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FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 1
STUDIO TECNICO
Dottore Ettore Crobu Agronomo Via Rossini n° 44
09128 CAGLIARI TEL./FAX 070 4560965
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
Sezione fallimenti
Giudice Dott. Nicola Caschili
Dott.ssa. Donatella Masala - Curatore del Fallimento
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO NEL PROCEDIMENTO FALLIMENTARE N° 181/2017
FALLIMENTO S’ARBORE s.r.l.
IL C.T.U. Dottore Agronomo Ettore Crobu
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
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La presente relazione di consulenza tecnica si compone dei seguenti paragrafi:
1. Premessa pag. 4
2. Descrizione delle operazioni pag. 5
3. Inquadramento generale degli immobili oggetto di valutazione pag. 6
4. Risposte ai quesiti
4.1 in risposta al 1° quesito pag. 7
4.2 in risposta al 2° quesito pag. 14
4.3 in risposta al 3° quesito pag. 14
4.4 in risposta al 4° quesito pag. 18
4.5 in risposta al 5° quesito pag. 18
4.6 in risposta al 6° quesito pag. 19
4.7 in risposta al 7° quesito pag. 24
4.8 in risposta al 8° quesito pag. 25
5. Conclusioni pag. 32
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Allegati
1. Allegato fotografico
2. Verbale sopralluogo del 19.02.2018
3. Verbale sopralluogo del 18.05.2018
4. Stralcio catastale ed ortofoto con identificazione dell’azienda
5. Certificato Destinazione Urbanistica
6. Visure catastali, planimetrie ed estratti di mappa
7. Planimetria avanserra con dettagli
8. Superfici avanserra
9. Planimetria serra
10. Inquadramento Vincolistico
11. Dettaglio della serra danneggiata dall’incendio
12. Planimetria Ombrari
13. Planimetria casa custode
14. Planimetria vano tecnico e minitunnel
15. Planimetria generale dell’azienda
16. Autorizzazione per realizzazione del pozzo n.8/03
17. Consistenza Immobiliare
18. Planimetria serra con disposizione dei bancali
19. Consistenza Mobiliare
20. Atto di Compravendita
21. Contratto d’affitto
22. Ispezione ipotecaria
23. Concessione Edilizia n.64/02
24. DIA n.7/04
25. Autorizzazione n.35/04
26. Avanserra - confronto stato di fatto e di progetto e identificazione abusi
27. Serra - confronto stato di fatto e di progetto e identificazione abusi
28. Casa Custode - confronto stato di fatto e di progetto e identificazione abusi
29. Calcoli volumetria e superficie coperta residua
30. Scheda di stima dei beni Immobili
31. Scheda di stima dei beni Mobili
32. Planimetria con identificazione rifiuti
33. Scheda di stima dei rifiuti
34. Tabella riassuntiva della stima
35. Planimetria Tracciato delle condotte del Consorzio di Bonifica e relativi comizi
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1) PREMESSA
Il Sottoscritto Ettore Crobu, di Professione Dottore Agronomo, regolarmente
iscritto all'albo dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di Cagliari al n° 358,
con studio Professionale in Cagliari nella Via Rossini n° 44, tel. 070 4560965 e-mail:
etcrobu@tiscali.it, PEC: ettore.crobu@epap.sicurezzapostale.it, in data 2 febbraio 2018
veniva nominato quale C.T.U. dal Curatore Fallimentare Dott.ssa Donatella Masala, per
assistere lo stesso nel procedimento di fallimento n. 181/2017 in capo alla Società
Agricola S’Arbore S.r.l..
I quesiti posti dal Sig. Curatore del fallimento vengono di seguito riportati:
1. La consistenza immobiliare della società fallita, con l’identificazione dei
beni, dei confini dei terreni e dei dati catastali;
2. Lo stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza
di contratti registrati in data antecedente a quella della sentenza
dichiarativa di fallimento;
3. L’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a
carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi;
4. L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
dall’acquirente;
5. La regolarità degli impianti agricoli, con particolare riferimento
all’osservanza della normativa nazionale e regionale vigente;
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6. La regolarità edilizia ed urbanistica dei fabbricati e delle strutture
esistenti e la loro coerenza con le concessioni edilizie emesse sino ad oggi,
al fine di poter valutare l’opportunità di poter inoltrare eventuali
accertamenti di conformità, con valutazione dei costi necessari per la
regolarizzazione;
7. L’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa
acquisizione dello stesso documento nonché del certificato di destinazione
urbanistica previsto dalla vigente normativa;
8. La valutazione estimativa dei beni immobili (terreni e fabbricati), degli
impianti serricoli e degli impianti in generale, delle attrezzature e delle
macchine agricole della società fallita, facendo riferimento alla
produzione agricola potenziale.
2) DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI
Le operazioni di Consulenza si sono svolte presso gli immobili oggetto di
procedimento ed in studio; sono state effettuate accurate indagini presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Decimomannu e presso l'Agenzia del Territorio - Ufficio di
Cagliari - ed infine sono state svolte tutte le opportune indagini di mercato presso
tecnici, professionisti ed operatori del settore immobiliare.
Sono state effettuate due diverse visite presso i luoghi in oggetto, rispettivamente
in data 19 febbraio 2018 (Allegato n.2), 18 maggio 2018 (Allegato n.3), al fine di
rilevare la consistenza dell’azienda e poterne poi verificare la rispondenza ai progetti
approvati dal Comune di Decimomannu; di valutare lo status di manutenzione e
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conservazione della stessa, nonché di visionare i beni mobili presenti nella struttura.
Inoltre, nelle date del 14 giugno 2018 e del 28 giugno 2018 il sottoscritto ha
provveduto ad effettuare due sopralluoghi aggiuntivi al fine di accertare ulteriormente lo
stato dei luoghi; in queste occasioni non è stato predisposto alcun verbale.
Lo scopo dei sopralluoghi è stato quello di raccogliere tutti gli elementi utili al
fine di poter individuare, descrivere e determinare il valore di mercato dei beni
esaminati riconducibili nel complesso a un’azienda agricola ad indirizzo florovivaistico.
