REQ
CMLDepaDivisCam1749
ID GA
R
QUERENTE:
L – DMPRGUartamento de
são de Operaçõpo Grande, 25
9-099 Lisboa
AREN:
Edifício
ua das Barraca
CÂMA
U e Política de Sões Patrimonia– 3º A
C0876AI17
Dezem
para reab
as nº 82 e Beco
Arroios
Lisboa
ARA MUNICI
Solos e Valorais – Núcleo de
700249 – C0
mbro de
bilitação
o do Felix nº 4 e
IPAL DE LIS
rização Patrime Avaliações Im
876II48292
e 2017
e 6
SBOA
monial mobiliárias
SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO
REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO
O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações Imobiliárias, em 18 de dezembro de 2017.
O relatório de avaliação foi efetuado no âmbito da proposta de trabalho C0876AI1700249 adjudicada pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias, em 19 de dezembro de 2017.
A visita foi efetuada em 19 de dezembro de 2017, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 20 de dezembro de 2017.
Não efetuamos a anterior avaliação ao imóvel.
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local.
ÂMBITO DA AVALIAÇÃO
O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value de um edifício em Propriedade Total, composto por dez divisões de utilização independente, com entradas pelos nºs 4 e 6 do Beco do Felix e pelo nº 82 da Rua das Barracas, na freguesia de Arroios e concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.
BASES DA AVALIAÇÃO
A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada como correta. Não foram efetuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação.
Para o imóvel inspecionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor de Mercado (Market Value), de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis.
Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade.
Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efetuada de acordo com a seguinte definição:
Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação.”
TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO
Foram-nos fornecidas cópias da documentação do ativo imobiliário em análise, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.
Neste contexto, o nosso estudo assume, que:
• O ativo imobiliário, encontra-se inscrito a favor de CHELAG – Cooperativa de Habitação Económica do Lagoal.
• O edifício encontra-se devoluto e livre de ónus ou encargos que possam afectar os pressupostos desta avaliação.
APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS
Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.
Não foi entregue qualquer projecto referente ao cenário de reconversão mas a sua situação urbanística e a sua conservação assim o evidenciam. Assumiu-se, contudo, a inexistência de potencial construtivo adicional informado pela edilidade, admitindo-se a manutenção dos usos e distribuições actuais.
Não obstante o anteriormente exposto, assumimos que o ativo possui todas as condições, para que a favor deste seja emitida licença de utilização, podendo assim, ser utilizado para o uso a que se destina.
O ativo encontra-se afeto a comércio e habitação, distribuídos por dez divisões de uso independente. Porém, na abordagem à avaliação, não será considerado fraccionamento registado, por se considerar que constitui uma condicionante à compartimentação a implementar e sendo sempre possível em sede de projecto a sua alteração.
Nestes termos, assumimos que o cenário de uso alternativo adotado se encontra em conformidade com os instrumentos de gestão do território em vigor para o local, e corresponde àquele que será aprovado e objeto de desenvolvimento.
Assume-se ainda, que os projetos imobiliários se desenvolveram sem impedimentos e que todos os projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor.
ESTRUTURA
Não levámos a cabo uma análise estrutural dos ativos, nem testámos equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou eletricidade. Assim sendo não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. A nossa avaliação assume, que não há nenhuns defeitos latentes, que possam afetar a avaliação reportada.
Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação.
ÁREAS E MEDIÇÕES
Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos assumiu as áreas oficiais, tendo por base a documentação disponibilizada, designadamente a matriz.
PRINCÍPIOS GERAIS
A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.
Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).
Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do Imóvel.
Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o Imóvel.
Um comprador do Imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição, pelo que deve tomar em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação.
A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.
Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado.
Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.
As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis.
Os valores propostos consideram, que sobre o(s) imóvel(eis) não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos definidos na seguinte Legislação:
• Lei nº 153/2015 de 14 de setembro que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.
• Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo
• Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho que estabelece as regras técnicas sobre critérios de avaliação dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário e define os requisitos exigíveis aos respetivos peritos avaliadores.
ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO
A. Elementos de Identificação No corpo do Relatório;
B. Elementos de Avaliação No corpo do Relatório;
C. Elementos de Responsabilização Filipe Ribeiro, Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI 2007/0019/003, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº 0084.10.107037 com capital seguro de 500.000€, válida até 05-12-2018; e Olavo Vicente, Pós Graduado em Avaliações de Engenharia e Gestão Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI/2007/0019/0001, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº 0084.10.033669 com capital seguro de 500.000€, válida até 19-06-2018; que atuam como peritos individuais em nome da Garen, Avaliações de Ativos Lda., declaram que a avaliação constante neste relatório foi executada de acordo com as exigências da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro.
