Concordato Preventivo 38/2012 - studio-riva.com. 38-2012.pdf · Mattei civici n. 17/19/21 e...

Trasformabili srl in liquidazione

TRIBUNALE DI MONZA

Concordato Preventivo 38/2012

Giudice Delgato: dott.ssa Alida Paluchowski

Curatore : Dott.ssa Patrizia Riva

VALUTAZIONE DI STIMA del 25/11/2016

Tecnico incaricato: Dott. Ing. Domenico Romaniello Iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n° 20542

VALUECONSULT Srl Direzione, Sede Legale ed amministrativa: Via Cadore 45 - 20038 Seregno (MB)

Telefono: +39 039 8963428 Telefax: +39 02 700559639 e-mail: [email protected] www.valueconsult.it

Registro delle imprese di Milano, Codice Fiscale e P.IVA 07412030962

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Trasformabili srl in liquidazioni

Tecnico incaricato: ing. Domenico Romaniello

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PROCEDURA FALL. TRASFORMABILI SRL IN LIQUIDAZIONE

Via E. Mattei, 9/21 – Ronco Briantino

a) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA

A. I fabbricati oggetto di analisi fanno parte di un complesso immobiliare adibito ad uso produttivo,

situato nel Comune di Ronco Briantino in via Mattei 9/21 e risultano essere di proprietà in parte

alla soc. Tasformabili Srl in liquidazione e in parte alla società STE.MA srl come indicato nel

proseguo della relazione nel par. “attuali e precedenti proprietari”

Il complesso immobiliare è costituito da diversi corpi di fabbrica tra loro contigui e adiacenti, oltre

ad un fabbricato completamente indipendente dagli altri ma comunque disposto frontalmente ai

primi.

I tre diversi edifici rientrano tutti all’interno di una stessa area facente parte di un piano di

lottizzazione, risultano adibiti in parte ad uso produttivo ed in parte ad uso terziario al servizio del

produttivo, con aree di pertinenza. Per una corretta individuazione dei diversi fabbricati, ogni

corpo è stato identificato con una lettera dell’alfabeto A, B e C.

Oltre agli edifici, vi sono degli spazi “telonati” ( struttura coperta KOLON) aventi la funzione di

deposito per i fabbricati A e B, nonché di collegamento coperto tra i fabbricati stessi.

Per una corretta individuazione dei diversi fabbricati, ogni corpo è stato identificato con una lettera

dell’alfabeto A, B, C e D, e risultano individuati al catasto come di seguito riportato:

Edificio A: via Mattei 9/12, foglio 8, mappale 28, cat. D/7;

Edificio B: via Mattei 17/21, foglio 8, mappale 14 sub.701 graffato con mappale 118 sub.

701 e mappale 134, cat. D/7;

Edificio C: via Mattei 16, foglio 8, mappale 89, cat. C/3.

Spazi telonati - corpo D (4.1 e 4.2 e 4.3)- compresi tra gli edifici A e B, foglio 8, mappale

14 parte, mappale 28 parte.

Identificazione dei diversi fabbricati



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I fabbricati risultano essere intestati rispettivamente a:

Edificio A (foglio 8, mappale 28) alla società Trasformabili srl con sede in Ronco

Briantino, partita iva 02735500155;

Edificio B (foglio 8, mappale 14 sub. 701 graffato con mappale 118 sub. 701 e mappale

134) alla società STEMA srl con sede in Ronco Briantino, partita iva 02735500155;

Edificio C (foglio 8, mappale 89) alla società Trasformabili srl con sede in Ronco

Briantino, partita iva 02735500155;

Coerenze:

Edificio A (foglio 8, mappale 26)

a nord: proprietà di terzi (mappale 26 e mappale 12)

a est: proprietà di terzi (mappale 106)

a sud: mappale 14 e 118

a ovest: proprietà di terzi (Foglio 114) e via Mattei

Edificio B (foglio 8, mappale 14 e 118)

a nord: proprietà di terzi (mappale 12)

a est: mappale 28

a sud: proprietà di terzi (mappale 120)

a ovest: proprietà di terzi (mappale 120) e via Mattei

Edificio C (foglio 8, mappale 89)

a nord: proprietà di terzi (mappale 120) e via Mattei

a est: proprietà di terzi (mappale 88)

a sud: proprietà di terzi

a ovest: proprietà di terzi (mappale 90)

Fotopiano dell’area e inquadramento del complesso immobiliare

B

A

C



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b) DESCRIZIONE SOMMARIA Immobili di cui al punto A:

L’asset oggetto di valutazione è un complesso immobiliare adibito ad uso produttivo sito nel Comune

di Ronco Briantino in via Mattei 9/21, di proprietà in parte della società Trasformabili srl (foglio 8,

mappale 28 e mappale 89) ed in parte della società STEMA srl (foglio 8, mappale 14).

Il complesso immobiliare è costituito da tre diversi edifici ad uso produttivo, oltre ad un corpo adibito

esclusivamente ad uso terziario, il tutto circondato da aree pertinenziali.

I fabbricati sono così identificati:

L’edificio A è identificato al foglio 8 mappale 28 sub.1 ed è costituito da un capannone

industriale suddiviso in due corpi attigui, entrambi a doppia campata, di circa 3.355 mq di

superficie coperta complessiva. Il corpo di fabbrica a nord è dotato di un’area servizi/uffici

che si sviluppa su due livelli distinti collegati da una scala in muratura interna, oltre ad un

spazio-ufficio sito al piano primo, costruito successivamente e raggiungibile attraverso una

scala metallica esterna.

Il corpo di fabbrica a sud è dotato invece solamente di spazi adibiti a spogliatoi e rispostigli

distribuiti anch’essi su due livelli distinti collegati tra loro da una scala metallica a vista

L’edificio A è circondato da un’ampia area di pertinenza utilizzata sul fronte verso via Mattei

come parcheggio e area di manovra.

