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CATASTO
CATASTO
Concetti generali sul sistema
catastale italiano
Il CATASTO è l’inventario dei beni immobili, terreni e
fabbricati dello stato italiano. Si divide in:
N.C.E.U NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO
N.C.T NUOVO CATASTO TERRENI
È un organo esecutivo del Ministero delle Finanze
Concetti generali sul sistema
catastale italiano
Con la legge 3682/1886 viene
istituito in Italia il Catasto per
i Terreni con lo scopo di
censire la proprietà fondiaria
di ogni cittadino per fissare
un’ imposta proporzionale al
reddito delle stesse proprietà
Nel 1939 fu istituito con le
stesse finalità di quello dei
Terreni il Catasto Edilizio
Urbano basato sul rilievo e la
rappresentazione dell’unità
immobiliare urbana (U.I.U)
L’Agenzia del Territorio
Con la legge 358/91 di riforma dell’Amministrazione
Finanziaria il Ministero delle Finanze è stato ristrutturato
in tre Dipartimenti, Agenzie, che svolgono funzioni
omogenee
L’AGENZIA DEL TERRITORIO
operativa dal 1° gennaio 2001, è un ente pubblico dotato
di personalità giuridica, amministrativa, patrimoniale ,
organizzativa e finanziaria
È costituita da Direzioni Centrali con sede a Roma,
Direzioni Regionali e Uffici Provinciali dell’Agenzia del
Territorio , che garantiscono una capillare presenza sul
tutto il territorio nazionale
L’Agenzia del Territorio
Le attività
L’Agenzia del Territorio svolge le proprie funzioni ed i
compiti istituzionali ad essa attribuiti assicurando:
La gestione del CATASTO
La conservazione dei registri immobiliari
La gestione produttiva dei beni immobili statali
Il supporto operativo necessario al processo di
decentramento delle funzioni catastali ai Comuni
L’Agenzia del Territorio
Le attività
Ogni capoluogo di Provincia è sede di un Ufficio
Provinciale dell’Agenzia del Territorio.
Presso gli Uffici Provinciali sono depositati tutti gli
atti catastali dei Comuni (Comuni censuari)
appartenenti alla Provincia.
Comune censuario
Il Comune censuario di norma coincide con il
Comune amministrativo; tuttavia alcuni Comuni
amministrativi sono divisi in due o più Comuni
censuari (raramente il contrario) che prendono il
nome di sezioni censuarie. Tali sezioni coincidono
con vecchi Comuni amministrativi soppressi o loro
porzioni
Ai soli fini estimali sussiste anche una divisione in
zone censuarie
L’Agenzia del Territorio
L’indirizzo
http://www.agenziaterritorio.it
Di che tipo è il Catasto italiano ?
IL CATASTO ITALIANO E’
PARTICELLARE
GEOMETRICO
NON PROBATORIO
AD ESTIMO INDIRETTO
Il Catasto italiano è
Particellare
Il Catasto è PARTICELLARE perchè ha come base
l’ndividuazione grafo – analitica delle particelle catastali
Si definisce
PARTICELLA
una superficie continua di terreno avente una
determinata qualità e classe, appartenente ad un unico
possessore e situata in un solo Comune
Il Catasto italiano è
Geometrico
Il Catasto è
GEOMETRICO
perchè oltre a conservare i dati delle
singole particelle ne realizza anche una
rappresentazione grafica
Il Catasto italiano è
Non Probatorio
Il Catasto è
NON PROBATORIO
perchè l’iscrizione al catasto di una
particella non garantisce la proprietà
giuridica da parte di colui che fa
l’iscrizione
Il Catasto italiano è
Ad Estimo Indiretto
Il Catasto è
AD ESTIMO INDIRETTO
perchè la determinazione dei redditi delle
particelle, è stata ottenuta confrontando le
particelle con
particelle tipo
situate nello stesso Comune
Il Catasto è stato realizzato in quattro fasi
FORMAZIONE
PUBBLICAZIONE
ATTIVAZIONE
CONSERVAZIONE
FORMAZIONE
fase topografica fase estimativa
Formazione del Catasto
divisa in
Formazione del Catasto
Fase Topografica
Scopo di questa fase era quella di determinare, mediante
rilievi, il contorno delle particelle di terreno e
successivamente la loro area
Il rilievo particellare è stato eseguito utilizzando i
seguenti tipi di rilievo:
COORDINATE POLARI
POLIGONAZIONI
ALLINEAMENTI
Formazione del Catasto
Fase Topografica
Le particelle rilevate sono state restituite graficamente,
per ogni Comune, su più FOGLI DI MAPPA
La rappresentazione grafica dei fogli di mappa è di TIPO
PLANIMETRICO (generalmente in scala 1 : 2000)
L’insieme dei fogli di mappa di un Comune, costituisce uno
degli atti fondamentali del catasto, la
MAPPA PARTICELLARE
Formazione del catasto
La mappa particellare è
l’insieme dei fogli di mappa appartenenti
ad un comune censuario
Comune A Comune B
1 2
3 4 5
6 7 8
9
1 2 3
4 5 6
7
Formazione deI catasto
I fogli di mappa
Sui fogli di mappa sono rappresentate le particelle e tutti
gli elementi che caratterizzano la superficie comunale.
Una particella non può essere rappresentata su più fogli
I fogli appartenenti ad ogni Comune, sono numerati
progressivamente da Nord a Sud e da sinistra verso
destra, con numeri arabi.
Anche le particelle, sono individuate con numeri arabi,
dall’alto verso il basso e da sinistra verso destra. La
numerazione delle particelle è indipendente per ogni foglio
di mappa
Formazione deI catasto
I fogli di mappa
Per richiedere un estratto di un foglio di mappa
contenete una particella su cui è necessario eseguire
un lavoro, ad esempio una divisione, è necessario
quindi fornire il:
nome del Comune
numero del foglio
numero della particella
Formazione del catasto
I fogli di mappa
Formazione del catasto
I fogli di mappa
Formazione del catasto
Estratto foglio di mappa
Formazione del catasto
Estratto foglio di mappa con
interrogazione PF
Sui bordi di ogni foglio è riportata una porzione del
sistema di assi cartesiani appartenenti al sistema di
riferimento assoluto. I fogli risultano al loro interno
suddivisi da maglie quadrate, con assi posti, nella
scala 1 : 2000, ogni 200 m (10 cm). Questa divisione,
definita parametratura, permette di determinare
facilmente le coordinate grafiche di ogni punto posto
all’interno del foglio. Le coordinate dei punti, sono
espresse da valori numerici, positivi e negativi,
rispetto agli assi Nord (X) ed Est (Y)
Formazione del catasto
I fogli di mappa La parametratura
Formazione del catasto
I fogli di mappa La parametratura
E
N
81
125 131124
194 206
329
1000 1200 1400 1600
2000
2200
2400
2200
1200
AEA
NA
NELLA SCALA 1:2000
1 cm sulla carta equivale a 20 m
EA = 6 cm = 120 m
NA = 8 cm = 160 m
Questi due valori esprimono le coordinate relative di
A rispetto al punto P di coordinate (1200 ; 2200)
Se si sommano le coordinate di A alle coordinate di
P si ottengono le coordinate assolute del punto A
rispetto all’origine del sistema (Roma - M. Mario)
(1320 ; 2360)
131
P
Formazione del catasto
Area delle particelle
Eseguiti i rilievi topografici e disegnati i fogli di
mappa, si è proceduto con metodi grafo -
meccanici al calcolo delle aree delle singole
particelle. Poichè la rappresentazione grafica è di
tipo planimetrico, le aree calcolate non sono quelle
reali ma coincidono con le aree della proiezione
orizzontale della particella. Le aree ottenute in
fase di impianto sono definite superfici catastali
o nominali (SN)
Definizione e calcolo delle
superfici catastali
La superficie catastale definita “nominale” (SN) è quella che
risulta indicata negli atti censuari ed è stata originariamente
determinata in fase di impianto (formazione). Sono nominali anche
le superfici derivate da un frazionamento e determinate per via
grafica o per differenza
È definita superficie “reale” (SR) quella determinata
analiticamente, con opportuni calcoli, direttamente dalle misure
orizzontali prese sul terreno durante l’esecuzione dei rilievi
Nei comuni dove è avvenuto l’impianto del “catasto numerico”, è
stato introdotto un ulteriore tipo di superficie definita
“calcolata”, ottenuta dalle coordinate cartografiche dei vertici
delle particelle. Tale superficie serve come verifica dei calcoli
effettuati, ma non può venire utilizzata negli atti di
aggiornamento catastale
Formazione del Catasto
Cenni sulla fase Estimativa
Le operazioni estimali sono quelle finalizzate all’aspetto
fiscale del catasto. Le operazioni estimali eseguite nella
fase di formaziome sono state le seguenti:
Qualificazione
Classificazione
Classamento
Determinazione delle tariffe
Formazione del catasto
Cenni sulla fase Estimativa
Qualificazione
e
Classificazione
Qualificazione
Consiste nel distinguere le qualità di coltura
sufficientemente significative esistenti in ciascun Comune o
zona censuaria
Classificazione
Consiste nel distinguere ciascuna qualità di coltura di ogni
Comune o zona censuaria, in tante classi quanti sono i gradi
notevolmente diversi delle rispettive produttività. Si
attribuisce la prima classe ai terreni migliori. Le classi
normalmente non sono più di cinque
Formazione del catasto
Cenni sulla fase Estimativa
Classamento
e
Tariffe
Classamento
Consiste nell’assegnare a ciascuna particella la qualità e la
classe che le compete, per confronto con “particelle tipo”
istituite nel Comune
Determinazione delle tariffe
Consiste nel calcolare (distinguendo tra reddito dominicale e
agrario) il reddito imponibile per unità di superficie
(tariffa). L’unità di superficie adottata è
L’ETTARO
L’ettaro
e i suoi sottomultipli
ara e centiara
L’ETTARO (ha) corrisponde a 10000 m2
ARA (aa) corrisponde a 100 m2
CENTIARA (ca) corrisponde a 1 m2
2260 m2 sono
ha 0
aa 22
ca 60
14135 m2 sono
ha 1
aa 41
ca 35
Formazione del catasto
Le zone censuarie
Ai soli fini estimali il territorio è stato diviso
in “zone censuarie” che sono zone che hanno
lo stesso quadro di qualità e classi e le stesse
tariffe d’estimo. Una zona censuaria
normalmente coincide col Comune censuario,
ma non è escluso che un Comune sia diviso in
più sone censuarie, mentre vi è la tendenza a
raggruppare più Comuni in una stessa zona
censuaria
Cenni sulle caratteristiche censuarie degli immobili e sui
redditi imponibili
I beni si distinguono in immobili e mobili (art. 812 del c.c.)
Gli immobili, terreni e fabbricati, sono l’oggetto del Catasto.
Tali beni di norma sono suscettibili di redditi. Il reddito
determinato dagli uffici fiscali secondo particolari norme e
al netto delle spese, al fine di applicare le imposte, prende il
nome di reddito imponibile
Per i terreni il reddito imponibile si distingue in reddito
dominicale (RD) e reddito agrario (RA)
Il reddito dominicale (RD) e il reddito
agrario (RA) possono essere definiti come la
parte di reddito che compete al proprietario
del terreno e la parte che compete al
conduttore dell’attività agraria, proprietario
anche del capitale di esercizio
Cenni sulle caratteristiche censuarie degli immobili e sui
redditi imponibili
Reddito dominicale a
agrario
I due redditi vengono calcolati moltiplicando
la superficie delle particelle per le due
rispettive tariffe. Le tariffe sono pertanto il
reddito, rispettivamente dominicale ed
agrario, per unità di superficie (ettaro) e
variano per ogni Comune censuario, per ogni
qualità di coltura e per ogni classe
Cenni sulle caratteristiche censuarie degli immobili e sui
redditi imponibili
Le variazioni nelle stato e nel reddito si hanno quando:
in una particella avvengono variazioni che portano ad
una modifica della qualità o della classe, con
conseguente modifica del RD e RA
aumenta o diminuisce la consistenza della particella
Variazioni nello stato e nel reddito
delle particelle
Variazioni oggettive
Principali variazioni in aumento
revisione del classamento per terreni migliorati in qualità
passaggio di suolo pubblico in proprietà privata
introduzione di terreni non ancora censiti
passaggio a carico dello Stato di spese gravanti sui
possessori
Variazioni nello stato e nel reddito
delle particelle
Variazioni oggettive in aumento
Principali variazioni in diminuzione
passaggio da una qualità superiore ad una inferiore
applicazione di nuovi vincoli o aggravamento di vincoli o
servitù preesistenti
passaggio a carico dei possessori di spese prima
gravanti sullo Stato
Variazioni nello stato e nel reddito delle particelle
Variazioni oggettive in diminuzione
Pubblicazione e Attivazione
Dopo la formazione si è provveduto alla
PUBBLICAZIONE delle risultanze, al fine di
porre in grado i possessori di presentare
reclami e osservazioni che potevano concernere,
la individuazione delle particelle, la consistenza,
l’intestazione e la qualità e classe e quindi la
renditaL’ATTIVAZIONE ha invece riguardato la
predisposizione degli atti per rendere operante
l’inventario FASE DI CONSERVAZIONE
La trasformazione del catasto
L’informatizzazione dei dati censuari e
delle mappe.
Il catasto da geometrico a
numerico
Dalla fine degli anni ottanta è iniziata la trasformazione del
catasto da geometrico a numerico
La formazione del catasto numerico passa attraverso due
fasi principali:
Informatizzazione dei dati censuari
Informatizzazione delle mappe e delle planimetrie
Dalla cartografia tradizionale alla cartografia numerica
La cartografia numerica
La cartografia numerica è costituita da una sequenza di
numeri memorizzati su supporto magnetico strutturato
secondo le logiche delle banche dati
Ogni numero rappresenta le coordinate di un punto in un
certo sistema di riferimento e la sua natura fisica
Un codice associato al punto stabilisce la relazione tra il
punto esaminato e gli altri punti memorizzati, stabilisce ad
esempio se il punto è isolato, se appartiene ad una linea
aperta o ad una linea chiusa
Il catasto è on line per tutti
L’informatizzazione di dati censuari e della cartografia è
stato il passo fondamentale per rendere disponibile e
fruibile on line la banca dati catastale sia per i privati
che per i professionisti
Dal 2007 collegandosi al sito dell’Agenzia del Territorio
è possibile:
la consultazione delle rendite sulla base degli
identificativi del bene
la ricerca per codice fiscale (solo dopo
accreditamento con Pin e password)
Il catasto è on line per tutti
Il servizio fornisce informazioni che riguardano:
elementi anagrafici
identificativi catastali
titolarità e quote
rendita catastale e ubicazione per il Catasto fabbricati
redditi dominicale e agrario per il Catasto terreni
Visure e certificazioni
Il provvedimento del 12/10/2006
dell’Agenzia del Territorio all’art. 1
definisce come Visure
“le consultazioni degli atti e degli
elaborati catastali con o senza
rilascio di stampa”
Visure e certificazioni
Sono consultabili gli atti e gli elaborati catastali presenti
nel sistema informatico o su supporto cartaceo
La visura degli atti e degli elaborati è consentita a
chiunque. La visura delle planimetrie delle unità
immobiliari è consentita soltanto su richiesta del
proprietario, del possessore, di chi ha diritti reali di
godimento sull’unità immobiliare
La semplice visura è gratuita
Visure e certificazioni
La visura può effettuarsi per:
immobile
soggetto
partita
Per quanto riguarda il periodo può essere:
attuale
storica
Visure e certificazioni
Dagli atti informatizzati è possibile ottenere visure per:
soggetto
attuale e storica per immobile
elenco immobili
porzioni di mappa
planimetrie delle unità immobiliari U.I.
libretti delle misure degli atti di aggiornamento
monografie e coordinate dei PF
Visure e certificazioni
Con l’espressione “certificazione catastale” si intende la
rappresentazione certificata dei contenuti riportati negli atti
catastali. La certificazione catastale può riguardare sia
l’estratto, sia la rappresentazione autentica delle planimetrie
e degli elaborati e degli altri documenti depositati.
Inoltre attraverso la certificazione catastale è possibile
ottenere copie della mappa e, solo per gli aventi diritto,
anche delle planimetrie delle unità immobiliari urbane.
Le certificazioni sono rilasciate presso gli sportelli degli
Uffici provinciali dietro il versamento di tributi e
dell’imposta di bollo. La certificazione può riguardare sia gli
atti informatizzati che gli atti ancora sul cartaceo
Visure e certificazioni
I documenti che possono essere rilasciati con la
“certificazione catastale” sono:
situazione attuale e storica di immobili
estratti di mappa per atti di aggiornamento geometrico
copia di tipi di frazionamento
copia delle planimetrie catastali delle U.I.
coordinate dei vertici desunte dai fogli di mappa
copia di monografie dei PF
interi fogli di mappa del catasto terreni
Visure e certificazioni
Modello di richiesta di
visura
Visure e certificazioni
Visura di planimetrie
Visure e certificazioni
Visura per immobile
Il Catasto ai Comuni
Il decentramento delle funzioni dello
Stato agli Enti locali
La norma legislativa cardine del decentramento è la legge
59/1997
che attribuisce al Governo il riordino delle funzioni e dei
compiti alle Regioni e agli Enti locali, nonché l’individuazione
dei beni e delle risorse finanziarie, umane, strumentali ed
organizzative da trasferire e ripartire ai fini del
decentramento
Il Catasto ai Comuni
Il decentramento delle funzioni dello
Stato agli Enti locali
In esecuzione della 59/97 è stato emesso il decreto
legislativo 112/1998, che ha elencato, tra le altre, le
funzioni mantenute dallo Stato in materia di catasto
(art.65) nonché quelle da trasferire agli Enti locali a
partire dal 2001 (art. 66)
Il decreto legislativo ha inoltre previsto che i Comuni
possono provvedere a svolgere i compiti ad essi trasferiti
mediante convenzioni stipulate con l’Organismo Tecnico del
Ministero delle Finanze, successivamente identificato
nell’Agenzia del Territorio
Il Catasto ai Comuni
DECRETO LEGISLATIVO 112/98
Art. 65 Agenzia Art. 66 Comuni
Classificazione censuaria
Redditi e estimi
Formazione delle mappe
Registri immobiliari
Controllo della qualità
Conservazione
Aggiornamento
Utilizzazione
Il Catasto ai Comuni
Per assumere le funzioni catastali, i Comuni potranno
procedere singolarmente o in forma aggregata. È stato
introdotto il concetto di Polo catastale per indicare un
ufficio catastale completo, cioè in grado di svolgere tutte
le attività catastali, che servirebbe uno o più Comuni
aggregati in un’associazione
Il modello di decentramento prevede che i Comuni
nell’assumere le funzioni catastali siano completamente
autonomi nell’espletamento delle stesse
Il Catasto ai Comuni
Il Catasto ai Comuni
Sono diverse le modalità che i Comuni possono adottare per
gestire le funzioni catastali:
gestione diretta autonoma
gestione diretta attraverso unione di Comuni
gestione diretta da parte della Comunità Montana di
appartenenza
gestione affidata all’Agenzia del Territorio
Il Catasto ai Comuni
Il Comune deve essere in grado di mantenere aggiornate le
proprie banche dati mantenendo l'allineamento sistematico con i
dati di interesse nazionale gestiti dall’Agenzia del Territorio.
Rimane ferma, infatti, la valenza della Banca Dati del Catasto
come unico riferimento per l'attribuzione delle rendite, gli
accertamento e gli adempimenti di tipo fiscale.
Le informazioni provenienti dalle gestioni locali del Catasto,
saranno convogliate nell’archivio informatico nazionale, al quale
potranno accedere, tutte le amministrazioni pubbliche per motivi
statistici, fiscali e civilistici, e tutti i soggetti interessati come
ad esempio notai, professionisti, tecnici, legali
Il Catasto ai Comuni
I dati forniti dal Catasto devono poter consentire al
Comune, attraverso una integrazione con i dati in suo
possesso, la costituzione di una banca dati comunale delle
proprietà immobiliari.
In particolare, il Sistema Informativo Comunale deve
gestire informazioni su :
gli oggetti immobiliari (fabbricati e terreni)
i soggetti (persone fisiche o giuridiche) titolari di diritti
reali sugli oggetti stessi
le relazioni tra oggetti e soggetti (diritti, attività
economiche, ecc.)
Il Catasto ai Comuni
Server centrale
banca dati catastale comunale
CatastoArchivio
informatico nazionale
ToponomasticaEdilizia privata e
pubblicaTributi Urbanistica Anagrafe
Stazioni utenti
Il Catasto Fabbricati
La trasformazione da NCEU a
Catasto Fabbricati
Con il DM 28/98 viene adottato il regolamento che istituisce
il CATASTO FABBRICATI in sostituzione del N.C.E.U
Il motivo di questa modifica sembra sia da ricercarsi nel
fatto che nell’ambito del N.C.E.U i fabbricati rurali erano
esenti da imposta perchè considerati parte integrante
dell’azienda agricola
Negli ultimi anni però molti fabbricati rurali sono stati
trasformati. Per recuperare le imposte dovute il Ministero
delle Finanze ha pensato di trasformare il N.C.E.U in
CATASTO FABBRICATI eliminando l’esenzione per gli ex –
edifici rurali
Il Catasto Fabbricati
U.I.U.
Unità Immobiliare Urbana
L’unità immobiliare urbana (U.I.U.) è l’unità di
misura del catasto fabbricati
È una porzione di fabbricato o un intero
fabbricato o un insieme di fabbricati, che nello
stato in cui si trova è di per se stesso in grado
di produrre un reddito proprio indipendente
Ha autonomia reddituale e funzionale
Il Catasto Fabbricati
Le fasi
Formazione Pubblicazione Attivazione Conservazione
ATTUALE
CATASTO FABBRICATI
Accertamento Stima Rilevamento
Qualificazione
Classificazione (classi)
Classamento
Determinazione tariffe e redddito
Distinzione delle UIU in base alla destinazione (Categorie)
Per ogni categoria si distinguono le classi di redditività per capacità di reddito
Il Catasto Fabbricati
La qualificazione e le categorie
destinazione ordinaria
destinazione speciale
destinazione particolare
GRUPPI DI IMMOBILI
Gruppo A Gruppo B Gruppo C Gruppo D Gruppo E
Imm. Industriali
Imm. Commerciali
ecc.
Mercati
Ponti
ecc.
Abitazioni
Uffici
ecc.
Uffici pubblici
ecc.
Negozi magazzini
ecc.
Il Catasto Fabbricati
Estratto del quadro generale
Gruppo A Gruppo B Gruppo C Gruppo D Gruppo E
D/1Opifici
D/2Alberghi
D/3Teatri cinema
E/1Stazioni servizi di trasporto
E/2Ponti
ecc
A/1 Abitazioni di
tipo sign.
A/2Abitazioni di
tipo civile
A/3Abitazioni di tipo econom.
B/1Collegi
B/2Case di cura
ospedali
C/1Negozi
C/2Magazzini depositi
A/4Abitazioni di tipo popol.
ecc
B/3Prigioni
ecc
C/3Laboratori
ecc ecc
Il Catasto Fabbricati
Identificazione
UIU
IDENTIFICAZIONE
Zona censuaria
Foglio di mappa
Numero mappale
Subalterno
RAPPRESENTAZIONE
Pianta di ogni piano in scala 1:200
VALORE
Consistenza
Tariffa d’estimo
