COMUNE DI SALERNO - Aste Legali Giudiziarie · 2014-02-23 · DOTT. ING. NICOLA GRECO via Renato De...

DOTT. ING. NICOLA GRECO via Renato De Martino, 25 84122 SALERNO

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INDICE

1. PREMESSA ................................................................................................. 2

2. GENERALITA’ DELL’ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE .......... 6

3. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI.......................... 7

4. ESAME DEL FASCICOLO DI CAUSA E DELLA

DOCUMENTAZIONE REPERITA ....................................................... 10

5. RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO ................ 18

6. ELENCO ALLEGATI ............................................................................. 53

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1. PREMESSA

Il sottoscritto Dott. Ing. Nicola GRECO con studio in Salerno alla via Renato De

Martino n. 25, iscritto all’Albo dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno

al n. 6193 ed all’elenco dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Salerno, è

stato incaricato in data 18/09/2013 dal Giudice dell’Esecuzione, Ill.mo Dott.

Alessandro Brancaccio, quale esperto nel procedimento esecutivo prot. n. 91/2013

R.G.E., iniziato ad istanza della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a. contro

il debitore sig. Omissis.

Con la stessa nomina, previo giuramento di rito, il G.E. ha stabilito come termine

ultimo per il deposito della presente relazione il 45° giorno antecedente l’udienza di

determinazione delle modalità di vendita, fissata per il giorno 21/01/2014, e lo

scrivente ha ricevuto mandato di rispondere ai quesiti, riportati nel verbale di

conferimento incarico di stima consegnato in sede di giuramento, di seguito elencati:

1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la

documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia,

manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e

restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la

prosecuzione delle operazioni;

2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 17;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è

necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via

preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è

mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla

relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,

secondo i quesiti postigli da 4 a 17;




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per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente

l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto

di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti

sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.;

5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere

l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la

proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove

sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei

medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità,

la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli

in denaro;

7. dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione se occupato da terzi, del

titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare

dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in

data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza

della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di

rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e i

diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena

fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità

alla trascrizione del pignoramento;

8. determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso

di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di

un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma

dell’art. 2923, comma 3, cod. civ.;




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9. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo

l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali

convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa

annotazione;

10. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi

compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello

stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura

paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di

gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese

straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese

condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della

perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le

cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le

convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi

prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem;

11. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie,

trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.),

indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o

privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

12. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per

soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite

almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico,

segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato

controllo incrociato;




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13. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la

destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione

urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le

notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n.47, e

succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità

di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2,

della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con

avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle

disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40,

comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e

di condono;

14. determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di

riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie

di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche

formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di

vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì,

analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato

d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo,

per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento

forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese

condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o

nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e

della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote

indivise;

15. quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la

dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti

nell’immobile pignorato;




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16. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf”

per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui

sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di

ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati:

per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i

fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani

ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale

proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di

comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di

occupazione, le regolarità edilizio – urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il

valore del bene da porre a base d’asta;

17. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di

cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei

luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

2. GENERALITA’ DELL’ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

La procedura esecutiva in oggetto, prot. n. 91/2013 R.G.E., è promossa dalla società

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a., con sede legale e Direzione Generale in

Roma alla via Vittorio Veneto n. 119, codice fiscale e partita IVA n. 09339391006,

aderente al Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi, quale conferitaria di tutte le

attività e passività della già BNL s.p.a., rappresentata e difesa dall’avv. Enrico Spirito

del Foro di Salerno – C.F. SPRNRC63A20H703H –, elettivamente domiciliata presso

quest’ultimo in Salerno alla via Gugliemo da Ravenna n. 1, in forza della procura

generale alle liti per Notar Mario Liguori del 19/10/2007 – Rep. N. 151215, Racc. n.

32951, posta in calce all’atto di precetto ritualmente notificato al debitore in data

13/11/2012, pedissequamente ed in uno al contratto di mutuo a rogito per Notar Bruno

Parisi – Notaio in Contursi – in data 01/07/2005, Rep. n. 31886, Racc. n. 8112,




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registrato a Salerno il 05/07/2005, per € 640.000,00, garantito da ipoteca volontaria per

la somma di € 1.075.200,00 iscritta all’Agenzia del Territorio di Salerno, in data

05/07/2005, ai n.ri 32954/6919 Reg. Gen., sui cespiti che seguono:

Beni immobili nella piena proprietà per 1/1 di Omissis nel Comune di Salerno (SA),

e precisamente villa unifamiliare su tre livelli alla frazione Giovi Contrada Casa

Crucito, con annesso terreno circostante ed altro corpo di fabbrica adibito a garage,

il tutto riportato al Catasto Fabbricati al foglio 24 particella 1469, cat. A/2 cl. 2 cons.

13,5 vani, via Giovi piani S1-T-1, R.C. € 1.010,96 (la villa), ed al foglio 24 particella

1914, cat. C/6 classe 87, via Casa Di Giacomo n. 40 piano S1, R.C. € 269,28 (il

garage), nonché al Catasto Terreni al foglio 24 particella 964, seminativo arborato

classe 5 are 13,67, R.D. € 10,24 e R.A. € 8,82, ed al foglio 24 particella 1914, ente

urbano are 12,68.

3. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

► Il giorno 18/09/2013, dinanzi al Giudice dell’Esecuzione Immobiliare, Dott.

Alessandro Brancaccio, il sottoscritto esperto Ing. Nicola Greco prestava giuramento

di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli.

► In data 22/09/2013 lo scrivente ritirava copia del fascicolo d’ufficio, procedura

prot. n. 91/2013 R.G.E., BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a. – creditore

procedente – contro Omissis – debitore.

► In data 25/09/2013 lo scrivente Ing. Nicola Greco effettuava ricerche catastali

presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di Salerno, rinvenendo n. 1 estratto di

mappa catastale, n. 1 elaborato planimetrico, n. 3 planimetrie, n. 1 visura per soggetto

e n. 6 visure storiche per immobile.

► Con convocazione trasmessa a mezzo raccomandata A/R in data 30/09/2013 al

debitore esecutato e via fax in data 27/09/2013 al creditore procedente, rappresentato e




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difeso dall’avv. Enrico Spirito, il sottoscritto C.T.U. comunicava l’inizio delle

operazioni peritali per il giorno 25/10/2013 presso i luoghi oggetto di causa.

► Il giorno 30/09/2013 il sottoscritto ha acquisito copia delle visure ipotecarie da

sistema informatico, più precisamente n. 1 elenco sintetico per soggetto, n. 1 elenco

sintetico per immobili, n. 26 ispezioni ipotecarie e n. 5 documenti correlati alle

ispezioni.

► In data 15/10/2013 lo scrivente si è recato presso gli Uffici Comunali di Salerno,

onde presentare regolari istanze al Settore Servizi Demografici, per l’acquisizione del

certificato di residenza del debitore esecutato e del certificato di stato civile dello

stesso (ritirati il giorno stesso), ed al Settore Urbanistica per il rilascio di copia della

documentazione edilizia del bene oggetto di stima, della dichiarazione di agibilità

dello stesso, del certificato di destinazione urbanistica, nonché di tutte le notizie di cui

all’art. 46 del T.U. 380/2001 e s.m.i. e di cui all’art. 40 della Legge 47/1985 e s.m.i.

► Nello stesso giorno il sottoscritto effettuava accesso agli atti presso gli Uffici

Comunali di Salerno – Sportello Unico per l’Edilizia, senza rinvenire alcunché rispetto

alla documentazione precedentemente richiesta, giusta istanza prot. n. 178066 del

15/10/2013.

► Il giorno 18/10/2013 il sottoscritto riceveva riscontro alla richiesta prot. n.

178068 del 15/10/2013 dall’Ufficio Condono del Comune di Salerno, dal quale si

evinceva l’esistenza di concessioni edilizie in sanatoria presso l’Ufficio Archivio

Storico del Comune.

► In data 21/10/2013 lo scrivente si recava presso l’Ufficio Archivio Storico del

Comune di Salerno per un nuovo accesso agli atti. Si riscontrava la presenza e si

estrapolava copia della documentazione di cui ai seguenti fascicoli: 1) Concessione

edilizia in sanatoria prot. n. 112/1999 relativa al fabbricato; 2) Concessione edilizia

prot. n. 39/2001 relativa al garage; 3) Concessione edilizia in sanatoria prot. n.

223/2002 per aver eseguito il box auto in difformità rispetto alla C. E. prot. n. 39/2001.




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► Il 25/10/2013 alle ore 15:30 il sottoscritto esperto si è recato presso i luoghi

oggetto di stima, ubicati in Salerno frazione Giovi Casa Di Giacomo. Ivi si

rinvenivano i sig.ri Omissis, debitore esecutato, e l’Ing. Roberto Pelli, C.T.P. della

parte espropriata nominato in sede di accesso dal Omissis.

In sede di sopralluogo il Omissis faceva rilevare al C.T.U. la presenza sui luoghi

oggetto di stima di un deposito edificato in data postuma a quella della concessione di

ipoteca volontaria. Data l’ora tarda per sviluppare documentazione fotografica e posto

il dubbio sulla rilevabilità del nuovo cespite, il C.T.U. si riservava di rinviare le

operazioni materiali di rilievo al 29/10/2013, senza ulteriori comunicazioni alle parti,

onde chiarire l’aspetto inerente il deposito con il G.E. Dott. Alessandro Brancaccio.

Al termine delle operazioni, alle ore 16:30, lo scrivente esperto redigeva apposito

verbale di sopralluogo (cfr. Allegato A1).

► Il 29/10/2013 alle ore 09:00 il sottoscritto esperto si recava nuovamente presso i

luoghi oggetto di stima, in Salerno frazione Giovi Casa Di Giacomo, ivi rinvenendo i

sig.ri Omissis, debitore esecutato, e l’Ing. Roberto Pelli, C.T.P. della parte debitrice.

Si procedeva a rilievo metrico e fotografico della villa composta da due piani fuori

terra ed uno seminterrato, del garage e dei terreni, come identificati in atto di

pignoramento immobiliare e contratto di mutuo sottoscritto dal debitore con la parte

creditrice, nonché del deposito edificato successivamente alla stipula del contratto di

mutuo, in quanto il G. E. dott. Alessandro Brancaccio aveva chiarito informalmente al

sottoscritto C.T.U. che, essendo lo stesso ricadente su area interamente espropriata

forzatamente, esso doveva essere inglobato nella procedura di verifica e stima.

Al termine delle operazioni, alle ore 13:10, lo scrivente esperto redigeva apposito

verbale di sopralluogo (cfr. Allegato A1).

► In data 31/10/2013 lo scrivente esperto ritirava il certificato di destinazione

urbanistica presso il Settore Urbanistica del Comune di Salerno, giusta istanza prot. n.

178091 del 15/10/2013.




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► Il giorno 11/11/2013 il sottoscritto C.T.U. veniva a conoscenza di un’ulteriore

pratica di condono, inerente il manufatto edificato successivamente al contratto di

mutuo, depositata presso il Comune di Salerno e nella stessa data lo stesso prendeva

visione della documentazione e ne estraeva copia.

4. ESAME DEL FASCICOLO DI CAUSA E DELLA

DOCUMENTAZIONE REPERITA

Al fine di procedere alla risoluzione dei quesiti posti dal G.E., il sottoscritto ha

estratto copia della documentazione di cui al fascicolo d’ufficio ed ha effettuato

opportune indagini presso gli sportelli catastali dell’Agenzia del Territorio di Salerno,

la Conservatoria dei Registri Immobiliari e gli uffici comunali di Salerno.

Il carteggio esaminato è riportato nel seguente elenco.

A) Fascicolo di causa procedura prot. n. 91/2013 R.G.E.

- atto di pignoramento immobiliare;

- nota di iscrizione al ruolo generale delle espropriazioni immobiliari;

- istanza di vendita immobiliare;

- verbale di conferimento di incarico di stima a C.T.U. e decreto di nomina

dell’esperto per la stima dei beni pignorati;

- nota di trascrizione del verbale di pignoramento, Reg. n. 14899, Reg. Part. N.

12277 del 24/04/2013;

- certificato notarile ai sensi dell’art. 1 Legge n. 302/98 per Notaio Mariagrazia

Minutoli relativo agli immobili pignorati;




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- certificato di destinazione urbanistica prot. n. 88633/13 del 30/05/2013

rilasciato dal Comune di Salerno relativo alla particella identificata al N.C.T.

di Salerno al foglio 24 particella 964;

- atto di precetto notificato il 13/11/2012;

- atto di precetto notificato il 30/07/2012, pedissequamente ed in uno al

contratto di mutuo del 01/07/2005, per Notar Bruno Parisi – notaio in

Contursi, Rep. n. 31886 Racc. n. 8112, munito della formula esecutiva in

data 14/05/2012 e successivo atto integrativo e di quietanza di mutuo del

29/07/2005 per Notar Bruno Parisi – notaio in Contursi, Rep. n. 31940 Racc.

n. 8130, munito di formula esecutiva in data 14/05/2012;

- nota di iscrizione ipotecaria accesa presso la Conservatoria dei RR.II. di

Salerno del 05/07/2005, n.ri 32954/6919;

- procura generale alle liti per Notar Mario Liguori del 19/10/2007, Rep. n.

151215, Racc. n. 32951.

B) Documentazione reperita all’Agenzia del Territorio di Salerno

- estratto di mappa SA0320766 del Comune di Salerno foglio 24;

- visura per soggetto n. SA0320759 relativa a Omissis;

- visura storica per immobile n. SA0320771 del bene individuato nel Comune

di Salerno al foglio 24 particella 1469;

- visura storica per immobile n. SA0320774 del bene individuato al Catasto

Fabbricati del Comune di Salerno foglio 24 particella 1914 (soppressa,

generando i seguenti immobili: foglio 24 particella 1914 subalterno 2);


Fabbricati del Comune di Salerno al foglio 24 particella 1914 subalterno 2;




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Terreni del Comune di Salerno al foglio 24 particella 964;



- elaborato planimetrico n. SA0320787 del bene individuato nel Comune di

Salerno relativo al foglio 24 particella 1914;

- planimetria n. SA0320786 del bene individuato nel Comune di Salerno al

foglio 24 particella 1469;


foglio 24 particella 1914 subalterno 2;


foglio 24 particella 1914 subalterno 3.

C) Documentazione reperita per via telematica dalla Conservatoria dei Registri

Immobiliari di Salerno

VISURE IPOTECARIE PER IMMOBILI

- elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente

l’immobile individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Salerno al foglio

24 particella 1469;

- iscrizione ad ipoteca volontaria del 09/09/1995, Reg. Gen. n. 24158 Reg.

Part. n. 2665;

Documenti correlati:

annotazione n. 1599 del 15/11/2000, cancellazione totale;




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- iscrizione ad ipoteca volontaria del 25/03/2000, Reg. Gen. n. 8468 Reg. Part.

n. 1419;


annotazione n. 992 del 17/07/2001, quietanza e conferma;

- trascrizione di atto tra vivi – costituzione di vincolo del 08/08/2002, Reg.

Gen. n. 30285 Reg. Part. n. 22518;


Part. n. 6919;



- trascrizione di atto esecutivo o cautelare del 24/04/2013, Reg. Gen. n. 14899

Reg. Part. n. 12277.

VISURE IPOTECARIE PER SOGGETTO

Omissis, nato a Salerno il 18/05/1941 (C.F. DGCFVN41E18H703M)

- elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente quale

soggetto il debitore esecutato;

- trascrizione a favore in atto tra vivi – compravendita del 18/01/1984, Reg.

Gen. n. 1879 Reg. Part. n. 1655;

- trascrizione contro – atto amministrativo del 05/05/1984, Reg. Gen. n. 12035

Reg. Part. n. 10225;


Gen. n. 25443 Reg. Part. n. 21722;




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Gen. n. 6041 Reg. Part. n. 4810;


Gen. n. 27130 Reg. Part. n. 21540;


Gen. n. 34629 Reg. Part. n. 27582;


Gen. n. 11654 Reg. Part. n. 9885;

- trascrizione a favore – atto causa di morte del 16/03/1994, Reg. Gen. n. 6634

Reg. Part. n. 5174;

- iscrizione contro ad ipoteca volontaria del 09/09/1995, Reg. Gen. n. 24158

Reg. Part. n. 2665;



- trascrizione contro in atto tra vivi – costituzione di vincolo del 17/05/1996,

Reg. Gen. n. 11916 Reg. Part. n. 9531;


Gen. n. 15221 Reg. Part. n. 11504;


Reg. Part. n. 1419;






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Gen. n. 34295 Reg. Part. n. 26865;




Gen. n. 35993 Reg. Part. n. 27141;


Reg. Part. n. 889;



- trascrizione a favore in atto tra vivi – permuta del 02/03/2004, Reg. Gen. n.

9513 Reg. Part. n. 7620;


Reg. Part. n. 6919;



- trascrizione a favore in atto per causa di morte – certificato di denunciata

successione del 25/09/2006, Reg. Gen. n. 50394 Reg. Part. n. 30862;




Gen. n. 51738 Reg. Part. n. 31607;




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- iscrizione contro ad ipoteca legale del 22/01/2007, Reg. Gen. n. 3765 Reg.

Part. n. 754;



- trascrizione a favore in atto tra vivi – donazione accettata del 12/05/2008,




- trascrizione contro di domanda giudiziale – accertamento di diritti reali del

07/10/2010, Reg. Gen. n. 462 Reg. Part. n. 389;

- trascrizione contro di atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili del


- trascrizione contro in atto tra vivi – compravendita del 12/06/2013, Reg.

Gen. n. 20789 Reg. Part. n. 17139.

D) Documentazione reperita presso gli Uffici Comunali di Salerno

- certificato di stato libero del debitore esecutato del 15/10/2013;

- certificato di residenza del debitore del 15/10/2013;

- certificato di destinazione urbanistica relativo alle particelle 149, 1914 e 964

del foglio 24 del Comune di Salerno, prot. n. 178091/13 del 31/10/2013;

- riscontro richiesta dell’Ufficio Condono del Comune di Salerno prot. n.

180131 del 18/10/2013;

- pratica edilizia inerente la concessione edilizia in sanatoria prot. n. 112/99

relativa al fabbricato: lettera dell’Ufficio LL.PP. al sindaco di Salerno di




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segnalazione abuso e sospensione lavori, lettera dell’Ufficio LL.PP. al

sindaco di Salerno di segnalazione protrarsi abuso ed ordinanza di

demolizione, ordinanza di demolizione dell’immobile del Comune di

Salerno, planimetria catastale del 1986, relazione stato lavori e richista

condono ai sensi della L. 47/85, certificato di idoneità statica, autorizzazione

dell’Ufficio Foreste della Provincia di Salerno con lettera dell’Ispettorato

Ripartimentale delle Foreste della Regione Campania, perizia tecnica della

consistenza da condonare, verbale di deliberazione del gruppo di lavoro e di

consulenza tecnico-giuridica con parere favorevole al rilascio della C.E. in

sanatoria, richiesta della C.E. in sanatoria del 1995, C.E. in sanatoria prot. n.

112/99 con tavola grafica di progetto;

- pratica edilizia inerente la concessione edilizia prot. n. 39/2001 relativa al

box auto: autorizzazione dell’Ufficio Foreste della Provincia di Salerno per i

movimenti terra per la realizzazione di garage, parere favorevole dell’Ufficio

Concessioni del Comune di Salerno per box auto, riferimento alla C.E. in

sanatoria prot. n. 112/99 per il fabbricato ai sensi della L. 47/85, perizia

tecnica per verifica consistenza dell’immobile di cui alla C.E. in sanatoria

prot. n. 112/99 con mappe, visure, relazione, tavole grafiche di stato di fatto

e progetto e successivi aggiornamenti, progetto garage con titolo di proprietà

e verbale comunale, C.E. prot. n. 39/2001;


richiesta per difformità dalla C.E. prot. n. 39/2001 per il garage: nota di

trascrizione – compravendita del terreno in Salerno frazione Giovi Contrada

Casa Crucito, relazione tecnica progetto di variante, tavole grafiche progetto

di variante, nomina R.U.P. per la C.E. in sanatoria prot. n. 223/2002 ai sensi

della L. 47/85, parere favorevole per box auto rilasciato dall’Ufficio

Concessioni del Comune di Salerno, parere favorevole per C.E. in sanatoria

rilasciato dall’Ufficio Concessioni, atto di asservimento al fabbricato del




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box, autorizzazione edilizia in sanatoria prot. n. 223/2002 con spese di

segreteria, chiusura lavori;

- documentazione inerente al condono prot. n. 106421 del 07/12/2004, ai sensi

della Legge 326/2003, relativo alla tettoia, ancora in fase di istruttoria:

istanza di definizione degli illeciti edilizi e relazione tecnica.

5. RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO

A seguito delle risultanze degli accertamenti tecnici esperiti sui luoghi oggetto della

presente e dopo aver preso visione della documentazione elencata al punto 4 della

presente relazione, è possibile rispondere ai quesiti posti dal G.E. nel verbale di

conferimento dell’incarico di stima al sottoscritto esperto.

Quesito 1: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la

documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca

in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti

senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle

operazioni.

Quesito 2: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la

detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 17.

Quesito 3: Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta

documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali

la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via

preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è

mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla

relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,

secondo i quesiti postigli da 4 a 17.

La procedura in esame rientra nella casistica del quesito 2.




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Si sottolinea tuttavia un refuso alla pagina 2 dell’atto di pignoramento immobiliare,

da considerarsi come errore marginale non inficiante la procedura; è pertanto da non

considerarsi la dicitura: “(…) Che a garanzia del pieno e puntuale adempimento di

tutti gli obblighi derivanti alla debitrice dal predetto contratto e dall’allegato

capitolato la parte mutuataria ha consentito che venisse iscritta ipoteca in favore della

parte mutuante presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio provinciale di Avellino in

data 15/09/2008 – n.ri 21697/3469 sugli immobili di seguito analiticamente

indicati(…) ”.

Va altresì evidenziato che ai beni immobili posti a garanzia di mutuo e precisamente

individuati nell’atto di pignoramento va aggiunta la stima di un deposito/magazzino,

edificato in data postuma all’ipoteca, ma ricadente nel terreno interamente espropriato

al debitore. Ulteriori delucidazioni in merito verranno fornite dal sottoscritto come

risposta al quesito 4.

Poiché la documentazione in fascicolo è completa ed idonea, ai sensi del comma 2

art. 567 cod. proc. civ., si procede a rispondere ai quesiti da 4 a 17.

Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva

dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati

riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure

esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali,

relazionando al G.E.

Le unità immobiliari soggette a giudizio di stima sono ubicate nel Comune di

Salerno (SA), frazione Giovi Contrada Casa Crucito, alla via Casa Di Giacomo snc,

più precisamente:

- casa indipendente che si sviluppa in due piani fuori terra, di cui l’ultimo

mansardato, ed un piano seminterrato, composto da 8 vani ed accessori,

circondato da vasta corte di pertinenza a verde, censito al N.C.E.U. di




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Salerno al foglio 24 part. 1469, cat. A/2, cl. 2, cons. 13,5 vani, r.c. Euro

1.010,96, ricadente sulle particelle 964 e 1914, entrambe di proprietà

dell’esecutato;

- box auto seminterrato con doppio accesso posto a livello del piano terra del

fabbricato dirimpetto, censito al N.C.E.U. di Salerno al foglio 24 part. 1914

sub. 2, cat. C/6, cl. 2, cons. 66 mq, r.c. Euro 269,28;

- tettoia con struttura in legno ciliegio e copertura in lamiera zincata, a ridosso

di muretto di contenimento in pietra, sita a livello del piano terra del villino,

censita al N.C.E.U. di Salerno al foglio 24 part. 1914 sub. 3, cat. C/2, cl. 6,

cons. 44 mq, r.c. Euro 234,06;

- terreno coltivato a frutteto, censito al N.C.T. di Salerno al foglio 24 part. 964,

qualità seminativo arborato, cl. 5, cons. 1.367 mq, r.d. Euro 10,24 r.a. 8,82;

- terreno coltivato a vigneto, censito al N.C.T. di Salerno al foglio 24 part.

1914, qualità ente urbano, cons. 1.268 mq.

L’accesso all’intera proprietà, carrabile e pedonale, avviene da una traversina di via

Giovi Casa Di Giacomo. Considerando tutti i beni nel loro insieme, essi confinano a

Nord con le particelle 2461-2462-994 di altrui proprietà, ad Ovest con le particelle

147-1693 di altrui proprietà, a Sud con la Strada Provinciale Piegolelle di Giovi e ad

Est con le particelle 1182-1448-1718 di altrui proprietà e con la particella 1719 di

proprietà dello stesso Omissis.

Tali dati sono corrispondenti al certificato notarile ai sensi dell’art. 1 Legge n.

302/98 per Notaio Mariagrazia Minutoli relativo agli immobili pignorati, a meno della

tettoia che non viene menzionata ma che comunque deve essere considerata secondo

quanto specificato al quesito precedente.




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► Il villino di tre piani ha esposizione libera su tutti i lati e l’accesso principale si

trova al piano terra, direttamente dalla corte privata. Si descriverà di seguito nel

dettaglio la composizione dei diversi livelli.

Il piano seminterrato si compone di un’ampia zona adibita a sala da pranzo con

cucina a vista, un soggiorno, un ripostiglio, due guardaroba ed un bagno, il tutto

disimpegnato da corridoio; all’esterno, sul versante Sud, è presente un cortile

circondato da giardino.

Il piano terra è collegato al piano seminterrato, oltre che da vano scala interno,

anche da largo scalone esterno pavimentato in cotto sul lato Est e da rampa in pietra

basaltica sul lato Ovest; esso si compone di un piccolo ingresso e di un enorme

soggiorno, nonché di due bagni e di una cucina aventi accesso da disimpegno.

Perimetralmente, sui lati Sud ed Est, si snoda un terrazzo con parapetti dotati di

fioriere. L’entrata si trova sul lato Nord, prospiciente la corte privata in pietra, opposta

al box auto pertinenziale.

Il primo livello è mansardato, con altezza media di 2,60 m (3,20 m al colmo e 2,00

m alla gronda), accessibile anche da scala esterna in muratura. Sono presenti un

soggiorno, quattro camere da letto e due bagni, con balcone unico sui lati Sud ed Est.

Sopra il ballatoio esterno all’ingresso, in corrispondenza dell’intradosso del tetto a

falde, si individua una botola dalla quale estraendo una scala retrattile a scomparsa si

accede ad un piccolo sottotetto adibito a soffitta non abitabile, anzi addirittura

impraticabile a causa delle dimensioni anguste.

L’abitazione é dotata di finiture di altissimo livello, con pavimentazioni in marmo,

in parquet e in gres ceramico di prima qualità, porte in legno con inserti decorativi in

vetro soffiato, infissi in legno, impianti tecnologici completi e a norma di legge, ossia

impianto elettrico, videocitofonico, distribuzione gas metano, idrico, riscaldamento

autonomo termoregolato con radiatori e ventilconvettori, questi ultimi adibiti anche al

raffrescamento.

Si riporta una breve descrizione dei singoli vani.




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PIANO SEMINTERRATO

Sala da

pranzo

Ambiente di 25,18 mq, molto luminoso naturalmente, con

pavimentazione in gres ceramico ed illuminazione in

controsoffittatura. Caratterizzato dalla presenza di camino rivestito

in marmo, risulta essere a vista rispetto alla cucina.

Cucina

Dotata di rivestimenti in gres ceramico ed accessori in legno di

gran pregio, si sviluppa su ben tre lati. È presente anche un forno a

legna di dimensioni significative. Il vano è di 27,83 mq e

costituisce un unico grande ambiente con la sala da pranzo.

