La manutenzione degli edifici - Pietro Salomone

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Pietro SalomoneLA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI. ORGANIZZAZIONE, STRATEGIE ED INTERVENTIEd. I (2017)

ISBN 13 978-88-8207-913-0EAN 9 788882 079130

Collana Manuali (207)

© GRAFILL S.r.l. Via Principe di Palagonia, 87/91 – 90145 PalermoTelefono 091/6823069 – Fax 091/6823313 Internet http://www.grafill.it – E-Mail [email protected]

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Finito di stampare nel mese di marzo 2017presso Officine Tipografiche Aiello & Provenzano S.r.l. Via del Cavaliere, 93 – 90011 Bagheria (PA)

Salomone, Pietro <1987->La manutenzione degli edifici : organizzazione, strategie ed interventi / Pietro Salomone. – Palermo : Grafill, 2017.(Manuali ; 207)ISBN 978-88-8207-913-01. Edifici – Manutenzione.690.24 CDD-23 SBN Pal0297082

CIP – Biblioteca centrale della Regione siciliana “Alberto Bombace”

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3

SOMMARIO

ÌÌ PREFAZIONE ....................................................................................................... p. 9

1. COSA SI INTENDE PER MANUTENZIONE .................................................. ˝ 111.1. NormaUNI13306:2010 .............................................................................. ˝ 111.2. D.P.R.380/2001–TestoUnicodell’Edilizia ............................................... ˝ 121.3. NormaUNI11063:2003 .............................................................................. ˝ 121.4. NormaUNI10992:2002 .............................................................................. ˝ 131.5. D.Lgs.81/2008–TestoUnicoSicurezzaLavoro ........................................ ˝ 13

2. TERMINOLOGIA DELLA MANUTENZIONE ............................................... ˝ 152.1. Manutenzioneestrategiedimanutenzione .................................................. ˝ 152.2. Terminiusatiperlamanutenzione ............................................................... ˝ 152.3. Terminiusatiperlacontrattualistica ............................................................ ˝ 202.4. TerminiusatiperilGlobalService .............................................................. ˝ 21

3. LA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI .......................................................... ˝ 223.1. Lapoliticadellamanutenzione .................................................................... ˝ 223.2. Organizzazionedellamanutenzione ............................................................ ˝ 223.3. Tipologiedistrategieedinterventimanutentivi .......................................... ˝ 223.4. Criteridiprogettazionedellamanutenzione ............................................... ˝ 23

3.4.1. Censimentoedanalisideibeni ...................................................... ˝ 233.4.2. Sceltadellepolitichedimanutenzione .......................................... ˝ 243.4.3. Sceltadellepolitichediinterventodimanutenzione .................... ˝ 243.4.4. Obiettividellamanutenzione ........................................................ ˝ 253.4.5. Diagnosidellamanutenzione:metodiestrumenti ........................ ˝ 263.4.6. Strategiaimmobiliareedimanutenzione ...................................... ˝ 26

4. CONTRATTO DI MANUTENZIONE ............................................................... ˝ 284.1. Definizionedicontratto ............................................................................... ˝ 284.2. Leclassificazionideicontratti ..................................................................... ˝ 284.3. Requisitiessenzialidelcontratto ................................................................. ˝ 294.4. Formazionedelcontratto ............................................................................. ˝ 304.5. Efficaciadelcontratto .................................................................................. ˝ 304.6. Cessionedelcontratto .................................................................................. ˝ 314.7. Esecuzionedelcontratto .............................................................................. ˝ 31



LAMANUTENZIONEDEGLIEDIFICI.ORGANIZZAZIONE,STRATEGIEEDINTERVENTI4

4.8. Contrattodimanutenzioneediglobalservice............................................. p. 314.9. Criteridiformulazionediuncontratto–NormaUNI10146:2007 ............. ˝ 324.10. Leclausolecontrattuali ................................................................................ ˝ 32

4.10.1. Oggetto .......................................................................................... ˝ 334.10.2. Descrizionedeilavoriepianodimanutenzione ........................... ˝ 344.10.3. Inventariodeibeni ........................................................................ ˝ 344.10.4. Ambientedilavoro ........................................................................ ˝ 344.10.5. Normedisicurezza ........................................................................ ˝ 344.10.6. Interferenzeerapporticonaltriassuntori

presentiincantiere ........................................................................ ˝ 354.10.7. Inizioeterminedeilavori ............................................................. ˝ 354.10.8. Oneriacaricodelcommittente ..................................................... ˝ 364.10.9. Materialidelcommittente ............................................................. ˝ 364.10.10. Supervisoredeilavoridapartedelcommittente ........................... ˝ 364.10.11. Oneriacaricodell’assuntore ......................................................... ˝ 364.10.12. DirezioneLavori ........................................................................... ˝ 364.10.13. Personaledell’assuntore ................................................................ ˝ 364.10.14. Organizzazionedicantiere ............................................................ ˝ 374.10.15. Organizzazionedell’assuntore ...................................................... ˝ 374.10.16. Pianodisicurezza .......................................................................... ˝ 374.10.17. Responsabilità ............................................................................... ˝ 404.10.18. Riservatezza .................................................................................. ˝ 404.10.19. Trasporti ........................................................................................ ˝ 404.10.20. Attrezzatureemezzid’opera ........................................................ ˝ 404.10.21. Subappalto ..................................................................................... ˝ 404.10.22. Onerifiscali ................................................................................... ˝ 424.10.23. Giornaledeilavori ........................................................................ ˝ 424.10.24. Lavorinonprevistidalcontrattoerelativiprezzi ......................... ˝ 424.10.25. Sistemidimisurazione .................................................................. ˝ 424.10.26. Variabilitàdeiprezzi ..................................................................... ˝ 424.10.27. Ritardonellaultimazionedeilavori .............................................. ˝ 434.10.28. Causediforzamaggiore ............................................................... ˝ 434.10.29. Depositocauzionale ...................................................................... ˝ 434.10.30. Contabilitàdeilavori ..................................................................... ˝ 434.10.31. Collaudi ......................................................................................... ˝ 434.10.32. Garanzie ........................................................................................ ˝ 444.10.33. Fatturazione ................................................................................... ˝ 444.10.34. Pagamenti ...................................................................................... ˝ 454.10.35. Prezzi ............................................................................................. ˝ 454.10.36. Risoluzionedelcontratto .............................................................. ˝ 454.10.37. Controversie .................................................................................. ˝ 45

4.11. Tipologiedicontratti .................................................................................... ˝ 464.12. Indicazioninellapreparazionedeicontrattidimanutenzione ..................... ˝ 474.13. Lastrutturadiuncontrattodimanutenzione ............................................... ˝ 48



SOMMARIO 5

4.14. Gestionedelcontratto–NormaUNI10148:2007 ....................................... p. 514.15. Controllodellosviluppodeilavori .............................................................. ˝ 544.16. Collaudi:accettazione .................................................................................. ˝ 544.17. Gestionedellenormedisicurezza ............................................................... ˝ 554.18. Lavorinonprevisticontrattualmente ........................................................... ˝ 55

5. GLOBAL SERVICE E PATRIMONIO IMMOBILIARE ................................ ˝ 565.1. Ilpatrimonioimmobiliarepubblico ............................................................. ˝ 565.2. Global serviceemanutenzionedeipatrimoniimmobiliari ......................... ˝ 585.3. Conoscenzadelpatrimonioimmobiliare ..................................................... ˝ 595.4. Individuazionedelleattivitàesternabili ....................................................... ˝ 595.5. Valutazionedell’impattoorganizzativo ....................................................... ˝ 605.6. Criteriperl’impostazionedellarichiestadiofferta ..................................... ˝ 605.7. DefinizionedeirisultatidaottenereconilGSMI ........................................ ˝ 615.8. Sistemadicontrolloqualità ......................................................................... ˝ 625.9. Disponibilitàdegliimmobili ........................................................................ ˝ 625.10. Disponibilitàdelsistemainformativo .......................................................... ˝ 625.11. Qualificazionedell’assuntore ....................................................................... ˝ 635.12. Criteriperl’impostazionedelprogettodiofferta

dapartedell’assuntore ................................................................................. ˝ 635.13. Analisipreliminare ...................................................................................... ˝ 635.14. Impostazionedelprogettodioffertatecnica ................................................ ˝ 635.15. Definizionedeifattoridivalutazione

delleimpresefornitricideiservizidimanutenzione .................................... ˝ 655.16. Principifondamentalidellafunzionemanutenzione ................................... ˝ 665.17. Contenutidelprocessoedeisottoprocessi ................................................. ˝ 675.18. Programmazionedelleattivitàdimanutenzione .......................................... ˝ 695.19. Esecuzionedeilavori ................................................................................... ˝ 705.20. Risorsedagestire ......................................................................................... ˝ 705.21. Classificazionedeiservizidimanutenzione ................................................ ˝ 715.22. Valutazionedellostatodiunbene ............................................................... ˝ 73

6. CRITERI DI PROGETTAZIONE DELLA MANUTENZIONE ..................... ˝ 746.1. Laraccoltadelleinformazioni ..................................................................... ˝ 746.2. Definizionedellapoliticadimanutenzione ................................................. ˝ 756.3. Quantificazionedellerisorse ........................................................................ ˝ 766.4. Manodopera ................................................................................................. ˝ 766.5. Materiali ....................................................................................................... ˝ 766.6. Gestionedellescorte .................................................................................... ˝ 766.7. Verificaeriprogettazionedellamanutenzione ............................................. ˝ 776.8. L’importanzadelleinformazioniperunacorrettaprogettazione

dellamanutenzione–NormaUNI10831-2:2001........................................ ˝ 776.9. Documentazioneperlamanutenzione–NormaUNI13460:2009 .............. ˝ 78

