PARTE PRIMA: GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE || sezione III civile; sentenza 19 gennaio 1988,...

sezione III civile; sentenza 19 gennaio 1988, n. 356; Pres. Lo Surdo, Est. Rebuffat, P. M. DiRenzo (concl. conf.); Zaccaria (Avv. G. Guerra, Pennisi) c. Soc. Fiba (Avv. Zaffarani, Fava). CassaTrib. Genova 23 settembre 1982Source: Il Foro Italiano, Vol. 111, PARTE PRIMA: GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE(1988), pp. 1147/1148-1165/1166Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23181192 .

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PARTE PRIMA

A tali principi si è attenuta l'impugnata sentenza la quale non

merita le censure che sono state formulate nel primo motivo del

ricorso. Le suesposte considerazioni sono esaustive senza che pos sano aver rilievo, al fine di escludere la legittimazione passiva del comune di Civita Castellana, le particolari disposizioni ammi

nistrative (circolari regionali e provvedimenti ministeriali), con

cernenti limiti e modalità di erogazione di fondi per la gestione della contabilità «stralcio» di cui si è parlato.

Non rileva, infine, quanto alla questione della legittimazione

passiva, l'art. 23 ter d.l. 30 dicembre 1979 n. 663, convertito,

con modificazioni, in 1. 29 febbraio 1980 n. 33, norma che si

assume trascurata dal tribunale e che, per quel che qui interessa,

si limitava a prevedere un accertamento dell'effettiva consistenza

dei debiti e dei crediti esistenti al 31 dicembre 1979 degli enti

ospedalieri cessati, da effettuarsi dalle regioni, con la collabora

zione delle Usi, entro il 31 ottobre 1980, e prevedeva, inoltre,

che, con decreto del ministro del tesoro, di concerto con quello della sanità e udito il consiglio sanitario nazionale, fossero stabi

lite le modalità per l'erogazione, attraverso le regioni, delle som

me necessarie alla definitiva estinzione di tutte le passività pregresse come sopra accertate.

Proprio, infatti, alla stregua di detta disposizione legislativa, la circolare n. 50 del 27 settembre 1980 dell'assessorato sanità

igiene-ambiente della regione Lazio (nel fascicolo del resistente

Nelli) stabiliva testualmente: «Saranno quindi attribuite ai comu

ni competenti le somme che il ministero del tesoro deve trasferire

alla regione in applicazione dell'art. 23 ter d.l. 30 dicembre 1979

n. 663, convertito, con modificazioni, nella 1. 29 febbraio 1980

n. 33, che prevede un apposito meccanismo per la definitiva estin

zione delle pregresse passività degli enti ospedalieri». Dal che si desume, ancora una volta, la legittimazione passiva

del comune di Civita Castellana, al quale erano destinate, nel

l'ambito della titolarità della gestione-stralcio, le somme occor

renti per la definitiva estinzione delle pregresse passività degli enti

ospedalieri risultate all'accertamento da effettuarsi dalle regioni, con la collaborazione delle Usi, entro il 31 ottobre 1980.

Va disatteso anche il secondo motivo del ricorso poiché non

rileva che la statuizione di condanna del comune di Civita Castel

lana non risulti espressamente rivolta al detto comune in quanto titolare della contabilità «stralcio»; a parte il rilievo che la legitti mazione passiva del comune in tale qualità risulta affermata nella

motivazione della sentenza impugnata, di cui si deve tener conto

ai fini dell'interpretazione dei limiti della decisione, proprio in

considerazione della sua titolarità della contabilità «stralcio».

Il terzo ed ultimo motivo va disatteso in quanto, una volta

affermata la giurisdizione del giudice ordinario a conoscere della

domanda principale (pagamento di differenza retributiva), ne de

rivava la giurisdizione anche in ordine alle richieste accessorie

relative alla rivalutazione monetaria del credito di lavoro aziona

to in giudizio e agli interessi (art. 429, 3° comma, c.p.c.). Ad ogni buon conto, poiché il ricorrente sembra formulare,

oltre che una questione di giurisdizione, anche di competenza fun

zionale, in ordine alla domanda relativa alla rivalutazione mone

taria e agli interessi da liquidarsi ai sensi del citato art. 429, va

rilevato che, nella controversia promossa davanti al giudice ordi

nario dal pubblico dipendente, per conseguire, con riguardo a

crediti di lavoro, la rivalutazione monetaria, la formazione del

giudicato interno, oltre che sulla giurisdizione, anche sull'appli cabilità del rito delle cause di lavoro (implicita su questo secondo

aspetto nella fattispecie), rende incontestabile l'applicabilità degli art. 429 c.p.c. e 150 disp. att. c.p.c. in tema di riconoscimento

e determinazione della svalutazione medesima (Cass. 25 gennaio

1985, n. 359, id., Rep. 1985, voce Contabilità dello Stato, n. 58).

Il Foro Italiano — 1988.

I

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 19 gen naio 1988, n. 356; Pres. Lo Surdo, Est. Rebotfat, P. M. Di

Renzo (conci, conf.); Zaccaria (Avv. G. Guerra, Pennisi) c.

Soc. Fiba (Avv. Zaffarani, Fava). Cassa Trìb. Genova 23 set

tembre 1982.

Locazione — Legge 392/78 — Regime vincolistico — Somme in

debitamente corrisposte dal conduttore — Azione di ripetizione — Termine per la proposizione — Trasferimento della proprie tà dell'immobile al conduttore — Decorrenza (L. 26 novembre

1969 n. 833, norme relative alle locazioni degli immobili urba

ni, art. 8; d.l. 19 giugno 1974 n. 236, provvedimenti urgenti sulla proroga dei contratti di locazione e di sublocazione degli immobili urbani, art. 2 sexies; d.l. 25 giugno 1975 n. 255, prov vedimenti urgenti sulla proroga dei contratti di locazione e sub

locazione degli immobili urbani, art. 1 septies; 1. 27 luglio 1978

n. 392, disciplina delle locazioni di immobili urbani, art. 79). Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso

dall'abitazione — Trasferimento a titolo oneroso dell'immobile — Prelazione del conduttore — Esercizio — Effetti (L. 27 lu

glio 1978 n. 392, art. 38).

Nei casi in cui il conduttore si renda acquirente dell'immobile

locato, il termine perentorio di sei mesi dalla riconsegna, stabi

lito negli art. 8, 2° comma, I. 833/69, 2 sexies d.l. 236/74,

1 septies d.l. 255/75 e 79 I. 392/78 per la proposizione, da

parte del conduttore medesimo, dell'azione di ripetizione nei

confronti del locatore delle somme sotto qualsiasi forma corri

sposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti negli indicati testi normativi, decorre dalla data del mutamento del titolo di

godimento da detenzione qualificata per locazione a esercizio

del diritto di proprietà. (1)

(1) In senso conforme, v., con riferimento al termine di cui all'art.

79, cpv., 1. 392/78, Pret. Taranto 2 giugno 1987, Arch, locazioni, 1987,

544, e Pret. Molfetta 3 aprile 1987, ibid., 561. Sulla scorta dell'interpre tazione in senso logico del termine «riconsegna» adoperato dalla disposi zione ora citata, la giurisprudenza di merito ritiene anche che qualora la proprietà dell'immobile locato venga trasferita ad un terzo, che suben

tri nel rapporto locativo, il termine per proporre l'azione di ripetizione dell'indebito nei confronti del locatore alienante decorre dal giorno in

cui il trasferimento stesso è comunicato al conduttore; v. Trib. Roma

12 novembre 1986, Rass, equo canone, 1987, 150; Pret. Napoli 22 marzo

1985, Foro it., Rep. 1985, voce Locazione, n. 499; Pret. Taranto 15 mar

zo 1983, id., Rep. 1983, voce cit., n. 549. D'altra parte, si puntualizza che il termine semestrale in questione de

corre comunque dal giorno dell'effettivo rilascio dell'immobile da parte del conduttore, indipendentemente dalla scadenza della locazione; v. Pret.

Torino 10 ottobre 1984, id., Rep. 1985, voce cit., n. 502 (e in Locazioni

urbane, 1985, 121); e, in relazione all'art. 8 1. 833/69, Cass. 28 maggio 1986, n. 3588, Foro it., Rep. 1986, voce cit., n. 320.

Circa la natura «decadenziale» del termine ex art. 79 cit. (la cui inos

servanza è rilevabile d'ufficio e rende improponibile la domanda), oltre alla giurisprudenza fin qui citata, v. Pret. Bologna 7 febbraio 1984, id.,

Rep. 1984, voce cit., n. 458; Pret. Taranto 4 marzo 1982, id., Rep. 1982, voce cit., n. 937; Conc. Molfetta 24 novembre 1984, id., Rep. 1985, voce

cit., n. 503; e, da ultimo, Pret. Torino 3 giugno 1985, Giur. it., 1987, I, 2, 131, con nota di richiami di F. Trifone.

Sul problema (variamente risolto) del rapporto tra il termine di deca

denza in argomento e la prescrizione dei crediti per i quali si agisce, cfr.

i richiami nella nota di D. Piombo a Corte cost. 23 giugno 1987, n. 236, Foro it., 1987, I, 2282.

Nel senso che la presentazione della domanda di conciliazione ex art.

44 1. 392/78 (il cui esperimento è obbligatorio ove si tratti di determinare il canone legale della locazione) non ha alcuna incidenza sul decorso del

termine di decadenza previsto dal successivo art. 79, 2° comma, v. le

citate Pret. Torino 3 giugno 1985 e 10 ottobre 1984, e Pret. Bologna 7 febbraio 1984; nonché Pret. Roma 7 marzo 1985, id., Rep. 1985, voce

cit., n. 504. Tale indirizzo (criticato, in dottrina, da G. Saivadori del

Prato, Termine di proposizione dell'azione per ripetizione di somme cor

risposte in violazione della legge 392/78, in Locazioni urbane, 1984, 506) sembra, peraltro, in contrasto con l'opinione ripetutamente espressa dalla

Cassazione, secondo cui il ricorso per il tentativo di conciliazione ex art.

44 cit. costituisce, con la domanda di determinazione del canone di cui

all'art. 45, componente di un'unica domanda giudiziale; v. sent. 20 feb

braio 1987, n. 1841, Foro it., 1987, I, 2787, con nota di richiami; ed

inoltre sent. 4 febbraio 1985, n. 765, id., Rep. 1985, voce cit., n. 840; 20 febbraio 1987, n. 1836, Riv. giur. edilizia, 1987, I, 401.



GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

Qualora il trasferimento a titolo oneroso dell'immobile urbano

locato per uso diverso dall'abitazione si compia, a norma del

l'art. 38 l. 392/78, nei confronti del conduttore che all'uopo abbia esercitato il diritto di prelazione, l'effetto traslativo del

diritto di proprietà e il mutamento del titolo del godimento dell'immobile si verificano con la stipulazione del contratto di

compravendita previsto dal 4° comma del citato art. 38, conse

guendo all'esercizio del diritto di prelazione semplicemente l'ob

bligo del locatore di stipulare con il conduttore il contratto

corrispondente alla denuntiatio (o comunicazione) da lui ese

guita ai sensi dell'art. 38, 1° comma. (2)

II

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 7 novem

bre 1987, n. 8247; Pres. Colesanti, Est. Taddeucci, P. M.

