TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione Fallimentare
Fallimento Delta Parcheggi Srl in liquidazione
G.D. Dott. GENTILI
Curatore Avv. Barbara SARTORI
Procedimento n. 280/2016
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
RELAZIONE
Roma, Dicembre 2016
Prof. Ing. Augusto Desideri Prof. Ing. Marco Menegotto
Tribunale di Roma – Sezione Fallimentare – G.D. Dott. Gentili – Curatore Avv. B. Sartori
Fallimento Delta Parcheggi Srl in Liquidazione – Proc. n. 280/2016
Relazione di CTU Proff. Ingg. A. Desideri e M. Menegotto – Dicembre 2016
1
INDICE
INCARICO pag. 2
DOCUMENTAZIONE ACQUISITA 3
OGGETTO DELLA STIMA 4
DESCRIZIONE DEL SITO E DELLE OPERE 5
CONSIDERAZIONI 10
Aspetti edilizi 10
Aspetti geotecnici e strutturali 10
Monitoraggio topografico 11
Monitoraggio piezometrico 11
CONCLUSIONI SULLE STRUTTURE 14
a) Utilizzo del solo piano già realizzato 14
b) Completamento dell’opera con altri piani interrati 15
STIMA ECONOMICA 16
ALLEGATI 19
Tribunale di Roma – Sezione Fallimentare – G.D. Dott. Gentili – Curatore Avv. B. Sartori
Fallimento Delta Parcheggi Srl in Liquidazione – Proc. n. 280/2016
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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione Fallimentare
Fallimento Delta Parcheggi Srl in liquidazione
G.D. Dott. GENTILI
Curatore Avv. Barbara SARTORI
Procedimento n. 280/2016
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
RELAZIONE
INCARICO
Con provvedimento dell’11 Maggio 2016, depositato il 25/05/2016, l’ill.mo
Giudice Delegato Dott. Gentili, su istanza del Curatore fallimentare avv. Barbara
Sartori del 9 Maggio 2016, nominava gli scriventi prof. ing. Augusto Desideri e
prof. ing. Marco Menegotto Consulenti Tecnici di Ufficio nel procedimento in
epigrafe. per la stima del terreno e per le valutazioni tecniche sulle condizioni
dell'area, di proprietà della società fallita, al fine di procedere ad un'eventuale
vendita.
Gli scriventi ne ricevevano comunicazione dal Curatore stesso il 25/05/2016 e
accettavano l’incarico.
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DOCUMENTAZIONE ACQUISITA
I CTU hanno ritirato dal Curatore, il 05/07 2016, il seguente materiale, in copia:
- Atto di acquisto dell’immobile da parte della Delta Parcheggi Srl, c/o
Notaio dott. G. Pasquino in Roma del 03/03/2006, Rep. n. 18643, Racc.
n. 2202;
- Contratto di concessione di mutuo ipotecario fondiario dalla Banca
Popolare di Verona, S. Geminiano e S. Prospero alla Delta Parcheggi
Srl, c/o Notaio G. Gilardoni in Roma del 30/01/2009, Rep. n. 31868,
Racc. n. 12513;
- Permesso di Costruire n. 435 prot. 40749 del 17/06/2009, per la
realizzazione di autorimessa interrata, rilasciato dal Comune di Roma
Dip. IX – UO II;
- Contratto di appalto in scrittura privata fra la Delta Parcheggi Srl e la
COGECO 7 Srl, per la costruzione di un’autorimessa del 02/08/2011;
- Denunzia di Inizio Attività (DIA) presentata da Delta Parcheggi Srl a
Roma Capitale – Dip. PAU il 28/03/2011, con allegati:
- fascicolo “Tav.00” comprendente la documentazione amministrativa
- elaborato grafico “TAV. 01” comprendente planimetrie e profili, piante,
sezioni, particolari, calcoli geometrici;
- Atto risolutivo e transattivo fra la Delta Parcheggi Srl e la COGECO 7 Srl,
del contratto di cui sopra, del 21/11/2013;
- Contratto di appalto, in scrittura privata fra la Delta Parcheggi Srl e la
MA.SA.PI Srl, per la costruzione di un’autorimessa, del 26/03/2014;
- Verbale di inventario del 19/04/2016 presso il cantiere.