6.9.1. Documentidellafasepreparatoria ................................................ ˝ 78




6.10. Documentazioneedinformazionidibaseperilserviziodimanutenzione .................................................................... p. 80

6.11. Documentazionetecnicaesottosistemiinformativi .................................... ˝ 806.11.1. Capitolato ...................................................................................... ˝ 816.11.2. Progetto ......................................................................................... ˝ 816.11.3. Controllo ....................................................................................... ˝ 82

6.12. Utilizzodellesingolesezionidelladocumentazione ................................... ˝ 826.13. Sistemainformativodimanutenzione ......................................................... ˝ 83

6.13.1. Informatizzazionedelprocessodigestionedellamanutenzione ..................................................... ˝ 83

6.13.2. Ambiente ....................................................................................... ˝ 846.13.3. Gestionedellastrutturafisica ........................................................ ˝ 84

6.14. Gestioneoperativadegliinterventidimanutenzione .................................. ˝ 846.15. Monitoraggiodegliinterventidimanutenzione........................................... ˝ 856.16. Previsionetecnicaedeconomicadelleattivitàdimanutenzione ................. ˝ 866.17. Obiettividelbudgetdellamanutenzione ..................................................... ˝ 87

7. INDICATORI DI PRESTAZIONE DELLA MANUTENZIONE (KPI) ......... ˝ 887.1. Lamisuradelleperformanceneiservizi ...................................................... ˝ 887.2. Criteridimisurazionedelleperformance

eimeccanismidirilevazione....................................................................... ˝ 897.3. Requisitidelsistemadimisurazionedelleperformance ............................. ˝ 907.4. Classificazionedelleperformance ............................................................... ˝ 917.5. Principalistrumentazioniperilcontrollo .................................................... ˝ 92

7.5.1. Strumentazionidirette ................................................................... ˝ 927.5.2. Strumentazioniindirette ................................................................ ˝ 93

7.6. Ilbenchmarking ........................................................................................... ˝ 937.7. Ilruolodegliindicatorinelserviziodimanutenzione ................................. ˝ 957.8. ApproccioperidentificareiKPI .................................................................. ˝ 977.9. Progettazionediunsistemadicontrollodelleprestazioni .......................... ˝ 977.10. Definizionedegli«standarddiservizio» ..................................................... ˝ 987.11. Maintenance Key Performance Indicators .................................................. ˝ 100

7.11.1. Indicatorieconomici ..................................................................... ˝ 1017.11.2. Indicatoritecnici ........................................................................... ˝ 1027.11.3. Indicatoriorganizzativi ................................................................. ˝ 103

7.12. Metodologiaperlasceltael’utilizzodegliindicatoridiprestazioneperlamanutenzione .................................... ˝ 104

8. PIANO DI MANUTENZIONE DELL’OPERA ................................................. ˝ 1068.1. Ilpianodimanutenzione.............................................................................. ˝ 1068.2. Ilpianodimanutenzione:criteridistesura .................................................. ˝ 1088.3. Ilmanualed’uso:criteridistesura ............................................................... ˝ 1108.4. Ilmanualedimanutenzione:criteridistesura ............................................. ˝ 1108.5. Ilprogrammadimanutenzione:criteridistesura ........................................ ˝ 111



SOMMARIO 7

8.6. Criteridistesuradeimanualid’usoedimanutenzione–NormaUNI10874:2000 ............................................. p. 1128.6.1. Strutturadeimanuali ..................................................................... ˝ 1138.6.2. Tipologiadimanuali ..................................................................... ˝ 1148.6.3. Livellidiinformazioni

deimanualiperlastrutturatecnica ............................................... ˝ 1148.6.4. Selezionedelleinformazioni ......................................................... ˝ 1158.6.5. Classificazionedelleinformazioni ................................................ ˝ 115

8.7. Contenutideidocumenti .............................................................................. ˝ 1158.7.1. Schedaidentificativadelbeneimmobile ...................................... ˝ 1168.7.2. Listaanagraficadeglielementi ..................................................... ˝ 1168.7.3. Elaboratigrafici ............................................................................. ˝ 1168.7.4. Schedetecniche ............................................................................. ˝ 1168.7.5. Schedediagnostiche ...................................................................... ˝ 1178.7.6. Schedecliniche ............................................................................. ˝ 1178.7.7. Schedenormative .......................................................................... ˝ 1178.7.8. Istruzioniperl’uso ........................................................................ ˝ 1178.7.9. Istruzioniperlamanutenzione ...................................................... ˝ 1188.7.10. Istruzioniperladismissioneesmaltimento .................................. ˝ 1188.7.11. Procedurediconduzionetecnica ................................................... ˝ 1188.7.12. Proceduredicontrollo ................................................................... ˝ 1188.7.13. Pianodegliinterventi .................................................................... ˝ 1188.7.14. Informatizzazione .......................................................................... ˝ 1198.7.15. Competenzeeresponsabilità ......................................................... ˝ 119

8.8. Fascicolodell’opera ..................................................................................... ˝ 120

ÌÌ INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO ............................................ ˝ 123 – Notesulsoftwareincluso ................................................................................. ˝ 123 – Requisitihardwareesoftware .......................................................................... ˝ 123 – Downloaddelsoftware

erichiestadellapassworddiattivazione .......................................................... ˝ 123 – Installazioneedattivazionedelsoftware.......................................................... ˝ 124

ÌÌ RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI ..................................................................... ˝ 125





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PREFAZIONE

L’obiettivodellamanutenzionediunimmobileèquellodigarantirel’utilizzodelbene,man-tenendoneilvalorepatrimonialeeleprestazioniinizialientroilimitiaccettabilipertuttalavitautileefavorendonel’adeguamentotecnicoenormativoalleinizialionuoveprestazionitecnichesceltedalgestoreorichiestedallalegislazione.

Iltestonasceconl’ideadifornireunapanoramicageneralesultemadellamanutenzionepar-tendodalladefinizionedelterminestessopassandoalladescrizionedelleterminologieutilizzateintalecampo.

Successivamentevienepostal’attenzionesulcontrattodimanutenzionedescrivendosialevarietipologiedicontrattoconunapanoramicasiasulleclausoleminimedariportaresiasuicri-teriperlaformulazionedellostesso,sempresecondoquantoindicatodallenormeUNIdisettore.

Lapartesuccessivadescriveneldettagliocomeprogettaregliinterventimanutentiviavendofissatoprioritariamentesialapoliticachelastrategiadimanutenzionepiùidoneaallatipologiadipatrimonioimmobiliare.L’ultimapartedeltestodescriveneldettaglioidocumentinecessariperunacorrettamanutenzionequaliilpianodimanutenzioneedilfascicolodell’operamettendoinevidenzaicontenutiminimiprevistidallenormecogentiedallenormevolontarieUNI.

Ilmanualedimanutenzionevieneintesocomeunostrumentochedevefornireaglioperatoritecnicidelserviziodimanutenzioneleindicazioninecessarieperl’esecuzionediunacorrettamanutenzioneedileedimpiantistica.Essosiconfiguracomeunostrumentodisupportoall’ese-cuzionedelleattivitàdimanutenzioneprogrammata,edèessenzialmentefinalizzatoafornireleinformazionioccorrentiarendererazionale,economicaedefficiente,lamanutenzionedeibeniedilizi.Ilmanualedimanutenzionedeveinoltreconteneretutteleinformazionidibaseutiliperl’esecuzionedelserviziodimanutenzioneeprevederelaregistrazioneel’aggiornamentodelleinformazionidiritornoaseguitodegliinterventimanutentivieseguiti.

Quindise inpassatoharappresentatounamodalitàdi interventoaposterioriocorrettiva,oggiilconcettodimanutenzionesiidentificacompletamenteinunalogicaprogettualecheponel’accentosulcaratterepreventivoesuibeneficidicarattereeconomico.Perognibeneoccorretrovarelasuaterapiapermantenerlosanoneltempo.

Pertantounaregolaremanutenzionedegliedificiègaranziadelmantenimentoneltempodelvaloredimercato,contribuendosignificativamenteancheallariqualificazioneeallavalorizza-zionedelleareeurbaneincuisorgono.

Pietro Salomone



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CAPITOLO 1

COSA SI INTENDE PER MANUTENZIONE

1.1. Norma UNI 13306:2010Cosasiintendepermanutenzione?ÈdefinitodallanormaUNIEN13306:2010come«com-

binazione di tutte le azioni tecniche e amministrative, incluse le azioni di supervisione, volte a mantenere o a riportare un’entità in uno stato in cui si possa eseguire la funzione richiesta».

LastessanormaUNIEN13306:2010definiscelamanutenibilitàcome«l’attitudinediun’en-tità inassegnatoincondizionidiutilizzazioneaesseremantenutaoriportata inunostatonelqualeessapuòsvolgerelafunzionerichiesta,quandolamanutenzioneèeseguitanellecondi-zionidate,conprocedureemezziprescritti».

