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Art. 2 comma 20/b Legge 662/96 - Filiale di Torino - Autorizzazione Direzione P.T. di Torino - Stampa I.T.S. - Cavaglià (BI) - 2a EDIZIONE - NUMERO 10 - MAGGIO 2017

Delibere assemblearinulle e annullabili

Barriere architettoniche:obbligatorio rimuoverle

Bilancio o rendiconto?Ecco tutte le differenze

Manca ancora la cessionedel credito alle banche

Revoca amministratore:chi va in giudizio?

DOTTRINA - pagg. 2-3 CONDOMINIO - pag. 4 AMMINISTRARE - pag. 5 ECOBONUS - pag. 7 CASSAZIONE - pag. 17

dal 1981

Locazioni brevi: è ancora polemicaLe Entrate: “Bene la nuova misura”. Fimaa: “La legittimazione fiscale copre l’abusivismo professionale”

Il decreto legge n. 50/2017, le locazioni brevi e lacosiddetta “norma Airbnb”. Una tematica cheinveste proprietà immobiliare ed operatori del realestate, e che, a dispetto delle apparenze, ha risvoltinon soltanto fiscali. Non c’è da stupirsi, dunque,che - data la vastità della platea interessata e la de-licatezza degli argomenti affrontati - la nuova nor-mativa sia da giorni al centro del dibattito. Ulti-mi due interventi in ordine di tempo, quello deldirettore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Or-landi, e quello della Fimaa, Federazione dei me-diatori immobiliari.Agenzia delle Entrate. Nell’audizione del 4 mag-gio scorso, di fronte alle Commissioni riunite Bi-lancio di Camera e Senato, il direttore dell’Agenziadelle Entrate, Rossella Orlandi, ha approfondito lemisure introdotte dal Dl 50/2017, finalizzate a po-tenziare gli strumenti per una più efficace azione dicontrasto ai comportamenti evasivi. Tra gli argo-menti affrontati c’è stato anche quello relativo allacosiddetta norma Airbnb. “La qualificazione comelocazioni brevi e l’inclusione nel campo applicativodella norma dei corrispettivi emergenti da contrattiche prevedono, oltre alla locazione, la prestazionedei servizi di biancheria e pulizia locali, è da acco-

gliere con favore - ha affermato il direttore delleEntrate -. Tale norma è infatti finalizzata a favori-re l’emersione di materia imponibile nei casi in cuila concessione in godimento dell’immobile, inquanto integrata da tali servizi accessori, sia suscet-tibile di essere ricondotta a un’attività alberghiera”. Rossella Orlandi ha inoltre proposto un’even-

tuale modifica normativa che preveda l’applica-zione della disposizione a tutti i casi in cui, al difuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, vi sia lafornitura di alloggi con annessi servizi accessori,come nel caso di attività di bed and breakfast oc-casionale - produttiva di redditi diversi - e a pre-scindere dal nomen iuris utilizzato nel contratto.Sempre secondo il direttore delle Entrate, infine,“si potrebbe considerare positivamente l’eventualedefinizione in via normativa di criteri oggettivi,quali il numero delle stanze offerte in locazionebreve o la durata dell’attività della locazione breve,la presenza dei quali integrerebbe la sussistenza diuna organizzazione di tipo alberghiero, rilevante aifini Iva ed esclusa dal regime in esame”. Fimaa. La Federazione dei mediatori immobiliariapprezza la volontà del Governo di fare chiarezzanel campo delle locazioni brevi, ma rileva come

il rispetto delle leggi vigenti non possa avere co-me riferimento unicamente l’evasione fiscale. Il rispetto delle leggi vigenti impone di porre atten-zione - e contrastare - anche il fenomeno dell’abu-sivismo.Come puntualizza la Federazione, il decreto

legge n. 50/2017, ai commi 4, 5 e 7 dell’articolo 4cita “i soggetti che esercitano attività di interme-diazione immobiliare, anche attraverso la gestionedi portali on-line”; tali norme si riferiscono quindiai soggetti (portali internet) che non si limitanoalla semplice pubblicazione di annunci, ma che,anche per via telematica, svolgono attività finaliz-zata alla conclusione di contratti tra le parti messein contatto, e quindi un’attività di intermediazioneimmobiliare”.“Tale attività - polemizza Fimaa - viene però

svolta da tali soggetti abusivamente, perché nes-suno di essi possiede i requisiti previsti per legge (exlegge n. 39/1989) per svolgerla. E allora la do-manda nasce spontanea: pur di incassare i legittimioneri fiscali, si deve necessariamente essere dispostia coprire l’abusivismo, che è punito con sanzionidi natura penale?”.

Altro servizio a pag. 21

Lezioni di proprietà fin dalla materna

Presentato a Torino, nella se-de di Ape Confedilizia, ilprogetto “Educare alla pro-prietà”: idea nata sotto laMole, che mira all’organiz-zazione di percorsi di sensi-bilizzazione alla cultura deldiritto di proprietà. Unobiettivo che avrà risvolti di-dattici e pedagogici rivoltialle scuole di ogni grado, ini-ziando dalla materna, per sti-molare l’importanza delleregole di convivenza, inse-gnare i confini tra libertàpersonale e collettività e sti-molare soluzioni concertateper la risoluzione dei con-flitti.Il percorso del progettosarà attuato tramite infor-

mazione e formazione conlaboratori e giochi mirati a rafforzare il senso di identi-tà personale e il senso di pro-prietà all’interno di unacomunità: il condominio.L’iniziativa ha ricevuto ilplauso del presidente delCentro studi Confedilizia,Corrado Sforza Fogliani, cheha sottolineato come sia fon-damentale la proprietà a pre-sidio della libertà. SforzaFogliani ha poi seguito i cor-sisti online di Confedilizia,per far loro sostenere l’esamee ha premiato coloro chehanno sostenuto il corso baseiniziale per amministratori dicondominio nella sede terri-toriale di Ape Torino.

Tasse casa: l’Uppi va contro il FMI

Esprimiamo un giudizionegativo sulle dichiara-zioni rilasciate dal FondoMonetario Internazionaleguidato da Christine La-garde, secondo cui “l’Italiadovrebbe razionalizzare leagevolazioni fiscali, allarga-re la base imponibile e i-stituire una tassa modernasulla proprietà immobiliari”.Noncurante della sovranitànazionale, il Fondo dunquesuggerisce all’Italia di tassareulteriormente il patrimonio

immobiliare. Dopo le re-centi dichiarazioni del Pre-sidente della Camera, LauraBoldrini, che si è scagliatacontro l’abolizione dell’Imusulla prima casa, è evidenteche a pagare il prezzo dellacrisi dovrebbero essere an-cora i piccoli proprietari, peri quali si profila anche la ri-forma del Catasto. Le tassesulla casa hanno superato,nel 2016, i 49 miliardi dieuro, e dal 2012, con l’intro-duzione dell’Imu, la tassa-zione patrimoniale sugliimmobili è triplicata, pas-sando da 9 a 25 miliardi dieuro. Peraltro, l’aumentodella pressione fiscale sugliimmobili ha avuto gravi ri-percussioni sul Pil.

SPECIALE

DOSSIER RISPARMIO

ENERGETICO

Parte con questo numero di Italia Casa l’atte-so Dossier “Risparmio Energetico”: un insertoche affronta le tematiche di maggiore attualità inmateria di sistemi, impianti e tecnologie per uncondominio efficiente. Fulcro di questa primapuntata, la contabilizzazione del calore, con la pre-sentazione dei dati del sondaggio effettuato di Ita-lia Casa sullo stato di applicazione della normativache prevede l’installazione obbligatoria dei sistemidi termoregolazione entro il 30 giugno; e con unapprofondimento a cura del CTI sulle modifichealla norma tecnica UNI 10200.

CONTABILIZZAZIONE

avv. Gabriele Bruyère, pres. naz. Uppi

dott. Jean-Claude Mochet, pres. comm. fiscale Uppi

2 CONDOMINIO MAGGIO 2017N.10

Delibere assembleari: l’impugnativae la differenza tra nulle e annullabili

Impugnativa delle delibere assembleari e loronullità oppure annullabilità. Due tematicheestremamente complesse e delicate, che fannoda sfondo alla corretta gestione dell’amministra-zione, così come ai rapporti che si instaurano inambito condominiale. Due questioni distinte ep-pure strettamente correlate. Esaminiamole en-trambe.

L’IMPUGNATIVALe deliberazioni prese dall’assemblea sono ob-bligatorie per tutti i condòmini. Contro le deli-berazioni contrarie alla legge o al regolamento dicondominio, ogni condomino dissenziente, aste-nuto o assente può adire l’autorità giudiziaria chie-dendone l’annullamento nel termine perentoriodi trenta giorni, che decorre dalla data della deli-berazione per i dissenzienti o astenuti e dalla datadi comunicazione della deliberazione per gli as-senti.È quanto prevede il nuovo secondo commadell’articolo 1137 c.c., come modificato dallalegge di riforma del condominio (L. 220/2012),che riconosce espressamente la possibilità di impugnare le delibere assembleari ai condominiassenti, dissenzienti o astenuti, mentre in prece-denza la legge prevedeva espressamente tale fa-coltà solo in favore dei condòmini dissenzienti edera la giurisprudenza ad estenderla anche agli aste-nuti ed assenti.È prevista, inoltre, una duplice decorrenza deitermini per impugnare, a seconda che il condo-mino abbia partecipato o meno all’assemblea cheha approvato la delibera che si intende impu-gnare. Infatti, per gli assenti il termine dei trentagiorni decorre dalla ricezione del verbale.Il nuovo testo dell’articolo 1137 c.c., prevedeche l’istanza per ottenere la sospensione, propostaprima dell’inizio della causa di merito, non so-spende l’efficacia della delibera né interrompe iltermine per la proposizione dell’impugnazionedella stessa, a meno che sulla stessa non si pro-nunci favorevolmente l’autorità giudiziaria.Mentre i casi di annullamento sono espressa-mente disciplinati dal codice, e consistono in vio-lazioni di legge o del regolamento, quelli di nullità(tranne veramente pochi casi quali la nullità dellanomina in mancanza di indicazione del com-penso) non sono indicati nella normativa sulcondominio ed occorre rifarsi ai principi che re-golano la nullità del negozio giuridico.

Violazione di leggeAd esempio, si ha violazione di legge quandonon vengono osservate le norme procedimentaliprescritte per l’adozione delle delibere assembleari.Si pensi a quanto prescritto dal nuovo articolo 66disp. att. c.c., per il quale: “L’avviso di convocazione,contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno,deve essere comunicato almeno cinque giorni primadella data fissata per l’adunanza in prima convo-cazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elet-tronica certificata, fax o tramite consegna a mano, edeve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora dellariunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta con-vocazione degli aventi diritto, la deliberazione assem-bleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codicesu istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritual-mente convocati.L’assemblea in seconda convocazione non può te-

nersi nel medesimo giorno solare della prima.

deliberazione stessa, andava riscontrata con ri-guardo alla data del deposito del ricorso e non aquella della sua notificazione. Sul punto la Su-prema Corte aveva, poi, ritenuto che l’impugna-tiva potesse avvenire anche con citazione purchéla notifica al destinatario fosse effettuata nellostesso termine dei trenta giorni (dal verbale se ilcondomino era presente, ovvero dalla comuni-cazione allo stesso se assente).

Citazione o ricorso?Era, quindi, pacifico che, se anche il codice ci-vile prevedesse, testualmente, la forma del ricorso,l’impugnativa della delibera assembleare potesseavvenire indifferentemente con ricorso o con ci-tazione, (Cass. n. 8440 dell’11.04.2006) e che, inquesta ultima ipotesi, ai fini del rispetto del ter-mine di cui all’articolo 1137 c.c. (trenta giorni)occorreva tenere conto della sola data di notifi-cazione dell’atto introduttivo del giudizio anzichédi quella successiva del deposito in cancelleria(iscrizione a ruolo della causa).Sul punto, a fare chiarezza, è intervenuta laCorte di Cassazione che, a Sezioni Unite, consentenza n. 8491 del 2011 ha affermato che aisensi dell’articolo 163 c.p.c. la domanda di annul-lamento della delibera condominiale si proponecon citazione. La Suprema Corte, nella stessa motivazionedella sentenza, ha chiarito che: il termine «ri-corso» indicato nell’articolo 1137 c.c. è ivi impie-gato nel senso generico di istanza giudiziale; ciò, adetta della Corte, trova conferma nel fatto che,in genere, l’indicazione della forma del ricorsocome veste dell’atto introduttivo in determinatematerie è sempre accompagnata dalla fissazionedi varie altre regole intese a delineare procedi-menti caratterizzati da particolare snellezza e ra-pidità, (l’indicazione del giudice competente, isuoi poteri di sospensione, ecc.) tutte regole cheinvece mancano con riguardo all’impugnazionedelle delibere condominiali.Le Sezioni Unite, con la stessa sentenza, ebbero,altresì a precisare che potevano, comunque, ri-tenersi valide le impugnazioni proposte impro-priamente con ricorso, sempreché l’atto risulti de-positato in cancelleria entro il termine stabilitodall’articolo 1137 c.c..A seguito della riforma, il nuovo testo del-l’articolo 1137 c.c., come modificato dalla L.220/2012, (entrata in vigore il 18 giugno 2013)sembra avallare l’interpretazione di tale pronun-cia, in quanto ha eliminato qualsiasi riferimentoal termine ricorso e ha parlato genericamente diazione volta all’annullamento delle deliberazioniassembleari. Per il Tribunale di Milano (provve-dimento 21 ottobre 2013, n. 56369), con l’entratain vigore della legge 220/2012 (Riforma del con-dominio), l’impugnazione proposta con ricorso èinammissibile. Proprio sull’eliminazione della pa-rola ricorso ha fondato il Tribunale di Milano perconcludere che l’impugnazione proposta con ri-corso è inammissibile. Nel caso deciso, il ricorsoera stato tempestivamente depositato presso lacancelleria del giudice nei termini previsti dallalegge, ma nulla era stato notificato al condominioentro 30 giorni, così che lo stesso, nella personadel suo amministratore, aveva già maturato un le-gittimo affidamento circa l’acquisita esecutivitàdella delibera impugnata.In conclusione, è meglio, da oggi in poi, stare

bene attenti ad impugnare una delibera assem-bleare con l’atto di citazione e non più con il ri-corso.

NULLE O ANNULLABILI?La differenza tra nullità ed annullabilità di unadeliberazione condominiale riveste una impor-tanza fondamentale in relazione all’impugnativadella delibera assembleare. La comprensione del-le differenze tra queste due categorie giuridiche,rapportate alle peculiarità della disciplina del con-dominio, comporterebbe - da un lato - uno snel-limento del contenzioso, che sarebbe così epura-to da impugnazioni evidentemente tardive e -dall’altro - l’eliminazione del metodo casistico concui, talvolta, i giudici di merito affrontano e risol-vono le singole controversie, con una conse-guente uniformità di giudizi per fattispecie chedivergono soltanto per aspetti secondari. Tale uni-formità di giudizi, assicurerebbe, poi, l’applicazionedel principio della certezza del diritto e di egua-glianza di regolamento, rispetto a posizioni uguali.

Quali differenzePreliminarmente, occorre precisare che a se-guito della riforma del 2012, i casi di annullabilitàsono espressamente previsti dal codice civile, cheall’articolo 1137 sancisce: “Contro le deliberazionicontrarie alla legge o al regolamento di condominioogni condomino assente, dissenziente o astenuto puòadire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamentonel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalladata della deliberazione per i dissenzienti o astenuti edalla data di comunicazione della deliberazione per gliassenti.L’azione di annullamento non sospende l’esecu-

zione della deliberazione, salvo che la sospensione siaordinata dall’autorità giudiziaria”.Le azioni con cui si vantano le nullità, invece,sono elaborazioni della dottrina che fa riferimentoai vizi generali del negozio giuridico: mancanzadella volontà, contrarietà a norme imperative,mancanza o impossibilità dell’oggetto ecc. Incominciamo la nostra analisi dalle prime duedecisioni della Corte di Cassazione: la n. 31/2000e 1292/2000 con cui si ebbe a chiarire il discri-mine tra annullabilità e nullità delle delibere. Conesse veniva per la prima volta stabilito che i casidi nullità possono essere ricondotti alla impossi-bilità ed alla illiceità dell’oggetto, mentre per tuttigli altri, si è in presenza di ipotesi di mera annul-labilità.Ciò si è affermato, mutando profondamen-te l’indirizzo fino ad allora seguito dalla SupremaCorte, in quanto si è fortemente ridimensionatoil campo di azione della nullità, con corrispon-dente allargamento della nozione di annullabilitàalle ipotesi residuali. Tale spostamento del discri-mine tra le due categorie ha il pregio di limitarele impugnazioni di delibere assembleari, anchelontane nel tempo ed in definitiva di cristallizzaresituazioni che, se pur nate a seguito di un proce-dimento viziato, non siano state impugnate tem-pestivamente.In ciò, infatti, risiede l’aspetto pregnante delladistinzione tra nullità ed annullabilità, nella pro-spettiva dell’esame delle liti condominiali, in

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L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioniconsecutive in modo da assicurare lo svolgimento del-l’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate leulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’as-semblea validamente costituitasi”.La violazione di tali norme procedimentali de-termina la possibile annullabilità della delibera as-sembleare.

Chi può impugnareVi è subito da dire che, fino ad oggi, si ammet-teva l’impugnativa di un singolo condominoanche quando il vizio relativo alla mancata con-vocazione di un condomino si era verificato neiconfronti di altro condomino. A seguito della ri-forma, invece, che ritiene il deliberato annullabilein caso di omessa, tardiva o incompleta convo-cazione su istanza dei dissenzienti o degli assentiperché non ritualmente convocati (art. 66 disp.att. III comma c.c.) appare che, contrariamentea prima, tale vizio possa essere eccepito solo dacoloro nei confronti dei quali lo stesso si è effetti-vamente verificato.Né si può ipotizzare che la mancata partecipa-zione all’assemblea determini un pregiudizio pergli altri, perché la volontà assembleare può ugual-mente esprimersi e consentire che il condomi-nio sia gestito in funzione degli interessi colletti-vi. Non va, infine, sottaciuto che, secondo la di-sciplina generale dell’annullamento (v. art. 1425e ss. c.c.), la legittimazione a farlo valere spettaesclusivamente alla “parte nel cui interesse è stabilitodalla legge”, come si desume esplicitamente dall’art.1441 I comma c.c.Sicché, in mancanza di diverse e specifiche disposizioni contrarie, alle impugnazioni delle de-libere assembleari deve applicarsi la disciplina ge-nerale, con la conseguenza che la legittimazio-ne a proporle deve ritenersi ristretta ai condòminilesi dalla illegittimità dedotta (Trib. Taranto12.01.2016 n. 73).

Onere della provaQuanto all’onere della prova, incombe sul con-domino che chieda l’accertamento dell’invaliditàdell’assemblea condominiale, la prova del viziodella delibera posto a fondamento della pretesa.In particolare, nel caso in cui è il condomino cheagisce per far valere l’invalidità di una delibera as-sembleare, incombe sul condominio convenutol’onere di provare che egli sia stato tempestiva-mente avvisato della convocazione quale presup-posto per la regolare costituzione dell’assemblea(Trib. Trento 04.06.2015 n. 560), mentre resta asuo carico la dimostrazione degli eventuali viziinerenti alla formazione della volontà dell’assem-blea medesima.Le deliberazioni nulle sono, invece, impugna-bili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse(quindi anche dal condomino che abbia parteci-pato con il suo voto favorevole alla formazionedella delibera impugnata).

La proceduraPer un primo indirizzo, in tema di condominiodi edifici, (Cass. 14560 del 30 luglio 2004) la tem-pestività dell’impugnazione delle deliberazionidell’assemblea dei condòmini, che a norma del-l’articolo 1137 c.c. doveva essere proposta con ri-corso nel termine di trenta giorni dalla data della

a cura di:avv. Rodolfo Cusano

CONDOMINIO 3MAGGIO 2017 N.10

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Delibere assembleari: l’impugnativaDelibere assembleari: l’impugnativae la differenza tra nulle e annullabilie la differenza tra nulle e annullabiliquanto nel primo caso l’impugnativa può essere

proposta senza limiti di tempo mentre nel se-condo entro trenta giorni dall’assemblea, se ilcondomino che vi abbia partecipato sia stato con-trario o si sia astenuto, o dalla comunicazione delverbale, se il condomino non vi abbia parteci-pato.Parimenti importante risulta il dato che, in casodi nullità, l’impugnativa può proporla chiunquedei condòmini mentre nell’altro caso, soltantocolui che sia stato pregiudicato dalla delibera-zione.

La comunioneCon il novello indirizzo giurisprudenziale, ci siè uniformati al regime, codicisticamente previsto,per le società di capitali, attraverso un procedi-mento logico e giuridico che passa per la armo-nizzazione delle norme sul condominio con quellepreviste per la comunione in generale.In buona sostanza, si ritiene che se in tema dicomunione, l’articolo 1105, terzo comma c.c.prevede che, per la validità delle deliberazioni,tutti i partecipanti devono essere stati preventi-vamente informati dell’oggetto della delibera el’articolo 1109 c.c. contempla, nel caso in cuinon sia stata osservata la disposizione del terzocomma dell’articolo 1105 cit., il potere di cia-scuno dei componenti la minoranza dissenzientedi impugnare le deliberazioni nel termine di de-cadenza di trenta giorni, la statuizione del ter-mine di decadenza esclude che, in tema dicomunione, il difetto di informazione configuriuna causa di nullità. Conseguentemente, nel ra-gionamento seguito dalla Suprema Corte, sa-rebbe ragionevole dubitare che l’articolo 1136,sesto comma c.c., in tema di condominio, disci-plinando la stessa fattispecie e usando la stessaformula, alla mancata convocazione di un con-domino abbia ricollegato conseguenze diverse eben più gravi.Articolando, poi, un collegamento con il re-gime previsto per il negozio giuridico e, meglioancora, per le società di capitali, in virtù del qualel’articolo 2379 c.c. delimita la nozione di nullitàdelle deliberazioni delle società per azioni alle soleipotesi di impossibilità ed illiceità dell’oggetto, loapplica alla disciplina del condominio.È nulla, quindi, la delibera quando è assente oè del tutto carente un elemento costitutivo, se-condo la configurazione richiesta dalla legge, percui essa si considera inidonea a dar vita alla nuovasituazione giuridica, che il diritto ricollega al tipolegale, in conformità con la funzione economico-sociale sua caratteristica; per contro è annullabilela delibera in presenza di deficienze consideratemeno gravi, secondo la valutazione degli interessida tutelare fatta dalla legge. Annullabile, quindi, è l’atto in cui un elementoessenziale sia viziato: l’atto che, pur non man-cando degli elementi essenziali del tipo e dandovita precaria alla nuova situazione giuridica che ildiritto ricollega al tipo legale, può essere rimosso.Conseguentemente, in materia di condominiodegli edifici non sono ammissibili cause di nullitàdiverse dalla impossibilità giuridica e dalla illiceitàdell’oggetto, intendendosi per impossibilità giu-ridica la inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dall’assemblea che delibera amaggioranza ovvero a ricevere quel determina-to assetto stabilito in concreto, e per illiceità del-l’oggetto la violazione delle norme imperative,alle quali l’assemblea non può derogare, ovve-ro la lesione diritti individuali, attribuiti ai singo-

li dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle con-venzioni.

Così la CassazionePer rimanere al caso trattato dalla innovativapronuncia della Corte di Cassazione n. 31/2000,quindi, in caso di mancata convocazione di uncondomino all’assemblea condominiale, in quan-to non rientrante nei casi di nullità individuati,della impossibilità giuridica e dell’illiceità dell’og-getto, si verte in ipotesi di annullabilità della de-liberazione e, come tale, il termine di decadenzaper la sua impugnazione è di trenta giorni dallaassemblea o dalla comunicazione e soltanto daparte del soggetto leso e non più da parte di tuttii condòmini.Il principio è confermato da una successiva decisione (Cass. n. 13013/2000), secondo cui ledelibere condominiali, analogamente a quelle so-cietarie, sono nulle soltanto se hanno un oggettoimpossibile o illecito, ovvero che non rientra nellacompetenza dell’assemblea, o se incidono su dirit-ti individuali inviolabili per legge. Sono inve-ce annullabili, nei termini previsti dall’articolo1137 c.c., le altre delibere “contrarie alla legge o alregolamento di condominio”, tra cui quelle che nonrispettano le norme che disciplinano il procedi-mento, come ad esempio per la convocazione deipartecipanti, o che richiedono qualificate mag-gioranze per formare la volontà dell’organo col-legiale, in relazione all’oggetto della delibera daapprovare .Il mutamento di rotta è di tutta evidenza, se so-lo si pone lo sguardo all’ampia giurisprudenza precedente che faceva conseguire alla mancan-za della convocazione l’inevitabile nullità assolu-ta della delibera, che poteva esser fatta valere da qualsiasi condomino anche presente in assem-blea. Il nuovo orientamento pare in linea conl’esigenza, da perseguire, di certezza dei rapporti econ la conseguente intollerabilità di situazioniche, ormai consolidatesi nel tempo, possano es-sere rimesse in discussione senza che alcun fon-damentale diritto sia stato violato.Considerato l’ambito di applicazione dellenorme condominiali ed il forte restringimentodelle ipotesi di nullità, in previsione della riformadella normativa si potrebbe ipotizzare l’allunga-mento del termine previsto dall’articolo 1137 c.c.a sessanta giorni, decorrenti dall’assemblea - per ipresenti dissenzienti - e dalla comunicazione, pergli assenti.

Vizi procedimentaliL’ultima considerazione da fare è quella relativaai vizi procedimentali, che se non impugnati neitrenta giorni, non potranno più costituire, comelo erano stati per il passato, un’occasione, in sededi opposizione a decreto ingiuntivo con il qualesi chiedeva il pagamento degli oneri condomi-niali, per paralizzare con una nullità l’azione di re-cupero, fondando sul vizio della delibera posta afondamento stesso della spesa effettuata, che ve-niva, ad es. per mancata convocazione dello stessocondomino che poi si oppone, ad essere artata-mente sfruttata per interessi egoistici.Questo nuovo indirizzo della Suprema Cortein materia di nullità e annullabilità delle deliberecondominiali è stato confermato con la sentenzaresa a Sezioni Unite n. 4806/2005 (ed è tuttoravalido vedi Cass. del 24/07/2012, n. 12930; Trib.

Milano 26,02,2016 n. 2606; Ord. 05.10.2016 n.19965). Essa costituisce un vero e proprio trattatosulla questione nullità-annullabilità delle deliberecondominiali. Il motivo di detta decisione consi-ste nel fatto che il nuovo indirizzo giurispruden-ziale (dal 2000 in poi) ogni tanto veniva disattesoda sentenze isolate della stessa Corte di Cassa-zione, da ciò la necessità di una sentenza resa aSezioni Unite.In particolare, tale sentenza ha evidenziato chei vizi dell’oggetto come causa di nullità sono ri-collegati ai confini posti in materia di condo-minio al metodo collegiale ed al principio dimaggioranza. Secondo la Corte “tanto l’impos-sibilità giuridica, quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’as-semblea, considerato che la prima consiste nel-l’inidoneità degli interessi contemplati ad essereregolati dal collegio che delibera a maggioranza,ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilitoin concreto e che la seconda si identifica con laviolazione delle norme imperative, cui l’assem-blea non può derogare, ovvero con la lesione didiritti individuali.

Le delibere nullePer tali motivi il dettato di cui all’articolo 1137c.c. va interpretato nel senso che, per delibera-zioni contrarie alla legge, si intendono le delibereassunte dall’assemblea senza l’osservanza delleforme prestabilite dall’articolo 1136 (ma pur sem-pre nei limiti delle attribuzioni di cui agli artico-li 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.). Inoltre, lecause di nullità, afferente all’oggetto, raffiguranole uniche cause di invalidità riconducibili alla so-stanza degli atti, alle quali l’ordinamento ricono-sce rilevanza e costituendo vizi gravi non sonosoggette a termine di impugnazione.Sono tali quelle:

1. che sono state prese fuori dei poteri dell’assem-blea;2.ovvero per le deliberazioni con oggetto impos-sibile, illecito o indeterminato; 3.Sono inoltre inefficaci, e come tali attaccabiliin ogni tempo, dai soli condòmini che ne risen-tono pregiudizio e non vi hanno aderito (nullitàrelativa), le deliberazioni che violano o ledono idiritti di alcuni o anche di un solo condominosulle cose o sui servizi comuni o ne rendano diffi-cile l’esercizio o lo disturbino sensibilmente.La dottrina individua, altresì, ulteriori casi dinullità della delibera, quali:4. l’eccesso di potere, allorquando la deliberastessa, ancorché non nulla, né inefficace, sia gra-vemente pregiudizievole alle cose o ai servizi co-muni. L’annullabilità in sede giudiziaria di unadelibera dell’assemblea dei condòmini per ragionidi merito, attinenti alla opportunità ed alla con-venienza della gestione del condominio, è confi-gurabile soltanto nel caso di decisione viziata daeccesso di potere che arrechi grave pregiudizio al-la cosa comune (articolo 1109 c.c.). Il riscontroesercitato dall’autorità giudiziaria sotto l’anzidettoprofilo non può mai riguardare il contenuto diconvenienza ed opportunità della delibera, inquanto il giudice deve solo stabilire se la deliberasia o meno il risultato di un legittimo esercizio deipoteri discrezionali della assemblea .L’eccesso di potere è ravvisabile quando lacausa della deliberazione sia falsamente deviatadal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso

il giudice non controlla l’opportunità o conve-nienza della soluzione adottata dall’impugnata de-libera, ma deve solo stabilire se la delibera sia omeno il risultato del legittimo esercizio del poterediscrezionale dell’assemblea.5.L’incompetenza, quando l’assemblea non ha ilpotere di decidere (si pensi ad una decisione perlavori alla facciata presa in sede di supercondo-minio quando invece essa spetta alle assembleedei singoli fabbricati).Il condomino il quale abbia partecipato all’as-semblea, anche se abbia espresso voto conformealla deliberazione che si assume nulla, è legitti-mato a far valere la nullità solo che alleghi e di-mostri di avervi interesse; cioè dimostri che ladeliberazione, se non annullata, gli arrechi unqualche apprezzabile pregiudizio: da una parte, in-fatti, il principio di cui all’articolo 1421 c.c., se-condo cui la nullità può essere fatta valere dachiunque vi abbia interesse non risulta derogatodalle norme in tema di comunione o di condo-minio; dall’altra, la regola per la quale chi ha datocausa ad una nullità non può farla valere (articolo157 c.p.c.) è propria della materia processuale, maè estranea alla materia sostanziale, dove l’azioneè concessa anche a chi abbia partecipato alla sti-pulazione di un atto nullo.Il condomino che abbia partecipato, con il suovoto favorevole, alla formazione di detta delibera,può quindi impugnarla salvo che con tale votoegli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua per-sonale obbligazione. Come è, appunto, affetta danullità e quindi sottratta al termine di impugna-zione previsto dall’articolo 1137 c.c., la delibera-zione dell’assemblea condominiale che incida suidiritti individuali di un condominio che ponga asuo totale carico le spese del legale del condomi-nio per una procedura iniziata contro di lui, inmancanza di una sentenza che ne sancisca la soc-combenza.

Una classificazionePer cui volendo operare una classificazione,sono da considerare annullabili le delibere chedecidono in violazione di:◆ regole sul procedimento di convocazione del-l’assemblea;◆ regole sulla costituzione dell’assemblea;◆ regole sulla concreta ripartizione dei contributicondominiali;◆ norme sul funzionamento dell’assemblea (de-leghe);◆mancato raggiungimento dei quorum previstiper legge.Sono invece da considerarsi radicalmente nullele delibere:❖ contrarie a norme di ordine pubblico (penali,amministrative, fiscali);❖prese al di fuori delle competenze dell’assemblea(es. al di fuori dell’oggetto parti comuni);❖ che ledano il diritto di uno o più condòmini(nullità relativa); ❖ viziate da carenza di potere (quando quellacomposizione assembleare non è quella compe-tente a deliberare, ad esempio: la delibera del su-percondominio composto da più fabbricati cheapprova i lavori di rifacimento delle facciate; op-pure la delibera di approvazione della pitturazionedella scala A di un condominio composto da piùscale, approvata in sede di assemblea generale ditutti i condomini del fabbricato).

4 CONDOMINIO MAGGIO 2017N.10

L’installazione di un ascensore va autorizzata a prescindere dall’effettiva presenza nell’edificio di una persona con disabilità

Condominio: via le barriere architettoniche

Con sentenza n. 7938/17, la Cortedi Cassazione ha sancito un im-

portante e ormai consolidato princi-pio, a tutela delle persone disabili, inmerito all’obbligatorietà di eliminarele barriere architettoniche nelle areecondominiali a prescindere dalla pre-senza nell’immobile di persona affettada invalidità. La vicenda della quale la Corte èstata investita trae origine dall’instal-lazione di un ascensore da parte di unacondomina anziana, con problemi dideambulazione, residente all’ultimopiano di un palazzo con più di tre unitàabitative. Il condominio si opponeva,tuttavia, alla realizzazione dei lavori ri-levando una duplice motivazione: a) il regolamento condominiale vie-tava l’esecuzione di opere su parti co-muni; b) tali interventi comportavano unalesione del decoro architettonico delpalazzo.In primo grado, il Tribunale acco-glieva la tesi del condominio, condan-nando gli eredi dell’anziana, decedutanelle more del giudizio, al ripristinodello stato dei luoghi e al risarcimento.

Allo stesso esito si perveniva in se-condo grado. I soccombenti adivanoalla Suprema Corte, fondando il pro-prio ricorso su una triplice motiva-zione. In primis, lamentavano che la Corteterritoriale avesse omesso di valutarela legittimità delle opere, in relazionealla normativa in materia di elimina-zione delle barriere architettoniche eal dettato dell’art.1102 c.c..Come secondo motivo di impugna-zione, i ricorrenti ritenevano che la tesidei giudici d’Appello circa la legitti-mità del divieto posto dal regolamentocondominiale per l’esecuzione di operea spese di un condomino ex articolo1102 c.c., finalizzate a garantire un ac-cesso agevole e dignitoso alla proprietà,fosse in contrasto con diritti costitu-zionalmente tutelati, ed in particolareil fondamentale diritto alla salute, dicui all’articolo 32 della Costituzione.Infine, i ricorrenti contestavano lacircostanza che le opere fossero staterealizzate in violazione del regolamen-to di condominio e comunque con le-sione del decoro architettonico.Nella sentenza in analisi, la Su-prema Corte cassa la sentenza impu-gnata con rinvio, per nuovo esame, ad

altra sezione della Corte d’Appello diRoma. Citando la sentenza n. 167-1999 della Corte Costituzionale, gliErmellini osservano che l’obbligo dieliminare le barriere architettoniche,introdotto nella legislazione relativa aiportatori di handicap - ossia la L. 9gennaio 1989, n. 13 recante “Dispo-sizioni per favorire il superamento el’eliminazione delle barriere architet-toniche negli edifici privati” e la L. 5febbraio 1992, n. 104, “Legge quadroper l’assistenza, l’integrazione sociale ei diritti delle persone handicappate” -ha valore preminente per l’intera col-lettività.L’obbligo di garantire l’accessibilità,adattabilità e visitabilità degli edifici,è previsto dall’art. 1 della L. 13/1989,il quale detta tale prescrizione per gliedifici costruiti dopo il 1989, ovverogli edifici interessati da ristruttura-zione. Inoltre, l’art. 3 della L. 13/1989,al punto c, prevede che gli immobilicon più di tre livelli fuori terra devonoinstallare un ascensore, o congegni si-milari, “per ogni scala principale rag-giungibile mediante rampe prive digradini”. L’installazione di un ascensore devequindi considerarsi indispensabile ai

fini dell’accessibilità dell’edificio e dellareale abitabilità dell’appartamento erientra, pertanto, nei poteri dei singolicondòmini, ai sensi dell’articolo 1102c.c.. Tale articolo prevede che ciascunpartecipante possa servirsi della co-sa comune, apportando a proprie spesele modificazioni necessarie per il mi-glior godimento della cosa, a condi-zione che non alteri la destinazione enon impedisca agli altri partecipanti difarne parimenti uso.Nel caso di specie, secondo la S.C.,i giudici d’appello avevano omesso di considerare la natura dei lavori, dichiaratamente rivolti alla elimina-zione di barriere architettoniche, edunque coinvolgenti diritti fonda-mentali dei disabili. Infine, la Cas-sazione ha evidenziato che i divietisanciti dal regolamento condominiale- ulteriori rispetto ai generali limiti sta-biliti dall’articolo 1102 c.c. - devonoessere superati al fine di garantire il ri-spetto del benessere abitativo e dipiena utilizzazione della propria abi-tazione, in quanto le disposizioni inmateria di eliminazione di barriere architettoniche costituiscono normeimperative ed inderogabili, diretta-mente attuative degli articoli 32 e 42

Cost. In particolare, il diritto alla saluteex art. 32 Cost., deve essere interpre-tato in senso ampio, in quanto per sa-lute di intende non solo come assenzadi malattia, ma anche stato di com-pleto benessere fisico e psichico. Rien-tra in questa dimensione anche latutela delle persone con età avanzata,che pur non essendo portatori di han-dicap, abbiano comunque disagi fisicie difficoltà deambulatorie.L’eliminazione delle barriere archi-tettoniche, è diretta “espressione di unprincipio di solidarietà sociale e perse-gue finalità di carattere pubblicisticovolte a favorire, nell’interesse generale,l’accessibilità agli edifici”. Ne consegueche sia del tutto irrilevante la mortedella signora, o più in generale, l’as-senza di un disabile nel condominio.Infatti, il principio di solidarietà con-dominiale, secondo il quale la coesi-stenza di più unità immobiliari in ununico fabbricato implica di per sé ilcontemperamento di vari interessi, trai quali deve includersi anche quellodelle persone disabili all’eliminazionedelle barriere architettoniche, oggettodi un diritto fondamentale, prescindedall’effettiva utilizzazione da parte dicostoro degli edifici interessati.

M. Bettoni e S. Zanetta Studio Legale MaBe & Partners

CONDOMINIO 5MAGGIO 2017 N.10

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dal 1981 dal 1981

Ma l’amministratore di condominio deve compilare il bilancio o il rendiconto?