L’edificio B, identificato al mappale 14 sub 701 (graffato con mappale 118 sub. 701 e

mappale 134) del foglio 8, di circa 2.538 mq di superficie coperta, è composto da tre corpi

distinti, due dei quali si sviluppano parallelamente su un unico livello ed hanno una

destinazione industriale (rispettivamente “assemblaggio” e “magazzino”) mentre il terzo,

collocato in perpendicolare, è destinato a terziario e si sviluppa su tre piani fuori terra oltre ad

un piano interrato.

I piani fuori terra sono utilizzati prevalentemente come spazi ad uffici e servizi, mentre il

piano interrato è utilizzato come area deposito oltre ad area espositiva.

L’edificio C, consiste in una porzione autonoma di capannone industriale, separata dalle due

precedenti, dalla strada di collegamento e risulta identificata col mappale 89 del foglio 8.

All’interno si trova una piccola zona adibita a servizi-uffici, distribuita su due piani collegati

tra di loro da una scala a vista. Il fabbricato ha una superficie totale di circa 872 mq.

In aggiunta ai corpi di fabbrica sopra indicati, si trovano degli spazi “telonati” (Corpo D)

utilizzati come depositi e come elementi di collegamento tra i capannoni A e B. Sono

costituti da teloni in pvc posti su una struttura costituita da pali e capriate in metallo. La

superficie totale dei telonati posti a collegamento degli edifici A e B è di circa 600 mq,

mentre lo spazio ad uso carico e scarico merce, ubicato sul retro del capannone B è di circa

100 mq.

Attività produttiva: in prevalenza uso produttivo ed in parte ad uso terziario

Caratteristiche zona: il complesso immobiliare in esame è ubicato in una posizione periferica ad est

rispetto al centro cittadino di Ronco Briantino, all’interno di un’area prevalentemente a destinazione

industriale.

Risulta essere in prossimità di un importante nodo stradale (SP3), pertanto il fabbricato risulta essere

facilmente accessibile dall’utenza veicolare e inoltre risultano presenti diversi parcheggi.

Caratteristiche zone limitrofe: le zone limitrofe hanno una destinazione in prevalenza industriale, fino

a diventare commerciale/residenziale mano a mano che ci si avvicina al centro.

Servizi offerti dalla zona: capannoni industriali, edifici produttivi.



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c) STATO DI POSSESSO

L’asset risulta attualmente utilizzato dalla società STEMA GROUP srl che produce meccanismi

metallici per divani-poltrone

d) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

1.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente.

Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuno

Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuno

Atti di asservimento urbanistico: Nessuno

Altre limitazioni d'uso: Nessuna

1.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:

Iscrizioni: Vedere allegato

Pignoramenti e sentenze di fallimento: Non risultano

Atti trascrizioni: Vedere allegato

Altre limitazioni d'uso: Non risultano

e) ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile Non rilevate Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia Non rilevate

f) ATTUALI PRECEDENTI PROPRIETARI

1.3. Attuali proprietari

I fabbricati oggetto di analisi risultano essere intestati rispettivamente a :

Edificio A (foglio 8, mappale 28) intestato alla società Trasformabili srl con sede in Ronco

Briantino, partita iva 02735500155

Edificio B (foglio 8, mappale 14 graffato con mappale 118 sub. 701 e mappale 134)

intestato alla società STEMA srl con sede in Ronco Briantino, partita iva 02735500155.

Edificio C (foglio 8, mappale 89) intestato alla società Trasformabili srl con sede in Ronco

Briantino, partita iva 02735500155

1.4. Precedenti proprietari

I precedenti proprietari del complesso immobiliare sono elencati nelle visure storiche allegate

alla presente relazione e risultano essere:

Edificio A - foglio 8, mappale 28

dal 14/11/1994 al 26/09/2012 : STEMA S.R.L. con sede in Ronco Briantino

dal 12/12/1980 al 14/11/1994 : STEMA SAS di Zorzetto Renato & c. con sede in Biassono

Con Atto di compravendita del 27/04/1976 n. 3658 si evince che la società DELLA TOFFOLA

GEOM. RENZO S.R.L. vende alla società STEMA S.a.s. l’appezzamento di terreno sito nel

comune di Ronco Briantino ed identificato al catasto terreni al foglio 8 mappale 64/a, mappale

28, mappale 27, mappale 30, mappale 65, mappale 66, mappale 67, mappale 68, mappale 14/b,

mappale 46/b, mappale 16/b, mappale 48/b.

Edificio B - foglio 8, mappale 14 graffato con mappale 118 sub. 701 e mappale 134

dal 13/11/1989 al 21/06/2005 : Immobiliare Santa Caterina s.r.l. con sede in Ronco Briantino

dal 04/09/1989 al 13/11/1989 : Della Toffola geom.Renzo srl con sede in Milano

Come si evince dall’Atto di vendita del 22/11/1989 n. 007803, con cui la società DELLA

TOFFOLA GEOM. RENZO S.R.L. vende alla società IMMOBILIARE SANTA CATERINA

S.R.L. la piena proprietà dell’immobiliare sito nel comune di Ronco Briantino, in Via Enrico



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Mattei civici n. 17/19/21 e costituito da un capannone industriale con servizi al piano terreno e

adiacenti vani accessori ad uso uffici e servizi ed annessa area nuda accessoria ad uso cortile

oltre a centrale termica, scala e cavedio in piano sotterraneo.

Il fabbricato risulta distinto nel N.C.E.U. del Comune di Ronco Briantino al foglio 8 mappale

118 subalterno 1 P.T.1-S1 mentre il cortile risulta distinto al nuovo catasto terreni al foglio 8

mappale 14 di ettari 0.16.63.

Edificio C - foglio 8, mappale 89

dal 30/07/2008 al 26/09/2012 : STEMA S.R.L. con sede in Ronco Briantino

dal 23/05/2000 al 30/07/2008 : Banca per il Leasing - Italease s.p.a. con sede in Milano

dal 07/12/1979 al 23/05/2000 : Della Toffola geometra Renzo & c. s.a.s. con sede in Milano

Come si evince dall’Atto di vendita del 06/08/2008 n. 4153, con cui la BANCA ITALEASE

S.p.a. vende alla società STEMA S.r.l. l’immobile nel comune di Ronco Briantino in via Enrico

Mattei n. 16 e precisamente un capannone industriale, con annesso cortile e piazzale di sosta,

con locali accessori al piano terra e locale ufficio al piano primo.

g) PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA

2.1. Pratiche edilizie

Dall’analisi condotta presso l’ufficio tecnico del comune di Ronco Briantino è emerso che

risultano essere presenti numerose pratiche edilizie protocollate nel corso degli anni

relativamente alla costruzione/variazione dei fabbricati oggetto di analisi.

Il compendio immobiliare in generale risulta essere stato autorizzato con le seguenti pratiche

edilizie:

P.E. 34/1974 - Licenza edilizia intestata a Renzo Della Toffola, per approvazione del

piano planivolumetrico del 08/11/1974 che prevede la realizzazione di diversi

capannoni industriali distribuiti lungo la nuova via Mattei

Licenza edilizia 10/76 del 1/3/1976 per ampliamento dei locali ad uso ufficio e servizi

per approvazione del piano planivolumetrico

Le due pratiche sopra riportate, consistono in una prima rappresentazione planivolumetrica

dell’intervento complessivo che vede la costruzione di diversi fabbricati a destinazione

industriale disposti lungo la nuova strada Mattei e che saranno realizzati a partire dal 1974 con

distinte pratiche edilizie. .

Edificio A

L’edificio A risulta essere stato autorizzato con le seguenti pratiche:

P.E. 10/1977 prot.505 – Concessione del 17/3/1977 intestata a STEMA & Della

Toffola per la costruzione di n. 6 capannoni industriali affiancati tra loro e destinati ad

uso deposito di prodotti finiti non infiammabili.

Pratica edilizia n.37/1978 per modifiche interne rispetto alla pratica edilizia n.10 del

1977 relativamente alla parte adibita a servizi ed uffici oltre alla suddivisione fisica tra

i diversi corpi di fabbrica, (porzione A di Bianchi Lino; porzione B di Cappeletto

Guido; porzione C e D di Ste-ma di Zorzetto rispettivamente con due campate e

quest’ultime porzioni corrispondono al fabbricato che nella nostra analisi viene

identificato con la lettera A);

Certificato di Agibilità del 04/12/1979 per la pratica n.37/78 relativa ad un capannone

industriale oltre agli uffici e ai servizi;

Pratica edilizia n.38/1978 – Concessione del 02/09/1978 intestata a STE-MA e

Zorzetto Renato, Bianchi Lino e Cappellotto Guido per la costruzione di locali



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all’interno del capannone costruito con concessione n.10/1977 del 17/03/1977.

Certificato di Agibilità del 04/12/1979 per la pratica n.38/1978 relativa al capannone

industriale con uffici e servizi

Pratica edilizia n.39/1978 relativa alla richiesta di installazione di un impianto di

verniciature e alla costruzione di locali ad uso ufficio e servizi disposti all’interno dei

capannoni costruiti con C.E n.10/77 (immobile servizi e uffici- locali interni)

Certificato di Agibilità del 28/02/1979 per il capannone industriale della STE-MA di

Zorzetto

PE 7/86 – Pratica intestata a STE-MA di Zorzetti relativa alla realizzazione di un locale

con caldaia;

PE 67/88 – del 14/12/1988, intestata a soc. Stema, variante in corso d’opera alla PE

7/86.

Edificio B

L’edificio B risulta essere stato autorizzato con le seguenti pratiche:

PE 32/88 – prot. 2243 intestata a Della Toffola - geom. Renzo srl relativa alla

costruzione di un capannone con uffici (la pratica risulta sospesa);

PE 68/88 – prot. 4184 - Domanda di costruzione capannone industriale con annessi

ufficio, servizi igienici e palazzina uffici del 7/9/1988 intestata a Della Toffola

(palazzina industriale con porzione ad uffici PT+P1);

PE 69/88 – Concessione del 22/11/1988 intestata a Impresa della Toffola, per

costruzione capannone industriale con annessa una palazzina adibita ad uffici-servizi

igienici – attività industriale artigianale (solo PT e Piano 1);

Variante C.E n.4481 del 22/07/1989 per completamento della palazzina esistente;

Concessione edilizia n. 51/2000 del 20/12/2000 intestata all’ Immobiliare S. Caterina,

per il completamento della palazzina uffici esistente con aumento di SLP senza

aumento di superficie coperta;

DIA presentata il 04/07/2001 per ampliamento del piano interrato della palazzina uffici

intestata a Immobiliare Santa Caterina s.r.l.;(formazione di cantina interrata ad uso

locale di costruzione di un locale di sgombero)

DIA 3/2002 del 20/2/2002 - Variante in corso d’opera alla C.E. n. 51/2000 per

modifiche interne e di facciata alla palazzina uffici, intestata a Immobiliare Santa

Caterina s.r.l.

