Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali per la Riqualificazione diffusa del Patrimonio Edilizio

Ecocasa&Ecoimpresa Expò 2012 18/02/2012 Luca Biancucci

Ma quanto si è fatto finora ha riguardato le aree dismesse industriali, ferroviarie, militari, ……..

Rimettere in valore grandi patrimoni inutilizzati

Recuperare degrado

Densificazione v/s Consumo di suolo

Efficienza energetica(e Sismica)

Motivazioni e Strumenti si sono evoluti nel tempo

PRU, PRUSST

Contratti di quartiere

?

Da 30 anni si parla di riqualificazione urbana

Da aree urbane Da aree urbane ‘‘specialispeciali’’ a tutto il tessuto a tutto il tessuto urbano costruito nel dopoguerra fino agli urbano costruito nel dopoguerra fino agli anni anni ’’90 90

Dagli Dagli ‘‘Ambiti da RiqualificareAmbiti da Riqualificare’’ (trasformare) (trasformare) agli agli ‘‘Ambiti Urbani ConsolidatiAmbiti Urbani Consolidati’’ (sostituire)(sostituire)

Da strumenti (piani urbanistici, canali di Da strumenti (piani urbanistici, canali di finanziamento, finanziamento, ……..) speciali ad hoc per ..) speciali ad hoc per grandi trasformazioni a strumenti ordinari grandi trasformazioni a strumenti ordinari diffusi per microdiffusi per micro--interventiinterventi

Si allarga il campo di attenzione

tessuti urbani che di norma non necessitano di trasformazioni tessuti urbani che di norma non necessitano di trasformazioni sostanziali, ma nei quali occorre operare sostanziali, ma nei quali occorre operare dentro ad un dentro ad un impianto consolidatoimpianto consolidato ( con i suoi limiti ( con i suoi limiti ……))

edifici prevalentementeedifici prevalentemente in usoin uso, dove si richiede di intervenire , dove si richiede di intervenire in presenza dellin presenza dell’’utenza o, in alternativa, di disporre di soluzioni utenza o, in alternativa, di disporre di soluzioni ‘‘parcheggioparcheggio’’

interventi la cui interventi la cui fattibilitfattibilitàà economicaeconomica non può godere del non può godere del sostanziale incremento di valore derivante dal cambio dsostanziale incremento di valore derivante dal cambio d’’uso, uso, che che èè la principale molla della riconversione degli insediamenti la principale molla della riconversione degli insediamenti produttivi dismessiproduttivi dismessi

gli interlocutori sono le famiglie, i piccoli proprietari:gli interlocutori sono le famiglie, i piccoli proprietari: proprietproprietàà piccole, frazionate ed eterogenee, committenti con piccole, frazionate ed eterogenee, committenti con ridotta capacitridotta capacitàà imprenditoriale e ridotta disposizione imprenditoriale e ridotta disposizione allall’’investimentoinvestimento

Tutt’altro ordine di problemi

L.R. 6 / 2009: L.R. 6 / 2009: ““la pianificazione urbanistica la pianificazione urbanistica stabilisce incentivi volumetrici e altre forme di stabilisce incentivi volumetrici e altre forme di premialitpremialitàà progressive e parametrate ai livelli progressive e parametrate ai livelli prestazionali raggiunti, per prestazionali raggiunti, per …….. realizzare .. realizzare ……. un . un significativo miglioramento dellsignificativo miglioramento dell’’efficienza efficienza energetica degli edificienergetica degli edifici””

Nuovo PTR: Nuovo PTR: ““rigenerazione dei rigenerazione dei tessuti urbani tessuti urbani consolidaticonsolidati attraverso la ristrutturazione e la attraverso la ristrutturazione e la sostituzione edilizia per raggiungere elevati sostituzione edilizia per raggiungere elevati standard di qualitstandard di qualitàà architettonica e di efficienza architettonica e di efficienza energeticaenergetica””

La Regione indica la strada

Finora incentivati interventi parziali

I provvedimenti finora assunti hanno riguardato le I provvedimenti finora assunti hanno riguardato le normative tecniche e la leva fiscalenormative tecniche e la leva fiscale

Inserimento di F.E.R. ( fonti energia rinnovabile )Inserimento di F.E.R. ( fonti energia rinnovabile )

Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni: 36%Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni: 36%

