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ANALISI COSTI - RICAVI
COSTI:
terreno mq (slp)
spese d'atto, ecc. 4%
spese tecniche 8%
oneri urbanizz. 1° - residenza scomputooneri urbanizz. 1° - terziario - commerciale scomputooneri urbanizz. 2° - residenza mconeri urbanizz. 2° - terziario - commerciale mq
contributi sul costo di costruzione - residenzacontributi sul costo di costruzione - terziario - comm.
demolizioni e bonifiche
Totale
COSTI COSTRUZIONE:
Verde pubblico da realizzare mq
Parcheggi pubblici da realizzare mq
Strade e servizi mq
Residenziale mq
Parcheggi interrati mq
Terziario - Commerciale mq
Totale
SPESE GENERALI INTERVENTO: 2%
SPESE COMMERCIALIZZAZIONE: 2%
TOTALE COSTI
RICAVI (vendite):
Residenziale mq
Parcheggi interrati n
Terziario - Commerciale mq
TOTALE RICAVI:
FLUSSO ECONOMICO:
ONERI FINANZIARI:
esposizioneannuo
interessi passivi 5.00%interessi attivi 2.50%
FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:
Flusso a fini fiscali
TASSE:
IRES 27.50%IRAP 3.90%
FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE:annuo
saggio attualizzazione 8.50%
Ante tasse:VAN 775,170TIR (trimestrale) 9.67%
Post tasse:
VAN POST TASSE 401,915TIR POST TASSE (trimestrale) 6.48%
-800,000
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0
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1,000,000
FLUSSI ECONOMICI
-668,019-530,296-160,700274,749 595,224907,709
-800,000
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FLUSSI ECONOMICI
-668,019-530,296-160,700274,749 595,224907,709
Totale %quantità costo parametrico2,720 300 816,000 15.3%
su costo terreno 32,640 0.6%
su costi costruzione 300,233 5.6%
0 22.55 0 0.0%0 132.52 0 0.0%
4,752 26.72 126,973 2.4%508 33.04 16,771 0.3%
7% 360 44,352 0.8%5% costo effettivo 32,360 0.6%
0 0.0%
1,369,329 25.7%
quantità costo parametrico
0 45 0 0.0%
0 75 0 0.0%
1,458 90 131,220 2.5%
1,760 1,575 2,772,000 52.0%
450 450 202,500 3.8%
508 1,275 647,190 12.1%
3,752,910 70.4%
su costi costruzione 75,058 1.4%
su vendite 130,845 2.5%
5,328,142 100%
quantità prezzo Totale %
1,760 2,800 4,928,000 75%
18 22,000 396,000 6.1%
508 2,400 1,218,240 19%
6,542,240 100%
1,214,098
equiv. di periodo totale1.23% -89,8380.62% 8,546
su Flusso a fini fiscalisu (R - 70%C)
equiv. di periodo2.06%
TIR A.T. annuale44.6%
TIR P.T. annuale28.6%
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FLUSSI ECONOMICI
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POST TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
-672,3...
-800,000
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1,000,000
FLUSSI ECONOMICI
-668,019-530,296-160,700274,749 595,224907,709
-800,000
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POST TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
-672,3...
Inizio lavoriI Trim. II Trim. III Trim. IV Trim. V Trim.
20% 20% 20% 20% 20%163,200 163,200 163,200 163,200 163,200
0% 0% 20% 80% 0%0 0 6,528 26,112 0
0% 5% 5% 10% 10%0 15,012 15,012 30,023 30,023
0% 0% 20% 0% 20%0 0 0 0 00 0 0 0 00 0 25,395 0 25,3950 0 3,354 0 3,354
0% 0% 20% 0% 20%0 0 8,870 0 8,8700 0 6,472 0 6,472
100% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
163,200 178,212 228,831 219,335 237,314
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
0% 0% 15% 15% 10%0 0 415,800 415,800 277,200
0% 0% 15% 15% 10%0 0 30,375 30,375 20,250
0% 0% 15% 15% 10%0 0 97,079 97,079 64,719
0 0 543,254 543,254 362,169
6,255 6,255 6,255 6,255 6,255
0 0 2,251 4,868 9,082
169,455 184,466 780,591 773,712 614,821
I Trim. II Trim. III Trim. IV Trim. V Trim.