Amirante (conci, diff.); Sinceri (Avv. Caminiti) c. Piperno e

altri (Avv. Scatozza). Cassa App. Roma 8 ottobre 1984.

Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso

dall'abitazione — Trasferimento a titolo oneroso dell'immobile — Prelazione del conduttore — «Denuntiatio» del locatore —

Natura (Cod. civ., art. 1326; 1. 27 luglio 1978 n. 392, art. 38). Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso

dall'abitazione — Trasferimento a titolo oneroso dell'immobile — Prelazione del conduttore — Esercizio — Pagamento del

prezzo — Termine — Omessa indicazione nella «denuntiatio»

del locatore — Ritardo nel pagamento del prezzo — Responsa

bilità del conduttore — Condizioni (Cod. civ., art. 1175, 1184,

1206; 1. 27 luglio 1978 n. 392, art. 38).

La denuntiatio prevista dall'art. 38 l. 392/78 a carico del locatore

che intende trasferire a titolo oneroso l'immobile non costitui

sce una proposta di vendita rivolta al conduttore, ma è espres sione di osservanza di un obbligo legale di infomativa diretto

a mettere in grado il conduttore di esercitare, ove ne ricorrano

i presupposti, il diritto potestativo di prelazione, il cui esercizio

nelle forme e nei tempi dovuti (sempre che ne sussistano i pre

supposti) produce automaticamente l'effetto traslativo dell'im

mobile. (3)

(2-4, 6-7) I. - Le riprodotte sentenze 356/88 e 8247/87 evidenziano

il profondo, ulteriore contrasto verificatosi all'interno della terza sezione

civile della Cassazione in ordine alla definizione del meccanismo di acqui sto della proprietà da parte del conduttore che eserciti la prelazione ex

art. 38 1. 392/78. Il contrasto non verte sulla natura della denuntiatio che il locatore in

tenzionato ad alienare l'immobile è tenuto ad effettuare ai sensi del 1°

comma dell'articolo citato, poiché la corte di legittimità, dopo una inizia

le adesione alla tesi della natura di «proposta contrattuale» di vendita

dell'atto in questione (tesi ancora seguita, tra i giudici di merito, da Trib.

Rieti 17 aprile 1987, Giust. civ., 1987, I, 1543), operata nella motivazione

di alcune sentenze, s non addirittura in obiter (v. Cass. 24 ottobre 1983, n. 6256, Foro it., 1983, I, 3005, con osservazioni di D. Piombo, e Cass.

27 marzo 1984, n. 2023, id., 1984, I, 2477), ha decisamente e ripetuta mente affermato che la comunicazione o denuntiatio del locatore non

ha natura contrattuale, ma costituisce «espressione di osservanza di un

obbligo legale» di informativa o di «interpello». V., in questo senso, anteriormente alle pronunzie che si riportano: Cass. 26 ottobre 1985, n.

5283, e 9 maggio 1985, n. 2897, id., 1985, I, 3105; 17 aprile 1986, n.

2726, e 10 aprile 1986, n. 2521, id., 1986, I, 2161, tutte con note di

richiami ed osservazioni di D. Piombo; nonché Cass. 23 luglio 1986, n.

4729, id., Rep. 1986, voce Locazione, nn. 233, 238, in motivazione (che

può leggersi in Nuova giur. civ., 1987, I, 93, con nota di S. Giove), e 29 luglio 1987, n. 6576, Arch, locazioni, 1987, 644.

Le divergenze sulla intepretazione dell'art. 38 1. 392/78 emerse nell'am

bito della Cassazione riguardano, invece, gli effetti dell'esercizio della

prelazione da parte del conduttore (che ne abbia il diritto): mentre, inve

ro, nelle menzionate sentenze del 1985 (o almeno nella 5283/85) la Supre ma corte aveva mostrato di propendere per il carattere di per sé non

vincolante per il locatore della adesione del conduttore alle condizioni

di vendita comunicategli, le successive sentenze 2726e 2521/86 avevano

segnato una netta inversione di rotta, ricollegando automaticamente all'e

sercizio del diritto (potestativo) di prelazione nei modi e termini di legge

l'acquisto della proprietà dell'immobile da parte del conduttore, ed attri

buendo alla stipulazione del contratto di cui al 4° comma dell'art. 38 una

funzione di mero accertamento. Quest'ultimo indirizzo, riproposto nelle

successive sentenze 4729/86 e 6576/87, entrambe citate, nonché dalla qui

riportata Cass. 8247/87, viene invece consapevolmente abbandona

li Foro Italiano — 1988.

Qualora nella comunicazione del locatore prevista dal 2° comma

dell'art. 38 I. 392/78 non sia contenuta alcuna indicazione cir

ca il termine per il pagamento del corrispettivo (da quantificare in ogni caso in denaro) della alienazione dell'immobile, ed il

locatore medesimo, benché sollecitato tempestivamente dal con

duttore che eserciti il diritto di prelazione, si sia rifiutato di

fornire chiarimenti al riguardo (contravvenendo cosi ai doveri

di collaborazione e di correttezza conseguenti all'avvenuto per

fezionamento della vicenda traslativa dell'immobile in favore del conduttore), al conduttore acquirente non può essere impu tato alcun ritardo nel pagamento del prezzo ove abbia invitato

il locatore a comparire avanti al notaio, per la stipulazione del

contratto di vendita ed il contestuale versamento del prezzo,

fissando una data compresa nel termine legale di novanta gior ni dalla denuntiatio; nel caso, invece, in cui abbia fissato per dette incombenze una data successiva al predetto termine di

novanta giorni, il conduttore può essere ritenuto responsabile del ritardo nel pagamento del prezzo, in base ad una valutazio

ne comparativa della sua condotta e di quella del locatore, solo

se quest'ultimo abbia provato l'operatività per il pagamento del termine legale di novanta giorni, piuttosto che del termine