A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda., possui registo CMVM PAI 2007/0019, Apólice 0084.10.144476, efetuado junto Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., com validade até 01-12-2018.
Conforme Artigo 28.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, “O valor dos ativos é suscetível de ser determinado a qualquer momento com base em sistemas de avaliação objetivos e fiáveis que: a) Permitam calcular o valor pelo qual o ativo detido na carteira pode ser trocado entre partes que atuem com pleno conhecimento de causa e de livre vontade, no contexto de uma operação em que as partes não são relacionadas; b) Assentem em dados de mercado ou em modelos de avaliação".
O(s) perito(s) avaliador(es) possui(em) as competências e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções.
Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente e a retribuição auferida não se encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel.
Conforme Artigo 37.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, “ Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa: a) Método comparativo; b) Método do custo; c) Método do Rendimento”, “o perito avaliador deve apresentar no relatório de avaliação o valor do imóvel que resulte da aplicação do método previsto no n.º 1 que se revele o menos desadequado”.
O(s) perito(s) avaliador(es) não se encontra(m) abrangido(s) por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei nº153/2015.
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Na presente situação iremos adotar as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise:
• Método Comparativo de Mercado • Método de Custos • Método da Estrutura de Custos Dinâmico-DCF
Apresentamos de seguida a descrição das metodologias adotadas:
O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.
O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada:
Em que: VM Valor de Mercado A Área I.V. Índice de Venda em €/m2 (benchmark)
O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem.
Recorda-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos, para a determinação do Valor de Mercado:
Em que: VM Valor de Mercado T Valor do Terreno CC Custo de Construção D Depreciação (física, funcional e económica) E Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos
financeiros) K Comercialização e Marketing L Lucro do Promotor
No cenário de uso alternativo, torna-se necessário determinar o Custo de Promoção / obras de adaptação, pelo que será igualmente aplicado o Método de Custos, traduzido na seguinte expressão simplificada:
Em que: CP Custo da Promoção / Alteração de Uso CC Custo da Construção / Promoção A Área de Construção E Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos
financeiros)
O Método da Estrutura de Custos Dinâmico baseia-se no cálculo dos custos necessários para a construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No Método Dinâmico, o valor resultante para o imóvel é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do edifício e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”.
=
= + ( − ) + + +
= ( á + )
Nesta metodologia, os cálculos são efetuados com base em cash-flows descontados ou atualizados e os valores obtidos têm por base a determinação do Valor Atual Líquido (VAL) do investimento, traduzido na seguinte expressão simplificada:
Em que:
VAL Valor de Mercado I Montante do investimento Rm Receitas ocorridas no período m (Vendas) Dm Encargos ocorridos no período m (Custos) N Período de vida útil do investimento t taxa de atualização
PREMISSAS ESPECIAIS
Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos, não foi instruída pelo cliente para incluir qualquer premissa especial:
DIVULGAÇÃO
Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base.
Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen- Avaliações de Ativos e outra entidade.