Detrazioni fiscali per miglioramento energetico: 55%Detrazioni fiscali per miglioramento energetico: 55%

Il risultato sono stati Il risultato sono stati interventi interventi ‘‘leggerileggeri’’ sugli edifici, sugli edifici, numerosi e quindi complessivamente efficaci nei grandi numerosi e quindi complessivamente efficaci nei grandi numeri, ma numeri, ma parziali e poco organiciparziali e poco organici sulle prestazioni del sulle prestazioni del singolo edificiosingolo edificio

Interventi che raramente sono preceduti da una Interventi che raramente sono preceduti da una diagnosi complessiva dei diagnosi complessiva dei ‘‘malimali’’ delldell’’edificioedificio

Interventi che hanno potuto agire sullInterventi che hanno potuto agire sull’’efficienza efficienza energetica (si raggiunge la Classe C o al pienergetica (si raggiunge la Classe C o al piùù B B ……) ma ) ma non su altri aspetti: sicurezza sismica,isolamento non su altri aspetti: sicurezza sismica,isolamento acustico, innovazione tecnologica acustico, innovazione tecnologica ……. .

Indubbiamente si otterrebbero effetti piIndubbiamente si otterrebbero effetti piùù sostanziali sostanziali se gli incentivi fossero rivolti ad se gli incentivi fossero rivolti ad interventi piinterventi piùù organici organici e rivolti a migliorare le rivolti a migliorare l’’insieme delle insieme delle prestazioni dellprestazioni dell’’edificio.edificio.

La Demolizione e Ricostruzione con aumento La Demolizione e Ricostruzione con aumento volume risulta penalizzata (niente detrazioni fiscali)volume risulta penalizzata (niente detrazioni fiscali)

La R.E. La R.E. èè finalmente incentivata con cd. Decreto finalmente incentivata con cd. Decreto salva Italiasalva Italia

Manca il versante degli incentivi urbanistici: Manca il versante degli incentivi urbanistici: incremento di volume e densificazioneincremento di volume e densificazione

I Comuni, salvo rare eccezioni, non hanno ancora I Comuni, salvo rare eccezioni, non hanno ancora adeguato i adeguato i RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio )RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio )

Finora incentivati interventi parziali

Molti Comuni hanno introdotto incentivi volumetrici Molti Comuni hanno introdotto incentivi volumetrici legati al raggiungimento di prestazioni ambientali legati al raggiungimento di prestazioni ambientali superiorisuperiori

es. ECOABITAes. ECOABITA

Ma si tratta di incentivi ( es. +10%) che hanno Ma si tratta di incentivi ( es. +10%) che hanno efficacia per le nuove costruzioniefficacia per le nuove costruzioni

Pochissimi RUE hanno studiato incentivi specifici Pochissimi RUE hanno studiato incentivi specifici pipiùù alti rivolti a favorire la demolizione e alti rivolti a favorire la demolizione e ricostruzione:ricostruzione:

es. Bologna, Bassa Romagna, Rimini, es. Bologna, Bassa Romagna, Rimini, Formigine Formigine ……. .

(e non si ha ancora riscontro sull(e non si ha ancora riscontro sull’’ efficacia efficacia ……))

Finora incentivati interventi parziali

Casi - studio su tipologie ricorrenti

Un condominio anni 60di 4 piani con 9 alloggi

Una villetta anni 70mono-familiare

Una corretta metodologia di approccio

Diagnosi (energetica ma non solo) del sito e Diagnosi (energetica ma non solo) del sito e delldell’’edificio secondo una metodologia edificio secondo una metodologia standardizzabilestandardizzabile

Definizione di piDefinizione di piùù modalitmodalitàà di intervento a diversa di intervento a diversa onerositonerositàà

Per ciascuna modalitPer ciascuna modalitàà: valutazione: valutazione

Definizione degli obiettivi del committenteDefinizione degli obiettivi del committente

Scelta finale dellScelta finale dell’’intervento appropriato sulla base di intervento appropriato sulla base di un confronto trasparenteun confronto trasparente

del costo, del costo, delle prestazioni raggiungibili, delle prestazioni raggiungibili, del risparmio energetico, del risparmio energetico, dei tempi di ammortamento, dei tempi di ammortamento, delldell’’incremento del valore patrimonialeincremento del valore patrimoniale