0 0 98,560 197,120 369,600
0 0 7,920 15,840 29,700
0 0 6,091 30,456 54,821
0 0 112,571 243,416 454,121
-169,455 -184,466 -668,019 -530,296 -160,700
-169,455 -356,001 -1,028,389 -1,571,306 -1,751,289
0 -2,080 -4,369 -12,621 -19,2830 0 0 0 0
-169,455 -186,546 -672,388 -542,917 -179,983
-169,455 -356,001 -1,028,389 -1,571,306 -1,751,289
0 0 0 0 00 0 0 0 0
-169,455 -186,546 -672,388 -542,917 -179,983
-800,000
-600,000
-400,000
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0
200,000
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POST TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
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POST TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
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VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim.0% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 010% 10% 10% 10% 10%
30,023 30,023 30,023 30,023 30,0230% 20% 0% 20% 0%
0 0 0 0 00 0 0 0 00 25,395 0 25,395 00 3,354 0 3,354 0
0% 20% 0% 20% 0%0 8,870 0 8,870 00 6,472 0 6,472 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
30,023 74,114 30,023 74,114 30,023
0% 0% 0% 0% 30%0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 30%0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 30%0 0 0 0 39,366
10% 10% 10% 10% 10%277,200 277,200 277,200 277,200 277,200
10% 10% 10% 10% 10%20,250 20,250 20,250 20,250 20,250
10% 10% 10% 10% 10%64,719 64,719 64,719 64,719 64,719
362,169 362,169 362,169 362,169 401,535
6,255 6,255 6,255 6,255 6,255
13,739 21,179 26,656 13,815 13,084
412,186 463,717 425,103 456,354 450,898
VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim.
517,440 788,480 985,600 492,800 492,800
41,580 63,360 79,200 39,600 39,600
127,915 207,101 268,013 158,371 121,824
686,935 1,058,941 1,332,813 690,771 654,224
274,749 595,224 907,709 234,417 203,326
-1,498,032 -921,193 -24,788 209,325 413,947
-21,492 -18,384 -11,305 -304 00 0 0 0 1,296
253,257 576,839 896,404 234,113 204,623
-1,498,032 -921,193 -24,788 209,325 204,623
0 0 0 57,564 56,271-15,538 -28,639 -40,374 -14,482 -13,205
237,719 548,200 856,030 162,067 135,146
1 2 3 4 5 6
-800,000
-600,000
-400,000
-200,000
0
200,000
400,000
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1,000,000
ANTE TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
Row 75
1 2 3 4 5 6
-800,000
-600,000
-400,000
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200,000
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600,000
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1,000,000
ANTE TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
Row 75
Fine lavoriXI Trim. XII Trim.
0% 0 100%0 0 816,000
0% 0% 100%0 0 32,640
10% 10% 100%30,023 30,023 300,233
20% 0% 100%0 0 00 0 0
25,395 0 126,9733,354 0 16,77120% 0% 100%
8,870 0 44,3526,472 0 32,360
0% 0% 100%0 0 0
74,114 30,023 1,369,329
30% 40% 100%0 0 0
30% 40% 100%0 0 0
30% 40% 100%39,366 52,488 131,220
5% 5% 100%138,600 138,600 2,772,000
5% 5% 100%10,125 10,125 202,500
5% 5% 100%32,360 32,360 647,190
220,451 233,573 3,752,910
6,255 6,255 75,058
13,084 13,084 130,845
313,904 282,935 5,328,142
XI Trim. XII Trim.
