Prova pratica n. 7Costituzione di S.P.A.:

scritture contabili e bilancio

Tre persone costituiscono una s.p.a. per lo svolgimento in comune di un’attività economica. I soci a e B conferiscono denaro, versando integralmente @ 100.000 ciascuno. Il socio C conferisce in godimento un immobile per la durata di anni 15. Il bene conferito è capace di fornire alternativamente un fitto attivo di @ 12.000 per anno.Il candidato, dopo aver esaminato brevemente la procedura della costituzione di una s.p.a., rediga le scritture contabili della costituita società e il bilancio del primo esercizio.Per realizzare la stima del conferimento si ipotizzi un tasso di attualizzazione dell’8%.

svolgimento

La costituzione di una società per azioni si realizza sostanzialmente attraverso:1) la stipulazione dell’atto costitutivo;2) l’iscrizione dello stesso nel registro delle imprese.

Per la società per azioni la legge richiede la formazione dell’atto costitutivo attraverso un documento pubblico (redatto da un notaio). In realtà vengono stipulati due distinti atti:— l’atto costitutivo, il quale — oltre alla dichiarazione dei partecipanti di costituire la società —

contiene le indicazioni previste dall’art. 2328 c.c.;— lo statuto, che contiene le norme riguardanti l’organizzazione, il funzionamento e lo sciogli-

mento della società e che va allegato all’atto costitutivo (di cui costitui-sce parte integrante).Ma è solamente con l’iscrizione nel registro delle imprese che la società acquista la personalità

giuridica.Per la costituzione della società per azioni occorre che il capitale sociale non sia inferiore a @

50.000 (leggi speciali impongono limiti più elevati, ad esempio per le banche). È necessario che il capitale sia sottoscritto per intero e che siano rispettate le disposizioni inerenti ai conferimenti.

L’art. 2342 c.c. prescrive che, se nell’atto costitutivo non è stabilito diversamente, il conferimento deve farsi in denaro. Alla sottoscrizione dell’atto costitutivo deve essere versato presso una banca almeno il 25% del conferimento in denaro (nell’ipotesi di costituzione con atto unilaterale deve essere versato l’intero ammontare). Terminata la procedura di costituzione, il deposito bancario può essere rimborsato soltanto agli amministratori, se dimostrano l’avvenuta iscrizione della società nel registro delle imprese (art. 2331 c.c.). I sottoscrittori rientreranno in possesso delle somme versate se la società non sarà iscritta nel registro delle imprese entro novanta giorni dalla stipulazione dell’atto costitutivo. Trascorso questo termine, l’atto costitutivo diventa inefficace.

Non possono formare oggetto di conferimento le prestazioni d’opera e di servizi.Quanto al conferimento di beni in natura, ai sensi dell’art. 2343 c.c., chi conferisce beni in

natura (o crediti) deve presentare la relazione giurata di un esperto designato dal presidente del tribunale, contenente la descrizione dei beni (o dei crediti) conferiti, l’attestazione che il loro valore è almeno pari a quello ad essi attribui-to ai fini della determinazione del capitale sociale e i criteri di valutazione seguiti. Gli amministratori, entro 180 giorni dall’iscrizione della società nel registro delle imprese, devono controllare le valutazioni contenute nella relazione e,

62     Prova pratica n. 7

se sussistono fondati motivi, devono procedere alla revisione della stima. Se il valore dei beni (o crediti) conferiti è inferiore di oltre 1/5 rispetto a quello per cui avviene il conferimento, la società deve proporzionalmente ridurre il capitale sociale, annullando le azioni che risultano scoperte. Il socio conferente può, tuttavia, versare la differenza in denaro o recedere dalla società.

Per essere computato nel capitale sociale, il valore del godimento del bene conferito deve essere attualizzato in base alla seguente formula:

valore attuale (Valore di scambio del conferimento) = Ri

i i

n

n×

+( ) −+( )

1 1

1dove:R = rendimento ottenibile dal bene conferito con un investimento alternativoi = tasso di attualizzazione

Valore attuale = ×+( ) −

+( )= ×12 000

1 0 8 1

0 8 1 0 812 000 8 559478

15

15.

,

, ,. , 669 102 714= .

Procediamo alla redazione delle scritture contabili.

