POLO NAUTICO TURISTICO NEL COMUNE DI CARLOFORTE IN LOCALITA’ LA PUNTA
STUDIO DI FATTIBLITA’
STUDIO DI FATTIBILITA’
Comune di Carloforte, Isola di San Pietro, Sardegna
Antica tonnara
A. INTRODUZIONE
1. Premesso
- che il “Consorzio turistico di Carloforte”, a capitale prevalentemente pubblico, risulta
proprietario di un complesso immobiliare, già antica tonnara, posta nell’isola di San
Pietro, in prossimità della località “calalunga”, lato nord est, in aderenza al mare,
raggiungibile dal centro della cittadina di Carloforte (il porto) attraverso un’agevole strada
asfaltata in 15 minuti, e raggiungibile in barca dalla costa della Sardegna (Portovesme) in
20/30 minuti;
- che il volume totale risulta di 18.300 mc. costituito da un grande edificio principale, su due
piani e da altri immobili quali depositi, magazzini, foresteria, cappella, residenze per il
personale, tettoie, ecc;
- che la superficie totale costituita da ampi cortili, depositi all’aperto, ecc. e dal sedime degli
edifici risulta di 26.500 mq;
- che il “Consorzio turistico di Carloforte” risulta intenzionato a rendere produttiva la sua
proprietà percorrendo tutte le vie di legge possibili, anche prefigurando, a parziale
compenso all’esecutività dell’opera, la eventuale cessione di immobili, attraverso la
pubblicazione di necessario bando, la regolamentazione dei rapporti con una
convenzione, ecc.
2. Premesso tutto quanto sopra
il “Consorzio turistico di Carloforte”, nel confermare la necessità della trasformazione della
struttura descritta, dopo approfondite valutazioni, logistiche, economiche, di interesse generale,
ecc., ha individuato quale possibile destinazione d’uso delle proprietà la realizzazione di un:
“grande centro velico” di livello internazionale, insieme alla rivalutazione delle tradizioni legate alla pesca e a tutte le attività legate al tonno.
B. CONTENUTO DELLO “STUDIO DI FATTIBILITÀ” Di seguito si descrivono i contenuti principali dell’ operazione
Il progetto deve contenere:
- Centro velico con sede di rappresentanza, segreteria, aule didattiche ecc.
- Servizi tecnici relativi ai natanti attraverso:
creazione di un’area a mare per la sosta (pontili ecc.)
sistemazione dell’esisente area di alaggio.
- Aree protette a terra per il rimessaggio, le riparazioni ecc.
- Centro “tematico” a memoria e rivalutazione dell’antica attività della tonnara attraverso il
recupero e la messa in pristino di una attività di pesca, trattamento, conservazione, ecc. del
tonno.
- Bar, self service, ristorante, ecc. (di tipo tematico legato principalmente al tonno e al
territorio, inteso anche come momento di educazione e scuola).
- Spaccio alimentare e con prodotti ed attrezzature mirate al tipo di intervento (rivolte sia al
tonno che alla vela).
- Foresteria e alloggi / residence
- Abitazioni
Il tutto, evidentemente, con un attento recupero ed esaltazione dell’antica funzione dell’immobile (pur
gravemente rovinato dagli ultimi avvenimenti) e di tutti gli elementi ancora esistenti (barche, ancore,
cordami ecc.) che devono far risaltare il luogo come un “unicum” nel suo genere, abbinando
qualità paesaggistiche, tradizione e valore intrinseco ad estrema funzionalità in un complesso
che, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso rispetto al passato, dovrà risultare
coerente ed integrato nell’ambiente.
C. DESCRIZIONE PROGETTUALE
Il progetto è volto, pur attraverso uno studio di fattibilità, ad evidenziare le qualità architettoniche
esistenti quale patrimonio di storia e tradizione ed insieme esaltarle con interventi moderni e
funzionali alle nuove destinazioni d’uso.
Per quanto sopra, quale premessa, l’insieme tiene conto del grande edificio di forma regolare, posto
parallelamente al mare, che per la sua importanza viene mantenuto quale elemento catalizzante di
tutto il progetto. Purtroppo i recenti avvenimenti, con la perdita di tutti gli elementi lignei,
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costringeranno ad un maggior impegno nella loro ricostruzione; l’edificio rimane, comunque, un
elemento imprescindibile.
Già in altre occasioni (citiamo ad esempio il progetto de “ la Manifattura dei Marinati” a Comacchio,
che, attraverso il restauro della vecchia fabbrica per la marinatura del pesce, ha esaltato volumi
storici ed il lavoro della pesca e del processo di preparazione dell’anguilla), si è provveduto al
recupero di edifici legati ad antiche attività produttive, a volte esaltandone solo storia e tradizione, a
volte affiancando anche destinazioni d’uso diverse pur con matrici affini (come si propone in questa
occasione).
Il presente “studio di fattibilità” rispetta tale filosofia.
1. L’organizzazione distributiva
La distribuzione generale dei volumi di stato attuale viene mantenuta. Si prevede un accesso
all’estremità nord dell’edificio principale, in corrispondenza a quello esistente, che consente l’entrata
allo spazio / “la piazza” centrale.
Una parte del volume, sarà destinato a spazi di “accoglienza”, recupero e rivalutazione di quello
che nel passato era la tonnara.
L’edificio conterrà aree a carattere museale e volumi a destinazione plurima, da sale per meeting /
manifestazioni/ incontri, ecc., a luoghi di lavoro e studio per il “centro velico”.
Altri spazi saranno destinati a servizio del centro velico con la parte direzionale, aule e una prima
destinazione a “foresteria”.
Possono trovare collocazione aree per il trattamento, la conservazione e lavorazione del tonno,
attività che risulta necessario reintrodurre quale elemento determinante nella filosofia del recupero e
valorizzazione dell’intera proprietà.
Un volume verrà destinato a micro-attività commerciali (“spaccio”, “corner” ecc.), illustranti le tipicità,
anche gastronomiche, del comprensorio, legate al passato e al presente;si potranno trovare
pubblicazioni sui prodotti e sulle caratteristiche del territorio, t-shirt ed altri gadget, tutti rigorosamente
selezionati e legati al luogo (anche al vicino Sulcis).
Risulta evidente che alcuni “spazi/aula”, dovranno considerarsi ad utilizzo plurimo, da aula didattica
per centro velico, ad aule da utilizzare per scuola di cucina (relativa ad esempio all’utilizzo del
tonno) ed, infine, quali spazi per accogliere meeting, conferenze, ecc.
Per quanto sopra riportato, i progetti esecutivi dovranno tener conto di questa pluralità di utilizzo attraverso la massima razionalizzazione e flessibilità degli spazi.
Dovranno trovare collocazione anche spazi per la ricettività anche turistica.
In un altro corpo troveranno destinazione magazzini, aree per la manutenzione ed il riparo degli
scafi, delle vele, dei motori, ecc.
All’esterno del perimetro della tonnara stessa, troveranno collocazione una serie di modesti volumi a
destinazione residenziale, a servizio sia di chi costantemente opererà nel centro, sia di possibili
operatori che, a turno per qualche periodo dell’anno, vorranno utilizzare le strutture previste nel
centro velico o visitare l’isola e il comprensorio sull’isola madre, facilmente raggiungibile (il
Cagliaritano o il Sulcis).
Questa soluzione definisce una ulteriore “piazza” a carattere più “intimo”, con accesso diretto al mare
e alla relativa spiaggia e collegata, attraverso percorsi dedicati, alle altre piazze “fulcro” del centro
stesso.
Risulta infine necessario prevedere un comodo approdo a mare, completo di pontili e servizi, a
completamento dell’alaggio esistente. La costruzione di questa nuova struttura, oltre al recupero di
quanto esistente (debitamente ristrutturato) dovrà essere implementata attraverso l’inserimento di
pontili galleggianti attrezzati.
Risulta infine previsto il ripascimento della piccola spiaggia subito a ridosso della “tonnara”, inserito
in un complessivo recupero funzionale di tutto il fronte mare della proprietà.
I parcheggi per le auto risultano previsti lato strada provinciale con un investimento che prevede
terreno vegetale e l’inserimento di essenze di tipo autoctono, adatti a resistere al sito.
In queste aree potranno trovare collocazione spazi, sapientemente inseriti, per attività all’aperto
come campi da tennis e pallacanestro.
2. Le superfici utilizzate
Le superfici previste possono sintetizzarsi , di massima, nelle seguenti:
CENTRO VELICO: segreteria, direzione, ecc.
aule didattiche, servizi, ecc.
foresteria, self/service, ecc.
officine, rimessaggio, magazzini mq. 6.550
SPAZI PLURIFUNZIONALI con preminente matrice dedicata all’antica tradizione del tonno
esposizione / memoria, negozi, ecc.
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ristorazione, svago, accoglienza, ecc. mq, 1.800
RESIDENZA appartamenti per il personale,
residence di tipo alberghiero, residenza ecc. mq. 2.600
per un totale di circa 11.000 mq. utili
La superficie totale della proprietà nella quale investire risulta di circa 26.000 mq., con il recente
ampliamento verso sud, supera i 40.000 mq.
3 Valutazioni economiche, investimenti, addetti
3.1 costruzioni
CENTRO VELICO: segreteria, direzione, ecc.
aule didattiche, servizi, ecc.
foresteria, self/service, ecc.
officine, rimessaggio, magazzini
Si tratta del completo rifacimento dei già esistenti volumi e superfici, ora fatiscenti, con gli incrementi
che le esigenze prevedono, in parte si estendono su più piani, mentre le zone da utilizzarsi a servizi
tecnici, risulteranno ad un unico piano di grande altezza
Mq. 5.030 x 1000 Euro/mq Euro 5.030.000
Mq. 1.520 x 700 “ “ 1.064.000
Euro 6.094.000 SPAZI PLURIFUNZIONALI con preminente matrice dedicata all’antica tradizione del tonno
esposizione /memoria, negozi, ecc.
ristorazione, svago, accoglienza, ecc
Le superfici risultano previste nell’antica tonnara, purtroppo recentemente danneggiata
Mq. 1.800x950 Euro/mq. Euro 1.710.000
RESIDENZA appartamenti per il personale,
residence di tipo alberghiero, residenza ecc
Si tratta di utilizzare parte degli spazi dell’antica tonnara e di provvedere alla costruzione di nuovi
Mq. 1.800 x 1.100 Euro/mq. Euro 1.980.000
Mq. 800 x 1.000 “ “ 800.000
Euro 2.780.000 -SPAZI ESTERNI E A MARE Verde attrezzato e a destinazione sportiva
mq. 4.500 x Euro/mq. 200 Euro 900.000
mq. 5.000 x “ 70 “ 350.000 Pontili galleggianti, ecc. “ 180.500
Euro 1.430.500
TOTALE GENERALE INVESTIMENTO PRESUNTO Euro 12.014.500
4 Tempi e modalità a. I tempi per le procedure legali ed amministrative possono considerarsi presumibilmente della
durata di 6/8 mesi
b. I tempi di inizio, esecuzione e termine dei lavori possono ritenersi (considerando la
completezza di tutte le fasi – circolo velico, centro plurifunzionale, residence) intorno a 4/5
anni, considerando la possibilità di completare stralci funzionali
c. La forza lavoro impegnata nell’operazione consisterà di squadre occupate in quantità
successivamente varia a seconda della tipologia di lavoro, con personale diversamente
specializzato.
Nella prima fase, la preparazione di cantiere e le demolizioni occuperà una squadra di 8
operai, con successive quantità diverse che aumenteranno il numero degli addetti in
concomitanza dei lavori di murature con quelli impiantistici , per giungere ad una media di
24/30 presenze giornaliere.
Ad oggi si può valutare che le ore lavorative in cantiere saranno intorno alle 200.000.
In merito infine alla possibile valutazione sul futuro personale occupato si può
realisticamente prevedere un minimo di 35 persone in bassa stagione per arrivare a punte di
60/70.
Arch. Giorgio Dagna (dagnagaygay/3Sstudio/mP.Settanta)
AREA DI INTERVENTO planimetria di stato attuale
strada provincialeCARLOFORTE - LA PUNTA
area di intervento LA TONNARA