492,800 492,800 4,928,000
39,600 39,600 396,000
121,824 121,824 1,218,240
654,224 654,224 6,542,240
340,320 371,289
756,830 1,132,806
0 02,563 4,686
342,883 375,975
342,883 375,975
94,293 103,393-16,945 -17,791
231,645 254,792
1 2 3 4 5 6
-800,000
-600,000
-400,000
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0
200,000
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ANTE TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
Row 75
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-800,000
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-400,000
-200,000
0
200,000
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800,000
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ANTE TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO
Row 75
PIANO VENDITE I Trim. II Trim.Residenziale
RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00%VENDITE 0.00% 10.00%
INCASSI in % 0.00% 0.00%
PIANO VENDITE I Trim. II Trim.Parch. Interrati
RATEIZZAZIONE 0.00% 0.00%VENDITE 0.00% 10.00%
INCASSI in % 0.00% 0.00%
PIANO VENDITE I Trim. II Trim.Terz.-Comm.
RATEIZZAZIONE 0.00% 0.00%VENDITE 0.00% 0.00%
INCASSI in % 0.00% 0.00%
Inizio lavoriIII Trim IV Trim. V Trim. VI Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 10.00%10.00% 10.00% 15.00% 15.00%
2.00% 4.00% 7.50% 10.50%
III Trim IV Trim. V Trim. VI Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 10.00%10.00% 10.00% 15.00% 15.00%
2.00% 4.00% 7.50% 10.50%
III Trim IV Trim. V Trim. VI Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 10.00%5.00% 10.00% 10.00% 20.00%0.50% 2.50% 4.50% 10.50%
Fine lavoriVII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 10.00%20.00% 20.00% 0.00% 0.00%16.00% 20.00% 10.00% 10.00%
VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 10.00%20.00% 20.00% 0.00% 0.00%16.00% 20.00% 10.00% 10.00%
VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 10.00%25.00% 25.00% 5.00% 0.00%17.00% 22.00% 13.00% 10.00%
XI Trim. XII Trim.
10.00% 10.00% 100%0.00% 0.00% 100%
10.00% 10.00% 100%
XI Trim. XII Trim.
10.00% 10.00% 100%0.00% 0.00% 100%
10.00% 10.00% 100%
XI Trim. XII Trim.
10.00% 10.00% 100%0.00% 0.00% 100%
10.00% 10.00% 100%
ANALISI COSTI - RICAVI
COSTI:quantità
terreno mq (slp) 2,720
spese d'atto, ecc 4% su costo terreno
spese tecniche 8% su costi costruzione
oneri urbanizz. 1 scomputo 0oneri urbanizz. 1° scomputo 0oneri urbanizz. 2 mc 4,752oneri urbanizz. 2° mq 508
contributi sul costo di costruzion 7%contributi sul costo di costruzion 5%
demolizioni e bonifiche
Totale
COSTI COSTRUZIONE: quantità
Verde pubblico da mq 0
Parcheggi pubblic mq 0
Strade e servizi mq 1,458
Residenziale mq 1,760
Parcheggi interrat mq 450
Terziario - Comm mq 508
Totale
SPESE GENERA 2% su costi costruzione
SPESE COMMER 2% su vendite
TOTALE COSTI
RICAVI (vendite): quantità
Residenziale mq 1,760
Parcheggi interrat n 18
Terziario - Comm mq 508
TOTALE RICAVI:
FLUSSO ECONOMICO:
ONERI FINANZIARI:
esposizione annuo equiv. di periodo
interessi passivi 5.00% 1.23%
interessi attivi 2.50% 0.62%
FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:
Flusso a fini fiscali
TASSE:
IRES 27.50% su Flusso a fini fiscali
IRAP 3.90% su (R - 70%C)
FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE:annuo equiv. di periodo
saggio attualizza 8.50% 2.06%
Ante tasse:VAN 775,438TIR (trimestrale) 9.67%
Post tasse:VAN POST TAS 402,087
TIR POST TASSE 6.48%
ANALISI DI SENSIBILITA'
Costo del terreno TIR annuo Var.TIR ass.Var. % 44.65%
-15.00% 340.00 37.46% 9.34%-10.00% 360.00 34.17% 6.06%-5.00% 380.00 31.06% 2.95%0.00% 400.00 28.11% 0.00%5.00% 420.00 25.32% -2.79%
10.00% 440.00 22.67% -5.45%15.00% 460.00 20.14% -7.98%
Costo di costruzione residenziale TIR annuo Var.TIR ass.Var. % 44.65%
-15.00% 1190.00 84.87% 23.10%-10.00% 1260.00 76.83% 15.06%-5.00% 1330.00 69.14% 7.37%0.00% 1400.00 61.77% 0.00%5.00% 1470.00 54.71% -7.06%
10.00% 1540.00 47.94% -13.83%15.00% 1610.00 41.43% -20.34%
Prezzo di vendita residenziale TIR annuo Var.TIR ass.Var. % 44.65%
-15.00% 2125.00 -3.09% -26.48%-10.00% 2250.00 5.74% -17.65%-5.00% 2375.00 14.56% -8.83%0.00% 2500.00 23.39% 0.00%5.00% 2625.00 32.23% 8.84%
10.00% 2750.00 41.09% 17.70%15.00% 2875.00 50.01% 26.62%
Inizio lavoriTotale % I Trim. II Trim. III Trim.