La variante in corso d’opera prevede la realizzazione di una facciata con pareti

continue costituite da pannelli vetrati apribili e tamponati, oltre alle modifiche interne

nella diversa distribuzione dei locali interni e trasformazione dell’alloggio del custode

al piano terra in ufficio;

Dalle verifiche condotte presso il comune è emerso che il rilascio dell’agibilità è

collegato alla pratica edilizia n°35 del 22/07/1989;

In data 28/09/1990 viene rilasciato il certificato di agibilità per la costruzione

limitatamente alle campate 1 e 2 del capannone, escluso palazzina ed uffici esterni di

Proprietà della società STE.MA di Zorzetto. (pratica ed. n 35/1989 e n.69/1988)

Dichiarazione agibilità, cementi armati, altezze; (zona P1) altezza massima per la zona

pari a 9.00 m

Edificio C

L’edificio C risulta essere stato autorizzato con le seguenti pratiche:

PE 21/79 – Concessione del 30/3/1979 intestata a Della Toffola geom. Renzo e C sas,



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per la costruzione di un capannone industriale; ( dimensione pari a 4 campate)

PE 40/79 - Avviso di rilascio di Concessione del 30/7/1979, per l'edificazione di uffici

e murature divisorie al capannone di cui alla PE 21/79.

Agibilità del 27/2/1980 relativa alla P.E. 40/79 per capannone industriale

Agibilità del 5/6/1980 relativa alle P.E. 21/79 e 40/79 del capannone industriale

occupato della ditta BMT

Coperture telonate – corpi D

D.I.A n. 42 prot. 08601-01/96 del 22/11/1996 intestata a Ditta STE.MA srl per la

realizzazione di un collegamento telonato (installazione di tunnel mobile di

collegamento di tipo estensibile e riducibile) tra due esistenti capannoni con struttura

costituita da archi in tubolare di acciaio zincato tra loro collegati da pantografi, montati

sempre in acciaio, binari di scorrimento in ferro zincato ancorati al suolo e manto di

copertura in p.v.c (corrisponde al corpo denominato D.4.2)

Autorizzazione Edilizia del 16/9/1998 prot. n.7405 intestata a Stema srl, per

installazione tunnel mobile per carico e scarico merci. (corrisponde al corpo

denominato D.4.3) (non visionata)

Non è stata invece reperita alcuna pratica edilizia relativa alla struttura telonata identificata

come corpo D 4.1.

2.2. Situazione urbanistica

Secondo quanto indicato nel Certificato di Destinazione Urbanistica, prot. n. 3258 del

29/03/2013, gli immobili identificati al catasto al foglio 8 mappali 14 (graffato con mappale 118

sub. 701 e mappale 134), 28 e 89 risultano ricadere nella zona denominata Sistema territoriale

UP1 – ambiti a prevalente specializzazione produttiva.

Il mappale 28 risulta ricadere, inoltre, in parte in sede stradale.

Secondo l’art. 56 (Unità territoriale P1 – ambiti a prevalente specializzazione produttiva) i

parametri urbanistici risultano essere:

Ief = 1 mq/mq

Rcf = 60 %

Rpf = 15 %

Hmax = 9 m

Da una verifica urbanistica/edilizia eseguita sulle superficie coperte dei fabbricati facenti parte

del compendio immobiliare in oggetto, risulta che non paiono ipotizzabili convenienti interventi

di ampliamento dei fabbricati industriali. Infatti il compendio immobiliare in oggetto fa parte di

un piano di lottizzazione di maggiori dimensioni e che comprende l’edificazione dei diversi

complessi industriali sorti negli anni lungo via Mattei.

Pertanto per quanto riguarda la la potenzialità edificatoria, questa deve essere considerata

insieme agli altri due corpi di fabbrica attigui e di altra proprietà.

Lo stesso discorso vale anche per i fabbricati B e C che fanno parte anch’essi di complessi

industriali di maggiori dimensioni. Inoltre l’eventuale possibilità di utilizzare la potenzialità

edificatoria residua comporterebbe sicuramenti interventi sulle strutture in essere, oltre che alla

riduzione dell’area di parcheggio utile all’attività.

In ogni caso occorre precisare che la parte di superficie coperta con struttura telonata

denominata D 4.1 a seguito di ricerche condotte presso l’ufficio tecnico di Ronco Briantino, non

risulterebbe essere stata autorizzata dall’ufficio tecnico comunale e pertanto tale superficie

andrebbe inserita alla somma totale della superficie coperta del compendio immobiliare oggetto

di analisi.



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h) GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

3.1. Conformità edilizia

Immobili di cui al punto A.:

I diversi fabbricati costituenti il complesso immobiliare oggetto di valutazione, sono stati

realizzati e modificati con diverse pratiche edilizie a partire dal 1974 fino al 2002.

Dal confronto tra lo stato dei luoghi visionato durante i diversi sopralluoghi e le pratiche edilizie

presentate e analizzate in comune, si segnala che per il fabbricato A non risulta presente alcuna

pratica edilizia relativa al corpo interno destinato ad ufficio realizzato al piano primo e

accessibile da una scala metallica.

Per quanto riguarda invece il fabbricato B si rileva che non si riscontrano sostanziali difformità

per la parte di immobile adibita a capannone, mentre sono state riscontate le seguenti difformità

per la palazzina destinata ad uffici:

Altezza del fabbricato superiore a 9m;

Altezza di interpiano e destinazione dell’ultimo piano diverse da quelle autorizzate;

Non è presente l’agibilità del corpo B relativamente alla palazzina uffici;

per quanto concerne gli spazi con coperture telonate, si segnala che non risultano

reperibili autorizzazioni edilizie, presso l’UT comunale, per la porzione 4.1, mentre è

stata visionata la pratica edilizia per la parte 4.2 e non è stata visionata poiché non

reperibile e non ritrovata negli archivi comunali la pratica edilizia per opere speciali del

corpo 4.3.

Si precisa che in base al progetto presentato presso il comune, la palazzina ad uffici doveva

avere un’altezza massima pari a 9 m, doveva essere composta da tre livelli fuori terra, di cui

piano terra e piano primo adibiti a sale riunioni ed uffici, mentre l’ultimo piano doveva essere

adibito a locale di sgombero/ripostigli/archivio.

Nella realtà dei fatti, durante i sopralluoghi è stata rilavata un’altezza dell’edificio superiore ai 9

m, inoltre la destinazione dei locali del piano secondo risulta diversa da quella specificata nelle

pratiche edilizie, infatti non risulta utilizzato come deposito, ma bensì come uffici e sala

convegni.

A conclusione delle attività condotte si può affermare che il fabbricato presenta un’altezza

superiore a quella autorizzata e consentita dagli strumenti urbanistici vigenti per l’area

interessata e che pertanto, in considerazione dei parametri urbanistici vigenti per l’area, la

difformità rilevata non può essere sanata con concessione edilizia in sanatoria, ma l’unica

soluzione valutabile è quella di riportare la struttura ad un’altezza pari a 9 m con conseguente

mancato utilizzo del piano secondo come ufficio e suo utilizzo come area a deposito/magazzino.

Solo a seguito di questo intervento sarà pertanto possibile richiedere l’agibilità per la palazzina

ad uffici.

3.2. Conformità catastale:


Il complesso immobiliare risulta essere identificato al N.C.E.U. nel comune di Ronco Briantino

al:

Edificio A: foglio 8, mappale 28 sub.1, cat. D/7, rendita catastale pari ad e 13.427,88 €,

via Enrico Mattei 9-11 piano T-1;

Edificio B: foglio 8, mappale 14 graffato con mappale 118 sub. 701 e mappale 134, cat.

D/7;

Edificio C: foglio 8, mappale 89, cat. C/3, classe 4, consistenza 867 mq, superficie

catastale 851 mq, rendita catastale pari ad € 1.567,19.

Spazi telonati compresi tra gli edifici A e B, foglio 8, mappale 14 in parte e mappale 28

parte in parte.

Dal confronto tra le schede catastali, estratto di mappa, e lo stato dei luoghi visionato durante i



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diversi sopralluoghi effettuati, sono emerse le seguenti difformità:

Nelle planimetrie del fabbricato A non risulta essere rappresentato il corpo interno

adibito ad ufficio con scala metallica di accesso, di recente realizzazione.

Il piano secondo pertanto rappresentato nella scheda catastale non corrisponde allo stato

dei luoghi rilevato durante i sopralluoghi e pertanto a seguito di adeguamento, occorrerà

aggiornare anche la scheda catastale.

Errata rappresentazione della scala che disimpegna il primo piano dai locali accessori

interni, adiacenti all’ingresso del capannone C. Si tratta comunque di una difformità

facilmente regolarizzabile.

3.3. Conformità urbanistica

Secondo quanto indicato nel Certificato di Destinazione Urbanistica, prot. n. 3258 del

29/03/2013, gli immobili identificati al catasto al foglio 8 mappali 14 (graffato con mappale 118

sub. 701 e mappale 134), 28 e 89 risultano ricadere nella zona denominata Sistema territoriale

UP1 – ambiti a prevalente specializzazione produttiva.

Il mappale 28 risulta ricadere, inoltre, in parte in sede stradale.

3.4. Corrispondenza dati catastali/atto

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BENI IN RONCO BRIANTINO IN VIA MATTEI

FABBRICATO A di cui al punto A.

L’edificio A è identificato al mappale 28 del foglio 8 ed è un capannone industriale di forma regolare di

circa 3.355 mq di superficie coperta, dotato di un’ampia area di pertinenza utilizzata come parcheggio e

area di manovra.

La struttura è prefabbricata in cls, mentre il pavimento è in battuto di cemento.

All’interno dell’edificio è inoltre presente un carroponte da 5 tonnellate ed un impianto di riscaldamento

con termoventilazione.

L’edificio si presenta in un discreto stato di conservazione.

Il fabbricato presenta un manto di copertura in eternit e, probabilmente, controsoffitti dello stesso

materiale.

CARATTERISTICHE DESCRITTIVE DELL’IMMOBILE

Caratteristiche Strutturali del complesso immobiliare

Fondazioni: non ispezionabili - c.a. in opera;

Strutture verticali e orizzontali: portante è in pannelli prefabbricati in cls

Copertura (struttura e manto di copertura): copertura in eternit

Componenti Edilizie dell’unità immobiliare

Pareti esterne del prospetto principale (componente edilizia): pannelli in materiale

prefabbricato - Condizioni: discrete;

Infissi esterni (componente edilizia): Serramenti e portoni in metallo - Condizioni: discrete;

Pavimentazione esterna (componente edilizia): Area a cortile in battuta di cemento -

Condizioni: discrete;

Infissi interni (componente edilizia): Serramentistica in metallo verniciato - Condizioni:

sufficienti;

Pavimentazione interna (componente edilizia): battuto di cemento lisciato - Condizioni:

sufficienti;

Rivestimenti interni (componente edilizia): Tinteggiatura di colore bianco per 2/3 e grigio

scura per 1/3 - Condizioni: sufficiente;

Elettrico (impianto): Presente – Conformità da verificare;

Idrico (impianto): Presente – Conformità da verificare;

Termico (impianto): impianto di riscaldamento con termoventilazione – conformità da

verificare



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FABBRICATO B di cui al punto A.

L’edificio B, identificato al mappale 14 del foglio 8, di circa 2.538 mq di superficie coperta, è composto

da un capannone su un livello unico con adiacente una palazzina che si sviluppa su tre piani fuori terra ad

uso uffici, di recente costruzione. La palazzina risulta dotata di un piano interrato utilizzato come

esposizione ed ha una superficie lorda di pavimento totale degli uffici, distribuita su tre piani di uguale

superficie, di circa 570 mq; quella del piano interrato ad uso esposizione, è di circa 330 mq.

Il capannone si presenta in discreto stato di manutenzione. È costituito da un pavimento in battuto di

cemento e pareti in blocchetti di cemento. Il riscaldamento è a “termostrisce” collocate a soffitto. E’

presente inoltre un carroponte da 5 tonnellate.

La palazzina uffici si trova in ottimo stato di manutenzione, essendo stata oggetto di ristrutturazione e

ampliamento a partire dall’anno 2000, con la costruzione di un sopralzo e di un piano interrato.

La struttura dell’edificio è in c.a., i serramenti sono in alluminio, il pavimento galleggiante, è in gres

porcellanato.

Le partizioni interne sono in massima parte costituite da pareti mobili di ottima qualità, in alluminio con

tamponamenti in legno o vetro.

Le finiture sono di pregio e sono presenti diversi elementi architettonici degni di nota come la scelta di far

proseguire la pavimentazione dell’ingresso anche nella scala, i corrimani con dettagli artistici, scelta di

pannelli di rivestimento e di colori fra di loro in contrasto, l’ascensore in vetro).

L’edificio è dotato di un impianto di riscaldamento con fan coil e di un impianto di climatizzazione.

I quattro piani sono tutti serviti da un ascensore con pareti in vetro trasparenti e da scala interna.

Il piano interrato è pavimentato in piastrelle di granito e si presta come sala espositiva per i prodotti

oggetto di commercio.

Sono presenti inoltre servizi igienici distinti ad ogni piano, ognuno realizzato con piastrelle in ceramica e

gres di differenti colori e sono tutti in ottimo stato.

La copertura del fabbricato è piana e per la parte a magazzino7deposito è realizzata in eternit.

La facciata è realizzata in parte con intonaco civile al quarzo e struttura in ferro e vetri.




Strutture verticali e orizzontali: pareti in blocchetti di cemento

Copertura (struttura e manto di copertura): copertura in eternit per il capannone - copertura

piana per la palazzina


Pareti esterne del prospetto principale (componente edilizia): muratura perimetrale è stata

realizzata con blocchetti di cemento - Condizioni: buone;

Infissi esterni (componente edilizia): serramenti sono in alluminio

Serramenti palazzina in alluminio - Condizioni: buone;


Condizioni: buone;

Infissi interni (componente edilizia): serramenti sono in alluminio - Condizioni: buone;

Serramenti palazzina in alluminio - Condizioni: buone;

Pavimentazione interna (componente edilizia): capannone in battuto di cemento lisciato -

Condizioni: buone;

Pavimento palazzina è in gres porcellanato - piano interrato è pavimentato in piastrelle di granito

Rivestimenti interni (componente edilizia): Tinteggiatura di colore bianco - Condizioni:

discrete;




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Termico (impianto): Capannone termostrisce collocate a soffitto; nella palazzina ad uffici sono

presenti fan coil e di impianto di climatizzazione


FABBRICATO C di cui al punto A.

L’edificio C, consiste in una porzione autonoma di capannone industriale, separato dai due fabbricati

precedenti A e B, e risulta identificato col mappale 89 del foglio 8.

All’interno della porzione di capannone si trova un piccolo ufficio con servizi annessi, distribuito su due

piani collegati tra di loro da una scala metallica. Il fabbricato ha una superficie totale di circa 872 mq.

Si presenta in discreto stato di manutenzione, con un portone di ingresso in ferro e vetro, pavimento in

battuto di cemento, pareti in blocchetti di cemento. E’ inoltre dotato di carroponte da 5 tonnellate




Strutture verticali e orizzontali: portante in blocchetti di cemento

Copertura (struttura e manto di copertura): pannelli di eternit


Pareti esterne del prospetto principale (componente edilizia): pareti in blocchetti di cemento

- Condizioni: discrete;

Infissi esterni (componente edilizia): portone di ingresso in ferro e vetro - Condizioni: discrete;


Condizioni: discrete;

Infissi interni (componente edilizia): Serramentistica in metallo - Condizioni: discrete;

Pavimentazione interna (componente edilizia): pavimento in battuto di cemento - Condizioni:

discrete;

Rivestimenti interni (componente edilizia): Tinteggiatura a rustico - Condizioni: discrete;



Termico (impianto): Non presente



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FABBRICATO D di cui al punto A.

In aggiunta ai corpi di fabbrica sopra indicati, si trovano degli spazi “telonati” utilizzati come depositi e

come elementi di collegamento tra i capannoni A e B. Sono costituti da teloni in pvc posti su una struttura

costituita da pali e capriate in metallo. La superficie totale dei telonati posti a collegamento degli edifici A

e B è di circa 600 mq, mentre lo spazio ad uso carico e scarico merce, ubicato sul retro del capannone B è

di circa 100 mq.



Strutture verticali e orizzontali: struttura costituita da pali e capriate in metallo

Copertura (struttura e manto di copertura): teloni in pvc

i) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

4.1. Criterio di Stima

Sintetico-comparativa

Si assume come parametro il prezzo a mq di superficie commerciale lorda adottato nelle

contrattazioni di compravendita in Ronco Briantino per immobili analoghi a quello oggetto della

presente stima.

Per superficie commerciale lorda si intende la superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo

di pareti interne e perimetrali (con un massimo di 50 cm di spessore per le pareti perimetrali), e

sino alla mezzeria delle pareti confinanti con altre proprietà (con un massimo di 25 cm).

4.2. Fonti di informazione

Catasto di: Monza e Brianza

Osservatori del mercato immobiliare: Consulente Immobiliare de Il Sole 24 Ore, Osservatorio

Immobiliare del Ministero delle Finanze, Borsino immobiliare di Milano e Provincia, ecc.

4.3. Valutazione delle superfici


Trattasi di un complesso immobiliare sito nel comune di Ronco Briantino in via Mattei 9/21,

di proprietà in parte della soc. Tasformabili Srl in liquidazione e in parte alla società STE.MA srl

Il complesso immobiliare è costituito da diversi corpi di fabbrica tra loro contigui e adiacenti,

oltre ad un fabbricato completamente indipendente dagli altri ma comunque disposto

frontalmente ai primi..

L’indagine di mercato, svolta relativamente a concrete operazioni di trattativa e compravendita

di immobili situati nella zona industriale considerata, in edifici similari, aventi caratteristiche

tipologiche equivalenti e condizioni definibili assolutamente “medie”, ha consentito di

identificare un valore unitario di mercato variabile tra: 550 €/mq e 650,00 €/mq per capannoni

industriali – laboratori, variabile tra: 1150 €/mq e 1400,00 €/mq per i negozi/spazi espositivi e

variabile tra: 1100 €/mq e 1450,00 €/mq per gli uffici.

Pertanto per i fabbricati oggetto di analisi (A, B, C, D), in relazione alla zona nella quale sono

ubicati, e con riferimento alla data di redazione della presente perizia, sembrano possano essere

applicati i seguenti valori correnti di mercato unitario medio, pari a:

- 600,00 €/mq per le attività produttive - laboratori

- 1.300,00 €/mq per il terziario;

- 1.200,00 €/mq per gli spazi espositivi;

I valori di cui sopra, per ciò che concerne uffici e sala espositiva, sono stati anzitutto decurtati di

un 20% per considerarne la conclamata accessorialità nei confronti del compresente e largamente

dominante uso produttivo.

Si precisa che i valori sopra indicati sono stati abbattuti a seconda dei diversi corpi di fabbrica e



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in considerazione dello stato di usura e dello stato di conservazione degli stessi rispettivamente

dal 3% al 15%, e in considerazione della vetustà rispettivamente dal 5% al 10%.

Si precisa che il valore di seguito determinato, è da intendersi a monte di tutte le passività

ambientali legate alle bonifiche del sottosuolo non stimabili in tale fase a meno di specifiche

indagini geognostiche, espressamente escluse dal mandato conferito allo scrivente.

In merito invece alle coperture in amianto, si sono previsti i costi di rimozione, smaltimento e

formazione di nuova copertura, considerando dei prezzi medi di mercato, infatti il costo finale è

sicuramente legato anche alle scelte dell’imprenditore delle modalità di ricostruzione della

copertura.

Nella presente valutazione, sono stati inoltre considerati anche i costi necessari per la

demolizione della struttura del piano secondo non conforme ai titoli edilizi autorizzativi, con

relativo adeguamento dell’altezza del fabbricato ai 9 m previsti dagli indici urbanistici vigenti, e

i costi per la successiva richiesta di agibilità della palazzina.

Sono inoltre stati calcolati anche i costi necessari per la presentazione della pratica in sanatoria

per lo spazio telonato denominato D. 4.1, di cui non si è trovata alcuna pratica edilizia

autorizzativa.

Si riportano di seguito i costi per la demolizione/ricostruzione del piano secondo non conforme.

codice descrizione unità misura Quantità costo Totale

A.00.00

Approntamento area di casntiere con applicazione di

reti divisorie, cartelli segnalatori A.c. 1 € 1.500,00 € 1.500,00

A.00.00.1045

costo monoblocco uso servizi di cantiere per il

periodo di tre mesi A.c. 1 € 725,60 € 725,60

A.00.00.0150

costo di container uso magazzino per il periodo di

tre mesi A.c. 1 € 456,80 € 456,80

A.00.00.0010

ponteggio di facciata a telai prefabbricati in opera e

completo di protezione ponte di facciaa Mq 440 € 14,00 € 6.160,00

A.02.04.0005

Demolizione parziale di elementi di fabbricati fuori

terra in c.a. Mc 66 € 429,00 € 28.314,00

A.02.04.0080

Rimozione dei rivestimenti di esterni di facciata

costituiti da pannelli facciate continue e pannelli in

alluminio Mq 92 € 65,00 € 5.980,00

A.02.04.0110 Rimozione manto impermeabile Mq 200 € 3,65 € 730,00

A.02.04.0115

Rimozione della controsoffittatura compreso

abbassamento delle macerie Mq 200 € 12,40 € 2.480,00

rimozione della copertura vano acsensore in lastre di

vetro A.c. 1 € 3.500,00 € 3.500,00

Rimozione degli impianti elettrici, illuminazione

esistenti nel controsoffitto all'ultimo piano della

palazzina uffici A.c. 1 € 3.000,00 € 3.000,00

A.02.04.0125 Rimozione di lattonerie varie Mq 60 € 13,20 € 792,00

A.03.03.0030

Lastre alveolari prafabbricate autoportanti dotate di

marcatureH.38 cm Mq 200 € 78,70 € 15.740,00

B.03.04.0020

Fornitura di manto impermeabile costituito da due

membrane plastomeriche applicate a mezzo di

fiamma Mq 200 € 30,85 € 6.170,00

B.02.04.0215

Fornitura di controsoffitto modulare realizzato con

pannelli in gesso alleggerito, su orditura metallica e

con forature per inserimento di corpi illuminanti e

tinteggiatura Mq 200 € 35,00 € 7.000,00

Formazione di nuovo impianto elettrico ed

illuminazione con applicazione di corpi illuminanti Ac 1 € 5.000,00 € 5.000,00

B.10.04.0320

Fornitura e posa in opera di faccaite continue e

montanti Mq 92 € 280,00 € 25.760,00

TOTALE € 113.308,40


Immobile catasto Destinazione Piano mq Anno StatoRiferimento

€/mq

Coefficiente

Ragguaglio

Coefficiente

AccessorialitàTipologia

Coefficiente

Vetustà

Coefficiente

Stato

contratto di

locazione

Valore parziale

€

Valore totale per

fabbricato

Abbattimento del 25%

in caso di procedura

competitiva con

offerta minima

Spese di

regolazizzazione

catastale/edilizio

Spese per

smaltimento

amianto

Valore finale dell'immobile a

seguito dell'abbattimento del 25%

e delle spese di regolarizzazione

EDIFICIO A fg 8 mapp.28 capannone PT 3288,74 1977 sufficiente 600,00 1,00 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 1.509.531,66