Sono state inoltre scattate numerose fotografie, parte delle quali si allegano alla
presente consulenza al fine di rendere più chiara la descrizione dello stato dei luoghi
(Allegaton.1).
Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Decimomannu è stata fatta la richiesta del
Certificato di Destinazione Urbanistica relativa al bene oggetto di valutazione, nonché
di tutte le autorizzazioni edilizie rilasciate per le costruzioni ivi presenti.
In studio si è proceduto a un'attenta analisi della documentazione agli atti e
all’elaborazione di quanto riscontrato durante i sopralluoghi e le indagini svolte. Si è
proceduto, infine, alla stesura della presente relazione.
3) INQUADRAMENTO GENERALE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI
VALUTAZIONE
Da un’attenta analisi dei documenti allegati agli atti e di quelli reperiti nel corso
delle indagini e dei sopralluoghi svolti dal sottoscritto, si ricava che l’immobile oggetto
di consulenza risulta essere costituito da un’azienda florovivaistica. L’immobile è
ubicato in agro del comune di Decimomannu, nello specifico è sito a Nord-Est del
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succitato comune, da cui dista in linea d’aria 2,5 Km (Allegato n.4).
L’azienda è facilmente raggiungibile percorrendo la S.S. 130 dir. in direzione San
Sperate/Monastir per circa 2 km. L’immobile si trova sulla sinistra rispetto al senso di
marcia.
Dalle indagini svolte presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Decimomannu è
scaturito che l’immobile di cui sopra, in base al P.U.C. attualmente vigente, ricade in
zona “E1 – AREE CARATTERIZZATE DA PRODUZIONE AGRICOLA
SPECIALIZZATA. (vedi allegato n.5).
4) RISPOSTE AI QUESITI
4.1 - In risposta al 1° quesito
“La consistenza immobiliare della società fallita, con l’identificazione dei beni, dei
confini dei terreni e dei dati catastali”
L’azienda agricola S’Arbore s.r.l. è un’azienda florovivaistica; la sua estensione è
di 5,5251 Ha.
L’immobile oggetto di perizia è catastalmente censito come di seguito riportato
(Allegato n.6):
CATASTO COMUNE LOCALITÀ FOGLIO MAPPALE SUP. CATASTALE
Terreni Decimomannu Su Strintu 8 63 0,9595 Terreni Decimomannu Su Strintu 8 204 0,6535 Terreni Decimomannu Su Strintu 8 504 1,4426 Terreni Decimomannu Su Strintu 8 514 (ex 506) 2,2880
Fabbricati Decimomannu Su Strintu 8 515 (ex 506) 0,1693 Fabbricati Decimomannu Su Strintu 8 516 (ex 506) 0,0122
Totale 5,5251
L’immobile oggetto di perizia è inserito in un contesto rurale particolarmente
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vocato per l’attività agricola e florovivaistica in particolare, come confermato dalle
numerose aziende similari presenti nelle vicinanze.
Con particolare riferimento ai confini aziendali, da un punto di vista catastale si
può affermare che l’immobile confina:
NORD-OVEST:
Foglio 8 particelle 205, 208 e 209 catastalmente intestate al
Demanio dello Stato;
“Rio Flumineddu”.
NORD-EST:
Foglio 8 particelle 59, 149, 255 e 575 catastalmente intestate a
CIDAM Società Semplice;
Foglio 8 particella 582 catastalmente intestata a Maccioni Celestina
e Marongiu Antonio.
SUD-EST:
Foglio 8 particella 534 catastalmente intestata a SA FACENDA
Società Semplice;
Strada Statale 131 Dir dalla quale si ha accesso all’azienda
agricola.
SUD-OVEST:
Foglio 8 particella 207 catastalmente intestata al Demanio dello
Stato;
Foglio 8 particelle 505 e 507 catastalmente intestate ad AGRICOM
S.R.L.
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L’azienda dispone di alcuni fabbricati in cui vengono svolte le attività di
coltivazione delle specie ornamentali in vaso; nello specifico è presente una serra in
ferro vetro dotata di avanserra. Nell’avanserra sono presenti gli uffici amministrativi
e tecnici, locali deposito, servizi igienici e altri locali di supporto all’attività svolta; oltre
che gli spazi necessari per la movimentazione, il confezionamento e la vendita dei
prodotti. Sono anche presenti la centrale termica e la centrale idrica ove vi sono delle
cisterne interrate ed esterne di accumulo. La pavimentazione è in cemento.
Nell’avanserra viene svolta l’attività di vendita diretta (Allegato n.1 – foto dalla n.1 alla
n.11).
Nell’allegato n.7 è riportata la planimetria nel dettaglio dell’avanserra e dei locali
interni ad essa mentre nell’allegato n.8 è riportata una tabella con la ripartizione delle
superfici.
Nella serra in ferro-vetro (adiacente all’avanserra) avviene la coltivazione sia su
bancali mobili sia a terra delle specie ornamentali in vaso. Nella serra è predisposto
l’impianto di riscaldamento (attualmente non funzionante), inoltre l’apertura delle
finestre è automatizzata. Anche in quest’area la pavimentazione è in cemento nelle zone
pedonali e in terra sotto i bancali di coltivazione (Allegato n.1 – foto dalla n.12 alla
n.19). Nell’allegato n.9 è riportata la planimetria generale e la planimetria in dettaglio.
La porzione terminale della serra, risulta ad oggi inutilizzabile in quanto (come si
evince chiaramente dall’ allegato n.1 – foto n.20 e n.21) nell’anno 2014 il confine Nord-
Ovest del fondo è stato interessato da un incendio (Vedi allegati n.10 e n.11) che ha
danneggiato in parte la struttura serricola che necessita pertanto di importanti interventi
di manutenzione per il suo ripristino e messa in sicurezza.
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Sempre nella porzione terminale della serra, in adiacenza ad essa, è presente una
struttura serricola con pareti in muratura dello spessore di circa 30 cm; attualmente
non è presente nessuna copertura, ma solo la struttura a in ferro a doppia falda, anche
questa struttura risulta in parte danneggiata dall’incendio (Allegato n. 11) ed in stato di
manutenzione precario (Allegato n.1 – foto n.29). Tale struttura è realizzata in assenza
di autorizzazione, nell’allegato n.9 è riportata la planimetria generale e la planimetria in
dettaglio.