costo parametrico 20% 20% 20%300 816,000 15.3% 163,200 163,200 163,200
0% 0% 20%32,640 0.6% 0 0 6,528
0% 5% 5%su costi costruzione 300,274 5.6% 0 15,014 15,014
0% 0% 20%22.55 0 0.0% 0 0 0
132.52 0 0.0% 0 0 026.72 126,973 2.4% 0 0 25,39533.04 16,784 0.3% 0 0 3,357
0% 0% 20%360 44,352 0.8% 0 0 8,870
costo effettivo 32,385 0.6% 0 0 6,477100% 0% 0%
0 0.0% 0 0 0
1,369,408 25.7% 163,200 178,214 228,841
costo parametrico0% 0% 0%
45 0 0.0% 0 0 00% 0% 0%
75 0 0.0% 0 0 00% 0% 0%
90 131,220 2.5% 0 0 00% 0% 15%
1,575 2,772,000 52.0% 0 0 415,8000% 0% 15%
450 202,500 3.8% 0 0 30,3750% 0% 15%
1,275 647,700 12.2% 0 0 97,155
3,753,420 70.4% 0 0 543,330
su costi costruzione 75,068 1.4% 6,256 6,256 6,256
130,864 2.5% 0 0 2,252
5,328,761 100% 169,456 184,469 780,678
prezzo med. Totale % I Trim. II Trim. III Trim.
2,800 4,928,000 75% 0 0 98,560
22,000 396,000 6.1% 0 0 7,920
2,400 1,219,200 19% 0 0 6,096
6,543,200 100% 0 0 112,576
1,214,439 -169,456 -184,469 -668,102
-169,456 -356,005 -1,028,476
-89,844 0 -2,080 -4,369
8,550 0 0 0
-169,456 -186,549 -672,471
-169,456 -356,005 -1,028,476
su Flusso a fini fiscali 0 0 0
0 0 0
-169,456 -186,549 -672,471
TIR A.T. annuale44.7%
TIR P.T. annuale
28.6%
Var.TIR %
33.23%21.54%10.48%0.00%-9.93%
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-120%
-70%
-20%
30%
80%
Analisi sensibilità - Grafico Spider
Costo del terreno
Costo di costruzione resi-denziale
Var %
Var
% T
IR
-19.37%-28.38%
Var.TIR %
37.40%24.38%11.93%0.00%
-11.43%-22.39%-32.93%
Var.TIR %
-113.22%-75.47%-37.74%0.00%37.80%75.71%113.85%
Var. % Costo del terreno Costo di c-15.00% 33.23% 37.40%-10.00% 21.54% 24.38%-5.00% 10.48% 11.93%0.00% 0.00% 0.00%5.00% -9.93% -11.43%
10.00% -19.37% -22.39%15.00% -28.38% -32.93%
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-120%
-70%
-20%
30%
80%
Analisi sensibilità - Grafico Spider
Costo del terreno
Costo di costruzione resi-denziale
Var %
Var
% T
IR
IV Trim. V Trim. VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim.20% 20% 0% 0% 0% 0%
163,200 163,200 0 0 0 080% 0% 0% 0% 0% 0%
26,112 0 0 0 0 010% 10% 10% 10% 10% 10%
30,027 30,027 30,027 30,027 30,027 30,0270% 20% 0% 20% 0% 20%
0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 00 25,395 0 25,395 0 25,3950 3,357 0 3,357 0 3,357
0% 20% 0% 20% 0% 20%0 8,870 0 8,870 0 8,8700 6,477 0 6,477 0 6,477
0% 0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0 0
219,339 237,326 30,027 74,126 30,027 74,126
0% 0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0 0
15% 10% 10% 10% 10% 10%415,800 277,200 277,200 277,200 277,200 277,200
15% 10% 10% 10% 10% 10%30,375 20,250 20,250 20,250 20,250 20,250
15% 10% 10% 10% 10% 10%97,155 64,770 64,770 64,770 64,770 64,770
543,330 362,220 362,220 362,220 362,220 362,220
6,256 6,256 6,256 6,256 6,256 6,256
4,869 9,083 13,741 21,182 26,660 13,818
773,794 614,885 412,244 463,784 425,164 456,420
IV Trim. V Trim. VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim.
197,120 369,600 517,440 788,480 985,600 492,800
15,840 29,700 41,580 63,360 79,200 39,600
30,480 54,864 128,016 207,264 268,224 158,496
243,440 454,164 687,036 1,059,104 1,333,024 690,896
-530,354 -160,721 274,792 595,320 907,860 234,476
-1,571,451 -1,751,458 -1,498,160 -921,226 -24,671 209,503
-12,622 -19,285 -21,494 -18,386 -11,305 -303
0 0 0 0 0 0
-542,976 -180,007 253,298 576,934 896,555 234,173
-1,571,451 -1,751,458 -1,498,160 -921,226 -24,671 209,503
0 0 0 0 0 57,613
0 0 -15,540 -28,644 -40,381 -14,485
-542,976 -180,007 237,758 548,290 856,174 162,075
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-120%
-70%
-20%
30%
80%
Analisi sensibilità - Grafico Spider
Costo del terreno
Costo di costruzione resi-denziale
Var %
Var
% T
IR
Prezzo di vendita residenziale-113.22%-75.47%-37.74%0.00%
37.80%75.71%
113.85%
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-120%
-70%
-20%
30%
80%
Analisi sensibilità - Grafico Spider
Costo del terreno
Costo di costruzione resi-denziale
Var %
Var
% T
IR
Fine lavoriX Trim. XI Trim. XII Trim.
0% 0% 0 100%0 0 0 816,000
0% 0% 0% 100%0 0 0 32,640
10% 10% 10% 100%30,027 30,027 30,027 300,274
0% 20% 0% 100%0 0 0 00 0 0 00 25,395 0 126,9730 3,357 0 16,784
0% 20% 0% 100%0 8,870 0 44,3520 6,477 0 32,385
0% 0% 0% 100%0 0 0 0
30,027 74,126 30,027 1,369,408
30% 30% 40% 100%0 0 0 0
30% 30% 40% 100%0 0 0 0
30% 30% 40% 100%39,366 39,366 52,488 131,220
10% 5% 5% 100%277,200 138,600 138,600 2,772,000
10% 5% 5% 100%20,250 10,125 10,125 202,500
10% 5% 5% 100%64,770 32,385 32,385 647,700
401,586 220,476 233,598 3,753,420
6,256 6,256 6,256 75,068
13,086 13,086 13,086 130,864
450,955 313,944 282,967 5,328,761
X Trim. XI Trim. XII Trim.PIANO VENDITEI Trim.
492,800 492,800 492,800 4,928,000 ResidenzialeRATEIZZAZIONI 0.00%
39,600 39,600 39,600 396,000 VENDITE 0.00% INCASSI in % 0.00%
121,920 121,920 121,920 1,219,200
PIANO VENDITEI Trim.654,320 654,320 654,320 6,543,200 Parch. Interrati
RATEIZZAZIONE 0.00%203,365 340,376 371,353 VENDITE 0.00%
INCASSI in % 0.00%
PIANO VENDITEI Trim.414,165 757,105 1,133,146 Terz.-Comm.