uffici/servizi Corpo nord PT 83,26 1977 sufficiente 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 45.859,61

uffici/servizi corpo sud PT 30,83 1977 sufficiente 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 16.981,16

uffici/servizi Corpo nord P1° 83,26 1977 sufficiente 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 45.859,61

uffici/servizi corpo sud P1° 30,83 1977 sufficiente 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 16.981,16

espansione ufficio P1° 30,00 dopo 2000 discreto 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,95 0,95 1,00 19.494,00

area scoperta PT 3384,00 30,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 101.520,00

EDIFICIO Bfg 8 mapp 14 sub. 701 graffato

mapp 118 sub. 701 e mapp 134capannone PT 2104,00 1988 discreto 600,00 1,00 1,00 Industriale 0,90 0,95 1,00 1.079.352,00

fg 8 mapp 14 sub. 701 graffato

mapp 118 sub. 701 e mapp 134

spogliatoi/servizi

(capannone)PT 55,00 1988 discreto 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,90 0,95 1,00 33.858,00

centrale termica PT 38,00 1988 discreto 600,00 1,00 1,00 Industriale 0,90 0,95 1,00 19.494,00


mapp 118 sub. 701 e mapp 134uffici/servizi (palazzina) PT 174,00 2000

buono -

ottimo1300,00 0,80 1,00 Industriale 0,97 0,98 1,00 172.020,58


mapp 118 sub. 701 e mapp 134uffici/servizi (palazzina) P1° 174,00 2000

buono -



mapp 118 sub. 701 e mapp 134

uffici/servizi - non

autorizzati (palazzina)P2° 174,00 2000

buono -


scale collegamenti

verticali(palazzina)38,00 2000

buono -



mapp 118 sub. 701 e mapp 134area esposizione (palazzina) P.INT. 330,00 2000

buono -


area pertinenziale 2970,00 47,50 1,00 1,00 Industriale 1,00 1,00 1,00 141.075,00

Adeguamento del piano secondo-

corpo uffici- 113.000,00

EDIFICIO C fg 8 mapp.89 capannone PT 850,00 1979 sufficiente 600,00 1,00 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 390.150,00

fg 8 mapp.89 uffici/servizi PT 20,00 1979 sufficiente 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 11.016,00

fg 8 mapp.89 uffici/servizi P1° 20,00 1979 sufficiente 600,00 1,20 1,00 Industriale 0,85 0,90 1,00 11.016,00

fg 8 mapp.89 area pertinenziale PT 295,00 1979 30,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 8.850,00

EDIFICIO D assente spazi telonati PT 104,00 1.998,00 sufficiente 180,00 1,00 1,00 Industriale 0,95 0,95 1,00 16.894,80

assente PT 340,00 1.996,00 sufficiente 180,00 1,00 1,00 Industriale 0,95 0,95 1,00 55.233,00

assente PT 255,00 non noto sufficiente 180,00 1,00 1,00 Industriale 0,95 0,95 1,00 41.424,75

Totale valori

immobili

Totale valori immobili

abattuti del 25%

Totale spese di

regolarizzazione

Totale spese

rimozione amianto

valore finale dell'immobile a

seguito dell'abbattimento del 25%

e delle spese di regolarizzazione

4.218.382,74€ 3.163.787,05€ 23.000,00€ 398.340,00€ 2.742.447,05€

421.032,00€

1.317.170,40€

15.000,00€

3.000,00

Valutazione compendio immobiliare Trasformabili Srl

113.552,55€

202.800,00€ 1.756.227,20€ 1.110.870,40€

1.286.138,24€

3.500,00€

1.445.678,24€

315.774,00€ € 263.274,00

82.164,41€ 85.164,41€

144.540,00€ 1.927.570,98€

1.500,00€ 51.000,00€


A conclusione dell’analisi condotta si ritiene pertanto di poter confermare che i valori finali dei diversi

fabbricati sono pari a :

Fabbricato A € 1.756.227,20

Fabbricato B € 1.927.570,98

Fabbricato C € 421.032,00

Fabbricato D € 113.552,55

Totale € 4.218.382,74

Considerando i costi per lo smaltimento della copertura in eternit e sostituzione con nuova copertura, oltre i

costi di regolarizzazione catastale/edilizia, i valori finali dei diversi fabbricati risultano essere pari a:





Totale € 3.797.042,74

Nel caso di vendita per procedura competitiva con offerta minima i valori finali risultano essere a valle della

decurtazione operata del 25%, pari a :





Totale € 3.163.787,05

Nel caso di vendita per procedura competitiva con offerta minima e a seguito delle regolarizzazioni e dello

smaltimento dell’amianto in copertura avremo che i valori definitivi degli immobili sono pari a:





Totale € 2.742.447,05

25 novembre 2016

Il tecnico incaricato

Ing. Domenico Romaniello

ALLEGATI

Allegato fotografico

Documentazione catastale

Documentazione urbanistica/edilizia

Titolarità

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Concordato Preventivo 38/2012 - studio-riva.com. 38-2012.pdf · Mattei civici n. 17/19/21 e...

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