più ampio eventualmente pattuito con il terzo aspirante acqui

rente, ed abbia inoltre allegato e dimostrato di avere interesse

alla esatta e tempestiva prestazione di pagamento, tale da giu

stificare il rigetto dell'offerta di versamento del prezzo (con

contestuale stipulazione del contratto) in data successiva alla

scadenza del termine indicato da! 4° comma del citato art. 38. (4)

to dalla più recente pronunzia del gennaio 1988, la quale esclude che l'esercizio della prelazione di cui al 3° comma dell'art. 38 cit. produca effetti reali, e vi ricollega per il locatore solo l'obbligo di stipulare il

contratto (preliminare o definitivo) secondo le condizioni da lui stesso

comunicate al conduttore. Cass. 356/88 critica apertamente l'assunto della citata Cass. 2726/86

(così come, del resto, questa aveva fatto a sua volta, in relazione alla

tesi propugnata dalle precedenti decisioni del 1985), osservando che «l'i

dentificare un negozio di accertamento nel contratto di compravendita

previsto dall'art. 38 cit. non può discendere dall'interpretazione della norma, anzi concretizza una escogitazione, una operazione di plastica legislativa, che, per quanto elegante e coerente con la presupposta accezione della

prelazione del conduttore come diritto potestativo a effetto reale, non

è consentita al giudice»; e perviene, quindi, ad affermare il principio rias

sunto nella seconda massima argomentando dalla formulazione dell'art.

38 1. 392/78 e dal collegamento posto dal 4° comma di esso tra la stipula zione del contratto ed il pagamento del prezzo da parte del conduttore, e tenendop d'altra parte presenti la tradizionale costruzione del fenomeno

della prelazione in ipotesi analoghe e l'esigenza (altrimenti di difficile se

non impossibile soddisfazione) di garantire alle parti, anche nel caso di

esercizio della prelazione ex art. 38, gli ordinari mezzi di tutela spettanti a qualsiasi contraente, data la «non significativa» differenziazione tra

la situazione esaminata e quella che si verifica nel caso della stipulazione del contratto di compravendita.

La tesi da ultimo seguita dalla Cassazione trova concorde Trib. Milano

21 febbraio 1985, Foro it., 1985, I, 3106, con nota di richiami e osserva

zioni di D. Piombo. Nello stesso senso, in dottrina, v. inoltre: G. Fur

giuele, Contributo allo studio della struttura delle prelazioni legali, Milano,

1984, 123; R. Triola, L'esercizio della prelazione urbana (nota a Cass.

2726 e 2521/86), in Giust. civ., 1986, I, 2843; E. Caputo, Esercizoi della

prelazione e stipula del contratto (nota a Trib. Como 25 febbraio 1986),

id., 1987, 1, 1557; Id., Il diritto di prelazione nella nuova disciplina delle

locazioni urbane, Padova, 1987, 91 ss., 128 ss.

Circa la esperibilità dell'azione costitutiva ex art. 2932 c.c. da parte del conduttore che abbia esercitato la prelazione, nel caso di rifiuto del

locatore di stipulare il contratto di vendita, v., anche in senso affermati

vo, Trib. Como 25 febbraio 1986, Giust. civ., 1987, 1555. Di diverso

avviso è al riguardo A. Zimatore (Bozzi-Confortini-Del Grosso), Lo

cazioni di immobili urbani, voce del Novissimo digesto, appendice, Tori

no, 1983, IV, 1040 ss., secondo il quale il conduttore potrebbe agire solo

ai sensi dell'art. 1337 c.c. In dottrina, ripropongono la tesi della natura di «proposta contrattua

le» di vendita della denuntiatio di cui all'art. 38, 1° comma, 1. 392/78:

F. Sarchi, La «denuntiatio» nella prelazione urbana (nota a Trib. Geno

va 13 dicembre 1983), in Giur. merito, 1985, 870; C. Scongnamiglio,

Osservazioni sulla natura della comunicazione del locatore ex art. 38 I.

n. 392 del 1978 (nota a Cass. 2897 e 5283/85), in Giur. it., 1986, I,

1, 1377; L. Pierallini, Considerazioni sulla natura giuridica della «de

nuntiatio» nella prelazione legale e volontaria, in Rass. dir. civ., 1987, 134. Secondo M. Eroli, La natura della «denuntiatio» nella prelazione urbana: quali incertezze? (nota a Cass. 2726/86), in Giur. it., 1987, I,

1, 895, invece, la formulazione dell'art. 38 in questione, e in particolare del 4° comma, costituisce «segno evidente. . . della libertà lasciata al lo

catore di decidere fino all'ultimo se contrattare o meno».



1151 PARTE PRIMA

Ill

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 18 marzo

1987, n. 2721; Pres. Novelli, Est. Rebuffat, P. M. Fedeli

(conci, conf.); Morel (Avv. Ventura, Pazienza) c. Invernizzi

e altri (Avv. D'Astice). Cassa App. Milano 7 dicembre 1982.


dall'abitazione — Trasferimento a titolo oneroso dell'immobile — Riscatto del conduttore — Giudizio di riscatto — Litiscon

sorzio necessario dell'alienante — Insussistenza (Cod. proc. civ.,

art. 102; 1. 27 luglio 1978 n. 392, art. 39). Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso


Modalità — Notificazione a mezzo di ufficiale giudiziario —

Equipollenti — Ammissibilità — Limiti (L. 27 luglio 1978 n. 392, art. 38).



Modalità — Inosservanza — Rinunzia del conduttore alla pre lazione — Nullità (Cod. civ., art. 1418; 1. 27 luglio 1978 n.

392, art. 38).

L'azione di riscatto proposta, ai sensi dell'art. 39 l. 392/78, dal

conduttore di immobile urbano che assuma violato il suo dirit

to di prelazione, è diretta nei soli confronti dell'acquirente, e

l'alienante non è, quindi, litisconsorte necessario nel relativo

giudizio. (5) L'obbligo della denuntiatio previsto dal 1° comma dell'art. 38

l. 392/78 può essere assolto anche con modalità diverse da quella — prescritta dalla norma — della notificazione a mezzo di uf

ficiale giudiziario, a condizione però che la comunicazione al

conduttore sia eseguita con modalità realmente equipollenti a

quella anzidetta per struttura e per effetto, e cioè caratterizzate

dalla consegna ufficiale (dotata cioè dell'attributo della pubbli ca fede) al conduttore di un atto scritto del locatore contenente

con certezza le indicazioni e l'invito (ad esercitare la prelazio

ne) prescritti dalla legge. (6) In assenza di una denuntiatio eseguita con la notificazione a mez

zo di ufficiale giudiziario o con altre modalità realmente equi

pollenti per struttura ed effetto, è nulla, per mancanza

dell'oggetto, la rinunzia del conduttore al diritto di prelazione di cui all'art. 38 I. 392/78. (7)

II. - La sentenza 8247/87 della Cassazione, prendendo in considerazio

ne il dovere di collaborazione e di correttezza che deriva — per le parti della locazione — dall'esercizio della prelazione ex art. 38 1. 392/78, in relazione alla stipulazione del contratto di cui al 4° comma e al conte stuale pagamento del prezzo esamina, in particolare il problema del mo do in cui è tenuto a comportarsi il conduttore, qualora il locatore non

gli abbia fornito né nella denuntiatio né successivamente alcuna indica zione circa il termine per il pagamento. In proposito, v. anche, nella

motivazione, Trib. Como 25 febbraio 1986, cit., e, in dottrina, E. Capu

to, op. cit., 127 ss. La sentenza in rassegna sottolinea che il termine di novanta giorni dal

la denuntiatio, fissato dall'art. 38 per il pagamento del prezzo contestual mente alla stipula del contratto, opera nei confronti del conduttore solo se il locatore-proprietario non abbia pattuito un termine più ampio con eventuali terzi che aspirano ad acquistare l'immobile, e comunque che nella denuntiatio il locatore medesimo può indicare, circa il tempo del

pagamento, una condizione «diversa (e per il conduttore più favorevole)»

rispetto a quella stabilita dalla legge. A quest'ultimo riguardo, per la non abbreviabilità del termine di novanta giorni fissato dal 4° comma dell'art. 38, v. Eroli, La natura della «denuntiatio», cit., e Caputo, op. loc. cit.\ di opinione contraria è, invece, Scognamiglio, Osservazioni sul la natura della comunicazione del locatore, cit.

Per la esperibilità dell'azione di riscatto ex art. 39 1. n. 392/78 nel caso che l'immobile sia stato venduto a terzi a condizioni di pagamento più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, v. Trib. Vercelli 28 ottobre 1985, Giur. merito, 1987, 83, nonché, per una fattispecie partico lare, Trib. Milano 4 luglio 1985, Foro it., Rep. 1986, voce cit., n. 255

(per esteso in Arch, locazioni, 1986, 305). III. - Con la sentenza 2721/87 la Corte di cassazione puntualizza le

modalità validamente utilizzabili, oltre quella della notifica a mezzo di ufficiale giudiziario prevista dall'art. 38 1. 392/78, ai fini della denuntiatio.

La giurisprudenza di merito si è finora pronunziata in senso meno ri

goroso rispetto alla corte di legittimità, considerando anche la lettera rac comandata equipollente idoneo per la comunicazione del latore; v. App.


IV

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 6 feb

braio 1987, n. 1212; Pres. Scribano, Est. Laudato, P. M. De

Martini (conci, conf.); Innocenti e altra (Avv. Bianco) c. Dit

ta carrozzeria Saw; Ditta carrozzeria Saw (Avv. Guarducci) c. Innocenti e altra. Conferma App. Firenze 9 settembre 1982.


dall'abitazione — Trasferimento a titolo oneroso dell'immobile — Riscatto del conduttore — Pagamento del prezzo — Termi

ne — Decorrenza — Opposizione del retrattato — Nozione —

Fattispecie (L. 27 luglio 1978 n. 392, art. 39).

In tema di riscatto ex art. 39 I. 392/78, l'opposizione dell'acqui rente retrattato, che determina la decorrenza del termine per il pagamento del prezzo dal passaggio in giudicato della senten

za che definisce il giudizio, non è soltanto quella che investe

la sussistenza delle condizioni soggettive o oggettive ai fini di

un utile esercizio del riscatto, ma anche quella che in qualsiasi modo operi perché il diritto potestativo del retraente di suben

trare nella qualità di acquirente del bene con effetti ex tunc,

mediante la dichiarazione unilaterale rivolta al retrattato, non

trovi immediata e diretta soddisfazione (nella specie, la corte

ha ritenuto corretta la pronunzia del giudice dell'appello che

aveva ravvisato una opposizione nella dichiarazione dell'acqui rente retrattato che, pur affermando di non opporsi al riscatto,

aveva aggiunto che il prezzo risultante dall'atto di vendita do

veva intendersi maggiorato di tutti gli esborsi accessori, come

sarebbe stato provato in giudizio). (8)

Lecce 10 giugno 1983, Foro it., Rep. 1985, voce cit., n. 358; Trib. Taran

to 13 giugno 1984, ibid., n. 359. Analogamente, per l'esercizio della pre lazione da parte del conduttore (per il quale, ugualmente, il 3° comma dell'art. 38 prevede la notifica a mezzo di ufficiale giudiziario), v. Trib. Genova 25 novembre 1986, Arch, locazioni, 1987, 123. Per Trib. Genova 13 dicembre 1983, Foro it., Rep. 1985, voce cit., n. 360 (riportata in Giur. merito, 1985, 870, con nota adesiva di F. Sarchi), per la denuntia tio del locatore è comunque necessaria ad substantiam la forma scritta.

Per ulteriori ragguagli sulle modalità di comunicazione prescritte dal l'art. 38 cit., v. Cass. 16 giugno 1984, n. 3605, Foro it., 1984, I, 2477, con nota di richiami. Adde, in dottrina Caputo, op. cit., 97 ss., secondo il quale la mancata osservanza di dette modalità «è destinata a rimanere senza conseguenze quando risulti provata la conoscenza effettiva dell'atto da parte del suo destinatario».

IV. - Nella fattispecie Cass. 2721/87, una volta esclusa la validità ed

efficacia della denuntiatio, ha ritenuto nulla la rinunzia del conduttore al diritto di prelazione, in quanto riguardante un diritto non ancora sor to. L'affermazione ha carattere di novità in tema di prelazione urbana, ma trova precedenti conformi in materia di prelazione agraria, come si ricorda nella motivazione; al riguardo v., da ultimo, Cass. 3 settembre

1985, n. 4590, Foro it., Rep. 1985, \oc.e Agricoltura, n. 131 (per esteso in Vita not., 1986, 176, con nota di R. Triola), che ha ritenuto nulla la rinunzia del diritto di prelazione anteriormente alla denuntiatio.

Sulla validità della rinunzia manifestata dal conduttore al momento in cui può esercitare il diritto di prelazione ex art. 38 1. 392/78, v., inve

ce, Trib. Milano 15 dicembre 1980, Foro it., Rep. 1981, voce Locazione, n. 279 (e in Giust. civ., 1981, I, 1446, con nota di E. Caputo).

Sull'analogo problema della rinunziabilità del diritto del conduttore di immobile non abitativo alla indennità per la perdita dell'avviamento ex art. 34 (e 69) 1. 392/78, v. Cass. 12 novembre 1986, n. 6634, Foro it., 1987, I, 2825, con osservazioni di A. Cappabianca.

(5, 8) Con le sentenze 1212 e 2721/87 la Cassazione interviene per la

prima volta su alcuni aspetti della problematica relativa al riscatto del conduttore previsto dall'art. 39 1. 392/78.

I. — Circa il principio, affermato dalla più recente di tali pronunzie, che l'azione di riscatto debba essere proposta solo nei confronti di chi abbia acquistato l'immobile locato in violazione della prelazione, e che

quindi il locatore-alienante non è litisconsorte necessario, la giurispruden za di merito è concorde; v. Trib. Termini Imerese 19 novembre 1982, Foro it., Rep. 1983, voce Locazione, n. 342; Trib. Foggia 7 maggio 1981, id., Rep. 1981, voce cit., n. 290; e Trib. Venezia 30 aprile 1981, ibid., n. 292. In tema di prelazione agraria, oltre ai precedenti citati in motiva zione dalla sentenza che si riporta, v. Cass. 2 aprile 1984, n. 2159, id., Rep. 1984, voce Agricoltura, n. 157 (per esteso in Nuova giur. civ., 1985, I, 248, con nota di E. Gabrielli) (che ritiene tuttavia ammissibile la chia mata in causa del proprietario alienante da parte del retrattato, ai sensi dell'art. 269 c.p.c.); nonché Cass. 22 novembre 1985, n. 5785, Foro it., Rep. 1986, voce cit., n. 178, nel senso della irrilevanza della dichiarazio ne di riscatto indirizzata al solo proprietario-venditore.

In dottrina, v. per tutti R. Aloisio, in Equo canone, Padova, 19802, 466 ss., il quale rileva che per «opinione dominante. . . la domanda

giudiziale di riscatto debba proporsi rispetto al terzo acquirente owe




I

Svolgimento del processo. — Con ricorso al Pretore di Geno

va, depositato I'll giugno 1980, Mario Benedetto Zaccaria, pre messo di avere condotto in locazione dal 1° dicembre 1947 gli immobili siti in Genova, corso Buenos Aires, costituiti da un ne

gozio con cantina e da un appartemento, di proprietà della socie

tà immobiliare Concordia, successivamente fusasi con la s.p.a.

Fiba; premesso, altresì, che il canone di lire 2.250, inizialmente

pattuito per detti locali, era stato sottoposto a numerosi e conti

nui aumenti nel corso degli anni; tanto premesso, chiedeva che

il giudice adito condannasse la società convenuta a restituirgli le somme illegittimamente versate per aumenti extra-legali del cor

rispettivo della locazione.

ro, se vi sono stati (oltre al primo) ulteriori atti di trasferimento — sia

pure a titolo gratuito inter vivos o mortis causa — nei confronti dell'ulti

mo avente causa»; e ciò, del resto, in base alla espressa disposizione del

l'art. 39, 1° comma, cit.

II. - In ordine all'ampiezza del concetto di «opposizione» del retratta

to, in contrasto con l'opinione espressa da Cass. 1212/87 appare Trib.

Roma 16 aprile 1984, Foro it., Rep. 1985, voce Locazione, n. 366, secon

do cui, qualora la controversia tra retraente e retrattato riguardi unica

mente l'obbligo del primo di rimborsare le spese di acquisto dell'immobile, solo per il pagamento di queste il termine di tre mesi ex art. 39 cit. decor

re dal passaggio in giudicato della sentenza che decide sul riscatto.

