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Estimo – APNA - Prof. E. Micelli - arch. E. Picchiolutto - Aa 2014.15
Social Housing:residenzialità integrata e
collaborativa tra pubblico e privato
17.XII.2014
Estimo – APNA - Prof. E. Micelli - arch. E. Picchiolutto - Aa 2014.15
Obiettivo del seminario
• Fornire primi elementi per valutare interventicontenenti alloggi sociali
• I temi della comunicazione sono i seguenti:
– Social Housing e articolazione delle politicheresidenziali di supporto
– Fasi del processo e dei soggetti coinvolti– I determinanti del valore e gli strumenti
funzionali alla fattibilità economica– Esperienze italiane– Una valutazione dello stato dell’arte e delle
prospettive del settore
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Social Housing in Europa
• Social Housing: l’intervento pubblico nell’ediliziaabitativa di supporto
• Definizione CECODHAS (Comité europeen decoordination de l’habitat social)“Un insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti per un'utenza che nonriesce a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per regionieconomiche o per assenza di un'offerta adeguata; un insieme che favorisca laformazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al fine di rafforzare lapropria condizione abitativa e sociale.”
• Approcci europei: un settore in cambiamento
UNIVERSALISTICO
GENERALISTA RESIDUALE
TARGETED
SOCIAL HOUSING+ =+
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Residenzialità di supporto in Italia
• Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)– Edilizia sovvenzionata
Enti pubblici o loro dirette emanazioni (Aziende Territoriali perl’Edilizia Residenziale) realizzano e gestiscono gli interventi, confinanziamento pubblico
– Edilizia convenzionata
Interventi attuati dalle ATER, dalle cooperative edilizie e loroconsorzi e dalle imprese. Mediante convenzione l’ente pubblicoattribuisce beni o contributi al developer
– Edilizia agevolata
Interventi attuati dai privati, realizzati con agevolazioni creditiziepreviste da leggi statali o regionali o da disposizioni dell'Unioneeuropea o di altri organismi internazionali, nonchè di enti pubblici
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L’evoluzione del mercatoresidenziale
• Il mercato abitativo in Italia: la fascia grigia
• Da ERP a ERS: Edilizia residenziale sociale
CRISI DEL COMPARTODELL’AFFITTO
CAMBIAMENTO DELLA DOMANDA ABITATIVA
MERCATO ORIENTATOALLA PROPRIETA’
CRESCITA EMERGENZAABITATIVA
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Social Housing in Italia
• Definizione di “alloggio sociale”: Social Housing exDM 122/2008“unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanenteche svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia dellacoesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiarisvantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di allogginel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elementoessenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituitodall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delleesigenze primarie”
SVILUPPO E GESTIONEIMMOBILIARE
ALLOGGI A CANONE CALMIERATO
SOCIAL HOUSINGSERVIZI
GESTIONE SOCIALE
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Soggetti coinvolti e fasi del processo
• Soggetti coinvolti in un intervento di Social Housing:pubblico e privato per processi efficienti
• Fasi del processo
SOCIAL HOUSING
INVESTITOREP.A. DEVELOPER GESTORE
ANALISISOCIALI -URBANE -
ECONOMICHE
INDIVIDUAZIONEAREA E AMBITO
SOCIALE
VALUTAZIONEDI IMPATTO
ECONOMICOREALIZZAZIONE
INTERVENTOALLOCAZIONE
ALLOGGI GESTIONE
PIANO DI VENDITA -DISMISSIONE
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Il costo dell’intervento e i suoideterminanti
• Sostenibilità economica dell’intervento: abbattere icosti a fronte di bassi ricavi
• Il costo di produzione• I determinanti del valore
– Costo area– Costo di costruzione– Profitto del promotore
• Come influiscono sulla fattibilità?
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Come ERA fattibile, come E’ fattibile,come SARA’ fattibile
• Dalle politiche abitative di supporto tradizionali a nuovimodelli di residenzialità: diversificazione degli approcci
• Discontinuità tra politiche della residenza tradizionali enuove politiche autonome: strumenti specifici come leve
ERP tradizionalerivista e aggiornata
Programmi diintervento organici,risoluzione diproblemi specifici
integrazione politichee strumenti.Forte strutturanormativa e governodel territorio.Conformazione amodelli omogenei
+ Strumenti e risorsetradizionali
+
+
Strumenti innovativi“ad hoc”, funzionalia singoli interventi
Strumenti innovativi“strutturali” emodellizzabili.
CONSERVATIVO-EMULATIVO
INNOVATIVO-PRAGMATICO
INNOVATIVO-STRUTTURALE
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Leve per la fattibilità economica
LEVE NORMATIVE E FISCALI
LEVA URBANISTICA
LEVA FINANZIARIA
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Leva urbanistica
• Strumenti per l’approvvigionamento fondiario:risorse dal soggetto pubblico per alimentare i processifinanziari
Espropriazione NON SOSTENIBILE
Cessione gratuita di areae diritti di superficie
Varianti urbanistiche TEMPI LUNGHI
Negoziazione pubblico - privatopremialità volumetriche
Perequazione urbanistica
Standard urbanistici
STRUMENTI AD HOC
STRUMENTI STRUTTURALI
VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (mixité abitativa - funzionale)+
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Leva finanziaria
• Reperimento di risorse private attraverso il PPP
Finanziamenti speculativi Finanziamento etico
Capitali a fronte di redditi
Finanziamento enti no-profit
ALLOGGI
Società digestione delfondo (SGR)
FONDOIMMOBILIARE
INVESTITORI P.A.