Livelli di intervento

A) A) intervento conservativointervento conservativo ‘‘leggeroleggero’’ con la presenza degli utenti con la presenza degli utenti allall’’internointerno.. Può suddividersi in sottocasi :Può suddividersi in sottocasi :

A1)A1) intervento conservativo intervento conservativo ‘‘leggeroleggero’’ (livello 1)(livello 1) Riguarda gli impianti e Riguarda gli impianti e ll’’involucro, involucro, non modifica la sagoma, nnon modifica la sagoma, néé incrementa le Superfici Utili.incrementa le Superfici Utili. (Manutenzione (Manutenzione Straordinaria). Obiettivi: risparmio energetico e autoStraordinaria). Obiettivi: risparmio energetico e auto--generazione energetica da FER. generazione energetica da FER.

A2)A2) intervento conservativo (livello 2)intervento conservativo (livello 2),, con disagi sopportabili da parte con disagi sopportabili da parte delldell’’utenza. utenza. Prevede incremento delle Su allPrevede incremento delle Su all’’interno della sagomainterno della sagoma, attraverso , attraverso chiusura di logge o rifunzionalizzazione di sottotetti. (Ristrutchiusura di logge o rifunzionalizzazione di sottotetti. (Ristrutturazione Edilizia). Obiettivi: turazione Edilizia). Obiettivi: risparmio energetico e autorisparmio energetico e auto--generazione energetica da FER, incremento dellgenerazione energetica da FER, incremento dell’’abitabilitabitabilitàà e del valore commerciale. e del valore commerciale.

A3)A3) intervento conservativo (livello 3)intervento conservativo (livello 3) ancora con disagi sopportabili da parte ancora con disagi sopportabili da parte delldell’’utenza. Prevede lutenza. Prevede l’’ampliamento della sagoma ampliamento della sagoma e del numero di unite del numero di unitàà immobiliari. immobiliari. (Ristrutturazione con Ampliamento). Obiettivi: risparmio energe(Ristrutturazione con Ampliamento). Obiettivi: risparmio energetico e autotico e auto--generazione generazione energetica, incremento di alloggi e dellenergetica, incremento di alloggi e dell’’utenza e del valore commerciale.utenza e del valore commerciale.

B) B) intervento conservativo previo allontanamento dellintervento conservativo previo allontanamento dell’’utenza.utenza. Può Può riguardare in particolare alberghi, scuole, edifici commerciali,riguardare in particolare alberghi, scuole, edifici commerciali, altri edifici per servizi. altri edifici per servizi. Obiettivi: risparmio energetico e autoObiettivi: risparmio energetico e auto--generazione energetica da FER, ma anche generazione energetica da FER, ma anche miglioramento sismico e, nel caso di edifici privati, incrementomiglioramento sismico e, nel caso di edifici privati, incremento del valore commerciale del valore commerciale delldell’’immobile.immobile.

C)C) intervento di sostituzione (demolizione e ricostruzione),intervento di sostituzione (demolizione e ricostruzione), incentivato incentivato dalla possibilitdalla possibilitàà di incremento volumetrico.di incremento volumetrico. Obiettivi: realizzazione di un edificio con Obiettivi: realizzazione di un edificio con elevate prestazioni energetiche ed antisismico e con caratteristelevate prestazioni energetiche ed antisismico e con caratteristiche (taglio degli alloggi, iche (taglio degli alloggi, finiture) pienamente rispondenti alla domanda odierna, nonchfiniture) pienamente rispondenti alla domanda odierna, nonchéé il sostanziale incremento il sostanziale incremento del valore commerciale delldel valore commerciale dell’’immobile.immobile.

Cosa emerge dai casi-studio

Una serie di Una serie di interventi leggeriinterventi leggeri coordinati, coordinati, in presenza in presenza delldell’’utenzautenza, può portare l, può portare l’’edificio dalla classe G alla edificio dalla classe G alla classe C, ma difficilmente si va oltre classe C, ma difficilmente si va oltre ……, , e poi non si migliora la risposta sismica, le poi non si migliora la risposta sismica, l’’incremento incremento di valore immobiliare di valore immobiliare èè limitato.limitato.

I tempi di ammortamento oscillano I tempi di ammortamento oscillano secondo diverse variabili:secondo diverse variabili:

Interventi sullInterventi sull’’involucro: ammortamento involucro: ammortamento in 6/20 anniin 6/20 anni

Interventi sugli impianti e produzione da Interventi sugli impianti e produzione da F.E.R.: ammortamento in 3/10 anniF.E.R.: ammortamento in 3/10 anni

Tempi molto ridotti con le detrazione del Tempi molto ridotti con le detrazione del 55% o 36%55% o 36%

Cosa emerge dai casi-studio

PerchPerchéé possa diventare economicamente conveniente possa diventare economicamente conveniente la la demolizione, con ricostruzionedemolizione, con ricostruzione di un edificio ad alta di un edificio ad alta efficienza, occorre che lefficienza, occorre che l’’intervento dia luogo ad elevato intervento dia luogo ad elevato incremento di valore, condizionato da piincremento di valore, condizionato da piùù variabili:variabili:

Occorre agire contestualmente su due Occorre agire contestualmente su due fronti:fronti:

norme fiscali ( detrazioni strutturali )norme fiscali ( detrazioni strutturali )

norme RUE: premi in volume/superficinorme RUE: premi in volume/superfici

valori immobiliari medi della zonavalori immobiliari medi della zona livello di degrado delllivello di degrado dell’’edificio edificio detrazioni fiscalidetrazioni fiscali incremento di volume consentito dalle incremento di volume consentito dalle

norme urbanistiche: almeno un piano in pinorme urbanistiche: almeno un piano in piùù

Agevolazioni fiscali

Tre filoni :Tre filoni :

estendere la detrazione fiscale del 36% al tipo estendere la detrazione fiscale del 36% al tipo di intervento di intervento ““demolizione e ricostruzionedemolizione e ricostruzione””

definire un periodo di esenzione delldefinire un periodo di esenzione dell’’ IMU dopo la IMU dopo la trasformazione di un vecchio edificio in uno ad alti trasformazione di un vecchio edificio in uno ad alti livelli prestazionalilivelli prestazionali

tassare maggiormente ltassare maggiormente l’’urbanizzazione di nuove urbanizzazione di nuove areearee

Tema molto complesso.Tema molto complesso.

Intervenire negli Ambiti Urbani Consolidati richiede di Intervenire negli Ambiti Urbani Consolidati richiede di mediare con cautela fra esigenze conflittualimediare con cautela fra esigenze conflittuali

Buone ragioni generali per introdurre premi in volume: Buone ragioni generali per introdurre premi in volume: una cittuna cittàà compatta e ragionevolmente densa compatta e ragionevolmente densa èè pipiùù sostenibilesostenibile

Sovente condizioni favorevoli: densitSovente condizioni favorevoli: densitàà urbane mediourbane medio-- basse, buone dotazioni di servizibasse, buone dotazioni di servizi

Ma spesso Ma spesso èè problematico: equilibrio precario fra carico problematico: equilibrio precario fra carico urbanistico e capaciturbanistico e capacitàà delle reti e dotazioni della cittdelle reti e dotazioni della cittàà pubblicapubblica

Occorrono ricette differenziate fra centro e centro e fra Occorrono ricette differenziate fra centro e centro e fra tessuti diversi nello stesso centrotessuti diversi nello stesso centro

Calibrati incentivi urbanistici locali

Densificare è difficile ma bisogna provare

Anche la perequazione urbanistica può essere Anche la perequazione urbanistica può essere utilizzata in modo creativo a questi fini:utilizzata in modo creativo a questi fini:

per disporre di aree edificabili a rotazioneper disporre di aree edificabili a rotazione

per disporre di alloggiper disporre di alloggi--parcheggio a rotazione parcheggio a rotazione

per delocalizzare i premi volumetrici altrove quando per delocalizzare i premi volumetrici altrove quando non si può addensare sul postonon si può addensare sul posto

le aree di nuova urbanizzazione, sempre pile aree di nuova urbanizzazione, sempre piùù ridotte, dovrebbero essere utilizzate come risorsa ridotte, dovrebbero essere utilizzate come risorsa funzionale alle operazioni di riqualificazione urbana funzionale alle operazioni di riqualificazione urbana e/o rigenerazione ediliziae/o rigenerazione edilizia

C’è molto da sperimentare …

…… Grazie per lGrazie per l’’ AttenzioneAttenzione

Luca BiancucciLuca Biancucci

Tecnicoop SocietTecnicoop Societàà di Ingegneriadi Ingegneria

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biancucci@tecnicoop.itbiancucci@tecnicoop.it