∑= +
−+−=
n
m tDmRmIVAL n
1 )1(
VALO
Assumtenhamespecaprese
Lisbo
Entida
Ga
Sócio Coletiv
Pessoa Cole
Apólice Nº 0
OR DE MERC
mindo a inemos conhec
cíficos e todentamos, em
a, 20 de de
Rua das Bar
ade Responsáv
ren, Avaliações
vo N.º 36 da APAE
etiva, CMVM sob o nº de
0084.10.144476, AGEAS,
CADO
xistência decimento, sujdos os presm nossa opin
ezembro de
racas nº 82 e Bec
vel pela Avaliaçã
s de Ativos, Lda
registo PAI/07/019
, S.A., válida até 01-12-1
e restrições jeito aos “Psupostos coião, o seguin
2017
co do Felix nº 4 e 6
No
Valor de
ão P
Eng.º Civil, P
CMVM sob o
8 Apólice Nº 0
onerosas, Princípios Gontidos nestnte valor:
Es
6
ovecentos e vi
Mercado
Perito Avaliado(Certifica
Olavo Vi
Pós Graduado em Avaliaç
o nº de registo PAI/07/01
0084.10.033669 AGEAS,
encargos ouGerais” e “Bte relatório
te relatório é
inte mil euros
r de Imóveis ador)
cente
ções de Engenharia
9/001
S.A., válida até 19-06-18
u direitos deBases da Av
e baseado
é composto p
P
Eng.º Civil, P
CMVM sob o
8 Apólice Nº 00
e uso, dos Avaliação”, a
em valores
por 22 (vinte
920.000 €
Perito Avaliador
Filipe Ri
Pós Graduado em Gestão
o nº de registo PAI/07/019
084.10.107037 AGEAS,
quais nós aos comentás, à data a
e duas) pág
€
r de Imóveis
beiro
o e Avaliação Imobiliária
9/003
S.A., válida até 05-12-18
não ários tual,
ginas
8
ÍNDICE
REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................. 2
ÂMBITO DA AVALIAÇÃO ....................................................................................................................................... 2
BASES DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................ 2
TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO ................................................................................................................. 2
APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS ....................................................................................................................... 3
ESTRUTURA ....................................................................................................................................................... 3
ÁREAS E MEDIÇÕES ............................................................................................................................................ 3
PRINCÍPIOS GERAIS ............................................................................................................................................ 3
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL ..................................................................................................................................... 4
ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO ...................................................................... 4
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................ 5
PREMISSAS ESPECIAIS ........................................................................................................................................ 6
DIVULGAÇÃO ...................................................................................................................................................... 6
VALOR DE MERCADO .......................................................................................................................................... 7
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................... 9 1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 10 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL .................................................................................................................. 11 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................................................. 12 4. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS ........................................................................................................ 14 5. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO .......................................................................................... 14 6. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO ............................................................................................ 17 7. CONCLUSÃO .......................................................................................................................................... 21
ANEXO – QUADROS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................................. 22
PÁG 9 DE 22
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
PÁG 10 DE 22
1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value de um edifício em Propriedade Total, composto por dez divisões de utilização independente, com entradas pelos nºs 4 e 6 do Beco do Felix e pelo nº 82 da Rua das Barracas, na freguesia de Arroios e concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra devoluto e livre de ónus ou encargos.
1. 1. ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO
A presente avaliação teve por base os seguintes elementos:
• Cópia da Caderneta Predial; • Cópia da Certidão do Registo Predial; • Esboço de Cadastro Predial da ARU Rua das Barracas; • Outras informações relevantes do projeto a desenvolver;
Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do ativo e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades que, caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar.
Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do ativo e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho.
Morada Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
Descrição na CRP 452/19890306
Inscrição na Matriz U 3525 (dez Div isões de Utilização Independente)
Pisos Cav e + Rc + 3 Pisos + Afurtadas
Afetação Comércio / Habitação
Área do Terreno 150,00 m²
Área de Implantação 150,00 m²
Área Bruta de Construção 798,00 m²
Área Privativa 694,00 m²
Área Dependente 104,00 m²
Situação Ocupacional Dev oluto e a necessitar de obras
Elementos Relevantes
Edifício para reconv ersão/obras
2. CA
2.1. D
O imóde edantigo
A zonacideconte
O imópara atransiintereuma t
A ofeenvolvestabmerca
A envurbanda qu
No quvez pautoc
Relatiacessescoa
O esestac
A zonteleco
ARACTERIZA
DESCRIÇÃO D
óvel em anádifícios comos bairros o
na situa-se entada, com
enção que s
óvel possui a Rua das ção, relativ
esse reside tipologia co
rta de comvente direc
belecimentoado, hospita
volvente alano, com eleualidade arq
ue concernepermite ligaçcarros Carris
ivamente asos, designamento, que
stacionameionamento
na dispõe domunicaçõe
AÇÃO DO LO
DA ENVOLVE
álise é comp mais de ce
operários.
entre a Avem um decliveserve a Rua
duas frentBarracas, c
vamente dena localiza
m uma proc
ércio é razcta, como às de proximais e escola
argada temvada qualid
quitetónica,
e a transporções ao cos (ao longo
a acessos, nadamente er para nort
nto e acepago.
de rede dees. Os arrua
OCAL
ENTE
posto por sem anos, in
enida Almirae pronuncia de Santa B
Extrato da
es, uma pacom porta cescaracterização relativcura identifi
oável juntoà Rua Joaqmidade, servas.
vindo a bedade percebfacto que te
rtes, dista comboio e ba
das ruas e
a proximidà Av. Ga
te, quer par
esso autom
e abastecimamentos en
eis pisos, cnseridos nu
ante Reis e ado, sendo Bárbara.
