STUDIO TECNICO

omissis architetto

TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

ES. 516/93 R.G. UDIENZA 12.07.2017

OMISSIS

contro

OMISSIS

Giudice Esecuzione Dott.ssa Arianna De Martino

Legale Procedente Avv. omissis

CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

stima di beni immobili

(2° aggiornamento)

Unità immobiliari poste nel comune di Castiglione del Lago (PG) e identificate in:

LOTTO UNICO (EX LOTTO N.2)

Diritti di nuda ed intera proprietà spettanti a omissis su:

● porzione di edificio condominiale ubicato in località San Fatucchio voc. Muffa n.74

comprendente appartamento a piano terra, rate di terreno esclusive limitrofe con

entrostanti manufatti pertinenziali; oltre diritti pro-quota sulle parti comuni

il c.t.u. incaricato

arch. omissis

Corciano (PG), 26.06.2017

PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI

(consulenza tecnica d'ufficio)

(2° AGGIORNAMENTO)

-°-°-°-°-°-

Ill.mo Signor Giudice d.ssa Arianna De Martino,

delegato alla procedura esecutiva n.516/93 promossa da omissis e proseguita con

surroga da omissis contro omissis

con riferimento

● alla originaria c.t.u. del 13.09.1996 depositata il 14.09.1993, in atti

● al primo aggiornamento della c.t.u. del 30.06.2008 depositata il 05.07.2008, in atti

a seguito

● dell’incarico di c.t.u. (richiamo) conferitomi dalla S.V. con provvedimento del

17.01.2017 (v. allegato 1)

● dell’accettazione di tale incarico, con presa visione del quesito e ritiro del fascicolo

tecnico in atti, nell’udienza del 10.03.2017 (v. allegato 2)

● del primo ed unico accesso ai beni che è stato possibile eseguire solo il 24.06.2017 alla

presenza di omissis, figlia di omissis (v. allegato 3)

● degli accertamenti in loco e delle rilevazioni sia metriche che fotografiche;

ritenendo

di aver esaurito le operazioni peritali con l'acquisizione di documenti, dati e notizie

riscontrati in loco e presso l’ufficio tecnico del comune di Castiglione del Lago (PG),

l’agenzia del territorio di Perugia (Catasto) e la conservatoria dei rr.ii. di Perugia;

sottopongo

all'attenzione e valutazione della S.V. e del creditore procedente il risultato dei miei

accertamenti e le relative conclusioni di seguito espressi in questo secondo

aggiornamento peritale

-°-°-°-°-°-

QUESITO

…… “ Il C.T.U. viene incaricato dal G.E. di aggiornare la stima tenendo conto del

decesso di uno degli usufruttuari “ …….

VERIFICA CORRISPONDENZA IMMOBILI PIGNORATI /PROPRIETA’

Con riferimento al verbale di pignoramento redatto dall’avvocato omissis per l’originario

creditore procedente, notificato in data 18.11.1993 e trascritto in Perugia il 12.02.1994

al registro particolare n.2395, allo stato attuale risulta che i beni immobili ivi descritti:

diritti di intera e piena proprietà spettanti a omissis (EX LOTTO N.1):

sono stati venduti nel 2001, come precisato a pagina 3 della citata ctu del 30.06.2008

diritti di intera nuda proprietà spettanti a omissis (EX LOTTO N.2):

appartengono tuttora al medesimo per averli acquisiti con atto pubblico (divisione) del

18.06.1975 a rogito notaio omissis, registrato a Perugia il 24.06.1975 al n. 3393 ed ivi

trascritto il 12.07.1975 al particolare n. 6137

L’usufrutto generale, originariamente costituito a favore dei coniugi omissis e omissis N.B.

vita loro natural durante congiuntivo, resta invariato con il decesso di omissis nel 2014

(v. allegato 6) essendo tale diritto previsto con diritto di accrescimento dell’uno all’altro

la descrizione catastale riportata negli atti di precetto è corretta, vigente ed individua in

modo univoco le unità immobiliari e le proprietà interessate

-°-°-°-°-°-

INDIVIDUAZIONE DEL LOTTO UNICO (EX LOTTO N. 2)

Ai fini della vendita al pubblico incanto è identificabile un lotto unico:

Diritti di nuda ed intera proprietà spettanti a omissis sulle seguenti unità

immobiliari ubicate in comune di Castiglione del Lago località San Fatucchio voc. Muffa

n.74 comprendenti:

- porzione di edificio condominiale costituita da un appartamento a piano terra, con

ingresso indipendente dalla corte comune, censito al NCEU di detto Comune foglio 107

particella 242 sub 2

- manufatti esterni, con ingresso indipendente dalla corte comune, censiti al NCEU di

detto Comune foglio 107 particelle 242 sub 1, 243 sub 1, 245, 900 sub 2, 900 sub 1

- rate di terreno accessibili dalla corte comune censite al NCT di detto Comune foglio

107 particelle 241 - 242 - 245

- diritti pro-quota sulle parti ed impianti comuni

FOTO AEREA – INQUADRAMENTO CARTOGRAFICO

FOTO AEREA – LOCALIZZAZIONE BENI 43.071247 N, 12.054804 E

(confini indicativi)

N

N

part. 241

part. 242

part. 245

ESTRATTO P.R.G. VIGENTE COMUNE DI CASTIGLIONE DEL LAGO

ANNO 2009 – VARIANTE PARZIALE D.C.C. N.106 DEL 28.10.2010

“ zona EA = agricola, di particolare interesse “

STATO ATTUALE UNITA’ IMMOBILIARI

Foto 1 = accesso corte comune dalla strada Foto 2 = fronte fabbricato

Foto 3 = fronte/lato nord fabbricato Foto 4 = retro/lato sud fabbricato

N

zona EA

Foto 5 = manufatto pertinenziale “B” Foto 6 = manufatto pertinenziale “C”

Foto 7 = terreno particella 241 Foto 8 =corte part. 242 (tra i due manufatti B e C)

Foto 9 = terreno particella 245 Foto 10 = appartamento

Foto 11 = appartamento Foto 12 = appartamento

ampliamento abusivo

CONCLUSIONI E STIMA

Con riferimento alla relazione peritale del 13.09.1996, alla quale sono riferiti paragrafi e

pagine, ed al relativo primo aggiornamento del 30.6.2008, ad oggi risulta:

PA

G

§ ARGOMENTO

7 3 Proprietà

attuale

VARIATA

● omissis nudo proprietario

● omissis usufruttuario generale

9 4.1 Individuazion

e

del lotto

NON VARIATO

lotto unico corrispondente ex lotto n.2

10 4.2 Ubicazione NON VARIATO

10 4.3 Coerenze NON VARIATO

11 4.4 Provenienza NON VARIATO

12 4.5 Conduzione NON VARIATO (v. allegato 6)

12 4.6 Servitù NON VARIATO

13 4.7 Descrizione VARIATO NON SOSTANZIALMENTE

Nell’appartamento è stato realizzato un secondo bagno

utilizzando il locale ripostiglio (sanitari e rivestimento d’uso

comune)

L’impianto di riscaldamento è alimentato da GPL con serbatoio

autonomo interrato

Il manufatto “C” (come indicato nella relazione del 30.06.2008)

è stato ristrutturato ed è utilizzabile

Il manufatto “B” (come indicato nella relazione del 30.06.2008)

è stato ampliato (abusivamente) sul lato ovest aggiungendo

un corpo in comunione di mt 5 x 5 c.ca (vedi foto n. 5)

18 4.8 Consistenze NON VARIATO

L’ampliamento del manufatto “B” non viene computato in

quanto abusivo

19 5.1 N.C.T.

Foglio 107

(v. allegato 4)

VARIATO NON SOSTANZIALMENTE

Variata la qualità della particella 245 da seminativo ad ente

urbano

● Partic. 241 semin. arb. di 2^ mq 1.800 r.d. € 9,30 r.a. € 8,37

● Partic. 242 ente urbano mq 440 r.d. € --- r.a. € ---

● Partic. 245 ente urbano mq 460 r.d. € --- r.a. € ---

21 5.2 N.C.E.U.

Foglio 107

(v. allegato 4)

NON VARIATO

● Partic. 242 sub 1 cat. C/6 classe 3 mq 15 rendita € 15,49

● Partic. 242 sub 2 cat. A/4 classe 4 vani 7 rendita € 354,29

(graffata con le particelle 243 sub 1, 245, 900 sub 2)

● Partic. 900 sub 1 cat. C/6 classe 3 mq 13 rendita € 13,43

22 6.1 Autorizzazioni

edilizie

NON VARIATO

PA

G

§ ARGOMENTO

23 6.2 Conformità

edilizia

VARIATO

L’ampliamento del manufatto “B” è abusivo

La ristrutturazione del corpo “C” è stata eseguita in assenza di

autorizzazione

24 6.3 Destinazione

P.R.G.

NON VARIATO

Zona agricola non edificabile

25 7 Conservatoria

RR.II.

(v. allegato 5)

VARIATO IN AGGIUNTA

● iscrizioni

- part. 2289 del 29.04.10 (rinnovazione part. 1515 del 22.05.90)

● trascrizioni

- part. 8168 del 27.05.14 (rinnovazione part. 9424 del 08.07.94)

- part. 9730 del 19.06.15 (rinnovazione part. 2395 del 12.02.94)

27 8 In.v.im. Imposta soppressa

29 9.1 Appetibilità

del lotto

NON VARIATO SOSTANZIALMENTE

30 9.2 Criterio

di stima

NON VARIATO

31 9.3 STIMA ● A) NON VARIATO IL VALORE PIENA E INTERA

PROPRIETA’

(valore di stima aggiornamento ctu del 30.06.2008)

● B) VARIATO IL VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ PER

AUMENTO ETA’ USUFRUTTUARIO (92 anni)

A) STIMA DIRITTI INTERA E PIENA PROPRIETA’

EURO 118.000,00

B) STIMA DIRITTI NUDA PROPRIETA’

EURO 100.300,00

- D.M.E.F. del 23/12/2016 G.U. n.305 del 31/12/2016

- omissis nato il omissis usufruttuario generale

- Anni compiuti ad oggi 26.06.2017 92

- Coefficiente usufrutto (anni 87–92) 15%

- Valore usufrutto

● € 118.000,00 x 15,00% = € 17.700,00

- Valore Nuda Proprietà

● € (118.000,00 - 17.700,00) = € 100.300,00

STIMA DEL LOTTO UNICO

EURO 100.300,00

(eurocentomilatrecento/00)

NOTE FINALI

-°-°-°-°-°-

Vincoli ed oneri opponibili all’acquirente

non risultano atti di asservimento urbanistico e/o altre limitazioni d’uso

le unità immobiliari in oggetto sono a disposizione di omissis e famiglia, ivi domiciliati

e residenti

omissis, usufruttuario, non è domiciliato ne’ residente nell’appartamento in oggetto (v.

allegato 6)

le planimetrie catastali vigenti dell’appartamento e dei manufatti pertinenziali devono

essere aggiornate allo stato attuale

l’ampliamento del manufatto “B” è abusivo ed è stato eseguito successivamente al

28.06.2008 (data del precedente sopraluogo)

la ristrutturazione del manufatto “C”, eseguita successivamente al 28.06.2008, è

stata realizzata in assenza di autorizzazioni amministrative

vincoli ed oneri reciproci tra i condomini come descritto nell’atto di provenienza

(divisione) del 18.06.1975 trascritto a Perugia il 12.07.1975 al particolare n. 6137

Predisposizione del bando di vendita

Redatto su documento a parte (v. allegato 7)

Invio C.T.U. alle Parti

Elaborato peritale inviato tramite (v. allegato 8)

:

- pec all’avv. omissis per l’attuale creditore procedente

- e.mail al dr. Massimiliano Piselli quale custode/delegato

- posta ordinaria all’esecutato sig. omissis

Nella relazione sono inserite dodici fotografie digitali dello stato esterno ed interno

rilevato al momento del sopraluogo

La presente relazione si compone di dieci fogli, numerati progressivamente e dattiloscritti

su una facciata, oltre gli allegati

Tanto dovevo in esecuzione dell'incarico conferitomi

Corciano (PG), 26.06.2017

in fede

il c.t.u. incaricato

arch. omissis

ALLEGATI

1 provvedimento di richiamo c.t.u.

2 quesito al c.t.u.

3 verbale di sopraluogo

4 certificati catastali

5 certificati Conservatoria RR.II. Perugia

6 certificati di residenza e di morte

7 predisposizione del bando di vendita

8 attestazione invio c.t.u. alle Parti a al custode/delegato