Ètempo di bilanci. Siamo entrati nel periodoin cui l’amministratore è alle prese con i ren-diconti relativi alle gestione chiusa al 31 dicem-bre 2016. In relazione al documento contabile,il legislatore nella legge di riforma del condomi-nio ha confermato alcuni orientamenti delle giu-risprudenza, ma anche introdotto alcune novità.Partiamo dal nome da attribuirgli: bilancio o ren-diconto?

LE DIFFERENZEGli articoli del codice civile che hanno mag-giore rilevanza ed attinenza in tema di consun-tivo e preventivo sono l’art. 1130 c.c. e l’art. 1135c.c. Il primo sancisce l’obbligo per l’amministra-tore di condominio di rendere il conto della suagestione, mentre il secondo, in tema di attri-buzioni dell’assemblea dei condòmini, prevedel’approvazione del preventivo delle spese con ilrelativo piano di riparto (punto 2) e l’approva-zione del rendiconto annuale (punto 3).È necessario fare chiarezza sulla terminologiatecnica da adottare. Il legislatore del 1942 usa il termine rendiconto(art. 1135 c.c.) e l’espressio-ne rendere il conto (art 1130 c.c.), mentre spesso,nella prassi contabile in generale, si usa il terminebilancio.Analizziamo più in dettaglio la fondatezza omeno della sinonimia utilizzata nella prassi con-tabile: una parte della dottrina la ritiene esistente,mentre la restante parte la critica aspramente.Iniziamo ad esaminare alcune definizioni.

DEFINIZIONIAlla voce bilancio, l’autorevole EnciclopediaTreccani afferma: il bilancio è il “documento ostrumento contabile per mezzo del quale, con lacontrapposizione di due serie numeriche bilan-cianti, si riassume una situazione istantanea o ilmovimento di un periodo relativo ad un deter-minato oggetto. Anche più genericamente, la si-tuazione finanziaria determinata dal rapporto fraentrate e uscite”; inoltre, si pronuncia positiva-mente sulla sinonimia dei due termini (bilancioe rendiconto).Un’altra definizione, senza dubbio più sintetica,è quella del Dizionario Garzanti, che definisce ilbilancio come “valutazione dello stato patrimo-niale finanziario di un ente, di un’azienda, ecc.; ildocumento che lo rappresenta”. Mentre il ren-diconto è definito come “il rendimento dei con-

ti; consuntivo; termine composto da rendere econto”.Mentre la prima definizione (Enc. Treccani)espressamente reputa i termini rendicontoebilan-cio sinonimi, la seconda opta, invece, per unanetta separazione.

CARATTERISTICHEDalla prima definizione è utile estrapolare al-cune caratteristiche fondamentali:1) il bilancio è sempre costituito da due serie nu-meriche e queste devono risultare bilanciate, cioèdeve mostrare sempre una situazione in pareg-gio;2) la manifestazione di una situazione di stato odi flusso, quando si fa riferimento ad una situa-zione istantanea o il movimento di un periodo;3) l’oggetto della rilevazione, solitamente un’at-tività che assume rilevanza economica;4) rapporto fra entrate e uscite.Per ciò che riguarda la seconda definizione,giova solo rimarcare la derivazione composta deltermine rendiconto, che ci riporta all’espressionerendere il conto contenuta nell’ultimo commadell’art. 1130 c.c.Soffermiamoci ancora sulla prima definizione,sicuramente più utile ai fini del dibattito in corso. La seconda parte di questa presenta una note-vole correlazione con la contabilità del condo-minio. Applicando questa generica definizionedi bilancio al caso di specie del condominio sigiunge a definire il bilancio presentato annual-mente dall’amministratore come il documentoche mostra la “situazione finanziaria determinatadal rapporto fra entrate ed uscite”.In questo adattamento si ritrovano due aspettidi rilievo:1) la situazione finanziaria;2) il rapporto fra entrate ed uscite.Il condominio, quale ente di gestione, nonesercita alcuna attività economica ma svolge soloun “processo di consumo dei mezzi raccolti perla soddisfazione di bisogni” (A. Amaduzzi,L’Azienda, Utet, 1963); per questo motivo, par-lare di situazione economica, derivante da unconfronto fra costi e ricavi è fuorviante mentre èpiù giusto parlare di situazione finanziaria e delrelativo rapporto fra entrate ed uscite.Fino a questo punto, abbiamo analizzato delledefinizioni non molto influenzate da orienta-

menti dottrinali, esistenti o meno tra il bilancioe il rendiconto.Un esimio studioso di ragioneria, l’Amaduzzi,precisava che “il rendiconto di esercizio vienedetto, nella pratica delle aziende, bilancio di eser-cizio ed è costituito da almeno due prospetti: statopatrimoniale e conto economico”; quindi, solo“nella pratica” del linguaggio corrente i due ter-mini sono sinonimi. Resta del tutto evidente che il legislatore del1942 sia stato attento nell’uso dei termini adottatinegli artt. 1130 u.c. e 1135 punti 1) e 3). Infatti,nel primo parla di “rendere il conto”, facendo facile allusione al rendiconto e confermando ilprincipio secondo il quale l’amministratore è il mandatario del condominio e come tale deverendere conto della sua gestione, mentre l’art.1135, compatibilmente con l’art. 1130, parla di“preventivo delle spese” alludendo al cosiddettobilancio preventivoed usa il termine rendicontoperindicare il cosiddetto bilancio consuntivo.Altro aspetto di rilievo è il punto 2) dell’art.1135 dove non viene usato alcun termine perindicare il “preventivo” (come ad esempiobilan-cio) mentre, con estrema chiarezza il legislatoreusa il termine rendicontonel punto 3) del mede-simo articolo esprimendo in modo tangibile ilfatto che si è voluto conferire al termine rendi-conto il suo significato originario in linea conquanto affermato nell’art. 1130 u.c.Possiamo concludere, quindi, affermando cheil nostro legislatore ha scelto ragionevolmentel’uso del termine rendiconto; infatti, in nessun ar-ticolo del codice civile dettato in materia di con-dominio compare il termine bilancio: una sceltadi campo e non una mera coincidenza termino-logica.

I CONTENUTIUna volta chiarito che, in materia di condo-minio, è utile il termine rendiconto piuttosto chebilancio, vediamo ora da cosa è composto il ren-diconto condominiale e qui è utile ricordare l’art.1130-bis del codice civile introdotto dalla leggedi riforma del condominio: “Il rendiconto condominiale deve contenere le voci

di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situa-zione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibilied alle eventuali riserve, che devono essere espressi inmodo da consentire l’immediata verifica …".

Il rendiconto si compone di più documenti, trai quali - sempre secondo la norma in commento- “di un registro di contabilità, di un riepilogo finan-ziario, nonché di una nota sintetica esplicativa dellagestione con indicazione dei rapporti in corso e dellequestioni pendenti”.Con l’introduzione del suddetto articolo, il le-gislatore ha voluto chiarire in modo inequivoca-bile da cosa deve essere composto il rendicontocondominiale dando quindi delle linee guida al-l’amministratore di come deve rendere contodella sua gestione. La delibera che approva undocumento contabile difforme da quando previ-sto dall’art.1132-bis è annullabile e può essere im-pugnata entro 30 gg. (art. 1137 co. 3 c.c.).Anche in questo caso è del tutto evidente chela riforma del condominio, ha fornito sicura-mente qualche elemento in più rispetto al pas-sato, almeno ora è possibile individuare glielementi che compongono il rendiconto condo-miniale, le evidenze delle somme spese e dellerate incassate, i fondi disponibili, le indicazionidei debiti verso fornitori, ma allo stesso temponon ha fornito chiarimenti su come devono es-sere redatti tali documenti lasciando ancora spa-zio ad interpretazioni che fanno aumentare leprobabilità di contenzioso in materia condo-miniale.

Maurizio Zichella vice pres. naz. ARCO

Excursus sulla differenza concettuale (e giuridica) dei due istituti, con l’indicazione dei relativi contenuti per il rispetto della legge

Maurizio Zichella (Acap), vice pres. naz.ARCO, Associazione RevisoriContabili Condominiali

6 IMMOBILI & FISCO MAGGIO 2017N.10

Qualora il lavoro nel Comune in cui si è acquistato l’immobile non si concretizzi, per conservare il bonus si può prendervi residenza

Benefici prima casa e attività professionale:cosa succede se viene a mancare il requisito?Con la risoluzione 53/E del 27

aprile 2017, l’Agenzia delle En-trate fornisce chiarimenti su una que-stione relativa alle agevolazioni primacasa. In particolare, il documento diprassi trae spunto dal caso di un con-tribuente che ha chiesto il beneficio,dichiarando di svolgere la propria at-tività prevalente nel comune in cui èsituata l’abitazione oggetto del tratta-mento fiscale di favore. Tuttavia, leaspettative lavorative in tale luogo so-no state disattese. Il contribuente, per-tanto, chiede se può conservare ibenefici fruiti integrando la dichia-razione resa nell’atto di acquisto e im-pegnandosi a fissare la propria resi-denza nello stesso comune in cui èubicato l’immobile.

Al riguardo, si fa presente che il go-dimento delle agevolazioni per l’ac-quisto della prima casa (applicazionedell’imposta di registro nella misuradel 2% e delle imposte ipotecaria e ca-tastale nella misura fissa di 50 euro cia-scuna) spettano in presenza dellecondizioni stabilite dalla nota II-bisall’articolo 1 della tariffa, parte prima,allegata al Testo unico dell’imposta diregistro (Dpr 131/1986). In partico-lare, secondo la lettera a), si può be-neficiare delle agevolazioni “primacasa” a condizione, tra l’altro, “che l’im-mobile sia ubicato nel territorio del co-mune in cui l’acquirente ha o stabiliscaentro 18 mesi dall’acquisto la propria re-sidenza, o, se diverso, in quello in cui l’ac-quirente svolge la propria attività (…).

La dichiarazione di voler stabilire la resi-denza nel comune ove è ubicato l’immo-bile acquistato deve essere resa, a pena didecadenza, dall’acquirente nell’atto di ac-quisto; (…)”. Tra i presupposti per godere dellosconto d’imposta, il legislatore ha,quindi, previsto che l’acquirente ri-sieda nel comune in cui è sito l’im-mobile o si impegni a trasferirvi laresidenza entro i successivi 18 mesi,ovvero che svolga la propria attivitànel predetto municipio. Si tratta, co-munque, di condizioni alternative traloro, e il contribuente, in sede di ac-quisto, dichiara per quale di questeipotesi chiede il trattamento di favore.Nella fattispecie esaminata, l’istan-te aveva dichiarato di svolgere la pro-

pria attività prevalente nel comunedell’abitazione acquistata. In realtà, le aspettative lavorative del contri-buente non si erano concretizzate e lo stesso aveva comunicato al proprioordine professionale che l’attività nonera stata intrapresa. Tale circostan-za, chiarisce l’Agenzia delle Entrate,esclude che possa ritenersi assolto il re-quisito dichiarato dal contribuente.Tenuto conto, tuttavia, che la lette-ra a) della nota II-bis consente, in viaalternativa, di beneficiare delle age-volazioni anche nel caso in cui l’ac-quirente si impegni a trasferire, entro18 mesi dall’acquisto, la residenza nelmunicipio della nuova abitazione, siritiene che, nel caso in cui tale ter-mine sia ancora pendente, il contri-

buente possa dichiarare di voler bene-ficiare delle agevolazioni assumendol’impegno a trasferirsi entro 18 mesidall’acquisto.L’atto, redatto secondo le medesimeformalità giuridiche del documentooriginario, deve essere prodotto per laregistrazione presso l’ufficio in cui èstato registrato il precedente. La retti-fica può essere effettuata dal contri-buente anche in data successiva allaregistrazione dell’acquisto, a condi-zione che non venga arrecato pregiu-dizio all’attività di controllo svoltadall’ufficio. L’integrazione, pertanto,potrà avvenire sempre che l’ufficiodelle Entrate, con apposito avviso diliquidazione, non abbia già discono-sciuto le agevolazioni, rilevando lamancanza del presupposto dello svol-gimento dell’attività lavorativa nelcomune in cui è situato l’immobileacquistato.

Marcello Maiorino (FiscoOggi)

FISCO & IMMOBILI, RISPONDE FISCO & IMMOBILI, RISPONDE L’AGENZIA DELLE ENTRATEL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Modello 730 e vedovacon diritto di abitazione

D.La moglie che, dopo la morte del marito, sia ti-tolare del diritto di abitazione sulla casa coniugale,è tenuta a indicare il fabbricato nella propria dichia-razione dei redditi?

R. Il coniuge superstite, titolare del diritto diabitazione sulla casa familiare, è tenuto a indi-care l’immobile nella propria dichiarazione dei redditi. A tal proposito, il fabbricato deveessere dichiarato nel quadro RB del modelloRedditi PF, ovvero nel quadro B del modello730.

Niente cedolare seccain caso di sublocazione

D.È possibile applicare la cedolare secca a un con-tratto di sublocazione?

R. Il regime impositivo della cedolare seccanon trova applicazione con riferimento ai con-tratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi (articolo 67, comma 1, let-tera h, Tuir) e non in quella dei redditi di na-tura fondiaria (circolare 26/E del 1° giugno2011, paragrafo 1.2).

Universitari fuori sedee detrazione affitto

D. Si può beneficiare della detrazione per i canonidi locazione pagati da studenti universitari fuori sede,se il comune di residenza, benché distante più di 100Km, è situato nella stessa provincia dell’università?

R.Con riferimento alla detrazione Irpef del19% relativa alle spese per canoni di locazione

sostenute da studenti universitari fuori se-de (articolo 15, comma 1, lettera i-sexies, Tuir),la norma prevede due condizioni al fine di po-terne usufruire: a) l’università deve essere ubicata in un co-mune distante da quello di residenza dello stu-dente almeno 100 km; b) il comune di residenza dello studente deve,in ogni caso, appartenere a una provincia di-versa da quella in cui è situata l’università. Pertanto, lo studente (o il familiare di cui lostesso risulti fiscalmente a carico) non può be-neficiare della detrazione in esame, se le duepredette condizioni non sono contemporanea-mente soddisfatte (circolare 11/E del 16 feb-braio 2007, paragrafo 2.3).

Detrazione mutuo casada parte dell’erede

D.Prima di morire, mia madre aveva acquistatoun immobile da adibire a propria abitazione prin-cipale, stipulando un contratto di mutuo. In qualitàdi sua unica erede, posso detrarre gli interessi pas-sivi?

R. Danno diritto a una detrazione Irpef del19% gli interessi passivi (e relativi oneri acces-sori) pagati in dipendenza di mutui garantitida ipoteca su immobili, contratti per l’acquistodell’unità immobiliare da adibire ad abitazioneprincipale entro un anno dall’acquisto stesso,per un importo non superiore a 4mila euro. Ladetrazione massima spettante, quindi, è pari a760 euro per ogni periodo d’imposta (articolo15, comma 1, lettera b, Tuir). Di regola, può beneficiare della detrazione l’ac-quirente dell’immobile che sia anche inte-statario del contratto di mutuo (mutuatario).Tuttavia, sono previste ipotesi in cui la detra-

zione spetta a soggetti diversi dall’originario in-testatario del finanziamento. Tra queste rientrail caso dell’erede che abbia provveduto a rego-larizzare l’accollo del mutuo e sempre che, incapo all’erede stesso, risultino soddisfatte tuttele condizioni previste dalla legge per usufruiredella detrazione. In presenza delle condizioninecessarie, all’erede può essere riconosciuto ildiritto alla detrazione anche nel periodo an-teriore alla regolarizzazione del contratto dimutuo con la banca (circolare 20/E del 13maggio 2011, paragrafo 1).

Giovani e locazione:condizioni per detrarre

D. In che misura è possibile usufruire della detra-zione per canone di locazione a favore dei giovaninel caso in cui solo uno dei due inquilini abbia i re-quisiti anagrafici e reddituali?

R.A favore dei giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, con un reddito complessivonon superiore a 15.493,71 euro, che stipulanoun contratto di locazione (in base alla legge431/1998) per l’unità immobiliare da destinarea propria abitazione principale, spetta, per iprimi tre anni, una detrazione di 991,60 euro.Per usufruirne, è necessario che l’unità immo-biliare sia diversa da quella destinata ad abita-zione principale dei genitori o di coloro ai qualiil giovane è stato affidato dagli organi compe-tenti ai sensi di legge (articolo 16, comma 1-ter, Tuir). La detrazione è suddivisa in base aicointestatari del contratto di locazione e, nelcaso in cui questo sia stipulato da più condut-tori di cui soltanto uno in possesso del requisitoanagrafico, solo quest’ultimo può fruire delladetrazione in esame per la sua quota (circolare7/E del 4 aprile 2017, pagina 283).

Residenti all’estero:come versare l’Imu?

D.Un cittadino italiano residente all’estero, se nonpuò utilizzare il modello F24, come può eseguire ilversamento dell’Imu?

R. In alternativa all’utilizzo del modello F24, icontribuenti non residenti nel territorio delloStato devono versare l’Imu nei modi seguenti: a) per la quota spettante al comune, è neces-sario contattare direttamente l’ente beneficia-rio per ottenere le relative istruzioni e il codiceIban del conto sul quale accreditare l’importodovuto; b) per la quota riservata allo Stato, i contri-buenti devono effettuare un bonifico diretta-mente in favore della Banca d’Italia (codiceBIC BITAITRRENT), utilizzando il codiceIban IT02G0100003245348006108000. Lacopia di entrambe le operazioni deve essereinoltrata al comune per i successivi controlli. Come causale dei versamenti devono essereindicati: ◆ il codice fiscale o la partita Iva del contri-buente o, in mancanza, il codice di identifica-zione fiscale rilasciato dallo Stato estero diresidenza, se posseduto; ◆ la sigla “Imu”, il nome del comune ove sonoubicati gli immobili e i relativi codici tributoindicati nella risoluzione dell’Agenzia delle En-trate n. 35/E del 12 aprile 2012; ◆ l’annualità di riferimento; ◆ l’indicazione “Acconto” o “Saldo” nel casodi pagamento in due rate (cfr. ministero del-l’Economia e delle finanze - dipartimento delleFinanze - comunicato stampa 31 maggio 2012,“Modalità di versamento dell’IMU da parte deisoggetti non residenti” e circolare n. 3/DF del 18maggio 2012).

IMMOBILI & FISCO 7MAGGIO 2017 N.10

Manovrina: “Delusione sull’ecobonus”

Chi dalla “manovrina di primavera” si atten-deva, finalmente, la soluzione dell’annoso pro-

blema del finanziamento degli interventi diriqualificazione energetica e sismica degli immobili,non potrà che sentirsi profondamente deluso dalprovvedimento che, dopo un paio di settimane ditravaglio e di voci sulle novità imminenti, si è rive-lato un nulla di fatto. Nell’ultimo mese si erano moltiplicate le indi-screzioni sulla determinazione del Governo ad affrontare gli ostacoli che ancora oggi frenano la realizzazione di interventi ambiziosi di rinno-vamento degli edifici, soprattutto condominiali.Nonostante l’esistenza di incentivi fiscali partico-larmente generosi e specificamente dedicati agli in-terventi più idonei a rendere gli stabili sicuri edefficienti, i lavori faticano ad essere avviati a causadei problemi di reperimento delle risorse finanziarienecessarie. La cessione delle detrazioni, che oggi èuna facoltà concessa a tutti coloro che realizzanoquesti interventi, si scontra con la difficoltà ad in-dividuare soggetti capienti interessati ad acquistarlea costi ragionevoli. La soluzione più logica, cioè lacessione ai soggetti finanziari, che minimizzerebbecosti e rischi dei finanziamenti e renderebbe sem-plici le procedure, resta, invece, inspiegabilmentevietata dalla legge.

LE IPOTESINiente di nuovo, dunque, nonostante le paro-

le spese dal viceministro all’economiaEnrico Mo-rando, che a un convegno organizzato il 9 marzoal Senato aveva affermato che “il principale ostacoloall’effettiva realizzazione di interventi di ristrutturazionee riqualificazione negli edifici di grandi dimensioni è im-putabile all’incapienza delle famiglie e, dunque, all’im-possibilità di accedere alle detrazioni fiscali. Unproblema che va risolto, anche per dare respiro al set-tore dell’edilizia, mediante la creazione di un soggettoad hoc nel quale far confluire diversi attori, soprattuttoistituti bancari, che diventi titolare e realizzatore del-l’intervento di riqualificazione, su mandato dell’assem-blea condominiale, e che, quindi, possa beneficiare degliecobonus”.Secondo il viceministro, per superare defini-tivamente il problema dell’incapienza fiscale, ilGoverno avrebbe predisposto un testo di legge,concordato anche in sede europea, che rendepossibile: “la costituzione di un complesso di sog-getti, tra i quali vi siano anche gli istituti di cre-dito, che diventino titolari dell’intervento suincarico dell’assemblea condominiale. Attraversoil ruolo di questo soggetto realizzatore verrà by-passato il problema dell’incapienza e lo Stato riconoscerà l’ecobonus del 65% al soggetto attua-tore dell’intervento”.Parole che non hanno avuto alcun seguito nelnuovo provvedimento. Gli incentivi restano deltutto scollegati dai meccanismi di finanziamento e,di conseguenza, sembra ancora preclusa la possibi-lità che essi possano svolgere una potente funzionedi stimolo a favore dello sviluppo, dell’occupazione,

della tutela dell’ambiente e della riduzione della di-pendenza energetica dalle fonti fossili.

LE RISORSEA ben vedere, non si tratta di un problema di ca-renza di risorse, come una lettura superficiale po-trebbe mostrare, ma di consapevolezza - che ancoranon sembra aver raggiunto un sufficiente grado dimaturazione - che le risorse pubbliche potrebberoessere destinate meglio. Negli ultimi anni la spesaindotta dagli incentivi per le ristrutturazioni edilizieha superato i 25 miliardi di euro all’anno. Piccoliaggiustamenti progressivi delle regole potrebberoorientare le scelte private dei cittadini in modo piùcoerente con le esigenze pubbliche di sviluppo e ditutela ambientale. Ogni anno, poi, vengono erogati sussidi ambien-talmente dannosi per ben più di 17 miliardi di euro.

IL CATALOGOIl Catalogo pubblicato dal Ministero dell’Am-biente costituisce un primo importante contributodi conoscenza, essenziale per la progettazione di po-litiche coerenti con le esigenze di protezione am-bientale sancite dagli impegni internazionalisottoscritti anche dall’Italia. Una logica progressi-vamente riallocativa consentirebbe di trasferire ri-sorse da settori ambientalmente dannosi ad altrifavorevoli . Nonostante il Catalogo sia stato sotto-scritto da un Ministro in carica, il recentissimo Documento di Economia e Finanza non solo nontiene conto delle raccomandazioni in esso con-

tenute, ma non lo cita neppure. Gli investimenti necessari per raggiungere gliobiettivi di decarbonizzazione del comparto immo-biliare, quantificati da ENEA in alcune decine dimiliardi di euro all’anno e rapportabili al 3% annuodel patrimonio edificato, sono di due ordini di gran-dezza maggiori di quelli che oggi si realizzano. Sononumeri certamente cospicui, ma non diversi daquelli di altre attività incentivate con risorse pub-bliche. Si tratta di un impegno necessario, per unPaese che intenda pianificare seriamente una tran-sizione verso un’economia sostenibile, che necessitadi un forte coinvolgimento della finanza privata edi strumenti adeguati e ben connessi con i mecca-nismi di incentivazione.

GLI OPERATORIGli operatori a contatto con il mercato, comeRete Irene e le categorie professionali coinvolte, vi-vono quotidianamente le difficoltà che devono essere affrontate da chi promuove l’efficienza ener-getica. Basterebbero poche e mirate modifiche allenorme che regolano gli incentivi per attivare unadomanda che oggi è solo potenziale, largamente in-consapevole e ben lontana dalla maturità. A giudicare dalla Manovrina, non pare che ilGoverno abbia prestato molta attenzione a questaesigenza. Ci auguriamo che, nel corso dell’iter diconversione in legge del decreto, il Parlamento sap-pia focalizzarsi meglio sulle opportunità che possonoderivare da un vasto piano di riqualificazione ener-getica del patrimonio immobiliare nazionale.

Virginio Trivella, com. scientifico Rete Irene

Trivella (Rete Irene): “Ci si aspettava un coinvolgimento delle banche nella cessione del credito per la riqualificazione condominiale”

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I TUOI CONDÒMINI PARLANOUNA LINGUA DIVERSA DALLA TUA?

Per farti capire meglio, oggi esiste un metodo già collaudato con successo daituoi colleghi: molti amministratori portano ITALIA CASA in assemblea.

Si tratta dell’unico giornale indipendente, che da 35 anni informa “super partes”tutti gli addetti al condominio sulle recenti normative, sulla giurisprudenza e suquestioni puramente tecniche nei comparti dell’edilizia, del risparmio energetico,del riscaldamento, dell’impiantistica.

Oggi, in considerazione delle continue norme che si susseguono e delle scadenze da rispettare, numerosi am-ministratori hanno abbonato il condominio, chi alla rivista cartacea - ITALIA CASA - chi alla versione digitale: QUOTIDIANO DEL CONDOMINIO.Risultato? Finalmente nelle assemblee tutti parlano la stessa lingua e, ogni volta che ci sono novità, i condòmini arri-vano in assemblea già informati e più partecipi.

Addio, quindi, a lunghe e interminabili spiegazioni:

La formula è semplice: oltre alla copia inviata all’indirizzo dell’amministratore,un’altra copia viene inviata al condominio, nella persona di un condomino desi-gnato dall’amministratore, che si preoccuperà di mettere il giornale in bachecaa disposizione di tutti gli altri condòmini.Nelle successive assemblee, il cambiamento degli amministrati e la loromaggiore preparazione e ricettività alle proposte formulate saranno evi-denti!

ci pensano ITALIA CASA dal 1981 o il QUOTIDIANODELCONDOMINIOad informare preventivamente i condòmini!

E, se ancora non bastasse, l’amministratore abbonato

può chiedere preventivamente una consulenza.

CASA NEWS 9MAGGIO 2017 N.10

Obblighi e responsabilità dell’amministratore con-dominiale e del responsabile di impianto relativi allaqualità delle acque adibite al consumo.“Salus per Aquam” la salute attraverso l’acqua. Così dicevanogli antichi romani. Questo è ancora vero, naturalmente, so-prattutto quando si parla di trattamento dell’acqua po-tabile.A tutela della nostra salute è in vigore l'obbligo di salva-guardare l'integrità delle acque di rete destinate alconsumo umano fino al rubinetto o punto di utenza.

Innumerevoli studi epidemiologici internazionali hanno con-fermato che Calcio, Magnesio, Potassio e ResiduoFisso, devono essere presenti in acque adibite al con-sumo umano, in quanto fungono da deterrenti per variepatologie degenerative anche cardiovascolari.Nell’ambito impiantistico civile e in quello industriale alimen-tare tutte le acque destinate al consumo umano de-vono essere convogliate su apposita linea destinata esegregata dal contatto con altra acqua destinata all’uso tec-nico.

Se nella linea destinata all’uso tecnico le tipologie di tratta-mento che si adottano non hanno l’obbligo di osservanza allenorme sanitarie, per le acque sulla linea destinata al consumoumano, invece, vigono e si impongono normative sanita-rie molto stringenti. L’acqua adibita al consumo umanoche ci viene erogata dalla rete acquedottistica deve rispettareun protocollo normativo che impone la presenza nell’acquadi Sali minerali indispensabili per la salute del nostroorganismo con valori di concentrazione indicati dal D.M. n31 del 02/02/2001 in recepimento delle indicazioni dellaDirettiva Europea n 98/83/CE relative alla qualità delleacque destinate al consumo umano.

Nella normativa generale attualmente in vigore si pongono obblighisanitari sia per la fornitura di acqua sanitariamente sicura al punto diutenza (point of entry), sia per il mantenimento della stessa qualitàfino al punto di utilizzo o rubinetto (point of use). In altri terminise l’azienda acquedottistica deve fornire acqua con giusto carico mi-nerale al point of entry/punto di utenza l’utente dal canto suo ha al-trettanto l’obbligo di mantenere inalterata questa composizioneminerale e biologica fino al punto di utenza finale del proprio impiantoidraulico detto point of use/rubinetto. Allo scopo di imporre l’osser-vanza sia per fornire che per mantenere inalterata la qualità dell’acquadestinata al consumo umano sono state previste inoltre pesanti san-zioni pecuniarie nei confronti dei trasgressori.

La legislazione sul trattamento dell’acqua destinata al consumo umano◆ Direttiva Europea 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano;◆ D. L. 2 Febbraio 2001, n. 31 in attuazione della Direttiva Europea 98/83/CE;◆ D. M. 7 Febbraio 2012, n. 25 disposizioni tecniche concernenti apparecchiature finalizzate

al trattamento dell'acqua destinata al consumo umano;◆ 20/03/2013 Linee Guida sui dispositivi di trattamento delle acque destinate al consumo

umano ai sensi del D. M. 7 Febbraio 2012, n. 25.

I soggetti privati ma anche pubblici attualmente interes-sati all’osservanza sono:◆ I proprietari di civili abitazioni e condomini;◆ Gli amministratori condominiali e i responsabili di impianto;◆ Gestori di ristorazione, alberghi, ospedali, comunità;◆ Imprese alimentari e tutte le realtà che somministrano nei loroimpianti acqua adibita al consumo umano o a contatto con alimenti.

A questo punto, osservate le disposizioni sanitarie, sappiamo che

il carico minerale di queste acque, nella fase di riscaldamento, for-mano depositi minerali solidi che riducono l’efficienzaenergetica delle apparecchiature riscaldanti. Dovendo man-tenere inalterata la qualità dell’acqua erogataci dalla reteben poche sono le tipologie di trattamento che possonoconiugare sicurezza sanitaria ed efficienza energetica.PHYSICO: ridurre la produzione di depositi e la caricabatterica, mantenendo inalterata la composizione chi-mica dell’acqua.

Ridurre drasticamente la produzione di depositi minerali mantenendo inalterata la composizione chi-mica dell’acqua erogataci è possibile con PHYSICO, il trattamento testato dai più importanti labo-ratori di ricerca italiani e da migliaia di applicazioni in più paesi e settori di impiego. Questo trattamentofunziona senza additivi chimici, senza Sali, senza manutenzione e con efficacia costante nel tempo. Hala capacità di ridurre l’eventuale carica batterica presentenella misura del 60/70% e pertantonon comporta rischi di proliferazione batterica come invece presenti in altre tipologie di trattamento.Consentendo di consegnare all’ambiente l’acqua come l’ha ricevuta questo trattamento migliora con-siderevolmente l’impatto ambientale nell’azione di ripristino delle acque di scarico. Physico previenequindi:◆ Il deterioramento e l'inefficienza elle condutture e la conseguente possibile rottura delle stesse;◆ L'incrostazione delle resistenze elettriche negli elettrodomestici come lavatrici e lavastoviglie,che comporta un maggior consumo di energia elettrica e quindi un minore rendimento;

◆ Le incrostazioni negli scambiatori di calore e in altri componenti delle caldaie per la produzionedi acqua calda sanitaria e riscaldamento, che comportano inefficienze e costi di manutenzione;

◆ Le inefficienze negli apparati per il raffreddamento (torri evaporative, condensatori per gruppi frigoriferi, ecc...).

Confedilizia: “I proprietari sono in balia degli abusivi”

Èstata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la leggedi conversione del cosiddetto “decreto sicu-rezza”, che contiene anche una norma in materiadi occupazioni abusive di immobili che limita for-temente i diritti proprietari. In particolare, la pre-visione in questione (articolo 11) attribuisce aiPrefetti poteri di interdizione del tutto discrezio-nali in sede di applicazione dei provvedimentidell’Autorità giudiziaria, consentendo loro di im-partire “disposizioni per prevenire, in relazione al nu-mero degli immobili da sgomberare, il pericolo dipossibili turbative per l’ordine e la sicurezza pubblica”.L’impiego della Forza pubblica indispensabileper l’esecuzione dei provvedimenti del Giudice -sarà dunque concesso, a discrezione dei Prefetti,“secondo criteri di priorità che, ferma restando la tuteladei nuclei familiari in situazioni di disagio economicoe sociale, tengono conto della situazione dell’ordine edella sicurezza pubblica negli ambiti territoriali inte-ressati, dei possibili rischi per l’incolumità e la salutepubblica, dei diritti dei soggetti proprietari degli immo-bili, nonché dei livelli assistenziali che devono essere inogni caso garantiti agli aventi diritto dalle regioni e daglienti locali”.Si dispone, in sostanza, che il diritto del pro-prietario dell’immobile, che è già stato valutatodal Giudice al momento dell’emanazione del

provvedimento giudiziale, venga messo in discus-sione dal Prefetto, che lo valuterà insieme conuna serie di elementi extragiuridici, di fatto conil potere di porlo in secondo piano, a vantaggiodi altre esigenze discrezionalmente considerate. Ma non finisce qui. Occorre evidenziare anchecome l’eventuale annullamento, in sede di giu-risdizione amministrativa, dell’atto del Prefetto,possa dar luogo, “salvi i casi di dolo o colpa grave,esclusivamente al risarcimento in forma specifica,consistente nell’obbligo per l’amministrazione di di-sporre gli interventi necessari ad assicurare la cessa-zione della situazione di occupazione arbitrariadell’immobile”.In pratica, si riduce la responsabilità risarcitoriadell’Amministrazione nel caso in cui sia adottatoillegittimamente il previsto provvedimento pre-fettizio, così venendosi a fissare un principio -quello dell’esclusione della responsabilità dellaP.A. per i danni che derivano da sue azioni privedi fondamento - che si pone in contrasto con icapisaldi del nostro ordinamento.Infine, nel testo dell’articolo 11 è presente unaprevisione - quella che i gruppi di “occupanti pro-fessionali” stanno già rivendicando come unaloro vittoria - che consente ai Sindaci di disporrederoghe alla norma, introdotta su iniziativa del-l’allora Ministro Lupi, che vieta la fissazione dellaresidenza e l’allaccio ai servizi pubblici in caso dioccupazioni abusive (art. 5 decreto-legge 47 del2014).

A cura di Confedilizia

Prestiti, chi li chiede e perché: casa protagonista 3 volte su 10

Nell’ultimo anno gli italiani hanno fatto spes-so ricorso al credito al consumo, e gli impor-

ti delle loro richieste sono aumentati, rispetto ai primi tre mesi del 2016, del 9,3%. Secondo idati dell’Osservatorio congiunto condotto daPrestiti.it e Facile.it, che ha analizzato un paneldi oltre 34.000 richieste di finanziamento presen-tate fra il 1° gennaio ed il 30 marzo 2017, se nelprimo trimestre 2016 chi cercava di ottenere unfinanziamento puntava a poco più di 11.000 eu-ro, oggi la richiesta media è appena inferiore ai 12.150 euro.

LE FINALITÀFra le richieste di prestito personale per le qualiil firmatario specifica anche la finalità di utilizzo, lafetta più consistente è rappresentata dal mondodella casa che, unendo i prestiti chiesti per ristrut-turazione a quelli legati all’arredo, arriva al 26,92%del totale; se si considerano anche i prestiti (e noni mutui) per l’acquisto immobile la percentuale ar-riva addirittura al 29,44%. L’Osservatorio ha evidenziato anche come,sempre rispetto ai primi tre mesi dello scorso anno,sia aumentato il tempo necessario a restituire i fi-nanziamenti; oggi chi chiede un prestito mira a di-lazionare il pagamento in 69 rate (poco meno di 6anni), mentre erano 65 un anno fa.

L’IDENTIKITIl 74% di chi compila le richieste è uomo, il 26%donna. Se fra i due sotto-campioni l’età anagraficanon è troppo dissimile, saltano agli occhi inveceimportanti differenze sia in termini di stipendiomedio, sia di importi che si cerca di ottenere; gliuomini che vogliono un prestito personale hannouno stipendio mediamente superiore del 12% ri-spetto alle donne, e questo consente loro di pun-tare a cifre superiori (12.600 euro per gli uomini,10.855 euro per le donne). Ancora più importante,in termini di lettura sociale del fenomeno, il datolegato all’età; il 31,06% delle richieste è legato aconsumatori che non hanno ancora compiuto i35 anni; a seguire (30,83%) la fascia 35-45 anni equella fra i 45 ed i 55 anni (21,16%).

L’ANALISI“La richiesta di prestiti da parte dei giovani - haspiegato Mario Parteli, responsabile Business unitprestiti di Facile.it - va intesa come un segnale difiducia. I cresciuti livelli occupazionali li spingonoa vedere il futuro in termini più rosei del passato equesto gli consente di non vivere con timore l’im-pegno di un prestito, soprattutto se legato ad ele-menti di indipendenza come la casa o un’auto diproprietà”. Analizzando i dati su base regionale, lecifre più cospicue sono state richieste in TrentinoAlto Adige (con 13.428 euro), Basilicata (12.843euro) e Puglia (12.810), mentre la Liguria è quellain cui si registrano quelle più basse (11.259 euro).La Sardegna, con 72 rate, è la regione con i pianidi restituzione più lunghi.

A cura di Facile.it

10 ABITARE MAGGIO 2017N.10

Diciamo la verità: ci sono personeche sono scese su questa terra

con un compito preciso che svolgonoalla perfezione: infastidire il prossimo.Sono dei veri e propri artisti del fa-stidio, ne conoscono ogni declinazio-ne e sanno cucirlo su misura addossoalle loro ignare vittime, che si trovanocoinvolte in una spirale di inconve-nienti che tutto risucchia e nulla fauscire.

IN CONDOMINIOÈ chiaro che simili attitudini pos-sono svilupparsi egregiamente in luo-ghi ad alta concentrazione umana,dove cioè l’artista possa godere di uncampione piuttosto vasto di personesu cui sfogare la propria missione di-vina. Per il fastidioso, il condominioè un vero e proprio parco giochi in cuisbizzarrirsi tra mille attività. Basta unapasseggiata in esterna per rendersiconto di cosa non va nella facciata:un tubo che sporge, una zanzariera ditroppo, un arbusto talmente grandeda poter invadere la Polonia o unasemplice sedia sdraio il cui schienale

sporga di qualche centimetro dallaringhiera.Il fastidioso, con il suo taccuino,prende minuziosamente nota di ogninota, passeggiando avanti e indietrosul marciapiede con sguardo vago,sperando di non essere identificato,cosa che gli emissari della guida Mi-chelin o gli agenti segreti dell’MI6 aconfronto sono bambini che giocanoa nascondino. Una volta annotatotutto, il fastidioso torna a casa con ilprezioso bottino, pronto a condivi-derlo con chi di dovere, nella fattispe-cie l’amministratore di condominio.

AMMINISTRATORELo sventurato soggetto, oltre allemille incombenze cui la sua profes-sione lo costringe, aspetta con ansial’appuntamento settimanale con lamail del fastidioso, che a prescinderedalla sua età ha capito che il modopiù rapido ed efficace di comunicarele sue scoperte è la posta elettronica equindi ha imparato a usarla perfetta-mente. Puntuale come una cartella diEquitalia, l’icona si accende e lo show

può continuare. Di fronte ai proble-mi ravvisati dal fastidioso, cose chenemmeno la faida tra Washington ePyongyang è così grave, l’amministra-tore non può fare altro che prende-re atto e cominciare le verifiche delcaso, che lo condurranno necessa-riamente di fronte a un bivio: chia-mare i condòmini incriminati e chie-der loro di risolvere il problema,rischiando di svegliare il classico canche dorme che non ha mai dato fa-stidio a nessuno ma chissà; oppurefingere interesse, tranquillizzare il so-lerte segnalatore con la promessa discendere in campo e poi invece di-menticarsi tutto nella speranza che luifaccia altrettanto.

L’ILLUSIONELa seconda opzione, ovviamente, èpura illusione. Il fastidioso ha rispettodell’autorità dell’amministratore, mafino a un certo punto. Può tollerareuno, due, massimo tre mancati in-terventi, non di più. A quel punto èmoralmente obbligato a portare laquestione all’attenzione dei rappre-

La vita in condominio. Le sue problematiche. Le suemille sfaccettature sociali. Un ciclo di racconti breviin cui Corrado Laronga affronta con arguzia e unpizzico di ironia la quotidianità di condòmini

e amministratori. La puntata di oggi è dedicataal “fastidioso seriale” Buona lettura.

partenenza, prendono la parola nellasperanza di trovare una soluzione alproblema. Qualcuno si impegna apotare le piante, altri a sostituire il loroimpianto a gas con uno elettrico perevitare che i tubi sporgano, altri an-cora rinunciano alla spia dell’allarmeabbandonandosi alla mercé di tutti imalintenzionati della città. Ci sono però anche quelli che nonci pensano nemmeno ad accondi-scendere alle richieste dei fastidiosi eche dichiarano guerra a colpi di rego-lamenti condominiali e appelli albuon senso. Le riunioni, in genere, siconcludono sempre con un nulla difatto, cosa che al fastidioso disturbasolo a metà. Da un lato, certo, non es-sere riuscito a portare a termine il suolavoro non può che causargli frustra-zione, ma dall’altro il permanere dellemagagne gli permetterà, a breve, unnuovo giro con il taccuino, una nuo-va mail all’amministratore e, prima opoi, una nuova assemblea durante laquale assistere orgoglioso alla guerratra condòmini, il risultato più soddi-sfacente del suo lavoro.

➣Nasconde cadavere madre per riscuotere la pensione

Il cadavere di un’anziana, in avanzato stato didecomposizione, è stato ritrovato dalla poliziain un appartamento in provincia di Pistoia. Ilcorpo, chiuso dentro ad un sacco di nylon e av-volto da alcune coperte, era nascosto in unadelle camere della casa, abitata, oltre cha dallavittima, dalla figlia 51enne. È stata lei ad aprireagli agenti, che si sono presentati in seguito allasegnalazione dei vicini, preoccupati per l’odorenauseabondo che proveniva dall’appartamen-to attiguo. Il motivo dell’occultamento sarebbela pensione della madre che la donna conti-nuava a percepire, ma si attendono gli esitidelle analisi autoptiche per stabilire data e cau-se del decesso.

➣Coppia di giovani ladribeccati da una pattuglia

Sono stati arrestati dai carabinieri di un comunedell’area metropolitana di Roma i due giovanitopi d’appartamento, classe 1996 lui e 1997 lei,colti in flagranza di reato durante un servizio dicontrollo del territorio. Mentre erano intenti a ripulire una villetta, momentaneamente di-sabitata, i ladri avevano notato le luci dell’auto-pattuglia e avevano deciso di scappare dalla pro-prietà, tentando di far perdere le proprie trac-

ce a bordo di una utilitaria. Dopo un breve in-seguimento i militari sono riusciti a bloccarli e aportarli in carcere. Il tribunale competente hapoi convalidato l’arresto, sottoponendo lui ai do-miciliari e lei all’obbligo di firma.

➣ Intercettato sulla A12:aveva droga anche in casa

Detenzione di stupefacenti a fini di spaccio.Questa l’accusa della quale dovrà risponderel’uomo fermato dalla polizia di Civitavecchia aun posto di blocco nei pressi del casello autostra-dale della A12. Grazie alla verifica dei docu-menti, gli agenti sono risaliti ai precedenti penalidel fermato, decidendo così di procedere allaperquisizione, sia dell’uomo che dell’auto. Dopoaverlo trovato in possesso di 390 euro in con-tanti e aver rinvenuto sotto il sedile posteriorecirca 21 grammi di cocaina, i poliziotti si sonorecati nella sua abitazione, dove sono stati se-questrati altri 13 involucri di cocaina, ciascunoda un grammo.

➣Grave incendio domestico: in tre finiscono ricoverati

È stato ricoverato nel reparto di terapia intensivadell’ospedale di Udine l’uomo di 58 anni rimastogravemente ustionato nel tentativo di domarele fiamme dello spaventoso incendio divampatoverso sera nella sua abitazione. Meno gravi le

condizioni della figlia trentenne, che era appe-na andata a dormire, e della moglie, entrambemesse in salvo dall’uomo e rimaste lievementeintossicate. Sulle cause del rogo stanno inda-gando i vigili del fuoco, intervenuti tempestiva-mente per evitare che le fiamme attaccassero gliedifici circostanti e impegnati fino al mattino se-guente. Completamente distrutti il primo pianoe il tetto dell’abitazione.

➣Svaligiano l’abitazione con dentro la proprietaria

Una donna di 60 anni, residente in un piccolocomune in provincia di Salerno, è stata derubatain pieno giorno nella sua casa. Autori del colpodue malviventi, che hanno aspettato che la si-gnora rimanesse da sola nell’appartamento perscavalcare il cancelletto della proprietà, en-trando poi dalla finestra della cucina. Resasiconto di quanto stava accadendo, la 60enne pa-drona di casa ha provato a scappare, ma è statalegata e immobilizzata dai due ladri, che sonocosì riusciti ad agire e a fuggire indisturbati. Bot-tino: 500 euro in contanti e a qualche piccoloelettrodomestico.

➣Truffatrice bloccata dal figlio della vittima

Ha 65 anni la donna arrestata dalla polizia di Ravenna per furto aggravato. La truffatrice si

era introdotta nell’abitazione di un’ignara vec-chietta per rubarle denaro e oggetti preziosi. Ap-profittando dell’età avanzata della proprietaria,infatti, si era finta una sua conoscente, in visitaper farle un massaggio al collo. Fortunatamente,nella stanza vicina si trovava il figlio dell’anzianache, insospettito, è intervenuto sorprendendo ladonna mentre rovistava in alcuni cassetti. Coltasul fatto, la ladra ha tentato la fuga, ma è statabloccata sull’uscio dall’uomo. Una volta in que-stura è stato accertato che la 65enne aveva nu-merosi precedenti penali per reati contro ilpatrimonio.

➣Neonata abbandonata nei giardini condominiali

Drammatico ritrovamento nei giardini di uncondominio a Trieste dove, poco dopo l’ora dipranzo, è stata rinvenuta una neonata, abban-donata in una busta della spesa appoggiata adun muretto. Ad accorgersi di quel corpicino èstata una donna che si trovava nell’area verdeper fare una passeggiata con i suoi cani. I sanitaridel 118 sono arrivati poco dopo, ma le condi-zioni della piccola erano già disperate e non c’èstato nulla da fare per salvarla. Le tempestive indagini della Questura hanno condotto gli in-quirenti a indagare una ragazzina di 16 anni, re-sidente con i genitori nello stesso stabile in cui èstata trovata la neonata.

sentanti di scala (qualora lui non lofosse) e da questi alla temutissima as-semblea. Qui, non solo esporrà condovizia di particolari tutte le irregola-rità dei suoi condòmini, appellando-si al decoro, al buon gusto e a tut-te quelle espressioni che nemmenocomprende ma di cui ama riempirsila bocca, ma sottoporrà l’amministra-tore a processo sommario per la suapalese inconcludenza.

SCHIERAMENTIA quel punto, lo spettacolo rag-giunge il suo apice nella formazionedegli schieramenti pro e contro am-ministratore. I Condomini infastiditidal fastidioso saranno, ovviamente, afavore del malcapitato funzionario,mentre i più solerti difensori delle tra-dizioni del palazzo ne chiederannol’intervento o le dimissioni. Imme-diate. Inutile dire che in tali frangentila tensione è alle stelle e che basta unascintilla per innescare una miccia po-tenzialmente esplosiva. È allora che idiplomatici del condominio, qualeche sia il loro schieramento d’ap-

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12 CASA & IMPIANTI MAGGIO 2017N.10

Luce, acqua e gas: via alle agevolazioni per gli utenti dei comuni terremotatiDopo la sospensione di 6 mesi del paga-

mento delle bollette di energia elettrica,gas e acqua decisa subito all’indomani deglieventi sismici (del 24 agosto 2016 e successivi),le popolazioni colpite dai terremoti del Cen-tro Italia (di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria,come identificate dai provvedimenti delle au-torità competenti) potranno beneficiare dinuove importanti agevolazioni. L’Autorità hainfatti stabilito che, a partire dalla data deglieventi sismici, per 3 anni siano azzerate tutte lecomponenti tariffarie delle bollette di energiaelettrica e gas, cioè non si pagheranno i costirelativi al trasporto e alla misura dell’energia,nonché quelli per gli oneri generali di sistema;ugualmente, per le utenze del servizio idriconon verranno applicati i corrispettivi tariffariper acquedotto, fognatura, depurazione e lecomponenti tariffarie UI di perequazione (l’az-zeramento, applicabile solo sulle componentiregolate, per il cliente tipo sulla spesa mediaannua vale una riduzione di circa 200 euro siaper la bolletta elettrica che per quella gas, men-tre copre il 100% della bolletta del servizioidrico). Inoltre, alla ripresa della fatturazione,gli importi relativi agli eventuali consumi do-vranno essere rateizzati per un periodo minimodi 24 mesi, senza interessi. Per tutte le forniture(elettricità, gas naturale, gas diversi dal natura-

le distribuito a mezzo di reti canalizzate, acque-dotto, fognatura e depurazione) verranno poieliminati tutti i costi per nuove connessioni,disattivazioni, riattivazioni e/o volture. È quanto prevede la deliberazione 252-2017-R-com dell’Autorità per i cittadini la cui abita-zione si è resa inagibile a seguito degli eventisismici dei mesi scorsi. Il provvedimento, cheattua quanto previsto dal decreto legge 189/16,con interventi simili a quelli già previsti in oc-casione di altri eventi sismici degli anni scorsi,è stato adottato al termine di un processo diconsultazione pubblica e di interlocuzione in-teristituzionale con le autorità competenti.

AGEVOLAZIONILe agevolazioni saranno applicate in modoautomatico a tutte le utenze che già esistevanonei comuni colpiti dal sisma, e anche a quelledelle strutture abitative di emergenza (SAE) esono cumulabili con il bonus elettrico e gas ocon eventuali meccanismi di sostegno locali perla fornitura idrica. Le agevolazioni, invece, do-vranno essere richieste: ❖per le utenze di abitazioni danneggiate in altriComuni - delle regioni interessate dal sisma -che però non sono stati inseriti negli elenchiprevisti dai provvedimenti legislativi; ❖ per le utenze nei Comuni di Teramo, Rieti,

Ascoli Piceno, Macerata, Fabriano e Spoleto; ❖per le utenze o forniture temporanee e per leutenze situate nei moduli abitativi provvisori(MAP). La richiesta dovrà essere effettuata pre-sentando un’apposita documentazione che at-testi l’inagibilità parziale o totale degli immobilie il nesso di causalità con gli eventi sismici. Leagevolazioni sono valide indipendentementedalla localizzazione dell’utenza, garantendo ilprincipio della loro portabilità: potranno infattiessere riconosciute a chi si è trovato con la pro-pria abitazione inagibile ed è stato costretto atrasferirsi in altre località, anche in comuni di-versi da quelli coinvolti dagli eventi sismici e siain grado di produrre la documentazione che at-testi l’inagibilità della propria abitazione e ilnesso di causalità con gli eventi sismici.Il venditore che ha sospeso la fatturazionedovrà provvedere alla contabilizzazione degliimporti non fatturati e da rateizzare inviandoun’unica bolletta, entro il 31 dicembre 2017,per i clienti il cui periodo di sospensione (de-terminato in 6 mesi dai provvedimenti legisla-tivi) termini entro il 30 aprile 2017, o entro lafine del sesto mese successivo al termine del pe-riodo di sospensione per gli altri clienti.

RATEIZZAZIONELa rateizzazione dovrà essere applicata anche

da parte del venditore che ha sospeso i soli ter-mini di pagamento pur avendo continuato afatturare. Quest’ultimo dovrà provvedere al-l’emissione di un’unica fattura di conguagliodegli importi fatturati che tenga conto delleagevolazioni previste e degli importi eventual-mente già pagati dal cliente finale (potendoprovvedere, attraverso modalità alternative,all’accredito di tali importi al cliente finale).La dilazione avrà, in generale, durata di 24mesi, con periodicità pari a quella di fattura-zione; avverrà senza interessi e decorrerà dalmomento di emissione della fattura unica.Non è prevista la rateizzazione per importi in-feriori a 50 euro per singola fornitura. Il clientepotrà comunque optare anche per un periodoinferiore di rateizzazione o scegliere di paga-re l’importo dovuto in un’unica soluzione. Ilvenditore del mercato libero potrà offrire con-dizioni migliorative rispetto a quelle minimepreviste.I clienti interessati dovranno essere informatidi tutte le agevolazioni previste e della loro du-rata - comprese le modalità di rateizzazione - at-traverso le bollette (nel caso di servizio idrico)e dovrà essere prevista un’apposita informativada pubblicare sui siti internet delle società divendita di energia elettrica e gas e sul sito delgestore del servizio idrico. I minori ricavi delleimprese, generati dall’applicazione delle agevo-lazioni, saranno compensati ripartendo la spesanell’ambito della perequazione generale degliutenti non agevolati.

Fonte: Autorità energia

Corrente fai da te: aumentanogli impianti di autoproduzione In Italia cresce ancora il numero dei piccolio piccolissimi impianti di produzione dienergia elettrica collegati direttamente al si-stema di distribuzione, prevalentemente ali-mentati da fonti rinnovabili. Nel 2015 eranopoco meno di 700mila (698.777), oltre 41mila in più rispetto al 2014 (+6,3%), per unapotenza installata di oltre 30 mila MW, il25% circa di quella nazionale. È quanto e-merge dal “Monitoraggio dello sviluppo degliimpianti di generazione distribuita per l’anno2015” pubblicato dall’Authority per l’ener-gia sulla base dell’analisi degli ultimi dati di-sponibili.Nel nostro Paese le piccole centrali con-tribuiscono già per il 22,2% alla produzionenazionale totale (con un apporto di 62,8TWh), con il 78,9% dell’energia elettricaprodotta di origine rinnovabile, in partico-lare per oltre un terzo da fonte solare. Il trenddi crescita degli impianti è quasi del tutto legato allo sviluppo di quelli fotovoltaici(+39.987), mentre è stato più ridotto l’au-mento degli impianti eolici (+880), termoe-lettrici (+458) e idroelettrici (+259).Nel dettaglio, rispetto al 2014 si registra unlieve incremento della potenza installata to-tale, +208 MW, dovuto principalmente al-l’aumento degli impianti eolici (+309 MW),fotovoltaici (+141 MW) e idroelettrici (+ 127 MW), controbilanciato dal decre-mento della potenza relativa agli impiantitermoelettrici (-368 MW). In leggera dimi-

nuzione la produzione rispetto al 2014, conun calo di 1,5 TWh circa, da imputare alcalo di produzione degli impianti idroelettrici(-3,2 TWh), non completamente bilanciatadagli aumenti per gli impianti termoelettrici(+1 TWh), fotovoltaici (+0,45 TWh) edeolici (+0,26 TWh). Nell’ambito degli im-pianti termoelettrici si è assistito a una cre-scita sia della produzione da impianti ibridi(+0,6 TWh) che da impianti alimentati dabiomasse, biogas e bioliquidi (+0,31 TWh).In media, circa il 22% di quanto prodottoviene autoconsumato (+0,6 TWh rispettoal 2014), mentre la parte restante viene im-messa in rete. Nel dettaglio, per gli impiantialimentati da fonti rinnovabili la percentualeautoconsumata è del 9,7%, mentre per gliimpianti alimentati da fonti non rinnovabili(in particolare gli impianti termoelettrici ali-mentati da fonti fossili) la percentuale di au-toconsumo è del 71,2%.Prosegue quindi l’evoluzione del sistemaelettrico nazionale, passato da pochi impiantidi taglia più elevata a numerosi impianti didimensione ridotta che sfruttano le fonti rin-novabili diffuse e creano maggiore efficienzaenergetica anche grazie alla cogenerazione.Un cambiamento rilevante, che rende ne-cessarie le innovazioni regolatorie già avviatedall’Autorità, perché i nuovi impianti di pro-duzione possano essere sempre più integra-ti nel sistema elettrico ed essere utilizzati inmodo crescente.

Banda Ultra Larga: dal Mise95 mln anche per le periferieFondi per le startup e diffusione della bandalarga: passa da qui la strada dell’innovazione.I fondi arrivano dal rifinanziamento del pro-getto Smart&Start Italia. Grazie ai 95 milioni dieuro messi a disposizione dal Ministero delloSviluppo Economico per la nascita e la crescitadelle startup innovative ad alto contenuto tec-nologico, le idee innovative nel settore hi-techpossono trovare nuova linfa. Sul fronte dellaconnessione a banda larga, l’operatore di tele-comunicazioni di Busto Arsizio (Va) EOLO ri-conferma il proprio impegno per superare ildigital dividee porre le aziende in grado di com-petere a livello internazionale.“Da anni abbiamo messo in campo impor-

tanti investimenti di ricerca e sviluppo per mi-gliorare la rete puntando su velocità di banda,efficienza spettrale e bassa latenza - commentaLuca Spada, Presidente di EOLO -. Oggi siamoin grado di erogare servizi a Banda Ultra Largain migliaia di piccoli e medi Comuni del centroe nord Italia. Si tratta di un passo fondamentaleper rendere il nostro Paese davvero compe-titivo in Europa (dove siamo al 25° posto inquanto a sviluppo dell’economia e della societàdigitale) e nel mondo. EOLO, mettendo a di-sposizione rete e competenze, è pronta a gio-care un ruolo da protagonista per rendere ilcambiamento possibile anche nelle aree piùperiferiche”.

SMART&STARTSmart&Start Italia, il principale incentivo del

Governo dedicato alla nascita e alla crescita

delle startup innovative ad alto contenuto tec-nologico, con le nuove risorse messe in campodalla Legge di Bilancio 2017 vuole sostenere leimprese che sviluppano prodotti, servizi o so-luzioni innovative nel mondo dell’economia di-gitale, oppure che sono coinvolte in progettidi valorizzazione della ricerca pubblica o pri-vata. Smart&Start Italia finanzia programmi dispesa tra 100mila e 1,5 milioni di euro. È pre-visto un mutuo senza interessi e senza richiestadi garanzie per la copertura dei costi di inve-stimento e di gestione legati all’avvio del pro-getto, inclusi i costi del personale dipendente.Le domande di finanziamento si presentanoesclusivamente sul sito www.smartstart.invi-talia.it e sono valutate secondo l’ordine cro-nologico di presentazione, entro 60 giorni.

QUALCHE CIFRASecondo il MISE, la regione con il maggior

numero di startup è la Lombardia, dove ope-rano il 21,7% delle startup italiane. Seguonol’Emilia Romagna (11,9%), il Lazio (10,1%) e ilVeneto (7,5%). E sono 13 le province italianecon più di 100 startup distribuite all’interno delproprio territorio. Ma la situazione non è sem-plice. Ci sono ancora due gap da colmare: cul-turale e tecnologico. Per il primo, standoquanto rilevato dall’Osservatorio del Politec-nico di Milano a fine 2016, solo un 8% delleaziende risultava pienamente digitalizzato; sulfronte tecnologico è necessario un impulsoserio alla diffusione della Banda Larga.

Fonte: EOLO Spa

CASA & IMPIANTI 13MAGGIO 2017 N.10

Case smart e fibra:sfide per installatoriLo sviluppo delle nuovetecnologie di telecomu-nicazione (ICT), pone agliinstallatori dei settori elettri-co ed elettronico sempre piùpressanti necessità di svi-luppare nuove competenzetecniche e pratiche che per-mettano loro di stare al pas-so con i tempi in un merca-to che si innova e cambiacontinuamente chiamandole imprese a sempre nuove ediverse sfide competitive. Un fattore che ha certa-mente contribuito ad incre-mentare i trend di crescita delsettore impiantistico negli ul-timi anni è quello della com-ponente tecnologica degliimpianti stessi che modifi-cherà ed innoverà il prodottoedilizio nel suo complesso. Ladomotica, i vari aspetti legatiall’automazione di un edificioe la tecnologia applicata agliimpianti di illuminazione e di sicurezza saranno con ogniprobabilità i “micro-merca-ti” dell’impiantistica con ilmaggior tasso di sviluppo neiprossimi anni. A questi “mi-cro-mercati” si affianca quel-

lo della infrastrutturazione in-formatica e digitale dei nostriedifici con lo sviluppo dellabanda larga che, negli obiet-tivi attesi, dovrebbe connet-tere trasmissione dati, fonia,TV ed internet.Di qui la necessità di garan-tire alle imprese installatri-ci occasioni formative qua-lificate instaurando rapportodi collaborazione con quel-le strutture in grado di forni-re formazione di qualità conparticolare riferimento ai set-tori della Fibra Ottica, delleTecnologie di Trasmissioneda Analogica, Digitale a Fi-bra Ottica e viceversa e del-la sicurezza informatica. Lacollaborazione tra CNA In-stallazione Impianti e GFOriguarderà principalmente le attività di supporto alla didattica, di consulenza, for-mazione commissionata e ri-cerca, sempre nell’ottica difornire alle imprese associatequelle conoscenze e compe-tenze che consentano loro dipoter aggredire questi mercaticon successo.

Fonte: Cna impianti

Tea servizi, investimento green:Tea servizi, investimento green:dai bancali usati nasce l’energiadai bancali usati nasce l’energiaRRiciclare materiale invece che farlo diventare un rifiuto dasmaltire e trarre da ciò oltre che un miglioramento am-

bientale anche un profitto. Questo l’obiettivo di TEA Servizi,l’azienda nata negli anni ‘90 e con sede a Brescia, che ha decisodi investire in un progetto non solo mirato a recuperare i ban-cali non più riutilizzabili - parzialmente il prodotto viene rige-nerato e riusato - ma anche nella cogenerazione. Il sistema perfettamente orientato all’ambiente ed al rispar-

mio di combustibile, si struttura con una caldaia a biomassaHerz-Binder da 1 MWt ad acqua surriscaldata a 165°, con gri-glia mobile all’interno della camera di combustione in camiciad’acqua. L’impianto viene alimentato da un deposito a due ra-strelli che, attraverso la coclea di alimentazione caldaia, con-voglia il cippato in camera di combustione. Il sistema è dotatodi un filtro multiciclone a cui segue un economizzatore chepermette di recuperare il calore residuo dei fumi e ottimizzarela resa della caldaia e di conseguenza dell’intero impianto. L’ac-qua che ora ha raggiunto la temperatura di massima, vieneconvogliata nell’impianto ORC che quindi attiva la turbina e laproduzione di energia elettrica.La linea poi prosegue per la torre evaporativa a fine circolo

dell’acqua, mentre i fumi, convogliati attraverso multicicloneed economizzatore, escono attraverso un camino in acciaiopassando per un filtro a maniche. Il sistema è poi integratocon una linea di filtraggio a maniche, torre evaporativa e ca-mino che consente di avere un ciclo completo e completa-mente ottimizzato in quanto, oltre a poter utilizzare il caloreper la linea di riscaldamento delle strutture, produce energiaelettrica grazie all’ORC, fonte energetica ulteriore dell’aziendae di introiti grazie alla vendita dei kw elettrici prodotti. Questoimpianto rappresenta il top di come utilizzare un materiale discarto come combustibile, quindi risparmiando sullo smalti-mento, fonte non solo di calore per l’azienda ma anche di elet-tricità sia per la gestione interna che per la vendita della stessa.

Ascensori: “prevenzione” è la nuova parola d’ordineIl Piemonte è la seconda regione italiana perpresenza di edifici con ascensori, pari a 1 ogni106 abitanti, ed è anche la terza per nume-ro assoluto con 41mila immobili che hanno al-meno un impianto. Secondo un’analisi diThyssenkrupp Elevator Italia, azienda specia-lizzata in ascensori e scale mobili, gli ascensoripiemontesi hanno un’anzianità media di 10anni, in linea con quella italiana che è di 11anni. Torino e provincia si collocano al decimo

posto in Italia e al primo posto in Piemonte perdensità di ascensori (1 edificio con ascensoreogni 92,4 abitanti). Nella sola città di Torino,quinta fra le città italiane con più ascensori perabitanti, c’è un edificio con ascensore ogni 62abitanti. Al secondo posto, abbastanza staccata,segue la provincia di Biella: 1 ogni 104 citta-dini. In ordine troviamo poi Alessandria (1 edi-ficio con ascensore ogni 112 abitanti - terzoposto), Asti (1 ogni 124 abitanti - quarto posto)e Novara (1 ogni 131 cittadini - quinto posto).Le province piemontesi con minor presenza diascensori sono Vercelli (con un ascensore ogni134,9 residenti), Verbano-Cusio-Ossola (conuno ogni 141,2) e Cuneo, ultima, con 142 abi-tanti per ascensore. “Dalle nostre analisi - spiega Luigi Maggioni,

amministratore delegato di Thyssenkrup Ele-vator Italia - in Piemonte, gli impianti presentinei circa 41mila edifici con ascensori sono uti-

lizzati da 4 milioni di persone e richiedono me-diamente poco più di 5 interventi all’anno, perun totale di circa 205mila interventi l’anno. Imotivi principali delle chiamate sono: guastialle porte, schede elettroniche bruciate, botto-niere usurate, ecc.”.

I GUASTII maggiori costi sostenuti dai condomini per

questi interventi, secondo Thyssenkrupp Ele-vator Italia, ammontano a oltre 700 eurol’anno. “Il servizio di manutenzione predittivae preventiva per gli ascensori - prosegue l’am-ministratore delegato - può ridurre del 50% itempi di fermo impianto. Collegando in retetutti gli ascensori è possibile monitorare da re-moto lo stato di salute e intervenire tempesti-vamente. L’ascensore oggi è il mezzo più usatoal mondo: i 12 milioni di impianti esistentisono usati da un miliardo di persone. È statostimato che ogni anno si accumulano 190 mi-lioni di ore di fuori servizio a livello mondiale,di cui 11 milioni di ore in Italia. Questo signi-fica che nel nostro Paese un ascensore sta fermoper guasti mediamente 4 giorni e mezzo al-l’anno”.

L’EFFICIENZA Ma non è tutto. Quando si parla di ascensori,

infatti, non è desueto chiamare in causa ancheil tema dell’efficienza energetica. “L’ascensore

- conclude Maggioni - consuma il 10% del-l’energia totale di tutto l’edificio. L’impiego ditecnologia innovativa consente all’industriaascensoristica di migliorare le performance el’efficienza energetica: un ascensore efficiente,realizzato con tecnologie standard, consuma il27% in meno di energia; ma un ascensore mo-derno, realizzato con materiali ultra leggeri,elettronica intelligente che lo mette in standbyse inutilizzato e dotato di sistemi che recupe-rano l’energia in frenata, permette un risparmioenergetico fino al 50%”.

L’ANZIANITÀTutti questi dati assumono una rilevanza an-

cora maggiore se si pensa che l’Italia è il Paeseche ha il parco ascensori più vasto, ma anchepiù anziano in Europa: circa il 40% degli im-pianti in funzione ha più di 30 anni, e oltre il60% non è dotato di tecnologie moderne ca-paci di garantire un livello assoluto di sicurez-za agli utenti. Gli impianti installati prima del1999 non sono dotati delle moderne tecno-logie in grado di garantire il livello di sicurez-za minimo richiesto dagli standard Europei(Nuova Direttiva Ascensori 2014/33/UE). Si pensi ad esempio ai sistemi di chiamatad’emergenza, ai sistemi di chiusura delle portaautomatiche, al livellamento tra piano e cabinadi ascensore.

Fonte: Thyssenkrup Elevator Italia

Indagine Thyssenkrupp in Piemonte: anzianità degli impianti sotto la media nazionale, ma servono comunque 5 interventi l’anno

14 CASA & IMPIANTI MAGGIO 2017N.10

Nuovi cavi elettrici: ora si attende la pubblicazione della norma CEICon il record di presenze di aziende e ad-

detti, circa 300 persone, si è concluso a Bari il Road Tour FME (Federazione cheriunisce i grossisti distributori di materia-le elettrico) con la partecipazione di AICE(Associazione industrie cavi e conduttorielettrici) dedicato al nuovo Regolamentoprodotti da Costruzione UE 305/2011 - me-glio noto come Regolamento CPR - che en-trerà in vigore il 1 luglio 2017.Il tour si è sviluppato in quattro tappe sututto il territorio nazionale (Padova, Milano,Roma e Bari) e ha avuto l’obiettivo di far co-noscere al grande mondo della distribuzionela portata rivoluzionaria della CPR nelmondo dei cavi. “Si è trattato indubbiamente di un tour digrande successo in termini di presenze di a-ziende e di interesse riscosso - ha dichiaratoEzio Galli, presidente di FME -. Esprimodunque grande soddisfazione e voglio ancorauna volta pubblicamente ringraziare AICE,il cui supporto tecnico è stato prezioso e fon-damentale. Certo, devo ammettere che laconstatazione che a tutt’oggi la norma CEInon sia ancora stata pubblicata lascia me ela distribuzione tutta quanto meno perplessi,contribuendo ad alimentare uno stato diforte incertezza sul mercato che non è maiuna buona cosa. Mi auguro quindi che sipossa presto arrivare ad un punto di svolta

che porti la necessaria chiarezza ed univo-cità”.

IL REGOLAMENTOIl Regolamento CPR riguarda tutti i pro-dotti fabbricati per essere installati o utilizzatiin modo permanente negli edifici e nellealtre opere d’ingegneria civile come abita-zioni, edifici industriali e commerciali, uffici,ospedali, scuole o metropolitane. Dal 1 luglio2017 tutti i cavi installati in qualsiasi tipo dicostruzione, per il trasporto di energia o pertrasmissione dati, dovranno obbligatoria-mente rispondere ai requisiti essenziali dicomportamento al fuoco previsti dal Rego-lamento per essere considerati sicuri.In considerazione del forte impatto sulmercato dei cavi, l’impegno di tutti gli attoridella filiera è massimo: i produttori di AICEe i distributori di FME stanno collaborandoin questa importante fase di transizione inun lungo percorso di informazione diretta alivello nazionale a tutti i distributori di ma-teriale elettrico e ai loro clienti diretti, ov-vero gli installatori. Per AICE, l’associazioneche in ANIE rappresenta le aziende attivenei comparti dei cavi per energia e accessori,cavi per comunicazione e conduttori per av-volgimenti elettrici, l’iniziativa con FMErientra in un piano strutturato di comunica-zione chiamato “Revolution Tour: la nuova

era dei cavi” che sta toccando diverse cittàd’Italia, in collaborazione con soggetti isti-tuzionali, normativi, certificativi e professio-nali.

IL COMMENTO DI AICE“La nostra partecipazione ha suggellato unrapporto di collaborazione che si è instauratoda anni con FME e che certo non poteva ve-nire a mancare in un’occasione cosi impor-tante - ha spiegato Francesco Sciarra - vicepresidente AICE -. La disponibilità di FMEci ha consentito di presentare in modo univoco il cambiamento storico della CPRaggiornando durante i quattro workshop ipartecipanti sulle novità che nei mesi sonoemerse. Abbiamo avuto anche la possibilitàdi informare i soci FME che i produttori dicavi associati AICE hanno già a disposizionei cavi CPR e che quindi il sistema è prontoper partire. Relativamente alla norma CEI,abbiamo chiarito che la commercializzazionedei cavi è legata ad una legge europea chevieta dal 1 luglio 2017 ai produttori di im-mettere sul mercato cavi per installazionefissa senza la marcatura CE e pertanto anchenoi ci auguriamo che presto la norma CEIvenga emessa, certamente entro giugno. Ab-biamo comunque ricordato che, per quantoil CEI emetta delle Norme, ciò che fa testo èla legge e quindi il Regolamento CPR”.

Rebuild: integrare fabbrica e cantiere

Nuove logiche di produzioneper una superiore efficienza esostenibilità: con i due appun-tamenti di Riva del Garda (22 e23 giugno - Palazzo dei Con-gressi) e Milano (in autunno),REbuild punta ancora sull’in-novazione per presentare al-la propria comunità processi eprodotti innovativi di un settorein trasformazione dopo anni dicrisi.Edilizia off-site è il concetto

chiave del cambiamento propo-sto negli appuntamenti del 2017:la produzione si sposta in fab-brica, mentre il cantiere divieneil luogo dell’assemblaggio di partiprodotte industrialmente. Già inatto in diversi paesi europei,l’ibridazione dei processi pro-duttivi tra fabbrica e cantiere haimpatti economici e sociali pro-fondi: superiore efficienza, mi-nori costi, più alta affidabilità nei

tempi di consegna e negli stan-dard produttivi, nuovi luoghi diproduzione con maggiore sicu-rezza e comfort. L’edilizia cheibrida fabbrica e cantiere si avva-le di tecnologie diverse: può in-tervenire sul riuso come nellanuova produzione e rappre-senta una rivoluzione capace ditenere insieme non solo supe-riori standard tecnologici edeconomici, ma anche ambientalie sociali.Perché la transizione rappre-

senti un’opportunità per tutta lafiliera, REbuild si propone di pre-sentarne tutti gli aspetti: dalle so-luzioni ispirate all’automazionerobotizzata e al nuovo artigia-nato evoluto; a quelle economi-che, evidenziando le opportunitàper investitori, developer e pro-fessionisti; a quelle sociali, con lapossibilità di interventi a valori econdizioni prima irraggiungibili.

LEGGI & SENTENZE 15MAGGIO 2017 N.10

Accesso e passaggio nella proprietàprivata per opere condominiali

Se si devono eseguire lavori di manutenzione sulla facciata dellostabile che richiedono come indispen-sabile l’accesso nella altrui proprie-tà privata, in simile ipotesi può pre-sentarsi un conflitto tra il diritto delcondominio all’ esecuzione di opereritenute necessarie e l’assoluto rispettodel diritto reale del singolo condo-mino.Uno dei casi più frequenti è quellodei ponteggi da installare all’internodi un cortile privato situato a pianoterra allo scopo di espletare un’attivitàedile condominiale.La norma codicistica di riferimentoè l’art. 843 c.c., che recita: il proprie-tario del fondo non può negare il di-ritto di accesso al vicino che abbia lanecessità di eseguire opere nella suaproprietà.In giurisprudenza sul punto non sinutre dubbio sul fatto che il diritto ri-conosciuto a colui che chiede di otte-nere l’accesso all’area privata altruicon persone e materiali non costitui-sce una servitù a carico della proprietàesclusiva, bensì presenta il carattere diuna obbligazione propter rem che si

risolve in una limitazione legale del di-ritto del titolare dell’area per una uti-lità occasionale del vicino, fatta salva,a mente dell’art. 843 c.c., un’adeguataindennità se l’accesso e il passaggio ca-giona danno.Se da un lato la disciplina codi-cistica è chiara nell’affermare che ilcondomino non può assolutamen-te rifiutare l’accesso e il passaggio alloscopo di permettere l’installazione diun ponteggio nel suo cortile privatoper manutenzionare la facciata in-terna dello stabile, dall’altro la stessanorma impone la sussistenza di unanecessità assoluta di accesso e passag-gio con uomini, attrezzi e materialinell’area privata al fine di erigere unponteggio.La necessità, però, presuppone l’assenza di accessi alternativi perl’esecuzione delle opere, ovvero la ne-cessità di accedere sul fondo privatoaltrui non con riferimento al rifaci-mento della facciata in sé o di altraopera, bensì ai fini dell’erezione delponteggio.Quindi, se l’accesso si presenta ne-

cessario perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire i lavori, si instaura, in capo al proprietario delfondo, un obbligo, tutelabile anche invia d’urgenza ex art. 700 c.p.c., di per-mettere l’entrata e il transito nella suaproprietà allo scopo di eseguire le o-pere necessarie.In relazione a tale vincolo, che po-trebbe comportare un minore o ad-dirittura l’assenza di godimento delbene, la legge prevede il pagamento diuna indennità a carico di colui cheusufruisce dell’accesso al fondo altrui,seppure detto accesso derivi dall’eser-cizio di un’attività lecita e consentitadalla legge ma che chiaramente pre-scinde dal risarcimento di eventualidanni provocati per colpa o per l’oc-cupazione invasiva del fondo. Inveronon rientra nella norma codicistica ildiritto per il vicino o per il condomi-nio di occupare impunemente ilfondo altrui, ove procuri un indubbiodisagio per l’impossibilità del proprie-tario di godere del proprio bene acausa dell’inutilizzabilità del cortile,siccome occupato da persone, attrezzi

e ponteggi, con l’impedimento magarianche dell’apertura della porta-fine-stra del cortile. È il caso quindi di por-si in tale circostanza una domanda:come quantificare l’indennità di cuiall’ex art 843 c.p.c., per l’ipotesi di ri-duzione di aria, luce e di impedimentodell’apertura della porta del cortilenonché dell’utilizzabilità del cortileprivato ovvero del danno provocatoda un’attività lecita ma comunqueproduttiva di pregiudizi?È del tutto evidente che una prede-terminazione forfettaria del danno odella misura dell’indennizzo va valu-tata di volta in volta in base ai disagiarrecati oppure è rimessa a una valu-tazione equitativa del Giudice in casodi mancato accordo tra le parti.Diversa ipotesi è invece quellache veda il proprietario avente ilsuccielo del proprio balcone amma-lorato richiedere al proprietario sot-tostante l’accesso all’appartamen-to allo scopo di riparare il succielodel proprio balcone della facciataesterna dello stabile.In questi casi non è possibile invo-

care l’art. 843 c.c., ben potendo il pro-prietario del piano sottostante, richie-sto di permettere agli operai l’accessoall’appartamento, di denegare l’ac-cesso nel proprio immobile sia perchében si potrebbe intervenire sul bal-cone in aggetto dalla pubblica via ricorrendo all’ausilio di un cestello ele-vatore, evitando di onerare di respon-sabilità il proprietario sottostante perincidenti, cadute o comunque pereventuali danni a terzi.Nel caso invece il proprietario sot-tostante acconsentisse a concederel’accesso al proprio appartamento, èconsigliabile a titolo precauzionale ri-chiedere l’esibizione di polizza assi-curativa delle maestranze, nonché diuna dichiarazione di manleva di re-sponsabilità in suo favore con conte-stuale esibizione di contratto d’operacommissionato dal proprietario delbalcone sovrastante, per evitare ogniconseguenza di sorta.Dulcis in fundo, ragioni logiche oltreche giuridiche escludono in simili casil’applicazione dell’art. 843 c.c., nonrientrando certamente nella normacodicistica il diritto del proprietario delbalcone sovrastante di obbligare lasottostante proprietà altrui ad acce-dere all’appartamento allo scopo di ri-parare il proprio balcone in oggetto.

Mauro Simoneconsigliere naz. Appc

TRIBUNALE DI ROMASez. V civ., ord. 1.2.2017

Penali salate all’amministratore che rifiuta di comunicare i morosi

Il Giudice, a scioglimento della riservaassunta all’udienza del 25.1.2017; visto il ricorso depositato ai sensi dal-l’art. 702 bis cod. proc. civ. il 2/11/2016dalla (...) dopo avere esposto che consentenza n. 22657 del 2003 di questoTribunale (...) era a pagare in suo favorela somma di 9.350,53 oltre spese giudi-ziali e che tale decisione era stata parzial-mente riformata dalla Corte di appellodi Roma che, con la sentenza n. 3007del 2010, aveva condannato il condo-minio al pagamento della somma diEuro 157.433, oltre spese, e che il con-dominio debitore, che non aveva maiprovveduto al pagamento di quanto do-vuto, non aveva altresì dato riscon-tro alla propria richiesta di consegnarel’elenco dei condomini morosi e delle

quote dovute da ciascuno di essi ha chie-sto la condanna del condominio a co-municare le generalità dei condominimorosi in relazione al proprio creditosopra indicato e la quota di debito daglistessi singolarmente dovuta in base alletabelle millesimali;rilevato che il ricorso e il decreto di fis-sazione dell’udienza sono stati notificatiin data 13.12.2016 al condominio inti-mato;vista la memoria di costituzione delcondominio - che ha contestato la pre-tesa avversaria, deducendo di avere rap-presentato alla controparte che tutti icondomini avevano pagato quanto li-quidato dalla sentenza di primo grado eche la differenza di quanto dagli stessiancora dovuto in forza della sentenza diappello, anche in relazione alle corri-spondenti quote di proprietà, era giàdalla stessa conosciuto;ritenuto che il ricorso appare fondato,atteso che, ai sensi dell’art. 63 disp. att.,cod. civ., il condominio e per esso il suo

amministratore ha l’obbligo di comuni-care al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pa-gamento dei contributi condominiali re-lativi al credito stesso e che il condomi-nio convenuto non ha provato di aver-vi provveduto né che di tali dati la società creditrice fosse comunque a co-noscenza, tenuto conto che la corrispon-denza prodotta al riguardo dalla parteresistente appare precedente alla sen-tenza della Corte di appello del 2010 equindi palesemente inidonea ad indi-care la quota di debito a carico dei singolicondomini; che merita altresì accoglimento la ri-chiesta della società ricorrente di fissare,ai sensi dell’art. 614 bis cod. proc. civ.,una somma a carico dell’obbligato perl’eventuale ritardo nella esecuzione ditale condanna, somma che, tenuto con-to dell’ammontare del credito e di ognialtra circostanza. Si determina in Eu-ro 2.000 per ogni mese di ritardo succes-sivo a quello decorrente dalla data di no-

tifica del presente provvedimento;che le spese del procedimento vannoposte a carico della parte soccombente.

P.Q.M. condanna il (...) a consegnare alla so-cietà ricorrente un elenco completodelle generalità dei condomini moro-si in relazione al credito vantato dallastessa e delle quote di debito che sono

Una sentenza di merito ha sanzionato il silenzio del condominio che ostacola il creditore nella tutela delle proprie ragioni

singolarmente a loro carico sulla basedelle tabelle millesimali in vigore.Condanna altresì il condominio alpagamento della somma di Euro 2.000per ogni mese di ritardo, successivo aquello decorrente dalla data di notifica-zione del presente provvedimento, nellaesecuzione dell’adempimento sopra in-dicato.

(omissis)

“

“

L’amministratore deve comunicarei dati dei condòmini morosi ai cre-ditori insoddisfatti. Diversamente,se non ottempera, rischia di pagareuna “penale” per ogni mese di ri-tardo. Il Tribunale di Roma ha combi-nato l’art. 63 disp. att. c.c. conl’istituto introdotto dall’art. 614-bisc.p.c.. Secondo tale norma, il giu-dice, con il provvedimento di con-danna all’adempimento di obblighidiversi dal pagamento di somme didenaro, fissa, su richiesta di par-te, la somma di denaro dovuta

dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione delprovvedimento.La norma, introdotta dalla legge69/2009, prevede uno strumentodi coercizione indiretta al fine di in-centivare l’adempimento sponta-neo degli obblighi che non risultanofacilmente coercibili. Nel caso inesame, la norma ha trovato appli-cazione nel caso di inadempimentodell’amministratore di condominioche omette di comunicare ai credi-tori i dati dei condòmini morosi.

I REGISTRI OBBLIGATORI PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Registro Verbali di Assemblea del condominio

Registro di anagrafe condominiale

Registro di nomina e revoca dell’amministratore

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LEGGI & SENTENZE 17MAGGIO 2017 N.10

Per la Cassazione, quando manca l’accordo tra i due proprietari ogni delibera è invalida. Resta solo il ricorso al tribunale

Condominio minimo: senza unanimità si va dal giudice

(omissis)CONSIDERATOIN DIRITTO

(omissis)3. Col terzo motivo si lamenta violazione e falsaapplicazione degli artt. 1136, 1139, 1105 c.c. inrelazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. per avere il giudi-cante in grado di appello ritenuto nulla, se noninesistente la delibera 12.6.2007 del Condomi-nio di …. Secondo il ricorrente il Tribunale ha errato nelritenere la delibera nulla o addirittura inesistente,avendo fatto confusione tra il concetto di una-nimità e quello di totalità, che non sono assimi-labili: rileva in particolare che l’unanimitàrichiesta dalla giurisprudenza ai fini della validitàdelle delibere del condominio minimo può va-lidamente formarsi non solo nel caso di concor-danza di opinioni espresse dai due partecipanti,ma anche nell’ipotesi - verificatasi in concretonel caso di specie - di decisione assunta dall’unicocondomino comparso all’assemblea regolar-mente convocata (il R.B., appunto). Ritiene chenel condominio minimo l’assemblea possa rite-nersi validamente costituita anche nel caso incui compaia uno solo dei partecipanti ed in talcaso la delibera debba ritenersi adottata all’una-nimità degli intervenuti e nel rispetto del quorumrichiesto dall’art. 1136 c.c. (omissis)Il motivo è infondato. Le sezioni unite hanno affermato che la disci-plina dettata dal codice civile per il condominiodi edifici trova applicazione anche in caso di con-dominio minimo, cioè di condominio compostoda due soli partecipanti, tanto con riguardo alledisposizioni che regolamentano la sua organizza-zione interna, non rappresentando un ostacolol’impossibilità di applicare, in tema di funziona-mento dell’assemblea, il principio maggioritario,

atteso che nessuna norma vieta che le decisionivengano assunte con un criterio diverso, nellaspecie all’unanimità, quanto, “a fortiori”, con ri-ferimento alle norme che regolamentano le si-tuazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quellache disciplina il diritto al rimborso delle spesefatte per la conservazione delle cose comuni(omissis).Altra e più recente giurisprudenza ha ritenutoche nel caso di condominio c.d. minimo, non siapplicano le norme sul funzionamento dell’as-semblea condominiale, ma quelle relative al-l’amministrazione di beni oggetto di comunionein generale (omissis). Da tali principi discende dunque che nel con-dominio c.d. minimo (formato, cioè da due par-tecipanti con diritti di comproprietà sui benicomuni nella stessa proporzione) le regole codi-cistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorché l’assemblea si costituisca re-golarmente con la partecipazione di entrambi icondomini e deliberi validamente con decisioneunanime, intendendosi con tale ultima espres-sione (decisione unanime) quella che sia fruttodella partecipazione di entrambi i comproprietarialla discussione (essendo logicamente inconce-pibile che la decisione adottata da un solo sog-getto possa ritenersi presa all’unanimità). Ed è proprio questo il senso della pronunciadelle sezioni unite n. 2046/2006 ove in motiva-zione testualmente si afferma: “nessuna normaimpedisce che l’assemblea, nel caso di condomi-nio formato da due soli condomini, si costituiscavalidamente con la presenza di tutti e due i con-domini e all’unanimità decida validamente”. Si rivela così infondata la tesi formalistica del ricorrente secondo cui, se la Corte Supremaavesse voluto richiedere sempre la presenza dientrambi e la votazione unanime, avrebbe dettoespressamente che in un condominio minimoci vuole sempre il consenso di entrambi senzaapprofondire l’applicabilità dell’art. 1136 c.c.. Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunga

l’unanimità e non si decida, poiché la maggio-ranza non può formarsi in concreto diventa ne-cessario ricorrere all’autorità giudiziaria, siccomeprevisto ai sensi del collegato disposto degli artt.1105 e 1139 cod. civ.. Volendo esemplificare, si tratta del caso in cuiall’assemblea, pur essendo presenti entrambi icondomini, si decida in modo contrastante, op-pure, a maggior ragione, del caso, verificatosinella fattispecie in esame, in cui alla riunione -benché regolarmente convocata - si presenti unosolo dei partecipanti e l’altro resti assente: persbloccare la situazione di stallo venutasi di fattoa determinare, non resta che il ricorso all’autoritàgiudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c.. Ora, nel caso di specie, R.B. fu certamente di-ligente nel tentare la prima e più semplice solu-zione, convocare la zia condomina per discuteredei lavori al fabbricato, ma avrebbe dovuto poiprendere atto, proprio perché si trattava di un“condominio minimo”, della impossibilità di co-stituire l’assemblea per assenza dell’altra parteci-pante e quindi per l’impossibilità di pervenire aduna decisione unanime (nel senso sopra inteso),condizione essenziale per la adozione di una va-

CORTE DI CASSAZIONESez. II civ., sent. 2.3.2017,

n. 5329

lida delibera da poter poi mettere in esecuzionenelle forme di legge; e, posto di fronte ad una talesituazione di impasse, aveva l’onere di azionare ilprocedimento camerale previsto dall’art. 1105c.c. lasciando poi che fosse l’autorità giudizia-ria a prendere i provvedimenti opportuni, nonesclusa la nomina di un amministratore. La diversa scelta di decidere da solo si risol-ve invece non in una delibera condominiale, main una mera manifestazione unilaterale di vo-lontà proprio perché - lo si ripete - mancaval’unanimità della decisione e quindi la condi-zione essenziale per l’applicabilità al condominiominimo di … delle regole codicistiche. Non merita pertanto nessuna censura la sen-tenza impugnata che nel giudizio di opposizionea decreto ingiuntivo ha rilevato di ufficio la nul-lità o addirittura l’inesistenza della delibera postaa fondamento del decreto stesso.

(omissis)

P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrenteal pagamento delle spese del presente grado digiudizio (omissis).

“

“

Anche nel condominio mi-nimo si applicano le rego-le codicistiche sul funzio-namento dell’assemblea al-lorché questa si costituiscaregolarmente con la par-tecipazione di entrambi i condòmini e deliberi va-lidamente con decisioneunanime, intendendosi contale ultima espressionequella che sia frutto dellapartecipazione di entrambi

i comproprietari alla di-scussione, essendo logica-mente inconcepibile che ladecisione adottata da unsolo soggetto possa ritenersipresa all’unanimità. In caso contrario, poiché lamaggioranza non può for-marsi in concreto, diventanecessario ricorrere all’au-torità giudiziaria, e ciò sianel caso in cui all’assem-blea pur essendo presenti

ambedue i condòmini si de-cida in modo contrastante,sia quando, a maggior ra-gione, come nel caso di spe-cie, alla riunione, benchéregolarmente convocata sipresenti uno solo dei par-tecipanti e l’altro resti as-sente. Per sbloccare tale si-tuazione di stallo non restache il ricorso all’autoritàgiudiziaria ai sensi dell’art.1105 c.c.

CORTE CASSAZIONESez. VI civ., ord. 11.4.2017,

n. 9348

Contro la revoca dell’amministratoreil condominio non può stare in giudizio

FATTI DI CAUSAE RAGIONIDELLA DECISIONE Il ricorrente G.C., in proprio e qualeamministratore del Condominio di via…, con due distinti ricorsi di identicocontenuto, impugna, articolando tremotivi di ricorso ex art. 111 Cost., il de-creto n. 1016/2015 del 1° luglio 2015della Corte d’Appello di Firenze, che,pronunciando sul reclamo avverso ilprovvedimento del Tribunale di Arezzodel 23 settembre 2014, aveva dichia-rato cessata la materia del contenderesulla domanda di revoca giudiziale delG.C. dall’incarico di amministratore dicondominio proposta da F.P., compen-sato tra le parti le spese processuali deidue gradi di giudizio e altresì ripartito inpari quota le spese dell’espletata CTU. G.C. deduce un primo motivo di ri-

corso, che si sviluppa da pagina 9 a pagina 27, per omesso esame di fatti de-cisivi ai fini della condanna di F.P. alrimborso delle spese di lite. Ciò inquanto la Corte d’Appello avrebbe va-lutato la cosiddetta soccombenza vir-tuale sulla base soltanto della CTUche, pur escludendo gravi irregolaritàgestionali dell’amministratore, avevacomunque rilevato carenze di traspa-renza nella contabilità condominiale.Si richiamano così analiticamente idieci motivi specifici addebitati dallaF.P. all’amministratore per ottenere larevoca, censure tutte superate dal Tri-bunale di Arezzo. Il secondo motivo so-stiene la nullità del decreto della Cortedi Firenze, per non aver dato atto dellasoccombenza della F.P. né esplicitato le gravi ed eccezionali ragioni di com-pensazione delle spese di lite. Il terzomotivo deduce violazione e/o falsa ap-

plicazione dell’art. 1129 c.c., nonchédegli artt. 91, 92, 99, 100, 112 e 115c.p.c., per aver la Corte d’Appello rite-nuto cessata la materia del contendereper l’estinzione dell’incarico di ammi-nistratore del G.C., mentre la materiadel contendere era cessata, piuttosto,per la rinuncia alla domanda da partedella F.P.. Ritenuto che il ricorso proposto daG.C. potesse essere rigettato per ma-nifesta infondatezza, con la conse-guente definibilità del ricorso nelleforme di cui all’art. 380 bis c.p.c., inrelazione all’art. 375, comma 1, n. 5),c.p.c., su proposta del relatore, il pre-sidente ha fissato l’adunanza della ca-mera di consiglio.È dapprima inammissibile il ricorsoproposto da G.C. quale amministrato-re del Condominio di …, in quanto nel giudizio promosso da un condo-

mino per la revoca dell’amministratorel’interessato legittimato a contraddire èsoltanto l’ amministratore e non il con-dominio (Cass. Sez. 2, Sentenza n.23955 del 22/10/2013). Secondo poi consolidato orienta-mento di questa Corte, infatti, è inam-missibile il ricorso per cassazione, ai sensidell’art. 111 Cost., avverso il decretocon il quale la corte di appello provvedesul reclamo avverso il decreto del tribu-nale in tema di revoca dell’amministra-tore di condominio, previsto dagli art.1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., trattandosidi provvedimento di volontaria giu-risdizione; tale ricorso è, invece, ammis-sibile soltanto avverso la statuizione re-lativa alla condanna al pagamento dellespese del procedimento, concernendoposizioni giuridiche soggettive di debitoe credito discendenti da un rapportoobbligatorio autonomo (omissis).

In un caso di carenza di trasparenza nella tenuta della contabilità, l’interessato legittimato a contraddire è soltanto la personaSono dunque inammissibili le cen-sure che il G.C., con il primo ed il terzomotivo, rivolge al decreto impugnato(stante la carenza di attitudine al giudi-cato dello stesso), sotto forma di vizi iniudicando o in procedendo, dirette a ri-mettere di discussione la sussistenza, omeno, delle gravi irregolarità ex art.1129, comma 12, c.c., ovvero la valu-tazione dei presupposti legittimanti lastatuizione di cessazione della materiadel contendere, o, ancora, l’omessoesame di elementi istruttori che avreb-bero diversamente potuto determinareil giudice del merito nella declaratoriadella soccombenza virtuale (cfr. in ter-mini Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9516 del06/05/2005).

(omissis)Il ricorso va perciò rigettato. Non oc-corre provvedere sulle spese di questogiudizio di cassazione, in quanto l’inti-mata F.P. non ha svolto difese.

(omissis)

P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.

18 LEGGI & SENTENZE MAGGIO 2017N.10

Accertamento legittimo per individuare società “di comodo”. Le entrate non bastavano nemmeno a sostenere le spese di ristrutturazione

Canone incongruo e antieconomicoIl test di operatività non si passaIn materia di “non operative”, vaconsiderata di comodo una societàdel settore alberghiero gestita senzaobiettivi di profitto immediati e con-creti, mediante la locazione a terzi diun immobile a canone incongruo rispetto alle condizioni di mercato enon remunerativo rispetto alle rile-vanti spese di ristrutturazione effet-tuate.A fornire la precisazione è stata laCorte di cassazione, con l’ordinanzan. 8218 del 30 marzo 2017.

I fattiUna società proprietaria di una strut-tura alberghiera presentava all’ammi-nistrazione finanziaria istanza diinterpello disapplicativo ex articolo37-bis, comma 8, Dpr 600/1973, alfine di vedersi esonerata dall’obbligodi dichiarare il reddito minimo de-sunto secondo le indicazioni dell’ar-ticolo 30 della legge 724/1994.La richiesta veniva respinta dallacompetente direzione provinciale pertotale inesistenza dei requisiti legitti-

manti la richiesta di disapplicazione.La società istante non si adeguavavolontariamente dichiarando il red-dito minimo di legge, esponendo, pe-raltro, una perdita nella dichiarazionedei redditi.L’Agenzia delle Entrate, di conse-guenza, notificava avvisi di accerta-mento, relativamente all’anno 2006,sia alla società che ai soci per le rispet-tive quote, rettificando le imposte sulreddito della prima (Ires) e su quellodi partecipazione dei secondi (Irpef)e portandoli ai minimi di legge ai sen-si della citata legge 724/1994, co-me modificata dalla legge 296/2006,qualificando la società come “nonoperativa”.La società stessa e i soci, per lequote ad essi imputabili, ricorrevanoavverso gli avvisi di accertamento,precisando di aver affittato la propriae unica azienda in ciascuno degliesercizi accertati, con la conseguenzache la norma antielusiva sulle societàdi comodo non poteva trovare appli-cazione.

I ricorsi venivano riuniti, trattan-dosi di ipotesi di connessione sog-gettiva e oggettiva ai fini della tratta-zione congiunta.Dopo aver esperito, invano, untentativo di conciliazione, in sedecontenziosa il giudice di primo gradoriteneva fondate le rimostranze dei ri-correnti, mentre il collegio di appello,in totale riforma della sentenza diprime cure, rilevava che la societànon aveva adeguatamente giustifi-cato l’inoperatività presunta secondolegge.I contribuenti ricorrevano in Cas-sazione, lamentando violazione efalsa applicazione della legge 724-1994, articolo 30, comma 1, in rela-zione all’articolo 360 cpc comma 1,n. 3, e vizio motivazionale, non a-vendo il giudice di appello corretta-mente valutato la circostanza chenell’annualità fiscale de qua la societàverificata aveva affittato la propriaunica azienda, ed escludendo, in talmodo, l’applicabilità della normativaantielusiva.

La decisioneI giudici di legittimità, confermandola decisione di secondo grado, hannoevidenziato che, in materia di societàdi comodo, i coefficienti previsti dallalegge sono fondati sulla correlazionetra il valore di determinati beni pa-trimoniali e un livello minimo di ri-cavi e proventi. La determinazionedell’imponibile deriva così da precisicriteri di determinazione del redditostabiliti dalla legge che escludono,quindi, ogni discrezionalità deduttiva(Cassazione 13699/2016).Spetta, poi, al contribuente forni-re la prova contraria e dimostrarel’esistenza di situazioni oggettive estraordinarie, indipendenti dalla suavolontà, che abbiano impedito il rag-giungimento della soglia di operati-vità e di reddito minimo presunto(Cassazione 21358/2015).Nella fattispecie in esame, i giudi-ci di appello avevano correttamenteritenuto che la società fosse stata gestita in perdita senza obiettivi diprofitto: l’unico bene, una strutturaalberghiera, era stato concesso in lo-cazione a un canone non congruo ri-spetto al mercato, con la conseguenzache le entrate non erano sufficientiper sostenere le rilevanti spese di ri-

sanamento e ristrutturazione soste-nute.La suprema Corte ha, dunque,considerato tali circostanze sufficientiper non superare il test di operatività,senza la necessità di verificare l’esi-stenza di intenzioni fraudolente o elu-sive. Difatti, nella pronuncia inesame, è stato precisato che la societànon aveva fornito la prova contrariarispetto alla “plateale antieconomicitàdelle spese di ristrutturazione sostenute”sufficiente per “non superare il cosid-detto test di operatività, senza bisogno diindagare e rivelare l’esistenza di intenzionifraudolente o elusive”.L’affitto di azienda non disinne-sca, pertanto, il test di operatività,tanto più se questo avviene a un canone incongruo rispetto alle con-dizioni di mercato e troppo basso ri-spetto alle spese di risanamento eristrutturazione dell’immobile soste-nute nel medesimo anno.I ricorsi della società e dei soci so-no stati, dunque, rigettati e i ricor-renti condannati in solido alle spesedel giudizio di legittimità secondo ilgenerale principio della soccom-benza.

Andrea Santoro(FiscoOggi)

Rumori molesti in condominio Rumori molesti in condominio Reato solo se è disturbo diffusoReato solo se è disturbo diffuso

RITENUTO IN FATTO1. Con la sentenza impugnata il Tribu-nale di Firenze ha mandato assolto M. B.dalle accuse di resistenza a pubblico uffi-ciale (art. 337 cod. pen., capo A) e di di-sturbo delle occupazioni e del riposodelle persone (art. 659 cod. pen., capoB) con la formula perché il fatto non sus-siste.2. Avverso la sentenza ha proposto ricorsodiretto per cassazione il Procuratore dellaRepubblica presso il Tribunale di Firenze,che deduce assenza e illogicità della mo-tivazione per avere il giudice ritenuto lacondotta di cui al capo A “deprecabile”ma non finalizzata ad una resistenza di-retta ad impedire il compimento dell’attod’ufficio, argomentazione che reputa apo-dittica.Il PM deduce, inoltre, violazione dilegge riguardo alla contravvenzione di cuial capo B, la cui sussistenza il giudice a-vrebbe fatto erroneamente dipendere dalnumero delle lamentele espresse dai vicinidi casa dell’imputato.

CONSIDERATOIN DIRITTO1. Il primo motivo del ricorso riguarda lamotivazione del provvedimento impu-gnato ed è pertanto improponibile perviolazione del disposto dell’art. 569,comma 3 cod. proc. pen.; né si verte inipotesi di conversione del ricorso in ap-pello, dal momento che la motivazionecensurata appare congrua rispetto a fatti-specie del tutto peculiare, correttamenteapprezzata dal giudice come “condottaisolata, d’istinto e non finalizzata ad unaresistenza diretta ad impedire il compi-mento dell’atto di ufficio”.2. Il secondo motivo d’impugnazione è,invece, infondato, poiché il giudice hacorrettamente evocato l’assenza di diffu-sività del rumore in ipotesi cagionato dal-l’imputato per escludere la ricorrenza dellacontravvenzione di cui all’art. 659, com-ma 2 cod. pen. e in tal senso va letto il ri-ferimento all’omessa specificazione daparte del pubblico ufficiale denunziantese la segnalazione di rumori molesti fossevenuta da uno solo o da più abitanti dellazona.«La rilevanza penale della condot-ta produttiva di rumori, censurati co-me fonte di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, richiede» infatti

«l’incidenza sulla tranquillità pubblica, inquanto l’interesse tutelato dal legislato-re è la pubblica quiete, sicché i rumori devono avere una tale diffusività chel’evento di disturbo sia potenzialmen-te idoneo ad essere risentito da un nume-ro indeterminato di persone, pur se poiconcretamente solo taluna se ne possa lamentare» (Sez. 1, sent. n. 47298 del29/11/2011, e conf. con precisazioni Sez.1, sent. n. 45616 del 14/10/2013).

P.Q.M. dichiara inammissibile il ricorso.

CORTEDI CASSAZIONE

Sez. VI pen., sent. 12.4.2017,n. 18416

Mediazione, 30 giorni per l’impugnazioneAnche la procedura di me-

diazione obbligatoria perle liti condominiali deve ri-spettare il termine di 30 giorniprevisto per l’impugnazionedelle delibere, ove la delibe-ra oggetto dell’impugnazio-ne sia annullabile e non nul-la. È quanto affermato dalTribunale di Milano con lasentenza n. 608 del 19 gen-naio 2017. Nel caso in esame, un con-domino ha chiesto al giudicedi invalidare una delibera cheponeva a suo carico alcunevoci di spesa, fra cui quelle delservizio di portineria. Essendouna delibera annullabile enon nulla, come specificatodal tribunale milanese, essadoveva essere impugnata neltermine di trenta giorni. “… Deve essere rilevata lafondatezza dell’eccezione diinammissibilità della doman-da attrice - si legge nella sen-tenza - avendo essa ad oggettouna decisione adottata all’in-terno di una delibera assem-bleare in cui è stato approva-

to il consuntivo dell’anno2013-2014 e il suo riparto, laquale avrebbe dovuto essereimpugnata dai condòmini dis-senzienti entro il termine de-cadenziale di 30 giorni dalladelibera, ex art. 1137 c.c.”. Dagli atti è risultato, però,che la delibera del 19 giugno2014 era stata impugnata di-nanzi all’Organismo di media-zione il 30 luglio 2014, ossiacon undici giorni di ritardo ri-spetto al termine di legge. Anche in sede di media-zione obbligatoria bisogna te-nere conto di quanto dispostodall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010e quindi, dal momento dellacomunicazione dell’istanza dimediazione alle altre parti, ta-le istanza impedisce la deca-denza per una sola volta deltermine dell’impugnazione.Qualora il tentativo fallisca, ladomanda giudiziale deve es-sere proposta entro il mede-simo termine di decadenza,decorrente dal deposito delverbale di mediazione.

Fonte: Confappi

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La rilevanza penale della condot-ta produttiva di rumori, censuraticome fonte di disturbo delle occu-pazioni e del riposo delle persone,ri-chiede l’incidenza sulla tranquillitàpubblica, in quanto l’interesse tu-telato dal legislatore è la pubblicaquiete, sicché i rumori devono avereuna tale diffusività che l’evento didisturbo sia potenzialmente idoneoad essere risentito da un numeroindeterminato di persone, pur se poiconcretamente solo taluna se nepossa lamentare.

LEGGI & SENTENZE 19MAGGIO 2017 N.10

L’intervento è legittimo se non lede l’integrità dell’edificio, compromettendone la sicurezza, il decoro o altra essenziale caratteristica

CORTEDI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 10.3.2017,n. 6253

Eliminazione di travi del tettoper accedere al lastrico solare

FATTI DI CAUSA 1. L’odierno ricorrente, D.P., realizzavaun’apertura nel soffitto del suo appar-tamento in via …, per accedere diret-tamente al sovrastante lastrico solare,con funzione di copertura di parte delfabbricato ed in suo uso esclusivo. Perconsentire uno stabile collegamentotra alloggio e lastrico solare proteggeval’apertura così realizzata, delle dimen-sioni poi accertate e comunque incon-testate di circa 6 mq (mt. 3,75 x 1.6),con una bussola in vetro. 2. L’odierno resistente, avv. S., proprie-tario dell’altro alloggio posto al di sottodella copertura del fabbricato, all’esitodi un giudizio possessorio, svolto anchecon la presenza del Condominio, ini-ziava il presente giudizio, chiedendo laeliminazione dell’apertura, praticatasenza autorizzazione e comunque inviolazione dell’art. 1102 cod. civ.. In particolare, il S. osservava che “labussola in vetro non equivaleva ad untetto vero e proprio a protezione dellacasa” e che “la sostituzione di parte deltetto con una bussola, di proprietà pri-vata, e l’incorporazione di parte deltetto in proprietà esclusiva, costitui-va violazione dell’art. 1102 c.c. e degliartt. 1118 e 1119” (vedi sentenza im-pugnata, pag. 5). 3. Il Tribunale di Trieste rigettava ladomanda del S., ritenendo (sempre se-condo la sentenza impugnata, pagg. 5in fondo e ss.) che “a) la funzione dicopertura rimaneva garantita dallabussola; b) non c’era lesione dei dirittialtrui, ma solo un migliore utilizzo deldiritto esclusivo; c) D.P. era legittimatoa ciò non solo in quanto condomino,ma soprattutto in quanto usuario; d)D.P., quale unico usuario, aveva tuttoil diritto di escludere dal godimentodella cosa comune gli altri condomini,ad esclusione di quelle parti del terrazzodi uso comune (linda, copertura va-no ascensore e scale); e) le opere nonsembravano aver compromesso la sta-tica del Condominio: tali opere avreb-bero in primo luogo compromesso lastatica proprio dell’appartamento diD.P.”. 4. La Corte di appello di Trieste acco-glieva il gravame del S., e condannavail D.P. “all’eliminazione dell’apertu-ra fatta nella copertura dello stabile(tetto) del fabbricato di via … per ac-cedere direttamente all’alloggio sotto-stante al tetto, con ripristino a regolad’arte dello stato antecedente”. Rego-

lava le spese del doppio grado. 4.1. Osservava la Corte locale che: a)si trattava di giudizio petitorio e nonpossessorio; b) il D.P. “è intervenutosulle strutture comuni dell’immobile,senta autorizzazione alcuna, prati-cando un’apertura nel tetto-lastrico so-lare di ca. 6 mq”; c) “per realizzare dettoaccesso diretto ha tagliato alcune travidel tetto sottostante al lastrico solare”. 4.2. Riteneva poi la Corte locale che:a) “l’uso esclusivo riguarda il lastrico (enemmeno tutto), e che non coinvolgeil tetto inteso come copertura dell’edi-ficio (che è ovviamente parte comune...)”; b) “non può dubitarsi che si siarealizzata l’alterazione della cosa co-mune, dal momento che è pacificoche D.P. sia intervenuto sulle travi por-tanti del tetto tagliandole”; c) “l’operain concreto, per le modalità con cui èstata realizzata, anche con il taglio delletravi, avrebbe dovuto essere autorizzatadal Condominio e stravolge l’uso cheil condomino può fare delle cose co-muni”. Rilevava al riguardo che: d)“non vale ripetere che il condomi-no D.P. così ha avuto accesso ai proprilocali”; e) “l’uso della parte comune da parte degli altri condomini può es-sere anche solo potenziale (Cass.23065/2009)”; f) «non è consentito ilmutamento dei luoghi che impediscaanche e soltanto sul piano delle possi-bilità o modalità di esercizio “accessi-bilità, ispezionabilità del manufatto”(Cass. 2947/1993, 10406/2001)»; g)“con il taglio della struttura e con la di-sponibilità di un accesso diretto di D.P.,si verifica, di fatto, anche una possi-bilità di usucapione (Cass. 17322/2010)”. 5. Impugna tale decisione il ricorrenteche formula due motivi. Resiste concontroricorso la parte intimata. Leparti hanno depositato memorie.

RAGIONIDELLA DECISIONE 1. I motivi del ricorso. 1.1. Col primo motivo si deduce:«Violazione dell’art. 1102 c.c in rela-zione all’art. 360 n. 3 ovvero per vio-lazione o falsa applicazione di normedi diritto, in quanto la Corte d’appelloha fornito una interpretazione di dettoarticolo veramente restrittiva e nonconforme ad un indirizzo giurispruden-ziale altamente maggioritario». Os-serva il ricorrente che la Corte locale“ha accentrato tutto il suo argomen-tare giuridico su un solo punto o que-stione e cioè ha stabilito che l’aperturadella bussola avrebbe alterato la desti-nazione del lastrico solare, essendo in-tervenuti nella sua struttura”. La Corteterritoriale ha dato, circa l’alterazionedel bene comune (che non consente

di applicare l’art. 1102 cod. civ.) una“interpretazione non suffragata né dadottrina né da giurisprudenza limi-tatissima sul punto”, posto che “il so-lo fatto di un intervento sul bene co-mune con l’eliminazione di alcunetravi ne determinerebbe la sua altera-zione”. Secondo il ricorrente per valu-tare se via stata o meno alterazionedella destinazione della cosa comune,occorre aver riguardo alla “destina-zione che i condomini hanno concre-tamente dato alla cosa comune”, nonpotendo consistere “in qualsiasi modi-ficazione materiale della cosa per cui,a parte al richiamo al pregiudizio o aldanno per l’uso collettivo, la sua in-dividuazione è operata in genere inrapporto alla destinazione della cosa”.Il ricorrente conclude affermando che“l’inserimento di una bussola di ac-cesso su un lastrico solare con l’usoesclusivo dello stesso a favore del D.P.non ha alterato la sua destinazione na-turale (e/o originaria), si ricorda chenello stesso lastrico solare era già in-serita una bussola d’accesso condomi-niale”. In ogni caso, prosegue il ricor-rente, “la bussola d’accesso de quofornisce sempre una copertura che hasostituito quelle originaria”. Richiama,ritenendola applicabile, la giurispru-denza di questa Corte in materia di usodei muri perimetrali. 1.2. Col secondo motivo si deduce:«Violazione della sentenza della Corted’appello di Trieste per omessa, insuf-ficiente o contraddittoria motivazionecirca un fatto controverso e decisivoper il giudizio (art. 360 n. 5 cod. proc.civ.)». La Corte locale ha «tutto apo-

ditticamente affermato che l’elimina-zione di alcune travi costituirebbe sem-pre alterazione vietata dall’art. 1102 c.c, mentre come insegna la SupremaCorte nella Cass. n. 1000811991 - “inrealtà si tratta di uso normalmente le-cito della cosa comune, che solo inparticolari circostanze, da dimostraredi volta in volta, può assumere aspettilesivi per l’integrità dell’edificio, se necompromette la sicurezza, il decoro oaltra essenziale caratteristica”». 2. Il ricorso è fondato e va accolto sottoil profilo del dedotto vizio di motiva-zione, per quanto di seguito si chiari-sce.

(omissis)2.2. Il ricorso è fondato perché la Cortelocale, nel ritenere l’intervenuta vio-lazione dell’art. 1102 cod. civ., ha af-fermato che “non può dubitarsi che sisia realizzata l’alterazione della cosa co-mune, dal momento che è pacificoche D.P. sia intervenuto sulle travi por-tanti del tetto tagliandole”. La Cortedi appello non ha considerato che diper sé il taglio delle travi del solaio, ovenon ulteriormente valutato anche conriguardo alla statica e comunque aglialtri limiti dettati dall’art. 1102 cod.civ., non può determinare l’alterazionedella cosa comune che ne impediscel’uso ai sensi della norma civilistica inquestione. Al riguardo, questa Corte di recenteha avuto occasione di affermare i se-guenti condivisi principi di diritto: a)“Il condomino, proprietario del pianosottostante al tetto comune dell’edifi-cio, può trasformarlo in terrazza di pro-prio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere a-deguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutturesvolta dal tetto preesistente, restandocosì complessivamente mantenuta,

per la non significativa portata dellamodifica, la destinazione principale delbene. (Sez.:2, Sentenza n. 14107 del03/08/2012)”; b) “Il condomino, pro-prietario del piano sottostante al tettocomune dell’edificio, può effettuarnela parziale trasformazione in terrazza diproprio uso esclusivo, purché risulti -da un giudizio di fatto, sindacabile insede di legittimità solo riguardo allamotivazione - che sia salvaguardata,mediante opere adeguate, la funzionedi copertura e protezione svolta daltetto e che gli altri potenziali condo-mini-utenti non siano privati di realipossibilità di farne uso. (Sez. 6-2, Or-dinanza n. 2500 del 04/ 02/ 2013)”. Inoltre, occorre anche tener contodella peculiarità del caso in esame, nelquale è pacifico che l’apertura in que-stione è stata realizzata per mettere incollegamento l’appartamento di pro-prietà del D.P. con il sovrastante la-strico solare in suo uso esclusivo. LaCorte locale in tale situazione avrebbedovuto con un’adeguata motivazioneindividuare la specifica violazione deilimiti di cui alla nonna citata, non potendosi appunto ritenere che il so-lo necessario taglio delle travi ne in-tegrasse la violazione, dovendosi altri-menti ritenere inibito qualsiasi inter-vento sulla cosa comune. La Cortelocale avrebbe dovuto quindi specifi-camente valutare, adeguatamentemotivando, la violazione degli altri li-miti indicati, anche con la realizza-zione della bussola a copertura dellanuova apertura.

(omissis)

P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa lasentenza impugnata e rinvia, ancheper le spese, ad altra sezione della Cortedi appello di Trieste.

Abusi, prima di ordinare la demolizioneil Comune deve respingere il condono

Ha l’obbligo di pronunciarsi sulla sanatoria; poi può chiedere la rimozione

Il Comune non può ordinare la rimozione diun’opera abusiva se prima non si è espresso sulladomanda di condono. Lo ha affermato il Tar Laziocon la sentenza 4582/2017.Nel caso preso in esame, i proprietari di un im-mobile avevano fatto domanda di sanatoria edili-zia per la realizzazione di alcune opere sul terrazzodella loro abitazione.Il Comune non si era pronunciato sull’istanza,ma aveva emanato un ordine di demolizione delleopere, contro il quale i proprietari avevano pre-sentato ricorso.Il Tar Lazio ha dato ragione ai due proprietaridefinendo illegittimo l’ordine di demolizione. Se-condo i giudici, fino alla definizione del procedi-mento attivato per il rilascio della concessione insanatoria, l’Amministrazione non deve intrapren-

dere iniziative repressive, che vanificherebberol’eventuale rilascio del titolo abilitativo.Il Comune, si legge nel testo della sentenza, hal’obbligo di pronunciarsi sulla condonabilità omeno dell’abuso edilizio. L’ordine di demolizionenon costituisce “un implicito rigetto della do-manda di condono”.Se, infatti, la domanda di condono viene accet-tata, la costruzione diventa “lecita urbanisti-camente”. Solo in caso di diniego del condono,hanno concluso i giudici, l’Amministrazione è tenuta ad emettere l’ordine di demolizione o ilprovvedimento sanzionatorio previsto per il casotrattato.I giudici hanno quindi annullato l’ordine di de-molizione e imposto al Comune di valutare primala domanda di condono.

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MAGGIO 2017 N.10 PROFESSIONE 21

Affitti turistici: “Incombenzaa carico degli immobiliaristi”Una grande preoccupazione. È quella

espressa dalla Fiaip a nome degli agenti edegli intermediari immobiliari in merito alnuovo regime fiscale delle locazioni brevi, checomporterà nuove incombenze per gli opera-tori. In particolare, gli agenti immobiliari chelavorano nel settore delle locazioni turistichee che gestiscono le locazioni anche attraver-so i portali on line (come Airbnb, Homewayo Booking.com), dovranno effettuare, all’attodell’accredito, una ritenuta fiscale sui com-pensi versati al locatore. A loro carico - se-condo quanto stabilito dal decreto legge n.50/2017 - spetterà il versamento di una rite-nuta all’Erario. Il nuovo regime impone alleagenzie e ai portali immobiliari di operare inqualità di sostituti d’imposta e di comunicareall’Agenzia delle Entrate i contratti conclusiper loro tramite “qualora incassino i canoni oi corrispettivi relativi ai contratti”. Oggettodella ritenuta è la cedolare secca del 21% (giàapplicabile anche alle locazioni brevi sin dal2011, in alternativa facoltativa all’ordinarioregime Irpef per contratti stipulati da personefisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’im-presa); nel caso in cui non sia esercitata l’’op-zione per l’applicazione del regime dellacedolare secca, la ritenuta si considera operataa titolo di acconto.“È evidente - dichiara Raffaele Dedemo, vi-cepresidente Fiaip con delega al turismo - chequesto provvedimento rappresenta un’ulte-riore incombenza sull’attività degli agenti im-mobiliari, che inciderà notevolmente su chilavora nel settore delle locazioni turistiche, afronte di guadagni, a volte, molto limitati. Èsbagliato ritenere questa una nuova tassa chegrava sugli immobili e la proprietà immobi-liare, così come è stato fatto erroneamente da

molti media, che la hanno ribattezzata TassaAirBnb”.Anche a tale proposito, Fiaip sottolinea che“il problema del mondo delle locazioni turisti-che non è il sommerso o comunque l’evasioneipoteticamente generata per gli affitti brevi, inquanto oggi la percentuale di pagamenti incontanti è bassissima e quindi altamente trac-ciabile. Il problema, semmai, sono le differentinormative locali - conseguenza della mancatariforma del Titolo V della Costituzione - dif-ferenti tra Regione e Regione che creano con-fusione agli stessi proprietari che decidono diacquistare un immobile e di gestirlo in proprioper la locazione turistica”. Inoltre, per Fiaippermane l’eterno dualismo che ha viziato il di-battito locale sul turismo: oggi gli albergatoripremono per “inasprire”, a livello locale, lenormative sulle locazioni turistiche - visto ilcalo di presenze di pernottamenti alberghieria favore dei pernottamenti extralberghieri - eciò è spesso oggetto di provvedimenti regionaliche si rendono, in alcuni casi, incostituzionali. “È sotto gli occhi di tutti - conclude De-demo - come il danno provocato dai b&babusivi, che lo Stato intende perseguire, nonè solo un danno di immagine per le città d’arteitaliane e per il Paese, ma a farne le spese sonogli stessi Comuni, che ogni anno perdono mi-lioni di euro per il mancato incasso della tas-sa di soggiorno. Per Fiaip c’è la necessità dicomprendere con quale risorse si intenda svi-luppare il Turismo in Italia. C’è da chiedersi,infatti, che fine abbiano fatto in molti territorii soldi versati dalle imprese ai municipi per latassa di soggiorno, prelevati per essere reinve-stiti per la promozione turistica e invece usatiper sanare i buchi di bilancio delle municipa-lizzate o delle amministrazioni pubbliche”.

“Coniugare qualità delle case con quella dei professionisti”Corsi formativi e modelli operativi in grado di ri-

spondere alle mutate esigenze del mercato perdare maggiori opportunità d’interazione agli operatoriimmobiliari a vantaggio della collettività. Sono i temiaffrontati nelle scorse settimane dalla Fimaa (Fede-razione italiana mediatori agenti d’affari aderente aConfcommercio). Alla luce dei cambiamenti che stavivendo il mercato immobiliare e del credito, il di-battito e il dialogo tra i componenti del Consiglio na-zionale Fimaa hanno fatto emergere prospettive inno-vative per servizi di qualità con l’obiettivo di finalizzareanche normative legislative in grado di disciplinare almeglio l’attività degli operatori.

ANALISI E TENDENZE“Negli ultimi dieci anni le dinamiche del compartoimmobiliare sono cambiate - commenta il presidentenazionale Fimaa, Santino Taverna - passando da unmercato di richiesta ad un mercato di offerta. In ag-giunta, si continua a soffrire una fase economica diffi-cile, dovuta anche all’instabilità politica del Paese. Inquesto scenario serve guardare con grande attenzionealla qualità del prodotto per riuscire a competere sulmercato. Prodotto non inteso solo come qualità del-l’immobile da compravendere, ma anche come quali-tà di servizio che le categorie rappresentate da Fimaaerogano verso i consumatori. La professionalità deglioperatori è il primo elemento su cui operare per accat-tivarsi il consenso della collettività e rafforzare l’identitàpolitica di chi esercita la professione. Oggi ci rappor-tiamo con consumatori sempre più attenti ed esigenti.Per riuscire a dare risposte esaustive alle loro necessitàservono regole chiare e trasparenti. In questa proie-zione, come Fimaa, riteniamo sia giunto il momen-to di pensare anche ad una normativa in grado di di-sciplinare al meglio la professione. Si deve guardareverso i fruitori del nostro servizio e declinare come ope-ratori le loro aspettative, evitando normative calatedall’alto”.

LA FORMAZIONENel corso del Consiglio, particolare attenzione èstata prestata al nuovo progetto formativo della Fede-razione che vedrà, per i territori che vi aderiranno, l’op-portunità di integrare la formazione tradizionale per gliassociati, con una formula interattiva appositamentededicata, per aggiornare in tempo reale anche gli ope-ratori più esigenti. Fra gli obiettivi che la Federazionesi è prefissata vi è quello di dare una maggiore atten-zione alle istanze dei territori Fimaa, con particolare ri-guardo a quelli maggiormente periferici.L’incontro è stato anche l’occasione per presentareagli organi direttivi della Federazione il nuovo socio diMedioFimaa, Credipass-Hpass che ha illustrato i pro-pri prodotti finalizzati a supportare l’attività degli Ope-ratori immobiliari oltre che quella dei mediatoricreditizi. Il Consiglio nazionale ha, inoltre, ricevuto gliassociati di Fimaa Lecce, ai quali è stato presentato ilpiano di sviluppo Fimaa per gli operatori del Salento.Agli stessi è stata poi dedicata una sessione speciale sultema “Antiriciclaggio e Privacy” e presentato in ante-prima nazionale il nuovo progetto formativo della Fe-derazione.

I lavori del Consiglio nazionale Fimaa

Tecnoborsa e Ordine degli architetti: corsodi formazione sulla valutazione immobiliare

Valutazione Immobiliare e Certifi-cazione Ambientale. È il tema su

cui verterà il corso di formazione teo-rico-pratica proposto da Ordine degliArchitetti e Tecnoborsa, dedicato agliarchitetti iscritti ad un Ordine in Italia,e in programma a Roma il 25, 26, 29 e30 maggio.

I CONTENUTINegli ultimi anni sono state pro-mulgate nuove leggi e sono state in-trodotte nuove norme che hannocoinvolto il settore valutativo. Tra que-ste, il Regolamento (UE) 575/2013,leggi nazionali di recepimento di Di-rettive europee, quali il Decreto le-gislativo 21 aprile 2016 n.72 di at-tuazione della direttiva 2014/17/UE(che ha modificato il Testo unico ban-

cario-TUB) in merito ai contratti dicredito ai consumatori relativi a beniimmobili residenziali, che ha defini-to aspetti inerenti la metodologia va-lutativa e il profilo dei periti degli immobili oggetto di garanzia di esposi-zioni creditizie/mutuo, le norme UNI11612:2015 “Stima del valore di mer-cato degli immobili” e la norma UNI11558:2014 “Valutatore Immobiliare -Requisiti di conoscenza abilità e com-petenza”.Inoltre, le Linee guida per la valuta-zione degli immobili a garanzia delleesposizioni creditizie (ABI) sono state

aggiornate nel dicembre 2015 e so-no stati adottate nuove versioni deglistandard internazionali di valutazio-ne relativamente all’International Valua-tion Standard (IVS), all’European Valua-tion Standards (EVS), alle UniformStandards of Professional Appraisal Prac-tice (USPAP).Quanto alla Valutazione economica dei

progetti - che attiene in maniera speci-fica le opere pubbliche, ma di fatto ri-guarda anche quelle di edilizia privatapoiché è cambiato il paradigma basedella bancabilità - sono state introdottemodifiche rilevanti con nuovo Codice

dei contratti pubblici (“Codice Ap-palti”) di cui al Decreto legislativo 18aprile 2016, n. 50 (di Attuazione delledirettive 2014/23/UE, 2014/24/UE e 2014/25/UE sull’aggiudicazione deicontratti di concessione, sugli appaltipubblici).Modifiche che prevedono espressa-mente il «progetto di fattibilità tecnicoed economica» in luogo del progettopreliminare e l’«equilibrio economicoe finanziario» con la contemporaneapresenza delle condizioni di conve-nienza economica e sostenibilità fi-nanziaria.

INFORMAZIONILa partecipazione all’evento ricono-sce agli architetti iscritti ad un Ordined’Italia n. 20 CFP. Prenotazione obbli-gatoria online: http://www.architetti-roma.it/formazione. Ai fini del rilasciodell’attestato di partecipazione verrannoprese le firme in entrata ed in uscita.Sede del corso sarà: Tecnoborsa, vialedelle Terme di Caracalla n. 69/71 (an-golo Vicolo Antoniniano) - 00153 Ro-ma. Per la segreteria del corso: KatiaCiardi, Tel. (+39) 06.57300710; Fax(+39) 06.57301632 ; k.ciardi@tecno-borsa.com.

MAGGIO 2017N.1022 COMPRAVENDITE

Comperare casa: la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate

1. INTRODUZIONEIn Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta,ancora oggi, una delle principali forme di investi-mento.Secondo i dati pubblicati dalla rivista “Gli im-mobili in Italia - 2015”, curata dagli esperti del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delleEntrate, quasi 8 famiglie su 10 sono proprietariedella casa in cui vivono.A tale risultato contribuisce anche la normativafiscale, che prevede numerose e importanti agevo-lazioni per l’acquisto di un’abitazione.Con questa pubblicazione l’Agenzia delle En-trate vuole fornire un quadro riassuntivo delle prin-cipali regole da seguire quando si compra una casa,in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previstidalla legge (imposte ridotte, limitazione del poteredi accertamento di valore, ecc.) e di affrontare conserenità un momento così importante.La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche(che non agiscono nell’esercizio di attività com-merciali, artistiche o professionali) e si riferisce siaalle compravendite tra “privati” sia a quelle tra im-prese e privati.Innanzitutto, viene descritto il trattamento tri-butario riservato all’acquisto di un’abitazione in ge-nerale, poi quello applicabile in presenza deibenefici “prima casa”.Particolare attenzione è dedicata al sistema del“prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in basea questa regola:❖ la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolatoin base alla rendita catastale dell’immobile e nonsul corrispettivo effettivamente pagato❖viene limitato il potere di accertamento di valoredell’Agenzia delle Entrate❖ spetta per legge una riduzione degli onorari no-tarili.Nella prima parte della guida, inoltre, sono for-nite indicazioni utili da seguire prima di procedereall’acquisto.

2. PRIMA DELL’ACQUISTOÈ BENE...Prima di comprare casa è utile ottenere più in-formazioni possibili sull’immobile e, soprattutto,accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo pro-prietario.Inoltre, è importante sapere cosa accade se si de-cide di stipulare un contratto preliminare (il cosid-detto compromesso).

... fare una verifica sui dati catastali e ipotecariPremesso che importanti verifiche sulla situa-zione catastale e ipotecaria dell’immobile sonosvolte dal notaio che redige l’atto di compraven-dita, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizionedei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscerela situazione del bene che si intende acquistare (ovendere).Nella sezione “Servizi catastali e ipotecari on-line” del sito www.agenziaentrate.gov.it, infatti, siaccede a una serie di servizi, alcuni senza registra-zione altri con registrazione, attraverso i quali è pos-

Il preliminare può essere stipulato, per esempio,quando non è possibile la vendita immediata, per-ché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure ilvenditore è in attesa che gli venga consegnata unanuova casa.Il contratto preliminare deve essere redatto informa scritta (scrittura privata, scrittura privata au-tenticata o atto pubblico).

LA REGISTRAZIONEDEL PRELIMINAREE LE IMPOSTE DOVUTEIl contratto preliminare di compravendita deveessere registrato entro 20 giorni dalla sottoscri-zione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede ilnotaio entro 30 giorni.Per la registrazione sono dovute:

❖ l’imposta di registro di 200 euro, indipendente-mente dal prezzo della compravendita❖ l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il con-tratto è formato per atto pubblico o per scritturaprivata autenticata l’imposta di bollo è invece di155 euro).Quando il preliminare prevede un pagamento,è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzio-nale pari:◆ allo 0,50%delle somme previste a titolo di ca-parra confirmatoria◆ al 3% delle somme previste a titolo di accontosul prezzo di vendita.In entrambi i casi, l’imposta pagata con il pre-liminare sarà poi detratta da quella dovuta per laregistrazione del contratto definitivo di compra-vendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionaleversata per la caparra confirmatoria e per gli ac-conti di prezzo risulti superiore all’imposta di regi-stro dovuta per il contratto definitivo, spetta ilrimborso della maggiore imposta versata per la re-gistrazione del contratto preliminare. Il rimborsodeve essere richiesto, a pena di decadenza, entrotre anni dalla data di registrazione del contratto de-finitivo.La domanda di rimborso deve essere presentataall’ufficio che ha eseguito la registrazione.

L’UTILITÀ DELLATRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARECome detto prima, la stipula del preliminare fasorgere solo un obbligo giuridico tra venditore eacquirente, senza determinare il trasferimento dellaproprietà.Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il“compromesso”, il venditore venda lo stesso im-mobile ad altra persona oppure costituisca sullostesso diritti reali di godimento (per esempio, unusufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipo-teca.In questi casi, il compratore potrà chiedere algiudice solo il risarcimento dei danni e non l’an-nullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipo-teca.Per evitare di trovarsi in una situazione del ge-nere, la legge mette a disposizione lo strumentodella trascrizione del preliminare nei registri im-mobiliari.In tal modo, eventuali vendite dello stesso im-mobile o la costituzione di altri diritti a favore diterze persone non pregiudicheranno i diritti delcompratore.Per la trascrizione del preliminare è necessarioche l’atto sia stipulato con l’intervento di un no-taio. In questo caso, all’imposta di registro e all’im-posta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamentodell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipo-tecarie di 35 euro.

L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIAREI mediatori immobiliari hanno l’obbligo di regi-strare i contratti preliminari di compravendita sti-pulati a seguito della loro attività.In generale, per gli affari conclusi con l’inter-vento degli agenti immobiliari, è obbligatorio ri-chiedere la registrazione per:◆ i contratti preliminari◆ l’accettazione della proposta, quando le clausoleinserite nello schema di proposta siano di per sé

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sibile ottenere informazioni e notizie su un immo-bile.All’interno della sezione, inoltre, sono presentile informazioni per procedere alla registrazione.

ISPEZIONE IPOTECARIAAttraverso l’ispezione ipotecaria è possibile con-sultare i registri, le note e i titoli depositati presso i“Servizi di pubblicità immobiliare” dell’Agenziadelle Entrate.In questo modo, si possono controllare le trascri-zioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei re-gistri immobiliari:◆ le trascrizionivengono effettuate quando si tra-sferisce (per esempio, si vende) o si costituisce undiritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto)su un bene immobile oppure si rendono pubblichedeterminate vicende giuridiche relative a immobili(per esempio, la divisione, l’acquisto per succes-sione o il pignoramento)◆ l’iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche suimmobili (derivanti, per esempio, da mutui)◆ l’annotazione è fatta quando vengono modifi-cate trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti(per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pi-gnoramenti).In sintesi, mediante l’ispezione ipotecaria è pos-sibile individuare il proprietario dell’immobile e se,sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anchegiudiziarie.

... sapere perché si stipulail contratto preliminareIl contratto preliminare, chiamato anche “com-promesso”, è un accordo tra venditore e compra-tore che si impegnano reciprocamente a stipulareun successivo e definitivo contratto di compra-vendita. Il trasferimento del diritto di proprietàsull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ul-timo.

CONTRATTO SOGGETTOA IVAAnche quando il trasferimento dell’immobile èsoggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminaresarà differente a seconda che preveda il versamentodi una somma a titolo di acconto o di caparra con-firmatoria:❖ il versamento di un acconto, essendo un’an-ticipazione del corrispettivo pattuito, va fat-turato con addebito dell’Iva. In questo caso,l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa(200 euro)❖ la caparra confirmatoria, anche se prevista daun’apposita clausola contrattuale, non è soggettaa Iva, perché non costituisce il corrispettivo di unaprestazione di servizi o di una cessione di beni. Per-tanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzio-nale (0,50%).

Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali, ecco tutte le regole da osservare quando si acquista un’abitazione

AGENZIA DELLE ENTRATEGuida per l’acquisto della casa:

le imposte e le agevolazioni fiscali“

“

Le regole da osservare quando si acquistaun’abitazione. Dal calcolo delle imposteai requisiti per le agevolazioni fiscali.L’Agenzia delle Entrate pubblica un va-demecum che spiega gli step da seguireper concludere l’acquisto di un immobile.L’obiettivo della guida, relativa sia allecompravendite tra privati sia a quelle traimprese e privati, è quello di fornire unsupporto informativo alle persone fisicheche intendono acquistare un immobile eche non agiscono nell’esercizio di attivitàcommerciali, artistiche o professionali.Il vademecum passa infine in rassegna irequisiti per accedere al beneficio legatoall’acquisto della prima abitazione, esa-minando anche l’ipotesi in cui il con-tribuente sia già proprietario di un im-mobile acquistato con le agevolazioni.

L’ispezione ipotecaria può essere richie-sta presso gli uffici provinciali - Territoriooppure online. In entrambi i casi, il servi-zio è gratuito se viene richiesto per beniimmobili dei quali il richiedente risulta ti-tolare, anche in parte, del diritto di pro-prietà o di altri diritti reali di godimento(ispezione ipotecaria personale); rien-trano nella consultazione gratuita le ipo-teche “contro” mentre sono escluse leipoteche “a favore”.Se, invece, il richiedente non è titolare,neanche in parte, dell’immobile, per il ser-vizio si applicano i tributi previsti dallalegge.Sul sito dell’Agenzia sono disponibili tuttele informazioni necessarie per accedereal servizio.

Se nel contratto preliminare non è spe-cificato a che titolo sono state corrispostele somme, queste vanno considerate ac-conti sul prezzo di vendita.

ATTENZIONELa consultazione della banca dati cata-stale e ipotecaria è gratuita solo quandoil richiedente è titolare, anche in parte,del diritto di proprietà o di altro dirittoreale di godimento.

MAGGIO 2017 N.10 COMPRAVENDITE 23

Continua da pag. 22

Comperare casa: la nuova guida dell’Agenzia delle Entratesufficienti e necessarie a determinare la conclu-sione di un contratto preliminare di compraven-dita.Non sono, invece, soggetti a registrazione:

❖ gli incarichi di vendita conferiti al mediatore❖ la proposta di acquisto❖ l’accettazione della proposta che non sia di persé sufficiente a determinare la conclusione di uncontratto preliminare di compravendita.

3. L’ACQUISTO DI UNACASA: LE IMPOSTELe imposte da pagare quando si compra una casadipendono da diversi fattori e variano a secondache il venditore sia un “privato” o un’impresa el’acquisto venga effettuato in presenza o meno deibenefici “prima casa”.In questo capitolo viene descritto il regime fiscaleprevisto per l’acquisto di un’abitazione effettuatosenza l’applicazione delle agevolazioni “primacasa” (di cui si parlerà nel capitolo successivo).

Le imposte dovute quandosi acquista da un’impresaSe il venditore è un’impresa, la regola generaleè che la cessione è esente da Iva. In questo caso,quindi, l’acquirente dovrà pagare:◆ l’imposta di registro in misura proporzionale del9%◆ l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro◆ l’imposta catastale fissa di 50 euro.

QUANDO SULLE VENDITEÈ DOVUTA L’IVACome già detto, la cessione di fabbricati a usoabitativo da parte delle imprese è, come regola ge-nerale, esente da Iva.Tuttavia, l’imposta si applica:

❖ alle cessioni effettuate dalle imprese costruttricio di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ulti-mazione della costruzione o dell’intervento oppureanche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di as-soggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressanell’atto di vendita o nel contratto preliminare)❖alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad al-loggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sot-toporre l’operazione a Iva (anche in questo caso,la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel con-tratto preliminare).In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

◆ l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costitu-zione di diritti reali di case di abitazione (anche incorso di costruzione) classificate o classificabili nellecategorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qua-lora non sussistano i requisiti per fruire delle age-volazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22%per lecessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventia oggetto immobili classificati o classificabili nellecategorie A/1, A/8 e A/9◆ l’imposta di registro fissa di200 euro◆ l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro◆ l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte dovute quandosi acquista da un privatoSe il venditore è un privato, l’acquirente dovràpagare:❖ l’imposta di registroproporzionale del 9%❖ l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro❖ l’imposta catastale fissa di 50 euro.In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto daprivato), le imposte di registro, ipotecaria e cata-stale sono versate dal notaio al momento della re-gistrazione dell’atto.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro pro-porzionale e tutti gli atti e le formalità necessariper effettuare gli adempimenti presso il catasto e iregistri immobiliari sono esenti dall’imposta dibollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipo-tecarie.

La base imponibile peril calcolo delle imposteQuando la vendita della casa è soggetta a Iva,la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul va-lore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) ècostituita dal prezzo della cessione.In questo caso, come detto, le imposte di registro,ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200euro per ognuna di esse).

Il sistema del prezzo-valorePer le cessioni di immobili a uso abitativo (e re-lative pertinenze), in presenza di determinate con-dizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi,la legge prevede un particolare meccanismo perdeterminare la base imponibile delle imposte di re-gistro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.Dall’applicazione di questo criterio, introdottonel 2006, derivano significativi benefici per chi ac-quista una casa. La sua finalità, infatti, è quella diassicurare, da un lato, trasparenza nelle compra-vendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativoprelievo fiscale.Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione deltrasferimento degli immobili sulla base del loro va-lore catastale, indipendentemente dal corrispettivopattuito e indicato nell’atto.Inoltre, questo sistema implica anche una ri-levante tutela per l’acquirente, in quanto limita ilpotere di accertamento di valore da parte del-l’Agenzia delle Entrate.

QUANDO SI APPLICALa regola del prezzo-valore si applica alle venditeassoggettate all’imposta di registro in misura pro-porzionale (quindi sono escluse quelle soggette aIva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (chenon agisce nell’esercizio di attività commerciali,artistiche o professionali).Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltreche in tutte le compravendite in cui entrambe leparti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte apersone fisiche da parte di venditori non soggettiIva (associazioni, fondazioni e simili) e in quellefatte, sempre a persone fisiche, da società o impresein regime di esenzione Iva.

A QUALI IMMOBILISI APPLICAIl sistema del prezzo-valore si applica in generalealle vendite di immobili a uso abitativo e relativepertinenze (vedi paragrafo). Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni(e relative pertinenze) in assenza dei benefici“prima casa”.

LA RICHIESTADELL’ACQUIRENTEPer l’applicazione del prezzo-valore è necessa-rio una specifica richiesta dell’acquirente resa alnotaio nell’atto di acquisto. La richiesta non puòessere contenuta in un successivo atto integra-tivo.

L’INDICAZIONEDEL CORRISPETTIVOIn ogni caso, le parti devono indicare nell’attodi acquisto il corrispettivo pattuito.

COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALEIl valore catastale dei fabbricati a uso abitativo(diversi dalla “prima casa”) si determina moltipli-cando la rendita catastale (rivalutata del 5%) peril coefficiente 120.

RICAPITOLANDOIl sistema del prezzo-valore si applica a condi-zione che:◆ il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo(quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “primacasa”)◆ l’acquirente sia un privato che non agisce nel-l’esercizio di attività commerciale, artistica o pro-fessionale (non è ammesso, per esempio, perl’acquisto dello studio del professionista)◆ l’acquirente richieda esplicitamente al notaio,all’atto della compravendita, l’applicazione dellaregola del prezzo-valore◆ le parti indichino nell’atto l’effettivo importopattuito per la cessione.

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IMPOSTE DOVUTEVENDITORE

LE IMPOSTESULL'ACQUISTO SENZABENEFICI “PRIMA CASA”

REGISTRO 9% (con un minimodi 1000 euro)

IPOTECARIA 50 euro

CATASTALE 50 euro

PRIVATOo IMPRESA(con venditaesente da Iva)

IVA 10% (22% per gliimmobili A/1, A/8 e A/9)

REGISTRO 200 euro

IPOTECARIA 200 euro

CATASTALE 200 euro

IMPRESA(con venditasoggetta a Iva)

ATTENZIONESia quando si compra da un’impresa inesenzione dall’Iva sia quando si comprada un privato, l’imposta di registro pro-porzionale non può comunque esseredi importo inferiore a 1.000 euro. Tut-tavia, l’importo effettivamente da ver-sare potrebbe risultare inferiore pereffetto dello scomputo dell’imposta pro-porzionale già versata sulla caparraquando è stato registrato il contrattopreliminare.

ATTENZIONESe l’importo del corrispettivo indica-to nell’atto di cessione (e nella relativafattura) è diverso da quello effettivo, l’ac-quirente, anche privato (cioè non sog-getto Iva) è responsabile in solido con ilvenditore per il pagamento dell’Iva rela-tiva alla differenza tra il corrispettivo ef-fettivo e quello indicato, nonché dellarelativa sanzione.In questa situazione, l’acquirente, sog-getto privato, può regolarizzare la vio-lazione versando la maggiore impostadovuta entro 60 giorni dalla stipula del-l’atto. Dovrà inoltre presentare all’Agen-zia delle Entrate, entro lo stesso termine,una copia dell’attestazione del paga-mento e delle fatture regolarizzate.

ATTENZIONEIl prezzo-valore si applica anche agli atti tra-slativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda pro-prietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sededi espropriazione forzata o a seguito dipubblico incanto. Anche in questi casi, sideve trattare di immobili a uso abitativo erelative pertinenze.

Esempio di calcolodell’imposta di registroSupponiamo che una casa, che ha unarendita catastale di 900 euro, venga acqui-stata a 200.000 euro.Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicarel’imposta di registro del 9% è pari a: 900x 1,05 x 120 = 113.400 euro.Pertanto, l’imposta di registro dovuta saràdi 10.206 euro (113.400 x 9%).Senza l’applicazione della regola del prez-zo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000euro) e sarebbe di 18.000euro (200.000x 9%).

ATTENZIONESe il corrispettivo viene occultato, anchein parte, le imposte di registro, ipotecariae catastale saranno calcolate su quantoeffettivamente pattuito e non più sul va-lore catastale; inoltre, si applicherà unasanzione dal 50% al 100% della differenzatra l’imposta dovuta e quella già applicata.Se, invece, nell’atto è indicato un valorecatastale inferiore rispetto a quello chederiva dalla corretta applicazione del co-efficiente stabilito dalla legge, la regola delprezzo-valore non viene disapplicata. Inquesto caso, infatti, l’Agenzia delle Entratenon effettua l’accertamento sul valore dimercato dell’immobile, ma richiede lamaggiore imposta che deriva dall’applica-zione del corretto valore catastale.

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

24 COMPRAVENDITE MAGGIO 2017N.10

Continua da pag. 23

Comperare casa: la nuova guida dell’Agenzia delle EntratePREZZO-VALORE ANCHESULLE PERTINENZEIl sistema del prezzo-valore si applica anche al-l’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senzalimite quantitativo e pure se effettuato con atto se-parato), a condizione che:❖ la pertinenza sia dotata di una propria renditacatastale❖ sia possibile individuare in modo certo che ilbene pertinenziale è accessorio rispetto al beneprincipale (che deve necessariamente essere unimmobile a uso abitativo)❖ nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinen-ziale.

QUALI SONO I VANTAGGIPER L’ACQUIRENTEL’acquirente che, nel rispetto di tutte le condi-zioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il si-stema del prezzo-valore ha importanti benefici.Innanzitutto, si ha una limitazione del potere diaccertamento dell’Agenzia delle Entrate sia con ri-guardo all’imposta di registro sia con riguardo al-l’Irpef.Infatti, nei confronti degli acquirenti che si av-valgono del sistema del prezzo-valore:◆ l’Agenzia delle Entrate non può procedere adaccertamento di valore ai fini dell’imposta di regi-stro, salvo i casi di occultamento in tutto o in partedel prezzo pattuito◆non trovano applicazione le norme sull’accerta-mento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.In secondo luogo, la legge prevede una riduzionedel 30% degli onorari da pagare al notaio.

il codice fiscale, l’iscrizione presso il RepertorioEconomico Amministrativo (r.e.a.) della Cameradi Commercio❖ le spese sostenute per l’attività di mediazione,con le analitiche modalità di pagamento.Il notaio deve segnalare all’Agenzia delle Entrategli agenti che non risultano iscritti al ruolo di “Af-fari in Mediazione”.In caso di omessa, incompleta o mendace indi-cazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, è prevista l’applicazione di una sanzioneamministrativa da 500 euro a 10.000 euro (oltrequella penale per il rilascio di dichiarazioni men-daci).Inoltre, la compravendita è assoggettata, ai finidell’imposta di registro, ad accertamento di valore,anche se le parti avevano richiesto la tassazionesulla base del valore catastale.

4. L’ACQUISTO CON I BENEFICI “PRIMA CASA”Le imposte da pagare sono ridotte quando l’ac-quisto viene effettuato in presenza dei requisiti“prima casa”.In generale, queste agevolazioni si applicanoquando:◆ il fabbricato che si acquista appartiene a deter-minate categorie catastale◆ il fabbricato si trova nel comune in cui l’acqui-rente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora◆ l’acquirente ha determinati requisiti.

Le imposte agevolateLe imposte da versare quando si compra con ibenefici “prima casa” sono:❖ se il venditore è un privato o un’impresa chevende in esenzione Iva- imposta di registro proporzionale nella misura del2%- imposta ipotecaria fissa di 50 euro- imposta catastale fissa di50 euro❖se si acquista da un’impresa, con vendita soggettaa Iva- Iva ridotta al 4%- imposta di registro fissa di 200 euro- imposta ipotecaria fissa di 200 euro- imposta catastale fissa di 200 euro

Gli atti assoggettati all’imposta di registro pro-porzionale e tutti gli atti e le formalità necessari pereffettuare gli adempimenti presso il catasto e i re-gistri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo,dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

La base imponibile peril calcolo delle imposteCESSIONI CON IVAAnche quando si acquista con i benefici “primacasa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base impo-nibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto(4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentrele imposte di registro, ipotecaria e catastale si pa-gano in misura fissa (200 euro ciascuna).

IL SISTEMADEL PREZZO-VALOREIl meccanismo del prezzo-valore si applica, perle compravendita non soggette a Iva, anchequando si acquista con i benefici “prima casa”. Inquesto caso, il valore catastale si determina molti-plicando la rendita catastale (rivalutata del 5%)per il coefficiente 110.

In caso di acquisto con i benefici “prima casa” edi applicazione del prezzo-valore, si avranno glistessi vantaggi descritti nel capitolo precedente.

I requisiti per avere le agevolazioniCome si è già detto, le agevolazioni fiscali previ-ste per l’acquisto della “prima casa” sono ricono-sciute in presenza di alcune condizioni e solo sel’acquirente possiede precisi requisiti.In questo caso, oltre a tutte le informazioni daindicare nella dichiarazione sostitutiva di cui si ègià detto nel capitolo precedente, l’acquirente deveespressamente dichiarare di essere in possesso deirequisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integral’originario atto di compravendita).

CATEGORIA CATASTALEPer usufruire delle agevolazioni “prima casa”,l’abitazione che si acquista deve appartenere a unadelle seguenti categorie catastali:◆A/2 (abitazioni di tipo civile)◆A/3 (abitazioni di tipo economico)◆A/4 (abitazioni di tipo popolare) ◆A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)◆A/6 (abitazioni di tipo rurale)◆A/7 (abitazioni in villini)◆A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse,invece, per l’acquisto di un’abitazione apparte-nente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tiposignorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli

Segue a pag. 25

VALORE SU CUIAPPLICARE LE IMPOSTE

TIPODI CESSIONE

BASE IMPONIBILE

PREZZO DELLA CESSIONECON IVA

POSSIBILE CHIEDERE IL SISTEMADEL “PREZZO-VALORE”

(tassazione sul valore catastale)Valore catastale =

Rendita catastale x 1,05 x 120

SENZA IVA

VANTAGGI PERCHI ACQUISTA

ÈAPPLICABILE SE

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE:CONDIZIONI E VANTAGGI

limiti al potere di accertamentodell’Agenzia delle Entrate

riduzione del 30%degli onorari notarili

1. l’acquirente è un privato2. il fabbricato è a uso abitativo3. l’acquirente richiede espressa-mente l’applicazione del prezzo-va-lore all’atto della compravendita4. le parti indicano nell’atto il corri-spettivo pattuito

VALORE SU CUIAPPLICARE LE IMPOSTE

TIPODI CESSIONE

BASE IMPONIBILE

PREZZO DELLA CESSIONECON IVA

POSSIBILE CHIEDERE IL SISTEMADEL “PREZZO-VALORE”

(tassazione sul valore catastale)Valore catastale =

Rendita catastale x 1,05 x 110

SENZA IVA

VANTAGGI PERCHI ACQUISTA

ÈAPPLICABILE SE

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE:CONDIZIONI E VANTAGGI

limiti al potere di accertamento dell’Agenzia

delle Entrate

riduzione del 30%degli onorari notarili

1. l’acquirente è un privato2. il fabbricato è a uso abitativo3. l’acquirente richiede espressa-mente l’applicazione del prezzo-va-lore all’atto della compravendita4. le parti indicano nell’atto il corri-spettivo pattuito

La dichiarazione sostitutivaNelle compravendite di immobili, anche se as-soggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichia-razioni relative all’applicazione del prezzo-valore ealla sussistenza dei benefici “prima casa” (vedi ca-pitolo successivo), devono inserire nel rogito unadichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con-tenente le seguenti informazioni:❖ l’indicazione analitica delle modalità di paga-mento del corrispettivo (assegno, bonifico, ecce-tera)❖ se per l’operazione è intervenuto un mediatoree, in caso affermativo, tutti i dati identificativi deltitolare, se persona fisica, o la denominazione, laragione sociale e i dati identificativi del legale rap-presentante, se soggetto diverso da persona fisica,ovvero del mediatore non legale rappresentanteche ha operato per la stessa società, la partita Iva,

ATTENZIONEPer evitare le compravendite di unità im-mobiliari urbane non in regola con lenorme catastali (immobili non denunciatial catasto o che hanno subito variazionimai comunicate), è obbligatorio indicarenell’atto notarile, a pena di nullità, non sol-tanto i dati catastali ma anche il riferimentoalle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l’atto deve contenere la dichiara-zione con cui gli intestatari affermano chela situazione reale dell’immobile è con-forme a quanto risulta dai dati catastali edalle planimetrie (la dichiarazione può es-sere sostituita da un’attestazione di con-formità rilasciata da un tecnico abilitato allapresentazione degli atti di aggiornamentocatastale).Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenutoa individuare gli intestatari catastali e veri-ficare se c’è corrispondenza con quantorisulta nei registri immobiliari.

ATTENZIONECome si è già detto nel capitolo prece-dente per gli acquisti senza benefici “primacasa”, in ogni caso, l’imposta di registroproporzionale (2%) non può essere di im-porto inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’im-porto effettivamente da versare potreb-be risultare inferiore per effetto delloscomputo dell’imposta proporzionale giàversata sulla caparra (quando è stato regi-strato il contratto preliminare) o per ef-fetto del credito d’imposta per l’acquistodella “prima casa”.

Le stesse imposte agevolate si applicanoper le pertinenze, anche se acquistate conatto separato da quello di compravenditadella “prima casa”.

Valore catastale “prima casa” =Rendita catastale x 1,05 x 110

Esempio di calcolo dell’impostadi registroSupponiamo che un’abitazione acquistatacon i benefici “prima casa”, abbia una ren-dita catastale di 900 euro e il corrispettivopagato sia di 200.000 euro.Se si richiede l’applicazione della regola delprezzo-valore, la base imponibile su cui ap-plicare l’imposta di registro del 2% è paria: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.Pertanto, l’imposta di registro dovuta saràdi 2.079 euro (103.950 x 2%).Se non si richiede la regola del prezzo-va-lore, l’imposta si calcola sul valore di ces-sione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro(200.000 x 2%).

IMPOSTE DOVUTEVENDITORE

LE IMPOSTEDA PAGARE CON I

BENEFICI “PRIMA CASA”

REGISTRO 2% (con un minimodi 1000 euro)

IPOTECARIA 50 euro

CATASTALE 50 euro

PRIVATOo IMPRESA(con venditaesente da Iva)

IVA 4%

REGISTRO 200 euro

IPOTECARIA 200 euro

CATASTALE 200 euro

IMPRESA(con venditasoggetta a Iva)

MAGGIO 2017 N.10 COMPRAVENDITE 25

e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).Le agevolazioni spettano anche per l’acquistodelle pertinenze, classificate o classificabili nelle ca-tegorie catastali C/2 (magazzini e locali di depo-sito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) eC/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a unapertinenza per ciascuna categoria.È necessario, tuttavia, che le stesse siano desti-nate in modo durevole a servizio dell’abitazioneprincipale e che questa sia stata acquistata benefi-ciando delle agevolazioni “prima casa”.

DOVE DEVE TROVARSIL’IMMOBILEAltra fondamentale condizione è quella relativaal luogo in cui si trova l’immobile che si vuole ac-quistare.Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve

trovarsi nel territorio del comune in cui l’acqui-rente ha la propria residenza.Se residente in altro comune, entro 18 mesidall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenzain quello dove è situato l’immobile. La dichiara-zione di voler effettuare il cambio di residenza deveessere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto diacquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioniquando l’immobile si trova:❖ nel territorio del comune in cui l’acquirentesvolge la propria attività (anche se svolta senza re-munerazione, come, per esempio, per le attività distudio, di volontariato, sportive)❖nel territorio del comune in cui ha sede o esercital’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirentesi è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro❖ nell’intero territorio nazionale, purché l’immo-bile sia acquisito come “prima casa” sul territorioitaliano, se l’acquirente è un cittadino italiano emi-grato all’estero.La condizione di emigrato può essere documen-tata attraverso il certificato di iscrizione all’AIREo autocertificata con dichiarazione nell’atto di ac-quisto.

Quando si ha già una “prima casa”Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità2016, per poter richiedere le agevolazioni primacasa occorreva:◆non essere titolare, esclusivo o in comunione colconiuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abi-tazione, su altra casa nel territorio del comune dovesi trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato◆ non essere titolare, neppure per quote o in co-munione legale, su tutto il territorio nazionale, didiritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nudaproprietà, su altro immobile acquistato, anche dalconiuge, usufruendo delle medesime agevolazioni“prima casa”.E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali

Il credito d’impostaper il riacquisto della “prima casa”Chi vende l’abitazione acquistata con le agevo-lazioni ed entro un anno ne compra un’altra in pre-senza delle condizioni per usufruire dei benefici“prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pariall’imposta di registro o all’Iva pagata per il primoacquisto agevolato.Il credito d’imposta spetta anche quando il riac-quisto avviene con contratto di appalto o di per-muta.

Il credito d’imposta non può comunque esseresuperiore all’imposta dovuta sul secondo acquistoe può essere utilizzato, a scelta del contribuente:❖ in diminuzione dell’imposta di registro dovutasul nuovo acquisto❖per l’intero importo, in diminuzione delle impo-ste di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sullesuccessioni e donazioni dovute sugli atti e sulle de-nunce presentati dopo la data di acquisizione delcredito❖ in diminuzione dell’Irpef dovuta in base allaprima dichiarazione dei redditi successiva al nuovoacquisto❖ in compensazione con altri tributi e contributidovuti in sede di versamenti unitari con il modelloF24 (usando il codice tributo 6602).Se il contribuente utilizza solo parzialmente ilcredito d’imposta per pagare l’imposta di registrodovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato,potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminu-zione dell’Irpef o in compensazione, ma non in di-minuzione delle imposte di registro, ipotecarie,catastali, di quelle sulle successioni e donazioni pergli atti presentati dopo la data di acquisizione delcredito.La normativa prevede, infatti, che in relazionealle imposte dovute per tali atti e denunce, il cre-dito deve essere utilizzato per l’intero importo.Per fruire del credito d’imposta è necessario ma-nifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuo-vo immobile, specificando se si intende utilizzarloin detrazione dall’imposta di registro dovuta per lostesso atto.In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere,oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso deirequisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressarichiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementinecessari per determinare il credito.Occorrerà, perciò:

◆ indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’im-mobile sul quale era stata corrisposta l’imposta diregistro o l’Iva in misura agevolata nonché l’am-montare della stessa◆dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebberodato diritto al beneficio alla data dell’acquisto me-desimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ri-dotta in assenza della specifica agevolazione primacasa◆ produrre le relative fatture, se è stata corrispo-

condizioni nell’atto di compravendita.Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono statiestesi anche al contribuente che è già proprietariodi un immobile acquistato con le agevolazioniprima casa, a condizione però che la casa già pos-seduta sia venduta entro un anno dal nuovo ac-quisto.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di do-nazione o dichiarazione di successione) deve ri-sultare l’impegno a vendere l’immobile già pos-seduto entro un anno. Se questo non avviene, siperdono le agevolazioni usufruite per l’acquistodel nuovo immobile e, oltre alla maggiori impostee ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzionedel 30%.Per la mancata assunzione dell’impegno è pre-vista, tuttavia, la possibilità di ottenere una ri-duzione della sanzione (mediante l’istituto del rav-vedimento operoso), presentando un’istanza al-l’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare ladecadenza dall’agevolazione.Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, sirende conto di non poter rispettare l’impegno as-sunto (vendita del vecchio immobile), potrà pro-porre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia pressoil quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza,da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, sidichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conse-guenza, si chiederà la riliquidazione dell’impostadovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

sta l’Iva sull’immobile ceduto◆ indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’im-mobile.

QUANDO NON SPETTAIl credito d’imposta non spetta se:

❖ sono stati persi i benefici “prima casa” in rela-zione al precedente acquisto❖ il contribuente ha acquistato il precedente im-mobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruiredel beneficio “prima casa”❖ il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti“prima casa”❖viene ceduto un immobile acquistato con le age-volazioni “prima casa” riacquistando, non a titolooneroso, un altro fabbricato avente i requisiti perfruire del beneficio.

Quando si perdono le agevolazioniLe agevolazioni ottenute quando si acquistaun’abitazione con i benefici “prima casa” possonoessere perse e, di conseguenza, si dovranno versarele imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzionedel 30% delle imposte stesse.Questo può accadere se:

◆ le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto diacquisto sono false◆ l’abitazione è venduta o donata prima che sianotrascorsi 5 annidalla data di acquisto, a meno che,entro un anno, non si riacquista un altro immo-bile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi“ragionevoli” a propria abitazione principale. Il re-quisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché conquesto tipo di contratto non si trasferisce il bene◆ non si sposta la residenza nel comune in cui sitrova l’immobile entro 18 mesidall’acquisto◆ entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobilenon viene venduto quello già posseduto, acqui-stato con le agevolazioni “prima casa”.

QUANDO SI CONSERVANOLE AGEVOLAZIONILe agevolazioni non si perdono quando, entroun anno dalla vendita o dalla donazione:❖ il contribuente acquista un immobile situato inuno Stato estero, a condizione che esistano stru-menti di cooperazione amministrativa che con-sentono di verificare che l’immobile acquistato èstato adibito a dimora abituale❖ il contribuente acquista un terreno e, semprenello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato(non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non ènecessario che il fabbricato sia ultimato. È suffi-ciente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanzadal punto di vista urbanistico. Per evitare di incor-rere nella decadenza, deve esistere, quindi, un ru-stico comprensivo delle mura perimetrali dellesingole unità e deve essere stata completata la co-pertura❖ il contribuente costruisce un altro immobile auso abitativo su un terreno di cui sia già proprietarioal momento della cessione dell’immobile agevo-lato.

COME EVITARE LE SANZIONI(O PAGARLE IN MISURARIDOTTA)Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “pri-

Continua da pag. 24

Comperare casa: la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate

Segue a pag. 26

ATTENZIONELe agevolazioni “prima casa” non spettanoquando si acquista un’abitazione ubicatanello stesso comune in cui si è già titolaredi altro immobile acquistato senza fruiredei benefici.Questo, anche se si assume l’impegno avendere l’immobile già posseduto entroun anno dal nuovo acquisto.

Il cambio di residenza si considera avve-nuto nella data in cui l’interessato presentaal comune la dichiarazione di trasferi-mento.

Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile2016, l’Agenzia delle Entrate ha preci-sato che, in considerazioni delle modi-fiche che hanno interessato la normati-va in materia di “prima casa”, il creditod’imposta spetta anche quando il con-tribuente acquista la nuova abitazioneprima della vendita dell’immobile giàposseduto.

L’estensione dell’agevolazione spettaanche nel caso di nuovo acquisto a titologratuito (donazione e successione).

Per il personale delle Forze armate e delleForze di polizia non è richiesta la condi-zione della residenza nel comune di ubi-cazione dell’immobile acquistato con leagevolazioni prima casa. UBICAZIONE

DELLAVECCHIA

CASA

IMPOSTEAGEVOLATESUL NUOVOACQUISTO

VECCHIACASA

ACQUISTATA

AGEVOLAZIONI SUL NUOVOACQUISTO QUANDO SI È GIÀPROPRIETARI DI UNA CASA

stesso comune incui si trova la nuovacasa da acquistare

qualsiasi comunedel territorionazionale

SIse entro un annosi vende la vecchiaabitazione

CON AGEVOLAZIONI

PRIMA CASA

stesso comune incui si trova la nuovacasa da acquistare

comune diversoda quello in cuisi trova la casada acquistare

NO (per avere leagevolazioni è

necessario venderela vecchia abitazioneprima di acquistare

la nuova)

SInon è necessariovendere la casa di cuisi è già proprietari

SENZA AGEVOLAZIONI

PRIMA CASA

MAGGIO 2017N.1026 COMPRAVENDITE

Continua da pag. 25

Comperare casa: la nuova guida dell’Agenzia delle Entratema casa” per mancato trasferimento della resi-denzanel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle En-trate ha chiarito che:◆ se non è ancora trascorso il termine di 18 mesiper il trasferimento della residenza, l’acquirenteche non può rispettare l’impegno assunto ha lapossibilità di revocare la dichiarazione formulatanell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere lariliquidazione dell’imposta. Per fare questo, de-ve presentare un’istanza all’ufficio presso il qualel’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto dicompravendita e notifica avviso di liquidazionedell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati adecorrere dalla data di stipula dell’atto. Non ap-plicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto,entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, nonpuò essere imputato al contribuente il mancatoadempimento dell’impegno assunto, cui conseguela decadenza dall’agevolazione◆ se, invece, il contribuente lascia trascorrere iltermine di 18 mesi senza trasferire la residenza esenza presentare un’istanza di revoca all’ufficio del-l’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevola-zione “prima casa”. Il contribuente ha comunquela possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedi-mento operoso, se non gli è stato ancora notificatoun atto di liquidazione o un avviso di accerta-mento. Deve però presentare un’istanza all’ufficiodell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto,con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dal-l’agevolazione e richiedere la riliquidazione del-l’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misuraridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifical’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degliinteressi e della sanzione ridotta.Invece, sul caso del contribuente che vendel’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”,prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agen-zia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:❖ se, prima che sia trascorso un anno dalla riven-dita dell’immobile acquistato con le agevolazioni,il contribuente manifesta l’intenzione di non voleracquistare un’altra abitazione, può chiedere, pre-sentando un’istanza all’ufficio presso il quale èstato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta.In questo modo, non scatta alcuna sanzione: ilcontribuente pagherà la differenza tra l’impostaversata al momento dell’acquisto e quella dovuta,oltre agli interessi❖ se, invece, il contribuente lascia trascorrere iltermine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo im-mobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’in-tenzione di non voler più fruire dell’agevolazione,si verifica la decadenza dai benefici “prima casa”goduti. In questo caso, se non gli è stato ancoranotificato un atto di liquidazione o un avviso diaccertamento, può comunque avvalersi del rav-vedimento operoso e ottenere la riduzione dellesanzioni.

5. RISPOSTE AI QUESITIPIÙ FREQUENTI

D. Ho acquistato casa, richiedendo l’applica-zione della regola del prezzo-valore. L’Agenziadelle Entrate può accertare un valore dell’im-mobile diverso da quello indicato nell’atto?La regola del prezzo-valore prevede la tassazionedel trasferimento degli immobili sulla base del lorovalore catastale, indipendentemente dal corrispet-tivo effettivamente pattuito e indicato nell’atto.La sua applicazione limita il potere di accerta-mento dell’Agenzia delle Entrate, che non puòaccertare un maggior valore ai fini dell’imposta diregistro. Questa regola è ammessa, però, solo perle cessioni di immobili a uso abitativo (e relative

pertinenze) acquistate da persone fisiche che nonagiscono nell’esercizio di attività commerciali, ar-tistiche o professionali.

D. Quali criteri utilizza l’Agenzia delle Entrateper rettificare il valore dell’immobile acquistatose non è stato richiesto il prezzo-valore?Se, all’atto della compravendita, non è stata richiesta l’applicazione della regola del prezzo-valore, o quando, per legge, non è applicabi-le, l’Agenzia delle Entrate può procedere ad “ac-certamento di valore”, rideterminando la baseimponile su cui calcolare le imposte dovute. L’uf-ficio, per procedere all’eventuale rettifica, deveutilizzare i criteri indicati dalla legge, mettendo aconfronto il valore indicato nell’atto con i se-guenti parametri:◆ i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni eperizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre annialla data dell’atto (o a quella in cui se ne produ-ce l’effetto traslativo o costitutivo), che abbianoavuto per oggetto gli stessi immobili o altri di ana-loghe caratteristiche e condizioni (criterio com-parativo)◆ il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile,capitalizzato al tasso mediamente applicato a dettadata e nella stessa località per gli investimenti im-mobiliari, per esempio, il valore del canone di lo-cazione (criterio della capitalizzazione)◆ogni altro elemento di valutazione, anche sullabase di indicazioni eventualmente fornite dai co-muni.Tenendo conto di questi criteri, se ritiene chel’immobile acquistato ha un valore venale (valoredi mercato) superiore a quello dichiarato o al cor-rispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida lamaggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

D. Ho ricevuto un avviso di rettifica e liqui-dazione dell’imposta di registro su una compra-vendita immobiliare. Come mi devo compor-tare?La legge offre diversi strumenti al contribuenteche riceve un avviso di rettifica e liquidazione eche ritiene l’accertamento non corretto. Se cisono i presupposti, si può giungere anche all’an-nullamento totale o parziale dell’accertamento oalla rideterminazione del valore accertato.In ogni caso è necessario attivarsi entro 60

giorni dalla data in cui l’avviso è stato notificato.Nella parte finale dell’avviso sono comunqueindicate tutte le informazioni utili per far valere leproprie ragioni.A seconda dei casi, il contribuente può:

❖ presentare ricorso alla Commissione tributariaprovinciale competente (cioè quella del capo-luogo della provincia in cui ha sede l’ufficio cheha emesso l’atto). Se il valore dell’avviso non è su-periore a 20.000 euro, il ricorso produce anche glieffetti di un reclamo e può contenere una propo-sta di mediazione (in tal modo, si avvia una fa-se amministrativa, della durata di 90 giorni, en-tro cui deve svolgersi e concludersi il procedi-mento finalizzato al riesame dell’atto impugnatoe alla valutazione, da parte dell’amministrazione,dell’eventuale proposta di mediazione. Se non siraggiunge un accordo con l’ufficio, il giudizio pro-segue dinanzi alla Commissione tributaria provin-ciale)❖presentare istanza di accertamento con adesioneall’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo èpossibile dialogare in contraddittorio con l’ammi-nistrazione, fornendo tutti gli elementi utili allarideterminazione del valore accertato. L’istanza diaccertamento con adesione sospende il termine

per la presentazione del ricorso per unperiodo di 90 giorni.❖ presentare istanza di annullamentoin autotutela all’ufficio che ha emessol’atto. L’istanza non sospende i terminiper la presentazione del ricorso. Per-tanto, il contribuente può valutare dipresentare l’istanza di accertamentocon adesione o il ricorso qualora, primadello scadere dei termini previsti perquesti istituti, non sia pervenuta rispo-sta favorevole all’istanza di annulla-mento in autotutela.

D. Sono proprietario di un immobile acquistatocon le agevolazioni “prima casa” e vorrei acqui-starne un secondo. Posso richiedere le stesseagevolazioni anche sul secondo acquisto?Dal 1° gennaio 2016, chi ha già acquistatoun’abitazione con i benefici “prima casa” può ac-quistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (succes-sione o donazione), un altro immobile abitativo ebeneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’age-volazione, a condizione, però, che la casa già pos-seduta sia venduta entro un anno dal nuovoacquisto. Nell’atto di trasferimento del secondoimmobile (compravendita, donazione, succes-sione) deve risultare l’impegno a vendere l’immo-bile già posseduto entro un anno.

D. Ho la dimora, ma non la residenza, nel co-mune in cui intendo acquistare casa. Posso usu-fruire ugualmente delle agevolazioni “primacasa” senza dover trasferire la residenza?No. Infatti, la legge prevede che per beneficiaredelle agevolazioni “prima casa” l’immobile che siacquista deve trovarsi nel comune in cui l’acqui-rente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’ac-quisto, la propria residenza.

D. Se concedo in locazione l’abitazione che hoacquistato con le agevolazioni “prima casa”,perdo i benefici?No, la locazione non implica la decadenza daibenefici in quanto non si verifica la perdita delpossesso dell’immobile.

D. Posso usufruire delle imposte agevolate sul-l’acquisto di una casa che si trova nello stessocomune in cui già possiedo la nuda proprietà suun’altra abitazione?Sì. Infatti, al ricorrere di tutte le altre condizionipreviste dalla legge, l’agevolazione “prima casa”spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolaredella sola nuda proprietà su un’abitazione situatanello stesso comune in cui si trova l’immobile chesi intende acquistare con i benefici. Il nudo pro-prietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile,che fa capo all’usufruttuario. L’agevolazione spettapurché la nuda proprietà non sia stata acquistatausufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Infine,si ha sempre diritto all’agevolazione nel caso in cuisi proceda alla ricongiunzione della proprietà (ti-tolare del diritto di usufrutto che acquista la nudaproprietà o viceversa).

D. Se acquisto due appartamenti contigui possobeneficiare delle agevolazioni “prima casa”?Nel caso di acquisto di unità immobiliari con-tigue, l’agevolazione spetta se l’abitazione risul-tante presenta, dopo la fusione degli immobili, lecaratteristiche catastali indicate dalla normativadi favore e in presenza di tutte le altre condizionipreviste. Si ha diritto all’agevolazione sia nel casodi acquisto contemporaneo delle unità immobi-

liari contigue sia nel caso in cui venga acquistataun’unità immobiliare confinante alla casa già pos-seduta, allo scopo di creare un’unica unità abita-tiva. Inoltre, il beneficio spetta a prescindere dallacircostanza che l’immobile già posseduto sia statoacquistato con le agevolazioni “prima casa” o senzaaverne usufruito.

D. Si può beneficiare delle agevolazioni “primacasa” quando si è titolari in comunione, con per-sone diverse dal coniuge, di un’altra abitazione?Sì, a condizione che l’abitazione di cui si è com-proprietari non sia stata acquistata con i benefici“prima casa”. L’agevolazione spetta anche se l’abi-tazione già posseduta si trova nello stesso comunein cui si vuole effettuare il nuovo acquisto.

D. Quali controlli effettua l’Agenzia sulle com-pravendite effettuate con l’agevolazione “primacasa”?Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate controllanogli atti per i quali è stata richiesta l’applicazionedei benefici “prima casa” per verificare la presenzadi tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni pre-viste dalla legge. Per effettuare questo controllo,gli uffici devono rispettare precise scadenze. In par-ticolare, la verifica va fatta, entro i seguenti ter-mini:◆ tre anni dalla data di registrazione dell’atto◆ tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizionedell’acquirente per il trasferimento della residenzanel comune dove si trova l’immobile◆ tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizionedel contribuente per acquistare un nuovo immo-bile, nel caso di cessione prima dei 5 anni dellacasa in precedenza comprata con i benefici.In mancanza dei requisiti, gli uffici revocanol’agevolazione, recuperando le imposte dovutenella misura ordinaria e applicando la sanzione del30% sulla differenza.

D. Ho ricevuto un avviso di revoca delle age-volazioni “prima casa”. Posso rateizzare l’im-porto dovuto?Sì, l’avviso di revoca delle agevolazioni è rateiz-zabile. L’importo dovuto può essere versato in unmassimo di 8 rate trimestrali di pari importo o, sela maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000euro, in un massimo di 16 rate trimestrali.In entrambi i casi, il versamento della prima ounica rata deve essere effettuato entro il termineprevisto per la presentazione del ricorso (60 giornidalla notifica dell’avviso). Le rate successive allaprima, invece, devono essere versate entro l’ul-timo giorno di ciascun trimestre.Considerata l’importanza di versare le rate inmani era corretta, sia per quanto riguarda l’im-porto sia per quanto concerne le scadenze, è con-sigliabile contattare l’ufficio che ha emanatol’avviso per la predisposizione del piano di ratea-zione.

MAGGIO 2017 N.10 MUTUI & ISTAT 27

Giugno 1988 159,525 135,975

Giugno 1989 175,875 150,675

Giugno 1990 189,9 163,2

Giugno 1991 208,275 179,775

Giugno 1992 223,8 193,8

Giugno 1993 236,4 205,1

Giugno 1994 248,025 215,55

Giugno 1995 266,85 232,575

Giugno 1996 280,275 244,65

Giugno 1997 285,375 249,225

Giugno 1998 291,9 255,075

Giugno 1999 297,375 259,95

Giugno 2000 307,2 268,875

Giugno 2001 318,15 278,6

Giugno 2002 327 286,65

Giugno 2003 336,225 294,975

Giugno 2004 345,45 303,15

Giugno 2005 352,275 309,37

Giugno 2006 361,125 317,32

Giugno 2007 367,875 323,47

Giugno 2008 384,6 338,47

Giugno 2009 386,325 339,97

Giugno 2010 392,475 345,525

Giugno 2011 402,825 354,825

Giugno 2012 417,75 368,325

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE

(RIDOTTE AL 75%) RIFERITE AL GIUGNO 1978 =100 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE PER

LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL 1975

Periodoriferimento

Senza soppressioneaggiornamento 1984 (%)

Con soppressione aggiornamento 1984 (%)

MESI INDICI (*) INCREMENTI PERCENTUALI

Su biennio Su anno Su anno prec. 100% prec. prec. 75%

Gennaio 100,6 1,2 0,9 0,675

Febbraio 101,0 1,3 1,5 1,125

Marzo 101,0 1,1 1,4 1,05

MEDIA ANNUA

99,9

MEDIA

PERCENTUALE

-0,1

ANNO 2016 A N N O 2 0 1 7

(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100

INTERESSI LEGALINEL TEMPO

Fino al 15/12/1990 1 5%

Dal 16/12/1990

al 31/12/1996 10%

Dal 01/01/1997

al 31/12/1998 5%

Dal 01/01/1999

al 31/12/2000 2,5%

Dal 01/01/2001

al 31/12/2001 3,5%

Dal 01/01/2002

al 31/12/2003 3%

Dal 01/01/2004

al 31/12/2007 2,5%

Dal 01/01/2008

al 31/12/2009 3%

Dal 01/01/2010

al 31/12/2010 1%

Dal 01/01/2011

al 31/12/2011 1,5%

Dal 01/01/2012

al 31/12/2013 2,5%

Dal 01/01/2014

al 31/12/2014 1%

Dal 01/01/2015

al 31/12/2015 0,5%

Dal 01/01/2016

al 31/12/2016 0,2%

Dal 01/01/2017 0,1%

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE

ANNO Gen. Feb. Mar. Apr. Mag. Giu. Lug. Ago. Sett. Ott. Nov. Dic.

1982 12,975 12,525 12,075 11,625 11,400 11,400 11,925 12,900 12,900 12,900 12,525 12,225

1983 12,300 12,300 12,300 12,450 12,300 12,000 11,550 10,275 10,200 9,975 9,750 9,600

1984 9,375 9,150 9,000 8,700 8,400 8,400 7,875 7,800 7,350 6,825 6,450 6,600

1985 6,450 6,450 6,450 6,600 6,600 6,525 6,525 6,450 6,225 6,375 6,450 6,450

1986 6,000 5,700 5,400 4,950 4,800 4,725 4,225 4,425 4,350 3,825 73525 3,225

1987 3,375 3,150 3,150 3,150 3,150 3,075 3,300 3,375 3,750 3,975 3,900 3,825

1988 3,750 3,675 3,675 3,750 3,675 3,675 3,675 3,750 3,600 3,525 3,975 4,125

1989 4,275 4,275 4,800 5,025 5,100 5,250 5,250 5,025 4,950 5,100 4,800 4,875

1990 4,800 4,650 4,575 4,350 4,275 4,200 4,275 4,725 4,725 4,650 4,875 4,800

1991 4,875 5,025 4,950 5,025 5,100 5,175 5,025 4,725 4,650 4,575 4,658 4,50

1992 4,575 4,05 4,20 4,20 4,27 4,125 4,125 3,97 3,90 3,75 3,7 3,6

1993 3,2 3,37 3,15 3,15 3,00 3,15 3,3 3,3 3,15 3,22 3,15 3

1994 3,15 3,15 3,15 3,1 3,07 2,8 2,7 2,8 2,92 2,85 2,77 3,1

1995 2,85 3,2 3,67 3,9 4,1 4,35 4,2 4,35 4,35 4,35 4,5 4,35

1996 4,125 3,75 3,375 3,375 3,225 2,975 2,7 2,55 2,55 2,25 1,950 1,950

1997 1,950 1,8 1,65 1,275 1,2 1,05 1,2 1,125 1,05 1,2 1,2 1,125

1998 1,2 1,35 1,275 1,35 1,275 1,350 1,350 1,425 1,350 1,275 1,125 1,125

1999 0,975 0,9 1,05 1,2 1,2 1,125 1,275 1,2 1,35 1,35 1,5 1,575

2000 1,575 1,8 1,875 1,650 1,725 2,025 2,025 2,025 1,950 1,950 2,025 1,950

2001 2,325 2,25 2,100 2,325 2,25 2,175 2,025 2,025 1,95 1,95 1,725 1,725

2002 1,725 1,725 1,80 1,80 1,725 1,725 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,025

2003 2,025 1,875 1,95 1,875 1,8 1,725 1,875 1,875 1,875 1,8 1,8 1,725

2004 1,50 1,65 1,425 1,50 1,575 1,65 1,575 1,575 1,35 1,275 1,275 1,275

2005 1,2 1,2 1,2 1,275 1,275 1,2 1,35 1,35 1,425 1,5 1,350 1,425

2006 1,65 1,575 1,575 1,5 1,65 1,575 1575 1,575 1,575 1,275 1,275 1,275

2007 1,125 1,125 1,125 1,05 1,05 1,2 1,2 1,2 1,2 1,5 1,725 1,950

2008 2,175 2,175 2,475 2,475 2,625 2,85 3,0 2,925 2,775 2,55 1,95 1,5

2009 1,125 1,125 0,75 0,75 0,525 0,3 -0,075 0,15 0,075 0,15 0,525 0,75

2010 0,975 0,975 1,125 1,2 1,125 0,975 1,275 1,125 1,2 1,275 1,275 1,425

2011 1,65 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,025 2,1 2,25 2,4 2,4 2,4

2012 2,4 2,475 2,4 2,4 2,25 2,325 2,175 2,325 2,325 2,025 1,8 1,8

2013 1,65 1,35 1,2 0,825 0,9 0,9 0,9 0,825 0,6 0,525 0,45 0,45

2014 0,45 0,375 0,225 0,375 0,3 0,225 0,075 -0,075 -0,075 0,075 0,15 -0,075

2015 -0,525 -0,3 -0,15 -0,225 -0,075 -0,075 -0,075 -0,075 -0,075 0,0 0,0 0,0

2016 0,225 -0,15 -0,225 -0,3 -0,3 -0,225 -0,075 -0,075 0,075 -0,075 0,075 0,3

1987 9,600 9,075 8,775 8,325 8,100 8,025 7,950 8,025 8,250 8,025 7,650 7,275

1988 7,275 6,975 6,975 7,050 6,975 6,900 7,125 7,350 7,500 7,725 8,100 8,100

1989 8,175 8,625 8,700 9,000 9,075 9,150 9,150 9,075 8,850 8,925 9,000 9,225

1990 9,300 9,675 9,600 9,675 9,675 9,750 9,825 10,050 10,050 10,125 9,975 9,975

1991 9,975 10,050 9,825 9,675 9,600 9,675 9,600 9,675 9,675 9,525 9,78 9,60

1992 9,75 9,3 9,45 9,45 9,67 9,60 9,60 8,92 8,8 8,55 8,5 8,32

1993 8,03 7,57 7,5 7,5 7,5 7,42 7,65 7,5 7,2 7,12 6,9 6,67

1994 6,53 6,60 6,45 6,3 6,22 6,1 6,15 6,15 6,22 6,15 6 6,45

1995 6,15 6,5 6,97 7,12 7,3 7,35 7,125 7,27 7,5 7,35 9,9 10,1

1996 7,20 7,12 7,20 7,5 7,5 7,5 7,12 7,05 7,05 6,67 6,60 6,37

1997 6,23 5,70 5,10 4,73 4,50 4,05 3,98 3,75 3,68 3,45 3,23 3,08

1998 3,225 3,225 3,0 2,7 2,55 2,475 2,625 2,625 2,475 2,475 2,325 2,325

1999 2,175 2,25 2,325 2,55 2,475 2,475 2,625 2,625 2,7 2,625 2,7 2,775

2000 2,625 2,7 2,925 2,85 2,925 3,15 3,3 3,225 3,3 3,3 3,6 3,675

2001 3,975 4,05 3,975 3,975 4,05 4,2 4,05 4,05 3,9 3,975 3,825 3,825

2002 4,05 3,975 3,975 4,125 4,05 3,9 3,825 3,975 3,9 3,9 3,75 3,75

2003 3,75 3,6 3,825 3,675 3,525 3,45 3,675 3,75 3,9 3,75 3,825 3,75

2004 3,525 3,525 3,375 3,375 3,375 3,45 3,45 3,45 3,3 3,075 3,075 3,00

2005 2,7 2,85 2,7 2,775 2,85 2,925 2,925 2,925 2,775 2,85 2,625 2,775

2006 2,85 2,77 2,85 2,77 2,92 2,77 2,92 2,92 2,92 2,77 2,70 2,70

2007 2,775 2,7 2,7 2,55 2,7 2,775 2,775 2,775 2,7 2,775 3,075 3,3

2008 3,30 3,30 3,60 3,60 3,75 4,05 4,20 4,12 3,97 4,12 3,75 3,60

2009 3,3 3,3 3,225 3,225 3,15 3,15 2,925 3,075 2,85 2,7 2,475 2,25

2010 2,175 2,1 1,875 1,95 1,65 1,275 1,2 1,35 1,275 1,425 1,8 2,175

2011 2,625 2,7 3,00 3,225 3,15 3,075 3,3 3,225 3,45 3,75 3,75 3,825

2012 4,05 4,2 4,35 4,425 4,35 4,5 4,275 4,425 4,65 4,5 4,275 4,275

2013 4,05 3,82 3,67 3,30 3,22 3,30 3,15 3,22 2,92 2,55 2,25 2,25

2014 0,196 1,725 1,425 1,2 1,2 1,125 0,975 0,75 0,525 0,6 0,6 0,375

2015 0,15 0,075 0,075 0,15 0,225 0,15 0,00 0,15 0,15 0,075 0,15 0,075

2016 -0,375 -0,45 -0,375 -0,525 -0,375 -0,3 -0,15 -0,15 0 -0,075 0,075 0,3

Tasso fisso o variabile? Scegliereil mutuo che ci conviene di più

Come scegliere la tipologia di mutuopiù adatta alle nostre esigenze? È

l’oggetto di un approfondimento a curadel portale specializzato Mutui Super-market. Tasso fisso. La sua convenienza, in que-sto periodo, non ha pari nella storiadegli interessi. Questo tipo di contratto,il più apprezzato dagli italiani, prevedeche la somma da corrispondere alle ban-che rimanga fissa e sia determinata dal-lo spread, al quale andrà poi sommato

l’IRS. Il mutuo a tasso fisso convienequando il mercato dà segnali verosimilidi un aumento dell’inflazione e quindidei tassi di interesse europei di riferi-mento. È la scelta di chi, avendo unostipendio fisso, vuole essere certo di sa-pere “quanto gli resta nel portafoglio”.Tasso variabile. Sono molti meno gliitaliani che puntano su una soluzione incui le rate non sono fisse, ma il loro im-porto dipende dalla somma dello spread(il guadagno della banca) all’indice Eu-

ribor che non è un parametro fisso.Questo anche se, in queste condizioni,la scelta di un mutuo a tasso variabilesarebbe sensata, soprattutto osservan-do che le aspettative di una rapida ripre-sa economica non sono alte e il mercato

si aspetta sui prossimi 5 anni un au-mento dell’Euribor di solo lo 0,90%.Quindi qual è la scelta migliore? Ilmutuo a tasso variabile conviene quan-do si vuole approfittare dell’iniziale co-sto minore della rata. Più il mutuo è di

breve durata, quindi fra i 10 e 20 anni,più ha senso una scelta di mutuo a tassovariabile, in quanto nei primi anni delmutuo viene ad essere ripagata la granparte degli interessi sul capitale da re-stituire.

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La traduzione, l’adattamento totale o parziale, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresii microfilm, i film, le fotocopie), nonché la memorizzazione elettronica, sono riservati per tuttii Paesi.

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Direttore responsabile: Gianluca Palladino

L’elaborazione del testo, se pur effettuata con scrupolosa attenzione, non può comportarespecifiche responsabilità da parte dei curatori/redattori per eventuali errori o inesattezze.

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Magri (Cti): ecco in cosa consistono le modifiche alla norma tecnica UNI10200(Massimiliano Magri - APE Confedilizia Torino) ..........................................................................................

Techem: soluzioni innovative per la gestionedei sistemi di contabilizzazione del calore(Techem ) .......................................................................................................................................................

Monitoraggio energetico continuo degli stabili: Zenner presenta il nuovo servizio on line(Zenner) .........................................................................................................................................................

Ista: l’importanza dei portali per tenere sotto controlloi consumi di calore e acqua(Ista) ...............................................................................................................................................................

Sondaggio di Italia Casa: il 90% dei condomini sarebbe già in regola con la contabilizzazione(Redazione Italia Casa) .................................................................................................................................

Dalla guida sulla contabilizzazione alle stime sul risparmio con le termovalvole(A. P.) ..............................................................................................................................................................

A Ragusa l’illuminazione pubblica si avvale degli interruttoriprogrammabili di Finder(F. A.) ....................................................................................................................

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SOMMARIOSOMMARIO

AARagusa si è concluso il progetto che ha visto coinvolti il Comune e l’impresa specializzata in impianti elettrici“Almo Elettrica Srl“. L’obiettivo era dare alla città un impianto di pubblica illuminazione più efficiente, sia in termini

di risparmio energetico che di funzionalità: pertanto, Almo Elettrica Srl ha utilizzato gli interruttori orari con tecnologiaNFC di Finder, prima azienda al mondo ad aver applicato la tecnologia NFC ai prodotti per installazioni elettriche.

Come è nato il progettoDi come il progetto sia nato e si sia sviluppato, parla Antonio Dibenedetto: ingegnere elettrico e tecnico in-

stallatore, che dal 2007 ha deciso di portare avanti l’azienda di famiglia Almo Elettrica Srl, fondata nel 1983 dal papà.L’idea nasce dall’esigenza espressa dall’ufficio tecnico del Comune di Ragusa, di risolvere i problemi di cui risentival’illuminazione pubblica locale, che era compromessa da una gestione poco efficiente e non teneva conto di soluzioniche ottimizzassero l’accensione e lo spegnimento delle luci nel periodo alba/crepuscolo.

Vecchio e nuovo impiantoIl vecchio impianto di illuminazione era frutto di una combinazione tra interruttori orari e crepuscolari; mancava

quindi uniformità nell’accensione e/o spegnimento nell’illuminazione pubblica. Almo Elettrica ha sfruttato i vantaggidell’installazione dei prodotti smart. La soluzione: dotare l’impianto di interruttori orari astronomici Finder con tec-nologia NFC, grazie a cui è sufficiente impostare il Codice postale (CAP) della città per far sì che il dispositivo calcoliautomaticamente l’orario di alba e tramonto della zona, accendendo o spegnendo le luci in autonomia.Strategica è anche la possibilità di programmare molti interruttori orari in pochi attimi, grazie all’App Finder

Toolbox, che consente di memorizzare la programmazione sul proprio smartphone e, avvicinando quest’ultimo al-l’interruttore orario, trasferire la programmazione salvata.

Interruttori orari Serie 12La Serie 12 offre 6 modelli di interruttori orari programmabili da smartphone tramite tecnologia NFC (Near Field

Communication). Per sfruttare questa modalità basta scaricare gratuitamente la speciale App Finder Toolbox per An-droid da Google Play; installarla sul proprio smartphone; effettuare la programmazione e la memorizzazione dellenuove impostazioni e avvicinare il telefono al prodotto per trasferire i dati.Gli interruttori orari tipo 12.61 e 12.62, rispettivamente con 1 e 2 contatti in scambio indipendenti da 16 A,

possono essere programmati con funzioni di accensione e spegnimento (ON/OFF) e con funzione ad impulso re-golabile da 1 secondo a 59 minuti. Gli interruttori orari astronomici tipo 12.A1 e 12.A2 (1 e 2 contatti), ovvero i piùevoluti, oltre alle funzioni di accensione prevedono lo spegnimento ad impulso: tecnologia che, grazie alla funzioneastronomica, permette di calcolare automaticamente gli orari di alba e tramonto e attivare le lampade durante il pe-riodo notturno. Le caratteristiche comuni a tutti i modelli si possono così riassumere: programmazione tramite Smartphone uti-

lizzando la tecnologia NFC (disponibile anche su più dispositivi); il blocco con PIN a 4 cifre che evita la manomissionedei programmi da parte di personale non autorizzato; un ampio display retroilluminato; una tensione di alimentazione110…230 V AC; una batteria interna per la programmazione senza alimentazione facilmente sostituibile; 1 o 2contatti in scambio da 16 A 250 VAC ed una bassa potenza consumata in Stand-by 0.2 W.

A RAGUSA L’ILLUMINAZIONE PUBBLICA SI AVVALEDEGLI INTERRUTTORI PROGRAMMABILI DI FINDER

A cura di: FINDER e ALMO ELETTRICA

PPiù attenzione alle unità abitative, al fattore d’uso del riscaldamento nelle seconde case e al relativo pro-blema del cosiddetto “furto di calore”. Con il termine della stagione termica, si è conclusa l’ultima re-

visione, in ordine di tempo, della normativa tecnica UNI 10200 sulla contabilizzazione del calore. In questi primi mesi del 2017, la Commissione tecnica del CTI (Comitato Termotecnico Italiano) si è

occupata di apportare numerose modifiche al testo normativo, nel tentativo di migliorarne l’applicabilitàe di rispondere alle istanze di intervento delle associazioni della proprietà immobiliare, dell’amministrazionecondominiale e di tutta una serie di enti e professioni che si occupano, a vario titolo, di efficienza energeticae di riscaldamento. Ulteriore passaggio, una volta pubblicata la versione “modificata”, sarà l’avvio di unanuova procedura di inchiesta pubblica, della durata di 30 giorni, durante la quale i soggetti interessati po-tranno esprimere pareri sulla UNI 10200 così come revisionata. A questo punto vale la pena di capire quali siano le principali modifiche apportate alla normativa. Per

farlo, abbiamo intervistato Massimiliano Magri, membro della Commissione tecnica del CTI e dirigentedi Coster Group, azienda che opera nel settore del controllo dell’energia proponendo soluzioni basatesull’automazione, la regolazione e il controllo degli impianti di riscaldamento e climatizzazione. Come sievince dalle sue parole, tra le istanze accolte dalla Commissione vi sono anche quelle sostenute con forzadalla proprietà edilizia e, in particolare, da Ape Torino Confedilizia, per quanto riguarda il contenimentodei consumi energetici e l’attenzione alle unità immobiliari “sfavorite”.

Dottor Magri, qual è l’attività del CTI e di cosa vi state occupando in questi giorni? La funzione del CTI è quella di recepire le normative di natura europea e internazionale, e di produrre

norme unicamente italiane. Una di queste è proprio la 10200, che almeno per ora non ha una vera e pro-pria corrispondenza in Europa, per quanto sappiamo che a livello comunitario si sta lavorando per avereuna normativa sulla ripartizione delle spese il più possibile uniforme. Naturalmente è un lavoro molto dif-ficile, in quanto le realtà dei vari Paesi sono molto diverse tra loro: ad esempio, noi abbiamo una specificitàche non si verifica in Germania, ovvero la presenza, che da noi è molto frequente, delle seconde case. InItalia, dunque, la normativa sulla ripartizione del calore deve tener conto di questo fattore o, in generale,dell’uso saltuario degli edifici. In questo momento abbiamo concluso la revisione della norma 10200 e stiamo attendendo dal CTI la

versione finale che verrà poi approvata dalla commissione tecnica e portata alla commissione centraletecnica del CTI, per riavviare l’inchiesta pubblica che durerà altri 30 giorni. Vedremo quanti commenti cisaranno e poi l’iter ricomincerà. Come anticipazione, posso dire che tale versione dovrebbe tenere contodel cosiddetto “fattore d’uso”, cioè dell’effettivo utilizzo dell’impianto di riscaldamento da parte dell’utente.

Proposte di modifica della normativa sono arrivate da più parti. Ad esempio, Ape ConfediliziaTorino ha ipotizzato di inserire dei coefficienti correttivi per rendere più “giusta” la ripartizionedelle spese. C’è la possibilità che questi fattori vedano la luce nella norma tecnica modificata? Sì e no. Parlare di coefficienti correttivi in commissione, in questo momento, è un po’ come parlare di

un mostro. E in parte è comprensibile dal momento che, per come sono stati proposti, i coefficienti cor-rettivi, decisi da una assemblea di condominio che ha, al suo interno, interessi diversi da condomino acondomino, non risolve il problema e può portare a disagi ancora più marcati.

MAGRI (CTI): ECCO IN COSA CONSISTONOLE MODIFICHE ALLA NORMA TECNICA UNI 10200

A cura di: Massimiliano Magri - Commissione tecnica CTIIntervista di: Vincenzo Perrotta

Appendice a cura di: APE Confedilizia Torino

Dossier risparmio energeticoV

Bisogna dire una cosa però: una norma tecnica non può cambiare ciò che è stabilito per legge: vale adire, ognuno deve pagare per quello che consuma, senza sconti di alcun genere. Quindi non ci possonoessere dei fattori che correggono i conti secondo un principio non termotecnico.Tuttavia, nella versione definitiva delle UNI 10200 dovrebbero essere inseriti (il condizionale è d’obbligo

in quanto ci sarà, appunto, un’altra inchiesta pubblica) dei calcoli sugli “extraconsumi” delle unità più sfa-vorite che confinano con le parti condominiali meno coibentate.A questo fine la commissione tecnica ha elaborato una proposta, inserita in un’appendice informativa e

non normativa, chiamata “Allegato H”, che prevede dei “fattori correttivi intelligenti” in grado di tenerconto dei vari apporti di calore, attivi o passivi, dovuti alle pareti sia verticali che orizzontali dell’edificio. Ladispersione verrà calcolata e suddivisa tra i vari condòmini in funzione dei millesimi di superficie o del vo-lume riscaldato. In questo modo, si renderebbe noto al condominio lo spreco e lo si responsabilizzerebbead effettuare le opere di coibentazione che gli spettano. Cosa che un singolo condomino non potrebbemai fare, sia per la spesa, sia per il fatto che è l’assemblea a deliberare a maggioranza per apportare mo-difiche alle parti comuni condominiali.Mi auguro che il Ministero dello Sviluppo Economico possa effettivamente prendere in considerazione

questa appendice e inserendola in una normativa obbligatoria, evitando di farci sommergere dalle causelegali.

Come sono cambiate le regole con il Dlgs 141, soprattutto per quanto riguarda i millesimi di fab-bisogno?Il MISE ha cambiato le condizioni in cui adottare la 10200: in pratica, quando ci sono delle differenze di

fabbisogno maggiori del 50%, è possibile derogare alla 10200 utilizzando dei millesimi che l’assemblea con-dominiale può decidere a maggioranza. In poche parole, è possibile utilizzare i millesimi usati fino a quelmomento sempre che siano conformi all’uso potenziale che l’utente può fare del proprio riscaldamento(articolo 1123 del codice civile). I millesimi puri di fabbisogno previsti dalla 10200 hanno generato dei pro-blemi notevoli perché questi cambiano molto da condomino a condomino: di fatto, chi abita nel pilotis oal piano terra non deve essere penalizzato, e il fatto che l’edificio sia un colabrodo dal punto di vista ener-getico non è un problema di chi sta all’ultimo piano o al primo piano, ma un problema di tutti e deveessere risolto da tutto il condominio.A scanso di equivoci, nell’appendice informativa H abbiamo addirittura tolto la parola millesimi. L’im-

portante per noi è che sia chiaro che il problema riguarda tutto il condominio. Il modo in cui lo riguarda,però, non è di competenza della commissione tecnica. Noi suggeriamo il parametro del volume riscaldatoma, appunto, si tratta di un’appendice informativa e non normativa.

Il mantenimento di una temperatura minima per evitare il fenomeno del riscaldamento parassita(o furto di calore) può essere un’opportunità? Cosa può dirci in merito?Più che di “furto di calore”, preferiamo parlare di cessione gratuita o, come la chiamo io, “comunicazione

termica”. Al di là del nome, però, è importante che tale problematica sia evidenziata e risolta. Come dicevo, la questione concerne proprio l’uso saltuario: è normale che chi vive negli appartamenti

centrali dell’edificio riceva una certa quantità di calore dagli appartamenti circostanti. E questo è dovutoal fatto che spesso l’isolamento termico tra gli alloggi è bassissimo. In teoria sarebbe possibile mantenereuna temperatura minima, ma è una strada poco percorribile nella pratica: prima di tutto perché la leggestabilisce che si debba pagare per quello che volontariamente si consuma. Ovvero, a casa mia devo poterfare quello che voglio. Abbiamo notizia di assemblee che hanno deciso di mantenere una temperaturaminima di 15 gradi, ma sono casi sporadici. Ricordo, per chiudere su questo aspetto, che la commissionetecnica elabora norme volontarie: se queste norme diventano cogenti o meno non compete a noi ma allegislatore.In secondo luogo, con le normali valvole termostatiche è difficile mantenere una temperatura minima.

Per farlo, all’interno del condominio deve esserci un sistema di automazione che consente di controllarela temperatura in maniera automatica, cioè sistemi di termoregolazione dell’ambiente intelligenti che im-plementano la “termopsicologia e la termodemocrazia”, basati su norma come la UNI 11388 e la UNIEN 15232, capaci di mantenere una temperatura entro dei limiti minimi e massimi impostabili anche daremoto. La temperatura minima serve per limitare la comunicazione termica tra appartamenti, per evitarela formazione di muffe e per potare in poco tempo l’unità immobiliare alla temperatura di comfort. Illimite massimo serve spesso come incentivo per convincere i morosi a saldare i debiti con il condominioed evitare forti sbilanciamenti termici.

ANIT: GUIDA SU CONTABILIZZAZIONE E TERMOREGOLAZIONE“Contabilizzazione e termoregolazione degli edifici”. È questo l’oggetto della guida tecnica realizzata dall’Anit:

associazione nazionale per l’isolamento termico ed acustico. Il manuale, aggiornato ad aprile 2017, è uno stru-mento pensato per rispondere ai dubbi dei soci Anit sugli obblighi di legge e sulle modalità di calcolo connessecon la contabilizzazione degli edifici (in base al DLgs 102/14 e sm.i. e alla norma UNI 10200). In particolare,rispetto alla precedente edizione (datata febbraio 2017) la nuova guida riporta:❖ la proroga degli obblighi di legge (slittati al 30 giugno 2017);❖ nuovi schemi per comprendere le logiche della norma UNI 10200;❖ un esempio di calcolo completo di suddivisione delle spese per un edificio con 4 appartamenti.Per fruire della guida occorre associarsi ad Anit, la cui quota annuale ammonta a 95 euro + Iva. Si riporta, invece, l’indice del manuale per meglio chiarire quali argomenti tratti:

L’indice1. PREMESSA - CONTABILIZZARE E ISOLARE 2. LEGISLAZIONE DI RIFERIMENTO 3. LA NORMA UNI 10200 4. TESTO DEL DECRETO DLgs 102/14 e s.m.i.

PRONTOPRO: CON LE VALVOLE 150 EURODI RISPARMIO A FAMIGLIA[A cura di: ProntoPro] Secondo il calendario termico ufficiale, il 15 aprile si sono spenti i riscaldamenti in

tutta Italia e ProntoPro.it (servizio on line che confronta i preventivi dei professionisti nei più svariatisettori) ha puntato l’attenzione sul ruolo che ha giocato l’introduzione delle valvole termostatiche (almenoladdove sono già state installate) nell’economia domestica delle famiglie italiane. Secondo i calcoli delportale, il risparmio per chi ha già provveduto ad applicarle corrisponde in media al 20% del totale dellaspesa relativa al consumo di gas per il riscaldamento, pari a quasi 150 euro a nucleo familiare. Una cifraconsiderevole, che andrà ad ammortizzare nel tempo i costi sostenuti per l’adempimento dell’obbligodell’installazione delle termovalvole, che si aggirano mediamente intorno ai 78 euro per ogni calorifero.Saranno sufficienti due anni, ad esempio, per assorbire completamente il costo sostenuto per l’installazionedelle valvole all’interno di un appartamento di circa 70 mq con quattro termosifoni: spesa che è possibilequantificare intorno a poco più di 300 euro. Il totale è stato calcolato sulla base dei dati diffusi dall’Autoritàper l’energia, secondo cui quest’anno le famiglie italiane spenderanno mediamente 1.029 euro per la fornituradi gas. I costi da sostenere, comunque, possono variare in base alle diverse aree geografiche del nostroPaese: a Milano, ad esempio, il prezzo per l’intervento può arrivare fino a 100 euro per ogni valvola, regi-strando un +28% rispetto alla media italiana. Roma non è da meno, con i suoi 97 euro a valvola e un+22% rispetto alla media nazionale. Risparmio più consistente al Sud: a Catanzaro sono sufficienti 70 europer una valvola termostatica (-10% rispetto alla media italiano); a Potenza, Campobasso e Palermo 73euro per valvola. Pericolo in vista, invece, per coloro che non si sono ancora adeguati alle normative: il ri-schio è di subire salate sanzioni economiche comprese tra 500 e 2.500 euro.

DALLA GUIDA SULLA CONTABILIZZAZIONEALLE STIME SUL RISPARMIO

CON LE TERMOVALVOLEA cura di: ANIT e PRONTOPRO.IT

Dossier risparmio energeticoXiXDossier risparmio energeticoVi

APPENDICE: IL PIEMONTE E LA UNI 10200Associazioni della proprietà immobiliare, dell’amministrazione condominiale e professionisti,

hanno fatto sentire la propria voce, nei giorni scorsi, in sede di III e V Commissione del Consiglioregionale del Piemonte, dove Ape Torino Confedilizia, Ance-Collegio Geometri Torino, Fiaip edAgiai hanno evidenziato le criticità in materia di risparmio energetico, sottolineando la necessità dirisolvere le difficoltà attuative poste in essere dalla norma UNI 10200. Si è posto l’accento, in par-ticolare, sul fatto che la Direttiva UE 27/2012 abbia invitato gli Stati membri ad un percorso virtuosoattraverso la riqualificazione degli stabili volta a “migliorare la prestazione energetica del parco im-mobiliare”, mentre in Italia si sarebbe fatto esattamente il contrario, intervenendo sull’impiantisticae non anche sull’involucro. “In questo modo non si sono salvaguardati due aspetti fondamentali - sostiene Ape Torino Con-

fedilizia -. E cioè l’incentivazione del contenimento dei consumi energetici e la tutela delle unità im-mobiliari in posizione sfavorita (piani alti, pilotis, alloggi posti a Nord)”.Tutto ciò, come illustrato da Collegio Geometri e Agiai, ha alimentato nuovi problemi nelle as-

semblee di condominio; mentre Ance ha rimarcato che non si può perdere l’occasione per far ri-partire il lavoro e dare nuova vita al patrimonio immobiliare. Secondo Fiaip, infine, proprio sullabase di tali premesse, le locazioni e le compravendite dei piani pilotis, appartamenti esposti a norde piani alti, sono fortemente penalizzate, in quanto le spese di riscaldamento sono addirittura tri-plicate.La Regione Piemonte - da sempre attenta ai problemi dell’ambiente e la prima ad adottare le mi-

sure inerenti il risparmio energetico - si è dimostrata, attraverso le Commissioni, particolarmentesensibile nel recepire le criticità espresse dalle associazioni e dai Collegi auditi. I temi in gioco, d’altraparte, sono molteplici: dall’ambiente alla qualità dell’aria, dalla tutela del patrimonio “casa” ad unnuovo impulso del mercato immobiliare anche attraverso la riqualificazione. Il tutto sullo sfondodi un quadro normativo, quale quello attuale, che va rivisto al più presto.

Regioni1. Quanti condomini

centralizzatiamministra?

2. Quanti condominihanno già provvedutoad installare le valvole

o le hanno giàdeliberate?

3. I condominiinadempienti

installeranno le valvolenei termini

della scadenza?

4. Oppure i condominisono esonerati o nonintendono installare

le valvole?

TOSCANA

LAZIO

TRENTINOALTO ADIGE

FRIULIVENEZIA GIULIA

1 NO ESONERO

15 13 SÌ

3 3

7 7

1 1

28 26 SÌ

3 3

20 17 SÌ

10 9 NO ESONERO

10 8 SÌ

1 1

20 15 2 SÌ – 3 NO 3 ESONERI

20 20

8 7 SÌ

2 2

1 1

7 7

1 1

3 1 SÌ

1 1

25 20 SÌ

2 2

2 2

6 6

2 2

2 1 SÌ

8 7 SÌ

1 1 1 NON INTENDONO

30 26 SÌ

10 10

4 4

7 7

15 15

40 38 2 NO 2 ESONERI

70 70

20 20

20 20 NO 20 ESONERI

2 1 SÌ

30 25 5 NO 5 ESONERI

3 2 SÌ

30 15 5 NO 5 NO DELIBERA

2 2

30 30

5 5

2 2

0 0

3 3

10 10

2 2

Dossier risparmio energeticoXViii

Regioni1. Quanti condomini

centralizzatiamministra?

2. Quanti condominihanno già provvedutoad installare le valvole

o le hanno giàdeliberate?

3. I condominiinadempienti

installeranno le valvolenei termini

della scadenza?

4. Oppure i condominisono esonerati o nonintendono installare

le valvole?

VENETO

LIGURIA

EMILIA ROMAGNA

1 1

7 4 SÌ

5 5

8 8

7 6 SÌ

5 3 1 NO NO

0 0

3 2 SÌ

2 2

0 0

1 1 SÌ

1 1

10 7 SÌ

8 8

1 1

14 0 NO NO

0 0

5 5

5 5

25 25

8 7 FORSE 1 NO DELIBERA

10 10

40 40

30 30

6 6

20 20

20 20

2 2

4 4

2 2

1 1

5 5

3 2 SÌ

15 13 SÌ

6 4 NO 2 NON INTENDONO

6 6

7 6 NO ESONERO

8 8

20 16 SÌ

6 6

30 29 SÌ

4 4

5 4 1 FORSE NO DELIBERA

40 38 SÌ

20 20 SÌ

30 28 SÌ

Dossier risparmio energeticoXVii

LLa contabilizzazione del calore è una delle tematiche più discusse degli ultimi anni. Con l’entrata in vigoredel D.Lgs 102/2014 l’Italia, infatti, recepisce una delle direttive Europee più importanti nell’ambito del-

l’efficienza energetica. L’obbligo di misurazione del calore e dell’acqua calda è vincolante per i condominiriforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento.Il termine ultimo per l’adeguamento, a seguito del decreto milleproroghe, è slittato al 30 giugno 2017,pena l’applicazione di sanzioni amministrative.L’utilità della contabilizzazione del calore è indiscutibile. Gli strumenti di misurazione, infatti, favoriscono

il contenimento dei consumi energetici ed inducono ad una gestione migliore della climatizzazione e dellamisurazione dei consumi di acqua calda. Al di là dell’aspetto tecnico-normativo, c’è un ambito pratico cheinteressa l’utente e che è degno anch’esso di nota. Se è vero, infatti, che la contabilizzazione del calore edell’acqua portano ad un effettivo risparmio in termini di costi totali di energia (mediamente del 20%-25%), è altresì vero che il risparmio individuale varia da utente a utente e dall’utilizzo, più o meno consono,che il consumatore ne fa. È quindi molto importante sapersi affidare a partner specializzati non solo nell’installazione dei dispositivi,

ma anche nella conseguente gestione del servizio di lettura e ripartizione dei costi. Techem, azienda leadernel settore e con oltre 60 anni di esperienza, sviluppa servizi a valore aggiunto pensati per il consumatoree finalizzati a ridurre gli sprechi ottimizzando i consumi in maniera efficiente. Il servizio di Energy Monitoring, offerto da Techem, si basa sull’analisi giornaliera dei dati di consumo

che vengono rilevati dalla centralina TSS (Techem Smart System) ed inviati, mediante una connessioneGPRS, al portale on line di Techem (accessibile a ciascun utente per la propria unità immobiliare). Unostaff di esperti garantisce assistenza costante e continuativa per verificare ed eliminare gli eventuali mal-funzionamenti emersi o consigliare gli utenti verso un utilizzo più appropriato dei dispositivi. Mensilmente,o con differente periodicità richiesta, viene inviato il report con l’analisi dei consumi su base media con-dominiale. Le innovazioni tecnologiche dei prodotti e servizi Techem possono vantare sistemi esclusivi. È il caso

delmodulo Adapterm, un prodotto unico sul mercato che funziona basandosi sulle informazioni rice-vute dal ripartitore di calore Techem Radio 4, relative all’effettivo fabbisogno di calore di ciascunappartamento. Adapterm abbassa, se necessario, la temperatura di mandata della caldaia, in modo cherisulti sempre ad un livello ottimale, senza che gli inquilini avvertano alcuna differenza sulla temperaturadei vari ambienti. Il tutto si traduce in un risparmio testato fino al 10% in più rispetto a quello già di per ségarantito dalla contabilizzazione. I ripartitori di calore Radio 4 OMS, inoltre, offrono un sistema aperto e flessibile, non legato ai software

di lettura proprietari. Il protocollo OMS garantisce che il sistema di lettura dei consumi non sia legato al-l’utilizzo di software di lettura proprietari. Questa condizione fa sì che per rilevare i consumi non occorraun software della casa produttrice, ma che sia possibile eseguire e rilevare le letture tramite software dialtra marca. Il dato di consumo del ripartitore Techem Radio 4 rispetta tali condizioni ed è protetto dacodici di cifratura che ne assicurano la privacy. Grazie alla tecnologia di trasmissione radio, tutti i dispositiviTechem inviano, mediante una bassa emissione di radiofrequenze, il dato di consumo, che viene rilevatodirettamente dall’esterno dell’edificio senza alcuna necessità di installazione di un data logger al quale col-legarsi per rilevare le letture. Le attività di montaggio vengono svolte da personale tecnico dipendente al-tamente qualificato.

TECHEM: SOLUZIONI INNOVATIVE PER LA GESTIONEDEI SISTEMI DI CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE

A cura di: Techem

Regioni1. Quanti condomini

centralizzatiamministra?

2. Quanti condominihanno già provvedutoad installare le valvole

o le hanno giàdeliberate?

3. I condominiinadempienti

installeranno le valvolenei termini

della scadenza?

4. Oppure i condominisono esonerati o nonintendono installare

le valvole?

VALLE D’AOSTA

PIEMONTE

LOMBARDIA

15 15

100 100

70 56 NO, IN RITARDO 3 NON INTENDONO

15 15

30 30

40 40

2 1 SÌ

20 20 1 ESONERO

15 15

20 20

6 6

1 1

10 10

20 20

15 15

7 7

10 10

25 23 SÌ

4 4

5 4 SÌ

1 1

20 20

2 2

20 20

30 23 SÌ

40 40

10 10

1 1

15 14 SÌ 1 ESONERO

20 17 SÌ

2 2

2 2

30 29 1 NON INTENDONO

25 25 SÌ

15 15 SÌ

5 4 SÌ

9 9 SÌ

6 6

8 8

12 11 1 ESONERATO

15 13 SÌ

30 25 SÌ 1 NON INTENDONO

20 20

11 9 SÌ

Tabella 2. Questionario contabilizzazione - dati regionali

Dossier risparmio energeticoXVi

Regioni N° totale condominiintervistati

Condomini contermovalvole

(o delibera approvata)

Volontà di conformarsi alla normativa

(sì - no)

Motivi inadempienza(non intendono,esonero, assenzadi delibera)

Valle D’Aosta 327 312 (95,4%) 11 sì - 4 no 3 non intendono - 1 esonero

Piemonte 216 206 (95,4%) 10 sì

Lombardia 236 220 (93,2%) 12 sì - 4 no 2 non intendono - 2 esoneri

Veneto 108 84 (77,8%) 9 sì - 15 no 15 non intendono

Liguria 142 141 (99,3%) forse 1 no delibera

Toscana 147 130 (88,4%) 12 sì - 5 no 5 esoneri

Lazio 107 94 (87,9%) 12 sì - 1 no 1 non intende

Trentino Alto Adige 345 277 (80,3%) 36 sì - 32 no 5 no delibera - 27 esoneri

Friuli Venezia Giulia 52 52 (100%) - -

TOTALE 1891 1711 (90,5%) 114 sì - 64 no - 2 forse 23 non intende - 36 esoneri -7 no delibera

Emilia Romagna 211 195 (92,4%) 12 sì - 3 no - forse 2 non intende – 1 esonero -1 no delibera

Tabella 1. Questionario contabilizzazione - dati aggregati

Il metodo statisticoIl sondaggio ha interessato tutte le regioni del Nord Italia e parte delle regioni del Centro-Sud, ad esclusione

di quelle colpite dagli eventi sismici verificatisi ad agosto e ottobre 2016 in Umbria, Marche e Abruzzo. Per leregioni a maggiore densità sono stati intervistati 20 amministratori condominiali, mentre, per le regioni più pic-cole ne sono stati intervistati 10. L’inchiesta è avvenuta per via telefonica, nel periodo compreso tra la metà dimarzo e la metà di aprile 2017. Gli stabili interessati dall’inchiesta, riscaldati tramite impianto centralizzato, sonocomplessivamente 1891 per un totale di 135 amministratori.

L’analisi delle risposteCome detto nell’introduzione, il 90,5% dei condomini (1711 complessi abitativi su 1891 interessati) ha già

provveduto ad installare le termovalvole o, comunque, ha provveduto, in sede di assemblea condominiale, adeliberarne l’installazione al momento del sondaggio. Dei 180 condomini che, invece, non si sono ancora ade-guati alla legge nazionale, circa un terzo non ha intenzione di porre rimedio a tale situazione e, tolti i casi di eso-nero, si tratta di 30 condomini, distribuiti tra Veneto (15 casi), Trentino Alto Adige (5 casi), Valle D’Aosta edEmilia Romagna (3 casi ciascuno), Lombardia (2 casi), Lazio e Liguria (1 caso ciascuno). In questi casi, i motivi che hanno portato a non installare in tempo le valvole termostatiche sono essenzial-

mente connessi a ritardi nell’approvazione della delibera assembleare oppure, in un caso soltanto, nella consegnadelle apparecchiature da parte delle ditte installatrici. In generale, dalle risposte degli amministratori intervistati,le motivazioni sono riconducibili più a una sorta di “insofferenza” verso la normativa stessa che a un realedeficit di conoscenza o a una specifica difficoltà di adeguarsi alla legge.

La classifica delle regioniDai dati raccolti (vedi tabella 2) il primato della regione più virtuosa spetta al Friuli Venezia Giulia, con una

percentuale del 100% di condomini già in regola tra quelli intervistati. Seconda classificata la Liguria, con il 99,3%,con soltanto un condominio in attesa di deliberare l’installazione. Sul podio finiscono, ex aequo, anche ValleD’Aosta e Piemonte con il 95,4% degli stabili già in regola, anche se, mentre per il Piemonte l’intenzione delleassemblee dei 10 condomini ancora inadempienti, alla data del rilevamento statistico, è di mettersi in regola,per la Valle D’Aosta si registra un caso di esonero e 3 casi di effettiva contrarietà all’installazione delle termo-valvole. Percentuali sopra il 90% anche per la Lombardia (93,2%) e l’Emilia Romagna (92,4%), rispettivamentequarta e quinta della nostra speciale classifica. Le regioni del Centro Italia si collocano tra l’88,4% della Toscanae l’87,9% del Lazio. Fanalini di coda, a sorpresa, due regioni del Nord-Est: il Trentino Alto Adige, poco sopral’80% e il confinante Veneto, addirittura sotto tale soglia, per la precisione, con soltanto il 77,8% dei condominiche hanno provveduto a installare le termovalvole.

EEntro il 30 giugno 2017 tutti gli appartamenti forniti da un’unica caldaia dovranno essere provvisti deidispositivi per la contabilizzazione del calore, in grado di quantificare le spese di riscaldamento in base

all’effettivo consumo di ogni singola unità abitativa. C’è chi ci pensa da tanto tempo. Da 60 anni specializzata nella contabilizzazione del calore e del consumo

di acqua sanitaria, la filiale italiana del gruppo Minol Zenner propone non solo la precisione di strumentidi misurazione di qualità, ma anche un know how che affonda le sue radici in una lunga esperienza. “Oggi il mercato della contabilizzazione in continua espansione, con un’offerta di operatori e sistemi

davvero molto ampia - spiega Ernesto Troade, area manager nord-ovest di Zenner -. Quello che però fala differenza non è più tanto il prodotto, quanto il sapere che l’azienda è capace di mettere a disposizionedei propri clienti. Per questo consigliamo sempre agli amministratori di condominio e agli utenti finali diaffidarsi ad aziende specializzate come Zenner, che facciano della contabilizzazione il proprio mestiere”.Pensato proprio per gli amministratori di condominio, l’azienda ha presentato, nei mesi scorsi, il servizio

on line per il monitoraggio energetico continuo degli stabili in gestione. “Iscrivendosi al nostro servizio -continua Troade - gli amministratori possono verificare, non solo condominio per condominio, ma ancheappartamento per appartamento l’andamento dei consumi. Questo dà la possibilità di avere sempre ilquadro completo dei consumi per singola unità abitativa, e dell’andamento energetico del condominio ingenerale”.Il servizio include anche gli alert automatici, che consentono di essere aggiornati sul guasto di un conta-

tore o su un eventuale tentativo di manomissione. “Nella normalità ci si accorgerebbe di queste mancanzesolo alla fine della gestione termica - commenta il manager -. Grazie al portale internet di Zenner, invece,l’amministratore viene avvisato entro 48 ore e può intervenire in maniera tempestiva. Peraltro, l’accessoal servizio on line di monitoraggio dei consumi è aperto anche ai singoli utenti. Zenner dà loro la possibilitàdi accesso e consente così a ciascuno di verificare l’andamento dei consumi del proprio appartamento. Inquesto modo riusciamo a sensibilizzare anche i privati al tema del risparmio energetico”.Con i suoi centri assistenza tecnici e le sue agenzie, Zenner è presente su tutto il territorio italiano.

Oltre che in quasi tutti i Paesi europei, il gruppo Minol Zenner opera anche in Brasile, Paraguay, Cina,Vietnam, India, Myanmar e Usa.

MONITORAGGIO ENERGETICO CONTINUODEGLI STABILI: ZENNER PRESENTA

IL NUOVO SERVIZIO ON LINEA cura di: Zenner

CCi siamo. Il prossimo 30 giugno il Dgl 102/2014 sulla contabilizzazione del calore entrerà in vigore.Oppure, se preferite, scadranno i termini stabiliti dal decreto Milleproroghe per provvedere all’in-

stallazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore nelle singole unità immobiliari e,dunque, scatteranno le sanzioni per i condòmini inadempienti. La proroga era arrivata in extremis il 30 di-cembre 2016 e aveva fatto tirare un sospiro di sollievo alla proprietà edilizia e ai tanti che non si erano an-cora adeguati alla normativa. E adesso? A poche settimane dall’ora x, qual è la situazione dei condominidella Penisola? Sono bastati sei mesi di tempo in più per conformarsi alla legge? Sei mesi, peraltro, in cui,per buona parte, gli impianti di riscaldamento sono rimasti in funzione, e dunque non è stato fisicamentepossibile adempiere alle prescrizioni?Per dare una risposta a questi interrogativi abbiamo interpellato direttamente un campione parzialmente

rappresentativo di amministratori di condominio abbonati ad Italia Casa e Quotidiano del Condominio,ponendo loro quattro semplici domande a risposta breve: 1) quanti condomini amministra; 2) quanti di questi condomini hanno installato le termovalvole o comunque le hanno già deliberate;3) quanti sono, tra quelli inadempienti, i condomini che intendono adeguarsi entro il 30 giugno;4) quanti sono per qualche ragione esonerati o, in ogni caso, non intendono installare le valvole termo-statiche.Malgrado i toni talvolta allarmistici di molti proprietari, che si preoccupavano del poco tempo a dispo-

sizione e della lentezza decisionale delle assemblee condominiali, l’indagine ha restituito un quadro dellasituazione meno grave di quanto si potesse pensare: la percentuale dei condomini che si sono già messiin regola con la legge, o tramite l’installazione di sistemi di ripartizione e contabilizzazione del calore, o al-meno mediante l’approvazione della delibera assembleare che ne prevede l’installazione, è addirittura su-periore al 90% (vedi tabella 1). Un risultato notevole. Che deve certamente tener conto dell’elevato livellodi informazione sulla tematica da parte del campione, desunto dal fatto di aver sottoscritto l’abbonamentoa Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Ma che, in ogni caso, è ampiamente migliore rispetto al sentoreespresso dalla proprietà edilizia (e che ci trova d’accordo): quello secondo cui circa il 50% dei condomini,almeno a dicembre, non fosse ancora in regola. Anche nel campione sondato, peraltro, resta un 10% di inadempienti, dei quali poco più di un terzo (il

35,6%) non intende procedere con l’installazione in quanto esonerato oppure perché l’assemblea non haancora deliberato o ha deliberato esprimendo parere contrario.

SONDAGGIO DI ITALIA CASA: IL 90%DEI CONDOMINI SAREBBE GIà IN REGOLA

CON LA CONTABILIZZAZIONEAnalisi dei dati a cura di: Vincenzo Perrotta

CCon le nuove tecnologie a radiotrasmissione disponibili, la quasi totalità degli apparecchi utilizzati perla contabilizzazione di calore a acqua (contatori di calore, contatori di acqua e ripartitori) trasmette

i dati di consumo a una centralina esterna all’appartamento alla quale è possibile accedere da remoto.Le società che offrono il servizio di contabilizzazione e ripartizione dei costi di riscaldamento e acqua

mettono spesso a disposizione dei loro clienti e degli utenti finali dei portali dove gli interessati possonotenere d’occhio, ogni qual volta lo desiderano, i propri consumi. Alcuni studi di settore hanno dimostratoche coloro che hanno accesso a tali dati possono facilmente verificare l’andamento dei consumi e quindimodificare le proprie abitudini per regolare il proprio comfort e la propria spesa.Tali portali o app spesso offrono anche la possibilità di confrontare i dati di diversi periodi di tempo o

di diversi locali oppure di effettuare un raffronto con l’intero consumo del condominio (in percentuale)per meglio valutare l’andamento del proprio. Talvolta è possibile integrare nei sistemi anche dei misuratoridi temperatura che aiutano poi nell’analisi dei dati: permettono di comprendere facilmente, ad esempio,se un consumo piuttosto elevato è dovuto alla scelta di mantenere in casa una temperatura più alta delsolito (per diversi motivi) oppure se deve essere imputato ad altri fattori. In pratica, solo coloro che co-noscono i propri comportamenti, possono realmente gestire il proprio consumo di energia.

DUE SOLUZIONIIsta Italia offre due diverse soluzioni per la contabilizzazione del calore effettuata tramite l’utilizzo di ri-

partitori. Una prima soluzione prevede la fornitura e l’installazione degli apparecchi aventi tecnologia radioe delle valvole termostatiche. Successivamente Ista offre il servizio di ripartizione dei costi secondo con-sumo con la possibilità di accedere al portale per visualizzare i consumi e scaricare i report con le letturee la ripartizione dei costi. Una seconda soluzione prevede la fornitura dei ripartitori Ista aperto, che possono essere installati di-

rettamente del manutentore/idraulico del condominio in completa autonomia. Lo stesso provvederàanche alla mappatura dei radiatori e alla programmazione degli apparecchi. Il condominio poi potrà prov-vedere autonomamente alla ripartizione dei costi o affidarne l’incarico a Ista o ad altro partner di fiducia.

SERVIZIO AGGIUNTIVOIsta Italia offre poi un ulteriore nuovo servizio a chi ha invece già installato i ripartitori (siano essi prodotti

da ista o da altri fornitori) e non vuole occuparsi più di gestire da solo la contabilizzazione: Ista può pren-dersi carico della verifica del buon funzionamento degli apparecchi (se necessario) e della ripartizione deicosti in base ai consumi da essi rilevati, garantendo una contabilizzazione precisa e affidabile grazie all’espe-rienza derivante da anni di presenza in questo settore. Ista non lascia mai soli i propri clienti e amministra-tori: garantisce sempre un aiuto nel campo della contabilizzazione e la possibilità di scegliere in ognimomento se essere autonomi o affidare ad Ista la ripartizione dei costi di calore e acqua nei condominida loro gestiti.

ISTA: L’IMPORTANZA DEI PORTALI PER TENERESOTTO CONTROLLO I CONSUMI DI CALORE E ACQUA

A cura di: Ista

CCon le nuove tecnologie a radiotrasmissione disponibili, la quasi totalità degli apparecchi utilizzati perla contabilizzazione di calore a acqua (contatori di calore, contatori di acqua e ripartitori) trasmette

i dati di consumo a una centralina esterna all’appartamento alla quale è possibile accedere da remoto.Le società che offrono il servizio di contabilizzazione e ripartizione dei costi di riscaldamento e acqua

mettono spesso a disposizione dei loro clienti e degli utenti finali dei portali dove gli interessati possonotenere d’occhio, ogni qual volta lo desiderano, i propri consumi. Alcuni studi di settore hanno dimostratoche coloro che hanno accesso a tali dati possono facilmente verificare l’andamento dei consumi e quindimodificare le proprie abitudini per regolare il proprio comfort e la propria spesa.Tali portali o app spesso offrono anche la possibilità di confrontare i dati di diversi periodi di tempo o

di diversi locali oppure di effettuare un raffronto con l’intero consumo del condominio (in percentuale)per meglio valutare l’andamento del proprio. Talvolta è possibile integrare nei sistemi anche dei misuratoridi temperatura che aiutano poi nell’analisi dei dati: permettono di comprendere facilmente, ad esempio,se un consumo piuttosto elevato è dovuto alla scelta di mantenere in casa una temperatura più alta delsolito (per diversi motivi) oppure se deve essere imputato ad altri fattori. In pratica, solo coloro che co-noscono i propri comportamenti, possono realmente gestire il proprio consumo di energia.

DUE SOLUZIONIIsta Italia offre due diverse soluzioni per la contabilizzazione del calore effettuata tramite l’utilizzo di ri-

partitori. Una prima soluzione prevede la fornitura e l’installazione degli apparecchi aventi tecnologia radioe delle valvole termostatiche. Successivamente Ista offre il servizio di ripartizione dei costi secondo con-sumo con la possibilità di accedere al portale per visualizzare i consumi e scaricare i report con le letturee la ripartizione dei costi. Una seconda soluzione prevede la fornitura dei ripartitori Ista aperto, che possono essere installati di-

rettamente del manutentore/idraulico del condominio in completa autonomia. Lo stesso provvederàanche alla mappatura dei radiatori e alla programmazione degli apparecchi. Il condominio poi potrà prov-vedere autonomamente alla ripartizione dei costi o affidarne l’incarico a Ista o ad altro partner di fiducia.

SERVIZIO AGGIUNTIVOIsta Italia offre poi un ulteriore nuovo servizio a chi ha invece già installato i ripartitori (siano essi prodotti

da ista o da altri fornitori) e non vuole occuparsi più di gestire da solo la contabilizzazione: Ista può pren-dersi carico della verifica del buon funzionamento degli apparecchi (se necessario) e della ripartizione deicosti in base ai consumi da essi rilevati, garantendo una contabilizzazione precisa e affidabile grazie all’espe-rienza derivante da anni di presenza in questo settore. Ista non lascia mai soli i propri clienti e amministra-tori: garantisce sempre un aiuto nel campo della contabilizzazione e la possibilità di scegliere in ognimomento se essere autonomi o affidare ad Ista la ripartizione dei costi di calore e acqua nei condominida loro gestiti.

ISTA: L’IMPORTANZA DEI PORTALI PER TENERESOTTO CONTROLLO I CONSUMI DI CALORE E ACQUA

A cura di: Ista

EEntro il 30 giugno 2017 tutti gli appartamenti forniti da un’unica caldaia dovranno essere provvisti deidispositivi per la contabilizzazione del calore, in grado di quantificare le spese di riscaldamento in base

all’effettivo consumo di ogni singola unità abitativa. C’è chi ci pensa da tanto tempo. Da 60 anni specializzata nella contabilizzazione del calore e del consumo

di acqua sanitaria, la filiale italiana del gruppo Minol Zenner propone non solo la precisione di strumentidi misurazione di qualità, ma anche un know how che affonda le sue radici in una lunga esperienza. “Oggi il mercato della contabilizzazione in continua espansione, con un’offerta di operatori e sistemi

davvero molto ampia - spiega Ernesto Troade, area manager nord-ovest di Zenner -. Quello che però fala differenza non è più tanto il prodotto, quanto il sapere che l’azienda è capace di mettere a disposizionedei propri clienti. Per questo consigliamo sempre agli amministratori di condominio e agli utenti finali diaffidarsi ad aziende specializzate come Zenner, che facciano della contabilizzazione il proprio mestiere”.Pensato proprio per gli amministratori di condominio, l’azienda ha presentato, nei mesi scorsi, il servizio

on line per il monitoraggio energetico continuo degli stabili in gestione. “Iscrivendosi al nostro servizio -continua Troade - gli amministratori possono verificare, non solo condominio per condominio, ma ancheappartamento per appartamento l’andamento dei consumi. Questo dà la possibilità di avere sempre ilquadro completo dei consumi per singola unità abitativa, e dell’andamento energetico del condominio ingenerale”.Il servizio include anche gli alert automatici, che consentono di essere aggiornati sul guasto di un conta-

tore o su un eventuale tentativo di manomissione. “Nella normalità ci si accorgerebbe di queste mancanzesolo alla fine della gestione termica - commenta il manager -. Grazie al portale internet di Zenner, invece,l’amministratore viene avvisato entro 48 ore e può intervenire in maniera tempestiva. Peraltro, l’accessoal servizio on line di monitoraggio dei consumi è aperto anche ai singoli utenti. Zenner dà loro la possibilitàdi accesso e consente così a ciascuno di verificare l’andamento dei consumi del proprio appartamento. Inquesto modo riusciamo a sensibilizzare anche i privati al tema del risparmio energetico”.Con i suoi centri assistenza tecnici e le sue agenzie, Zenner è presente su tutto il territorio italiano.

Oltre che in quasi tutti i Paesi europei, il gruppo Minol Zenner opera anche in Brasile, Paraguay, Cina,Vietnam, India, Myanmar e Usa.

MONITORAGGIO ENERGETICO CONTINUODEGLI STABILI: ZENNER PRESENTA

IL NUOVO SERVIZIO ON LINEA cura di: Zenner

CCi siamo. Il prossimo 30 giugno il Dgl 102/2014 sulla contabilizzazione del calore entrerà in vigore.Oppure, se preferite, scadranno i termini stabiliti dal decreto Milleproroghe per provvedere all’in-

stallazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore nelle singole unità immobiliari e,dunque, scatteranno le sanzioni per i condòmini inadempienti. La proroga era arrivata in extremis il 30 di-cembre 2016 e aveva fatto tirare un sospiro di sollievo alla proprietà edilizia e ai tanti che non si erano an-cora adeguati alla normativa. E adesso? A poche settimane dall’ora x, qual è la situazione dei condominidella Penisola? Sono bastati sei mesi di tempo in più per conformarsi alla legge? Sei mesi, peraltro, in cui,per buona parte, gli impianti di riscaldamento sono rimasti in funzione, e dunque non è stato fisicamentepossibile adempiere alle prescrizioni?Per dare una risposta a questi interrogativi abbiamo interpellato direttamente un campione parzialmente

rappresentativo di amministratori di condominio abbonati ad Italia Casa e Quotidiano del Condominio,ponendo loro quattro semplici domande a risposta breve: 1) quanti condomini amministra; 2) quanti di questi condomini hanno installato le termovalvole o comunque le hanno già deliberate;3) quanti sono, tra quelli inadempienti, i condomini che intendono adeguarsi entro il 30 giugno;4) quanti sono per qualche ragione esonerati o, in ogni caso, non intendono installare le valvole termo-statiche.Malgrado i toni talvolta allarmistici di molti proprietari, che si preoccupavano del poco tempo a dispo-

sizione e della lentezza decisionale delle assemblee condominiali, l’indagine ha restituito un quadro dellasituazione meno grave di quanto si potesse pensare: la percentuale dei condomini che si sono già messiin regola con la legge, o tramite l’installazione di sistemi di ripartizione e contabilizzazione del calore, o al-meno mediante l’approvazione della delibera assembleare che ne prevede l’installazione, è addirittura su-periore al 90% (vedi tabella 1). Un risultato notevole. Che deve certamente tener conto dell’elevato livellodi informazione sulla tematica da parte del campione, desunto dal fatto di aver sottoscritto l’abbonamentoa Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Ma che, in ogni caso, è ampiamente migliore rispetto al sentoreespresso dalla proprietà edilizia (e che ci trova d’accordo): quello secondo cui circa il 50% dei condomini,almeno a dicembre, non fosse ancora in regola. Anche nel campione sondato, peraltro, resta un 10% di inadempienti, dei quali poco più di un terzo (il

35,6%) non intende procedere con l’installazione in quanto esonerato oppure perché l’assemblea non haancora deliberato o ha deliberato esprimendo parere contrario.

SONDAGGIO DI ITALIA CASA: IL 90%DEI CONDOMINI SAREBBE GIà IN REGOLA

CON LA CONTABILIZZAZIONEAnalisi dei dati a cura di: Vincenzo Perrotta

Dossier risparmio energeticoXVi

Regioni N° totale condominiintervistati

Condomini contermovalvole

(o delibera approvata)

Volontà di conformarsi alla normativa

(sì - no)

Motivi inadempienza(non intendono,esonero, assenzadi delibera)

Valle D’Aosta 327 312 (95,4%) 11 sì - 4 no 3 non intendono - 1 esonero

Piemonte 216 206 (95,4%) 10 sì

Lombardia 236 220 (93,2%) 12 sì - 4 no 2 non intendono - 2 esoneri

Veneto 108 84 (77,8%) 9 sì - 15 no 15 non intendono

Liguria 142 141 (99,3%) forse 1 no delibera

Toscana 147 130 (88,4%) 12 sì - 5 no 5 esoneri

Lazio 107 94 (87,9%) 12 sì - 1 no 1 non intende

Trentino Alto Adige 345 277 (80,3%) 36 sì - 32 no 5 no delibera - 27 esoneri

Friuli Venezia Giulia 52 52 (100%) - -

TOTALE 1891 1711 (90,5%) 114 sì - 64 no - 2 forse 23 non intende - 36 esoneri -7 no delibera

Emilia Romagna 211 195 (92,4%) 12 sì - 3 no - forse 2 non intende – 1 esonero -1 no delibera

Tabella 1. Questionario contabilizzazione - dati aggregati

Il metodo statisticoIl sondaggio ha interessato tutte le regioni del Nord Italia e parte delle regioni del Centro-Sud, ad esclusione

di quelle colpite dagli eventi sismici verificatisi ad agosto e ottobre 2016 in Umbria, Marche e Abruzzo. Per leregioni a maggiore densità sono stati intervistati 20 amministratori condominiali, mentre, per le regioni più pic-cole ne sono stati intervistati 10. L’inchiesta è avvenuta per via telefonica, nel periodo compreso tra la metà dimarzo e la metà di aprile 2017. Gli stabili interessati dall’inchiesta, riscaldati tramite impianto centralizzato, sonocomplessivamente 1891 per un totale di 135 amministratori.

L’analisi delle risposteCome detto nell’introduzione, il 90,5% dei condomini (1711 complessi abitativi su 1891 interessati) ha già

provveduto ad installare le termovalvole o, comunque, ha provveduto, in sede di assemblea condominiale, adeliberarne l’installazione al momento del sondaggio. Dei 180 condomini che, invece, non si sono ancora ade-guati alla legge nazionale, circa un terzo non ha intenzione di porre rimedio a tale situazione e, tolti i casi di eso-nero, si tratta di 30 condomini, distribuiti tra Veneto (15 casi), Trentino Alto Adige (5 casi), Valle D’Aosta edEmilia Romagna (3 casi ciascuno), Lombardia (2 casi), Lazio e Liguria (1 caso ciascuno). In questi casi, i motivi che hanno portato a non installare in tempo le valvole termostatiche sono essenzial-

mente connessi a ritardi nell’approvazione della delibera assembleare oppure, in un caso soltanto, nella consegnadelle apparecchiature da parte delle ditte installatrici. In generale, dalle risposte degli amministratori intervistati,le motivazioni sono riconducibili più a una sorta di “insofferenza” verso la normativa stessa che a un realedeficit di conoscenza o a una specifica difficoltà di adeguarsi alla legge.

La classifica delle regioniDai dati raccolti (vedi tabella 2) il primato della regione più virtuosa spetta al Friuli Venezia Giulia, con una

percentuale del 100% di condomini già in regola tra quelli intervistati. Seconda classificata la Liguria, con il 99,3%,con soltanto un condominio in attesa di deliberare l’installazione. Sul podio finiscono, ex aequo, anche ValleD’Aosta e Piemonte con il 95,4% degli stabili già in regola, anche se, mentre per il Piemonte l’intenzione delleassemblee dei 10 condomini ancora inadempienti, alla data del rilevamento statistico, è di mettersi in regola,per la Valle D’Aosta si registra un caso di esonero e 3 casi di effettiva contrarietà all’installazione delle termo-valvole. Percentuali sopra il 90% anche per la Lombardia (93,2%) e l’Emilia Romagna (92,4%), rispettivamentequarta e quinta della nostra speciale classifica. Le regioni del Centro Italia si collocano tra l’88,4% della Toscanae l’87,9% del Lazio. Fanalini di coda, a sorpresa, due regioni del Nord-Est: il Trentino Alto Adige, poco sopral’80% e il confinante Veneto, addirittura sotto tale soglia, per la precisione, con soltanto il 77,8% dei condominiche hanno provveduto a installare le termovalvole.

Dossier risparmio energeticoXVii

LLa contabilizzazione del calore è una delle tematiche più discusse degli ultimi anni. Con l’entrata in vigoredel D.Lgs 102/2014 l’Italia, infatti, recepisce una delle direttive Europee più importanti nell’ambito del-

l’efficienza energetica. L’obbligo di misurazione del calore e dell’acqua calda è vincolante per i condominiriforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento.Il termine ultimo per l’adeguamento, a seguito del decreto milleproroghe, è slittato al 30 giugno 2017,pena l’applicazione di sanzioni amministrative.L’utilità della contabilizzazione del calore è indiscutibile. Gli strumenti di misurazione, infatti, favoriscono

il contenimento dei consumi energetici ed inducono ad una gestione migliore della climatizzazione e dellamisurazione dei consumi di acqua calda. Al di là dell’aspetto tecnico-normativo, c’è un ambito pratico cheinteressa l’utente e che è degno anch’esso di nota. Se è vero, infatti, che la contabilizzazione del calore edell’acqua portano ad un effettivo risparmio in termini di costi totali di energia (mediamente del 20%-25%), è altresì vero che il risparmio individuale varia da utente a utente e dall’utilizzo, più o meno consono,che il consumatore ne fa. È quindi molto importante sapersi affidare a partner specializzati non solo nell’installazione dei dispositivi,

ma anche nella conseguente gestione del servizio di lettura e ripartizione dei costi. Techem, azienda leadernel settore e con oltre 60 anni di esperienza, sviluppa servizi a valore aggiunto pensati per il consumatoree finalizzati a ridurre gli sprechi ottimizzando i consumi in maniera efficiente. Il servizio di Energy Monitoring, offerto da Techem, si basa sull’analisi giornaliera dei dati di consumo

che vengono rilevati dalla centralina TSS (Techem Smart System) ed inviati, mediante una connessioneGPRS, al portale on line di Techem (accessibile a ciascun utente per la propria unità immobiliare). Unostaff di esperti garantisce assistenza costante e continuativa per verificare ed eliminare gli eventuali mal-funzionamenti emersi o consigliare gli utenti verso un utilizzo più appropriato dei dispositivi. Mensilmente,o con differente periodicità richiesta, viene inviato il report con l’analisi dei consumi su base media con-dominiale. Le innovazioni tecnologiche dei prodotti e servizi Techem possono vantare sistemi esclusivi. È il caso

delmodulo Adapterm, un prodotto unico sul mercato che funziona basandosi sulle informazioni rice-vute dal ripartitore di calore Techem Radio 4, relative all’effettivo fabbisogno di calore di ciascunappartamento. Adapterm abbassa, se necessario, la temperatura di mandata della caldaia, in modo cherisulti sempre ad un livello ottimale, senza che gli inquilini avvertano alcuna differenza sulla temperaturadei vari ambienti. Il tutto si traduce in un risparmio testato fino al 10% in più rispetto a quello già di per ségarantito dalla contabilizzazione. I ripartitori di calore Radio 4 OMS, inoltre, offrono un sistema aperto e flessibile, non legato ai software

di lettura proprietari. Il protocollo OMS garantisce che il sistema di lettura dei consumi non sia legato al-l’utilizzo di software di lettura proprietari. Questa condizione fa sì che per rilevare i consumi non occorraun software della casa produttrice, ma che sia possibile eseguire e rilevare le letture tramite software dialtra marca. Il dato di consumo del ripartitore Techem Radio 4 rispetta tali condizioni ed è protetto dacodici di cifratura che ne assicurano la privacy. Grazie alla tecnologia di trasmissione radio, tutti i dispositiviTechem inviano, mediante una bassa emissione di radiofrequenze, il dato di consumo, che viene rilevatodirettamente dall’esterno dell’edificio senza alcuna necessità di installazione di un data logger al quale col-legarsi per rilevare le letture. Le attività di montaggio vengono svolte da personale tecnico dipendente al-tamente qualificato.

TECHEM: SOLUZIONI INNOVATIVE PER LA GESTIONEDEI SISTEMI DI CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE

A cura di: Techem

Regioni1. Quanti condomini

centralizzatiamministra?

2. Quanti condominihanno già provvedutoad installare le valvole

o le hanno giàdeliberate?

3. I condominiinadempienti

installeranno le valvolenei termini

della scadenza?

4. Oppure i condominisono esonerati o nonintendono installare

le valvole?

VALLE D’AOSTA

PIEMONTE

LOMBARDIA

15 15

100 100

70 56 NO, IN RITARDO 3 NON INTENDONO

15 15

30 30

40 40

2 1 SÌ

20 20 1 ESONERO

15 15

20 20

6 6

1 1

10 10

20 20

15 15

7 7

10 10

25 23 SÌ

4 4

5 4 SÌ

1 1

20 20

2 2

20 20

30 23 SÌ

40 40

10 10

1 1

15 14 SÌ 1 ESONERO

20 17 SÌ

2 2

2 2

30 29 1 NON INTENDONO

25 25 SÌ

15 15 SÌ

5 4 SÌ

9 9 SÌ

6 6

8 8

12 11 1 ESONERATO

15 13 SÌ

30 25 SÌ 1 NON INTENDONO

20 20

11 9 SÌ

Tabella 2. Questionario contabilizzazione - dati regionali

Dossier risparmio energeticoXViii

Regioni1. Quanti condomini

centralizzatiamministra?

2. Quanti condominihanno già provvedutoad installare le valvole

o le hanno giàdeliberate?

3. I condominiinadempienti

installeranno le valvolenei termini

della scadenza?

4. Oppure i condominisono esonerati o nonintendono installare

le valvole?

VENETO

LIGURIA

EMILIA ROMAGNA

1 1

7 4 SÌ

5 5

8 8

7 6 SÌ

5 3 1 NO NO

0 0

3 2 SÌ

2 2

0 0

1 1 SÌ

1 1

10 7 SÌ

8 8

1 1

14 0 NO NO

0 0

5 5

5 5

25 25

8 7 FORSE 1 NO DELIBERA

10 10

40 40

30 30

6 6

20 20

20 20

2 2

4 4

2 2

1 1

5 5

3 2 SÌ

15 13 SÌ

6 4 NO 2 NON INTENDONO

6 6

7 6 NO ESONERO

8 8

20 16 SÌ

6 6

30 29 SÌ

4 4

5 4 1 FORSE NO DELIBERA

40 38 SÌ

20 20 SÌ

30 28 SÌ

Dossier risparmio energeticoXiXDossier risparmio energeticoVi

APPENDICE: IL PIEMONTE E LA UNI 10200Associazioni della proprietà immobiliare, dell’amministrazione condominiale e professionisti,

hanno fatto sentire la propria voce, nei giorni scorsi, in sede di III e V Commissione del Consiglioregionale del Piemonte, dove Ape Torino Confedilizia, Ance-Collegio Geometri Torino, Fiaip edAgiai hanno evidenziato le criticità in materia di risparmio energetico, sottolineando la necessità dirisolvere le difficoltà attuative poste in essere dalla norma UNI 10200. Si è posto l’accento, in par-ticolare, sul fatto che la Direttiva UE 27/2012 abbia invitato gli Stati membri ad un percorso virtuosoattraverso la riqualificazione degli stabili volta a “migliorare la prestazione energetica del parco im-mobiliare”, mentre in Italia si sarebbe fatto esattamente il contrario, intervenendo sull’impiantisticae non anche sull’involucro. “In questo modo non si sono salvaguardati due aspetti fondamentali - sostiene Ape Torino Con-

fedilizia -. E cioè l’incentivazione del contenimento dei consumi energetici e la tutela delle unità im-mobiliari in posizione sfavorita (piani alti, pilotis, alloggi posti a Nord)”.Tutto ciò, come illustrato da Collegio Geometri e Agiai, ha alimentato nuovi problemi nelle as-

semblee di condominio; mentre Ance ha rimarcato che non si può perdere l’occasione per far ri-partire il lavoro e dare nuova vita al patrimonio immobiliare. Secondo Fiaip, infine, proprio sullabase di tali premesse, le locazioni e le compravendite dei piani pilotis, appartamenti esposti a norde piani alti, sono fortemente penalizzate, in quanto le spese di riscaldamento sono addirittura tri-plicate.La Regione Piemonte - da sempre attenta ai problemi dell’ambiente e la prima ad adottare le mi-

sure inerenti il risparmio energetico - si è dimostrata, attraverso le Commissioni, particolarmentesensibile nel recepire le criticità espresse dalle associazioni e dai Collegi auditi. I temi in gioco, d’altraparte, sono molteplici: dall’ambiente alla qualità dell’aria, dalla tutela del patrimonio “casa” ad unnuovo impulso del mercato immobiliare anche attraverso la riqualificazione. Il tutto sullo sfondodi un quadro normativo, quale quello attuale, che va rivisto al più presto.

Regioni1. Quanti condomini

centralizzatiamministra?

2. Quanti condominihanno già provvedutoad installare le valvole

o le hanno giàdeliberate?

3. I condominiinadempienti

installeranno le valvolenei termini

della scadenza?

4. Oppure i condominisono esonerati o nonintendono installare

le valvole?

TOSCANA

LAZIO

TRENTINOALTO ADIGE

FRIULIVENEZIA GIULIA

1 NO ESONERO

15 13 SÌ

3 3

7 7

1 1

28 26 SÌ

3 3

20 17 SÌ

10 9 NO ESONERO

10 8 SÌ

1 1

20 15 2 SÌ – 3 NO 3 ESONERI

20 20

8 7 SÌ

2 2

1 1

7 7

1 1

3 1 SÌ

1 1

25 20 SÌ

2 2

2 2

6 6

2 2

2 1 SÌ

8 7 SÌ

1 1 1 NON INTENDONO

30 26 SÌ

10 10

4 4

7 7

15 15

40 38 2 NO 2 ESONERI

70 70

20 20

20 20 NO 20 ESONERI

2 1 SÌ

30 25 5 NO 5 ESONERI

3 2 SÌ

30 15 5 NO 5 NO DELIBERA

2 2

30 30

5 5

2 2

0 0

3 3

10 10

2 2

Dossier risparmio energeticoV

Bisogna dire una cosa però: una norma tecnica non può cambiare ciò che è stabilito per legge: vale adire, ognuno deve pagare per quello che consuma, senza sconti di alcun genere. Quindi non ci possonoessere dei fattori che correggono i conti secondo un principio non termotecnico.Tuttavia, nella versione definitiva delle UNI 10200 dovrebbero essere inseriti (il condizionale è d’obbligo

in quanto ci sarà, appunto, un’altra inchiesta pubblica) dei calcoli sugli “extraconsumi” delle unità più sfa-vorite che confinano con le parti condominiali meno coibentate.A questo fine la commissione tecnica ha elaborato una proposta, inserita in un’appendice informativa e

non normativa, chiamata “Allegato H”, che prevede dei “fattori correttivi intelligenti” in grado di tenerconto dei vari apporti di calore, attivi o passivi, dovuti alle pareti sia verticali che orizzontali dell’edificio. Ladispersione verrà calcolata e suddivisa tra i vari condòmini in funzione dei millesimi di superficie o del vo-lume riscaldato. In questo modo, si renderebbe noto al condominio lo spreco e lo si responsabilizzerebbead effettuare le opere di coibentazione che gli spettano. Cosa che un singolo condomino non potrebbemai fare, sia per la spesa, sia per il fatto che è l’assemblea a deliberare a maggioranza per apportare mo-difiche alle parti comuni condominiali.Mi auguro che il Ministero dello Sviluppo Economico possa effettivamente prendere in considerazione

questa appendice e inserendola in una normativa obbligatoria, evitando di farci sommergere dalle causelegali.

Come sono cambiate le regole con il Dlgs 141, soprattutto per quanto riguarda i millesimi di fab-bisogno?Il MISE ha cambiato le condizioni in cui adottare la 10200: in pratica, quando ci sono delle differenze di

fabbisogno maggiori del 50%, è possibile derogare alla 10200 utilizzando dei millesimi che l’assemblea con-dominiale può decidere a maggioranza. In poche parole, è possibile utilizzare i millesimi usati fino a quelmomento sempre che siano conformi all’uso potenziale che l’utente può fare del proprio riscaldamento(articolo 1123 del codice civile). I millesimi puri di fabbisogno previsti dalla 10200 hanno generato dei pro-blemi notevoli perché questi cambiano molto da condomino a condomino: di fatto, chi abita nel pilotis oal piano terra non deve essere penalizzato, e il fatto che l’edificio sia un colabrodo dal punto di vista ener-getico non è un problema di chi sta all’ultimo piano o al primo piano, ma un problema di tutti e deveessere risolto da tutto il condominio.A scanso di equivoci, nell’appendice informativa H abbiamo addirittura tolto la parola millesimi. L’im-

portante per noi è che sia chiaro che il problema riguarda tutto il condominio. Il modo in cui lo riguarda,però, non è di competenza della commissione tecnica. Noi suggeriamo il parametro del volume riscaldatoma, appunto, si tratta di un’appendice informativa e non normativa.

Il mantenimento di una temperatura minima per evitare il fenomeno del riscaldamento parassita(o furto di calore) può essere un’opportunità? Cosa può dirci in merito?Più che di “furto di calore”, preferiamo parlare di cessione gratuita o, come la chiamo io, “comunicazione

termica”. Al di là del nome, però, è importante che tale problematica sia evidenziata e risolta. Come dicevo, la questione concerne proprio l’uso saltuario: è normale che chi vive negli appartamenti

centrali dell’edificio riceva una certa quantità di calore dagli appartamenti circostanti. E questo è dovutoal fatto che spesso l’isolamento termico tra gli alloggi è bassissimo. In teoria sarebbe possibile mantenereuna temperatura minima, ma è una strada poco percorribile nella pratica: prima di tutto perché la leggestabilisce che si debba pagare per quello che volontariamente si consuma. Ovvero, a casa mia devo poterfare quello che voglio. Abbiamo notizia di assemblee che hanno deciso di mantenere una temperaturaminima di 15 gradi, ma sono casi sporadici. Ricordo, per chiudere su questo aspetto, che la commissionetecnica elabora norme volontarie: se queste norme diventano cogenti o meno non compete a noi ma allegislatore.In secondo luogo, con le normali valvole termostatiche è difficile mantenere una temperatura minima.

Per farlo, all’interno del condominio deve esserci un sistema di automazione che consente di controllarela temperatura in maniera automatica, cioè sistemi di termoregolazione dell’ambiente intelligenti che im-plementano la “termopsicologia e la termodemocrazia”, basati su norma come la UNI 11388 e la UNIEN 15232, capaci di mantenere una temperatura entro dei limiti minimi e massimi impostabili anche daremoto. La temperatura minima serve per limitare la comunicazione termica tra appartamenti, per evitarela formazione di muffe e per potare in poco tempo l’unità immobiliare alla temperatura di comfort. Illimite massimo serve spesso come incentivo per convincere i morosi a saldare i debiti con il condominioed evitare forti sbilanciamenti termici.

ANIT: GUIDA SU CONTABILIZZAZIONE E TERMOREGOLAZIONE“Contabilizzazione e termoregolazione degli edifici”. È questo l’oggetto della guida tecnica realizzata dall’Anit:

associazione nazionale per l’isolamento termico ed acustico. Il manuale, aggiornato ad aprile 2017, è uno stru-mento pensato per rispondere ai dubbi dei soci Anit sugli obblighi di legge e sulle modalità di calcolo connessecon la contabilizzazione degli edifici (in base al DLgs 102/14 e sm.i. e alla norma UNI 10200). In particolare,rispetto alla precedente edizione (datata febbraio 2017) la nuova guida riporta:❖ la proroga degli obblighi di legge (slittati al 30 giugno 2017);❖ nuovi schemi per comprendere le logiche della norma UNI 10200;❖ un esempio di calcolo completo di suddivisione delle spese per un edificio con 4 appartamenti.Per fruire della guida occorre associarsi ad Anit, la cui quota annuale ammonta a 95 euro + Iva. Si riporta, invece, l’indice del manuale per meglio chiarire quali argomenti tratti:

L’indice1. PREMESSA - CONTABILIZZARE E ISOLARE 2. LEGISLAZIONE DI RIFERIMENTO 3. LA NORMA UNI 10200 4. TESTO DEL DECRETO DLgs 102/14 e s.m.i.

PRONTOPRO: CON LE VALVOLE 150 EURODI RISPARMIO A FAMIGLIA[A cura di: ProntoPro] Secondo il calendario termico ufficiale, il 15 aprile si sono spenti i riscaldamenti in

tutta Italia e ProntoPro.it (servizio on line che confronta i preventivi dei professionisti nei più svariatisettori) ha puntato l’attenzione sul ruolo che ha giocato l’introduzione delle valvole termostatiche (almenoladdove sono già state installate) nell’economia domestica delle famiglie italiane. Secondo i calcoli delportale, il risparmio per chi ha già provveduto ad applicarle corrisponde in media al 20% del totale dellaspesa relativa al consumo di gas per il riscaldamento, pari a quasi 150 euro a nucleo familiare. Una cifraconsiderevole, che andrà ad ammortizzare nel tempo i costi sostenuti per l’adempimento dell’obbligodell’installazione delle termovalvole, che si aggirano mediamente intorno ai 78 euro per ogni calorifero.Saranno sufficienti due anni, ad esempio, per assorbire completamente il costo sostenuto per l’installazionedelle valvole all’interno di un appartamento di circa 70 mq con quattro termosifoni: spesa che è possibilequantificare intorno a poco più di 300 euro. Il totale è stato calcolato sulla base dei dati diffusi dall’Autoritàper l’energia, secondo cui quest’anno le famiglie italiane spenderanno mediamente 1.029 euro per la fornituradi gas. I costi da sostenere, comunque, possono variare in base alle diverse aree geografiche del nostroPaese: a Milano, ad esempio, il prezzo per l’intervento può arrivare fino a 100 euro per ogni valvola, regi-strando un +28% rispetto alla media italiana. Roma non è da meno, con i suoi 97 euro a valvola e un+22% rispetto alla media nazionale. Risparmio più consistente al Sud: a Catanzaro sono sufficienti 70 europer una valvola termostatica (-10% rispetto alla media italiano); a Potenza, Campobasso e Palermo 73euro per valvola. Pericolo in vista, invece, per coloro che non si sono ancora adeguati alle normative: il ri-schio è di subire salate sanzioni economiche comprese tra 500 e 2.500 euro.

DALLA GUIDA SULLA CONTABILIZZAZIONEALLE STIME SUL RISPARMIO

CON LE TERMOVALVOLEA cura di: ANIT e PRONTOPRO.IT

PPiù attenzione alle unità abitative, al fattore d’uso del riscaldamento nelle seconde case e al relativo pro-blema del cosiddetto “furto di calore”. Con il termine della stagione termica, si è conclusa l’ultima re-

visione, in ordine di tempo, della normativa tecnica UNI 10200 sulla contabilizzazione del calore. In questi primi mesi del 2017, la Commissione tecnica del CTI (Comitato Termotecnico Italiano) si è

occupata di apportare numerose modifiche al testo normativo, nel tentativo di migliorarne l’applicabilitàe di rispondere alle istanze di intervento delle associazioni della proprietà immobiliare, dell’amministrazionecondominiale e di tutta una serie di enti e professioni che si occupano, a vario titolo, di efficienza energeticae di riscaldamento. Ulteriore passaggio, una volta pubblicata la versione “modificata”, sarà l’avvio di unanuova procedura di inchiesta pubblica, della durata di 30 giorni, durante la quale i soggetti interessati po-tranno esprimere pareri sulla UNI 10200 così come revisionata. A questo punto vale la pena di capire quali siano le principali modifiche apportate alla normativa. Per

farlo, abbiamo intervistato Massimiliano Magri, membro della Commissione tecnica del CTI e dirigentedi Coster Group, azienda che opera nel settore del controllo dell’energia proponendo soluzioni basatesull’automazione, la regolazione e il controllo degli impianti di riscaldamento e climatizzazione. Come sievince dalle sue parole, tra le istanze accolte dalla Commissione vi sono anche quelle sostenute con forzadalla proprietà edilizia e, in particolare, da Ape Torino Confedilizia, per quanto riguarda il contenimentodei consumi energetici e l’attenzione alle unità immobiliari “sfavorite”.

Dottor Magri, qual è l’attività del CTI e di cosa vi state occupando in questi giorni? La funzione del CTI è quella di recepire le normative di natura europea e internazionale, e di produrre

norme unicamente italiane. Una di queste è proprio la 10200, che almeno per ora non ha una vera e pro-pria corrispondenza in Europa, per quanto sappiamo che a livello comunitario si sta lavorando per avereuna normativa sulla ripartizione delle spese il più possibile uniforme. Naturalmente è un lavoro molto dif-ficile, in quanto le realtà dei vari Paesi sono molto diverse tra loro: ad esempio, noi abbiamo una specificitàche non si verifica in Germania, ovvero la presenza, che da noi è molto frequente, delle seconde case. InItalia, dunque, la normativa sulla ripartizione del calore deve tener conto di questo fattore o, in generale,dell’uso saltuario degli edifici. In questo momento abbiamo concluso la revisione della norma 10200 e stiamo attendendo dal CTI la

versione finale che verrà poi approvata dalla commissione tecnica e portata alla commissione centraletecnica del CTI, per riavviare l’inchiesta pubblica che durerà altri 30 giorni. Vedremo quanti commenti cisaranno e poi l’iter ricomincerà. Come anticipazione, posso dire che tale versione dovrebbe tenere contodel cosiddetto “fattore d’uso”, cioè dell’effettivo utilizzo dell’impianto di riscaldamento da parte dell’utente.

Proposte di modifica della normativa sono arrivate da più parti. Ad esempio, Ape ConfediliziaTorino ha ipotizzato di inserire dei coefficienti correttivi per rendere più “giusta” la ripartizionedelle spese. C’è la possibilità che questi fattori vedano la luce nella norma tecnica modificata? Sì e no. Parlare di coefficienti correttivi in commissione, in questo momento, è un po’ come parlare di

un mostro. E in parte è comprensibile dal momento che, per come sono stati proposti, i coefficienti cor-rettivi, decisi da una assemblea di condominio che ha, al suo interno, interessi diversi da condomino acondomino, non risolve il problema e può portare a disagi ancora più marcati.

MAGRI (CTI): ECCO IN COSA CONSISTONOLE MODIFICHE ALLA NORMA TECNICA UNI 10200

A cura di: Massimiliano Magri - Commissione tecnica CTIIntervista di: Vincenzo Perrotta

Appendice a cura di: APE Confedilizia Torino

AARagusa si è concluso il progetto che ha visto coinvolti il Comune e l’impresa specializzata in impianti elettrici“Almo Elettrica Srl“. L’obiettivo era dare alla città un impianto di pubblica illuminazione più efficiente, sia in termini

di risparmio energetico che di funzionalità: pertanto, Almo Elettrica Srl ha utilizzato gli interruttori orari con tecnologiaNFC di Finder, prima azienda al mondo ad aver applicato la tecnologia NFC ai prodotti per installazioni elettriche.

Come è nato il progettoDi come il progetto sia nato e si sia sviluppato, parla Antonio Dibenedetto: ingegnere elettrico e tecnico in-

stallatore, che dal 2007 ha deciso di portare avanti l’azienda di famiglia Almo Elettrica Srl, fondata nel 1983 dal papà.L’idea nasce dall’esigenza espressa dall’ufficio tecnico del Comune di Ragusa, di risolvere i problemi di cui risentival’illuminazione pubblica locale, che era compromessa da una gestione poco efficiente e non teneva conto di soluzioniche ottimizzassero l’accensione e lo spegnimento delle luci nel periodo alba/crepuscolo.

Vecchio e nuovo impiantoIl vecchio impianto di illuminazione era frutto di una combinazione tra interruttori orari e crepuscolari; mancava

quindi uniformità nell’accensione e/o spegnimento nell’illuminazione pubblica. Almo Elettrica ha sfruttato i vantaggidell’installazione dei prodotti smart. La soluzione: dotare l’impianto di interruttori orari astronomici Finder con tec-nologia NFC, grazie a cui è sufficiente impostare il Codice postale (CAP) della città per far sì che il dispositivo calcoliautomaticamente l’orario di alba e tramonto della zona, accendendo o spegnendo le luci in autonomia.Strategica è anche la possibilità di programmare molti interruttori orari in pochi attimi, grazie all’App Finder

Toolbox, che consente di memorizzare la programmazione sul proprio smartphone e, avvicinando quest’ultimo al-l’interruttore orario, trasferire la programmazione salvata.

Interruttori orari Serie 12La Serie 12 offre 6 modelli di interruttori orari programmabili da smartphone tramite tecnologia NFC (Near Field

Communication). Per sfruttare questa modalità basta scaricare gratuitamente la speciale App Finder Toolbox per An-droid da Google Play; installarla sul proprio smartphone; effettuare la programmazione e la memorizzazione dellenuove impostazioni e avvicinare il telefono al prodotto per trasferire i dati.Gli interruttori orari tipo 12.61 e 12.62, rispettivamente con 1 e 2 contatti in scambio indipendenti da 16 A,

possono essere programmati con funzioni di accensione e spegnimento (ON/OFF) e con funzione ad impulso re-golabile da 1 secondo a 59 minuti. Gli interruttori orari astronomici tipo 12.A1 e 12.A2 (1 e 2 contatti), ovvero i piùevoluti, oltre alle funzioni di accensione prevedono lo spegnimento ad impulso: tecnologia che, grazie alla funzioneastronomica, permette di calcolare automaticamente gli orari di alba e tramonto e attivare le lampade durante il pe-riodo notturno. Le caratteristiche comuni a tutti i modelli si possono così riassumere: programmazione tramite Smartphone uti-

lizzando la tecnologia NFC (disponibile anche su più dispositivi); il blocco con PIN a 4 cifre che evita la manomissionedei programmi da parte di personale non autorizzato; un ampio display retroilluminato; una tensione di alimentazione110…230 V AC; una batteria interna per la programmazione senza alimentazione facilmente sostituibile; 1 o 2contatti in scambio da 16 A 250 VAC ed una bassa potenza consumata in Stand-by 0.2 W.

A RAGUSA L’ILLUMINAZIONE PUBBLICA SI AVVALEDEGLI INTERRUTTORI PROGRAMMABILI DI FINDER

A cura di: FINDER e ALMO ELETTRICA

© Copyright Il Condominio editrice s.a.s., Torino - 2017

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Direttore responsabile: Gianluca Palladino

L’elaborazione del testo, se pur effettuata con scrupolosa attenzione, non può comportarespecifiche responsabilità da parte dei curatori/redattori per eventuali errori o inesattezze.

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Magri (Cti): ecco in cosa consistono le modifiche alla norma tecnica UNI10200(Massimiliano Magri - APE Confedilizia Torino) ..........................................................................................

Techem: soluzioni innovative per la gestionedei sistemi di contabilizzazione del calore(Techem ) .......................................................................................................................................................

Monitoraggio energetico continuo degli stabili: Zenner presenta il nuovo servizio on line(Zenner) .........................................................................................................................................................

Ista: l’importanza dei portali per tenere sotto controlloi consumi di calore e acqua(Ista) ...............................................................................................................................................................

Sondaggio di Italia Casa: il 90% dei condomini sarebbe già in regola con la contabilizzazione(Redazione Italia Casa) .................................................................................................................................

Dalla guida sulla contabilizzazione alle stime sul risparmio con le termovalvole(A. P.) ..............................................................................................................................................................

A Ragusa l’illuminazione pubblica si avvale degli interruttoriprogrammabili di Finder(F. A.) ....................................................................................................................

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