Sottoscrizione del capitale sociale:

Socio A c/sottoscrizioni 100.000Socio B c/sottoscrizioni 100.000Socio C c/sottoscrizioni 102.714 Capitale sociale 302.714

Versamento del 25% dei conferimenti in denaro

Banca c/c vincolato 50.000Socio A c/sottoscrizioni 25.000Socio B c/sottoscrizioni 25.000

Svincolo del 25% dei conferimenti:

Banca c/c 50.400Ritenute su interessi 100 Banca c/c vincolato 50.000 Interessi attivi 500

Esecuzione dei conferimenti:

Banca c/c 150.000 Socio A c/sottoscrizioni 75.000 Socio B c/sottoscrizioni 75.000

Beni immateriali 102.714 Socio C c/sottoscrizioni 102.714

Costituzione di S.P.A.: scritture contabili e bilancio     63

Alla chiusura dell’esercizio si registrerà l’ammortamento del bene ottenuto in godimento (si suppone un’aliquota del 3%):

Ammortamento beni in godimento 3.081,42 Fondo ammortamento beni in godimento 3.081,42

Il bilancio del primo esercizio, in assenza di altre operazioni gestionali, configurerà i se-guenti valori:

stato Patrimoniale

attivo Passivo

B) Immobilizzazioni: A) Patrimonio netto: I - Immobilizzazioni immateriali: I - Capitale sociale 302.714 7) altre: IX - Perdita di esercizio –2.581 beni in godimento 102.714 fondo ammortamento 3.081 99.633 C) Attivo circolante: II - Crediti: 5-bis) Crediti tributari 100 IV - Disponibilità liquide: 3) Banca c/c 200.400 totale attivo 300.133 totale passivo 300.133

Conto eConomiCo

A) valore della produzione: 0 B) Costi della produzione: 10) ammortamenti e svalutazioni: a) ammortamento delle immobilizzazioni immateriali 3.081

Differenza fra valore della produzione e costi della produzione (A – B) –3.081

C) Proventi e oneri finanziari: 16) altri proventi finanziari: interessi attivi bancari 50022) perdita di esercizio –2.581

Prova pratica n. 8Costituzione di s.r.l.

(Prova assegnata all’Università di naPoli ParthenoPe - i sessione 2010) [1]

Il candidato proceda alla rilevazione in partita doppia dei seguenti fatti gestionali.In data 20 maggio si costituisce la società Sviluppo s.r.l. con capitale sociale pari ad @ 50.000, così sottoscritto:— socio a conferisce mobili e arredi pari ad @ 18.000 ed un automezzo pari ad @ 12.000,

secondo la stima redatta dall’esperto;— socio B conferisce denaro per @ 20.000 versando il 25% del capitale sottoscritto presso

la Banca di Roma, su c/c vincolato acceso ai fini della costituzione.In data 25 giugno l’amministratore unico in carica provvede allo svincolo del 25% che viene accreditato sul c/c ordinario n. 150 intestato alla società. Gli interessi maturati ammontano ad @ 70 al lordo delle ritenute del 20%.In data 20 agosto vengono richiamati i versamenti ancora dovuti (75% del conferimento in denaro) che il socio B provvede a versare in data 25 agosto sul c/c ordinario della società.

svolgimento

La società a responsabilità limitata può essere costituita con contratto e con atto unilaterale.L’atto costitutivo della società deve essere redatto per atto pubblico e deve presentare i

requisiti previsti dall’art. 2463 c.c.Il capitale sociale può essere determinato in misura inferiore a 10.000 euro.La L. n. 99/2013, di conversione del D.L. 76/2013 (decreto Lavoro), infatti, ha introdotto la

possibilità, per tutte le s.r.l., di determinare l’ammontare di capitale in misura inferiore ad euro 10.000, pari almeno ad 1 euro, con conferimenti esclusivamente in denaro. In tale ipotesi sorge l’obbligo per la società a responsabilità limitata semplificata (s.r.l.s.) di accantonare una somma da dedurre dagli utili netti risultanti dal bilancio pari almeno ad un quinto degli stessi, obbligo che permane sino a che riserva e capitale non abbiano raggiunto l’ammontare di 10.000 euro. La riserva può essere utilizzata solo per imputazione a capitale e per copertura di eventuali perdite con obbligo di sua reintegrazione laddove essa sia diminuita.

