IL DEMANIO SI APRE AL

MERCATO

Le strategie dell'Agenzia sulle dismissioni

IL SETTIMANALEdi Quotidiano Immobiliare

0315 dicembre 2012

03

www.prelios.com

PRELIOS È UNA DELLE PRINCIPALI REAL ESTATE MANAGEMENT COMPANY, CON UFFICI IN ITALIA, GERMANIA E POLONIA.IL NOSTRO ORIENTAMENTO ALL’ECCELLENZA SI TRADUCENELLA CAPACITÀ DI AIUTARE I NOSTRI CLIENTI A SFRUTTARE APPIENO IL POTENZIALE DEL LORO PORTAFOGLIO.

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ASSET MANAGEMENT

PERSPECTIVESIN REAL ESTATE

03In questo numero de Il Settimanale di Quotidiano Immobiliare ab-biamo intervistato Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobilia-re, e Stefano Scalera, direttore generale dell’Agenzia del Demanio, ovvero i due rappresentanti più significativi del real estate italiano, rispettivamente per la parte privata e per l’area pubblica. Inoltre, Mazzocco è anche amministratore delegato di Beni Stabili Siiq, la società quotata con la maggior capitalizzazione in Borsa per il seg-mento immobiliare.Tutti e due sono impegnati a dare un contributo per il futuro dell’in-dustria immobiliare muovendosi nelle rispettive sfere di compe-tenza. Impresa non facile per entrambi. Sul fronte del Demanio la morsa della crisi ha di fatto affievolito l’interesse degli investitori, mentre in campo privato alle difficoltà congiunturali si aggiunge una serie di problematiche legate alla penuria dei finanziamenti bancari, alle procedure amministrative ingarbugliate e spesso re-troattive, al sottodimensionamento patrimoniale, alla carenza in-frastrutturale del paese.Le previsioni per il futuro sono incerte: un eufemismo per non dire che permarranno negative.Dal lavoro e dalla collaborazione congiunta fra le due parti, però, possono nascere sia sinergie che speranze, cominciando col col-mare quei vuoti che spesso la politica lascia in sospeso o non si cura di completare.Abbiamo detto che anche il 2013 non sarà un anno facile per l’eco-nomia italiana; adesso pare che la ripresa si sia spostata nel 2014. In questo scenario, tutt’altro che incoraggiante, diventa fondamenta-le che si continui a lavorare e a programmare. In questo senso, sia Scalera che Mazzocco si propongono con un programma realistico di cose da fare. Scoprite all’interno cosa si prefiggono di fare.

Attenti a quei duE!In questo numero interviste esclusive a Stefano Scalera e Aldo Mazzocco

Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista di Quotidiano Immobiliare

Attenti a quei duE!editoRialE

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05Scalera: il Demanio si apre al mercatoLe strategie dell'Agenzia sulle dismissioni

di Guglielmo Pelliccioli

Quella di Stefano Scalera all'Agenzia del Demanio è un'avventura iniziata poco più di un anno fa dopo la gestione effervescente di Eli-sabetta Spitz e quella dormiente di Maurizio Prato. L'ente gestisce per conto dello Stato 46.420 immobili per un valore complessivo di 55,6 miliardi di euro. Secondo stime del Ministero dell'Economia e delle Finanze, i beni in gestione all'Agenzia rappresentano il 15% dell'intero patrimonio immobiliare pubblico che ammonta a 340 miliardi. Circa l'80% di quest'ultimo è di proprietà degli enti locali. Nello scenario di una drastica riduzione del deficit dello Stato que-sti beni rivestono un'importanza capitale anche se la sensazione è che la macchina abbia faticato parecchio per mettersi in moto. La gestione Scalera è arrivata nel momento in cui la necessità di trovare una soluzione a questo ingente patrimonio è diventata im-pellente.

Quali sono gli obiettivi che si è posto arrivando all'Agenzia?Abbiamo focalizzato le attività su due assi di intervento: la raziona-lizzazione degli spazi in uso alle Pubbliche Amministrazioni, al fine di ridurre la spesa pubblica, e la valorizzazione dei beni pubblici, in collaborazione con gli enti locali, per incrementarne il valore eco-nomico e sociale.

Cominciamo dal primo punto. In cosa consistono gli interventi mira-ti al contenimento dei costi di locazione.Sono stati attivati 17 piani di razionalizzazione con l'obiettivo di ottimizzare gli spazi utilizzati e abbattere i costi per affitti da privati

04 SCALERA: IL DEMANIO SI APRE AL MERCATO

L’Agenzia ha lanciato una piattaforma digitale che consente di gestire in-teramente on-line le gare pubbliche per la locazio-ne e la dismissione degli immobili dello Stato.

Linkdemanio.asteimmobili.it

ASTE ON-LINE

05che ammontano a 1 miliardo e 215 milioni di euro. Lo Stato potrà così conseguire, entro il 2015, un risparmio annuo di 56 milioni, di cui 13 già contabilizzati nel 2011. Tra il 2012 e il 2015 si prevede un ulteriore risparmio di 43 milioni e una riduzione di circa 46.000 metri quadrati di spazi utilizzati.

Qual è lo stato dell'arte sulle dismissioni del patrimonio pubblico per quanto compete all'Agenzia del Demanio?Siamo pronti ad apportare al fondo immobiliare, appena verrà co-stituita la Sgr apposita, 350 immobili per un valore di libro di 1,2 miliardi di euro. Parallelamente a questi asset stiamo lavorando su altri 4.300 beni che saranno conferibili da fine gennaio 2013. Que-sti 4300 beni valgono 4 miliardi di euro per arrivare con i 1,2 mi-liardi del fondo al valore di 5 miliardi di euro di dismissioni annun-ciate dal Ministro Grilli il 25 ottobre scorso, nel corso del seminario dedicato alle politiche per la riduzione del debito pubblico. Questa ulteriore lista servirà ad integrare in parte i primi 350 nel caso la Sgr dovesse ritenere che alcuni di questi non siano coerenti col fondo, oppure potrebbero andare ad integrare la consistenza del fondo con nuovi apporti qualora venga individuata l'opportunità di un ulteriore apporto.

