In evidenza

ExITone: le ESCo e il ruolo dei professional

pag. 3

Best practice

Il caso ENASARCo

pag. 9

Andamento del mercatoSegnali dal’EIRE

pag. 5

|in

qu

es

to n

um

er

o|

Trimestrale d'informazione sul mondo ExITonen. 6 | 2011

Cari lettori, ci avviciniamo alla fine di quest’anno con una particolare energia.Gli accadimenti del

2011 non passeranno cer-to sotto silenzio e, anzi!, saranno con ogni pro-babilità ricordati come l’inizio di una rivoluzione culturale determinata da contingenze economiche e finanziarie (causate dal progressivo impoverimen-

to dei paesi occidentali) e da considerare come un necessario sprone per un miglioramento globale delle condizioni di vita e dell’ambiente.

I maggiori economisti, oramai, usano sempre più sovente espressioni come “double dip”, “se-conda recessione”, e perfino la parola “pericolo” non è più un tabù.

Come si traduce questa costante spinta pes-simista e priva di spunti innovativi in elementi con-creti per una riorganizzazione dei desueti schemi economici? Come si può trovare una soluzione che coinvolga in modo sistemico i diversi attori della no-stra vita quotidiana (Pubblica Amministrazione, so-cietà private, sistema del credito, singolo cittadino)?

Noi non abbiamo la presunzione di avere le “giuste” risposte, ma sicuramente vogliamo con-tribuire, per quanto attiene il nostro ambito d’in-tervento, con la diffusione di una cultura volta a determinare la corretta impostazione della gestione strategica del vero ed inequivocabile valore del no-stro Paese: l’ambiente costruito e il territorio.

La grande lezione imparata durante questa vi-rulenta crisi (a partire dal 2007) è che i debiti non sono da considerarsi uno strumenti di crescita, ma solo ed esclusivamente una zavorra che ancora oggi non permette di ragionare con serenità sulle possibili soluzioni concrete da mettere in atto per far ripartire in modo “sano” il settore immobiliare. E con questo tutta l’economia reale.

Qualche dato per chiarire meglio di cosa stiamo parlando: il 30% delle sofferenze degli isti-tuti di credito è dato dal settore del Real Estate, che ancora oggi viene sostenuto dalla finanza, essendo impossibilitato a generare autonoma-mente profitti e plusvalenze. L’imponente cifra relativa alle sofferenze è pari a 44 miliardi di euro, un importo che in assoluto servirebbe a determi-nare uno sviluppo del PIL pari al 2,30 % !!!

Ma ci fa piacere condividere con Voi un cam-biamento: non siamo più una voce fuori dal coro, e sentiamo, seppur debolmente, alcuni operatori

di mercato (dal pubblico al privato) cominciare a riesaminare le proprie posizioni oltranziste di sviluppo legato al ricorso alla finanza, in luogo di una sana partecipazione al capitale.

Evidentemente la nostra esperienza sulla valorizzazione degli immobili, acquisita sul cam-po con risorse qualificate, ci permette di con-fermare che i percorsi di creazione di valore per l’intero Sistema Paese devono necessariamente passare non solo ( e per lo meno non più) dalla mera conoscenza del patrimonio, ma attraver-so un’azione globale. Un’azione che non si limiti quindi alle attività tecniche di ingegneria, ma che vada sempre più verso la global advisory ener-getica, al fine di dare risposte tecniche, ammi-nistrative, economico-finanziarie e commerciali per la realizzazione e per la gestione di sistemi energetici sostenibili, per il massimo sfruttamen-to del complesso edificio-impianti.

In questa direzione si sono concentrate le energie di EXITone, che hanno portato all’avvio del percorso di accreditamento della società come E.S.CO. (Energy Service Company) ed alla sottoscrizione di un accordo programmatico con la prima ESCO operante in Italia.

Gli ambiziosi obiettivi dichiarati sono quelli di individuare e realizzare opportunità ed interventi di efficientamento energetico. Il risultato sarà un radi-cale miglioramento, con evidenti ricadute positive, sia a livello economico sia a livello ambientale.

Infatti, le analisi che derivano dagli interventi che abbiamo seguito nella passata edizione dell’EI-RE (che ci ha visti protagonisti a supporto di due tra le più importanti iniziative di dismissione di patri-moni immobiliari attualmente in essere – Banca d’Italia e Fondazione Enasarco) portano esattamen-te in questa direzione, e i percorsi di EXITone ben si sposano con le esigenze di mercato.

Il “Manifesto del Real Estate” promosso all’EI-RE, infatti, pone l’accento sulla necessità di tornare ad uno sviluppo immobiliare che guardi con atten-zione e dedichi notevoli risorse al miglioramento qualitativo della società e dell’economia non solo del singolo bene, ma anche del relativo territorio.

Il segnale è forte: basta con le lamentele e con le considerazioni negative. È giunta l’ora di operare correttamente per un recupero del co-struito, con rinnovate competenze e con rinno-vata volontà di affrontare nuovi percorsi. È as-sodata, oramai, la crisi di risorse della Pubblica Amministrazione, come del privato, ma proprio da questi elementi si devono trarre le fondamen-ta delle logiche che ci devono guidare ancora per diversi anni: nuove forme di partnership pubblico-privato, interventi sinergici tra ingegneria dell’im-

mobiliare ed ingegneria energetica, trasparenza nelle operazioni di valutazione degli asset.

Ovviamente non ci dimentichiamo della no-stra vocazione di driver culturale.

Ancora una volta siamo partiti dall’assunto che il recupero dell’esistente è il punto focale per lo sviluppo, ma senza l’adeguata formazione, e senza la massima condivisione degli obiettivi pre-fissati, la strada si fa dura; per questo EXITone ha deciso di essere ancora partner di una pregevole iniziativa in un ambito formativo d’eccellenza.

In collaborazione con la già conosciuta SIN-TEG, abbiamo partecipato al via del I° corso di formazione per “Gestori di Patrimoni e di servizi negli immobili e nei condomini”.

Siamo certi che l’esperienza di EXITone nella valorizzazione degli immobili e nella ricerca e nella definizione di scenari di sviluppo di asset (e di pa-trimoni complessi), unita alla presenza capillare sul territorio dei professionisti di SINTEG, sia un’intesa che darà concrete opportunità di crescita.

Così come siamo convinti che EXITone, in quali-tà di Organismo di Ispezione ai sensi della normati-va 17020, trovi una corretta collocazione nell’ambito dell’importante convegno organizzato dal Ce.S.E.T. – Centro Studi di Estimo e di Economia Territoriale in collaborazione con l’università “La Sapienza” di Roma e l’Agenzia del Territorio, dal titolo “Apprai-sals: evolving proceedings in global change”.

Nel corso dei lavori, che cominceranno il 14 novembre p.v., ribadiremo con forza la necessità di rendere il processo di valutazione degli asset ancora più rigoroso e trasparente, a maggiore tutela degli interessi di tutti gli stakeholder e allo scopo di contribuire alla trasparenza e all’affida-bilità del mercato azionario immobiliare italiano.

Siamo certi che, ancora una volta, aver indivi-duato virtuosi percorsi in anticipo rispetto al merca-to, e aver implementato le caratteristiche peculiari di EXITone e del suo Network per dare immediato riscontro concreto alle esigenze attuali del settore, porterà a noi tutti dei benefici, e che tali benefici non saranno solo di carattere economico, ma anche il riconoscimento di aver fatto parte della sparuta ma agguerrita squadra di precursori del cambiamento epocale che ci vedrà (ci vede) protagonisti.

Cari amici, i percorsi sono tracciati e le op-portunità sono lì fuori, in attesa di esser colte. Noi, con voi, vogliamo essere protagonisti. In chiusura d’anno faremo insieme, ancora una vol-ta, il bilancio di quanto accaduto, fornendo insie-me un concreto contributo per cambiare le “re-gole del gioco” ed essere, in fondo, tutti vincitori!

