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TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO n°670/2017
CONSULENZA TECNICA DI STIMA IMMOBILIARE
Giudice delegato: Ill.mo Sig. G.D. Cons. Dott. Marco Genna
Curatore: Prof. Giuseppe Sancetta
Tecnico incaricato: Geom. Mirko Carbini
Data: Marzo 2018
INDICE INDICE INDICE INDICE GENERALEGENERALEGENERALEGENERALE::::
A- PREMESSA
B- UBICAZIONE
C- IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA
D- PROVENIENZA
E- DESCRIZIONE DEI BENI
F- SITUAZIONE URBANISTICA DEI BENI OGGETTO DI STIMA
G- ADEMPIMENTI TECNICO/AMMINISTRATIVI
H- CONSIDERAZIONI DI ORDINE GENERALE
I- VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI
J- CONCLUSIONI
A)A)A)A) PREMESSAPREMESSAPREMESSAPREMESSA....
Il sottoscritto Geom. Mirko Carbini, nato ad Olbia il 08/04/1973, Cod Fisc. CRB MRK 73D08
G015P, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Sassari al N° 2574, con studio in
Olbia, Via Lazio n° 74, ha ricevuto incarico dal Prof. Giuseppe Sancetta, Dottore
Commercialista, nella sua qualità di curatore del fallimento n°670/17 a nome della Soc.
IMMOBILMARE S.r.l., al fine di stimare ed eventualmente regolarizzare urbanisticamente i beni
interessati per poter procedere alla loro alienazione.
Lo scrivente accettava l’incarico e dopo aver eseguito gli opportuni accertamenti del caso,
allo scopo di poter rilevare le caratteristiche costruttive degli immobili oggetto di stima, il loro
stato di conservazione e di manutenzione, di avere verificato la situazione amministrativa
sulla scorta dei parametri urbanistici attualmente in vigore, è in grado di riferire quanto di
seguito riportato.
B)B)B)B) UBICAZIONE.UBICAZIONE.UBICAZIONE.UBICAZIONE.
I beni immobiliari fanno parte di un unico compendio immobiliare ubicato nel centro abitato
della città di Olbia (SS), nel quartiere denominato “San Nicola”, ad intersezione tra Via P.
Chessa e Via Chiesa.
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C)C)C)C) IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETIDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETIDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETIDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMATO DI STIMATO DI STIMATO DI STIMA....
Gli immobili interessati dalla presente perizia sono così censiti all’Agenzia del Territorio di
Sassari - Comune di OLBIA (Codice: G015) - Catasto Fabbricati (Vedi Allegato “A”):
- BENE n°BENE n°BENE n°BENE n°1111:::: Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 7 –
Piano Primo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 4 Vani - Superficie
Catastale 104 mq – Rendita € 578,43;
- BENE n°2BENE n°2BENE n°2BENE n°2: : : : Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 9 –
Piano Primo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 3 Vani - Superficie
Catastale 46 mq – Rendita € 433,82;
- BENE n°3BENE n°3BENE n°3BENE n°3: : : : Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 12 –
Piano Primo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 3 Vani - Superficie
Catastale 52 mq – Rendita € 433,82;
- BENE n°4BENE n°4BENE n°4BENE n°4: Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 24 –
Piano Primo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 3 Vani - Superficie
Catastale 57 mq – Rendita € 433,82;
- BENE n°5BENE n°5BENE n°5BENE n°5: : : : Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 30 –
Piano Terzo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 5,5 Vani - Superficie
Catastale 117 mq – Rendita € 795,34;
- BENE n°6BENE n°6BENE n°6BENE n°6:::: Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 31 –
Piano Terzo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 5 Vani - Superficie
Catastale 101 mq – Rendita € 723,04;
- BENE n°7BENE n°7BENE n°7BENE n°7: : : : Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 25 –
Piano Secondo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 4 Vani -
Superficie Catastale 77 mq – Rendita € 578,43;
- BENE n°8BENE n°8BENE n°8BENE n°8: : : : Appartamento censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 28 –
Piano Secondo - Zona 1 - Categoria A/2 – Classe 1 - Consistenza 3 Vani -
Superficie Catastale 55 mq – Rendita € 433,82;
- BENE n°9BENE n°9BENE n°9BENE n°9: : : : Posto auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 39 –
Piano Terra - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 13 mq - Superficie
Catastale 13 mq – Rendita € 69,15;
- BENE n°1BENE n°1BENE n°1BENE n°10000: : : : Posto auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 40 –
Piano Terra - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 13 mq - Superficie
Catastale 13 mq – Rendita € 69,15;
- BENE n°1BENE n°1BENE n°1BENE n°11111: : : : Posto Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 47 –
Piano Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 28 mq -
Superficie Catastale 29 mq – Rendita € 148,95;
- BENE n°1BENE n°1BENE n°1BENE n°12222: : : : Posto Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 50 –
Piano Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 17 mq -
Superficie Catastale 17 mq – Rendita € 90,43;
- BENE n°13BENE n°13BENE n°13BENE n°13:::: Posto Auto censito Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 52 – Piano
Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 16 mq - Superficie
Catastale 16 mq – Rendita € 85,11;
- BENE BENE BENE BENE n°14n°14n°14n°14: : : : Posto Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 55 –
Piano Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 16 mq -
Superficie Catastale 16 mq – Rendita € 85,11;
- BENE n°BENE n°BENE n°BENE n°15151515: : : : Box Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 42 – Piano
Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 2 - Consistenza 25 mq - Superficie
Catastale 27 mq – Rendita € 154,94;
- BENE n°16BENE n°16BENE n°16BENE n°16: : : : Box Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 43 – Piano
Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 2 - Consistenza 25 mq - Superficie
Catastale 27 mq – Rendita € 154,94;
- BENE n°17BENE n°17BENE n°17BENE n°17: : : : Box Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 44 – Piano
Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 2 - Consistenza 19 mq - Superficie
Catastale 21 mq – Rendita € 117,75;
- BENE n°18BENE n°18BENE n°18BENE n°18: : : : Box Auto censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 45 – Piano
Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 2 - Consistenza 23 mq - Superficie
Catastale 25 mq – Rendita € 142,54;
- BENE n°19BENE n°19BENE n°19BENE n°19: : : : Magazzino censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 46 –
Piano Interrato - Zona 1 - Categoria C/2 – Classe 1 - Consistenza 104 mq -
Superficie Catastale 107 mq – Rendita € 553,23;
- BENE n°20BENE n°20BENE n°20BENE n°20:::: Autorimessa censita al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno 57 –
Piano Interrato - Zona 1 - Categoria C/6 – Classe 1 - Consistenza 178 mq -
Superficie Catastale 181 mq – Rendita € 946,87;
- BENE n°21BENE n°21BENE n°21BENE n°21: : : : Area urbana censita al Foglio 30 - Particella 10344 – Subalterno 3 –
Piano Terra - Consistenza 22 mq;
