Valutazione economica del progetto – Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10

I costi del progetto

02.XI.2009

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I costi del progetto

• Due sono i casi con produzioni di beni per

progetto:

– un primo caso riguarda la produzione di beni

intesa come promozione immobiliare

– un secondo caso riguarda la produzione intesa

come costruzione

• Il primo caso contiene il secondo

– in una promozione immobiliare il costo di

costruzione rappresenta una voce del costo totale

di produzione immobiliare

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Costi e soggetti

• Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti

I soggetti

ImprenditorePromotore

ImprenditoreCostruttore

Costo totale di produzione

Ctot

Costo di costruzione

Cc

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• Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo:

• dove:– Ca: costo dell’area

– Cc: costo di costruzione

– St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo)

– Oneri concessori suddivisi in:

• Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

• Ccc: contributo sul costo di costruzione

– I: interessi sul capitale finanziario

– Sc: spese di commercializzazione

– Up: utile dell’imprenditore promotore

CP = Ca + CC + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up

Il costo di produzione

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Stime del costo di costruzione e livello di progettazione

• La stima del valore di costo può avvenire attraverso:

– procedimenti sintetici

– procedimenti analitici

• La scelta del procedimento è legata:

– alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto

Progetto preliminareattività di ideazione

Progetto esecutivo

Livello didefinizione progettuale

Sintetico

Analitico

Procedimento

Preventivo sommario

CME

Obiettivo

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Il procedimento sintetico

• Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del piùprobabile valore di mercato

• Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all’analisi dei dati e all’analisi della distribuzione di frequenza

– cfr. principio di ordinarietà/principi dell’estimo

• Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti

– i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore

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La fonte del prezziariodel Collegio di Milano

• Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano

– Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione

• I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione

• Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità

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Un esempio: edificio di civile abitazione

• L’intervento –delladurata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine)

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Le caratteristiche del progetto

• Il terreno su cui sorge l’opera è di circa 9.400 mq e di questi 5.000 sono destinati a superficie verde

• Le principali caratteristiche quantitative dell’edificio in progetto sono le seguenti:

– La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq

– Il volume totale: 16.400 mc

• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente:

– €/mq: 951,00

– €/mc: 198,00

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I costi: valori totali, unitari e percentuali

Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e movimenti di terra 81.361 2,50%

2 Sondaggi e diaframmi 99.858 3,07%

3 Fondazioni 103.098 3,17%

4 Strutture c.a. più trattamento a vista 691.349 21,27%

5 Murature e tramezzi 64.374 1,98%

6 Vespai, sottofondi e pavimenti 235.646 7,25%

7 Opere in pietra 42.413 1,30%

8 Rivestimenti e zoccolini 231.624 7,12%

9 Intonaci e tinteggiature 181.499 5,58%

10 Canne e fognature 60.015 1,85%

11 Coibentazione 63.424 1,95%

12 Impermeabilizzazioni e copertura 71.638 2,20%

13 Opere e serramenti e lattonerie 310.414 9,55%

14 Serramenti in legno 342.601 10,54%

15 Impianto di riscaldamento/condizionamento 245.649 7,56%

16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 116.845 3,59%

17 Impianto elettrico 205.974 6,34%

18 Impianto ascensori 103.098 3,17%

3.250.882 100,00%

951198

Costo a mqCosto a mc

Costo Totale

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I limiti di impiego della fonte

• E’ necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l’impresa nel nostro progetto

• Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra

– Zona climatica: Lombardia

– Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm

– Terreno pianeggiante

– Assenza di manufatti nel terreno di intervento

– Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h

– Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti

– Normale accessibilità ai cantieri

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Il valore del costo dell’area

• Il valore del costo dell’immobile soggetto a trasformazione può essere stimato– per via sintetica

– per via analitica

• Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione

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( )∑=

−=

n

ii

ii

q

CVVt

0

Il procedimento analiticodi stima del valore delle aree

• Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito

• In essa:

– Vi è il valore di mercato dei beni prodotti

– Ci è il costo dei costi necessari alla trasformazione

– 1/qi rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l’attualizzazione di benefici e costi

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Valutazione di fattibilità e stima analitica

• La soluzione della formula presuppone la predisposizione di un bilancio del promotore

• In una valutazione economica del progetto, sarà difficile ricorrere alla stima analiticadei beni oggetto di trasformazione

• Si noti che:– nella valutazione del progetto, il valore dell’area ènoto, mentre l’incognita è il profitto

– nella valutazione dell’immobile, il profitto si suppone noto, mentre l’incognita è il valore dell’area

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Un metodo rapido perla stima delle aree edificabili

• E’ possibile stimare il valore di un’area edificabile anche a partire dal valore dell’incidenza area

• Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all’interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area

• Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un’elevata aleatorietà

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Il valore di un’area tramite il rapporto dell’incidenza area

• La formula impiegata per definire il valore di trasformazione:

Vt = Vm * ia

• dove– Vm è il valore di mercato dei beni prodotti

– ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell’area

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Un esempio

• Mq di immobili realizzabili:

100*100*0.3= 3.000

• Se Vm = 2.000/mq,Vtm = 3.000 * 2.000

• Se Ia = 15%Va = 6.000 * 0,15= 900in migliaia di euro

100 m

Area edificabile 100 m

Ie = 0.3 mq/mqIe è l’indice edificatorio stabilito dal piano regolatore

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I limiti della stima attraverso l’incidenza area

• La stima attraverso l’incidenza area appare utile solo in prima approssimazione

• Essa fornisce un’indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa– una buona fonte per la stima dell’incidenza area èrappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare