"PosteItalianeSpa-SpedizioneinAbbonamentoPostale-D.L.353/2003(conv.In27/02/04n.46)art.1comma1-CN/BO"

GIUGNO 2012 - Anno 3 - N.7

ABITAREOGGIPeriodico di Confabitare - Associazione Proprietari Immobiliari

TERREMOTOIN EMILIAC’È BISOGNODI PREVENZIONE

I VANTAGGIDELLA NUDAPROPRIETÀ

NON È UN REATOESSERE PROPRIETARI

Editoriale di Alberto Zanni

LE STATISTICHEDI CONFABITARE

SULL’ IMU

EUROAPPALTI s.r.l.Via Bagnaresa, 9 - 40054 Budrio (Bo)

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Iscritta con l’autorizzazione del Tribunale di Bolognaal numero 8066 del 1 aprile 2010

Anno 3 numero 7 giugno 2012

Direttore ResponsabileMaurizio Costanzo

Direttore EditorialeAlberto Zanni

CaporedattoreCristiana Zappoli

Art DirectorLaura Lebro

RedazioneLorenzo Berardi, Giovanna Borgia,

Iole Costanzo, Antonello De Marchi,Silvia Di Persio, Giovanni Gasparini,

Enrico Guerra, Flavio Maria Marziano,Angela Mascara, Maurizio Pirazzoli,

Marcello Rossi, Alessandro Rubi,Carlo Salvini, Luca Santarelli,

Federica Setti, Paolo Simonetto,Mercedes Vescio, Gianfranco Virardi

Ha collaboratoManuela Garbarino

StampaLITOSEI - Officine Grafiche

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CONFABITARE

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KOrEE D I Z I O N I

ABITAREOGGI

Finito di stamparein giugno 2012

sommario

CONFABITARE16 Perché scegliere Banca Etruria18 Accatastamento immobili rurali19 I tempi e i modi di uno sfratto20 Amministrare in modo innovativo22 I vantaggi della nuda proprietà24 Garantire sicurezza sul lavoro25 Chiarimenti sulla cedolare secca26 Confabitare a difesa della cultura27 Un festival dedicato ai condomini28 Dalle nostre sedi provinciali

EDITORIALE15 Alberto Zanni

Essere proprietari non è un reato

PRIMO PIANO32 Analisi Imu in Emilia Romagna37 C’è bisogno di prevenzione41 Possiamo eliminare gli acari domestici?44 Vendere casa... velocemente

L’OPINIONE31 Il certificato di abitabilità

11ABITARE OGGI

ARCHITETTURA52 La casa sull’albero

Cinque esempi di case sull’albero progettate

e costruite dallo studio tedesco Baumraum

57 Dalle forme irregolariLa Klein Bottle House, vicino a Melbourne,

un’idea dello studio Mabride Charles Ryan

63 Come reinventarsi l’esistenteFerrous House è una trasformazione

sostenibile di una casa obsoleta

AZIENDA STORY69 La costruzione di un successo

TECNICHE E MATERIALI46 Ecco perché scegliere la paglia

ARTE E ARTIGIANATO78 Arredare casa con un mosaico

INTERIOR DESIGN84 Luce, contrasti e sfumature

Ampi spazi nella casa dell’architetto Roberto

Semprini, vicino alla Darsena di Rimini

90 Vivere a contatto con l’arteUna vecchia tipografia di Manhattan

si trasforma in un’abitazione luminosissima

12 ABITARE OGGI

La Soffitta Immobiliare opera come intermediario tra la domanda e l’offerta di immobili residenziali ecommerciali nella zona di Bologna e provincia, fornendo ai suoi clienti una consulenza globale su tutti gli aspettitecnici, finanziari e legali della compravendita o della locazione di un immobile.La Soffitta Immobiliare opera nel mercato dell’intermediazione e della consulenza immobiliare secondo uninnovativo approccio che punta a definire un servizio etico, trasparente e professionale. Competenze specializzateed esperienza consolidata si fondono in un servizio customer-centred orientato alla soddisfazione del cliente consoluzioni personalizzate pensate per soddisfare qualsiasi esigenza. Grazie al ventaglio differenziato dicompetenze (finanziarie, legali, economiche e tecniche), i consulenti dell’agenzia affiancano i clienti in ognimomento della trattativa con un supporto puntuale, preciso e in grado di garantire la massima riservatezza.

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Signori, allacciate le cinture di sicurezza: la famigerata IMU è arrivata. Nessuno sconto, nessun ripensamento. L’unica concessionegraziosamente elargita dal governo Monti è stata la rateizzazione in 2 o 3 tranche. È arrivata l’ora, per milioni di cittadini che hannoil solo torto di essere proprietari di casa, di versare tutto o in parte l’odioso balzello che dovrebbe, (il condizionale è d’obbligo)concorrere in maniera determinante a “salvare l’Italia” e le sue disastrose finanze. Permetteteci di essere scettici e soprattuttoarrabbiati. In questo paese sembra ormai che essere proprietari di casa sia una colpa o peggio un reato. Il governo dei tecnici conl’introduzione dell’IMU, la revisione verso l’alto degli estimi catastali, e altri balzelli l’ha voluto rimarcare in modo plateale.

Di fronte a tutto ciò Confabitare non è stata e non starà con le mani in mano. Le nostre reiterate richieste di alleggerire quantomenoil carico fiscale hanno sì sortito qualche effetto, ma l’impianto della norma voluta dall’esecutivo tecnico è rimasto sostanzialmenteinalterato. Tra l’altro tasse e balzelli vari non solo costituiscono un salasso per le tasche di milioni di cittadini, ma favoriscono difatto un fenomeno allarmante: il ritorno degli affitti in nero.

I numeri parlano chiaro: nel primo trimestre 2012 si è registrato un crollo dei contratti di locazione del 66% su scala nazionale rispettoallo stesso periodo del 2011. Crollo che ha assunto proporzioni ancora più preoccupanti nelle grandi città come Milano, Torino,Bologna, Firenze, Roma con percentuali che spesso superano il 70%. Per Confabitare, a causare il fenomeno è stata la stangata sugliimmobili contenuta nel decreto “Salva Italia” che colpisce in particolare le case affittate. Non è certo un caso che i contratti a canoneconcordato siano letteralmente crollati e quelli liberi facciano registrare un aumento dell’affitto. Il sospetto, ma non è solo un sospetto,è che stia riemergendo il mercato nero. Un fenomeno questo che vanificherebbe il lavoro fatto dal 1998 in poi con la legge 431 cheha introdotto il canone concordato proprio con l’obiettivo precipuo di contrastare il “nero”.

La verità è che la maxi stangata sulla casa induce molti proprietari a ricorrere al nero, perché i contratti regolari non convengonopiù sotto il profilo economico. Davvero un bel risultato...

Che fare dunque cari associati? Confabitare non si rassegna e chiama i proprietari alla lotta. A difesa dei loro diritti. Abbiamoavviato su tutto il territorio nazionale una raccolta di firme contro le misure “spremi-casa” che sta ottenendo ovunque un grandesuccesso. Ovviamente ci auguriamo, cari lettori, che non ci facciate mancare il vostro appoggio e aderiate in massa alla nostrainiziativa. Ma la protesta non si esaurisce qui.

Nelle prossime settimane Confabitare promuoverà il primo sciopero nazionale dei proprietari immobiliari e scenderà in piazzanelle principali città italiane con una pubblica manifestazione aperta a tutti. È la prima volta, in assoluto, che un’associazione diproprietari immobiliari organizza un’iniziativa di questo genere per dire no ai provvedimenti che svuotano le tasche dei cittadini ecreano recessione nell’intero sistema immobiliare. Un appello, amici, di Confabitare: intervenite numerosi, sarà l’occasione perfare vedere a tutti che il popolo dei tartassati non si rassegna all’ingiustizia e non tollera ulteriori sacrifici.

15ABITARE OGGI

Essere proprietari non è un reato

Editoriale

CONFABITARE: VIA MARCONI 6/2 - 40122 BOLOGNA - TEL 051/238645 - FAX 051/227573www.confabitare.it

La nostra sede:

16 ABITARE OGGI

abitare

Nuovi prodotti finanziari che la banca offre a famiglie e imprese associate a Confabitare

Perché scegliere Banca EtruriaLa congiuntura economica negativa, la sfa-vorevole dinamica dei tassi e la crescentecautela delle famiglie verso decisioni di ac-quisto e di assunzione di prestiti hanno con-tribuito a disegnare un contesto di mercatoin cui l’offerta di finanziamento da parte delsistema bancario ha segnato una battuta diarresto. In quest’ambito Banca Etruria, for-te della propria vocazione di banca popola-re, si conferma vicina ai territori serviti e rin-nova il proprio impegno a favore degliiscritti Confabitare. Con un’intesa che nascedalla volontà di continuare a sostenere fa-miglie e imprese, Banca Etruria si presentacon una nuova offerta di finanziamento perl’acquisto e la ristrutturazione degli immo-bili unita ad un processo di erogazione an-cora migliore nei tempi e nelle modalità.Nuove proposte ancora più competitive ingrado di offrire a tutti gli iscritti Confabita-re sostegno e supporto nella realizzazione dipropri progetti di vita e per l’abitazione.Sulla base di questi presupposti BancaEtruria mette a disposizione di tutti gli as-sociati Confabitare le nuove soluzioni fi-

nanziarie: la nuova lineaMutuo B.e.s.t., i pre-stiti personali e Carta Nova, l’innovativa car-ta di credito revolving realizzata in colla-borazione con Findomestic.La nuova linea mutui B.e.s.t. offre soluzio-ni di finanziamento a tasso fisso o variabi-le dalle caratteristiche insuperabili per venireincontro a tutte le esigenze di credito. Dal-l’acquisto della prima casa o dell’abitazio-

ne per le vacanze, alla possibilità di trasfe-rire il proprio mutuo in Banca Etruria a con-dizioni sempre più vantaggiose fino a ri-chiedere un finanziamento ipotecario per af-frontare gli investimenti o le spese pianifi-cate fino al 70% del valore dell’immobile.Il tutto in modo pratico, rapido ed econo-mico: in un'unica spesa all’erogazione del fi-nanziamento sono inclusi gli importi diistruttoria, di perizia e per la polizza incen-dio e scoppio.Banca Etruria offre inoltre un’ulterioreopportunità di credito a tutte le famiglie chevogliono maggiore libertà di spesa negli ac-quisti di tutti i giorni. Attraverso i PrestitiPersonali siamo in grado di finanziare tut-te le esigenze di natura personale dell’in-dividuo e della famiglia: dall’acquisto dibeni mobili, incluso camper, alla ristruttu-razione di immobili fino al consolidamen-to di altri prestiti. Inoltre con Carta Novamettiamo a disposizione degli iscritti Con-fabitare un ulteriore plafond per le spese ditutti i giorni. È uno strumento flessibile dausare sempre: per gli acquisti nei negozi, perlo shopping on line, per i prelievi agli spor-telli Bancomat o per richiedere una sommadi denaro. Nova è la prima carta di credi-to con doppia scelta di pagamento ad ogniutilizzo. Grazie al microchip, infatti, ognivolta è possibile scegliere se rimborsarel’acquisto con comode rate mensili o inun’unica soluzione senza interessi. Unnuovo modo di affrontare le spese di tuttii giorni beneficiando di un mondo di van-taggi grazie ad un’unica quota mensile cheriunisce i costi di tenuta conto, alla doppiafunzionalità con un solo PIN da memoriz-zare e alle vantaggiose condizioni di rim-borso rateale con l’importo mensile co-stante. Banca Etruria con la propria rete difiliali è ancora più vicina agli iscritti Con-fabitare che desiderano realizzare ogni pro-getto di acquisto, dalla casa all’auto nuova.I nostri assistenti di relazione sono a dispo-sizione per far conoscere nel dettagli l’offertadedicata agli associati Confabitare, consi-gliare il servizio migliore per le loro esigenzee per personalizzare ulteriormente le con-dizioni economiche proposte.

Sede di BolognaVia Emilia Levante, 96/a - tel. 051.493902Bologna Ag. 1Via Emilia Ponente,195/a - tel. 051.311614Bologna Ag. 2Via Mascarella, 57 - tel 051.6312456Bologna Ag. 3Piazza Malpighi, 3/b - tel.051.273370Bologna Ag. 4Via Valdossola, 19/a - tel. 051.6154908Casalecchio di RenoVia Marconi, 42 - tel. 051.571668

La filiale Banca Etruria più vicina

Dott. Giampaolo Rubegni, responsabile zona emiliano-romagnola e milanese di Banca Etruria

18 ABITARE OGGI

PER I FABBRICATI RURALIISCRITTI NEL CATASTO FABBRICATIIl DL 29/12/2011 n. 216 (Milleproroghe),convertito in Legge ha previsto all’art. 29la proroga del termine per la presenta-zione delle variazioni catastali relativa-mente ai fabbricati rurali iscritti nel Cata-sto Fabbricati. Il termine fissato per il 31marzo è stato prorogato al 30 giugno 2012.Si sono riaperti i termini fissati dal DecretoSviluppo (DL 70/2011 convertito nellaLegge 106/2011) che all’art. 7 comma 2bis prevedeva che gli immobili rurali ve-nissero accatastati nelle seguenti categoriecatastali: A6/R per le unità immobiliariad uso abitativo; D/10 per le unità immo-biliari strumentali all’attività agricola. Ciòconsentiva il riconoscimento dei requisitidi ruralità per le costruzioni rurali. In par-ticolare per le abitazioni rurali, la classifi-cazione A6/R non comporta la ridetermi-nazione di una particolare renditacatastale, ma rimane attribuita la renditacatastale propria indicata nell’originariacategoria catastale (ad esempio l’A/3). Ciòpremesso va precisato che i proprietari difabbricati rurali iscritti nel Catasto Fab-bricati in categorie diverse da quelle so-praindicate hanno interesse a presentareall’Agenzia del Territorio l’istanza, cosìcome prevede il DM 14/09/2011 allegandola prevista autocertificazione per modifi-care la categoria catastale. A tal propositosi ricorda che questa procedura prevedeche l’immobile per cui si richiede la mo-difica di categoria possieda dal quintoanno precedente a quello di presentazionedella domanda, i requisiti di ruralità ne-cessari ai sensi dell’art. 9 del DL557/1993. L’opportunità di presentare que-sta richiesta di variazione per i fabbricatirurali iscritti al Catasto Fabbricati, derivada due ragionamenti essenziali:• per il passato, al fine di non subire ac-certamenti in materia di ICI (Imposta Co-munale sugli Immobili) e contempora-neamente, in caso di ricorsi pendenti inCommissione Tributaria, vengono meno leragioni dell’accertamento;• per il futuro, relativamente ai fabbrica-

ti strumentali, al fine di poter utilizzare sen-za contestazioni l’aliquota ridotta del 2%.La procedura qui sinteticamente indicata,vale fino al 31/12/2011 in quanto succes-sivamente il DL 201/2011 convertito nellaLegge 214 del 22/12/2011 (Legge Monti)all’art. 13 comma 14 ha abrogatodall’01/01/2012 quanto era stato previstodalla citata Legge 106/2011.

PER I FABBRICATI ISCRITTINEL CATASTO TERRENIL’aspetto più concreto della manovra go-vernativa nell’istituzione dell’IMU (Im-posta Municipale Unica) è che detta im-posta è riferita a tutto l’edificato (Art. 13Legge di conversione 22/12/2011 n. 214del D.L. 06/12/2011 n. 201-Legge Monti),e sarà calcolata in funzione della renditacatastale in atti. Come è risaputo, l’IMUverrà applicata anche ai fabbricati rurali,già inseriti soltanto in mappa al CatastoTerreni, per cui scatta l’obbligo, sia per leabitazioni che per i fabbricati strumentali,di iscrivere al Catasto Fabbricati tutte lecostruzioni attualmente e regolarmentecensite al Catasto Terreni. Questo adem-pimento deve essere effettuato entro il 30novembre 2012. Gli immobili senza ob-bligo di accatastamento sono:i manufatti con superficie coperta in-

feriore a 8 metri quadrati;le serre adibite alla coltivazione e pro-

tezione delle piante sul suolo naturale;le vasche per l’acquacoltura e le vasche

di accumulo per l’irrigazione dei terreni;i manufatti isolati privi di copertura;le tettoie, i porcili, i pollai, i casotti, le

concimaie, i forni e simili di altezza utileinferiore a m. 1,80, purché di volumetriainferiore a 150 mc.;i manufatti precari, privi di fondazione,

non stabilmente infissi al suolo.Sussiste invece l’obbligo di iscrizione alCatasto Fabbricati dei fabbricati colla-benti; questi immobili sono molto fre-quenti nelle nostre campagne e devonoessere iscritti anche se non generano ma-teria imponibile ai fini dell’IMU, essendosprovvisti di rendita. L’obbligo dell’acca-

tastamento di questi fabbricati è stato in-trodotto dalla citata recente normativa. Varicordato che tale obbligatorietà diventainderogabile e può essere supportata anchedall’eventuale rendita presunta, mediantela Procedura Operativa n. 140 del22/04/2011, con la quale l’Agenzia delTerritorio ha regolamentato le attività diattribuzione, in via transitoria della ren-dita presunta alle unità immobiliari rela-tive ai fabbricati mai dichiarati in Catasto.Ciò consentirà di determinare la primarata dell’IMU, che scadrà il prossimomese di giugno. In mancanza della renditacatastale definita dall’accatastamento, peril quale, come si è detto in precedenza, cisarà tempo fino al 30 novembre 2012, ilcalcolo dell’IMU dovuta potrà essere ese-guito in base alla rendita presunta, calco-lata con riferimento ad immobili già cen-siti e presenti al Catasto Fabbricati, aventicaratteristiche simili all’immobile incorso di accatastamento o ancora da ac-catastare. Detta definizione è provvisoriae l’imposta che sarà corrisposta con que-sto particolare accorgimento (a responsa-bilità del contribuente) sarà da considerarea titolo di acconto, che andrà conguagliatacon la rata di saldo prevista in dicembre,in funzione della rendita catastale. Le Ca-tegorie Professionali e la Regione Emilia-Romagna stanno proponendo al GovernoMonti di esentare dal pagamento dell’IMUi fabbricati rurali ad uso strumentale, ovalutare la possibilità di una riduzione de-gli oneri.L’anno 2012 sarà molto impegnativo peri proprietari di fondi rustici in quanto sarànecessario verificare la situazione cata-stale dei propri fabbricati e cioè:• da un lato inserire nel Catasto Fabbricatiquelli che non risultano ancora iscritti(entro il 30/11/2012);• dall’altro procedere, se necessario, a va-riare la categoria catastale per quelli iscrit-ti nel Catasto Fabbricati (entro il30/06/2012).

(Dott. Maurizio Pirazzoli,Consulente Tecnico Confabitare)

Informazioni utili per i fabbricati rurali iscritti nel catasto fabbricati e nel catasto terreni

Accatastamento immobili rurali

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abitare

19ABITARE OGGI

È importante far seguire la pratica da un legale esperto che curi tutte le fasi della procedura

I tempi e i modi di uno sfrattoTrovarsi di fronte ad un inquilino moroso èun’eventualità possibile quando si cede inlocazione un immobile. È buona norma, intal caso, non farsi trovare impreparati e so-prattutto gestire al meglio l’inconvenienzaal fine di riottenere, nel più breve tempo pos-sibile, la disponibilità dell’immobile. In que-sto modo si potrà continuare a percepire red-dito mediante, ad esempio, una nuova lo-cazione, una vendita o semplicemente pertenere a propria disposizione il capitale e ilvalore dell’immobile senza vincoli di sor-ta legati alla sua occupazione.Accertata la morosità è opportuno inviarepreliminarmente un sollecito scritto al con-duttore. Nel caso in cui non si ottenga un ri-sultato e la morosità superi i due mesi di ca-none non percepito, è importante avvaler-si di una consulenza legale. La convalida disfratto disciplinata dagli artt. 657 e ss.c.p.c., si configura come un procedimentospeciale a cognizione sommaria alternativoal rito ordinario delle locazioni. In questomodo è possibile richiedere con tempi ridottiil diritto al rilascio dell’immobile in favo-re di un locatore. La competenza spetta sem-pre al Tribunale e l’avvocato introducel’azione con “atto di intimazione di sfrattoe contestuale citazione per la convalida”, os-sia con un invito al convenuto (conduttore)di comparire all’udienza fissata per rispon-dere del grave inadempimento contrattua-le consistente nella mancata corresponsio-ne del pagamento dei canoni di locazione e/odi eventuali ulteriori oneri.Alla prima udienza, il giudice, dopo aver ve-rificato che l’atto di citazione sia stato no-tificato nelle forme di legge (cioè control-late le modalità formali con cui si inoltra l’at-to al conduttore anche tramite la compiutagiacenza in posta) provvederà a convalida-re lo sfratto per morosità e a fissare il gior-no da cui è possibile iniziare l’esecuzioneforzata. Accade sovente, però, che il con-duttore citato si presenti, anche personal-mente, in udienza e, adducendo le più sva-riate motivazioni (ad esempio difficoltàfamiliari, economiche, lavorative), richiedala concessione di termine massimo di gra-zia di novanta giorni al fine di saldare la mo-

rosità accumulata. La prassi giudiziaria, so-prattutto del Tribunale di Bologna, è quel-la di concedere tale termine di grazia e rin-viare ad una successiva udienza, da tener-si allo scadere dei novanta giorni concessi,per verificare l’avvenuto pagamento. L’espe-rienza insegna che solo una piccolissima per-centuale di morosità viene sanata entrotale termine.Alla successiva udienza di ve-rifica se viene riscontrato il perdurare del-la morosità, il giudice designato, su richie-sta del locatore, emana il provvedimento diconvalida di sfratto per morosità. Taleprovvedimento per le locazioni ad uso abi-tativo, oltre a risolvere il contratto di loca-zione, assume valore ai fini fiscali per pro-vare che per tutto il periodo della morositàl’immobile non ha prodotto reddito da sot-toporre a tassazione.In talune ipotesi, più complesse, può acca-dere che il conduttore si presenti alla primaudienza, a mezzo del proprio difensore e, an-ziché richiedere il termine di grazia di cuisopra, si oppone allo sfratto adducendo, adesempio, delle responsabilità del proprietarioderivanti dal contratto di locazione in essereoppure pagamenti eseguiti ma non conta-bilizzati dal locatore, ecc… Proprio per sta-bilire insieme al proprietario le modalità stra-tegico-processuali più opportune e valuta-re gli scenari possibili che possono presen-tarsi nel corso del giudizio, consigliamo sem-pre di chiedere una preventiva consulenzalegale in associazione per la valutazione delcaso concreto al fine di evitare spiacevoli sor-prese giudiziarie. In ogni caso, con l’emis-sione del provvedimento di convalida, il giu-dice fissa anche la data dell’esecuzione. Taledata consiste nell’apertura di quella che pos-siamo definire la seconda parte di una pro-cedura di sfratto, ossia la fase in cui si av-via l’iter per la riconsegna materiale del-l’immobile, anche coattivamente.L’avvocato predispone un nuovo atto chia-mato “precetto” con il quale, unitamente alprovvedimento del giudice, si intima al-l’esecutato (ex-conduttore) di rilasciarel’immobile entro dieci giorni dalla notifica.Successivamente, in caso di ulteriore man-cato rilascio spontaneo, si predispone un ul-

teriore atto, la “significazione di preavviso”,con il quale viene avviata l’esecuzioneforzata per “consegna o rilascio”. Tali in-combenti vengono predisposti personal-mente dagli Ufficiali Giudiziari e coadiuvatinecessariamente dall’avvocato difensoredi parte proprietaria. L’Ufficiale Giudizia-rio inizia così con l’attivare quelli che ven-gono definiti “gli accessi”. Questi, per un im-mobile ad uso abitativo, sono più di uno epossono diventare anche numerosi se biso-gna sfrattare un nucleo famigliare con mi-nori, neonati, anziani, persone diversa-mente abili, donne in stato interessante, ecc...L’avvocato farà inmodo che l’Ufficiale Giu-diziario sia affiancato dalla Forza Pubblica,da unMedico legale dell’ASL, da eventualeveterinario (se ci sono animali in casa) e daun fabbro per aprire coattivamente le por-te o far cambiare le serrature.Ai fini di una valutazione delle tempistiche,occorre tenere conto delle numerose varia-bili in precedenza menzionate. È fonda-mentale far seguire la pratica da un legaleesperto che, con accuratezza, curi tempe-stivamente tutte le fasi della procedura e in-tervenga con sollecitudine per portare al ter-mine lo sfratto e riconsegnare le chiavi alproprietario, liberandolo, nel frattempo, daogni preoccupazione inmerito. Spesso il pro-prietario non attiva un procedimento di sfrat-to perché intimorito dai tempi e dai costi chetale delicata procedura richiede. Un simileatteggiamento dilata i tempi e rende eleva-ta la morosità; inoltre, senza un provvedi-mento di convalida il proprietario non hamezzi per provare al fisco che il reddito delsuo immobile non è stato incassato, con laconseguenza che dovrà versare le imposteanche su tali redditi non percepiti.L’attivazione di una procedura di sfratto seconcordata, studiata e preventivata, anchenei costi, di concerto con i legali, garanti-sce agli associati e ai proprietari d’immobiliconsapevolezza, trasparenza e serenità, for-nendo la sicurezza di essere seguiti passodopo passo, con precisione e oculatezza.

(Avv. Luca Santarelli,Consulente Legale Confabitare)

20 ABITARE OGGI

abitare

Confabitare, oltre ai servizi già presentati, offre anche l’amministrazione condominiale

Amministrare in modo innovativoCome associati ci conoscete per tutti i ser-vizi legati alla casa e all’abitare, ma per of-frire una tutela completa ai proprietari ci pro-poniamo anche come amministratori del vo-stro condominio. Confabitare, infatti, è ingrado di offrire oltre ai tanti servizi già noti,anche l’amministrazione condominiale, incui siamo particolarmente competenti eorganizzati. In un settore così complessocome quello del condominio abbiamo scel-to di operare nel modo più chiaro e traspa-rente possibile, con un servizio totalmenteinnovativo: il condominio on line, una so-luzione semplice che consente ai singoli con-domini di controllare via internet, per mez-zo di una password fornita loro dall’am-ministratore, in ogni momento da casa o dal-l’ufficio, i movimenti del conto corrente con-dominiale e di poter accedere ai documen-ti del condominio, quali ad esempio, l’ulti-mo consuntivo spese, il prospetto delle rateda pagare con le scadenze, la polizza glo-bale fabbricato, il regolamento condomi-niale, le tabelle millesimali e quant’altro.Questa semplice soluzione offre ai condo-mini il controllo completo sulla gestione fi-nanziaria del condominio, la verifica dei pa-gamenti delle utenze e dei vari fornitori. Lapossibilità per il condomino della verificain tempo reale del conto corrente condo-miniale diventa quindi uno strumento dimaggior controllo del nostro operato. Gra-zie alla struttura consolidata dei nostri uf-fici e alla rete dei nostri consulenti è possi-bile per i condomini avere gratuitamentepresso la nostra sede tutte le consulenze ne-cessarie in campo tecnico con la presenzadi ingegneri e geometri, in campo fiscale elegale, con la professionalità e la trasparenza

che caratterizzano la nostra attività nel set-tore immobiliare. La presenza dei nostri pro-fessionisti, inoltre, ci permette di essere sem-pre aggiornati su tutte le normative condo-miniali, anche in previsione della prossimariforma sul condominio, in approvazione alParlamento. Oltre alla competenza e alla pro-fessionalità siamo in grado anche di offri-re la massima reperibilità, in quanto pres-so i nostri uffici i condomini troveranno tut-ti i giorni personale qualificato per rispon-dere ai loro quesiti; durante l’orario diapertura e chiusura degli uffici è sempre infunzione il fax al n. 051/227573 per qua-lunque comunicazione e per le urgenze saràinoltre disponibile 24 ore su 24, direttamenteil responsabile sul suo numero di cellulare.I condomini da noi amministrati usufrui-scono di numerose prestazioni, dalle pre-stazioni ordinarie che sono le attività ri-comprese nel mandato conferito all’ammi-nistratore e incluse nel compenso concor-dato per tale mandato, alle attività necessariealla normale amministrazione del condo-minio. Per indicarne solo alcune: la presa inconsegna della contabilità precedente se sitratta di condominio già amministrato;l’impostazione contabile della nuova ge-stione secondo le nuove normative fiscali invigore; l’elaborazione della contabilità delcondominio; la redazione del rendiconto an-nuale e del preventivo dell’anno successi-vo; l’invio di copia degli stessi ai signoricondòmini; la convocazione dell’assembleaannuale e presenza alla medesima nonché,se richiesto, redazione del processo verba-le. Inoltre l’invio tempestivo, e comunqueentro dieci giorni dall’assemblea, di copiadel verbale della stessa a tutti i condòmini,

assenti e presenti; la messa a disposizionedei condòmini che lo richiedano, dei do-cumenti relativi al condominio e, prima del-l’assemblea, dei documenti giustificativi del-le spese nonché dell’estratto conto banca-rio o postale, con rilascio, se richiesto, di co-pia dei documenti anzidetti. La cura, nel-l’interesse del condominio, dei rapportitra il condominio medesimo e i fornitori, glieventuali dipendenti e collaboratori, glieventuali professionisti esterni (anche in-caricati della tenuta di eventuali libri paga),le proprietà contigue e i terzi in genere, ol-tre all’adempimento degli obblighi fiscali,come la compilazione e presentazione an-nuale del Mod. 770, compilazione e spedi-zione certificazioni delle ritenute di accon-to pagate ai fornitori e quant’altro. E le pre-stazioni straordinarie come la cura dei rap-porti con la pubblica amministrazione, nelcaso d’interventi straordinari; la partecipa-zione alle udienze davanti all’Autorità giu-diziaria in relazione a vertenze nelle quali ilcondominio sia parte. Inoltre per i condominiamministrati forniamo anche il servizio di re-dazione del regolamento condominiale e del-le tabelle millesimali. Desideriamo sottoli-neare che la nostra amministrazione con-dominiale vuole avvalersi di tutte le com-petenze e conoscenze, in modo da gestire icondomini che ci vengono affidati con lamassima professionalità, in quanto siamoconvinti che oggi la professione dell’am-ministratore di condominio non possa più es-sere svolta in modo approssimativo, ma deb-ba avvalersi di conoscenze e aggiornamen-ti specifici, e debba esser svolta con unamen-talità manageriale attenta a tutte le norma-tive, le leggi che regolamentano l’abitare.

Il Decreto Sviluppo ha ottenuto il via libera dal Consiglio dei Ministri il 15 giugno 2012. Il pacchetto prevede una serie di mi-sure urgenti per lo sviluppo economico; in particolare per quanto riguarda la detrazione IRPEF per i lavori di ristrutturazioneedilizia dell’attuale 36% e per i lavori di risparmio energetico del 55% si evidenzia: 1) dall’entrata in vigore del decreto(luglio2012) e fino al 30 giugno 2013, la detrazione sul recupero edilizio passerà dal 36% al 50% e il limite di spesa salirà da 48.000a 96.000 euro. 2) La detrazione del 55% sull’efficienza energetica rimarrà in vigore fino alla fine del 2012 e poi si allineerà al50% per i primi sei mesi del 2013, con piccole variazioni nella spesa massima agevolata. 3) L’attuale 36% (poi 50%) potràessere utilizzato già da quest’anno per i lavori finalizzati al risparmio energetico.

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Assicurare una casa per i propri figli, fare un investimento in unazona di pregio o dare valore al proprio immobile senza doverse-ne separare. Sono solo alcuni dei vantaggi che offre la nuda pro-prietà, una tipologia di compravendita che suscita sempre maggioreinteresse nel nostro Paese. Ne parliamo con Valeria Fabbri, con-sulente immobiliare di Confabitare.Che cos’è la nuda proprietà?«Si tratta della vendita di un immobile che consente al venditoredi mantenere l'usufrutto dello stesso. Il venditore potrebbe esse-re individuato in una coppia di persone anziane, senza eredi, chealla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso untestamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla ven-dita dell'immobile la nostra coppia "campione" potrebbe ricava-re i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza, però,dover rinunciare ad abitare la propria casa. L'acquirente potreb-be essere un padre, di media età, che acquista la 'nuda proprietà'dell'immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioèalla morte del venditore, ad abitazione del figlio. L'acquirente, inol-tre, può essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentarei propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare e non aven-do la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l'immobilee, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto dilocazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione or-dinaria), sottoscrive questa specie di "scommessa finanziaria" che,tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in termini pratici,la durata del diritto di usufrutto».Come si giunge alla determinazione del prezzo della “nuda pro-prietà” di un immobile?«Nella formazione del prezzo di cessione della “nuda proprietà”di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattoriche vanno dall'età del venditore, al numero di personeche si riservano il diritto di usufrutto, per finire ai clas-sici indicatori per la determinazione delle quotazio-ni immobiliari (stato di conservazione dell'im-mobile, sua ubicazione, ecc... ecc)».In concreto, a quanto può arrivare lo scon-to per l'acquirente?«Determinante è l'età del venditore (più ele-vata sarà la sua età e minore risulterà losconto per l'acquirente) e il numero di per-sone che si riservano il diritto di abitazio-ne (due persone avranno uno sconto su-periore rispetto a una)».Pur con le dovute cautele, è possibile in-dicare la percentuale dello sconto?«In linea di massima, gli operatoriimmobiliari affermano che si può

spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il50 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto eleva-ta che si giustifica con i fattori indicati in precedenza».Una volta che si è spogliato della proprietà, il venditore mantiene

il diritto di usufrutto sull'immobile. Cosa sta a significarequesta dizione?«Il codice civile stabilisce che l'usufruttuario ha il di-ritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettar-ne la destinazione economica. Ovvero, oltre che autilizzare direttamente l'immobile, potrà affittar-lo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adi-bendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attivitàprofessionale. L'usufruttuario può trarre dalla"cosa" (nel caso specifico l'appartamento ndr)tutto ciò che può trarre il proprietario. In pra-tica, l'usufruttuario può essere considerato unproprietario a termine».Chi deve pagare le imposte sul reddito del-l'unità immobiliare?«L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobilee l’IMU devono essere pagate dall'usufrut-tuario».

Assicura un guadagno immediato al venditore e un investimento all’acquirente per il futuro

I vantaggi della nuda proprietà

22 ABITARE OGGI

da 0 a 20 38,00 95,00 5,00

da 21 a 30 36,00 90,00 10,00

da 31 a 40 34,00 85,00 15,00

da 41 a 45 32,00 80,00 20,00

da 46 a 50 30,00 75,00 25,00

da 51 a 53 28,00 70,00 30,00

da 54 a 56 26,00 65,00 35,00

da 57 a 60 24,00 60,00 40,00

da 61 a 63 22,00 55,00 45,00

da 64 a 66 20,00 50,00 50,00

da 67 a 69 18,00 45,00 55,00

da 70 a 72 16,00 40,00 60,00

da 73 a 75 14,00 35,00 65,00

da 76 a 78 12,00 30,00 70,00

da 79 a 82 10,00 25,000 75,00

da 83 a 86 8,00 20,00 80,00

da 87 a 92 6,00 15,00 85,00

da 93 a 99 4,00 10,00 90,00

COEFFICIENTE % USUFRUTTO % NUDA PROPRIETÀETÀ

USUFRUTTUARIO

Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufruttoa vita e delle rendite vitalizie calcolate all’interesse legale del 2,50%

La tabella attualmente in vigore è quella relativa all'anno di riferimento 2012✱

abitare

Chi partecipa alle assemblee condominiali, il nudo pro-prietario o l'usufruttuario?«L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'as-semblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'or-dinaria amministrazione e il semplice godimento delle cosee dei servizi comuni».E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominialesono previste deliberazioni relative alla manutenzione stra-ordinaria?«Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzionie opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni del-l'edificio, il diritto di voto spetta al nudo proprietario».Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua com-petenza, l'amministratore condominiale può presentare ilconto al nudo proprietario?«No. In linea di principio va rilevato che il nudo proprieta-rio non può intervenire, in sede di voto, quando l'assembleacondominiale affronta argomenti collegati alla manutenzio-ne ordinaria. Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso,l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del con-dominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usu-frutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile,può essere ipotecato».È opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo alla pos-sibilità di affittare l'appartamento da parte dell'usufruttuario?«Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quel-la di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino inde-siderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contrat-to) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per ladurata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque annidalla cessazione dell'usufrutto, potrà concordare con il ven-ditore al momento dell'acquisto della nuda proprietà, l'obbligoda parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cederel'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di eser-citare un diritto di prelazione».Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle impostesull'atto di compravendita?«La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valo-re della piena proprietà e quello dell'usufrutto».È applicabile il sistema di "valutazione automatica" degliimmobili che permette al contribuente di dichiarare all'uf-ficio del registro valori che non possono essere rettificati an-che agli atti di cessione della nuda proprietà di un immo-bile?«Certamente. Il sistema di valutazione garantita si applica an-che alla compravendita della nuda proprietà di immobili iscrit-ti in catasto con attribuzione di rendita».Cosa comporta l'usufrutto dal punto di vista fiscale?«La costituzione dell'usufrutto è un atto di trasferimento im-mobiliare soggetto all'imposta di registro 7% (3% in caso diprima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto.Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito com-plessivo del soggetto ai fini IRPEF. L’IMU graverà sui pro-prietari o sui titolari di usufrutto legale. Il nudo proprietarioquindi non paga IMU e non dichiara in Unico o 730».

La crisi sempre maggiore che sta colpendo il nostro siste-ma si ripercuote innanzitutto sul mondo del lavoro ma, pur-troppo, non ne sono esenti il settore della casa e il settoreimmobiliare al completo. Purtroppo oggi per il proprietario cheaffitta il rischio di morosità da parte dell’inquilino è semprepiù alto, e sempre di più si ricorre alla pratica lunga, costo-sa e spesso dolorosa, dello sfratto.Ogni proprietario, all’atto dell’affitto, si pone una serie di do-mande: l’inquilino sarà affidabile? Onorerà i canoni di loca-zione? E saprà avere cura della mia casa, così come ne hoio? Dare in affitto un immobile è un passo importante. Pri-ma di affidare a mani estranee quello che è il frutto di unavita di sacrifici vorremmo essere sicuri che il nostro inquili-no avrà per l’immobile la stessa cura che avremmo noi stes-si e che pagherà regolarmente i canoni. Per questo Confa-bitare, nell’ottica di seguire in maniera attenta i propri as-sociati, vuole offrire la possibilità di eliminare il rischiodi morosità e i fastidi legati al recupero dei crediti nel mo-mento in cui decidiate di locare il vostro immobile.«Non vogliamo lasciare soli i nostri associati in un momen-to delicato come è quello della locazione del proprio immo-bile. Vi sono vari dubbi che possono presentarsi all’atto di con-segnare le chiavi a un inquilino: proprio per questo motivo,abbiamo pensato di proporre un prodotto innovativo» spie-ga Alberto Zanni, Presidente di Confabitare.Si tratta della garanzia fidejussoria “Affitto Garantito” cheoffre una serie di garanzie quali:➡ Affitto Garantito certifica l’affidabilità dell’inquilino.➡ Affitto Garantito assicura il pagamento fino a 12 mensilitànon saldate.➡ Affitto Garantito garantisce fino a 3 mensilità a titolo di de-posito cauzionale per mancata buona conduzione dei locali.➡ Affitto Garantito copre le spese legali per l'azione di sfratto.

Ma quanto costa Affitto Garantito?La conclusione rilasciata dal Presidente è interessante: la po-lizza ha un costo minimo assimilabile - ad esempio per unclassico contratto della durata di 4 anni rinnovabili - a unamensilità. Inoltre, sottolinea il Presidente Zanni, Affitto Ga-rantito può essere gratuito: l’inquilino, non essendo obbligatoa versare le 3 mensilità come cauzione perché garantita dalprodotto stesso, potrà sostenere il suo costo svincolandovida questo onere. A garanzia del proprietario viene effettua-ta un’analisi finanziaria e patrimoniale del conduttore con lasuccessiva emissione di un “Affidamento” a garanzia del pa-gamento dei canoni d’affitto, del buon uso e manutenzionedell’immobile e del deposito cauzionale. I nostri uffici e i no-stri consulenti assicurativi sono a disposizione per tutte leinformazioni e per fornire preventivi personalizzati e gratuiti.

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Maggiori garanzie per chi affitta.Polizza affitto garantito

23ABITARE OGGI

Uno dei temi drammatici che la cronaca nonsmette di portare in evidenza quasi ognigiorno è la sicurezza sul lavoro: questa com-prende tutte le misure di prevenzione e pro-tezione che devono essere adottate dal da-tore di lavoro e dai lavoratori stessi.Secondo la normativa vigente (D.Lgs.81/2008 e modifiche apportate dal D.Lgs.106/2009, le normative locali per lamessa in sicurezza delle coperture e la Nor-ma UNI-EN 795:2002 per i dispositivi diancoraggio), le linee vita sono obbligatoriee devono essere installate sulle coperture deinuovi edifici già in fase di realizzazione.Alcontrario, per gli edifici esistenti, si preve-de che siano realizzati i dispositivi utili a ga-rantire la sicurezza per la manutenzione siaordinaria che straordinaria. Le linee vita de-vono essere impiegate in tutti i casi di in-tervento sulle coperture sia che siano ripa-razioni generiche, controllo o sostituzionedelle grondaie, manutenzione o riparazio-ne di impianti fotovoltaici e per qualunqueadeguamento per esempio alle antenne.La funzione di questi sistemi è duplice: daun lato permettono di arrestare un’eventualecaduta nel minor tempo possibile proteg-gendo l’incolumità della persona, dall’al-tro aiutano l’operatore a mantenere una ido-nea postura per il lavoro che si deve eseguirerisparmiando tempo, energia e inutili pau-re per una fatalità che non può avvenire. Percomprendere e affrontare con consapevo-lezza anche tecnica una questione tanto im-portante per le sue possibili implicazioni,abbiamo voluto porre alcune domande aGiovanni Buffoli,Amministratore Unico diSicurlive Group, oggi azienda leader nel-

la produzione e nell’installazione lineevita e dispositivi di ancoraggio operante sututto il territorio nazionale.Sicurlive nasce circa cinquant’anni facome carpenteria e si sviluppa negli annianche nel settore edilizio. Cosa vi haspinto a specializzarvi in sistemi di sicu-rezza anticaduta dall’alto?«Ritengo che non si possa rischiare la vitaper sostituire l’antenna, per pulire la gron-da o per sistemare una tegola. A volte pur-troppo tali tragedie accadono, e spesso pro-prio perché non ci sono strumenti di anco-raggio idonei che permettono di camminaresul tetto in tutta sicurezza. I miei operato-ri, come chiunque necessita di un accessoal tetto, devono essere tutelati. Spesso le pic-cole manutenzioni urgenti vengono eseguitesenza ausili di sicurezza adeguati. In Italia,il concetto intrinseco che risiede nel termine“sicurezza sul posto di lavoro”, non ha an-cora penetrato l’essenza della nostra culturae troppo spesso ancora viene ritenuto un co-sto da evitare, un costo da intraprendere soloper facciata e se necessario, quasi fosse unoptional! Credo che nel breve, come av-venne per il casco e le cinture di sicurezza,rileveremo un aumento esponenziale delgiusto utilizzo di queste protezioni perchéesponenzialmente sta aumentando la cultura,il concetto e la richiesta da parte dell’uti-lizzatore finale della sicurezza necessaria sulposto di lavoro».Come intendete sensibilizzare e, di con-seguenza, formare gli operatori al corret-to utilizzo di dispositivi di ancoraggio?«Noi - e la mia azienda ne è una valida rap-presentazione - crediamo fortemente che ilcompito non possa prescindere dall’inse-guimento del profitto ma che contempora-neamente debba cercare di divulgare la cul-

tura e i concetti sulla sicurezza. Ho pertantovoluto fortemente una struttura in grado diformare gli operatori del settore sia dal pun-to di vista teorico che pratico. SicurZone,infatti, è l’unico campo di formazione in Ita-lia ad avere 3000 mq di area a disposizio-ne per l’effettuazione di corsi pratici construtture all’avanguardia: dal piano di lavoroper imparare ad utilizzare i DPI, ai ponteggie alle gru».Come vengono ideati e costruiti i vostri pro-dotti?«Tutti gli elementi della linea vita sono sta-ti studiati cercando di incontrare le esigenzein funzione del loro utilizzo e o ubicazio-ne e tutti i prodotti, oltre a essere certifica-ti secondo le direttive europee, sono testa-ti all’Università degli Studi di Brescia dalDipartimento di Ingegneria Meccanica.Da notare che la partnership da poco atti-vata con CableSteel Srl garantisce al nostrocliente un prodotto di assoluta qualità e si-curezza. Le nuove procedure produttive han-no subìto un incremento di controlli e unamaggiore rigidità dei test di rottura a cuisono sottoposti: questo nuovo ciclo di pro-duzione permette chiaramente anche l’im-mediata rintracciabilità di ogni singoloelemento garantendo un controllo accura-to dell’intera filiera produttiva».Può indicarmi 3 motivi per convincermi adinstallare una linea vita?«Certamente. In primis le linee vita per-mettono di evitare le cadute dall’alto, oggiprima causa di morte nel settore lavoro. Inol-tre la linea vita è la soluzione che soddisfatutti: il committente, l’utilizzatore, il re-sponsabile della sicurezza e l’impresa. No-nostante quello che si possa pensare è il si-stema più economico, nel tempo, per crea-re sicurezza in tutti gli interventi di manu-tenzione in copertura. E le aggiungo ancheun altro motivo, non meno importante: in-stallare una linea vita mette in sicurezza ope-ratori e imprenditori anche dalle sanzioniamministrative previste dalla Legge. La si-curezza con il Decreto Legislativo 81 e lesuccessive modifiche, è condizione obbli-gatoria nella manutenzione delle coperture».(di Roberta Filippi)

I consigli di Sicurlive, azienda che si occupa di produzione e installazione linee vita

Garantire sicurezza sul lavoro

Giovanni Buffoli

24 ABITARE OGGI

abitare

Con il Decreto Legislativo 23 del 14 marzo 2011, già dal 2011 lepersone fisiche possono assoggettare al cosiddetto sistema della“cedolare secca” i redditi degli immobili abitativi locati. Si trat-ta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del redditoderivante dagli immobili locati per finalità esclusivamente abitative.È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione lo-cate con essa (garage, posti auto, ecc.). Il sistema della cedolaresecca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’im-posta fissa del 21% per i contratti di locazione a canone libero (ilclassico 4 + 4) e del 19% per i contratti di locazione a canone con-cordato in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali re-gionali e comunali, nonché dell’imposta di registro e dell’impo-sta di bollo dovute sul contratto di locazione.

SOGGETTI E IMMOBILI INTERESSATILa cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del di-ritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unitàimmobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione). Non possono ade-rire le società e gli enti non commerciali. Sono esclusi tutti gli im-mobili strumentali e quelli relativi all’attività di impresa o di artie professioni.

ADEMPIMENTI OBBLIGATORIChi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di:• Comunicarlo preventivamente ad ogni singolo inquilino con let-tera raccomandata (dove si comunica tra l’altro di rinunciare allafacoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se previ-sto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat).• Comunicarlo all’agenzia delle entrate, presentando “modello69” con opzione cedolare secca (al momento della registrazionee proroga).• Versamento acconti e saldo dell’imposta sostitutiva alle scadenzepreviste (salvo proroghe: 16 giugno e 30 novembre di ogni anno).• Confermare l’opzione 2011 in sede di compilazione della di-chiarazione dei redditi modello Unico ’12 o modello 730/12.I soggetti con contratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011che hanno scelto la cedolare secca nel 2011 devono, comunque,confermare questa opzione in occasione della prima scadenza 2012di pagamento dell’imposta di registro annuale attraverso la com-pilazione e presentazione all’Agenzia delle Entrate del modello69. Coloro i quali nel 2011 hanno manifestato l’opzione in oc-casione della registrazione o della proroga del contratto non do-vranno, invece, comunicare nulla all’Agenzia delle Entrate, poi-ché l’imposta proporzionale continuerà ad applicarsi automati-camente sino a scadenza della locazione (salvo revoca).

DURATAL’opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedo-lare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della pro-roga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità suc-

cessive alla prima, per il residuo periodo di durata del contrat-to. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in cia-scuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata eser-citata la stessa. La revoca deve essere effettuata entro il termi-ne previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa al-l’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessaimposta. E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annuali-tà successive, rientrando nel regime di tassazione della cedola-re secca.

MANCATI ADEMPIMENTI NEL 2011Nel caso di dimenticanze da parte dei proprietari degli immobi-li degli adempimenti di cui sopra per il 2011 (mancato invio del-la raccomandata agli inquilini e/o mancato pagamento degli ac-conti di imposta), ci si chiede se è possibile poter esprimere l’op-zione in sede di dichiarazione dei redditi. La risposta è parzial-mente negativa:• L’opzione per la cedolare secca in sede di denuncia dei reddi-ti annuale non vale se non è stata preceduta dall’invio della let-tera raccomandata all’inquilino entro il termine di versamento de-gli acconti di imposta (ad eccezione del caso in cui non fosserodovuti acconti);• Nel caso invece di invio della raccomandata agli inquilini madi mancato versamento degli acconti di imposta l’opzione può es-sere confermata in dichiarazione dei redditi ed eventuali omissionidi pagamento potranno essere regolarizzati tramite ravvedimen-to entro la scadenza della dichiarazione stessa.

SANZIONIInfine, ricordo, che l’adozione del sistema della cedolare secca haintrodotto le “super sanzioni”. In pratica chi verrà scoperto a per-cepire un affitto non dichiarato (anche, tra l’altro per effetto di de-nuncia dell’inquilino, oltre a prove indirette quali le bollette delgas, luce e telefono intestate all’inquilino) dovrà riconoscere al-l’inquilino un canone molto più basso (pari al triplo della rendi-ta catastale, valore di solito inferiore di circa il 70-80% rispettoai valori di mercato dei canoni di locazione) per quattro anni a par-tire dalla registrazione del nuovo contratto, rinnovabili per altriquattro. Inoltre per la mancata registrazione del contratto d’affittoè prevista l’applicazione di sanzioni dal 120% al 240% dell’im-posta di registro dovuta più gli interessi, in caso di omessa indi-cazione del canone di locazione in dichiarazione dei redditi di unasanzione dal 240 al 480% dell’imposta dovuta ed infine in casodi indicazione del canone in misura inferiore in dichiarazione deiredditi è applicabile la sanzione nella misura dal 200 al 400% del-la maggiore imposta dovuta. Vi informo che l’Associazione, at-traverso i suoi professionisti, è a vostra disposizione per effettuareinsieme il calcolo della convenienza all’opzione a tale regime ea consigliarvi circa i relativi adempimenti.(Dott. Ivano Sammali, Consulente Fiscale Confabitare)

I soggetti e gli immobili interessati, la durata e le sanzioni. Tutto quello che c’è da sapere

Chiarimenti sulla cedolare secca

25ABITARE OGGI

26 ABITARE OGGI

Confabitare non solo si impegna nel se-guire attentamente quanto avviene nel set-tore casa, ma rivolge il suo interesse ancheal mondo della cultura e al nostro patri-monio artistico. Per questo continua neltempo il suo gemellaggio con l’Associa-zione culturale Amici dell’antica Pieve,un’associazione nata ad opera di soli vo-lontari che l’hanno costituita per salva-guardare e tutelare uno dei monumenti piùimportanti della nostra montagna bolo-gnese: l’antica pieve romanica di San Pie-tro di Roffeno risalente all’anno 1155. Dalpunto di vista storico è molto importate: in-fatti conserva una delle più belle absidiromaniche del nostro territorio e mostraanche, nella sua architettura e nei suoi de-cori, l’intervento dei Maestri comacini, ol-tre a influenze della tradizione bizantina.Di grande pregio le monofore dell’abside,gli affreschi del 1600, il fonte battesimaledi epoca longobarda e una Madonna risa-lente al 1400, di grande pregio storico e ar-tistico. A questo vanno aggiunte le bellecampane in bronzo del Brighenti del 1889.Fin dall’inizio l’impegno dell’associazioneAmici dell’antica Pieve è stato quello divalorizzare e far conoscere questo monu-mento e soprattutto cominciare la raccoltadi fondi per il restauro degli affreschi, chegravavano in pessime condizioni a causadell’incuria durata per decenni. Oltre alrestauro era urgente la manutenzione deltetto della chiesa e il rifacimento a normadell’impianto luci. L’associazione è riu-scita nel raggiungimento di questi obiettivigrazie al contributo di importanti sponsorcome la Fondazione Carisbo, il Comune di

Vergato e imprese del territorio. Ultimoimportante obiettivo da raggiungere è ilrestauro dell’antico organo del Guermandi,i cui resti sono riposti all’interno dellachiesa. In questo lavoro di ricerca fondiConfabitare ha deciso di sostenere l’asso-ciazione portando avanti assieme un’operadi sensibilizzazione verso le istituzioni, glienti pubblici e le Fondazioni, per promuo-vere la raccolta degli aiuti economici ne-cessari al restauro e realizzare anche infuturo tutti gli interventi necessari per la tu-tela di questo nostro monumento. Vo-gliamo ricordare che negli anni passati perraccogliere i fondi necessari ai vari inter-venti e per valorizzare il territorio circo-stante si è pensato di organizzare serateculturali, che hanno visto come protagoni-sti tra gli altri Matteo Belli, Raoul Gras-silli, Fausto Carpani e Marco Marcheselli,con lo scopo di promuovere e far cono-scere l'antica Pieve di San Pietro di Rof-feno e il suo Borgo, contribuendo quindicon il ricavato a realizzare opere di manu-tenzione, restauro e conservazione. Infattilo spirito che accomuna le due associa-zioni è pensare che i nostri monumenti e lenostre opere d'arte siano patrimonio di tuttie che la loro tutela sia anche un modo,non solo per conservare la nostra cultura ele nostre tradizioni, ma anche per valoriz-zare il territorio e in particolare la monta-gna. In relazione agli affreschi ricordiamoche nel XVII secolo, in seguito all’incen-dio del 1602 e all’unione con la parrocchiadi Cereglio nel 1643, furono eseguiti im-portanti lavori di ristrutturazione, in parti-

colare nel presbiterio e nell’abside, che ar-ricchirono la chiesa con nuovi dipinti mu-rali: la cupola e le pareti ai lati dell’altaremaggiore (ricavate dalla tamponatura de-gli archi preesistenti) furono decorate conangeli in gloria, finti stucchi, decorazionifloreali e due scene dalla passione di Cri-sto, mentre colonne e pilastri furono “ri-vestiti” a finto marmo. Il restauro è statoreso necessario dall’ulteriore deteriora-mento dei dipinti murali: l’assestamentodei tamponamenti secenteschi e le ripe-tute infiltrazioni di acqua dal coperto ave-vano infatti causato vistose lacune e di-stacchi di intonaco, aggravati da alterazionicromatiche (sulla cupola e il tamburo), di-lavamento del colore (lunette) e perditagenerale di leggibilità.Il prossimo importante traguardo da rag-giungere, che vede impegnate le due asso-ciazioni, è il restauro dell’antico organo at-tribuito al Guermandi, risalente al 1850circa, i cui pezzi sono ora custoditi nellacantoria della chiesa.Infatti la manifestazione musicale che siterrà quest’estate nella serata di lunedì 6agosto è finalizzata alla raccolta di fondiper questo progetto. La serata in pro-gramma, sostenuta da Confabitare, ha iltitolo “Dal SudAmerica all'Europa...” eproporrà melodie di vari autori confron-tando lo stile musicale di due continenticon brani, tra gli altri diManuel De Fallae Astor Piazzolla, con un duo di chitarrae violoncello. Inoltre la serata, presentatadalla giornalista Paola Rubbi, si chiuderàcon una degustazione di prodotti tipici, of-ferti da varie aziende agricole. Il ricavatodella serata contribuirà insieme a quellodei vari sponsor a sostenere questo ambi-zioso e importante progetto di recupero, esarà sicuramente un grande successo e unagrande soddisfazione poter ascoltare ilprimo concerto per organo in una delleprossime estati alla Pieve di Roffeno.(Giovanna Borgia)

Tutte le informazioni sulla serata e sulprogetto potete trovarle presso Confabi-tare o sul sito www.amicidellapieve.it

L’associazione bolognese si impegna per il restauro dell’antico organo attribuito al Guermandi

Confabitare a difesa della cultura

abitare

27ABITARE OGGI

Un anno fa, a Bologna, grazie al coin-volgimento entusiasta di 16 associazioni,4 quartieri, 8 condomini e diversi privaticittadini, nonché al supporto logisticodel Settore PoliticheAbitative di Bolognae di Acer, è nato il primo Festival In &Out. La cultura in condominio, sullaspinta dell’attacco alla cultura e della fa-mosa frase “Con la cultura non si mangia”.Proprio per questo l’emblema del festivalè un piatto di lenticchie germinanti.L’obiettivo è quello di creare un momen-to socioculturale per favorire la conoscenzae la convivenza nei condomini e per unariqualificazione di aree comuni condo-miniali. Il Festival è l’occasione per por-tare le attività socioculturali sotto casa del-le persone, per promuovere la socialità eil mutuo aiuto nei condomini e per far co-noscere le attività delle associazioni. È unmomento di relazione e di arricchimentoculturale e umano. Il Festival ha la parti-colarità di coinvolgere molte associazio-ni e l'idea è di far crescere questa rete perfar sì che sempre più associazioni si av-vicinino al territorio dove operano e chesi dia evidenza alle attività sociocultura-

li, artistiche e teatrali, anche in un’otticadi sinergia cittadina e di scambio di azio-ni e saperi a favore di ambiti sociocultu-rali. Nel 2011 la manifestazione si è tenutadal 23 giugno e per 9 serate.Le attività realizzate sono state varie e nu-merose e hanno visto giardini abbandonati,cortili e terrazzi panoramici riempirsi delcolore delle marionette, di canzoni, cartonianimati, cortometraggi, di storie perduteraccontate dai balconi, di monologhi espettacoli teatrali, di danza e musica dalvivo, di piccoli spettacoli e costruzioni fan-

tasiose create dai bambini tramite i labo-ratori. Le serate sono state organizzate ecoordinate dai volontari degliAngeli allefermate, con il contributo di 16 associa-zioni e l’importante apporto della figuracardine del Festival: il direttore artisticocondominiale. La risposta alla manife-stazione da parte del pubblico ha supera-to le attese, così le associazioni del Festivale i volontari degliAngeli alle fermate chesi sono lanciati in questa avventura in-tendono continuare e rilanciano per il2012. Confabitare ha deciso di collaboraree diventare partner dell’iniziativa.Per far crescere il festival abbiamo biso-gno di persone che assumano il ruolo diDirettore Artistico Condominiale. Se vi-vete in un condominio con un’area co-mune da poter utilizzare (giardino, ter-razzo, saletta comune) e avete voglia dimettervi in gioco e aiutarci nell’organiz-zazione di una tappa del festival presso ilvostro condominio, contattateci.È tutto molto semplice, si basa sul concettodi scambio tra attività proposte e spazi con-cessi a costi zero, e darete il vostro con-tributo per una città e una società più coe-sa. Il Festival si terrà dal 25 giugno al 7 lu-glio e coinvolge le seguenti associazioni:Teatro dei mignoli, Canto 31, LeggereStrutture, Ottomani, Mali Agapi, FucineVulcaniche, Lalage Teatro, Open Playback,Teatro Reon, Zoè, Teatro della Rabbia, Cin-que dita nella presa, Teatro dei Gatti,Tambaba, Benkadi, Compagnia d’artedrummatica, Magnifico Teatrino Errante,DanielaAiroldi, Biodivercity, e altri ancora.Il Festival In & Out. La cultura in con-dominio vuole continuare a crescere gra-zie, soprattutto, al vostro sostegno.Per informazioni, per partecipare attiva-mente al progetto o per sostenere il Fe-stival, contattateci.

PER SAPERNE DI PIÙTel. 3407300460 – 3383802652www.angeliallefermate.itufficiostampa@angeliallefermate.itGli Angeli alle fermate sono anche suFacebook

Un modo per far rivivere gli spazi comuni nei condomini e per creare aggregazione sociale

Un festival dedicato ai condomini

28 ABITARE OGGI

abitare

Novità da alcune sedi Confabitare: Genova, Cagliari, Novara, Rimini, Crotone e Abruzzo

Dalle nostre sedi provincialiIn questa pagina desideriamo illustrare atutti i nostri lettori varie iniziative intra-prese dalle nostre sedi provinciali. Confa-bitare, infatti, conta ormai più di cinquantasedi su tutto il territorio nazionale e ognisede opera in grande autonomia per offrireservizi ai propri associati, proponendo tuttele migliori soluzioni per ogni problemaabitativo o legato al settore immobiliare. Lenostre sedi sono in questo periodo partico-larmente attente al problema della fortepressione fiscale che grava sui proprietariimmobiliari, al tema dell’IMU, e si atti-vano sia per fornire le migliori informa-zioni ai propri associati, sia nel confrontarsicon le istituzioni a livello locale per af-frontare insieme il problema abitativo.

In questo senso vogliamo segnalare ilConvegno organizzato dalla nostra sededi Cagliari (Quartu Sant’Elena) che si èsvolto il 5 maggio scorso sul tema “La fi-scalità sugli immobili”. Convegno che si ètenuto davanti a un attento pubblico nellasala Pira e durante il quale si è parlato dicedolare secca e di IMU sugli immobili,così come riportato dalle pagine del quoti-diano “L’unione Sarda”.

Dalla sede di Genova invece abbiamo ri-cevuto notizia che Confabitare ha siglato ilgiorno 8 febbraio 2012 l’accordo con la lo-cale Agenzia del Territorio per essere in-serita con un proprio rappresentante, nellapersona del presidente di Confabitare Li-guria Avv. Antonino Milazzo, all’internodell’OMI, Osservatorio del Mercato Im-mobiliare. La presenza di Confabitare al-l’interno di questo organismo è di partico-lare importanza in quanto l’Osservatoriodel Mercato Immobiliare cura la rileva-zione e l’elaborazione delle informazionidi carattere tecnico-economico relative aivalori immobiliari, al mercato degli affittie ai tassi di rendita e la pubblicazione distudi ed elaborazioni e la valorizzazionestatistica degli archivi dell'Agenzia delTerritorio. Tra le sue attività ci sono anchel'analisi, la ricerca, lo sviluppo e la speri-mentazione di profili teorici, applicativi edi innovazione nelle materie istituzionali,con specifico riferimento alla definizionedei valori immobiliari. La banca dati del-l’Osservatorio costituisce una rilevantefonte d’informazioni relative al mercatoimmobiliare nazionale, proponendosicome un utile strumento per tutti gli ope-

ratori del mercato, per i ricercatori e glistudiosi del settore immobiliare, per istitutidi ricerca pubblici e privati, per la pubblicaamministrazione e, più in generale, per ilsingolo cittadino.

L’attenzione di Confabitare è legata an-che al mondo del condominio e in questosenso vogliamo ricordare l’iniziativa dellanostra sede provinciale di Novara guidatadal Presidente Franco Pani che ha orga-nizzato in collaborazione con ANACI il10° corso propedeutico per amministra-tori di condominio, rivolto anche in questocaso non solo agli addetti ai lavori, ma an-che ai singoli condomini, in qualità di pro-prietari.

A queste iniziative desideriamo aggiun-gere l’apertura delle ultime sedi provincialiConfabitare in ordine di tempo e parliamodella nostra presenza in Abruzzo con lasede di Roseto degli Abruzzi in via Man-zoni n. 287, la delegazione diGiulianovain via Bindi n. 2, la sede di Chieti in vialeBenedetto Croce - Galleria Scalo, quella diMontesilvano (Pescara) in Corso UmbertoI n. 590/e, e Ascoli Piceno con sede aPorto d’Ascoli in via Pontida n. 6/d. Nuoviuffici anche per la nostra sede di Cro-tone che ha trovato locali più ampi e piùbelli proprio nella piazza principale dellacittadina calabrese, come ci ha comuni-cato il nostro presidente della sede di Cro-tone, avvocato Giovanna Morace. Ultimoin ordine di tempo ma non di importanzail convegno organizzato dalla nostrasede provinciale di Rimini con il patro-cinio della Provincia di Rimini che si è te-nuto sabato 26 maggio aperto alla cittadi-nanza dell’intera provincia. Si è dibattutosull’IMU, e sono intervenuti il dott. Ales-sandro Notari, presidente nazionale Centrostudi fiscale di Confabitare, il presidentenazionale Alberto Zanni, Daniela Monta-gnoli, presidente provinciale Confabitaredi Rimini e il Dott. Giovanni Filanti diret-tore provinciale di Confagricoltura.

(Giovanna Borgia)

Da sinistra, Daniela Montagnoli,presidente provinciale Confabitaredi Rimini, Alberto Zanni, presidentenazionale e Alessandro Notari,presidente nazionale Centrostudi fiscale di Confabitare

29ABITARE OGGI

CONTRATTI DI LOCAZIONEContratti di locazione ad uso abitativo (legge 431/98) - Contratti di lo-cazione ad uso commerciale - Contratti di comodato ad uso gratuito.

SERVIZIO TELEMATICO DI REGISTRAZIONEDEI CONTRATTI DI LOCAZIONEPer evitare code in banca e presso l’Agenzia delle Entrate inquanto tutte le operazioni si potranno effettuare presso i nostri uffici.

GESTIONE SCADENZIARIO DEI CONTRATTI DI LOCAZIONEGestione dei contratti di locazione provvedendo alla redazione, regi-strazione presso l’ufficio competente, aggiornamento ISTAT del canonedi locazione, rinnovo annuale dell’imposta di registro, proroghe e ri-soluzioni, comunicazione del canone aggiornato e dell’importo del-l’imposta di registro all’inquilino, sollevandovi da numerose incombenze.

DICHIARAZIONI DEI REDDITI Mod. 730 e Mod. UNICO.

PRATICHE I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili).

DICHIARAZIONI DI SUCCESSIONE

COLF E BADANTIAssunzioni e cessazioni di rapporti di lavoro. Contabilità annuale.

AMMINISTRAZIONI IMMOBILIARI E CONDOMINIALIInnovativo servizio di amministrazione condominiale.

CERTIFICAZIONE ENERGETICAElaborazione di certificazioni energetiche, progettazionedi impianti ad energia rinnovabile, svolgimento delle praticheper ottenere le tariffe incentivanti per gli impianit fotovoltaici.

SPORTELLO ASCENSORIÈ stato creato per fornire informazioni sui contrattidi manutenzione e sull’installazione degli impianti elevatori.

SPORTELLO VULNERABILITÀ STATICA DEGLI EDIFICIFornisce un monitoraggio degli immobili con eventuali interventitecnici in caso di crepe sospette.

SERVIZIO BED & BREAKFASTConsulenze per chi vuole avviare o gestire questa attività.

SERVIZIO “PRIMA CASA”È stato creato per coloro che si accingono a diventare proprietariimmobiliari per la prima volta. Potrete trovare la giusta assistenzaper evitare di compiere errori nel corso dell’acquisto.

IMPRESE EDILI E ARTIGIANI CONVENZIONATIEseguono lavori di manutenzione, riparazione e ristrutturazione suimmobili e relativi impianti con tariffe agevolate per gli associati.

OSSERVATORIO IMMOBILIAREIstituito per studiare l’evoluzione del mercato immobiliare(compravendite e locazioni) e per fornire sondaggi e statistiche.

CONSULENZE VERBALI GRATUITEPer problemi fiscali, legali, tecnici, condominiali e assicurativi.

ASSISTENZA LEGALEI nostri avvocati assistono gli associati nelle controversie.

PRATICHE NOTARILI

CONSULENZE TECNICHEFornite da ingegneri, architetti, geometri, agronomi.Visure e volture catastali.

ASSISTENZA FISCALEI nostri commercialisti forniscono tutte le consulenze su tasse,imposte e agevolazioni fiscali, relative al settore immobiliaree curano i ricorsi in Commissione Tributaria.

CONSULENZA CONDOMINIALEA disposizione i nostri amministratori di condominio.

CONSULENZE FINANZIARIEConsulenze su mutui e investimenti.

CONSULENZA ASSICURATIVAFornisce informazioni su tutte le possibili polizze assicurative.

CONSULENZE IMMOBILIARIPer compravendite, valutazioni ed affittanze. Possibilità dicollegarsi alla nostra rete nazionale di proposte immobiliari.

CONSULENZA AMBIENTALEConsulenza su problemi ambientali soprattutto relativi alle pianteornamentali e al verde urbano, in particolare alle malattiee alla cura delle piante.

CONSULENZA PER PROGETTAZIONI E RISTRUTTURAZIONIConsulenze relative alla progettazione di spazi interni ed esterni,problematiche di carattere ambientale ed energetico, pratiche edilizie,arredo, problemi strutturali e impiantistici legati alla ristrutturazione.

I SERVIZI E LE CONSULENZE

LE DELEGAZIONI DI CONFABITARE

� CASALECCHIO DI RENO, VIA DEL LAVORO, 7 - TEL. 051/9910121 � CASTEL MAGGIORE, VIAGRAMSCI, 205/A - TEL. 051/6321523 � MEDICINA, VIA FAVA 150, TEL. 051/ 85 11 41 � PORRETTATERME, PIAZZA MONSIGNOR SMERALDI, 4 - TEL. 0534/21356 � SAN GIOVANNI IN PERSICETO, CORSOITALIA, 84 - TEL 051/ 3167989 � SAN LAZZARO DI SAVENA, VIA SPERANZA, 35/A - TEL. 051/0477298

SEDE CONFABITARE: VIA MARCONI 6/2 - 40122 BOLOGNA - Tel. 051/ 238645 - 051/270444

31ABITARE OGGI

CONFORMITÀ CATASTALEIl D.L. n. 78 del 31 maggio 2010 all’art. 19prevedeva “... a pena di nullità dell’atto dicompravendita ..., la identificazione cata-stale e la dichiarazione della conformità allostato di fatto dei dati catastali e delle pla-nimetrie”. Ed ancora prevedeva che “... Pri-ma della stipula dei predetti atti il notaio in-dividua gli intestatari catastali e verifica laloro conformità con le risultanze dei regi-stri immobiliari”.In altre parole il notaio deve garantire chequanto è presente in catasto corrisponda per-fettamente all’eseguito. Anche se la citataconformità fra atti catastali e la realtà, perchi è estraneo ai lavori, possa sembrarescontata invece finora non era così. Ed in-fatti era in capo al venditore, il quale la di-chiarava nel rogito, la responsabilità di ven-dere un bene “regolare”. Ora la responsa-bilità è stata spostata in capo al notaio, ilquale - di fatto - sarà obbligato a far visio-nare l’immobile oggetto di compravendi-ta ad un tecnico, il quale dovrà prendere vi-sione della regolarità (o meno) del bene davendere, pena la nullità del rogito.

ABITABILITÀE se il bene non fosse regolare ovvero con-tenesse piccoli o grandi abusi? La legge alcomma 10 parla chiaro: “... Restano fermii poteri di controllo dei Comuni in mate-ria urbanistico-edilizia e l’applicabilitàdelle relative sanzioni ...”. Il problema, inquesto caso, diventa molto più complesso,considerando che la stragrande maggio-ranza dei fabbricati costruiti prima deglianni 1960/70 contiene difformità, poichéun tempo non si guardava troppo per il sot-

tile: se c’era bisogno di eseguire qualchelavoro interno al proprio appartamento sifaceva e basta! Il problema dunque spes-so si sposterà dal catasto al Comune! Me-glio dunque formarsi un quadro comples-sivo della situazione edilizia, oltre che ca-tastale, del fabbricato prima di sottoscriverel’atto di vendita, ad esempio attraverso undocumento di recente proposto proprio adun convegno organizzato dal CollegioNotarile a Parma e adottato anche in alcunecittà toscane chiamato “referto tecnicopreventivo”, non previsto dalla legge mache garantisca che l’immobile è conformealle concessioni/autorizzazioni edilizie ri-lasciate, quali siano gli eventuali abusi ri-levati, quali rimedi e a che costi possanoessere adottati e se l’immobile possa omeno ritenersi commerciabile.Ancora più cautelativo risulta essere il do-cumento previsto dalla nostra Regionecon la L.R. 25/11/2002 n. 31.Ed infatti, con riferimento alla disciplina re-lativa al “ certificato di conformità ediliziaed agibilità” di cui agli articoli 21 e 22 del-la citata Legge Regionale vengono previ-ste due ipotesi:• per gli interventi di grande rilevanza(Nuova Costruzione, ristrutturazione ur-banistica ed edilizia) si prevede un vero eproprio certificato di agibilità che può es-sere sostituito anche da un “certificatoprovvisorio”;• per piccoli interventi (riguardanti es-senzialmente singole unità immobiliari) esi-ste una “dichiarazione di conformità” re-datta da un professionista abilitato che è unvero e proprio certificato di agibilità.In tal senso si è di recente espressa anche

la Corte di Cassazione (Sez. II Civ. Sen-tenza n. 14899 del 6 luglio 2011) di cui siriporta stralcio della motivazione dell’an-nullamento della compravendita: “... l’ob-bligo di procurare la certificazione in pa-rola (sia il certificato di conformità chequello di abitabilità), è posto per legge a ca-rico del venditore; ... il rifiuto del promis-sario acquirente di stipulare la compra-vendita definitiva di un immobile privo dicertificati di abitabilità o di agibilità e diconformità alla concessione edilizia, pur seil mancato rilascio dipende da inerzia delComune nei cui confronti, peraltro, è ob-bligato ad attivarsi il promittente vendito-re è giustificato, ancorché anteriore al-l’entrata in vigore della legge 28 febbraio1985, n. 47, perché l’acquirente ha interessead ottenere la proprietà di un immobile ido-neo ad assolvere la funzione economico so-ciale e a soddisfare i bisogni che induco-no all’acquisto, e cioè la fruibilità e la com-merciabilità del bene, per cui i predetti cer-tificati devono ritenersi essenziali....” Perevitare dunque l’impossibilità di alienareun bene e rischiare il blocco del rogito no-tarile, se la casa contiene anche piccoli abu-si occorre eseguire un esame preventivo delproprio immobile per conoscerne a fondola propria commerciabilità o, se presentaabusi compiuti negli anni, avere la possi-bilità di regolarizzare gli stessi, senzaaspettare il momento del rogito ed evitan-do il più possibile contenzioso con la par-te acquirente che, giustamente, pretende diacquistare un immobile “perfetto” dalpunto di vista catastale ed edilizio, dunque… è meglio muoversi per tempo per evi-tare brutte sorprese!

Il certificato di abitabilità

L’opinione

BIETTIVI E RACCOLTA DATIDopo il pagamento della prima rata dell’IMU nasce lanecessità di comprendere meglio attraverso un’ analisistatistica l’atteggiamento dei singoli comuni della pro-

vincia di Bologna riguardo alle aliquote dell’imposta da loro de-liberate. Gli obiettivi dell’analisi sono fondamentalmente i seguenti:1) avere informazioni dettagliate sulle aliquote fino ad ora deli-berate dai comune della provincia di Bologna e dai capoluoghi del-la regione Emilia Romagna; 2) fare un confronto tra comuni e inol-tre tra comuni e capoluoghi della regione Emilia Romagna. No-nostante le aliquote siano soggette a cambiamenti, l’analisi ci sve-lerà quelli che potrebbero essere i valori definitivi. I dati ana-

lizzati provengono dai comuni. In un primo mo-mento la raccolta è stata effettuata telefonica-mente e posteriormente si è realizzato quandopossibile un ricontrollo dei dati a partire dallesingole delibere caricate sui siti web dei co-muni.Al momento del ricontrollo dei dati, tut-tavia si è appurato che non tutti i comuni ave-vano caricato le delibere sui loro siti.

DATI E FATTINella provincia di Bologna sono 19 i comuni che non hanno an-cora deliberato le aliquote IMU 2012 costituendo il 32% contro il68% di comuni con aliquote già deliberate.I comuni che non hanno deliberato risultano i seguenti: Zola Pre-dosa, Pianoro, Molinella, San Pietro in Casale, Monte San Pietro,Minerbio, Vergato, Marzabotto, Baricella, Monzuno, Monterenzio,Castiglione dei Pepoli, Galliera, Monteveglio, Castello di Serra-valle, Monghidoro, Granaglione, Castel d'Aiano, Savigno.Nella tavola 2 sono mostrate tutte le aliquote già deliberate eccettoper il comune di Savigno in quanto le aliquote sono solo una pro-posta di consiglio comunale e non ancora deliberate.Apartire dai dati di 42 comuni si evince che la media dell’aliquotaper la prima casa in provincia di Bologna è di 4,67 per mille. Il va-lore modale risulta 4 per mille, tale valore è applicato da 12 comunidella provincia. Sono due i comuni che hanno adottato il valore mas-simo per l’aliquota IMU riguardo alla prima casa ovvero il 6 permille. Il 40 % dei comuni della provincia di Bologna potrebbe ap-plicare un’aliquota uguale o maggiore di 5 per mille per la primacasa. Riguardo alle case con un contratto di locazione concorda-

to, un terzo dei comuni ha adottato delle agevolazioni appli-cando aliquote al di sotto di 7,6 per mille. I valori cen-

trali ovvero la media e la mediana sono alquanto si-mili rispettivamente 7,74 e 7,6. Tuttavia per le aliquotedelle case concesse con contratto d’affitto concor-dato i comuni dimostrano maggiore disaccordo tradi loro con dati meno raggruppati vicino alla media.L’aliquota media per le case con un contratto di lo-cazione a mercato libero è di 9,52 per mille. Invece

i valori 9,6 e 10,6 per mille potrebbero essere appli-

Un’analisi condotta da Confabitare mette in evidenza l’atteggiamento dei comuni della provinciadi Bologna e dei capoluoghi della nostra regione riguardo all’Imu. Si evince che solo il 68% deicomuni ha deliberato. Mentre l’aliquota per la prima casa in provincia di Bologna è di 4,67 per mille

Analisi Imu in Emilia Romagna

Primo piano

32%i comuni chenon hannodeliberato

68%comuni che

hanno deliberato

Grafico 1PERCENTUALE DEICOMUNI CHE HANNODELIBERATO E NON(FINO AL 08/06/2012)

O

33ABITARE OGGI

cati da circa la metà dei comuni presi in considerazione. I dati dei42 comuni in analisi riguardo alle aliquote per la casa con contrattod’affitto a libero mercato sono piuttosto raggruppati vicino alla me-dia e meno dispersi. Ciò indica quanto i comuni siano in accordosull’aliquota, adottando valori più simili tra di loro.Per le case in uso gratuito a parenti fino al 1° grado, il valore me-dio dell’aliquota da applicare risulta 8,92 per mille.Alcuni comunicome Bologna, Casalecchio di Reno e San Lazzaro prevedonoun’aliquota ridotta a 7,6 per mille per le case concesse in uso gra-tuito a parenti fino al 1° grado che la utilizzino come casa princi-pale - a condizione che il soggetto passivo di imposta non sia ti-tolare del diritto di proprietà o di un altro diritto reale sull’immo-bile destinato a propria abitazione principale. Sono 9 i comuni cheadottano un’aliquota del 7,6 per mille sulle case concesse in co-modato d’uso gratuito costituendo il valore modale. I comuni diCastel Maggiore e Sasso Marconi per le case concesse in como-dato d’uso applicano l’aliquota di 6 per mille, quella più bassa suidati considerati. Sulle case sfitte i comuni si dimostrano in accor-do, il 50% di loro applica l’aliquota massima ovvero il 10,6 per mil-le. Nonostante questo, il valore medio è del 9,89 per mille. Soloil 19 % dei comuni applica aliquote al di sotto del 9 per mille sul-le case sfitte. Due sono i comuni della provincia di Bologna tra quel-li ad alta tensione abitativa che non hanno ancora deliberato le ali-quote. La media dell’aliquota per la prima casa nei comuni ad altatensione abitativa è più bassa rispetto a quella di tutti i comuni del-

la provincia avvicinandosi di più al 4 per mille che costituisce quel-la base. I proprietari delle case con contratto d’affitto a libero mer-cato e delle case sfitte pagano mediamente di più se si trovano neicomuni ad alta tensione abitativa. Quelle concesse con contrattoconcordato e in comodato d’uso gratuito hanno mediamente ali-quote più basse rispetto a quelle deliberate dai comuni non ad altatensione abitativa. Tre sono i capoluoghi della regione Emilia Ro-magna che non hanno ancora deliberato le aliquote IMU 2012 ov-vero Modena, Piacenza e Rimini. Riguardo alla prima casa, l’ali-quota più alta tra i capoluoghi della regione Emilia Romagna è adot-tata dal comune di Parma con 6 per mille seguita da Forlì con 5,5per mille. Considerando le case con contratto d’affitto concorda-to il primato lo tiene sempre Parma con l’aliquota massima del 10,6per mille. Le aliquote per il contratto concordato dei vari comunidei capoluoghi risultano con variazione maggiore, al secondo po-sto della classifica si presentano le aliquote della prima casa, an-che queste con grande variazione. I capoluoghi della regione perle case con contratto d’affitto libero, in comodato d’uso gratuitoe quelle sfitte hanno le aliquote più simili tra di loro.Tuttavia in termini assoluti le medie di tutte le variabili risultanopiù alte rispetto a quelle dei comuni della provincia di Bologna.La differenza maggiore si registra sull’aliquota per le case con con-tratto d’affitto concordato e quelle concesse in comodato d’uso gra-tuito con differenze rispettivamente di 1,09 e 1,05 punti.(Eduart Murati, Responsabile Osservatorio Immobiliare Confabitare)

4-6

4,67

4,6

4

12,19

4-10,6

7,74

7,6

7,6

24,23

8-10,6

9,52

9,6

9,6 10,6

8,033

6-10,6

8,92

8,95

7,6

13,58

8-10,6

9,89

10,3

10,6

8,15

CASA PRINCIPALE CONTRATTO DI AFFITTO CONCORDATO CONTRATTO DI AFFITTO LIBERO IN COMODATO D'USO GRATUITO CASA SFITTA

Nota: * In comodato d’uso gratuito per i parenti fino al primo grado. Tutte le aliquote sono espresse per mille

✱

Bologna

Imola

CasalecchiodiReno

San LazzarodiSavena

San GiovanniinPersiceto

Castel SanPietroTerme

Budrio

Castel Maggiore

Medicina

Sasso M

arconi

Castenaso

Crevalcore

Calderara di Reno

Ozzanodell’Emilia

Anzoladell’Emilia

Granarolodell’Emilia

Crespellano

Argelato

Malalbergo

San Giorgio

inPiano

SalaBolognese

Sant’Agata

Bolognese

PievediCento

Bazzano

Dozza

CastelloD’A

rgile

Bentivoglio

GaggioMontano

PorrettaTerme

Mordano

Loiano

San Benedetto ValdiSambro

Castel GuelfodiBologna

Grizzana M

orandi

Castel di Casio

Casalfiumanese

Borgo

Tossignano

Savigno(propostaconsiglio)

LizzanoinBelvedere

Camugnano

Fontanelice

Castel delRio

6

4

2

Grafico 2 - LE ALIQUOTE IMU (PER MILLE) DELLA CASA PRINCIPALE DEI COMUNI DELLA PROVINCIA DI BOLOGNA (FINO AL 08/06/2012)

Tavola 1 - INDICATORI STATISTICI SULLE ALIQUOTE DELIBERATE DAI COMUNI DELLA PROVINCIA DI BOLOGNA (FINO AL 08/06/2012)

INDICATORI

Minimo - massimo

Media

Mediana

Moda

Coefficiente diVarianza (%)

34 ABITARE OGGI

4 7,6 10,6 10,6 10,6

PRIMA CASA CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO CONTRATTO D’AFFITTO LIBERO IN COMODATO D'USO GRATUITO CASA SFITTA✱

Tavola 2 - LE ALIQUOTE IMU (PER MILLE) DELIBERATE DAI COMUNI DELLA PROVINCIA DI BOLOGNA (FINO AL 08/06/2012)

COMUNE (PER GRANDEZZA)

Bologna

4 9 10,6 10,6 10,6Imola

4,5 7,6 10,6 7,6 10,6Casalecchio di Reno

4,4 7,6 10,6 10,6 10,6San Lazzaro di Savena

5,3 5,3 9,9 9,9 10,6San Giovanni in Persiceto

5 7,6 9,6 9,6 10,6Castel San Pietro Terme

4,8 6,6 9,2 7,6 9,2Budrio

4,5 6 8,2 6 10,6Castel Maggiore

5 9,6 9,6 9,6 9,6Medicina

4,2 4 9,2 6 9,4Sasso Marconi

4 8,6 10,6 8,6 10,6Castenaso

4,9 5 10,6 9,6 10,6Crevalcore

4 5,5 8,4 8,4 9,6Calderara di Reno

5 7,4 9,6 7,6 10,6Ozzano dell'Emilia

4 7 9,6 9,6 10,6Anzola dell'Emilia

4,3 7,6 8,6 7,6 8,6Granarolo dell'Emilia

5,5 5,5 9,4 7,6 10,6Crespellano

4,4 4,4 8,2 8,2 8,2Argelato

4 7,6 8,7 7,6 8,7Malalbergo

5,2 8,9 8,9 8,9 8,9San Giorgio di Piano

5 7,6 10,6 8,9 10,6Sala Bolognese

5,5 5,5 9,6 10,6 10,6Sant'Agata Bolognese

5 5 8,7 8,7 8,7Pieve di Cento

4,6 7,6 9,1 7,6 10,6Bazzano

4,5 9,3 9,3 9,3 10,6Dozza

4,8 4,8 8,8 8,8 8,8Castello d'Argile

4,4 4,6 8 8 8Bentivoglio

5 10,6 10,6 10,6 10,6Gaggio Montano

5 7,6 10,6 10,6 10,6Porretta Terme

4,6 9,6 9,6 7,6 10,6Mordano

5 8,8 8,8 8,8 8,8Loiano

4 10 10 10 10San Benedetto Val di Sambro

4 9,4 9,4 9,4 9,4Castel Guelfo di Bologna

6 9,6 9,6 9,6 9,6Grizzana Morandi

5,5 9,6 9,6 9,6 9,6Castel di Casio

4 10 10 10 10Casalfiumanese

4 9 9 9 9Borgo Tossignano

5,1 8,6 8,6 8,6 10,6Savigno (proposta consiglio)

6 9,5 9,5 9,5 9,5Lizzano in Belvedere

5 9,6 9,6 9,6 9,6Camugnano

4 10,6 10,6 7,6 10,6Fontanelice

4 9,6 9,6 7,6 9,6Castel del Rio

Nota: * In comodato d’uso gratuito per i parenti fino al primo grado

Primo piano

35ABITARE OGGI

4 7,6 10,6 10,6 10,6

PRIMA CASA CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO CONTRATTO D’AFFITTO LIBERO IN COMODATO D'USO GRATUITO *** CASA SFITTACOMUNE

Bologna

4 7 9,6 9,6 10,6Anzola dell'Emilia

4 5,5 8,4 8,4 9,6Calderara di Reno

4,5 7,6 10,6 10,6 10,6Casalecchio di Reno

4,5 6 8,2 6 10,6Castelmaggiore

4 8,6 10,6 8,6 10,6Castenaso

4,3 7,6 8,6 7,6 8,6Granarolo dell'Emilia

4 7,6 7,6 7,6 7,6Pianoro *

4,4 7,6 10,6 10,6 10,6San Lazzaro di Savena

4,2 4 9,2 6 9,4Sasso Marconi

4 7,6 7,6 7,6 7,6Zola Predosa *

4 9 10,6 10,6 10,6Imola

4 7,6 10,6 10,6 10,6

PRIMA CASA CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO CONTRATTO D’AFFITTO LIBERO IN COMODATO D'USO GRATUITO*** CASA SFITTACOMUNE

Bologna (BO)

4 9 9 9 9Ferrara (FE)

5,5 9,8 9,8 9,8 9,8Forlì (FC)

4 7,6 10,6 10,6 10,6Cesena (FC)

4 7,6 7,6 7,6 7,6Modena (MO)*

6 10,6 10,6 10,6 10,6Parma (PR)

4 7,6 7,6 7,6 7,6Piacenza (PC) *

5 9,6 10,2 10,6 10,6Ravenna (RA)

5 7,6 9,6 8,6 10,6Reggio Emilia (RE)

4 7,6 7,6 7,6 7,6Rimini (RN) *

Nota: * Sono i comuni che non hanno ancora deliberato le aliquote IMU .** La media è stata calcolata solo sui comuniche hanno deliberato le aliquote. *** In comodato d’uso gratuito per i parenti fino al primo grado

Nota: * Sono i comuni che non hanno ancora deliberato le aliquote IMU .** La media è stata calcolata solo sui comuniche hanno deliberato le aliquote.*** * In comodato d’uso gratuito per i parenti fino al primo grado

4,19 7,05 9,7 8,86 10,18Media**

Tavola 3 - LE ALIQUOTE IMU (PER MILLE) DEI COMUNI DELLA PROVINCIA DI BOLOGNA AD ALTA TENSIONE ABITATIVA AL 08-06-2012

Media ** 4,79 8,83 10,06 9,97 10,26

Tavola 4 - LE ALIQUOTE IMU (PER MILLE) DEI CAPOLUOGHI DELLA REGIONE EMILIA ROMAGNA (FINO AL 08/06/2012)

Nota: Il contratto comodato indica solo quello stipulato con i parentifino al primo grado. Tutte le aliquote sono espresse per mille

Nota: Il contratto comodato indica solo quello stipulatocon i parenti fino al primo grado

Grafico 3 - LE ALIQUOTE MEDIE DEI COMUNI DELLA PROVINCIA DIBOLOGNA E QUELLI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA (FINO AL 08/06/2012)

Grafico 4 - LE MEDIE DELLE ALIQUOTE IMU DEI COMUNI DELLA PROVINCIADI BOLOGNA E I CAPOLUOGHI DELLA REGIONE (FINO AL 08/06/2012)

Prima casa

Contrattodi affittoconcordato

Contrattodi affittolibero

Contrattocomodato Casa sfitta Prima casa

Contrattodi affittoconcordato

Contrattodi affittolibero

Contrattocomodato Casa sfitta

Aliquote medie dei comuni della provincia di Bologna

Aliquote medie dei comuni ad alta tensione abitativa in provincia di Bologna

Aliquote medie dei comuni della provincia di Bologna

Aliquote medie dei capoluoghi dell'Emilia Romagna

PROFESSIONISTI DELL’EDILIZIA

Via della Salute 85/10/i - 40132 Bologna - Tel. 051.403031 - Fax 051.401836www.tecnocem.it - info@tecnocem.it

RESTAURO DEGLI EDIFICIIMPERMEABILIZZAZIONI

RISANAMENTI DELL’UMIDITÀRINFORZI STRUTTURALI

Primo piano

erremoto: trema l’Emilia”. Cosìtitolava il Resto del Carlino del21 maggio 2012. Purtroppo inquesti giorni abbiamo vissuto il

terrore e viviamo giornalmente nell’ango-scia di questa calamità naturale che ha col-pito e continua a colpire noi, i nostri ami-ci, i nostri parenti e il nostro amato territorio.

BOLOGNA E PROVINCIA: AREASISMICA DALL’OTTOBRE 2005Dopo vari rinvii Bologna e provincia sonodiventate da poco aree soggette a preven-zione sismica: 48 sono i Comuni in pro-vincia che precedentemente non eranoconsiderati a rischio e che ora sono censi-ti come a rischio sismico. Analoghe con-siderazioni valgono per le provincie a noilimitrofe (Modena e Ferrara). A quasi die-

ci anni dal primo avvio della riforma si-smica, sull’onda emotiva del tragico crol-lo della scuola di San Giuliano di Puglia,dove purtroppo persero tragicamente la vitanumerose persone fra cui tanti bambini, an-che la nostra provincia è sottoposta alle nor-mative sismiche preventive.

PREVENZIONE SISMICATentiamo ora di riflettere, rivolgendoci anon esperti del settore, sulla definizione diterremoto e sull’importanza che il proble-ma assume nel nostro Paese, caratterizza-to da una sismicità abbastanza alta.Prima di tutto i terremoti sono stati defini-ti dall’UNESCO come calamità naturali, danon confondersi con altri eventi calamito-si dovuti alla mano sciagurata dell’uomo(bombe, disastri nucleari, guerre ecc.).

Tutti abbiamo negli occhi le immagini del-le calamità accadute di recente e tutti ab-biamo purtroppo constatato i limiti della ca-pacità di intervento dell’uomo ad evento av-venuto. Lo strumento invece più efficace perlimitare sia inutili sacrifici di vite umane chedanni economici rilevanti è basato su unapolitica del territorio che si esplica attraversoun’attività edilizia che - grazie ad una nor-mativa sismica preventiva - sia in grado dicostruire fabbricati in grado di resistere aglieventi sismici. Certo è che progettare e co-struire un fabbricato in grado di resistere allescosse telluriche può avere un costo mag-giore ma altrettanto certo è che lo stesso fab-bricato, una volta lesionato più o meno pe-santemente dal sisma, avrà dei costi di ri-pristino spesso irraggiungibili come pur-troppo vediamo dalle immagini televisive.

Bologna e provincia sono diventate da poco aree soggette a prevenzione sismica. Sono 48i comuni che ora sono censiti come a rischio terremoto. Per questo bisogna adottare unasevera normativa sismica preventiva e stare molto attenti al “fai da te” nel settore dell’edilizia

C’è bisogno di prevenzione

37ABITARE OGGI

T

IL NOSTRO PATRIMONIO IMMOBILIARENon sono confortanti i dati che un’indagine Cresme ha svolto di re-cente su 190.321 abitazioni costruite sul nostro territorio. L’indagineporta ai seguenti risultati sul nostro patrimonio immobiliare:➡ 30.226 abitazioni costruite prima del 1919 (16%);➡ 30.478 abitazioni costruite fra il 1919 e il 1945 (16%);➡ 63.273 abitazioni costruite fra il 1946 ed il 1961 (33%);➡ 45.056 abitazioni costruite fra il 1962 ed il 1971 (24%).Dunque, circa l’89% delle abitazioni sono state costruite prima del1971, anno in cui il legislatore ha ritenuto di rendere obbligatorioil controllo statico di tutti i fabbricati grazie ad una meritoria leg-ge. Per capirci meglio, l’89% dei nostri fabbricati non è stato col-laudato. Analizzando ulteriormente i dati si può facilmente verifi-care che il 32% delle nostre abitazioni è stato costruito prima del-l’ultima guerra.Tali dati a livello nazionale non migliorano certo a livello locale conparticolare riferimento ai centri storici di impianto spesso medioevale.Spaventano, infatti, le statistiche del Censis, spaventa ancora di piùil fatto che finora esse fossero poco note.Si legge che in Italia sono a rischio almeno 3.500.000 abitazioni,sempre secondo il Censis. Il 36,5% di queste è in pericolo poichétroppo vecchie, mentre per le altre si tratta di cause tecniche lega-te alla speculazione e alla scarsa qualità delle costruzioni degli annidel boom. Occorre purtroppo constatare che sullo stato di salutedelle nostre case, che alla fine significa anche il benessere nostroe delle nostre famiglie, ci si interroga solo nel momento in cui suc-cede qualche cosa di molto grave. Non c’è monitoraggio, mancala cultura della salute. Se ci si sforza di prevenire incidenti sul la-voro, se ci si sforza di prevenire incidenti nei cantieri, non si com-prende per quale motivo non ci si debba sforzare di garantire al-trettanto la vita e la sicurezza dei cittadini proprietari di case.

Primo piano

38 ABITARE OGGI

COSA FARE PRIMA E DURANTE UN TERREMOTO

Precauzioni e misure di sicurezzada osservare prima del terremoto➡ Tenete in casa una cassetta di pronto soc-corso, un elenco dei numeri di Pronto Inter-vento, una torcia elettrica con batterie dl riservae un estintore. Assicuratevi che in famiglia tuttisappiano dove sono collocati questi oggetti.

➡ Fissate in modo stabile le mensole ai muri.Posizionate gli oggetti grandi e pesanti nei ripianipiù bassi. Appendete gli oggetti pesanti (comequadri e specchi) lontano dai letti, divani e più ingenerale da qualsiasi zona in cui ci si siede o siriposa. In particolare, i quadri incorniciati do-vrebbero essere bloccati con ganci chiusi.

➡ Fissate al soffitto solo cose leggere. Assicu-rate gli scaldabagno legandoli al muro con dellecinghie e inchiodandoli al pavimento. I lampadarie i ventilatori possono essere pesanti, costi-tuendo un rischio serio. Dovrebbero essere so-stenuti con un cavo fissato al travetto del soffitto.

➡ Riparate i cavi elettrici difettosi e le condut-ture del gas che perdono, riducendo così i po-tenziali rischi di incendio.

Comportamenti idonei da teneredurante il terremoto quando si è in casa➡ Uscite di casa se la porta di ingresso è vicinae vi conduce immediatamente all'esterno.

➡ Se vi trovate ad un piano superiore non fug-gite sui balconi, per le scale oppure in ascensore.

➡ Nel caso vi troviate in ascensore fermatevial primo piano raggiungibile e uscite.

➡ Se siete in casa riparatevi sotto i punti più si-curi: muri portanti, architravi, angoli delle pareti,vani delle porte o sotto a un tavolo. State distantida mobili, oggetti, vetri, impianti elettrici sospesi.

Questi alcuni numeri telefonici utili:➡ Protezione Civile dell’Emilia Romagna:800333911 oppure 059/200200.➡ Protezione Civile Bologna: 051/6598482.

39ABITARE OGGI

LA CASA CHE NON CROLLAIn questo periodo denso di dibattiti, interviste, affermazioni neho sentite di tutti i colori. Mi ha colpito particolarmente la do-manda rivolta ad un esperto: “ci dica le dieci regole d’oro percostruire la casa che non crolla”. Va detto che subito è da re-primere l’approccio con cui di solito ci poniamo davanti a que-sti problemi. Occorre che ci convinciamo che, come da tem-po sono finiti i tempi pionieristici in cui si fabbricavano arti-gianalmente auto, va capito che questi tempi sono finiti ancheper le costruzioni: sono ancora troppi i “fai da te” dell’edili-zia.Va detto, infatti, che sicuramente uccidono molto di più gli edi-fici mal costruiti che il terremoto. Spesso si ritiene che basti ag-giungere una bella dose di cemento armato agli edifici per ren-derli più resistenti. Molto spesso, invece, si ottiene il risulta-to opposto anche se non ha senso generalizzare.Per l’esistente occorre ampliare il più possibile i legami fra so-lai e murature, mediante catene, tiranti, legare i muri fra loroe all’esterno, evitare al massimo gli spazi irregolari, stesse mo-dalità per le fondazioni, criteri però questi da considerare ge-nerici. Va però soprattutto cambiata la nostra mentalità e pen-sare, ad esempio, che l’abbattimento di parte di un muro por-tante non può essere assolutamente sostituito dal posizionamentodi una o più architravi ma che tale operazione, dal punto di vi-sta sismico, è spesso una “bestialità”.

PROCEDURE DI RILIEVO DEL DANNOAl momento in cui si scrive la Regione ha emanato una circolarein cui è spiegato che l’attività di rilevamento dei danni, la de-finizione dei provvedimenti di pronto intervento e la valutazionedell’agibilità è condotta da squadre di tecnici esperti inseriti inappositi elenchi regionali, ma può essere anche delegata a in-gegneri di propria fiducia, per avere una agibilità provvisoriae per poi accedere a finanziamenti e/o esenzioni dalle tasse. Tut-to questo vale per i Comuni che hanno subito danni a causa delrecente sisma e che sono stati elencati dalla Protezione Civi-le (ad esempio Bologna è esclusa).(Ing. Giovanni Gasparini - Consulente Tecnico Confabitare)

Primo piano

n Italia circa il 15% della popolazio-ne soffre di rinite e più o meno l’8%di asma. I due terzi di queste personesoffrono di queste patologie perché

sono allergici agli acari. Sono i numeri dif-fusi dalla SIAIC, Società Italiana diAller-gologia e Immunologia Clinica. Inoltre il70% dei casi di asma e la metà delle rinitiallergiche in età pediatrica è causato dagliacari della polvere. Gli acari sono fra i piùinsidiosi allergeni per chi soffre di distur-bi respiratori di origine allergica ma nonsolo, possono causare anche dermatiti.Sono microrganismi invisibili a occhionudo e costituiscono la parte preponderantedella polvere di casa. Si annidano in tappeti,tende, materassi, cuscini e in tutti i tessutiche si trovano nelle abitazioni, sono infat-ti dotati di piccoli uncini con cui si ag-grappano alle fibre del tessuto, ma si trovanoanche nelle librerie a giorno dove i libri sonoesposti all’aria. Si cibano di piccoli fram-menti di pelle umana, della forfora, di fun-ghi e muffe, alcuni tipi di batteri, micro-scopici frammenti di insetti. Le particelleallergizzanti sono i loro escrementi che, li-beratisi nell’aria, vengono facilmente ina-lati. Questi aracnidi, praticamente invisibilia occhio nudo, vivono e crescono bene dovec’è caldo ed elevata umidità e infatti non so-pravvivono, per esempio, in montagna. «Gliacari “domestici” - spiega il professorAn-gelo Passaleva, specialista inAllergologiae Immunologia clinica, in Endocrinologia

e Malattie del ricambio e Historian dellaSIAIC - vivono particolarmente bene e sisviluppano attraverso vari stadi evolutivi atemperature fra i 23 e i 30 gradi centigra-di e a valori di umidità relativa superiori al70%. Possono però sopravvivere e molti-plicarsi anche a temperature molto piùalte o più basse (muoiono se sottoposti atemperature superiori a 60°C per un’ora e

a – 18° per almeno due giorni). Si capiscequindi che è assolutamente inutile agire sul-le temperature. Sono invece assai sensibi-li al grado di umidità. È infatti accertato chelo sviluppo e la stessa vita degli acari “del-le polveri” sono praticamente impossibilial di sotto di valori di umidità relativa del70%. Quindi è utile mantenere l’umidità de-gli ambienti al di sotto di questo valore».

I

Si annidano nei tappeti, materassi e cuscini, causando asmae riniti allergiche. «Ma è impossibile eliminare del tutto gliacari dagli ambienti domestici. Possiamo solo ridurne ilnumero», ci spiega Angelo Passaleva specialista inAllergologia e Immunologia clinica di Cristiana Zappoli

Possiamo eliminaregli acari domestici?

Primo piano

Gli acari presenti nelle abitazioni respon-sabili di reazioni allergiche nell’uomo rap-presentano una minima percentuale ri-spetto a tutte le circa 50mila specie di aca-ri conosciuti. Causano disturbi in soggettinon allergici soltanto un piccolo numero dispecie per lo più non allergeniche. Tra que-ste ricordiamo gli acari della scabbia, le zec-che, le trombicule e altri acari che posso-no dare reazioni cutanee localizzate, più omeno fastidiose. «Gli acari allergenici, - spe-cifica Passaleva - cioè quelli che sono re-sponsabili di malattie anche gravi nei sog-getti allergici (asma bronchiale, riniti, der-matiti), non provocano invece disturbi a chinon è allergico. Si tratta di piccoli artropodi,di dimensioni inferiori ad un terzo/unquarto di millimetro e quindi praticamen-te invisibili, che non parassitano l’uomo eche si trovano negli ambienti domestici ditutto il mondo». Sono stati proposti diver-si metodi per tentare di ridurre la quantitàdi acari e, di conseguenza, dei loro allergeni,e sono state effettuate diverse verifiche innumerosi studi clinici controllati. Per ot-tenere un effetto benefico sui sintomi del-l’allergia è necessario applicare più di unamisura in contemporanea, messe in atto sin-golarmente, infatti, risultano ben poco uti-li. Fra i metodi sperimentati ce ne sono al-cuni particolarmente efficaci: usare fodereantiacaro, ovvero composte da fibre dipoliestere/poliammide che garantisconol’effetto barriera e devono essere lavate al-meno ogni due mesi; lavare lenzuola e fe-dere almeno una volta a settimana in acquacalda (55 – 60°C); eliminare tappeti, mo-quettes, tendaggi; non accumulare giochi népeluche e comunque lavarli spesso e riporliin scatole chiuse; tenere i libri in libreriechiuse e comunque pulire spesso quelleaperte; pulire le stanze utilizzando aspira-polvere con filtro HEPA, ovvero un filtrospeciale per sostanze in sospensione, pro-prio come le spore e gli acari. Sarebbe ad-dirittura consigliabile, anche se di non sem-plice attuazione, dormire in stanze espostea sud, meno umide perché il sole le scal-da fina dalle prime ore della giornata. Incommercio esistono anche spray antiaca-ro utili ma non definitivi, come spiega Pas-saleva: «gli spray anti acaro funzionano,come è dimostrato da numerose ricerche.Sono sostanze non tossiche per l’uomo enon inquinanti per l’ambiente. Si possonoutilizzare sotto forma di schiuma (in spray)da applicare su materassi, cuscini, divani,

poltrone imbottite e su moquette. Questesostanze riducono significativamente ilnumero degli acari “delle polveri” manon riescono ad eliminarli completamen-te dall’ambiente e quindi il trattamento varipetuto a intervalli di uno o due mesi. Sonoutili per abbassare la quantità di allergeninell’ambiente e quindi concorrono a mi-gliorare i sintomi di chi soffre di allergiaalle “polveri domestiche”, ma non servo-no, come risulta dagli studi eseguiti in va-rie parti del mondo, ad impedire che unapersona diventi allergica agli acari, se è pre-disposta». Negli acari non c’è distinzionedi sesso e nel corso della loro vita depon-gono da 80 a 120 uova. Il passaggio dauovo ad acaro adulto dura circa trenta gior-ni e la vita media dell’acaro è di circa set-tanta giorni. Quindi, qualunque sia il trat-tamento per ucciderli, se non è efficace al100% dopo poco più di un mese la situa-zione ritorna come prima. «Nonostante tut-ti i tentativi fatti finora - conclude Passa-leva - è praticamente impossibile eliminaredel tutto gli acari dagli ambienti domesti-ci. Conviviamo con loro fin da tempi im-memorabili (sono stati trovati in reperti fos-sili risalenti al periodo Devoniano e, in unpapiro egiziano risalente al 1500 a.C., è sta-ta descritta una febbre da puntura di zec-ca). Per il momento dobbiamo acconten-tarci di ridurne il numero».

ABITARE OGGI42

NORME IGIENICHECONSIGLIATE ALLE PERSONECON ALLERGIA AGLI ACARI

UN PO’ DI NUMERI

Non esistono dati certi ed omo-genei circa la prevalenza di sen-sibilizzazione agli allergeni deri-vati dagli acari “della polvere do-mestica”. Si valuta mediamenteche circa il 70 - 75% degli asma-tici allergici sia sensibilizzato atali allergeni. Le riniti allergicheda sensibilizzazione agli allergenidi origine acaridica sono in per-centuale più bassa (30 – 40%)rispetto a tutte le riniti allergiche(prevalgono quelle da allergia apollini). Le allergie respiratorieincidono per circa il 10 – 20%nella popolazione generale. Tuttele malattie allergiche raggiungo-no attualmente il 30 – 35% dellapopolazione. L’asma bronchialeè intorno al 4 - 6 %. Tutti questidati variano anche sensibilmentenei vari Paesi del mondo.

Tenere i libri in librerie chiuseed evitare di appendere quadrie manifesti alle pareti di casa

Evitare di accumulare giochi epeluche nelle camere dei bambini,lavarli e riporli in scatole chiuse

Arredare casa in modo minimalista:armadi bassi e ben chiusi, superficilisce, niente tappetti, pavimentilavabili e tinture “bio”

Sistemare le camere da letto nellestanze esposte a Sud: sono menoumide perché il sole le riscaldafin dalle prime ore del mattino

Nel caso ci fosse un’esageratapresenza di acari in casa, utlizzareacaricidi seguendo le prescrizioni

Quando si fanno le pulizie èimportante utilizzare panni umidi easpirapolveri con microfiltri, in gradodi rimuovere particelle di 0,3 micron

Bisogna lavare spesso le tende ela biancheria da letto a temperaturasuperiore a 50 gradi e asciugarli bene

Nel letto in cui dormiamo usarefodera antiacaro perché compostada fibre di poliestere/poliammide chegarantisce un effetto barriera

Tutti i giorni areare coperte, cuscini,tappeti e sbattere accuratamentematerassi, divani e poltrone

Ridurre l’umidità all’interno della casaaprendo le finestre spesso e mante-nendo la temperatura a 17 - 18° C

1

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Primo piano

Avete messo in vendita la vostra casa senza alcun risultato? Affidatevi a un esperto homestager. Il suo compito è quello di sistemare nel miglior dei modi la casa in vendita. Basta poco:eliminare le cose inutili, riposizionare i mobili e dare nuovo colore alle pareti di Cristiana Zappoli

Vendere casa... velocementealorizzare le proprietà immobi-liari, migliorandone l’immagineper favorirne la vendita e l’affit-to nel tempo più breve e al miglior

prezzo: è questo lo scopo dell’home stager,una nuova figura dell’ambito immobiliareche si sta facendo strada in questi anni in Ita-lia ma che già ha un ruolo imprescindibilenegli Stati Uniti. Il concetto di home stagingviene elaborato agli inizi degli anni Settan-ta dall'agente immobiliare Barb Schwarz esi diffonde rapidamente come tecnica di va-lorizzazione immobiliare negli Stati Uniti ein Canada e solo di recente ha raggiunto l’Eu-ropa. È una tecnica utile alla vendita o al-l’affitto e rende l’immobile più appetibile agliocchi dei potenziali acquirenti, per aiutarliad immaginare la loro futura casa. Si tratta

di accorgimenti funzionali per l’allesti-mento della casa, soluzioni per “spersona-lizzare” l’abitazione. In pratica rende l’im-mobile più competitivo sul mercato, attirandoun maggior numero di potenziali clienti.In Italia dal 2009 esiste Staged Homes, l’As-sociazione Italiana Home Stager, che sipone come punto di riferimento nazionale peril settore rappresentando la categoria deglihome stager.Attualmente gli home stager af-filiati sono una quarantina su un totale chesi può stimare intorno a 170 - 200 profes-sionisti. Le condizioni del mercato immo-biliare italiano sono simili a quelle di qual-che anno fa negli USA: economia depressa,prezzi in discesa, tempo prolungato per ef-fettuare una vendita, tanto prodotto sulmercato. «Queste condizioni indicano che il

nostro mercato è pronto per l’introduzionedell’home staging», spiegaAmy Lentini, pre-sidente di Staged Homes. E prosegue:«L’home staging è un business che non co-nosce limiti: non potrà mai essere sostitui-to dalla tecnologia e non passerà mai dimoda». L’obiettivo dell’associazione è dipromuovere l’home staging e dare nuovi stru-menti ad agenti, architetti, privati e costrut-tori per superare l’attuale crisi. Organizzaconvegni, seminari e corsi di formazione eoffre ai suoi soci strumenti e supporto perpromuovere le tecniche di home staging. «Iproprietari che vogliono vendere o affittareil proprio immobile, così come gli agenti im-mobiliari o anche le agenzie che affittanocase vacanze - spiega Amy Lentini - do-vrebbero rivolgersi a un home stager per ga-

Sotto: Amy Lentini, presidente dell’Associazione Italiana Home Stager, il cui scopo è quello di darvita ad uno spirito di categoria che dia maggior visibilità e conoscenza alla professione dell’HomeStager. Nella pagina a destra: due abitazioni fotografate prima e dopo l’intervento di un home stager

PER SAPERNE DI PIÙ

STAGEDHOMES - www.stagedhomes.itè la prima associazione italiana peri professionisti dell'Home Staging.� Amy Lentini: 335 6765450 - 06 5800891� Lisa Petersen: 348 2160537info@stagedhomes.it

44 ABITARE OGGI

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rantire una prima impressione positiva, eli-minando gli aspetti negativi che balzano agliocchi dei compratori, massimizzando lospazio, evidenziando i punti di forza dellacasa». Le case che hanno avuto un interventodi home staging vengono vendute in menodi metà tempo rispetto alla media e spessorealizzano prezzi più elevati. In Italia lo scar-to percentuale fra prezzo di offerta e prez-zo finale di vendita è del 13%, con interventidi home staging lo scarto si assesta intornoal 3-5%. L’Associazione Italiana HomeStager sta raccogliendo statistiche più pre-cise riguardanti il nostro Paese, ma esisto-no già tabelle statistiche riferite agli StatiUniti e alla Francia che mostrano che il tem-po medio della permanenza sul mercato diuna casa in cui è intervenuto un home sta-ger è di 29 giorni contro i 145 senza il suointervento. «Oggi - prosegue Lentini - cisono tantissime offerte sul mercato e chivuole vendere la sua casa ha bisogno di di-stinguersi dalla concorrenza. Il nostro mer-

cato è meno maturo rispetto ad altri mercati,ma anche noi stiamo arrivando al punto incui l’acquirente o l’affittuario non accette-rà più di trovarsi davanti case sporche o malodoranti o disordinate, luoghi in cui ci si sen-te a disagio». Inevitabile che il pensiero vadaalla trasmissione televisiva in onda su RealTime “Vendo casa… disperatamente”, con-dotta da Paola Marella insieme agli archi-tetti Luca Cabassi eAndrea Rossini, che agi-scono un po’ come gli home stager rega-lando un nuovo volto agli immobili che iproprietari vogliono vendere. «È vero in

parte - specifica Lentini - perché spesso nelprogramma mettono in atto interventi ar-chitettonici costosi. L’home staging invecegarantisce un impatto positivo a basso co-sto o costo zero. Soprattutto nel settore del-le case occupate il lavoro dell’home stagerè di riciclare tutto ciò che trova all’internoeliminando il superfluo e spersonalizzandogli ambienti per creare uno spazio piùaperto e meno personale. Deve ragionare inrapporto a tutti i cinque sensi, pensando al-l’appeal subliminale legato alle emozioni.Deve pensare alla vista, ovvero a come l’oc-chio è attratto dagli spazi e dai colori; al-l’olfatto, ovvero a come il profumo di unambiente influisce consciamente e incon-sciamente; al tatto, ovvero a come incor-porare i tessuti per dare un appeal sensoriale;al gusto, ovvero a come il sapore di alcunialimenti influenzi inconsciamente una per-sona; all’udito, ovvero al beneficio della mu-sica di sottofondo sulla mente».

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In Europa la prima casa in balle di paglia è stata costruita nel 1921 ed è ancora abitata. Da alloraqueste tipologie abitative si diffondono lentamente. Il vantaggio? Costo di realizzazione contenuto,basso impatto ecologico, ottimo isolamento termico, resistenza al fuoco di Mercedes Caleffi

Ecco perché scegliere la pagliaivere in modo economicamenteed ecologicamente sostenibile èuna tra le massime urgenze diquesto nuovo secolo. La ricerca

ossessiva di prodotti, (per l’arredamento eper la costruzione delle nostre abitazioni)che non siano inquinanti, poco rispettosidell’ambiente e che soprattutto non sianonocivi alla saluta sembra essere la missiondi molte industrie italiane. E parlando di be-nefici e risparmi economici nel settore del-l’edilizia, sempre più l’attenzione si sof-ferma sui vantaggi delle nuove abitazionicostruite con balle di paglia, veri e propriedifici ecosostenibili che, contrariamente aquanto si possa credere, sono resistenti e sa-lubri. «In Italia esistono ancora pochi edi-fici in balle di paglia anche se il loro numerosta crescendo in modo esponenziale, si stan-no aprendo molti cantieri e molti progettisono in corso di elaborazione», ci spiegaMariaAngela Pucci, presidente di Edilpa-

glia, un'associazione nazionale che pro-muove e diffonde tutte quelle tecniche co-struttive che utilizzano la balla di pagliaquale suo principale materiale e, inseme adessa, altri materiali naturali come argilla ecalce. Edilpaglia da anni diffonde come uncredo i vantaggi che derivano da questo tipodi costruzioni: alto potere isolante termico;ottimo isolamento acustico; traspirabilità deimuri e conseguente salubrità degli ambientiinterni; basso impatto ecologico e infinebasso rischio di incendio. Infatti al contrariodi quanto si possa pensare, le case in pagliaresistono al fuoco più a lungo di un edifi-cio in cemento armato.Maria Angela Pucci, in qualità di presi-dente di Edilpaglia, ci spiega che proba-bilità hanno i prodotti con la paglia di farpresa nel mercato edile italiano?«Facendo parte di Edilpaglia fin dalla suafondazione ho avuto modo di incontrare ungran numero di persone che vogliono co-

struirsi una casa in paglia. Essenzialmen-te le motivazioni riguardano il tema dellasostenibilità e salubrità delle nostre futureabitazioni. In questo caso spesso ho senti-to dire: “voglio costruirmi una casa che siail più possibile rispettosa dell’ambiente, conmateriali naturali, non sofistificati, di faci-le smaltimento, reperibili in prossimitàdel cantiere e che non producano inquina-mento indoor”. Altre volte le ragioni sonodi natura economica, perché cercano unacasa a basso consumo energetico, i cui co-sti di gestione (riscaldamento e raffresca-mento) siano ridotti al minimo. E l’uso del-le balle di paglia come materiale di isola-mento permette di raggiungere questo sco-po utilizzando un materiale con alte per-formance a costi bassissimi rispetto ad al-tri materiali convenzionali. Sono tante lepersone che non possono permettersi dicomprare una casa “convenzionale” e vo-gliono costruirne una di paglia. Essendo una

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Tecniche e materiali

tecnica costruttiva “semplice” possonocostruirla con le proprie mani, ottenendoalla fine una casa salubre, sicura ed ener-geticamente efficiente. Risultato che, uti-lizzando altri sistemi costruttivi, non sa-rebbero in grado di permettersi».Quali caratteristiche tecniche rendono lamuratura in paglia adatta a un’edilizia an-tisismica?«L’azione sismica produce un’accelera-zione che agisce su una massa: tanto piùgrande è la massa, tanto più grande è la sol-lecitazione a cui è sottoposta la struttura.Quindi, tanto più la struttura è flessibile,tanto minore è l’azione che agisce su diessa. Le costruzioni in paglia sono legge-re e flessibili e diminuendo i pesi che gra-vano sulla struttura, si ottiene una dimi-nuzione delle azioni sismiche sull’edificiocon un un’ottimizzazione del materiale econseguente risparmio. Inoltre essendole murature in paglia infinitamente menorigide della struttura che le ospita, esse “se-guono” la struttura portante nella sua de-formazione sotto le azioni sismiche nonmodificandone in alcun modo il compor-tamento. Invece, in presenza di sisma, i

classici tamponamenti in muratura si com-portano come pareti di taglio, ma a fron-te della loro elevata rigidezza non sono al-trettanto resistenti. Pertanto, da un lato, al-l’aumentare dell’intensità sismica si rag-giungono tensioni troppo elevate che pro-ducono lesioni e fratture con la conseguentepossibile caduta di parti che compromet-tono la sicurezza di persone e cose e dal-l’altro modificano il comportamento glo-bale dell’ossatura portante, influenzando-ne la risposta sismica in termini difficil-mente quantificabili. Se poi si realizzanoedifici in paglia con la tecnica load-bearing,dove le balle di paglia rappresentano lastruttura portante, gli effetti delle caratte-ristiche di leggerezza e flessibilità sono an-cor più evidenti».Quando si pensa ai prodotti edili realiz-zati con la paglia l’immagine che emer-ge è quella di una casa rurale. Quanto in-vece questo prodotto è già stato propostoper edilizie pubbliche cittadine qualiscuole, asili e altro?«In Italia esistono ancora pochi edifici inballe di paglia, anche se il loro numero stacrescendo. La maggior parte degli edifici

Sotto: Maria Angela Pucci, presidente diEdilpaglia. Lavora da molti anni nel settoredell’edilizia naturale progettando edificicon tecniche naturali e tradizionali

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TECNICHE DI COSTRUZIONE: DALL’AMERICA ALL’ITALIATutte le tecniche di costruzione per la realizzazione di case in paglia sono nate in America e in Cana-da e stanno ora estendendosi anche in Europa. Tre sono le principali e più usate a tutt’oggi.Nebraska: le balle di paglia sorreggono il peso del tetto, sono posizionate come mattoni una sopra al-l’altra. Una piattaforma di legno sopra ai muri è fissata alle fondazioni e il tetto vi è costruito sopra.Post and Beam: questa tecnica prevede che il peso del tetto sia portato da una struttura a pilastri e leballe di paglia siano semplicemente infilate tra la struttura come blocchi di isolamento.Matrix: le balle di paglia sono usate molto piú come mattoni, ossia con malta di cemento tra le balledi paglia. Le balle sono posizionate in colonne verticali cosí la malta, in effetti, forma dei pilastri.

in paglia italiani sono edifici di abitazione,ma esistono anche alcuni esempi di edifi-ci pubblici in paglia. Edilpaglia ha parte-cipato alla costruzione dell’edificio pubblico(sede di associazioni) di proprietà del co-mune di Vaiano (PO). Sono in corso pro-getti per la realizzazione di cantine vinicole,edifici religiosi, un centro-visitatori di unparco pubblico, ecovillaggi. In Europa latecnica delle costruzioni in paglia è inve-ce molto più diffusa (soprattutto in Francia,Germania, Olanda, Uk, Danimarca) e ri-guarda anche edifici pubblici. Ad esempioa Bradford (Uk) si sta costruendo un cen-tro sociale + 14 workshops per piccole im-prese emergenti di 2.787 mq».In italia le balle di paglia non sono rico-nosciute come materiale portante. Si sonogià pensati prodotti che possano sopperi-re a questa limitazione?«La normativa attualmente vigente in Ita-lia relativa alle strutture, entrata in vigorenel 2009, non permette l’utilizzo delleballe di paglia come struttura portante. I ma-teriali non tradizionali o non trattati nellepresenti norme tecniche potranno essere uti-lizzati per la realizzazione di elementistrutturali o opere, previa autorizzazione delServizio Tecnico Centrale su parere delConsiglio Superiore dei Lavori Pubblici, au-torizzazione che riguarderà l’utilizzo delmateriale nelle specifiche tipologie strut-turali proposte sulla base di procedure de-finite dal Servizio Tecnico Centrale. Edil-paglia, in collaborazione con un laborato-rio universitario italiano sta portando avan-ti la procedura per ottenere l’attestato di ido-neità tecnica all’impiego della paglia comemateriale strutturale».Che tipo di certificazioni ha questa mo-dalità costruttiva?«Attualmente non esistono certificazioni ita-liane relative alla paglia come materiale dacostruzione. Non essendoci, a livello eu-ropeo, norme di prodotto relative alla pa-glia come materiale da costruzione, lamarcatura delle balle di paglia con marchio

CE non è obbligatoria. Esistono comunqueproduttori europei che hanno ottenuto ilmarchio CE per le balle di paglia per co-struzioni. Quindi allo stato attuale, nella rea-lizzazione di edifici in cui si utilizza la pa-glia come isolamento (nelle murature pe-rimetrali o come isolamento nelle coper-ture) pur non essendo, a rigore, necessariaalcuna certificazione, si fa comunque ri-ferimento a certificati ottenuti in altri pae-si europei (Germania, Austria e Francia).Edilpaglia sta collaborando con istituti uni-versitari italiani alla realizzazione di test e

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Tecniche e materiali

Sovrapposizione delle balle di paglia durantela costruzione di una casa in Francia. Il costodi realizzazione rispetto a una casa standardè inferiore poiché la materia prima costa menoe soprattutto perché c’è una minore incidenzadella manodopera nella costruzione del muro

3 RAGIONI PER CUI SI DOVREBBE COSTRUIRE CON LA PAGLIA1) un edificio in balle di paglia è rispetto-so dell’ambiente.� La paglia è un sottoprodotto della produ-zione dei cereali; è un prodotto di scarto e nonoccorre quindi dispendio di energia per produrla.� È facilmente reperibile ovunque.� Assorbe CO2 e permette di sottrarre anidridecarbonica all'atmosfera.� È un materiale biodegradabile.� È un materiale rinnovabile.

2) un edificio in balle di paglia assicuraun’ottima vivibilità ai suoi abitanti.� Le murature in balle di paglia intonacate conargilla e calce naturale hanno caratteristiche digrande traspirabilità.� L’intonaco in terra cruda all'interno della stan-za ha una funzione di regolazione dell’umidità,si evitano così la formazione di condensa e muf-fe che sono piuttosto comuni nelle normali case.

� I materiali che si utilizzano sono materialinaturali (paglia, terra, calce aerea, legno).� La paglia non è fieno, non contiene polli-ni, in essa non sono presenti né foglie, né fio-ri, né semi.� Le balle di paglia offrono anche un sensi-bile miglioramento per quanto riguarda l’iso-lamento acustico. Da alcuni test olandesi si evin-ce che un muro in balle di paglia di 45 cm dispessore con intonaco interno - esterno 35 mmdi argilla produce un abbattimento acustico di55 dba. Inoltre si ha un abbattimento di ulte-riori 2-3dB sulle basse frequenze che in genererappresentano il problema principale nel-l’isolamento acustico.

3) è economicamente vantaggioso.� Permette l’accesso ad un’abitazione sana ea basso consumo anche a coloro che non po-trebbero accedere a edifici convenzionali.

via Bigari, 3/3 - 40128 Bologna - tel 051.19901153 - fax 051.19901152 - mob 349.0799243 - www.camaservice.it - info@camaservice.it

prove nella prospettiva di ottenere certifi-cazioni di prodotto a livello nazionaleche possano dare indicazioni chiare ecomplete su quelle che sono le caratteri-stiche delle balle di paglia come materia-le da costruzione (resistenza meccanica, ter-mica, acustica, durabilità)».Quanto costa un edificio costruito con leballe di paglia e che durata ha?«La paglia ha una sua borsa e viene quo-tata come tutti i prodotti agricoli. Per le bal-le da costruzione il prezzo, anche se leg-germente superiore rispetto alle quotazio-

ni della paglia sciolta, rimane comunquebasso. In genere la singola balla pesa cir-ca 15-17 chili e costa tra 1,50 euro e 3 euro,molto meno di qualunque altro isolante. Ser-vono mediamente 2-3 balle di paglia per 1mq di parete mentre il costo di muratura inballe di paglia è di 5-9 euro al mq. Il costodi una casa di paglia rispetto a una casa stan-dard è inferiore poiché la materia prima co-sta meno e soprattutto perché c’è una mi-nore incidenza della manodopera nella co-struzione del muro. Rispetto a materiali conpari requisiti termoigrometrici, utilizzando

balle di paglia si può avere risparmio dal50% al 75% del costo delle murature. Mapoiché in generale l'incidenza del costo del-le murature sul costo di costruzione totaleè circa del 20% e poiché la paglia è un ma-teriale leggero e di conseguenza la struttu-ra portante (generalmente in legno, ma puòessere anche in acciaio o in c.a.) risulta dimodeste dimensioni, si può raggiungere unrisparmio sul costo di costruzione dell'or-dine del 10%-15%. Il vero vantaggio, da unpunto di vista economico, riguarda dunqueessenzialmente tre aspetti: costi di manu-tenzione, molto più bassi di quelli di un edi-ficio tradizionale; posa in opera veloce;autocostruzione. Per costruire con le balledi paglia, infatti, occorre una manodoperaistruita ma non specializzata, per cui que-sta risulta essere una tecnica costruttiva adat-ta agli autocostruttori. Essendo la mano-dopera una voce "pesante" nell'economiagenerale dell'edificio, si può scendere al disotto dei 700 euro/mq. Per quanto riguar-da la durabilità degli edifici in paglia, pos-siamo dire che da più di 130 anni in tuttoil mondo si costruiscono case in balle di pa-glia. Molte delle prime case in balle di pa-glia costruite in Nebraska alla fine del 1800sono tuttora abitate».

ABITARE OGGI50

Le balle di paglia sono certificate come “nor-malmente infiammabili” (classe di costruzio-ne DIN 4102-B2). La paglia sciolta è un ma-teriale altamente infiammabile (quindi in can-tiere occorre fare attenzione), però bisogna te-ner presente che le balle di paglia da costru-zione hanno un certo grado di compressionee quindi unaminore quantità di ossigeno. Inol-tre il muro in balle di paglia è protetto daglistrati esterni di intonaco, mentre le muratu-re sono generalmente realizzate mediante si-stemi di precompressione del muro per cui, al-

l’interno, l’ossigeno è in quantità minima. Indefinitiva le murature in balle di paglia han-no una buona resistenza al fuoco. Infatti I’isti-tuto “Prove sui materiali per ingegneria civi-le” del Politecnico di Braunschweig, ha certi-ficato che un muro in balle di paglia di 45 cmdi spessore con 3 cm di intonaco in terra cru-da sulle due facce ha una resistenza al fuocovariabile da R30 a R90. Il c.a. senza partico-lari protezioni ha una resistenza al fuoco di30 minuti mentre l’acciaio non protetto ha unaresistenza al fuoco pari a 0.

Costruzione di casa in paglia nel sud della Germania. Poiché le murature in paglia sono generalmenteprecompresse e sigillate con intonaci, i roditori non riescono a costruirci tane e a nidificare

RESISTENZA AL FUOCO DELLE STRUTTURE REALIZZATE CON LA PAGLIA

Tecniche e materiali

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Cinque esempi di casecostruite sugli alberi. Tuttegrandi più o meno come uncaravan e dotate di grandivetrate. Per non danneggiaregli arbusti, anziché chiodi ebulloni, sono state utilizzatecinture tessili checonsentono la massimaflessibilità e possibilitàdi crescita per la piantadi Cristiana Zappoli

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vere una casa su un albero èil sogno di tanti bambini. Maè anche il desiderio di moltiadulti. Chi ha la fortuna di

avere un ampio terreno di proprietà conalberti grandi e forti, può rivolgersi allostudio Baumraum (letteralmente «spazioalbero») per realizzarlo. Fondato nel2003 dall’architetto tedesco AndreasWenning, Baumraum ha sede a Bremama realizza case sugli alberi in tutto ilmondo, Italia compresa. Il primo contattocon il cliente avviene per via telefonica,seguito da una perizia sullo stato di sa-lute dell’albero o degli alberi su cui sivuole costruire la casa (se l’albero è gio-vane o debole si possono utilizzare pilonidi supporto). In un secondo momento vie-ne ideato il concept del progetto e il de-sign preliminare da presentare al clien-te. La dimensione e l’altezza della casasull’albero dipendono dalla stabilità e dal-lo stato di salute dell’albero. Potrà esse-re orizzontale o verticale, con due o piùlivelli, o essere costituita da diversestrutture, a differente altezza, connessetra loro. La maggior parte delle case sul-l’albero sono unità della dimensione si-

mile a quella di un caravan con grandi ve-trate che permettono alla luce di illumi-nare l’interno. La cabina, compresi gli ac-cessori interni, è prefabbricata in un la-boratorio e poi issata sugli alberi conl’aiuto di macchine elevatrici e fissata at-traverso un sistema di cavi d’acciaio e dicinghie tessili. La filosofia di Wenning edel suo studio è chiara: è necessario la-vorare sull’albero e intorno a lui con lamassima prudenza possibile, assicuran-dogli protezione e conservazione. Perquesto motivo le case non sono ancora-te tramite chiodi, bulloni o qualsiasi al-tra tecnica che possa danneggiare l’al-bero. Il metodo utilizzato invece non dan-neggia la corteccia e protegge tronco erami da infestazioni di funghi e altri pa-rassiti. Le cinture tessili, inoltre, con-sentono la massima flessibilità e la pos-sibilità di crescita per la pianta. Grazie aicavi metallici la costruzione può esseremontata e sistemata velocemente. Al-l’interno possono essere arredate con se-dute-letto per il relax e mini-cucine, sipossono collegare riscaldamento, luceelettrica, e accessori quali impianti hi-fio monitor piatti, minibar.

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Questa casa sull’albero è stata costruita sui bordi di una piccolainsenatura vicino a Salisburgo e viene utilizzata dagli adulti per trovareun po’ di relax ma anche dai bambini come luogo dove giocare.È divisa in una casa - cabina in cui è possibile stare in piedi, posta a4,5 metri di altezza, e una terrazza lunga un metro che si trova più inbasso, collegate da una scala. La casa sull’albero con la sua facciatafatta in acciaio corten è sorretta da otto pali inclinati. Due frassinie una betulla sostengono la terrazza attraverso cinghie resistentie funi d’acciaio. Il cliente può pescare le trote insiemeai suoi figli direttamente dalla terrazza.

Treehouse BachstelzeSalisburgo, Austria, 2008

Architettura

La casa sull’albero

Architettura

Il paesaggio ad est di Osnabrück è un ti-pico paesaggio della Germania setten-trionale: campi, prati e nessuna montagnaad interrompere lo sguardo. La casa sor-ge accanto a un piccolo ruscello, tra un on-tano e una quercia potente e curva. Lospazio tra i due alberi costituiva la corni-ce ideale per questo progetto. La cabina-casa è aperta sul lato a sud-ovest, in mododa avere un’ampia vista sul panorama. Glielementi che più caratterizzano il proget-to sono la forma semicircolare e le gran-di finestre. Due terrazzi sono disposti sudiversi livelli e sono integrati nella querciatanto da essere attraversati dai suoi rami.

Betweenalder and oakOsnabrück, Germania, 2006

Questa casa sull’albero, realizzata peruna coppia con tre figli, è stato il primoprogetto commerciale intrapreso daBaumraum per un cliente. La proprie-tà del cliente è ai margini del paese te-desco di Nesse, vicino a Bremerhaven,in Bassa Sassonia. Il perimetrodel grande giardino è de-limitato su un lato dallacasa, sul lato ovest dauna doppia fila di al-beri diversi. Dietrogli alberi si apre untipico paesaggio delnord della Germa-nia caratterizzato daprati e pascoli. Il luogoscelto per la casa sull’al-bero è all’estremità setten-trionale della fila di alberi dove si tro-vano due cedri e due frassini. Una pe-rizia fatta prima di iniziare i lavori ave-va mostrato che tre dei quattro alberierano sani e stabili ma che il più pic-colo dei due frassini era danneggiatoe non idoneo per sopportare carichi ag-giuntivi. La struttura della casa sull’al-bero è stata quindi fissata su quattrotravi che sono state legate agli alberiper mezzo di cavi di acciaio e cinghietessili. Un supporto che ha compensatole debolezze del piccolo frassino. Que-

sta casa sull’albero ha una forma sug-gestiva dovuta agli elementi di co-struzione angolari sopra ad una basea forma conica. Vi si entra attraversouna scala a pioli e una botola. Il designdegli interni e gli arredi ricordano il com-

fort accogliente a bordo di unabarca. Sotto la zona divanoe la panca, ogni membrodella famiglia ha un con-tenitore estraibile, duedei quali possono es-sere usati anchecome tavoli. Le due fi-nestre orizzontali suilati, una grande vetrataalla fine del letto e il lu-

cernario permettono allaluce del sole di entrare in casa.

Una finestra verticale separa l’area persedersi interna da quella esterna iden-tica e allineata. Sulla spaziosa terraz-za il visitatore è protetto dal vento e dal-la pioggia grazie al tetto diagonale edalla grande parete e può godersi in-disturbato il seducente paesaggio delnord della Germania.

Treehouse WenckeNesse, Germania, 2004

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Il contesto ambientale del lago di Brac-ciano, a pochi chilometri da Roma, cir-condato da pendii boscosi e caratte-rizzato da molte attrattive per i turisti,ricorda i grandi laghi sulle Alpi del nordItalia. La zona è famosa per le moltespecialità culinarie come la cacciagio-ne, i funghi e le castagne. La proprie-tà della cliente che si è rivolta allo stu-dio Baumraum comprende distese er-bose leggermente collinari, una casae qualche struttura agricola. Ma quel-lo che la rende speciale è un bo-schetto di castagne sul confine adest: una dozzina di alberi millenari dal-la corteccia nodosa creano uno spet-tacolo strabiliante. All’inizio dell’au-tunno vengono raccolti più di 45 kg dicastagne che vengono trasformate inogni tipo di squisitezza. La proprieta-ria ha a lungo accarezzato l’idea di ave-

re una casa sull’albero, fino a che nonsi è decisa a chiamare lo studio Baum-raum. L’idea era quella di creare unospazio per la meditazione e il relax. Ildesign della casa è caratterizzato da li-nee pulite. Sia l’interno che la terraz-za esterna hanno forma quadrata. En-trambi sono sullo stesso livello e sonoaccessibili tramite un’unica scala. Sot-to la struttura cubica della casa ci sonodue supporti che sostengono la mag-gior parte del peso. Un albero di ca-stagne, attraverso cavi di acciaio e cin-ghie di tessuto, sostiene il peso dellaterrazza e della parte frontale dellacasa. L’intelaiatura e la terrazza sonofatti di larice non trattato. Per la facciataè stato utilizzato un legno tropicale, iltatajuba, che ha un colore rossiccio. Legrandi finestre attraverso cui si scen-de e le porte possono essere comple-tamente aperte in modo da creare ununico ambiente unendo l’esterno conl’interno. Il tetto di vetro permette allaluce di entrare e offre anche la possi-bilità di poter ammirare la cima degli al-beri dall’interno. I muri bianchi e il pa-vimento scuro di legno di jatobà luci-dato sottolineano il design dalle lineepulite. L’arredamento comprende solouna panca e molti cuscini dove gli ospi-ti possono accomodarsi e meditare.

La forma di questa casa e alcuni dettagliad essa associati hanno costituito peri progettisti una sfida interessante. Iclienti, una coppia con bambini, vole-vano una casa sull'albero insolita e con-fortevole, una sorta di nido per tutta lafamiglia e per realizzare questo desi-derio è stata lasciata carta bianca ai pro-gettisti. La sua forma arrotondata ri-corda un uovo tagliato orizzontalmen-te. Questa somiglianza è accentuatadalla forma ellittica delle finestre e dal-le superfici della parete frontale dipin-te con perspex. Gli interni affascinanoper la forma e per un ridotto uso di ma-teriali: le bianche superfici verniciate, ungran numero di finestre e le sedute cur-ve coperte in lana di feltro grigio, con-feriscono a questo spazio tra gli alberiun carattere leggero ed elegante.

Treehouse DjurenCasa MeditazioneLago di Bracciano, Italia, 2007 Groß Ippener, Germania, 2008

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Architettura

Dalle forme irregolari

In un’affascinante residenza per vacanze,in Australia, interno ed esterno dialogano traloro. Grazie a forme geometriche sfaccettate

che creano pareti, porte, finestre. Tutto intornopiante che appartengono ad essenze arboree

tipiche della regione di Iole Costanzo

Foto

john

Gol

lings

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Architettura

A sinistra, in alto: il luminoso e ampioliving visto dal terrazzo esterno. A sinistra,in basso: le scale caratterizzate dal colorerosso si snodano intorno al cortile interno.Sopra: porzione dell’ambiente creato vicinoalle camere dei bambini. Sotto: la camerada letto vista dall’esterno. L’inclinazioneevita sguardi invadenti e tutela la privacy

lein Bottle House. Questo è ilnome dato ad una particolareabitazione costruita sulla Peni-sola di Mornington, a pochi

chilometri da Melbourne inAustralia, e pro-gettata dallo studio Mabride Charles Ryan.Ma prima ancora di affrontarne la descri-zione dal punto di vista architettonico è ne-cessario fare una piccola digressione ma-tematica che ne spiegherà anche lo stessonome, che tradotto alla lettera significa Casadella Bottiglia di Klein. La Bottiglia diKlein è una superficie matematica cheanche se distorta rimane topologicamentela stessa. È una superficie in cui non c'è di-stinzione fra ciò che può essere consideratointerno e ciò che è esterno. È una bottigliache ha sulla base un buco, mentre il suo col-lo estendendosi curva e penetra la stessabottiglia fino a collegarsi con il buco chesta alla base. Quindi Klein Bottle House pri-ma che una casa è una configurazione spa-

ziale nata da complessi calcoli matemati-ci: superfici che incuriosiscono gli architettie che la tecnologia (quale il CAD) ha resopiù facile da comunicare.Klein Bottle House, caratteristica e affa-scinante residenza per vacanze, è colloca-ta all’interno di una zona arborea ricca di“tea-tree” (la Melaleuca, pianta autoctonadetta anche Albero del the), sulle dune disabbia non distanti dalla spiaggia selvaggiache si affaccia sull’Oceano. L’edificio, co-minciato come una semplice costruzione fat-ta a spirale o a guscio, è diventato una spi-rale più complessa. Il desiderio dello studiodi rimanere topologicamente fedele alla bot-tiglia di Klein ha subìto qualche modificaper far sì che la struttura funzionasse comeuna casa. Gli architetti hanno pensato ad unaversione in origami realizzabile - grazie aduna confortante eredità trasmessa dallatradizione - con i pannelli di cemento, tipicomateriale delle spiagge australiane.

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Sopra: il living visto dalla terrazza postaa est. La parete è completamente di vetro,tranne una porta scorrevole. In basso: ildisegno del prospetto sud dell’abitazione

Interno ed esterno dialogano tra loro tramiteforme geometriche sfaccettate che creanopareti, porte e finestre, includono un piccolocortile interno, intorno al quale le scale sidoppiano accompagnando agli ambienti de-dicati alla notte e al living/dining. Que-st’ultimo, il cuore dell’abitazione, è l’am-biente più ampio di tutta la casa e ospita lacucina e si affaccia su due piattaforme ester-ne, una a nord e l’altra a est. La corte, ov-viamente, ha anche la funzione di caminoper la luce e per la ventilazione naturale de-gli interni, mentre la zona notte si assestasulle pareti ad ovest. Le camere dei bimbisono più isolate e hanno accanto un am-biente gioco a cui si accede con la prima

rampa di scale, mentre per poter entrare nel-la camera da letto matrimoniale bisogna in-vece prima attraversare lo stesso living.La percezione degli spazi interni varia a se-conda degli ambienti e tutti gli occupantisentono di essere vicini e lontani allo stes-so tempo. Privacy e familiarità sono tute-late e rinforzate allo stesso tempo. Al-l’esterno la percezione cambia completa-mente. Il perimetro nero è deliberatamen-te importante, evidenzia il particolare e af-fascinante ambiente naturale e selvaggio ac-centuando la sensazione di trovarsi in un pa-radiso naturale. Ma il colore non è unico,sia all’interno che all’esterno si modifica se-guendo regole geometriche.Anche le stes-se tonalità di colore usate nelle varie fac-ce del guscio variano dal bianco antico alfrassino cenere. Queste varianti enfatizza-no gli aspetti peculiari degli origami e ciòall’interno porta al rosso fuoco lungo le sca-le e al bianco candido nel living.Colore e geometria. Natura e luce. Mate-matica e architettura. Sono queste le dico-tomie presenti nell’abitazione che è quasiun’opera d’arte, senza perdere però l’oc-casione di essere accogliente, come è giu-sto che sia una casa per le vacanze.

Architettura

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imidi rilievi e vaste pianure. Ècosì il Wisconsin. Terre ricche dilaghi modellate dalle glaciazioni.Un vasto territorio, interamente

coltivato e ricco di boschi, che evoca nel-l’immaginario di tutti noi ampi appezza-menti terrieri con relative fattorie. Daiprimi del Novecento la costruzione diquesto tipo di edilizia non ha subìto varia-zioni e ancora oggi, se non se ne costrui-scono ex-novo, sicuramente se ne affron-ta la ristrutturazione. Tra queste la FerrousHouse di Spring Prairie, un edificio rivisi-tato che si trova in un comprensorio formatoda fattorie costruite negli anni Settanta, aovest di Milwaukee. Della precedente di-mora, maltenuta, trascurata e oramai ina-

deguata alle nuove esigenze, sono state par-zialmente recuperate la fondazione, i muriperimetrali e gli impianti idraulici.Ferrous House rappresenta la possibiletrasformazione, sostenibile, di una casa ob-soleta, mal concepita e oramai al terminedel suo ciclo vitale, una sfida contro l'ap-proccio ecologicamente irresponsabile -molto in uso non solo in America - del-l’abbattere l’esistente per poi ricostruire unnuovo edificio dalle dimensioni più ampie.Ferrous House è una valida alternativa: ladimostrazione di come l’ossatura di un edi-ficio disfunzionale può essere accurata-mente bonificata e trasformata in un’abi-tazione contemporanea progettata tenendoben presente le difficoltà economiche ed

T

In un momento storico ed economico come questo, il recupero del patrimonio edilizio è unapossibile e sicura strada da percorrere. Nel Wisconsin, in mezzo ai boschi e ai laghi, FerrousHouse rappresenta la possibile trasformazione sostenibile di una casa obsoleta di Iole Costanzo

Come reinventarsi l’esistente

Sotto: lato sud dell’abitazione.Il verde attornia completamentel’edificio e ne diventa parteintegrante. Anche i materiali e icolori scelti sono in armonia conla vegetazione e la storia del luogo

Architettura

64 ABITARE OGGI

ecologiche di questo periodo storico. L’ar-chitetto Johnsen Schmaling e i proprieta-ri hanno scelto di dare maggior peso allaqualità dello spazio piuttosto che allaquantità. Il semplice volume rettangolare,tipico dell’edilizia suburbana degli anni ’70e caratterizzato da una finestratura minimae insufficiente, è stato completamente stra-volto da una radicale metamorfosi esteti-ca e spaziale che ha portato a un comple-to sventramento e riorganizzazione delvecchio impianto in favore di spazi apertie tra loro connessi. Volumi lineari, veri e

propri armadi interamente realizzati con ele-menti di cedro, sono stati costruiti, a sbal-zo, sopra il bordo dell'edificio risolvendocosì il disperato bisogno di metratura:un’efficiente soluzione, semplice e pratica,che non altera l'impronta originale del-l’edificio. Logica applicata anche al volu-me ligneo che ingloba il camino e che, ol-trepassando l’altezza del nuovo tetto, donamaggiore respiro allo studio.La nuova copertura a capannone, retta dauna serie di esili travi reticolari lignee po-ste a una distanza minima tra loro e sup-portata anche da una trama di sottili tiran-ti, crea l’espediente giusto, attraverso unalunga fascia traslucida di policarbonato, af-finché l’ambiente sottostante sia illumina-to dalla luce proveniente da nord. Lo stes-so pannello durante le ore notturne irradiala sua luce calda evocando, delicatamente,il bagliore della lanterna che caratterizza-va le stalle per la mungitura e che un tem-

Nella pagina accanto:il grande soggiornoorganizzato nell’ambientesotto alla nuova copertura.A sinistra: spaccatoassonometrico dell’interaabitazione. Sotto: immaginidello studio vistodall’esterno e dall’interno

Architettura

65ABITARE OGGI

Architettura

po erano sparse in tutta la regione. FerrousHouse su tre lati ha un particolare rivesti-mento creato con un pannello in acciaio sen-sibile agli agenti atmosferici e il cui colo-re caldo dovuto alla corrosione ferrosa rie-cheggia i toni delle macchine agricole ab-bandonate nei pascoli. Una tavolozza di ma-teriali e quindi di colori che superano ilmondo “sintetico” della periferia, si ispiranoai colori tipici del contesto, della storia pre-sente nel territorio, e riprendono morbidenuance riscontrabili tra le essenze boschi-ve. Nella parte posteriore, lo stesso mate-riale, l’acciaio, si estende oltre il bordo del-l'edificio e crea un patio lineare e sempli-ce a sud e un portico schermato, accessibiledalla sala soggiorno attraverso un sistemaretrattile a libro di porta a vetri. Interno edesterno sono stati posti in stretta continui-tà senza che questo abbia fatto mutare l’in-gombro dell’edificio stesso. In estate la sala

soggiorno si espande nel portico e si tra-sforma in un "polmone verde" che aspirandola brezza fresca del bosco vicino condizionain modo naturale l’interno dell’abitazione.Le scale, altro elemento connotante l’inte-ra struttura, collegano internamente i duelivelli, mentre all’esterno, attraverso un fo-yer vetrato e aggettante, conducono nel cuo-re della nuova sistemazione planimetricaproprio lì dove lo stesso ampliamento si ètrasformato in un piccolo osservatorio al disopra del tetto. La soluzione progettuale siè dimostrata efficace e adeguata. Una nuo-va possibile strada da percorrere anche inaltre situazioni considerando il fatto che,come lo stesso architetto Johnsen Schma-ling ribadisce, gli americani, così come buo-na parte degli europei, continuano a vive-re in periferie con edifici che stanno pre-cocemente invecchiando: reinventare l’esi-stente sfruttandone le loro stesse risorse.

In alto: il patio/portico antistante il soggiorno. Durante la stagione estiva ne diventa ilprolungamento all’esterno e l’elemento adatto al ricambio d’aria per le ore più calde.In basso: l’ambiente a cui si attestano le scale. Ha funzione di foyer e stempera i passaggidi temperatura. Un ambiente protetto, ma comunque di forte contatto visivo con l’esterno

ABITARE OGGI66

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69ABITARE OGGI

rofessionalità e attenzione alcliente sono il marchio di fabbri-ca dell’azienda Costruzioni E.Dallacasa fin dal 1959, anno in

cui è stata fondata da Enrico Dallacasa, pa-dre di Cristina, che oggi ricopre il ruolo diamministratore unico. L’azienda realizzacon proprie attrezzature e maestranze com-plessi residenziali che vende direttamenteattraverso proprio personale di vendita. «Larealizzazione con nostre squadre e la ven-dita di immobili residenziali in classe ener-getica elevata (A o B), villette o apparta-menti in palazzine di piccole o medie di-

mensioni rappresentano il nostro core bu-siness», spiega Cristina Dallacasa.Conduzione diretta del cantiere, consulen-za architettonica nella definizione delle per-sonalizzioni richieste dal cliente, consulenzafinanziaria nell’individuazione degli stru-menti più idonei all’acquisto, uniti alla tra-dizione e solidità dell’azienda sono alcunidei servizi e delle garanzie che la Costru-zioni E. Dallacasa offre ai propri clienti. Ilmondo Dallacasa, infatti, gira da sempre in-torno a loro. Il servizio al cliente sia in faseantecedente la vendita che nell’ambito delpost vendita è fondamentale. Il clientepuò rivolgersi all’azienda in un qualsiasimomento successivo alla vendita, anche ol-tre alle garanzie di legge, per ogni proble-matica riguardante l’appartamento: è ca-pitato che il teamDallacasa intervenisse an-

che a distanza di oltre 10 anni dalla stipu-lazione notarile per piccole problematichesulle finiture degli appartamenti dovute allanormale usura.«Un elemento di continuità che ci ha ca-ratterizzato dalla fondazione ad oggi -continua Cristina Dallacasa - è certamen-te la qualità del costruito in termini tecni-ci, ma anche il costante tentativo di mettersinei panni di coloro che abiteranno i nostriimmobili, cercando di studiare la vivibili-tà e i particolari costruttivi affinché ilcomfort abitativo sia il migliore possibile.La cosa più importante che mi ha insegnatomio padre in termini di valori è l’onestà ver-so se stessi, verso l’azienda e verso tutti co-loro che ci lavorano ma anche verso colo-ro che abiteranno i nostri immobili. La qua-lità del costruito, che ricercava minuzio-

Già premiata per il suo impegno imprenditoriale, Cristina Dallacasa racconta la storia dell’aziendadi famiglia. E dopo 53 anni la diretta conduzione dei cantieri, la consulenza architettonica efinanziaria sono ancora i punti di forza di questa storica impresa bolognese di Cristiana Zappoli

La costruzione di un successo

P

A sinistra: Cristina Dallacasa, amministratore unico dell’azienda Costruzioni E. Dallacasa, che vanta oggiil posizionamento dei propri edifici in elevate classi energetiche. Sotto: Torre di Enrico a Lavino di Mezzo

Azienda story

samente mio padre, mi è stata trasferitacome passione e come un modo onesto perrispondere all’esigenza dei clienti che doposacrifici economici importanti, potrannoraggiungere il sogno di una vita. Bastipensare che mio padre, nel 1980, costruivagià con isolamenti rudimentali a cappotto econ pannelli solari termici». L’innovativouso di materiali e tecnologie di isolamentitermoacustici, le scelte impiantistiche, oltre

all’utilizzo di energie rinnovabili, ha portatoda un lato a un concreto miglioramento delcomfort e dall’altro ad un sempre maggiorrisparmio energetico che oggi si concretiz-za nel posizionamento dei propri edifici inelevate classi energetiche. Un’azienda co-struisce un successo duraturo se offre unprodotto di alto valore, anche nei periodidi crisi come quello che stiamo vivendo.Nel corso degli ultimi anni, per esigenze di

velocità e di specializzazioni, il processoproduttivo Dallacasa era stato in buona par-te decentrato, molte lavorazioni venivanoinfatti subappaltate, anche se sotto il direttocontrollo dei capocantieri e della direzio-ne lavori dell’azienda. «Oggi però - spie-ga ancora Cristina Dallacasa - stiamo tor-nando al processo produttivo utilizzato damio padre e quindi stiamo riappropriando-ci delle lavorazioni che qualche anno fa su-bappaltavamo. Questo ci permette di con-trollare ancora meglio la qualità del co-struito». Anche la scelta di vendere diret-tamente gli immobili rientra in un discorsodi qualità del servizio. Permette infatti di va-lorizzare al meglio il prodotto attraverso ven-ditori formati anche sul piano tecnico e inol-tre «ci permette - conclude Dallacasa - di of-frire un servizio completo al cliente se-guendolo nell’accesso al mutuo come nel-la vendita dell’immobile usato».

PER SAPERNE DI PIÙCostruzioni E. Dallacasa spavia L. Berti, 13/2 - 40131 Bolognatel. 051.6493057 - 335.5492999www.costruzionidallacasa.itinfo@costruzionidallacasa.it

Azienda story

ABITARE OGGI70

Sopra: nuovissima costruzione in via Due Madonne a Bologna. Sotto: Giardini di Persiceto a San Giovanni in Persiceto. La sceltadi costruire e vendere direttamente gli immobili rientra in un discorso di qualità del servizio che offre la Costruzioni E. Dallacasa

Via Olmetola, 16 - 40132 Bologna - Tel. 051.401337 - www.ilbaobab.com - ilbaobab@libero.itPer preventivi e informazioni tecniche 327.4043883

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Nel trattare il tema del risparmio energetico è impor-tante dare particolare rilievo al tema dell’uso raziona-le dell’energia, solitamente impossibile nei condomi-ni con l’impianto centralizzato dove non è data alcu-na possibilità di gestire le temperature del proprio ap-partamento secondo le reali esigenze d’uso. Il risultatoè quello di avere impianti che erogano calore ad ap-partamenti vuoti (negli orari lavoro, scolastici o perchédisabitati) magari con temperature eccessive, mentrecontemporaneamente altri utenti di appartamenti piùesposti lamentano di non raggiungere i fatidici 20C°.Per uso razionale si intende riscaldare gli ambienti perciò che è necessario e nei periodi in cui l’appartamentoè occupato. Questa possibilità si ottiene con l’instal-lazione sui radiatori di valvole termostatiche checonsentono di impostare a piacimento la temperatu-ra desiderata stanza per stanza. Si ottiene così un bi-lanciamento dell'impianto che permetterà tra l’altrodi risolvere i problemi di molti edifici nei quali non si rie-scono a scaldare gli appartamenti in posizione svan-taggiata o più esposta al freddo, mentre quelli ai pia-ni intermedi soffrono per l’eccessiva temperatura. Il ri-partitore di energia dei costi di riscaldamento è undispositivo elettronico dotato di sensori per la rileva-zione del calore emesso da ogni singolo radiatore. Tra-mite l'impiego di questi piccoli apparecchi da applicaresui caloriferi (senza nessuna modifica agli impianti esi-

stenti) sarà possibile pagare solo quello che si è con-sumato. Al termine del periodo di riscaldamento notii costi complessivi di spesa viene elaborata la riparti-zione delle quote individuali secondo i criteri deliberatidall’assemblea.ESEMPIO:➡ 30% delle spese totali ripartite in proporzione alle ta-belle millesimali di riscaldamento.➡ 70% delle spese ripartite secondo consumo (rilevatodai ripartitori).In definitiva questo sistema consente una gestionemolto simile adun vero eproprio impianto autonomo.

Stefano LappiAmministratore delegato Hera Energie

COME È POSSIBILE RENDERE AUTONOMIGLI APPARTAMENTI SERVITI DA IMPIANTODI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Professional Service

Nello schema in altoa destra: un esempiodi contabilizzazione delriscaldamento centralizzatoin un impianto a colonneverticali. A destra:l’apparecchio che vieneapplicato ad ogni singoloradiatore. La lettura è direttae trasmessa via radio a unacentrale. Non c’è bisognodi interventi elettricie di opere murarie

Le centrali termiche condominiali obsolete divoranoenergia senza garantire agli inquilini l’atteso comfort.I generatori di calore, infatti, sono spesso sovradi-mensionati rispetto al fabbisogno energetico dell’edi-ficio e mal regolati, quindi il calore viene in gran partesprecato per molte inefficienze del sistema.Inoltre l’impianto di riscaldamento è squilibrato (pianibassi più freddi, piani alti più caldi) e non prevede lapossibilità di regolare la temperatura nelle stanze de-gli appartamenti. Per ottenere in casa la giusta tem-peratura, i condomini sono costretti ad aprire le fine-stre oppure a mettersi un maglione per stare più cal-di. In più pagano bollette elevate a causa dello spre-co di energia. Oggi con un intervento di riqualificazio-ne dell’impianto è possibile eliminare le inefficienze egli sprechi, tagliare la bolletta energetica e ottenere unatemperatura confortevole in ogni locale.

Non solo: grazie agli incentivi statali (detrazioni fiscaliIRPEF del 55% e del 36% e Iva agevolata al 10%) l’in-tervento diventa per ciascun inquilino un’opportunitàsicura e redditizia per investire i propri risparmi.

La certificazione energeticaDal primo luglio 2008 è divenuta obbligatoria la cer-tificazione energetica degli edifici di nuova costruzio-ne o oggetto di ristrutturazione integrale. È inoltre ob-bligatoria la certificazione degli immobili oggetto dicompravendita. Dal primo luglio 2009 tale obbligo èesteso anche alle singole unità immobiliari soggettea trasferimento a titolo oneroso, mentre dal primo lu-glio 2010 è obbligatorio anche per le unità immobi-liari soggette a locazione. Anche in relazione al-l’emanazione di provvedimenti nazionali in materia dicertificazione energetica (DM 26 giugno 2009) si ri-corda che nella nostra regione, la procedura di cer-tificazione energetica rimane regolata unicamente dal-la DAL 156/08 (punto 5 e relativi allegati 5, 6, 7 e 8):conseguentemente, gli unici attestati di certificazioneenergetica validi ai sensi della disciplina regionale sonoquelli registrati nel relativo sistema informatizzato at-tivato dalla Regione. Pertanto le autodichiarazioni reseai sensi dell'art. 9 dell'Allegato A del DM 26 giugno2009 non possono essere utilizzate in sostituzione de-gli Attestati di certificazione energetica nei casi previ-sti al punto 5 della citata DAL 156/08. Il sistema di cer-tificazione energetica della Regione Emilia-Romagnaè divenuto operativo con l’emanazione della Deliberadi Giunta Regionale n. 1050 del 7 luglio 2008: con essa,si è istituito presso il Servizio Politiche Energetiche del-la Regione l'Organismo di Accreditamento dei soggetticertificatori (ai sensi dell'art. 6 della D.A.L. n. 156/08),e si è definita la procedura per l'avvio del processo diaccreditamento degli operatori (singoli tecnici o società)interessati a svolgere tale attività.

Maurizio CarossiaResponsabile tecnico-commerciale dell’azienda

S.I.T. srl di Calderara di Reno - www.sitsrl.org

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acquistata(metano,gasolio,

gpl)

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93%energiaprimaria

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7% perditetotali del sistema

L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO AD ALTAEFFICIENZA: FINO AL 93%DI ENERGIA UTILE

L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTOTRADIZIONALE: SOLO IL 52% DI ENERGIA UTILE

OIKELIOSTUDIO

INTERVENTO DI RISTRUTTURAZIONEIN UN PICCOLO MONOLOCALE NELCENTRO STORICO DI BOLOGNA.OIKELIOSTUDIO RIDEFINISCE IN MODOMINIMALISTICO GLI SPAZI, DISPOSTIIN MODO DA ACCOGLIERE IN OGNIANGOLO LA LUCE DEL MATTINOdi Gabriella Lungo

74 ABITARE OGGI

“LESS IS MORE” IN BOLOGNAUNO SPAZIO NARRANTEÈ entrata in studio come una valanga: «L’ho trovato! Ho trovato il mio

spazio nel cuore di Bologna». La conoscevamo da tempo. Nata e vis-

suta a Bologna quasi tutta la vita, qualche anno fa si era trasferita su

un’isola per amore. Tornava periodicamente alla città delle sue radici

con nostalgia. E raccontava stupita a tutti di come ancora sapesse ri-

conoscere le stagioni di Bologna dagli odori e di quanto stupore pro-

vasse ogni volta che la luce del tramonto accendeva di rosso le fac-

ciate e i portici del centro. Lo spazio che aveva trovato era piccolissi-

mo, ma racchiudeva tutto ciò che desiderava ritrovare nei suoi ritor-

ni. Era semplice, senza pretese, ma anche pieno di luce e di possibi-

lità. Si raccontava e ci raccontava e diceva: «Sono certa che mi aiu-

terete a liberarlo dalle cose inutili e sovrabbondanti e a restituirmelo si-

mile a quello che i miei occhi vedono». Aveva acquistato un monolo-

cale microscopico, al terzo piano di un edificio della vecchia Bologna,

scale ripide per raggiungerlo, un piccolo bagno malandato, due fine-

strelle piene di luce, spalancate sulla corte di una scuola. Non dispo-

neva di molto denaro per ristrutturarlo. Da sempre siamo interessati

al rapporto tra le persone e lo spazio. Questo, secondo noi, è un uni-

cum che rende viva una storia e sfida l’architettura a diventare, ogni

volta, un modo efficace per capire il mondo e per raccontarlo. Fare ar-

chitettura non è solo estrarre da un magazzino di prototipi soluzioni più

o meno mirabolanti. Non ci interessa un approccio estetizzante che

non tenga conto delle relazioni umane e delle radici di un qualsiasi con-

testo spaziale, micro o macro che sia. Fare architettura è valorizzare

l’attaccamento delle persone alla propria storia in un luogo. Non di-

menticare che lo spazio che attraversiamo è, come dice F. La Cecla,

«un posto in cui esiste una storia personale e collettiva di identificazione

con angoli, mura, luci, tramonti, vento, cani, montagne da sfondo, sa-

pori di cibo, accenni di lingua, maniere di salutarsi. (...) se siamo fatti

1. ingresso2. armadio a muro3. zona relax-notte4. bagno5. zona giorno - pranzo6. angolo cucina

75ABITARE OGGI

di qualcosa, noi umani, siamo carne e geografia». Per tutto questo

ci piace privilegiare una metodologia di progetto forse inconsueta,

una narrazione dello spazio che inglobi storie, sensazioni, vissuto.

Abbiamo lavorato con attenzione quasi sartoriale, minimalisti in uno

spazio minimale, attenti ai centimetri, alle proporzioni. Ascoltando e

osservando. Volevamo provare a restituire, con delicatezza, uno spa-

zio senza peso e senza smemoratezze, che accogliesse in ogni an-

golo la luce del mattino e i riverberi del tramonto, che permettesse

allo sguardo di vagare sui muri rossi di Bologna da ogni punto del-

l’interno. Volevamo favorire il gioco di essere dentro e di essere fuo-

ri allo stesso tempo, provando a dilatare i confini della stanza. Ab-

biamo ri-scoperto le travi del soffitto, rifatto il pavimento, isolato so-

lai e pareti dal freddo e dai rumori. Abbiamo liberato la finestra dal ba-

gno per concederla tutta al piano cottura, promuovendo la curvatu-

ra della doccia a custode dell’ingresso, capace di evocare una zona

di attesa. Le abbiamo affiancato un piccolo armadio a muro, ridot-

to ma capiente, dipinto pareti, finestre e porte di bianco e lasciato alla

luce la libertà di insinuarsi ovunque. E di essere un impalpabile cro-

nometro del giorno che scorre e cambia le cromìe degli oggetti.

UNO SPAZIO NARRATOIl progetto di intervento si riferisce ad un piccolo monolocale ubicato

in Bologna, entro le mura. Le sue pareti, in origine, erano per buo-

na parte rivestite in perline, lo spazio suddiviso in due piccole zone

tramite un muretto basso, il soffitto nascosto da un controsoffitto am-

malorato, tutti gli impianti erano da mettere a norma. La classe ener-

SCHEDA TECNICAProgetto:Oikelios Studio,G. Lungo, E. SassiLocalità: Bologna,Centro StoricoAnno di realizzazione:Maggio 2012Foto: A. Sommovigo

3

1

2

4

5 6

A sinistra: angolo pranzo e, in primo piano,zona relax. Sotto: zona relax. Sullo sfondo

l'armadio a muro su misura con portescorrevoli su guida. A lato l'ingresso

76 ABITARE OGGI

OIKELIOSTUDIO

Nella pagina a fianco, in alto: area ingresso, realizzata attraverso la curvatura della parete del bagno e il fianco dell'armadio a muro;in basso: pareti doccia e nicchie di servizio realizzate in mosaico. In questa pagina, sopra: angolo cucina. Sotto: angolo pranzo

< 25 Kwh/mq annuo = < 2,5 litri gasolio/mq annuo

CLASSIFICAZIONE ENERGETICADEGLI EDIFICI IN EMILIA ROMAGNA

CLASSE ENERGETICA A+

tra 40-59 Kwh/mq annuo = 4-5,9 litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA B

tra 91-130 Kwh/mq annuo = 9,1-13 litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA D

tra 25-39 Kwh/mq annuo = 2,5-3,9 litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA A

tra 60-90 Kwh/mq annuo = 6-9 litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA C

tra 171-210 Kwh/mq annuo = 17,1-21litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA F

tra 131-170 Kwh/mq annuo= 13,1-172 litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA E

> 210 Kwh/mq annuo = > 21 litri gasolio/mq annuoCLASSE ENERGETICA G

getica, cui il monolocale apparteneva, era la D (93 kwh/mqa) . Ov-

vero i consumi di energia del monolocale erano quantificabili in 9,3

litri di gasolio a mq per anno. Il progetto ha ridefinito in modo mini-

malistico gli spazi, ha prodotto un miglioramento energetico del-

l’insieme ed ha contemplato il rifacimento completo dell’impiantistica.

Rimanendo perfettamente all’interno del budget disponibile. A ter-

mine lavori lo spazio complessivo, privo di divisori - fatto salvo il ba-

gno - definisce una zona di ingresso, un armadio a muro, un’area

relax/notte e una zona giorno, completa di angolo cucina e zona pran-

zo. Il riscaldamento e il raffrescamento sono garantiti da una pom-

pa di calore, posta sotto una finestra, un nuovo modello che non ha

unità esterna. L’acqua calda è prodotta da uno scaldabagno elet-

trico con due serbatoi indipendenti, per un uso efficiente dell’ener-

gia attento al risparmio oculato. L’impianto elettrico è nuovo. La dia-

gnosi energetica complessiva, riverificata dopo l’intervento, fa regi-

strare una riduzione dei consumi dell’appartamento di circa 4 litri di

gasolio a mq per anno. La classe energetica raggiunta nel mono-

locale è la B (54 kwh/mqa).

Nel secolo scorso un maestro di architettura che si chiamava Mies

van der Rohe enucleò un concetto forte in tre parole: “less is more”.

Il significato letterale è “il meno è più”. Siamo profondamente d’ac-

cordo: semplice non significa povero, ma essenziale.

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77ABITARE OGGI

78 ABITARE OGGI

oche decorazioni sono capaci diimpreziosire un ambiente come ilmosaico. Oggi questo ornamentoantichissimo è tornato di gran

moda anche nelle nostre case. «È perfettoper ripristinare superfici rovinate e perrinnovare piani d’appoggio o pareti ugua-li da anni», spiega Silvia Stanzani, esper-ta nell’arte del mosaico. «Lo si può utiliz-zare, per esempio, per decorare la superfi-cie di un tavolo o per creare una cornice in-torno a uno specchio». Peter Fischer, sto-rico e studioso del mosaico, descrive cosìquesta particolare forma d’arte: «consistenel rivestimento di una superficie architet-tonica (sia pavimento, parete o soffitto) op-pure di una forma tridimensionale, utiliz-zando l’accostamento di pezzetti di vari ma-teriali come ciottoli, marmo, vetro, cera-mica, metallo e qualsiasi altra materiadura che si possa ridurre in piccoli fram-menti di per sé anonimi. Questi vengono poifissati su un intonaco o legante di altro tipoal fine di formare una superficie raffiguranteun determinato disegno o un particolare ef-fetto estetico». Fin qui, dunque, la tecnica.Poi c’è l’arte. Che trasforma “l’accosta-mento di pezzetti di vari materiali” in unasinfonia di frammenti in cui eleganza e sug-gestione si fondono a formare un’opera tan-to stabile e durevole nella sostanza, quan-to leggera e luminosa nell’apparenza. Il mo-saico vanta una tradizione antichissima, ri-sultando essere fra le prime forme artisti-che insieme alla scultura: reperti archeo-logici testimoniano come già i Sumeri lo uti-lizzassero per decorare le proprie costru-zioni. Oggi, grazie ad un fecondo e pro-duttivo interscambio tra artigiani e designer,il mosaico sta scoprendo nuovi ambiti

d’uso, dall’architettura al design fino all’artecontemporanea. Non è raro, quindi, im-battersi in artigiani che si dedicano inugual misura al mosaico d’arredo, alle ri-produzioni dall’antico, al mosaico sacro.Come Silvia Stanzani, che ha conosciuto percaso il mondo del mosaico nei primi anniOttanta e da allora non l’ha più lasciato.Silvia Stanzani, quale percorso persona-le e professionale l’ha fatta approdare aquesta forma d’arte?«Mi sono avvicinata al mosaico nei primianni Ottanta attraverso il restauro, fre-quentando un corso di studi a Ravenna e poilavorando a bottega e nei cantieri di scavo.Essere a contatto con i mosaici antichi, co-noscere la complessa tecnica di esecuzionee la sua straordinaria capacità espressiva, miha fatto desiderare, in seguito, di dedicarmial mosaico in modo più creativo e perciò hoincominciato a impegnarmi nel settore delmosaico artigianale artistico e di design».Quali differenze ci sono tra il mosaico con-temporaneo e quello tradizionale?«Il termine mosaico deriva dal greco e si-gnifica letteralmente “opera paziente, degnadelle Muse”. Infatti la tecnica originale an-tica, che si applica tuttora, prevede regolecompositive precise e un procedimento in-teramente manuale in ogni sua fase, dal ta-

glio dei materiali alla posa dei tassellinell’intonaco, uno ad uno. Ogni tessera hauna sua forma, una sua superficie, una suainclinazione data dal gesto della mano delmosaicista, e quel gesto che è il frutto diun’attenta riflessione sul rapporto materia-luce-colore ha come scopo non semplice-mente lo scomporre in frammenti ma il crea-re un’opera con una sua autonomia espres-siva. Nell’ambito del mosaico contempo-raneo rientra una realtà molto ampia e dif-ferenziata di attività, più o meno artigianalie più omeno creative. Infatti è diffusa la ten-denza a classificare generalmente comemo-saico ogni accostamento di materia fram-mentata, anche il rivestimento di una pi-scina. Una tendenza a cui ha contribuito losviluppo del mosaico di tipo industriale cheè portatore di un concetto semplificato ditecnica musiva ma a cui va riconosciuto l’in-dubbio merito di aver indirettamente fa-vorito anche la conoscenza e l’espansionedel mosaico di tipo artigianale e artistico ne-gli ultimi decenni. Molte attualmente sonole applicazioni di quest’arte-mestiere. Gliabbinamenti con materiali inediti consen-tono una grande varietà compositiva eproposte creative differenziate adattabili aivari gusti e stili. Molto stimolante è il rap-porto tra artigianato e design, una sinergiache consente al mosaico di aprirsi all’uni-verso degli oggetti e dell’arredo privato».Quali materiali utilizza?«Dai materiali più tradizionali come smal-to, marmo, cotto, madreperla ad altri menoconsueti come rame, ottone, alluminio, gra-niglie, vetri, resine sintetiche, pietre dure».Lei organizza anche dei corsi: ci sono gio-vani che hanno voglia di imparare il suomestiere?«Da anni mi occupo di promuovere la co-noscenza e la diffusione del mosaico artistico

tradizionale attraverso varie iniziative. Icorsi che tengo sono brevi ed es-

Dare nuova vita alle pareti di casa, decorare un tavolo o uno specchio. L’arte musiva entra nellenostre abitazioni. Per conferire un tocco di originalità all’interior design. Silvia Stanzani ci spiegatutte le possibili applicazioni di questa antica forma d’arte di Cristiana Zappoli / foto Marco Zappia

Arte e artigianato

PArredare casa con un mosaico

Nella foto a destra: "Alide", cornice cm50x50 in ceramica smaltata con insertiin mosaico di paste vitree, pietre dure,murrine e vetro specchiato

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senzialmente pratici e i motivi che porta-no gli allievi a frequentarli sono i più diversi:dal puro piacere della conoscenza, al volerrealizzare materialmente un pezzo d’arre-do per la propria casa. Più raramente si trat-ta di giovani che lo fanno per capire se ap-profondire gli studi al fine di trasformareuna passione in una vera e propria attività».Cosa rappresentano i suoi mosaici? C’èun tema ricorrente?«Più che un tema è l’affascinante specifi-cità del mosaico che tento di esprimere in

ogni lavoro. Quel qualcosa in più che il mo-saico ha rispetto alla pittura: la modulazionedelle superfici, i movimenti dei colori,l’espressione di un ritmo, di una vibrazione.È lo straordinario rapporto che nel mosai-co si compie fra l’insieme della forma vi-siva e la discontinuità delle sue componenti(le tessere) e dei suoi materiali».Lavora più per il settore privato o per quel-lo pubblico?«Maggiormente per il privato, dove ven-go contattata per decorare con elementi di

A sinistra: foto di Silvia Stanzani.In basso: "Dorè", specchiera cm. 50x50 in ottone,smalto, vetro specchiato, oro. Al centro: unparticolare del "Giardino Zen", pannello parietalecm. 100x300 in ciottoli, vetri, madreperla, bambù,graniglie policrome - Pad. G Ospedale Bellaria.Sotto: "Materica", pannello con specchio, cm.50x50 in madreperla, vetro, graniglia (partic.)

Arte e artigianato

Sopra: un altro dettaglio del "Giardino Zen", pannello parietale cm. 100x300in ciottoli, vetri, madreperla, bambù, graniglie policrome - Pad. G Ospedale Bellaria.A sinistra: "Vanity" specchiera in ottone, alluminio, smalto, marmo (partic.)

arredo abitazioni e locali commerciali e peri quali mi trovo sia a sviluppare le idee del-la clientela che mie proposte. Nel settorepubblico ho lavorato per luoghi di culto e,ultimamente, di cura. In questi frangenti ingenere il mio lavoro si svolge in collabo-razione con le maestranze nella realizza-zione di un progetto dato. Di recente ho rea-lizzato dei mosaici per gli ambienti del nuo-vo Polo delle Scienze Neurologiche, edi-ficio appena ultimato a Bologna pressol’Ospedale Bellaria, dove avranno sede tut-te le attività di assistenza didattica e ricercadel Dipartimento di Scienze Neurologichedell’Università di Bologna e quelle del-l’Area delle Neuroscienze dell’OspedaleBellaria. Sono stati realizzati elementi de-corativi sia nell’atrio e nella zona bar, siaal 2° piano. Il filo conduttore della pro-gettazione (pensata insieme a Danilo Meidell’ufficio tecnico dellaAusl) è stata la na-tura, interpretata simbolicamente in alcu-ni dei suoi aspetti: le foglie, il paesaggio,la pioggia, il suono, e per le quattro colonnee per l’acciottolato pavimentale a destra del-

l’atrio i fiori. Fiori che si susseguono nel-l’intera pavimentazione di gres del pianoterra. Una scelta fatta per restare in sinto-nia con le origini del nucleo storico del-l’edificio, in quanto l’ospedale Bellaria nac-que negli anni Trenta proprio come luogodi cura per la tubercolosi, quindi in pro-fondo rapporto con la natura circostante.Al secondo piano abbiamo optato per unpannello raffigurante un colorato giardi-no Zen. I giardini di rocce e ciottoli origi-nari del Giappone hanno un significato par-ticolare che ci è sembrato adatto a un am-biente di cura. Sono luoghi dove vengonorappresentati in modo simbolico gli ele-menti naturali come acqua, pietre e vege-tazione e che vogliono ispirare un senso ditranquillità e di calma, destinato a facili-tare la contemplazione spirituale.

PER SAPERNE DI PIÙSilvia Stanzani - San Lazzaro di SavenaVia Pedagna, 10 - tel. 051.6255253,339.7129368 - www.silviastanzani.itinfo@silviastanzani.it

RIMINIL’architetto e designer riminese Ro-berto Semprini interpreta lo spaziodomestico ideale in cui vivere. Po-chi grandi ambienti, distinti in duearee assai diverse tra loro, lazona giorno e la zona notte. Ele-mento caratterizzante dell’abita-zione è la luce. Una luce diretta ri-servata a tutti quegli spazi in cuivengono svolte le attività sociali euna luce più soffusa o in certi casifiltrata per gli ambienti destinatialla fase del riposo.

NEW YORKL’abitazione per tutti i giorni, rica-vata all’interno di una vecchia ti-pografia di Manhattan, grazie al-l’intervento dell’architetto SpechHarpman, ospita una ricca colle-zione d’arte contemporanea. Unsusseguirsi di spazi grandi, aperti,ampi, divisi soltanto da paretiscorrevoli. Tutti gli ambienti ospi-tano uno o più oggetti della col-lezione: sia i quadri che le piccolee grandi sculture, sistemate comecomuni oggetti sugli arredi.

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Interior design

Luce, contrastiE SFUMATURE

85ABITARE OGGI

l motto del proprietario di casa Sempri-ni è una frase di Victor Hugo: «Dalla con-chiglia si può capire il mollusco, dallacasa l’inquilino». Una frase che spiega

in modo efficace quanto sia importante l’iden-tificazione con la propria abitazione. Situazioneforse ancora più evidente se proprietario e pro-gettista sono due figure coincidenti. Certo pro-gettare e seguire i lavori di realizzazione del-la propria casa, piccola o grande che sia, è si-curamente una particolare sensazione,un’esperienza unica e duplice allo stessotempo. Unica perché solo pochi possono ve-ramente progettarsi casa propria, doppia per-ché l’implicazione emotiva coinvolge sia lafigura del proprietario sia quella del proget-tista. «In questo progetto - ci spiega l’archi-tetto e designer riminese Roberto Semprini -mi sono sentito finalmente libero di inter-pretare il mio spazio domestico ideale: la man-sarda. Pochi grandi ambienti distinti in due areeassai diverse tra loro, la zona giorno e la zonanotte. Per quanto riguarda l’arredo non mi sonosentito altrettanto libero, ho sentito quasi il do-vere di utilizzare gli oggetti da me disegnatie che fra l’altro non sono sempre in sintonia

Vicino alla Darsena di Rimini, in un quartiereverde e tranquillo, la casa dell’architettoRoberto Semprini. Ampi spazi e giochi diluce naturale enfatizzano e danno valorealle architetture interne di Mercedes Caleffi

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A sinistra: primo piano del tavolo in cucina. ll living e la cucina, che costituiscono insieme allostudio la zona giorno, sono caratterizzati da ampivolumi utilizzati per cene, feste e varie occasioni di conversazione. Sopra: particolare del soggiorno

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fra di loro». Le due zone in cui la casa èsuddivisa si distinguono anche per le di-verse altezze, il living e la cucina, che co-stituiscono insieme allo studio, la zona gior-no. «Sono caratterizzati da ampi volumi -continua l’architetto Semprini - utilizzati percene, feste e varie occasioni di conversa-zione con il camino che funge da perno cen-trale. Le camere da letto e i bagni sono zonepiù intime con altezze ribassate a falde in-clinate e tanti abbaini». Oltre alle altezzeè la luce a fare da elemento connotante. Unaluce diretta per gli ambienti in cui svolge-re le attività sociali e una luce soffusa o fil-trata per quelli destinati alla fase del ripo-so. Una giusta illuminazione degli ambienti. La casa si trova a Rimini, ma nonostante

le grandi vetrate e la prossimità al mare, delmare non è possibile godere la vista. È unasituazione piuttosto normale a Rimini,dove il “muro” di alberghi distribuiti su tut-ta la riviera ha creato un diaframma di ce-mento invalicabile all’occhio umano. No-nostante questo il mare entra ugualmentein casa con il suo inconfondibile profumo,il verso dei gabbiani, il suono delle ondequando è grosso. E d’inverno, con la neb-bia, il suono ripetitivo del faro concilia dol-cemente il sonno e accompagna le grigie

Il living è il luogo più caro al proprietariodi casa, il più luminoso e quello più adatto alla convivialità. È l’ambiente

dove sono accolti gli amici e gli ospiti

In alto: l’entrata dello studio. Sopra: lampada“Baby”, produzione Slide, (design RobertoSemprini). A destra: poltroncina Chiocciola

Arredaesse (design Roberto Semprini)

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La casa è luminosa nonostante sia una mansarda, e riesce a esprimerecon molta semplicità e immediatezza la personalità dell’architetto

giornate. «L’edificio - racconta Semprini-è stato costruito nel quartiere di San Giu-liano Mare vicino alla Darsena di Rimini,un quartiere verde e tranquillo che duran-te l’estate non soffre, come il resto della cit-tà, dell’enorme affluenza turistica. Un vec-chio quartiere di pescatori fatto di piccolecasette e strette viuzze il cui assetto origi-nale non è stato snaturato dalla costruzio-ne della nuova edilizia. E la stessa tran-quillità d’altri tempi che appartiene a que-sta porzione di città la si percepisce anche

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Sopra: un angolo della camera da letto. La poltroncina è stata disegnata da RobertoSemprini, produzione Ciacci. La QLampadaè prodotta, invece, da Bugs. Sotto: in primopiano Divano Paolina, produzione Partner&Co (design Semprini). Sul fondo, quadro di Giovanni Lombardini

sul terrazzo della casa. Vero prolungamentodella zona giorno, è stato arredato con unostile informale, quasi rustico, che lascia achi vi sosta la sensazione di stare in cam-pagna». È uno spazio domestico comple-tamente diverso dall’impostazione mo-dernista del living che è invece il luogo piùcaro al proprietario di casa. Il più lumino-so, quello più adatto alla convivialità. Èl’ambiente dove sono accolti gli amici e gliospiti e dove sono raccolte diverse creazionidi design di Roberto Semprini. Anche il ca-mino è stato disegnato da lui: è la rappre-sentazione stilizzata di un viso dagli occhiincavi posti nel cartongesso che illumina-no le due sculture dell’artista Giò Urbina-ti e nella bocca racchiude le fiamme del fuo-co. Il camino è stato impostato così da es-sere percepito come il cuore della casa e,nelle serate d’inverno accenderlo fa partedei riti rilassanti che il proprietario perpe-tua. Alcuni mobili sono stati progettati annifa e altri invece pensati per essere collocati

proprio in questa abitazione: in particola-re i due mobili contenitori sospesi e carat-terizzati da un’anta a quadro, raffiguranteun fiore stilizzato, realizzato dall’artistaGiovanni Lombardini. «Alcuni oggetti,essendo di forte connotazione scultorea,come la dormeuse Paolina, li ho voluti in-serire ugualmente anche se precedenti allarealizzazione della casa stessa. Altri, frut-to del lavoro di collaborazione con diver-se aziende, li ho inseriti perché li ho rite-nuti adatti a questo contesto, come il tavolodella cucina Hara o la poltroncina Chioc-ciola o il tavolino Combo nel soggiorno.Non nego però che alcuni, come il letto inmogano striato dalla linea semplice ma dal-la forte texture, sono stati progettati esclu-sivamente per avere una collocazione nel-la mia casa». Una casa non molto grande,luminosa nonostante sia una mansarda, cheriesce a esprimere con molta semplicità eimmediatezza la personalità dell’architet-to che l’ha progettata e che la abita. Una

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casa a suo modo particolare che lega pro-fessionalità e convivialità con contempo-raneità e praticità. La lettura della pianta ri-vela anche un’impostazione simmetrica de-gli ambienti: la camera da letto è specula-re allo studio e a fare da perno centrale cisono il disimpegno con le scale e i servi-zi, mentre il soggiorno funge da filtro in-termedio tra la cucina e il terrazzo. Una spe-cularità armoniosa che distribuisce i diversiambienti dandovi una certa sfumatura diclassicità pur sempre lineare.

Sopra: l’interno della spaziosa eluminosa camera da letto. A sinistra: il soggiorno. Sia il tavolino sia il quadro-contenitore “Picture Box” sono stati disegnati da Roberto Semprini

Interior design

Come trasformareuna vecchiatipografia diManhattan in una luminosissimaabitazione. I proprietari, unacoppia di produttoritelevisivi, l’hatrasformata in uncontenitore d’arte. Il progetto è statocurato dall’architettoSpech Harpmandi Iole Costanzo

Vivere a contattoCON L’ARTE

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A sinistra e sopra: il living room.L’ambiente è molto ampio e a dividerne le funzioni c’è un divano. Il tavolo di legno è corredato di sedie in alluminio.Caratteristico e poco ingombrante èl’ambiente bar/cucina collocato sul fondo.Sotto: alcune opere esposte nella piccolagalleria ricavata in una zona di passaggio

l concetto di abitazione privata è ve-ramente cambiato nei secoli? Infondo la disposizione interna diun’abitazione risponde ancora, anche

nel nome, alla distribuzione di una casaborghese di inizio secolo, anche se que-st’ultima aveva dimensioni completamentediverse. Eppure storicamente la società ècambiata. I ruoli dei componenti di unafamiglia sono diversi, almeno di massima.Ma nella realtà l’unico cambiamento av-venuto nel concetto stesso di casa è quellodimensionale, perché la distribuzione in-terna è ancora così suddivisa: la cucina, ilsoggiorno, le camere da letto e i servizi,che oggi sono realizzati dalle ditte di co-struzione al “minimo”, non solo come nu-mero di ambienti ma anche come dimen-sioni. Nel film Giulia &Giulia, della registaamericana Nora Ephron (con la partecipa-zione di Amy Adams e Meryl Streep), Jiu-lia Child, una delle protagoniste principali,scrive un libro di ricette dedicato a tutte le

famiglie americane che vivono ormai senzaservitù. A testimonianza del fatto che lavita moderna, quella nata con l’industria-lizzazione del XIX sec, ha prodotto una to-tale palingenesi nelle abitudini familiari.Ma mentre la famiglia è cambiata l’internodelle abitazioni si è solo drasticamente ri-dotto. Alcune famiglie benestanti avevano,nel secolo scorso, l’abitudine di fare damecenati agli artisti o comunque, da veriamanti dell’arte, lasciavano che le loro abi-tazioni si corredassero di opere d’arte concui abbellivano i diversi ambienti desti-nati soprattutto alla vita sociale. Ancheoggi alcune abitazioni sono ricche di opered’arte che condividono con gli ambienti lavita di tutti i giorni, la quotidianità. Certoper quanto grandi possano essere sono po-che oggi le dimore che hanno le dimensionidi quegli enormi palazzi che le famiglie delsecolo scorso ereditavano dai loro discen-denti. E comunque proprio perché l’aspettodimensionale era irrilevante erano le opere

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d’arte ad adattarsi agli ambienti. Oggi av-viene il contrario. Può accadere che a uncollezionista d’arte, che sceglie di vivere acontatto con la sua arte, sua nel senso dipossesso e non di creazione, non resti cheadattare e organizzare l’abitazione per ac-cogliere le opere. Di casi famosi nel mondove ne sono tanti e molti sono stati curati daarchitetti il cui lavoro è stato maggior-mente quello di riuscire a creare i presup-posti per una convivenza tra arte e vita.L’abitazione che presentiamo in queste pa-gine, progettata da Spech Harpman, ha piùdi una caratteristica interessante: è un’abi-

tazione per tutti i giorni, ricavata all’in-terno di una vecchia tipografia di Manhat-tan, e ospiterà anche una ricca collezioned’arte contemporanea. Si tratta, dunque,del recupero di un immobile dismesso e diuna ristrutturazione impostata così da ren-dere strettamente vivibili arte e quotidia-nità. Spazi aperti, ampi, divisi soltanto dapareti scorrevoli. Tutti gli ambienti sonoanche “esposizione”: l’ampio living roomospita sia il salotto che il tavolo. È lumi-nosissimo, ed è mancante di qualsiasi ele-mento di separazione. Ospita la maggiorparte delle opere: sia i quadri che le piccolesculture, sistemate come comuni oggettisugli arredi. Un altro spazio che acquisiscein questo progetto tutt’altra valenza è il“passaggio”, per nulla angusto, che po-trebbe essere chiamato, per una maggiorecomprensione ma sicuramente con più im-precisione, corridoio. Collega la zonagiorno con gli altri ambienti ed è stato tra-sformato in una piccola galleria caratteriz-zata anche dalla presenza di alcuni pilastri

Sopra: la zona salotto. Il camino è inserito all’interno di una pareteattrezzata e organizzata conpannelli di diverse dimensioni. A destra in alto: l’ambiente dipassaggio, con i pilastri circolaridella struttura portante nella partecentrale, usato come angoloespositivo. A destra: il tavolo,l’angolo conviviale per eccellenza, è centrato rispetto alle tre finestre

Il gioco in questaabitazione è fatto diluce naturale, colori,pareti bianche, opered’arte e pezzi storici

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a base circolare facenti parte della strutturaportante della vecchia tipografia e che perscelta progettuale non sono stati inglobatinelle nuove divisioni interne. Il gioco inquesta abitazione è fatto di luce naturale,colori, pareti bianche o grigio chiaro, opered’arte e pezzi storici di design come le se-die dei fratelli Charles e Ray Eams: la fa-mosa sedia LCW in laminato e vitello el’altra, a dondolo, molto nota, realizzata inacciaio e plastica, la Rar. Non poteva man-care una delle sedie di Le Corbusier equella scelta è la LCA Chair in cuoio mar-

rone. Gli ambienti sembrano sgombri di ar-redi, e hanno la parvenza di essere caratte-rizzati solo da alcuni elementi. Nella realtàlo stesso camino è inglobato in una pareteattrezzata, suddivisa in pannelli di diversedimensioni che si aprono con la sola pres-sione delle mani. Ma le opere d’arte sonopresenti anche nell’angolo bar/cucina, cosìcome nella camera da letto dove il letto, ti-pico e semplice design svedese degli anniQuaranta, è sovrastato da un'altra operache domina tutto l’ambiente. Diverso è l’approccio adottato per la ca-mera del bimbo. La carta da parati rivelaun’interessante e anche molto alla page di-cotomia: una tipologia riporta, infatti, al-cune fantasie classiche dalle tinte chiare,l’altra riproduce invece varie circonferenzedai diversi raggi e dai colori vivaci. Chissàcome i bambini crescono a contatto conl’arte. Sicuramente influenza molto. Perchéla vita quotidiana cambia quando si vive inmezzo all’arte, all’armonia e alla luce.

Sopra: la camera da letto.L’ambiente è molto sobrio e adominare è l’opera d’arte espostasopra il letto. Sotto: uno scorciodella camera del bambino. A destra: il camino in pietra grigiochiaro, con accanto un’opera d’arte

La ristrutturazionedell’abitazione è stata

impostata così darendere vivibile l’artecon la vita quotidiana