Sono inoltre presenti degli ombrari con struttura in ferro e teli ombreggianti, in
parte utilizzati ed in parte no in quanto questi ultimi necessitano di interventi di
manutenzione per il rispristino della copertura (Allegato n.1 – foto dalla n.22 alla n.26).
Nell’allegato n.12 è riportata la planimetria generale.
Sul fondo è presente un ulteriore corpo di fabbrica costituito da quella che
originariamente doveva essere la casa del custode; la realizzazione di tale fabbricato
non è stata ad oggi conclusa e lo stesso si trova allo stato di grezzo (Allegato n.1 – foto
n.27 e n.28). Nell’allegato n.13 è riportata la planimetria del fabbricato.
Nel corso dei sopralluoghi sono state rinvenute alcune strutture non presenti nelle
tavole progettuali approvate.
È presente un corpo di fabbrica allo stato di grezzo assimilabile ad un vano
tecnico di piccole dimensioni, realizzato per accogliere l’impianto di fertirrigazione
(Allegato n.1 – foto n.39 e n.40).
Sono inoltre presenti due minitunnel: il primo (minitunnel n.1) è sito all’ingresso
dell’azienda, attualmente è inutilizzato ed in condizioni di manutenzione precarie
(Allegato n.1 – foto da n.41 a n.43).
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Il secondo (minitunnel n.2) invece è sito nella zona adibita a coltivazione in piena
aria (Allegato n.1 – foto n.44 e n.45).
Le planimetrie del vano tecnico e dei due minitunnel sono riportate nell’allegato
n. 14.
All’attualità tutta la parte terminale della serra oltre che le zone limitrofe sono
occupate da cumuli di rifiuti costituiti principalmente da materiale plastico quali vasi,
plateaux contenitori, cassette in plastica, scatole di cartone, scaffali, oltre che materiale
vario che dovrebbe essere conferito in discarica (Allegato n.1 – foto da n.29 a n.37).
L’allegato n.15 riporta la planimetria generale con l’ubicazione dei fabbricati
elencati sopra.
In azienda è presente un pozzo trivellato (Allegato n.1 – foto n.46). S'Arbore ha
ricevuto l'autorizzazione per la realizzazione del pozzo dal comune di Decimomannu,
autorizzazione n. 8/03; in data 25.11.2002 ha ricevuto l’autorizzazione alla ricerca di
acque sotterranee da parte del Servizio del Genio Civile: autorizzazione n.23924
(Allegato n. 16). In data 28.03.2007 la società S’Arbore riceveva una comunicazione da
parte del Servizio del Genio Civile con la quale invitava la ditta a trasmettere le
comunicazioni di inizio e fine indagine, condizione essenziale per la validità
dell’autorizzazione. Pertanto allo stato attuale il pozzo non può essere utilizzato.
Secondo quanto dichiarato dal Sig. Giuseppino Mannu (rappresentante legale di Flora
Sarda Distribuzione S.r.l., che attualmente è nel possesso dell’azienda in virtù del
contratto di affitto di azienda stipulato il 16/10/2014) il pozzo non viene attualmente
utilizzato. L’approvvigionamento idrico è garantito dalla rete del Consorzio di Bonifica
(Allegato n.1 – foto n.57 e n.58), nell’allegato n. 35 è riportata la distribuzione dei
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comizi del Consorzio di Bonifica all’interno dell’azienda in oggetto, attualmente
l’acqua viene prelevata dal comizio 17 terminale 14.
In azienda è inoltre presente, nell’avanserra, una cisterna di accumulo di acqua,
prospiciente i locali abusivi, della capienza di circa 70 metri cubi (Allegato n.1 – foto
n.59).
Tutta la superficie aziendale è servita dall’impianto d’irrigazione. Altro impianto
presente in azienda è quello dedicato alla fertirrigazione, indispensabile per distribuire
alle specie coltivate in vaso la soluzione nutritiva.
Oltre ai tunnel e alla serra è presente anche una superficie in pieno campo
predisposta per la coltivazione delle specie floricole in vaso in piena aria (Allegato n.1 –
foto n.47 e n.48).
La consistenza immobiliare è riportata nell’allegato n.17 e può essere di seguito
riassunta:
Descrizione Superficie (mq) Note
Avanserra 1690,51 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE Serra ferro-vetro 14824,43 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE
Struttura in muratura 291,30 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE Ombrari 11305,00 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE
Casa custode 118,65 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE Vano tecnico 4,25 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE Minitunnel n1 117,05 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE Minitunnel n2 41,60 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE
Oltre ai beni immobili la Società è proprietaria di alcuni beni mobili, in particolare
i bancali di coltivazione, due veicoli e un carrello elevatore.
Nello specifico in azienda sono presenti diversi bancali di coltivazione in
alluminio (Allegato n.1 foto da n.12 a n.16); i bancali sono mobili per cui danno la
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possibilità di spostarsi e di sfruttare al meglio lo spazio dentro la serra; la disposizione
dei bancali è riportata nell’allegato n.18.
Sono stati conteggiati:
N.4 bancali di larghezza 1,85 m e lunghezza 5,50 m;
N.1 bancale di larghezza 1,85 m e lunghezza 9,50 m
N.1 bancale di larghezza 1,85 m e lunghezza 10,20 m
N.78 bancali di larghezza 1,85 m e lunghezza 11,10 m
N.75 bancali di larghezza 1,85 m e lunghezza 12,50 m
Per quanto concerne i veicoli gli stessi sono:
Furgone IVECO 35/E4 immatricolato in data 29/12/2010 e targato
EF084XH (Allegato n.1 foto da n.49 a n.51);
Automobile FIAT PUNTO immatricolata in data 11/12/1997 e targata
AP249SP (Allegato n. 1 foto n. 37, n. 38, n. 51 e n. 53).