Un grazie a Voi tutti e a presto.Alexandra Mogilatova

La visione strategica: fare SISTEMA! |

e d i t o r i a l e| 2 |

A lexandra Mogi latova

i n e v i d e n z a | 3 | i n e v i d e n z a

Le ESCo e il mercato dell’efficienza energetica degli edifici: ExITone in prima linea |

Secondo una recente indagine con-dotta da Legambiente in 15 città italiane, gli edifici in cui abitiamo e lavoriamo danno origine, in nove casi su dieci, a rilevanti dispersioni

di calore, redendosi così responsabili di una grossa fetta dei consumi energeti-ci del Paese. Diventa quindi importan-tissimo intervenire nel settore edilizio per rendere più efficienti i consumi energetici in termini di sostenibilità sia economica, per evitare inutili sprechi, sia ambientale, per ridurre le emissioni di Co2. Della necessità di un cambio di marcia si è resa conto anche la Com-missione Europea che, sollecitata da Parlamento e Consiglio, sta adottando una nuova e ambiziosa strategia in ma-teria di efficienza energetica, concre-tizzatasi nel nuovo Piano di Efficienza Energetica (PEE) e nella proposta di Di-rettiva presentata lo scorso 22 giugno che prevede misure obbligatorie per gli Stati membri, con il principale intento di fornire un contributo significativo al conseguimento degli obiettivi di effi-cienza energetica dell’Unione Europea per il 2020.

EXITone per una più efficiente gestione energetica degli immobiliOggi più che mai, dunque, una corretta gestione degli immobili implica neces-sariamente un’efficiente gestione dei consumi energetici. Consapevolezza che EXITone ha da sempre fatto propria, rendendola, sia a livello progettuale sia gestionale, parte integrante dei servizi offerti ai suoi Clienti e consolidandola attraverso anni di esperienza al fianco di grandi operatori pubblici e privati. A ti-tolo di esempio, citiamo l’appalto per la gestione dei servizi Energia e Calore per l’Area Vasta di Venezia e Rovigo, (di cui vi abbiamo parlato nello scorso numero di Extra), aggiudicato da EXITone e Polie-

dra Sanità in RTI con SIRAM (mandata-ria) e GEFI. Un appalto che ha permesso a EXITone di rafforzare la sua esperienza nell’ambito di attività quali ad esempio l’Anagrafica Tecnica, che ha raggiunto un livello di dettaglio impiantistico par-ticolarmente complesso, o le Diagnosi Energetiche finalizzate al contenimento dei consumi energetici.

Ed è proprio in ragione della sua consolidata esperienza nel campo dell’efficienza energetica degli edifici che EXITone ha deciso di compiere un passo importante in questo mercato, avviando da un lato il percorso di ac-creditamento come ESCO (Energy Ser-vice Companies) e dall’altro sottoscri-vendo un Protocollo di Intese con Esco Italia S.r.l., società nata nel 2002, prima ESCO operante sul mercato italiano. Ma per comprendere al meglio la por-tata di queste novità, facciamo un pas-so indietro: cosa sono le ESCO e quali le peculiarità che le caratterizzano?

Le ESCo – Energy Service Company: cosa sono e dove nasconoSecondo l’articolo 2 del Decreto Legi-slativo 115/2008-art. 2, comma 1, punto “… una Energy Service Company (Esco) è una persona fisica o giuridica che fornisce servizi energetici ovvero altre misure di miglioramento dell’efficienza energetica nelle installazioni o nei lo-cali dell’utente e, ciò facendo, accetta un certo margine di rischio finanziario. Il pagamento dei servizi forniti si basa, totalmente o parzialmente, sul miglio-ramento dell’efficienza energetica con-seguito e sul raggiungimento degli altri criteri di rendimento stabiliti”. La carat-teristica che contraddistingue le ESCO e le rende differenti dagli ESPC (Energy Service Provider) è proprio l’assunzio-ne del rischio: gli interventi di efficien-za energetica si ripagano con il rispar-mio conseguito e, visto che è la stessa

i n e v i d e n z a| 4 |

ESCO a sostenerne le relative spese, il costo per il cliente è solitamente pari a zero. Nate negli Stati Uniti durante la crisi petrolifera degli anni ’70, le ESCO si sono in seguito sviluppate anche in Europa, sostenute dalle politiche co-munitarie, che vi hanno visto un valido strumento per raggiungere gli obiettivi di efficienza energetica.

ExITone – Esco Italia: l’unione fa la forza!Esco Italia può essere definita una Energy Service Company “pura”, che opera in linea con la normativa inter-nazionale e si pone come obiettivo la promozione e lo sviluppo dell’ef-ficienza energetica in tutti i settori, della generazione distribuita, delle energie rinnovabili. L’accordo stipu-lato tra EXITone ed Esco Italia in data 29 giugno 2011 si configura come una partnership tecnico-commerciale, con l’obiettivo di individuare opportunità di comune interesse relative ad inter-venti di efficientamento energetico. Verrà istituito a tal fine un Comitato Tecnico di Coordinamento formato da professionisti di riconosciuta e conso-

lidata esperienza nominati sia da Esco Italia sia da EXITone, che si occuperan-no di studiare ed attuare le più interes-santi ipotesi di sviluppo derivanti dalla sinergia tra le due società. Un accordo dalle grandi potenzialità, che mette in gioco uno dei principali player nazio-nali nei processi di gestione e valoriz-zazione degli asset immobiliari e una delle maggiori ESCO italiane, aprendo per entrambe interessanti opportunità in un settore come quello dei servizi di efficientamento energetico agli immo-bili. Un mercato che va ad assumere una rilevanza sempre maggiore non solo dal punto di vista economico, ma anche, e soprattutto, in termini di rica-dute positive dal punto di vista socio – ambientale.

Alessandro Lozar

ExITone al convegno “APPRAISALS: evolving proceedings in global change” |

Lunedì 14 novembre 2011 EXITone, in qualità di Organismo di Ispezio-ne, interverrà con il suo Presidente, Ezio Bigotti, al convegno “APPRAI-SALS: evolving proceedings in glo-

bal change” organizzato dal Ce.S.E.T. – Centro Studi di Estimo e di Economia Territoriale, in collaborazione con l’Uni-versità “La Sapienza” di Roma e l’Agen-zia del Territorio.

Ezio Bigotti affronterà il tema del-le valutazioni immobiliari proprio ai sensi di una necessaria trasparenza ed affidabilità del mercato immobilia-re. Infatti, l’estimo immobiliare è oggi chiamato ad operare in uno scenario globalizzato in continua e rapida evo-luzione, caratterizzato da mercati in condizioni di instabilità, complessità e incertezza. In tale contesto emergono diverse problematiche le quali, sotto il profilo della valutazione e della va-lidazione delle procedure, richiedono innovative e adeguate soluzioni.

Il Convegno si svolgerà in due giorna-te, 14 e 15 novembre, e vedrà il contributo di numerosi e qualificati esperti, accade-mici e rappresentanti di istituzioni di livel-lo internazionale, proponendosi di fare il punto sulle questioni estimative emer-genti e delineare principi, procedure e

strumenti adatti a fronteggiare la sfida del cambiamento globale. Oltre ad EXITone saranno presenti numerosi operatori del settore immobiliare e della valutazione.Per maggiori informazioni:http://w3.uniroma1.it/appraisals/

Carolina Brunetti

organismo di Ispezione EXITone S.p.A., è il primo ed unico Or-ganismo di Ispezione accreditato in Ita-lia dall’Ente nazionale Accredia, circa la norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020 (cer-tificato n. 056E) per le attività di: Ispe-zioni sulla Gestione e Valutazione di patrimoni immobiliari e relativi servizi (Due Diligence immobiliari; Valutazioni, stime e perizie immobiliari) e di “Ser-vizio Energia” (Gestione energetica, conduzione e manutenzione di impianti tecnologici).

Per quanto riguarda i servizi offer-ti, EXITone opera nel pieno rispetto dei requisiti normativi di indipendenza, competenza e affidabilità ai fini della verifica del merito tecnico e conformità dei servizi di due diligence e di valuta-zione, stime e perizie degli asset immo-biliari e servizio di presidio tecnologico

e manutenzione degli impianti tecno-logici, comprendenti il servizio di ge-stione energetica, c.d. “Servizio Ener-gia”. Nell’ambito immobiliare, EXITone S.p.A. fornisce i suoi servizi di ispezio-ne a favore delle Società di Gestione Risparmio, le quali, affidando l’incarico di esprimere il parere di merito tecnico (Attestato di Conformità) sulle attività di valutazione effettuate da esperti indi-pendenti (ex art. 17 del DM 24 maggio 1999, n. 228 e smi), rende il processo di valutazione degli asset ancora più ri-goroso e trasparente, a maggiore tute-la degli interessi dei quotisti dei Fondi gestiti dalle SGR medesime.

In ambito energetico si rivolge ad Amministratori di stabili, Imprese, Con-cessionari di servizi pubblici, Enti pub-blici, Enti locali e Consorzi.

f o c u s | 5 |

Dall’Eire 2011: fare sistema affi nchè il Real Estate sia protagonista del futuro |

Fare sistema, per far sì che il Real Estate possa attrarre gli investi-menti necessari a consentirne il rilancio ed essere, a sua volta, vo-lano di sviluppo economico e so-

ciale per il territorio. Chiama a raccolta tutte le componenti del settore (società private, liberi professionisti, enti pub-blici, banche, ...) il messaggio lanciato dal “Manifesto del Real Estate”, che ha chiuso l’edizione 2011 dell’EIRE – Expo Italia Real Estate, tenutasi a Milano dal 7 al 9 giugno scorsi. La kermesse organizzata da Ge.FI. ha confermato quest’anno i dati della scorsa edizione: 35mila metri quadri di superfi cie espo-sitiva, 504 imprese e istituzioni presen-ti, oltre 14 mila operatori professionali. Riaffermata, inoltre, la vocazione inter-nazionale dell’evento, grazie alla pre-senza di operatori provenienti da oltre 50 Paesi. EIRE 2011 è stato però, so-prattutto, un momento di incontro, di-scussione, dibattito, come testimonia il fi tto calendario di appuntamenti, due dei quali centrati su iniziative di rilievo nazionale (il progetto Mercurio della Fondazione Enasarco e la dismissione di un portafoglio immobiliare di Banca

d’Italia), che vedono EXITone tra i prin-cipali protagonisti (vedi articolo a pag. 9). Ma analizziamo, nello specifi co, i to-pics che hanno caratterizzato l’evento.

Roma City Investement: la Capitale del domaniTra gli eventi di maggior richiamo per il pubblico, la presentazione del Piano Strategico di Sviluppo di Roma Capi-tale, alle presenza del Sindaco Gianni Alemanno. Durante l’incontro è stata presentata in anteprima Roma City In-vestment, Agenzia di sviluppo di Roma Capitale, che prevede di mettere a si-stema 256 progetti per un investimento previsto, nei prossimi dieci anni, di 25 miliardi di euro, di cui 2,3 miliardi già fi -nanziati e i restanti fi nanziati al 50% da risorse pubbliche, già individuate, e da risorse private da attivare attraverso par-tenariati pubblico-privati. Tra questi, la rigenerazione del quartiere periferico di Tor Bella Monaca, la riqualifi cazione del litorale e del quartiere di Ostia, la vendita del patrimonio ATAC. L’altro grande pro-

getto per la capitale presentato all’EIRE 2011 riguarda il Secondo Polo Turistico, che coinvolgerà l’intera città, attraverso la realizzazione di quattro grandi parchi a tema, un acquario, il nuovo centro di congressi dell’Eur, 26 alberghi, quattro campi da golf, cinque centri commerciali e il rifacimento del water front di Ostia.

Spazio al verde e al partenariato pubblico privato: la sfi da delle cittàE se Roma ha fatto da protagonista, si sono difese bene le altre città italiane, con progetti caratterizzati da tratti co-muni come il basso impatto ambientale e la partnership pubblico privato, che guardano soprattutto alla riqualifi cazio-ne delle aree dismesse in chiave turistica o in un’ottica di Social Housing. Torino, ad esempio, prevede, con il progetto re-

fare sistema affi nchè il Real Estate sia protagonista del futuro |

Napoli - Rendering del Progetto Gianturco

f o c u s| 6 |

lativo alla Variante 200, la realizzazione di circa 6mila abitazioni e 395mila metri quadri di uffici, aree commerciali e strut-ture educativo-sanitarie, e un parco di 300mila mq. Sempre nel capoluogo pie-montese, nell’area ex Isvor, si prevede la costruzione di circa 34mila mq, di cui il 72% residenziali e il resto dedicato al ter-ziario. Venezia punta invece sul Porto Tu-ristico e sull’area ex Italgas, che presenta una superficie di circa 70mila metri qua-dri. Con un investimento complessivo di 38 milioni di euro verranno realizzati al-loggi di Social Housing, residenze libere, uffici, spazi per attività ludiche, culturali e sportive. Napoli scende invece in campo

con il progetto Gianturco, che prevede lo sviluppo, all’interno e all’esterno di un grande parco pubblico di circa 7 ettari, di residenze, servizi, esercizi commerciali e attrezzature di quartiere, a partire da uno schema compositivo semplice, il cui fiore all’occhiello è la capacità di minimizzare la densità edilizia della zona.

Non solo metropoli, la rivincita delle piccoleMa non sono state le sole metropoli a farsi notare nel corso dell’ultima edi-zione dell’Eire. Ad esempio Campione

del Garda, frazione di Tremosine, co-mune di circa 2100 abitanti in provincia di Brescia, si è proposto all’Eire 2011 come esempio possibile di archeolo-gia industrializzata finalizzata ad uno sviluppo turistico di qualità: un vec-chio opificio verrà trasformato in una struttura ricettiva di alto livello con un centro benessere, piscine, zone fitness e un’importante struttura congressua-le. Verranno inoltre realizzate circa 200 nuove eco-abitazioni, oltre al Sailing Village, che ospiterà una struttura de-dicata all’‘università’ della vela. Altro progetto di rilievo, che coinvolge que-sta volta una cittadina di circa 51mila abitanti in provincia di Salerno, è la tra-sformazione dell’area ex Alcatel di Sca-fati (130mila mq), presentata all’Eire in vista di una gara per individuare un operatore in grado di realizzare un in-tervento da circa 35-40 milioni di euro. Alla base un progetto che ha previsto nuove strutture industriali, un centro servizi e la sistemazione della parte già operativa. In più, verde da quasi 14mila metri quadri, un asilo e una scuola ma-terna, una banca, negozi e spazi per la ristorazione.

E nel 2012 arrivano gli Investor DaysTirando le somme, l’edizione appe-na trascorsa ha confermato la natura dell’Eire come, “investimento in co-noscenza”, espressione usata dallo stesso patron dell’evento, il Presiden-te di Ge.Fi., Antonio Intiglietta: un’oc-casione per conoscere in maniera più approfondita il mercato del settore e valutare nel dettaglio gli investimenti, soprattutto in un periodo storico così delicato. Un’opportunità da cogliere soprattutto per l’Italia, la cui eredità storica, culturale, paesaggistica, rap-presenta un punto di partenza impor-tante per guardare al mercato globale. Ed è con questo spirito che, a partire dall’edizione 2012, EIRE lancerà gli “In-vestors Days”, una serie di incontri de-dicati alla presentazione delle principali opportunità di investimento nel nostro Paese a investitori internazionali quali-ficati e selezionati.

Letizia Cavallaro

Fieramilano Rho - EIRE 2011

f o c u s | 7 |

La scorsa edizione dell’Eire ha vi-sto EXITone doppiamente prota-gonista: da un lato come gestore dei servizi di supporto alla vendita nell’ambito del progetto Mercu-

rio della Fondazione Enasarco (di cui parliamo in maniera approfondita a pag. 9), dall’altro nel ruolo di advisor, insieme a Colliers International Italia, per la dismissione di un portafoglio di immobili di Banca d’Italia.

La Fondazione Enasarco è stata infatti tra i protagonisti della Social Housing Exhibition, spazio inaugura-to lo scorso anno dagli organizzatori dell’EIRE, completamente dedicato alle best practice nell’ambito del So-cial Housing. Il progetto di dismissio-ne immobiliare Mercurio – nell’ambi-to del quale, ricordiamo, EXITone si è aggiudicata l’appalto per la gestione dei “Servizi di supporto alla vendita delle unità immobiliari come manda-taria in RTI con I.C. Italiana Control-li – può infatti, a pieno titolo essere annoverato tra i più interessanti pro-getti di Social Housing nel panorama nazionale. Si tratta infatti della prima operazione di dimissione di un patri-monio immobiliari locato di proprietà di un Ente previdenziale con vendita diretta agli inquilini, e la prima che prevede una massima tutela delle fa-sce deboli della popolazione. Oltre ad essere presente in fiera con un appo-sito stand, la Fondazione ha presenta-to il progetto nel corso di un incontro tenutosi mercoledì 8 giugno presso la White Conference Room, alla pre-senza di rappresentanti del mondo istituzionale ed operatori pubblici e provati. Relatore dell’evento, dal tito-lo “Fondazione Enasarco: il Progetto Mercurio di dismissione immobiliare”, l’Architetto Sandro Tibaldeschi, Diri-gente del Servizio Dismissioni della Fondazione Enasarco, che ha puntato l’attenzione dei presenti sulle finalità sociali del progetto, che prevedono la tutela degli inquilini attraverso una se-rie di condizioni concordate con le Or-

ganizzazioni Sindacali dei Conduttori: possibilità di acquistare per parenti e affini fino al quarto grado, scambio di appartamenti nell’ambito dello stesso complesso immobiliare, mutui a con-dizioni agevolate, garanzie per chi non può acquistare.

I visitatori dello stand di Colliers International Italia hanno, invece, avuto modo di visionare, tramite una piattaforma interattiva installata su i-Pad, gli oltre 60 immobili distribuiti su tutto il territorio nazionale che Banca d’Italia dismetterà attraverso l’adviso-ring del RTI Colliers International Italia – EXITone, incarico assegnato con una gara che prevede un contratto di tre anni, prorogabile di altri due. L’ope-razione è stata presentata il 7 giugno, primo giorno dell’evento, nel corso del convegno “Il progetto di dismis-sione immobiliare di Banca d’Italia” tenutosi presso la Brown Conference Room. “Il contesto dell’EIRE è stato perfetto per la presentazione del pro-

getto, sia per l’importanza dell’evento, sia per condividere il positivo senti-ment del mercato respirato alla ma-nifestazione, contribuendo con un’op-portunità di sviluppo unica” ha detto Ofer Arbib, l’Amministratore Delega-to di Colliers International Italia. “Le attività multidisciplinari, tecniche e commerciali messe in campo dal RTI porteranno a soddisfare le esigenze di Banca d’Italia soprattutto in tema di trasparenza, e a stimolare la creatività degli investitori” ha chiarito Alexan-dra Mogilatova Direttore Generale di EXITone che, oltre a presentare le ca-ratteristiche peculiari dell’azienda, ha illustrato le attività propedeutiche alla vendita tra le quali, le attività tecnico-amministrative e legali, le modalità di esecuzione dei sopralluoghi e le atti-vità di due diligence, oltre alla verifica delle non conformità.

Letizia Cavallaro

ExITone, due volte protagonista |

EIRE 2011 - Un momento del convegno di presentazione del Progetto Mercurio della Fondazione ENASARCO

Sarà un autunno di in-tenso lavoro per l’Ac-cademia EXITone che, tra ottobre e novembre, prevede un fi tto calen-dario di corsi per i Tutor dell’Immobile del nostro Network 2.0. Si parte ad ottobre con l’ultima edizione del cor-so sulla Valorizzazione dei Patrimoni immobi-liari che verrà ripetuto

nelle sedi di Pinerolo, Roma e Palermo, per dare la possibilità di frequentarlo a tutti i Tutor che non ne avessero ancora fru-

ito. In questo mese partirà anche il corso sulla gestione dei patrimoni e dei servizi negli immobili e nei condomini in col-laborazione con il nostro partner Sinteg, di cui parliamo in dettaglio nell’articolo in basso.

Novembre vedrà i rifl ettori puntati sulla Certifi cazione Acustica: in attesa del provvedimento legislativo che rece-pirà la norma UNI 11367 - rendendo obbligatoria la Cer-tifi cazione Acustica, accanto a quella Energetica, per la compravendita o la locazione degli immobili a uso abita-tivo - EXITone sta già valutando l’opportunità di offrire ai suoi Tutor la possibilità di usufruire percorsi formativi ad hoc per essere pronti ad affrontare con gli strumenti tec-nico professionali adeguati le nuove sfi de che il mercato propone.

Alessandro Lozar

f o r m a z i o n e| 8 |

Accademia ExITone: i prossimi corsi per i Tutor dell’Immobile |

Un corso per gestire i patrimoni e i servizi agli immobili e ai condomini |Sinteg – Servizi Immobiliari Integrati, partner di EXITone, ha ideato, tramite la Sinteg Business Management School e con Confabitare, il Corso di Formazione in “Gestori dei patrimoni e dei servi-zi negli immobili e nei condomini” rivolgendosi a chi intende intraprendere l’attività di amministra-tore condominiale, ma anche a chi necessita di aggiornare le proprie competenze professionali.

In un panorama formativo standard e carente sul piano dell’innovazione, focalizzato esclusivamente sulla cultura giuridica, è fondamentale saper rispondere in maniera concreta alla reali esigenze di chi opera in un campo altamen-te competitivo come quello dei servizi immobiliari, diffonden-do una cultura organizzativa attenta alla qualità della relazio-ne con il cliente interno ed esterno, che permetta di tenere il passo rispetto a un mercato in continua evoluzione.

Il Corso, strutturato lungo cinque differenti aree tematiche – giuridica, economica, tecnica, comunicazione, management – ha dunque l’obiettivo di formare fi gure professionali in gra-do di gestire ogni processo del ciclo di fornitura dei servizi, coordinando i collaboratori e le aziende collegate e rapportan-dosi sia con l’utenza privata del condominio sia con le società di gestione immobiliare, mantenendo un approccio attento alle esigenze dell’utente fi nale e della proprietà.

Realizzato in collaborazione con la Fondazione Alma Ma-ter, attore di primo piano nello sviluppo e nel sostegno alla

rete dell’Alta Formazione per il territorio bolognese, il corso prenderà il via il 21 ottobre 2011 presso Villa Gandolfi Pallavi-cini (sede della Fondazione Alma Mater) a Bologna, avvalen-dosi del contributo di docenti dell’università di Bologna.

Tenendo conto delle indicazioni del CEAB, Confédération Européenne des Administrateurs de Biens, il programma del corso vedrà affi ancati i più tradizionali insegnamenti di am-ministrazione condominiale con temi formativi inediti quali il marketing relazionale e dei servizi, la tecnologia e la classifi ca-zione degli immobili, il network e le reti interattive, le energie alternative e il risparmio energetico, l’urbanistica e il territo-rio, le tecniche relazionali e il negoziato.

Per maggiori informazioni rivolgersi a FAM – Fondazione Alma Mater – Servizio Comunicazione Tel. +39 051 2091373 – e-mail comunicazione@fondazionealmamater.it Web: www.fondazionealmamater.it

Carolina Brunetti

Locandina dell’evento di presentazione del corso “Gestori dei patrimoni e dei servizi negli immobili e nei condomini”

Il portafoglio immobiliare residenziale della FondazioneIl portafoglio immobiliare della Fonda-zione Enasarco si mostra, in termini di consistenza numerica, estremamente sovradimensionato. Il parco immobili è dislocato sull’intero territorio nazionale ed è costituito da 17 mila appartamenti, a cui si aggiungono altre 27 mila diver-se unità tra cantine, soffi tte, posti auto e box e circa 1.000 immobili a destina-zione commerciale (per dettagli vedi ta-belle 1 e 2).

La gestione diretta del patrimonioIl patrimonio immobiliare della Fonda-zione è stato acquistato, per la maggior parte, negli anni compresi tra il 1973 e il 1997. La presenza nel portafoglio di numerose unità abitative (è destinato a uso residenziale l’84% dell’intero pa-trimonio), ha imposto alla Fondazione rigidi vincoli politici e sociali, tra i quali l’adozione di accordi sindacali che pre-vedevano contratti di locazione con ca-noni a regime concordato. Inoltre, negli anni passati, ad Enasarco è stato asse-gnato dallo stesso legislatore un ruolo di supplenza nelle politiche sociali degli alloggi, anche come soluzione abitativa per i dipendenti pubblici trasferiti in al-tre città per servizio. In conseguenza di questa situazione il rendimento annuo del patrimonio immobiliare Enasarco nell’ultimo decennio è stato pari allo 0,8% del valore con il quale gli immobili sono iscritti a bilancio.

Verso il progetto Mercurio L’analisi dei rendimenti non soddisfa-centi conseguiti nel corso degli ultimi anni ha determinato la necessità di do-ver individuare una strategia che con-sentisse, nel breve-medio termine, una ridefi nizione del portafoglio immobilia-re, con conseguente aumento dei rendi-menti e dei relativi fl ussi fi nanziari. Per questo motivo, nel 2008, si è deciso di

avviare il percorso per la dismissione del patrimonio immobiliare. Il primo passo è stata la predisposizione di un piano di fattibilità che prevedes-se la vendita diretta agli inquilini, un criterio-guida che è stato considerato lo strumento più trasparente per mas-simizzare i ricavi, per tutelare l’inquilino e per gestire direttamente le varie fasi della dismissione.Enasarco è, infatti, la prima Cassa, tra quelle pubbliche e private, che ha scelto la vendita diretta agli inquilini operando per individuare le migliori forme di tute-la per gli inquilini stessi attraverso un costante dialogo con le organizzazioni sindacali che li rappresentano.

Il Progetto Mercurio: le peculiarità innovativeLa particolarità e unicità del progetto ri-siede non solo nel fatto che la Fondazione è la prima Cassa, tra quelle pubbliche e private, a vendere direttamente agli in-quilini, ma soprattutto nelle iniziative, in-novative nel panorama italiano, messe in campo per tenere insieme tutte le esigen-

B e s t P r a c t i c e | 9 |

Il Progetto Mercurio – Il processo di dismissione del patrimonio residenziale della Fondazione Enasarco |

IL PATRIMONIO IMMOBILIARE IN CIFRE

Tabella 1 – Dati quantitativi

Complessi immobiliari 263Fabbricati 481Cespiti residenziali 17.000Pertinenze 27.000Commercio/Uffi ci 963Mq co mplessivi 2.300.000Mq fuori terra 7.000.000Mq entro terra 1.900.000Valore storico a bilancio (anno 2007) 3.016 milioni di euro

Tabella 2 – Distribuzione geografi ca Distribuzione Appartamenti Negozi Lazio 15.245 884 Lombardia 1.127 40 Sicilia 19 2 Emilia Romagna 106 - Marche 78 - Umbria 228 17 Piemonte 98 14 Puglia 162 6 TOTALE 17.063 963

Case ENASARCO - Roma, Via della Panetteria

Case ENASARCO - Roma, Via Dante Alighieri

B e s t P r a c t i c e| 1 0 |

ze (talvolta contrapposte) e gli interessi della molteplicità degli attori coinvolti in una così imponente e delicata iniziativa. Conseguentemente il Progetto, anche in ragione della sua valenza sociale, è stato strutturato con i seguenti criteri: • il rigore procedurale: tutti i partner

sono stati scelti con la procedura di gara europea che ha permesso di individuare, nei vari comparti, le migliori offerte sul mercato, sia per i partner che hanno seguito direttamente Enasarco nell’opera-zione sia per supportare l’inquili-nato (mutui e fi nanziamenti a con-dizioni uniche);

• la tutela sociale nei confronti degli inquilini: al piano corrisponde un Accordo fi rmato da tutte le Orga-nizzazioni Sindacali degli inquilini a garanzia dei diritti e delle tutele sia di coloro che vorranno acquistare sia di coloro che, anche a fronte di redditi medio-bassi, non potranno/vorranno acquistare;

• la trasparenza: è stato varato un ca-pillare piano di comunicazione (di-rect mailing, brochure, informative radio, spazi sui giornali, aggiorna-menti in tempo reale sul sito della Fondazione) per permettere a tutti di esercitare le proprie scelte in pie-na consapevolezza;

• il rispetto delle logiche e delle dina-miche più corrette e innovative del mercato immobiliare: l’operazione è articolata mediante l’istituzione dei Fondi immobiliari multi com-parto di ultima generazione.

Il Progetto Mercurio: gli step operativiIl Progetto Mercurio prevede la succes-sione dei seguenti step operativi per la dismissione del patrimonio a destina-zione residenziale e terziario, alcuni dei quali già superati:

L’offerta delle unità residenziali in prelazione ai conduttori, al valore sta-bilito dall’esperto indipendente, con valorizzazione dello stato occupato, è l’evidenza del primo caso di dismis-sione immobiliare, sia per quantità sia per tipologia, a valenza sociale.I principali elementi che caratterizzano la dismissione Enasarco come attività di Housing Sociale sono: Vendita diretta agli inquilini con

possibilità di fi nanziamento a con-dizioni straordinarie rispetto al mercato;

Mantenimento dell’alloggio sino a 8-9 anni con contratto d’affi tto bloccato per coloro che non vo-gliono/possono procedere con l’acquisto;

Coinvolgimento delle OO.SS. come garanzia di trasparenza e tu-tela delle fasce più deboli;

Utilizzo di parte del ricavato del-la dismissione per aumentare gli impieghi nei fondi immobiliari ad alto profi lo. La Fondazione ha già stanziato 50 ml di euro nel Fondo Abitare della Cassa Depositi e Pre-stiti, e potrà aumentarne la desti-nazione;

Ruolo di supplenza delle politiche sociali della casa che la Fondazio-ne ha svolto nel corso degli anni anche assieme ad altri enti previ-denziali. E’ stato spesso privile-giato il concetto di vendita, ma a condizione che siano tutelati gli interessi e le opportunità degli ac-quirenti soprattutto delle fasce più disagiate.

Seguendo quindi le indicazioni ricevute, in data 11 settembre 2008 la Fondazio-ne e le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini hanno sottoscritto un Accordo relativo a garantire peculiari garanzie

sia per gli inquilini che vogliono eserci-tare il diritto di prelazione all’acquisto, sia per gli inquilini facenti parte le fasce più deboli della popolazione.L’Accordo prevede, per i locatari che esercitano il diritto di prelazione: possibilità di acquisto a favore di

parenti e affi ni fi no al 4° grado, con obbligo a mantenere l’unità immo-biliare ad uso del conduttore (dagli ultra anziani sino ai bisnipoti);

possibilità di scambio di apparta-menti nello stesso complesso im-mobiliare;

ricerca di mutui a condizioni age-volate;

ricerca di condizioni agevolate per i costi notarili (con riduzioni impor-tanti rispetto al mercato);

valorizzazione dell’acquisto in for-ma collettiva (almeno il 70% degli aventi diritto nel singolo stabile) nella misura del 10% del valore occupato.

Per i locatari che invece non vorranno esercitare il diritto di prelazione viene garantito:

contratto di locazione di durata 5 anni + 3 anni, al canone concor-dato con le OO.SS. degli inquilini nell’Accordo Nazionale 2007-2008, sottoscritto il 24/5/2007, maggiora-to del 5% (oltre Istat);

contratto di locazione di durata 6 anni + 3 anni, al canone concor-dato con le OO.SS. degli inquilini nell’Accordo Nazionale 2007-2008, sottoscritto il 24/5/2007, agli inqui-lini con grave disagio economico che usufruiscono di sovvenzioni a carico di enti pubblici (Comuni e Municipi);

vendita del diritto di abitazione o di usufrutto ai nuclei famigliari com-posti da soli ultrasessantasettenni.

La valenza sociale del Progetto Mercurio

Case ENASARCO - Perugia, Via Antimo Liberati Case ENASARCO - Milano, Piazzale Brescia

B e s t P r a c t i c e | 1 1 |

gara di appalto per l’affi damento dei servizi fi nanziari e per l’erogazione dei mutui (aggiudicata a BNP PARI-BAS e Monte dei Paschi di Siena), di due diligence tecnico-amministrati-va e assistenza alla vendita (aggiu-dicata a EXITone S.p.A.) e selezione delle S.G.R. per la costituzione dei fondi immobiliari ai quali conferire gli immobili non prelazionati (aggiu-dicata a PRELIOS – già Pirelli- SGR e BNP PARIBAS REIM SGR);

parere di congruità relativo al va-lore caratteristico in euro al metro quadro con riferimento ad una uni-tà abitativa per edifi cio indicata da Enasarco, tenuto conto delle carat-teristiche estrinseche ed intrinseche dell’edifi cio in cui è collocata, con particolare riferimento allo stato manutentivo dell’edifi cio stesso, alla sua dotazione degli impianti e ad ogni altro elemento caratterizzante, dato dall’Agenzia del Territorio.

stima dei singoli cespiti ad opera di esperti indipendenti nominati dalle S.G.R. ai sensi di legge;

offerta delle unità residenziali in prela-zione ai conduttori, al valore stabilito

dall’esperto indipendente, con valoriz-zazione dello stato occupato, median-te detrazione del 30% rispetto al valo-re allo stato libero, come da accordi raggiunti con le Organizzazioni Sinda-cali dei conduttori (vedi Box a pag. 10)

conferimento ai fondi immobiliari dei cespiti non prelazionati.

Il Piano di vendita è strutturato in due anni, ed è stato preceduto da un periodo di 12 mesi necessari per le attività di due diligence, per predisporre le strutture di assistenza alla vendita e per le conven-zioni con istituti di credito per l’eroga-zione di mutui agli inquilini.

Il Progetto Mercurio: i risultati attesiL’applicazione del Piano di Dismissio-ne sta producendo i primi risultati per-mettendo, in primo luogo, all’Ente di focalizzarsi sul suo ruolo primario di previdenza e assistenza degli agenti di commercio, migliorando i servizi offerti.Con il ricavato della vendita, presunto

intorno a circa 4 miliardi di euro con una plusvalenza superiore al miliardo, si otterrà altresì il rafforzamento del pa-trimonio della Fondazione, con benefi ci immediati sulla rivalutazione delle pen-sioni e sui FIRR, l’indennità di fi ne rap-porto degli agenti e, a lungo termine, sulla garanzia di sostenibilità di lungo periodo addirittura superiore ai trent’an-ni previsti dalla legge del 2006. La dismissione del portafoglio immobi-liare della Fondazione è anche lo stru-mento per poter realizzare altri investi-menti in modelli organizzativi a gestione indiretta, che garantiscano migliori mar-gini contributivi di rendimento e diversi benefi ci fi scali. Infatti Fondazione Ena-sarco reinvestirà parte del ricavato delle dismissioni in fondi immobiliari di alto profi lo e redditività, sostenendo anche progetti di social housing come quello, a cui ha già aderito, del Fondo Abitare istituito presso la Cassa Depositi e Pre-stiti con lo scopo di incrementare gli alloggi destinati alle fasce più deboli e ai giovani professionisti, con particolare attenzione agli iscritti alla Fondazione.

Carolina Brunetti

FLUSSO SCHEMATICO DELLE ATTIVITÀ

Modello evolutivo di supporto al piano di dismissione della Fondazione ENASARCO

n e t w o r k i n g| 1 2 |

Per le aziende italiane è tempo di essere Social: noi ci siamo! |Il web 2.0 offre opportunità interessanti soprattutto alle società più piccole, ma sono in pochi ad averlo capito. For-te di questa consapevolezza, dopo il successo della com-munity on line di Facebook, EXITone guarda a nuove sfi de: a presto il debutto su altri So-cial Network e un nuovo sito, più dinamico e interattivo.

Cresce ogni giorno di più la commu-nity virtuale di EXITone su Face-book, che conta ormai quasi 1600 fan della pagina “EXITone – Tutor dell’Immobile” e circa 3200 amici

del profi lo dedicato. Numeri che non sono per noi un punto di arrivo, ma uno sprone a continuare su questa strada, nella convinzione che il Socialnetwor-king offra alle aziende opportunità mai viste prima per raggiungere i propri interlocutori: partner, clienti, fornitori e, nel nostro caso, potenziali affi liati al

Network 2.0. Ma se i brand più famosi si sono attrezzati e ne hanno colto già da qualche anno le straordinarie po-tenzialità, il Socialnetworking in Italia resta per tanti versi un terreno ancora inesplorato.

Parlano chiaro i risultati della ricerca “Il SocialMediAbility delle Aziende Ita-liane” della Scuola di Comunicazione Iulm. La ricerca ha preso in considera-zione un campione di 720 aziende, ulte-riormente segmentate per dimensioni, appartenenti a sei diversi settori (moda, alimentare, hospitality, pubblica ammi-nistrazione, banche ed elettronica) e ne ha ricostruito la presenza sul Web e sui principali Social Media (Facebook, You-tube, Twitter, blog, Flickr, Linkedin). Per ognuna di queste aziende è stata misu-rata la performance in base a un indice di SocialMediAbility, che ne valuta l’uso più o meno strategico dei Social Media in base a tre dimensioni: orientamen-to 2.0, gestione, effi cacia delle azioni adottate.

I risultati sono a tratti sorprendentemen-te sconfortanti, visto che su un indice di SocialMediAbility variabile da 1 a 10, la media delle 720 aziende analizzate è sta-ta di 0,69. Secondo lo studio, meno del 10% delle aziende di piccole dimensioni fa uso di Social Media, circa il 32% di quelle medie ha attivato almeno un ca-nale di questo tipo, mentre quasi il 58% delle aziende grandi è attivo in questo senso. Un peccato, perché proprio le aziende più piccole, con budget ridot-ti, potrebbero sfruttare la possibilità di raggiungere, tramite il Socialnetwor-king, il proprio target in maniera diret-ta e interattiva con un investimento di gran lunga inferiore a quello dell’adver-tising tradizionale. Un esempio per tutti è rappresentato dal frullatore americano Blendtec: pochi dollari e un’idea geniale (realizzare video che dimostrano che un frullatore Blendtec può ‘macinare’ dav-vero tutto, anche un i-Pad di ultima ge-nerazione http://tinyurl.com/yenblqn) e l’effetto viral è stato dirompente.

Curioso notare, inoltre, come solo il 17% del totale delle aziende che pur ha atti-

vato uno o più Social Media abbia lin-kato questi ambienti al sito del brand, a dimostrazione di un atteggiamento culturale nei confronti di questo genere di mezzi ancora in via di defi nizione e, per certi aspetti “ambivalente”. Infatti, anche se c’è già chi comincia a parlare di Web 3.0, la transizione al Web 2.0 non si è ancora defi nitivamente compiuta e spesso e volentieri le attività sui So-cial Media non sono inquadrate in una strategia più ampia di Web Marketing, circostanza che ne limita di molto i ri-sultati attesi. Ed è proprio questa con-sapevolezza che fa sì che il percorso di EXITone nel mondo del Socialnetwor-king e della comunicazione Web sia in pieno sviluppo, arricchendosi di sfi de sempre nuove. Stiamo infatti valutando l’opportunità di estendere la nostra pre-senza ad altri Social Network (da Twitter YouTube fi no a Social Netwo rk tematici che raggruppano professionisti operanti nel nostro settore), ma non solo. L’altra grande novità in arrivo nella comunica-zione Web di EXITone sarà il nuovo sito: un portale che manterrà l’appeal pro-fessionale di quello attuale, ma sarà più dinamico, interattivo e social oriented, rinnovato nella forma e nei contenuti, in piena logica 2.0! Continuate a seguirci su queste pagine per restare aggiornati su tutte le novità, ma, soprattutto con-tinuate a seguirci su sito (www.exitone.it), blog (http://blog.exitone.it/) e pagina Facebook “EXITone – Tutor dell’Immobi-le”. Stay tuned!

Letizia Cavallaro

n o v i t à n o r m a t i v e | 1 3 |

Nel giugno 2009 veniva emanato il D.M. n. 26 contenente le “Linee guida nazionali per la Certifi cazio-ne Energetica”, che per la prima volta rendeva obbligatoria in Ita-

lia, per la compravendita e la locazione degli immobili, la Certifi cazione Ener-getica svolta da un soggetto indipen-dente come previsto dalla EPDB (Ener-gy Performance of Buildings Directive), la Direttiva Europea sulle performan-ce energetica degli edifi ci. A due anni dalla pubblicazione delle Linee Guida, qual è lo stato dell’arte sulla Certifi ca-zione Energetica in Italia? A fare il pun-to, un interessante studio del Comitato Termotecnico Italiano (CTI), dal titolo “Attuazione della Certifi cazione Ener-getica degli Edifi ci Italiani” (scaricabile dal nostro blog al link http://tinyurl.com/67zr6qy). Il rapporto fotografa una situazione sicuramente variegata e a tratti fortemente disomogenea tra le diverse realtà regionali, ma molto confortante dal punto di vista delle opportunità professionali createsi per i tecnici del settore e del miglioramen-to dell’effi cienza energetica in edilizia.

Il dato che salta subito all’occhio è l’as-senza di una normativa completa sulla Certifi cazione Energetica in una buona parte delle Regioni italiane: nello speci-fi co, infatti sono dieci (oltre alle Provin-cie Autonome di Bolzano e Trento) le Regioni che hanno emanato una legge quadro in materia (Valle d’Aosta, Pie-monte, Liguria, Lombardia, Trentino, Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia). Nel resto di Italia, la Certifi cazione Energetica è co-munque obbligatoria, come previsto dalle Linee Guida Nazionali, ma spes-so manca un regolamento regionale di attuazione che defi nisca i criteri di redazione dall’Attestato di Certifi cazio-ne Energetica (ACE) e i requisiti profes-sionali per i Certifi catori. Così come le Regioni che hanno già varato provve-dimenti in materia in molti casi hanno utilizzato dei modelli personalizzati: ad esempio la Lombardia ha da poco ap-provato il nuovo modello di ACE, en-trato in vigore lo scorso 1° settembre,

prevedendo, tra le novità, l’inserimento del dato relativo al Comune Catastale, fondamentale per identifi care un im-mobile presso il Catasto e non sempre coincidente con il Comune Ammini-strativo.

Il dato positivo riguarda invece la rispo-sta del mercato all’offerta dei servizi ri-guardanti il rilascio dell’ACE, che si è rivelata essere una valida alternativa per i professionisti di un settore tra i più colpiti dalla crisi economica. Sono infatti più di 30.000 in Italia i profes-sionisti accreditati come Certifi catori Energetici, che dall’entrata in vigore dell’obbligatorietà dell’ACE ne hanno redatti circa 900mila. Un dato a prima vista sproporzionato che riduce a 30 pro-capite il numero di certifi cati emes-si da ogni professionista accreditato ma, spiega il CTI, la realtà è un’altra: la stragrande maggioranza dei professio-nisti accreditati non opera come Cer-tifi catore Energetico o opera in modo saltuario, quindi gli ACE sono rilasciati da un ristretto numero di Certifi cato-ri che lavorano a tempo pieno. Tra le Regioni, il primato del numero degli iscritti all’Albo dei Certifi catori spetta alla Lombardia, con 13mila Certifi cato-

ri, per la maggior parte ingegneri e ar-chitetti (rispettivamente il 36 e il 31%), seguita dal Piemonte (6.500) e dall’Emi-lia Romagna, con 5mila accreditati. Nu-meri sicuramente destinati a crescere nel momento in cui tutte le Regioni at-tueranno in maniera completa le Linee Guida Nazionali e costituiranno un pro-prio Albo dei Certifi catori.

Ma l’effetto più signifi cativo dell’intro-duzione dell’obbligatorietà degli ACE è sicuramente il fatto che la Classe Ener-getica elevata si è rivelata un driver per un sensibile miglioramento delle pre-stazioni energetiche degli edifi ci. Non è una coincidenza infatti - sottolinea il rapporto del CTI - che nelle Regioni e Province autonome che più hanno cre-duto nella Certifi cazione, a partire dalla Regione Lombardia e dalla provincia Autonoma di Bolzano, le offerte di edi-fi ci ad alte prestazioni siano percen-tualmente superiori rispetto al resto dell’Italia. E sempre la Lombardia, ad esempio, con la Legge n.3 del 21 feb-braio 2011, ha stabilito che tutti i con-domìni con riscaldamento centralizzato debbano obbligatoriamente applicare la termoregolazione e la contabilizza-zione del calore. Prescrizione che scat-terà a partire dal 1° agosto 2012 per le caldaie di maggiore potenza e vetustà, per poi essere progressivamente este-so a tutto il parco immobiliare. Piccoli, ma signifi cativi passi in avanti nello sviluppo di una più consapevole gestione dei consumi, che, al di là del-la redazione degli obblighi normativi, apre nuove opportunità nel mercato dei servizi di effi cientamento energetico agli immobili, soprattutto ad operatori specializzati come le ESCO (Energy Ser-vice Company), di cui vi parliamo nell’ar-ticolo pubblicato alle pagine 3 e 4.

obbligo di formazione continua per i professionistiIl maxi emendamento alla Finanziaria licenziato defi nitivamente dalla Camera lo scorso 14 settembre non ha apporta-to sostanziali modifi che all’art. 3 del DL

Certifi cazione Energetica in Italia: a che punto siamo |A cura di Carolina Brunetti con la collaborazione dell’Area Consulting

n o v i t à n o r m a t i v e| 1 4 |

n.138 del 13 agosto 2011 (cosiddetta Manovra bis) che, al comma 5 lettera b prevede “l’obbligo per il professioni-sta di seguire percorsi di formazione continua permanente predisposti sulla base di appositi regolamenti emana-ti dai consigli nazionali”. L’obbligo di formazione continua è solo una delle disposizioni con cui il DL getta le basi per la tanto discussa riforma delle pro-fessioni, delineando un percorso volto alla liberalizzazione delle stesse, fermo restante l’obbligo di sostenere l’esame di Stato. Saranno i Consigli Nazionali ad emanare regolamenti per defi nire i percorsi di formazione professionale, come in realtà già previsto dagli Or-dini degli Avvocati e degli Ingegneri. Per Ingegneri, Architetti, Geometri, la formazione continua rappresenta quindi una novità non trascurabile, vi-sto che l’osservanza dell’obbligo verrà verifi cata e verranno previste sanzioni per gli inadempienti. Proprio per que-

sto, EXITone prevede di instaurare un dialogo costante con gli Ordini provin-ciali di Ingegneri, Architetti, Geometri, al fi ne di fornire ai Tutor dell’Immobile del Network 2.0 e agli altri professionisti interessati il supporto per affrontare al meglio le novità della riforma e arricchi-re ulteriormente l’offerta dell’Accade-mia (vedi pag. 8) con percorsi formativi

mirati ad assolvere in maniera effi cace e profi cua le prescrizioni normative e far sì che da obbligo si trasformino re-almente in un’opportunità di sviluppo professionale. Seguiremo quindi con attenzione tutto l’iter della riforma e, nei prossimi numeri di Extra, continue-remo ad aggiornarvi puntualmente sul tema.

I PRoDoTTI ExIToneCONDOMINIO MODERNODestinato ad Amministratori di condominio e Condomini, il prodotto CONDOMINIO MODERNO, permette di valutare la congruenza dei costi di gestione del condomino sostenuti e, attraverso il confronto con le best practices, di individuare le possibili aree di miglioramento. Strutturato per qualunque tipologia di Condominio in termini dimensionali, di destinazione d’uso e di dotazioni tecnologiche e infrastrutturali, il prodotto ha duplice valenza: valutare la congruità delle effettive spese condominiali rispetto ai contesti/immobili simili e, di conseguenza, migliorare la qualità del servizio verso i condomini (trasparenza, professionalità, obiettivi di miglioramento dei costi di gestione del condominio, ecc.). Come tutti gli altri prodotti EXITone, CONDOMI-NIO MODERNO è sviluppato su una Piattaforma informatica proprietaria web based (vedi fi gura sotto) che assicura, attraverso le check list e le procedure di compilazione standardizzate, l’ottimizzazione dei costi di elaborazione con la garanzia dei livelli di qualità e standard omogenei, verifi cati e certifi cati dal sistema. Il prodotto fi nale è il rilascio di un attestato dei costi di gestione del condominio derivante dal confronto con benchmark delle best practices di riferimento e con un campione di immobili di simili caratteristiche. L’attestato dei costi di gestione del condominio consiste nella certifi cazione della congruenza dei costi condominiali, corredata dall’individuazione puntuale delle aree critiche e di possibile miglioramento e dalla proposta di relative azioni di riduzione delle spese condominiali.Per maggiori informazioni: info@exitone.it

La piattaforma informatica web-based sulla quale è sviluppato il prodotto “Condominio Moderno”

p a r t n e r s h i p | 1 5 |

Poliedra Sanità S.p.A. è società le-ader nei servizi di Ingegneria Clinica e di supporto nella gestione sicura ed effi cace delle attrezzature biomedica-li in ambito ospedaliero; uno staff di Ingegneri e Tecnici Biomedicali opera a fi anco dei tecnici ospedalieri per as-sicurare il funzionamento e la manu-tenzione effi cace di buona parte delle tecnologie biomediche necessarie per le diagnosi e per la cura dei pazienti in ospedale.

L’azienda si avvale delle strutture organizzative, fi nanziarie e gestionali del gruppoSTI di cui fa parte; questo le consente di concentrarsi esclusiva-mente sul proprio core business ga-rantendo la massima soddisfazione ai propri clienti; competenza, qualità, effi cienza, sicurezza e affi dabilità sono le principali caratteristiche per le quali Poliedra Sanità è conosciuta sul merca-to sanitario italiano.

Forte dei risultati sin qui ottenuti, il gruppoSTI ha deciso di dare ulteriore impulso alle attività di Poliedra Sanità ed ha recentemente approvato l’ultimo piano strategico e nominato il nuovo Amministratore delegato e direttore Generale Graziano Tassan Gurle, al quale abbiamo posto alcune domande.

Intervista a Graziano Tassan Gurle, Amministratore Delegato di Poiliedra Sanità S.p.A.D. Quali sono gli obiettivi e la mission di Poliedra Sanità?

R. La società si caratterizza oggi per le elevate competenze di cui dispone nell’ambito dell’Ingegneria Clinica; in questo settore vanta parecchi contrat-ti, alcuni dei quali di lunga durata a ri-conferma del fatto che la soddisfazione del cliente è l’impegno che ciascuno, in Azienda, ha ben chiaro.

Accanto ai servizi di Ingegneria cli-nica i nostri clienti possono disporre di un’ampia gamma di servizi a supporto,

quali ad esempio attività di Risk Mana-gement, di formazione, di consulenza per la riorganizzazione dei processi sanitari e l’impostazione di metodolo-gie organizzative certifi cabili secondo standard internazionali quali UNI EN ISO 9001.

Poliedra Sanità è quindi una pre-senza “trasversale” all’interno di una struttura sanitaria e proprio su queste competenze trasversali e multidisci-plinari si basa il piano di sviluppo del-la società.

Quali sono quindi i servizi che la socie-tà intende sviluppare?

Partendo dalle competenze acqui-site e a seguito di un’attenta indagine sugli obiettivi strategici che le strutture sanitarie incontreranno nei prossimi anni, abbiamo identifi cato alcune aree sulle quali stiamo lavorando.

In particolare stiamo sviluppando alcune proposte particolarmente inno-vative nelle aree della logistica sanita-ria e della razionalizzazione delle reti di servizi, dai laboratori di analisi alla diagnostica per immagini.

Stiamo rinnovando l’offerta relati-va alla gestione dei parchi tecnologici delle strutture ospedaliere proponendo

un approccio moderno e innovativo al tema dell’ingegneria clinica e stia-mo studiando una rivoluzionaria pro-posta che dia concretezza economica agli sforzi che gli ospedali compiono in tema di gestione del rischio clinico.

Sono progetti in fase di realizza-zione volti a rafforzare la presenza di Poliedra Sanità quale partner rilevante nella gestione di processi complessi.

Quindi una crescita basata sulla diver-sifi cazione e sull’innovazione?

Certamente si, ma non solo! Non vogliamo dimenticare le origi-

ni, ovvero l’Ingegneria Clinica. A tale proposito intendiamo rafforzare la no-stra posizione con una più capillare presenza sul territorio nazionale anche attraverso acquisizioni mirate di azien-de particolarmente qualifi cate.

Recentemente, in Piemonte, abbia-mo concluso un accordo con la società Serigis S.r.l. per l’acquisizione del loro ramo d’azienda che opera nel setto-re dell’Ingegneria clinica. A seguito di questo accordo il loro amministratore unico, Ing. Mauro Valente, è entrato a far parte del Consiglio di Amministra-zione di Poliedra Sanità.

Abbiamo, inoltre, aperto una nuova sede in Veneto, affi dandone lo sviluppo al consigliere d’amministrazione Dott. Nicola Falsirollo che vanta una profon-da conoscenza del mercato sanitario in quell’area.

Quali sono le vostre aspettative, te-nuto conto delle attuali condizioni di mercato?

Il potenziale insito in Poliedra Sani-tà e l’appartenenza al gruppoSTI sono uno dei pilastri su cui fondare il futu-ro della società; attenzione ai bisogni di una sanità in continua evoluzione, innovazione, velocità di esecuzione e forte attenzione alla soddisfazione dei clienti sono gli altri elementi che ci consentiranno una forte crescita nei prossimi tre/cinque anni, nonostante le diffi coltà economiche in cui versa il mondo sanitario.

Poliedra Sanità S.p.A.: il gruppoSTI in sanità |

Graziano Tassan Gurle, Amministratore Delegato di Poliedra Sanità

INDI

CEp a r t n e r s h i p| 1 6 |

La politica di innovazione e diffe-renziazione, assieme al desiderio di poter contribuire al progresso clinico, ha spinto la società ad investire anche nel campo della diagnostica precoce delle forme tumorali attraverso la sua controllata Hansabiomed, con sede in Estonia e attraverso una partecipazione qualifi cata in Exosomics Siena S.p.A. per la convalida e l’utilizzo commercia-le dei brevetti Hansabiomed.

In conclusione come descriverebbe la Poliedra Sanità del futuro?

Vorrei che fosse sempre più ricono-sciuta per la qualità dei suoi servizi, per la professionalità dei suoi collaboratori e per l’alto grado di innovazione delle sue proposte.

Vorrei che fossimo riconosciuti non più come fornitori di beni e servizi e nemmeno come un’azienda con la qua-le instaurare rapporti di “partnership”, cioè come l’azienda che fa qualcosa per loro; vorrei piuttosto che, pensando a Poliedra Sanità, ai nostri clienti ven-ga spontaneo associarci a una parola che a me piace molto: “Comakership” ovvero fare qualcosa insieme per uno scopo comune: migliorare il servizio offerto ai pazienti.

Poliedra Sanità S.p.A. è la società del gruppoSTI che da oltre 20 anni si pro-pone quale partner affi dabile nella ge-stione di progetti innovativi e comples-si in ambito sanitario; opera a fi anco dei responsabili e degli operatori delle strutture sanitarie per supportarli nel raggiungimento degli obiettivi di qua-lità, sicurezza ed effi cienza.

Da sempre, si occupa di erogazio-ne di Servizi Integrati di gestione delle Tecnologie Biomediche (Ingegneria Cli-nica e Global Service), di risk manage-ment, di progettazione e realizzazione di eventi formativi, riorganizzazione di processi e implementazione di progetti di sviluppo e miglioramento organizza-tivo/logistico.

Recentemente la società ha rin-novato il proprio management ed ha approvato il nuovo piano di sviluppo.

Forte della conoscenza dei proces-si sanitari che le deriva dall’Ingegne-ria clinica, Poliedra Sanità S.p.A. sarà sempre più caratterizzata nel ruolo di centrale di governo di processi com-plessi quali ad esempio, la logistica sanitaria, il risk management, la dia-gnostica per immagini, le reti di labo-ratori di analisi, ecc..

In collaborazione con EXITone, Poliedra Sanità sta sviluppando un in-novativo modello di gestione del pro-cesso di razionalizzazione e riqualifi ca-zione delle reti di strutture ospedaliere.

Da sempre attenta al sociale, Polie-dra Sanità S.p.A. è presente nel campo della diagnostica precoce delle forme tumorali attraverso la sua controllata Hansabiomed, con sede in Estonia ed attraverso un partecipazione qualifi ca-ta, insieme alla Fondazione Monte dei Paschi di Siena, in Exosomics Siena S.p.A. per la convalida e l’utilizzo com-merciale dei brevetti Hansabiomed.

AREE DI ATTIVITÀ:Management delle tecnologie ospedaliere- Dimensionamento e realizzazione

di servizi integrati di gestione delle tecnologie biomediche;

- Informatizzazione dei processi di ge-stione delle tecnologie biomediche

- Verifi che periodiche di sicurezza elettrica e funzionale su apparec-chiature biomediche;

- Verifi che periodiche di impianti elet-trici nei locali ad uso medico.

Consulenza- Progettazione e realizzazione di

eventi formativi rivolti al personale delle strutture sanitarie;

- Gestione degli adempimenti forma-li necessari a soddisfare i requisiti strutturali, tecnologici, organizzativi generali e specifi ci in tema di accre-ditamento istituzionale;

- Stesura di piani di acquisizione e rinnovo del parco tecnologico;

- Supporto consulenziale nel proces-so di acquisizione di beni, prodotti e servizi a contenuto tecnologico.

La società opera sul territorio ita-

liano attraverso le sedi di Roma, Ve-rona e Pinerolo e dispone di una va-sta rete di ingegneri clinici e tecnici specializzati nel campo della gestione e manutenzione delle tecnologie bio-mediche.

Poliedra Sanità S.p.A. è oggi punto di riferimento per i servizi di Ingegnera Clinica, di due diligence tecnologiche, di logistica dei trasferimenti e start-up di nuovi ospedali.

CONTATTI E SEDIPINEROLO (TO)10064 Stradale San Secondo, 96Tel. +39.0121.041600Fax +39.0121.041601e-mail: poliedra@sti.itwww. poliedrasanita.it

2 La visione strategica: fare SISTEMA!

3 Le ESCO e il mercato dell’effi cienza energetica degli edi-fi ci: EXITone in prima linea.

4 EXITone al convegno “APPRAISALS: evolving procee-dings in global change”

5 Dall’Eire 2011: fare sistema affi nchè il Real Estate sia protagonista del futuro.

7 EXITone, due volte protagonista.

8 Accademia EXITone: i prossimi corsi per i Tutor dell’Immobile.

Un corso per gestire i patrimoni e i servizi agli immobili e ai condomini.

9 Il Progetto Mercurio - Il processo di dimissione del patrimonio residenziale della Fondazione Enasarco.

12 Per le aziende italiane è tempo di essere Social: noi ci siamo!

13 Certifi cazione Energetica in Italia: a che punto siamo.

15 Poliedra Sanità S.p.A.: il gruppoSTI in sanità.

EXtra, Trimestrale d’informazione sul mondo EXIToneRegistrazione presso Tribunale di Pinerolo n. 1/2009 del 29/06/09

DIRETTORE RESPONSABILE: Alexandra Mogilatova

REDAZIONE: Stradale San Secondo, 96 - 10064 PINEROLO (TO)

STAMPATO PRESSO: TIPOGRAFIA ALZANI V. A. Grandi, 5 - 10064 Pinerolo (TO)