La costituzione di una società a responsabilità limitata, può avvenire mediante conferimento di denaro, di beni in natura (es. fabbricato, macchinario, automezzo) o di una azienda (o un suo ramo): ai sensi dell’art. 2464 c.c., possono essere conferiti tutti gli elementi dell’attivo suscettibili di valutazione economica, tuttavia se nell’atto costitutivo non è stabilito diversamente i con-ferimenti, il cui valore non può essere complessivamente inferiore all’ammontare del capitale sociale, devono farsi in denaro.

A differenza della società per azioni, inoltre, nella società a responsabilità limitata possono essere conferite prestazioni d’opera o di servizi, che devono però essere garantite da polizze assicurative, fideiussioni bancarie o cauzioni in denaro.

[1] Nello svolgimento della prova pratica si tiene conto anche delle modifiche intervenute dopo l’assegna-zione della stessa.

66     Prova pratica n. 8

Alla sottoscrizione dell’atto costitutivo deve essere versato almeno il 25% dei conferimenti in denaro presso una banca, o il loro intero ammontare nel caso di costituzione della società con atto unilaterale (s.r.l. a socio unico). In alternativa è possibile stipulare, per un importo non inferiore, una polizza di assicurazione o una fideiussione bancaria, che il socio in ogni momento può sostituire con il versamento del corrispondente importo in denaro.

La L. 99/2013, di conversione del D.L. 76/2013, nella prospettiva della semplificazione degli adempimenti a carico della società, ha previsto che il versamento del 25% dei conferimenti in denaro avvenga direttamente all’organo amministrativo nominato nell’atto costitutivo, in luogo della banca, con l’indicazione nell’atto costitutivo dei mezzi di pagamento.

Il socio che conferisce beni in natura (o crediti) è tenuto a presentare una relazione giurata di un revisore legale o di una società di revisione iscritti nell’apposito registro, il cui scopo è quello di evitare una sopravvalutazione dei conferimenti effettuati, tranne i casi in cui non è richiesta. Tale relazione deve essere allegata all’atto costitutivo e deve riportare la descrizione dei beni conferiti, i criteri di valutazione adottati e l’attestazione che il loro valore è almeno pari a quello ad essi attribuito per la determinazione del capitale sociale.

Se il socio non esegue il conferimento, gli amministratori diffidano il socio moroso ad ese-guirlo nel termine di trenta giorni. Decorso inutilmente tale termine, gli amministratori possono vendere la relativa quota agli altri soci in proporzione alla loro partecipazione, ma se la vendita non può aver luogo per mancanza di compratori si ha l’esclusione del socio, trattenendo le somme riscosse, e la riduzione del capitale sociale in misura corrispondente.

Una volta stipulato l’atto costitutivo, per atto pubblico, sottoscritto l’intero capitale sociale con il versamento del 25% dei conferimenti in denaro e ottenuto le autorizzazioni governative eventualmente richieste, si ha il deposito dell’atto costitutivo presso il registro delle imprese e l’iscrizione della società nello stesso con il conseguente acquisto della personalità giuridica.

Sul piano contabile, si procede alla rilevazione della sottoscrizione del capitale sociale e alla rilevazione del deposito obbligatorio del 25% dei conferimenti in denaro. Avvenuta l’iscrizione della società nel registro delle imprese, gli amministratori provvedono al ritiro del deposito, aumentato degli interessi.

Alcune particolarità valgono per la s.r.l. semplificata. Il nuovo tipo di società infatti, è soggetto ad un regime agevolato sia con riferimento all’am-

montare del capitale sociale necessario per la sua costituzione sia per le formalità di accesso, che sono meno onerose rispetto ai costi da sostenere per fare ricorso alla tradizionale forma della S.r.l.

La costituzione si effettua per atto pubblico, redatto in conformità al modello standard tipizzato con decreto del Ministro della giustizia (D.M. 138/2012).

Tra le disposizioni fondamentali che disciplinano tale tipo di società vi è quella che prevede che il capitale sociale debba essere interamente versato alla data della costituzione mediante conferimento in denaro effettuato all’organo amministrativo. Infine, l’atto costitutivo deve in-dicare gli elementi stabiliti dall’art. 2463bis, comma 2, c.c.

Procediamo alla redazione delle scritture contabili.