Alloggiequivalenti= incidenzaarea
AreeCapitaliRendimentolordo
Canoni dilocazionecalmierati
Realizzazionee gestioneimmobili
+
GESTORE Gestioneimmobili
• Il SIF (Sistema Integrato diFondi immobiliari) previstodal Piano Nazionale di EdiliziaAbitativa (DL 112/2008)
• Fasi di sviluppo di un Fondo– Le SGR– Il Business Plan– La gestione delle quote
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Integrazione per processi efficienti
Acquisizione area
Progettazione e costruzione
Gestione
Dismissione
Qualitàprogettuale
Nuovetecnologie
Bilancioenergetico
Gestione socialeintegrata
Tipologia digestore
Mixitéabitative-funzionali
Dismissione evendite
Reinvestimentodelle risorse
Concessionearea
Standarddi piano
Meccanismiperequativi
Contributiall’acquisto
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Rendimenti del social housing
• Rendimenti di un investimento immobiliare
• Rendimenti obiettivo, limiti e possibilità
ETEROGENEITA’ DI DEFINIZIONE
ETEROGENEITA’ DEGLI STRUMENTI
CRISI ECONOMICA - FINANZIARIA1-3%
4-8%3-5% LEVA FISCALELEVA URBANISTICALEVA FINANZIARIA
Dal rendimento base dell’alloggio socialead un rendimento sostenibile
CARENZA FINANZIAMENTO PUBBLICO
CARENZA DEL TERZO SETTORE
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Bilancio di un interventodi Social Housing
• Le componenti della fattibilità economica
+ + +
• Un approccio integrato supporta la fattibilità economica
100%
50%
0%
Fattib
ilità p
rogett
o iniz
iale
Acquis
izione
aree
Mix ab
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Casi studio - a grande scalaParma Social House
Slp: 63.000 mq
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Parma Social House
LAND POLITICS SUPPLY
POLIFUNZIONALE CON SERVIZI
AREA LOW COST - PEREQUAZIONE
852 ALLOGGI
7 AREE - PARTI DELLA CITTA’
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Casi studio - a piccola scalaUrban Village Bovisa
Slp: 6.000 mq
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Urban Village Bovisa
PARTECIPAZIONE NELLA PIANIFICAZIONEE GESTIONE DEI SERVIZI
32 ALLOGGI
RECUPERO - RIUSO
CO-HOUSING / SHARING
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Conclusioni: pianificare la residenzadalle politiche dei suoli al finanziamento
• Fare Social Housing oggi in Italia: limiti e prospettive• Interventi sempre più integrati ma risorse sempre più
limitate• Le conseguenze della recessione sul Social Housing
Progetti guidati dall’offerta
Programmazione basata sulle attività
Visione contingente del progetto
Gestore non specializzato concordato almomento della commercializzazione
Format non standardizzati
Interventi basati sul finanziamentopubblico
Acquisizione aree con esborso pubblico
Soluzioni a partire dalla domanda
Programmazione basata sugli obiettivi
Visione a lungo termine del progetto
Gestore specializzato concordato in fasedi pianificazione del progetto
Format standardizzati
Interventi basati sull’autonomiafinanziaria
Acquisizione aree senza esborso pubblico
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Bibliografia e sitografia
– AA.VV., 2010, Edilizia privata sociale, la guida. Dalle norme al rischio gestione:una bussola perorientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari, Il Sole 24 Ore, Dossier Edilizia e Territorio n. 19
– AA.VV., 2012, Alloggio sociale europeo 2012 – gli ingranaggi del settore, Cecodhas HousingEurope’s Observatory, Bruxelles
– Braga M., Palvarini P., 2013, Social Housing in the EU, Note of the Policy department – EuropeanParliament's Committee on Employment and Social Affairs, EU, Bruxelles
– CECODHAS, 2012, Impact of the crisis and austerity measures on the social housing sector,CECODHAS Housing Europe, Brussels
– Pawson H., Lawson J. and Milligan V., 2011, Social housing strategies, financing mechanisms andoutcomes: an international review and update of key post 2007 policy developments, Reportprepared for: Housing NSW Department of Families and Communities NSW Government
– Whitehead C. and Travers T., 2012, Investing in affordable housing in Europe, London School ofEconomics, London
– Sica A., Polaris SGR spa (a cura di), 2011, I fondi immobiliari per il Social Housing, seminariointroduttivo strumenti finanziari per l’edilizia residenziale pubblica, Roma, Federcasa
– www.housingeurope.eu– www.fhs.it– www.cdpsgr.it– www.polarisre.it