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DOTT. ING. ALESSIO ERRIU Via Domenico Millelire n°4 - 09041 Dolianova – CA Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B TEL/FAX: 070/743090 - CELL: 347/0931416 P.IVA: 03193560921 @mail: [email protected] P.E.C.: [email protected]
OGGETTO: PERIZIA TECNICA DI STIMA FABBRICATO “CASA MUDU” -
COMUNE DI NURAMINIS.
La presente relazione si compone dei seguenti paragrafi:
A) Premessa.
B) Indagini preliminari.
C) Conclusioni edificio stimato.
A) PREMESSA:
La stima riguarda un immobile in corso di costruzione denominato “Casa Mudu”, sito nel
Comune di Nuraminis, in Via Chiesa s.n.c..
Scopo della stima è valutare il più probabile valore di mercato o il probabile prezzo di
vendita dell’immobile, nella ipotesi in cui venisse posto in vendita e realizzasse una determinata
somma di denaro, in condizioni di libera compravendita, e quindi di libero mercato in regime di
ordinarietà.
Il procedimento suggerito seguirà la condizione essenziale dell'ordinarietà, ovvero saranno
determinati tutti i fattori della stima, secondo condizioni di capacità usuali e condizioni di
mercato regolari.
Nel caso di valutazione del valore di mercato di un fabbricato non terminato, ancora in fase
di costruzione, è consigliabile stimare l’edificio come se fosse regolarmente ultimato, e
moltiplicare tale valore per dei coefficienti di svalutazione in base alle opere non ancora
realizzate.
Per determinare il valore dell’immobile regolarmente terminato, si può utilizzare la stima
per costo di costruzione (metodo sintetico), basata sulla determinazione del costo da sostenere
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per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali, e permetterà di calcolare il più
probabile valore di mercato dell’immobile in regime di ordinarietà.
I testi a cui si è fatto riferimento per la stima sono i seguenti: “Come si valutano i fabbricati
e terreni edificatori” di Virginio Panecaldo, “Estimo” di Vincenzo D’Angelo, e “Stima degli
Immobili” di Graziano Castello.
B) INDAGINI PRELIMINARI:
Dopo un’attenta valutazione dello scopo e finalità della stima, lo scrivente ha provveduto
ad effettuare tutte le operazioni di rito, ed in particolare ha eseguito una visita a carattere di
sopralluogo in data 09/09/2011, procedendo ai rilevamenti ed indagini necessarie, e
contestualmente ha eseguito un rilievo fotografico a supporto dello stato e consistenza
dell'immobile, e del terreno residuo.
L’immobile in oggetto, si sviluppa su due livelli fuori terra, ed è distinto al Catasto
Fabbricati al foglio n° 22, particella 1870-1871-1872-1873.
Dal sopralluogo si riscontra che il fabbricato non è ultimato e che risultano eseguite
unicamente le strutture di fondazione e la struttura portante ad eccezione della copertura.
Le opere non ancora realizzate e necessarie per completare la costruzione sono gli intonaci
esterni ed interni, i pavimenti, i rivestimenti, le tinteggiature, gli infissi, le cancellate, le ringhiere,
e tutte le varie opere impiantistiche e le sistemazioni esterne.
C) CONCLUSIONI EDIFICIO STIMATO:
Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile terminato, si può
utilizzare la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da
sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali.
Da indagini di mercato su fabbricati simili a quello oggetto di stima, e da dati forniti
dall’Agenzia del Territorio, per il Comune di Nuraminis anno 2010, si può assumere un valore
del costo di costruzione al metro quadro pari a 900 €.
Il valore dell’immobile sarà dato dalla moltiplicazione tra la superficie totale commerciale
ragguagliata ed il costo di costruzione al metro quadro.
Dicasi Euro (Quattrocentosessantasettemilacento /00)
VALORE FABBRICATO 519 mq x 900 €/mq € 467.100,00
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Dopo aver determinato il valore dell’immobile come se fosse regolarmente ultimato,
mediante il metodo di stima per costo di costruzione, è ora possibile calcolare il valore della
costruzione non ancora terminata, utilizzando la seguente formula:
Vc = Vt × k dove: Vc = valore della costruzione non ancora ultimata Vt = valore della costruzione terminata k = coefficiente di svalutazione
Considerando i coefficienti di svalutazione relativi alle varie opere non eseguite, e
moltiplicandoli tra loro otteniamo un coefficiente complessivo pari a 0,48, tramite il quale è
possibile ottenere il valore dell’immobile oggetto della stima.
VALORE TERMINATO COEFFICIENTE SVALUTAZIONE VALORE
COSTRUZIONE
467.100,00 € × 0,48 = 224.200,00 €
Dicasi Euro (Duecentoventiquattromiladuecento/00)
Documentazione a corredo della presente perizia di stima:
• Allegato “A”
Dolianova, 23/09/2011 .
Il tecnico incaricato
Dr. Ing. Alessio ERRIU
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DOTT. ING. ALESSIO ERRIU Via Domenico Millelire n°4 - 09041 Dolianova – CA Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B TEL/FAX: 070/743090 - CELL: 347/0931416 P.IVA: 03193560921 @mail: [email protected] P.E.C.: [email protected]
ALLEGATO “A”
PERIZIA TECNICA DI STIMA FABBRICATO “CASA MUDU” - COMUNE DI
NURAMINIS.
A) CARATTERISTICHE GENERALI DELL'IMMOBILE
L’immobile oggetto di stima è situato nel Comune di Nuraminis, nella via Chiesa s.n.c..
Il fabbricato, di proprietà del Comune di Nuraminis, è costituito da un unico corpo di
fabbrica, ed è distinto al Catasto Fabbricati al foglio n° 22, particella 1870-1871-1872-1873.