Inoltre, i CTU dispongono della documentazione relativa a una precedente
causa civile, per la quale erano egualmente CTU.
Il 16/11/2016, essi si sono poi recati sul posto per esaminare lo stato attuale dei
luoghi, traendone anche una documentazione fotografica, che si allega.
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OGGETTO DELLA STIMA
L’opera oggetto di stima è un terreno, iscritto nel Catasto Terreni del Comune di
Roma al Foglio 398, particella 149, Subalterno 1, con accesso da via P.
Leonardi Cattolica n. 2, nel quartiere Prati di Roma, di proprietà dalla Delta
Parcheggi Srl, soggetto dell’attuale procedimento fallimentare, che lo aveva
acquistato con atto Notaio G. Pasquino 03/03/2006, Rep. n. 18643, Racc. n.
2202.
Il terreno si trova all’interno di una corte, ha una superficie di mq 650, occupa
una metà circa della corte e vi si affacciano quattro edifici condominiali,
rispettivamente di via Faà di Bruno n. 28 e n. 30, via Leonardi Cattolica n. 6 e
piazza Prati degli Strozzi n. 35. Detti edifici, costruiti negli anni 1930–40, hanno
nove piani fuori terra.
Nel terreno in questione era stata iniziata la costruzione di un parcheggio
sotterraneo, il cui progetto prevedeva n. 4 piani interrati e un piano a raso, poi
interrotta.
La Delta Parcheggi aveva ricevuto regolare Permesso di Costruire dal Comune
(poi decaduto), quindi aveva presentato una DIA. Oltre al progetto funzionale,
aveva predisposto un progetto delle strutture, che è stato via via integrato nel
corso di una causa intentata dai condominii limitrofi.
Questi, temendo che la costruzione del parcheggio potesse generare danni ai
rispettivi fabbricati e mettere in pericolo la loro stabilità, hanno iniziato in forma
autonoma il monitoraggio degli spostamenti dei fabbricati stessi, poi proseguito
in contraddittorio con la Delta Parcheggi Srl durante le operazioni peritali
relative all’azione legale da loro promossa (Tribunale di Roma - Sezione VII
Civile - G.R. Dott. M. Buscema - R.G. n. 66183/2011, per la quale, come
accennato, gli scriventi avevano svolto la funzione di CTU). Il monitoraggio è
proseguito durante le fasi realizzative sotto la supervisione degli scriventi, come
disposto dal G.R., mentre si è interrotto quando le attività di cantiere sono state
sospese, così come i lavori.
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DESCRIZIONE DEL SITO E DELLE OPERE
Il parcheggio in oggetto si colloca in una corte di circa m 54 x 27, interna al
complesso edilizio dell’isolato compreso fra via P. Leonardi Cattolica, via E. Faà
di Bruno, via Prevesa e piazza Prati degli Strozzi.
Gli immobili sono individuati sul foglio catastale n. 398 del NCEU. Sulla corte
affacciano, fra altri, i quattro condominii che hanno promosso l’azione legale di
cui al punto precedente.
L’area destinata al parcheggio, del quale è stata iniziata la costruzione e poi
sospesa, è identificata con la particella n. 149, sub 1, occupa una metà della
corte stessa, sulla cui altra metà simmetrica affacciano altrettanti edifici e su
cui, allo stato, non sono previsti interventi edificatori.
Il progetto architettonico del parcheggio è stato eseguito dallo Studio Bioedil
Progetti, a firma degli architetti Renato Guidi e Roberto Santori.
Esso risulta depositato presso il Comune di Roma, Dipartimento IX - Ufficio
Permessi di Costruire - del Municipio XVII, con prot. 50368 del 28/07/2008, e
aver ottenuto Permesso di Costruire n. 435 del 17/06/2009 rilasciato dal
Dipartimento IX – U.O. II con prot. 40749, per il richiedente Delta parcheggi Srl,
con il titolo “Progetto per la realizzazione di una autorimessa interrata L. 122/89
e del C.C. 165/97. Era stata inoltrata una comunicazione di inizio lavori 1l 23
Luglio 2009, agli atti.
Nel frattempo il Permesso di Costruire era stato dichiarato decaduto con
Determinazione Dirigenziale n. 259 del 31 Marzo 2011 del Dip.
Programmazione e Attuazione Urbanistica – Dir. Attuazione degli Strumenti
Urbanistici – U.O. Permessi di Costruire, prot. 26173.
La Delta Parcheggi Srl, per ottemperare alle condizioni imposte dal detto
Permesso di Costruire, si era impegnata per sé ed aventi causa, con Atto
d’Obbligo 19/05/2009 per Notaio Gilardoni, a destinare e mantenere la
superficie a parcheggio privato ai sensi della legge 122/89, con riserva di
produrre gli atti di costituzione del vincolo, di non modificare la destinazione
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d’uso a parcheggio e di mantenere a giardino con coltre di 60 cm di terra
vegetale le parti indicate nella planimetria di progetto.
Il progetto stesso è stato poi associato, ai sensi degli artt. 22 e 137 del DPR
380/2001, alla Dichiarazione di Inizio Attività del 28/02/2011 al Municipio Roma
XVII col prot. Gen. 24467, da parte della Delta Parcheggi, riportando la dizione
“autorimessa interrata L. 122/89”.
Il progetto delle strutture è stato eseguito dalla Saic Italia Srl, a firma dell’ing.
Andrea Cinuzzi ed è depositato al Comune insieme con i predetti “nuovi tipi”.
Ne sono state poi fornite varie integrazioni nel corso dell’istruttoria tecnica
relativa al citato procedimento (Tribunale di Roma - Sezione VII Civile - G.R.
Dott. M. Buscema - R.G. n. 66183/2011), nei cui elaborati agli atti l’opera è
dettagliatamente descritta e illustrata. Se ne tracciano qui i tratti essenziali.
In pianta, il parcheggio occupa quasi per intero la metà della corte, con un
rettangolo di m 25,27 x 22,15, cui vanno tolte una porzione di m 5,00 x 12,15
presso il centro della corte e le fasce adiacenti ai fabbricati, larghe da 1 a 2 m
circa, salvo tratti aggettanti rispettivamente dagli edifici di via Faà di Bruno e di
via Leonardi Cattolica, sfiorati dalla struttura del parcheggio; inoltre, occupa un
rettangolo di m 16,52 x 5,79 nel varco fra gli edifici sulla via Leonardi Cattolica,
dove sono previsti solo l’accesso carraio e il raccordo con il silo ma non sono
previsti scavi per realizzare superfici in sotterraneo. Le superfici come sopra
descritte comprendono anche le strutture perimetrali di contenimento del
terreno.
I piani interrati previsti sono quattro, alle quote (rispetto al terreno)
rispettivamente di -3,00 m, -5,80 m, -8,60 m e -11,40 m, nei quali vengono
ricavate n. 25 autorimesse singole (box). Al piano terreno sono previsti n. 7
posti auto a raso (non coperti).
Non è indicato con precisone nel progetto a quale quota corrisponda la quota
convenzionale 0,00 m del piano terreno del parcheggio, rispetto alla quota
originaria del terreno. Le sole parti emergenti al disopra della quota terreno
sono costituite da parapetti alti circa 1,2 m e dall’involucro del vano corsa
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dell’ascensore, che emerge dalla quota terreno con un ingombro di circa 1,8 x
1,8 m in pianta, per un’altezza di circa 2,5 m, a una distanza di circa 6 m
dall’edificio più vicino.
La struttura viene costruita mediante scavo nel sottosuolo della corte, previa
realizzazione di paratie perimetrali, in parte con diaframmi di calcestruzzo
armato e in parte con micropali, e degli orizzontamenti ai piani, con funzione
anche di contrasto tra le paratie.
Le paratie son costituite da pannelli in calcestruzzo armato di 22 m di
lunghezza, spessore 40 cm e larghezza 250 cm, posti in continuità; in alcune
parti da micropali di diametro 20 cm, con tubo d’acciaio di diametro 16,9 cm,
intervallati di 30 cm, di stessa lunghezza delle paratie e che vengono puntonati
nelle fasi transitorie.
La costruzione degli orizzontamenti, costituiti da solette in calcestruzzo armato,
avviene dall’alto verso il basso: una volta realizzate le paratie perimetrali e lo
scavo di un livello, si realizzano i quattro pali-pilastro provvisionali a tutta
altezza con anima in profilati di acciaio (da sostituire alla fine con pilastri in c.a.
in opera) e la soletta del piano terreno, per offrire un mutuo contrasto fra loro in
sommità; si procede quindi con lo scavo di un altro piano e la realizzazione
della soletta sottostante, e così via.
Gli spessori previsti delle solette sono di 30 cm al piano terreno, 23 cm ai piani
intermedi e 60 cm alla base.
Le opere così come si trovano, non sono state collaudate.
Il contratto di appalto del 02/08/2011 con la COGECO 7 Srl prevedeva per
l’esecuzione di tutti i lavori, a corpo, per un corrispettivo forfettario di €
1.550.000,00 oltre a IVA di legge. Contratto sciolto con l’atto del 20/11/2013
transattivamente, riconoscendo all’impresa l’importo di € 520.417,10 per i lavori
fino ad allora eseguiti.
Successivamente, il 26/03/2014 fu stipulato un nuovo contratto d’appalto alla
MA.SA.PI. Srl, per il completamento di tutti i lavori, comprendenti strutture,
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finiture, impianti e sistemazioni esterne, sempre a corpo, per l’importo di €
1.130.000,00 oltre a IVA.
I lavori furono iniziati nel Marzo 2011 e furono interrotti nell’Ottobre del 2014, a
causa di dubbi sorti in corso di costruzione sulla tenuta idraulica delle paratie e
sull’influenza delle fasi di costruzione su possibili cedimenti fondali negli edifici
limitrofi, dubbi che hanno indotto a ripensamenti sul progetto delle strutture, da
parte dei consulenti della proprietà.
Infatti, come disposto dal Giudice Buscema nella sentenza che consentiva
l’esecuzione del parcheggio, i lavori sono proceduti tenendo sotto costante
monitoraggio gli spostamenti verticali e orizzontali degli edifici, dopo aver fissato
soglie di attenzione e di allarme sia per gli spostamenti sia per le variazioni dei
livelli piezometrici. Proprio il monitoraggio delle prime fasi realizzative fece
avanzare l’ipotesi di ridurre il numero previsto di piani interrati dell’autorimessa
(ipotesi considerata a suo tempo anche dalla proprietaria Delta Parcheggi).
Lo stato attuale è come segue.
Le paratie, in prossimità dei fabbricati dei detti condominii su tre lati e su un
quarto lato verso l’altra metà della corte, sono state completate.
Sono stati eseguiti inoltre:
- lo scavo all’interno, per una profondità di circa 3,3 m, corrispondente a un
piano;
- i pali pilastro provvisionali;
- parte delle strutture degli orizzontamenti dei piani terreno e primo interrato,
con le asole necessarie per la rampa, la ventilazione, le scale, l’ascensore e per
la prosecuzione degli scavi;
- alcuni parapetti in calcestruzzo armato;
- l’allaccio degli scarichi interni alla fogna cittadina.
Il solaio attualmente di fondo (a q. - 3,0 m, destinato al calpestio del 1° piano
interrato) è ricoperto attualmente da uno strato di circa un metro d’acqua, a un
livello corrispondente al livello piezometrico presente nel terreno esterno alle
paratie perimetrali: per la comunicazione idraulica attraverso le asole presenti
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nel solaio e possibili permeabilità delle paratie, il livello interno dell’acqua si
trova in equilibrio con quello esterno.
Attualmente, il cantiere è chiuso e in stato di abbandono (v. foto allegate). Sono
presenti opere di recinzione del lotto, compreso un cancello di ingresso, e di
protezione dalla caduta accidentale nei fori aperti del solaio di piano terra. Per
inciso, si raccomanda di controllare regolarmente il loro stato di efficienza, dato
che il lotto stesso non è sorvegliato e un eventuale intruso può incorrere in
cadute pericolose.
Per quanto riguarda gli edifici esistenti, purtroppo non si dispone, se non in
minima parte, di disegni o elaborati di progetto delle strutture, in particolare
delle fondazioni, o di documenti tecnici successivi.
Da verbali testimoniali dello stato degli edifici, eseguiti su di essi prima dell’inizio
dei lavori del parcheggio, questi appaiono comunque privi di inconvenienti
significativi.
L’edificio di via Leonardi Cattolica ha struttura in muratura, con fondazioni di
tipo diretto in calcestruzzo armato, secondo quanto appare da uno schema di
progetto.
L’edificio di via Faà di Bruno (comprendente i due condominii coi civici 28 e 30)
ha struttura interamente in calcestruzzo armato.
Parimenti su fondazioni dirette in calcestruzzo armato è fondato l’edificio di
piazza Prati degli Strozzi.
Non si ha documentazione dettagliata sullo stato dell’area della corte prima
dell’inizio dei lavori, salvo che per alcune foto parziali allegate al progetto.
Nel corso dei monitoraggi eseguiti in relazione ai lavori per il parcheggio, si
sono rilevati modesti spostamenti, come viene precisato nel seguito.
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CONSIDERAZIONI
Con riferimento alla documentazione di progetto e ad altra che si è potuta
esaminare successivamente, sono qui svolte alcune considerazioni preliminari,
dedicate ad alcune valutazioni, riguardo agli aspetti edilizi e geotecnici.
Aspetti edilizi
La costruzione, come descritta negli elaborati di progetto, è da ritenersi legittima
in relazione al DPR 380/2001, per la DIA presentata, e appare conforme al
dettato della legge 122/1989, visto che il precedente Permesso di Costruire n.
435 del 17/06/2009 rilasciato dal Dipartimento IX, pur decaduto, la assentiva ai
sensi di essa legge.
Ovviamente, per la ripresa di qualsiasi tipo di intervento, sarà necessario
aggiornare le autorizzazioni comunali.
Aspetti geotecnici e strutturali
Poiché la costruzione dell’opera è stata iniziata con l’intento di realizzare
quattro piani interrati ma è stata interrotta al primo, per problemi legati alla
sicurezza statica non definitivamente risolti, occorre valutare la parte nell’ipotesi
limitativa dell’utilizzo del solo piano la cui struttura è ora realizzata - senza rischi
di influire sugli edifici limitrofi - come pure nella sua potenzialità di ulteriore
approfondimento per altri piani, tenendo conto di possibili influenze sugli edifici
stessi.
Nel corso della causa civile citata, si sono svolte valutazioni per stabilire se lo
scavo del parcheggio potesse concretamente costituire un pericolo per la
stabilità degli edifici circostanti.
Gli scriventi, per esprimere una valutazione dell’opera nel suo attuale stato e
sulla fattibilità tecnica di continuare nell’esecuzione di altri piani interrati,
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ritengono opportuno richiamare i risultati del monitoraggio, con i verbali del
periodo nel quale è stato realizzato il primo piano interrato e la Relazione
peritale di CTU della citata causa civile, nella cui sentenza il G.R. aveva ritenuto
necessario chiedere agli scriventi di supervisionare il monitoraggio durante le
fasi esecutive dell’opera.
Monitoraggio topografico
In contraddittorio tra tecnici della Delta Parcheggi Srl e tecnici del Condominii,
furono fissate le ubicazioni dei caposaldi per il monitoraggio topografico e le
cadenze di lettura. Le Parti vollero mantenere due distinte società per
l’esecuzione delle misure (SAG_CIM Srl, per i Condomini - GEORES Srl, per la
Delta Parcheggi).
Le letture eseguite dalle due società sono state fin dall’inizio non congruenti.
Nonostante ripetuti appelli perché un confronto tra i tecnici delle due società
portasse a definire delle misure uniche affidabili, il confronto non è mai
avvenuto. Si dispone dunque di misure discordanti, con le ovvie conseguenze
sulla affidabilità dei dati.
Sembrerebbe emergere comunque una tendenza allo sviluppo di cedimenti di
uno degli edifici che si affacciano sul cortile, che prescinderebbe dalle attività
via via svolte nel cantiere. Questa tendenza andrebbe comunque verificata.
L’analisi degli spostamenti misurati non evidenzia forti correlazioni con le attività
di cantiere, sebbene alcuni caposaldi evidenzino delle oscillazioni in
corrispondenza del periodo nel quale si sono effettuate delle prove di
pompaggio e si è scavato il primo piano interrato.
Monitoraggio piezometrico
Un ruolo fondamentale per la realizzazione dello scavo del parcheggio è svolto
dalle pressioni dell’acqua, perché fin dal primo piano interrato lo scavo è
realizzato sotto falda.
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Nella fase di scavo nella zona delimitata dalle paratie, si aggotta l’acqua e si
riducono conseguentemente le pressioni dell’acqua nella zona interna ma il
requisito fondamentale per non indurre danni agli edifici circostanti è che
all’esterno delle paratie non si abbiano apprezzabili riduzioni delle pressioni
dell’acqua. Perché questo avvenga, le paratie perimetrali si devono intestare in
uno strato di bassa permeabilità (come nel caso in esame) o si deve realizzare
un “tappo” sul fondo prima dello scavo (iniezioni, jet grouting, …); inoltre, le
stesse paratie devono essere realizzate in modo continuo, tale da garantire
l’impermeabilità o una ridottissima permeazione nelle fasi di scavo. Al
monitoraggio piezometrico è affidata dunque la verifica della buona
realizzazione delle opere e la salvaguardia delle strutture limitrofe.
Nel sito è presente una falda caratterizzata da un pelo libero posto a circa 2,8 m
dal piano del cortile. Il livello di falda è oggi facilmente rilevabile; infatti, per via
delle asole presenti sul fondo del solaio realizzato, il livello d’acqua oggi
presente al di sopra del solaio del primo piano interrato è in equilibrio (e dunque
corrisponde) con il livello d’acqua presente nel terreno esterno alle paratie.
Dal momento che nella realizzazione del primo piano interrato si è scavato fino
a circa 3,8 m dal piano campagna, durante lo scavo si è aggottata l’acqua,
tenendo il fondo scavo asciutto.
In via preliminare allo scavo nel mese di luglio 2014 furono eseguite delle prove
di pompaggio nella zona interna alle paratie, per verificare se ci fossero
apprezzabili riduzioni delle pressioni all’esterno.
Sebbene l’esito di queste prove non fosse del tutto soddisfacente, si concordò
di eseguire comunque lo scavo per la realizzazione del primo piano interrato,
visto che la differenza di quota piezometrica interna ed esterna sarebbe stata
modesta (dell’ordine del metro), stabilendo comunque che, qualora i piezometri
esterni alle paratie avessero segnalato una riduzione di quota superiore a 50
cm, si sarebbe arrestato il pompaggio interno e si sarebbero studiati eventuali
altri provvedimenti. Si fissò inoltre una soglia di allerta, quando la riduzione di
quota nei piezometri esterni avesse superato i 25 cm, alla quale la ditta
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incaricata del monitoraggio avrebbe dovuto avvertire le Parti e i supervisori del
monitoraggio.
Durante l’esecuzione dello scavo nel Settembre 2014, le due celle di un
piezometro esterno allo scavo segnalarono riduzioni che raggiunsero i 50 cm.