Mi scusi dottor Scalera, ma si sente parlare da un po' di questa Sgr. Si ha l'impressione che non tutto fili liscio.Si stanno incontrando dei rallentamenti nella composizione del board perché si vuole inserire anche persone market friendly, cioè che sappiano dialogare col mercato. Credo però che il Mef sia alle battute finali.

Intanto questi 4.300 beni che fine faranno?L'obiettivo è che tutti i beni che hanno una destinazione urbanisti-ca di mercato vengano mobilitati perché altrimenti rimarrebbero inutilizzati. Cominceremo da subito a metterli in affitto o in conces-sione, in modo che, successivamente, se sarà necessario, potranno essere apportati al fondo già in parte valorizzati. All'inizio del 2013, pubblicheremo i primi due bandi di concessione in Toscana e nel Veneto. Complessivamente si tratta di una quarantina di immobili. Entro marzo 2013, tutte le sedi regionali del Demanio dovranno

SCALERA: IL DEMANIO SI APRE AL MERCATO

L’Agenzia ha selezionato oltre 100 beni potenzial-mente valorizzabili, per 7 dei quali sono stati già avviati progetti di recu-pero: le caserme La Rocca e XXX Maggio a Peschiera del Garda (VR), il Castel-lo Orsini a Soriano nel Cimino (VT), la Caserma Piave e il Complesso di Santa Maria della Stella di Orvieto (TR), il Carcere di Terra Murata a Procida (NA) e il Carcere di Sant’A-gata a Bergamo. Con il Ministero per i beni Culturali sono stati rea-lizzati 9 Progetti Culturali per beni di grande valo-re storico e perfezionate operazioni di sviluppo e promozione del patrimo-nio immobiliare avviate grazie agli accordi con i Comuni di Bologna (PUV Bologna, 20 beni), Pia-cenza (PuVat, 12 beni) e Torino (14 beni).

VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO

emettere i bandi di concessione per gli immobili di loro pertinen-za, compresi in questi 4.300 asset, in modo che il portafoglio co-minci ad entrare in circolo. L'obiettivo è arrivare a metterli tutti a reddito. Abbiamo chiamato questo progetto ‘Valore Paese’ dove la componente importante non è il valore dell'immobile, ma l'attività di valorizzazione che lo riguarda.

Dopo questa operazione quale sarà il tassello successivo?È l'approvazione della Legge di Stabilità che prevede il Fondo Affit-ti. Serve per poter affrontare operazioni di lease back sugli immo-bili. Io credo che le operazioni di sviluppo siano molto importanti e stiamo lavorando con Confindustria per avvicinare il mondo im-prenditoriale a questi progetti nel senso che li vogliamo affidare alle imprese. In Spagna hanno tentato questa strada del lease back per complessivi 500 milioni e un rendimento dell'8%. Tuttavia i ri-sultati sono stati deludenti perché la condizione necessaria affin-ché l'operazione stia in piedi è che gli immobili siano di qualità. Dobbiamo evitare di commettere quell'errore e avviare un proget-to di tipo industriale, cioè che ci deve consentire di riqualificare il portafoglio. Per fare questo dobbiamo monitorare attentamente i beni e adattarli alle funzioni che richiede il mercato: possono cioè

06 07SCALERA: IL DEMANIO SI APRE AL MERCATO

Stefano Scalera, ora Direttore dell'Agenzia del De-manio, faceva già parte del comitato di gestione dell'organo che amministra i beni immobili dello Stato come membro esterno. Scalera, inoltre, arri-va dalla direzione VIII del ministero dell'economia, come dirigente generale degli uffici che si occupa-no di valorizzazione dell'attivo e del patrimonio pubblico.

STEFANO SCALERA

diventare di tipologie e uso diverso come ad esempio, per certe strutture, degli alberghi trasformandoli in edifici moderni e attuali. Bisogna spostarsi su operazioni nuove, dove a fronte di un full fee si mettono a disposizione uffici nuovi. Tutto questo richiede tem-po e necessita di importanti investimenti. La Sgr avrà a disposizio-ne gli investimenti degli enti di previdenza pubblica pari a circa 1 miliardo di euro.

Questa Sgr che compagine azionaria avrà?La Sgr sarà al 100% di proprietà del MEF perché solo così può rap-presentare per le controparti una garanzia istituzionale. In altri ter-mini è importante che parta come un'iniziativa governativa.

La Sgr come opererà?La Sgr avrà più fondi immobiliari che raggrupperanno gli immobili nel modo più opportuno per incontrare il mercato. Avremo biso-gno anche dell'aiuto dei privati per gestirli. In questo modo credo che si arriverà a costituire le premesse per una moderna industria immobiliare con una collaborazione fattiva tra la parte pubblica e quelle privata. In questo senso si sta dimostrando importante la collaborazione con Assoimmobiliare con cui condividiamo questa strategia.

Si parla di valorizzazione per gli immobili pubblici ma nella sostanza non si fa quasi nulla per mantenerli in buono stato. Non è una con-traddizione?In effetti non si è mai fatto nulla finora sul piano della manuten-zione dei beni. E quel poco è stato portato avanti in maniera spo-radica e disgiunta. Posso ufficialmente annunciare che dal 1 gen-naio 2013 partirà la manutenzione programmata degli edifici che è stata affidata interamente all'Agenzia del Demanio che opererà congiuntamente con i Provveditorati Generali dello Stato. Inizial-mente abbiamo a disposizione 300 milioni (pari all'1% dei valori di libro degli immobili ad uso governativo) per i primi interventi di adeguamento e miglioramento. Entro i prossimi due anni tutte le nostre direzioni sul territorio avranno visitato tutti gli immobili e redatto un quadro degli interventi necessari. Le imprese saran-no coinvolte con gare quadro per scegliere chi farà gli interventi creando una sorta di lista dei fornitori in modo da coinvolgere più soggetti imprenditoriali possibili.

PIANI DI RAZIONALIZZAZIONE DELLE P.A.Sul fronte del conteni-mento della spesa pub-blica, sono stati attuati 17 piani di razionalizza-zione, con l’obiettivo di ottimizzare gli spazi uti-lizzati e abbattere i costi per affitti da privati, che ammontano a circa 1 miliardo e 215 mila euro all’anno.

07 SCALERA: IL DEMANIO SI APRE AL MERCATO

08 Assoimmobiliare: Mazzocco pensa 'positivo'

Assoimmobiliare lavora da tempo su una serie di proposte per ri-dare slancio al settore del real estate. L’azione del Presidente Aldo Mazzocco e del Consiglio Direttivo dell’Associazione punta a dare consistenza al ruolo del mondo immobiliare, la cui filiera contri-buisce a circa il 20% del Pil, su questioni cruciali per il rilancio del Paese, quali la riqualificazione urbanistica, la valorizzazione e di-smissione dei patrimoni pubblici e la semplificazione dell’attività edilizia.

ASSOIMMOBILIARE: MAZZOCCO PENSA 'POSITIVO'

La crisi farà nascere l'industria immobiliare

di Guglielmo Pelliccioli

09

Aldo Mazzocco la sua presidenza in Assoimmobiliare ha coinciso con il periodo più difficile per il real estate italiano. Premesso che non è ancora finita, quali sono state le conseguenze economiche per il set-tore di imprese che lei guida?La crisi ha colpito il settore in misura frammentata colpendo so-prattutto le aree deboli del mercato e le destinazioni d’uso più vi-cine ai settori economici più in difficoltà, tipicamente quelli al ser-vizio del mercato domestico. Particolari difficoltà ci sono state, e continuano a esserci, per le iniziative di sviluppo che, a causa della loro dinamica cronologica pluriennale, hanno bisogno di visibilità, fiducia e investimenti di cassa; tutti elementi che in questo annus horribilis del nostro paese si sono rivelati estremamente critici (an-che se la situazione sta migliorando).

Come referente istituzionale della comunità del real estate quale ri-tiene sia il problema più serio e urgente da affrontare?Le cose da fare sarebbero numerose ma, dovendo scegliere, pro-babilmente metterei in cima alla lista la semplificazione e un rior-dino su base nazionale delle normative urbanistiche delle regioni, così da limitare le diversità alle specificità del territorio e non anche al linguaggio tecnico e normativo che dovrebbe essere lo stesso in tutta Italia, così da consentire la crescita di alcuni campioni na-zionali. Dovremmo superare la dimensione locale degli operatori dello sviluppo immobiliare almeno per le operazioni più rilevanti. Al secondo posto della lista metto gli aggiustamenti normativi e regolamentari, in verità non così radicali, che stiamo illustrando a più riprese ai soggetti istituzionali competenti per allineare i fondi di investimento immobiliare italiani e le SIIQ italiane agli standard internazionali così da poterli sfruttare appieno come canali di at-trazione dei capitali globali a supporto del nostro mercato immo-biliare ancora oggi drammaticamente provinciale.

Crede che la crisi porterà ad un diverso approccio con il business tra-dizionale delle vostre imprese? Verso quale direzione operativa?Sono abbastanza certo che le nostre aziende diventeranno sem-pre più l’apparato industriale per la produzione, la trasformazione e la gestione dell’infrastruttura immobiliare del paese, relegando la componente più speculativa a un ruolo marginale. La vera do-manda di immobiliare dell’Italia proviene dall’urgenza di ammo-

09 ASSOIMMOBILIARE: MAZZOCCO PENSA 'POSITIVO'

Nato in Zimbabwe nel 1961, ha conseguito la laurea in Ingegneria Civile presso l’Università di Padova ed un ma-ster con alto merito in Business Administration presso la SDA Bocconi di Milano. Da Luglio 2001 è Amministratore Delega-to di Beni Stabili S.p.A. SIIQ e da maggio 2012 è presidente di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR. Da Luglio 2011 ha assunto la carica di Presidente di Assoimmobiliare.

ALDO MAZZOCCO

10dernare e rifinanziare l’imponente stock di immobili posseduto dal nostro paese e ritengo normale che l’offerta si adatti alla doman-da, vista anche la mancanza di grandi alternative.

Perché vi sono così poche società immobiliari quotate in Borsa e cosa bisognerebbe fare per richiamarne di nuove?Per quotarsi in Borsa le società devono avere una dimensione, un management e una disciplina gestionale in linea con i migliori standard internazionali. Per poterle quotare dobbiamo quindi cre-are aziende che possiedano tali caratteristiche allontanandoci da un modello tutto italiano di real estate, molto privato, che si scon-tra ormai con le nuove dimensioni dei mercati finanziari. Ritengo, tra l’altro, che senza un chiaro indirizzo di politica economica di medio termine e adeguati incentivi alla creazione di grandi azien-de immobiliari moderne, rivolti ai grandi proprietari di portafogli immobiliari, il processo non possa prender piede lasciando il no-stro paese con i pochi esempi attuali che, ancorché eccellenti, non rappresentano certo il potenziale del nostro mercato. Su questi temi, comunque, Assoimmobiliare ha già svolto un costante lavoro che speriamo dia frutti tangibili.

Ingegner Mazzocco tra pochi mesi si andrà a votare: la vostra comu-nità del real estate ha delle istanze da rivolgere alla classe politica che verrà?Le nostre proposte, come sa, sono numerose e quasi tutte gioca-te “in positivo”, non in termini di agevolazioni che impattino sui saldi. Volendo rispondere con una battuta, ci piacerebbe avere un interlocutore politico stabile (magari un vice ministro) compe-tente. Oggi, al contrario di altri settori dell’economia italiana, non abbiamo un soggetto istituzionale “dedicato” di riferimento con cui confrontarci sullo sviluppo del settore e sul ruolo che esso può svolgere per l’economia del paese e per la qualità delle città italia-ne. Stiamo in una sorta di terra di nessuno, tra industria, finanza, costruzioni.

ASSOIMMOBILIARE: MAZZOCCO PENSA 'POSITIVO'

Fondata nel 1997, As-soimmobiliare, Asso-ciazione dell’Industria Immobiliare italiana ade-rente a Confindustria, è la principale organizzazio-ne rappresentativa delle imprese attive nei servizi immobiliari. Raggruppa oltre 130 aziende, per un totale di oltre 10.000 ad-detti. Assoimmobiliare si propone di contribuire alla crescita economica del Paese e allo sviluppo coerente e sostenibile del territorio nazionale, rap-presentando le proposte del sistema immobiliare nei confronti delle prin-cipali istituzioni politiche ed amministrative e delle altre forze sociali. L’As-sociazione, con i suoi ta-voli tecnici, è impegnata nello studio, approfondi-mento ed elaborazione dei dati economici e giu-ridici sul settore immobi-liare al fine di individuare soluzioni condivise da presentare ai decisori ed al Paese.

Linkwww.assoimmobiliare.it

ASSOIMMOBILIARE

PRESIDENTEALDO MAZZOCCO

VICE PRESIDENTEDANIEL BUARON

DIRETTOREPAOLO CRISAFI

11

11 NOMISMA OUTLOOK FLASHREPORT

ITALIA - NUMERO DI OCCUPATI E PERSONA IN CERCA DI OCCUPAZIONE

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio

Gli ultimi dati pubblicati da Istat sul mercato del lavoro italiano sono impietosi: il tasso di disoccupazione si assesta a ottobre all’11,1%, livello mai toccato dalla fine degli anni ’90; il tasso di disoccupazione giovanile (15- 24 anni) raggiunge addirittura il 36,5%, come non ac-cadeva dagli anni’80. Tuttavia, in apparente contraddizione, il numero degli occupati rimane stabile: nel III trimestre 2012 il numero di occupati è addirittura il più elevato dal 2009 ad oggi. Quello che si registra, infatti, è il fenomeno del cosiddetto “lavoratore addizionale”, ov-vero un aumento del numero di persone che cercano un’occupazione per compensare il calo del potere d’acquisto familiare, a fronte di un mercato del lavoro che tiene gli occupati attuali ma che non è in grado di assorbirne di nuovi.Poiché storicamente il mercato del lavoro reagisce in ritardo alle sollecitazioni dell’economia reale, è lecito non aspettarsi alcun miglioramento per il 2013, anno nel quale si dovranno in-vece fare i conti con alcune questioni che rischiano di aggravare ulteriormente le condizioni del mercato del lavoro: gli effetti della riforma Fornero, i tagli imposti dalla spending review, il mancato rinnovo contrattuale dei precari della Pubblica Amministrazione e, naturalmente, il prolungato utilizzo della CIG.

NOMISMAOUTLOOK FLASH

La disoccupazione aumenta, ma il numero degli occupati rimane stabile: il fenomeno del “lavoratore addizionale”.

INVESTIAMONELLE NOSTrE cITTà.

240 milioni di Euro di recuperoedilizio in cinque anni.

Building Value

ergo

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MAMMA HO

PERSO LA BORSA

01

di Marco Luraschi

c'era una volta un re

(quotato)02 CARI FONDI, conquistate

piazza affari

14

Ma siamo davvero così brutte e piccole? Probabilmente se lo chie-dono le quotate immobiliari, trasformatesi (sui listini) in cinque anni da cigni vanitosi in semplici anatroccoli. Parliamo di titoli con valori talmente allo sconto da essere paradossalmente appetibili. Diamo un’occhiata ai valori al 1° gennaio 2008 e guardiamoli ora, il crollo è impressionante quasi per tutti. La settimana poi contras-segnata dall’incertezza politica non ha fatto altro che aumentare la volatilità del settore.Di tutte diciamo subito che in questo momento si possono consi-derare investibili le due Siiq (Beni Stabili e Igd che fanno circa i 2/3 della capitalizzazione totale, e quindi fanno il mercato), oltre che magari in futuro la rinnovata Prelios. Anche per loro però lo sconto di Borsa è importante. - Un fattore che spieghi questo scostamento può essere identifica-to nella scarsa fiducia che ha la Borsa nelle valutazioni dai periti sui valori di portafogli (e su alcuni rendimenti). Tuttavia registriamo spesso delle vendite di immobili in linea con i valori di libro, il che tenderebbe ad avallare le valutazioni stesse. Beni Stabili, per esem-pio, effettua delle dismissioni (ma in percentuale molto esigua sul portafoglio) sempre almeno a valore di libro. - Un altro problema è che le quotate hanno un costo del capitale investito troppo elevato, il che provoca un difficile equilibrio eco-nomico. - Non trascuriamo poi che Piazza Affari dimostra di non credere in una ripresa imminente del settore immobiliare italiano. Insomma,

ATTUALITÀ

c'era una volta un re (quotato)

La capitalizzazione di Borsa delle principali quotate immobiliare è evaporata in cinque anni. Il mercato non crede alle valutazioni su un settore troppo legato all’economia del paese. Il futuro passa solo dalla crescita dimensionale e da un’offerta più variegata per gli investitori.

c'era una volta un re (quotato) 15

15 uno stallo da cui è difficile uscire. Nel 2007 le capitalizzazioni delle 5 più grandi quotate immobiliari indicavano 7,65 mld di euro, ad oggi siamo sui 1,31 mld di euro. “E’ inutile dire che in questo momento il settore è marginalizzato – ci dice Simonetta Chiriotti di Mediobanca – c’è meno copertura e interesse, e le capitalizzazioni sono scese tanto. Posso dire che il modello che si è mostrato capace di sopravvivere a questa fase di mercato è quello delle Siiq, gli altri basati sul trading o comun-que su revenues elevate provenienti dal trading o dallo sviluppo, molto levereggiati, sono andati incontro al crollo. Alcuni poi sono stati tenuti in piedi dalle banche ma ora di fatto sono bloccati”. Gli sconti di Borsa sui Nav vanno da un 56% di Beni Stabili (al mo-mento in cui scriviamo) ad un 60% di Igd, poi si va al 70% circa di Prelios o al 50% di Risanamento. E’ giusto?“Ognuno fa storia a sé ma in generale anche le società con i conti migliori pagano un legame stretto con la “partita Italia”. Le flut-tuazioni dello spread incidono, se si hanno in portafoglio asset italiani, con tenant italiani ed un debito pagato tanto, si è correla-ti all’andamento generale del paese”. In un contesto simile ecco perché non è ipotizzabile l’ingresso di nuove immobiliari in Borsa, potrebbe farlo forse lo Stato italiano con un portafoglio di immo-bili pubblici. E quelle che vorrebbero portare i loro immobili in Borsa dovrebbero farlo a valori che oggi il mercato non vuole ri-conoscere. Non c’è incontro tra offerta e domanda.“Le prospettive dell’economia italiana – conferma Francesco Sala di Banca Akros – fanno sì che al momento il settore quotato im-mobiliare viva una fase di crisi. Per gli investitori stranieri compra-re titoli immobiliari italiani vuol dire investire sul paese. Sappiamo bene che gli stranieri non hanno comprato Italia per molto tempo

ATTUALITÀ c'era una volta un re (quotato)

0,06 0,24

0,30 CIA

Quotazione al 01/01/2008

Quotazione al 14/12/2012

1,05 Aedes

euroeuro

euro

euro

1,03 Gabetti

PS

0,05

euro

euro

risanamento

3,60euro

0,17 euro

temendo un default.” E quindi anche da questa opinione emerge la strettissima correlazione tra real estate quotato e “sistema Ita-lia”. Anche perché, escludendo il portafoglio tedesco di Prelios, le nostre società sono esposte quasi al 100% sull’Italia, un paese che vede domanda di uffici in calo, consumi in calo e disoccupazione in crescita. “Inoltre parliamo di società con molta leva ed il costo del debito è aumentato moltissimo, il che erode i margini. I portafogli non possono generare plusvalenze perchè il mercato non è ricettivo e la Borsa esprime le preoccupazioni che sono sotto gli occhi di tutti. Poi vorrei sottolineare un problema fondamentale: il numero delle quotate è troppo esiguo, è un settore troppo sottodimensionato. Se per esempio avessimo 10 o 20 società come le due Siiq sarebbe un passo in avanti. Anche per gli investitori italiani che volessero rivolgersi al mercato quotato ci sarebbero molte più opportunità”. Eccoci quindi al problema di aumentare la dimensione del quotato in Italia ma, come abbiamo anticipato, in questo momento è dif-ficile poter vedere offerta e domanda incontrarsi in un’eventuale Ipo di successo. In questa analisi così difficile dell’azionario RE italiano occorre però sottolineare che alcune società stanno consolidando una struttura ed un portafoglio (anche con operazioni di valorizzazione immobi-liari e ristrutturazione dei contratti di affitto) che potrebbero dare grandi frutti proprio quando migliorerà la situazione economica in Italia. E fare gola anche agli stranieri. Non da meno le società italiane stanno guardando fuori dai confini nazionali, per investire sui mercati più solidi e interessanti per poter offrire in futuro agli investitori un portafoglio di asset più diversificati e non focalizzato solo su un paese che annaspa ancora.

16 ATTUALITÀ c'era una volta un re (quotato)

1,90euro

0,77 euro

0,47 euro

0,08 euro

igd brioschi0,43

euro

0,74 euro

3,79euro

beni stabili

0,07 euro

prelios

17

CARI FONDI,CONQUISTATE PIAZZA AFFARI

Perché nessuno investe nelle quotate immobiliari con i valori così a sconto? Ma già che ci siamo facciamoci un'altra domanda: chi dovrebbe investire e con forza? Forse qualcuno che ha le poten-zialità per farlo c’è già. Il quotato immobiliare italiano ha una ca-pitalizzazione risibile (poco più di 1,4 mld di euro al 10/12/2012). Investire nel lungo termine può voler dire assumersi un rischio, ma anche un grande potenziale ritorno. Ed ecco la provocazione: gli indiziati per un investimento nel real estate quotato sarebbero i fondi pensioni e le casse di previdenza italiane. Ma come, loro che cercano sicurezza dovrebbero investire in un azzardo di Borsa, tra l’altro con serie storiche recenti negative? Vediamo perché potrebbero farlo. Finora questi istituzionali si sono rivolti all’immobiliare in due modi: con l’investimento diretto e con l’acquisto di quote di fondi immobiliari. Eppure all’estero i loro cor-rispettivi investono anche nel quotato senza tanti problemi.I fondi pensione pensano che investendo nei fondi immobiliari possano, in qualche modo, aver una voce in capitolo nella gestio-ne, convinzione errata! Un massiccio investimento in una quotata italiana, per contro, li potrebbe portare, viste le esigue capitalizza-zioni, ad avere voce in capitolo.I titoli delle quotate sono molto più liquidi delle quote dei fondi immobiliari, che invece obbligano a tempistiche dilatate (anche 20

17ATTUALITÀ cari fondi, conquistate piazza affari

Perché i fondi pensione si rivolgano direttamente al listino serve una crescita culturale (o l’arrivo di un “prime mover”)

La previdenza obbli-gatoria privata conta complessivamente inve-stimenti immobiliari, fra diretti ed indiretti, pari a 12,7 miliardi di € che rap-presentano il 30,05% del totale del patrimonio.

(Rapporto sull'Investimen-to Immobiliare nel Settore Previdenziale Italiano 2012 - T.RE)

€ 12,7 MLD

18ATTUALITÀ

anni), magari oltre con le varie proroghe. Esiste anche il sospet-to che le casse investano nei fondi immobiliari con l’obiettivo di spostare l’asset management ed i costi relativi sulla sgr, una tattica però che non convince sempre. E’ indubbio che un forte investimento nelle quotate avrebbe effet-ti positivi nel settore: molta più trasparenza, maggiori dimensioni e professionalità, più competitività internazionale. Vogliamo pen-sare a cosa succederebbe se l’Enpam decidesse di entrare in forza in una quotata italiana? Ci sono però da eliminare alcune remore culturali perché questo avvenga: in Italia si pensa che investire in una quotata immobiliare voglia dire investire in una società che fa riferimento ad un solo grosso imprenditore, un “padrone” per dir-lo chiaro, con le implicazioni che ne derivano. Non sarebbe facile, inoltre, spiegare ai contributori un investimento che è visto molto speculativo anche se con insito un grosso potenziale. Che cosa ser-ve perché questo tipo di strategia di investimento attecchisca da noi? Serve un grande lavoro di informazione e di crescita cultura-le, e serve un “prime mover” , un traino che dia l’esempio. Non è escluso che ciò avvenga non troppo tardi.

-82,8%

7,65 mLD

1,31 mLD

Capitalizzazione al 18/06/2007 delle 5 più grandi quotate immobiliari (in mld di euro)

Variazione percentuale

cari fondi, conquistate piazza affari

Capitalizzazione al 14/12/2012 delle 5 più grandi quotate immobiliari(in mld di euro)

19

19Il dopo Monti: le conseguenze sul real estateLe associazioni immobiliari esprimono i loro pareri sui cambiamenti politici in atto in Italia e sulle possibili conseguenze che avranno sul comparto

di Elena Curnis

La settimana è iniziata con l’annuncio delle dimissioni del premier Mario Monti, dopo l’approvazione della legge di stabilità. Decisio-ne maturata in seguito agli ultimi avvenimenti più o meno collega-ti al ritorno di Silvio Berlusconi. Lunedì, quindi, il tema caldo della giornata è stato l’imminente cambiamento politico e le ripercus-sioni che esso avrà sul paese. Perché, si sa, quando un Governo cade e se ne insedia un altro, ci sono dei cambiamenti per ogni cittadino. La politica influenza, nel bene e nel male, ogni attività economica e di conseguenza anche il real estate. Abbiamo interpellato le associazioni immobiliari per cercare di ca-pire quali siano le aspettative sul dopo Monti e gli effetti che le no-vità politiche avranno sul comparto. Qualcuno preferisce aspettare ad esprimere pubblicamente un parere in merito, come hanno fat-to Ance e Assoimmobiliare; anche se Aldo Mazzocco, presidente Assoimmobiliare, in un’intervista rilasciata a Guglielmo Pelliccioli (pag. 8), spera che con il nuovo Governo si crei “un interlocutore politico stabile (magari un vice ministro) competente. Oggi, al con-trario di altri settori dell’economia italiana, non abbiamo un sog-getto istituzionale “dedicato” di riferimento con cui confrontarci sullo sviluppo del settore e sul ruolo che esso può svolgere per l’economia del paese e per la qualità delle città italiane”.Dai commenti degli esponenti delle associazioni emerge una ri-

FIAIP

FIAIP - Federazione Italiana Agenti

Immobiliari Professionali - è la principale

associazione di categoria del settore riconosciuta

dalla Comunità Europea, con 12mila

associati, 18mila agenzie immobiliari, e più di 60mila operatori del

settore.

IL DOPO MONTIATTUALITÀ

AICI

AICI - Associazione Italiana Consulenti e Gestori Immobiliari -

riunisce i professionisti del settore immobiliare,

ne valorizza la professionalità e ne

rappresenta gli interessi, promuove lo studio del

mercato, in sinergia con le altre associazioni e

federazioni di categoria.

chiesta di stabilità e più attenzione verso il comparto immobiliare da parte della classe politica. “Tra le dimissioni di Monti, l’eventuale ritorno in campo di Berlu-sconi, come Associazione apartitica guardiamo il tutto con un cer-to stupore nel senso che, oggi, i temi fondamentali dell’economia vengono un po’ tralasciati da quella che è una battaglia politica per contendersi al guida del paese nel 2013 - esordisce Paolo Ri-ghi, presidente FIAIP. - La nostra preoccupazione è che tra tutte queste diatribe e tutti questi annunci ci si scordi del paese. Il set-tore immobiliare ha bisogno di stabilità e di certezze. Ed è proprio l’incertezza che ha causato buona parte della crisi che stiamo su-bendo. Quindi quello che auspichiamo noi è assolutamente una stabilità e anche un messaggio forte e chiaro che le autorità poli-tiche dovranno dare nei loro programmi elettorali sul tema della casa. Oggi c’è bisogno di concretezza che porti allo sviluppo del paese, ad una ricrescita ed anche ad una concretizzazione di ciò che il governo Monti ha solo annunciato: taglio della spesa pubbli-ca, riforma della p.a., riforma fiscale”.Anche Fabio Bandirali, presidente AICI, lamenta una scarsa at-tenzione dei politici verso il comparto immobiliare, fondamentale per l’economia italiana: “È ormai da tempo che il settore del real estate, a prescindere dall’inquadramento ideologico dei governi che si sono succeduti, viene purtroppo considerato come una sor-ta di “pozzo di nequizie” e covo di speculatori incalliti, mentre si è quasi sempre trascurato il fondamentale apporto dato dal settore immobiliare all’economia ed allo sviluppo del paese. Appare per-tanto evidente che le novità politiche implicano semplicemente l’opportunità di confrontarsi con un nuovo governo, sostenendo e promuovendo interventi volti a un più e quilibrato e salutare so-stegno al nostro sistema, con particolare attenzione a quei temi, oramai ben conosciuti, quali il pernicioso razionamento del cre-dito, una politica fiscale pericolosamente distruttiva, la certezza del diritto, l’asfissiante livello della spesa pubblica solo per citarne alcuni, che rappresentano ormai un insormontabile ostacolo per una vera ripresa”.Corrado Sforza Fogliani, presidente Confedilizia, si aspetta dal nuovo Governo delle misure indirizzate a ridurre la pressio-

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CONFEDILIZIA

La CONFEDILIZIA - Confederazione Italiana

Proprietà Edilizia - è un'associazione di secondo grado

ricostituita nel 1945 da tutte le Associazioni

territoriali dei proprietari di casa.

IL DOPO MONTIATTUALITÀ 21

ne fiscale che grava sul settore immobiliare. “È difficile prevedere, specialmente in questo momento, che cosa succederà - afferma. - L’augurio è che si consideri il comparto immobiliare come par-te importante dello sviluppo del Paese, la sua penalizzazione va, sotto più profili, a scapito dell’intero sistema economico: le age-volazioni alle sole imprese non hanno mai determinato la crescita. In particolare, è urgente eliminare ogni discriminazione nell’am-bito dell’immobiliare, comprendere che è urgente che il rilancio dell’affitto rappresenti un’esigenza sociale e che è da Paese incivile tassare gli immobili che non producono reddito o comunque oltre il reddito che producono”.Deluso dal Governo Monti, Valerio Angeletti, presidente Fimaa, che si unisce alle altre associazioni nella richiesta di maggiore at-tenzione al real estate: “L'investimento nel mattone è stato sco-raggiato dal Governo Monti, dopo l’introduzione dell’Imu le tasse sulla casa sono aumentate e hanno penalizzato gli scambi immo-biliari. Le politiche sulla casa portate avanti nell’ultimo anno hanno concorso a frenare il mercato immobiliare. Non faccio un discorso politico sugli effetti positivi o negativi che può avere un politico piuttosto che un altro, quello che mi sento di chiedere ai candidati alle prossime elezioni è solamente di includere nei loro program-mi politiche per il rilancio dell’economia dell’Italia e in particolar modo azioni che facciano ripartire il mercato immobiliare. La cosa importante arrivati a questo punto, è quella di dare nuova linfa al settore immobiliare e ridurre i costi strutturali della politica e gli sprechi della PA”.Una voce fuori dal coro quella di Federico Filippo Oriana, ammi-nistratore delegato e CEO Aspesi, che non prevede nessun cam-biamento per il settore dalle novità governative in atto: “Le misure fiscali di cui il settore avrebbe urgente bisogno (IMU, Iva e imposta di registro) non avrebbero comunque trovato alcuna audience nel Governo Monti per motivi di stabilità finanziaria europea e sarà dif-ficile riuscire ad ottenerle anche con il nuovo governo”.Vedremo se il prossimo Governo darà la giusta importanza al’im-mobiliare attuando concretamente delle misure per il rilancio del comparto, o se, ancora una volta, avranno ragione i pessimisti.

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ASPESI

ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società

di Promozione e Sviluppo Immobiliare - nasce

nel 1993 a Milano per riunire gli operatori del

settore immobiliare e rappresentarne gli

interessi.

FIMAA - Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari - è la più antica e più grande Associazione in Italia, con oltre 14.000

associati su tutto il territorio nazionale.

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23 CONSUMO DI SUOLO: NECESSARIE MISURE DI EMERGENZALEGAL RE

Garantire l’equilibrio tra i terreni agricoli e le zone edificate o edificabili, po-nendo un limite massi-mo al consumo di suolo e stimolando il riutilizzo delle zone già urbanizza-te, e promuovere l’attivi-tà agricola che si svolge contribuendo alla salva-guardia del territorio. E’ quanto prevede il ddl sul contenimento del consu-mo del suolo.

DDL CONSUMO SUOLO

Grazie ad un governo “tecnico”, finalmente è entrata nell’agenda politica la problematica del consumo di suolo. Per anni la corsa all’edificazione, ovunque possibile, non è stata appannaggio di una sola parte politica. I dati del problema sono ben descritti nella relazione illustrativa che accompagna il disegno di legge presen-tato dal Ministro delle politiche agricole Mario Catania e che, a fine ottobre del 2012, ha ricevuto il parere positivo della Conferenza unificata, sia pure con emendamenti che depotenziano l’interven-to. Tenendo a mente l’esperienza del passato, può esprimersi qual-che dubbio sull’efficacia del principale strumento messo in campo dal disegno di legge “salva suolo”, quello dell’art. 3 e cioè la deter-minazione con decreto ministeriale - cui si perviene attraverso un complesso procedimento cui partecipano ben 4 diversi dicasteri, più un comitato interministeriale di nuova costituzione e la con-ferenza unificata - di quello che ora, dopo gli emendamenti delle regioni, è definito “l’obiettivo nazionale in termini di quantitativi di riduzione del consumo di suolo agricolo” (nel testo originario pre-sentato dal Governo si parlava di “estensione massima di superficie

Consumo di suolo:necessarie misure

di emergenza

Sintesi dell’intervento al Convegno AGIDI tenutosi a Milano, lo scorso 29 ottobre 2012 sul tema: “Le nuove norme in materia di consumo di suolo”.

di Umberto Fantigrossi

agricola consumabile sul territorio nazionale”). Questa prima misu-ra statale deve poi trovare un ulteriore doppio livello di attuazione: da parte delle Regioni, previo un ulteriore passaggio in Conferenza unificata, per stabilire “il contributo delle Regioni in termini quan-titativi alla riduzione del consumo di suolo agricolo”, con la deter-minazione dei livelli di riduzione da attuarsi a livello provinciale e dei criteri e le modalità per la definizione dei limiti di consumo da introdurre nella pianificazione territoriale degli enti locali. Alla fine quindi, al centro spetta soltanto di programmare questo contin-gentamento, a maglie abbastanza larghe, avendo preteso le regio-ni di essere loro ad intermediare queste politiche tra il centro e la periferia. Inoltre, benché il testo preveda una scansione temporale abbastanza stringente per le decisioni che devono essere prese ai due livelli superiori, con tanto di procedure sostitutive, la mancan-za di un termine per l’ultimo anello della catena di comando non fa ben sperare per il buon esito di questo contingentamento quan-titativo. Forse, maggiore efficacia potrebbero avere le ulteriori mi-sure di accompagnamento all’operazione che sono rappresentate principalmente dal divieto quinquennale di cambio di destinazio-ne dei terreni agricoli che hanno usufruito di aiuti di Stato o comu-nitari, nonché dalla modifica delle norme sulla destinazione dei proventi degli oneri di urbanizzazione che non consentiranno più ai Comuni di finanziare, con essi, le spese correnti. Positiva anche la norma transitoria che mette in campo una moratoria di tre anni per il consumo di superficie agricola, tranne che per l’esecuzione di opere pubbliche e di pubblica utilità e per l’attuazione delle pre-visioni di strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della norma. Non sarebbe peraltro male che in questo provvedi-mento o forse, ancor meglio, in qualche altro “veicolo” normativo di più rapida e sicura approvazione, sempre nell’ottica di tampona-re l’emergenza, tutte le aree attualmente utilizzate per l’esercizio dell’agricoltura fossero qualificate ex lege come beni di interesse paesaggistico, assicurando loro una tutela minima ed immediata, come già fece a suo tempo e meritoriamente il decreto “Galasso” per tutta una serie di beni di interesse ambientale.