In planimetria l’immobile ha forma pressoché quadrata con una corte interna (stile casa
campidanese) e si sviluppa su due livelli fuori terra.
Il lotto su cui sorge il fabbricato è pianeggiante, e possiede unico accesso dal lato Sud
lungo la via Chiesa.
L’area ha una superficie lorda pari a circa 548 mq, e confina sul lato sud con via Chiesa,
e sui restanti lati con altri lotti adiacenti.
B) CARATTERISTICHE RELATIVE ALL'UBICAZIONE DEL FABBRICATO
L’edificio è ubicato nella zona centrale del Comune di Nuraminis, precisamente nella via
della Chiesa, nelle vicinanze della chiesa parrocchiale di San Pietro.
Le caratteristiche della zona sono buone, tenendo conto dei seguenti fattori:
- Centralità della zona ottima; - Sezione stradale ampia; - Viabilità della zona buona; - Urbanizzazione primaria ed efficienza generale della zona buona; - Illuminazione pubblica buona; - Condizioni ambientali e salubrità della zona buona; - Efficienza dell'ubicazione nella zona ottima; - Caratteristiche microclimatiche della zona ottime;
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C) SUPERFICI IMMOBILE
Il fabbricato è composto da un unico corpo di fabbrica che si sviluppa su due livelli: piano
terra e piano primo.
Il piano terra è composto da 4 ambienti, servizi igienici, corpo scale, e due porticati.
Al piano primo sono ubicati tre ambienti, corpo scale ed una terrazza.
L’area esterna è invece composta da una corte interna di forma rettangolare, circondata
sui 4 lati dal fabbricato, ed avente una superficie pari a circa 118 mq, ed un cortile posteriore
di circa 50 mq.
Nella tabella seguente si riportano per ogni piano le varie superfici distinte per tipologia:
TABELLA SUPERFICI LORDE
Superfici utili Porticati Aree scoperte - cortile
PIANO TERRA 232 mq 148 mq -
PIANO PRIMO 152 mq 35 mq -
AREA ESTERNA - - 168 mq
TOTALE 384 mq 183 mq 168 mq
Per la valutazione dell’immobile si considera la superficie commerciale ragguagliata, che
si ottiene sommando tra loro le seguenti grandezze:
• 100% della superficie utile, camere, uffici, mensa, archivi etc.
• 60% delle superfici porticati, loggiati etc;
• 15% delle aree scoperte esterne, cortile, aree a verde.
SUPERFICIE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA
SUPERFICI UTILI 384 mq 100% 384 mq
PORTICATI 183 mq 60% 109.80 mq
AREE SCOPERTE - CORTILE 168 mq 15% 25.20 mq
519.00 mq
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D) STIMA PER COSTO DI COSTRUZIONE - (metodo sintetico)
Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile terminato, si può
utilizzare la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da
sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali.
Da indagini di mercato su fabbricati simili a quello oggetto di stima, e da dati forniti
dall’Agenzia del Territorio, per il Comune di Nuraminis anno 2010, si può assumere un valore
del costo di costruzione al metro quadro pari a 900 €.
Tale valore tiene conto della realizzazione delle parti strutturali, parti edili e rifiniture,
impianto idrico, elettrico, fognario, climatizzazione, riscaldamento etc..
COSTO DI COSTRUZIONE AL METRO QUADRO 900,00 €/mq
Il valore dell’immobile sarà dato dalla moltiplicazione tra la superficie totale
commerciale ragguagliata ed il costo di costruzione al metro quadro.
Dicasi Euro (Quattrocentosessantasettemilacento/00)
E) STIMA COSTRUZIONE NON ULTIMATA
Dopo aver determinato il valore dell’immobile come se fosse regolarmente ultimato
mediante il metodo di stima per costo di costruzione, è ora possibile calcolare il valore della
costruzione non ancora terminata, utilizzando la seguente formula:
Vc = Vt × k dove:
Vc = valore della costruzione non ancora ultimata Vt = valore della costruzione terminata k = coefficiente di svalutazione
Dal sopralluogo effettuato e da un’attenta ispezione presso l’immobile in oggetto, si
sono dedotte le categorie di opere non ancora realizzate e necessarie per completare la
costruzione
VALORE FABBRICATO 519 mq x 900 €/mq € 467.100,00
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Nella tabella seguente si riportano, per ogni opera non ancora eseguita, i
corrispondenti coefficienti di svalutazione.
COEFFICIENTE SVALUTAZIONE OPERE DA ESEGUIRE
DESCRIZIONE DELL’OPERA COEFFICIENTE Copertura 0,78
Intonaci esterni 0,96
Intonaci interni 0.96
Pavimenti 0.915
Rivestimenti 0.975
Tinteggiature 0.95
Infissi e porte 0.91
Cancellate e ringhiere 0.975
Impianto elettrico 0.98
Impianto idrosanitario 0.96
Impianto riscaldamento 0.97
Impianto elevazione 0.975
Considerando i coefficienti di svalutazione relativi alle varie opere non eseguite, e
moltiplicandoli tra loro otteniamo un coefficiente complessivo pari a 0,48, tramite il quale è
possibile ottenere il valore dell’immobile oggetto della stima.
VALORE TERMINATO COEFFICIENTE SVALUTAZIONE VALORE
COSTRUZIONE
467.100,00 € × 0,48 = 224.200,00 €
Dicasi Euro (Duecentoventiquattromiladuecento/00)
Dolianova, 23/09/2011 .
Il tecnico incaricato Dr. Ing. Alessio ERRIU
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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA