le proposte del piano strategico per le trasformazioni urbanistiche - volume 1

Il Piano Strategico di Rimini

e del suo territorio

“LE PROPOSTE DEL PIANO STRATEGICO

PER LE TRASFORMAZIONI URBANISTICHE”

Gruppo di lavoro G1

Volume 1 OSSERVAZIONI AL PSC ADOTTATO

proposte di assetto

urbano del Piano

Strategico

Associazione Forum Rimini Venture

Direzione del Piano Strategico di Rimini

Palazzo del Turismo, Piazzale Fellini 3

47921 - RiminiTelefono: 0541 704377

Fax: 0541 704632E-mail: [email protected]

sito: www.riminiventure.it

Marzo 2013

COMPOSIZIONE DEL LABORATORIO

PortavoceDiego De Gregori

CoordinamentoMaurizio Ermeti

Coordinamento TecnicoFilippo Boschi

Partecipanti (da aggiornare)Agosta Marco (Arch)Amadei Stefano (Arch)Anconetani Stefania (Ord. Agronomi)Angelini Maria Edvige (Arch)Amati Emanuele (MASCI)Arlotti Giancarlo (Pedalando)Bartolucci Susanna (Ord. Ing.)Bastianini Giovanni (Borgo Marina)Betti Fabio (ARSPAT)Bonizzato MarinoBottega Orfeo (Banca Etica)Bottini Massimo (Ord Arch)Brandi Antonio (Forum Ambiente)Brighi Daniela (Ord. Ing)Buda Oscar (Agronomi)Cardacci Loris (Coll. Geometri)Casadei Natascia (Ord. Ing.)Casalboni AlexCoccia Leandro (Alberghi Tipici)D’Angelo Federico (Arch)Fattori Alberto (Dir. Piano Strategico)Giuliani Giorgio (ANCE)Gorini Marco (ANCE)Loiacono Enzo (Albergatore)Magnani Emanuela (confcooperative)Magnaschi Roberta (Arch.)Matteoni Marzia Mingucci Roberto (CDO)

Moretti Giuliana Natalini Luciano (Europa Inform)Neulichedl Bernard (Architetto)Pacassoni Emanuele (Coll. Geom.)Panigalli Ivano (CNA)Pianori Pierluigi (Ord. Arch)Protti Milco (Collegio Geometri)Rattini Andrea (Ord Arch)Ricci Enrico (Legacoop)Simonetti Gianfranco (Confesercenti)Trazzi AnnaTroiani Francesco (Coll. Geom)Turchi Lorenzo (Comune Rn)Vignali Adele Maura (Coll. Geometri)Vignoli Stefano (Legacoop)Venturelli Onide (Forum Ambiente)Vescovi Claudia (Coll. Geometri)Zavatta Vilmer (Ord.Ing.)

INDICE

1.PREMESSE E ASPETTI METODOLOGICI...............................................6

1.1 Le osservazioni al Documento Preliminare.................................................................7

1.2 Il contributo del Gruppo di Lavoro sull’Urbanistica per l’assetto urbano e le osservazioni al PSC ........................................................................................................... 7

1.3 Il percorso intrapreso per una maggior corrispondenza fra PSC e Piano Strategico..............8

1.4 L’attenzione per la città consolidata, da rigenerare e riqualificare....................................9

2.I TEMI OGGETTO DI OSSERVAZIONE .................................................10

2.0 La visione di fondo...............................................................................................11

2.1 Mobilità e sviluppo urbano.................................................................................. 12

2.2 Lo spazio pubblico e le reti verdi per una città meglio connessa......................................13

2.3 Riqualificazione urbana.......................................................................................15

2.4 La rigenerazione urbana della fascia turistica............................................................17

2.5 Il valore del quadro conoscitivo..............................................................................21

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1. PREMESSE E ASPETTI METODOLOGICI

Gruppo di lavoro G1

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1.1Le osservazioni al Documento Preliminare

1.2Il contributo del Gruppo di Lavoro sull’Urbanistica per l’assetto urbano e le osservazioni al PSC

Il Piano Strategico ha avviato un confronto con il Piano Strutturale Comunale che ha portato, già dal 2010, a redigere un documento di proposte ed osservazioni al Documento Preliminare preso in esame dal Comune per la redazione del Piano Strutturale adottato. Venivano allora formulate una serie di osservazioni (28) molto dettagliate e puntuali con l’obiettivo prioritario di verificare la compatibilità fra i due strumenti (Piano Strate-gico e Piano Strutturale Comunale) ed eventual-mente rimuovere gli elementi che ostassero alla attuazione della visione di Rimini del 2027.

Tali osservazioni furono in larga misura condivi-se e accolte integralmente e letteralmente nelle Norme Tecniche e nella Relazione di Piano adot-tato, come dettagliatamente riportato nello speci-fico documento del Piano Strategico del gennaio 2011.Rispetto a quel documento, che ha segnato l’avvio effettivo di una collaborazione, rimanevano in-soddisfatte alcune esigenze del Piano Strategico per tratteggiare con maggior coerenza possibile alcune linee di sviluppo e trasformazione urbana.

In risposta all’accoglimento delle osservazioni al DP, il Forum del Piano Strategico ha valutato “che la capacità di incidere sul Piano Struttura-le Comunale è stata più efficace laddove il Piano Strategico ha evidenziato in maniera chiara ed univoca le azioni proposte; risulta essere invece meno incisiva laddove, proponendo visioni e de-scrizioni, rimanda ad un’interpretazione da par-te dello strumento urbanistico. Ciò comporta la decisione che il Piano Strategico, i cui contenuti rappresentano il punto di riferimento condiviso dalla comunità locale per lo sviluppo della città, si adopererà per offrire un chiaro contributo utile ed indispensabile al Piano Strutturale per inter-pretare in maniera esaustiva i temi e gli argo-menti trattati dal Forum del Piano Strategico” (da Osservazioni del Piano Strategico al Piano Strut-turale - Assemblea del Forum gio. 27/01/11).Il Forum ha quindi costituito un apposito Grup-po di Lavoro sull’Urbanistica con il mandato di

definire in maniera più puntuale le proposte di assetto urbano del Piano Strategico, quale con-tributo alla stesura finale del Piano Strutturale e degli altri strumenti di Pianificazione della città di Rimini.

VOLUME 1 _ OSSERVAZIONI AL PSC ADOTTATO

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1.3 l percorso intrapreso per una maggior corrispondenza fra PSC e Piano Strategico

Inoltre, rispetto alle osservazioni al Documento Preliminare del PSC, del giugno 2010, sono stati fatti diversi passi avanti che richiedono un ulte-riore confronto. Intanto il PSC è evoluto da Docu-mento Preliminare a piano adottato, con norme, relazione e carte e nello stesso tempo è stato pre-sentato e adottato il relativo RUE. Contestualmente anche il Piano Strategico sta avanzando attraverso laboratori specifici che stanno verificando le condizioni dell’attuazione delle azioni previste. Si tratta, in molti casi, an-che di costruire un insieme di riferimenti, obietti-vi e regole che intervengono sul sistema spaziale e relazionale della città e del territorio. Non è di un passaggio formale ma sostanziale che rende

doveroso un rapporto stretto con il piano urbani-stico in fase di redazione e ultimazione. È questo un aspetto che è stato ben colto dalla Amministrazione comunale che anzi ritiene uti-le allargare il campo di collaborazione a tutto un insieme di progettualità in corso e future che possano facilitare e allineare le azioni del piano strategico alla attività ordinaria della pubblica amministrazione. Entro questa rinnovata cornice, vengono quindi formulate le seguenti osservazio-ni al PSC adottato, quale ulteriore testimonianza della volontà di raggiungere un intento comune dell’azione della amministrazione comunale.

Gruppo di lavoro G1

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1.4 L’attenzione per la città consolidata, da rigenerare e riqualificare

Il Forum Rimini Venture, attraverso l’apposito gruppo di lavoro sull’Urbanistica, ha cercato di comprendere quali punti ancora fosse meglio af-finare per arrivare ad una più aderente coerenza tra visione del Piano Strategico e spazializzazio-ni delle scelte determinate dal PSC adottato. In particolare l’interesse del Piano Strategico si è rivolto alla città consolidata, la cui sempre mag-gior qualificazione è ritenuta la sfida più impor-tante da cogliere per il futuro della città. Questo aspetto – la riqualificazione della città esistente – assume poi per Rimini caratteri del tutto pecu-liari che non a caso intersecano diversi ambiti del Piano Strategico. Questi caratteri peculiari, dati dalla necessità di dare una maggior connessione

circolare alla città – oggi spezzata dalla ferrovia e da altre cesure urbane – di costruire nuovi mo-delli di mobilità più aderenti alle caratteristiche dei luoghi, di rigenerare tessuti peculiari, a par-tire dalla fascia turistica, da cui dipenderà an-cora a lungo il destino simbolico ed economico di Rimini, hanno guidato le riflessioni del gruppo di lavoro e orientato le osservazioni al PSC, più avanti descritte.


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2. I TEMI OGGETTO DI OSSERVAZIONE

Gruppo di lavoro G1

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2.0 La visione di fondo

Il campo di interesse è, come detto, la città esi-stente e la sua qualificazione, sintesi, fra l’altro, dei seguenti punti: meglio progettata; più compat-ta; meglio connessa; in grado di accogliere un mix funzionale; ambientalmente sostenibile e integra-ta al trasporto pubblico.Si tratta di un obiettivo complesso che può esse-re raggiunto solo grazie ad una forte convergen-za di molteplici azioni entro uno stesso schema, costituito innanzitutto dallo scenario del Piano strategico e dalle previsioni del PSC e da attuarsi attraverso piani ed interventi di settore che con-cretizzino al meglio questo obiettivo.Il punto di partenza è la consapevolezza che pro-prio nella miglior qualità della città esistente si giochino le sfide future dei nostri territori, a parti-re da quel consumo di suolo, oggi tanto avversato quanto poco affrontato nelle sue motivazioni pro-fonde, fra cui spicca certamente la sempre minor attrattività della città, incapace di rispondere in maniera adeguata ai bisogni contemporanei, dal-la qualità, all’efficienza, alla sostenibilità, ai fab-bisogni socio-economici. Questi fattori spingono inevitabilmente a ricercare “altrove”, fuori dalla città consolidata, le condizioni di vita migliori. Il gruppo di lavoro sull’urbanistica ha quindi affrontato questo tema partendo da alcune que-stioni, di carattere spaziale-relazionale, che sono alla base della qualità della città esistente. In particolare si sono affrontati i temi della città me-glio connessa, frutto di una forte integrazione fra sistemi di mobilità e previsioni di sviluppo, ma anche da perseguire con una rete di spazi verdi e pubblici che rappresentano la “infrastruttura” connettiva di prossimità.È stato poi affrontato il tema della riqualificazione e rigenerazione della città esistente, ricercando le condizioni migliori affinché questa possa av-venire per rafforzare l’offerta di qualità della città esistente entro un quadro di efficienza e sosteni-bilità anche dei trasporti. Al pari si è affrontato il tema della rigenerazione urbana, quale modalità

operativa diffusa per l’innalzamento della qualità urbana e non solo edilizia con un focus specifico sulla città turistica, ritenuto il “banco di prova” della capacità di riqualificare la città e l’immagi-ne di Rimini.Si è poi verificato la coerenza di questi principi nella articolazione del Piano Strutturale Comu-nale, arrivando quindi a formulare delle osserva-zioni che propongono, all’interno dei principi del Piano Strategico e dello stesso PSC, dei “corret-tivi” per un più efficace perseguimento di queste finalità.


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2.1Mobilità e sviluppo urbano

Obiettivi La mobilità (comprendendo con questo termine sia gli aspetti infrastrutturali che i servizi) dovreb-be essere sempre più progettata e programmata in stretta coerenza con le previsioni urbanistiche, in un rapporto sinergico in grado di orientare le scelte, anche sulla città esistente.

Aspetti critici del PSC

Rispetto a questa impostazione si registra nel caso di Rimini la difficoltà dovuta alla mancanza del Piano Urbano della Mobilità nella sua forma completa, per cui oggi l’assetto infrastrutturale e della mobilità in forma completa dalla cartografia del PSC. Questo assetto, restituito dal PSC, però non è in grado di rappresentare il reale funziona-mento della mobilità, non restituendo un modello sui flussi, sugli spostamenti e sul funzionamento in generale della mobilità ipotizzata per il futuro. Non è chiaro quindi il valore di alcune soluzioni proposte e riportate nella cartografia. Si pensa in-fatti, ad esempio, che la Tangenziale Marina sarà in grado di assolvere a strada di gronda a suppor-to della fascia turistica e della città nel suo com-plesso su cui dovranno confluire gli spostamenti di medio-lungo raggio? È quindi capace di assol-vere a quel ruolo indicato quale necessario per proporre un movimento a stanze all’interno del-la fascia turistica così come proposto dal Piano Strategico? Ancora, la continuazione dell’anello intermedio, con la strada in parallelo al deviatore e il ponte sul Marecchia, si configura come itine-rario alternativo al sistema della circonvallazione delle mura e dell’alternativa al ponte di Tiberio, assorbendo i flussi di attraversamento nord-est sud-ovest? O piuttosto l’alternativa indicata al Ponte di Tiberio è una integrazione, lasciando in-travvedere che in futuro il traffico lungo le mura

si alleggerirà e dovrà sostanzialmente servire ai residenti e alle attività presenti nelle vicinanze e ad arrivare ai parcheggi di attestamento?E ancora, il trasporto pubblico collettivo, nella fattispecie il TRC, in che rapporto di servizio sta con le aree da riqualificare e con le loro poten-zialità?Si tratta, come si vede, di aspetti non secondari che diventano essenziali se si intende program-mare la qualificazione della città.

Proposte per il PSC

1. Si propone che venga colmata al più presto questa lacuna e che il PSC si basi su quadro preciso e articolato delle previsioni di mobi-lità e delle relative infrastrutture che, quindi, possano orientare in maniera chiara e soste-nibile le trasformazioni della città di Rimini.

2. Per fare ciò occorre innanzitutto colmare il deficit di informazioni del quadro conosciti-vo e poi costruire un assetto della mobilità entro cui fare confluire la pianificazione di infrastrutture e valutare le eventuali ipotesi alternative. Questo quadro deve poi essere utile a costruire lo scenario localizzato della mobilità a cui riferire le trasformazioni urba-ne e le diverse politiche e azioni progettuali delle singole parti di città.

Gruppo di lavoro G1

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2.2 Lo spazio pubblico e le reti verdi per una città meglio connessa

Obiettivi All’interno della visione di città del Piano Stra-tegico, lo spazio pubblico e le aree verdi rive-stono un ruolo fondamentale per ottenere quella città meglio connessa, requisito di qualità oramai imprescindibile delle nostre urbanizzazioni. La maggiore e migliore connessione si ottiene non solo con adeguati ed efficienti sistemi di mobilità ma anche e soprattutto ricostruendo quella rete di prossimità che ha come come unità di misura lo spostamento pedonale. Infatti la rete dello spa-zio pubblico è funzionale alla organizzazione del-la città e del quartiere proprio perché connette i luoghi della quotidianità, i servizi, le attrezzature collettive, con il luoghi dell’abitare e del lavoro.Gli spazi aperti e la loro qualità devono essere concepiti non solo per assicurare la funzione del-lo “spostamento” o dello svago ma anche in virtù del fatto che costituiscono l’essenza stessa del pa-esaggio urbano, della città.


Tenendo in considerazione questi obiettivi, furo-no già formulate alcune osservazioni al Documen-to Preliminare del Piano Strutturale Comunale. In particolare fu chiesto che venissero definite non solo le regole ma anche le linee-guida in una sor-ta di masterplan orientativo che ri-costruisse, en-tro la città consolidata, un sistema il più possibile continuo di spazi aperti, utilizzando le aree pub-bliche esistenti, gli standard previsti dai Piani Unitari Attuativi residui, integrandoli con ridise-gni delle sedi stradali ove ampliare, nei limiti del possibile, le aree pedonali ed inserire piste ci-clabili. Questa rete dovrebbe poi essere connessa il più possibile al sistema del verde principale (costituito dai parchi fluviali, dal Parco Urbano del Mare, dalle Pinete di retro costa) ma anche

agli spazi urbani principali esistenti (es. Centro Storico) e previsti dal Piano Strategico (area sta-zione, Porto canale,..) e ai recapiti del trasporto pubblico di massa.Anche in risposta a questa osservazione, il PSC adottato accolse questa esigenza, seppur limita-tamente alla “rete dei percorsi”, riportando in Relazione (pag. 46) che “per realizzare efficace-mente questi percorsi sarebbe opportuno coordi-nare sulla base della preliminare definizione di linee-guida o di un ‘masterplan’”. Il PSC rimanda quindi ad una fase successiva o ad uno strumento settoriale – non è chiaro – la predisposizione di questo piano guida di cui ne riconosce l’utilità e il valore. Si tratta in altre parole di rispondere alle doman-de di fondo che, all’interno del Laboratorio Urba-nistica del Piano Strategico, sono state poste di come il PSC legga e interpreti la frammentazione degli spazi verdi e delle aree inedificate in territo-rio urbanizzato; in che modo intenda agire; in che modo ritenga di perseguire attivamente l’obiettivo della città connessa e circolare; Quale è il reale potenziale per sviluppare questa rete continua; su quali elementi si può agire; quali dati ci fornisce il Quadro Conoscitivo. Si comprende quindi il valore e il peso rilevante di questo tema.Allora il piano guida suggerito non vuole essere altro che uno strumento di controllo e di disegno urbano per l’attuazione della rete verde e degli spazi pubblici, che per la natura non è deman-dabile al POC, perché è strumento di conoscen-za e di decisione che dovrebbe essere utile per intervenire direttamente nelle scelte del PSC. Si tratta quindi, a nostro avviso, di uno strumento che, proprio per l’importanza che riveste, dovreb-be essere parte del PSC e avere forti sinergie con il POC, con il RUE e con i relativi strumenti set-toriali.


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Gruppo di lavoro G1

Proposte per il PSC

1. Ricostruire il quadro esistente delle aree ver-di e degli spazi aperti pubblici e non (esisten-ti e in progetto), dei percorsi anche ciclabili (realizzati e in progetto), da incrociare con il luoghi centrali, il sistema verde principale, i servizi, i luoghi strategici, le aree di trasfor-mazione previste dal Piano e i PUA appro-vati, quale base conoscitiva su cui costruire effettivamente le ipotesi di potenziamento e qualificazione.

2. Definire un piano guida (o latro strumento) di indirizzo per supportare le scelte del PSC e per orientare i POC, il RUE e gli strumenti settoriali che agiscono entro la città consoli-data.