Per quanto riguarda la Fiat Punto, come emerge dalla visione delle foto scattate
nel corso dei sopralluoghi, l’auto può essere considerata alla stregua di un rottame;
infatti, la stessa è ubicata nelle vicinanze dei cumuli di rifiuti e contiene al suo interno
materiale plastico di vario genere da conferire in discarica.
Il carello elevatore (Allegato n.1 foto da n.54 a n.56), come si evince dalle foto, è
abbastanza datato e in condizioni di manutenzione mediocri.
Il Furgone IVECO 35/E4 immatricolato in data 29/12/2010 e targato EF084XH si
presenta in condizioni medie di manutenzione con 334.702 Km.
Il riassunto della consistenza mobiliare è riportato nell’allegato n. 19
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4.2 - In risposta al 2° quesito
“Lo stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base
al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in
data antecedente a quella della sentenza dichiarativa di fallimento;”
La società agricola S’Arbore s.r.l., con atto di compravendita del 28.05.2002
repertorio n. 49590 raccolta n. 22615, a rogito del Dott. Giovanni Fadda Notaio;
trascritto a Cagliari il 07.06.2002 al registro generale n.27853 e al registro particolare
n. 22246 (Allegato n.20), ha acquistato il fondo rustico, su cui sono stati edificati i
fabbricati e le strutture per la forzatura delle colture.
Attualmente l’immobile risulta occupato dalla Società “Flora Sardegna
Distribuzione S.R.L.”, in virtù di un contratto di affitto repertorio n. 136249, raccolta n.
35407 (Allegato n.21). Il contratto d’affitto decorre dal 16 ottobre 2014 con durata
annuale e possibilità di rinnovo di anno in anno sino alla comunicazione di disdetta.
Il contratto risulta registrato in data antecedente alla sentenza di fallimento
(sentenza n. 181/2017).
Il canone corrisposto è di € 3.000,00 mensili, che appaiono congrui vista la
tipologia aziendale.
4.3 - In risposta al 3° quesito
“L’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a
carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi;”
Al fine di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene il
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sottoscritto CTU ha provveduto ad effettuare una ispezione ipotecaria (Allegato n.22).
Si riporta di seguito l’elenco sintetico delle formalità:
1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 07/06/2002 - Registro Particolare
22246 Registro Generale 27853, Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI
Repertorio 49590 del 28/05/2002. ATTO TRA VIVI -
COMPRAVENDITA Immobili siti in DECIMOMANNU (CA).
SOGGETTO ACQUIRENTE;
2. ISCRIZIONE CONTRO del 19/09/2002 - Registro Particolare 4426
Registro Generale 42792 Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI
Repertorio 49769 del 17/09/2002 PRIVILEGIO derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO. Immobili siti in
DECIMOMANNU(CA), SOGGETTO DEBITORE;
3. ISCRIZIONE CONTRO del 19/09/2002 - Registro Particolare 4427
Registro Generale 42793 Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI
Repertorio 49769 del 17/09/2002 IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO, Immobili siti in
DECIMOMANNU(CA), SOGGETTO DEBITORE;
4. ISCRIZIONE CONTRO del 24/07/2003 - Registro Particolare 3711
Registro Generale 29101 Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI
Repertorio 50301 del 15/07/2003 PRIVILEGIO derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO, SOGGETTO
DEBITORE;
5. ISCRIZIONE CONTRO del 20/10/2004 - Registro Particolare 6317
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Registro Generale 38311 Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI
Repertorio 51077 del 14/10/2004 PRIVILEGIO derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO, SOGGETTO
DEBITORE;
6. ISCRIZIONE CONTRO del 10/05/2010 - Registro Particolare 4138
Registro Generale 15907 Pubblico ufficiale EQUITALIA SARDEGNA
SPA AGENTE RISCOSSIONE- CAGLIARI Repertorio 3551 del
27/04/2010 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI
SENSI DELL’ART. 77 DPR 602/73 E DL 46/99 Immobili siti in
DECIMOMANNU (CA), SOGGETTO DEBITORE;
7. ISCRIZIONE CONTRO del 02/05/2014 - Registro Particolare 998
Registro Generale 10871 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO
Repertorio 1615 del 21/03/2014 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in DECIMOMANNU (CA),
SOGGETTO DEBITORE;
8. ISCRIZIONE CONTRO del 04/06/2015 - Registro Particolare 1801
Registro Generale 14103 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI LATINA
Repertorio 429/2015 del 01/03/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante
da DECRETO INGIUNTIVO, Immobili siti in DECIMOMANNU (CA),
SOGGETTO DEBITORE;
9. ISCRIZIONE CONTRO del 06/08/2015 - Registro Particolare 2620
Registro Generale 21760, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BOLZANO
Repertorio 52 del 09/01/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
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DECRETO INGIUNTIVO, Immobili siti in DECIMOMANNU (CA),
SOGGETTO DEBITORE;
10. TRASCRIZIONE CONTRO del 23/10/2015 - Registro Particolare
22321 Registro Generale 28239 Pubblico ufficiale: UFFICIALE
GIUDIZIARIO CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI Repertorio
5148/2015 del 21/09/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE -
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Immobili siti in
DECIMOMANNU(CA);
11. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/01/2016 - Registro Particolare 1433
Registro Generale 1856 Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO
CORTE D'APPELLO Repertorio 7115/2015 del 11/12/2015 ATTO
ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI, Immobili siti in DECIMOMANNU(CA);
12. Rettifica a TRASCRIZIONE CONTRO del 09/02/2016 – Registro
Particolare 2378 Registro Generale 3094 Pubblico ufficiale: UFFICIALE
GIUDIZIARIO CORTE D'APPELLO Repertorio 7115/2015 del
11/12/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI
PIGNORAMENTO IMMOBILI, Immobili siti in DECIMOMANNU(CA);
13. ISCRIZIONE CONTRO del 02/08/2016 - Registro Particolare 2967
Registro Generale 22195 Pubblico ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI
RISCOSSIONE SPA Repertorio 2673/2516 del 28/07/2016 IPOTECA
CONC. AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E
AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO Immobili siti in
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 18
DECIMOMANNU (CA), SOGGETTO DEBITORE;
14. TRASCRIZIONE CONTRO del 11/01/2018 - Registro Particolare 714
Registro Generale 862 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio
181/2017 del 27/12/2017 ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA
DICHIARATIVA DI FALLIMENTO.
Si precisa inoltre che la possibilità edificatoria è subordinata ai vincoli di natura
ambientale ed urbanistica; infatti, il bene in esame ricade:
In parte entro la perimetrazione della fascia dei 150 metri del “Rio
Flumineddu”;
In Parte entro la perimetrazione delle aree delimitate dal PAI (Piano di
Assetto Idrogeologico);
Totalmente entro la perimetrazione delle aree delimitate dal PSFF (Piano
Stralcio delle Fasce Fluviali);
In parte entro la perimetrazione delle aree percorse da incendio nell’anno
2014.
Per un maggior dettaglio dei vincoli sopra citati si rimanda all’ allegato n.10.
4.4 - In risposta al 4° quesito
“L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall’acquirente;”
Non esistono formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale.
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 19
4.5 - In risposta al 5° quesito
“La regolarità degli impianti agricoli, con particolare riferimento all’osservanza
della normativa nazionale e regionale vigente;”
Gli impianti agricoli sono conformi alla normativa nazionale e regionale vigente.
4.6 - In risposta al 6° quesito
“La regolarità edilizia ed urbanistica dei fabbricati e delle strutture esistenti e la
loro coerenza con le concessioni edilizie emesse sino ad oggi, al fine di poter valutare
l’opportunità di poter inoltrare eventuali accertamenti di conformità, con valutazione
dei costi necessari per la regolarizzazione;”
In data 22.02.2018 il sottoscritto CTU ha inoltrato al comune di Decimomannu
una richiesta di accesso agli atti per ricercare tutta la documentazione inerente alle opere
eseguite sugli immobili oggetto di perizia.
La documentazione reperita presso l'Ufficio Tecnico del comune di Decimomannu
riguarda principalmente:
1. Concessione Edilizia n.64/02 (Pratica edilizia n.51/01 protocollo
561/UT), tale autorizzazione riguarda la realizzazione di un’azienda
florovivaistica e nello specifico la casa custode, la serra con l’avanserra e
gli ombrari (Allegato n.23);
2. Autorizzazione n.8/03 (protocollo n. 2604/UT, pratica n. 223/02) relativa
alla realizzazione di un pozzo (Allegato n.16);
3. DIA n. 7/04 (protocollo n. 14250, pratica n. 164/04) per denuncia opere
interne, modifica delle tramezzature interne riguardanti l’avanserra senza
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 20
l’aumento di superficie e volume (Allegato n.24);
4. Autorizzazione n. 35/04 (protocollo n. 12618, pratica n. 165/04) relativa
al frazionamento urbanistico di cui alla Concessione Edilizia n. 64/02
(Allegato n.25).
Per poter accertare la regolarità edilizia delle opere effettivamente presenti in loco,
il sottoscritto CTU nel corso del sopralluogo effettuato in data 19.02.2018 ha
provveduto ad effettuare i rilievi metrici per verificare la corrispondenza tra lo stato di
fatto e lo stato di progetto.
Nello specifico in riferimento a:
A. Avanserra; sono state riscontrate delle difformità tra lo stato di fatto e lo stato
di progetto. Dalla verifica della tavola n. 1 allegata alla DIA n. 07/04 emerge che
la superficie totale dell’avanserra è pari a mq 1.690,51 di cui mq 327,18 di
superficie utile, cioè quella superficie destinata ad accogliere servizi tecnici quali
centrale termica e idrica e gli uffici. Nello stato di fatto sono stati osservati degli
ulteriori vani che incrementano la superficie utile senza però variare la superficie
totale dell’avanserra o la sua volumetria. (vedi allegati n.15 e n.26). Al fine di
regolarizzare le opere abusive è necessario richiedere il rilascio del permesso in
sanatoria; al fine di ottenere la sanatoria gli interventi abusivi devono essere
conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della
realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione dell’istanza
all’ufficio comunale (DOPPIA CONFORMITA’). Si precisa che per la sanatoria
dei locali così come da destinazione d’uso attuale è necessario che gli stessi
siano conformi alle norme igienico-sanitarie; in caso contrario gli stessi potranno
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 21
essere adibiti esclusivamente a locali depositi;
B. serra in ferro vetro rispetta la rispondenza tra stato di fatto e stato di progetto
tranne che per una porzione di fabbricato in parte in muratura ed in parte in ferro
vetro adiacente alla struttura serricola sul lato Nord-Ovest, realizzata in assenza
di titolo edilizio e quindi abusiva (vedi allegati n.15 e n.27). Al fine di
regolarizzare le opere abusive è necessario richiedere il rilascio del permesso in
sanatoria; al fine di ottenere la sanatoria gli interventi abusivi devono essere
conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della
realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione dell’istanza
all’ufficio comunale (DOPPIA CONFORMITA’);
C. ombrari: è stata verificata la rispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di
progetto e pertanto risultano conformi alla concessione edilizia n. 64/02 (vedi
allegato n.12 e n.15).
D. casa del custode si precisa che il fabbricato risulta ad oggi allo stato di grezzo; i
lavori di costruzione non sono stati portati a compimento; è stata, tuttavia,
riscontrata la chiusura del loggiato posteriore. Dalla verifica della tavola n. 5
allegata alla Concessione Edilizia n. 64/02 emerge che il loggiato 2 sia stato
computato nel calcolo dei volumi. Tale abuso comporta un cambio di
destinazione d’uso degli ambienti all’interno della stessa categoria funzionale
(vedi allegato n.15 e n.28);
E. vano tecnico: attualmente in stato di grezzo, accoglie una parte del sistema di
fertirrigazione; lo stesso è stato realizzato in assenza di titolo edilizio e quindi è
abusivo (vedi allegato n.14 e n.15). Si precisa che, come indicato nelle Norme
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 22
Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico Comunale all’Art. 13-zona
E, è indicato quanto segue:
“Omissis…E' altresì sempre possibile la realizzazione di piccoli vani a protezione di
impianti tecnologici (pompe idriche, caldaie per il riscaldamento delle serre e similari)
purché se ne dimostri la necessità ed a condizione che le loro dimensioni non eccedano
quelle strettamente indispensabili alla funzione per la quale devono essere costruiti e la
loro distanza dai confini del lotto non sia inferiore a 4 m.