Sottoscrizione del capitale sociale:

20/5 Socio A c/sottoscrizione 30.000Socio B c/sottoscrizione 20.000 Capitale sociale 50.000

Costituzione di s.r.l.     67

Conferimento dei mobili e arredi e dell’automezzo da parte del socio a:

20/5 Mobili e arredi 18.000 Automezzo 12.000Socio A c/sottoscrizione 30.000

Versamento del 25% del conferimento in denaro del socio B sul conto corrente vincolato acceso presso la banca:

20/5 Banca Roma c/vincolato 5.000 Socio B c/sottoscrizione 5.000

Svincolo da parte dell’amministratore unico del 25% versato sul conto vincolato che viene accre-ditato sul conto ordinario intestato alla società, insieme agli interessi attivi maturati al netto della ritenuta del 20%:

25/6 Banca Roma c/ordinario 5.056Ritenuta su interessi 14 Banca Roma c/vincolato 5.000 Interessi attivi 70

Richiamo del 75% del conferimento in denaro del socio B:

20/8 Socio B c/decimi richiamati 15.000 Socio B c/sottoscrizione 15.000

Versamento da parte del socio B dei decimi richiamati sul conto corrente ordinario della società:

25/8 Banca Roma c/ordinario 15.000 Socio B c/decimi richiamati 15.000

Prova pratica n. 9Affitto d’azienda: aspetti civilistici, fiscali e contabili

(Prova assegnata all’Università di Firenze - i sessione 2008)

Il candidato illustri gli aspetti civilistici, fiscali e contabili dell’affitto d’azienda. Succes-sivamente predisponga una bozza di contratto di affitto d’azienda in cui la società alfa s.p.a., titolare di un albergo di Portofino con 56 camere, 16 dipendenti, concede in affitto la propria azienda alla società Beta s.r.l. all’uopo costituita.Il candidato rediga altresì le scritture contabili della società affittante e della società affittuaria durante il corso del contratto e al termine del contratto stesso.

svolgimento

Il contratto di affitto d’azienda, previsto dall’articolo 2562 del codice civile, è un contratto con il quale un locatore, proprietario di un’azienda, trasferisce all’affittuario il godimento della stessa e dei frutti che essa produce (il contratto di affitto può riguardare l’intera azienda, più aziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramo dell’attività) dietro il pagamento di un canone. L’affitto avviene per un periodo determinato di tempo e dietro la garanzia di non modificare la destinazione dell’azienda e di conservarne l’efficacia dell’organizzazione, degli impianti e le normali dotazioni di scorte. L’eventuale non osservanza, da parte dell’affittuario, di tali norme comporta, ai sensi dell’articolo 2561, comma 3, e articolo 1015, comma 1 del codice civile, la risoluzione del contratto.

Il contratto di affitto di azienda deve essere, secondo l’articolo 2556 del codice civile, stipulato in forma scritta al fine della prova dello stesso; ai fini della pubblicità e dell’opponibilità ai terzi la scrittura deve essere pubblica o privata autenticata e il notaio rogante o autenticante deve, nel termine di 30 giorni, depositare il contratto per l’iscrizione presso il registro delle imprese.

L’ultimo comma dell’art. 2561 cod. civ. prevede che la differenza tra le consistenze di inventa-rio all’inizio e al termine ... è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine. È quindi necessario allegare al contratto, l’inventario iniziale dal quale risultino i beni dati in affitto. Alla scadenza del contratto dovrà essere redatto l’inventario finale e, la relativa differenza rispetto all’inventario iniziale, potrà essere a favore del locatore o dell’affittuario. Il contratto dovrà pre-vedere i termini del pagamento dal momento che, in caso contrario, l’intera differenza dovrà essere regolata in danaro alla scadenza dello stesso. Può inoltre essere previsto che il locatore non sia tenuto a rilevare i cespiti acquisiti dall’affittuario durante lo svolgimento dell’attività.

La caratteristica principale di questo contratto è quella di permettere all’affittuario di eser-citare l’attività di impresa, godendo anche della posizione che la stessa ricopre al momento della stipulazione, mantenendo allo stesso tempo intatto, a garanzia del locatore, il patrimonio aziendale che costituisce l’oggetto della locazione. Il contratto ha perciò la funzione di delineare precisamente, secondo la volontà scaturente dagli interessi contrapposti delle parti e all’in-terno del contenitore delle norme in materia, i limiti, i diritti e i doveri conseguenti la gestione dell’azienda affittata.

