IMPRESSA VIA LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO A COM · 2019. 9. 23. · mapa de localizaÇÃo da...

Cushman & Wakefield

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CUSHMAN & WAKEFIELD I

LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

PREPARADO PARA: SOCOPA – SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A.

PROPRIEDADE: Edifício Comercial - Abengoa / Localizada na Ave. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ. DATA: 14 de outubro de 2016

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Praça Professor José Lannes, 40 - 4º and.

São Paulo, SP 04571-100

T + 55 (11) 5501 5464

F + 55 (11) 5501 5144

www.cushmanwakefield.com.br

SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD I

São Paulo, 14 de outubro de 2016.

SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A.. At. Sr. Daniel Doll Lemos Av. Brigadeiro Faria Lima, 1355, 3º Andar São Paulo/ SP

Ref.: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária do imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido),

situado na Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro/RJ.

Prezados Senhores,

Em atenção à solicitação de V.Sas e conforme acordado em documento firmado entre as partes, a Cushman & Wakefield tem o prazer de apresentar o Laudo Completo de Avaliação Imobiliária para identificar o Valor de Mercado para Venda e Valor para Liquidação Forçada do imóvel em referência.

A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 70 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Da propriedade em estudo: trata-se do Edifício Comercial - Abengoa, localizado na Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro/RJ.

De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo de Avaliação Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na data de 14 de outubro de 2016, em:

CÁLCULOS

IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA

PRIVATIVA (M²)

VALOR DE MERCADO

PARA VENDA (R$)

VALOR PARA LIQUIDAÇÃO

FORÇADA (R$)

VALOR TOTAL EDIFÍCIO

COMERCIAL - ABENGOA

4.267,92 45.695.000,00 35.007.000,00

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

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At.: Sr. Daniel Doll Lemos

Av. Brigadeiro Faria Lima, 1355, 3º Andar.

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São Paulo, SP 04571-100

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Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valores estão sujeitos às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.

PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.

Para a determinação do valor de mercado para venda, foi realizado um estudo da capitalização da renda com base no fluxo de caixa com base em dados e premissas de mercado.

PREMISSAS HIPOTÉTICAS Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

Esta avaliação não possui condições hipotéticas. Esta carta não possui validade como opinião de valor se separada do laudo completo que contém os textos, fotos, anexos e conclusões que embasam este estudo.

Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.

Atenciosamente,

Rodrigo Silva Marcelo Figueiredo Coordinator - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects Cushman & Wakefield, Brazil Cushman & Wakefield, Brazil Joana Silva, MRICS Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer Senior Manager - Office and Special Projects Director, Valuation & Advisory Cushman & Wakefield, Brazil Cushman & Wakefield, South America

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RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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A propriedade consiste de edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores, subsolo e suas respectivas 88 vagas de garagem.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Tipo da propriedade:

Nome da propriedade: Edifício Comercial - Abengoa

Endereço:

País:

Tipo de relatório:

Data do relatório:

Data do valor: 14/10/2016

Data da inspeção:

Nº de controle CW / Contrato:

Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80 - Edifício Inteiro, Rio de Janeiro/RJ

Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)

Brasil

Laudo Completo de Avaliação Imobiliária

14/10/2016

05/10/2016

AP-16-66032-900813a

Objetivo da avaliação: • Valor de Mercado para Venda / Motivo da avaliação: aquisição de terceiros / Data base do valor: Atual

• Valor para Liquidação Forçada / Motivo da avaliação: Garantia Bancária / Data base do valor: Atual

PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL

EDIFÍCIO COMERCIAL -

ABENGOA:

• Nº registro no IPTU:

• Proprietário:

• Matrícula:

• Contrato de locação:

• Outros documentos recebidos:

não fornecido

Quadro de áreas enviado via email pelo cliente.

não fornecido

não fornecido

não fornecido

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DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

TERRENO

Área bruta total (m²): 3.069,26 (Quadro de áreas) Área de APP (m²): 0,00

Área Excedente (m²): 0,00 Área útil de terreno (m²): 3.069,26

Topografia: Plana Formato: Regular

Testada (m): 0,00 Disponibilidade de utilidade pública: Infraestrutura básica disponível

CONSTRUÇÕES

Tipo de propriedade:

Ocupação:

Número de Prédios:

Estado de Conservação:

Número de vagas: 88

Coeficiente de Estacionamento: 48,50 (m² de privativa/vaga)

Tipo de Estacionamento: Garagem subterrânea

Áreas Totais Informadas/Existentes: Tipo Área em m² Fonte da área

Privativa 4.267,92 Quadro de áreas

Área que Será Utilizada no Cálculo: Privativa 4.267,92 Quadro de áreas

Descrição da propriedade: Edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores, subsolo e suas respectivas 88 vagas de

garagem.

Entre novo e regular

1

Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)

Monousuário

ZONEAMENTO

Uso atual do imóvel:

Zoneamento:

Provável alteração de zoneamento?

Coeficiente de Aproveitamento

básico:

Coeficiente de Aproveitamento

máximo:

Outorga Onerosa:

Taxa de Ocupação:

construção não pode exceder 1,3 vezes a área do terreno

não informado

0,5

construção não pode exceder 1,0 vezes a área do terreno

Comercial

Zona Especial 5 (ZE5)

Não conhecida

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CÁLCULOS

Imóvel: Edifício Comercial - Abengoa METODOLOGIA TIPO DE VALOR VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO / ÁREA

CONCILIAÇÃO DE VALORES Valor De Mercado Para

Venda

45.695.000,00 R$ 10.706,64 // 4.267,92 m²

LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor Para Liquidação

Forçada

35.007.000,00 R$ 8.202,36 // 4.267,92 m²




Esta avaliação não possui condições hipotéticas.

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PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DA PROPRIEDADE

Fonte: Cushman & Wakefield

Fonte: Cushman & Wakefield

• Está localizado na região da Barra da Tijuca, uma região que apresentou nos últimos anos um intenso desenvolvimento estrutural devido

aos grandes eventos como Copa do Mundo e Olimpíadas;

• O avaliando possui características estruturais diferenciadas e posicionamento privilegiado próximo à praia e à nova linha de metrô,

aumentando a atratividade do ativo;

• Apesar da região do ativo não pertencer aos principais centros comerciais da Barra da Tijuca, o imóvel é servido por uma boa

infraestrutura como bancos, restaurantes, comércio e transporte.

PONTOS FORTES E OPORTUNIDADES

• A região onde se encontra o avaliando apresentou uma forte aceleração na taxa de vacância nos últimos 12 meses, passando de 9,7%

para 23,6% (ativos classe A), causada em grande parte pelas fortes absorções líquidas negativas do período, afetando os preços pedidos;

• Se considerarmos uma possível recuperação do mercado em 2018, com a previsão de novas entregas na região para 2017, este cenário

de vacância pode se agravar;

• Devido ao imóvel apresentar perfil de ocupação monousuária, o risco de permanecer vago por mais tempo é maior.

PONTOS FRACOS E AMEAÇAS

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MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield

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SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD VIII

FACHADA

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SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD IX

RECEPÇÃO

ACESSO VERTICAL - ESCADAS

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SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD X

ÁREA DE ESCRITÓRIO

ÁREA DE ESCRITÓRIO

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SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD XI

ÁREA COMUM - COBERTURA

ÁREA COMUM E VAGAS AO TEMPO - TÉRREO

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SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD XII

REFEITÓRIO

GARAGEM SUBSOLO

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SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD XIII

GERADOR

GERADOR RESERVA

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ÍNDICE

SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD XIV

ÍNDICE

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES III

MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO VII

ÍNDICE XIV

INTRODUÇÃO 1

OBJETIVO 1

IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE 1

PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL 2

DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO 3

CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO 3

ANÁLISE REGIONAL 4

INTRODUÇÃO 4

CENÁRIO ECONÔMICO 5

CONSUMO 7

CONTAS PÚBLICAS 9

MERCADO DE TRABALHO 12

ATIVIDADE INDUSTRIAL 13

CONCLUSÃO 14

ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA 16

ASPECTOS GERAIS 16

A CIRCUNVIZINHANÇA 16

ACESSO 17

CONCLUSÃO 17

MERCADO 18

ANÁLISE DA PROPRIEDADE 30

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 30

QUADRO DE ÁREAS 34

ZONEAMENTO 35

CONCLUSÃO 36

AVALIAÇÃO 37

PROCESSO DE AVALIAÇÃO 37

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO 41 VIA

DIG

ITAL - V

ÁLIDA S

OMENTE COM A

VIA

IMPRESSA

ÍNDICE

SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD XV

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ATRAVÉS DE FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 49

RESULTADO DO FLUXO DE CAIXA 53

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO 54

CONCILIAÇÃO DE VALORES 62

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA 63

CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 64

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 65

PREMISSAS E “DISCLAIMERS” 67

CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO 70

ANEXOS A

ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA A

ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS A

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INTRODUÇÃO

SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD 1

INTRODUÇÃO

OBJETIVO Em atenção à solicitação de V.Sas., este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, tem por objetivo identificar o Valor de Mercado para Venda e Valor para Liquidação Forçada do imóvel situado na Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro/RJ.

IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE

LOCALIZAÇÃO

A propriedade em estudo denomina-se Edifício Comercial - Abengoa e está situada na Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro/RJ.

A propriedade em estudo localiza-se na região da Barra da Tijuca, um dos principais centros de escritórios do Rio de Janeiro. A ocupação é em geral mista, onde observamos prédios de escritórios, comércio de âmbito local e regiões residenciais. Podemos destacar como principais pontos, a Estação da Linha 4 do Metrô do Rio, o Barra Shopping, a Avenida das Américas e a Ponte Joatinga.

Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:

PONTOS DE REFERÊNCIA

1 km da Estação da Linha 4 do Metrô do Rio de

Janeiro;

5,8 km do Barra Shopping;

1,5 km da Avenida das Américas;

1,2 km da Ponte Joatinga;

80 m da Praia da Barra da Tijuca.

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INTRODUÇÃO


PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente.




Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield OBS.: Para fins de cálculo de valor consideramos que o imóvel não apresenta qualquer título alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma.

MATRÍCULA

EDIFÍCIO COMERCIAL - ABENGOA

MATRÍCULA não fornecido

IPTU


IPTU não fornecido

CONTRATO DE LOCAÇÃO


CONTRATO DE LOCAÇÃO não fornecido

OUTROS DOCUMENTOS RECEBIDOS


OUTROS DOCUMENTOS RECEBIDOS Quadro de áreas enviado via email pelo cliente.

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INTRODUÇÃO


DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO Data efetiva da avaliação: 14 de outubro de 2016;

Data da vistoria da propriedade: 5 de outubro de 2016.

CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO Cliente: Socopa - Sociedade Corretora Paulista S.A.; Finalidade do laudo: Esta avaliação foi contratada para fins de:

− Aquisição de terceiros para determinação do valor de mercado para venda; − Garantia bancária para determinação do valor para liquidação forçada.

OBS.: Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente aos usos aqui descritos.

Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Destinatário do laudo de avaliação: é o contratante Socopa - Sociedade Corretora Paulista S.A. Este laudo de avaliação destina-se única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante.




Esta avaliação não possui condições hipotéticas.

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ANÁLISE REGIONAL


ANÁLISE REGIONAL

MAPA DA REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):

Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield

INTRODUÇÃO O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A análise regional identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que desempenham na região. As quatro forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens imóveis, e, consequentemente, afetam o valor de mercado são: características ambientais, governo, fatores sociais e tendências econômicas.

A propriedade em estudo está localizada na cidade de Rio de Janeiro, região da Barra Da Tijuca, região metropolitana da Grande Rio.

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ANÁLISE REGIONAL


CENÁRIO ECONÔMICO O Brasil é o maior país da América Latina e o quinto maior do mundo em área territorial e em número de habitantes. Sua extensão territorial e o tamanho de sua população constituem uma fonte de recursos e uma base de consumo que contribuem para que o país tenha a nona maior economia do mundo. O País possui uma jovem e crescente população, cujas concentrações principais se dão nas duas maiores cidades: São Paulo (11,82 milhões) e Rio de Janeiro (6,42 milhões). Além dessas, o Brasil também possui mais de 10 cidades com mais de 1 milhão de habitantes, representando um significante mercado consumidor em crescimento.

Até dois anos atrás o Brasil ocupava a sétima posição na economia mundial. Todavia, com a recente crise econômica enfrentada pelo país, duas posições foram perdidas.

PIB

O Brasil apresentou taxas de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) de 4,7% e 4,1% entre 2004-2007 e 2008-2010, respectivamente. Entretanto teve um recuo para 2,1% entre 2011 e 2013. O PIB referente ao ano de 2014 foi de 0,1%, beirando a estabilidade. Em parte, isso pode ser explicado por fatores externos, devido ao preço baixo das commodities e pelo fim do incentivo monetário por parte do FED (Federal Reserve – Banco Central dos Estados Unidos), entre outros fatores. Os eventos da Copa do Mundo e eleições também são apontados como motivos para uma redução da atividade econômica do País em 2014, pois a menor quantidade de dias úteis teria ocasionado em uma queda nas vendas de produtos e serviços. As eleições também tiveram papel preponderante no adiamento de investimentos devido às incertezas em relação à política econômica e à governabilidade do País.

O PIB do ano de 2015, todavia, teve um recuo expressivo de 3,8%, sendo que para 2016 a expectativa é de uma queda próxima a 3%. Dessa forma, existe uma condição inédita na qual o país apresentará quedas sucessivas no PIB por dois anos consecutivos, evidenciando recessão econômica.

O gráfico a seguir mostra a comparação da evolução do PIB do Brasil em relação a outros países da América Latina:

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ANÁLISE REGIONAL


Observa-se que a maioria dos países têm apresentado resultados positivos, com exceção do Brasil e Argentina.

O Brasil apresentou resultado positivo até 2013 e depois passou a apresentar resultados nulos ou recessivos.

A Argentina, após a posse de Ricardo Macri na presidência, tem recebido elogios da comunidade internacional e de investidores e as projeções para 2016 devem ser revistas em breve.

Em termos globais, a comparação é a seguinte:

Comparativamente, o Brasil apresenta um desempenho semelhante ao da Rússia, insatisfatório desde 2014.

A China continua a apresentar crescimentos muito acima da média mundial, mas desacelerando em relação aos anos anteriores.

-10

-5

0

5

10

2011

2012

2013

2014

2015

2016

*

Comparativo LatAm - PIB (YoY%)Fonte: Cushman&Wakefield

Chile Venezuela Argentina Brazil Mexico

-10

-5

0

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2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

*

Comparativo PIB (YoY%)Fonte: Cushman & Wakefield

EUA EU China Brasil Russia

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ANÁLISE REGIONAL


A Rússia deve apresentar um resultado nulo em 2016, ao passo que para o Brasil é esperado mais um ano de recessão.

CONSUMO Até 2014, com abundância de crédito disponível, o consumo de bens no Brasil atingiu níveis históricos. O acesso ao crédito foi facilitado e o consumo incentivado pelo governo. O mercado de trabalho estava aquecido (desemprego baixo), o que proporcionava renda disponível para que as pessoas pudessem consumir mais.

Porém, no início de 2015 o governo anunciou medidas de austeridade para conter a crise econômica pela qual estamos passando e os incentivos ao consumo e acesso ao crédito foram restringidos. Não obstante, a inflação, que será analisada mais adiante, permanece alta. Como consequência, há uma diminuição do poder de compra, a despeito da manutenção real da massa salarial. Os extratos sociais menos privilegiados, os quais estão sendo mais afetadas pela elevada inflação, estão reduzindo o consumo de bens que não são considerados essenciais (em sua maioria bens duráveis) o que ocasiona aumento de estoques no mercado e leva as empresas a demitirem funcionários, como está ocorrendo na indústria automobilística.

-0,1

7,51,9

0,1

-3,8

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1,5

-20

-10

0

10

20

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

*

2016

*

2017

*

2018

*

PIB (%) x Consumo (%) x Investimento (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

PIB Consumo Investimento

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ANÁLISE REGIONAL


CRÉDITO

O gráfico a seguir mostra o histórico recente da demanda por crédito, conforme a faixa de renda:

Fonte: Serasa Experian: http://noticias.serasaexperian.com.br/indicadores-economicos/demanda-do-consumidor-por-credito/ acessado em 08/04/2016

Na série demonstrada, a faixa da população com renda até R$500 mensais sempre teve um patamar de demanda por crédito superior à população das outras faixas, atingindo o pico do descolamento em meados de 2013. Em seguida, nota-se uma queda brusca na demanda, voltando aos patamares anteriores. Tal comportamento deve-se, entre outros fatores, ao aumento progressivo da Selic.

A inadimplência de pessoas físicas, que em 2014 encontrava-se no patamar de 5,6%, terminou 2015 no mesmo patamar: 5,5%. Já para 2016 a projeção é de um aumento de 0,7 p.p., terminando o ano em 6,2%. (LCA).

VAREJO

O volume de vendas do comércio varejista no Brasil em 2015 teve uma variação negativa de 4,3% em relação ao ano de 2014. Segundo estimativa da LCA, para o ano de 2016, haverá nova desaceleração em patamar semelhante: 4,1 p.p negativos em relação a 2015, ou seja, já calculada sobre uma base reduzida.

90

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16

Variação na Demanda por Crédito (Índice 2008 = 100)Fonte: Serasa Experian

até R$ 500 R$ 500 a R$ 1.000 R$ 1.000 a R$ 2.000

R$ 2.000 a R$ 5.000 R$ 5.000 a R$ 10.000 mais de R$ 10.000

Total

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ANÁLISE REGIONAL


O gráfico a seguir demonstra o crescimento histórico anual do varejo restrito1:

Fonte: IBGE

CONTAS PÚBLICAS

TAXA SELIC

A taxa Selic fechou o ano de 2014 em 11,75% ao ano, foi elevada para 12,25% em janeiro de 2015 e para 12,75% em março. Após reunião do Copom realizada em abril de 2015 a taxa básica de juros foi elevada em mais meio ponto percentual para 13,25% ao ano e no início de junho atingiu 13,75% a.a. Por fim, no final de julho o Banco Central decidiu elevar a taxa de juros em mais meio ponto percentual, o que fez ela chegar a 14,25% a.a, o maior nível desde 2006. A taxa de juros nesse patamar visa combater a inflação, uma vez que o governo tem o objetivo de trazê-la para o centro da meta em 2016, e consequentemente conter o consumo no País.

O mercado acredita que as altas da taxa de juros tenham se encerrado e a mesma deve começar a ser gradativamente reduzida na passagem do primeiro para o segundo semestre de 2016, assim que houver sinais de arrefecimento da inflação.

1 Combustíveis e lubrificantes; Hipermercados e supermercados; Alimentos, bebidas e fumo; Tecidos, vestuário e calçados; Artigos

farmacêuticos, médicos, ortopédicos, perfumaria e cosméticos; Móveis e eletrodomésticos; Equipamentos e material para escritório,

informática e comunicação; Livros, artigos culturais; e outros produtos do comércio varejista.

-3,7

9,2

9,7 10,9

8,4

4,3

2,2

-4,1

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016(p

)

%

Varejo Restrito AnualFonte: IBGE; LCA Consultores

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ANÁLISE REGIONAL


No gráfico a seguir, podemos observar o histórico da taxa de juros ao longo do tempo:

Fonte: Banco Central

CÂMBIO

A moeda brasileira se desvalorizou bastante recentemente, se comparada às principais moedas mundiais, resultado de menor investimento externo e saída de capitais para mercados com risco menor, principalmente após o final do ciclo de Quantitative Easing (QE) pelo Banco Central dos EUA (FED), em outubro de 2014. Esse procedimento permitiu, através de injeções adicionais de moeda no mercado americano para compra de papéis de dívida pública, que o volume de dólares no mercado mundial aumentasse sensivelmente, ajudando a manter a cotação em níveis estáveis.

Além desse fator que afeta a economia mundial, a recente perda de grau de investimento pelas agências de classificação de risco Moody’s e Standard and Poors, somada às incertezas da

economia e da política nacional, afetaram de forma decisiva o patamar médio de cotação do Real frente às moedas estrangeiras.

O gráfico a seguir mostra a evolução do valor da moeda americana frente ao Real:

2

7

12

17

2

4

6

8

10

12

jan/1

1

mai

/11

set/

11

jan/1

2

mai

/12

set/

12

jan/1

3

mai

/13

set/

13

jan/1

4

mai

/14

set/

14

jan/1

5

mai

/15

set/

15

jan/1

6

mai

/16

set/

16

jan/1

7

mai

/17

set/

17

SelicIPC

A

Inflação (IPCA) x Taxa de juros (Selic)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE; BCB

IPCA a.a Selic a.a

Projeção

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ANÁLISE REGIONAL


Fonte: Thomson Reuters (08/04/2016)

Em termos comparativos, o Brasil se encontra atualmente na seguinte posição em termos de risco:

INFLAÇÃO

A inflação oficial, Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), fechou o ano de 2015 em 10,7%, bem acima do teto da meta de 6,5%. Já o IGP-M, tradicionalmente associado à renovação de aluguéis imobiliários, teve alta de 10,54%.

O gráfico abaixo mostra as taxas de inflação passadas e também as estimativas futuras para os principais índices inflacionários:

0

1

2

3

4

5

0100200300400500600

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

*

2016

*

2017

*

2018

*

Taxa de câmbio x Risco paísFonte: Cushman & Wakefield

Embi+ Câmbio (R$/US$)

R$/

US$

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ANÁLISE REGIONAL


Ao fim de fevereiro de 2016, a inflação oficial (IPCA) acumulada nos últimos 12 meses foi de 10,36%, ao passo que o IGP-M medido foi de 12,09%. Para os próximos anos, é esperada uma queda nas taxas de inflação dos dois índices, para patamares semelhantes. Apesar do patamar elevado, as taxas já têm dado sinais de desaceleração, fenômeno atribuído, sobretudo, à diminuição da renda média da população devido ao desemprego.

MERCADO DE TRABALHO No que se refere ao mercado de trabalho no Brasil, a taxa de desemprego fechou o ano de 2015 em 6,8%, enquanto 2014 apresentou um desemprego menor, de 4,8%, segundo dados do IBGE.

- 2 4 6 8

10 12 14

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

*

2017

*

2018

*

(%)

IGP-M x IPA-M x IPC-M x INCC-MFonte: FGV. Unid: YoY %

IPA-M IPC-M INCC-M IGP-M

9,3

7,98,1

6,76,0 5,5 5,4

4,8

6,8

8,5 9,0 8,7

0

2

4

6

8

10

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

*

2016

*

2017

*

2018

*

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000(%

)

(.000

)

Variação do Emprego (.000) x Taxa de desemprego (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

Var. (.000 YoY) Taxa de desemprego (%)

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Apesar de haver desaceleração detectada na criação de novas vagas, a queda do desemprego observada até o final de 2014 pode ser explicada, em parte, pelo fato de que uma parcela da população estava deixando de trabalhar para estudar ou então ficando ociosa.

Nos últimos 10 anos houve 2 milhões de estudantes universitários adicionais, sendo que uma parte deles não trabalhava e também não buscava emprego. No entanto, a inflação alta verificada em 2015 ocasionou em uma diminuição do poder de compra das pessoas, isto é, houve uma diminuição real da renda do trabalhador que passou a poder comprar menos coisas com seu salário. Desta forma, muitas pessoas que não estavam trabalhando começaram a procurar emprego para aumentar a renda média familiar e considerando que as ofertas de vagas estão se reduzindo por causa da desaceleração econômica, o desemprego aumentou. Ou seja, há menos postos de trabalhos disponíveis e mais pessoas procurando emprego.

A expectativa é de crescimento significativo do desemprego em 2016, com consequente queda na renda geral da população e seus efeitos sobre o restante das atividades ligadas a consumo.

ATIVIDADE INDUSTRIAL As incertezas econômicas que o Brasil está vivendo atualmente afetam diretamente a indústria via custos diretos, como, por exemplo, água e luz mais caras. Esse cenário contribui para uma diminuição de investimentos no setor, além da já reconhecida baixa competitividade devido ao “Custo Brasil”2. A indústria brasileira observou um recuo de 8,3% na produção industrial no ano de 2015, ante baixa de 3,2% em 2014. Esse resultado é o pior desde 2009, quando foi apresentado um resultado negativo de 7,1%, como pode ser observado no gráfico a seguir:

2 Destacam-se como sendo os fatores mais impactantes do chamado “Custo Brasil” a elevada carga tributária, a legislação fiscal complexa

e ultrapassada, a excessiva burocracia administrativa e tributária e a precária infraestrutura logística do País. No que se refere à

infraestrutura, o Brasil não possui uma malha ferroviária grande o suficiente para escoar todos seus produtos primários até os portos e

estes também carecem de modernização. Dessa maneira, o País fica mais dependente do transporte rodoviário que também não possui

grande nível de excelência, já que muitas rodovias e estradas são ruins, principalmente fora do estado de São Paulo.

Com relação às finanças, as taxas de juros e spread bancário praticados no País são elevados. A soma de tudo isso resulta no custo Brasil

e impede que nossos produtos compitam em igualdade com produtos importados que muitas vezes chegam em nosso mercado com

preços muito baixos, mesmo considerando a burocracia para a sua entrada no País. E quando nossos produtos são exportados para

outros países, muitas vezes são muito caros e inferiores em qualidade (sem ou com baixa tecnologia agregada) em relação aos produtos

locais. Por fim, mas não menos importante, a produtividade baixa do País é também reflexo do baixo nível de educação, que carece de

investimentos. Uma educação básica e secundária de qualidade reflete positivamente na produtividade de um país, mas isso só acontece a

médio/ longo prazo a partir do momento que os investimentos são realizados.

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Fonte: IBGE

Fatos importantes a considerar:

A desvalorização cambial aumentou em tese a competitividade dos produtos nacionais para exportação. Ainda assim, registrou-se queda muito significativa na produção industrial.

A indústria sofre inevitavelmente da pesada carga tributária e das deficiências infraestruturais do país, o que impede que as oportunidades cambiais sejam aproveitadas pelos empresários.

A queda no consumo também tem impacto relevante na produtividade da indústria nacional, assim como as incertezas na política econômica do país.

CONCLUSÃO

ATRATIVIDADE DO BRASIL COMO DESTINO DE INVESTIMENTOS

O Brasil atravessa uma fase conturbada em termos econômicos e de governabilidade. Apesar de todos os problemas, é inegável que representa uma das economias com maior potencial para negócios no mundo, por uma série de motivos:

População numerosa e enorme potencial aquisitivo; Deficiências em infraestrutura e moradia, exigindo grandes obras por um tempo considerável até

que se atinja uma situação aceitável para fazer frente à dimensão do território; Retornos atraentes e em geral superiores às economias concorrentes; Arcabouço institucional sólido, ainda que altamente permeável à corrupção; Abundância de recursos naturais; e Produção de alimentos em patamares superiores a qualquer outro país. O País é particularmente atraente no momento para investidores internacionais com aceitação de risco elevado, ao passo que aqueles mais conservadores buscarão realocar seus recursos nas economias maduras como Estados Unidos e Europa, que têm mostrado recuperação. Aos investidores mais arrojados em busca de expansão territorial de suas atividades, o Brasil oferece no momento oportunidades de aquisição e investimento com descontos, originados da falta de demanda interna. Particularmente, investidores internacionais com presença local estão em posição vantajosa

0,3

8,4

2,8 2,7

6,0

3,1

-7,1

10,2

0,4

-2,3

2,1

-3,0

-8,3-6,1

2,3 2,0

-10

-5

0

5

10

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018*

%

Produção da Indústria (variação percentual anual)Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield

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para prospectar negócios atraentes e, dotados de experiência no mercado local, buscar capital externo com baixo custo e perspectiva de saída em médio e longo prazo.

Essa situação, no entanto, pode mudar com a perspectiva de rebaixamento maior da nota de crédito, a exemplo da sinalizada pela Standard and Poor’s em setembro de 2015.

INFRAESTRUTURA

A pouca capacidade de investimento dos Governos exige associação à iniciativa privada para o financiamento e realização das tão necessárias obras de infraestrutura que o País demanda. A orientação ideológica do Governo Federal atrasa a concessão simples da manutenção de equipamentos como portos, aeroportos e estradas à iniciativa privada, mas a urgência trazida pela Copa do Mundo mostrou que em situações-limite essa é uma solução aceitável.

O País necessita encontrar um caminho para realizar as obras necessárias ao seu desenvolvimento sem deixar de levar em conta os possíveis impactos ambientais decorrentes das mesmas, sob pena de (i) perder o momento propício para consolidar-se como grande economia mundial e; (ii) ver seus valiosos recursos naturais esgotarem-se. A simples perspectiva de racionamentos de água e energia durante 2015 permitiu à população um vislumbre realista das potenciais consequências dessa medida, em seus negócios, empregos e vida pessoal. Resta observar qual será o comportamento a médio prazo, quando e se os riscos de racionamento fizerem parte do passado.

Acredita-se que o restante de 2016 será atravessado sob a ameaça constante do cenário recessivo e das dúvidas referentes ao cenário político extremamente conturbado. A definição em breve dos rumos políticos e, consequentemente, da orientação da política econômica do país é elemento fundamental para o estabelecimento de metas por parte de empresários e do próprio governo.

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ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA



MAPA DA CIRCUNVIZINHANÇA EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):

Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield

ASPECTOS GERAIS O imóvel encontra-se na região da Barra Da Tijuca, distrito localizado na zona oeste da cidade de Rio De Janeiro, é administrado pela Subprefeitura da Barra e Jacarépaguá. A região da Barra Da Tijuca é cercada pelas regiões de Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes e São Conrado.

A CIRCUNVIZINHANÇA A circunvizinhança do avaliando é adensada com oferta de serviços e fácil acesso à praia, sua ocupação é em geral residencial de médio porte, apresentando polos comerciais em ruas específicas como a Av. Olegário Maciel, podendo conter restaurantes, bancos e comércio em geral. Além disso, a região conta com o Downtown Shopping, que dentre outras lojas e comércios, abriga cinemas e espaços de escritórios. Por regulamentação da Prefeitura, o Jardim Oceânico possui um gabarito de altura reduzido, apesar de ser possível observar edifício de grande porte que foram construídos antes da regulamentação.

A infraestrutura da região pode ser considerada um diferencial, pois além do fácil acesso às Avenidas das Américas e Lúcio Costa que interligam o Jardim Oceânico às demais partes da Barra da Tijuca, com a realização dos grandes eventos dos últimos anos, a prefeitura investiu no transporte da região como o BRT e a Linha 4 do Metrô do Rio de Janeiro, do qual a região tem amplamente disponível. Não só isso, o sistema viário recebeu melhorias consideráveis, melhorando o fluxo de veículos da região.

A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como redes de energia elétrica, sistema viário, transporte coletivo, telefone, coleta de resíduos sólidos, água

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potável, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária. A Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80e Avenida Lúcio Costa possui vias em duplo sentido, a via apresenta bom estado de conservação, pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, calçadas e drenagem de águas pluviais.

ACESSO De modo geral considera-se o acesso à região excelente. O acesso à região ocorre Através da Avenida Armando Lombardi, Avenida das Américas e Avenida Fernando Mattos.

Podemos afirmar que o local onde se localiza o imóvel em estudo é servido por linhas regulares de ônibus e metrô que fazem a ligação da região com Centro e outros pontos da Cidade. Destacamos também a localização privilegiada do imóvel em estudo em relação ao transporte público de massa, no qual o imóvel situa-se próximo à estação da linha 4, do Metrô do Rio de Janeiro. O Aeroporto do Rio de Janeiro - Santos Dumont localiza-se a aproximadamente 18 km da propriedade, sendo atingível em cerca de 35 minutos de automóvel (fora dos horários de pico). Já o Aeroporto Internacional Tom Jobim, situa-se a aproximadamente 38 km da propriedade, sendo atingível em cerca de 45 minutos de automóvel (também fora dos horários de pico).

CONCLUSÃO Como podemos observar, a Barra da Tijuca se beneficiou dos melhoramentos na infraestrutura da região, principalmente quando consideramos os transportes, que acompanharam os grandes eventos dos últimos anos. Isso contruibuiu com a valorização e o aumento da atratividade dos imóveis. No entanto, o Rio de Janeiro sofreu uma forte desaceleração do setor imobiliário, afetando a vacância geral da cidade e consequentemente os preços pedidos.

Quando analisamos as projeções macroeconômicas e as análises das tendências futuras do país, é possível identificar um horizonte de recuperação do mercado no médio/longo prazo, impactando positivamento a região da Barra da Tijuca.

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MERCADO


MERCADO

MERCADO DE ESCRITÓRIOS

INTRODUÇÃO

Conforme pesquisa de mercado da Cushman & Wakefield, o Rio de Janeiro possui um dos estoques Classe A mais expressivo do Brasil, com cerca de 1.3 milhões de m² nas regiões CBDs (Regiões Centrais de Escritórios) da cidade.

A taxa de vacância do Rio de Janeiro em edifícios classe A nas regiões CBD apresentou um aumento de 0,07 p.p. contra o trimestre anterior, reflexo da desaceleração do mercado imobiliário da cidade, excesso de novas ofertas e redução dos espaços ocupados pelas empresas, principalmente do setor de óleo e gás. Considerando todas as classes, no ano de 2016, foram entregues 74.381 mil m², nas regiões CBD do Rio de Janeiro, 36.415 mil m² somente na região do Centro, e até o final do ano está previsto a entrega de mais 319.113 mil m².

O gráfico a seguir demonstra a variação do preço médio pedido por m² e da vacância para a cidade do Rio de Janeiro ao longo dos últimos trimestres, considerando apenas os prédios Classe A das regiões CBD.

Fonte: Market & Research – Cushman & Wakefield

Para o próximo trimestre de 2016, com um volume de entregas ainda alto com relação a períodos anteriores, e uma continuação da tendência de absorções líquidas negativas, o cenário da vacância no Rio de Janeiro pode se agravar, impactando ainda mais nos preços pedidos, além de adiar a estabilização do mercado de escritórios na cidade. No médio/longo prazo, esperamos que o mercado de escritórios continue com um cenário desfavorável para os proprietários, tendo sua recuperação atrelada somente com uma possível recuperação de setores chave da cidade.

R$ 121 R$ 117R$ 113 R$ 115 R$ 117

21,49%22,61%

24,85%

30,43%

30,50%

6,0%

11,0%

16,0%

21,0%

26,0%

31,0%

50

70

90

110

130

150

170

190

3T

15

4T

15

1T

16

2T

16

3T

16

R$/m

²

Locação x Taxa de Vacância - CBD Classe A

Preço Médio Pedido Vacância (eixo da direita)

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MERCADO


AMOSTRA PESQUISADA – IMÓVEIS PRONTOS A cidade do Rio de Janeiro apresenta o maior mercado de escritórios do País. A Cushman & Wakefield monitora uma amostra de 668 edifícios de escritórios localizados nas regiões CBD (Central Business District) do Rio de Janeiro.

. A amostra está dividida geograficamente em sub-regiões, conforme segue:

Região CBD N-CBD Total

Centro 3.435.351 3.435.351

Cidade Nova 403.777 403.777

Orla 663.349 663.349

Zona Sul 351.962 351.962

Porto 705.702 705.702

Barra da Tijuca 1.057.399 1.057.399

Total 5.560.142 1.057.399 6.617.541


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MERCADO


REGIÃO BARRA DA TIJUCA

A região da Barra da Tijuca da cidade do Rio de Janeiro vigora como uma das principais regiões de escritórios da cidade. A ocupação é em geral mista, com escritórios, shopping centers e conjuntos residenciais.

Dentro de seus limites, a Barra da Tijuca conta com o Aeroporto de Jacarepaguá, na Avenida Ayrton Senna, o parque Bosque da Barra e shopping centers, como o Barra Shopping New York City Center e o Via Parque. Há fácil acesso para os bairros do Leblon, Ipanema, Copacabana e Recreio dos Bandeirantes.

As principais vias do bairro são: Avenida das Américas, Avenida Ayrton Senna, Avenida Lucio Costa, Avenida Armando Lombardi, Avenida do Pepê, sendo que as Avenidas das Américas e Ayrton Senna facilitam o acesso a outras regiões da cidade.

Em termos históricos, o bairro foi habitado inicialmente por um pequeno grupo de parentes de Estácio de Sá e Mem de Sá, onde mantiveram grandes fazendas e engenhos. No final do século 19 o acesso era feito por sinuosas estradas que contornavam e subiam montanhas, e posteriormente através de estradas de traçado mais direto, permitindo assim o alavancamento da sua ocupação.

A Barra da Tijuca, é uma região relativamente nova e teve seu desenvolvimeno acentuado com a realização das Olimpíadas e Paralimpíadas, recebendo dezesseis modalidades olímpicas e nove paraolímpicas em uma área de cerca de 1,18 milhões de m², além de ser o local da Vila Olímpica. Podemos ressalta que um dos maiores legados dos eventos realizados em 2016, foram as obras de infraestrutura, detre elas, a Linha 4 do Metrô do Rio de Janeiro, do qual fez a ligação da Barra com as demais regiões da cidade.

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MERCADO


ESTOQUE No gráfico a seguir, observamos que 18,9% do estoque da Barra da Tijuca são classificados como Classe A/A+, 59,0% para Classe B e 22,1% para Classe C.


Atualmente, a área em cada Classe na Barra da Tijuca é a seguinte:

Classe Quantidade de m²

A 199.602

B 624.177

C 233.620

Total 1.057.399


22,7%

36,6%

40,7%

Estoque por Classe - Rio de Janeiro CBD

A/A+ B C

18,9%

59,0%

22,1%

Estoque por Classe - Barra da Tijuca

A/A+ B C

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MERCADO


No gráfico a seguir podemos observar a evolução do estoque da cidade do Rio de Janeiro ao longo dos anos e o percentual do estoque da região da Barra da Tijuca em relação ao total.


O gráfico mostra que o estoque total evoluiu de forma relativamente estável ao longo dos anos, seguindo o movimento da Barra da Tijuca, que também apresentou um crescimento mais acentuado do market share entre 2015 e 2016, quando atingiu o nível mais alto do período analisado, podendo atingir seu ápice no ano de 2016.

A análise do gráfico indica que o crescimento recente do mercado de escritórios do Rio de Janeiro se deve em parte, às entregas da região da Barra da Tijuca, das quais apesar do crescimento dos últimos anos, deve desacelerar no curto/médio prazo seguindo a tendência do mercado em geral, conforme será visto a seguir.


10%

15%

20%

25%

30%

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2012 2013 2014 2015 2016 (p) 2017 (p)

x 1

.000 m

²

Evolução do Estoque - Rio de Janeiro (Total)

Rio de Janeiro (Total) % Barra da Tijuca (eixo da direita)

-10

10

30

50

70

90

110

130

150

2012 2013 2014 2015 2016 (p) 2017 (p)

x 1

.000 m

²

Novo Estoque por Ano

Novo Estoque Barra da Tijuca Média Barra da Tijuca

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MERCADO


Enquanto o mercado geral entrega, em média, 247.029 m² de novos espaços anualmente na cidade do Rio de Janeiro, a média para a região Barra da Tijuca foi de 84.077 m² por ano, o equivalente a 34,04% da média geral. A maior quantidade de m² já entregues no período analisado ocorreu no ano de 2014, seguido por 2015.

Com base nas projeções acima, as composições dos estoques no Rio de Janeiro e Barra da Tijuca, ao final de 2017, serão as seguintes:


Na comparação com a composição atual da Barra da Tijuca, a Classe que continuará com a maior participação será a Classe B.

VACÂNCIA A vacância é a proporção de espaços vagos em relação ao total edificado, representando a oferta

disponível em um dado mercado. Podemos considerar que uma taxa de vacância razoável para tamanho do estoque de Rio de Janeiro esteja entre 10 e 12%, de modo que podemos afirmar que, atualmente, ocorre uma situação de excesso de oferta na maioria das regiões. Sendo assim, espera-se pressão sobre os valores de locação devido ao maior poder de negociação por parte dos futuros inquilinos.

A tabela a seguir mostra o estoque, total de espaços disponíveis e a respectiva taxa de vacância atual das regiões CBD e NCBD:

26,6%

35,1%

38,3%

Estoque por Classe - Rio de Janeiro CBD

A/A+ B C

20,3%

59,4%

20,2%

Estoque por Classe - Paulista

A/A+ B C

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MERCADO


Região Estoque (m²) Total de espaços

disponíveis (m²) Taxa de Vacância

Centro 3.435.351 404.860 11,78%

Cidade Nova 403.777 141.339 35,00%

Orla 663.349 103.522 15,60%

Zona Sul 351.962 13.341 3,79%

Porto 705.702 150.254 21,29%

Barra da Tijuca 1.057.399 359.650 34,01%

Total 6.617.541 1.172.968 17,72%


A tabela mostra também que a taxa de vacância geral do mercado encontra-se em 17,72%, inferior à vacância da Barra da TIjuca (34,01%).

FORECAST – RIO DE JANEIRO Com o objetivo de agregar valor à visão da Cushman & Wakefield e seus parceiros sobre o mercado imobiliário brasileiro e seus movimentos, a área de Business Intelligence & Market Research da Cushman & Wakefield desenvolveu com base em métodos econométricos e análise econômica, um estudo dos principais aspectos do mercado e sua evolução futura com base em dados econômicos públicos.

A análise da vacância futura da cidade do Rio de Janeiro, têm como base, dentre outros aspectos, o estoque de emprego disponibilizado pelo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) do qual reflete, em parte, a ocupação de espaços de escritórios na cidade. Isto posto, é possível identificar uma forte correlação entre o aumento da vacância e o momento do qual o país se encontra.

Assim, podemos observar no gráfico abaixo que apesar do aumento da vacância geral para as classes A, B e C na cidade do Rio de Janeiro se estender até 2017, podemos esperar uma recuperação a partir de 2018, impulsionada por uma possível estabilização da economia brasileira e um novo equilíbrio entre a oferta e a demanda do mercado de escritórios da cidade. De qualquer forma, apesar da recuperação, a taxa de vacância projetada de 21% ainda não se encontrará dentro do intervalo de equilíbrio de mercado entre oferta e demanda de 12% e 15%.