Planta Cadastral
ara o Beco com o nº 82zado, com vamente ceicável por p
o ao centro,quim Bonifáviços variad
eneficiar debida, destaem vindo a
cerca de 30arco, sendonvolventes)
dade à Avago Coutinra sul.
móvel proc
mento de ánvolventes e
com três frem meio urb
o complexoque o imóv
– ARU Rua das B
do Felix, co2. Como refruas e acentral e na l
parte de inve
, tanto no qácio e Gomdos, a gene
e diversas ocando-se arequalificar
0m da Estao ainda de ), num raio
v. Almirantenho e A1,
cessa-se c
gua, saneaencontram-s
ntes e consbano relativa
o da Acadevel se local
Barracas
om entradaferido, a zoessos estreeitura do cestidores.
que toca à Ames Freire,
ralidade da
operações dainda a preor a zona em
ação de Metreferir, a einferior a 10
e Reis, dotque lhe
com algum
amento básse razoavel
stitui parte damente car
mia Militar liza no limit
as pelos nºsona possui ueitos. Aindaconjunto co
Avenida Alcom uma a
as infraestru
de reabilitaocupação d
m todas as v
tro de Arroiexistência d00m.
ta a zona conferem
ma dificulda
sico, redes lmente pavi
PÁG 11 DE 2
de um conjuracterístico
e apresentate do talude
s 4 e 6 e oum caractea assim, o mo uma “il
mirante Reabundânciauturas urban
ção do parda manutenvertentes.
os que por e paragens
de excelenrápido e f
ade, sendo
elétricas eimentados
2
unto dos
a-se e de
utra r de seu ha”,
eis e a de nas,
rque nção
sua s de
ntes fácil
o o
e de
PÁG 12 DE 22
2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
3.1. DESCRIÇÃO GERAL
O imóvel em análise é uma construção vetusta e em fraco estado de conservação, composta por seis pisos acima do solo e três frentes.
N 38°43'32.36"
W 9° 8'13.09"
CoordenadasGeo referenciação GOOGLE EARTH
PÁG 13 DE 22
A cave é descrita como um espaço de comércio ou serviços, com uma divisão de uso independente. O Rc é composto por dois espaços, um deles destinado a armazém outro para habitação. Os pisos um a três destinam-se integralmente a habitação e são compostos igualmente por dois espaços de utilização independente por andar, num total de seis. As águas furtadas configuram apenas uma divisão.
A construção é tradicional, com características correntes para a época, com paramentos em alvenaria maciça e resistente e aparentemente com lajes aligeiradas em madeira. A cobertura é inclinada, com duas águas e revestida a telha cerâmica, sobre estrutura vigada em madeira.
Não foi visitado o interior mas presume-se que a sua conservação é igualmente sofrível, sendo evidente a deterioração da caixilharia, com revestimento exterior dos paramentos, com destaques abundantes, fendilhação e algumas infiltrações.
O imóvel implanta-se na totalidade dos 150m² do terreno.
Não obstante o anteriormente exposto, e atendendo a que se encontra devoluto há alguns anos, somos da opinião que de forma a potencial qualquer utilização que lhe venha a ser dada, o imóvel deverá ser objeto de cuidadas obras de manutenção.
3.3. ÁREAS
Apresenta-se, de seguida o quadro de áreas, sendo que estas estão de acordo com a documentação oficial fornecida pelo cliente.
PisoDiv. Utilização Independente
Designação / Uso Área Implantação Terreno
Cav e Cv Espaço Comercial / Loja 138,00 m²
Rc Dto Habitação 62,00 m²
Rc Esq Espaço Comercial / Loja 62,00 m²
1º Dto Habitação 62,00 m²
1º Esq Habitação 62,00 m²
2º Dto Habitação 62,00 m²
2º Esq Habitação 62,00 m²
3º Dto Habitação 62,00 m²
3º Esq Habitação 62,00 m²
Águas Furtadas AF Habitação 60,00 m²
694,00 m² 150,00 m² 150,00 m²
Áreas Comuns (Rc ao 3º Piso) 104 m²
Situação Actual
Quadro de Áreas
Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
3º
2º
1º
Rc
150,00 m²150,00 m²
PÁG 14 DE 22
4. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS
No presente relatório serão indicados os seguintes valores:
• Valor de Mercado (Market Value)
• Valor de Mercado após conclusão (Market Value, End Construction)
5. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
5.1. ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
De acordo com o Boletim Economico, publicado pelo Banco de Portugal em Outubro 2017, a economia portuguesa cresceu no primeiro semestre de 2017 a um ritmo claramente superior à média europeia e ao observado na última década. Este dinamismo foi transversal à generalidade dos setores de atividade.