L’affittuario ha un potere di disposizione sui beni aziendali ma la proprietà, compresa quella dei nuovi beni acquistati, appartiene al locatore: ogni immissione di beni da parte dell’affittuario, infatti, diventa parte integrante del complesso aziendale e il locatore, salvo deroga delle parti, ne diventa automaticamente proprietario.

70     Prova pratica n. 9

L’affittuario ha l’obbligho di:— non modificare la destinazione dell’azienda;— esercitare l’azienda sotto la ditta del concedente;— corrispondere il canone pattuito;— provvedere alla manutenzione ordinaria.

Il concedente deve:— consegnare l’azienda in condizioni tali da poter essere utilizzata per l’uso stabilito;— provvedere alle manutenzioni e riparazioni straordinarie;— non fare concorrenza all’impresa affittata per almeno 5 anni del trasferimento.

L’affittuario, inoltre, subentra nei contratti pendenti, stipulati per l’esercizio dell’azienda, al momento del trasferimento.

Per quanto riguarda invece la cessione dei crediti è opportuna la specifica indicazione in sede contrattuale dei crediti che vengono trasferiti all’affittuario e dei crediti che non si inten-dono trasferire.

Analogamente è opportuno disciplinare la sorte dei debiti della gestione dell’affittuario al mo-mento del trasferimento dell’azienda: le parti, infatti, possono pattuire il passaggio di nessuno, di parte o di tutti i debiti con l’accollo degli stessi da parte dell’affittuario.

I rapporti di lavoro subordinato continuano in capo all’affittuario che, insieme al concedente, è solidalmente responsabile per tutti i crediti che avevano i lavoratori al tempo del trasferimento.

Ai sensi dell’art. 14 D.Lgs. 472/97 è prevista la responsabilità solidale del cessionario per il pagamento delle imposte relative all’anno in cui è avvenuta la cessione e ai due precedenti. La responsabilità si estende anche alle eventuali sanzioni ed è, comunque, limitata al valore dell’azienda trasferita che è quello accertato dal competente ufficio dell’Agenzia delle entrate.

La cessazione del contratto di affitto avviene normalmente alla scadenza determinata dal contratto. Possono, tuttavia, intervenire altre cause:— morte dell’affittuario o del concedente;— fallimento dei contraenti;— inadempienza di una delle parti (violazione dell’obbligo di corretta gestione).

Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, l’operazione di affitto comporta differenti modalità di tassazione in capo al locatore, ai fini delle imposte dirette e dell’IVa, a seconda se il locatore sia una società (o un imprenditore individuale) che affitta un ramo d’azienda od una tra più aziende possedute o un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda.

Nel primo caso i canoni d’affitto si rilevano secondo il criterio della competenza al netto delle spese documentate e concorrono, come componenti positivi, alla formazione del reddito d’impresa complessivo. Essi sono comunque soggetti a tassazione anche ai fini IRAP. Ai fini delle imposte indirette l’affitto di azienda è un’operazione soggetta ad IVa con aliquota del 22% e ad imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro.

Nella seconda ipotesi, invece, in seguito all’affitto dell’unica azienda posseduta viene meno la qualifica di imprenditore e, quindi, i canoni percepiti ricadono nella categoria dei redditi di-versi e non saranno assoggettati ad IRAP. Inoltre, sono tassati in base al criterio di cassa, ossia in base a quanto effettivamente percepito al netto delle spese documentate. Ai fini delle imposte indirette l’affitto dell’unica azienda è esente da IVa ed è soggetto all’imposta di registro in misura proporzionale.

Per quanto riguarda, infine, il reddito dell’affittuario, questo si determina secondo le ordinarie regole del reddito d’impresa tenendo conto che le quote di ammortamento sono deducibili dal reddito dell’affittuario per la durata del contratto. Ai sensi dell’art. 102, co. 8, del D.P.R. 917/86

Affitto d’azienda: aspetti civilistici, fiscali e contabili    71

le quote di ammortamento sono commisurate al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del locatore. Se questi non ha tenuto regolarmente la contabilità vanno considerate già dedotte, nella misura del 50% del loro ammontare, le quote relative al periodo di ammor-tamento già trascorso.

È bene precisare che in contropartita a tali quote di ammortamenti l’affittuario non può rilevare un fondo ammortamento (non essendo i beni di sua proprietà) ma un fondo oneri futuri connesi all’obbligo del reintegro per la perdita di valore subita dai beni in affitto durante la durata del contratto a causa del loro utilizzo.