Lembramos que essas projeções levam em consideração o mercado geral do Rio de Janeiro. Para a análise do desempenho de cada região é necessário isolar os dados. A seguir apresentamos o gráfico com a projeção geral do mercado do Rio de Janeiro:

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MERCADO


FLIGHT TO QUALITY

Assim como em muitas outras capitais, as entregas recentes e de melhor qualidade no Rio de Janeiro apostam no movimento conhecido como “flight to quality”, ou seja, a saída de inquilinos de

edifícios antigos para edifícios novos. Todavia, o que se observa na prática é uma resistência acentuada dos mesmos em aceitar os valores esperados pelos proprietários em novos edifícios. Essa situação tem como consequência um aumento acentuado nas taxas de vacância e/ou a redução significativa nos valores locativos.

De maneira geral, há inquilinos que já estão trocando edifícios velhos por outros mais novos a um preço não tão mais elevado em comparação ao edifício que ocupam atualmente. A situação é reforçada quando a taxa de vacância é elevada, permitindo maior flexibilidade para que negociem os valores de locação junto aos proprietários.

Devido à sua taxa de vacância alta, a região da Barra da Tijuca parece ter sido afetada por esse movimento, o que pode ser verificado no comportamento dos preços pedidos de locação (analisado posteriormente). O gráfico a seguir mostra uma comparação da evolução da vacância do CBD e da região Paulista:


31,11%33,01% 32,08% 31,54%

34,01%

10,23% 11,15% 12,31%14,28% 14,62%

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18%

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28%

33%

38%

3T15 4T15 1T16 2T16 3T16

Vacância Rio de Janeiro CBD x Barra da Tijuca (Todas

as Classes)

Barra da Tijuca Rio de Janeiro (CBD)

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MERCADO


No gráfico acima, podemos observar que o crescimento da taxa de vacância da Barra da Tijuca se mostrou mais vertiginoso do que a do Rio de Janeiro (CBD) durante o período analisado.

Apesar do movimento flight to quality fazer sentido do ponto de vista mercadológico e ter sido largamente verificado em 2014 nas principais capitais do país, em 2015 e 2016 houve indicação de nossos corretores de que tem havido menos transações, estando a situação mais próxima de um mercado estagnado. A alta dependência do mercado imobiliário do Rio de Janeiro ao setor de óleo e gás, causou uma forte desestabilização a partir da queda no desempenho das principais companhias que tinham suas operações na cidade.

ABSORÇÃO LÍQUIDA

A Absorção Líquida é a medida da demanda em mercados de escritórios. A comparação entre espaços entregues e absorvidos é importante para caracterizar se o ritmo de entregas é compatível com a demanda por esses espaços. Em mercados com excesso de oferta, como é a situação atual do Rio de Janeiro, o ritmo de absorção também ajuda a explicar eventuais desequilíbrios ou prever em que ritmo os espaços recém-entregues serão absorvidos.

Mesmo assim, independentemente do mercado ter obedecido ao seu ritmo de absorção tradicional, houve claramente uma distorção no ritmo de entregas (além da média), o que impactou na taxa de vacância.

Na tabela abaixo, podemos observar gráficos referentes à Absorção Líquida, Novo Estoque e Vacância para a região CBD do Rio de Janeiro e da Barra da Tijuca:


Nota-se que a Absorção Líquida no Rio de Janeiro se mostra muito fraca durante o ano de 2016 relacionada às entregas (Novo Estoque) do mesmo período. No ano de 2015, as entregas somaram um volume expressivo (164.698 m²), seguindo a tendência dos anos anteriores, explicando, em

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

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16,0%

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Absorção Líquida x Novo Estoque x

Vacância - Rio de Janeiro CBD

Absorção Líquida

Novo Estoque

Vacância (eixo da direita)

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36,0%

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-20.000

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3T15 4T15 1T16 2T16 3T16

metr

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rados

Absorção Líquida x Novo Estoque x

Vacância - Barra da Tijuca

Absorção Líquida

Novo Estoque

Vacância (Eixo da Direita)

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MERCADO


parte, o aumento na taxa de vacância registrada no período. A Vacância, que estava em torno de 10,23% no terceiro trimestre de 2015, terminou o segundo terceiro trimestre de 2016 no nível mais alto da análise, em 14,62%.

Na Barrra da Tijuca nota-se que a taxa de vacância foi afetada pincipalmente pela desaceleração na absorção de espaços no período, atrelada ao Novo Estoque do terceiro e quarto trimestre de 2015 analisado.

ABSORÇÃO BRUTA

Como forma de separar a análise do mercado geral dos lançamentos, a Absorção Bruta, diferentemente da Absorção Líquida (que também considera a saída dos inquilinos), contabiliza apenas as novas locações. O resultado é que, em um cenário onde o flight to quality é uma tendência claramente identificada, esse indicador permite analisar detidamente o que ocorre com os imóveis recém-entregues e de melhor qualidade.

Os gráficos a seguir mostram comparativo entre Absorção Bruta e Novo Estoque da cidade do Rio de Janeiro (CBD) e Barra da Tijuca:


Observa-se que na região CBD da cidade do Rio de Janeiro, a Absorção Bruta apresentou uma forte desaceleração durante o período analisado, ficando entre 14.067 mil m² e 42.783 mil m² por trimestre, tendo somente uma recuperação no 3º trimestre de 2016, totalizando 34.214 m². Comparativamente, a Absorção Líquida no período foi de -118.967 mil m². O Novo Estoque foi superior à Absorção Bruta do terceiro trimestre de 2015 até o segundo trimestre de 2016, totalizando 164.698 m², ou seja, 22.940 mil m² a mais do que a Absorção Bruta total no ano.

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Absorção Bruta x Novo Estoque

Rio de Janeiro CBD

Absorção Bruta Novo Estoque

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Absorção Bruta x Novo Estoque -

Barra da TIjuca

Absorção Bruta Novo Estoque

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MERCADO


PREÇOS PEDIDOS

Com relação aos preços pedidos nos edifícios do Rio de Janeiro, utilizamos apenas as regiões CBD e NCBD. Os valores a seguir são referentes ao 3T16, de maneira a refletir adequadamente o momento atual de análise. É importante considerar que, sobre esses valores de oferta, devemos aplicar descontos de acordo com a situação do mercado, resultado das negociações entre inquilino e proprietário.

Conforme podemos observar atualmente em Rio de Janeiro, as negociações entre proprietários e inquilinos têm ocorrido na ordem de 15% a 30% sobre o preço pedido. Essa elasticidade, novamente, reflete a posição favorável aos inquilinos tendo em vista a alta taxa de vacância geral do mercado.

O gráfico a seguir mostra a amplitude e a média ponderada das ofertas nos edifícios Classe A das regiões CBD e NCBD:


Nota-se que apesar de ser possível identificar que há uma amplitude significativa de preços dentre alguma das regiões analisadas, o mercado do Rio de Janeiro possui um perfil diferente ao de São Paulo. A maior amplitude ocorre nas regiões da Orla, Centro e Barra da Tijuca. Por outro lado, a região com menor amplitude é a Zona Sul, apresentando também o maior preço médio pedido.

No geral, considerando a Classe A da cidade do Rio de Janeiro, a média ponderada dos valores é de R$ 113,16 /m², acima do que foi reportado na região da Barra da Tijuca.

AUMENTO NO PREÇO PEDIDO Devido às entregas, o Preço Pedido Médio tende a aumentar, apesar da grande oferta. Trata-se de uma observação importante pois, apesar de haver disponibilidade, essas ocorrem sobretudo nos novos edifícios, que possuem preços pedidos mais altos. Dessa forma, a média pode dar a impressão de um mercado em ascensão.

40557085

100115130145160175190205220235250265280

Centro Cidade Nova Orla Porto Zona Sul Barra da

Tijuca

Rio de Janeiro

R$/m

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Preços Pedidos - Classe A

Média

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MERCADO


O gráfico a seguir mostra o histórico de preços pedidos médios na região da Barra da Tijuca:


O gráfico mostra que os valores para edifícios Classe A vêm caindo desde o início do período analisado.

CONCLUSÃO

Diante do excesso de oferta e a deterioração dos indicadores macroeconômicos, a solução encontrada pelo mercado de escritórios para se manter competitivo foi a diminuição do preço pedido de locação.

A cidade do Rio de Janeiro obedece a uma tendência bastante comum entre as capitais brasileiras, com aumento da taxa de vacância devido à entrega de um número excessivo de empreendimentos e redução de espaços ocupados pelas empresas. O Rio de Janeiro possui também uma característica bastante singular, da qual afetou o equilíbrio do mercado. A dependência do setor de óleo e gás, levou o mercado imobiliário da cidade à atingir um patamar de vacância bastante expressivo, refletindo negativamente sobre os preços pedidos e projetos em andamento.

A Barra da Tijuca possui uma das maiores taxas de vacância do Rio de Janeiro, considerando as regiões CBD (34,01%). O aumento de 2,9 p.p. na taxa de vacância nos últimos 12 meses é justificada, por absorções líquidas negativas e volumes representativos de novo estoque.

Ressalta-se que ainda há uma previsão de serem entregues mais 40.585 m² até o final de 2017. Se essas entregas se confirmarem, podem afetar a atual taxa de vacância se a região continuar apresentando absorções líquidas negativas, e consequentemente o preço pedido.

A Barra da Tijuca cobra em média R$90,30 por m² em prédios Classe A, média está inferior à média total da cidade do Rio de Janeiro para edifícios Classe A.

R$ 89 R$ 88 R$ 88 R$ 89 R$ 84 R$ 84 R$ 80R$ 75

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R$ 91 R$ 90 R$ 90

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Preços Pedidos - Barra da Tijuca

Barra da Tijuca Total Barra da Tijuca A

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ANÁLISE DA PROPRIEDADE



DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE O Imóvel possui as seguintes características:

TERRENO

O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características básicas:

Área bruta de terreno: 3.069,26 m²; Acesso: Através da Avenida Armando Lombardi, Avenida das Américas e Avenida Fernando

Mattos. O acesso à propriedade em estudo é considerado excelente; Formato: O formato do terreno é regular; Frente para a praia: O terreno em estudo possui frente para praia; Potencial de aproveitamento do terreno: O potencial de aproveitamento do terreno é bom se

comparado com outros imóveis da vizinhança; Topografia: A topografia do terreno é plana; Utilidade pública: A região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de utilidade

pública disponíveis ao imóvel em estudo são:

Visibilidade: A propriedade em estudo possui visibilidade regular em comparação com outros na

mesma via; Localização: a localização da propriedade é considerada ótima.