Soggiorno

Di superficie pari a 28,63 mq, ha doppio accesso, uno dalla sala da

pranzo e l’altro dal corridoio. È possibile accedere direttamente al

cortile esterno mediante porta-finestra che garantisce una notevole

aerazione.

Bagno

Il W.C., di 9,87 mq, è dotato di igienici sospesi, doppio lavabo in

marmo e doccia angolare. La pavimentazione ed i rivestimenti

sono in gres ceramico con inserti in pietra a mosaico.

Disimpegno La sua superficie è di 17,27 mq. Situato alla base del vano scala, ha

un accesso per ogni singolo vano del piano.

Ripostiglio Piccolo locale di 1,76 mq privo di finestrature, ha accesso dal

soggiorno.

Guardaroba Due armadi a muro di forma semicircolare con porta a soffietto, di

area pari a 1,73 mq e 1,20 mq, si trovano alla base del vano scala.

Vano scala

Al centro del vano scala, di forte impatto estetico, è stato realizzato

un solaio in vetro calpestabile satinato con decoro a fiori di 5,07

mq.

Corte Il cortile, di 55,84 mq, ha pavimentazione in cotto ed è delimitato

da un muretto dotato di fioriere quadrate.

Giardino

Sicuramente costituisce uno degli elementi di maggior prestigio del

fabbricato. Ha un’ampia superficie (293,11 mq) ed è stato

sistemato accuratamente con vegetazione mediterranea e tropicale

delimitata da panche circolari in cotto e cordoletti con mattoni

pieni in coltello a 45°. Dallo stesso è possibile accedere al livello

superiore mediante lo scalone dalla forma arrotondata sul lato Est

oppure dalla rampa in pietra basaltica su quello Ovest.




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Riepilogo sulle caratteristiche generali del piano seminterrato:

Vani utili 2 vani oltre cucina, disimpegno, bagno, ripostiglio e 2

guardaroba, nonché corte e giardino

Superficie totale lorda (SL) 160 mq circa

Superficie utile residenziale (SR) 120 mq circa

Superficie non residenziale (SNR) 350 mq circa

Superficie commerciale (SC) SL + 25% SNR = 160 + (0,25 x 350) = 247,50 mq

Altezza interna max / min 2,75 m / 2,85 m

Distribuzione dei locali fruibili, ben suddivisi, aerati e molto luminosi




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PIANO TERRA

Ingresso Di superficie pari a 8,86 mq, con la sua pavimentazione in marmo

bianco e nero fa intuire da subito il gran pregio dell’abitazione.

Soggiorno

È sicuramente il vano più imponente ed importante della casa. Ha

una metratura di 72,51 mq, con 4 porte danti accesso al terrazzo

che garantiscono un’ottima aerazione ed illuminazione naturale. I

pavimenti sono in marmo di Carrara venato, i battiscopa in marmo

verde tipo Alpi ed il soffitto è dotato di controsoffittatura a diverse

inclinazioni per l’installazione di faretti. È presente anche un

angolo bar con lavabo e top in marmo.

Disimpegno Di piccole dimensioni (2,34 mq), consente il passaggio dalla zona

giorno alla zona notte ed ai servizi.

Bagni

Ce ne sono due. Il primo è di 3,88 mq, con rivestimenti murari

interamente in marmo bianco di Carrara venato, porta in legno

dotata di inserti in vetro satinato a decoro, igienici sospesi, doccia e

lavandino; il secondo, da considerarsi di servizio, è di 3,98 mq ed

ha pavimentazione in gres ceramico ed è munito di vaso a sedere,

lavandino e lavabo.

Cucina

La sua superficie è di 15,58 mq, interamente pavimentato e

rivestito con gres fine porcellanato di prima qualità. Sono presenti

tutti gli allacci alla rete idrica e della distribuzione gas metano.

Terrazzo

Lo sbalzo di 48,06 mq si snoda perimetralmente al fabbricato sui

lati Est e Sud. I pavimenti sono in cotto ed i parapetti sono dotati di

fioriere quadrate..

Corte

Ampio spazio di 380,79 mq, costituisce l’ingresso all’intero lotto

subito dopo il cancello carrabile. Dallo stesso è possibile accedere

sia al piano terra della villa sia al box auto e costituisce esso stesso

un’area da adibire a parcheggio o ad attività ludiche, con la sua fine

pavimentazione in basoli di pietra irregolare inframezzata da

piastrelle di cotto.




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Riepilogo sulle caratteristiche generali del piano terra:

Vani utili un unico grande vano oltre ingresso, cucina,

disimpegno, 2 bagni, nonché terrazzo e corte






Distribuzione dei locali fruibili, ben suddivisi, aerati e molto luminosi




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PIANO PRIMO (MANSARDATO)

Ingresso Piccolo spazio di 9,82 mq separato dal soggiorno a mezzo di un

tramezzo ribassato.

Soggiorno

Locale mansardato di 25,10 mq, con altezza massima di 2,75 m e

altezza alla gronda di 2,00 m, dotato di un’unica porta-finestra

dante accesso al balcone. La pavimentazione è in listoni di parquet

a correre in teak misto a wengè.

Camere da

letto

Sono presenti 4 camere da letto, di cui una sul lato Nord di 10,33

mq e tre sul lato Sud di superficie pari a 19,75 mq, 20,51 mq e

23,39 mq. Tutti i vani sono mansardati, con altezze variabili tra i 1

2,00 m ed i 3,20 m, con pavimenti in parquet posati a spina di

pesce alla francese e dotati di ventilconvettori a parete.

Bagni

Il bagno adiacente l’ingresso, con tramezzatura curva, è di 5,80 mq,

dotato di servizi sospesi, lavabo e cabina doccia di ultima

generazione; la pavimentazione ed i rivestimenti sono in gres fine

porcellanato di prima scelta di colore blu ceruleo. L’altro W.C., di

8,61 mq, ha pavimentazione in piastrelle e rivestimenti in marmo

bianco di Carrara venato, munito di vaso a sedere, bidet, lavabo e

vasca idromassaggio angolare Teuco.

Balcone

Un balcone dotato di fioriere sul parapetto di superficie pari a

33,90 mq si snoda sui lati Est e Sud. I pavimenti sono in cotto da

esterni.

Ballatoio

Parte terminale della scala esterna, di 4,68 mq, sopra lo stesso è

presente una botola dalla quale è possibile estrarre una scala

retrattile dante accesso al piccolissimo locale sottotetto ad uso

deposito.




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Riepilogo sulle caratteristiche generali del piano primo:

Vani utili 5 vani oltre ingresso, 2 bagni, balcone e ballatoio






Distribuzione dei locali fruibili, ben suddivisi, aerati e luminosi

Riepilogo sulle caratteristiche generali della casa indipendente:

Vani utili

8 vani oltre 2 cucine, 5 bagni, 3 ripostigli/guardaroba,

nonché corte circostante i primi due livelli, vasto

giardino al piano seminterrato, terrazzo al piano terra e

balcone al piano mansardato




Superficie commerciale (SC) SL + 25% SNR = 465 + (0,25 x 820) = 670 mq




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► Il box auto è seminterrato ma è situato al piano terra rispetto alla villa. Composto

da un unico ambiente di circa 66 mq con doppio accesso con saracinesche dalla corte

privata, è dotato di finiture modeste sulle pareti perimetrali e di piastrelle di gres

ceramico sul pavimento. Tuttavia, il pilastro posto al centro del locale è rivestito di

pietra locale dalla forma irregolare.

Si specifica che il box costituisce pertinenza per l’abitazione.

Riepilogo sulle caratteristiche generali del box auto:

Vani utili 1 vano

Superficie utile (SU) 66 mq circa


Superficie commerciale (SC) 20% SL = 0,20 x 83 = 16,60 mq

Altezza interna 2,25 m

► La tettoia nel cortile è composta da pali di legno ciliegio e da una copertura in

lamierino zincato. Tale manufatto, realizzato successivamente alla stipula del contratto

di mutuo, deve essere comunque inglobato nella valutazione dei beni soggetti ad

ipoteca in quanto ricadente in un lotto forzatamente espropriato per intero. Tuttavia, ci

sono delle considerazioni doverose da farsi.

Innanzitutto, per l’opera non è stato rilasciato alcun titolo abilitativo e la stessa non

risulta sanabile dal punto di vista urbanistico, sebbene vi sia una pratica di condono in

itinere ai sensi della Legge 326/2003, in quanto ubicata in zona soggetta a vincolo

idrogeologico (ulteriori chiarimenti sull’aspetto al quesito 10). Inoltre, data la

precarietà della costruzione sia per la struttura, fissata al terreno con giunti a bicchiere,

sia per la scarsa resistenza al fuoco, il sottoscritto C.T.U. ritiene che la tettoia abbia




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valore pressoché nullo, anzi, comporta delle spese per la demolizione e lo

smaltimento dei materiali.

Si sottolinea infine che all’Agenzia del Territorio di Salerno la pensilina è stata

erroneamente accatastata come magazzino (categoria C/2) anziché come tettoia aperta

(categoria C/7).

► I due terreni di proprietà dell’esecutato sono entrambi coltivati. Su quello a valle

del fabbricato, sotto il giardino, di superficie di circa 905 mq, sono stati impiantati

alberi da frutto e si rileva anche un piccolo orticello; sopra l’appezzamento a monte, di

circa 745 mq, sono invece presenti dei tralicci per viti.