RATEIZZAZIONE 0.00%0 0 0 VENDITE 0.00%
INCASSI in % 0.00%1,297 2,565 4,688
204,662 342,940 376,041
204,662 342,940 376,041
56,282 94,309 103,411
-13,207 -16,948 -17,793
135,172 231,684 254,836
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-120%
-70%
-20%
30%
80%
Analisi sensibilità - Grafico Spider
Costo del terreno
Costo di costruzione resi-denziale
Var %
Var
% T
IR
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-120%
-70%
-20%
30%
80%
Analisi sensibilità - Grafico Spider
Costo del terreno
Costo di costruzione resi-denziale
Var %
Var
% T
IR
Inizio lavori Fine lavoriII Trim. III Trim IV Trim. V Trim. VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim.
0.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%10.00% 10.00% 10.00% 15.00% 15.00% 20.00% 20.00% 0.00%
0.00% 2.00% 4.00% 7.50% 10.50% 16.00% 20.00% 10.00%
II Trim. III Trim IV Trim. V Trim. VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim.
0.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%10.00% 10.00% 10.00% 15.00% 15.00% 20.00% 20.00% 0.00%
0.00% 2.00% 4.00% 7.50% 10.50% 16.00% 20.00% 10.00%
II Trim. III Trim IV Trim. V Trim. VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim.
0.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%0.00% 5.00% 10.00% 10.00% 20.00% 25.00% 25.00% 5.00%0.00% 0.50% 2.50% 4.50% 10.50% 17.00% 22.00% 13.00%
X Trim. XI Trim. XII Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 100%0.00% 0.00% 0.00% 100%
10.00% 10.00% 10.00% 100%
X Trim. XI Trim. XII Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 100%0.00% 0.00% 0.00% 100%
10.00% 10.00% 10.00% 100%
X Trim. XI Trim. XII Trim.
10.00% 10.00% 10.00% 100%0.00% 0.00% 0.00% 100%
10.00% 10.00% 10.00% 100%
ANALISI COSTI - RICAVI - SCENARIO GESTIONE
COSTI di investimento:
terreno mq (slp)
spese d'atto, ecc. 4%
spese tecniche 8%
oneri urbanizz. 1° - residenza scomputooneri urbanizz. 1° - terziario - commerciale scomputooneri urbanizz. 2° - residenza mconeri urbanizz. 2° - terziario - commerciale mq
contributi sul costo di costruzione - residenzacontributi sul costo di costruzione - terziario - comm.
demolizioni e bonifiche
Totale
COSTI COSTRUZIONE:
Verde pubblico da realizzare mq
Parcheggi pubblici da realizzare mq
Strade e servizi mq
Residenziale mq
Parcheggi interrati mq
Terziario - Commerciale mq
Totale
SPESE GENERALI INTERVENTO: 2%
TOTALE COSTI
BILANCIO di GESTIONE:
Ricavi da locazione (canoni) 4.41% - Vacancy (sfitto + inesigibilità) 2.00%Dismissione immobile 4.50%
Accantonamento per manutenzione 1.00%Spese per manutenzioni
2.00%Assicurazioni 0.03%
ICI 0.60%Imposta di registro 0.50%
Inflazione 2.50%
Costi di gestione (property management)
REDDITO NETTO:
FLUSSO ECONOMICO:
ONERI FINANZIARI:
esposizioneannuo
interessi passivi 5.00%interessi attivi 2.50%
FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:
Flusso a fini fiscali
TASSE:
IRES 27.50%IRAP 3.90%
FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE:annuo
saggio attualizzazione 8.50%
Ante tasse:VAN -29,827,495TIR 1.63%
Post tasse:
VAN POST TASSE -31,851,627TIR POST TASSE 0.83%
Totale %quantità costo parametrico21,000 400 8,400,000 18.0%
su costo terreno 336,000 0.7%
su costi costruzione 2,608,546 5.6%
0 22 0 0.0%0 128 0 0.0%
50,400 26 1,310,400 2.8%4,200 32 134,400 0.3%
7% 360 423,360 0.9%5% costo effettivo 315,000 0.7%
0 0.0%
13,527,706 28.9%
quantità costo parametrico
4,571 45 205,695 0.4%
3,335 75 250,125 0.5%
3,500 90 315,000 0.7%
16,800 1,400 23,520,000 50.3%
5,040 400 2,016,000 4.3%
4,200 1,500 6,300,000 13.5%
32,606,820 69.7%
su costi costruzione 652,136 1.4%
46,786,662 100%
sul valore di mercatosui ricavisaggio di capitalizzaz.