Leduedefinizionicifannocapirechel’obiettivoultimodellamanutenzioneequellodiman-tenereegarantireneltempoleprestazioniel’efficienzadeibeniprevistidalprogetto.

Primadiiniziareaparlaredicomeprogettare,eseguire,gestireecontrollarelamanutenzionedelpatrimonioimmobiliare,èdoverosoprecisareledefinizionidimanutenzioneordinariaestra-ordinaria.UnospuntocièdatodallanormaUNI11063:2003,laqualecifornisceledefinizionidimanutenzioneordinariaestraordinaria.Definireinmodounivocoiterminidimanutenzioneordinariaestraordinarianellaclassificazionedelleattivitàdimanutenzionesianelmondoindu-strialechenellagestionedelpatrimonioimmobiliareconsentedifacilitaregliinterventiascri-vibilialleduetipologiedimanutenzione.Vaprecisatochelamanutenzioneordinariaestraordi-narianonsonodaconfondersiconlepolitichedimanutenzioneoconicriteridimanutenzioneconseguentiallavalutazionedelcomportamentodeibenidamantenere. Infatti lepolitichedimanutenzionepossonoesseresuddiviseintrearee:manutenzionecorrettiva,manutenzionepre-ventiva,manutenzionemigliorativa(lepolitichedimanutenzioneverrannotrattateneicapitolisuccessiviinmodopiùdettagliato).

Nellasferadeicontrattiedinparticolarenellatipologiadicontrattidiglobalserviceladefini-zioneprecisadimanutenzioneordinariaestraordinariaèfondamentaleperchédeterminalalineadiconfinediresponsabilitàtecnicaedeconomica.Infatti,ilcommittenteel’assuntoredeilavoridimanutenzionedefiniscono i limitidellamanutenzioneordinariaestraordinaria in funzionedell’oggettodelcontratto,dellaresponsabilitàedelbudgetallocatoperlamanutenzione.

Ilbudgetdimanutenzioneèlasommadelbudgetallocatoperlamanutenzioneordinariaeperlamanutenzionestraordinaria.

Manutenzione ordinariaLamanutenzioneordinariaprevededelletipologiediinterventimanutentividuranteilciclo

divitadell’immobilechegarantisconol’integritàoriginariadelbenemantenganooripristininol’efficienzadelbenenellesuesingoleparti,contenganoilnormaledegradod’usodell’immobileperfarfronteadeventualieventiaccidentali:iltuttoinun’otticadigaranziadellavitautiledelbene.Solitamentegli interventidimanutenzioneordinariavengonoeseguiti successivamente




allarilevazionediguastiavarieoaseguitodiattuazionedipolitichemanutentiveoperesigenzelegateall’ottimizzazioneealmiglioramentodell’efficienzadelbene,consentendoconpiccoliinterventimiglioratividiincrementareilvalorepatrimonialedell’immobile.Quindilamanuten-zioneordinarianonmodificalecaratteristicheoriginariedell’immobilenellastrutturaessenzialedelladestinazioned’uso.

Manutenzione straordinariaPermanutenzionestraordinariainvecesiintendonogliinterventinonricorrentiadaltocosto

inconfrontosiaallasostituzionedipartedelbenesiarispettoaicostiannualidimanutenzioneordinaria dello stesso.Gli interventi dimanutenzione straordinaria consentonodi prolungarelavitautiledell’immobilemigliorarnel’efficienzalamanutenibilitàl’ispezionabilitàdegliele-menticostruttiviedegliimpiantisenzavariareladestinazioned’usodell’edificio.

1.2. D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’EdiliziaSecondoilD.P.R.n.380del6giugno2001(TestoUnicodell’Edilizia),lamanutenzioneè

divisainduetipologie,lamanutenzioneordinariaelamanutenzionestraordinaria.Rientranonegliinterventidimanutenzione ordinaria:«gli interventi edilizi che riguardano

le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessa-rie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti».

Rientranoinvecenegliinterventidimanutenzione straordinaria:«le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso».

1.3. Norma UNI 11063:2003LanormaUNI11063:2003definisceduetipologiedimanutenzione:1) Manutenzioneordinaria;2) Manutenzionestraordinaria.Siintendepermanutenzioneordinarial’insiemedelleoperazionimanutentiveprogrammate

o programmabili.NellanormaUNI11063:2003vièladefinizionedimanutenzionestraordinariasimilealla

normaUNIEN13306:2010,perlaqualesiintendonogliinterventimanutentivinonricorrentied’elevatocosto,inconfrontoalvaloredirimpiazzodelbeneeaicostiannualidimanutenzioneordinariadellostessoduranteilciclodivita,attiaprolungarelavitautilee/omigliorarnel’effi-cienza,l’affidabilità,laproduttività,lamanutenibilitàel’ispezionabilità.

Pertantolamanutenzionestraordinaria,cosìcomedefinitodallanormaUNIEN13306:2010,racchiudel’insiemedelleoperazioniimprevisteinquantononprogrammateenonprogrammabili.



1. COSASIINTENDEPERMANUTENZIONE 13

LastessanormaUNIEN13306:2010intendepermanutenzioneaguastoocorrettival’atti-vitàmanutentivaeseguitaaseguitodellarilevazionediun’avariaevoltaariportarel’entitànellostatoincuiessapossaeseguireunafunzionerichiesta.Perchiarimento,riportiamoilprospettoseguente:lamanutenzionestraordinariaconsisteininterventipiùcomplessichepossonoesserepianificatiinunProgramma di manutenzione preventivoe/opossonoesseregeneratiaseguitodiunmalfunzionamentooguastodell’apparecchio.

1.4. Norma UNI 10992:2002AnchelanormaUNI10992:2002fornisceleseguentidefinizionidimanutenzioneordinaria

estraordinaria.La manutenzione ordinariaèdefinitacome:«Tipologia d’interventi manutentivi atti a: – mantenere o ripristinare l’efficienza dei beni; – contenere il normale degrado d’uso; – garantire la vita utile del bene; – far fronte ad eventi accidentali che comportino la necessità d’interventi manutentivi.

Gli interventi sono normalmente richiesti da: – rilevanze di guasti o avarie (manutenzione a guasto o correttiva); – attuazione di politiche manutentive (manutenzione preventiva, programmata, ciclica,

predittiva, secondo conduzione); – esigenze di ottimizzare la disponibilità del bene e migliorarne l’efficienza (interventi di

miglioramento o di piccola modifica che non comportano incremento del valore patrimo-niale del bene).

I suddetti interventi non modificano le caratteristiche originarie del bene né modificano la struttura essenziale o la loro destinazione d’uso».

La manutenzione straordinariainveceèdefinitacome:«Tipologia di interventi non ricorrenti e d’elevato costo in confronto al valore di rimpiazzo

del bene e ai costi annuali di manutenzione ordinaria dello stesso.”Gli interventi inoltre:

– possono prolungarne la vita utile e/o in via subordinata, migliorarne l’efficienza, l’af-fidabilità, la manutenibilità e l’ispezionabilità;

– non ne modificano le caratteristiche originarie e la struttura essenziale; – non comportano variazioni di destinazioni d’uso del bene».

1.5. D.Lgs. 81/2008 – Testo Unico Sicurezza LavoroAncheilDecretolegislativo9aprile2008,n.81(Testo Unico in materia di tutela della salute

e della sicurezza nei luoghi di lavoro)trattailtemadellamanutenzioneinfatti,all’articolo15,indicatrale«misure generali di tutela»,allaletteraz), laregolaremanutenzionediambienti,attrezzature,impianti,conparticolareriguardoaidispositividisicurezzainconformitàalleindi-cazionideifabbricanti.

Questigliobblighirelativiallamanutenzione,riscontrabilineivarititolidelTestoUnicoinmateriadituteladellasaluteedellasicurezzaneiluoghidilavoro(D.Lgs.81/2008):




– periluoghidilavoro:articolo64,comma1letterac); – perleattrezzature:articolo71,comma4; – pergliimpiantielettriciinmodospecifico:articolo80comma3,articolo80comma3-bis.Senzadimenticareche,aifinidell’applicazionedelTitoloIIIdelD.Lgs.81/2008,ladefini-

zionediattrezzatura«comprende solo gli impianti, intesi come il complesso di macchine, attrez-zature e componenti necessari all’attuazione di un processo produttivo e destinati ad essere usati durante il lavoro».

Incasodimancataoinsufficientemanutenzionedegliimpiantiildatoredilavoropuòessereritenuto responsabile di diverse violazioni, quali violazione articolo 64 comma1, violazionearticolo71,comma4,letteraa),punto2,violazionearticolo80,comma3ecomma3-bis.

SeinsedediverificaispettivavengonoriscontratecarenzedimanutenzioneèpalesementeviolatoilD.Lgs.81/2008inquantononsonostateadottatelemisuretecnicheedorganizzativenecessarieadeliminareoridurrealminimoirischipresenti.



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CAPITOLO 2

TERMINOLOGIA DELLA MANUTENZIONE

2.1. Manutenzione e strategie di manutenzioneDareunadefinizionecorrettaeprecisaaivariterminidelmondodellamanutenzionecon-

sentediavereunchiaroquadrodell’ambitoincuisiopera,edinparticolarenellaredazionedeicontratticonsentedichiarireilimitientrocuisiopera.Iterminicheverrannodiseguitoanalizzatiriguardanosiailprocessodiprogrammazioneedipianificazionecheiprocessidiesecuzione controllo emonitoraggio dellamanutenzione, sia dal punto di vita tecnico chegestionaleedamministrativo.

La definizione del termine «manutenzione», come visto nel capitolo precedente, è ripor-tatanellaNormaUNIEN13306:2010definitacome«combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative, e gestionali durante il ciclo di vista di un’entità, destinate a mantenerla o ripor-tarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta».Ladefinizioneponeparticolareattenzioneall’insiemedi azioni che sidebbanocompiere su«un’entità», chenelnostrocasosonoedifici,durantelalorovitautile,alfinedimantenereglistandardprestazionalidell’edificio,secondoquantostabilitonelprogettodell’opera,conformementealladestinazioned’usodell’e-dificioedalleattivitàinessosvolte(funzionerichiestadall’edificio).

L’attenzioneinoltrevapostaanchesulleattivitàtecniche,amministrativeegestionalicon-nesseallamanutenzionechenelcasodellamanutenzionedegliedifici,sonodefinitenelpianodimanutenzionedell’edificio,documentocheverràtrattatoneicapitolisuccessivi.

Taliattività(tecniche,amministrativeegestionali)vengonoprogettateepianificatesecondogliobiettividimanutenzionechesivoglionoraggiungereconleattivitàdimanutenzione.Edèpropriol’attivitàdigestionecheattraversoilcontrollo,ilmonitoraggioelasupervisionedelleattivitàdimanutenzioneconsentonounmiglioramentosiadalpuntodivistaeconomicochetec-nicodelleattivitàdimanutenzioneedellestrategiemanutentiveadesseconnesse.

Lastrategiadimanutenzioneconsenteilraggiungimentodegliobiettividellamanutenzione,infatti è definita dalla NormaUNI EN 13306:2010 come «metodo gestionale utilizzato allo scopo di raggiungere gli obiettivi della manutenzione».

2.2. Termini usati per la manutenzioneLanormaUNIEN13306:2010contienelaterminologiaapplicataallamanutenzioneealla

gestionedellamanutenzione.Ladefinizionecorrettadeiterminifornisceaglioperatoridelset-toredellamanutenzioneun’ampiacomprensionedeiterminiutilizzatinellamanutenzioneconparticolarerilevanzanellaformulazionedeicontrattidimanutenzione:

– Manutenzione: combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionaliduranteilciclodivitadiun’entità,destinateamantenerlaoriportarlainunostatoincuipossaeseguirelafunzionerichiesta;




– Gestione della manutenzione:tutteleattivitàdigestionechefissanogliobbiettivi,lestrategie e le responsabilitàdellamanutenzionee che le attuanoutilizzando strumentiquali lapianificazione, ilcontrolloe lasupervisionedellamanutenzionee ilmigliora-mentodiunattivitàdimanutenzioneediaspettieconomici;

– Obiettivo della manutenzione:obiettivifissatieaccettatiperleattivitàdimanutenzione; – Strategia di manutenzione:metodogestionaleutilizzatoalloscopodiraggiungeregliobiettividellamanutenzione;

– Piano di manutenzione:seriestrutturataedocumentatadi impegnichecomprendeleattività,leprocedure,lerisorseeiltemponecessariopereseguirelamanutenzione;

– Funzione richiesta:funzione,combinazionedifunzioniocombinazionetotaledifun-zionidiun’entitàconsideratenecessarieperfornireundatoservizio;

– Fidatezza: attitudineafunzionarecomeequandorichiesto; – Supporto logistico della manutenzione, prestazione di logica di manutenzione:capa-cità di un’organizzazione di manutenzione di disporre del corretto supporto logisticodellamanutenzionenelpostoidoneodovesieseguonoleattivitàdimanutenzionerichie-stequandociòènecessario.

Proprietà dell’entità – Disponibilità:attitudineadessereinunostatoattoafunzionarecomeequandorichiestoindeterminatecondizioni,partendodalpresuppostochesianofornitelerisorseesternenecessarie;

– Affidabilità:attitudinediun’entitàasvolgereunafunzionerichiestaindatecondizioniduranteunintervalloditempostabilito;

– Affidabilità intrinseca: affidabilità di un’entità determinatamediante progettazione efabbricazione;

– Manutenibilità:attitudinediun’entità,incertecondizionid’uso,adesseremanutenutaoripristinatainunostatoincuipossaessereeseguirelafunzionerichiesta,quandolamanu-tenzioneèaffidataincondizioni,evengonoadottateleprocedureelerisorseprescritte;

– Manutenibilità intrinseca:manutenibilitàdiun’entitàdeterminatamediantelaproget-tazioneoriginale;

– Durata:attitudinediun’entitàadeseguireunafunzionerichiestaindeterminatecondi-zionid’usoedimanutenzione,finoaquandononsièraggiuntounostatolimite;

– Vita utile: intervalloditempodaundatoistantefinoall’istanteincuièraggiuntolostatolimite;

– Ciclo di vita:seriedistadiattraversoiqualipassaun’entità,dalsuoconcepimentoallosmaltimento;

– Obsolescenza: impossibilità di un’entità di essere sottoposta amanutenzione a causadelleindisponibilitàsulmercatodellerisorsenecessarieacondizionitecnichee/oecono-micheaccettabili.

Guasti ed eventi – Guasto:cessionedell’attitudinediun’entitàadeseguireunafunzionerichiesta; – Modo di guasto:modalitàincuisiverifical’impossibilitàdiun’entitàdieseguireunafunzionerichiesta;



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CAPITOLO 3

LA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI

3.1. La politica della manutenzioneLagestionedelserviziodimanutenzionedegliimmobilidovrebbeessereprogettataesvi-

luppatasecondoiprincipidelsistemadigestionedellaqualitàaisensidellanormaUNIENISO9001:2015.Perogniimmobilesidovrebbedeterminareunastrategiaimmobiliarebasatasullaconservazionedelvalorepatrimonialedell’immobile,rivistaperiodicamenteeduranteeventualifasidimodificadeirequisitiprestazionaliedidestinazioned’usodell’immobile.

Pertanto,inlineaconisistemidigestionedellaqualità,ènecessariodefinirelapoliticadimanutenzione,conformeagliobbiettividistrategiaimmobiliareadottati, inmododastabilireil livellodi servizioper le attivitàdi ispezioneemanutenzione,gliobiettivi e le strategiedimanutenzione,controllandolacompatibilitàconleprioritàdi intervento,ottimizzandoicostidimanutenzione,everificandocheirisultatiprevistisianocompatibiliconleprioritàstabiliteentroilimitidelladisponibilitàdelpianoeconomico.Gliobiettividovrannoesseredefinitiqua-litativamenteequantitativamenteemedianteladefinizionedellivellodiqualitàdell’immobile,dagarantireconlamanutenzionee i livellidiservizioattraversoladefinizionedeimetodidiesecuzionedellamanutenzioneedellafrequenzadegliinterventi.

3.2. Organizzazione della manutenzioneUnacorrettaedefficaceorganizzazioneconsentediavereiseguentivantaggi:

– consentire un’alta affidabilità delle opere prevedendo e quindi riducendo i possibiliinconvenientichepossonocomportarenotevolidisaginellafasediesercizio,causatidallaindisponibilitàdelbenepermancatamanutenzione;

– gestirel’operadurantetuttoilsuociclodivitaconparticolareriferimentoagliimpianti,riducendo i costi e il rapporto fra costi e benefici in quanto come è ben noto che gliinterventi in emergenza sonomaggiormente rischiosi e costosi rispetto agli interventiprogrammadimanutenzione;

– consentireunapianificazionedeglionerieconomiciefinanziarimedianteunascrittura-zionedeitempidiinterventocheconsentonounamiglioregestionedelpatrimonioimmo-biliare.

3.3. Tipologie di strategie ed interventi manutentiviLestrategiesecondocuioperareedeffettuaregliinterventimanutentivipossonodividersiin

duecategorie:manutenzionecorrettivaemanutenzionepreventiva.Lamanutenzionecorrettivaèunastrategiadimanutenzionedaadottarequandononcisono

risorse economiche e/o tecniche tali da non poter prevedere unamanutenzione preventiva e



3. LAMANUTENZIONEDEGLIEDIFICI 23

quandolostatodidegradodell’immobileodegliimpiantièneilimitidiaccettabilità;talestra-tegiavieneadottatasolitamenteperinterventidimalfunzionamentoedimprevisti,siaasottosi-stemicriticichepossanoportareagravidisservizicomeimpiantiascensori,termici,antincendio,siaasottosistemimenocriticicomefinestre,intonacietinteggiature.

3.4. Criteri di progettazione della manutenzione Icriteridiprogettazionedellamanutenzionesono i fondamentidiunacorrettapoliticadi

manutenzione,basatisullecaratteristichedeibenidamanutenereesuipianiedobiettiviazien-dalitalidaottimizzarneilcostoglobale,allabaseditutteleazionidimanutenzionecheavven-gonoduranteilciclodivitadelbene,semprenelrispettodeivincolinormatividisicurezzaesalutedeilavoratori1.

3.4.1. Censimento ed analisi dei beniLecaratteristichedeibenidamanutenere,avvienemedianteillorocensimento,checonsente

diacquisireleinformazioninecessariealfinediindividuarneletipologie,lequantità,lostatodimanutenzione,lalocalizzazione,ladestinazioned’usoelastrutturaresponsabiledelbene.Aognibene,chesitrattidiunedificioodiunimpiantoosuacomponente,ènecessarioassociareilvaloredisostituzione,alfinediverificareseconvengamanutenereilbeneosostituirlo.Lamanu-tenibilitàdelbene,equindilavalutazionequantitativaequalitativadiun’eventualesostituzione,dipendeprincipalmentedalmodoincuièstatoprogettatoecostruitoilbene,dallatipologiadiserviziochedevefornireedallasuapossibilitàdiesseremanutenutoancherelativamenteall’ac-cessibilitàaimezziedalleattrezzature.

Lamanutenzionedeibenidevesempregarantirel’osservanzadellenormeinmateriadisicu-rezzascegliendolasoluzionetecnico-economicapiùconveniente.Lasoluzionevienesceltainbase a criteri tecnico-economicibasati sia sullamanutenibilità del bene che sul suo costodisostituzione.L’utilizzodeldiagrammadelcriteriodisceltatecnico-economico,comeriportatodallanormaUNI10366:2007,consenteunarapidasceltadellasoluzionedaadottare.

Man

uten

ibilit

à

Costo di sos�tuzione

B C

A D

Figura 3.1. Diagramma del criterio di scelta tecnico-economici da Norma UNI 10366:2007

1 EnteItalianodiNormazione–NormaUNI10366:2007.



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CAPITOLO 4

CONTRATTO DI MANUTENZIONE

4.1. Definizione di contrattoL’art.1321delCodiceCiviledefinisce ilcontrattocomel’accordotradueopiùpartiper

costituire,regolareoestingueretralorounrapportogiuridicopatrimoniale.Sonoesclusida talenozionegliattiunilaterali (es. testamento)e tuttiquegliattichenon

hannocontenutointegralmentepatrimoniale(es.matrimonio).L’art.1325delCodiceCivileindicaqualisonoirequisitiessenzialidelcontratto:l’accordo

delle parti (v. risposta specifica); la causa (cioè la ragione socio-economicadelcontratto);l’oggetto(ovverosiailcontenutodelcontratto,chedeveesserepossibile,lecito,determinatoo determinabileart.1346delCodiceCivile);la forma,masoloserichiestadallaleggeapenadinullità.

Ilcontrattoha«forzadilegge»tralepartichelostipulano,cioèvincolaicontraentiall’e-secuzioneciascunodellasuaprestazione,predisponendospecificheformedi tutela incasodiinadempimento,manonproduce effetti nei confronti di terzi, se nonnei casi espressamenteprevistidallalegge.

4.2. Le classificazioni dei contrattiIcontrattipossonoessereclassificatisecondonumerosecategorieesidistinguonoin: – Contratti tipici e contratti atipici:asecondachelepartiabbianodecisodiutilizzareunoschemanegozialegiàprevistodallegislatoreose,invece,abbianodecisodicostruireunoschemanegozialenuovo,purchésiadirettoarealizzare«interessimeritevoliditutela»secondol’ordinamentogiuridico;

– Contratti ad efficacia reale e contratti ad efficacia obbligatoria:asecondachetra-sferiscanolaProprietàdiunacosadeterminata,dirittirealioaltridiritticonilsempliceconsensolegittimamentemanifestatoose,invece,creinosoloobbligazioni;

– Contratti consensuali e contratti reali: a secondachesiconcludanocon il sempliceconsensomanifestatoose,invece,necessitinodellaconsegnamaterialedellacosaalfinedellavalidastipulazione;

– Contratti con prestazioni a carico di una sola parte o contratti unilaterali e contratti a prestazioni corrispettive:iprimiprevedonochesolounadellepartidelrapportodebbadare,fareononfarequalcosa,laddoveisecondiprevedonounoscambiodiprestazioni(questiultimivengonoanchedetti«sinallagmatici»,dalnomedelloscambiocorrispet-tivo,ilcosiddetto«sinallagma»);

– Contratti a titolo oneroso, contratti a titolo gratuito:iprimisonocontrattichepreve-donounsacrificiopatrimonialeincambiodiunacquisto,isecondivedonounacquistopatrimonialesenzasacrificio;



4. CONTRATTODIMANUTENZIONE 29

– Contratti associativi e contratti di scambio:iprimivedonotuttelepartidelcontrattoconcordialfinedirealizzareuninteressecomune(ades.contrattodisocietà),isecondivedonolepartiinconflittodiinteressi,volendociascunadiessemassimizzarelapropriautilitàritraibiledallapattuizione(ades.compravendita);

– Contratti solenni o formali e contratti a forma libera:asecondachesiastataespressa-menteprevistaunaformaspecificaperlalorostipulazioneomeno;

– Contratti aleatori e contratti commutativi: a seconda che il valore concreto dellaprestazioneedellacontroprestazionedipendadaunfattorediincertezza(ades.scom-messa)ovverochenonimplichil’assunzionediunrischioinquantolepartisanno,findalmomento in cui concludono il contratto, quale sarà l’entitàdello svantaggio edelvantaggioconseguitoconilcontratto;

– Contratti di durata e contratti istantanei: a seconda che essi regolino un rapportodestinatoadurareneltempo,conunapluralitàdiprestazioniecontroprestazioni(ades.contrattodiutenzatelefonica)ose,invece,regolinounrapportochesisvolgeinunsolomomento(ades.compravendita).

4.3. Requisiti essenziali del contrattoIlcontrattodevecontenerealcunielementiessenzialiepuòcontenerealcunielementiacci-

dentali.

Elementi essenziali del contrattoIlcontrattoscaturiscedalloscambiodelconsenso:dueopiùpersonesiaccordanosulconte-

nutodelcontrattochedebbonoconcludereesiimpegnanoavicenda.Ilrapportogiuridicosucuivertel’accordodellepartinonpuòcheessereunbeneinsenso

ampiosuscettibiledivalutazioneeconomica.Irequisitiessenzialidelcontrattoelencatiall’art.1325delCodiceCivilesono: – L’accordo delle parti (o consenso):l’incontrodellevolontàdellepartichesidivideinespressaetacita;

– La causa: la funzioneeconomico-socialedelcontratto,cosìdefinitadalla relazionediaccompagnamentoalCodiceCivile;

– L’oggetto: laprestazionechedeveessereeseguitadaldebitore in favoredelcreditoredev’essere:possibile(quandoèunqualcosacheesisteopuòvenireadesistenza),lecita(quandononè contraria anorme imperative, all’ordinepubblicoedalbuoncostume)determinataodeterminabile(quandovienedeterminataquantitàequalità);

– La forma:ilmodoincuisimanifestalavolontà.Nelnostroordinamentovigeilprincipiodilibertàdellaforma,mainalcunicasipuòessererichiestaunaformadeterminataaffin-chéilcontrattosiavalido(es.laformascrittapericontrattiimmobiliari).

Lamancanzaanchediunosolodiquestirequisitigeneranullitàdelcontratto(art.1418).

Elementi accidentali del contrattoAll’interno di un contratto possono essere previsti degli elementi non essenziali,ma che

hannocomunquelafunzionedirispondereaspecificheesigenzedellavitadiscambio,ipiùdif-fusisonodisciplinatidagliartt.633ss.e1353ss.delCodiceCivileesono:



56

CAPITOLO 5

GLOBAL SERVICE E PATRIMONIO IMMOBILIARE

5.1. Il patrimonio immobiliare pubblicoIlpatrimonioimmobiliareèl’insiemedeibeniimmobiliindividuatodall’art.812delCodice

Civilecherecita:«sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, in genere tutto ciò che natural-mente o artificialmente incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’avio e sono destinati al servizio in modo permanente per la loro utilizzazione».

IlPatrimonioimmobiliareèrappresentatodaimmobiliresidenziali,immobilicommerciali,terreniedimmobiliaqualsiasidestinazioned’usoediutilizzo,diproprietàdiunsoggettoidenti-ficabileconunapersonafisicaounapersonagiuridica.SuognibenechecostituisceilpatrimonioimmobiliareilsoggettoètenutoaversareletassespettantialloStato.Inoltrenelcasoincuiilsoggetto,personafisicaogiuridica,siindebiti,ilcreditorepotrebberivalersianchesuipatrimonimobiliariperottenerelasommaaluispettante.Pertantol’assettopatrimonialeinalcunecirco-stanzediventadeterminanteperchéadessoèattribuitaunanotevoleimportanzasiaincampoeconomicocheincampogiuridico.

Lamanutenzionedelpatrimonioimmobiliarediunentepubblicocostituiscedasempreunenormeproblema.Spesso le attivitàdimanutenzioneavvengono sia con lavori in economiadirettamenteeseguitidall’ente,siamedianteaffidamentoasoggettiterzi.Solitamente,leatti-vitàdimanutenzionechevengonoaffidateineconomia,riguardanopiccoliinterventichenonrichiedono grandi specializzazioni o particolari attrezzature.Generalmente, gli enti pubblicinell’affidamentodilavoriediservizidimanutenzionedividonoivari interventimanutentivisecondolediversespecializzazioni,qualioperemurarie,idrauliche,elettriche,impiantitermici,effettuandouna seriediproceduredigaraper affidare talimanutenzioni.Spesso tali attivitàmanutentivevengonoaffidateperunaduratadiunannoalfinedigarantirechequaloralagaravengavintadaunoperatoreeconomicopocovalido, il rapporto sipossaconcludereveloce-mente senzaneppure avere lanecessitàdi porre in essere i procedimenti giurisdizionali chepotrebberocomportareunesborsoeconomicodapartedell’ente.Dall’altrolato,però,ladurataannualedelcontrattocomportaunenormelavoropergliufficitecnicichesonocostrettiogniannoarimettereleprocedurediaffidamento.Pertantotalemodalitàoperativafasìcheleammi-nistrazionipubblicheponganoinessereunaseriedipiccoliprocedimenticonunaggraviodiattivitàd’ufficio.Infatti,ènecessarioredigereunaseriedidocumentiqualicapitolatispecialid’appalto,bandi,effettuazionediproceduredigara,determinazionediaffidamento,contrattiedinoltreunamaggiorecomplessitànellagestionedipiùfornitoriequindilanecessitàdicon-trollarepiùfatturediemetterepiùmandatidipagamento:tuttociòascapitodellaverificadelleattivitàmanutentiveedicoordinamentodelleditte.Inoltre,aumentandoilnumerodiproceduredigara,siincrementaanchelapossibilitàdieventualiricorsiinmeritoalleprocedureespletate.



5. GLOBALSERVICEEPATRIMONIOIMMOBILIARE 57

Pertanto,alfinedisemplificarel’attivitàamministrativasenzapregiudicareilrisultatoultimodellamanutenzionedelpatrimonioedilizioèbeneavviare forme innovativequali il «global service».L’avviodell’attivitàdimanutenzionedelpatrimonio immobiliareaffidatoalglobal serviceprevedecomeattivitàpreliminarel’ottenimentodiunaseriediinformazioniedatipre-cisi inmododa stimare le risorseminimenecessarie per garantire tutte le attivitàmanuten-tivesulpatrimonioedilizio,conservandoemantenendoilivelliprestazionalirichiestiperogniimmobileesuaparte.Inunafaseinizialedisperimentazionedeiglobal servicepotrebbeessereutileoaffidareunapartedelpatrimonioimmobiliareoprevedereuncontrattodiglobal service condurataannualeinmodotaledaevidenziarel’eventualecriticitàriscontratainfaseesecutivaeapportarelerelativemodifichealfinedimigliorareilservizio.Avereun’unicadittacheeffet-tualemanutenzionièestremamentepositivodalpuntodivistadelrisultatofinaleinquantosequalcosanonfunzionassevièununicocentrodiresponsabilità.

Ilglobal service,inoltre,consentedisnellirel’attivitàdegliufficidegliEntiPubbliciridu-cendoleattivitàdicoordinamentodellevarieditteperattuarelamanutenzione,consentendounamaggioreefficienzadelserviziomanutentivo,unapresenzacostantedipersonaleaddettoallemanutenzioniedununicoreferenteconl’EntePubblicononchéunaquantificazioneprecisadellaspesaperognisingoloimmobile.

PergliEntiPubblicileattivitàmanutentivesonospessounelementocriticodellepolitichedigestione.Lemaggioridifficoltàriguardanoilmonitoraggioefficacedelleattivitàdasvolgere,infatti ènecessariogestireunnumeroelevatodi interventi,preventivi ecorrettivi,didiversatipologiaericorrenza,cherisultanocomplessiinquantorichiedonoilcoordinamentodipiùditte.Questiaspettisiripercuotonoanchesuitempidiattesa,cheincidonosullacorrettaecontinuativaoperativitàdeglientistessi.Nondisecondariaimportanzaèinoltrelamancanzadiuncontrollodella qualità degli interventi e di una pianificazione strategica volta a razionalizzare i costi.Lasolariduzionedelnumerodelledittecoinvolte,adottandocontrattualisticatipomanutentoreunico,consentediottenereun’economiadiscala.Lagestioneottimalesiadalpuntodivistadirisparmiointerminidioreuomoperlagestionedellerichiestediinterventodapartedelperso-naleinterno,siadell’ottimaleefficaciadellaspesasostenutaperlamanutenzionedeglioggettièrappresentatadaicontrattidi tipoglobal service.Adifferenzadelmanutentoreunicoquesticontrattisonobasatisuunmeccanismopremianteepenalizzanteperladittaaggiudicataria,inrelazionenon al numerodegli interventi dimanutenzione eseguiti,ma alla prestazionedeglioggettimanutenuti,intesacomepercentualedicorrettofunzionamento.Pergestireuncontrattodiglobal serviceènecessariochel’entedispongadiunevolutosistemainformativodicontrolloedisupportoalledecisioni.

Pertanto,ilcontrattodiglobal servicenelsettoregestionalemanutentivodivieneunostru-mentodisupportoalledecisioniper:

– Programmareinterventipreventiviperridurreilrischiodirotturaaccidentale; – Progettareinterventidinaturamigliorativae/ostraordinariapermassimizzarel’operati-vitàeridurreicostidimanutenzione;

– Gestire organicamente ed in qualità il patrimonio documentale tecnico e scientifico,manualisticaecertificazioni,associatoallecomponenti;

– Monitorareleprestazionidellecomponentisottoposteamanutenzionealfinediverifi-carnelarispondenzaconleesigenzeoperativedeisettoridiagenziaeconsentiredistipu-laredeicontrattidimanutenzionevoltiaricercareinterventimigliorativi.



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CAPITOLO 6

CRITERI DI PROGETTAZIONE DELLA MANUTENZIONE

6.1. La raccolta delle informazioniIcriteridiprogettazionedellamanutenzionesonoutiliperlasceltadallepolitichedimanu-

tenzione,inbaseallatipologiadelbenedamantenereedellerisorseestrumentinecessariperl’attuazionedellepolitichedimanutenzione,inun’otticadiottimizzazionedeicriteridiproget-tazionedellamanutenzione.

I criteridiprogettazionedellamanutenzioneorientati al rispettodeipianidimanuten-zione,eall’ottimizzazionedelcostoglobalesononecessariperl’attuazionedellapoliticadimanutenzione.

Tutteleattivitàdimanutenzioneduranteilciclodivitadelbene,sonobasatisutalicriteri,esulrispettodellanormativainmateriaambientaleedisicurezzasullavoro.Perladefinizioneditalicriteriènecessaria,preliminarmente,laconoscenzadialcuneinformazioniperlasuccessivadefinizionedellebasidelprogettoedeirelativiobbiettivi.

Comeprimafaseoccorreeffettuarelaraccoltadelleinformazionirelativeaibenidamanu-tenere:pertantooccorreeffettuareilcensimentodeibenioggettodell’attivitàdimanutenzionecon lo scopodi acquisire tutte le informazioni necessarie relative ai beni, individuandone latipologia,lalocalizzazione,ladestinazioned’usoediltipodiservizio.

Parallelamentealcensimentodiognibenesivaluta: – uncostoperlasostituzionealfinedidecidereseconvengamanutenereilbeneososti-tuirlo;ilcostodisostituzioneèdefinitodallanormaUNI10336:2007come«costo per l’acquisto di un bene a nuovo»comprensivodelrelativocostodiinstallazione.Puòessereundatocertoostimato».Taleragionamentospessovieneutilizzatoperlasostituzionedicomponentidiimpiantiinstallatiaserviziodegliedifici;

– un costo legato al disservizio o all’indisponibilità del bene definito dalla normaUNI10336:2007 come «costo (dovuto per esempio a inoperosità del personale addetto, a fermata e riavviamento, a perdita del margine di contribuzione, a mancata erogazione del servizio) che si genera quando un bene, a causa di guasto, non è temporaneamente, in condizioni di soddisfare il servizio a cui è destinato»;

– la manutenibilità del bene sia dal punto di vista quantitativo che qualitativo; essadipendedallemodalitàincuiilbeneèstatoprogettatoecostruito,dallafacilitàdelleesecuzioni delle operazioni di manutenzione, e dalla tipologia di servizio che devesvolgere;

– lespecifichetecnichedelbene,medianteilreperimentodelleschedetecnicheodocumen-tazionechedefiniscalespecifichetecnichedelbeneosuaparte;

– ilmanualed’usoedimanutenzionedelbenealfinediattuarelecorretteoperazionidimanutenzionedelbeneeconsentiredigarantirneunavitautilepiùlunga;

– documentiprogettualiqualirelazionitecniche,elaboratigrafici,schemiimpiantistici.



6. CRITERIDIPROGETTAZIONEDELLAMANUTENZIONE 75

6.2. Definizione della politica di manutenzioneSipossonoindividuarevariepolitichedimanutenzionedefiniteinbaseallediversetipologie

diinterventimanutentivichepossonoessereeffettuatequali: – Manutenzioneaguasto; – Manutenzionepreventivaciclica; – Manutenzionepreventivaacondizionepredittiva; – Manutenzionemigliorativa; – Manutenzionestraordinaria.Per una efficace realizzazione del servizio dimanutenzione è bene ottimizzare la distri-

buzionedelle risorse tra lediverse tipologiedi intervento inmododadefinire lapoliticadimanutenzione.

Inbaseacriteridisicurezzalegatiall’osservanzadelledisposizionilegislativeedinbaseacriteritecniciedeconomici,perognibeneopartediessosidecidesemanutenerloosostituirlo.

Lasceltadellatipologiadiinterventodaeseguiresulbenevienefattaaseguitodivalutazionisuglieffetticheilguastopuòcausaresullasicurezzadellepersoneesullaconvenienzaecono-micadiimplementazionedellatipologiadiinterventomanutentivoindividuato.

Comeprimafase,siindividuanoibenicriticiedibeninoncriticidividendoilpatrimonioedilizioinduemacrogruppi.Ibenicriticisonoindividuatisullabasedielementidiscriminantiqualilasicurezzadellepersoneedell’ambienteincasodiguasto,l’effettodell’indisponibilitàdelbeneeledisposizionilegislativeinmateriadicontrolliperiodiciecollaudi,specialmenteperlepartiimpiantistichedelbene.

Perilgruppodeibeninoncritici,successivamente,sidefinisconoletipologiediinterventimanutentivi più idonei, quali interventi al guasto, manutenzione preventiva omanutenzionemigliorativa.

Per il gruppodeibeni critici, ènecessario approfondire le indagini alfinedi scegliere latipologiadiinterventimanutentivicheconsentanodiavereladisponibilitàdelbenealminimocosto,ottimizzandoladisponibilitàel’affidabilitàdelbene.Ciòavvienemediantel’attuazionediinterventimigliorativicheneaumentinolamanutenibilità,ladisponibilitàel’affidabilitàdelbene.Lasceltadella tipologiadi interventomanutentivodaeseguireèstrettamenteconnessaall’analisideimodidiguastodellecomponentidelbeneedaglieffetticheivariguastipossonoaveresulladisponibilitàdelbene;adesempio,nelcasodiunastrutturaadibitaapiscina,ilguastodell’impiantodifiltrazione,comportaunaindisponibilitàdelbene,pertanto,ènecessarioindivi-duarelevariecomponentidell’impiantodifiltrazionechepossonocausarel’indisponibilitàdelbeneerelativainterruzionedelservizio.

Lasceltadellatipologiadiinterventodimanutenzioneèdeterminatadalgradodicriticitàchesihaconl’indisponibilitàdelbene.Ilcostoglobalepuòesserevalutatocondiversemetodologie:atitoloesemplificativovisonol’analisibenefici-costiel’analisicosti-efficacia.

Ilcostoglobaledellamanutenzioneèlasommadelcostodasostenereperleattivitàdimanu-tenzioneproprieedelcostoindottodalguastoedindisponibilitàdelbene.

Ilcostodelleattivitàmanutentiveracchiudeicostiderivantidallaprogrammazionedeilavori,dellamanodopera,dalleattrezzatureedeimaterialiutilizzatiperl’esecuzionedeilavoriedinfineicostipericontrollieleispezioniperilmonitoraggiodeibeniedelleattivitàmanutentiveese-guite.Icostiindottidaguastoeddall’indisponibilitàdelbene,invece,racchiudonoicostilegatiall’indisponibilitàdelbeneeicostididisserviziocausatodalguasto.



88

CAPITOLO 7

INDICATORI DI PRESTAZIONE DELLA MANUTENZIONE (KPI)

7.1. La misura delle performance nei serviziLeperformance sononumerose e differenziate.Alcunehanno carattere generale e quindi

sonoriscontrabiliintuttiiprocessi,adesempioleprestazioniinterminidicosto,tempo,qualitàevalore;altreinvecesonotipichediprocessispecifici,comeadesempioleprestazionidipro-duttività,versatilitàeflessibilitànell’ambitodeiprocessiproduttivi.

La misurazione delle performance delle attività e dei processi aziendali in generalerichiedeladefinizionediunsistemadiindicatorichepermettadirappresentare,inunquadrounitarioeprospettico,lacapacitàdell’impresadiperseguireipropriobiettividibreve,medioelungoperiodo.

Non si tratta di un sistemadimisure che colgono solamente i risultati conseguiti, quindisecondounaprospettivadianalisistatica,macheèancheingradodievidenziarelacapacitàdell’impresadiadattarsiallemutazionidell’ambienteesterno,secondounaprospettivadianalisidinamica1.

Nelladefinizionedeglistrumentidicontrollodeiservizidisupportoaunparcoimmobiliareènecessarioprocedereall’impostazionediunsistemadiprocedurecheconsentadicoglierelecaratteristichedelleperformanceodelrendimentodeiservizistessi.

Unsistemadimisurazioneassenteomalprogettatodeterminaunascarsapropensionedelfornitoreaperseguireincrementidiefficienzaeincasiestremiillivellodiservizioerogatopuòessereincoerenteconillivellodiservizioprevisto.

Nellamaggiorpartedeicasiifattoricriticicheindividuanoleperformanceneiservizisonoditipoqualitativo:questofattoperònondeveostacolarel’impostazionediunsistemadimisuradelleperformance.

L’esperienzahaquindiportatoaevidenziarealcuneclassidiindicatori,ingradodicoglieregliaspettiqualitativiequantitativinellagestionedeiservizi.

Glielementisignificativiaifinidellastimadelleperformancediunfornitorepossonoesserecosiraggruppati:

– indicatoriditipoon/off; – indicatoridisoddisfazionedell’utente; – rispettodeitempipreventivatiperattivitàpianificate; – tempidireazione; – livellidiservizio; – valutazionedeglieffettiindotti.

1 S.Cavalli,Il sistema di misurazione delle prestazioni aziendali,www.unibg.it,2008.



7. INDICATORIDIPRESTAZIONEDELLAMANUTENZIONE(KPI) 89

Perciascunservizioeperciascunindicatoresiidentificheràunvaloresoglia,cheesprimeil livellominimoammissibileecheconsentiràdiesprimereungiudiziochiaroemotivatodiefficienzadelservizio.

Ilvantaggioprincipalediquestoapproccioconsistenell’identificareaprioriillivellodieffi-cienzarichiestoalfornitore,monitorarnecostantementeilrendimentoecomunicareirisultatidell’analisialfornitorestesso.

Perchégliindicatorisianomotivantieutiliasegnalareleeventualiareedimiglioramentoènecessariochecostituiscanoobiettiviraggiungibili2.

7.2. Criteri di misurazione delle performance e i meccanismi di rilevazioneDiseguitosiriportanogliindicatoridelleperformanceeimeccanismidirilevazione: – Indicatori on/off:sitrattadielementichepossonoassumeresoloduepossibilistadiodiimpiantichepossonoessereofunzionantiofermi.Nellastimedelleperformancesiconterà quale percentuale di queste attività è stata portata a compimento.Tali indica-toripossonoessereutilizzatianchecomecriterioperlastimaindirettadell’efficienzaedell’efficaciadiunprogrammadimanutenzionepreventiva.Lostrumentodiverificapuòesserequelloispettivoacampione;pergliimpianticriticisipuòprevederel’utilizzodischede,conservateinloco,incuiannotareifermi.

– Soddisfazione degli utenti:inquestocasosiconsiderarilevanteilgiudiziosinteticooanaliticoespressodachiusufruiscedelservizio.Lostrumentodiverificapuòessereilmonitoraggioperiodicoattraversounospecificoquestionario.Alricevimentoperiodicodei questionari customer satisfaction si valuterà quale percentuale di utenti rispetto aciascunserviziorisultasoddisfattaomeno.

– Rispetto dei tempi per attività pianificate:nelcasosidebbastimareillivellodiser-vizio di un’attivitàmanutentiva preventiva occorre poter conoscere quale percentualedellesingoleazioniprevistedalpianomanutentivosiastatacompiutaneiterminiprevi-sti.Lostrumentodiverificapuòesserecostituitodaschededaconservarenell’edificiodilocalizzazionedell’impianto,schedechel’addettodellamanutenzionedevefirmareel’incaricatoalcontrollodevecontrofirmare.Idatiraccoltidalrilievovengonopoiperio-dicamenteelaborati.

– Tempi di reazione:nelcasodiattivitànonpianificate,manutenzioneachiamata,èoppor-tunomisurareitempidiinterventosulposto,dopolachiamata,eitempimedidirisolu-zionedelguasto.Unavoltadefinitiperciascunservizioitempiminimidiintervento,sirilevaqualepercentualerientraneglistandardequalesuperaleprevisioni.Peritempidirisoluzionedelguastoèbeneutilizzareivalorimedipoichéèimpossibiledefinireaprioriuntempocorrettodisoluzione.Ancheinquestocasolostrumentopiùefficacediverificarisultaesserelaschedadirilievochecertifichiitempiperciascunintervento.

– Livello di servizio:lamisuradellivellodiserviziorichiedechevenganoesplicitatinelcontrattodeterminati standard.Lanaturae laqualitàdiquesti indici sono funzionedidiversecaratteristichedeiservizi,perquestoladefinizionedistandard-obiettivivariadal

2 TronconiO.,CiaramellaA.,PisaniB.,La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari,IlSole24Ore,2002.



106

CAPITOLO 8

PIANO DI MANUTENZIONE DELL’OPERA

8.1. Il piano di manutenzioneIlpianodimanutenzionecostituisceilprincipalestrumentodigestionedelleattivitàmanu-

tentivepianificabilipergliimmobili.Attraversoquestostrumentosiprogrammanoneltempogliinterventi,siindividuanolerisorseeconomicheedumaneoccorrenti,siperseguonogliobiettivitrasversali,rivoltiadottimizzarelerisorsesiadalpuntodivistagestionale,siaorganizzativoedeconomico,adinnalzareil livellodiprestazionedelpatrimonioedilizio, il tutto inattuazionedellestrategieimmobiliaripredeterminatedallaproprietà.Ilpianodimanutenzioneèpertantoildocumentocomplementarealprogettoesecutivodell’operacheprevede,pianificaeprogrammal’attivitàdimanutenzione,alfinedimantenerenel tempolafunzionalità, lecaratteristichediqualità,l’efficienzaedilvaloreeconomicodelbene.

Iriferimentinormatividovevienetrattatoilpianodimanutenzionesono: – CodicedeiContratti(D.Lgs.50/2016); – NormeTecnichedelleCostruzioni(D.M.14/01/2008)–Punto10.1; – NormaUNI11257:2007; – NormaUNIEN15331:2011.LanormaUNI15331:2011definisceilpianodimanutenzionecomelostrumentofondamen-

taleperlagestionedelleattivitàdimanutenzione;essoindividualestrategiedimanutenzionedella proprietà tenendo conto anche delle esigenze dell’utilizzatore dell’immobile, individuale risorse necessarie per l’attuazione degli interventi manutentivi che vengono programmatisecondouncronoprogrammaprestabilito.

Lafinalitàdelpianodimanutenzionesiconfiguraquindicomel’ottimizzazionedelladispo-nibilitàdell’immobileediognisuaparteindividuandolatipologiadimanutenzionedaeffettuareelafrequenzaconcuigliinterventidevonoessereeseguiti.

Laprocedurapiùindicataperindividuareletipologiediinterventodaeffettuaresull’immo-bileèquella,inprimis,discomporrel’immobileinognisottosistema,analizzarelesuecriticitàtenendocontodellostatoattualeediquellofuturo,definirelastrategiaimmobiliaredaseguire,comeindividuatadalproprietariodell’immobileinfunzionealladestinazioned’usodellostessoedelleesigenzedell’utilizzatore,confrontandolaconl’analisidellecriticitàriscontratesull’im-mobilesiadalpuntodivistatecnicochenormativo;successivamentequindidefinireleattivitàdimanutenzioneperognisottosistema,secondounatempisticacherispettileprioritàdiinterventoelerisorsedisponibili.

Ilmetododiapplicazionedellamanutenzionecentratasull’affidabilitàèquellopiùutilizzatoperidentificareleprioritàdegliinterventimanutentivicheconsentainmodorapidodiraggiun-geregliobiettivicomplessivichesisonodefinitisull’immobile.

Ilbudgetdimanutenzioneèunvincoloimportanteperladefinizionedegliinterventieperlaprogrammazionetemporaledeglistessi,secondounacronoprogrammabasatoancheinfunzione



8. PIANODIMANUTENZIONEDELL’OPERA 107

delleprioritàdegliinterventistessi.Durantelastesuradelpianodimanutenzionesidevetenercontodellaesigenzedegliutilizzatoridegliimmobili,medianteunastrettacollaborazioneconglistessiconciliandolosempreconlalogicadelminimocostoglobaledimanutenzione.

Ilpianodimanutenzione,puòesserepredispostosecondounatempisticaannualeoplurien-nale,infunzionedelleesigenzeepolitichedimanutenzionescelte.

Unaltrovincoloimportantenellapredisposizionedelpianodimanutenzioneèlaquantitàsiadimezziedattrezzaturesiadirisorseumanechesihaadisposizione,inparticolarelaquan-titàdimanodoperaedipersonalespecializzatocheèpossibileutilizzarepergliinterventidimanutenzione.

Necessario,quindi,èstabilireicriteripiùappropriatiperquantificarelerisorsenecessarieedirelativicosti.

Bisognapertantodistingueregliinterventichepossonoessereaffidatidirettamentealcondut-toredelbeneegliinterventichedevonoesserefattidapersonalespecializzato,edinoltrecapiresel’interventopossacomportareproblemiomenodiinterferenzacongliutilizzatoridelbene.Perogni interventodimanutenzionesiprocedearicavareilnumerochedeveessereripetutoduranteunarcotemporaledefinito,solitamenteunadurataannuale,ricavandoladuratainoredimanodoperamediadell’intervento.Moltiplicandoilnumerodiinterventiperilnumerodioredimanodoperadiognisingolointervento,conosciamoilnumerototaledioredimanodoperaequindipossiamodefinire laquantitàdipersonalenecessarioper l’intervento, stabilendounnumeromassimodiorelavorativecheilpersonalepuòsvolgereinunagiornatalavorativa.

Perladefinizionedeiquantitatividimaterialinecessaripergliinterventidimanutenzione,èbene stabilireuncriteriodigestionechegarantiscaunequilibrio tra il livellodi servizioela spesa per immobilizzo, preferendo l’approvvigionamentodeimateriali e delle attrezzaturesecondounalogica«anecessità»o«adordinazione»,prevedendoladisponibilitàdelmaterialesolonelmomentoenellequantitànecessarieenon«ascortadimagazzino»checomportal’ac-cumulodiscorteindepositiemagazziniequindil’acquistodimaterialeindipendentementedalfabbisognonecessario.

Èconvenienteutilizzarlalalogicadiapprovvigionarsideimateriali«ascortadimagazzino»solamenteper imaterialie leattrezzaturedifficilidareperire in tempibrevi,chehannocostidiapprovvigionamentoaltilegatialtrasportoeseiciclidiriapprovigionamentosonoripetutifrequentemente.

Neldefinireimaterialieleattrezzaturedatenereinmagazzinoèfondamentalechelagestionedelmagazzinoavvengasecondol’utilizzodistrumentazioniinformatichecheconsentanol’in-dividuazionedeiquantitatividisponibilidimateriali,edicontenereinformazionirelativeallafrequenzadelguastoedifabbisogniprevisionalibasatisullecriticitàconmaggioreprobabilitàdiaccadimento.

Unavoltadefinitalapoliticadimanutenzione,iquantitatividirisorsenecessariesiadalpuntodivistadellerisorseumanechedeimaterialiedattrezzaturenecessariepergliinterventi,conl’aiutodiunsistemainformatizzatodigestione,èpossibileiniziareadavviarelafaseesecutivadipreparazionedelpianodimanutenzione.Ilpianodimanutenzioneimplementatoeseguitoegestito,consentiràdiricavaredeidatidifeedbackchepermetterannounmiglioramento,secondoilprocessoiterativodelciclo di Deming (plan, do check, act)cheaumenteràlaqualitàdelpianoedelserviziodimanutenzione.Leinformazioniricavatedalleverifichedeiprocessidimanu-tenzioneedirisultatiottenuticiconsentirannodiridefiniremegliolepolitichediinterventodi



123

INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO

Note sul software inclusoIl software incluso1,parte integrantedellapresentepubblicazione,gestisce imodelliegli

schemiperlamanutenzionedegliedificidiseguitoelencati: – Schemadimanualed’usoemanutenzionedell’edificio; – Modellonominadirettorelavori; – Modellonominasupervisorelavori; – Modellopernominaespertodiproblemidisicurezza; – Modelloquestionariodigradimentoserviziomanutenzione; – Modelloquestionariovalutazione; – Modellorapportodiinterventomanutentivo; – Modelloverbalecollaudolavori; – Modelloverbaleconsegnalavori; – Modelloverbalediconstatazione; – Modelloverbaleultimazionelavori.Sonodisponibili,inoltre,leseguentiutilità: – Glossario(principaliterminitecnico-normativi); – F.A.Q.(domandeerispostepiùfrequenti); – Test iniziale(verificadellaformazionedibase); – Test finale(verificadeiconcettianalizzati).

Requisiti hardware e software – Processoreda2.00GHz; – MSWindowsVista/7/8/10(ènecessariodisporredeiprivilegidiamministratore); – MS.NetFramework4evs.successive; – 250MBliberisull’HDD; – 2GBdiRAM; – MSWord2007evs.successive; – Accessoadinternetebrowserweb.

Download del software e richiesta della password di attivazione1) Collegarsialseguenteindirizzointernet:

http://www.grafill.it/pass/913_0.php

1 IlsoftwareinclusoèparteintegrantedellapresentepubblicazioneeresteràdisponibilenelmenuG-clouddell’areapersonaledelsitowww.grafill.it.




2) Inserireicodici“A”e“B”(vediultimapaginadelvolume)ecliccare[Continua].3) Per utenti registrati suwww.grafill.it: inserire i dati di accesso e cliccare [Accedi],

accettarelalicenzad’usoecliccare[Continua].4) Per utenti non registratisuwww.grafill.it:cliccaresu[Iscriviti],compilareilformdi

registrazioneecliccare[Iscriviti],accettarelalicenzad’usoecliccare[Continua].5) Unlink per il download del softwareelapassword di attivazionesarannoinviati,in

temporeale,all’indirizzodipostaelettronicainseritonelformdiregistrazione.

Installazione ed attivazione del software1) Scaricareilsetupdelsoftware(file*.exe)cliccandosullinkricevutopere-mail.2) Installareilsoftwarefacendodoppio-clicksulfile88-8207-914-7.exe.3) Avviareilsoftware:

PerutentiMSWindowsVista/7/8:[Start] › [Tutti i programmi] › [Grafill]› [Manutenzione Edifici](cartella)›[Manutenzione Edifici](iconadiavvio)PerutentiMSWindows10:[Start] › [Tutte le app] › [Grafill]› [Manutenzione Edifici](iconadiavvio)

4) CompilarelamascheraRegistrazione Softwareecliccaresu[Registra].5) DallafinestraStarterdelsoftwaresaràpossibileaccederealleutilitàdisponibili.



125

RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI

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http://www.unibg.it



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La manutenzione degli edifici - Pietro Salomone

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