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2.3 Riqualificazione urbana

Obiettivi Obiettivo è quello di costruire una città di qualità, densa là dove sussitono le condizioni di sosteni-bilità ambientale e dove sono presenti o previste linee di forza dei trasporti collettivi. A questo fine sono fondamentali le aree di riqualificazione che giacciono in prossimità degli assi di trasporto, perché possono fornire sia un innalzamento della densità (che diventa caratteristica di sostenibilità economica delle infrastrutture pubbliche/colletti-ve) sia perché entro queste aree possono trovare luogo quei servizi pubblici e aree verdi in gra-do di soddisfare il bisogno di qualità anche delle aree circostanti. Non si tratta tanto di ottemperare a requisiti di standard (dovuti comunque per leg-ge) quanto di perseguire un disegno urbano che rivitalizzi intere parti di città.A tale proposito il piano strategico condivide l’in-dividuazione di alcune aree di riqualificazione (area Celle e area di Stazione) e le considera aree strategiche, luoghi fondamentali per il rilancio della città intera. Gli elementi di crisi della città contemporanea non sono, infatti solo la maggiore o minore adeguatezza di ciascuna delle sue com-ponenti in sé, ma il relazionarsi tra loro così da creare un sistema funzionale efficiente.Il discrimine allora fra intervento strategico e semplice investimento immobiliare sta nella ca-pacità del primo di agire sui sistemi realmente in grado di incidere in profondità gli assetti urbani e territoriali e non solo di migliorare la qualità architettonica di una singola parte. Vanno quindi ricercate le condizioni di sistema strutturale, di disegno urbano e di funzioni innovative necessa-rie al concretizzarsi di queste aree come luoghi strategici. Con queste finalità allora dovrebbe an-che essere fatta una valutazione più attenta delle condizioni economiche che possano davvero dare l’avvio e sostenere tali trasformazioni.Obiettivo di fattibilità diventa quindi anche quel-

lo di privilegiare i processi di riqualificazione o almeno renderli concorrenziali, entro il quadro di sostenibilità ambientale, rispetto alla urbanizza-zione di aree rurali.


Il PSC adottato presenta fondamentalmente due aspetti critici, il primo in merito alle previsioni quantitative il secondo di deficit conoscitivo degli ambiti di riqualificazione.In merito agli aspetti quantitativi è bene ricordare che Il PSC prevede 5.000 nuovi alloggi su una potenzialità di circa 8.700.Di questi - circa 1.300 sono da ricavarsi attraverso la

trasformazione e riqualificazione (ambiti di riqualificazione 1000 alloggi + 300 nell’area di stazione);

- circa 320 attraverso densificazione degli am-biti consolidati;

- circa 7.100 alloggi convenzionali sono re-alizzabili utilizzando aree non urbanizzate esterne al perimetro del territorio urbanizzato (5.000) e interne al perimetro del territorio urbanizzato (2.100).

Questi dati evidenziano che il fabbisogno del PSC potrebbe trovare risposta ampiamente utilizzando solo aree agricole esterne od interne all’urbaniz-zato. Per cui si desume che il PSC può attuarsi ricorrendo esclusivamente all’urbanizzazione di nuove aree, senza ricorrere alla riqualificazione.All’opposto poi, se si ipotizzasse che tutte le operazioni di riqualificazione urbana previste si attuassero, si avrebbe come risultato massimo che solo il 26% della nuova offerta residenziale avverrebbe senza utilizzo di aree rurali. Si tratte-rebbe evidentemente di un risultato molto limi-tato rispetto al principio del PSC di contenere il consumo di suolo.

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Il secondo aspetto è costituito dal fatto che il PSC opera delle valutazioni sia di potenzialità edilizia che di procedure e di disegno urbano che appaiono più il frutto di decisioni a priori che di valutazioni puntuali sulle effettive opportunità e capacità di sviluppo dei singoli ambiti di riqualificazione. Il caso più evidente è quello dell’area Celle. L’am-bito (AR1 come individuato dal PSC) ha una su-perficie enorme, superiore ai 60 ha (quasi pari al centro storico esclusi i borghi) e ricomprende al suo interno situazioni molto eterogenee: da tessu-ti consolidati nella loro struttura urbana ma con potenzialità di riconversione degli edifici, a gran-di stabilimenti industriali, ad aree di capannoni agroalimentari, a veri e propri grandi vuoti urbani (è il caso dell’ex MOI oggi demolito). A questa situazione estremamente differenziata, si accom-pagna una diversità anche proprietaria, con zone dominate da grandi proprietà, a zone di notevole frammentazione proprietaria. Risulta quindi evi-dente che le strategie di trasformazione di questo ambito dovranno essere articolate e diversificate, prestando una particolare attenzione allo stato di fatto e adottando provvedimenti anche molto di-versi e non possono semplicemente essere unifi-cate sotto la generica voce della riqualificazione urbana.

Anche i parametri di potenzialità edilizia sem-brano poco aderenti alle caratteristiche molto diversificate presenti nell’ambito; parametri che in alcuni casi consentirebbero forse di dare l’av-vio a qualche completamento, ma, difficilmente, potrebbero essere in grado di sostenere la riqua-lificazione di tutto l’ambito e forse neanche di al-cune sue parti importanti.

Condividendo quindi l’obiettivo del Piano Strut-turale Comunale di governarne l’evoluzione già in corso, ci si interroga su come sia realisticamente possibile che questa trasformazione venga gesti-ta. Il PSC, infatti, fornendo una base conoscitiva scarna e dando indicazioni omogeneizzanti appli-cate però a situazioni molto diverse, non sembra poter costituire l’elemento di guida della trasfor-mazione dell’area; d’altra parte il POC (che è lo

strumento attuativo individuato dal PSC) reali-sticamente potrà portare avanti, al limite, singoli pezzi (difficile se non impossibile pensare ad un solo POC di 60 ha e diverse centinaia di proprie-tari) e non potrà comunque modificare i parametri posti dal PSC, se risultassero inadeguati alle di-verse situazioni che compongono l’ambito. Reste-rà quindi scoperto proprio quanto si pone come obiettivo il PSC: lo strumento di governo delle trasformazioni.

Proposte per il PSC

1. Introdurre dei correttivi che rendano più concorrenziali le aree di riqualificazione, rispetto alle aree di nuova urbanizzazione, qualora sussistano le condizioni di sostenibi-lità ambientale e i requisiti di mobilità (che però dovrebbero valere anche per le nuove espansioni).

2. Impedire che sia possibile che il PSC si attui completamente senza che un solo metro qua-dro di riqualificazione sia realizzato. Ipotesi, come abbiamo visto, possibile.

3. Definire più nel dettaglio, negli ambiti di riqualificazione, gli obiettivi e le procedu-re, sulla base di una analisi più approfondi-ta delle situazioni e dei tessuti di cui sono composti e delle differenti opportunità, per fornire gli elementi di quel governo delle trasformazioni posto come obiettivo dal PSC, senza demandare il tutto al POC, che non po-trà comunque modificare il PSC, se risultasse inadeguato a gestire le trasformazioni.

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2.4 La rigenerazione urbana della fascia turistica

Obiettivi L’obiettivo del Piano Strutturale della qualifica-zione dell’offerta ricettiva è pienamente condivi-so da Piano Strategico, però non come finalità a se stante ma come parte fondamentale di un rilancio complessivo del turismo e della qualificazione della fascia turistica. Proprio per le finalità, di rigenerazione più com-plessiva del tessuto turistico, è importante pre-vedere le modalità con cui la de-densificazione e il riaccorpamento delle strutture alberghiere av-verrà. A questa sollecitazione il PSC ha risposto accogliendo l’osservazione del Piano Strategico sia per valutare un apposito organismo di facili-tazione e governo della perequazione sia pr intro-durre, demandandone però la redazione al POC, una sorta di masterplan orientativo delle trasfor-mazioni da perseguire. Il rischio era che il mec-canismo ipotizzato, agendo a macchia di leopardo e su base spontanea, potesse risultare efficace nel risolvere alcuni limitati problemi di ammoderna-mento delle strutture alberghiere, ma potesse in-cidere molto meno sulla qualità ambientale com-plessiva della città turistica.La finalità del Piano Strategico è invece quella so-pra richiamata di rigenerazione di tutto il tessuto turistico che deve fare i conti con una estensione particolarmente eccezionale dell’area e con una frammentazione proprietaria che devono essere considerati a fondo sia sotto il profilo del disegno urbano risultante sia sotto il profilo della fatti-bilità. In altri termini si può asserire che obiet-tivo del Piano Strategico è, stabiliti i parametri ambientali da perseguire, quello di facilitare la rigenerazione. Allora diventa conseguente anche disporre dei meccanismi più agevoli e snelli per operare queste trasformazioni che interessano un numero eccezionale di soggetti privati, che oggi operano nella fascia turistica.

In sintesi gli obiettivi delineati dal Piano Stra-tegico per la rigenerazione della fascia turistica sono:1. ridurre la densità di occupazione del suolo;2. innalzare la qualità dello spazio urbano;3. creare le condizioni per nuovi prodotti turi-

stici e nuove funzioni attrattive;

Gli obiettivi del Piano Strategico per la riqualifi-cazione alberghiera sono:1. favorire la rigenerazione del patrimonio edi-

lizio-alberghiero;2. portare la qualità delle camere a standard in-

ternazionali;3. consentire la fuoruscita degli hotel fuori mer-

cato;4. non ridurre eccessivamente la dotazione di

camere;5. aumentare la dotazione di servizi in hotel sin-

goli o consorziati (piscine, centri benessere, parcheggi, ristorazione di qualità,…)