Si specifica infine che non sussistono altre procedure esecutive gravanti sui beni

pignorati.

Quesito 5: Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti

essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito

la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti.

Gli immobili pignorati risultano essere di proprietà del sig. Omissis. I beni

identificati al Catasto Fabbricati sono stati edificati dallo stesso debitore sulle

particelle censite al Catasto Terreni ai n.ri 964 e 1914, già particella 1891 (tipo

mappale del 20/06/2002 n. 4373.1/2002, prot. n. 213903), già particella 149/A

(frazionamento del 11/09/2000 n. 6066.1/2000, prot. n. 147076), per averlo acquistato,

in virtù di atto di compravendita a rogito per Notar Gaetano Amato del 12/07/1974,

registrato in Salerno alla Conservatoria dei RR.II., Reg. Gen. n. 16125 Reg. Part. n.

14402 in data 06/08/1974, dal germano Omissis.




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Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e,

ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei

medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la

formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in

denaro.

Allo stato, il debitore esecutato è proprietario per l’intero di tutti i beni.

Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione se occupato da

terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare

dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in

data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato

della causa eventualmente in corso per il rilascio, e i diritti reali (quali usufrutto,

uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando,

anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento.

Allo stato attuale, il villino è libero da persone e/o cose, a meno di una modesta

quantità di mobilio nel soggiorno al piano terra e di alcuni materiali da costruzione nel

box auto.

Quesito 8: Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile

pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito

sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni,

a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ.

Lo scrivente C.T.U. ha rilevato, in riferimento all’andamento del mercato degli

affitti immobiliari del Comune di Salerno, che il valore medio per la locazione di beni

analoghi al fabbricato nel medesimo stato di conservazione e manutenzione è circa




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pari a 8,31 €/mq (cfr. Allegato A7.3). Considerando che la superficie commerciale

dell’abitazione è di 666 mq ma che tuttavia la zona di Giovi ha un mercato più basso

rispetto a quello di Salerno centro, si ritiene che il valore a metro quadro per la

locazione sia più prossimo ad € 7,50; pertanto si stima che il canone di locazione

mensile ammonti a:

666 x 7,50 €/mq ≈ € 5.000,00 mensili (Euro/mese cinquemila/00)

Non bisogna però dimenticare le pertinenze, rappresentate dal garage, di area pari a

66 mq, e dai terreni coltivati a frutteto e vigneto, di superficie totale di circa 1.650 mq:

costituendo comunque le stesse beni accessori al villino, è verosimile arrotondare il

canone di locazione ad € 5.500 mensili (Euro/mese cinquemilacinquecento/00).

Quesito 9: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo

producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di

eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della

relativa annotazione.

Dall’esame della certificazione rilasciata in data 15/10/2013 dal Settore dei Servizi

Demografici del Comune di Salerno (cfr. Allegato A5.1), risulta che il debitore

esecutato Omissis è tuttora libero da ogni vincolo matrimoniale.

Quesito 10: Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi

compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello

stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura

paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di

gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese

straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali




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scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le

eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse

introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i

provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e,

quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le

eventuali obbligazioni propter rem.

In seguito a verifiche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Salerno, risultano

alcuni vincoli gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente.

Per quanto concerne la tettoia, è stata presentata in data 07/12/2004 al Settore

Urbanistica – Ufficio Condono Edilizio un’istanza di definizione dell’illecito edilizio,

presentata ai sensi della Legge 326/2003. Alla data odierna la pratica non è stata

ancora perfezionata.

Dopo comunicazione verbale intercorsa con il Funzionario Capo dell’Ufficio

Condono, si evince che comunque non è possibile sanare la tettoia, sebbene sia stata

pagata l’intera oblazione sanzionatoria, in quanto:

1) la categoria di abuso è della tipologia 1 (opere realizzate in assenza o in

difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme

urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici);

2) il manufatto ricade in zona sottoposta a vincolo idrogeologico e non è

possibile realizzare nuove costruzioni.

Tanto premesso, il sottoscritto C.T.U. pertanto ritiene che la soluzione migliore

consista nella demolizione del manufatto, viste anche le caratteristiche precarie dal

punto di vista strutturale e della resistenza al fuoco; data la facile rimozione degli

elementi di sostegno e copertura, i costi da computare sono esclusivamente relativi allo

smaltimento del materiale:

smaltimento pali e travi di legno castagno € 150,00




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smaltimento copertura in lamiera zincata € 450,00

TOTALE € 600,00

Inoltre, come si evince dal certificato di destinazione urbanistica n. 178091/2013

(cfr. Allegato A5.2), relativo agli appezzamenti di terreno sui quali insistono gli

immobili oggetto di stima, i sovra citati cespiti sono compresi in area che il Piano

Urbanistico Comunale (P.U.C.) vigente classifica come zona omogenea B8, ovvero

“le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dalla zona A”.

In dette zone, non comprese negli ambiti di riqualificazione e/o ristrutturazione

urbanistica, nelle Aree di Trasformazione (AT) e in quelle destinate a Standard (AS) e,

comunque, non interessate da specifiche previsioni di P.U.C., è consentita la

realizzazione di parcheggi interrati ai sensi della L.R. 19/2001 e del suo regolamento,

previa convenzione che disciplini la cessione al Comune del soprassuolo, laddove

questo esplichi un interesse pubblico la cui valutazione è di competenza della Giunta

Municipale.

I giardini, gli orti e in generale tutte le aree private destinate a verde, non comprese

nelle AT e nelle AS, sono oggetto di interventi di riqualificazione e, se necessario, di

potenziamento della vegetazione.

In detti spazi, compatibilmente con i vincoli eventualmente esistenti, è possibile la

realizzazione di elementi di arredo quali gazebo, pergolati, ecc.

Il sottosuolo potrà accogliere box pertinenziali, da realizzare ai sensi della L.R.

19/2001 e del suo regolamento, a condizione che tale utilizzo consenta la permanenza

delle aree verdi (il garage all’attualità presente è già sottoposto a vincolo di pertinenza,

giusta trascrizione del 08/08/2002, Reg. Gen. prot. n. 30285 Reg. Part. prot. n. 22518).

Inoltre le particelle ricadono in area sottoposta a vincolo idrogeologico ai sensi

dell’art. 1 del R.D. 30/12/1923 n. 3267, così come risultante dalla “Carta per




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l’individuazione dei vincoli” il cui ultimo aggiornamento è stato approvato con

Determina Dirigenziale prot. Seg. Gen. n. 1644 del 08/05/2013.

In ultimo, le particelle indicate rientrano nella Perimetrazione del Nuovo Piano

Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) dell’Autorità di

Bacino Regionale in Destra Sele, in particolare:

- R2 Rischio medio aree a Rischio Frane

- Non ricadono nelle aree a Rischio Colata

- Non ricadono nelle aree a Rischio Idraulico

Quesito 11: Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di

pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i

creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per

le relative cancellazioni.

Le formalità, vincoli e oneri sugli immobili in stima ubicati nel Comune di Salerno

che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

consistono in:

- ipoteca volontaria di € 1.075.200,00 derivante da concessione a garanzia di

finanziamento del 01/07/2005, Rep. n. 31886/8112, a rogito del Notaio

Bruno Parisi, a garanzia del capitale di € 640.000,00, a favore della Banca

Nazionale del Lavoro s.p.a. e contro Omissis, iscritta presso l’Agenzia delle

Entrate di Salerno in data 05/07/2005, Reg. Gen. n. 32954 Reg. Part. 6919;

- verbale di pignoramento immobili per il credito di euro 437.059,30 oltre IVA

e CPA, notificato a mezzo Ufficiale Giudiziario addetto all’U.N.E.P. presso




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la Corte d’Appello del Tribunale di Salerno in data 07/02/2013 a favore della

Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. e contro Omissis, trascritto presso

l’Agenzia delle Entrate di Salerno in data 24/04/2013, Reg. Gen. n. 14899

Reg. Part. 12277.

I costi per le relative cancellazioni sono individuati in tabella:

cancellazione ipoteca volontaria € 35,00

cancellazione pignoramento € 524,00

compilazione note cancellazione, presentazione, ritiro duplicato € 100,00

TOTALE € 659,00

Quesito 12: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per

immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed

integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento

dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di

accurato controllo incrociato.

Il sottoscritto Ing. Nicola Greco ha estratto copia dei seguenti documenti

all’Agenzia del Territorio – Servizio Catasto – Ufficio Provinciale di Salerno (cfr.

Allegato A3):

- estratto di mappa SA0320766 del Comune di Salerno foglio 24;

- visura per soggetto n. SA0320759 relativa a Omissis;


Fabbricati del Comune di Salerno al foglio 24 particella 1469;


Fabbricati del Comune di Salerno foglio 24 particella 1914 (soppressa,

generando i seguenti immobili: foglio 24 particella 1914 subalterno 2);




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- elaborato planimetrico n. SA0320787 del bene individuato nel Comune di

Salerno relativo al foglio 24 particella 1914;


foglio 24 particella 1469;


foglio 24 particella 1914 subalterno 2;


foglio 24 particella 1914 subalterno 3.

