La crisi dei mutui subprime: una panoramica

Annamaria LusardiProfessore di economiaDartmouth CollegeUSA

30 May 20092

RingraziamentiUn grazie a chi ha contribuito alla realizzazione di questa presentazione con idee e consigli:

Sumit Agarwal (Federal Reserve of Chicago)Vilsa Curto (NBER)Chris Mayer (Columbia Business School)Karen Pence (Board of Governors)Paul Willen (Federal Reserve of Boston)

12-3

Il sogno americano di possedere una casa

12-4

è stato infranto!

Alan Greenspan (23 febbraio 2004)“L’innovazione ha portato ad una molteplicità di prodotti nuovi, come i mutui subprime e i programmi creditizi di nicchia per gli immigrati”...

Un tempo ai soggetti richiedenti più marginali si negava semplicemente il prestito, mentre ora i prestatori sono in grado di giudicare piuttosto efficacemente il rischio rappresentato dai singoli richiedenti e di stabilire il prezzo di quel rischio in modo adeguato.”

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Alan Greenspan (22 ottobre 2008)“Quanti tra noi hanno osservato, come me, il tornaconto degli istituti di credito nel proteggere il capitale proprio, sono scioccati ed increduli.”

Questa crisi si è rivelata molto più grande di quanto avessi mai potuto immaginare. Si è trasformata da una crisi costretta da vincoli di liquidità in una crisi in cui ormai prevalgono i timori di insolvenza.”

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La struttura tipica di un mutuo negli Stati UnitiUn mutuo tipico è un prestito a 30 anniChi assume il prestito effettua dei pagamenti mensili per rimborsare il capitale e gli interessi del mutuo.Un mutuo può essere a tasso fisso o variabile.I beneficiari del credito prendono a prestito dal 80% al 95% del valore della casa

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Mutui e case di proprietà negli USA

33%

57%

10%Homes owned

Homes financed with fixed‐rate mortgages (FRM)

Homes financed with adjustable‐rate mortgages (ARM)

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La struttura tipica di un mutuo

Le condizioni del mutuo (il tasso d’interesse che il beneficiario del prestito ottiene, il tasso fisso o variabile) dipende da determinati fattori di rischio, come:

Il punteggio di credito del mutuatario (punteggio FICO)Il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile (loan-to-value: LTV)Il rapporto tra rata e reddito disponibile (debt-to-income: DTI)La capacità o meno del mutuatario di fornire documentazione del proprio reddito e patrimonio

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Cosa sono i mutui subprime?Sono state applicate le seguenti definizioni:

Il soggetto debitore ha un punteggio di credito FICO inferiore a 620 (il punteggio FICO va da 300 a 850)Il prestito presenta criteri di sottoscrizione rischiosi come

un rapporto tra mutuo e valore dell’immobile (LTV = loan-to-value) elevatoun rapporto tra rata e reddito (DTI = debt-to-income) elevatoLa mancanza di documentazione del reddito o del patrimonio di chi contrae il prestito

Il prestatore è presente nell’elenco dei prestatori subprime del Dipartimento Case e Sviluppo Urbano statunitenseIl prestito è stato “impacchettato” in subprime mortgage-backed security (MBS)

Com’è un tipico mutuo subprime?

Un prestito subprime comune è il “2-28”:un ibrido tra un mutuo a tasso fisso ed uno a tasso variabileun tasso fisso basso per i primi 2 anniche si trasforma in tasso fluttuante per i successivi 28 anniil nuovo tasso di interesse tipico viene fissato osservando un determinato margine rispetto al tasso benchmark, ad es. il 6% sopra il LIBOR 6 mesii tassi benchmark, come il LIBOR 6 mesi, possono fluttuare tra l’1,25% e il 5,25% circa

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Com’è un tipico mutuo subprime?

Un mutuo a tasso di interesse variabile rappresenta una grande opportunità ma comporta anche notevoli rischi:

Un prestito da $500.000 al 4% di tasso di interesse per 30 anni equivale ad un pagamento di circa $2.400 al mese.Lo stesso prestito al 10% per 28 anni (dopo il periodo a tasso variabile) equivale al pagamento di $4.220 al mese.Un aumento consistente del tasso può comportare un aumento superiore al 75% della rata mensile.

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Crescita del mercato dei subprimeI mutui subprime rappresentano una percentuale relativamente modesta dei mutui nel loro complesso (solo il 20% circa).

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Crescita del mercato dei subprimeIl mercato subprime è salito da 35 miliardi di dollari nel 1994 (il 5% dei mutui accesi) a 600 miliardi di dollari nel 2005.Secondo uno studio di First American LoanPerformance, dal 2000 sono stati stipulati oltre 2.500 miliardi di dollari di mutui subprime.

