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Studio Tecnico dott. Ing. Eugenio GALLO
Sede: Via San Nicola, 1 - 88040 Martirano Lombardo C.F. GLLGNE70R03E991W
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dott. ing. Eugenio GALLO
STUDIO 8
STUDIO 8
TRIBUNALE DI SALERNO
Oggetto: CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. 410/2011 R.G.E.
VERTENTE TRA: BANCO DI NAPOLI S.P.A. CONTRO
PETROSINO SILVIO
Giudice dell’Esecuzione: dott. ALESSANDRO BRANCACCIO
Consulente Tecnico d’Ufficio: ing. Eugenio GALLO, nato a Martirano
Lombardo il 03/10/1970, con studio tecnico in Via San Nicola, 1 -
88040 Martirano Lombardo e via Porta Elina, 6 -84122 Salerno,
C.F. GLLGNE70R03E991W.
Giorno 11/05/2012, il signor Giudice dell’Esecuzione, dott.
Alessandro Brancaccio, disponeva la nomina del sottoscritto, ing.
Eugenio Gallo, quale consulente tecnico d’ufficio della causa N.
410/2011 R. G. E., vertente tra: Banco di Napoli S.p.A. contro Omissis.
Il sottoscritto accettava l’incarico di rispondere ai seguenti quesiti
posti dal G.E., che di seguito si riportano integralmente:
1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione
prevista dall’art. 567 cod. proc. civ.1 è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea,
riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma
dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;
2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione
è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è
necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare,
una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o
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inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta
agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4
a 12;
Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e
l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso,
sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;
5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico
proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,
altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i
presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la
specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle
singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;
7) Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con
particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione,
servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi
ultimi l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;
8) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto
dell’atto di matrimonio e evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni
patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;
9) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti
da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo
carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in
particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora
scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali
(precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le
convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
trascritti contro il debitore e, quando a questi ultimi, anche solo emessi prima del
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pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem);
10) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di
sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori
muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
11) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto
(a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al
ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali
discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di un accurato controllo incrociato;
12) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione
urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui
all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46
di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di
insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1,
del citato T.U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto
l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i
presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di
cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di
sanatoria e di condono;
13) Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro
(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici
di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di
conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei
beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della
stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di
possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,
l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali
spese condominiali insolute, la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti, anche tossici o
nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola
quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.
14) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe
Acrobat)– di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente,
per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione,
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via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla
particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed
all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al
numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene,
l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo
stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il
valore del bene da porre a base d’asta;
15) Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al
foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi,
comprensivo, in caso costruzione, anche degli interni.
PREMESSA
Per poter rispondere adeguatamente ai quesiti posti, si è reso necessario
effettuare le seguenti ricerche, presso:
Agenzia del Territorio di Salerno, ufficio del catasto, per accertare i dati identificativi degli
immobili oggetto d’indagine ed estrarre copia degli elaborati planimetrici, delle planimetrie
catastali e degli stralci dei fogli di mappa, nonché, ottenere informazioni e documentazione
in merito alle variazioni catastali intervenute negli anni e che riguardavano espressamente i
beni indagati;
Agenzie del territorio diverse allo scopo di effettuare delle semplici visure;
Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri
Immobiliari) di Salerno, per appurare la presenza di creditori iscritti, e poterne indicare
nominativi e note di trascrizione;
Ufficio tecnico del Comune di Salerno (SA) per verificare eventuali difformità rispetto alla
Legge N. 47/85 e alla vigente normativa in materia urbanistica, all’art. 39 della Legge
724/94, nonché, in merito al condono edilizio ultimo, cioè il D. L. 30 settembre 2003,
N. 269 “Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento
dei conti pubblici” art. 32, e attingere, comunque, alle informazione di carattere urbanistico
degli immobili;
Ufficio del Comando di Polizia Municipale di Salerno (SA) per accertare la presenza di
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eventuali verbali di violazione alla Legge N. 47/85 e successive modifiche ed integrazioni
e, al P. R. G. vigente nei due territori citati;
Studio Notarile del dottor Umberto Salomi, notaio in Salerno, Corso Garibaldi, 235 –
84121 Salerno (SA) al fine di reperire i titoli di proprietà per i beni in esame.
La ricerca delle registrazioni relative agli immobili investigati è stata effettuata
dal custode nominato, pertanto, il sottoscritto si è recato presso lo studio del
professionista dal quale ha ottenuto la documentazione richiesta.
Il sottoscritto, di concerto con il custode nominato, dott. Avv. Marco Torelli,
concordava la data di sopralluogo; in data 28/05/2012, lo scrivente provvedeva a
spedire le comunicazioni alle parti in causa fissando il primo sopralluogo per
l’08/06/2012.
Qualche giorno prima della data concordata, il signor Omissis, contattava il
sottoscritto ed avanzava richiesta per un posticipo dell’incontro.
Lo scrivente ad accoglimento dell’istanza del signor Petrosino, interpellava il
custode nominato, e di concerto si posticipava l’incontro al giorno 19 giugno 2012,
alle ore 11:00; contestualmente veniva dato avviso alle parti mediante telefax (vedi
allegato N).
Nel giorno, stabilito, ossia il 19/06/2012, alle ore 11:00 in Salerno, Via Roma
28, erano presenti i signori: dott. avv. Marco Torelli, custode nominato dal Giudice
dell’Esecuzione dott. Alessandro Brancaccio in data 29/03/2012; il signor Omissis,
parte in causa; lo scrivente accompagnato dall’ingegnere Ottaviano Ferrieri, personale
collaboratore.
Il sottoscritto coadiuvato dal collaboratore alla costante presenza del custode e
del signor Omissis effettuava il rilievo grafico e fotografico dei cespiti esecutati.
Terminati i lavori di sopralluogo, alle ore 11,50 si riteneva di poter concludere il
sopralluogo; il verbale veniva firmato dai presenti.
Ultimati i lavori di rilievo e misurazione, nonché, tutte le operazioni preliminari,
si espongono di seguito i risultati della consulenza (vedi allegato A, B, C, D, E, F, G, H, I, L,
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M, N).
RISPOSTE AI QUESITI
QQUUEESSIITTOO NN.. 11--22--33 Verifica e controllo della completezza dei documenti di cui all’ex art. 567
codice di procedura civile
In ottemperanza all’ex art. 567, 2° comma codice di procedura
civile, in data 18/05/2012, il sottoscritto accedeva alla cancelleria
delle esecuzioni immobiliari di Salerno, allo scopo di eseguire le copie
degli atti contenuti nel fascicolo e valutare la completezza dei
documenti.
Lo scrivente verificava che a corredo della procedura esecutiva
erano presenti, nello specifico:
Certificazione Notarile a copertura del ventennio.
Ritenuto che ai sensi del sopra citato articolo di legge, la
documentazione, era da ritenersi completa ed idonea, si è proceduto
all’istruzione della perizia.
QQUUEESSIITTOO NN.. 44 Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.
I beni ricadenti nel verbale di pignoramento del 08/08/2011, R.P. N. 24156,
R.G. N. 31956, derivante da Atto Giudiziario del 29/07/2011, Numero di repertorio
3517/2011, emesso dall’Unep Corte d’Appello di Salerno risultano ubicati
esclusivamente nel Comune di Salerno (SA).
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Nello specifico, di seguito, vengono descritti tutti i beni interessati dal
provvedimento di espropriazione immobiliare contro il signor Omissis, esecutati per
l’intero, e che consistono in:
1) Abitazione: Salerno, Catasto F, Foglio di mappa 64, Particella 1328, Sub 29,
Nat. A/4 “Abitazione di Tipo Popolare”, consistenza 9,5 vani, piano 5, via
Roma, 28;
2) Lastrico Solare: Salerno, Catasto F, Foglio di mappa 64, Particella 1328,
Sub 62, Nat. L “Lastrico Solare”, piano 6, via Roma, 28;
3) Lastrico Solare: Salerno, Catasto F, Foglio di mappa 64, Particella 1328,
Sub 63, Nat. L “Lastrico Solare”, piano 6, via Roma, 28 (vedi allegato E).
Il cespiti sopra riportati costituiscono, nell’insieme, un appartamento di
notevole estensione ricavato al piano quinto sottotetto (mansarda-attico) adatto a fini
abitativi, corredato da spazi condominiali e due lastrici solari, a parziale copertura
dell’appartamento che d’ora in poi saranno identificati come “LOTTO UNICO”.
La proprietà dei cespiti è pervenuta al signor Omissis, per atto di
compravendita del 12/01/2009, a rogito del notaio Umberto Salomi, Repertorio N.
11073, raccolta N. 3525, Registrato a Salerno il 16/01/2009 al N. 491 e Trascritto a
Salerno il 20/01/2009, N. 2580 R.G. e N. 2207 R.P. (vedi allegato F).
LOTTO UNICO
Dalle indagini e ricerche effettuate, nonché dai controlli e verifiche effettuate in
corso di sopralluogo, l’immobile oggetto di valutazione risulta classato al catasto di
Salerno al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 29, z. c. 5, categoria A/4
“Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita € 1084,30, via
Roma 28, piano 5, in testa a Omissis (vedi allegato D).
I due lastrici solari, risultano classati al catasto urbano di Salerno al foglio di
mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 62, categoria “lastrico solare” consistenza 25 mq,
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Identificazione catastale dell’edificio ospitante le ’unità immobiliari in esame e delle pertinenze
Ortofoto dello stabile ospitante le unità immobiliari pignorate
via Roma 28, piano 6 e foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 63, categoria
“lastrico solare” consistenza 8 mq, via Roma 28, piano 6 entrambi in testa a Omissis
(vedi allegato D).
A differenza di quanto farebbe pensare la categoria catastale dell’abitazione,
trattasi di un alloggio di
grande pregio che occupa
parte della zona mansarda
di un palazzo storico della
realtà salernitana, posto,
per di più, su una delle vie
più prestigiose della Città di Salerno.
Via Roma è da considerarsi, infatti, una delle strade che solcano e identificano il
“centro” di Salerno, basti pensare che il Municipio di Salerno è posto su tale via ed
anche la sede della
Provincia.
Anche dal punto di
vista della movida, via
Roma è da considerarsi
area esclusiva ospitando
una serie illimitata di
locali e di intrattenimenti di vario genere e adatto ad ogni fascia di età.
Infine, bisogna considerare che seppure la strada non affianca direttamente il
mare (anche se anticamente la strada era lambita dal mare e prendeva il nome di “via
Marina di Salerno”), moltissimi sono gli squarci o le aperture verso la zona porto, o
comunque verso la spiaggia salernitana.
L’edificio, denominato “Palazzo Migliaccio” da quanto è stato possibile accertare
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mediante consultazione di documentazione storica, era già presente nell’anno 1887 così
per come riportato su cartografia dell’Istituto Geografico Militare.
In ogni caso, il “Lungomare Trieste di Salerno” fino all'800, non esisteva ancora;
tra la fine dell'Ottocento e l'inizio del Novecento si avvertì la necessità di proteggere la
via marina, quella che allora era considerato il limite orientale della città, che andava
dalla spiaggia di Santa Teresa, in quei tempi assai più estesa, alla prossimità dell'area
marina prospiciente la stazione ferroviaria.
Proprio lungo l'allora via Marina di Salerno, attuale via Roma, passava la linea
ferroviaria che in seguito sarebbe stata spostata più a monte.
Inoltre, nel primo decennio del '900 (1908) si realizzò la linea tramviaria che
correndo lungo il Corso Garibaldi, che in quell'epoca era adiacente il mare, passando
davanti alla Prefettura vecchia (attuale Palazzo Sant'Agostino sede della Provincia di
Salerno) si inerpicava per la salita di Vietri proseguendo fino a Pompei.
Nei decenni successivi e nel ventennio fascista la zona di Salerno prospiciente la
marina fu urbanizzata completamente, così come il Corso Vittorio Emanuele che si
ricongiunse con la piazza Ferrovia.
Un primo "avanzamento" della strada, col conseguente riempimento del
precedente arenile costiero, avvenne nei primi decenni del secolo scorso, con la
creazione dei primi giardini fino all'altezza dell'attuale palazzo della Provincia.
Intanto Salerno dopo i primi anni di guerra, nell'estate del 1943, fu oggetto di
bombardamenti selvaggi degli anglo - americani che preparavano il terreno per lo
sbarco di Salerno, l'operazione Avalanche, che sarebbe avvenuta nella notte del 9
settembre 1943.
Dopo l'occupazione alleata e durante il periodo in cui la città ospitò il cosiddetto
Governo di Salerno, essendo di fatto la capitale dell'Italia liberata per alcuni mesi, il
Vesuvio, il 18 marzo 1944, si risvegliò da un torpore secolare con una violentissima
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Foto aerea dalla quale è visibile, l’alloggio in esame via Roma e il Lungomare Trieste
eruzione, l'ultima che si possa ricordare prima del riposo attuale.
L'eruzione, durata una decina di giorni sino al 29 marzo, procurò danni ingenti a
numerosi comuni e città della Campania, compresa Salerno che fu coperta da una
pesante coltre di ceneri e lapilli vulcanici.
Fu allora che l'allora segretario comunale Alfonso Menna pensò al nuovo
Lungomare ed ebbe l'intuizione di usare le ingenti macerie provocate dai
bombardamenti, e le enormi quantità di ceneri e lapilli, per trasformarli in una
passeggiata alberata a mare, colmando lo specchio d'acqua che correva lungo l'antica
via Marina cittadina, dalle
prossimità del porto ai
futuri porto turistico
Masuccio Salernitano e
piazza della Concordia.
Da quanto sopra
riportato è evidente che
l’edificio che ospita le unità immobiliare in esame noto come “palazzo Migliaccio” è
stato edificato nel XIX secolo, e comunque, prima dell’entrata in vigore della Legge 17
agosto 1942, N. 1150 “Legge Urbanistica”.
Come noto la Legge 17 agosto 1942, N. 1150 “Legge urbanistica” all’articolo N.
31, comma 1, stabiliva: “Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire
nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere
all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al
Sindaco”.
La stessa norma all’articolo 31, comma 5, precisava però: “La concessione della
licenza è comunque e in ogni caso subordinata alla esistenza delle opere di
urbanizzazione primaria o alla previsione da parte dei Comuni dell’attuazione delle
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stesse nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere alla attuazione
delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto della licenza”.
L’effetto pratico della norma fu, per l’appunto, che le costruzioni da edificarsi
all’interno dei centri urbani, zone vincolate o aree lottizzate dovevano ottenere licenza
di costruzione, mentre gli edifici posti al di fuori di tali spazi non necessitavano di
alcuna autorizzazione all’edificazione.
Dalla ricerca svolta dallo scrivente è emerso, quindi, che l’edificio ospitante
l’alloggio in esame è stato edificato prima dell’entrata in vigore della Legge
Urbanistica del 1942, e quindi senza alcuna necessità di licenza di costruzione.
La condizione è confermata anche dallo studio delle “canapine” risalenti
all’istituzione del catasto che dimostrano la presenza incontrovertibile dell’edificio
ospitante l’alloggio.
Per tale motivo, quindi, si può affermare che l’edificio è da considerarsi assentito
in quanto gli immobili costruiti, sia all’interno che all’esterno del centro urbano,
edificati in data anteriore al 1942 senza licenza possono ritenersi regolari sotto il
profilo urbanistico.
Tale concetto è di fondamentale importanza, in quanto, il sottoscritto fin dal
momento del giuramento ha intrapreso la consueta ricerca degli atti con particolare
attenzione all’aspetto urbanistico dei beni.
Sul titolo di proprietà del 12/01/2009 a rogito del notaio Umberto Salomi,
Repertorio N. 11073, con il quale il signor Omissis acquistava dal signor Omissis le
unità immobiliari oggetto di indagine, all’articolo 7 è riportato quanto segue: “- che
quanto oggetto del presente atto fa parte di fabbricato costruito in data antecedente
al 1° settembre 1967; - che l’intero piano, a seguito dei danni causati dal sisma del 23
novembre 1980, è stato oggetto di ristrutturazione ex legge n. 219 del 1981, in virtù
della concessione edilizia n. 137 del 10 luglio 1990, (con la precisazione che detti
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Prospetto su via Roma e vicolo che conduce a Piazza Sedile di Palazzo Migliaccio, ante intervento
lavori sono stati ultimati in data 31 dicembre 1997) in virtù della quale il sub 67 è
stato oggetto anche di mutamento di destinazione; - che, successivamente, non sono
state compiute ulteriori opere richiedenti provvedimenti autorizzativi, nè sono stati
emanati provvedimenti urbanistici sanzionatori” (vedi allegato F).
Lo scrivente, si è pertanto rivolto all’archivio del Comune di Salerno a partire dal
06/07/2012, e successivamente recandosi pedissequamente e reiteratamente presso i
vari uffici allo scopo di individuare la pratica edilizia citata nell’atto e le altre
autorizzazioni urbanistiche relative all’unità immobiliare in esame.
In data 31/07/2012, dopo aver versato i contributi richiesti dal competente
ufficio del Comune di Salerno si aveva modo di effettuare una ricerca sia per
“immobile”, sia per “nominativo” e sia, naturalmente, puntuale in relazione alla licenza
edilizia citata nell’atto di acquisto (vedi allegato G).
La ricerca, relativamente alla concessione edilizia N. 137 del 10 luglio 1990,
dimostrava che tale autorizzazione era da riferirsi ad un opificio nella zona industriale
di Salerno, neppure lontanamente riconducibile alla famiglia Omissis, e quindi, era
evidente che l’atto di vendita era viziato da un errore piuttosto grossolano.
La ricerca per nominativo mostrava tutta una serie di pratiche edilizie anche a
nome di Omissis (padre dell’esecutato), nessuna delle quali, però, espressamente riferita
agli immobili pignorati.
Nel periodo in cui
sono state svolte le
indagini ed i sopralluoghi,
però, lo stabile che
ospitava le unità
immobiliari oggetto di
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“Palazzo Migliaccio” dopo gli interventi di manutenzione straordinaria
stima era oggetto di una serie di interventi di manutenzione, che di fatto, ha permesso
il recupero delle facciate esterne e degli spazi cortilizi decisamente ammalorati.
Il sottoscritto contattava, allo scopo, il rappresentante di condominio, avvocato
Omissis, con l’intenzione di chiederLe ed ottenere copia della pratica edilizia che aveva
condotto alla ristrutturazione del Palazzo.
L’avvocato si mostrava disponibile e collaborativo e forniva al sottoscritto la
documentazione cercata.
Nello specifico si trattava di “Segnalazione Certificata di Inizio Attività Edilizia”
in base all’art. 19 della legge 07/08/1990, N. 241 come sostituito dell’art. 49 della
Legge 30/07/2010, N. 122 per “Lavori di manutenzione straordinaria per ripristino
facciate e cortile interno al fabbricato denominato “Palazzo Migliaccio”, sito in via
Roma N. 28” (vedi allegato G).
Dalla relazione a corredo della “S.C.I.A.” a firma dell’ing. Guido Petrosino, si
evince che l’edificio è stato costruito a metà dell’800 ed è stato interessato da lavori di
risanamento conservativo ai sensi della Legge 219/81, costituito da un piano terra con
locali adibiti ad attività commerciali e da N. 5 piani fuori terra (compreso piano
mansarde) adibiti ad appartamenti per civili abitazioni (vedi allegato G).
Il professionista, nella citata pratica edilizia sosteneva che a seguito dei distacchi
di intonaco, nella parte di fabbricato tra via Roma e via Portanova particolarmente
esposta alle intemperie ed alla salsedine, il Comune di Salerno con ordinanza prot. N.
1161 del 18/08/2009
intimava
all’amministratore di
condominio di dare corso
ai lavori per la messa in
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Ingresso principale “Palazzo Migliaccio” su via Roma al civ. 28
In primo piano arrivo ascensore, poi terrazzo condominiale, ed in fondo, ingresso all’alloggio pignorato
sicurezza della pubblica incolumità.
Allo stato gli interventi edilizi possono ritenersi effettuati e la manutenzione
generale dell’esterno del fabbricato e della corte ritenersi soddisfacente.
In ogni caso la pratica edilizia sopra riportata evidenziava, ancora una volta, che
l’aspetto urbanistico del Palazzo non era in discussione e che quindi, le unità
immobiliari in esame sono da ritenersi legittime ed assentite.
L’alloggio oggetto di stima risulta allocato al piano quinto (piano attico), mentre
i due lastrici solari, costituiscono parte della
copertura allo stesso appartamento, zona
Nord-Est, piano sesto.
Il piano mansarda è raggiungibile
dopo aver varcato il portone d’ingresso su
via Roma, 28 ed aver attraversato porzione
di corte comune, in due differenti modi, o
utilizzando la scala comune che raggiunge il
quarto livello dal quale si dirama un’ulteriore rampa scoperta che sfocia al piano
mansardato, oppure tramite un ascensore che serve esclusivamente il piano mansarda
raggiungendo il terrazzo condominiale.
L’ascensore è
ospitato all’interno di un
manufatto in muratura con
copertura in laterizio che
bene si amalgama al resto
dell’edificio, mentre
all’uscita, è stata posta una
“struttura” metallica con
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Interni, è visibile il livello di finiture
Luci ricavate sul soffitto di copertura
copertura in laterizio a protezione degli agenti atmosferici.
L’appartamento occupa la porzione Sud-Sud-Est del piano mansardato, di uno
stabile che per come detto, è situato nel cuore di Salerno ed occupa una delle posizioni
più prestigiose dell’intera Città, di conseguenza, l’attico in questione rappresenta uno
degli alloggi più rilevanti
del salernitano.
Non solo, ma il
livello di finiture
dell’alloggio è adeguato al
pregio della posizione, i
pavimenti sono in maiolica,
le porte interne in legno
massello hanno, a volte,
alcune fogge particolari, gli intonaci a civile con pitture a spatola.
Bisogna considerare, inoltre, che
l’alloggio è dotato, altresì, di alcune
particolarità che rendono fruibile e
vivibile l’alloggio, quale sopraluci e
soprattutto, lucernari che hanno una
struttura che “cresce” all’interno
dell’appartamento per poi concludersi
sulle falde del tetto con delle luci
perfettamente funzionali.
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Servizio igienico
Bisogna anche dire che le altezze dell’appartamento seppure accettabili (l’altezza
minima è, infatti, pari a 1,90 metri) risultano variabili, in quanto il solaio di copertura è
conformato con l’andamento della copertura, e pertanto, varia da un massimo al colmo,
pari a metri 3,00, ad un minimo sulle
pareti perimetrali esterne.
Un’ulteriore riprova della bontà
delle finiture è da ricercarsi nella scelta
dei materiali di rivestimento, infatti, sia
la cucina che i servizi igienici risultano
rivestiti con mattonelle di maiolica di
pregevole fattura.
In particolare i servizi igienici
risultano essere complessivamente pari a
tre in tutto l’appartamento ottimamente
distribuiti, tutti dotati di luci, pezzi igienici ed ottime finiture generali.
L’appartamento è inoltre, dotato di una serie di splitter utilissimi, d’estate, ad
abbassare la temperatura interna
dell’alloggio.
Gli infissi esterni risultano in
buono stato generale, ed in particolare,
quelli che aprono sul cortile
condominiale sono dotati di inferriate
antieffrazione.
Gli impianti, sia quello elettrico
che quello idraulico, sono parsi
funzionali, così come lo smaltimento
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Rilievo Alloggio
delle acque nere ed il convogliamento delle acque meteoriche.
L’alloggio sviluppa una notevole dimensione, pertanto, è stato possibile ricavare
un ingresso collegato ad un grande salone, un ripostiglio affiancato alla cucina,
mediante una porta si accede alla zona notte costituita dal corridoio che introduce al
servizio igienico, una camera da letto con di fronte un locale deposito, la camera da
letto padronale con bagno in camera e cabina armadio.
Da tale zona (camera da letto – cabina armadio) si accedeva all’area servizio
ricavata nell’ala Ovest dell’alloggio nel quale è presente un bagno, una lavanderia, un
corridoio ed una cucina di servizio (vedi allegato B).
A tale proposito occorre dire che il sottoscritto, dopo aver eseguito il rilievo
grafico e fotografico del cespite, provvedeva alla restituzione grafica effettuando, di
conseguenza, il controllo di “congruenza” con la planimetria catastale agli atti (vedi
allegato D).
Dal confronto con la suddetta planimetria emergono delle differenze minimali ad
eccezione della zona cucina, lato Ovest, della lavanderia, anch’essa lato Ovest, della
“chiusura” a Sud del salone, della porta
di accesso alla camera da letto singola,
della porta di accesso al bagno
padronale senza considerare la celata
apertura zona letto, di cui si dirà.
Tali differenze devono essere
considerate delle difformità edilizie, a
parere dello scrivente sanabili, non
fosse altro perché ricadenti nella
Tipologia 6 “opere di manutenzione
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straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001,
n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o
modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume”.
Per quanto attiene alle opere difformi, relative a fabbricati facenti parte delle
procedure esecutive, bisogna fare riferimento all'art. 40, comma 6 della legge n.
47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili oggetto di
trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi previste dal comma
59 dell'art. 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.
Il comma 6 dell'art. 40, legge n. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate,
reputano possibile la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa
avvenga entro centoventi giorni dalla notifica dell'atto di trasferimento dell'immobile
(per come chiarito dalla sentenza del TAR Basilicata del 19/06/2001, N. 604) e le
ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto-
legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003).
L’ articolo 40 della legge n. 47/1985, infatti, nella sezione dedicata alla ”Mancata
presentazione dell'istanza - commi 5 – 6 riporta testualmente: "Le nullità di cui al
secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure
esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di
amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa - Nella ipotesi in cui
l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia
oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere
presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di
credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente
legge".
La legge N. 662 del 23/12/1996 all’ art. 2. - comma 59 cita “le disposizioni di cui
ai commi quinto e sesto dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, si applicano anche
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ai trasferimenti previsti dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560, nonché ai trasferimenti di
immobili di proprietà di enti di assistenza e previdenza e delle amministrazioni comunali”.
Per concludere, la circolare del 07/12/2005, N. 2699 (circolare alla legge
326/03) punto 1, recita: “Sono fatte salve anche le domande già presentate ai sensi dell'art.
40, comma 6 della legge n. 47/1985 relativo alla eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili
oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi previste dal comma
59 dell'art. 2 della legge 23/12/1996, n. 662”.
Il comma 6 dell'art. 40 della legge n. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate
devono essere lette alla luce della nuova normativa sul condono, reputandosi possibile
la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa avvenga entro centoventi
giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile e le ragioni del credito siano sorte
anteriormente alla data di entrata in vigore del D.L. N. 269/2003 (01/10/2003).
L'eccezione prevista da tale norma è giustificata dalla esigenza di consentire agli
acquirenti sulla base di una procedura esecutiva di regolarizzare l'acquisto di immobili
dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era conosciuta la
natura abusiva.
Nel caso in esame, le ragioni del credito sono sorte successivamente all’entrata in
vigore del decreto-legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003) –anche se l’ipoteca volontaria a
favore del Credito Italiano – Società Per Azioni, con sede a Genova (GE), C.F.
00348170101 risale al 05/08/1996; anche gli abusi, secondo quanto riportato sulla
planimetria catastale sembrerebbero essere stati commessi successivamente in quanto
la planimetria catastale agli atti reca la data del 23/07/2003.
In tal caso quindi, è possibile richiedere ed ottenere concessione edilizia in
sanatoria ai sensi dell’art. 36/37 del D.P.R. 380 del 06/06/2001 (ex art. 13 della Legge
47/85), salvo l’irrogazione delle sanzioni amministrative di almeno € 516,00, ai diritti
di segreteria ed eventuali altri oneri che il Comune di Salerno intende praticare
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all’istante (la mancata denuncia di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle
sanzioni previste dall'articolo 44).
Come detto, inoltre, durante il sopralluogo il sottoscritto ha accertato che
impropriamente una porzione dell’unità immobiliare, ossia l’appendice Ovest
dell’alloggio era stato aggregato al cespite confinante censito al catasto urbano di
Salerno al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 33, z. c. 5, categoria A/4
“Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 5 vani, rendita € 570,68, via Roma
28, piano 5 in testa a Petrosino Michele nato a Salerno il 27/05/1942 C.F.
PTRMHL42E27H703K e
Trattandosi, fondamentalmente, della stessa ditta, l’aggregazione ad una diversa
unità immobiliare trovava una sua logica nell’uso dell’unità immobiliare.
Naturalmente con la vendita all’asta e l’aggiudicazione dell’unità immobiliare
deve essere prevista la regolarizzazione e la messa in pristino delle condizioni
originarie.
Il sottoscritto ha predisposto una tavola grafica con la quale dimostra in modo
puntuale quali sono gli interventi edilizi previsti, ossia l’apertura di un varco nella
stanza da letto padronale e la chiusura, lato Ovest del corridoio (vedi allegato B).
Non solo ma è stato effettuato il computo metrico delle opere occorrenti alla
messa in pristino dello stato originario.
Di seguito si riportano gli interventi edilizi così per come desunti dal Prezziario
Regionale della Regione Campania, attualmente vigente.
Computo metrico
Nr. Ord.
TARIFFA DESIGNAZIONE DEI LAVORI DIMENSIONI
Quantità IMPORTI
Par.ug Lung. Larg. H/pes
o unitario TOTALE
1 R.02.020.030.c
Demolizione di tramezzatura. Compreso l'onere per tagli, carico trasporto e accatastamento dei materiali riutilizzabili e/o di risulta fino ad una distanza di 50 m Di spessore da 15 ,1 a 30 cm
M I S U R A Z I O N I: Demolizione tramezzatura Camera da letto
- Bagno 0,70 2,675 1,87
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Computo metrico
Nr. Ord.
TARIFFA DESIGNAZIONE DEI LAVORI DIMENSIONI
Quantità IMPORTI
Par.ug Lung. Larg. H/pes
o unitario TOTALE
SOMMANO m² 1,87 9,05 16,92
2 E.01.050.020.a
Trasporto a discarica autorizzata controllata di materiali di risulta, provenienti da movimenti terra eseguiti anche a mano o in zone disagiate, con autocarro di portata fino a 50 q, compresi carico, anche a mano, viaggio, scarico, spandimento del materiale ed esclusi gli eventuali oneri di discarica autorizzata Trasporto a discarica autorizzata controllata di materiali di risulta
M I S U R A Z I O N I: Demolizioni 1.87 0,300 0,56
SOMMANO m³ 0,56 25,68 14,38
3 R.02.150.2
0.a Smaltimento di materiale da demolizioni e rimozioni privo di uleriori scorie e frammenti diversi. il prezzo compende tutti gli oneri, tasse e contributi da conferire alla discarica autorizzata.L'attestazione dello smaltimento dovrà necessariamente essere attestata a mezzo dell'apposito formulario di identificazione rifiuti ( ex D.Lsg.22/97 e s.m.) debitamente compilato e firmato in ogni sua parte. La consegna del modulo da formulario alla DD.LL. risulterà evidenza oggettiva dello smaltimento avvenuto autorizzando la corresponsione degli oneri a seguire.Il trasportatore è pienamente responsabile della classificazione dichiarata.Macerie edili pulite cod. C.E.R. 17.09.04 e 17.01.07
M I S U R A Z I O N I: Smaltimento materiale di demolizione 0.94 1,100 1,03
SOMMANO t 1,03 1,55 1,60
4 R.05.030.1
90.a Architravi in ferro e mattoni pieni mediante: creazione dei piani di appoggio con cuscinetti di mattoni pieni e malta cementizia, fornitura in opera di profili di ferro IPE di dimensione adeguata, opportunamente collegati tra loro con barre filettate Ø 20 bullonate, compreso due mani di antiruggine; riempimento dell'intercapedine con calcestruzzo Rck 250, successivo rinzaffo con malta bastarda, compreso le opere per puntellature provvisionali, tagli e demolizioni di strutture esistenti Per luci fino a m 1,40 spessori fino a cm 40 con IPE 140
M I S U R A Z I O N I: Architrave Nuova apertura 1.00 1,00
SOMMANO cad 1,00 497,44 497,44
5 E.08.020.1
00.b Tramezzatura di mattoni posti in foglio e malta, retta o curva ed a qualsiasi altezza, compresi oneri e magisteri per l'esecuzione di ammorsature e quanto altro si renda necessario a realizzare l'opera a perfetta regola d'arte. Con mattoni forati 12÷13x25x25 cm con malta
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Computo metrico
Nr. Ord.
TARIFFA DESIGNAZIONE DEI LAVORI DIMENSIONI
Quantità IMPORTI
Par.ug Lung. Larg. H/pes
o unitario TOTALE
di cemento e sabbia M I S U R A Z I O N I: Realizzazione tramezzatura Corridoio 1,90 2,750 5,23 Realizzazione tramezzatura Superiore alla
Porta di collegamento Camera da letto - Bagno 0,70 0,550 0,39
SOMMANO m² 5,62 24,99 140,44
6 E.16.020.0
50.d Intonaco civile formato da un primo strato di rinzaffo, da un secondo strato tirato in piano con regolo e fratazzo, steso a mano, spessore 15 mm, con predisposte poste e guide, rifinito con sovrastante strato di colla di malta passato al crivello fino, lisciata con fratazzo metallico alla pezza, per spessore finale di circa 25 mm. Per interni su pareti verticali con malta bastarda
M I S U R A Z I O N I: Intonaco per nuova tramezzatura 2.00 1,90 2,750 10,45 Intonaco per nuova tramezzatura
superiore alla Porta di collegamento Camera da letto - Bagno 2.00 0,70 0,550 0,77
SOMMANO m² 11,22 15,88 178,17
7 E.13.020.0
50.a Pavimento in lastre di marmo o pietra o travertino, scelta commerciale, spessore di 2 cm, poste in opera su un letto di malta bastarda, previo spolvero di cemento tipo 325 con giunti connessi a cemento bianco compresi tagli e sfridi: Bianco venato
M I S U R A Z I O N I: Soglia nuova porta 0,70 0,200 0,14
SOMMANO m² 0,14 99,65 13,95
8 E.15.080.0
30.b Zoccolino battiscopa in legno 75x10 mm, posto in opera con collante: Ciliegio
M I S U R A Z I O N I: Battiscopa nuova parete divisoria 1,90 1,90
SOMMANO m 1,90 13,03 24,76
9 E.21.020.040.c
Tinteggiatura con idropittura di superfici a tre mani a coprire, esclusa la preparazione delle stesse. Su superfici interne con idropittura lavabile
M I S U R A Z I O N I: Tinteggiatura Corridoio 8,00 2,750 22,00 Tinteggiatura corridoio Aperture 3.00 0,80 2,200 -5,28 Tinteggiatura Corridoio altra Ditta 3,80 2,750 10,45 Tinteggiatura soffitto corridoio 17,00 17,00 Tinteggiatura soffitto Corridoio altra Ditta 3,80 2,000 7,60 Tinteggiatura Camera da letto 2,00 3,000 6,00 Tinteggiatura Soffitto Camera da letto 2,00 0,700 1,40
SOMMANO m² 59,17 5,68 336,09
10 E.18.010.0
80.a Porta interna di legno di abete tamburata a struttura cellulare, ad uno o due battenti, con o senza sopraluce a vetri fisso; costituita da: telaio maestro di sezione minima 9x4,5 cm liscio o con modanatura ricacciata; battenti con listoni di sezione minima 6x3,6÷4 cm; intelaiatura interna di listelli disposti a riquadro di lato non superiore a 10 cm;
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Computo metrico
Nr. Ord.