I vani in questione, che sono da considerare a tutti gli effetti volumi tecnici, non
entrano nel conteggio dei volumi massimi realizzabili.”
Secondo quanto sopra riportato è chiaro che il vano tecnico risulta sanabile. Al
fine di regolarizzare l’abuso è necessario, anche in questo caso, richiedere il
rilascio del permesso in sanatoria;
F. minitunnel n.1 attualmente in disuso ed in pessimo stato di manutenzione, lo
stesso è stato realizzato in assenza di titolo edilizio e quindi abusivo (vedi
allegati n.14 e n.15); anche in questo caso, fine di regolarizzare l’abuso è
necessario, richiedere il rilascio del permesso in sanatoria;
G. minitunnel n.2 sito in prossimità della zona di coltivazione in piena aria, lo
stesso è stato realizzato in assenza di titolo edilizio e quindi abusivo (vedi
allegati n.14 e n.15), anche in questo caso, fine di regolarizzare l’abuso è
necessario richiedere il rilascio del permesso in sanatoria.
Come detto, le opere abusive, per la disciplina urbanistica ed edilizia, risultano
sanabili. Inoltre, si precisa che la struttura serricola con le pareti in muratura è priva di
copertura e non crea volumetria, il vano tecnico e i minitunnel (n.1 e n.2) anch’essi non
creano volumetria ma incidono solamente sulla superfice coperta. Ad ogni modo
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 23
secondo lo strumento urbanistico il lotto di intervento dispone di superficie coperta
residua.
Come detto in altro punto della presente relazione in riferimento al pozzo, in data
25.11.2002 S’Arbore s.r.l. ha ricevuto l’autorizzazione alla ricerca di acque sotterranee
da parte del Servizio del Genio Civile, autorizzazione n. 23924 (Allegato n. 16). In data
28.03.2007 la società S’Arbore riceve una comunicazione da parte del Servizio del
Genio Civile che invita la ditta a trasmettere le comunicazioni, al fine di poter utilizzare
l’acqua proveniente dal pozzo è necessario regolarizzare la posizione autorizzativa
riguardante il pozzo. La normativa che regola l’utilizzo delle acque pubbliche è il Regio
Decreto 11 dicembre 1933 n. 1775, nel caso specifico l’art. 17.
(articolo così sostituito dall'art. 96, comma 4, decreto legislativo n. 152 del 2006) che
recita al comma 1: “Salvo quanto previsto dall'articolo 93 e dal comma 2, è vietato
derivare o utilizzare acqua pubblica senza un provvedimento autorizzativo o
concessorio dell'autorità competente”. Nel comma 3 dello stesso articolo sono previste
le norme sanzionatorie.
A tal proposito le spese per la regolarizzazione sono state stimate in € 3.000,00;
tali costi verranno decurtati dal valore di mercato dell’immobile.
Il dettaglio di quanto sopra è riportato nell’allegato n. 29.
Secondo quanto sopra riportato, al fine di regolarizzare le opere abusive è
necessario richiedere il rilascio del permesso in sanatoria; per ottenere la sanatoria gli
interventi abusivi devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente
sia al tempo della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione
dell’istanza all’ufficio comunale (DOPPIA CONFORMITA’). Nel caso si specie i costi
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 24
per la sanatoria delle opere abusive (costi per le spese tecniche dovute a un
professionista abilitato per il disbrigo dell’iter autorizzativo e per il pagamento di
eventuali sanzioni amministrative) sono stati stimati in € 5.000,00; tali costi verranno
decurtati dal valore di mercato dell’immobile. Oltre tali costi si è stimato il costo per
l’accatastamento delle opere regolarizzate in € 1.200,00.
4.7 - In risposta al 7° quesito
“L’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione dello
stesso documento nonché del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla
vigente normativa;”
Come detto nel precedente paragrafo 4.6, in data 22.02.2018 il sottoscritto CTU
ha inoltrato al comune di Decimomannu una richiesta di accesso agli atti per
l’acquisizione di tutta la documentazione inerente le opere eseguite sugli immobili
oggetto di perizia.
Tra la documentazione acquisita non era presente la dichiarazione di agibilità. La
stessa potrà essere richiesta a seguito della regolarizzazione degli abusi presenti in
azienda.
Sempre in data 22.02.2018 il sottoscritto CTU ha inoltrato al comune di
Decimomannu la richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica. In data 02.03.2018
veniva emesso il Certificato di Destinazione Urbanistica n. 8/2018 con protocollo n.
4539.
Secondo quanto riportato nel suddetto certificato, l’immobile oggetto di perizia
ricade nella zona E1 del Piano Urbanistico Comunale (approvato con deliberazione del
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 25
Consiglio Comunale n.46 del 25.10.2001 e successive varianti, ultima variante n. 4
approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n.27 del 20.11.2014).
Per quanto concerne le prescrizioni urbanistiche relative alla zona E1 si rimanda alla
lettura del CDU allegato alla presente (Allegato n.5).
4.8 - In risposta al 8° quesito
“La valutazione estimativa dei beni immobili (terreni e fabbricati), degli impianti
serricoli e degli impianti in generale, delle attrezzature e delle macchine agricole della
società fallita, facendo riferimento alla produzione agricola potenziale.”
Valutazione del complesso IMMOBILIARE
Per quanto attiene la valutazione del complesso immobiliare, il procedimento di
stima seguito è quello sintetico-comparativo.
L’aspetto economico preso in esame è quello del valore commerciale del bene,
intendendo con esso il valore che il bene assume nel mercato, che corrisponde alla
media dei più probabili valori attribuibili ai beni simili per condizioni intrinseche ed
estrinseche a quello oggetto di stima da ordinari compratori ed ordinari venditori.
Per poter applicare il citato criterio di stima sono state eseguite una serie di
indagini presso tecnici e professionisti del settore immobiliare e presso l’Ufficio
Tecnico Comunale al fine di reperire i dati utili relativi al prezzo di beni simili e
valutarli alla luce della personale conoscenza del mercato della zona.
Il complesso immobiliare oggetto della presente perizia è costituito da un’azienda
agricola ad indirizzo florovivaistico, ubicata nel Comune di Decimomannu, località “Su
Strintu”,
La stima dell’immobile si è focalizzata principalmente sulla ricerca di due distinti
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 26
valori di mercato, rispettivamente il valore di mercato dell’area del lotto non occupata
dai fabbricati ma adibita a seminativi, ad aree manovra, parcheggio e quant’altro, ed il
valore di mercato dei fabbricati.
Per la stima del valore delle aree non occupate dai fabbricati si è tenuto conto
della loro destinazione attuale (aree manovra, parcheggi, viabilità interna e aree di
coltivazione all’aperto). Dalle ricerche di mercato effettuate dal sottoscritto e
considerata la zona in cui è sita l’azienda agricola, è stato rilevato un valore medio di
4,00 €/mq per aree manovra, parcheggi e viabilità interna, mentre è stato rilevato un
valore medio di 5,00 €/mq le aree destinate alla coltivazione all’aperto.
Il valore delle aree scoperte è stimato in € 117.203,31. Si rimanda alla lettura
dell’allegato n. 30 per dettaglio della stima.
Per la stima del valore dei fabbricati la valutazione ha tenuto conto della
tipologia edilizia, compresa la dotazione impiantistica. I valori unitari utilizzati derivano
dall’esame concreto della situazione del mercato degli immobili aventi caratteristiche
simili a quelli oggetto di stima.
Nel dettaglio:
l’avanserra è stata valutata in maniera distinta a seconda della destinazione
d’uso delle superfici utili riscontrate nel corso dei sopralluoghi
o locali uffici valutati in 250.00 €/mq e vetustà pari al 45%;
o servizi tecnologici valutati in 100.00 €/mq vetustà pari al 45%;
o vani di supporto all’attività, ma realizzati senza autorizzazione
edilizia valutati in 150.00 €/mq e vetustà pari al 45%;
o superficie residua valutata in 100.00 €/mq e vetustà pari al 45%;
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CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 27
serra in ferro vetro: sono state valutate le due porzioni della serra oltre che il
valore della struttura realizzata in adiacenza senza autorizzazione:
o porzione 1 (utilizzata attualmente per l’attività agricola) valutata in
55.00 €/mq e vetustà pari al 35%;
o porzione 2 (attualmente inutilizzata in quanto fortemente danneggiata
dall’incendio del 2014) valutata in 55.00 €/mq e vetustà pari al 98%;
o struttura serricola con pareti in muratura (anch’essa danneggiata
dall’incendio del 2014) valutata in 100.00 €/mq e vetustà pari al 95%;
ombrari valutati 15.00 €/mq e vetustà pari al 60%;
casa del custode valutata in 300.00 €/mq (considerazione ciò che ad oggi è stato
effettivamente costruito) e vetustà pari al 15%;
vano tecnico realizzato senza autorizzazione edilizia valutato in 100.00 €/mq e
vetustà pari al 40%;
minitunnel n1 realizzato senza autorizzazione edilizia valutato in 15.00 €/mq e
vetustà pari al 90%;
minitunnel n2 realizzato senza autorizzazione edilizia valutato in 15.00 €/mq e
vetustà pari al 15 %;
Dapprima sono stati determinati i valori a nuovo delle strutture; da questo è stato
successivamente decurtato il valore di vetustà stimato sulla base di opportuni
coefficienti (espressi quale incidenza in percentuale sul valore a nuovo). Inoltre, dal
valore complessivo dei beni immobili sono stati decurtati i costi per le spese tecniche
dovute a un professionista abilitato per la regolarizzazione delle opere abusive.
Il valore totale dei fabbricati è stato stimato complessivamente in € 683.205,62
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 28
Per quanto concerne l’impianto di irrigazione è stato stimato a corpo in
€ 20.000,00.
Il valore complessivo dei beni e immobili quali aree scoperte (€ 117.203,31),
fabbricati (€ 683.205,62) e impianto di irrigazione (€ 20.000,00) è stato stimato in €
820.408,93
Il dettaglio della stima è riportato nella scheda di stima (Allegato n. 30).
Valutazione del complesso MOBILIARE
Cosi come indicato dal curatore fallimentare e come riportato in altro punto della
presente relazione, la società S’Arbore s.r.l. è proprietaria di alcuni beni mobili. Si è
provveduto alla loro individuazione e alla stima del loro valore di mercato.
Nell’allegato n. 19 è riportata la consistenza mobiliare.
Per la valutazione dei mezzi e delle attrezzature è stato utilizzato il procedimento
comparativo, mediante il quale, attraverso un’analisi dei prezzi mediamente praticati nel
comparto di vendita locale e nazionale per beni analoghi, è stato attribuito un valore di
mercato a tali beni. Sono state fatte indagini presso operatori specializzati dei beni in
esame e le informazioni ottenute sono state poi confrontate e mediate tenendo conto del
valore a nuovo dei beni, della loro età, del loro status attuale di manutenzione
(obsolescenza tecnica) ed anche della situazione del mercato in generale.
È bene precisare che, per quanto riguarda l’automobile FIAT PUNTO
immatricolata in data 11/12/1997 e targata AP249SP, l’auto può essere considerata alla
stregua di un rottame, come si evince chiaramente dalla visione delle foto scattate nel
corso dei sopralluoghi (Allegato n.1 foto n.37, n.38, n.51 e n.53), per tale motivo sono
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CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 29
stati stimati esclusivamente i costi per la rottamazione e demolizione dell’auto.