Queste apprezzabili variazioni dei livelli piezometrici all’esterno delle paratie, a
fronte di una modesta variazione imposta all’interno, insieme alle incertezze sul
monitoraggio topografico, portarono gli scriventi ad alcune conclusioni che si
ritiene opportuno riportare qui integralmente:
“ … gli incaricati del controllo Proff. Ingg. Desideri e Menegotto invitano a:
- esaminare la possibilità di limitare a un solo piano interrato la costruzione;
o, nel caso si volesse procedere con lo scavo di altri piani, a:
- chiarire l’origine delle discrepanze fra i due monitoraggi e riprenderli con
letture a cadenza almeno bimestrale;
- ripristinare possibilmente i piezometri esistenti …
- inserire nel monitoraggio anche il piezometro a tubo aperto già operante
nell’area del condominio Faa di Bruno 28
- mettere in atto interventi di sigillatura delle paratie perimetrali, che ne
garantiscano una migliore tenuta idraulica;
- eseguire prove di pompaggio per verificare l’efficacia degli interventi di cui
sopra.”.
I lavori furono poi interrotti, per motivi tecnici o economici non resi noti.
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CONCLUSIONI SULLE STRUTTURE
Considerato quanto sopra, si ritiene che le conoscenze fino ad oggi acquisite
suggeriscano di non proseguire con lo scavo di altri piani interrati, ma di
completare quanto fino ad oggi realizzato, limitando l’opera a un solo piano
interrato. Pur con questo convincimento, nel seguito si analizzeranno e si
valuteranno separatamente l’ipotesi di utilizzazione solo di quanto già
realizzato, fermandosi alla profondità raggiunta, e quella di completamento
dell’opera con altri piani interrati.
a) Utilizzo del solo piano già realizzato
È in primo luogo necessario esaminare e valutare le opere strutturali comunque
necessarie per rendere utilizzabile quanto già realizzato. Nel dettaglio:
- Rampa di accesso al piano interrato.
- Scala pedonale
- Chiusura e sigillatura delle asole del solaio di fondo.
- Sigillatura dei giunti tra i pannelli delle paratie perimetrali
- Realizzazione di una controfodera interna, almeno nel tratto nel quale l’opera
di contenimento è realizzata con pali di piccolo diametro.
- Chiusure nel solaio di copertura
Nella configurazione di un solo piano interrato, la rampa carraia e la scala
pedonale non dovrebbero proseguire verso i piani inferiori, il che consentirebbe,
insieme alla riduzione delle scale pedonali e delle asole di ventilazione, di
rimodulare la distribuzione, recuperando lo spazio per due box supplementari
nell’interrato e altrettanti posti auto in superficie.
Il parcheggio consisterebbe in questo caso, di otto box singoli al piano interrato
(q. -3,0), come si deduce dalla pianta del 4° piano ed ultimo interrato del
progetto, e almeno otto posti auto all’aperto a quota terreno.
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b) Completamento dell’opera con altri piani interrati
Esistono una serie di operazioni propedeutiche ad un’eventuale prosecuzione
dello scavo, che vengono di seguito elencate.
Le prove di emungimento già eseguite hanno evidenziato variazioni delle
pressioni dell’acqua all’esterno delle paratie quando si aggotta all’interno.
Prima di ogni altro scavo, si dovranno dunque identificare le cause delle
significative variazioni di pressioni all’esterno (possibili carenze nei giunti tra i
pannelli delle paratie con conseguente permeazione, strati di permeabilità più
elevata del previsto al piede delle paratie, ….), quindi progettare ed eseguire
interventi di impermeabilizzazione.
A tal fine sono necessari:
- ripristino, ove possibile dei piezometri installati ed installazione di nuovi
piezometri per il controllo delle pressioni dell’acqua all’esterno delle paratie;
- prove di emungimento interno da pozzi, con controllo delle pressioni
dell’acqua all’esterno, per verificare l’efficacia degli interventi realizzati;
- ripristino di un sistema di monitoraggio condiviso anche con i Condominii e
verifica di possibili fenomeni di subsidenza, che potrebbero comunque
sconsigliare la prosecuzione degli scavi.
Le considerazioni esposte lasciano ritenere certamente preferibile l’ipotesi di
non prosecuzione degli scavi oltre il primo piano interrato.
Si potrà decidere se riprendere lo scavo per tutti i tre piani previsti ovvero per
uno o due piani.
In ogni caso, le incertezze legate alle cause della cattiva tenuta delle opere di
contenimento rendono non quantificabile a priori l’impegno necessario alla
prosecuzione dello scavo.