Il PSC individua nella perequazione lo strumento fondamentale, se non unico, attraverso il quale attuare la riqualificazione della fascia turistica. Si tratta di uno strumento nuovo e complesso che presenta già per sua natura delle problematiche connesse alla sua attuabilità. Il Piano Strategico aveva già osservato di lasciare aperta la possibili-tà che il meccanismo della perequazione non fos-se regolato solo da una attività spontanea privato-privato, ma che potesse sorgere eventualmente un organismo a carattere pubblico che riuscisse a comporre il difficile puzzle di interessi che sot-tende la perequazione. Infatti, diversamente da altre situazioni, per la fascia turistica riminese ci si attende che la riqualificazione avvenga con il coinvolgimento di un gran numero di strutture, dell’ordine delle centinaia, e non già di pochi casi

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isolati. Questa opzione come abbiamo visto è sta-ta accolta nella stesura del PSC adottato, anche se rimarrà da comprendere come operativamente poter procedere.Permane comunque una forte preoccupazione che la complessità del meccanismo possa limi-tare notevolmente i casi di rigenerazione sia nel numero che nella qualità.Infatti potrebbe più facilmente avvenire che si verifichino i casi previsti dallo schema 1 che avrebbero eventualmente il pregio di liberare aree per servizi e attrezzature ma mancherebbero

l’occasione di riqualificare le strutture alberghie-re presenti che vogliono operare entro standard internazionali di accoglienza.Sono allora preferibili le ipotesi delineate nello schema 2, dove alla liberazione di spazi per ser-vizi si accompagna anche una possibilità di ri-generazione del tessuto turistico, resa possibile dalla maggior cubatura liberata per ammodernare le proprie strutture.Inoltre diventano interessanti anche le ipotesi af-ferenti allo schema 3, dove spazi pubblici non più utilizzati potrebbero diventare da un lato motore

Gruppo di lavoro G1

Situazione tipo attuale

SCHEMA 1 – Spostamento del Diritto Edificatorio di una struttura alberghiera in fuoriuscita verso un ambito di nuovo insediamento a destinazione residenziale e liberazione del sedime in fascia turistica.

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di rigenerazione e dall’altro, restando di proprietà pubblica, risorse anche economiche. Questi due casi poi avrebbero anche il vantaggio

di ridurre la pressione sul territorio rurale da ur-banizzare.Si tratta solo di alcune delle ipotesi che andreb-


SCHEMA 2 - Spostamento del Diritto Edificatorio di una struttura alberghiera in fuoriuscita in parte verso un am-bito di nuovo insediamento a destinazione residenziale e in parte da riversare su una struttura alberghiera che vuole ammodernarsi, sempre con liberazione del sedime in fascia turistica. Si ottiene così un triplice risultato: si libera suolo per servizi in fascia turistica; si creano le condizioni per l’ammodernamento delle strutture alberghiere, grazie al volume aggiunto; si riduce il carico e il consumo di suolo delle aree da urbanizzare.

SCHEMA 3 – Con la concessione a tempo del sedime stradale inutilizzato si creano le condizioni per avviare una riqualificazione alberghiera. La concessione poi produrrà entrate economiche per l’amministrazione pubblica.

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Gruppo di lavoro G1

bero attentamente esplorate dal PSC e rese non solo possibili, cosa già prevista attraverso il POC, ma anche incentivate.Infatti un’altra problematica già evidenziata è che questi processi passano attraverso un meccani-smo complesso – la perequazione – e demandati nella loro attuazione al POC, che viene redatto ogni 5 anni (a parte aggiornamenti minori). Il POC infatti è una strada adeguata per gestire le gran-di trasformazioni che coinvolgono pochi soggetti e che avvengono secondo un disegno unitario e definito. Invece la situazione della fascia turistica di Rimini richiederebbe - proprio per il numero elevato di strutture implicate, per la impossibilità di prevedere con largo anticipo le evoluzioni dei singoli casi, per uno stato contingente e diffuso di degrado di numerose strutture - un percorso attuativo più rapido e capace di cogliere le occa-sioni che via via si manifestano.

Una altra questione è legata alla necessità di pre-vedere, entro parametri di sostenibilità, trasfor-mazioni che introducano anche attività vive tutto l’anno, quali funzioni terziarie e commerciali, in grado di rivitalizzare l’area anche nei periodi “in-vernali”.

Proposte per il PSC

1. Per meglio ottemperare la riqualificazione della fascia turistica si chiede di privilegiare, eventualmente con premialità, le soluzione, anche perequative, che abbiano come obiet-tivo quello di liberare aree e riqualificare strutture alberghiere (es. schemi 2 e 3), ri-spetto a quelle che liberano solo le aree (es. schema 1).

