Post on 01-Jul-2015
transcript
Un Parco Oltre il Mare
Schematizzazione degli investimenti e ipotesi di destinazione
Punta Dell’olmo S.p.A.Celle Ligure - Colonia Bergamasca
Schematizzazione degli investimenti
TIPOLOGIA Costo Acquisto/mq Costo Costruzione Costi Tecnico/progettuali
Costi di Gestione start up 5 anni Oneri accessori Oneri finanziari Edilizia Sociale Totale Costi a mq
Turistico / ricettivo € 1.405,41 € 2.000,00 € 189,00 € 50,00 € 550,00 € 4.194,41 Edilizia Convenzionata € 1.405,41 € 2.000,00 € 289,00 € 180,00 € 450,00 € 4.324,41
Edilizia libera € 1.405,41 € 2.000,00 € 289,00 € 250,00 € 550,00 € 200,00 € 4.694,41 Centro congressi € 200,00 € 2.100,00 € 120,00 € 950,00 € 120,00 € 3.490,00 Parco pubblico € 200,00 € 220,00 € 20,00 € 22,00 € 462,00
Turistico / ricettivoCosto Ac-quisto/mqCosto CostruzioneCosti Tecnico/pro-gettualiCosti di Ges-tione start up 5 anniOneri accessoriOneri finanziariEdilizia Sociale
Edilizia Conven-zionata
Costo Ac-quisto/mqCosto CostruzioneCosti Tecnico/pro-gettualiCosti di Ges-tione start up 5 anniOneri accessoriOneri finanziariEdilizia Sociale
Edilizia LiberaCosto Ac-quisto/mqCosto CostruzioneCosti Tecnico/pro-gettualiCosti di Gestione start up 5 anniOneri accessoriOneri finanziariEdilizia Sociale
TIPOLOGIAValore di Mercato
medioMargine Operativo Redditività a mq
Delta su turistico ricettivo
Turistico / ricettivo 4.500,00€ 6,79% 305,59€ Edilizia Convenzionata 2.350,00€ -84,02% 1.974,41-€ Edilizia libera 7.000,00€ 32,94% 2.305,59€ 2.000,00€ Centro congressi -100,00% 3.490,00-€ extra oneri in opere o monetizzazione 100.000,00€ 100,00% 100.000,00-€ parco pubblico -100,00% 462,00-€
Turis
tico / r
icettivo
Ediliz
ia Conve
nzionata
Ediliz
ia lib
era
Centro
congre
ssi
€- €2,000.00 €4,000.00 €6,000.00
Valore di Mercato medio
Totale Costi a mq
Rapporto valore/costi'
Axis Title
CALCOLO COMPENSATIVO SULLE SCELTE DI DESTINAZIONE
Quindi, a titolo d'esempio, per fare:
mq 10di edilizia convenzionata a € 2.350,00 devo realizzare 9,87
mq di edilizia libera per pareggiare i conti
mq 10 di centro congressi devo realizzare 17,45
mq di edilizia libera per pareggiare i conti
mq 10 parco pubblico oltre gli standard 2,31
mq di edilizia libera per pareggiare i conti
Valore edilizia convenzionata
Edilizia libera
Centro congressi
VarazzeCelle L.
Albissole Savona
Indicatore quotazioni immobiliari (fonte Assimil Maggio 2011)
Bordighera, Alassio, Finale Ligure, Celle L. Varazze hanno le quotazioni più alte del ponente Ligure
Costruire e valutare un investimento immobiliareMODELLO DI MARKOVITZ
individua attraverso un modello matematico quali asset siano da sciegliere e quali da scartare
Costruire e valutare un investimento immobiliareMODELLO DI MARKOVITZ
Fonte: Prof. Leopoldo Sdino, Politenico di Milano, CCIAA Genova, ASSIMIL CCIAA Savona
Concretamente, se abbiamo a disposizione
18.500,00 mq avremmo queste casistiche:
ipotesi 1 "massima richiesta" mqresidenziale
liberoipotesi 2 "intermedia" mq
residenziale libero
Edilizia convenzionata a € 2.350,00 3.700,00 3.652,65 Edilizia convenzionata a € 3.500,00 3.700,00 1.525,15 un centro congressi da
posti 900 2.700,00 4.711,50 un centro congressi da
posti 600 1.800,00 3.141,00
un parco pubblico oltre i 9.500 mq a standard di 10.500,00 2.425,50 un parco pubblico oltre i 9.500 mq a standard
di 10.500,00 2.425,50 extra oneri di urbanizzazione € 1.000.000,00 500,00 extra oneri di urbanizzazione € 1.000.000,00 500,00
percentuale di edilizia libera 61% percentuale di edilizia libera 41%
ipotesi 3 "contenuta" mqresidenziale
liberoEdilizia convenzionata a € 3.600,00 3.000,00 1.086,61 un centro congressi da 600 1.800,00 3.141,00 un parco pubblico oltre i 9.500 mq a standard di 10.500,00 2.425,50 extra oneri di urbanizzazione € 500.000,00 250,00
percentuale di edilizia libera 37%
Risulta evidente che la quantità di edilizia libera è proporzionale alle richieste che l'amministrazione intende ottenere è altrettanto importante sottolineare come le proporzioni sono derivate dalla superficie iniziale, variando questa
varia la percentuale di edilizia libera (che mantiene però costante la quantità) a discapito di quella alberghiera mentre le altre rimangono fisse. Avremo quindi:
Ipotesi 1Alberghiero/ RTA /
Terziario 3.510,35 mq
Ipotesi 2Alberghiero/ RTA /
Terziario 7.208,35 mq
Ipotesi 3Alberghiero/ RTA/
Terziario 8.596,89 mqIpotesi 1 con 16.500 mq
totAlberghiero/ RTA /
Terziario 1.510,35 mqIpotesi 2 con 16.500 mq
totAlberghiero/ RTA /
Terziario 5.208,35 mqIpotesi 3 con 16.500 mq
totAlberghiero/ RTA /
Terziario 6.596,89 mq
Un Parco Oltre Il Mare – Celle Ligure