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STIMA ECONOMICA
Si esegue la stima del valore dell’immobile, valutando il valore commerciale di
mercato dell’opera finita e funzionale, detraendone il costo degli interventi
necessari per renderla tale. Per quanto esposto più sopra, si considera l’opera
limitata a un solo piano interrato.
Il quartiere Prati è semi-centrale, ad alta intensità abitativa e con edifici quasi
tutti d’epoca, non dotati di propri parcheggi pertinenziali, dei quali è elevata la
richiesta.
Da indagini e consultazioni immobiliari svolte su siti ufficiali, i valori di mercato
unitari in tale zona, si possono assumere prudenzialmente:
- per box singoli nuovi chiusi, in € 4.000 / mq;
- per posti auto a raso in cortile attrezzato, in € 1.700 / mq.
Disponendo di superfici nette, per tali destinazioni d’uso, pari a circa:
- mq 170 al piano interrato per box singolii
- mq 200 al piano terra per posti auto a raso
il valore commerciale dei parcheggi da eseguire, così disposti, risulta di
mq 170 x 4.000 €/mq = € 680.000.-
mq 200 x 1.700 €/mq = € 340.000,-
sommano € 1.020.000.-
in c.t.: € 1.000.000,- (Euro un milione)
Da tale valore, stimato come potenziale ricavo delle vendite, vanno detratti i
costi di costruzione per il completamento funzionale dell’opera e le spese per
organizzare le vendite al dettaglio, nonché un congruo utile finale per
l’investitore, al lordo di imposte e comprensivo delle proprie spese di
funzionamento, che si può assumere intorno al 25% della somma investita.
Le spese per organizzare le vendite possono stimarsi nel 6% del ricavo, cioè in
6% x € 1.000.000,- = € 60.000,-
Il costo di costruzione – comprendente completamento e riadattamento delle
strutture, finiture, impianti e sistemazioni esterne – non può stimarsi
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analiticamente, prevalendo l’incidenza della particolare situazione delle opere
realizzate e del cantiere in generale. D’altra parte non è possibile prendere in
considerazione il valore delle opere realizzate in base al costo di costruzione,
se si fa l’ipotesi conservativa di utilizzo di un solo piano interrato, per il quale
parte di esse sono superflue.
Una stima può essere effettuata a corpo, ipotizzando un’offerta media da parte
di un’impresa di costruzioni (considerando che anche per gli appalti iniziali
erano stati valutati a corpo, pur in condizioni meglio analizzabili).
La stima del costo dei lavori - comprendente anche oneri tecnici (progettazioni,
direzione lavori, monitoraggi, collaudi), indagini, spese generali e utile - può
essere quantificata approssimatamente in
€ 400.000,-
Il tempo necessario per i lavori può considerarsi di un anno.
L’acquirente potenziale dell’immobile dovrebbe investire immediatamente la
spesa di acquisto X (comprensiva di eventuali imposte di Registro) e, nel corso
dei lavori, il compenso all’impresa di costruzioni; venderebbe dopo circa un
anno, e, le opere finite, sostenendo le spese di vendita e ricavando il proprio
utile. Le spese di vendita sono contestuali al ricavo e non si considerano un
investimento.
Per cui, l’importo X al quale conviene acquistare l’immobile, equiparabile
al suo valore commerciale, risulterebbe dall’espressione (€):
1.000.000 – X – 400.000 – 60.000 = 25% (X + 400.000), da cui
1.000.000 – 400.000 – 60.000 – 25% 400.000 = X + 25% X, cioè
X = 352.000
in c.t.: X = € 350.000,-
Ne risulta, per differenza, un utile di
€ 1.000.000 – 400.000 – 350.000 – 60.000 = € 190.000
pari al 25,33% dell’investimento di € 400.000 + 350.000.
In pratica, quindi, l’ipotesi consisterebbe nel seguente conto sommario:
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ALLEGATI
A questa relazione è allegata una documentazione fotografica delle condizioni
attuali del sito.
Un’ampia documentazione sulle vicende è comunque in possesso del presente
procedimento fallimentare.
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