A Stoccolma in arrivo RESIDENZIALE
45omila abitazioni.Soluzioni di ultima in uropagenerazione perParigi e Amsterdam •
di Paola Dezza SI torna1 Si torna a costruire, anche dove la crisiimmobiliare ha colpito più forte.
Secondo le ultime analisi sul settore, spi-rano sull'Europa venti di ripresa sul resi-denziale «in particolare in quelle capitaliche hanno mantenuto un profilo basso, concrescite modeste dei valori, durante le fasipiù acute della crisi, come Amsterdam, lecittà del Nord Europa(Stoccolma soprattut-to), le metropoli tedesche come Francofortee Monaco di Baviera» spiega Alessandro
I prezzi superano in mediai 9mila euro al metro quadroNella città olandese pocheoccasioni sotto quota Smila curo
Ghisolfi, ufficio studi di Abitareco. «In que-ste città, negli ultimi due anni, l'incrementonominale dei prezzi è stato a due cifre (fra il10% e il 17%), includendo sia le abitazioni dinuova costruzione sia quelle usate» dice.
C'è da chiedersi se serviranno tutte questenuove case o se in alcune situazioni non sa-rebbe meglio recuperare l'esistente.
In Spagna, uscita dalla pesante crisi eco-nomica e immobiliare, si tornano a vedereprezzidelle case in salita. Nell'ultimo anno iprezzi delle nuove abitazioni nelle aree topdi Madrid e Barcellona sono cresciuti in me-dia del 12% rispetto al 2015. «Mentre a Bar-cellona la crescita è omogenea, a Madrid siconcentra in alcune aree, come Chamberi,Chamartin, Hortaleza e Salamanca dove iprezzi delle nuove abitazioni non scendonosotto gli 8mila euro al mq e avolte superanoi 15mila euro» dice ancora Ghisolfi.
Secondo Cbre le nuove costruzioni sonoinsufficienti per soddisfare ladomanda. «Lecostruzioni - dicono da Cbre - si concentra-no proprio a Madrid e Barcellona, dove oltrela metà della domanda è di matrice estera».
A Londra e Parigi, che hanno sempre fattoda traino, la situazione è diversa. Londra,per la prima volta da oltre dieci anni, speri-menta il calo dei valori delle nuove costru-zioniresidenziali del 3-5%, sianellezonetopdel centro (Westminster) sia nelle aree piùesterne (Islington). La spinta del mercato,nonostante Brexit e i segnali di frenata deiprezzi, non sembra però arrestarsi. Secon-do JII, a Londra permane un problema di of-ferta. Ogni anno, negli ultimi 20, sono staterealizzate meno della metà delle 40-50.000case necessarie. Il problema è destinato a ri-manere anche nei prossimi anni.
a costruirenuove case
A Parigi nelle zone più pregiate le iniziati-ve sono rare e i prezzi superano anche2omila euro al mq. Nell'ultimo annoi prezziin media non sono aumentati più del 3%,contro il+11%del passato. Nei quartieri cen-trali il nuovo ormai viene venduto sopra iiomila euro al mq. Scenari Immobiliari se-gnala in città molti progetti innovativi tracui l'edificio di Edison Lite firmato dallo stu-dio Manuelle GautrandArchitecture. Il nuo-vo palazzo avràtanti spazi comuni come untetto-orto, una cantina-laboratorio e cucineall'aperto da condividere. In Rue JeanAntoi-ne de Baïf sulla rive gauche il progetto In Vi-vo prevede tre edifici caratterizzati da bio-facciate con sensori solari, terrazze coltiva-bili e silhouette simili ad alberi che ospitanogiardini verticali.
Vivace è il mercato di Amsterdam, conunadomandain costante crescitaperviadeiflussi dinuoviresidentiche arrivano da cittàpiù piccole. I due principali progetti di svi-luppo residenziale ad Amsterdam sono latorre denominataAmstel Tower (si veda ar-ticolo a lato, ndr) e il mega progetto di riqua-lificazione dell'area del Food Center. La ri-qualificazione del Food Center è il progettopiù importante e innovativo, conlarealizza-zione di aree residenziali e destinate alla lo-gistica su oltre 23 ettari. Circa 2oomila mqsaranno a destinazione residenziale e95mila destinati per il nuovo Food Centercon negozi e magazzini. Gli appartamenti,1.600-2.000, dovrebbero costare4.000-4.500 euro al mq.
A Berlino nel 2016 è stata annunciata lacostruzione di 45mila nuove unità in dueanni nelle 12 aree urbane.
A Stoccolma nei prossimi cinque anni so-no previste 45omila nuove case. Nell'areapiù centrale si prevedono 14omila nuoveunitàdaqui al 203o. Fra iprogetti più grandiquello dell'area di Hagastaden. Per il 2025,l'area fra Stoccolma e Solna, vedrà nascereun nuovo quartiere con parchi, residenze,negozi e uffici, oltre a sedi di importantimultinazionali farmaceutiche e della ricer-ca medica. Gli appartamenti saranno 6milada 45 a 130 mq nel 99% dei casi. I prezzi nondovrebbero superare i Smila euro al mq.
A Milano arrivano investimenti nello svi-luppo residenziale dioltre 7,4 miliardi di eu-ro per un totale di 1,85 milioni dimgin arrivoda qui al 2020 secondo Scenari Immobiliari.«Milano è la città che presentale valutazionipiù convenienti: i prezzi reali (esclusa l'in-flazione) delle abitazioni in generale oggi ri-mangono di circa 20% sotto del livello del2007» dice Ghisolfi. Sul mercato residen-ziale milanese la domanda degli investitori(soprattutto privati) negli ultimi tre anni ècresciuta a ritmi del 7% annuo. Investitoriche sirivolgono al9o%verso il nuovo. Lado-manda segue l'offerta e nonviceversa, dico-no gli esperti. Oggi l'offerta a Milano si di-stribuisce in maniera piuttosto omogeneasianelle aree centrali, semicentrali e perife-riche. I prezzi di vendita nelle zone primevanno da 6.500 euro al mq nelle aree semi-centrali a un massimo di oltre iomila euro.
II mercato in Europa
Prezzo medio in città e valore nei due quartieri dove si sono registrati gli aumenti maggiori
Prezzo medio di vendita / rendimenti Prezzo di vendita €/mq (min-max) Var % annuaprezzi medi
0
LONDRA
South Bank
Hammersmith/Fulham
PARIGI
Sentier
Les Invalides
MADRID
Moncloa Avaraca
Chamberi
STOCCOLMA
Botkyrka
Nacka
AMSTERDAM
Westerstraat
Beethovenstraat
MILANO - 4,25.8004,2
XXV Aprile
Sempione
BERLINO
Tempelh .- Shoneb.
Charlottenb .-Wilm.
............ 5.000
........... 4.700
4.500
3.100
3.700
5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000I I I I I
12.7002,9
7.1005,2
6.1006,3
5,9005,2
4.1004,9
13.4002,7
23.000
23.000 IM
+4,4
+11,4
+10,6
+14,3
FONTE: Centro Studi AbitareCo