24 CONSUMO DI SUOLO: NECESSARIE MISURE DI EMERGENZALEGAL RE

Avvocato cassazionista di Fantigrossi Studio Legale, opera nel campo del diritto amministrativo, con parti-colare esperienza nei settori urbanistico ed ambientale, della sanità, dei pubblici servizi, dell’informazione nel settore pubblico. Gior-nalista pubblicista, collabo-ra con il quotidiano Il Sole 24 Ore. Dottore di ricerca e professore a contratto di In-formatica giuridica presso la Facoltà di giurisprudenza dell’Università Carlo Catta-neo di Castellanza (LIUC). Umberto Fantigrossi è socio AGIDI.

UMBERTO FANTIGROSSI

ospited'onore

01 I GIOIELLI DEL REAL ESTATEGuglielmo Pelliccioli

"Tu l'hai sposata perché è brava o perché è bella?" Fare una domanda così a uno che è stato campione di football significa rischiare l'osso del collo. "Tu l'hai sposata perché è brava o perché è bella?" Lancio la domanda, incurante del pericolo, a Marco Mutti. Silenzio.Chiudo gli occhi.Finalmente arriva la risposta:"Per tutti e due i motivi, anche se non sono i soli"."Ah meno male!" "Perché meno male?" "No, così per dire".

Claudia Hamers nella vita, oltre che sopportare Marco, disegna e produce gioielli. Bellissimi. Ne sanno qualcosa molte donne e uo-mini del real estate che vanno in giro con un graziosissimo anello di Claudia al dito o con dei gemelli originalissimi alle camicie.

Claudia, da dove nasce questa tua passione?Sono affascinata dall'oggetto del desiderio, l'oggetto che desideri per l'emozione che esprime e non per la sua funzione. Il percorso professionale mi ha portato a fare quello che realmente è stato il sogno della mia vita: disegnare e realizzare oggetti che diano emo-zione, sono una designer e come tale è la visione che mi comanda.

Oltre al sottoscritto, chi sono i fan dei tuoi gioielli nel mondo del real estate?Molti amici e colleghi di Marco sono coinvolti dalla mia stessa "vi-sione". Non posso dire i nomi, ma ti dico le province? Firenze, To-rino, Roma, Venezia, Modena, Bari e ovviamente anche Bergamo

di Guglielmo Pelliccioli

I GIOIELLI DEL REAL ESTATEOSPITE D’ONORE

Nato il 23 agosto 1961, dopo gli studi presso la facoltá di ingegneria di Pavia e presso il Politec-nico di Milano inizia la propria carriera come promotore immobiliare per piccole strutture com-merciali, alberghi e centri residenziali. Nel dicembre 1997 diven-ta responsabile out of town di Healey and Baker C&W, gestendo in qualitá di advisor gli incarichi per UCI Italia e Value Retail.Nel settembre 2000 di-venta direttore sviluppo di AIG/Lincoln Italia, per la quale si occupa dello start up dell’azienda af-fiancando l’amministra-tore delegato e coordi-nando le acquisizioni del gruppo oltre alla gestio-ne delle locazioni. Dal 2004 è Managing Director di Foruminvest Italia, società impegna-ta nello sviluppo di cen-tri commerciali e parchi commerciali.

MARCO MUTTI

I GIOIELLI DEL REAL ESTATE

La creatività artistica di Claudia Hamers in Mutti

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I GIOIELLI DEL REAL ESTATE

e Milano. Ma quello che ho capito è che nel mondo del real estate piacciono le cose belle con una storia ed essenziali.

Come funziona la tua attività dalla creatività alla commercializzazione?Parte tutto dall’ispirazione di un momento e da lì inizia lo studio, lo sviluppo dei bozzetti e la realizzazione che coinvolge una piccola catena di artigiani, che adoro coordinare, e curo la creazione ana-lizzando ogni particolare, perché anche se pezzo unico deve esse-re perfetto. La vendita degli oggetti è ancora naïf, ma l’esperienza matura poi; però, al contrario di Marco, il commercio non è nella mia anima.

In questo periodo di crisi, la gente ama continuare a circondarsi di cose belle?Questo è il periodo della ricerca delle emozioni e riconoscere la particolarità del pezzo unico soddisfa questa voglia.

Sappiamo che molte delle tue creazioni hanno prezzi accessibilissimi. Ci dai qualche esempio?Il lavoro fatto per creare un pezzo unico è per me una gioia e il co-sto diventa comunque abbordabile, anche confrontato a una crea-zione prêt-à-porter che si può trovare in qualsiasi negozio. Qual è il gioiello a cui sei più affezionata e perché?L'ultimo è quello che mi emoziona realizzarlo. Affezionarmi ad una mia creazione è come esserlo per uno dei tanti figli, ma “less is more” è quello che ha ispirato l'inizio di questa avventura.

È possibile rivolgersi a te per avere un gioiello 'su misura'?È quello che adoro fare, creare un gioiello partendo da una pietra o da un obbiettivo, come quando un architetto interpreta il sogno del suo cliente per un appartamento o un ufficio. Mi appaga la fe-licità di rendere realtà una semplice idea.

27OSPITE D’ONORE