Água potável X

Coleta de resíduos X

Correios X

Energia elétrica X

Escoamento de água pluviais X

Gas X

Iluminação pública X

Rede de esgoto X

Sistema viário X

Telefone X

Telefone e internet X

Transporte coletivo X

TV a cabo X

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DELIMITAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield

Obs.: A área do terreno foi fornecida pelo cliente e/ou administração do empreendimento, não tendo sido aferida in loco por nossos técnicos.

CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Conforme observado durante a vistoria, a propriedade em análise corresponde a edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores, subsolo e suas respectivas 88 vagas de garagem.

O imóvel é classificado como imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido), monousuário. O imóvel possui 88 vagas de estacionamento apresentando um coeficiente de estacionamento de 48,50 (m² de área / vaga).

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EDIFÍCIO COMERCIAL - ABENGOA – RESUMO DAS BENFEITORIAS EXISTENTES

ITENS CARACTERÍSTICAS

Composição

Subsolo

Pavimento onde se encontra o gerador, vestiários, vagas de garagem, centro de comando da infraestrutura do edifício, reserva de água de reuso, dentre outras áreas tecnicas

Térreo

Pavimento onde se encontra o refeitório, recepção, vagas de veículos, áreas comuns e área de escritório.

Mezanino Não possui

Pavimento tipo Do 1º ao 2º andar, pavimentos-tipo, compostos por área de escritórios, salas de reunião, copa e sanitários.

Cobertura Área de escritório, área comum, paineis solares, casa de máquinas, dentre outras áreas técnicas.

Estrutura Concreto Armado

Andares Concreto Armado

Fachada Cortina de Vidro

Acesso de Pedestres Vidro

Esquadrias Alumínio

Vidros Esquadria com vidro

Cobertura Laje plana com impermeabilização, empty

Circulação Vertical 02 elevadores e escada de incêndio

2 elevadores sociais da marca Atlas Schindler e capacidade de 10 pessoas

Ar Condicionado Tipo: Central HVAC

Localização do sistema de refrigeração: Térreo

Gerador de Emergência O edifício possui e atende à todas as áreas

Iluminação Fluorescente

Segurança Contra Incêndio Sistema de detecção de fumaça, iluminação de emergência independente, alarme de acionamento manual, extintores, hidrantes, escada pressurizada e portas corta fogo.

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Segurança Patrimonial Segurança privada 24 horas, catracas de acesso e CFTV

Ano de Construção 2012

Ano da Última Reforma Não informado

Est. de Conservação Entre novo e regular

Idade Aparente 4 anos

Vida Útil Estimada 60 anos

Vida Remanescente: 56 anos

Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar:

PRINCIPAIS ACABAMENTOS ITENS CARACTERÍSTICAS

Pisos Elevado, Madeira, Pedra Natural e Porcelanato

Paredes Pintura, Gesso e Textura

Forros Modular e Gesso

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QUADRO DE ÁREAS Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foi utilizada a área Privativa total do quadro de áreas, conforme descrito a seguir:


Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield OBS.: As áreas foram extraídas do quadro de áreas não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos.

PAVIMENTO ÁREA PRIVATIVA (M²)

1º Subsolo 496,16

Térreo 1.017,65

1º Andar 1.149,16

2º Andar 1.149,16

Cobertura Área coberta (m²) 455,79

Total 4.267,92

QUADRO DE ÁREAS - Edifício Comercial - Abengoa

QUADRO DE ÁREAS RESUMIDO

EDIFICAÇÃO ÁREA PRIVATIVA (M²)

Edifício Comercial - Abengoa 4.267,92

TOTAL 4.267,92

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ZONEAMENTO A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município de Rio De Janeiro é determinada pela Plano Diretor LC111/2011, LC 104/09, Decreto n° 3046 de 27/04/1981.

De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se em perímetro de Zona Especial 5 (ZE5), conforme demonstrado no mapa abaixo.

LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONEAMENTO

Fonte: Secretaria de Urbanismo da Prefeitura do município do Rio De Janeiro

RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO

As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o aproveitamento do solo, onde podemos classificar:

Restrições quanto à utilização; Restrições quanto à ocupação; A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades residenciais, comerciais, industriais, etc.

A última, por sua vez, refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes, percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).

Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se dois conceitos clássicos e principais: VIA

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Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; e

Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno.

RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA ESPECIAL 5 (ZE5)

Com base nas informações recebidas e as levantadas em pesquisa informal junto ao órgão responsável pelo zoneamento do município apresentamos um resumo das normas de zoneamento relacionadas ao imóvel em estudo.

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui: uso em conformidade.

CONCLUSÃO Após considerar todas as características físicas da propriedade em estudo em comparação com outras do mercado, concluímos que a propriedade em estudo pode ser considerada adequada ao mercado em que está inserida.

ZONEAMENTO

Município que rege a lei de zoneamento:

Lei atual:

Uso atual do imóvel:

Uso atual permitido?

Zoneamento:

Provável alteração de zoneamento?

Usos previstos pelo zoneamento atual:

Rio de Janeiro

Plano Diretor LC111/2011, LC 104/09, Decreto n° 3046 de 27/04/1981

Comercial

Sim

Zona Especial 5 (ZE5)

Não conhecida

Residencial, não residencial

ITEM RESTRIÇÃO POSIÇÃO DO AVALIANDO COM RELAÇÃO AO

ZONEAMENTO

Coeficiente de Aproveitamento básico: construção não pode exceder 1,0 vez a

área do terreno

Correto

Coeficiente de Aproveitamento máximo: construção não pode exceder 1,3 vezes

a área do terreno

Correto

Taxa de Ocupação: 50,0% Correto

RESTRIÇÕES DO ZONEAMENTO

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AVALIAÇÃO


AVALIAÇÃO

PROCESSO DE AVALIAÇÃO Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR. 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.

Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade.

METODOLOGIA

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado.

Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme constam da norma:

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo e explicar a tendência de formação de valor.

MÉTODO INVOLUTIVO

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel.

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MÉTODO EVOLUTIVO “Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a

identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.

O fator comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)

De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.

Em linhas gerais neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.

Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO “Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,

constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO “Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001)

É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO “Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da

utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir VIA

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do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)

PESQUISA

De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de

uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível.

A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”:

Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do mesmo bairro e zoneamento;

Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação;

Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

As especificações das avaliações podem ser quanto a fundamentação e precisão.

A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação.

Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”. VIA

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AVALIAÇÃO


APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido.

O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.

No presente caso, optamos pela conciliação dos Métodos Comparativo Direto e Capitalização da Renda com Base no Fluxo de Caixa Descontado para determinação do Valor De Mercado Para Venda. Com base no valor obtido na conciliação, determinamos o Valor de Liquidação Forçada.

Ressaltamos que a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

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AVALIAÇÃO


DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Conforme definido no artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, utilizamos os seguintes fatores:

Fator de acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc.

Fator – frente praia: Fator que leva em consideração a existência e/ou tamanho (metragem) que o imóvel possui com frente para a praia/lagoa, agregada a sua utilização para os fins que são permitidos conforme zoneamento.

Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado.

Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo, infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.

Fator vagas: Fator que faz uma relação entre as áreas destinadas às vagas do avaliando com as áreas destinadas às vagas dos comparativos.

Fator de promocionalidade: Fator usado para adequar as características físicas, considerando se o imóvel está localizado numa via principal ou secundária.

Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor;

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais;

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AVALIAÇÃO


Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de venda para escritórios na região.

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CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO - VENDA

# ENDEREÇO TIPO DE

IMÓVEL

ÁREA TOTAL

PRIVATIVA

(M²)

Nº DE VAGAS TIPO DE

NEGOCIAÇÃ

O

PREÇO PEDIDO PARA

VENDA

V. UNITÁRIO DE

VENDA (R$/M²

DE ÁREA

PRIVATIVA)

DATA DA

INFORMAÇÃ

O

INFORMANTE CONTATO TELEFONE

out-16 Paulo (21) 3139-9700 /

(21) 99794-4577

14.922,0717.672.800,00 J.B Andrade

Imóveis

Eduardo (21) 3736-7000Marejo

Consultoria

Imobiliária

out-16

Alonso (21) 98162-3333

12.407,416.700.000,00

Rico (21) 99902-1888

Lago Rio

R4 Imóveis

out-16

out-16

12.000,00

12.000,00

8.052.000,00

10.200.000,00

Valleria (21) 979200088Cyrelaout-1615.693,90Oferta 4.726.060,00

(11) 5501-5464Cushman &

Wakefield

out-16-Avaliando -

Oferta

Oferta

Oferta

Oferta

88

9

19

21

11

1

Seaside Corporate

Avenida Olegário Maciel 531 - unidade 322-341, ,

Barra Da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ

EscritórioCittà América

Avenida Das Américas 700 - unidade n/i, , Barra Da

Tijuca, Rio de Janeiro/RJ

5

3 Escritório

EscritórioLead Américas Business

Avenida Das Américas s/n - unidade n/i, , Barra Da


Edifício Comercial - Abengoa

Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Rio De

Janeiro/Rj

4

Escritório

4.267,92

301,14

671,00

850,00

540,00

1.184,34

A

2 Le Monde Office



Escritório

Le Monde Office

Alameda Das Américas 3500 - unidade n/i, , Barra Da


0

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HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA

NO. OFERTA ACESSO DEPRECIAÇÃO FRENTE PARA PRAIA LOCALIZAÇÃO PADRÃO PROMOCIONALIDA

DE

VAGAS VALOR

HOMOGENEIZA

DO (R$/M²)

VALOR SANEADO

(R$/M²)

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,10 0,96 1,20 1,00 1,00 0,95 1,00

Inferior Superior Inferior Similar Similar Superior Superior

1,10 1,04 1,20 0,94 1,06 0,95 1,00

Inferior Inferior Inferior Superior Inferior Superior Superior

1,10 1,04 1,20 0,94 1,06 0,95 1,00


1,00 1,17 1,20 1,00 1,06 0,95 1,00

Similar Inferior Inferior Similar Inferior Superior Inferior

1,00 0,96 1,10 1,00 1,13 1,00 1,00

Similar Superior Inferior Similar Inferior Similar Inferior

13.587,21 13.587,21

5 0,80 14.163,83 14.163,83

4 0,80 13.677,23 13.677,23

2 0,80 12.446,16 12.446,16

3 0,80 12.447,17 12.447,17

A 1,00 - -

1 0,80 15.201,65 15.201,65

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TRATAMENTO DE AMOSTRA - Edifício Comercial - Abengoa

Limite Superior (+30%) 17.663,37 Limite Superior 14.490,10

Limite Inferior (-30%) 9.511,05 Limite Inferior 12.684,31

Intervalo Proposto 30% Amplitude do Intervalo de Confiança 20%

Número de Elementos 5 Desvio Padrão 1.177,79

Distri. "t" Student 1,53

Número de Elementos Após Saneamento 5

Coeficiente (Desvio/Mas) 0,09

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 13.587,21 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 13.587,21

Unitário Médio das Amostras (R$/m²) 13.404,67

HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO

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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield

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ANÁLISE DAS AMOSTRAS

AMOSTRA Nº. 1 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, s/n unidade n/i, Lead Américas Business, possui 301,14m² de área privativa total e 9 vagas de garagem. O Preço pedido para venda da unidade é de R$ 15.693,90/m² de área privativa.

AMOSTRA Nº. 2 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 3500 unidade n/i, Le Monde Office, possui 671,00m² de área privativa total e 19 vagas de garagem. O Preço pedido para venda da unidade é de R$ 12.000,00/m² de área privativa.

AMOSTRA Nº. 3 A propriedade localiza-se na Alameda das Américas, 3500 unidade n/i, Le Monde Office, possui 850,00m² de área privativa total e 21 vagas de garagem. O Preço pedido para venda da unidade é de R$ 12.000,00/m² de área privativa.

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AMOSTRA Nº. 4 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 700 unidade n/i, edifício Città América, possui 540,00m² de área privativa total 11 vagas de garagem. O Preço pedido para venda da unidade é de R$ 12.407,41/m² de área privativa.

AMOSTRA Nº. 5 A propriedade localiza-se na Avenida Olegário Maciel, 531 unidade 322-341, edifício Seaside Corporate, possui 1.184,34m² de área privativa total e 0 vagas de garagem. O Preço pedido para venda da unidade é de R$ 14.922,07/m² de área privativa.


EDIFÍCIO Edifício Comercial -

Abengoa

Valor Unitário (R$/m²) 13.587,21

Área Privativa (m²) 4.267,92

Valor de Mercado para Venda (R$) 57.989.000,00

FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

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AVALIAÇÃO


DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ATRAVÉS DE FLUXO DE CAIXA DESCONTADO O modelo de análise utilizado na avaliação foi ao Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o ciclo operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes:

Período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos;

Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção explícita.

O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do empreendimento foi criado um fluxo de caixa considerando o período de desenvolvimento e o período de operação, totalizando uma projeção de 13 anos.

ANÁLISE DO FLUXO 2016

PREMISSAS GERAIS Obs:

Início do Fluxo de Caixa Out/16

Fim do Fluxo de Caixa Set/26

Período de Análise (anos) 10

Crescimento Real nas Receitas (ao ano) 0%

Crescimento Real nas Despesas (ao ano) N/A

Inflação nas Receitas (ao ano) N/A

Inflação nas Despesas (ao ano) N/A

PREMISSAS DE CONTRATO

Contrato

Tipo de Contrato Especulativo

Área Privativa (m²) 4.267,92 Área conforme quadro áreas.

Rent Roll

Conjunto Locatário Área (m²) Início Término Valor de Locação (R$/m²) Carência

Edifício Inteiro Tenant 1 4.267,92 06/2017 05/2022 R$ 87,96 6 meses

Prazo de Contrato (anos) 5 Para novos contratos

Velocidade de Absorção

(meses) 9

Contrato simulado iniciando-se no 9° mês após

início da projeção do fluxo de caixa

Carência (meses) 6

Desconto de Aluguel N/A

Comissão na Locação (meses) 1 VIA D

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AVALIAÇÃO


Valor de Locação - Escritórios

(R$/m²) 87,96

Valor de marcado para locação, obtido a partir do

comparativo direto de locação.

Receita Bruta Potencial 1º Mês: R$ 375.406

Receita Bruta Potencial 1º Ano: R$ 4.504.875

PIS/COFINS N/A Não há tributação para FIDC

Vacância Estrutural N/A Devido ao ativo apresentar características de um

Monousuário, não foi aplicado.

Inadimplência (% aluguel mensal) 1%

PREMISSAS DE RENOVAÇÃO

Aluguel de Mercado (R$/m2) -

Escritório 87,96

Renovação (probabilidade) 75%

Prazo de Novo Contrato (anos) 5

Vacância/Reabsorção (meses) 6

Carência (meses) 3

Comissão na Renovação (#

aluguel mensal) 1

DESPESAS GERAIS

Condomínio (R$/m²/mês) 23,97

IPTU (R$/m²/mês) 7,70

FRA (% aluguel mensal) 1%

CAPEX (R$) N/A

Taxa de Administração N/A

PREMISSAS FINANCEIRAS

Taxa de Desconto (ao ano) 11,00%

Método de Desconto Mensal

Taxa de Capitalização 10,50%

Vacância Estabilizada N/A Por o ativo apresentar características de um

Monousuário, não foi aplicado.

Ano de Capitalização 11º

Comissão na Perpetuidade (% $

venda) 2,50%

Vacância Estabilizada 5,00% Aplicada no cálculo da perpetuidade

VIA

DIG

ITAL - V

ÁLIDA S

OMENTE COM A

VIA

IMPRESSA

AVALIAÇÃO


PREMISSAS GERAIS Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no

período; O potencial de receitas de locação dos escritórios foi apresentado no item anterior com base na

pesquisa de mercado da C&W; No fluxo de caixa não aplicamos a taxa de inflação; É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela

C&W em um modelo de análise econômico-financeira, baseada no levantamento de dados do mercado. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados.

TAXA DE DESCONTO

A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do imóvel reflete o perfil de risco do:

Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de escritórios na região de influência, bem como dos fundamentos econômicos do País; e

Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do empreendimento e da estrutura de capital dos empreendedores do mesmo.

Apesar de ser possível vislumbrar um horizonte mais estável para a economia brasileira, ainda será necessário uma série de ajustes governamentais e no mercado como um todo, deste modo, nós estimamos uma taxa de desconto para este tipo de empreendimento em 11,00% ao ano.

TAXA DE CAPITALIZAÇÃO (“CAP RATE”)

Utilizamos a taxa de capitalização de 10,50% ao ano para formar uma opinião de valor de mercado residual da propriedade no 10º ano do período de análise. A taxa é aplicada sobre a estimativa da receita operacional líquida do 11º ano do período de análise. O valor de mercado residual é então somado para compor o fluxo de caixa operacional final do empreendimento.

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AVALIAÇÃO


FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

CRONOGRAMA PARA PERSPECTIVA DO FLUXO DE CAIXA Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11

CONSIDERANDO O FINAL DO ANO set/17 set/18 set/19 set/20 set/21 set/22 set/23 set/24 set/25 set/26 set/27RECEITA BRUTA POTENCIAL Receita Base de Locação R$ 4.504.875 R$ 4.504.874 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.875 R$ 4.504.874Absorção & Volume de Vacância (3.003.250) (750.812) (750.812)Abatimento do Aluguel Base (1.501.625) (750.812) (281.555)Receita Base de Locação Programada 3.754.062 4.504.875 4.504.875 4.504.875 3.472.508 4.504.875 4.504.875 4.504.875 4.504.875 3.754.062

Receita de Reembolso de Despesas IPTU 131.520 394.561 394.561 394.561 394.561 328.801 394.561 394.561 394.561 394.561 328.801Condomínio 409.225 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.023.063 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.023.063Total de Reembolso de Despesas 540.745 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.351.864 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.351.864

Receita Bruta Potencial Total 540.745 5.376.299 6.127.112 6.127.112 6.127.112 4.824.372 6.127.112 6.127.112 6.127.112 6.127.112 5.105.926Inadimplência (37.541) (45.049) (45.049) (45.049) (34.725) (45.049) (45.049) (45.049) (45.049) (37.541)Receita Bruta Efetiva 540.745 5.338.758 6.082.063 6.082.063 6.082.063 4.789.647 6.082.063 6.082.063 6.082.063 6.082.063 5.068.385

DESPESAS OPERACIONAIS IPTU 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561 394.561Condomínio 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676 1.227.676Total de Despesas Operacionais 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237 1.622.237

Rendimento Operacional Líquido -1.081.492 3.716.521 4.459.826 4.459.826 4.459.826 3.167.410 4.459.826 4.459.826 4.459.826 4.459.826 3.446.148Custos com Locação e Reservas Comissão de Locação 1 93.852FRA - Fundo de Reposição do Ativo 37.541 45.049 45.049 45.049 34.725 45.049 45.049 45.049 45.049 37.541Total de Custos com Locação e Reservas

1 37.541 45.049 45.049 45.049 128.577 45.049 45.049 45.049 45.049 37.541

FLUXO DE CAIXA (R$1.081.493) R$ 3.678.980 R$4.414.777 R$4.414.777 R$4.414.777 R$3.038.833 R$4.414.777 R$4.414.777 R$4.414.777 R$4.414.777 R$3.408.607

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AVALIAÇÃO


RESULTADO DO FLUXO DE CAIXA O cálculo do VPL tem por objetivo identificar o valor máximo que um eventual empreendedor pagaria pelo terreno, assumindo-se uma expectativa de retorno hipotética determinada através da aplicação da taxa de desconto nos fluxos de caixa. Assim sendo, o valor obtido admitindo as premissas apresentadas anteriormente foi:

QUADRO DE ÁREAS ÁREA TOTAL (M²)

Área Privativa 4.267,92

RESULTADOS TOTAL

VPL Final R$ 33.401.065,00

VPL por m² de Área Privativa R$ 7.826,08

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AVALIAÇÃO


DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Conforme definido no artigo 8.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2002, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

O Método Comparativo utiliza ofertas de locação de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, utilizamos os seguintes fatores:

Fator de acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc.

Fator – frente praia: Fator que leva em consideração a existência e/ou tamanho (metragem) que o imóvel possui com frente para a praia/lagoa, agregada a sua utilização para os fins que são permitidos conforme zoneamento.

Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado.

Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo, infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.

Fator vagas: Fator que faz uma relação entre as áreas destinadas às vagas do avaliando com as áreas destinadas às vagas dos comparativos.

Fator de promocionalidade: Fator usado para adequar as características físicas, considerando se o imóvel está localizado numa via principal ou secundária.

Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor;

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais;

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AVALIAÇÃO


Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de locação para escritórios na região.