su costi costruzione
sui ricavisu valore catastale
su valore catastalesui canoni
totale-46,572,935
0
su Flusso a fini fiscalisu (R - 70%C)
Inizio lavori Fine lavoriAnno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5
80% 20% 0% 0% 0%6,720,000 1,680,000 0 0 0
100% 0% 0% 0% 0%336,000 0 0 0 0
20% 40% 40% 0% 0%521,709 1,043,418 1,043,418 0 0
20% 40% 40% 0% 0%0 0 0 0 00 0 0 0 0
262,080 524,160 524,160 0 026,880 53,760 53,760 0 0
20% 40% 40% 0% 0%84,672 169,344 169,344 0 063,000 126,000 126,000 0 0100% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 0
8,014,341 3,596,682 1,916,682 0 0
0% 0% 100% 0% 0%0 0 205,695 0 0
0% 0% 100% 0% 0%0 0 250,125 0 0
0% 0% 100% 0% 0%0 0 315,000 0 0
30% 40% 30% 0% 0%7,056,000 9,408,000 7,056,000 0 0
30% 40% 30% 0% 0%604,800 806,400 604,800 0 0
30% 40% 30% 0% 0%1,890,000 2,520,000 1,890,000 0 0
9,550,800 12,734,400 10,321,620 0 0
191,016 254,688 206,432 0 0
17,756,157 16,585,770 12,444,735 0 0
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 510% 40% 80% 100% 100%
248,276 993,102 1,986,204 2,482,755 2,529,307-4,966 -19,862 -39,724 -49,655 -50,586
-467,867 -467,867
-4,966 -19,862 -39,724 -49,655 -50,586-5,327 -10,303 -14,036 -14,176 -14,317
-106,537 -206,052 -280,720 -283,527 -286,334-1,241 -4,966 -9,931 -12,414 -12,647
125,239 732,058 1,602,069 2,073,328 2,114,837
-17,630,918 -15,853,712 -10,842,666 2,073,328 2,114,837
-17,630,918 -34,366,176 -46,927,150 -47,200,180 -47,445,352
0 -881,546 -1,718,309 -2,346,358 -2,360,0090 0 0 0 0
-17,630,918 -16,735,258 -12,560,975 -273,030 -245,172
-17,630,918 -34,366,176 -46,927,150 -47,200,180 -47,445,352
0 0 0 0 00 0 0 -80,860 -82,479
-17,630,918 -16,735,258 -12,560,975 -353,890 -327,651
Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 100% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00 0 0 0 00 0 0 0 00 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 00 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0%0 0 0 0 0
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Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10100% 100% 100% 100% 100%
2,576,731 2,625,045 2,674,265 2,724,407 2,775,490-51,535 -52,501 -53,485 -54,488 -55,510
-467,867 -467,867 -467,867 -467,867 -467,867-1,871,466 -1,403,600
-51,535 -52,501 -53,485 -54,488 -55,510-14,457 -14,597 -14,738 -14,878 -15,019
-289,142 -291,949 -294,756 -297,563 -300,370-12,884 -13,125 -13,371 -13,622 -13,877
2,157,180 328,905 2,244,429 2,289,367 931,604
2,157,180 328,905 2,244,429 2,289,367 931,604
-47,660,440 -49,714,557 -49,955,856 -50,164,281 -51,740,892
-2,372,268 -2,383,022 -2,485,728 -2,497,793 -2,508,2140 0 0 0 0
-215,088 -2,054,117 -241,299 -208,425 -1,576,610
-47,660,440 -49,714,557 -49,955,856 -50,164,281 -51,740,892
0 0 0 0 0-84,130 -12,827 -87,533 -89,285 -36,333
-299,218 -2,066,944 -328,832 -297,711 -1,612,943
Anno 11 Anno 12 Anno 13 Anno 14 Anno 150% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