Sul concetto di «non opposizione» dell'acquirente retrattato cui la pre detta disposizione fa riferimento, v., d'altra parte, Cass. 13 dicembre

1986, n. 7463, id., 1987, I, 795, con nota di richiami (riportata anche

in Giust. civ., 1987, I, 542, con osservazioni di R. Triola; in Rass. equo canone, 1987, 74, con nota di F. Tritone; nonché, unitamente a Cass.

1212/87, in Nuova giur. civ., 1987, I, 607, con nota di S. Giove). Adde

Caputo, op. cit., 198 ss. III. - Entrambe le sentenze in rassegna accennano, sia pure incidental

mente, al modo di operare del riscatto ex art. 39 1. 392/78: l'una (Cass.

1212/87), nel rilevare che devono considerarsi opposizione al riscatto tut

te quelle che comunque impediscono la immediata e diretta soddisfazione

del «diritto potestativo del retraente di subentrare nella qualità di acqui rente del bene, con effetti ex tunc, mediante la dichiarazione unilaterale

recettizia rivolta al retrattato»; l'altra (Cass. 2721/87), nel rimarcare —

in motivazione — la natura «di mero accertamento» del «giudizio volto

a sancire l'effetto» della «dichiarazione unilaterale di riscatto».

Nel senso della efficacia ex tunc del riscatto ex art. 39, v. già, nella

motivazione, Cass. 9 maggio 1985, n. 2898, Foro it., 1986, I, 1408, con

nota di richiami (che ha conseguentemente ritenuto il giudizio di riscatto

pregiudiziale rispetto a quello di rilascio promosso quale locatore dall'ac

quirente retrattato). In senso contrario, v., peraltro, Trib. Milano 29 aprile-7

luglio 1986, Giust. civ., 1987, I, 429; Giur. it., 1987, I, 2, 398, e Arch,

locazioni, 1987, 138, secondo cui il trasferimento della proprietà in capo al retraente avviene ex nunc per effetto della sentenza (costitutiva) che

definisce il giudizio di riscatto; ciò sul presupposto che l'esercizio del

diritto di riscatto, come strutturato dall'art. 39 1. 392/78, possa avvenire

solo in via giudiziale, ed escludendo (soprattutto per la prevista possibili tà di esercitare il riscatto nei confronti di acquirenti successivi al primo) la configurabilità nella fattispecie di una «surrogazione retroattiva del

conduttore retraente all'acquirente retrattato».

In dottrina, è prevalente l'opinione che attribuisce efficacia ex tunc

al riscatto e natura meramente dichiarativa alla sentenza che definisce

il relativo giudizio; v., in tal senso, G. G. Casarotto, I nuovi problemi della prelazione urbana, in Riv. dir. civ., 1978, II, 633; G. Mancini, Il riscatto dell'immobile da parte del conduttore ai sensi dell'art. 39 I.

27 luglio 1978 n. 392, in Giur. merito, 1981, 642; F. Trifone, La locazio ne: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, in Trattato diretto

da Rescigno, III, 11, Torino 1984, 636 ss.; P. Cosentino-P. Vitucci, Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino, 1986, 486 ss.; Capu

to, op. cit., 179 ss.

Altri autori, invece, fondandosi sulla formulazione del 2° e del 3° comma

dell'art. 39 1. 392/78, ritengono che il riscatto urbano sia un diritto pote stativo il cui esercizio deve necessariamente avvenire con la mediazione

del giudice (tesi — questa — condivisa anche da Potenza-Chirico

Annunziata, L'equo canone, Milano, 1978, 361; A. Finocchiaro, Eser

cizio del diritto di riscatto ex art. 39 l. 27 luglio 1978 n. 392 e «dies

a quo» del termine per il versamento del prezzo, in Giust. civ., 1981,

I, 2086; Cosentino-Vitucci, op. loc. cit.), ed attribuiscono natura costi

tutiva alla relativa sentenza; v. Aloisio, op. cit., 467; G. Terzago, Dirit

to di prelazione e riscatto, Milano, 1980, 133 ss. Sul problema, cfr., altresì, Zimatore (Bozzi-Confortini-Del Grosso), op. cit.; L. V. Moscarini,

Prelazione, voce dell' Enciclopedia del diritto, Milano, 1985, XXXIV, 981 ss.

La Cassazione e la prevalente dottrina innanzi citata non fanno, peral

tro, che riproporre l'opinione consolidatasi in relazione al riscatto in ma

teria agraria; v. per tutte, Cass. 2 aprile 1984, n. 2159, cit.; 21 giugno


La società Fiba, costituitasi in giudizio, resisteva alla domanda

sostenendo, fra l'altro, che la controparte non potesse ripetere alcuna somma, essendo decaduta dalla relativa azione, a norma

dell'art. 79, 2° comma, 1. 27 luglio 1978 n. 392.

Il pretore, con sentenza non definitiva del 25 gennaio 1982, indicava in lire 2.250 il canone iniziale e dichiarava parzialmente

legittimi gli aumenti e gli aggiornamenti praticati. Per la riforma

di tale decisione, proponeva appello la società Fiba, insistendo

nella tesi già svolta in prime cure. A sua volta, l'appellato Zacca

ria chiedeva il rigetto del gravame e, con appello incidentale, in

stava per la modifica dell'impugnata sentenza, in ordine ai punti in cui aveva riconosciuto la legittimità degli aumenti e aggiorna menti del canone.