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Crescita del mercato dei subprime

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Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime?

La domanda degli investitoriGli istituti finanziari e le banche hanno “impacchettato” i mutui subprime in cartolarizzazioni di mutui ipotecari (subprime mortgage-backed securities o MBS).I subprime MBS offrivano agli investitori un tasso elevato di rendimento a fronte di un rischio ritenuto relativamente basso.

I broker dei mutui possono avere indirizzato i debitori verso mutui più costosi

Alcune banche offrivano incentivi finanziari ai broker che riuscivano a convincere i beneficiari dei mutui a contrarre presti a tassi di interesse superiori a quelli per i quali normalmente sarebbero stati autorizzati.

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Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime?

L’aumento del prezzo delle caseSecondo uno studio di First American LoanPerformance via via che aumentava il numero dei mutui subprime, una percentuale sempre maggiore di essi andava a soggetti con punteggi di credito elevati.Nel 2005, anno che segnò il picco del boom dei subprime, i debitori con punteggi di credito migliori ottennero il 55% dei mutui subprime. La percentuale salì al 61% nel 2006. A titolo di paragone, nel 2000 era il 41%.Questi mutuatari potrebbero avere acceso i mutui subprime perché le case erano più costose.

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Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime?

La pressione politicaLa legge federale sulla sicurezza e solidità finanziaria delle agenzie immobiliari (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act ) del 1992 imponeva che Fannie Mae e Freddie Mac, le due agenzie sponsorizzate dal governo federale che acquistano e cartolarizzano i mutui, utilizzassero una percentuale della propria attività creditizia per sostenere un’edilizia economicamente accessibile.Lo scopo era incoraggiare l’estensione del credito alle comunità a reddito basso e modesto e sostenere l’acquisto di case di proprietà in tali comunità.

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Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime?

La mancanza di conoscenze finanziarie tra i mutuatariSecondo uno studio del 2005 della Federal Trade Commission molti soggetti beneficiari dei prestiti erano confusi circa le condizioni del mutuo.Secondo un sondaggio della Mortgage Bankers Association, la metà dei mutuatari non si ricordava le condizioni del mutuo.Molti nuovi mutuatari subprime appartenevano alle minoranze o avevano un reddito basso o modesto: gruppi che tendono ad avere conoscenze finanziarie scarse.

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La conoscenza finanziarie (modulo HRS 2004): interesse composto/calcoli semplici

Supponga di avere $100 in un conto di risparmio e che il tasso di interesse sia del 2% l’anno. Dopo 5 anni senza prelievi, quanto pensa di avere nel conto?

Più di $102Esattamente $102Meno di $102Non soNon risponde

Un semplice calcolo %Piu' di 102 67.1Esattamente o meno di 102 22.2Non so 9.4Non risponde 1.3

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Conoscenze in materia di debito: capitalizzazione ad interesse composto

Supponga di avere $1.000 sulla carta di credito e che il tasso di interesse addebitato sia del 20% l’anno, con capitalizzazione annuale dell’interesse composto. Se non ha saldato nulla, con questo tasso di interesse quanto ci vorrà per raddoppiare la somma dovuta?

2 anniMeno di 5 anniTra 5 e 10 anniPiù di 10 anniNon soNon risponde

Calcolo con interesse comp. %2 anni 9.6Meno di 5 anni 35.9tra 5 e 10 18.8Piu' di 10 13.1Non so 18.3Non risponde 4.3

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Cosa ha portato all’aumento delle inadempienze nei mutui subprime?

Rallentamento dei prezzi delle caseLa maggior parte dei mutui subprime offriva un tasso basso ed invitante per i primi due-tre anni.Molti mutuatari accendevano mutui subprime ma intendevano rifinanziarli prima del cambiamento del tasso.Molti mutuatari ritenevano che i prezzi delle case sarebbero continuati a salire ( “positive equity” della casa per rifinanziare i mutui).Il rallentamento dei prezzi delle case ha però reso impossibile per questi soggetti rifinanziare il mutuo.

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Rallentamento del prezzo delle case

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Variazione nel calo del prezzo delle case nel Paese

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Prezzi immobiliari a Phoenix

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Prezzi immobiliari a Dallas

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Le vendite immobiliari sono crollate

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

6,000

6,500

7,000

7,500

8,000

1990 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08

New and existing single family home salesthousands

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Cosa ha portato all’aumento delle inadempienze nei mutui subprime?

Criteri di sottoscrizione più rischiosi per i mutui subprime

La porzione di mutui subprime “più sicuri” (punteggio di credito del mutuatario almeno pari a 620, rapporto DTI inferiore o uguale al 40%, rapporto LTV inferiore o uguale al 90%) è passato dal 13% del 1999 al 5% del 2006.Nel 2005, l’anticipo medio per chi acquistava per la prima volta la casa era del 2% e il 43% di non effettuava alcun anticipo.Un’opzione ad alto rischio erano i mutui Ninja: "No Income, No Job and No Assets” (Nessun reddito, nessun lavoro e nessun patrimonio).

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Cosa ha portato all’aumento delle inadempienze nei mutui subprime?

Si stima che un terzo dei mutui a tasso variabile accesi tra il 2004 e il 2006 avessero tassi invitanti, inferiori al 4%, che poi – dopo un periodo iniziale - aumentarono molto, fino ad un raddoppio delle rate mensili.I mutui con rapporti LTV elevati hanno piccole protezioni a livello di equity, e questo significa che è più probabile che soffrano di “negative equity” se diminuiscono i prezzi delle case.I criteri lascivi di sottoscrizione hanno creato una classe di mutui altamente sensibili alla diminuzione dei prezzi delle case.I casi di foreclosure sono stati particolarmente numerosi tra lecase acquistate all’apice del boom immobiliare: questi mutuatari non hanno accumulato “positive equity”.

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Rischi dei mutui subprimeForeclosure and Delinquency

02468

10121416

Prime loans Subprimeloans

FHA loans VA loans

Type of Mortgage

Perc

enta

ge Delinquency RateForeclosure inventory ratenew foreclosure rate

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Rischi dei mutui a tasso variabileDelinquency Rate ARM v. Fixed

0

2

4

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Prime Subprime

ARM Delinquency RateFixed Delinquency Rate

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Pass-through mortgage-backed securities (MBS)I pagamenti (capitale ed interessi) su un gruppo di mutui immobiliarisono passati a titolari di MBS.

Intermediario finanziario(originator)

Emittente – agenzia governativa o azienda (privata) non agency –

impacchetta I mutui

Investitori in MBS

Per il subprime, questa è un’azienda

privata

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MBS non-agencyL’emissione privata di MBS è cresciuta negli ultimi anni

Percentuale di titoli non-agency sul totale di MBS emessi

Fonte: Inside Mortgage Finance, “The 2007 Mortgage Market Statistical Annual”30 May 200937

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1995 1997 1999 2001 2003 2005

Benefici e svantaggi della cartolarizzazione

I mutui subprime e la cartolarizzazione dei mutui hanno esteso il credito a soggetti di reddito basso e modesto e permesso di aumentare le case di proprietà.Tuttavia, il declino dei prezzi delle case ha causato problemi, soprattutto per alcuni mutuatari subprime.L’aumento improvviso di morosità e foreclosure ha causato una svalutazione di questi titoli e ha creato problemi per le istituzioni finanziarie che li detenevano.L’aumento di morosità e foreclosure è stato particolarmente elevato per i subprime a tasso variabile.

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Aumento delle morosita’

0246810121416182022

1998 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07

Mortgage loans ‐ past duepercent

Subprime ‐ARM

Prime ‐ARM

Subprime ‐ FRM

Prime ‐ FRM

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Aumento delle “foreclosures”

0

2

4

6

8

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14

1998 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07

Mortgage loans ‐ foreclosurespercent

Subprime ‐ARM

Prime ‐ARM

Subprime ‐ FRM

Prime ‐ FRM

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Possibili effetti dei problemi dei mutui subprime:

Effetto diretto: edilizia residenziale.

Effetto semi-diretto: spesa dei consumatori.I consumatori statunitensi hanno perso molta ricchezza quando sono crollati i prezzi delle case.Questo può avere causato un declino sostanziale della spesa dei consumatori.

Effetto indiretto: stretta creditizia.

41 30 May 2009

30 May 200942

La risposta alla crisi della Federal Reserve

Il 28 novembre 2008, la Fed ha annunciato un programma per acquistare MBS con garanzie di agency.Il 18 marzo 2009, la Fed ha annunciato l’estensione del programma a 1,25 bilioni di dollari in totale per la fine dell’anno.La Fed dichiara che “il programma mira a sostenere il mercato dei mutui e quello immobiliare e a favorire condizioni migliori sui mercati finanziari più in generale”.

30 May 200943

La risposta del Tesoro alla crisiLe 10 principali banche americane hanno circa i 2/3 del loro patrimonio impegnati in mutui legati al settore immobiliare.Il 23 marzo 2009, il tesoriere americano Timothy Geithner ha annunciato il suo “programma di investimenti pubblici-privati”Il programma attinge a capitali del Tesoro e a finanziamenti della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) e della Fed per fornire un mercato per l’acquisto di mutui legati al settore immobiliare (come gli MBS) dalle banche.

30 May 200944

Chi salvare dalla crisi?

30 May 200945

L’importanza della educazione finanziaria