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Anno 11 Anno 12 Anno 13 Anno 14 Anno 15100% 100% 100% 100% 100%
2,827,530 2,880,546 2,934,557 2,989,579 3,045,634-56,551 -57,611 -58,691 -59,792 -60,913
-467,867 -467,867 -467,867 -467,867 -467,867-1,403,600
-56,551 -57,611 -58,691 -59,792 -60,913-15,159 -15,299 -15,440 -15,580 -15,720
-303,178 -305,985 -308,792 -311,599 -314,406-14,138 -14,403 -14,673 -14,948 -15,228
2,381,955 2,429,638 1,074,670 2,527,869 2,578,454
2,381,955 2,429,638 1,074,670 2,527,869 2,578,454
-51,945,981 -52,113,643 -53,644,655 -53,799,018 -53,910,515
-2,587,045 -2,597,299 -2,605,682 -2,682,233 -2,689,9510 0 0 0 0
-205,090 -167,661 -1,531,012 -154,364 -111,497
-51,945,981 -52,113,643 -53,644,655 -53,799,018 -53,910,515
0 0 0 0 0-92,896 -94,756 -41,912 -98,587 -100,560
-297,986 -262,417 -1,572,924 -252,950 -212,057
Anno 16 Anno 17 Anno 18 Anno 19 Anno 200% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0 00% 0% 0% 0% 0%
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0 0 0 0 0
Anno 16 Anno 17 Anno 18 Anno 19 Anno 20100% 100% 100% 100% 100%
3,102,740 3,160,916 3,220,183 3,280,562 3,342,072-62,055 -63,218 -64,404 -65,611 -66,841
74,268,271
-467,867 -467,867 -467,867 -467,867-1,403,600 -1,403,600
-62,055 -63,218 -64,404 -65,611 -66,841-15,861 -16,001 -16,141 -16,282 -16,282
-317,214 -320,021 -322,828 -325,635 -325,635-15,514 -15,805 -16,101 -16,403 -16,710
1,226,442 2,682,653 2,736,306 1,387,420 77,118,033
1,226,442 2,682,653 2,736,306 1,387,420 77,118,033
-55,379,599 -55,465,926 -55,502,916 -56,890,643 17,382,858
-2,695,526 -2,768,980 -2,773,296 -2,775,146 -2,844,5320 0 0 0 0
-1,469,083 -86,327 -36,991 -1,387,726 74,273,501
-55,379,599 -55,465,926 -55,502,916 -56,890,643 17,382,858
0 0 0 0 4,780,286-47,831 -104,623 -106,716 -54,109 -3,007,603
-1,516,915 -190,950 -143,707 -1,441,836 66,485,612
100%8,400,000
100%336,000
100%2,608,546
100%00
1,310,400134,400
100%423,360315,000
100%0
13,527,706
100%205,695
100%250,125
100%315,000
100%23,520,000
100%2,016,000
100%6,300,000
32,606,820
652,136
46,786,662
52,399,900-1,047,99874,268,271
-7,485,866-7,485,866
-1,047,998-289,612
-5,792,242-262,000
110,742,455
CANONI LOCAZIONE UNITARIResidenziale (€/mq x anno) 96Box auto (€/mq x anno) 120
Commerciale / Terziario (€/mq x anno) 160
QUANTITA'Residenziale (mq) 16,800Box auto (n) 168
Commerciale / Terziario (mq) 4,200
MONTE CANONI COMPLESSIVOResidenziale 1,612,800Box auto 20,160Commerciale / Terziario 672,000
Totale ###Inflazione 2.50%Tasso posticip. = 75% inflazione 1.88%Anni 4
Importo canoni (anno 4) ###
SAGGIO DI RENDIMENTO
Canone/Valore complessivo immobili 4.41%
VALORI DI MERCATO UNITARIResidenziale (€/mq) 2,500Box auto (€/unità) 20,000
Commerciale / Terziario (€/mq) 2,600
VALORI DI MERCATO COMPLESSIVIResidenziale (€) 42,000,000Box auto (€) 3,360,000
Terziario - commerciale (€) 10,920,000
###