- BENE n°22BENE n°22BENE n°22BENE n°22: : : : Area urbana censita al Foglio 30 - Particella 10345 – Subalterno 30 –
Piano Terra - Consistenza 41 mq;
- BENE n°23BENE n°23BENE n°23BENE n°23: : : : Locale commerciale censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno
32 – Piano Terra - Zona 1 - Categoria C/1 – Classe 1 - Consistenza 154 mq -
Superficie Catastale 145 mq – Rendita € 4.477,78;
- BENE n°24BENE n°24BENE n°24BENE n°24: Locale commerciale censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno
33 – Piano Terra - Zona 1 - Categoria C/1 – Classe 1 - Consistenza 62 mq -
Superficie Catastale 58 mq – Rendita € 1.802,74;
- BENE BENE BENE BENE n°25: n°25: n°25: n°25: Locale commerciale censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno
34 – Piano Terra - Zona 1 - Categoria C/1 – Classe 1 - Consistenza 69 mq -
Superficie Catastale 66 mq – Rendita € 2.006,28;
- BENE n°26: BENE n°26: BENE n°26: BENE n°26: Locale commerciale censito al Foglio 30 - Particella 10343 – Subalterno
35 – Piano Terra - Zona 1 - Categoria C/1 – Classe 1 - Consistenza 99 mq -
Superficie Catastale 101 mq – Rendita € 2.878,58;
n° BENE IDENTIFICAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE CATEGORIA RENDITA
1 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 7 APPARTAMENTO PIANO 1° A/2 € 578,43
2 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 9 APPARTAMENTO PIANO 1° A/2 € 433,82
3 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 12 APPARTAMENTO PIANO 1° A/2 € 433,82
4 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 24 APPARTAMENTO PIANO 1° A/2 € 433,82
5 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 30 APPARTAMENTO PIANO 3° A/2 € 795,34
6 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 31 APPARTAMENTO PIANO 3° A/2 € 723,04
7 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 25 APPARTAMENTO PIANO 2° A/2 € 578,43
8 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 28 APPARTAMENTO PIANO 2° A/2 € 433,82
9 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 39 POSTO AUTO PIANO TERRA C/6 € 69,15
10 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 40 POSTO AUTO PIANO TERRA C/6 € 69,15
11 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 47 POSTO AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 148,95
12 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 50 POSTO AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 90,43
13 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 52 POSTO AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 85,11
14 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 55 POSTO AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 85,11
15 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 42 BOX AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 154,94
16 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 43 BOX AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 154,94
17 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 44 BOX AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 117,75
18 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 45 BOX AUTO PIANO INTERRATO C/6 € 142,54
19 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 46 MAGAZZINO PIANO INTERRATO C/2 € 553,23
20 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 57 AUTORIMESSA PIANO INTERRATO C/6 € 946,87
21 FOGLIO 30 MAPP. 10344 SUB 3 AREA URBANA PIANO TERRA F1 € 0,00
22 FOGLIO 30 MAPP. 10345 SUB 30 AREA URBANA PIANO TERRA F1 € 0,00
23 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 32 LOC. COMMERCIALE PIANO TERRA C/1 € 4.477,78
24 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 33 LOC. COMMERCIALE PIANO TERRA C/1 € 1.802,74
25 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 34 LOC. COMMERCIALE PIANO TERRA C/1 € 2.006,28
26 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 35 LOC. COMMERCIALE PIANO TERRA C/1 € 2.878,58
RIEPILOGO SITUAZIONE CATASTALE
D)D)D)D) PROVENIENZA.PROVENIENZA.PROVENIENZA.PROVENIENZA.
Il fabbricati sono pervenuti alla Soc. IMMOBILMARE S.r.l. per 1000/1000 in forza dell’atto di
compravendita stipulato ad Olbia presso lo studio del Notaio Fabio Papaccio, in data
08/02/2011, Repertorio n°73817, Raccolta n°30082 con trascrizione presso i RR.II.
avvenuta in data 10/02/2011 al n°176 Mod. 1T.
E)E)E)E) DESCRDESCRDESCRDESCRIZIONE DEI BENIIZIONE DEI BENIIZIONE DEI BENIIZIONE DEI BENI....
In seguito agli indispensabili sopralluoghi avvenuti in data 02.02.2018 alla presenza del Sig.
Antonio Cabiddu in qualità di legale rappresentante della Soc. IMMOBILMARE S.r.l. e in data
07/03/2018 sempre alla presenza del Sig. Antonio Cabiddu nonché della Dott.ssa Francesca
Culini nella sua qualità di rappresentante legale dell’ I.V.G., dai quali è stato possibile
riscontrare che gli immobili in questione sono ubicati in zona semicentrale dell’abitato di
Olbia, e più precisamente nel quartiere denominato “San Nicola”, ad intersezione tra Via P.
Chessa e Via Chiesa.
Ulteriori accessi sono stati eseguiti in altre circostanze in base alla disponibilità degli
occupanti in possesso delle chiavi delle unità immobiliari.
Ad esse si giunge percorrendo a nord la via Nervi oppure a sud la Via Petta, arterie di
primaria importanza della città; i loro accessi pedonali posti su Via Chessa sono identificati
con i civici n°23 e 25, mentre quello carrabile è identificato con il n°21; quelli pedonali
ubicati su Via Chiesa sono identificati con i civici n° 8, 10, 10a, 10b, 10c, 10d, 10e, 10f,
mentre quello carrabile è identificato con il n°6.
Il fabbricato di cui in oggetto confina a nord con Via Chessa, a sud con edificio residenziale di
cui al mappale 10344, ad est con fabbricato insistente sul mappale 10345 e ad ovest con Via
Chiesa.
La zona “San Nicola” è caratterizzata principalmente da fabbricati a carattere residenziale,
infatti nelle immediate vicinanze non vi è la presenza di locali commerciali, uffici o altri servizi,
che invece sono presenti nelle Vie Veronese, Galvani, Aldo Moro, Barcellona in cui sono
ubicate tutte le primarie attività commerciali e i servizi necessari; si segnala inoltre che a
circa 900 Mt. è situato il parco denominato “Fausto Noce” in cui si trovano tutte le principali
attrezzature sportive della città.
Ulteriore peculiarità da evidenziare per la localizzazione degli immobili in questione è la
vicinanza allo snodo con la tangenziale ovest su via Nervi, che permette il collegamento a
nord con la Costa Smeralda e a sud con le principali arterie stradali che collegano Olbia con il
resto dell’isola.
Le unità immobiliari interessate fanno parte di un più ampio fabbricato a destinazione
residenziale e commerciale costituito da quattro livelli fuori terra più uno interrato.
In linea generale il piano terra ha destinazione commerciale, i restanti livelli fuori terra hanno
destinazione residenziale mentre quello interrato ospita i garage, i box auto e i magazzini.
La realizzazione dell’edificio risale al periodo compreso tra l’anno 2008 e l’anno 2012. Esso
si presenta in un buono stato di manutenzione per gli immobili ultimati, mentre le unità
immobiliari a destinazione commerciale al piano terra risultano essere nello stato “a rustico”
e quindi da completare nella parte interna.
Dai sopralluoghi effettuati ho potuto constatare che l’edificio è stato realizzato con finiture di
tipo medio-economico le cui sommarie caratteristiche costruttive sono qui di seguito
descritte:
- Fondazioni, pilastri e solai intermedi in cemento armato;
- Solaio di copertura inclinato in latero-cemento con tegole tipo coppo;
- Tamponamenti eseguiti in laterizio tipo Poroton da cm 25, con cappotto termico
esterno dello spessore di cm 6 e lastra in cartongesso interna;
- Divisori interni in cartongesso;
- Pavimenti e rivestimenti in gres porcellanato;
- Zoccolino in gres porcellanato;
- Portoncino di ingresso blindato con rivestimento in legno;
- Infissi esterni in legno con vetrocamera e persiane;
- Infissi interni in legno;
- Impianto elettrico sottotraccia in assenza di Dichiarazione di conformità;
- Impianto idrico sottotraccia certificato;
- Impianto termico e gas eseguito sottotraccia certificato;
- Intonaci interni lisciati con finitura a gesso;
- Intonaci esterni su capotto con finitura tipo “Intonachino”;
- Caldaia murale a gas;
- Predisposizione e/o impianto di condizionamento per il quale non risulta prodotta la
dichiarazione di conformità;
- Ascensore condominiale Marca IM.EL. srl;
- Scale condominiali rivestite in marmo locale di Orosei.
Qui di seguito si è provveduto ad illustrare nello specifico le caratteristiche distributive,
dimensionali e quelle relative allo stato di conservazione delle singole unità immobiliari, nelle
quali sono state riscontrate alcune diversità di seguito esposte e meglio riscontrabili dalla
documentazione fotografica “Allegato B”:
BENE n°1:BENE n°1:BENE n°1:BENE n°1:
Appartamento trilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 7, ubicato al piano
primo con accesso da Via Chessa n°25, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 50.32;
• Disimpegno di mq 0.72;
• Camera di mq 11.02;
• Camera di mq 11.60;
• Bagno di mq 5.08;
• Veranda di mq 9.83.
Si precisa che, durante i due sopralluoghi effettuati, non è stato possibile accedere all’unità
immobiliare in quanto inaccessibile e occupata presumibilmente da soggetto promissario
acquirente al quale la Curatela ha comunicato la possibilità, alternativamente, di addivenire al
rogito definitivo corrispondendo la residua ipoteca iscritta sull’immobile o, in caso contrario,
di liberarlo nel più breve tempo possibile.
BENE n°2BENE n°2BENE n°2BENE n°2::::
Appartamento bilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 9, ubicato al piano
primo con accesso da Via Chessa n°23, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 22.13;
• Disimpegno di mq 0.80;
• Camera di mq 11.52;
• Bagno di mq 4.31;
• Veranda di mq 4.93.
In data 02/02/2018 e 07/03/2018 sono stati effettuati i sopralluoghi dai quali è emerso che
lo stesso risulta essere libero da occupanti e in buono stato di conservazione.
L’unità immobiliare si presenta completa di radiatori per l’impianto di riscaldamento a gas e
la sola predisposizione per l’impianto di condizionamento.
Si precisa altresì, che al momento degli accessi è stata accertata la presenza
dell’arredamento, ma non se ne conosce l’effettiva proprietà; l’aspetto distributivo impone di
segnalare la totale assenza di verande o spazi esterni esclusivi.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°3BENE n°3BENE n°3BENE n°3
Appartamento bilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 12, ubicato al piano
primo con accesso da Via Chiesa n°6, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 22.12;
• Disimpegno di mq 1.30;
• Camera di mq 12.53;
• Bagno di mq 5.11.
La presente unità immobiliare rinvenuta in buono stato di conservazione, a differenza delle
restanti, si presenta priva dell’impianto di riscaldamento e con la sola predisposizione
dell’impianto di condizionamento, con un Boyler elettrico per la produzione dell’acqua calda
sanitaria.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°4BENE n°4BENE n°4BENE n°4
Appartamento bilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 24, ubicato al piano
primo con accesso da Via Chiesa n°6, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 22.68;
• Disimpegno di mq 0.81;
• Camera di mq 11.56;
• Bagno di mq 4.31;
• Veranda di mq 13.27.
In data 23/02/2018 è stato effettuato il sopralluogo che ha permesso di riscontrare che lo
stesso è presumibilmente occupato da soggetto promissario acquirente al quale la Curatela
ha comunicato la possibilità, alternativamente, di addivenire al rogito definitivo
corrispondendo la residua ipoteca iscritta sull’immobile o, in caso contrario, di liberarlo nel più
breve tempo possibile.
Si precisa inoltre che è stato constatato il buono stato di conservazione dell’unità
immobiliare, la quale si presentava completa dei radiatori per l’impianto di riscaldamento a
gas e la predisposizione per le pompe di calore inverter caldo-freddo.
BENE n°5BENE n°5BENE n°5BENE n°5
Appartamento quadrilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 30, ubicato al
piano terzo con accesso da Via Chessa n°23, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 34.23;
• Disimpegno di mq 4.17;
• Camera di mq 9.45;
• Camera di mq 13.20;
• Camera di mq 10.19;
• Bagno di mq 4.83;
• Bagno di mq 3.89;
• Veranda di mq 18.27;
• Terrazza di mq 49.75.
Si precisa che, durante i due sopralluoghi effettuati, non è stato possibile accedere all’unità
immobiliare in quanto inaccessibile e occupata presumibilmente da soggetto promissario
acquirente al quale la Curatela ha comunicato la possibilità, alternativamente, di addivenire al
rogito definitivo corrispondendo la residua ipoteca iscritta sull’immobile o, in caso contrario,
di liberarlo nel più breve tempo possibile.
BENE n°6BENE n°6BENE n°6BENE n°6
Appartamento quadrilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 31, ubicato al
piano terzo con accesso da Via Chessa n°23, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 31.23;
• Disimpegno di mq 3.16;
• Camera di mq 12.88;
• Camera di mq 12.74;
• Bagno di mq 4.22;
• Bagno di mq 4.37;
• Veranda di mq 18.27;
• Terrazza di mq 49.75.
Dai sopralluoghi eseguiti tale immobile risulta essere in buono stato di conservazione seppure
incompleto degli elementi radianti dell’impianto di riscaldamento a gas e delle pompe di calore
per il funzionamento dell’impianto di condizionamento.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°7BENE n°7BENE n°7BENE n°7
Appartamento trilocale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 25 ubicato al piano
secondo con accesso da Via Chessa n°25, il quale risulta composto dai seguenti ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 24.59;
• Disimpegno di mq 0.72;
• Camera di mq 13.35;
• Camera di mq 9.66;
• Bagno di mq 4.62;
• Veranda di mq 34.48.
In data 19/02/2018 è stato possibile effettuare l’accesso all’immobile, risultato in buono
stato di conservazione e completo dei radiatori per l’impianto di riscaldamento a gas e la sola
predisposizione per le pompe di calore inverter caldo-freddo.