Inoltre, dall’esame della documentazione reperita telematicamente presso l’Ufficio

Provinciale del Territorio di Salerno – Servizio Pubblicità Immobiliare risultano le

seguenti formalità a carico delle unità immobiliari in oggetto (cfr. Allegato A4):

VISURE IPOTECARIE PER IMMOBILI




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- elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente

l’immobile individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Salerno al foglio

24 particella 1469;


Part. n. 2665;



- iscrizione ad ipoteca volontaria del 25/03/2000, Reg. Gen. n. 8468 Reg. Part.

n. 1419;



- trascrizione di atto tra vivi – costituzione di vincolo del 08/08/2002, Reg.

Gen. n. 30285 Reg. Part. n. 22518;


Part. n. 6919;



- trascrizione di atto esecutivo o cautelare del 24/04/2013, Reg. Gen. n. 14899

Reg. Part. n. 12277.

VISURE IPOTECARIE PER SOGGETTO

Omissis,

elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente quale soggetto

il debitore esecutato;




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Gen. n. 1879 Reg. Part. n. 1655;

- trascrizione contro – atto amministrativo del 05/05/1984, Reg. Gen. n. 12035

Reg. Part. n. 10225;


Gen. n. 25443 Reg. Part. n. 21722;


Gen. n. 6041 Reg. Part. n. 4810;


Gen. n. 27130 Reg. Part. n. 21540;


Gen. n. 34629 Reg. Part. n. 27582;


Gen. n. 11654 Reg. Part. n. 9885;

- trascrizione a favore – atto causa di morte del 16/03/1994, Reg. Gen. n. 6634

Reg. Part. n. 5174;


Reg. Part. n. 2665;






Gen. n. 15221 Reg. Part. n. 11504;




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Reg. Part. n. 1419;




Gen. n. 34295 Reg. Part. n. 26865;




Gen. n. 35993 Reg. Part. n. 27141;


Reg. Part. n. 889;



- trascrizione a favore in atto tra vivi – permuta del 02/03/2004, Reg. Gen. n.

9513 Reg. Part. n. 7620;


Reg. Part. n. 6919;








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Gen. n. 51738 Reg. Part. n. 31607;

- iscrizione contro ad ipoteca legale del 22/01/2007, Reg. Gen. n. 3765 Reg.

Part. n. 754;







- trascrizione contro di domanda giudiziale – accertamento di diritti reali del


- trascrizione contro di atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili del


- trascrizione contro in atto tra vivi – compravendita del 12/06/2013, Reg.

Gen. n. 20789 Reg. Part. n. 17139.

Quesito 13: Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene

nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi

la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione

urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie

di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n.47, e succ. mod.;




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in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46,

comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85,

faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario

potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,

comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;

quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono.

A seguito di istanze presentate agli Uffici preposti del Settore Tecnico del Comune

di Salerno, il sottoscritto C.T.U. ha preso visione ed estratto copia della seguente

documentazione (cfr. Allegato A5.2):

- certificato di destinazione urbanistica relativo alle particelle 149-1914 e 964

del foglio 24 del Comune di Salerno, prot. n. 178091/13 del 31/10/2013;

- riscontro richiesta dell’Ufficio Condono del Comune di Salerno prot. n.

180131 del 18/10/2013;


relativa al fabbricato: lettera dell’Ufficio LL.PP. al sindaco di Salerno di

segnalazione abuso e sospensione lavori, lettera dell’Ufficio LL.PP. al

sindaco di Salerno di segnalazione protrarsi abuso ed ordinanza di

demolizione, ordinanza di demolizione dell’immobile del Comune di

Salerno, planimetria catastale del 1986, relazione stato lavori e richista

condono ai sensi della L. 47/85, certificato di idoneità statica, autorizzazione

dell’Ufficio Foreste della Provincia di Salerno con lettera dell’Ispettorato

Ripartimentale delle Foreste della Regione Campania, perizia tecnica della

consistenza da condonare, verbale di deliberazione del gruppo di lavoro e ci

consulenza tecnico-giuridica con parere favorevole al rilascio della C.E. in

sanatoria, richiesta della C.E. in sanatoria del 1995, C.E. in sanatoria prot. n.

112/99 con tavola grafica di progetto;

- pratica edilizia inerente la concessione edilizia prot. n. 39/2001 relativa al

box auto: autorizzazione dell’Ufficio Foreste della Provincia di Salerno per i




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movimenti terra per la realizzazione di garage, parere favorevole dell’Ufficio

Concessioni del Comune di Salerno per box auto, riferimento alla C.E. in

sanatoria prot. n. 112/99 per il fabbricato ai sensi della L. 47/85, perizia

tecnica per verifica consistenza dell’immobile di cui alla C.E. in sanatoria

prot. n. 112/99 con mappe, visure, relazione, tavole grafiche di stato di fatto

e progetto e successivi aggiornamenti, progetto garage con titolo di proprietà

e verbale comunale, C.E. prot. n. 39/2001;


richiesta per difformità dalla C.E. prot. n. 39/2001 per il garage: nota di

trascrizione – compravendita del terreno in Salerno frazione Giovi Contrada

Casa Crucito, relazione tecnica progetto di variante, tavole grafiche progetto

di variante, nomina R.U.P. per la C.E. in sanatoria prot. n. 223/2002 ai sensi

della L. 47/85, parere favorevole per box auto rilasciato dall’Ufficio

Concessioni del Comune di Salerno, parere favorevole per C.E. in sanatoria

rilasciato dall’Ufficio Concessioni, atto di asservimento al fabbricato del

box, autorizzazione edilizia in sanatoria prot. n. 223/2002 con spese di

segreteria, chiusura lavori;

- documentazione inerente al condono prot. n. 106421 del 07/12/2004, ai sensi

della Legge 326/2003, relativo alla tettoia, ancora in fase di istruttoria:

istanza di definizione degli illeciti edilizi e relazione tecnica.

Dal certificato di destinazione urbanistica n. 178091/2013 (cfr. Allegato A5.2)

relativo agli appezzamenti di terreno sui quali insistono gli immobili oggetto di stima, i

sovra citati cespiti sono compresi in area che il Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.)

vigente classifica come zona omogenea B8, ovvero “le parti del territorio totalmente

o parzialmente edificate diverse dalla zona A”.

In dette zone, non comprese negli ambiti di riqualificazione e/o ristrutturazione

urbanistica, nelle Aree di Trasformazione (AT) e in quelle destinate a Standard (AS) e,

comunque, non interessate da specifiche previsioni di P.U.C., è consentita la




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realizzazione di parcheggi interrati ai sensi della L.R. 19/2001 e del suo regolamento,

previa convenzione che disciplini la cessione al Comune del soprassuolo, laddove

questo esplichi un interesse pubblico la cui valutazione è di competenza della Giunta

Municipale.

I giardini, gli orti e in generale tutte le aree private destinate a verde, non comprese

nelle AT e nelle AS, sono oggetto di interventi di riqualificazione e, se necessario, di

potenziamento della vegetazione.

In detti spazi, compatibilmente con i vincoli eventualmente esistenti, è possibile la

realizzazione di elementi di arredo quali gazebo, pergolati, ecc.

Il sottosuolo potrà accogliere box pertinenziali, da realizzare ai sensi della L.R.

19/2001 e del suo regolamento, a condizione che tale utilizzo consenta la permanenza

delle aree verdi (il garage all’attualità presente è già sottoposto a vincolo di pertinenza,

giusta trascrizione del 08/08/2002, Reg. Gen. prot. n. 30285 Reg. Part. prot. n. 22518).

Inoltre le particelle ricadono in area sottoposta a vincolo idrogeologico ai sensi

dell’art. 1 del R.D. 30/12/1923 n. 3267, così come risultante dalla “Carta per

l’individuazione dei vincoli” il cui ultimo aggiornamento è stato approvato con

Determina Dirigenziale prot. Seg. Gen. N. 1644 del 08/05/2013.

In ultimo, le particelle indicate rientrano nella Perimetrazione del Nuovo Piano

Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) dell’Autorità di

Bacino Regionale in Destra Sele, in particolare:

- R2 Rischio medio aree a Rischio Frane

- Non ricadono nelle aree a Rischio Colata

- Non ricadono nelle aree a Rischio Idraulico

Dal punto di vista edilizio, il fabbricato ed il box auto sono stati regolarmente

condonati ai sensi della Legge 47/85, mentre per la tettoia, anch’essa realizzata in




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assenza di titolo abilitativo, è stata depositata in data 07/12/2004 istanza di condono ai

sensi della Legge 326/2003, ma l’iter istruttorio è ancora in corso. Da quanto

dichiarato verbalmente dal Funzionario Capo dell’Ufficio Condono, si evince che

comunque non è possibile sanare la tettoia, sebbene sia stata pagata l’intera oblazione

sanzionatoria, in quanto la categoria di abuso è della tipologia 1 (opere realizzate in

assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme

urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici) ed il manufatto ricade in

zona sottoposta a vincolo idrogeologico ove non è possibile realizzare nuove

costruzioni, neppure in deroga.

Tanto premesso, il sottoscritto C.T.U. pertanto ritiene che la soluzione migliore

consista nella demolizione del manufatto, viste anche le caratteristiche precarie dal

punto di vista strutturale e della resistenza al fuoco.

Si fa rilevare infine che non risulta alcun certificato di abitabilità o agibilità per i

cespiti da stimare. I costi per ottenere tale certificazione sono pari a:

- diritti di segreteria presentazione istanza per agibilità: € 240,00;

- n. 2 marche da bollo da € 16,00: € 32,00;

- sanzione per mancata presentazione dell’istanza all’epoca della costruzione

(art. 24 del T.U. 380/2001): € 464,00;

- oneri tecnici: € 700,00 circa.

per un totale di circa € 1.436,00 (Euro millequattrocentotrentasei/00).

Quesito 14: Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al

fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di

riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di

atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al




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principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una

migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la

manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed

oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per

assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali

insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso

si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota,

tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.

La determinazione del valore degli immobili è stata eseguita mediante l’utilizzo di

diversi criteri, le risultanze delle quali sono state mediate tra di loro al fine di ottenere

un valore stimato più aderente alla realtà.

Il procedimento adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è

quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato di beni simili a quello da

valutare. Nella fattispecie, si è proceduto all’analisi attraverso tre distinti metodi: due

sono di tipo diretto (sintetico – comparativo), mentre il terzo deriva dall’applicazione

di un modello indiretto (capitalizzazione del reddito).

I criteri diretti (o sintetico-comparativi) consistono nel desumere il più probabile

valore di mercato dalla ricerca di trasferimenti di immobili similari ed in aree vicine,

attingendone i prezzi di compravendita dalle agenzie immobiliari e dai borsini. La

ricerca è stata effettuata consultando le banche dati di alcune agenzie immobiliari

relative a quotazioni di beni omogenei in zona ed estrapolando informazioni attinte

dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) nel corso del primo semestre 2013.

Il metodo consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in

termini di parametro unitario (il metro quadro commerciale) e successivamente

nell’inserire il suddetto immobile da stimare nel gradino della scala che presenta con

lo stesso maggiori analogie.




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Il borsino dell’OMI (cfr. Allegato A7.1) individua un range di prezzi unitari al metro

quadrato commerciale per abitazione civile nella microzona di riferimento (E2,

Suburbana/Cappelle Inferiori e Superiori, Matierno, Ogliara, Giovi, Fuorni, San

Leonardo, via S. Allende) variabile tra € 1.200 ed € 1.800, in stato conservativo

normale. Si può assumere un valore medio pari ad 1.500 €/mq.

Il più probabile valore che si ricava per villa e box auto è:

Per quanto attiene ai terreni, essendo gli stessi non edificabili, si può fare

riferimento al combinato disposto dell’art. 41 del D.P.R. 327/2001 e s.m.i. e di

conseguenza ai valori più attuali della Tabella dei Valori Agricoli Medi (VAM) per

tipo di coltura, redatta dalla Commissione Provinciale per la determinazione

dell’indennità di espropriazione di Salerno, pubblicata sul B.U.R. n. 23 del 18/04/2011

(cfr. Allegato A7.2). Il valore così determinato, corrispondente a quello che l’Ente

sarebbe tenuto a versare al proprietario del fondo ai fini espropriativi, si ritiene

costituisca utile riferimento al fine della presente stima unicamente per l’applicazione

di una ponderazione con i valori di mercato, anche perché un orientamento della Corte

Costituzionale del 2011 prevede che il VAM non possa essere utilizzato singolarmente

per esprimere il valore di terreni non edificabili.

Dalla su citata tabella si possono estrapolare le seguenti informazioni relative alla

Regione Agraria n. 13 (Colline litoranee di Salerno):

COLTURA VALORE

AGRICOLO SUPERFICIE VALORE

TERRENO

Frutteto 66.310,00 €/Ha 905,00 mq 6.000,00 €

Vigneto 42.260,00 €/Ha 745,00 mq 3.150,00 €

PIU’ PROBABILE VALORE DEI TERRENI 9.150,00 €

In definitiva, il valore totale dei beni è pari ad € 1.039.050,00.




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Analizzando, invece, i canali informatici delle principali agenzie immobiliari

nazionali (Frimm) e locali (Immobiliare.it, Casa.it, Mitula.it), sono state desunte le

quotazioni medie di fabbricati analoghi in vendita in zona come riportato nella

sottostante tabella (cfr. Allegato A7.3):

BORSINO IMMOBILIARE

FABBRICATI VALORE PER UNITA’ DI SUPERFICIE

Frimm 1.740,00 €/mq

Immobiliare.it 2.390,00 €/mq

Casa.it 2.170,00 €/mq

Mitula.it 2.080,00 €/mq

VALORE MEDIO (in cifra tonda) 2.100,00 €/mq

Il più probabile valore di mercato della casa indipendente con box auto è pari a:

Stesso ragionamento è stato fatto per i terreni non edificabili:

BORSINO IMMOBILIARE

TERRENI AGRICOLI VALORE PER UNITA’ DI SUPERFICIE

Immobiliare.it 22,00 €/mq

Casa.it 16,00 €/mq

Mitula.it 21,00 €/mq

VALORE MEDIO (in cifra tonda) 20,00 €/mq

Tenendo però conto che i terreni coltivati costituiscono una pertinenza non

vendibile separatamente dal fabbricato, il sottoscritto considererà il valore base appena

ottenuto al 60%, al fine di renderlo più prossimo alla realtà immobiliare; per tali

motivi, il più probabile valore di mercato degli appezzamenti agricoli è pari a:




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In definitiva, il valore totale dei beni è pari ad € 1.461.660,00.

Il criterio indiretto (o di capitalizzazione del reddito) consiste nell’individuare il

più probabile valore di mercato in base alla capitalizzazione del reddito degli

immobili. Per quanto riguarda il metodo indiretto, esso ha carattere economico –

finanziario e permette di determinare il valore di un bene in funzione dei flussi di

reddito che esso è in grado di generare (canoni annui) e del saggio di rendimento

richiesto dagli investitori. Quest’ultimo è funzione della tipologia dell’immobile, della

sua localizzazione, dello stato manutentivo, dell’andamento del mercato immobiliare

ecc.

Anche per l’applicazione di tale metodo ci si è avvalsi di valori desunti dal mercato

(cfr. Allegato A7.4), tramite un’analisi comparativa redatta utilizzando distinti canali:

- dati storici;

- offerte di operatori immobiliari da verificare con l’ausilio di listini.

I canoni di locazione così rilevati sono oggetto di analisi e di ponderazioni

(coefficiente di attendibilità) che tengono conto delle particolari condizioni e

caratteristiche dell’immobile, in modo tale da ottenere dati omogenei e quindi

comparabili.

Il valore dell’immobile può essere calcolato mediante la formula:

dove R è il reddito netto che il bene produce, dato dal prodotto del canone di

locazione mensile L per i mesi dell’anno M, e C è il saggio di rendimento richiesto

dagli investitori, cioè il tasso medio ordinario attendibile dai capitali investiti nel




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settore immobiliare per fabbricati analoghi situati nella medesima area geografica (per

il segmento residenziale è del 4%).

Applicando la su citata formula si ottiene:

Mediando i prezzi sin qui ricavati, si ottiene quale valore più probabile per i beni

oggetto di stima:

dicasi Euro unmilionetrecentoottantatremilacinquecentosettanta/00.

L’importo ottenuto, però, è relativo a condizioni di ordinarietà; la variabilità dei

prezzi è funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile quali

età, qualità, stato di manutenzione, posizione, dotazione di parcheggi nella zona.

È possibile quindi eseguire aggiunte e detrazioni al valore ordinario

precedentemente calcolato, tramite coefficienti di merito che tengono conto delle

caratteristiche afferenti i cespiti. Nella fattispecie, le proprietà che maggiormente

condizionano i beni oggetto di stima si traducono nei seguenti coefficienti

moltiplicatori:

- Cu (indice di ubicazione): esprime un apprezzamento/deprezzamento per la

vicinanza degli immobili ai centri abitati. Nel caso in esame si propone un

valore pari a 0,97;




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- Cc (indice di conservazione): esprime un apprezzamento/deprezzamento per

la qualità delle finiture architettoniche e per il livello manutentivo. Nel caso

in esame si propone un valore pari a 1,08;

- Cd (indice di dimensione): esprime un apprezzamento/deprezzamento per

immobili che hanno dimensioni più facili a vendersi e quindi hanno

possibilità di collocarsi più facilmente nel mercato della compravendita

immobiliare di zona. Nel caso in esame si propone un valore pari a 0,97;

- Cp (indice di posizione): esprime un apprezzamento/deprezzamento per la

posizione dell’immobile nei riguardi della sua prospicienza, vista,

esposizione, parcheggio, etc. Nel caso in esame si propone un valore pari a

1,05;

- Ct (indice di tecnologia): esprime un apprezzamento/deprezzamento che tiene

conto dell’impiantistica per l’illuminazione ed il

riscaldamento/raffrescamento. Nel caso in esame si propone un valore pari a

1,02;

- Cv (indice di verde): esprime un apprezzamento/deprezzamento in base alla

disponibilità ed alla cura del verde privato o pubblico, finalizzato

all’abbattimento dell’inquinamento ambientale. Nel caso in esame si propone

un valore pari a 1,08.

In definitiva, si ha che il valore V dei beni a base della stima è pari a:

V=Vm×Cu×Cc×Cd×Cp×Ct×Cv=1.383.570,00×0,97×1,08×0,97×1,05×1,02×1,08 =

€ 1.626.228,60.

