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Per avviare l’attività, l’amministratore deve richiedere la partita Iva entro 30
giorni dall’inizio della stessa utilizzando, se si tratta di persona fisica, il mo-
dello AA9/11 che si può prelevare gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle
Entrate. Il codice attività da indicare è il 68.32.00 – Amministrazione di
condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.
Ai fini della corretta individuazione degli adempimenti fiscali da porre in
essere da parte dell’amministratore di condomini in materia di imposte sui
redditi e Iva, se l’attività viene svolta:
- in maniera sistematica, abituale e organizzata, il reddito percepito è qua-
lificato come reddito di lavoro autonomo e si applicano tutti gli obblighi pre-
visti dalle norme Iva (fatturazione, tenuta dei registri Iva, versamento
dell’Iva periodica, dichiarazione, eccetera);
- in forma abituale contemporaneamente con l’esercizio di altra attività pro-
fessionale (ad esempio, l’architetto che esercita anche attività di ammini-
strazione condominiale), l’attività di amministratore, al pari dell’altra attività,
genera reddito di lavoro autonomo e anche in tal caso si applicano tutti gli
obblighi previsti dalle norme Iva;
- in via continuativa da un soggetto non esercente arti o professioni, senza
vincolo di subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retri-
IL REDDITO PERL’AMMINISTRATOREDI CONDOMINIO
buzione periodica prestabilita (ad esempio, il condòmino che si occupa
della gestione del proprio stabile), l’attività genera reddito assimilato a
quello di lavoro dipendente e, ai relativi compensi, si applicano le regole
di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente e non c’è alcun ob-
bligo ai fini Iva in quanto l’attività è esclusa dal campo Iva;
- da società di persone o di capitali, nominate amministratori con rappre-
sentanza del condominio, il reddito che le stesse percepiscono è qualifi-
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determinata assumendo il valore in comune commercio, ossia il valore
di mercato, alla data di apertura della successione.
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In particolare, a norma dell'articolo 14 del Testo unico del 31 ottobre 1990
n. 346, l’imponibile è determinato assumendo:
a) per la piena proprietà, il valore venale in comune commercio alla data
di apertura della successione;
b) per la proprietà gravata da diritti reali di godimento, la differenza tra
il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui è gravata;
c) per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, il valore determinato a norma
dell'articolo 17 sulla base di annualità pari all'importo ottenuto moltipli-
cando il valore della piena proprietà per il saggio legale d'interesse;
d) per il diritto dell'enfiteuta, il ventuplo del canone annuo ovvero, se
maggiore, la differenza tra il valore della piena proprietà e la somma do-
vuta per l'affrancazione; per il diritto del concedente la somma dovuta
per l'affrancazione.
Il valore può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio dell’Agenzia
delle Entrate, salvo che si tratti di immobili iscritti in catasto con attri-
buzione di rendita per i quali il valore dichiarato, ai fini dell’imposta di
successione, non sia inferiore al valore catastale (tale disposizione non
si applica ai terreni a destinazione edificatoria).
Il valore catastale si ottiene applicando alle rendite che risultano al ca-
tasto i seguenti moltiplicatori:
*edifici cat. A-B-C (esclusi A/10 e C/1): 115,5 se prima casa, 126 negli altri
casi
*edifici cat. A/10 e cat. D: 63
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