TARIFFA DESIGNAZIONE DEI LAVORI DIMENSIONI
Quantità IMPORTI
Par.ug Lung. Larg. H/pes
o unitario TOTALE
rivestita sulle due facce di compensato da 4 mm, con zoccoletto al piede di abete di altezza fino a 10 cm, in opera compresa ferramenta in particolare, staffe e meccioni a rondella, saliscendi incastrati nei canti, maniglie e bandelle di ottone, ganci e ritieni, serratura Rivestimento in compensato in legno di pioppo
M I S U R A Z I O N I: Porta Camera da letto - Bagno 1.00 0,700 2,200 1,54
SOMMANO m² 1,54 180,31 277,68
T O T A L E euro 1 501.43
Alla cifra sopra stimata vanno sommati gli oneri per la sicurezza che verranno
conteggiati pari alla percentuale del 2,5 %, dell’importo dei lavori, e quindi pari a:
0,025 x 1501,43 = euro 37,54.
Quindi, in conclusione, il costo che l’acquirente sub-asta dovrà sostenere per
compiere i lavori edili di messa in pristino dell’unità immobiliare, è pari a: € (1.501,43
+ 37,54) = € 1.538,97.
Per la realizzazione dei lavori previsti bisognerà esibire pratica edilizia al
competente ufficio tecnico del Comune di Salerno.
Come detto, però, l’unità immobiliare è gravata da alcune difformità per le quali è
prevedibile la richiesta di concessione edilizia in sanatoria mediante relativa esibizione
di pratica edilizia.
Non si ritiene quindi, di indicare una ulteriore spesa per l’acquirente sub-asta in
quanto la messa in pristino può essere inserita nella pratica edilizia di sanatoria con i
costi previsti nella risposta al quesito N. 12.
Ad ogni modo, il sottoscritto, ove il Giudice dell’esecuzione lo ritenesse
necessario può farsi carico della pratica edilizia e della direzione dei lavori, per il
ripristino della condizione originaria dell’unità immobiliare in esame.
Infine, occorre precisare che insieme alla suddetta unità immobiliare risultano
pignorati due lastrici solari che si trovano localizzati al sesto piano fuori terra e
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Lastrici solari pignorati
costituiscono parte della copertura dell’ingresso all’alloggio pignorato, nonché,
pozione di copertura dell’unità immobiliare adiacente.
I lastrici solari in esame non hanno alcun accesso dall’appartamento, e per
quanto è stato possibile appurare neppure dall’altra unità immobiliare, in quanto,
inizialmente esisteva una scala esterna ma che all’attualità è sembrata sbarrata e
chiusa.
Per i lastrici solari in
questione si è posta
un’ulteriore questione, in
quanto, dall’indagine
intrapresa presso l’agenzia
del territorio – ufficio del
catasto non è stato
possibile ottenere copia delle planimetrie catastali.
Procedendo, invece, con l’estrazione dell’elaborato planimetrico ci si è accorti che
venivano fornite, al posto delle richiesta effettuata, le planimetrie dei quattro lastrici
solari che afferiscono all’abitazione in esame e a quelli dell’unità immobiliare limitrofa.
I due lastrici solari pignorati sono collegati tra loro senza soluzione di
continuità, ma non solo, risultano altresì uniti agli altri due limitrofi individuati al
catasto urbano di Salerno al foglio di mappa N. 64, particella 1328, sub. 60 e 61 di
proprietà della ditta catastale Omissis.
Il limite tra i due gruppi di lastrici solari, quelli, cioè, che appartengono alla ditta
pignorata e quelli di proprietà della signora Omissis è dettata da un “salto” sulla
larghezza degli stessi.
Per lastrico s’intende una copertura stabile dell’edificio, costruita sotto il palco
morto o sopra l’ultimo piano, generalmente accessibile e a superficie piana.
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Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell'edificio
all'art. 1117, facendo capire chiaramente che il regime giuridico del lastrico solare è del
tutto parificato a quello del tetto, inteso in senso tradizionale.
Nella pratica, alla situazione giuridica del lastrico solare viene equiparata anche
quella della terrazza a livello.
Il codice civile menziona nuovamente il lastrico solare in altre disposizioni:
- all'art. 1123, comma 3: nel caso in cui l'edificio abbia più lastrici solari che sono
destinati a servire soltanto una parte dell'intero fabbricato (ma la stessa regola vale per
le scale, i cortili e le altre opere o gli altri impianti che pure servono una sola parte
dell'intero fabbricato) le spese originate dalla loro manutenzione sono a carico
esclusivamente dei condomini che ne traggono utilità.
- all'art. 1124: sulla manutenzione e ricostruzione delle scale, dopo avere stabilito
che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono
e che la relativa spesa è ripartita fra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani
o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun
piano dal suolo, al comma 2 aggiunge che, al fine del concorso nella metà della spesa
che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani, insieme alle cantine, ai
palchi morti, alle soffitte o camere a tetto, anche i lastrici solari qualora non siano di
proprietà comune.
- all'art. 1126: in materia di lastrici solari di uso esclusivo, prevede che quando
l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli
che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle
riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, mentre gli altri due terzi sono a carico di
tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve.
- all'art. 1127: comma 1: dopo avere stabilito che il proprietario dell''ultimo piano
dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal
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titolo, riconosce la facoltà di sopraelevare anche a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare.
- all'art. 1127, comma 4: stabilisce che chi realizza la sopraelevazione, oltre a
dover pagare agli altri condomini un'indennità. è tenuto a ricostruire il lastrico solare
che i condomini avevano il diritto di usare.
Nel caso del lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, il parapetto,
così come il piano di calpestio, servono in modo prevalente all'uso particolare del
singolo proprietario, piuttosto che a quello degli altri condomini a cui il lastrico non è
comune. Il parapetto, infatti, permette al proprietario di sporgersi e di affacciarsi senza
incorrere in pericoli mentre il piano di calpestio si sovrappone al manto impermeabile
per consentire che del lastrico venga fatto un uso più intenso di quello insito nella sua
funzione di riparo, così da permetterne la praticabilità anche alle persone. Al contrario,
la destinazione d'uso si estende anche agli altri condomini di quella parte di edificio cui
il lastrico serve da copertura per le parti di lastrico che assolvono, al pari di un tetto, la
funzione tipica di protezione dell'edificio dagli effetti degli agenti atmosferici, quale è
assolta dal manto impermeabile dalle strutture sottostanti “Corte Appello Milano 5
dicembre 2000”.
Relativamente al diritto di sopraelevare bisogna precisare che esiste una
proliferazione di leggi in materia che, di fatto limitano ampiamente tale diritto, quale
ad esempio “La domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano di
edificio condominiale, per violazione dell'art. 1127 secondo comma cod. civ. o di norme convenzionali (come
quelle del regolamento condominiale di tipo contrattuale), la quale può essere proposta pure dal singolo
condomino, a tutela del decoro o della statica del fabbricato, ovvero del proprio godimento di aria o luce,
spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche quando si tratti di edificio urbano, ricollegandosi a
posizioni di diritto soggettivo, e può implicare la condanna alla demolizione del manufatto (eseguibile con la
procedura di cui agli artt. 612 e segg. cod. proc. civ. in tema di obblighi di fare) - * Cass. civ., Sezioni
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Unite, 21 gennaio 1988, n. 426, Ferri c. Pedretti.
Qualora per l'esistenza di un titolo contrario il diritto alla sopraelevazione, ex art. 1127 cod. civ.,
risulti in tutto od in parte escluso, il singolo condomino può agire giudizialmente, senza necessità di
integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, per far accertare nei riguardi di colui che
ha effettuato la sopraelevazione dell'edificio l'inesistenza del diritto di procedervi e per ottenere le
conseguenziali pronunzie di riduzione dei luoghi nel pristino stato, poiché la comproprietà delle parti comuni
realizzate nel fabbricato condominiale in occasione ed a seguito della sopraelevazione, in tanto sorge ed è
configurabile (e rileva, quindi, anche al limitato effetto di fare assumere la veste di litisconsorte necessario a
ciascuno degli altri condomini del medesimo fabbricato), in quanto sussistono le condizioni richieste dall'art.
1127 cod. civ. Resta, peraltro, salvo il diritto degli altri condomini di spiegare intervento volontario
autonomo nel processo, inteso a far dichiarare, alternativamente, sia l'inesistenza delle condizioni richieste
per la sopraelevazione ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1127 cod. civ. (in concorrenza con la domanda
già proposta), sia l'esistenza delle stesse condizioni, in relazione all'interesse ed alla legittimazione propri
dell'interventore ai fini della tutela e della conservazione delle cose comuni realizzate nel legittimo esercizio
del diritto di sopraelevazione” - * Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958, Lener c. Soltesz
In ipotesi di sopraelevazione in edificio in condominio, legittimato passivo nell'azione per danni
causati alle cose di proprietà esclusiva di singoli condomini è soltanto colui che sopraeleva e non il
condominio - * Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1970, n. 338.
L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell'ultimo piano alla sopraelevazione a tre
limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il
consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e
di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre
gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono
l'opposizione facoltativa dei singoli condomini contro-interessati. Pertanto, l'art. 1127 cit. ha carattere
innovativo rispetto al corrispondente art. 12 R.D.L. 15 gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al
proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e
la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali - * Cass.
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civ., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708, Pacetti c. La Veglia ed altri.
Nel caso specifico, il sottoscritto ritiene che la sopraelevazione dei lastrici solari
sia da escludersi; gli stessi appartengono infatti, ad un edificio di carattere storico per il
quale una superfetazione è impensabile.
Rimangono, comunque, altri due ostacoli non indifferenti, ossia l’eventuale
rafforzamento ed il consolidamento necessari a rendere idoneo l'edificio a sopportare il
peso della nuova costruzione, nonché il turbamento delle linee architettoniche.
Ma a parere dello scrivente è un altro l’aspetto che impedisce in modo certo la
sopraelevazione a favore dell’acquirente sub-asta, e cioè, Palazzo Migliaccio ricade in
zona omogenea “A” secondo quanto stabilito del Piano Urbanistico Comunale in
vigore nel Comune di Salerno (vedi allegato A, L).
Per tale zona, conformemente alle disposizioni del D.I. 2 aprile 1968, N. 1444, la
zona A individua la parte di territorio che riveste carattere storico, artistico e di
particolare pregio ambientale.
Nella zona A gli interventi di recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio
esistente, indicati sono così articolati:
A - interventi di manutenzione ordinaria;
B - interventi di manutenzione straordinaria;
C1 - interventi di restauro;
C2 - interventi di risanamento conservativo;
D - interventi di ristrutturazione edilizia;
E - interventi di ristrutturazione urbanistica;
E1 - interventi di demolizione senza ricostruzione.
Occorre, inoltre, specificare che per l’edificio in esame sono ammissibili solo gli
interventi A, B, C1 e C2, e quindi, appare evidente che l’edificazione in sopraelevazione
non è contemplata, pertanto assolutamente da escludersi.
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Lo scrivente tratterà, quindi, i lastrici solari come semplici accessori
dell’appartamento aventi, inoltre, un peso economico molto limitato essendo, allo stato,
inaccessibili e quindi inutilizzabili.
Infine, i riscontri dei rilievi e le misure in sito, per l’unità immobiliare in esame
sono emerse le seguenti grandezze caratteristiche: superficie commerciale di 190,88
mq, mentre la superficie netta è pari a mq 161,10 e con altezza netta variabile da m
1,95 a m 3,00, mentre i lastrici solari sviluppano mq 9,30 e mq 28, 36.
QQUUEESSIITTOO NN.. 55 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà
LOTTO UNICO In data 12 gennaio 2009 per atto di COMPRAVENDITA, a
rogito del notaio Umberto Salomi, Repertorio N. 11073, Raccolta N. 3525, registrato a
Salerno il 16/01/2009 al N. 491, e Trascritto a Salerno il 20/01/2009, N. 2580 R.G. e
N. 2207 R.P.,
I signori:
- per parte venditrice: Omissis, che dichiarava di essere coniugato in regime
di separazione dei beni, ma di disporre di beni personali, e di avere il seguente codice
fiscale: Omissis
- per parte acquirente: Omissis, che dichiarava di essere legalmente separato
e di avere il seguente codice fiscale: Omissis.
Detti comparenti, con il presente atto convenivano e stipulavano quanto segue.
ART. 1) Il signor Omissis, con le più ampie garanzie di legge e con la sola
riserva del diritto di abitazione sull’immobile appresso descritto al n. 3, vende al figlio
signor Omissis, che in buona fede accetta ed acquista, la piena proprietà della seguente
consistenza immobiliare sita nel Comune di SALERNO, facente parte del fabbricato
avente accesso dalla via Roma n. 28, e precisamente:
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1 - appartamento ubicato al quinto piano, composto da 9,5 vani e accessori,
riportato nel Catasto Fabbricati del citato Comune con i seguenti dati:
foglio 64, mappale n. 1328 sub 29, via Roma n. 28, piano 5, zona censuaria 5,
categoria A/4, classe 4, vani 9,5, Rendita Euro 1.084,30, in ditta conforme;
CONFINI: via Roma, via Portanova, proprietà Omissis, terrazzo condominiale,
cortile, appartamento appresso descritto al n. 2;
2 - diritti di piena comproprietà pari ad un mezzo su appartamento ubicato al
quinto piano, composto da tre vani accessori, riportato nel Catasto Fabbricati del citato
Comune con i seguenti dati:
Euro 536,86, in ditta Omissis;
CONFINI: vanella, terrazzo condominiale, cortile condominiale, appartamento
sopra descritto al n. 2, appartamento sopra descritto al n. 3, proprietà Omissis
si precisa, ai fini della voltura catastale, che i restanti diritti di comproprietà, pari
ad un mezzo, dell'appartamento in oggetto sono nella titolarità della signora Omissis.
Nella vendita degli immobili sopra elencati sono compresi lastrici i solari
individuati nel Catasto Fabbricati di Salerno al foglio 64, mappale n. 1328 sub 62 di
mq. 25 e mappale 1328 sub 63 di mq. 8, senza rendite, entrambi in ditta Omissis.
ART. 2) Le parti, da me Notaio ammonite, ai sensi del D.Lgs. 28 dicembre 2000
n. 445 e successive modificazioni ed integrazioni, in ordine alle conseguenze e
responsabilità penali previste in caso di dichiarazioni mendaci o reticenti e consapevoli
dei poteri di accertamento dell'amministrazione finanziaria e della sanzione
amministrativa applicabile in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei
dati, dichiarano, in via sostitutiva di atto di notorietà, che nel concludere la presente
operazione non si sono avvalse dell’intervento di mediatori e/o agenti immobiliari e
che il prezzo della vendita che precede è stato convenuto in euro 1.532.387,00 (euro
unmilionecinquecentotrentaduemilatrecentottantasette virgola zero zero) ed è stato
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così regolato e corrisposto: …. (omissis)……
- quanto ad euro 178.838,00 (euro centosettantottomilaotto - centotrentotto
virgola zero zero) vengono pagati mediante accollo alla parte acquirente della
corrispondente quota di mutuo fondiario, concesso dal Credito Italiano S.p.A. con atto
a rogito notaio Matteo Fasano di Salerno in data 1° agosto 1996, repertorio n. 8845,
registrato a Salerno il 9 agosto 1996 al n. 7415.
La parte venditrice rilascia quietanza a saldo, salvo il buon fine dell’accollo di
mutuo, e dispensa il competente Dirigente dell’ufficio del Territorio dall’iscrivere
ipoteca legale. Ai sensi dell’art. 1, comma 497, della Legge n. 266 del 2005, trattandosi
di cessione di immobili ad uso abitativo a persona fisica che non agisce nell’esercizio di
attività commerciali, artistiche o professionali, la parte acquirente richiede che la base
imponibile, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia
costituita dal valore degli immobili determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del
D.P.R. n. 131 del 1986, pari ad euro 125.236,65 (euro
centoventicinquemiladuecentotrentasei virgola sessantacinque) per l’immobile di cui al
n. 1) dell’art.1 del presente atto (sub 29), euro 30.747,15 (euro
trentamilasettecentoquarantasette virgola quindici) per i diritti di comproprietà
sull’immobile di cui al n. 2) (sub 67), euro 37.390,95 (euro
trentasettemilatrecentonovanta virgola novantacinque), tenuto conto della riserva del
diritto di abitazione, per l’immobile di cui al n. 3) (sub 33), ed euro 33.822,18 (euro
trentatremilaottocentoventidue virgola diciotto) per i diritti di comproprietà
sull’immobile di cui al n. 4) (sub 66).
ART. 3) La vendita veniva fatta a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui la
consistenza immobiliare venduta attualmente si trova e si possiede, conosciuto dalla
parte acquirente, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione,
azione, con tutti i diritti inerenti, con le servitù attive e passive se e come legalmente
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esistenti e costituite e con la proporzionale quota di comproprietà agli enti e spazi
comuni del fabbricato di cui fa parte, tali per legge o per destinazione, così come
pervenuto alla parte disponente in base ai titoli di provenienza che si intendono qui
integralmente richiamati.
Con riferimento agli impianti che sono stati installati nei cespiti di cui al presente
atto ovvero nelle strutture condominiali:
Entrambe le parti convenivano:
Che la parte venditrice, con il consenso della parte acquirente, non garantisce la
conformità degli stessi alla normativa in materia di sicurezza: di tanto si è tenuto conto
nella determinazione del prezzo;
la parte acquirente dichiarava:
1) di aver rinunziato a pretendere dalla parte venditrice l’adeguamento degli
impianti installati nei cespiti di cui al presente atto alla normativa sulla sicurezza;
2) di farsi carico degli oneri e della spesa di adeguamento degli stessi alla
normativa in materia di sicurezza e di sollevare la parte venditrice da ogni
responsabilità al riguardo anche per danni a persone o cose.
ART. 4) La parte venditrice dichiara e garantisce che quanto venduto è di sua
esclusiva proprietà e disponibilità, essendole pervenuto:
- relativamente agli immobili descritti ai n.ri 1, e 3 dell’art. 1 del presente atto,
nonché relativamente ai lastrici solari (subb 62 e 63), infra maggior consistenza e per i
diritti indivisi, in forza di successione al proprio padre, Omissis, che era nato a Salerno
il 10 agosto 1893 ed ivi è deceduto in data 13 settembre 1976 (dichiarazione di
successione n. 86, volume n. 512, presentata all'Ufficio del Registro di Salerno in data
18 ottobre 1983, il cui certificato risulta trascritto a Salerno in data 20 ottobre 1983 ai
n.ri 25857/22072) e, per quanto riguarda gli immobili di cui ai numeri 1) e 3) , in virtù
di atti di divisione a stralcio a rogito notaio Giuseppe Cunzolo di Salerno del 14
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dicembre 1977, registrato a Salerno il 19 dicembre 1977 al n. 10789, e a rogito notaio
Renato Tafuri di Cava dè Tirreni in data 8 marzo 1979, repertorio n. 5812, registrato a
Salerno il 26 marzo 1979 al n. 3713 ed ivi trascritto il 14 marzo 1979 ai n.ri
6672/5952, attribuiti in proprietà esclusiva giusta atto di divisione a rogito notaio
Raimondo Malinconico di Battipaglia del 13 settembre 1991, repertorio n. 26946,
registrato ad Eboli il 1° ottobre 1991 al n. 3037 e trascritto a Salerno il 14 ottobre
1991 ai n.ri 25220/20324, mentre, per quanto riguarda i lastrici solari, in virtù di atto
di divisione a rogito notaio Guglielmo Barela di Pontecagnano Faiano dell’11 aprile
2005, registrato a Salerno il 21 aprile 2005 al n. 465 ed ivi trascritto il 15 aprile 2005
ai n.ri 19023/13652;
- relativamente ai diritti di comproprietà di un mezzo sull’appartamento sopra
descritto al n. 2, in forza di decreto di trasferimento del Tribunale di Salerno in data 6
novembre 1985, Cron. n. 3454, Rep. n. 2866, registrato a Salerno l’11 novembre 1985
al n. 5476 ed ivi trascritto il 21 novembre 1985 ai n.ri 24832/20346;
- relativamente ai diritti di comproprietà di un mezzo sull’appartamento sopra
descritto al n. 4, in forza di atto di compravendita a rogito notaio Renato Tafuri di
Cava de’ Tirreni in data 14 settembre 1983, repertorio n. 9676, registrato a Salerno il
4 ottobre 1983 al n. 10316 ed ivi trascritto il 16 settembre 1983 ai n.ri 22797/19459.
La parte acquirente si dichiara a conoscenza, accettandole espressamente, della
pattuizioni contenute nei detti titoli di provenienza e negli atti in esso citati.
ART. 5) La parte venditrice presta ogni più ampia garanzia per l’evizione e
dichiara e garantisce, altresì, che quanto venduto è libero da pesi, oneri reali, vincoli o
gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudi¬zievoli, ad eccezione
di quanto segue:
A) ipoteca volontaria iscritta il 5 agosto 1996 ai numeri 18800/2345 per la
somma complessiva di lire 1.200.000.000 (lire unmiliardoduecentomilioni) in favore del
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Credito Ita-liano S.p.A, con sede in Genova, e contro Omissis, a garanzia di atto di
mutuo a rogito notaio Matteo Fasano di Salerno del 1° agosto 1996, repertorio n.
8845, registrato a Salerno il 9 agosto 1996 al n.7415, modificato con atto del 12
settembre 2000 a rogito dello stesso notaio Matteo Fasano, repertorio n. 19306,
registrato a Salerno il 26 settembre 2000 al n. 9456, gravante sui subb 29 e 33 del
mappale 1328 del foglio 64;
B) ipoteca legale iscritta il 20 giugno 2006 ai numeri 34093/9794 per la
complessiva somma di euro 49.734,80 (euro quarantanovemilasettecentotrentaquattro
virgola ottanta), in favore di E.TR. Esazione Tributi S.p.A. con sede in Cosenza, e
contro Omissis, relativa alle cartelle esattoriali n. 1002000003605394400000, n.
1002000006818079000000, n.
1002002010581411900000 e n. 1002002011837 983300000 (gravante sui subb
62, 63 e 38 (da cui deriva il sub 67) del mappale 1328).
La parte venditrice dichiara, inoltre, che non vi sono terzi aventi diritti di
prelazione.
La parte venditrice dichiara e garantisce di essere in regola con il pagamento di
qualunque tassa o imposta (diretta o indiretta) afferente i beni in oggetto e comunque
si obbliga a corrispondere quelle eventualmente fino ad oggi dovute, anche se accertate
o iscritte a ruolo in epoca successiva alla stipula del presente atto, tenendo liberi i beni
stessi da ogni privilegio fiscale.
La parte venditrice dichiara e garantisce, altresì, di essere in regola anche con la
corresponsione degli oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria e straordinaria
del fabbricato di cui è parte la consistenza immobiliare in oggetto.
ART. 6) Gli effetti giuridici ed economici del presente atto decorrono da oggi,
con l’immediata immissione della parte acquirente nel possesso legale di quanto
compravenduto e nel relativo materiale godimento, fermo restando il diritto di
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abitazione riservatosi dal venditore sull’appartamento sopra descritto al n. 3 dell'art. 1.
ART. 7) La parte venditrice, previo richiamo da me svolto agli artt. 3, 48 e 76 del
D.P.R. n. 445/2000 sulle responsabilità penali previste per le dichiarazioni false o
reticenti, sotto la propria personale responsabilità dichiara:
- che quanto oggetto del presente atto fa parte di fabbricato costruito in data
antecedente al 1° settembre 1967;
- che l’intero piano, a seguito dei danni causati dal sisma del 23 novembre
1980, è stato oggetto di ristrutturazione ex legge n. 219 del 1981, in virtù della
concessione edilizia n. 137 del 10 luglio 1990, (con la precisazione che detti lavori sono
stati ultimati in data 31 dicembre 1997) in virtù della quale il sub 67 è stato oggetto
anche di mutamento di destinazione;
- che, successivamente, non sono state compiute ulteriori opere richiedenti
provvedimenti autorizzativi, né sono stati emanati provvedimenti urbanistici
sanzionatori.
ART. 8) La parte acquirente chiede, relativamente all’appartamento di cui al n. 1)
dell'art. 1 del presente atto (foglio 64 mappale n. 1328 sub 29) i benefici fiscali previsti
dalle vigenti leggi per l’acquisto della prima casa di abitazione.
A tal uopo, la stessa parte acquirente in particolare dichiara:
- che l’appartamento in oggetto è ubicato nel territorio del Comune in cui risiede
e non ha caratteristiche di lusso;
- di non essere titolare esclusiva, o in comunione col coniuge, dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
Comune in cui è situato l’appartamento in oggetto;
- che non è titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su
tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda
proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con
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le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995 n. 549,
ovvero di cui all’art. 1 della legge 22 aprile 1982 n. 168, o alle altre norme di legge
menzionate nella nota II bis dell’art. 1 tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Le spese e tasse del presente atto, dipendenti e conseguenti, restavano a carico
della parte acquirente (vedi allegato F).
QQUUEESSIITTOO NN.. 66 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la
formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in
denaro.
Come già precedentemente esposto ai quesiti N. 4 e N. 5 della presente relazione,
il lotto è costituito da un’unica unità immobiliare ubicata in Salerno, distinta in
catasto urbano al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 29, z. c. 5, categoria
A/4 “Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita € 1084,30, via
Roma 28, piano 5, al quale sono aggregati due lastrici solari che risultano classati al
catasto urbano di Salerno al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 62,
categoria “lastrico solare” e consistenza 25 mq, via Roma 28, piano 6 e foglio di mappa
N. 64, particella N. 1328, sub. 63, categoria “lastrico solare” e consistenza 8 mq, via
Roma 28, piano 6 in testa a Omissis (vedi allegato D, E).
I beni in esame come si evince dal verbale di pignoramento dell’08/08/2011,
R.P. N. 24156, R.G. N. 31956, derivante da Atto Giudiziario del 29/07/2011, Numero
di repertorio 3517/2011, emesso dall’Unep Corte d’Appello di Salerno, risultano
ubicati esclusivamente nel Comune di Salerno (SA), pignorati per la quota di proprietà
pari ad 1/1 (vedi allegato E).
Come già precedentemente esposto, i cespiti sono di esclusiva proprietà del
signor Omissis, che al momento dell’acquisto dei beni era legalmente separato, e quindi
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essendo pignorato per la quota di proprietà 1/1 non esistono quote appartenenti a
soggetti terzi (vedi allegato F).
Per quanto appena esposto, risultando pignorata la quota 1/1 di proprietà,
l’ipotesi di divisione, che comporterebbe un frazionamento materiale con la relativa
costruzione di un muro, appare pertanto esclusa.
Dal punto di vista economico, una riduzione in termini di superficie non ne
renderebbe più appetibile la vendita, questa scelta inciderebbe, invece, sul valore di
mercato dello stesso e non sarebbe vantaggioso neanche per gli acquirenti, i quali non
solo dovrebbero farsi carico delle relative spese materiali ma si troverebbero a disporre
di una porzione di fabbricato non autonoma.
Come detto nella risposta al quesito N. 4, anzi, si rende necessario “riaggregare”
la porzione di stabile, lato Ovest, allo stato impropriamente collegata all’unità
immobiliare confinante censita al catasto urbano di Salerno al foglio di mappa N. 64,
particella N. 1328, sub. 33, z. c. 5, categoria A/4 “Abitazione di tipo popolare” classe 4,
consistenza 5 vani, rendita € 570,68, via Roma 28, piano 5 in testa a Omissis e Omissis.
Non si è ritenuto, neppure di “scorporare” i lastrici solari, che di fatto
costituiscono parte della copertura all’alloggio pignorato, per lo più inaccessibili, e
quindi, non possono essere considerati degli accessori “autonomi”.
QQUUEESSIITTOO NN.. 77 Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento
Il sottoscritto in occasione dei sopralluoghi compiuti, faceva luce in merito a
possibili diritti reali insistenti sulle proprietà.
Poi, dal controllo effettuato con la documentazione raccolta presso i vari uffici si
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aveva modo di conoscere la storia dei diritti reali insistenti sul lotto unico che di
seguito si andranno a descrivere.
L’unità immobiliare in esame, di proprietà esclusiva del signor Omissis risulta nel
pieno possesso della parte esecutata.
Anche la porzione aggregata all’alloggio limitrofo, di fatto, è nella piena
disponibilità del signor Omissis.
Lo scrivente, d’altronde, rinveniva il signor Omissis e all’interno dell’immobile
pignorato, e la parte, dichiarava di utilizzarlo come residenza personale propria e della
figlia minorenne (vedi allegato H, N).
Per quest’ultima circostanza, il debitore esecutato concorda un “Contratto di
Locazione a Uso Abitativo di Natura Transitoria (ai sensi dell’art. 2, comma 1, della L.
9 dicembre 1998, N. 431) con il quale, il Custode Giudiziario, avv. Marco Torelli (C.F.
TRLMRC75L22F912S) autorizzato con provvedimento del G.E. dott. A. Brancaccio il
2-16/03/2012, concedeva in locazione al signor Omissis l’unità immobiliare sita in
Salerno alla via Roma N. 28 riportata al N.C.E.U. e censita al foglio di mappa N. 64,
particella 1328, sub. 29 e lastrici solari sub. 62 e sub. 63 (vedi allegato H).
Con il suddetto contratto il sig. Omissis continuava, quindi, ad occupare a titolo
di abitazione principale, in via transitoria, l’alloggio pignorato e i due lastrici solari di
corredo allo stesso, corrispondendo al custode, un canone annuo di locazione di €
10.200,00 a rate anticipate di € 850,00 mensili (vedi allegato H).
Detto contratto veniva registrato presso l’agenzia delle entrate di Salerno il 16
luglio 2012 (vedi allegato H).
La durata dell’accordo è stato fissato in mesi dodici, con l’intesa che se il
procedimento di esecuzione immobiliare N. 410/2011 R.G.E. dovesse concludersi
prima dei dodici mesi, l’immobile dovrà essere sgombro da persone e cose al fine di
poterlo trasferire all’aggiudicatario (vedi allegato H).
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Dall’indagine effettuata presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno
emergeva, però, a carico del signor Omissis e precipuamente agli immobili pignorati
(insieme ad altri cespiti non interessati dal provvedimento esecutivo), era stata
trascritta Domanda Giudiziale - Revoca Atti Soggetti a Trascrizione, il 27/10/2011,
Registro generale n. 40675, Registro particolare n. 31259, derivante da Domanda
Giudiziale del 05/10/2011, Numero di repertorio 21057/2011, emesso dal Tribunale
Civile di Salerno (vedi allegato E).
Dallo studio dell’atto in questione si apprendeva che “Il signor Omissis ingegnere
s.g., premesso che nel 1997, otteneva dal Tribunale di Salerno decreto ingiuntivo n. 928/97
fondato su parcella professionale con parere del Consiglio dell'Ordine degli Ingegneri di
Salerno, per competenze professionali non pagate dal signor Omissis; che avverso il
provvedimento il signor Omissis proponeva opposizione rigettata dal Tribunale di Salerno con
Sentenza n. 1473/04; che il signor Omissis proponeva appello avverso tale sentenza ed il
giudizio si concludeva con la Sentenza emessa dalla Corte di Appello di Salerno n. 108/11, con
cui si confermava il decreto ingiuntivo opposto con conseguente condanna alle spese dei vari
gradi di giudizio; che pertanto, l'ing. Omissis creditore del signor Omissis della somma di Euro
11.603,92 in virtù di decreto ingiuntivo e sentenza passata in giudicato n. 108/11 emessa dalla
Corte di Appello di Salerno; che in fase di esecuzione si scopriva che il debitore aveva trasferito
con atto per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il
16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del 20.01.2009, al figlio signor Omissis s.g.,
gli immobili siti in Salerno alla Via Roma n. 28, specificati nella nota, sottraendoli alla garanzia
del credito; che tali immobili erano gli unici beni che il debitore possedeva; che questi ha agito
nella piena consapevolezza di recare pregiudizio all'esponente, poiché ampiamente a
conoscenza della sua situazione debitoria, essendo egli stesso promotore del giudizio di appello
conclusosi con la sentenza n. 108/11; che l'istante intende agire per far dichiarare inefficacie
nei suoi confronti il predetto atto di compravendita per potersi soddisfare esecutivamente sui
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predetti beni. Tanto ci premesso, l'istante cita i sigg. Omissis s.g., a comparire innanzi al
Tribunale di Salerno all'udienza del 15.03.2012, aula ed ora di rito, innanzi al Giudice Istruttore
che sarà designato ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c. con espresso, invito a costituirsi in giudizio
almeno 20 giorni prima dell'udienza sovraindicata, ovvero di quella successiva fissanda ex art.
168 bis c.p.c., con avvertenza che la costituzione oltre i termini suddetti implica le decadenze di
cui all'art. 167 c.p.c. per ivi sentir accogliere, in contraddittorio o in Sua legittima contumacia,
le seguenti CONCLUSIONI Voglia l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare l'inefficacia nei confronti
dell'istante, dell'atto di compravendita per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525
in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del
20.01.2009,con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio; In via istruttoria chiede
ammettersi interrogatorio formale dei convenuti sui capitoli di cui in premessa che qui sia
hanno preceduti dalla parole" Vero che ", chiede, inoltre ammettersi prova testimoniale sugli
stessi capitoli con riserva di indicare i testi. Si precisa che i dati anagrafici dell'istante e dei
convenuti sono quelli dei soggetti contrapposti in giudizio, e che gli immobili indicati nel quadro
B della presente nota sono quelli emersi dal predetto atto di compravendita, a cui si fa pieno
riferimento” (vedi allegato E).
Appena avuto contezza del gravame sopra citato, il sottoscritto informava il
custode nominato, avv. Marco Torelli, che si prodigava allo scopo di recepire
informazioni in merito alla contesa tra l’ingegnere Omissis ed i signori Omissis.
L’avvocato Torelli si prodigava allo scopo, e si aveva modo di appurare che la
contesa in questione era sfociata nella Causa Civile N. 8364/2011 R.G.C. e che
l’udienza del 15.03.2012 era stata rinviata al 24/10/2012 per ammissione mezzi
istruttori; il Giudice Istruttore era il dottor Jachia.
QQUUEESSIITTOO NN.. 88 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo
producendo l’estratto dell’atto di matrimonio e evidenziando la sussistenza di
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eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della
relativa annotazione
Nell’atto di acquisto dei cespiti pignorati, ossia la compravendita del 12 gennaio
2009 a rogito del notaio Umberto SALOMI, Repertorio N. 11073, Raccolta N. 3525,
registrato a Salerno il 16/01/2009 al N. 491, e Trascritto a Salerno il 20/01/2009, N.
2580 R.G. e N. 2207 R. P. era chiaramente riportato il regime patrimoniale
dell’acquirente, ossia del signor Omissis, debitore esecutato che dichiarava di essere
legalmente separato.
Come noto, la separazione legale, tronca gli effetti dell’eventuale comunione
legale dei beni ove esistente durante il matrimonio, e pertanto, i cespiti in questione
devono essere considerati beni esclusivamente personali del signor Omissis.
QQUUEESSIITTOO NN.. 99 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi
i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o
quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e
simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già
deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non
pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in
corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano
ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quando a questi
ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni
propter rem)
Innanzi tutto bisogna specificare che l’unità immobiliare oggetto di indagine è
parte integrante del cosiddetto “Palazzo Migliaccio” che si compone di 5 piani fuori
terra, oltre ai lastrici solari al piano 6.
Nello specifico, il piano terra è destinato ad attività commerciali, mentre i
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restanti piani sono destinati ad abitazione.
Il Palazzo, risalente ad almeno la prima metà dell’800, occupa una posizione
invidiabile per quanto attiene alla centralità nell’abitato di Salerno.
Da quanto è stato possibile appurare dal sottoscritto, l’edificio storico ricade in
zona omogenea “A” secondo quanto stabilito del Piano Urbanistico Comunale in
vigore nel Comune di Salerno (vedi allegato A).
Per tale zona, conformemente alle disposizioni del D.I. 2 aprile 1968, N. 1444, la
zona A individua la parte di territorio che riveste carattere storico, artistico e di
particolare pregio ambientale.
Nella zona A gli interventi di recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio
esistente, sono così articolati:
A - interventi di manutenzione ordinaria;
B - interventi di manutenzione straordinaria;
C1 - interventi di restauro;
C2 - interventi di risanamento conservativo.
Sulla natura edificatoria del bene si è già relazionato, e dallo studio degli
incartamenti sono emerse delle difformità (minime) sanabili (vedi allegato B).
Relativamente alle spese ed agli oneri condominiali, il sottoscritto ed il custode
nominato, ognuno per quanto di competenza, hanno richiesto al rappresentante di
condominio, avvocato Omissis, la contabilizzazione della posizione debitoria della parte
esecutata.
L’amministratore di condominio ha prontamente fornito al sottoscritto le
informazioni richieste, e si è appreso che il signor Omissis, in qualità di proprietario
degli appartamenti siti in Salerno alla via Roma 28 – piano quinto, interni 13-14-15
paga, come oneri condominiali ordinari per i tre immobili, rispettivamente le rate
mensili di € 47,00 – 112,00 – 50,00 per un ammontare complessivo di € 209,00.
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Ad oggi i canoni messi risultano regolarmente pagati.
Per quel che riguarda, altresì, le spese di ristrutturazione straordinaria del
fabbricato, regolarmente approvate dall’assemblea di condominio, al signor Omissis
spettava il pagamento di n. 15 rate mensili di € 577,05, delle quali nove sono state
pagate e le restanti sei verranno corrisposte nei prossimi mesi.
Sono, altresì, in corso di approvazione ulteriori 5 rate straordinarie a partire da
gennaio 2013 (vedi allegato H).
Come ampiamente trattato, lo stato di conservazione dell’alloggio è buono, così
come quello dei lastrici solari, e pertanto, allo stato non sono prevedibili spese per
manutenzione straordinaria degli stessi.
Il palazzo e la corte interna, sono stati sottoposti a lavori di manutenzione
straordinaria, ed allo stato la loro condizione manutentiva è buona; per gli altri
accessori comuni, che nel complesso risultano uno stato accettabile, non sono
prevedibili interventi edilizi straordinari.
Il valore di stima del sottoscritto ha tenuto conto delle caratteristiche intrinseche
ed estrinseche del cespite ed il valore finale offerto è parso il più probabile di mercato.
Il sopralluogo e la ricerca effettuata, inoltre, non ha permesso di accertare altri
gravami a carico della proprietà oggetto di procedura espropriativa.
QQUUEESSIITTOO NN.. 1100 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizione di pignoramenti, trascrizione di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni
Per rispondere al quesito, si è fatto ricorso ad un’indagine presso l’agenzia del
territorio di Salerno – Servizio Pubblicità Immobiliare (già ufficio della Conservatoria
dei Registri Immobiliari), in data 07/08/2012, una seconda, per completare ed
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incrociare i dati giorno 08/08/2012, ed infine, l’ultima ispezione coincidente con la
consegna dell’elaborato peritale, per il 12/10/2012.
Inoltre, in occasione dei sopralluoghi, si è cercato di interpellare le parti
convenute allo scopo di venire a conoscenza dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri,
di natura personale gravanti sulla proprietà, nonché, è stata eseguita una ricerca presso
gli uffici pubblici del Comune di Salerno.
L’indagine condotta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è stata
indirizzata, sia nei confronti dei nominativi esecutati, sia nei confronti degli immobili
pignorati e sia nei confronti dei comproprietari; i risultati ottenuti sono stati i seguenti:
FORMALITA’ FABBRICATO FOGLIO 64 PARTICE.LLA 1328
Trascrizione, DIVISIONE, Presentazione N° 1 del 14/10/1991, R.P. N. 20324, R.G. N.
25220, derivante da Atto notarile pubblico del 13/09/1991, Rep. N. 26946, a rogito del notaio Malinconico
Raimondo, riguardante i seguenti immobili:
Unità negoziale N. 1:
1) – Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 5, Cat. C/2, mq 18,
Via Trento N. 177, P.T.;
2) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 14, Cat. A/2, vani
6,5, Via Trento N. 177, P. 2°;
3) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 15, Cat. A/2, vani
7,5, Via Trento N. 177, P. 2°;
4) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 16, Cat. A/2, vani 5,
Via Trento N. 177, P. 2°;
5) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 304, Sub 8, Cat. C/2, mq 15,
Vicolo S. Giorgio N. 14, P. T.;
6) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub 39, Cat. A/2, vani
7,5, Via Roma N. 28, P. 4°;
7) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Sub 41, Cat. C/2, mq
37, Piazza Sedile di Portanova N. 10, P. T;
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Unità negoziale N. 2:
1) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Sub 6, Cat. A/4, vani 5,
Via Sedile del Campo N. 15, P. 1°;
2) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 2231, Sub 16, Cat. A/4, Via
Sedile del Campo N. 15, P. 1°;
3) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1016, Sub 15, Cat. A/4, vani
3,5, Via Vicolo della Neve N. 10, P. 2°;
4) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub 29, Cat. A/4, vani
4,5, Via Roma N. 28, P. 5°;
5) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub 33, Cat. A/4, vani
3, Via Roma N. 28, P. 5°;
6) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Sub 13, Cat. C/2, mq
41, Piazza Sedile di Portanova, P. T;
7) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 2050, Sub 3, Cat. C/1, mq 67,
Via Roma N. 19, P. T;
8) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Sub 10, Cat. A/2, vani 3,
Via Indipendenza, P. 3°;
9) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Sub 4, Cat. C/2, mq 12,
Via Indipendenza, P. T.
Unità negoziale N. 3:
1) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub 16, Cat. A/4, Via
Roma N. 28, P. T.
A FAVORE DI:
1 Omissis
E CONTRO:
1) Omissis
2) L’unità negoziale N. 3/1 è un ente comune al quale hanno diritto le unità negoziali NN. 2/4 – 2/5
e 1/6 in rapporto alle rispettive quote di proprietà (ex. art. 1118 c.c.).
Formalità successive (nelle quali la nota è formalità di riferimento)
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Trascrizione presentata il 28/07/2010, Registro particolare n. 22858, Registro generale n. 32913.
Tipo di atto: 0303 - accettazione tacita di eredità.
Trascrizione, ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’, Presentazione n. 37 del
28/07/2010, Registro generale n. 32913, Registro particolare n. 22858, derivante da Atto Notarile Pubblico del
13/09/1991, Numero di repertorio 26946, a rogito del Notaio Raimondo Malinconico, riguardante le seguenti
unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10, Natura
A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza F. Alario N. civico 8, Piano 3;
A FAVORE DI:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA’, Per la quota di 1/2.
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA’, Per la quota di 1/1.
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Si richiede ai sensi dell'art. n. 2648 del c.c. la trascrizione dell'accettazione tacita dell’eredità di Petrosino
Amelia nata a Salerno il 13/05/1887 e deceduta ivi il 04/02/1962. La presente fa riferimento alla divisione
trascritta ai nn. 25220/20324 il 14/10/1991.
Iscrizione, IPOTECA VOLONTARIA derivante da Concessione a
garanzia di finanziamento, capitale 600.000.000 £, int. ann. 11,250 %, totale
1.200.000.000 £, presentazione N° 64 del 05/08/1996, R.P. N. 2345, R.G. N. 18800,
derivante da atto notarile pubblico del 01/08/1996 a rogito del notaio Fasano Matteo,
Rep. N. 8845, riguardante i seguenti immobili:
1) Comune di Salerno, H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub
29, Cat. A/4, vani 4,5, Via Roma N. 28, P. 5°;
2) Comune di Salerno, H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub
Studio Tecnico - dott. ing. Eugenio GALLO
PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.410/2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 47 di 92
33, Cat. A/4, vani 3, Via Roma N. 28, P. 5°.
A FAVORE DI:
1) Credito Italiano – Società Per Azioni, con sede a Genova (GE), C.F.
00348170101;
E CONTRO:
1) Omissis
2) SEZIONE D - ULTERIORI INFORMAZIONI
Ai sensi degli artt. 38 e ss. Del D.Lg n. 38571993, il Credito Italiano s.p.a.
concede all’ impresa " Omissis " un finanziamento di £.600.000.000 al fine di
realizzazione programma di nuovi investimenti . Il finanziamento è concesso alle
condizioni tutte previste nel presente contratto e nel capitolato allegato sotto la lettera
“A”. L’impresa si obbliga, inoltre, a restituire la detta somma di £.600.000.000 entro
anni dieci dal 1.10.96 data di decorrenza del piano di ammortamento del
finanziamento, mediante trimestralità costante e posticipate, da pagarsi senza
interruzione presso gli sportelli alla Banca alla fine di ogni trimestre solare e cioè a
fine marzo, giugno, settembre e dicembre, di ciascun anno, senza necessità di espressa
richiesta da parte del medesimo, secondo il piano di ammortamento allegato sotto la
lettera “B”. Dette trimestralità comprendono:
a) interessi nella misura stabilita del 11.25 % in ragione d’anno oltre ad imposte
ed accessori;
b) quota di capitale occorrente per compiere gradualmente la restituzione dell’
intera somma finanziata nel periodo convenuto di anni dieci. Nel caso in cui la somma
venga messa a disposizione dell'Impresa in data precedente a quella di decorrenza del
piano di ammortamento, l’ impresa stessa dovrà corrispondere interessi di
preammortamento per tale periodo al tasso stabilito del llt25 % in ragione d’anno.
Per ogni effetto di legge, anche ai fini dell'iscrizione ipotecaria, la Banca elegge
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domicilio presso la sede della sua Filiale di Salerno, L’ impresa in Salerno alla Via
Roma 19 o se qui irreperibile presso la casa comunale di Salerno; a tale domicilio
eletto, o a quello reale dell’impresa, la Banca potrà fare eseguire la notificazione di tutti
gli atti anche esecutivi.
Trascrizione, DIVISIONE, Presentazione n. 218 del 15/04/2005, Registro generale n. 19023,
Registro particolare n. 13652, derivante da atto notarile pubblico, del 11/04/2005, Numero di repertorio
143063, a rogito del notaio Barela Gugliemo, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno 61, Natura
L - lastrico solare, Consistenza 20 metri quadri, Via Roma N. civico 28;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno 60, Natura
L - lastrico solare, Consistenza 21 metri quadri, Via Roma N. civico 28;
Unità negoziale N. 2:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno 62, Natura
L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N. civico 28;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno 63, Natura
L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N. civico 28;
A FAVORE DI:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In regime di
BENE PERSONALE.
2) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In regime di
SEPARAZIONE DI BENI.
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente a TUTTE le unità negoziali Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di - In regime
di BENE PERSONALE;
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2) Omissis
- Relativamente a TUTTE le unità negoziali Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di - In regime
di SEPARAZIONE DI BENI.
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Le porzioni assegnate vengono attribuite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con ogni inerente
diritto, anche condominiale e con l'immediata immissione dei rispettivi attributari in possesso con tutte le conseguenze
di legge in ordine ai pesi e ai frutti. Le parti, di comune accordo, stabiliscono che: - il confine tra le due proprietà,
provvisoriamente individuato da fioriere, al fine di non danneggiare prematuramente l'impermeabilizzazione del
lastrico in oggetto, sarà delimitato, previa gli eventuali necessari permessi, da una grata metallica o da una cancellata,
mentre in nessun caso sarà possibile erigere opere in muratura o, comunque, di natura tale da compromettere l'agevole
deflusso delle acque piovane e l'esercizio dei reciproci diritti di veduta e di affaccio; per l'accesso alla porzione di
lastrico solare assegnata al sig. Omissis non viene costituita alcuna servitù di passaggio, giacchè il Sig. Omissis
predisporrà un accesso autonomo che non leda in alcun modo i diritti di veduta e di affaccio dei confinanti, dei
condomini e dei terzi in genere; - le parti concordemente si impegnano a non edificare volumi, sulle rispettive porzioni,
mediante strutture fisse o semifisse.
Iscrizione, IPOTECA LEGALE Derivante da 300 a norma art.77 DPR
29/09/1973 num.602, Presentazione n. 31 del 20/06/2006, Registro generale n.
34093, Registro particolare n. 9794, derivante da atto amministrativo del 08/10/2002,
Numero di repertorio 4588/100, emesso da E.TR. Esazione Tributi S.P.A., Codice
fiscale 12158250154, con sede a Cosenza (CS), Capitale € 24.867,40, Tasso interesse
annuo 8.4%, Totale € 49.734,80, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 38, Natura C2 - magazzini e locali di deposito, Consistenza 70 metri quadri,
Via Roma, 28;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma, 28;
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3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma, 28;
4) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17,
Subalterno 10, Natura A2 - abitazione di tipo civile, Via Indipendenza, 68;
5) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17,
Subalterno 4, Natura C2 - magazzini e locali di deposito, Consistenza 12 metri quadri;
Unità negoziale N. 2:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare;
A FAVORE DI:
1) E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A., Sede Cosenza (CS), Codice fiscale
12158250154, Domicilio ipotecario eletto E.TR. Esazione Tributi S.P.A. Via Delle
Calabrie 1,
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 10000/10000;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 400/10000;
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 10000/10000;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 400/10000.
Trascrizione, COMPRAVENDITA, Presentazione n. 56 del 20/01/2009, Registro
generale n. 2580, Registro particolare n. 2207, derivante da Atto Notarile Pubblico del 12/01/2009,
Numero di repertorio 11073/3525, a rogito del Notaio Salomi Umberto, riguardante le seguenti unità
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negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
62, Natura L - lastrico solare;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
63, Natura L - lastrico solare;
Unità negoziale N. 2:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
67, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
66, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5,5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
Unità negoziale N. 3:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
33, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
A FAVORE DI:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/2 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
2 Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di ABITAZIONE, Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI.
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E CONTRO:
Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di ABITAZIONE, Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
2 Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/2 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI.
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
La vendita viene fatta a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui la consistenza immobiliare
venduta attualmente si trova e si possiede, conosciuto dalla parte acquirente, con ogni accessorio, accessione,
dipendenza, pertinenza, ragione, azione, con tutti i diritti inerenti, con le servitù attive e passive se e come
legalmente esistenti e costituite e con la proporzionale quota di comproprietà agli enti e spazi comuni del
fabbricato di cui fa parte, tali per legge o per destinazione, così come pervenuto alla parte disponente in base
ai titoli di provenienza che si intendono qui integralmente richiamati. La parte venditrice presta ogni più
ampia garanzia per l'evizione e dichiara e garantisce, altresì, che quanto venduto è libero da pesi, oneri
reali, vincoli o gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di
quanto segue: a) ipoteca volontaria iscritta il 5 agosto 1996 ai numeri 18800/2345 gravante sui subb 29
e 33 del mappale 1328 del foglio 64; b) ipoteca legale iscritta il 20 giugno 2006 ai numeri 34093/9794
gravante sui subb 62, 63 e 38 (da cui deriva il sub 67) del mappale 1328].
Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto
ingiuntivo, Presentazione n. 84 del 20/01/2010, Registro generale n. 2268, Registro
particolare n. 236, derivante da atto giudiziario del 15/01/2010, Numero di repertorio
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421/2010, emesso da Tribunale di Salerno, Capitale € 120.000,00, Totale € 150.000,00,
riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
A FAVORE DI:
1) BANCO DI NAPOLI S.P.A., con sede a NAPOLI (NA), Codice fiscale
04485191219,
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1.
Sezione D - Ulteriori informazioni
L'ipoteca si estende ad ogni accessione accessorio e pertinenza.
Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto
ingiuntivo, Presentazione n. 183 del 30/04/2010, Registro generale n. 18070, Registro
particolare n. 2964, derivante da atto giudiziario del 16/03/2010, Numero di
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repertorio 2283/2010, emesso da Tribunale di Salerno, Capitale € 88.712,50, Tasso
interesse annuo 1%, Interessi € 2.661,38, Spese € 5.000,00, Totale € 96.373,89,
riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17,
Subalterno 10, Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza
Francesco Alario N. civico 8, Piano 3;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929,
Subalterno 6, Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo
popolare, Consistenza 5 vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606,
Subalterno 45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza
Sedile Di Portanova N. civico 10, Piano T;
Unità negoziale N. 2:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 33, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 2050,
Subalterno 3, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 81 metri quadri, Via Roma
N. civico 19, Piano T;
4) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
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5) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
Unità negoziale N. 3:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 66, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 67, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
A FAVORE DI:
1) UNICREDIT BANCA DI ROMA S.P.A., con sede a ROMA (RM), Codice
fiscale 09976231002, Domicilio ipotecario eletto St.Petretta-Via S. Maria Cappella
Vecchia 3 Napoli,
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/2;
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
2) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
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quota di 1/1;
- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di ½.
Sezione D - Ulteriori informazioni
Con il titolo allegato, Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Salerno, si iscrive
ipoteca giudiziale sui diritti vantati dai controiscritti sulla consistenza di cui al quadro
" B " della presente, sollevando il Conservatore competente da ogni responsabilità
riguardo agli stessi soggetti per i quali si dichiara essere i medesimi di quelli indicati
nel titolo senza data e luogo di nascita, quali proprietari dei predetti diritti come
referenziati al quadro " C ".
Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE Derivante da 0281 decreto
ingiuntivo, Presentazione n. 143 del 03/05/2011, Registro generale n. 17250, Registro
particolare n. 2728, derivante da atto giudiziario del 23/02/2011, Numero di
repertorio 198/2011, emesso da Tribunale di Avellino - Capitale € 234.978,24, Totale
€ 104.000,00, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
4) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
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Subalterno 33, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
Unità negoziale N. 2:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 67, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 66, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5,5 vani, Via
Roma, Piano 5;
A FAVORE DI:
1) BANCA DELLA CAMPANIA SPA, con sede a NAPOLI (NA), Codice fiscale
04504971211,
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/2;
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/2.
Sezione D - Ulteriori informazioni
In virtù di Decreto Ingiuntivo N. 198/2001 si iscrive ipoteca di euro 104.000,00
s.c. euro 234.978,24, solo contro Petrosino Silvio N. 30.09.1964 Salerno.
Trascrizione, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI,
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Presentazione n. 277 del 08/08/2011, Registro generale n. 31956, Registro particolare
n. 24156, derivante da atto giudiziario del 29/07/2011, Numero di repertorio
3517/2011, emesso da Ufficio Unep Corte D'appello di Salerno, riguardante le
seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Via Roma N. civico 28, Piano 6;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Via Roma N. civico 28, Piano 6;
A FAVORE DI:
1) BANCO DI NAPOLI S.P.A., con sede a Napoli (NA), Codice fiscale
04485191219,
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1;
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la
quota di 1/1.
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Si richiede il Pignoramento per la somma di Euro 121.693,41, oltre interessi
legali sulla sorta capitale dal 19/08/2009 al soddisfo, dalla quale vanno detratti Euro
3.350,00 versati in data 27/05/2011.
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Trascrizione, DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI
A TRASCRIZIONE, Presentazione n. 138 del 27/10/2011, Registro generale n.
40675, Registro particolare n. 31259, derivante da Domanda Giudiziale del
05/10/2011, Numero di repertorio 21057/2011, emesso da Tribunale Civile di
Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 67, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 33, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
4) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 66, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5,5 vani, Via Roma
N. civico 28, Piano 5;
5) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
6) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,
Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N.
civico 28, Piano 6;
A FAVORE DI:
1) Omissis
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- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -
2 Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Il signor Omissis, ingegnere s.g., premesso che nel 1997, otteneva dal Tribunale
di Salerno decreto ingiuntivo n. 928/97 fondato su parcella professionale con parere
del Consiglio dell'Ordine degli Ingegneri di Salerno, per competenze professionali non
pagate dal signor Omissis; che avverso il provvedimento il signor Omissis proponeva
opposizione rigettata dal Tribunale di Salerno con Sentenza n. 1473/04; che il signor
Omissis proponeva appello avverso tale sentenza ed il giudizio si concludeva con la
Sentenza emessa dalla Corte di Appello di Salerno n. 108/11, con cui si confermava il
decreto ingiuntivo opposto con conseguente condanna alle spese dei vari gradi di
giudizio; che pertanto, l'ing. Omissis creditore del signor Omissis della somma di Euro
11.603,92 in virtù di decreto ingiuntivo e sentenza passata in giudicato n. 108/11
emessa dalla Corte di Appello di Salerno; che in fase di esecuzione si scopriva che il
debitore aveva trasferito con atto per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc.
n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del
20.01.2009, al figlio signor Omissis s.g., gli immobili siti in Salerno alla Via Roma n.
28, specificati nella nota, sottraendoli alla garanzia del credito; che tali immobili erano
gli unici beni che il debitore possedeva; che questi ha agito nella piena consapevolezza
di recare pregiudizio all'esponente, poiché ampiamente a conoscenza della sua
situazione debitoria, essendo egli stesso promotore del giudizio di appello conclusosi
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con la sentenza n. 108/11; che l'istante intende agire per far dichiarare inefficacie nei
suoi confronti il predetto atto di compravendita per potersi soddisfare esecutivamente
sui predetti beni. Tanto ci premesso, l'istante cita i sigg. Omissis a comparire innanzi al
Tribunale di Salerno all'udienza del 15.03.2012, aula ed ora di rito, innanzi al Giudice
Istruttore che sarà designato ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c. con espresso, invito a
costituirsi in giudizio almeno 20 giorni prima dell'udienza sovraindicata, ovvero di
quella successiva fissanda ex art. 168 bis c.p.c., con avvertenza che la costituzione oltre
i termini suddetti implica le decadenze di cui all'art. 167 c.p.c. per ivi sentir accogliere,
in contraddittorio o in Sua legittima contumacia, le seguenti CONCLUSIONI Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare l'inefficacia nei confronti dell'istante, dell'atto di
compravendita per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data
12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del
20.01.2009,con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio; In via
istruttoria chiede ammettersi interrogatorio formale dei convenuti sui capitoli di cui in
premessa che qui sia hanno preceduti dalla parole" Vero che ", chiede, inoltre
ammettersi prova testimoniale sugli stessi capitoli con riserva di indicare i testi. Si
precisa che i dati anagrafici dell'istante e dei convenuti sono quelli dei soggetti
contrapposti in giudizio, e che gli immobili indicati nel quadro B della presente nota
sono quelli emersi dal predetto atto di compravendita, a cui si fa pieno riferimento.
FORMALITA’ PER SOGGETTO Omissis
Trascrizione, COMPRAVENDITA, Presentazione n. 56 del 20/01/2009, Registro
generale n. 2580, Registro particolare n. 2207, derivante da Atto Notarile Pubblico del 12/01/2009,
Numero di repertorio 11073/3525, a rogito del Notaio Salomi Umberto (vedi formalità Fabbricato
F.64 p.lla 1328).
Trascrizione, DONAZIONE ACCETTATA, Presentazione n. 286 del 02/10/2009,
Registro generale n. 45045, Registro particolare n. 36198, derivante da Atto Notarile Pubblico del
20/09/2009, Numero di repertorio 11315/3730, a rogito del Notaio Salomi Umberto, riguardante
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le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,
Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza Francesco Alario N. civico 8,
Piano 3;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Subalterno 6,
Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5
vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Subalterno
45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza Sedile Di Portanova N.
civico 10, Piano T;
A FAVORE DI (in qualità di donatario):
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
E CONTRO (in qualità di donante):
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Gli immobili donati vengono trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si
trovano e si possiedono, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione, azione,
con tutti i diritti inerenti, con le servitu' attive e passive se e come legalmente esistenti e costituite e
con la proporzionale quota di comproprieta' agli enti e spazi comuni dei fabbricati di cui fanno
rispettivamente parte, tali per legge o per destinazione, cosi' come pervenuto alla parte disponente
in base ai titoli di provenienza che si intendono qui integralmente richiamati. La parte donante
presta ogni piu' ampia garanzia per l'evizione e dichiara e garantisce, altresi', che quanto donato e'
libero da pesi, oneri reali, vincoli o gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni
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pregiudizievoli, ad eccezione di quanto segue: 1 – ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 15
novembre 2002 ai n.ri 40966/5906, gravante su entrambi gli appartamenti (mappale n. 929 sub 6 e
mappale n. 17 sub 10); 2 – ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 26 febbraio 2004 ai n.ri
8874/1136,gravante sul locale terraneo in piazza portanova all'epoca dell'iscrizione identificato con
il sub 13 del mappale 1606 del foglio 64; 3 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 28 ottobre 2005
ai n.ri 51533/12956 gravante su entrambi gli appartamenti (mappale n. 929 sub 6 e mappale n. 17
sub 10); 4 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 5 agosto 2008 ai n.ri 32418/5650, gravante sul
locale commerciale (mappale n. 1606 sub 45); 5 - ipoteca legale iscritta a Salerno il 20 giugno 2006
ai n.ri 34093/9794 gravante sull'appartamento alla Piazza Francesco Alario n. 8 (mappale n. 17 sub
10). La donazione si intende fatta a titolo di legittima e, per l'eventuale supero, a titolo di
disponibile, con dispensa dall'obbligo della collazione e dell'imputazione.
Annotazioni
Annotazione presentata il 30/05/2011, Registro particolare n. 1966, Registro generale n.
21452.
Tipo di atto: 0717 – inefficacia parziale.
Annotazione, INEFFICACIA PARZIALE, Presentazione n. 213 del 30/05/2011,
Registro generale n. 21452, Registro particolare n. 1966, derivante da Atto Giudiziario del
30/03/2011, Numero di repertorio 616, emesso dal Tribunale di Salerno, riguardante le seguenti
unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,
Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza Francesco Alario N. civico 8,
Piano 3;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Subalterno 6,
Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5
vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Subalterno
45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza Sedile Di Portanova N.
civico 10, Piano T;
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A FAVORE DI:
1) Omissis
2) E CONTRO:
1) Omissis
2) Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Il Tribunale di Salerno, terza sezione civile, in composizione monocratica, dichiara inefficace
per l'effetto dell'azione revocatoria proposta, nei confronti della srl Pentax Italia e della spa Banca
della Campania, l'atto di donazione per notar Salomi del 20 settembre 2009 da Omissis, trascritto a
Salerno il 02.10.2009 ai numeri 45045/36198, e il contratto preliminare di vendita del 01.10.2009
per notar Salomi tra Omissis trascritto il 02.10.2009 ai numeri 45046/36199 relativamente alle
unita' immobiliari in Salerno Piazza F.Alario n.8 piano 3 in c.f. fg.64 p.lla 17/10, alla unita'
immobiliare in Salerno piazza sedile del campo n.15 piano 1 in c.f. al fg.64 p.lla 929/6 e
part.2231/16, alla unita' immobiliare in Salerno alla Piazza sedile di Portanova n.10 piano terra in
c.f. al fg.64 p.lla 1606/45. si
precisa ,infine, che da visure ipotecarie effettuate, la donazione citata e' l'unica eseguita dalle
parti in data 20 settembre 2009 con atto a rogito notar Salomi.
Trascrizione, CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA,
Presentazione n. 287 del 02/10/2009, Registro generale n. 45046, Registro particolare n. 36199,
derivante da Atto Notarile Pubblico del 01/10/2009, Numero di repertorio 11321/3736, a rogito
del Notaio Salomi Umberto, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,
Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza Francesco Alario N. civico 8,
Piano 3;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Subalterno 6,
Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5
vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Subalterno
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45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza Sedile Di Portanova N.
civico 10, Piano T;
A FAVORE DI (in qualità di favore):
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
E CONTRO (in qualità di contro):
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In
regime di SEPARAZIONE DI BENI;
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Il signor Omissis promette di vendere al signor Omissis la consistenza immobiliare
descritta nel quadro b. La vendita avverrà a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto
promesso in vendita si trova e si possiede, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza,
ragione, azione, con tutti i diritti inerenti, con la proporzionale quota agli enti e spazi comuni dei
fabbricati di cui ciascun immobile fa rispettivamente parte, tali per legge o per destinazione, e con le
servitù attive e passive legalmente esistenti e costituite, cosi come quanto oggetto del presente atto
e' pervenuto alla parte promittente venditrice. la parte promittente acquirente verrà immessa nel
possesso materiale e giuridico di quanto promesso in vendita al momento della stipula dell'atto
definitivo. La parte promittente venditrice garantisce la piena proprietà e la libera disponibilità di
quanto promesso in vendita e che lo stesso e' e sarà libero da pesi, oneri, vincoli iscrizioni e
trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di quanto segue: 1 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il
15 novembre 2002 ai n.ri 40966/5906; 2 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 26 febbraio 2004 ai
n.ri 8874/1136; 3 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 28 ottobre 2005 ai n.ri 51533/12956; 4 -
ipoteca
volontaria iscritta a Salerno il 5 agosto 2008 ai n.ri 32418/5650; 5 - ipoteca legale iscritta a
Salerno il 20 giugno 2006 ai n.ri 34093/9794; le citate formalità pregiudizievoli si riferiscono a
debiti che la parte promittente venditrice si impegna ad estinguere con parte del prezzo della
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compravendita.
Annotazioni
Annotazione presentata il 30/05/2011, Registro particolare n. 1967, Registro generale n.
21453.
Tipo di atto: 0717 – inefficacia parziale.
Annotazione, INEFFICACIA PARZIALE, Presentazione n. 214 del 30/05/2011,
Registro generale n. 21453, Registro particolare n. 1967, derivante da Atto Giudiziario del
30/03/2011, Numero di repertorio 616, emesso dal Tribunale di Salerno, riguardante le seguenti
unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,
Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza Francesco Alario N. civico 8,
Piano 3;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Subalterno 6,
Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5
vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Subalterno
45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza Sedile Di Portanova N.
civico 10, Piano T;
A FAVORE DI:
1) Omissis
2) E CONTRO:
1) Omissis
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Il Tribunale di Salerno, terza sezione civile, in composizione monocratica, dichiara inefficace
per l'effetto dell'azione revocatoria proposta, nei confronti della srl Pentax Italia e della spa banca
della Campania, l'atto di donazione per notar Salomi del 20 settembre 2009 da Petrosino Michele e
Omissis, trascritto a Salerno il 02.10.2009 ai numeri 45045/36198, e il contratto preliminare di
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vendita del 01.10.2009 per notar Salomi tra Petrosino Silvio e Lorito Renato trascritto il 02.10.2009
ai numeri 45046/36199 relativamente alle unità immobiliari in Salerno Piazza F.Alario n.8 piano 3
in c.f. fg.64 p.lla 17/10, alla unità immobiliare in Salerno piazza sedile del campo n.15 piano 1 in c.f.
al fg.64 p.lla 929/6 e part.2231/16, alla unità immobiliare in Salerno alla Piazza Sedile di Portanova
n.10 piano terra in c.f. al fg.64 p.lla 1606/45. Il titolo risulta allegato alla annotazione di inefficacia
parziale pubblicata in pari data a margine della trascrizione art. 36198/02.10.2009. Si precisa , infine,
che da visure ipotecarie effettuate, il contratto preliminare di compravendita e' l'unico eseguito dalle
parti in data 01.10.2009 a rogito notar salomi.
Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto ingiuntivo,
Presentazione n. 84 del 20/01/2010, Registro generale n. 2268, Registro particolare n. 236,
derivante da atto giudiziario del 15/01/2010, Numero di repertorio 421/2010, emesso da Tribunale
di Salerno, Capitale € 120.000,00, Totale € 150.000,00 (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);
Trascrizione, REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE, Presentazione n.
107 del 11/03/2010, Registro generale n. 10091, Registro particolare n. 7546, derivante da
Domanda giudiziale del 24/02/2010, Numero di repertorio 5283/2010, emesso dalla Corte di
Appello di Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,
Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza Francesco Alario N. civico 8,
Piano 3;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Subalterno 6,
Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Subalterno
45, Natura C1 - negozi e botteghe, Piazza Sedile Di Portanova N. civico 10;
A FAVORE DI:
1) Omissis;
E CONTRO:
1) Omissis Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
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la Omissis cita i signori Omissis a comparire dinanzi al Tribunale di Salerno per sentir
dichiarare inefficace nei confronti della Omissis e revocare l'atto di donazione per notaio Umberto
Salomi del 20/09/2009, trascritto il 02/10/2009 ai nn.45045/36198.si precisa che i soggetti indicati
nel quadro c della presente nota sono gli stessi di cui al titolo privi di dati anagrafici.
Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto ingiuntivo,
Presentazione n. 183 del 30/04/2010, Registro generale n. 18070, Registro particolare n. 2964,
derivante da atto giudiziario del 16/03/2010, Numero di repertorio 2283/2010, emesso da
Tribunale di Salerno, Capitale € 88.712,50, Tasso interesse annuo 1%, Interessi € 2.661,38, Spese €
5.000,00, Totale € 96.373,89 (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);
Trascrizione, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Presentazione n. 163
del 12/05/2010, Registro generale n. 19889, Registro particolare n. 14514, derivante da Atto
Giudiziario del 28/04/2010, Numero di repertorio 2439, emesso dall’ UNEP - Corte di Appello di
Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 929, Subalterno 6,
Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Piazza Sedile del Campo, N. civico 15;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 2231, Subalterno
16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Piazza Sedile del Campo N. civico
15, Piano 1;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,
Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Via Indipendenza N. civico 68, Piano 3;
A FAVORE DI:
1) BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA, con sede a Roma, C.F. 0933931006;
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1;
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
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Il pignoramento viene trascritto per un totale di Euro 380.032,05 oltre IVA e CPA, le spese
di notifica
del presente atto ed ogni altra spesa occorsa ed occorrenda, oltre gli interessi di mora al tasso
contrattualmente pattuito a far data dal 31.03.2010 e fino all'effettivo soddisfo.
Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE Derivante da 0281 decreto ingiuntivo,
Presentazione n. 143 del 03/05/2011, Registro generale n. 17250, Registro particolare n. 2728,
derivante da atto giudiziario del 23/02/2011, Numero di repertorio 198/2011, emesso da Tribunale
di Avellino - Capitale € 234.978,24, Totale € 104.000,00 (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);
Trascrizione, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Presentazione n. 277
del 08/08/2011, Registro generale n. 31956, Registro particolare n. 24156, derivante da atto
giudiziario del 29/07/2011, Numero di repertorio 3517/2011, emesso da Ufficio Unep Corte
D'appello di Salerno (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);
Trascrizione, DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI A
TRASCRIZIONE, Presentazione n. 138 del 27/10/2011, Registro generale n. 40675, Registro
particolare n. 31259, derivante da Domanda Giudiziale del 05/10/2011, Numero di repertorio
21057/2011, emesso da Tribunale Civile di Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
2) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
67, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
3) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
33, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
4) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
66, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5,5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;
5) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N. civico 28, Piano 6;
6) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno
63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N. civico 28, Piano 6;
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A FAVORE DI:
1) Omissis - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -;
E CONTRO:
1) Omissis - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -;
2) Omissis - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -;
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Il signor Omissis, ingegnere s.g., premesso che nel 1997, otteneva dal Tribunale di Salerno
decreto ingiuntivo n. 928/97 fondato su parcella professionale con parere del Consiglio dell'Ordine
degli Ingegneri di Salerno, per competenze professionali non pagate dal signor Omissis; che
avverso il provvedimento il signor Omissis proponeva opposizione rigettata dal Tribunale di
Salerno con Sentenza n. 1473/04; che il signor Omissis proponeva appello avverso tale sentenza
ed il giudizio si concludeva con la Sentenza emessa dalla Corte di Appello di Salerno n. 108/11, con
cui si confermava il decreto ingiuntivo opposto con conseguente condanna alle spese dei vari gradi
di giudizio; che pertanto, l'ing. Omissis creditore del signor Omissis della somma di Euro
11.603,92 in virtù di decreto ingiuntivo e sentenza passata in giudicato n. 108/11 emessa dalla
Corte di Appello di Salerno; che in fase di esecuzione si scopriva che il debitore aveva trasferito con
atto per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009
al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del 20.01.2009, al figlio signor Omissis s.g., gli immobili siti in
Salerno alla Via Roma n. 28, specificati nella nota, sottraendoli alla garanzia del credito; che tali
immobili erano gli unici beni che il debitore possedeva; che questi ha agito nella piena
consapevolezza di recare pregiudizio all'esponente, poiché ampiamente a conoscenza della sua
situazione debitoria, essendo egli stesso promotore del giudizio di appello conclusosi con la
sentenza n. 108/11; che l'istante intende agire per far dichiarare inefficacie nei suoi confronti il
predetto atto di compravendita per potersi soddisfare esecutivamente sui predetti beni. Tanto ci
premesso, l'istante cita i sigg. Omissis a comparire innanzi al Tribunale di Salerno all'udienza del
15.03.2012, aula ed ora di rito, innanzi al Giudice Istruttore che sarà designato ai sensi dell'art. 168
bis c.p.c. con espresso, invito a costituirsi in giudizio almeno 20 giorni prima dell'udienza
sovraindicata, ovvero di quella successiva fissanda ex art. 168 bis c.p.c., con avvertenza che la
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costituzione oltre i termini suddetti implica le decadenze di cui all'art. 167 c.p.c. per ivi sentir
accogliere, in contraddittorio o in Sua legittima contumacia, le seguenti CONCLUSIONI Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare l'inefficacia nei confronti dell'istante, dell'atto di compravendita
per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n.
491 e trascritto ai n. 2580/2207 del 20.01.2009,con vittoria di spese,diritti ed onorari del presente
giudizio; In via istruttoria chiede ammettersi interrogatorio formale dei convenuti sui capitoli di cui
in premessa che qui sia hanno preceduti dalla parole" Vero che ", chiede, inoltre ammettersi prova
testimoniale sugli stessi capitoli con riserva di indicare i testi. Si precisa che i dati anagrafici
dell'istante e dei convenuti sono quelli dei soggetti contrapposti in giudizio, e che gli immobili
indicati nel quadro B della presente nota sono quelli emersi dal predetto atto di compravendita, a
cui si fa
pieno riferimento.
Trascrizione, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Presentazione n. 9
del 24/05/2012, Registro generale n. 19683, Registro particolare n. 16456, derivante da Atto
Giudiziario del 18/05/2012, Numero di repertorio 2416/2012, emesso dall’ Ufficio Giud. Presso
Corte d’Appello di Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1935, Subalterno
61, Natura A2 - abitazione di tipo civile, Via Santi Martiri Salernitani, N. civico 24, scala B, Interno
40, Piano 11;
A FAVORE DI:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/4
2) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/4
E CONTRO:
3) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/2
Sezione D - Ulteriori informazioni
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Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
Il pignoramento immobiliare viene eseguito per la somma di euro 104.717,46 oltre interessi e
spese successive ed occorrende.
Trascrizione, COMPRAVENDITA, Presentazione n. 89 del 22/06/2012, Registro
generale n. 24084, Registro particolare n. 20194, derivante da Atto Notarile Pubblico del
13/06/2012, Numero di repertorio 12364/4613, a rogito del notaio Salomi Umberto, riguardante le
seguenti unità negoziali:
Unità negoziale N. 1:
1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 2050,
Subalterno 3, Natura C1 – negozi e botteghe, Consistenza 81 metri quadri, Via Roma, N. civico 19,
Piano T
A FAVORE DI:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1
E CONTRO:
1) Omissis
- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1
Sezione D - Ulteriori informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare
La vendita viene fatta a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto
attualmente si trova e si possiede, visionato, conosciuto ed accettato dalla parte acquirente, con
ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione, azione, con tutti i diritti inerenti, con
le servitù attive e passive se e come legalmente esistenti e costituite e con la proporzionale quota di
comproprietà agli enti e spazi comuni del
fabbricato di cui fa parte, tali per legge o per destinazione, così come pervenuto alla parte
disponente in base ai titoli di provenienza che si intendono qui integralmente richiamati. il
venditore presta ogni più ampia garanzia per l'evizione e dichiara che quanto venduto e' libero da
pesi, oneri reali, vincoli o gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ad
eccezione di ipoteca giudiziale iscritta a Salerno in data 30 aprile 2010 ai n.ri 18070/2964 per la
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somma complessiva di euro 96.373,89, formalità che la parte venditrice si impegna ad estinguere e
ad ottenere la liberazione dell'immobile in oggetto dal relativo gravame entro il 31 ottobre 2012; in
caso di ritardo, verrà corrisposta dalla parte venditrice alla parte acquirente una penale
corrispondente alla somma iscritta a garanzia del debito. la parte venditrice dichiara e garantisce di
essere in regola con il pagamento di qualunque tassa o imposta (diretta o indiretta) afferente i beni
in oggetto e comunque si obbliga a corrispondere quelle eventualmente fino ad oggi dovute, anche
se accertate o iscritte a ruolo in epoca successiva alla stipula dell'atto, tenendo liberi i beni stessi da
ogni privilegio fiscale. Gli effetti giuridici ed economici della vendita decorrono da oggi, con
l'immediata immissione della parte acquirente nel possesso legale e nel materiale godimento di
quanto acquistato per ogni conseguente effetto utile e oneroso.
SPESE PER CANCELLAZIONE FORMALITA’
Per la cancellazione di tali formalità, dalle informazioni raccolte presso il
servizio di pubblicità immobiliare di Salerno, bisogna conteggiare le seguenti cifre:
- Cancellazione IPOTECA VOLONTARIA, del 05/08/1996, Registro particolare n. 2345,
Registro generale n. 18800: euro 35,00 x tasse;
- Cancellazione IPOTECA LEGALE, del 20/06/2006, Registro particolare n. 9794, Registro
generale n. 34093 (Totale € 49.734,80): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di bollo + €
35,00 per tasse = € 342,67;
- Cancellazione IPOTECA GIUDIZIALE, del 20/01/2010, Registro particolare n. 236,
Registro generale n. 2268 (Totale € 150.000,00): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di bollo
+ € 35,00 per tasse = € 844,00;
- Cancellazione IPOTECA GIUDIZIALE, del 30/04/2010, Registro particolare n. 2964,
Registro generale n. 18070 (Totale € 96.373,89): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di bollo
+ € 35,00 per tasse = € 575,87;
- Cancellazione IPOTECA GIUDIZIALE, del 05/05/2011, Registro particolare n. 2728,
Registro generale n. 17250 (Totale € 104.000,00): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di
bollo + € 35,00 per tasse = € 614,00;
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- Cancellazione PIGNORAMENTO IMMOBILI del 08/08/2011, Registro particolare n.
24156, Registro generale n. 31956: € 168,00 imposta + € 59,00 bollo + € 35,00 tasse =
€ 262,00.
- Cancellazione DOMANDA GIUDIZIALE – REVOCA ATTI SOGGETTI A
TRASCRIZIONE, del 27/10/2011, Registro particolare n. 31259, Registro generale n.
40675: € 168,00 imposta + € 59,00 bollo + € 35,00 tasse = € 262,00.
A tali spese va sommato l’onorario per il professionista che si occuperà
fattivamente della cancellazione, comprensivo di spese, che forfettariamente si
aggirano intorno ai 500,00 euro.
QQUUEESSIITTOO NN.. 1111
Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e
per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale,
riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico,
segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di un accurato
controllo incrociato
Nel periodo dello svolgimento della perizia numerose volte si è fatto ricorso ad
ispezioni ordinarie presso l’ufficio del catasto allo scopo di ricostruire e confrontare la
documentazione presente agli atti con le variazioni avvenute negli anni e che a mano a
mano venivano raccolte nel corso delle indagini, alla luce, anche, di quanto riscontrato
in fase di sopralluogo.
Le indagini sono state condotte presso svariati uffici dell’Agenzia del territorio,
per quanto attiene alle semplici visure catastali, e sia presso l’agenzia del territorio di
Salerno per ottenere planimetrie ed elaborati relativi agli immobili investigati (vedi
allegato D, E).
Relativamente alla problematica connessa al mancato recepimento delle
planimetrie catastali dei due lastrici solari, si è già fatto cenno nella risposta al quesito
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N. 4, pertanto, occorre solo ribadire che l’individuazione planimetrica catastale è stata
effettuata sulla scorta dei responsi del sopralluogo effettuato.
Di riflesso, inoltre, non è stato possibile ottenere l’elaborato planimetrico dello
stabile che risulta di fondamentale importanza nell’individuazione spaziale dei
subalterni che compongono l’edificio.
Infine, occorre ribadire che la planimetria catastale agli atti è, in parte, difforme
rispetto allo stato attuale; trattandosi di variazioni modestissime, ed occorrendo dei
lavori di messa in pristino dell’alloggio (allo scopo di ripristinare la condizione
“normale” dell’appartamento).
Delle risultanze delle ispezioni ipotecarie eseguite si è già fatto riferimento nel
quesito precedente, le indagini condotte presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari sono state indirizzate sia nei confronti dei nominativi esecutati e sia nei
confronti degli immobili e non sono state individuate delle discrasie.
QQUUEESSIITTOO NN.. 1122 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono
Per rispondere al quesito è stato necessario consultare l’ufficio tecnico (e Polizia
Municipale) del Comune di Salerno al quale è stata avanzata richiesta scritta,
ottenendo gli incartamenti relativi all’immobile pignorato.
Come noto, per quanto attiene alle opere illegittimamente edificate, relative a
fabbricati facenti parte delle procedure esecutive, bisogna fare riferimento all'art. 40,
comma 6 della legge N. 47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di sanatoria per
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immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi
previste dal comma 59 dell'art. 2 della legge 23/12/1996, N. 662. e della circolare del
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 7/12/2005, N. 2699.
Il comma 6 dell'art. 40 della legge N. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate,
reputano possibile la domanda di sanatoria, purché, la presentazione della stessa
avvenga entro centoventi giorni dalla notifica dell'atto di trasferimento dell'immobile
(per come chiarito dalla sentenza del TAR Basilicata del 19/06/2001, N. 604) e le
ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto
legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003).
L'eccezione prevista da tale norma è giustificata dall’esigenza di permettere agli
acquirenti, sulla base di una procedura esecutiva, di regolarizzare l'acquisto di
immobili dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era
conosciuta la natura abusiva.
Gli abusi edilizi, però, devono essere stati realizzati in data antecedente al 31
marzo 2003 e le ragioni del credito originate prima della data di entrata in vigore del
decreto-legge N. 269/2003 (1° ottobre 2003), in tal caso quindi, sanabili ai sensi della
Legge 24 novembre 2003, N. 326 e della Circolare del Ministero delle infrastrutture e
dei trasporti del 7 dicembre 2005, n. 2699.
Nel caso specifico, l’alloggio è parte di un edificio di carattere storico
denominato “Palazzo Migliaccio” costruito, presumibilmente, nella prima metà
dell’800, e comunque prima dell’entrata in vigore della Legge 17 agosto 1942, N. 1150
“Legge Urbanistica”.
Lo stato manutentivo dello stabile, nonché delle unità immobiliari oggetto di
studio è tale che negli anni sono state eseguite dei regolari interventi di manutenzione.
Come detto, però, sul titolo di proprietà è citata un’autorizzazione erronea che
dalla reiterata indagine compiuta dallo scrivente presso l’ufficio tecnico-archivio del
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Comune di Salerno si riferisce a tutt’altro immobile avulso dalla problematica trattata
in tale sede, e per di più non riconducibile al soggetto pignorato.
Il palazzo ricade, però, in zona omogenea “A” secondo quanto stabilito del
Piano Urbanistico Comunale in vigore nel Comune di Salerno, condizione che pone lo
stabile come “assentito” de plano dal punto di vista urbanistico (vedi allegato A, L).
Non solo, ma lo scrivente ha recuperato delle pratiche edilizie, quali ad esempio
la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività Edilizia” in base all’art. 19 della legge
07/08/1990, N. 241 come sostituito dell’art. 49 della Legge 30/07/2010, N. 122 per
“Lavori di manutenzione straordinaria per ripristino facciate e cortile interno al
fabbricato denominato “Palazzo Migliaccio”, sito in via Roma N. 28”, che certificano lo
stato dell’arte del complesso immobiliare (vedi allegato G).
Rimane, però, un aspetto che è stato indagato dal sottoscritto, ovvero il
raffronto tra il rilievo effettato dallo scrivente e la planimetria catastale in atti (vedi
allegato G).
Dal confronto con la suddetta planimetria emergono delle differenze (minimali)
quali, la zona cucina, lato Ovest, la lavanderia, anch’essa lato Ovest, la “chiusura” a Sud
del salone, la porta di accesso alla camera da letto singola, la porta di accesso al bagno
padronale.
I responsi del sopralluogo, però, hanno dimostrato che impropriamente una
porzione dell’unità immobiliare, ossia l’appendice Ovest dell’alloggio era stato
aggregato al cespite confinante censito al catasto urbano di Salerno al foglio di mappa
N. 64, particella N. 1328, sub. 33, z. c. 5, categoria A/4 “Abitazione di tipo popolare”
classe 4, consistenza 5 vani, rendita € 570,68, via Roma 28, piano 5 in testa a Omissis e
Trattandosi, fondamentalmente, della stessa ditta, l’aggregazione ad una diversa
unità immobiliare trovava una sua logica nell’uso dei diversi cespiti.
Naturalmente con la vendita all’asta e l’aggiudicazione dell’unità immobiliare
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deve essere prevista la regolarizzazione e la messa in pristino delle condizioni
originarie.
Bisogna, inoltre, considerare che le differenze riscontrate con il raffronto della
planimetria catastale rientrano nella Tipologia 6 “opere di manutenzione straordinaria,
come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380,
realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di
esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume”.
A parere dello scrivente non è possibile richiedere il condono edilizio ai sensi
dell'art. 40, comma 6 della legge n. 47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di
sanatoria per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive,
nonché le ipotesi previste dal comma 59 dell'art. 2 della legge 23 dicembre 1996, n.
662, in quanto, le ragioni del credito sono sorte successivamente all’entrata in vigore
del decreto-legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003) –anche se l’ipoteca volontaria a favore
del Credito Italiano – Società Per Azioni, con sede a Genova (GE), C.F. 00348170101
risale al 05/08/1996 e gli abusi, secondo quanto riportato sulla planimetria catastale,
sembrerebbero essere stati commessi successivamente in quanto la planimetria
catastale agli atti reca la data del 23/07/2003.
In tal caso, quindi, è possibile richiedere ed ottenere concessione edilizia in
sanatoria ai sensi dell’art. 36/37 del D.P.R. 380 del 06/06/2001 (ex art. 13 della Legge
47/85), salvo l’irrogazione delle sanzioni amministrative di almeno € 516,00, ai diritti
di segreteria ed eventuali altri oneri che il Comune di Salerno intende praticare
all’istante (la mancata denuncia di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle
sanzioni previste dall'articolo 44).
In riferimento alla documentazione da incorporare al fine del perfezionamento
della pratica edilizia e l’ottenimento della concessione in sanatoria relativamente al
LOTTO UNICO, si farà espresso riferimento a quanto richiesto dal competente ufficio
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tecnico del Comune di Salerno, ed a parere dello scrivente, bisognerà aggiungere:
a) dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell'art. 4 della Legge
4/01/1968, n. 15 (ora artt. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000), corredata dalla
documentazione fotografica, nella quale risulti la descrizione delle opere per le quali si
chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo;
b) Progetto rilievo delle opere per le quali si chiede la sanatoria e
documentazione fotografica;
c) Dimostrazione dell’avvenuto accatastamento o delle variazioni catastali
intervenute e allo scopo di adeguare la categoria e classe dell’edificio alla richiesta di
condono edilizio, nonché uniformare il progetto rilievo con quanto dichiarato in
catasto, da eseguirsi a carico di un tecnico abilitato;
d) Titolo di proprietà;
e) Marca da bollo da € 14,62, nonché ogni altro versamento richiesto dal
competente ufficio tecnico per “Diritti di Segreteria”;
h) ulteriore documentazione eventualmente prescritta dal competente ufficio
comunale.
Al fine di assolvere agli obblighi sopra riportati è ipotizzabile una cifra
aggiuntiva, composta da compensi tecnici e spese varie, pari ad euro 3˙000,00,
pertanto, la sanatoria edilizia, complessivamente avrà un costo di circa 4.000,00 euro.
QQUUEESSIITTOO NN.. 1133 Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro
(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici
di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine
di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore
individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la
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manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed
oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per
assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute,
la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di
quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto
della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.
La stima di un’immobile ha come risultato finale quella di determinare il più
probabile valore di mercato del bene oggetto d’indagine; nel caso specifico si tratta di
monetizzare un’unità immobiliare (porzione di attico) adibita a civile abitazione.
Per ottenere i valori cercati si deve indagare a fondo il mercato dove gli immobili
sono ubicati e individuare beni simili a quelli oggetto di stima compravenduti negli
ultimi anni nella stessa zona.
Il metodo estimativo adottato è quello diretto che si basa su un sistema ipotetico
- deduttivo dimostrabile, e nello stesso tempo verificabile, ossia, consiste nel costruire
una scala comparativa multi-parametrica di elementi caratterizzanti nella quale
inquadrare con certezza il bene oggetto d’indagine.
La stima trova, come fondamento logico della valutazione, la comparazione tra
l’immobile investigato ed altri di prezzo noto, con caratteristiche tecniche intrinseche
ed estrinseche simili; passando alla valutazione delle stesse e, sfruttando la
metodologia, si arriva, infine, ad attribuire un valore al bene oggetto di indagine.
Il metodo estimativo basandosi, come detto, sul principio della comparazione,
prevede la rilevazione di dati che offriranno un valore di stima tanto più preciso quanto
più grande sarà il campione investigato.
Nel caso specifico la stima è finalizzata alla determinazione del valore di
compravendita di un alloggio per civile abitazione ubicato nel centro di Salerno e
facente parte di uno degli edifici storici dell’abitato, denominato “Palazzo Migliaccio”.
Non solo ma il cespite occupa la porzione Ovest del piano attico avente
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caratteristiche ubicazionali di rarità nel contesto urbano.
L’alloggio, posizionato al piano sottotetto (o mansarda) è caratterizzato da
finiture di lusso, anche se obsolete, in buono stato generale; l’altezza utile del bene è
variabile, ma complessivamente accettabile.
Il cespite oggetto di stima è, altresì, dotato di un ascensore dedicato, di vaste
zona comuni, quale il terrazzo condominiale a livello, di spazi aperti fruibili e di due
lastrici solari ubicati al VI° piano, allo stato inaccessibili.
Uno svantaggio, se così lo si vuole definire, è dettata dalla eccessiva “centralità”
dell’immobile, che naturalmente incide sull’endemica assenza di parcheggi, sulla
persistente presenza di rumore, soprattutto notturno e la quiete in generale, anche se
questi ultimi due aspetti sono mitigati dalla felice posizione del cespite in esame.
Per determinare il valore dell’immobile oggetto di pignoramento si è fatto
ricorso ai prezzi delle compravendite individuate, confrontandole con i valori contenuti
nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’osservatorio del mercato immobiliare
dell’agenzia del territorio (vedi allegato L).
Avendo rintracciato dei beni molto simili a quelli in esame, o quanto meno
confrontabili, commercializzati negli ultimi tempi, è stato possibile ricavare i valori
cercati tenendo conto della sua effettiva consistenza, previa riduzione delle diverse
parti aventi “peso” economico differente, individuando con precisione un valore da
attribuire all’unità di misura fondamentale, ossia, il metro quadrato.
Il valore cercato è quello cosiddetto unitario, cioè il costo di un’unità di superficie
(un metro quadrato) per l’unità immobiliare, ma per fare questo bisogna indicare in
modo univoco la superficie dell’immobile oggetto di stima.
L’estensione alla quale bisogna riferirsi, per quanto riguarda gli edifici, è la
superficie commerciale, ossia quella corrispondente alla proprietà immobiliare, quindi
l’area compresa nel filo esterno dei muri perimetrali, al lordo dei tramezzi interni (cioè
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compresi degli stessi), sommata alla metà dell’area dei muri di confine con
appartamenti vicini o con le parti condominiali; a questa bisogna aggiungere la
superficie dei vani accessori, moltiplicati per un coefficiente che li rapporti alla
superficie abitativa.
Si riportano di seguito i dati metrici scaturiti dal rilievo in sito e dalle
osservazioni di misura, dalla successiva rappresentazione grafica, nonché, dalle
elaborazioni di calcolo per i vari lotti.
L’unità immobiliare in oggetto risulta autonoma ed indipendente, pignorata per
l’intero, e quindi, non è prevedibile alcun frazionamento.
LOTTO UNICO
Alloggio signorile, Piano 5° (attico), via Roma 28 - Salerno
(SA) corredato da due lastrici solari al piano VI° f.t.
Si tratta di un’unità immobiliare caratterizzata da una ragguardevole estensione,
allocata al piano 5° sottotetto-mansarda-attico, facente parte di un edificio storico
multipiano denominato “Palazzo Migliaccio”.
L’alloggio, nel complesso, risulta in buono-ottimo stato di conservazione (così
come l’esterno del Palazzo e gli spazi comuni) impianti tecnologici funzionanti, finiture
a civile, pavimenti in maiolica, infissi esterni in abbaino, provvisto di impianto di
riscaldamento.
L’alloggio è corredato da una serie di spazi esterni, a livello, quali terrazzi
condominiali ed aree comuni che donano un carattere di rarità all’insieme.
Calcolo superficie rilevata e misurata:
superficie commerciale dell’unità immobiliare rilevata e
misurata, piano 5° sottotetto-mansarda-attico: mq 190,88.
Quindi, la superficie commerciale, da considerarsi per l’intero è
pari a: mq 190,88 (si tenga conto però, che l’altezza netta varia da
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m 1,95 a m 3,00).
Vani accessori:
► Superficie commerciale lastrici solari (complessiva): mq (9,30
+ 28,36) = mq 37,66;
Coefficiente di moltiplicazione adottato, tenendo conto della
qualità dell’accessorio, dell’ubicazione, della fruibilità, dell’esposizione
della forma e dell’attitudine edificatoria: 0,25.
Superficie omogeneizzata lastrici solari: mq 37,66 x 0,25 =
mq 9,41.
Pertanto, la superficie commerciale dell’immobile costituente il
Lotto Unico, è pari a mq 200,29 mq.
Valore probabile di Mercato:
Considerando che si è in presenza di un’unità immobiliare ubicata
nel centro (storico) del Comune di Salerno afferente ad un edificio di
carattere storico, ubicato su una della vie più rinomate e che,
contemporaneamente, esprime e raccoglie i favori della movida
salernitana.
Considerando che l’alloggio è caratterizzato da uno stato di
conservazione buono-ottimo, e che anche il Palazzo storico è stato da
poco manutenuto, considerando l’epoca di costruzione possiamo
desumere il prezzo medio di mercato.
L’unità immobiliare è, infatti, posizionata nel cuore commerciale
della Città di Salerno per la quale è stato possibile individuare
moltissimi altri immobili aventi caratteristiche similari a quello oggetto
di stima.
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Non solo ma il “taglio” delle unità immobiliari “offerte” sul
mercato si rivolgono ad una vastissima “casistica” commerciale e solo
“scegliendo” tra la tipologia a più ampia rappresentazione è possibile
ottenere dei valori unitari accettabili ed utilizzabili.
Non solo, ma è stato necessario selezionare tra le svariate
offerte, quelle che anche per ubicazione e destinazione finale fossero
compatibili con i cespiti in esame.
Dagli annunci immobiliari selezionati (vedi allegato L) sono
desumibili le seguenti informazioni:
IDENTIFICATIVO
SUPERFICIE
COMMERCIALE
LOCALI
PREZZO
RICHIESTO
VALORE
UNITARIO
Trilocale Via
Roma, Salerno 70 mq € 320.000,00 4.571,43 €/mq
Attico Salerno
Centro 140 mq € 690.000,00 4.928,57 €/mq
Appartamento
Largo Campo,
Salerno – da
ristrutturare
90 mq € 250.000,00 2.777,78 €/mq
Appartamento
Salerno Centro 80 mq € 310.000,00 3.875,00 €/mq
Bilocale Salerno,
via Roma 65 mq € 215.000,00 3.307,69 €/mq
Appartamento
Salerno, Via Croce 130 mq € 450.000,00 3.461,53 €/mq
Appartamento
Salerno, via
Mercanti
110 mq € 370.000,00 3.363,64 €/mq
Appartamento
Salerno, centro
storico
40 mq € 130.000,00 3.250,00 €/mq
Tali annunci sono stati considerati dallo scrivente, attinenti e
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confrontabili con l’unità immobiliare oggetto d’indagine, sia per
l’ubicazione, sia per le finiture che per la collocazione.
C’è però, un altro riscontro che occorre effettuare allo scopo di
fornire una stima quanto più precisa e centrata, ossia i valori unitari
forniti dall’agenzia del territorio, che per la tipologia “abitazioni civili”
per “via Roma” offre dei valori unitari variabili tra un minimo di 4.000
ed un massimo di 5.500 €/mq.
Il sottoscritto dopo aver analizzato le varie tipologie di offerte e
tenendo cono che trattasi di una vendita all’asta, che il cespite è
occupato, in considerazione dello stato d’uso, della manutenzione
dell’immobile, dello stato di possesso del medesimo, dei vincoli ed
oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, dell’abbattimento
forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per
eventuali spese insolute, il valore unitario che pare più probabile è
pari ad euro 5.000,00 al metro quadrato.
Tenuto conto della superficie commerciale che è quantificabile,
come visto precedentemente, in mq 200,29 avremo un valore del
lotto pari ad euro 1.001.450,00; a tale valore andranno sottratte le
spese attinenti alla sanatoria edilizia, stabilite in euro 4.000,00
onnicomprensive ed i costi di messa in pristino.
Considerando altresì, tutte le eventuali somme i vincoli ed oneri
giuridici non eliminabili dalla procedura, che la quota di proprietà
pignorata è pari a 1/1, al netto delle spese di sanatoria (irrisorie
rispetto al valore del cespite ed ai costi di messa in pristino) il valore
più probabile di mercato dell’unità immobiliare è pari ad euro
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1.000.000,00 (unmilione euro), valore arrotondato.
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Riepilogo finale descrittivo dei singoli beni
LOTTO N. 1
Qualità dell’immobile: Piena Proprietà dell’alloggio allocato al quinto piano f. t.
(attico) di un edificio storico a maggiore consistenza con struttura portante in
muratura di pietrame e calcestruzzo denominato “Palazzo Migliaccio”. Il cespite
è caratterizzato da altezze differenti, ma comunque accettabili, in quanto il solaio
di copertura in latero-cemento ricalca l’andamento della copertura a padiglione.
L’alloggio presenta finiture buone, pavimento in maiolica di varie forme e fogge
(con porzione Ovest in parquet), con rivestimenti di bagni e cucine anch’essi di
pregio; l’impianto idrico è funzionante, così come l’impianto elettrico
sottotraccia, sono presenti numerosi splitter per la climatizzazione; gli infissi in
alluminio sono collocati tutti in abbaino. L’unità immobiliare è dotata di vasti
spazi esterni a livello, comuni ma fruibili, e da due lastrici solari, ricavati al VI°
piano f.t., allo stato inaccessibili. L’attico è raggiungibile dal corpo scale comune,
con rampa finale dedicata al piano, o con ascensore.
Proprietà: La proprietà dell’immobile spetta esclusivamente al signor Omissis
soggetto esecutato.
Possesso: L’appartamento viene utilizzato come abitazione dal signor Omissis e dalla
figlia minorenne, quindi l’immobile è occupato.
Ubicazione: Via Roma, 28 - Salerno (SA), piano quinto – attico, porzione Est.
Composizione: L’alloggio, caratterizzato da altezze nette variabili da un minimo di
1,95 m a 3,00 m, risulta composto da ingresso collegato al salone, piccolo
deposito, cucina, bagno ospiti, camera, piccolo vano (armadio a muro) camera
letto padronale con bagno e spogliatoio-cabina armadio, lavanderia, bagno,
cucina di servizio e corridoio. La porzione Ovest dell’alloggio è stata,
impropriamente, aggregata all’unità immobiliare limitrofa dello stesso
proprietario, l’acquirente sub-asta dovrà ripristinare la condizione “normale”
secondo gli schemi grafici allegati alla presente ed in conformità con la
planimetria catastale. Costituiscono parte integrante del lotto due lastrici solari
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allocati al piano sesto, allo stato inaccessibili, ed in parte costituenti la copertura
dell’alloggio.
Individuazione Catastale: Attico: Catasto urbano del Comune di Salerno, al
foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 29, z. c. 5, categoria A/4
“Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita € 1084,30, via
Roma 28, piano 5, e lastrici solari: catasto urbano di Salerno al foglio di mappa
N. 64, particella N. 1328, sub. 62, categoria “lastrico solare” e consistenza 25 mq,
via Roma 28, piano 6 e foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 63,
categoria “lastrico solare” e consistenza 8 mq, via Roma 28, piano 6 tutti in testa
a Omissis
Confini: Nord: altra ditta catastale; Est: via Sedile di Portanova; Sud: via
Roma; Ovest: altra ditta catastale (con propaggine unita impropriamente ad
altro alloggio).
Provenienza del bene: Atto di compravendita del 12/01/2009, a rogito del notaio
Umberto Salomi, Repertorio N. 11073, raccolta N. 3525, Registrato a Salerno il
16/01/2009 al N. 491 e Trascritto a Salerno il 20/01/2009, N. 2580 R.G. e N.
2207 R.P..
Comproprietari: Nessuno.
Iscrizioni e Trascrizioni: Ipoteca Volontaria, del 05/08/1996, Registro Particolare N.
2345, Registro Generale N. 18800; Ipoteca Legale, del 20/06/2006, Registro Particolare
N. 9794, Registro Generale N. 34093; Ipoteca Giudiziale, del 20/01/2010, Registro
Particolare N. 236, Registro Generale N. 2268; Ipoteca Giudiziale, del 30/04/2010,
Registro Particolare N. 2964, Registro Generale N. 18070; Ipoteca Giudiziale, del
05/05/2011, Registro Particolare N. 2728, Registro Generale N. 17250; Pignoramento
Immobili dell’08/08/2011, Registro Particolare N. 24156, Registro Generale N.
31956; Domanda Giudiziale – Revoca Atti Soggetti a Trascrizione, del
27/10/2011, Registro Particolare N. 31259, Registro Generale N. 40675.
Costo cancellazioni Formalità: Complessivamente euro 3.500,00, dei quali: euro
2.935,54 per costo cancellazione ed euro 500,00 circa per onorari.
Spese Ordinarie Condominiali: euro 100,00 circa mensili.
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Regolarità edilizia: Edificio edificato a partire dalla prima metà dell’800, e
comunque prima dell’entrata in vigore della Legge Urbanistica N. 1150 del 17
agosto 1942. Sono state individuate difformità edilizie modeste e sanabili.
Abitabilità: Non è stato individuato alcun certificato di abitabilità.
Valore a base d’asta: euro 1.000.000,00 (un milione di euro), al netto delle spese di
condono e di messa in pristino.
Risposta al Quesito N. 15, in allegato
Nel ringraziarLa per la fiducia accordatami rimango a disposizione per eventuali chiarimenti.
SALERNO 10/10/2012
IL C.T.U.
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