A tale importo bisogna decurtare le spese per la sanatoria della tettoia, quantificate

in € 600,00, e quelle relative alla richiesta dell’agibilità, per un valore di € 1.436,00,

per cui si ha che il valore a base d’asta sarà pari a:




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V= 1.626.228,60 – (600,00 + 1.436,00) = € 1.624.192,60 che in cifra tonda diventa

€ 1.624.000,00 (Euro unmilioneseicentoventiquattromila/00).

Quesito 15: Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il

trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente

rinvenuti nell’immobile pignorato.

Le spese occorrenti per la rimozione, trasporto e dismissione dei beni mobili dalla

casa indipendente e dal garage pertinenziale possono essere considerate come quelle

relative a semplici operazioni di trasloco di arredi e suppellettili.

Considerando che l’accessibilità ai luoghi è abbastanza semplice e che c’è poco

materiale da portar, lo scrivente ha desunto da indagini di mercato come parametro

commerciale una cifra pari a € 250,00 (Euro duecentocinquanta/00) circa per lo

sgombero dei locali.

Quesito 16: Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto

informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft,

nonché “pdf” per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione

finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il

comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali

(limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura;

per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di

vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale

proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di

comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di

occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del

bene da porre a base d’asta.




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Sono riportate in allegato le planimetrie quotate e di dettaglio delle superfici (cfr.

Allegato A6.1, Allegato A6.2 e Allegato A6.3).

Si fornisce altresì un riepilogo di quanto finora enunciato, fornendo una descrizione

sintetica delle unità immobiliari e del valore a base di vendita stimato per le stesse.

RIEPILOGO Tribunale di Salerno

Proc. prot. n. 91/2013 R.G.E. LOTTO DI VENDITA UNICO

Tipologia Casa indipendente su tre livelli con box auto pertinenziale, circondata da terreni

agricoli coltivati a frutteto e vigneto.

Descrizione

Trattasi di lotto unico composto da fabbricato su tre livelli per civile abitazione e box auto pertinenziale, circondato da

terreni agricoli coltivati.

Il villino unifamiliare ha esposizione libera su tutti i lati ed ha superficie commerciale pari a circa 670 mq. Il piano

seminterrato si compone di un’ampia zona adibita a sala da pranzo con cucina a vista, un soggiorno, un ripostiglio, due

guardaroba ed un bagno, il tutto disimpegnato da corridoio; all’esterno, sul versante Sud, è presente un cortile circondato

da giardino. Il piano terra è collegato al piano seminterrato, oltre che da vano scala interno, anche da largo scalone

esterno pavimentato in cotto sul lato Est e da rampa in pietra basaltica sul lato Ovest; esso si compone di un piccolo

ingresso e di un enorme soggiorno, nonché di due bagni e di una cucina aventi accesso da disimpegno. Perimetralmente,

sui lati Sud ed Est, si snoda un terrazzo con parapetti dotati di fioriere. L’entrata si trova sul lato Nord, prospiciente la

corte privata in pietra, opposta al box auto pertinenziale. Il primo livello è mansardato, con altezza media di 2,60 m (3,20

m al colmo e 2,00 m alla gronda), accessibile anche da scala esterna in muratura. Sono presenti un soggiorno, quattro

camere da letto e due bagni, con balcone unico sui lati Sud ed Est. Sopra il ballatoio esterno all’ingresso, in

corrispondenza dell’intradosso del tetto a falde, si individua una botola dalla quale estraendo una scala retrattile a

scomparsa si accede ad un piccolo sottotetto adibito a soffitta non abitabile, anzi addirittura impraticabile a causa delle

dimensioni anguste.

L’abitazione é dotata di finiture di altissimo livello, con pavimentazioni in marmo, in parquet e in gres ceramico di prima

qualità, porte in legno con inserti decorativi in vetro soffiato, infissi in legno, impianti tecnologici completi e a norma di

legge, ossia impianto elettrico, videocitofonico, distribuzione gas metano, idrico, riscaldamento autonomo termoregolato

con radiatori e ventilconvettori, questi ultimi adibiti anche al raffrescamento.

Il box auto pertinenziale è seminterrato ma è situato al piano terra rispetto alla villa. Composto da un unico ambiente di

circa 66 mq con doppio accesso con saracinesche dalla corte privata, è dotato di finiture modeste sulle pareti perimetrali

e di piastrelle di gres ceramico sul pavimento.

La tettoia nel cortile, di 44 mq, è composta da pali di legno ciliegio e da una copertura in lamierino zincato. Per tale

manufatto è stata presentata istanza di condono ma l’istruttoria non è stata ancora completata.

I due terreni agricoli, infine, sono entrambi coltivati. Su quello a valle del fabbricato, sotto il giardino, di superficie di

circa 905 mq, sono stati impiantati alberi da frutto e si rileva anche un piccolo orticello; sopra l’appezzamento a monte,

di circa 745 mq, sono invece presenti dei tralicci per viti.

Ubicazione e confini

I beni, ubicati in Salerno (SA) frazione Giovi Casa di Giacomo alla Contrada Casa

Crucito, nel loro complesso, confinano a Nord con le particelle 2461-2462-994 di altrui

proprietà, ad Ovest con le particelle 147-1693 di altrui proprietà, a Sud con la Strada

Provinciale Piegolelle di Giovi e ad Est con le particelle 1182-1448-1718 di altrui

proprietà e con la particella 1719 di proprietà dello stesso debitore esecutato.




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Individuazione catastale

N.C.E.U. di Salerno – Villa: foglio 24 particella 1469, piani 1S, T, 1, cat. A/2, cl. 2, cons.

13,5 vani, rendita € 1.010,96; Box auto: foglio 24 particella 1914 sub. 2, piano S1, cat.

C/6, cl. 2, cons. 66 mq, rendita € 269,28; Tettoia (sprovvista di titolo abilitativo): foglio

24 particella 1914 sub. 3, piano T, cat. C/2, cl. 6, cons. 44 mq, rendita € 234,06.

N.C.T. di Salerno – Frutteto: foglio 24 particella 964, seminativo arborato, sup. 1.367 mq,

R.D. € 10,24 R.A. € 8,82; Vigneto: foglio 24 particella 1914, ente urbano, sup. 1.268 mq.

Occupazione del bene Libero da persone e/o cose.

Provenienza del bene

Atto di compravendita a rogito per Notar Gaetano Amato del 12/07/1974, registrato in

Salerno alla Conservatoria dei RR.II., Reg. Gen. n. 16125 Reg. Part. n. 14402 in data

06/08/1974.

Iscrizioni e trascrizioni

gravanti sui beni

Iscrizione ad ipoteca volontaria del 05/07/2005, Reg. Gen. n. 32954 Reg. Part. n. 6919;

Trascrizione atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento del 24/04/2013, Reg.

Gen. n. 14899 Reg. Part. n. 12277

Regolarità edilizia ed

urbanistica

C.E. in sanatoria prot. n. 112/1999 relativa al fabbricato per civile abitazione; C.E. prot. n.

39/2001 relativa al box auto; C.E. in sanatoria prot. n. 223/2002 relativa al garage per

difformità dalla C.E. prot. n. 39/2001; Condono edilizio prot. n. 106421/2004 ai sensi della

L. 326/2003 relativo alla tettoia aperta (procedimento in itinere); Certificato di

destinazione urbanistica prot. n. 178091/2013.

Tutti gli immobili censiti al catasto fabbricati sono sprovvisti di certificato di agibilità.

Prezzo € 1.624.000,00 (Euro unmilioneseicentoventiquattromila/00)

Perizia di stima Dott. Ing. Nicola GRECO

Quesito 17: Estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le

specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello

stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

Il rilievo fotografico (cfr. Allegato A8) relativo agli immobili è stato realizzato dal

sottoscritto C.T.U in data 29/10/2013.

6. ELENCO ALLEGATI

A1) Verbali di sopralluogo

A2) Comunicazioni alle parti

A3) Documentazione catastale – Estratto di mappa, visure storiche, planimetrie




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A4) Documentazione ipocatastale per immobile e per soggetto

A5.1) Certificato dello stato libero e certificato di residenza del debitore esecutato

A5.2) Documentazione urbanistica ed edilizia relativa ai beni pignorati

A6.1) Inquadramento generale dei beni pignorati

A6.2) Planimetria stato attuale fabbricato per civile abitazione

A6.3) Planimetria stato attuale box auto

A6.4) Planimetria stato attuale tettoia aperta

A7.1) Borsino dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

A7.2) Tabella dei Valori Agricoli medi (VAM) per tipo di coltura – Commissione

Provinciale Espropri, B.U.R. n. 23 del 18/04/2011

A7.3) Borsini delle Agenzie Immobiliari – Frimm, Immobiliare.it, Casa.it, Mitula.it

A7.4) Tabella riportante l’andamento dei prezzi al metro quadro ad Ottobre 2013

per vendita e locazione di immobili nel Comune di Salerno

A8) Documentazione fotografica

Come mandato ricevuto, il sottoscritto esperto consegnerà la presente relazione al

creditore procedente ed ai debitori esecutati entro e non oltre il 06/12/2013, ovvero 45

giorni prima dell’udienza per la determinazione delle modalità di vendita, fissata per la

data del 21/01/2014.

Lo scrivente C.T.U. ritiene di aver assolto completamente l’incarico conferitogli e

rimane a disposizione per qualsivoglia ulteriore chiarimento.

Salerno, 29/11/2013 L’esperto incaricato




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______________________

(Dott. Ing. Nicola GRECO)



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