Post on 18-Feb-2019
transcript
Il riparto delle spese nel Condominio: attività propedeutiche, criteri di distinzione della spesa e tutela degli interessi condominiali contro i condomini morosi
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
Avv. Pietro Maria di GiovanniFrancavilla al Mare 6 maggio 2016
2
La ripartizione delle spese è un momento fondamentale della vita del condominio, ma è anche, causa delle maggiori problematiche
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
3
Infatti i criteri guida che il
Codice Civile prevede per la
ripartizione delle spese,
sono passibili di plurime
interpretazioni, come la
giurisprudenza formata sul
punto ci insegna
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
4
L'interprete deve, quindi, adottare tutte le cautele possibili per adottare un
corretto criterio di riparto, operazione essenziale per un
sereno svolgimento della vita condominiale
e per evitare la proliferazione del
contenzioso
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
5
il regime delle spese nella comproprietà
art. 1104 cod. civ. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
6
il regime delle spese nella comproprietà
art. 1110 cod. civ. Il partecipante che, in caso di trascuranza d e g l i a l t r i p a r t e c i p a n t i o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
7
COMUNIONE
obbligo di contribuzione per le spese necessarie alla conservazione e per il godimento della cosa comune
obbligo di contribuzione alle spese deliberate dalla maggioranza
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
8
COMUNIONE
facoltà di liberarsi del diritto per non contribuire alle spese
obbligo solidale tra cedente e cessionario per i contributi non versati
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
rimborso delle spese necessarie anticipate per “trascuranza” d e g l i a l t r i c o m u n i s t i o dell'amministratore
9
il regime delle spese nel condominio
Le obbligazioni condominiali, vale a dire le prestazioni consistenti nel versamento delle somme di denaro necessarie alla conservazione delle parti comuni ed all'erogazione dei servizi, sono unanimemente considerate obbligazioni propter rem, derivanti, cioè, dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
10
il regime delle spese nel condominio
In sostanza quando si parla di obbligazioni propter rem, si individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
11
il regime delle spese nel condominio
In sostanza quando si parla di obbligazioni propter rem, si individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
per questa caratteristica l’obbligazione é definita
AMBULATORIA
12
il regime delle spese nel condominio
ambulatoria non è l'obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere, in quanto essa sorge a carico di chiunque sia titolare del diritto nel momento in cui si verifica la circostanza prevista dalla legge per il suo sorgere; sicché, una volta sorta l'obbligazione, cessa ogni sua ambulatorietà
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
ATTENZIONE
13
il regime delle spese nel condominio
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
OCCORRE INDIVIDUARE IL TITOLARE DEL DIRITTO
REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE
14
Art. 1130 n. 6 c.c.
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
15
il registro dell’anagrafe condominiale
all’Amministratore di essere sempre aggiornato sulla esatta intestazione delle unità immobiliari, ai fini della corretta gestione dell’attività contabile, amministrativa e giudiziaria e, altresì, di fornire a terzi, nell’ambito degli obblighi che gli competono, i dati corretti.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
CONSENTE
16
il registro dell’anagrafe condominiale
il mancato aggiornamento del Registro costituisce grave irregolarità per la quale é prevista , ai sensi dell’art. 1129 comma dodici n. 7 c.c., la revoca giudiziale.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
ATTENZIONE
17
il registro dell’anagrafe condominiale
Con il Registro scompare definitivamente la figura del “condomino apparente” che già la giurisprudenza aveva escluso sul presupposto che l’amministratore di condominio no può non conoscere i nominativi dei condomini (Cass. 15296/2011).
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
ATTENZIONE
18
il regime delle spese nel condominio
comma IV Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. comma V Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
ART. 63 DISP. ATT.
19
il regime delle spese nel condominio
L’art. 63 disp. att. comma IV costituisce l’eccezione al principio di ambularietà poiché estende l'obbligo di pagamento sul compratore per obbligazioni sorte quando il venditore era ancora proprietario.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
Prima deroga AL PRINCIPIO DI AMBULARIETA’
20
il regime delle spese nel condominio
il quinto comma dell’art. 63 disp. att. c.c., nell'ambito generale di una rinforzata collaborazione tra amministratore e condomini, (registro dell’anagrafe condominiale) specifica un'altra deroga all'ambulatorietà, ossia l'omessa comunicazione all'amministratore della cessione.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
Seconda deroga AL PRINCIPIO DI AMBULARIETA’
21
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
Chi paga se i lavori sono
stati deliberati prima della
vendita dell’immobile
ma eseguiti dopo
22
E’ stato affermato che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467) ciò perché dalla esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, in considerazione della relazione strumentale, un corrispondente incremento di valore della sua stessa unità immobiliare (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
PRIMO ORIENTAMENTO
23
La Suprema Corte più di recente ha affermato che in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
SECONDO ORIENTAMENTO
24
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
Chi paga l’usufruttuario
o il nudo proprietario
25
La Corte di Cassazione, con orientamento costante, afferma che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774) (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
26
a partire dal 18 giugno 2013, il nudo p ro p r i e t a r i o e l ' u s u f r u t t u a r i o r i spondono so l idalmente per i l pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale
(art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c.)
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
RIFORMA
27
Sono molteplici ed articolate le situazioni
di fatto che danno origine alle spese oggetto di riparto
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
28
L’obbligo di pagare le spese condominiali
discende dall’art. 1118 c.c.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali
29
Criteri di riparto
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato.
Cass. 25 marzo 2004 n. 5975
30
CRITERI DI RIPARTO
criteri previsti dal regolamento condominiale contrattuale (ovvero convenzione assunta da tutti i partecipanti)
principi generali: artt. 1123 - 1124 – 1125 – 1126 cod. civ.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
IN ASSENZA DI CRITERI
31
Riferimenti normativi
art. 1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
32
Riferimenti normativi - Riforma
art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
33
Riferimenti normativi
art. 1125 c.c. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
34
Riferimenti normativi
art. 1126 c.c. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
35
Riferimenti normativi - Riforma
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
art. 1134 c.c. Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente
36
Riferimenti normativi – Riforma
Art. 30 L. 220/2012
I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
37
Riferimenti normativi - Riforma
art. 1129 c.c. - comma XI Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
38
CONDOMINIO
disciplina generale del riparto delle spese
1123 cod. civ.
d i sc ip l ina par t ico la re in relazione alla tipologia della spesa 1124 – 1125 – 1126 cod. civ.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
39
art. 1123 c.c.
criterio di riparto secondo proporzionalità
criterio di riparto secondo l'uso diverso
criterio di riparto secondo l'utilità
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
40
criterio di proporzionalità
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Il principio di proporzionalità viene utilizzato ogniqualvolta non sia diversamente stabilito e può essere temperato da altri parametri corrispondenti alla specifica funzione del manufatto o al diverso uso che dello stesso può farsi
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
41
criterio di proporzionalità
Il condomino, quindi, é tenuto a contribuire alle spese non in ragione dell'uso che egli fa della cosa comune, bensì per il solo fatto che quale proprietario di una porzione esclusiva dell'immobile è, anche, titolare dei diritti sulle parti comuni del fabbricato ex art. 1117 c.c.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
42
principio di proporzionalità
L'art. 1123 ha una struttura piramidale
I tre commi che costituiscono la norma sono in rapporto tra loro che va dal generale al particolare:
•il primo comma costituisce la regola generale •gli altri due introducono specifiche deroghe
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
43
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
44
criterio di proporzionalità
A ben vedere sebbene il principio stabilito dal II comma possa ritenersi sussidiario rispetto al primo comma, per impostare correttamente il problema della ripartizione delle spese occorre partire proprio da questa disposizione secondo la quale….