Al momento dell’accesso l’immobile è risultato occupato presumibilmente da soggetto
promissario acquirente al quale la Curatela ha comunicato la possibilità, alternativamente, di
addivenire al rogito definitivo corrispondendo la residua ipoteca iscritta sull’immobile o, in
caso contrario, di liberarlo nel più breve tempo possibile.
BENE n°8BENE n°8BENE n°8BENE n°8
Appartamento bilocale censito Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 28 ubicato al piano
secondo con accesso da Via Via Chessa n°23, il quale risulta composto dai seguenti
ambienti:
• Soggiorno-Pranzo di mq 21.03;
• Disimpegno di mq 1.04;
• Camera di mq 12.35;
• Bagno di mq 5.52;
• Veranda di mq 11.26.
In data 28/02/2018 è stato effettuato il sopralluogo dal quale tale immobile è risultato
essere in buono stato di conservazione, completo dei radiatori per l’impianto di riscaldamento
a gas e la sola predisposizione dell’impianto di condizionamento.
Al momento dell’accesso l’appartamento è risultato occupato da un soggetto in possesso di
regolare contratto di locazione.
BENE n°9BENE n°9BENE n°9BENE n°9
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 39, ubicato al piano terra con
accesso da Via Chiesa n°6, avente le seguenti superfici:
• Posto Auto di mq 11.52.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°10BENE n°10BENE n°10BENE n°10
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 40, ubicato al piano terra con
accesso da Via Chiesa n°6, avente le seguenti superfici:
• Posto Auto di mq 11.52
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°11BENE n°11BENE n°11BENE n°11
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 47, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto Auto di mq 23.00;
Il cespite, che risulta fisicamente suddiviso parzialmente da un magazzino a rustico, è
risultato occupato ma non si conosce a quale titolo l’occupante ne abbia possesso.
BENE n°12BENE n°12BENE n°12BENE n°12
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 50, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto Auto di mq 14.30.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°13BENE n°13BENE n°13BENE n°13
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 52, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto Auto di mq 14.40.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°1BENE n°1BENE n°1BENE n°14444
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 55, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto Auto di mq 14.30.
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BEBEBEBENE n°15NE n°15NE n°15NE n°15
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 42, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto auto di mq 20.69
Il cespite, che risulta fisicamente suddiviso parzialmente da un magazzino a rustico interposto
tra il sub 42 e il sub 43, è risultato libero e disponibile.
BENE n°16BENE n°16BENE n°16BENE n°16
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 43, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto auto di mq 21.00
Il cespite, che risulta fisicamente suddiviso parzialmente da un magazzino a rustico interposto
tra il sub 42 e il sub 43, è risultato libero e disponibile.
BENE n°17BENE n°17BENE n°17BENE n°17
Box auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 44, ubicato al piano interrato con
accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Box auto di mq 16.70
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°18BENE n°18BENE n°18BENE n°18
Posto auto censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 45, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Posto auto di mq 20.80
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°19BENE n°19BENE n°19BENE n°19
Magazzino censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 46, ubicato al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Magazzino di mq 88.56
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°20BENE n°20BENE n°20BENE n°20
Autorimessa censita al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 57, ubicata al piano interrato
con accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Autorimessa di mq 156.53
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile.
BENE n°21BENE n°21BENE n°21BENE n°21
Area urbana censita al Foglio 30 - Mappale 10344 – Subalterno 3, ubicata al piano terra con
accesso da Via Chessa n°21, avente le seguenti superfici:
• Area Urbana di mq 22.00 (Trattasi di parte della rampa di accesso ai garage)
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile ma in considerazione
della sua inscindibilità dal BCNC di cui al Foglio 30 Mappale 10343 Sub 18, si dovrà procedere
alla sua variazione catastale per renderlo un bene comune non censibile a servizio del
condominio
BENE n°22BENE n°22BENE n°22BENE n°22
Area urbana censita al Foglio 30 - Mappale 10345 – Subalterno 30, ubicata al piano terra con
accesso da Via Chiesa n°6, avente le seguenti superfici:
• Area Urbana di mq 41.00 (Trattasi di parte della stradello di accesso ai posti
auto esterni sul lato Sud).
Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato libero e disponibile ma in considerazione
della sua inscindibilità dal BCNC Foglio 30 Mappale 10343 Sub 37, si dovrà procedere alla sua
variazione catastale per renderlo bene comune non censibile a servizio del condominio.
BENE n°23BENE n°23BENE n°23BENE n°23
Locale commerciale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 32, ubicato al piano
terra con accesso da Via Via Chiesa n°10 f, n°10 e, composto dai seguenti ambienti:
• Locale Commerciale di mq 117.15;
• Porticato di mq 22.43;
• Corte di mq 18.78.
Si specifica che la parte interna del locale è allo stato attuale non ultimata e non suddivisa
dalle altre unità immobiliari e si presenta allo stato “a rustico”, esternamente risulta invece
ultimato.
BENE n°24BENE n°24BENE n°24BENE n°24
Locale commerciale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 33, ubicato al piano
terra con accesso da Via Via Chiesa n°10 c, n°10 d, composto dai seguenti ambienti:
• Locale Commerciale di mq 48.57;
• Porticato di mq 6.86;
• Porticato di mq 5.16.
Si specifica che la parte interna del locale è allo stato attuale non ultimata e non suddivisa
dalle altre unità immobiliari e si presenta allo stato “a rustico”, esternamente risulta invece
ultimato.
BENE n°25BENE n°25BENE n°25BENE n°25
Locale commerciale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 34, ubicato al piano
terra con accesso da Via Via Chiesa n°10 a, n°10 b, composto dai seguenti ambienti:
• Locale Commerciale di mq 52.69;
• Porticato di mq 15.43.
Si specifica che la parte interna del locale è allo stato attuale non ultimata e non suddivisa
dalle altre unità immobiliari e si presenta allo stato “a rustico”, esternamente risulta invece
ultimato.
BENE n°26BENE n°26BENE n°26BENE n°26
Locale commerciale censito al Foglio 30 - Mappale 10343 – Subalterno 35, ubicato al piano
terra con accesso da Via Via Chiesa n°10, composto dai seguenti ambienti:
• Locale Commerciale di mq 85.27;
• Porticato di mq 12.63.
Si specifica che la parte interna del locale è allo stato attuale non ultimata e non suddivisa
dalle altre unità immobiliari e si presenta allo stato “a rustico”, esternamente risulta invece
ultimato.
F) SITUAZIONEF) SITUAZIONEF) SITUAZIONEF) SITUAZIONE URBANISTICA DEI BENI OGGETTO DI STIMAURBANISTICA DEI BENI OGGETTO DI STIMAURBANISTICA DEI BENI OGGETTO DI STIMAURBANISTICA DEI BENI OGGETTO DI STIMA....
Gli immobili oggetto di stima ricadono nella zona urbanistica classificata “C1” - Zone
residenziali di espansione inserite nel Piano di Fabbricazione vigente di Olbia (v(v(v(vedi Allegato edi Allegato edi Allegato edi Allegato
“C”)“C”)“C”)“C”), , , , e fanno parte del Piano di Lottizzazione “San Nicola” convenzionato con atto del
Segretario Comunale in data 22/02/2005 Rep. N° 2266; i lotti su cui ricade il fabbricato
sono convenzionalmente contraddistinti con i n°3 e n°6.