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AVALIAÇÃO



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO - LOCAÇÃO

# Endereço Tipo De

Imóvel

Área Total

Privativa (M²)

Relação Área

Privativa / Vagas

Tipo De

Negociação

Preço Pedido Para

Locação

V. Unitário De

Locação (R$/M²

De Área Privativa)

Data Da

Informação

Informante Contato Telefone

5 Barra Business Center - Bloco Ii

Avenida Das Américas 3301 - unidade 301-308, ,


Escritório 927,00

Cushman &

Wakefield

Market

Research

39,99 out-16252.990,00 90,00Oferta2.811,00

34,40

4 Centro Emp. Barra Shopping - Bl.5 Montreal

Avenida Das Américas 4200 - unidade 101,201,301, ,


Escritório

Oferta 91.890,00 90,00

31,79

14,92 3 Città Office América

Avenida Das Américas 700 - unidade 107-111; 140-

144; 101-106; 134-139, , Barra Da Tijuca, Rio de

Janeiro/RJ

Escritório 1.021,00

out-16 Cushman &

Wakefield

Market

Research2 Le Monde Londres



Escritório 381,00

113.335,00 95,00Oferta34,16 1.193,001 Mário Henrique Simonsen - Bloco I



Escritório

Avaliando - -48,50 A Edifício Comercial - Abengoa

Av. Belizario Leite Andrade Neto, 80, Rio De

Janeiro/Rj

4.267,92 (11) 5501-5464Cushman &

Wakefield

out-16

Gustavo ou Larissa (11) 5501-5464

Gustavo ou Larissa (11) 5501-5464out-16 Cushman &

Wakefield

Market

Research

Oferta 35.052,00 92,00

Gustavo ou Larissa (11) 5501-5464Cushman &

Wakefield

Market

Research

out-16

Gustavo ou Larissa (11) 5501-5464

Gustavo ou Larissa (11) 5501-5464out-16 Cushman &

Wakefield

Market

Research

Oferta 79.453,17 85,71

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AVALIAÇÃO



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA LOCAÇÃO

No. Oferta Acesso Depreciação Frente Para Praia Localização Padrão Promocionalidade Vagas Valor

Homogeneizado

(R$/m²)

Valor Saneado (R$/m²)

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,10 1,01 1,20 0,94 1,00 0,95 0,97

Inferior Inferior Inferior Superior Similar Superior Superior

1,10 1,04 1,20 0,94 1,06 0,95 0,96


1,00 1,17 1,20 1,00 1,06 0,95 0,82

Similar Inferior Inferior Similar Inferior Superior Superior

1,10 1,04 1,20 0,94 1,00 0,95 0,98

Inferior Inferior Inferior Superior Similar Superior Superior

1,10 1,01 1,20 0,94 1,06 0,95 0,97


87,96 87,96

A 1,00 - -

1 0,80 89,07 89,07

2 0,80 92,40 92,40

3 0,80 86,22 86,22

4 0,80 87,90 87,90

5 0,80 84,22 84,22

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AVALIAÇÃO



TRATAMENTO DE AMOSTRA - Edifício Comercial - Abengoa

Limite Superior (+30%) 114,35 Limite Superior 90,33

Limite Inferior (-30%) 61,57 Limite Inferior 85,60

Intervalo Proposto 30% Amplitude do Intervalo de Confiança 20%

Número de Elementos 5 Desvio Padrão 3,08

Distri. "t" Student 1,53

Número de Elementos Após Saneamento 5

Coeficiente (Desvio/Mas) 0,04

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 87,96 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 87,96

#DIV/0!

HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO

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AVALIAÇÃO


LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield

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AVALIAÇÃO


ANÁLISE DAS AMOSTRAS

AMOSTRA Nº. 1 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 3434 unidade n/i, edifício Mário Henrique Simonsen - Bloco I, possui 1.193,00 m² de área privativa total e 35 vagas de garagem. O Preço pedido para locação da unidade é de R$ 95,00 /m² de área privativa.

AMOSTRA Nº. 2 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 3500 unidade n/i, edifício Le Monde Londres, possui 381,00 m² de área privativa total e 12 vagas de garagem. O Preço pedido para locação da unidade é de R$ 92,00 /m² de área privativa.

AMOSTRA Nº. 3 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 700 unidade 107-111; 140-144; 101-106; 134-139, edifício Città Office América, possui 1.021,00 m² de área privativa total e 68 vagas de garagem. O Preço pedido para locação da unidade é de R$ 90,00 /m² de área privativa.

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AVALIAÇÃO


AMOSTRA Nº. 4 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 4200 unidade 101,201,301, edifício Centro Emp. Barra Shopping - Bl.5 Montreal, possui 2.811,00 m² de área privativa total e 70 vagas de garagem. O Preço pedido para locação da unidade é de R$ 90,00 /m² de área privativa.

AMOSTRA Nº. 5 A propriedade localiza-se na Avenida das Américas, 3301 unidade 301-308, edifício Barra Business Center - Bloco II, possui 927,00 m² de área privativa e 27 vagas de garagem. O Preço pedido para locação da unidade é de R$ 85,71/ m² de área privativa.


EDIFÍCIO Edifício Comercial -

Abengoa

Valor Unitário (R$/m²) 87,96

Área Privativa (m²) 4.267,92

Valor de Mercado para Locação (R$) 375.000,00

FORMAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO ATRAVÉS DO MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

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AVALIAÇÃO


CONCILIAÇÃO DE VALORES Para determinação do valor de mercado de venda, adotamos a média dos valores obtidos no “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” e pelo “Método da Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado”.

CONCILIAÇÃO DE VALORES

METODOLOGIA VALOR TOTAL (R$)

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 57.989.000,00

Método Capitalização da Renda com Base no Fluxo de Caixa Descontado 33.401.000,00

VALOR FINAL DE MERCADO PARA LOCAÇÃO 45.695.000,00

VALOR UNITÁRIO FINAL POR M² 10.706,64/M²

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AVALIAÇÃO


VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Considerando o cenário atual do imóvel, adotamos um valor para liquidação forçada de acordo com a seguinte formula:

VA = VL (i+1)^n/12

VA = Valor de Mercado Atual do Imóvel

n = número de meses em que o imóvel é exposto ao mercado até sua comercialização

i = taxa de desconto ao ano

VL = Valor de Liquidação Forçada

Para o imóvel em estudo, consideramos uma exposição ao mercado de 24 meses para sua comercialização. A taxa de desconto adotada foi de 14,25% a.a., com base no que se pratica no mercado.

FORMAÇÃO DE VALOR PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor de Mercado Atual R$ 45.695.089,92

Período de Exposição 24 meses

Taxa de Desconto 14,25% a.a.

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: R$ 35.007.179,92

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AVALIAÇÃO


CONCLUSÃO FINAL DE VALOR Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel, nas práticas do mercado imobiliário, nas “Premissas e Disclaimers” e Condições

Hipotéticas e Extraordinárias, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na data de 14 de outubro de 2016, em:

CÁLCULOS

IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA

PRIVATIVA (M²)

VALOR DE MERCADO

PARA VENDA (R$)

VALOR PARA LIQUIDAÇÃO

FORÇADA (R$)

VALOR TOTAL EDIFÍCIO

COMERCIAL - ABENGOA

4.267,92 45.695.000,00 35.007.000,00

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AVALIAÇÃO


ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A seguir apresentamos as especificações atingidas para o presente estudo.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – VENDA COMPARATIVO DIRETO DE ESCRITÓRIO

ITEM PONTOS

SOMATÓRIA 9

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 3, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO RESULTADO

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados 3

2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 5 2

Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos

dados correspondentes aos fatores utilizados

13

0,80 a 1,25 34 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a

amostra seja menos heterogênea.

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO

POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

GRAUS III II I

Pontos Minimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo

no Grau I

todos, no mínimo no grau I

GRAU

III II I

<=30% <=40% <=50%

12,46%

GRAU III

GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central

Intervalo de confiança

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

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AVALIAÇÃO


ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – LOCAÇÃO COMPARATIVO DIRETO DE ESCRITÓRIO

ITEM PONTOS

SOMATÓRIA 9

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a

amostra seja menos heterogênea.

0,80 a 1,25 34 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 5 2

Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos

dados correspondentes aos fatores utilizados

13

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 3, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO RESULTADO

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados 3

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo

no Grau I

todos, no mínimo no grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

GRAUS III II I

Pontos Minimos 10 6 4

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO

POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

GRAU

III II I

<=30% <=40% <=50%

5,23%

GRAU III

GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central

Intervalo de confiança

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

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AVALIAÇÃO


PREMISSAS E “DISCLAIMERS” "Laudo" diz respeito a este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária e as conclusões nele descritas, ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.

“Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo.

“C&W” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste laudo completo de avaliação imobiliária.

“Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da C&W que prepararam e assinaram este laudo.

“Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo.

O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições:

As informações contidas no Laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a C&W não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do Laudo é obrigado a levar ao conhecimento da C&W eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no Laudo;

As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste Laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador imobiliário;

Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e das suas fundações;

Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em perfeito estado;

As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo Laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A C&W não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;

Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;

As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do Laudo. A partir desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar significativamente as conclusões do laudo;

Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado; VIA

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AVALIAÇÃO


Este Laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste Laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste Laudo ou parte do mesmo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, C&W. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e C&W, este Laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;

O Laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no Laudo, e (d) todas as licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida neste Laudo;

O lucro bruto potencial previsto no Laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O Laudo não assume nenhuma responsabilidade pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A C&W recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos contratuais das partes;

As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a C&W não oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

Estudos e laudos ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste trabalho;

Salvo disposição contrária no Laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para detectar tais substâncias. A C&W recomenda que um especialista ambiental seja consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto, assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa existe; VIA

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AVALIAÇÃO


Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por um engenheiro profissional com experiência neste campo;

Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito neste campo, se a informação detalhada for necessária;

Se, com a aprovação prévia da C&W, o Laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida parte deve considerar este Laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição. A C&W ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste Laudo;

Ao utilizar este Laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

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AVALIAÇÃO


CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO Certificamos que com o melhor do nosso conhecimento de mercado e julgamentos:

As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos; A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como

Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões;

Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas;

Não temos preconceito com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação;

Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado à desenvolver ou reportar resultados pré-determinados;

Joana Silva, MRICS e Rogério Cerreti, MRICS não realizaram a inspeção da propriedade objeto deste laudo;

Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT; e

Nossa remuneração para execução deste Laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste Laudo de avaliação.

Rodrigo Silva Marcelo Figueiredo Coordinator - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects Cushman & Wakefield, Brazil Cushman & Wakefield, Brazil

Joana Silva, MRICS Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer Senior Manager - Office and Special Projects Director, Valuation & Advisory Cushman & Wakefield, Brazil Cushman & Wakefield, South America

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ANEXOS

SOCOPA - SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A. CUSHMAN & WAKEFIELD

ANEXOS

ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA

ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS

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ANEXOS


ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA

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ANEXOS


ANEXO B: Definições Técnicas A seguir transcrevemos algumas definições

Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o

valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

(NBR 14653-1:2001); Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de

reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001); Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);

Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001); Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou

exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);

Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do

comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002); Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações

matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);

Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de

conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);

Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;

Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;

Finalidade do laudo: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação, aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;

Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade

técnico-econômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.”

(NBR14653-4:2002); Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no

resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002); Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade; Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo

destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante; Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão

representativo da região ou referencial da avaliação. (NBR14653-4:2002); e Infraestrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação

pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso. (NBR14653-2:2011).

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