Brescia, 11 Gennaio 2016 arch. Giovanni Ciato

L E T A B E L L E M I L L E S I M A L I

art. 1117 c.c. art. 1118 c.c. art. 1123 c.c. art. 68 disp. att. art. 69 disp. att.

RIFERIMENTI ALLA NORMA

Le parti comuni sono elencate nell’articolo 1117 del c.c. che le distingue in tre gruppi:

a) Elementi strutturali del fabbricato: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, gli anditi, i portoni d’ingresso, le scale i portici, i cortili ecc.

b) Locali destinati alla fornitura di servizi: locali di portineria e alloggio portiere, lavanderia, riscaldamento, autoclave, stenditoi ecc.

c) Gli impianti di uso comune: ascensori, i pozzi e cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, impianti per l’acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento fino al punto di diramazione.

Art. 1117 – Parti comuni dell’edificio.

Art. 1118

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni . (norma inderogabile)

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni , neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare , salvo quanto disposto dalle leggi speciali.

Art. 1123 - Ripartizione delle spese.

C. 1 - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

C. 2 - Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno PUO’ farne. C. 3 - Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 68 Disposizioni d’attuazione

Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

a differenza dell’art. 1118 c. 2 c.c. che

NON È DEROGABILE

l’art. 68 disp att. è norma

DEROGABILE

ma con l’accordo UNANIME di tutti i

PARTECIPANTI al condominio.

importante

DEFINIZIONE DI MILLESIMI DI PROPRIETA’

I MILLESIMI DI PROPRIETÀ:

1) Rappresentano la quota di proprietà di ciascun condòmino e si utilizzano per la suddivisione delle spese e più in generale rappresentano i diritti di ogni condomino sulle parti comuni.

2) Indicano il valore proporzionale delle singole

proprietà esclusive rispetto al valore dell’intero edificio.

TABELLE MILLESIMALI E LORO SCOPI

DETERMINAZIONE DEL VALORE

Secondo l’art. 1117 le tabelle millesimali si distinguono in:

1) - MILLESIMI DI PROPRIETÀ GENERALE (tabella A)

2) - MILLESIMI D’ USO (tutte le altre).

e secondo l’art. 1118

ogni condomino ha diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà rapportato al valore del’intero edificio ESPRESSO IN MILLESIMI.

TIPI DI TABELLE MILLESIMALI

Tabelle di proprietà

(quelle che indicano il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dell’intero edificio)

A

B

C Tabelle per la ripartizione delle spese relative alle scale

D Tabelle per la ripartizione delle spese dell’ascensore

Tabelle per la ripartizione delle spese di riscaldamento

- - -

TIPI DI TABELLE (esempio)

DETERMINAZIONE DEI VALORI

Per determinare il valore di ogni singola unità immobiliare e determinarne i millesimi rispetto al valore dell’intero edificio, bisogna tenere in considerazione alcuni fattori fondamentali :

Millesimi generali - tab. “A”

esempio programma

DETERMINAZIONE DEL VALORE di PROPRIETA’ GENERALE

La Circolare del Ministero dei Lavori pubblici n° 12480 del 26 marzo 1966

DETERMINAZIONE DEL VALORE di PROPRIETA’ GENERALE

Pertanto il valore si calcola in base al parametro SUPERFICIE o VOLUME virtuale. SI calcola con la seguente formula:

Svx: ΣSv = Mx : 1.000

da cui Mx = 1.000 x Svx/ΣSv E i valori NON vanno stimati con riferimento al valore di mercato, ma tenendo conto solo delle caratteristiche originarie previste dal progetto e non di quelle apportate dalla volontà di ciascun proprietario che non devono avere alcun peso sui diritti e doveri relativi alle parti comuni.

a) LA SUPERFICIE: quando le altezze delle unità sono uguali;

b) IL VOLUME: quando le altezze sono diverse.

SUPERFICIE oppure VOLUME ?

Entrambe queste grandezze, per rappresentare proporzionalmente i valori condominiali, devono essere rese omogenee ed equivalenti, tali cioè che a parità di superficie o di volume CORRISPONDA PARITÀ DI VALORE.

Secondo la circolare del Ministero dei LL.PP. 12480 del 26/03/1966 i coefficienti che intervengono a differenziare le unità che sono:

DETERMINAZIONE Sup./Vol. VIRTUALE

Coefficienti da applicare all’intera unità:

• Destinazione d’uso (abitazione, ufficio, negozio, garage ecc);

• Livello di piano. .

Coefficienti da applicare ai singoli vani • Destinazione funzionale ( camera, cucina, bagno, corridoio, ripostigli ecc.) • Orientamento ( sud, nord, ovest, est, sud-ovest ecc.) ; • Prospetto ( strada principale, cortile, atrio, ecc.); • Luminosità; • Forma e funzionalità dei vani. .

DETERMINAZIONE DEL VALORE di PROPRIETA’ GENERALE

DETERMINAZIONE DEL VALORE di PROPRIETA’ GENERALE

DETERMINAZIONE DEL VALORE di PROPRIETA’ GENERALE

• - camere _________________________________ 1,00

• - servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio….) _____ 0,90

• - corridoi, disimpegni ______________________ 0,80

• - logge racchiuse tra tre pareti ______________ 0,500,35

• - cantine e soffitte (di sgombero) ____________ 0,450,30

• - balconi coperti __________________________ 0,30

• - balconi scoperti _________________________ 0,25

• - terrazzo a livello _________________________ 0,22

• - giardini ed aree di rispetto ________________ 0,150,10

COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE

COEFFICIENTE DI ORIENTAMENTO

- quadrante SE-SO : 1,000,97 - quadrante NE-SE 0,970,90 NO-SW - quadrante NO-NE : 0,900,80 - per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.

NORD

EST

SUD

OVEST

Da 1,00 a 0,97

Da 0,90 a 0,80 Da 0,97 a 0,90

COEFFICIENTE DI LUMINOSITA’

Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. Ed i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti sono i seguenti:

indicando con K = Sf/Sa

per K = 1/6 o maggiore = 1,000

per K=1/7 = 0,965

per K=1/8 = 0,940

per K=1/9 = 0,920

per K=1/10 = 0,900

per spazi aperti = 1,000 .

Rif. Regolamento d’Igiene tipo

I millesimi GENERALI

Vani Superf. destinazione orientamento prospetto luminosità

Prodotto

Piano Utilizzazione Superf. Virtuale

ingresso 4,5 0,80 0,75 0,75 1,00 2,03 0,95 1,00 1,92

soggiorno 25 1,00 1,00 1,00 1,00 25,00 0,95 1,00 23,75

cucina 11,49 0,90 0,90 0,95 1,00 8,84 0,95 1,00 8,40

corridoio 4,32 0,80 0,75 0,75 1,00 1,94 0,95 1,00 1,85

letto 1 15,96 1,00 1,00 1,00 1,00 15,96 0,95 1,00 15,16

letto 2 12,09 1,00 1,00 0,95 1,00 11,49 0,95 1,00 10,91

letto 3 12,54 1,00 0,95 0,95 1,00 11,32 0,95 1,00 10,75

bagno 5,2 0,90 0,90 0,95 1,00 4,00 0,95 1,00 3,80

WC 3,9 0,90 0,90 0,95 1,00 3,00 0,95 1,00 2,85

balcone 22,37 0,30 1,00 1,00 1,00 6,71 0,95 1,00 6,38

cantina 10 0,35

3,50

garage 22,5 0,45 10,13

99,40

I millesimi d’uso – le scale

I millesimi delle scale e più in generale dell’ascensore, rappresentano la spesa del classico bene comune che viene utilizzato in quantità differenti a seconda del piano che si deve raggiungere. Ovvero in base a quanto lo si utilizza.

La formazione delle tabelle d’uso per le SCALE va predisposta considerando che la spesa è ripartita:

• per il 50% in funzione dei millesimi di proprietà

• per il 50% all’altezza del piano.

(Nel caso in cui l’altezza dei piani è costante, può essere considerata come la somma dei piani). (esempio)

Le scale - esempio

1 + 2 + 3 = 6

Se abbiamo tre piani:

quindi il 1° piano avrà 1/6

il secondo 2/6

il terzo 3/6

Totale 6/6

I CINQUENTESIMI

La tabella millesimale si ottiene considerando: • I millesimi di proprietà • Il livello di piano

I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli

I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente al livello di piano

I millesimi di PIANO si calcolano in 2 fasi:

1) si individuano i 500esimi di piano: 500 x 1, 2, 3 1 + 2 + 3

Per cui avremo: 500

= 83,33 1 + 2 + 3

. . . .

esempio

quindi il 1° piano avrà 1/6 = 83,33

il secondo 2/6 = 166,67

il terzo 3/6 = 250,00

Totale 6/6 = 500,00

….

Si applica la proporzione:

M piano: Σm propr. del piano = Mx : Mu.i.

esempio

Esempio appartamento 1 Piano Terra Millesimi in proprietà 120 500esimi = 60

Piano Terra M piano = 83,33 Millesimi in proprietà 120 Millesimi di proprietà del piano = (120 +115 +98 ) = 333

83,33 : 333 = Mx : 120 Mx = 83,33 x 120 / 333 = 30,0288 arr. 30,03 .

. . .

RIEPILOGANDO

In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. e per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.

il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare deve essere espressa in millesimi

e va riportato in una tabella da allegare al

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

. .

Art. 69 delle disposizioni att.ne C.C.

MODIFICA DEI MILLESIMI

I valori, determinanti le quote millesimali, possono essere

riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo

condomino, nei seguenti casi:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;

• quando, per le mutate condizioni di una parte

dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione

di nuovi piani, di espropriazione parziale o di

innovazioni di vasta portata, è notevolmente

alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli

piani o porzioni di piano". .

T A B E L L E

I millesimi GENERALI (tab. A):

Servono per determinare le maggioranze assembleari. “ per dividere fra i condomini le spese sulle parti comuni.

I millesimi D’USO (tutte le altre tabelle)

Rappresentano l’unità di misura della proprietà condominiale.

Servono per suddividere le spese di impianti e servizi che i condomini POSSONO servirsi in modi e quantità diverse.

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Grazie per l’attenzione