Le aree interessate, a seguito del fenomeno alluvionale denominato “Cleopatra” avvenuto il
18.11.2013, sono state inserite all’interno della “Carta delle Aree Allagate” di cui alla Delibera
del Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino n°1 del 27/02/2014 (vedi Allegato “D”)(vedi Allegato “D”)(vedi Allegato “D”)(vedi Allegato “D”) e
quindi in “aree di pericolosità idraulica molto elevata” Hi4 regolamentate dall’Art. 27 delle
Norme di Attuazione del Piano di Assetto Idrogeologico. In linea generale negli immobili
sottoposti a tale vincolo non possono essere effettuati ampliamenti volumetrici, frazionamenti
o opere che possano ostacolare il deflusso delle acque, ma sono consentite esclusivamente
opere di manutenzione ordinaria e straordinaria compatibili (vedi Allegato “E”); (vedi Allegato “E”); (vedi Allegato “E”); (vedi Allegato “E”); il tutto è
meglio descritto nell’allegato Certificato di destinazione Urbanistica n°78/2018 del
05/03/2018 rilasciato dal Comune di Olbia ((((vedi vedi vedi vedi Allegato “F”).Allegato “F”).Allegato “F”).Allegato “F”).
Facendo seguito all’accesso agli atti effettuato presso l’Ufficio Tecnico e l’Ufficio Suap
comunale, è emerso che le pratiche edilizie rinvenute per la realizzazione dell’intervento sono
le seguenti (v(v(v(vedi Allegato “Gedi Allegato “Gedi Allegato “Gedi Allegato “G”)”)”)”)::::
- CONCESSIONE EDILIZIA n°414/08 del 29/08/2008 relativa alla REALIZZAZIONE DI
UN COMPESSO RESIDENZIALE A SCHIERA – LOTTI 3-6. (Rif. Ditta ACULA S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Prot. 105364 del 23/12/2008 – VARIANTE (Rif. Ditta ACULA S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Prot. 43061 del 16/05/2011 – VARIANTE (Rif. Ditta ACULA S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Cod. Univoco 1921 del 12/02/2012 – VOLTURA (da Ditta ACULA
S.r.l. a Soc. IMMOBILMARE S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Cod. Univoco 2040 del 01/03/2012 – VARIANTE (Rif. Soc.
IMMOBILMARE S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Cod. Univoco 2267 del 28/03/2012 – AGIBILITA’ (Rif. Soc.
IMMOBILMARE S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Cod. Univoco 2269 del 28/03/2012 – FINE LAVORI (Rif. Soc.
IMMOBILMARE S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Cod. Univoco 4757 del 28/03/2012 – VOLTURA (Rif. Soc.
IMMOBILMARE S.r.l.)
- PRATICA DUAAP Cod. Univoco 4769 del 15/02/2013 – VARIANTE (Rif. Soc.
IMMOBILMARE S.r.l.)
Da un approfondito esame delle pratiche sopra elencate e dalla documentazione in esse
contenute, si ritiene di far presente quanto segue:
1) I locali commerciali posti al piano terra contraddistinti con i Subalterni 32, 33, 34, 35,
sono stati autorizzati con PRATICA DUAAP Cod. Univoco 4769 del 15/02/2013, ma
nonostante l’ingombro volumetrico risulti costituito, i lavori non risultano ultimati in
quanto rinvenuti internamente allo stato “a rustico” e comunicanti tra essi
costituendo di fatto, un'unica unità immobiliare. In riferimento a quanto sopra
specificato e considerata la pericolosità idraulica elevata dei luoghi, tenuto conto della
complessa situazione normativa e urbanistica, ritenuti indispensabili ulteriori
accertamenti, è è è è stato stabilito di stato stabilito di stato stabilito di stato stabilito di dover integrare successivamente la dover integrare successivamente la dover integrare successivamente la dover integrare successivamente la presente perizia presente perizia presente perizia presente perizia
conconconcon la la la la stima stima stima stima dei dei dei dei Subalterni 32, 33, 34, 35Subalterni 32, 33, 34, 35Subalterni 32, 33, 34, 35Subalterni 32, 33, 34, 35 posti al piano terraposti al piano terraposti al piano terraposti al piano terra e del Sub 57e del Sub 57e del Sub 57e del Sub 57 posto alposto alposto alposto al
piano inpiano inpiano inpiano interrato in quanto trattasi diterrato in quanto trattasi diterrato in quanto trattasi diterrato in quanto trattasi di superficie destinata a parcheggi per l’esercizio superficie destinata a parcheggi per l’esercizio superficie destinata a parcheggi per l’esercizio superficie destinata a parcheggi per l’esercizio
delle attività commercialidelle attività commercialidelle attività commercialidelle attività commerciali e/o direzionali.e/o direzionali.e/o direzionali.e/o direzionali.
Si precisa a inoltre che in sede progettuale, ai fini del rispetto delle dotazioni degli
spazi di parcheggio ai sensi dell’Art. 7 delle N.D.A. del P.D.F. vigente, sono state
previste due aree parcheggi di cui una ubicata al piano terra e censita con il
Subalterno 36 (BCNC ai Sub 32, 33, 34, 35) e l’altra sita al piano interrato distinta con
il Subalterno 57 avente Cat. C/6; pertanto si evidenzia che detti beni non potranno
essere alienati separatamente dai Subalterni 32, 33, 34, 35.
In conclusione, l’ultimo titolo abilitativo cui fare riferimento per tali immobili risulta
essere la DUAAP Prot. 43061 del 16/05/2011.
2) Le unità immobiliari a destinazione residenziale ubicate al piano primo contraddistinte
con i Subalterni 7, 9, 12, 24 precedentemente autorizzate con destinazione direzionale
ai sensi dell’Art. 4 del Decreto Assessoriale n°2266/U del 20/12/1983, sono state
oggetto di cambio di destinazione d’uso con PRATICA DUAAP Cod. Univoco 4769 del
15/02/2013 nella quale la ditta richiedente mediante atto d’obbligo Rep. 78277 del
30.04.2013 (ved(ved(ved(vedi Allegato “Hi Allegato “Hi Allegato “Hi Allegato “H”),”),”),”), si è impegnata a “cedere esclusivamente a soggetti in
possesso dei requisiti previsti dalla Legge Regionale 30 dicembre 1985 n°32 - Fondo
per l’edilizia abitativa - (vedi Allegato “I(vedi Allegato “I(vedi Allegato “I(vedi Allegato “I”),”),”),”), o dalla Legge Regionale n°3 del 2008 in
materia di edilizia agevolata.... Tale impegno vincola l’alienazione esclusivamente a
soggetti in possesso dei requisiti di cui alle leggi sopra richiamate. Da un’analisi
effettuata al fine di accertare l’effettiva rispondenza della caratteristiche dimensionali,
catastali, del grado di finitura, si può dichiarare che gli immobili contraddistinti con i
Subalterni 7, 9, 12, 24 rispondono ai requisiti degli alloggi di cui alle leggi sopra
richiamate, per cui si ritiene siano commerciabili agli appositi soggetti.