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
45
Il pagamento sarà collegato al possibile uso che il bene o il servizio può dare e non tanto in base all’uso effettivo del bene o del servizio se ne faccia effettivamente
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
USO POTENZIALE
46
Per ”uso potenziale” deve intendersi la astratta possibilità e capacità del condomino di fruire del bene comune e non al fatto che effettivamente il
condomino se ne giovi.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
47
Cass. 6 dicembre 1991 n. 13160
il condomino che potendo godere della cosa comune, di fatto non la
utilizzi, è comunque tenuto all'obbligo di pagamento della
relativa spesa
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
48
Criterio di riparto secondo l’utilità (art. 1123 comma III c.c.)
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
CONDOMINIO PARZIALE
49
CRITERIO DI PROPOZIONALITA'
spese di conservazione
spese di godimento
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
50
Cass. 25 marzo 2004 n. 5974
Le spese per la conservazione – in conformità con lo scopo e con il fondamento, consistenti rispettivamente nel
mantenimento dell'integrità, cioé del valore capitale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni e nella loro
utilizzazione obbiettiva – si imputano ai condomini in ragione del collegamento immediato tra l'appartenenza ed i
contributi. Le spese per l'uso – in consonanza con il fine e con la
ratio, configurata dal godimento soggettivo e dagli oneri determinati dal costo – si ripartiscono in relazione alla
misura dell'uso....
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
51
Cass. 25 marzo 2004 n. 5974
Alle spese per la conservazione, al condomino non è consentito sottrarsi anche quando le cose cono indispensabili soltanto entro certi limiti (si pensi all'impianto di
riscaldamento). A determinate condizioni, invece, alle spese
per l'uso il condomino può evitare di concorrere
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
52
criterio di proporzionalità
Se consideriamo l'impianto di riscaldamento la distinzione fra spese di conservazione e spese per l'uso apparirà più chiara:
“corretto deve ritenersi il criterio di ripartire le spese di sostituzione della caldaia secondo i millesimi di proprietà. Va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell'impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell'impianto, a cui carico la legge (art. 1123 1° c. c. civ.) pone l'obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza. In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l'obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispondere al valore della quota”.
(Cass. 27 gennaio 2004 n. 1420)
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
53
criterio di proporzionalità
rientrano nell'ipotesi appena considerata anche le spese per
•muri maestri
•facciata dell'edificio
•tetto
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
54
ATTENZIONE
Il condomino non potrà mai sottrarsi alle spese per la conservazione della cosa comune neanche rinunziando al
diritto sulle cose anzidette (art. 1118 comma 2 c.c.)
E ciò perché i beni individuati nell'art. 1117 c.c. rappresentano quelli che il legislatore individua quali necessari per l'esistenza dell'edificio in condominio e,
quindi, necessariamente connessi alla qualifica di proprietario
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
55
principio di proporzionalità
il legislatore ha ritenuto il principio di p ropor z iona l i t à inadegua to a disciplinare compiutamente il riparto delle spese nel condominio ed ha introdotto due criteri di temperamento
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
56
Cass. 6 luglio 1963 n. 19123
a differenza di quanto avviene nella comunione ove il principio di proporzionalità vige allo stato puro, nel
condominio esso non è sufficiente giacché tale istituto è caratterizzato dalla coesistenza di un regime di
comunione con molteplici proprietà individuali, onde la intensità di godimento delle cose ed impianti
comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con
quelle cose o impianti si trova di fatto il bene di proprietà esclusiva
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
57
criterio dell'uso
d i v e r s a m e n t e d a l c r i t e r i o d i proporzionalità, il criterio di riparto delle spese in ragione dell'uso è di più difficile delineazione e di più controversa applicazione pratica
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
58
Cass. 22 giugno 1995 n. 7077
per le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c. civ. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, previsto dal 1 c. dell'art.
1123 c. civ., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; quello dell'uso previsto dal 2 c. della stessa norma relativamente a
spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa.
Sulla base di tale secondo principio, quindi, l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, ove la cosa comune oggetto dell'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle
spese relative.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
59
criterio dell'uso
Si pensi alla necessità di adeguare un garage condominiale alle normative di sicurezza mediante l'installazione di porte tagliafuoco. E' indubbio che la porta rappresenti un bene comune, ma è altrettanto indubbio che essendo lo stesso a servizio del solo garage, il riparto delle spese dovrà essere effettuato solo tra i proprietari dei garage e non degli appartamenti che non se ne servono
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
60
ATTENZIONE
Il secondo comma dell'art. 1123 c.c. ha invece riguardo a tutti quei casi in cui non si può applicare il concetto
di ”uso potenziale”, ma si in presenza di beni o servizi “che siano oggettivamente destinati a servire
uno o alcuni condomini in misura non corrispondente al valore delle loro proprietà
individuali”. (Cass. 19 febbraio 1997 n. 1511)
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
61
criterio dell'utilità
Il criterio dell'utilità delinea la figura del “condominio parziale”
La spesa viene ripartita solo tra i condomini o gruppi di condomini che ne traggono utilità
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
62
criterio dell'utilità
Nella valutazione del gruppo di condomini che trae utilità dalla cosa comune si dovrà tener conto non solo delle caratteristiche strutturali e funzionali, ma anche della effettiva destinazione del bene ad assolvere determinati compiti
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
63
Cass. 16 aprile 1999 n. 3803
In un condominio, il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione,
oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi
destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto
della diversa utilità che ciascuna parte può trarre.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
64
applicazione dei criteri di riparto della spesa
individuazione dei condomini interessati alla stessa
valutazione dell'utilità tratta
determinazione della misura dell'utilità
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
65
le ipotesi particolari di riparto delle spese
! manutenzione e riparazione delle scale e degli ascensori Le scale e gli ascensori sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune
Il principio enunciato è la semplice applicazione del principio proporzionale e del principio dell'uso più intenso
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
66
Cass. 12 febbraio 1998 n. 1498
Nel condominio le scale con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del
fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a
tutti i partecipanti della collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117 n. 1 cod. civ.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
67
Il riparto ex art. 1124 c.c.
Le scale sono, quindi, bene necessario all'esistenza del fabbricato ma, anche, funzionalmente destinato a servire i condomini in misura diversa.
E' indubbio che chi abita agli ultimi piani ne farà necessariamente un uso più intenso di chi abita ai piani bassi oppure ha un autonomo accesso al fabbricato.
Il criterio di contemperamento fissato dall'art. 1124 cc. risponde all'esigenza di prevedere per tutti la contribuzione ad una parte della spesa (1/2), mentre l'altra parte viene ripartita iun ragione dell'uso che i condomini ne fanno
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
68
Cass. 19 febbraio 1993 n. 2018
In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle
scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si
rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodi indispensabili
per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini
sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può
legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
69
Cass. 3 ottobre 1996 n. 8657
In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese
per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a
permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la
conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di
comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione. secondo il criterio
fissato dall'art. 1123, comma 2, c.c..
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
70
Cass. 17 febbraio 2005 n. 3264 – prima della riforma
In tema di condominio d'edifici, la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di
manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun
piano dal suolo) .... è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui
incide il logorio dell'impianto, proporzionale all'altezza dei piani)
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
71
Dopo la riforma
art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
72
le ipotesi particolari di riparto delle spese
! soffitti, volte e solai Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto
Norma di chiara formulazione e logica interpretazione: la soletta risulta comune perché inscindibile struttura divisoria tra le due unità immobiliari. Alle spese per la manutenzione della srtuttura portante contribuiranno, quindi, entrambi, mentre solai e pavimenti saranno ripartiti secondo la prescrizione normativa
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
73
le ipotesi particolari di riparto delle spese
! lastrici solari di uso esclusivo Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
Il principio enunciato è la semplice applicazione del principio proporzionale e del principio dell'uso più intenso
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
74
lastrici solari di uso esclusivo
la disciplina si applica anche – per unanime orientamento giurisprudenziale – anche alle terrazze a livello
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
75
lastrici solari di uso esclusivo
la norma risponde alla duplice funzione del lastrico che svolge sia funzione di copertura del fabbricato sia rappresenta una utilità esclusiva al singolo che ne è proprietario e ne gode
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
76
lastrici solari di uso esclusivo
Se lastrico costituisce copertura di solo una parte del fabbricato – perché il condominio ad esempio ha più tetti autonomi – viene applicato il principio del condominio parziale di cui all'art. 1123 c.c.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
77
Cass. 15 luglio 2003 n. 11029
Il criterio di cui all'art. 1126 c.c. trova applicazione anche quando il lastrico solare
funge da copertura di una sola unità immobiliare
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
78
Cass. 15 luglio 2003 n. 642
In tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di
copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto
condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i
condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde
dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del
condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio
ai sensi dell'art. 1130 c.c.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
79
Cass. 15 luglio 2002 n. 2726
sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di
copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura
ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o
proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126
c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le
stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il
semplice terzo come previsto dalla norma in argomento
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
80
Spese anticipate dal singolo condomino
art. 1134 c.c. Il condomino che ha assunto la gestione delle p a r t i c o m u n i s e n z a a u t o r i z z a z i o n e dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
81
Cass. 26 marzo 2001 n. 4364
Per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne
l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e
detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
82
Spese anticipate dal singolo condomino
art. 1110 c.c. Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
83
La comunicazione dei dati dei morosi ai creditori del condominio
Il novellato testo dell'art. 63 disp. att. cod. civ., nel prevedere che l'amministratore é tenuto a comunicare ai terzi creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, il nominativo dei condomini morosi, risolve tutti i problemi che detta comunicazione, ritenuta necessaria per consentire ai terzi il recupero del loro credito nel rispetto della parziarietà delle obbligazioni condominiali, poneva in materia di tutela dei dati personali e che avevano motivato un provvedimento del Garante della privacy.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
84
Il novellato testo dell'art. 63 disp. att. cod. civ., precisa, inoltre che per procedere al recupero dei crediti condominiali l'amministratore non deve ottenere il preventivo consenso dell'assemblea. L'assemblea ha, però, il potere di esentare l'amministratore dall'obbligo di recuperare i crediti condominiali scaduti, decorsi sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito é compreso.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
85
Va ricordato che l’art. 1129 comma 9 dispone che “salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice”
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
86
In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell’immobile
Cass. 23 luglio 2012 n. 12841
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
87
La riforma chiarisce, inoltre, il problema della parziarietà dei crediti condominiali (principio introdotto da Cass. S. U. 9148/2008). Viene, infatti, previsto che il creditore del condominio possa aggredire i condomini in regola coi pagamenti, soltanto dopo aver escusso i condomini non in regola coi pagamenti.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
88
La riforma ha modificato l 'art. 63, prevedendo che l'amministratore può sospendere i servizi condominiali erogati al condomino moroso da più di un semestre (previsione identica anche prima della riforma), anche se tale sospensione non é prevista dal Regolamento di condominio (novità prevista dalla riforma)
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
89
Infine l'art. 30 della L. 220/2012 prevede che gli oneri condominiali possano essere soddisfatti, in via di prededuzione, nelle procedure concorsuali.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
90
In caso di fallimento del condomino, l’Amministratore é tenuto ad invitare il
Curatore fallimentare alle assemblee, allo stesso devono essere inviati preventivi e
consuntivi ed il riparto delle spese.
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
91
II^ Corso di aggiornamento e formazione per amministratori condominiali - ANACI PESCARA
www.avvocatidigiovanni.it