O processo de recuperação económica em curso continuou a caracterizar-se por baixas pressões inflacionistas, e ancorado no dinamismo do investimento e das exportações. O consumo privado apresentou um crescimento moderado, inferior ao do PIB.
Relativamente ao investimento, o primeiro semestre foi caraterizado por um crescimento particularmente forte da FBCF em material de transporte e em máquinas e equipamento, destacando-se ainda a aceleração do investimento em construção. As exportações de turismo apresentaram no primeiro semestre a mais elevada taxa de crescimento das duas últimas décadas, salientando-se que o ritmo de crescimento das exportações de serviços não se afigura sustentável por um período prolongado.
No que se refere à evolução do emprego, registou-se um forte crescimento no setor privado, acompanhado de um aumento no setor público, observando-se uma queda significativa da taxa de desemprego, para um nível idêntico ao da média da área do euro.
O défice orçamental no primeiro semestre situou-se significativamente abaixo do registado no mesmo período do ano anterior, sugerindo que o cumprimento do Programa de Estabilidade é alcançável.
A atual fase de expansão da economia portuguesa é uma oportunidade única para reforçar a resiliência da economia portuguesa a choques internos e externos, bem como para responder ao desafio do aumento da produtividade no médio e longo prazo. O reforço da eficiência no processo de intermediação financeira, a desalavancagem adicional do setor privado, a criação de mais incentivos à inovação, à mobilidade de fatores e a investimentos em capital humano e físico, são elementos fundamentais nesta resposta.
5.2. FATORES RELEVANTES E ANÁLISE DO PROJETO
Apresenta-se a análise do mercado imobiliário, particularizada ao ativo imobiliário objeto de avaliação.
Pontos Fortes / Oportunidades Localização específica; Singularidade do ativo; Envolvente em processo de reabilitação; Bons acessos e rede de transportes; Crescimento sustentado do Turismo de Lisboa; Área disponível para reabilitação / promoção.
Tendodinamaproprisco evide
Nestesocioeprodu
5.3. ÍN
5.3.1.
Os ínavaliadimen
Foi reEssesnos c
Relatimais
Fraqueza Ca Zo Se
o em consmismo do mpriada ao dereduzido, snciar uma s
es termos, económica,
uto imobiliár
NDICES DE M
. LEVANTAM
ndices médação, de ansão, a loca
ealizada ums valores foálculos para
ivamente arelevantes
as / Ameaçarece de obona com exem projeto
sideração omercado imesenvolvimsomos da osatisfatória
em virtude, aplicaramrio.
MERCADO
ENTO DE ME
dios adotadacordo comalização e a
ma prospeçãoram homoga a determi
aos usos codo levantam
ças bras que poxigências sigde alteraçõ
o exponencmobiliário, eento de umopinião querendibilidad
e do, anterm-se índices
ERCADO
dos procurm a oferta as caracterís
ão na zona geneizadosnação do v
omo comércmento de m
otenciem a fgnificativas
ões aprovad
cial crescime em particm projeto dee se trata dde do projet
riormente, es devidame
ram refletirde produ
sticas gerai
envolventes, com vistavalor do ativ
cio e residemercado.
fruição futude consolid
do;
mento do mcular na Ge média dimde um ativoto de invest
exposto e ente ajusta
r, essenciautos congénis.
e, para apua a determivo em anális
encial, apre
ra; dação;
mercado derande Lisb
mensão, deo com todaimento.
tendo em ados ao me
lmente, o neres exist
rar valores nar um valose.
esentam-se
e turismo eboa, bem ce forma susas as carac
conta a atercado e a
tipo produtentes na
de produtoor de referê
e de seguid
PÁG 15 DE 2
em Portugacomo a escstentada e ccterísticas p
tual conjuna este tipo
utos objeto envolvente
os congéneência, a util
da as amos
2
al o cala com para
tura o de
de e, a
eres. lizar
stras
QuansensibmercaEstrut
No qu
to ao Edifícbilidade relado no estatura de Cus
uadro segui
cio no seu eativamente ado atual, dstos Dinâmi
nte apresen
estado actuao valor p
de forma aco.
ntam-se as
ual, uma breor m² acim
a enquadrar
amostras m
eve análise a do solo, r o Valor de
mais releva
do mercade considerae Mercado
ntes.
do permite uando a suaresultante
PÁG 16 DE 2
uma análise colocação do Método
2
e de em
o da
PÁG 17 DE 22
6. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO
6.1. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO – “TERCENAS DO MARQUÊS”
Na determinação do Market Value, foram adotadas as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Métodos Comparativo de Mercado, de Custos, e da Estrutura de Custos Dinâmico – “DCF”.
Na aplicação do Método Comparativo de Mercado, será assumido o índice de venda aferido no levantamento de mercado para o cenário de reabilitação e ampliação potencial.
Pela aplicação do Método de Custos, serão estimados os custos de construção / refurbishment, tendo por base as áreas e os custos unitários correntes para a edificação / reabilitação de imóveis com características semelhantes às do projeto imobiliário a desenvolver. Os encargos com Projetos e Fiscalização, Gestão e Licenciamento e Comercialização e Marketing, correspondem aos encargos médios, que se verificam em promoções congéneres.
Tratando-se de uma operação de reabilitação, assume-se que parte do edificado se mantém. Atendendo a que ainda não existem projetos aprovados, assumimos que as obras / promoção terão apenas início no ANO 2.
Da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, resultará o Market Value (Valor de Mercado).
No decorrer das atividades, foi considerada uma taxa de atualização de fluxos do projeto de 7,10%, refletindo e ponderando o risco do projeto.
Os valores indicados no presente Relatório pressupõem que não incidem sobre o ativo quaisquer ónus, encargos, arrendamentos, compromissos ou restrições de uso, para além dos referidos no presente relatório, e que o mesmo reúne condições para que possa ser transacionado, jurídica ou administrativamente.
Assume-se, ainda, que o projeto imobiliário se desenvolverá sem impedimentos e que todos projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor.
6.1.1. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO – MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO
Apresenta-se de seguida, o Valor de Mercado após conclusão, para a operação de reabilitação, de acordo com os índices de venda resultantes do levantamento já apresentado:
Situação Potencial
Cv Comércio 138,0 m² 2.000 €/m² 276.000 €
Comércio 62,0 m² 2.000 €/m² 124.000 €
Habitação 62,0 m² 2.750 €/m² 170.500 €
1º Habitação 124,0 m² 2.900 €/m² 359.600 €
2º Habitação 124,0 m² 3.000 €/m² 372.000 €
3º Habitação 124,0 m² 3.000 €/m² 372.000 €
Águas Furtadas Habitação 60,0 m² 3.000 €/m² 180.000 €
1.854.100 € IV Comércio @ 2.000 €/m²IV Habitação @ 2.940 €/m²
Ocupação
Método Comparativo de Mercado
Valor de Mercado (Potencial)Piso
Rc
Valor de Mercado (Potencial)
Valor de Mercado (Potencial)
Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
Área Bruta Privativa Índice de Venda
PÁG 18 DE 22
Numa perspectiva de análise de sensibilidade, apresenta-se o valor do imóvel no estado actual, com base nas áreas existentes:
6.1.2. CUSTO DA PROMOÇÃO / REABILITAÇÃO – MÉTODO DE CUSTOS
Face ao tipo de construção / reabilitação e acabamentos previstos, adotamos os custos unitários correntes, para a edificação de imóveis com estas características.
Apresenta-se de seguida, o Custo da Promoção:
Situação Actual
Cv e Rc Comércio 200,0 m² 1.225 €/m² 245.000 €
Rc a AF Habitação 494,0 m² 1.380 €/m² 681.700 €
926.700 € IV Global @ 1.340 €/m²
Valor de Mercado (Actual)
Valor de Mercado (Actual)
Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
Método Comparativo de Mercado
Piso Ocupação Área Bruta Índice de Venda Valor de Mercado (Actual)
Custos de Construção Área CC parcial (NOVO)
Depreciação ou necessidade de intervenção CC parcial (ATUAL)
CC1 Comércio na Cav e e Rc (para recuperar) 200,0 m² 800,0 €/m² 80,0% 128.000 €
CC2 Habitação Rc ao 3º Piso (para recuperar) 434,0 m² 1.000,0 €/m² 80,0% 347.200 €
CC3 Circulações e áreas comuns 104,0 m² 750,0 €/m² 80,0% 62.400 €
CC4 Habitação em Águas Furtadas (para recuperar) 60,0 m² 900,0 €/m² 90,0% 48.600 €
586.200 €
Custos Indiretos CI unitário CI parcial (ATUAL)
CI1 Gestão e licenciamento 6,00% CD 35.200 €
CI2 Projectos + Project Management 5,00% CD 29.300 €
CI3 Fiscalização 2,50% CD 14.700 €
Custos Indiretos 79.200 €
Comercialização e Marketing C&M C&M ATUAL
C&M Comercialização e Marketing 5,54% MV 102.624 €
Comercialização e Marketing 102.600 €
Situação Potencial
Custos de Reabilitação
Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
Método de Custos
PÁG 19 DE 22
6.1.3. VALOR DE MERCADO – MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICO - DCF
De forma a apurar o Valor de Mercado, teve-se em consideração o Valor Potencial de Mercado, bem como o custo de promoção / alteração de uso e encargos inerentes.
O Market Value resultará da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos, é afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada período à data atual.
A taxa de atualização adotada, corresponde à taxa sem risco (rf), referente à média anual de OT’s PT 10 anos, adicionada do prémio de risco do imóvel [E(PRj)], que se estimou em 4,00% (6% x 65%), majorada pelo beta do segmento (β).
O prémio de risco numa carteira diversificada, para investidores informados encontra-se balizado entre 5,0% e 6,0%. No caso vertente, o prémio de risco (4,00%), foi minorado em 35%.
Relativamente ao beta (β), assume-se que uma carteira diversificada com mitigação de risco (ações + obrigações + imobiliário), possui um beta equivalente a 1. Dado que se trata de uma promoção/ reabilitação o beta foi majorado em 2,5%.
Apresenta-se de seguida, o Valor de Mercado, sendo que o desenvolvimento de cálculos consta em anexo.
Habitação Promoção
3,00% Tax a sem risco, equiv alente á última média anual das OT PT 10Y
1,025 Prémio de risco do segmento
4,00% Prémio de risco do imóv el
7,10%
3,49%Tatualização SEMESTRAL
Taxa de Atualização
Tatualização
Prémio de Risco* [E(PRj)]
b
Liquidez (rf)
Valor de Mercado 920.000 €
Índice de Mercado em função da ABC existente @ 1.326 €/m² (ABruta)
Índice de Mercado, função da ABC ac solo (Potencial) 1.326 €/m²
Índice fundiário 49,6%
PÁG 20 DE 22
6.1.4. SÍNTESE DE VALORES DE AVALIAÇÃO
Tendo em consideração os pressupostos assumidos e cálculos desenvolvidos, apresentam-se no quadro seguinte os valores relevantes da avaliação do imóvel:
Comércio Habitação
Situação Potencial 200,0 m² 494,0 m² 920.000 € 768.000 €
200,0 m² 494,0 m² 920.000 € 768.000 €
Situação Potencial
Quadro Síntese
Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
Área
Valor de Investimento(obras a levar a
efeito)Valor de Mercado
7. CO
A avaavaliapartilh
Tendocom p
Pelo ede av
A valimercarealidao loc
Lisbo
Rua
Entida
Ga
Sócio Coletiv
Pessoa Cole
Apólice Nº 0
ONCLUSÃO
aliação teveação foi cohadas, que
o em contaprudência e
exposto, anvaliação e e
idade destaado, o seuade do me
cal.
a, 20 de de
das Barracas n
ade Responsáv
ren, Avaliações
vo N.º 36 da APAE
etiva, CMVM sob o nº de
0084.10.144476, AGEAS,
e por baseonsiderada possam afe
a atual cone aversão ao
nteriormentem virtude d
a avaliação u conhecimercado, a su
ezembro de
nº 82 e Beco do
vel pela Avaliaçã
s de Ativos, Lda
registo PAI/07/019
, S.A., válida até 01-12-1
e toda a docomo cor
etar a nossa
njuntura soco risco.
e, atendendos cálculos
respeita à ento, algunua localizaç
2017
Felix nº 4 e 6
Nov
Valor de M
ão P
Eng.º Civil, P
CMVM sob o
8 Apólice Nº 0
ocumentaçãrreta e coma avaliação
cioeconómi
do à localizas efetuados
presente dans pressupção e toda
vecentos e vi
Mercado
Perito Avaliado(Certifica
Olavo Vi
Pós Graduado em Avaliaç
o nº de registo PAI/07/01
0084.10.033669 AGEAS,
ão fornecidmpleta e q
o.
ica, todos o
ação e cara, determiná
ata e tem eostos fornea informaçã
inte mil euro
r de Imóveis ador)
cente
ções de Engenharia
9/001
S.A., válida até 19-06-18
a pelo clieque não e
os índices a
acterísticas mos, à data
em considerecidos e, pão obtida e
os
P
Eng.º Civil, P
CMVM sob o
8 Apólice Nº 00
ente, que pexistem info
aplicados fo
do ativo ima atual, o se
ração os faparcialmentee da observ
920
Perito Avaliador
Filipe Ri
Pós Graduado em Gestão
o nº de registo PAI/07/019
084.10.107037 AGEAS,
PÁG 21 DE 2
para efeitosormações
ram estima
mobiliário obeguinte valo
tores atuaise, ajustadovação efetu
,
0.000 €
r de Imóveis
beiro
o e Avaliação Imobiliária
9/003
S.A., válida até 05-12-18
2
s de não
ados
bjeto or:
s do os à ada
8
PÁG 22 DE 22
ANEXO – QUADROS DE AVALIAÇÃO
Custos de Construção 586.200 €
Custos Indiretos 79.200 €
Gestão e licenciamento 6,00% CC 35.200 €
Projectos + Project Management 5,00% CC 29.300 €
Fiscalização 2,50% CC 14.700 €
Comercialização e Marketing 102.600 €
Comercialização e Marketing 5,54% VM 102.600 €
Valor de Mercado (Potencial) Comércio 400.000 €
Valor de Mercado (Potencial) Habitação 1.454.100 €
Receitas
Receitas totais 1.854.100 €
Valor de Mercado 920.000 €
Valor de Mercado
Rua das Barracas nº 82 e Beco do Felix nº 4 e 6
Encargos
Custos totais 768.000 €
Mapa de Fluxos de Caixa (% ) 0 SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 ANO 6 ANO 7 Total
Encargos (%)
Custos de Construção 20,00% 40,00% 40,00% 0,00% 100,00%
Gestão e licenciamento 20,00% 50,00% 5,00% 25,00% 0,00% 100,00%
Projectos + Project Management 20,00% 70,00% 5,00% 5,00% 0,00% 100,00%
Fiscalização 20,00% 40,00% 40,00% 0,00% 0,00% 100,00%
Comercialização e Marketing 0,00% 0,00% 15,69% 56,37% 22,55% 5,39% 0,00% 100,00%
Receitas (%)
Comércio 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 25,00% 100,00%
Habitação 20,00% 65,00% 15,00% 0,00% 0,00% 100,00%
Mapa de Fluxos de Caixa (€) 0 SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 ANO 6 ANO 7 Total
Encargos (€) (615.957) (12.900) (158.290) (259.678) (308.461) (23.137) (5.534) - (768.000)
Custos de Construção - (117.240) (234.480) (234.480) - - (586.200)
Gestão e licenciamento (7.040) (17.600) (1.760) (8.800) - - (35.200)
Projectos + Project Management (5.860) (20.510) (1.465) (1.465) - - (29.300)
Fiscalização - (2.940) (5.880) (5.880) - - (14.700)
Comercialização e Marketing - - (16.093) (57.836) (23.137) (5.534) - (102.600)
Receitas (€) 1.394.092 - - 290.820 1.045.165 418.115 100.000 -
Comércio - - - 100.000 200.000 100.000 - 400.000
Habitação - - 290.820 945.165 218.115 - - 1.454.100
(12.900) (158.290) 31.142 736.704 394.978 94.466 - Liv re
(12.465) (147.796) 28.097 642.265 332.735 76.897 - Actualizados
(12.465) (160.262) (132.164) 510.100 842.836 919.733 919.733 Acumulado
Tx de Fluxos do projecto SEMESTRAL 3,49%
VAL 919.733 €
Valor de Mercado 920.000 €
Índice de Mercado em função da ABC existente @ 1.326 €/m² (ABruta)
Índice de Mercado, função da ABC ac solo (Potencial) 1.326 €/m²
Índice fundiário 49,6%
Total de Custos 768.000 €
Receitas Brutas 1.854.100 €
Margem Bruta 166.000 €
Valor para efeitos de Seguro 665.400 €Custo de Construção 586.200 €
Encargos com Construção 79.200 €
Fluxo de Caixa do Projecto 919.733
(400.000)
(200.000)
‐
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
SEM1
SEM2
SEM3
SEM4
SEM5
ANO6
ANO7
Encargos e Receitas
(300.000)
(200.000)
(100.000)
‐
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 ANO 6 ANO 7
Cash-Flow do Projeto