2. Per meglio facilitare i processi di riqualifi-cazione si chiede che sia possibile deman-dare al RUE interventi di riqualificazione di minore entità sempre però regolamentati da Piani Urbanistici Attuativi, questo al fine sia di garantire una qualità edilizia complessiva

sia di poter usufruire della stessa regolamen-tazione, in termini di indici e altri parame-tri, dei PUA a seguito di POC, compresa la possibilità di “ricostruzione solo parziale del volume demolito, ancora a destinazione alberghiera, in forme e localizzazioni idonee alla qualificazione e sviluppo di altre strut-ture alberghiere contigue o comunque della zona circostante”.

3. Si richiede infine di ampliare la casistica de-gli usi ammessi per le riqualificazioni delle strutture alberghiere alle funzioni direziona-li/terziarie/commerciali, seppure in quantità controllata per zona, al fine di rivitalizzare tutto l’anno l’area turistica e per ampliare la casistica delle opportunità di riqualificazio-ne.

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2.5 Il valore del quadro conoscitivo

Obiettivi Il momento analitico costituisce il primo momen-to del processo di progettazione e pianificazione. Non si tratta già di ottemperare alla legge rispon-dendo alle diverse richieste come una lista da completare, quanto piuttosto di costruire il qua-dro conoscitivo su cui poi fondare le proprie poli-tiche, scelte e azioni del piano.


Nella convinzione che questa impostazione sia largamente condivisa, si evidenziano alcuni te-matismi troppo scoperti nella loro base conosciti-va per poter fondare ipotesi di sviluppo e trasfor-mazione concrete.In particolare si richiamano qui i temi oggetto dei punti precedenti. - Il sistema della mobilità non appare suffi-

cientemente approfondito nei flussi e nelle tipologie di movimenti esistenti e previsti.

- Il sistema delle aree verdi e degli spazi pub-blici dovrebbe rifarsi ad una base conosci-tiva che indaghi più a fondo le potenzialità residue all’interno della città costruita e le possibilità di trasformazione di alcuni ele-menti (es. che una strada possa essere effet-tivamente ospitare un percorso ciclopedonale o meno). In definitiva ci si attenderebbe una ricognizione sugli spazi aperti più dettaglia-ta da incrociare poi con i possibili recapiti, piccole centralità urbane e di quartiere rap-presentate da scuole, chiese, centri culturali, zone commerciali…. Su queste basi conosci-tive è possibile quindi ipotizzare e priorizzare gli interventi di qualificazione e messa a si-stema degli spazi aperti pubblici, per costru-ire quella rete di prossimità tanto necessaria per una mobilità sostenibile ed una miglior

qualità della vita - Il sistema delle aree da riqualificare andrebbe

approfondito comprendendone le potenziali-tà e distinguendone i ruoli. Una ricognizione più approfondita potrebbe poi essere utile per meglio tarare la strumentazione necessa-ria e le tipologie di azione da perseguire, che inevitabilmente dovranno essere diverse, ad esempio, fra aree su cui gravano grandi sta-bilimenti o proprietà uniche e aree di grande parcellizzazione proprietaria. Situazioni mol-to diversificate infatti ricadono sotto lo stesso retino, a cui invece sono associate “identiche ricette”.

- La città consolidata e in particolare la fascia a mare risultano parimenti essere parti di città molto complesse la cui trasformazione deve essere guidata a partire da una base conoscitiva approfondita e supportata da si-mulazioni sui possibili effetti della disciplina ipotizzata dal PSC. Infatti, come veniva ricor-dato nel punto specifico, l’obiettivo è quello di arrivare ad una diffusa rigenerazione della fascia a mare non di ottenere alcuni sporadici casi di ammodernamento.

Non è possibile pensare che il POC colmi tutto questo deficit informativo, anche perché si tro-verebbe comunque nella impossibilità, una volta ricostruita una più esatta fotografia della situazio-ne, di modificare le regole dettate dal PSC.

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Proposte per il PSC

1. Si richiede che il Quadro Conoscitivo venga arricchito delle analisi necessarie senza ri-mandare questa operazione a passaggi suc-cessivi, come ad esempio il POC. Sebbene in ultima analisi, possa comunque essere prefe-ribile che ciò avvenga nel POC piuttosto che non venga colmata questa lacuna, si sottoli-nea ancora una volta che la completezza del quadro conoscitivo è fondamentale proprio alla determinazione delle scelte del PSC che poi non possono essere modificate dal POC, anche se supportate da analisi approfondite.

2. Si chiede quindi che siano approfonditi i temi della mobilità, degli spazi aperti, delle aree di riqualificazione, della città consolidata, in particolare della città turistica, in rapporto alla potenzialità di rigenerazione.

3. Nel caso della rigenerazione della città turi-stica si chiede che siano effettuate simulazio-ni per comprendere, in via orientativa, l’effi-cacia della strumentazione prevista dal PSC in combinazione con il RUE.

Gruppo di lavoro G1

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le proposte del piano strategico per le trasformazioni urbanistiche - volume 1

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