La disciplina prevista per l’affitto di azienda si innesta, inevitabilmente, in quella relativa al super ammortamento dei beni che facciano parte dell’azienda oggetto di locazione. Nel caso in cui i beni rispettino i requisiti previsti dalla legge sarà possibile usufruire del regime di super ammortamento, prorogato anche dalla legge di bilancio 2018 (L. 205/2017). Attesa la complessità del contratto di affitto di azienda, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito — con la circolare n. 23/E del 26 maggio 2016 — che è necessaria una distinzione tra: — l’ipotesi in cui le parti rispettino l’art. 2561 c.c. (conservando quindi l’efficienza dei beni) ed in

tal caso sarà l’affittuario ad usufruire della maggiorazione di costi con le relative deduzioni;— l’ipotesi in cui le parti deroghino l’art. 2561 c.c. alterando quindi la destinazione dei beni,

che vedrà il locatore operare la deduzione con il calcolo degli ammortamenti.

Contratto di affitto di azienda

Tra la società Alfa s.p.a. con sede legale in …………… codice fiscale e numero di iscrizione presso il Registro delle imprese …………… che d’ora innanzi per brevità sarà denominato locatore, da una parte, e la società Beta s.r.l. con sede legale in …………… codice fiscale e numero di iscrizione presso il Registro delle imprese ……………, capitale sociale euro …………… che d’ora innanzi per brevità sarà denominato affittuario, dall’altra parte ……………

SI CONVIENE

quanto segue:

art. 1 Oggetto del contratto

Il locatore affitta all’affittuario la propria azienda, costituita da un complesso alberghiero sito nel comune di Portofino, dotato di 56 camere. L’azienda si avvale di 16 dipendenti.Si allega al presente atto l’inventario dei beni, delle attrezzature e dei beni giacenti nei depositi che fanno parte dell’azienda stessa.

art. 2 Obblighi di gestione dell’affittuario

L’affittuario ha l’obbligo di gestire l’azienda senza modificarne la destinazione, conservando l’efficien-za dell’organizzazione e si impegna ad assicurare i beni dell’azienda contro i rischi di incendio, furto, responsabilità civile e rischi specifici inerenti l’attività aziendale.Il locatore ha diritto di controllare il puntuale adempimento di tali obblighi tutte le volte che lo ritiene opportuno.L’affittuario subentra in tutti i contratti stipulati dal locatore per l’esercizio dell’azienda ed in particolare nei rapporti di lavoro.

72     Prova pratica n. 9

art. 3 Divieto di concorrenza

Il locatore si obbliga ad astenersi per tutto il periodo di durata dell’affitto dall’iniziare una nuova impresa che per oggetto, ubicazione e altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata.Il locatore si obbliga altresì, per il medesimo periodo di tempo, a non diventare socio illimitatamente responsabile, amministratore e dipendente di impresa idonea allo sviamento della clientela.

art. 4 Durata e corrispettivo

L’affitto d’azienda avrà la durata di anni …………… con decorrenza dal …………… e, in mancanza di disdetta inviata da una delle parti mediante lettera raccomandata a.r. almeno …………… mesi prima della scadenza, si rinnoverà tacitamente per altri …………… anni al termine dei quali cesserà definiti-vamente senza necessità di ulteriore disdetta.L’affittuario si obbliga a corrispondere al locatore un canone annuo di euro …………… oltre IVA da corrispondersi in quattro rate trimestrali, ciascuna di euro ……………, da versarsi entro il primo giorno successivo alla scadenza del trimestre.Il canone sarà soggetto a rivalutazione annua sulla base delle variazioni registrate dall’indice ISTAT, con decorrenza automatica e senza necessità di richiesta.

art. 5 Spese a carico dell’affittuario

L’affittuario dovrà provvedere alla manutenzione ordinaria dei beni affittati senza diritto ad alcun cor-rispettivo al termine del contratto e saranno a suo carico anche le spese accessorie.

art. 6 Divieto di subaffitto

L’affittuario non potrà subaffittare né cedere il contratto di affitto a terzi, se non con il consenso scritto del locatore.