Al fine di rottamare e demolire il veicolo è necessario rivolgersi ad un centro di
raccolta e di autodemolizione veicoli, autorizzato dalla Regione. La demolizione e
distruzione fisica del veicolo, a seguito della rottamazione, produce uno scarto di
rottami altamente inquinanti. Tale smaltimento di rifiuti speciali è regolato dal decreto
legislativo 22 del 5 febbraio 1997, che riguarda appunto i rifiuti pericolosi.
Per quanto sopra, le attrezzature (consistenti esclusivamente nei bancali di
coltivazione), i veicoli e i macchinari sono stati stimati come riportato dettagliatamente
nell’allegato n.31
Riassumendo: il valore dei beni mobili è stato stimato complessivamente in
€ 71.157,68
Stima oneri smaltimento rifiuti
Come detto in altro punto della presente relazione, la parte terminale della serra
oltre che le zone limitrofe sono occupate da cumuli di rifiuti costituiti principalmente da
materiale plastico quali vasi, plateaux contenitori, cassette in plastica, scatole di cartone,
scaffali e materiale vario che deve essere conferito in discarica (Allegato n. 1 – foto da
n. 29 a n. 37).
Riguardo i cumuli di rifiuti rinvenuti in azienda e descritti nelle pagine precedenti,
nel dettaglio sono classificati dal CER, Codice Europeo dei Rifiuti, come materiali non
pericolosi e ricadenti nelle seguenti categorie:
Imballaggi in carta e cartone - cod. 150101,
Imballaggi in plastica - cod. 150102
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 30
metalli non ferrosi - cod. 16 01 18
plastica - cod.16 01 19
vetro - cod. 16 01 20
componenti non specificati altrimenti - cod. 16 01 22
rifiuti non specificati altrimenti - cod. 16 01 99
È necessario mettere in evidenza che gli stessi devono essere affidati per il loro
smaltimento ad apposita ditta specializzata regolarmente iscritta all’Albo Nazionale
Gestori Ambientali. Gli oneri che ne deriveranno saranno a totale carico del futuro
acquirente del bene pertanto il sottoscritto ha provveduto a stimarli.
Per poter stimare gli oneri di smaltimento è necessario effettuare una stima della
quantità di rifiuti da conferire in discarica.
Nell’allegato n. 32 si riporta una planimetria delle zone all’interno dell’azienda
maggiormente interessate dall’accumulo di rifiuti, nel corso del sopralluogo del 18
maggio 2018 è stata misurata la superficie occupata dai cumuli di rifiuti e l’altezza
media degli stessi, in questo modo è possibile ottenere i metri cubi di rifiuti.
Sono stati stimati circa 1.500,00 mc di rifiuti, ipotizzando che una tonnellata di
rifiuti corrisponde mediamente a 13 tonnellate si avrà che il peso totale dei rifiuti è
mediamente di 115 tonnellate.
I costi per lo smaltimento dei rifiuti possono essere in generale ricondotti alle
seguenti voci di spesa:
- trasporto, si stima un costo per il trasporto di circa 30 €/t quindi considerando
circa 115,00 t. di rifiuti i costi per il trasporto sono riconducibili ad € 3.450,00;
- analisi dei rifiuti, si stimano circa 6 analisi per il costo di € 1. 500,00;
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CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 31
- costi per il personale impiegato nella raccolta dei rifiuti, stimato a corpo, in
€ 6.000,00;
- costi effettivi di smaltimento, stimati circa 390 €/t considerando circa 115,00
t. di rifiuti i costi di smaltimenti sono riconducibili ad € 44.850,00;
Nel complesso i costi per lo smaltimento dei rifiuti sono stimati in € 55.800,00.
Per un maggiore dettaglio della stima si rimanda alla lettura dell’allegato n.33.
Riassumendo:
Valore aree scoperte = €117.203,31
Valore aree fabbricati = € 683.205,62
Valore impianto di irrigazione = €20.000,00
Valore complessivo aree scoperte + fabbricati +impianto di irrigazione = €
820.408,93
Valore beni mobili = €71.157,68
Dal valore complessivo dell’immobile verranno decurtati i costi per lo
smaltimento dei rifiuti stimati in € 55.800,00.
Pertanto, dal valore complessivo si dovranno detrarre gli oneri di
smaltimento dei rifiuti:
€ 900.548,21– 55.800,00 = € 835.766,61 in cifra tonta € 835.750,00.
In definitiva il valore di mercato dell’azienda florovivaistica S’Arbore s.r.l. è
pari a € 835.750,00 in C.T.
Per un maggiore dettaglio della stima si rimanda alla lettura degli allegati da n.30
a n. 34
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5) CONCLUSIONI
A conclusione delle operazioni svolte ed in particolare sulla base delle indagini e
degli accertamenti espletati, si semplifica quanto segue:
1) Il bene immobile intestato alla società fallita oggetto della presente perizia, è
costituito:
- da un’azienda florovivaistica censita al foglio 8 mappali 63, 204, 504, 514,
515 e 516; il tutto meglio descritto nel paragrafo 4.1;
2) I beni immobili oggetto della presente relazione di consulenza tecnica (aree
scoperte € 117.203,31 + fabbricati 683.205,62 + impianto irrigazione
€ 20.000,00) sono stati complessivamente stimati in € 820.408,93, rimandando
all’allegato n. 30 per maggiori dettagli;
3) I beni mobili sono stati complessivamente stimati in € 71.157,68 rimandando
all’allegato n.31 per maggiori dettagli;
4) Gli oneri relativi allo smaltimento dei cumuli di rifiuti rinvenuti in azienda
sono stati stimati in € 55.800,00, rimandando all’allegato n. 33 per maggiori
dettagli;
5) Nel complesso il valore totale dell’azienda florovivaistica S’Arbore srl è pari a
€ 835.750,00 in cifra tonda, rimandando all’allegato n.34 per maggiori
dettagli;
FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017
CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 33
Con quanto sopra ritengo di avere dato esauriente risposta ai quesiti posti dal
Curatore Fallimentare Dott.ssa Donatella Masala e rassegno la presente Relazione di
Consulenza Tecnica che si compone di n° 31 pagine oltre a 35 allegati.
Cagliari, 5 luglio 2018
Il CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo