489 Stima celerimetrica del valore di mercato delle aree industriali dismesse di Bagnoli Vincenzo Del Giudice, Francesca Salvo ∗ Abstract La presente nota illustra fasi e risultati dell’applicazione a fini estimativi dei modelli di regressione multipla e dei modelli autoregressivi nel caso concreto di stima delle aree industriali dismesse di Bagnoli (NA). L’analisi di regressione multipla è impiegata allo scopo di isolare gli effetti di valorizzazione im- mobiliare generabili dagli interventi di riqualificazione delle aree. A sua volta l’analisi autoregressiva è utilizzata in relazione alla cronologia degli interventi e alle dinamiche del mercato immobiliare in ordine alla previsione dei valori e dei costi dei prodotti edilizi realizzabili sui siti oggetto di trasformazione. Parole chiave Aree industriali dismesse, interventi territoriali, valori, co- sti, analisi di autoregressione. ∗ Il presente lavoro è da attribuire in parti uguali agli autori. Vincenzo Del Giudice è professore straordinario di Valutazione Economica dei Progetti presso l’Università degli Studi della Calabria. Francesca Salvo è dottore di ricerca in Conservazione dei Beni Architettonici e Ambientali.
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Stima celerimetrica del valore di mercato delle areeindustriali dismesse di BagnoliVincenzo Del Giudice, Francesca Salvo∗
Abstract
La presente nota illustra fasi e risultati dell’applicazione afini estimativi dei modelli di regressione multipla e dei modelliautoregressivi nel caso concreto di stima delle aree industrialidismesse di Bagnoli (NA). L’analisi di regressione multipla èimpiegata allo scopo di isolare gli effetti di valorizzazione im-mobiliare generabili dagli interventi di riqualificazione dellearee. A sua volta l’analisi autoregressiva è utilizzata in relazionealla cronologia degli interventi e alle dinamiche del mercatoimmobiliare in ordine alla previsione dei valori e dei costi deiprodotti edilizi realizzabili sui siti oggetto di trasformazione.
Parole chiave
Aree industriali dismesse, interventi territoriali, valori, co-sti, analisi di autoregressione.
∗ Il presente lavoro è da attribuire in parti uguali agli autori. Vincenzo DelGiudice è professore straordinario di Valutazione Economica dei Progettipresso l’Università degli Studi della Calabria. Francesca Salvo è dottore diricerca in Conservazione dei Beni Architettonici e Ambientali.
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1. Premessa
La presente nota prende spunto dal caso concreto di stimadelle aree industriali dismesse di Bagnoli (NA).
In particolare la stima è svolta per via celerimetrica o "spe-ditiva" (mass appraisal) e si fonda sulla prospettiva di riqualifi-cazione e valorizzazione ambientale dei siti in relazione agli in-dirizzi contenuti nel Piano Urbanistico Esecutivo (P.U.E.) di Co-roglio -Bagnoli (Variante al P.R.G. di Napoli per la Zona Occi-dentale, approvata con D.P.G.R.C. n. 4741 del 15.04.1998).
Le zone territoriali interessate dalla stima coincidono congli ambiti designati "Area tematica 2 – Coroglio-Bagnoli" eArea tematica 3 - Cavalleggeri" (art. 14 e art. 15 Norme Tecni-che di Attuazione del P.U.E.). Con riferimento a tali zone, lastima è svolta secondo il metodo del "valore di trasformazione",in base cioè al valore dei prodotti edilizi futuri ed ai costi di tra-sformazione delle aree. In ciò è tenuto conto dei tempi di bonifi-ca e di riqualificazione dei siti e di realizzazione e vendita deiprodotti edilizi.
La stima del valore di mercato dei prodotti edilizi futuri edei suoli è svolta in relazione alle diverse destinazioni d'uso pre-viste dal P.U.E.
Ai fini della stima dei prodotti edilizi è applicato un proce-dimento di tipo econometrico basato sull'impiego della tecnicastatistica di regressione multipla (Multiple Regression Analysis).L’applicazione di tale procedimento ha comportato lo svolgi-mento di rilevazioni di mercato mirate ai prezzi e alle caratteri-stiche di immobili rappresentativi ai fini del presente studio. Invia complementare al procedimento sono stati impiegati specifi-ci parametri estimativi desunti dai rapporti mercantili esistentitra le differenti destinazioni immobiliari.
Il valore dei prodotti edilizi futuri è ottenuto isolando gli ef-fetti generabili sui prezzi immobiliari dalle variabili posizionalie dalle variabili tipologico-costruttive degli immobili (hedonicprices), assumendo i livelli attinti da tali variabili in corrispon-denza degli scenari previsti dal P.U.E.
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La stima dei costi di trasformazione dei siti è eseguita inbase ai dati documentali disponibili, considerando gli scenari ditemporizzazione dei vari oneri in funzione dei vincoli tecnici,finanziari e amministrativi.
Nell'applicazione del "valore di trasformazione", i valoridei prodotti edilizi ed i costi di trasformazione dei siti sono op-portunamente rivalutati in corrispondenza della cronologia degliinterventi di bonifica e riqualificazione delle aree e di realizza-zione e vendita degli immobili.
In considerazione della notevole ampiezza dell'arco di tem-po occorrente per la completa trasformazione dei siti e dellaconnessa incertezza sulle dinamiche evolutive dei prezzi degliimmobili, la rivalutazione dei prodotti edilizi è attuata secondoun approccio di tipo stocastico (Box-Jenkins), basato sulla tecni-ca dei modelli autoregressivi a medie mobili (ARMA). La riva-lutazione dei costi è a sua volta eseguita in riferimento alla cro-nologia degli interventi.
La stima dell'intero comprensorio di intervento è svolta perdifferenza tra il totale valore dei prodotti edilizi ed il costo com-plessivo della trasformazione (inclusi i costi delle varie infra-strutture ed attrezzature). In maniera analoga è ottenuto il valoredei siti interessati da prodotti edilizi con definita destinazioned'uso (residenziale, commerciale, alberghiera, ecc.).
2. Sintesi delle prescrizioni del P.U.E.
Le principali linee di trasformazione urbana dell'area di Co-roglio vanno individuate con riferimento alle quantità e alle de-stinazioni dei prodotti edilizi previste dalla Variante al P.R.G.per la Zona Occidentale di Napoli (art. 23 N.T.A.);
Tale Variante contempla, in generale, la ricomposizionedella linea di costa (ripascimento su circa 2 Km di costa, demo-lizione della colmata a mare, ridefinizione del collegamento traPosillipo e Nisida), la costruzione di un approdo (350 barche), labonifica e riqualificazione delle aree ex Italsider, la realizzazio-ne di un parco urbano (120 ettari), la costruzione di 1.300.000m3 di nuove volumetrie edilizie ed il reimpiego di 815.000 m3 di
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edifici esistenti (per un totale di 2.115.000 m3). Nel P.U.E. èprevisto inoltre il recupero di sedici strutture di archeologia in-dustriale, da destinare possibilmente all'insediamento di nuovefunzioni d'uso.
Per grandi linee, il P.U.E. suddivide il territorio di inter-vento in nove differenti "aree tematiche" (Cfr. Figura 1):- le aree 2, 3, 4, 5 e 6 verranno interessate dalle seguenti nuo-
ve edificazioni: nell'area 3 i prodotti edilizi a destinazioneresidenziale, produttiva (beni e servizi) e commerciale; nel-l'area 4 le strutture del CNR; nelle aree 5 e 6 (di proprietà FSed attualmente occupate da binari ed officine) gli immobiliresidenziali, commerciali e produttivi;
- le aree 1, 8 e 9 accoglieranno le attrezzature sociali e sporti-ve (verde, spazi culturali, memoria storica, ecc.);
- l'area 7 è destinata ad interventi di "conservazione funzio-nale" mirati al recupero degli edifici esistenti ed alla demoli-zione di strutture vetuste.Nel complesso il P.U.E. contempla un'elevata dotazione di
standard urbanistici al fine di incrementare notevolmente la qua-lità del territorio di intervento e degli insediamenti in esso previ-sti.
In particolare i complessivi 2.115.000 m3 di volumi ediliziprevisti dalla Variante sono suddivisi in 1.099.696 m3 di nuoveedificazioni, 200.304 m3 di archeologia industriale da recupera-re, 606.496 m3 di reinsediamenti, 208.504 m3 di conservazionefunzionale.
3. Aree oggetto dello studio
Le aree tematiche interessate dalla stima coincidono con gliambiti designati "Area tematica 2, Coroglio-Bagnoli" e "Areatematica 3, Cavalleggeri" (art. 14 e art. 15 Norme Tecniche diAttuazione del P.U.E.).
L'Area tematica 2 (ex Italsider) è ubicata in posizione limi-trofa al parco urbano e all'approdo ed è attualmente interessatada interventi di bonifica. In essa è prevista la realizzazione diedifici alberghieri, commerciali e residenziali nonché di strade,
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piazze e parcheggi pubblici. Nelle previsione del P.U.E. i pro-dotti edilizi sono prevalentemente ubicati a sud-ovest (Cfr. Fi-gura 2): lungo la Via Nuova Bagnoli sono allineati i blocchidelle residenze, separati - da un asse viario - dai blocchi deglialberghi e dalla piastra degli edifici commerciali. Questi ultimisono compresi tra le residenze e la darsena e costituiscono il"polo" intorno al quale graviteranno visitatori, utenti e addettialle diverse attività turistico-ricettive. L'intero complesso edili-zio è attraversato in senso diagonale da un pontile lungo il qualeverranno insediate varie attività commerciali (boutique, risto-ranti, bar, atri di accesso agli alberghi, ecc.). Unitamente alla de-stinazione culturale di alcune strutture di archeologia industriale(torre di spegnimento, ciminiera della cokeria, altoforno, ecc.) èprevista la costruzione di un auditorium-sala congressi. Di ele-vato pregio qualitativo risulteranno le tipologie edilizie com-merciali, che possibilmente verranno integrate ai blocchi deglialberghi.
In tabella 1 sono riepilogati i dati di superficie ed i volumiedilizi relativi alle diverse destinazioni immobiliari previste nel-l'area tematica 2.
L’Area tematica 3 svolge un ruolo strategico nella riorga-nizzazione dell’agglomerato urbano gravitante su Via Cavalleg-geri d'Aosta. E' destinata ad accogliere nuovi volumi edilizi condestinazioni di tipo residenziale, commerciale ed uffici. Sonoaltresì previsti parcheggi pubblici interrati ed interventi di siste-mazione a verde delle relative coperture. L’impianto ediliziodella zona è scandito dalla viabilità (principale, locale e di attra-versamento) e dagli spazi pubblici: è generato essenzialmente daun modulo elementare formato da due edifici a blocchi (quattroo cinque livelli di piano), paralleli e delimitanti un'area destinataalla costruzione di un edificio per attività produttive. In generalel'insediamento è caratterizzato da fabbricati bassi e da una ele-vata densità edilizia. Fanno eccezione le tre torri (16 piani, al-tezza 46 m), isolate nel verde ed allineate con gli assi ordinatoridegli edifici a blocchi. Di differente tipologia (a schiera, su duelivelli) si presentano le residenze, ubicate a sud-ovest dell'inse-diamento. Nell’area è prevista la demolizione di alcuni edificivetusti e la realizzazione di infrastrutture ed attrezzature pubbli-
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che (parcheggi, verde, area di interesse comune, ecc.). Gli im-mobili commerciali, ubicati in prevalenza ai piani terra degliedifici, sono integrati con quelli a destinazione terziaria e pro-duttiva.
Tabella 1. Dimensionamento per superfici e volumetrie ediliziedell'area tematica 2
DimensionamentoFunzioni m2 m3
Primarie 20.859 -Parcheggi 12.650 -Interesse comune - -Urbanizza-
Qualunque intervento di trasformazione urbana è in gradodi innescare una serie di effetti di natura sia economica che ex-traeconomica. Gli effetti di natura economica si manifestano so-litamente sotto forma di variazioni (positive o negative) dei costidi produzione e/o dei prezzi d'uso di risorse private e pubbliche(economie e diseconomie di produzione e di consumo). A lorovolta gli effetti extraeconomici riguardano la modifica dellaqualità in senso lato dell'ambiente.
Gli interventi previsti dal P.U.E. mirano ad un contesto ter-ritoriale altamente qualificato dal punto di vista ambientale edella tipologia costruttiva degli immobili. Lo scenario di valo-rizzazione ambientale coinvolge le componenti naturali (presen-za di verde, livello paesaggistico, ecc.) e le componenti artificia-li (qualità del costruito, esprimibile in termini di settorialità dellalocalità, densità edilizia ecc.) del territorio di intervento.
Pertanto, il valore dei prodotti edilizi va determinato isolan-do gli effetti generabili sui prezzi immobiliari dalle caratteristi-che posizionali e dalle caratteristiche tipologico-costruttive degliimmobili.
A tale scopo è applicabile il modello di regressione multi-pla, che permette di determinare la correlazione statistica tra ilprezzo degli immobili e le relative caratteristiche (intrinseche edestrinseche) nonché le correlazioni reciproche tra queste ultimee l’effetto quantitativo di ciascuna caratteristica sui prezzi im-mobiliari.
Ai fini della stima va considerato che la forma algebrica delmodello di regressione non è nota a priori in quanto le variabiliche concorrono alla formazione dei prezzi immobiliari sono ingenerale numerose e diversificate in rapporto ai particolari seg-menti di mercato.
Diviene in conseguenza necessario rilevare sul mercato iprezzi e le caratteristiche di immobili opportunamente prescelti,in modo da stabilire induttivamente le correlazioni statistichevolte a prevedere (e a spiegare) le entità dei prezzi incogniti.
Soddisfatte le condizioni metodologiche dell’analisi e veri-ficati i risultati (tramite i test statistici ed estimativi), il modello
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di regressione consente di svolgere previsioni dei prezzi immo-biliari utilizzando il principio della inferenza statistica.
Le incognite della stima sono rappresentate dal valore degliimmobili e dai coefficienti della funzione di regressione, i qualisimboleggiano i prezzi marginali delle caratteristiche immobilia-ri. I prezzi marginali esprimono le variazioni del prezzo del-l'immobile al variare (in aumento o in diminuzione) di una unitàdella caratteristica esaminata. I prezzi marginali sono anche de-nominati prezzi "impliciti" in quanto riferiti a caratteristiche in-divisibili rispetto all’immobile e spesso correlate tra loro. Attra-verso la stima dei prezzi marginali si misura l’apporto monetariodi ogni singola caratteristica al prezzo totale dell'immobile.
In questo modo è possibile prevedere la entità del prezzodell’immobile in corrispondenza dei valori assunti dalle relativecaratteristiche.
La specificazione della forma algebrica del modello di re-gressione è preceduta da indagini di mercato mirate alla forma-zione dei campioni di dati immobiliari su cui implementare lastima.
Le modalità di tali indagini devono riflettere la struttura e lacomposizione dei dati del campione in riferimento alle finalitàdella valutazione.
Nel caso di studio le indagini di mercato hanno consentitola costruzione di un campione statisticamente significativo per ilsolo settore immobiliare residenziale. La stima del prezzo unita-rio degli immobili per i settori diversi da quello residenziale èsvolta sulla base di rapporti mercantili intercorrenti tra i prezzimedi rilevati per le singole destinazioni immobiliari (residen-ziale, commerciale, alberghiera, ecc.) I rapporti mercantili rile-vati in loco sono stati in particolare confrontati con i parametridesunti dalle pubblicazioni degli operatori specializzati (borsiniimmobiliari, Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenziadel Territorio, ecc.).
In base ai suddetti rapporti, la stima dei prodotti edilizi èstata articolata nelle due seguenti fasi:- prima fase: applicazione del modello di regressione multipla
al settore residenziale (specificazione della funzione di stimadel prezzo unitario, Presidenziale);
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- seconda fase: derivazione dei prezzi unitari delle destinazio-ni extra-residenziali in base ai rispettivi rapporti mercantiliindicati:
.(.)π⋅= leresidenzia(.) PP (1)
5. Campione di indagine
Ai fini della stima econometrica dei prodotti edilizi resi-denziali, la rilevazione dei dati immobiliari (prezzi e caratteristi-che degli immobili) deve essere effettuata in zone aventi condi-zioni di mercato analoghe a quelle che il territorio di studio po-trà assumere per effetto degli interventi. I dati rilevati devonorisultare di differente livello per quanto attiene alle caratteristi-che di cui occorre conoscere l'apporto al prezzo totale e di li-vello analogo per quanto concerne le rimanenti caratteristicheimmobiliari. Tale modus operandi conduce ad aliquote differen-ziali di prezzo riconducibili, coeteris paribus, alle sole variazionidelle caratteristiche di cui occorre determinare l'apporto margi-nale al prezzo totale.
Nel caso di studio le indagini di mercato hanno mirato allacostruzione di un campione estimativo connotato da differentimodalità delle caratteristiche immobiliari estrinseche “qualitàambientale” (componenti naturali e componenti artificiali) e“qualità infrastrutturale” del territorio, nonché delle caratteristi-che “panoramicità” e “qualità tipologico-costruttiva” degli im-mobili. In base alla relazione statistica esistente tra il prezzo dimercato e le suddette caratteristiche sono stati stimati i livelli diprezzo degli immobili in corrispondenza degli scenari di valo-rizzazione previsti dal P.U.E.
In particolare i dati rilevati si riferiscono a n. 57 compra-vendite di immobili che presentano le seguenti principali stati-stiche campionarie.
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Tabella 4. Statistiche campionarie delle residenze
6. Definizione dei livelli delle caratteristiche immobiliari
Ai fini dell’analisi estimativa, la misurazione delle caratte-ristiche immobiliari è stata effettuata secondo una scala di tipoordinale esprimendo il livello di qualità della caratteristica me-diante una serie ordinata di punteggi. Tale sistema di misurazio-ne può essere nella fattispecie impiegato in quanto i dati delcampione estimativo riflettono la relazione "maggiore di" tra lecoppie di caratteristiche rilevate. La misura in tal modo attri-buita alla singola caratteristica è in grado di esprimere la moda-lità della relativa intensità.
Riferiti a ciascuna caratteristica immobiliare esaminata, ilsignificato estimativo di concorso al prezzo unitario ed il corri-spondente livello di misurazione sono esplicitati come segue:- Prezzo medio unitario: milioni di lire per metro quadrato di
superficie commerciale (al netto cioè dei connettivi e deivolumi tecnici) comprensiva delle superfici annesse (balconiterrazze, ecc.) e delle superfici collegate (cantine, soffitte,garage e posto auto) in proporzione ai rispettivi rapportimercantili.
- Qualità ambientale delle componenti naturali: per compo-nenti naturali del territorio si intendono le varie forme ca-ratterizzanti l'ambiente naturale in cui sono inseriti gli im-mobili campionati (es. presenza di verde, qualità visiva edestetico-paesaggistica, assenza di forme di inquinamento,ecc.). La caratteristica è misurata avendo riguardo al livellodi qualità in corrispondenza di una definita scala di punteggi:5, 3, 1, 0.
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- Qualità ambientale delle componenti artificiali: per compo-nenti artificiali del territorio si intendono le varie forme ca-ratterizzanti l'ambiente costruito circostante gli immobilicampionati (livello di settorialità del prodotto edilizio, indicedi fabbricazione, densità abitativa, ecc.). La caratteristica èmisurata avendo riguardo al livello di qualità in corrispon-denza di una definita scala di punteggi: 5, 3, 1, 0.
- Qualità infrastrutturale: riflette la più o meno elevata dota-zione infrastrutturale del territorio in termini di presenza diurbanizzazioni primarie e secondarie, servizi di trasportopubblico, zone pedonali ecc. La caratteristica è misurataavendo riguardo al livello di qualità in corrispondenza di unadefinita scala di punteggi: 5, 3, 1, 0.
- Panoramicità: indica il vario livello di vista panoramica dicui gode l'immobile (panoramico sul mare, panoramico sulverde, semipanoramico, non panoramico); è misurata avendoriguardo al livello di qualità in corrispondenza di una defi-nita scala di punteggi: 5, 3, 1, 0.
- Qualità costruttiva: indica il livello di qualità tipologico-costruttiva degli immobili; è misurata secondo la seguentescala di punteggi: 3, 1, 0.
7. Risultati dell'analisi estimativa per il settore residenziale
Tra i diversi modelli di regressione sperimentati (lineari enon), si è optato per il modello lineare in quanto riflette oppor-tunamente la logica additiva di formazione del prezzo di mer-cato.
Nel modello lineare gli ammontari dei coefficienti di re-gressione esprimono direttamente i prezzi marginali delle corri-spondenti caratteristiche immobiliari. La funzione di stima rica-vata per il settore residenziale è di seguito indicata:
I test di verifica dell’analisi di regressione indicano che ilmodello utilizzato supera i valori consigliati degli indici di acco-stamento e delle misure di significatività statistica; di tal che irisultati della stima eseguita con il modello possono essere ac-cettati.
Tabella 5. Risultati e test di verifica della regressione linearemultipla
Errore standard (£) 2124758,20Numero delle variabili 5Gradi di libertà 5F 29,188Coefficienti dell’equazione tbi Sbi SigQualità ambientale"componenti naturali"
I volumi edilizi afferenti alle singole destinazioni immobi-liari sono stati preventivamente convertiti nelle rispettive super-
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fici vendibili (superfici utili lorde). A tal fine le volumetrie(v.p.p.) dei fabbricati residenziali sono state opportunamente de-curtate per tenere conto della presenza dei connettivi e dei vo-lumi tecnici.
Nell’area tematica 2 è essenzialmente prevista la realizza-zione di un complesso unitario di attrezzature ed infrastrutturericettive (alberghi, centro congressi, spazi per la ristorazione e losvago, strutture commerciali, un approdo turistico, ecc.). I vo-lumi edilizi sono in prevalenza collocati sul fronte sud-ovestdell'area. Le residenze sono allineate lungo la Via Nuova Ba-gnoli e separate dagli alberghi e dalle attività commerciali me-diante un asse viario parallelo. E' prevista la realizzazione di unastruttura congressuale integrata ai fabbricati alberghieri e allestrutture culturali e museali del parco. In questo modo l'area inoggetto potrà essere caratterizzata da standard elevati di qualitàurbana e più in generale ambientale. Le residenze sono concen-trate nella sottozona contrassegnata con la notazione 2a (Cfr.Figura 1). In via preliminare alla stima di tali immobili occorreindividuare i livelli delle relative caratteristiche in corrisponden-za degli scenari di valorizzazione previsti per la sottozona esa-minata. Questa operazione è stata eseguita attraverso l’esame divari elaborati tecnici e descrittivi (N.T.A., elaborati grafici,ecc.). Ne è scaturita la caratterizzazione della sottozona aventerilievo ai fini della presente stima. In particolare: elevata risultala densità edilizia (m3 334.995), mentre esigua appare la previstadotazione di verde attrezzato da integrare con gli insediamentiresidenziali; non elevata si presenta l’offerta di infrastrutture perla mobilità e dei servizi per il trasporto pubblico, nonostante sianotevole la concentrazione di attività commerciali e ricettive;ugualmente non elevata è la qualità visiva ed il livello di pano-ramicità dei fabbricati, a causa della densità edilizia e della ec-cessiva altezza delle strutture verticali della darsena (circa 12metri).
In corrispondenza della suddetta caratterizzazione della sot-tozona e dei corrispondenti punteggi attribuiti alle variabili es-plicative del modello di regressione il valore medio unitario deiprodotti edilizi residenziali risulta:
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4.975.000. £/m2 3*788.0001*636.0001*420.0001*630.0001*925.000 )(£/m medio Prezzo 2
=+++++= (3)
A partire dal valore medio dei prodotti edilizi residenziali, ivalori attribuibili ai prodotti extra-residenziali sono stati calco-lati in base ai rispettivi rapporti mercantili ottenendo i risultatiriepilogati nella seguente tabella.
Tabella 6. Valori unitari e totali area tematica 2
A sua volta l'area tematica 3 è articolata nelle sottozonecontrassegnate con 3a, 3b, 3c, 3d, 3e, 3f e 3g (Cfr. Figura 1). E’prevista la realizzazione di residenze (m3 232.903) e di immobilia destinazione terziaria (m3 129.750), commerciale (m3 33.593) eproduttiva (m3 282.954). La stima va eseguita per singola sotto-zona di intervento, essendo differenti le variabili da cui dipen-dono i prezzi immobiliari nelle diverse sottozone.
La maggiore concentrazione di residenze è collocata nellasottozona 3g. In quest’ultima è in particolare previsto un inse-diamento a bassa densità edilizia con una buona dotazione dispazi a verde. La disposizione planimetrica dell'insediamentofavorisce un buon livello di qualità visiva. Mediamente buona èla dotazione infrastrutturale ancorché risultino insufficienti icollegamenti; sufficiente può essere giudicato il livello di pre-senza delle attività commerciali.
La sottozona 3b è destinata esclusivamente ad interventi nelsettore terziario.
Nella sottozona 3c sono previsti insediamenti edilizi condifferenti destinazioni degli immobili. La prospicienza e vici-nanza ad esistenti agglomerati urbani degradati (Cavalleggeri
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d'Aosta) e l’elevato livello della prevista densità abitativa confe-riscono alla sottozona uno scarso grado di qualità dell’ambientenaturale ed artificiale. Abbastanza esigua si presenta a sua voltala qualità infrastrutturale della sottozona. La qualità visiva è inprevalenza riconducibile alla presenza di verde attrezzato.
La sottozona 3d presenta connotazioni analoghe alla sotto-zona 3c sotto i profili ambientale, infrastrutturale, visivo e tipo-logico immobiliare.
Mediamente più elevati risultano gli standard di qualitàambientale nelle sottozone 3e e 3f. La qualità visiva è tuttavia inesse parzialmente compromessa dalla presenza dei tre fabbricatia torre previsti nella sottozona 3g. In certa qual misura insuffi-cienti nelle sottozone 3e e 3f appaiono i collegamenti ed il li-vello dei servizi di trasporto pubblico.
La sottozona 3g presenta la più elevata concentrazione diimmobili residenziali (tra cui le tre torri citate), una scarsa dota-zione di immobili a destinazione terziaria ed una sufficiente den-sità di immobili commerciali. La qualità delle componenti natu-rali è sufficiente così come il livello di panoramicità. Scarsa èinvece la qualità infrastrutturale della sottozona.
In corrispondenza delle descritte connotazioni del territoriodelle sottozone e dei punteggi attribuibili alle variabili esplicati-ve del modello di regressione i prezzi unitari per le residenze,per il commercio, per il terziario e per il produttivo nell'area te-matica 3 sono riepilogati nella tabella che segue.
Tabella 7. Prezzi unitari per sottozona e per destinazione d'uso
Nel complesso, i valori unitari e totali dei prodotti edilizirealizzabili nell'area tematica 3 sono riepilogati nella tabella chesegue.
Tabella 8. Valori unitari e totali area tematica 3
Area Funzioni m2 Val. unitario(£/m2)
Valore Totale(£)
Residenza 17.431 6.231.000 108.612.561.000Attività terziaria - - -Attività commerciali 1.476 8.100.300 11.956.042.8003aProduzione di beni - - -Totale area 3a 18.907 120.568.603.800Residenza - - -Attività terziaria 26.667 4.050.000 108.001.350.000Attività commerciali - - -3bProduzione di beni - - -Totale area 3b 26.667Residenza 3.136 4.050.000 12.700.800.000Attività terziaria 3.920 4.050.000 15.876.000.000Attività commerciali 1.680 5.265.000 8.845.200.0003cProduzione di beni 17.336 3.240.000 56.168.640.000Totale area 3c 26.072 93.590.640.000Residenza 2.755 4.050.000 11.157.750.000Attività terziaria 3.444 4.050.000 13.948.200.000Attività commerciali 1.476 5.265.000 7.771.140.0003dProduzione di beni 14.083 3.240.000 45.628.920.000Totale area 3d 21.750 78.506.010.000Residenza 2.475 4.345.000 10.753.875.000Attività terziaria 3.094 4.345.000 13.443.430.000Attività commerciali 2.652 5.648.000 14.978.496.0003eProduzione di beni 15.463 3.476.000 53.749.388.000Totale area 3e 23.684 92.925.189.000Residenza 4.637 4.345.000 20.147.765.000Attività terziaria 5.796 4.345.000 25.183.620.000Attività commerciali - - -3fProduzione di beni 15.903 2.172.500 55.278.828.000Totale area 3f 26.336 100.610.213.000Residenza 31.674 5.249.000 166.256.826.000Attività terziaria 329 5.249.000 1.726.921.000Attività commerciali 2.314 6.823.700 15.790.041.8003gProduzione di beni - - -Totale area 3g 34.317 183.773.788.800Totale area 3 177.733 777.975.794.600
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9. Costi di trasformazione delle aree
La stima dei costi di trasformazione delle aree è finalizzataalla implementazione del metodo del "valore di trasformazione".Tale stima va necessariamente eseguita per via sintetico-com-parativa a partire dai dati documentali disponibili, in considera-zione dell’attuale livello generale di programmazione e di piani-ficazione degli interventi.
In particolare i costi imputabili alla trasformazione dell'areadi Coroglio possono essere suddivisi in costi per la produzioneinsediativa, costi per opere di interesse collettivo, costi per laproduzione edilizia.
I costi per la produzione insediativa attengono agli inter-venti di bonifica ed idoneizzazione dei siti. I costi per le opere diinteresse collettivo attengono: a) alla realizzazione del parco ur-bano; b) alla sistemazione della spiaggia e dello specchio d'ac-qua antistante; c) alla realizzazione della linea metropolitana"Cumana"; d) alla costruzione dei fabbricati di edilizia residen-ziale pubblica; e) al recupero dei manufatti di archeologia indu-striale; f) alla realizzazione del centro congressi. I costi per laproduzione edilizia attengono alla realizzazione dei fabbricaticon varia destinazione d'uso (residenziale, produttiva, commer-ciale, terziaria, turistico-ricettiva, ecc.).
Tra i costi della produzione edilizia vanno anche annoveratii costi di realizzazione dei parcheggi (a raso e interrati) costi-tuenti pertinenze dei fabbricati residenziali e non. Tra i costi ditrasformazione delle aree vanno inoltre considerate le spese perprogettazioni, direzioni lavori, collaudi, assicurazioni ed oneritecnici diversi.
Riferiti alle due aree oggetto del presente studio (Area te-matica 2 e Area tematica 3), gli importi stimati dei costi relativialle diverse categorie di interventi sono riportati nella tabella chesegue.
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Tabella 9. Costi di trasformazione area oggetto di studio
Nel metodo del "valore di trasformazione" i prodotti edilizivanno rivalutati al momento in cui la vendita verrà effettuata.
A tale scopo occorre prevedere i futuri incrementi o decre-menti dei prezzi in relazione alle dinamiche dello specifico mer-cato.
Considerata la incertezza delle dinamiche evolutive deiprezzi degli immobili (tanto più evidente quando si tenga contodel notevole arco di tempo occorrente per la completa trasfor-mazione dei siti), appare necessario attuarne la rivalutazione at-traverso un approccio di tipo stocastico.
A tale tipologia di approccio appartiene un'ampia gamma ditecniche previsionali riconducibili alla metodologia statisticadenominata Box-Jenkins. Di norma risultano applicabili i mo-delli statistici di tipo autoregressivo, che consentono di descrive-re il valore attuale (corrente) del fenomeno (prezzo) medianteuna funzione lineare di un numero finito di valori precedenti e diuno shock.
In particolare, l'applicazione di tali modelli è articolata nelleseguenti fasi:- Prima fase, è svolta un'analisi preliminare che consiste nella
redazione di grafici rappresentativi della serie storica dei datiriguardanti il fenomeno, nel calcolo degli indici sintetici rap-presentativi della serie stessa, nella trasformazione di que-st'ultima in serie stazionaria (qualora inizialmente non lofosse);
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- Seconda fase, riguarda l'identificazione del modello, ovverola forma algebrica di quest'ultimo che meglio si adatta allaserie osservata;
- Terza fase, consiste nella stima dei parametri del modelloidentificato;
- Quarta fase, è verificata la bontà di adattamento del modelloal fenomeno attraverso le misure di autocorrelazione (par-ziali e totali) ai parametri stimati;
- Quinta fase, applicazione del modello ai fini previsionali,interpretativi, di controllo e simulazione.La fase più delicata consiste nella identificazione del mo-
dello. La classe dei modelli lineari utilizzabili per rappresentarela struttura del processo di generazione della serie storica com-prende: 1) modelli autoregressivi (AR); 2) modelli a medie mo-bili (MA); 3) modelli misti autoregressivi e a medie mobili(ARMA); 4) modelli integrati autoregressivi e a medie mobili(ARIMA).
La struttura AR costituisce una "regressione Xt sulla storiapassata di Xt". In particolare le formulazioni Xt~AR(p), ovveroφ(B)Xt=at ovvero
;2211 tptpttt aXXXX ++++= −−− φφφ K (4)
implicano che il fenomeno Xt,, al di là di uno shock at as-solutamente imprevedibile è una combinazione lineare di:
{ }pttt XXX −−− ,,, 21 K
con pesi { }pφφφ ,,, 21 K .
La logica sottesa ai modelli AR scaturisce dal postulatodeterministico secondo il quale Xt è un funzione di Xt-1, Xt-2,…,Xt-p , mentre la presenza del termine at si giustifica in quanto Xt siconfigura come un processo stocastico e non come una funzionematematica della variabile t. In virtù di ciò, la logica stessa è ri-conducibile al postulato economico della permanenza delle con-dizioni.
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A sua volta il modello a medie mobili (MA) descrive il va-lore attuale secondo una funzione lineare di un numero finito q(ordine del modello) dei precedenti valori at.
La struttura del modello MA rappresenta una regressione diXt sulla serie storica degli shocks at, at-1, …, at-p:
;2211 qtqtttt aaaaX −−− Θ−−Θ−Θ−= K (5)
dal che consegue che il fenomeno Xt (fatta eccezione per loshock at imprevedibile al tempo t) è una combinazione linearedegli shocks passati:
{ }qttt aaa −−− ,,, 21 K
con pesi { }qΘΘΘ ,,, 21 K .
Il modello misto integrato autoregressivo e a medie mobiliARMA (p, q) costituisce una combinazione dei due modelli pre-cedenti:
.22112211 qtqtttptpttt aaaaXXXX −−−−−− Θ−−Θ−Θ−++++= KK φφφ
(6)
I modelli ARIMA (p, d, q) sono individuati da strutture al-gebriche lineari rappresentative di una classe di processi stoca-stici molto ampia. Tali modelli sono altresì applicabili alle seriestoriche non stazionarie.
Nel caso di studio è stato applicato un modello autoregres-sivo misto integrato a medie mobili (ARMA) (Cfr. D. Piccolo,C. Vitale, 1984).
A tal fine sono state rilevate le variazioni medie dei prezzidegli immobili registrate dal 1967 al 2001 sul mercato dellecompravendite della città di Napoli.
L'elaborazione dei dati rilevati è stata eseguita con l'ausiliodel programma di calcolo statistico SPSS.
L'applicazione del modello autoregressivo ai dati rilevati hafornito la stima delle variazioni medie dei prezzi immobiliari ri-
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ferite ad anni successivi al 2001 e fino all'anno 2016 (Cfr. ta-bella 10).
Dall'esame delle variazioni stimate si ricava un gradientedei livelli di prezzo variabile (in aumento e in diminuzione): ildecremento massimo è riferito all'anno 1995, l'incremento mas-simo al 1990.
La bontà dell'adattamento del modello autoregressivo al fe-nomeno indagato è stata testata attraverso la misura dell'errorestandard, della matrice di correlazione dei residui e dell'autocor-relazione parziale e totale della serie dei residui. Tutti i test ef-fettuati sono risultati soddisfatti. In particolare la funzione diautocorrelazione dei residui non segnala misure di correlazionesignificative. Ciò significa che il modello autoregressivo impie-gato è in grado di svolgere previsioni del fenomeno con erroriminimi.
Tabella 10. Percentuali di incremento/decremento dei prezziimmobiliari nella città di Napoli
Ai fini della rivalutazione degli importi stimati è necessariostabilire la cronologia dei diversi interventi previsti sulle aree inesame.
Il cronoprogramma ipotizzato per il presente studio assumeche la realizzazione e vendita dei prodotti edilizi vengano ulti-mate nell'arco di 12 anni (dal 2002 al 2013 incluso). In partico-
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lare è ipotizzato che il completamento degli interventi si verifi-chi allo scadere dei primi 10 anni e che la vendita dei prodottiedilizi venga ultimata nell'anno 2013 (Cfr. tabella 11).
A loro volta, le percentuali di realizzazione degli interventie di vendita dei prodotti edilizi sono riportate per l'area tematica2 e per l'area tematica 3, rispettivamente, nella tabella 12 e nellatabella 13.
Gli interventi da attuare nell'area tematica 2 comprendonola realizzazione delle urbanizzazioni primarie, la costruzione diparcheggi pubblici in rilevato (DM 1444/68, art. 3) e la realizza-zione dei prodotti edilizi a destinazione residenziale, commer-ciale, ricettivo congressuale e terziaria. I costi delle urbanizza-zioni, dei parcheggi pubblici e delle demolizioni sono stati im-putati pro-quota in base alle percentuali di realizzazione degliinterventi indicate all'interno del cronoprogramma.
In modo analogo si è proceduto per l'area tematica 3, dovevanno attuati interventi di urbanizzazione primaria, di costruzio-ne di parcheggi pubblici interrati (DM 1444/68, art. 3), di de-molizione di strutture fatiscenti e di realizzazione dei prodottiedilizi a destinazione residenziale, commerciale, ricettivo con-gressuale e terziaria.
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Tabella 12. Percentuali degli interventi area tematica 2
Nel processo di trasformazione di aree urbane i costi direalizzazione ed i ricavi della vendita dei prodotti edilizi sonodistribuiti nel tempo. Pertanto, indicando con Rt la generica po-
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sta finanziaria attiva con scadenza annuale e con Ct la genericaposta passiva con uguale scadenza, il valore V dell'area edifica-bile è pari a:
( ) ( ) ,1100∑∑=
−
=
− +⋅−+⋅=cr n
t
tt
n
t
tt iCiRV (7)
dove i è il saggio di sconto delle poste finanziarie (attive epassive).
In base a tale formula sono stati ricavati i valori dei siti(totale e unitario) sia per l'intero comprensorio delle singole areetematiche (area 2 e area 3), sia per i suoli ricadenti al loro inter-no ed interessati da prodotti edilizi con definita destinazioned'uso (residenziale, commerciale, congressuale, ecc.).
A questo scopo, l'attualizzazione delle diverse poste finan-ziarie (costi di realizzazione e ricavi della vendita dei prodottiedilizi) è stata eseguita impiegando un saggio (reale) di scontopari al 7% comprensivo sia della remunerazione attesa del capi-tale di prestito (5% reale), sia della remunerazione attesa del ca-pitale proprio (18% reale) (Cfr. tabella 14).
Ai fini esemplificativi la tabella che segue riporta i flussifinanziari (costi degli interventi e ricavi della vendita dei pro-dotti edilizi) attraverso cui si perviene al valore dei suoli perl'intero comprensorio dell'area tematica 2. Agli stessi fini, le ta-belle 15 e 16 riportano i risultati delle stime ottenute, rispettiva-mente, per l'area tematica 2 e per l'area tematica 3.
Nel quadro degli obiettivi enunciati in premessa, il presentestudio ha mirato ad applicare il modello di regressione multiplaai fini della stima degli effetti di valorizzazione immobiliare ge-nerabili da interventi di riqualificazione di un ambito urbanodella città di Napoli.
In particolare l'analisi estimativa è stata in tale caso eseguitaavendo riguardo alle variabili del prezzo degli immobili impli-cate nei processi di trasformazione dei siti ex industriali di Co-roglio-Bagnoli.
I valori dei prodotti edilizi realizzabili sui siti oggetto diintervento sono stati ricavati mediante applicazione di un mo-dello autoregressivo a medie mobili (ARMA) in considerazionedell'ampiezza temporale del processo di riqualificazione dellearee e della connessa incertezza delle dinamiche evolutive deiprezzi immobiliari.
Dallo studio è altresì scaturita una mappatura del compren-sorio di intervento in funzione dei livelli di valore attinti dallearee interessate da prodotti edilizi con definita destinazioned'uso (residenziale, commerciale, turistico-ricettiva, ecc.).
Oltre che per scopi estimativi, gli sviluppi dei modelli auto-regressivi potranno riguardare le relazioni stocastiche intercor-renti tra i prezzi degli immobili e le relative caratteristiche, ai fi-ni della formulazione di funzioni dinamiche del prezzo capaci diinterpretare i meccanismi di natura aleatoria che regolano l’an-damento dei mercati immobiliari. In linea con tali obiettivi van-no ricercati appropriati approcci autoregressivi per le variabilideterministiche e per quelle stocastiche su cui fondare la stimadei saggi di rivalutazione degli immobili.
D’altro canto il completo sviluppo applicativo delle meto-dologie autoregressive in campo estimativo non potrà che di-pendere dalla semplificazione delle attuali procedure di calcoloe dalla scelta di test appropriati agli scopi specifici delle valuta-zioni, nonché dalla disponibilità di banche dati dalle quali poterattingere per lo svolgimento delle analisi estimative.
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