art. 7 Risoluzione del contratto

L’affittuario ha diritto di risolvere il contratto qualora i beni presi in affitto, successivamente alla stipula del contratto, siano assoggettati ad azioni esecutive per debiti erariali o di lavoro riferiti a situazioni o eventi sorti precedentemente alla stipula anzidetta, salvo che il locatore, tempestivamente avvertito, non saldi ogni debito entro …………… dal ricevimento della comunicazione. La violazione delle clausole di cui agli artt. 2, 4, 5 e 6 del presente contratto costituisce causa di risolu-zione ex art. 1456 cod. civ.

art. 8 Spese e imposta di registro

Tutte le spese relative alla redazione del presente contratto e quelle successive che eventualmente dovessero essere sostenute dalle parti per la validità dello stesso saranno a carico di ciascuna parte nella misura del 50 per cento.L’imposta di registro prevista in misura fissa ai sensi dell’art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, relativa alla presente scrittura é a carico dell’affittuario. Le parti, ciascuna per proprio conto, provvederanno a presentare denuncia del presente contratto alla Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate e alla Camera di Commercio.

Affitto d’azienda: aspetti civilistici, fiscali e contabili    73

art. 9Controversie tra le parti

Il Foro competente in caso di controversie tra locatore e affittuario e quello di ……………

Il locatore L’affittuario…………… ……………

scritture contabili del concedente:

L’affitto non comporta il trasferimento di un diritto reale, in quanto l’azienda affittata rimane di proprietà del concedente. Quindi, la rilevazione di tale operazione non deve incidere sullo Stato patrimoniale dell’impresa concedente ma deve essere rilevata nei conti d’ordine, in particolare nel sistema dei beni presso terzi. Si avrà:

Beta srl c/affitto ……… Azienda in affitto ………

Rilevazione del canone di affitto:Credito v/Beta srl ……… Fitti attivi ……… IVA a debito ………Banca c/c (o Cassa) ……… Credito v/Beta srl ………

Il concedente, inoltre, in quanto proprietario continuerà a rilevare l’ammortamento dei beni relativi all’azienda:

Amm.to immobilizzazioni ……… Fondo amm.to immobilizzazioni ………

scritture contabili dell’affittuario:

La rilevazione contabile dell’affitto in capo all’affittuario può essere eseguita in due modi differenti, entrambi ritenuti validi: uno prevede l’utilizzo dei conti d’ordine mentre l’altro investe lo Stato patrimoniale mediante la rilevazione di tutte le attività e le passività dell’azienda.

Contabilizzazione nei conti d’ordine:

Azienda Alfa in affitto ……… Concedente azienda in affitto ………

L’affittuario deve restituire le immobilizzazioni conservando lo stato originario. Le quote di ammortamento, come accennato, avranno come contropartita un fondo oneri futuri che verrà utilizzato alla restituzione all’azienda.

Pagamento canone di affitto e ammortamenti:

Fitti passivi ………IVA a credito ……… Debito v/concedente ………Debito v/concedente ……… Banca c/c (o Cassa) ………Amm.to immob. …….... Fondo reintegro immobilizzazioni ………

74     Prova pratica n. 9

Alla scadenza del contratto si avrà:

Concedente azienda in affitto ……… Azienda Alfa in affitto ………Fondo reintegro immobilizzazioni ……… Debito conguaglio ……… Sopravv.za attiva ………

Contabilizzazione nello Stato patrimoniale:

Immobilizzazioni ………Crediti ………Cassa ……… Debiti ……… Fondo reintegro immobilizzazioni ……… Debito v/concedente ………

Alla scadenza del contratto verrà eseguita una scrittura contabile speculare rispetto a quella effettuata all’inizio del contratto allo scopo di chiudere i conti, valutando l’eventuale differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’operazione.

La legge dispone che la differenza tra l’inventario iniziale e finale debba essere regolata sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto (art. 2561 c.c.).

Tale differenza deve essere regolata tramite un conguaglio in denaro. Si possono, a questo punto, verificare due diverse ipotesi:— il valore corrente dell’azienda restituita è superiore rispetto a quello iniziale: in questo caso il

conguaglio spetta all’affittuario. È evidente, tuttavia, che si tratta di un caso assai raro;— il valore corrente dell’azienda restituita è inferiore rispetto a quella iniziale: in questo caso il

conguaglio spetta al concedente.

Sul piano fiscale la differenza tra l’importo di tale conguaglio e il saldo emergente dal rap-porto dei valori patrimoniali iniziali e finali costituisce una sopravvenienza tassabile o un importo deducibile in capo al locatore.