3) Le unità immobiliari a destinazione residenziale poste al piano secondo contraddistinte
con i Subalterni 25, 28 risultano autorizzate, oltre ai titoli originari, con PRATICA
DUAAP Cod. Univoco 4769 del 15/02/2013, per le quali non si ritiene debbano essere
prescritti vincoli o eccezioni.
4) Le unità immobiliari a destinazione residenziale poste al piano terzo, contraddistinte
con i Subalterni 30, 31, risultano autorizzate, oltre ai titoli originari, con PRATICA
DUAAP Cod. Univoco 4769 del 15/02/2013, per le quali non si ritiene debbano essere
prescritti vincoli o eccezioni fermo restando l’impossibilità di poter accedere al Sub
30.
5) Le unità immobiliari con destinazione autorimessa, magazzino, contraddistinte con in
Sub 42, 43, 44, 45, 46, 46, 47, 50, 52, 55, 57, 32, 33, 34, 35, risultano autorizzate, oltre
ai titoli originari, con PRATICA DUAAP Cod. Univoco 4769 del 15/02/2013. Per tali
immobili, è necessario segnalare l’assenza della Scia antincendio obbligatoria oltre alla
verifica e adeguamento degli impianti da effettuare.
G)G)G)G) ADEMPIMENTI ADEMPIMENTI ADEMPIMENTI ADEMPIMENTI TECNICO/TECNICO/TECNICO/TECNICO/ AMMINISTRATIVI AMMINISTRATIVI AMMINISTRATIVI AMMINISTRATIVI MANCANTI.MANCANTI.MANCANTI.MANCANTI.
Un accertamento della documentazione reperita presso gli uffici tecnici comunali, ha
permesso di constatare che i beni oggetto di stima sono risultati carenti dei seguenti
adempimenti tecnico/amministrativi per i quali si ritiene dover osservare quanto segue:
1) PRATICA DUAAP Cod. Univoco 4769 del 15/02/2013: può intendersi riferita
ESCLUSIVAMENTE ai piani primo, secondo, terzo e interrato, infatti le opere in
progetto previste al piano terra e relative ai Subalterni 32, 33, 34, 35 non essendo
eseguite, dovranno essere oggetto di apposita pratica edilizia in conformità alle NDA
del PAI così come indicato al punto precedente; inoltre dovrà essere effettuata
apposita comunicazione di inizio lavori tardiva in quanto non risulta essere stata
inoltrata.
2) Redazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per l’esercizio di
autorimesse esistente di dimensione fino a 1000 Mq. (Cat. A) ai fini della prevenzione
incendi nel rispetto del DPR 151/2011 a cura di professionista abilitato. La fase di
studio progettuale potrà prevedere adeguamenti impiantistici e/o strutturali al
momento non computabili senza progetto.
3) Redazione della Dichiarazione di Conformità o Dichiarazione di Rispondenza
dell’impianto elettrico, completa di relativo progetto e relazione sui materiali utilizzati
indispensabile per la pratica relativa alla dichiarazione di agibilità autocertificata.
4) Redazione di collaudo dei requisiti acustici degli edifici indispensabile per la redazione
della dichiarazione di agibilità autocertificata.
5) Pratica di assegnazione numero di matricola ascensore che, a seguito del colloquio
intercorso con l’amministratrice di condominio Sig.ra Spano, sembrerebbe essere
stata completata e di cui si è in attesa di ottenerne copia.
6) Redazione degli Attestati di Prestazione Energetica (APE) indispensabili per
l’alienazione e per la dichiarazione di agibilità.
7) Ripristino dello stato dei luoghi come da situazione urbanistica e catastale dei
Subalterni 47, 42, 43 mediante la demolizione dei tramezzi perimetrali rinvenuti durante
i sopralluoghi effettuati..
8) Redazione e presentazione della dichiarazione di agibilità autocertificata.
9) Le aree urbane censite in catasto al Foglio 30 Mappale 10344 Sub 3 e Foglio 30
Mappale 10345 Sub 30 fanno parte integrante, sostanziale ed inscindibile
rispettivamente della rampa di accesso al piano interrato censita al Foglio 30 Mappale
10343 Sub 18 e dello stradello di accesso ai posti auto esterni sul lato sud censiti al
Foglio 30 Mappale 10343 Sub 37.
Considerato che tali beni erano contemplati nel progetto architettonico complessivo
ed autorizzato con Duaap Cod. 4769 del 15/02/2013, vista la loro oggettiva
inscindibilità anche per via della loro funzione pratica, si ritiene che gli stessi debbano
essere oggetto di variazione catastale per renderli beni comuni non censibili a servizio
del condominio.
H)H)H)H) CONSIDERAZIONI DI ORDINE GENERALE.CONSIDERAZIONI DI ORDINE GENERALE.CONSIDERAZIONI DI ORDINE GENERALE.CONSIDERAZIONI DI ORDINE GENERALE.
Per determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima, è stato
necessario procedere seguendo il metodo sintetico-comparativo in base al parametro tecnico
che in questo caso sarà il MQ., ed in particolare si è fatto riferimento alla superficie
commerciale dei beni interessati.
Si sono esclusi dalla comparazione tutti quei valori considerati eccezionali affinché il giudizio
di stima sia il risultato di un’indagine riferita ad un mercato normale e non condizionato.
È chiaramente possibile, essendo in regime di libera compravendita, una variazione marginale
in aumento o diminuzione da imputare alla molteplicità dei fattori che influenzano il mercato e
della complessità che compone la stima stessa.
Si rammenta ulteriormente di aver escluso dalla presente stima i locali commerciali posti al
piano terra e distinti al Foglio 30 Mappale 10343 Sub 32, 33, 34, 35, 57 per via delle
motivazioni specificate nel precedente punto “F”, nonché delle aree urbane distinte al Foglio
30 Mappale 10344 Sub 3 e Foglio 30 Mappale 10345 Sub 30 per via delle motivazioni
specificate nel precedente Punto “G”.
I)I)I)I) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI.VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI.VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI.VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI.
In riferimento a quanto specificato precedentemente, avendo acquisito tutte le informazioni e
i dati necessari, costruito un sistema di riferimento nel quale è stato inserito il bene da
equiparare, escludendo dalla comparazione tutti quei valori affinché il giudizio di stima sia il
risultato di un’indagine riferita ad un mercato normale e non condizionato, compiute queste
operazioni, tenuto conto dell’ubicazione, delle ricerche di mercato effettuate tenendo conto
dei valori OMI (Allegato “L”) dell’Agenzia delle Entrate, consultando operatori del settore
nella zona quali agenzie immobiliari, siti internet, costruttori edili, è stato riscontrato che il
valore di mercato riferito ad immobili residenziali simili pari al nuovo situati nella zona
corrisponde ad una cifra compresa fra i 1600,00 €./Mq. e i 1900,00 €./Mq.
In seguito a quanto precedentemente esposto, si ritiene opportuno attribuire al bene
interessato una valutazione unitaria di riferimento compresa tra i 1700,00 €./Mq. e i 1850,00
€./Mq. a seconda del grado di finitura, distribuzione, esposizione, e più precisamente:
BENE n.1BENE n.1BENE n.1BENE n.1----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp. 10343 Sub 7 (Trilocale P.1°10343 Sub 7 (Trilocale P.1°10343 Sub 7 (Trilocale P.1°10343 Sub 7 (Trilocale P.1°) ) ) )
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.1° 92,29 1,00 92,29 € 1 700,00 € 156 893,00
VERANDA 11,58 0,50 5,79 € 1 700,00 € 9 843,00
€ 166 736,00
€ 166 736,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.2BENE n.2BENE n.2BENE n.2----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 10343 Sub 10343 Sub 10343 Sub 9999 ((((Bilocale P.1°Bilocale P.1°Bilocale P.1°Bilocale P.1°) ) ) )
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.1° 44,76 1,00 44,76 € 1 700,00 € 76 092,00
VERANDA 6,57 0,50 3,29 € 1 700,00 € 5 584,50
€ 81 676,50
€ 81 676,50
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.3BENE n.3BENE n.3BENE n.3----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 12 (10343 Sub 12 (10343 Sub 12 (10343 Sub 12 (BilocalBilocalBilocalBilocale P.1°e P.1°e P.1°e P.1°) ) ) )
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.1° 49,37 1,00 49,37 € 1 650,00 € 81 460,50
€ 81 460,50
€ 81 460,50
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.4BENE n.4BENE n.4BENE n.4----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 24 (10343 Sub 24 (10343 Sub 24 (10343 Sub 24 (Bilocale P.1°Bilocale P.1°Bilocale P.1°Bilocale P.1°) ) ) )
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.1° 47,04 1,00 47,04 € 1 700,00 € 79 968,00
VERANDA 15,22 0,50 7,61 € 1 700,00 € 12 937,00
€ 92 905,00
€ 92 905,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.5BENE n.5BENE n.5BENE n.5----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 30 (10343 Sub 30 (10343 Sub 30 (10343 Sub 30 (Quadrilocale P.3°Quadrilocale P.3°Quadrilocale P.3°Quadrilocale P.3°) ) ) )
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.3° 94,68 1,00 94,68 € 1 850,00 € 175 158,00
VERANDA 18,54 0,50 9,27 € 1 850,00 € 17 149,50
TERRAZZA 49,76 0,40 19,90 € 1 850,00 € 36 822,40
€ 229 129,90
€ 229 129,90
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.6BENE n.6BENE n.6BENE n.6----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 3110343 Sub 3110343 Sub 3110343 Sub 31 ((((Trilocale Trilocale Trilocale Trilocale P.3°P.3°P.3°P.3°) ) ) )
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.3° 81,60 1,00 81,60 € 1 850,00 € 150 960,00
VERANDA 19,00 0,50 9,50 € 1 850,00 € 17 575,00
TERRAZZA 49,76 0,40 19,90 € 1 850,00 € 36 822,40
€ 205 357,40
€ 205 357,40
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.7BENE n.7BENE n.7BENE n.7----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 25 (10343 Sub 25 (10343 Sub 25 (10343 Sub 25 (Trilocale P.2°Trilocale P.2°Trilocale P.2°Trilocale P.2°))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.2° 62,43 1,00 62,43 € 1 750,00 € 109 252,50
VERANDA 38,08 0,50 19,04 € 1 750,00 € 33 320,00
€ 142 572,50
€ 142 572,50
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.8BENE n.8BENE n.8BENE n.8----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 28 (10343 Sub 28 (10343 Sub 28 (10343 Sub 28 (BilocaleBilocaleBilocaleBilocale P.2°P.2°P.2°P.2°))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
APPARTAMENTO P.2° 47,68 1,00 47,68 € 1 750,00 € 83 440,00
VERANDA 12,81 0,50 6,41 € 1 750,00 € 11 208,75
€ 94 648,75
€ 94 648,75
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.9BENE n.9BENE n.9BENE n.9----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 39 (Posto Auto 10343 Sub 39 (Posto Auto 10343 Sub 39 (Posto Auto 10343 Sub 39 (Posto Auto P.T.P.T.P.T.P.T.))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
POSTO AUTO P.T 11,52 1,00 11,52 € 700,00 € 8 064,00
€ 8 064,00
€ 8 064,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BBBBENE n.10ENE n.10ENE n.10ENE n.10----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10343 Sub 40 (Posto Auto 10343 Sub 40 (Posto Auto 10343 Sub 40 (Posto Auto 10343 Sub 40 (Posto Auto P.T.P.T.P.T.P.T.))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
POSTO AUTO P.T 11,52 1,00 11,52 € 700,00 € 8 064,00
€ 8 064,00
€ 8 064,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.11BENE n.11BENE n.11BENE n.11----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10101010343 Sub 47 (Posto Auto P.S1343 Sub 47 (Posto Auto P.S1343 Sub 47 (Posto Auto P.S1343 Sub 47 (Posto Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
POSTO AUTO P. S1 26,80 1,00 26,80 € 800,00 € 21 440,00
€ 21 440,00
€ 21 440,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.12BENE n.12BENE n.12BENE n.12----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10101010343 Sub 50 (Posto Auto P.S1343 Sub 50 (Posto Auto P.S1343 Sub 50 (Posto Auto P.S1343 Sub 50 (Posto Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
POSTO AUTO P. S1 15,15 1,00 15,15 € 800,00 € 12 120,00
€ 12 120,00
€ 12 120,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.13BENE n.13BENE n.13BENE n.13----Foglio 30 MaFoglio 30 MaFoglio 30 MaFoglio 30 Mapp.10343 Sub 52 (Posto Auto P.S1pp.10343 Sub 52 (Posto Auto P.S1pp.10343 Sub 52 (Posto Auto P.S1pp.10343 Sub 52 (Posto Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
POSTO AUTO P. S1 15,15 1,00 15,15 € 800,00 € 12 120,00
€ 12 120,00
€ 12 120,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.14BENE n.14BENE n.14BENE n.14----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.10101010343 Sub 55 (Posto Auto P.S1343 Sub 55 (Posto Auto P.S1343 Sub 55 (Posto Auto P.S1343 Sub 55 (Posto Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
POSTO AUTO P. S1 15,15 1,00 15,15 € 800,00 € 12 120,00
€ 12 120,00
€ 12 120,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.15BENE n.15BENE n.15BENE n.15----Foglio 30 Mapp.10343 Sub 42 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 42 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 42 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 42 (Box Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
BOX Aperto P. S1 24,90 1,00 24,90 € 800,00 € 19 920,00
€ 19 920,00
€ 19 920,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.16BENE n.16BENE n.16BENE n.16----Foglio 30 Mapp.10343 Sub 43 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 43 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 43 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 43 (Box Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
BOX Aperto P. S1 24,37 1,00 24,37 € 800,00 € 19 496,00
€ 19 496,00
€ 19 496,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.17BENE n.17BENE n.17BENE n.17----FogFogFogFoglio 30 Mapp.10343 Sub 44 (Box Auto P.S1lio 30 Mapp.10343 Sub 44 (Box Auto P.S1lio 30 Mapp.10343 Sub 44 (Box Auto P.S1lio 30 Mapp.10343 Sub 44 (Box Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
BOX chiuso P. S1 19,61 1,00 19,61 € 900,00 € 17 649,00
€ 17 649,00
€ 17 649,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.18BENE n.18BENE n.18BENE n.18----Foglio 30 Mapp.10343 Sub 45 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 45 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 45 (Box Auto P.S1Foglio 30 Mapp.10343 Sub 45 (Box Auto P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
BOX Aperto P. S1 24,91 1,00 24,91 € 800,00 € 19 928,00
€ 19 928,00
€ 19 928,00
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
BENE n.19BENE n.19BENE n.19BENE n.19----Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.Foglio 30 Mapp.11110343 Sub 46 (Magazzino P.S10343 Sub 46 (Magazzino P.S10343 Sub 46 (Magazzino P.S10343 Sub 46 (Magazzino P.S1))))
DESTINAZIONE MQ. COEFF. SUP. COMM. VAL. MERCATO VALORE
MAGAZZINO P. S1 98,31 1,00 98,31 € 850,00 € 83 563,50
€ 83 563,50
€ 83 563,50
TOTALE
VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
RIEPILOGO GENERALE DEI BENI OGGETTO DI STIMARIEPILOGO GENERALE DEI BENI OGGETTO DI STIMARIEPILOGO GENERALE DEI BENI OGGETTO DI STIMARIEPILOGO GENERALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA
n° BENE IDENTIFICAZIONE CATASTALE IMMOBILE VALORE
1 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 7 ABITAZIONE PIANO 1° € 166 736,00
2 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 9 ABITAZIONE PIANO 1° € 81 676,50
3 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 12 ABITAZIONE PIANO 1° € 81 460,50
4 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 24 ABITAZIONE PIANO 1° € 92 905,00
5 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 30 ABITAZIONE PIANO 3° € 229 129,90
6 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 31 ABITAZIONE PIANO 3° € 205 357,40
7 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 25 ABITAZIONE PIANO 2° € 142 572,50
8 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 28 ABITAZIONE PIANO 2° € 94 648,75
9 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 39 POSTO AUTO PIANO TERRA € 8 064,00
10 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 40 POSTO AUTO PIANO TERRA € 8 064,00
11 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 47 POSTO AUTO PIANO INTERRATO € 21 440,00
12 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 50 POSTO AUTO PIANO INTERRATO € 12 120,00
13 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 52 POSTO AUTO PIANO INTERRATO € 12 120,00
14 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 55 POSTO AUTO PIANO INTERRATO € 12 120,00
15 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 42 BOX AUTO PIANO INTERRATO € 19 920,00
16 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 43 BOX AUTO PIANO INTERRATO € 19 496,00
17 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 44 BOX AUTO PIANO INTERRATO € 17 649,00
18 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 45 BOX AUTO PIANO INTERRATO € 19 928,00
19 FOGLIO 30 MAPP. 10343 SUB 46 MAGAZZINO PIANO INTERRATO € 83 563,50
€ 1 328 971,05
€ 1 328 971,05VALORE DI MERCATO PIU' PROBABILE
TOTALE
J)J)J)J) CONCLUSIONICONCLUSIONICONCLUSIONICONCLUSIONI....
Alla luce delle elaborazioni sopra esposte e delle valutazioni analitiche riportate nelle tabelle
allegate, è possibile concludere che il valore più probabile di mercato degli immobili sopra
elencati, sia pari alla somma di €€€€ 1.328.971/051.328.971/051.328.971/051.328.971/05 diconsi euro diconsi euro diconsi euro diconsi euro
unmilioneunmilioneunmilioneunmilionetrecentoventottonovecentosettantuno/0trecentoventottonovecentosettantuno/0trecentoventottonovecentosettantuno/0trecentoventottonovecentosettantuno/05555....
Fanno parte integrante e sostanziale della presente perizia i seguenti allegati:
- Allegato “A”: Allegato “A”: Allegato “A”: Allegato “A”: DOCUMENTAZIONE CATASTALE.DOCUMENTAZIONE CATASTALE.DOCUMENTAZIONE CATASTALE.DOCUMENTAZIONE CATASTALE.
- Allegato “B”:Allegato “B”:Allegato “B”:Allegato “B”: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.
- Allegato “C”Allegato “C”Allegato “C”Allegato “C”:::: STRALCIO P.D.F.STRALCIO P.D.F.STRALCIO P.D.F.STRALCIO P.D.F.
- Allegato “D”: Allegato “D”: Allegato “D”: Allegato “D”: STRALCIO PLANIMETRIA AREE ALLAGATESTRALCIO PLANIMETRIA AREE ALLAGATESTRALCIO PLANIMETRIA AREE ALLAGATESTRALCIO PLANIMETRIA AREE ALLAGATE
- Allegato “E”:Allegato “E”:Allegato “E”:Allegato “E”: STRALCIO NORME DI ATTIAZIONE P.A.I.STRALCIO NORME DI ATTIAZIONE P.A.I.STRALCIO NORME DI ATTIAZIONE P.A.I.STRALCIO NORME DI ATTIAZIONE P.A.I.
- Allegato “F”:Allegato “F”:Allegato “F”:Allegato “F”: CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICACERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICACERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICACERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
- Allegato “G”:Allegato “G”:Allegato “G”:Allegato “G”: DOCUMENTAZIONE URBANISTICADOCUMENTAZIONE URBANISTICADOCUMENTAZIONE URBANISTICADOCUMENTAZIONE URBANISTICA
- Allegato “H”:Allegato “H”:Allegato “H”:Allegato “H”: ATTO D’OBBATTO D’OBBATTO D’OBBATTO D’OBBLLLLIGO SUB 7, 9,IGO SUB 7, 9,IGO SUB 7, 9,IGO SUB 7, 9, 24, 1224, 1224, 1224, 12
- Allegato “I”:Allegato “I”:Allegato “I”:Allegato “I”: STRALCIO P.D.F.STRALCIO P.D.F.STRALCIO P.D.F.STRALCIO P.D.F.
- Allegato “L”:Allegato “L”:Allegato “L”:Allegato “L”: ESTESTESTESTRRRRAAAATTO DEI VALORI OMITTO DEI VALORI OMITTO DEI VALORI OMITTO DEI VALORI OMI
Il sottoscritto ringrazia per la fiducia a lui accordata e rassegna la presente relazione con la
massima osservanza.
Olbia, 20.03.2018
IL TECNICOIL TECNICOIL TECNICOIL TECNICO (Geom. Mirko Carbini)(Geom. Mirko Carbini)(Geom. Mirko Carbini)(Geom. Mirko Carbini)