Il Tribunale di Genova, sezione III civile, con sentenza dei 23

settembre 1982, dichiarava improponibile l'azione esercitata dallo

Zaccaria. Osservava, relativamente a quanto ancora rileva: a) che

la domanda di ripetizione era stata proposta oltre il termine di

sei mesi dalla riconsegna degli immobili, momento da identificar

si in quello in cui il conduttore è libero di agire, essendosi affran

cato da ogni soggezione nei confronti del locatore, con la

conseguenza di non paventare più possibili atteggiamenti di ritor

sione da parte di quello; b) che tale situazione di soggezione, nel caso di specie, era venuto meno nel momento (29 settembre

1979) in cui lo Zaccaria, interpellato dalla controparte, le aveva

comunicato di esercitare il diritto di prelazione spettantegli come

conduttore d'immobili adibiti a uso diverso dall'abitazione, in

quanto con tale dichiarazione di volontà egli aveva concluso un

vero e proprio contratto d'acquisto di quei beni; c) che la do

manda non era accoglibile sotto il profilo dell'indebito arricchi

mento, e quindi della restituzione delle somme nell'ambito non

coperto dalla prescrizione decennale, in quanto l'azione esercitata

è sostitutiva rispetto a quella di ripetizione di indebito.

Avverso la sentenza della corte di Genova, Mario Benedetto

Zaccaria ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un arti

colato mezzo di censura. La s.p.a. Fiba ha presentato ricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione. — Nel ricorso per cassazione si ascrivo

no alla sentenza impugnata «violazione e falsa applicazione della

norma di cui all'art. 79, 2° comma, 1. 392/78 e, comunque, vio

lazione e falsa applicazione dell'art. 2033 c.c., ed erroneo richia

mo alla norma di cui all'art. 2041 c.c., con riferimento all'art.

360, nn. 3 e 5, c.p.c.». All'uopo, vi si illustrano due argomenta zioni critiche. In linea principale, si sostiene che il solo intendi

mento di esercitare il diritto di prelazione, comunicato dal

conduttore al locatore che gli aveva partecipato la relativa denun

tiatio, non aveva avuto conseguenze traslative del diritto di pro

prietà degli immobili locati e perciò non aveva fatto cessare il

rapporto di locazione; conseguentemente, si conclude che quella comunicazione fatta dal conduttore era inidonea a provocare la

decorrenza del termine semestrale di decadenza per l'esercizio del

l'azione di ripetizione, ultimamente fissato nell'art. 79, 2° com

ma, 1. 392/78, e quel termine aveva preso a decorrere soltanto

dalla data (13 dicembre 1979) di stipulazione degli atti di trasferi

mento. In linea gradata, si afferma che la decorrenza del termine

medesimo avrebbe comportato semplicemente l'eccepibilità, da par te del convenuto, della prescrizione decennale, l'azione esercitata

avendo natura e contenuto aggiuntivi — e non sostitutivi — a

quella disciplinata nell'art. 2033 c.c.

La riassunta argomentazione principale è fondata e ciò com

porta l'assorbimento di quella subordinata perché questa viene

1984, n. 3654, Foro it., 1984, I, 2763, con nota di A. Jannarelli; non

ché successivamente (tutte riguardanti il caso della morte del retraente

dopo l'esercizio del riscatto, ovvero la individuazione del momento in

relazione al quale va accertata la sussistenza dei requisiti soggettivi ed

oggettivi necessari per il riscatto): Cass. 17 maggio 1985, n. 3016, id.,

Rep. 1985, voce Agricoltura, n. 209; 5 settembre 1985, n. 4618, ibid., n. 137; 23 giugno 1986, n. 4166, id., Rep. 1986, voce cit., n. 177; 18

novembre 1986, n. 6775, ibid., n. 176. In dottrina, per la critica della

tesi che configura il riscatto come «surrogazione retroattiva» nella posi zione del primo acquirente, v. B. Carpino, L'acquisto coattivo dei diritti

reali, Napoli, 1977; Id., Prelazione agraria, voce del Novissimo digesto,

appendice, Torino, 1984, V, 1144 ss. In riferimento al problema del mo

do (giudiziale o extragiudiziale) dell'esercizio del retratto ed alle sue con

seguenze, v., invece, R. Oriani, Estinzione del processo di riscatto ex

art. 8 l. 590/65 e impedimento della decadenza (osservazioni a Cass. 3

luglio 1980, n. 4214), in Foro it., 1981, I, 129. [D. Piombo]



1155 PARTE PRIMA 1156

privata di portata decisoria nella soluzione della concreta contro

versia e, quindi, dell'attitudine a integrare una questione della

cui fondatezza questa corte debba giudicare. Merita di essere condivisa l'opinione, espressa nella sentenza

impugnata, a proposito della ratio del termine fissato negli art.

8, 2° comma, 1. 26 novembre 1969 n. 833, 2 sexies d.l. 19 giugno 1974 n. 236, convertito con modificazioni in 1. 12 agosto 1974

n. 351, 1 septies d.l. 25 giugno 1975 n. 255, convertito con modi

ficazioni in 1. 31 luglio 1975 n. 363, e 79 1. 27 luglio 1978 n.

392 («. . . fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile loca

to») per la proponibilità, da parte del conduttore, dell'azione per

ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte al locatore

in violazione dei limiti e dei divieti previsti nelle leggi medesime. Per inciso, non nuoce ricordare che quei limiti e divieti riguarda

vano, nelle disposizioni anteriori alla 1. 392/78, i canoni sia delle

locazioni e sublocazioni di immobili urbani adibiti a uso abitazio

ne sia — a particolari condizioni — quelli delle locazioni e sublo

cazioni di immobili urbani nei quali si esercitasse dal conduttore

o subconduttore un'attività professionale o commerciale, e sol

tanto con la 1. 392 citata sono stati limitati ai primi. La ratio

di dette disposizioni è quella di evitare al conduttore ritorsioni

in dipendenza della situazione di debolezza in cui versa, nei con

fronti del locatore, per mantenere il godimento dell'immobile lo

cato. Le norme ricordate riecheggiano analoga cautela relativa

al lavoratore subordinato, in relazione all'impugnazione di rinun

zie e transazioni aventi a oggetto suoi diritti inderogabili (art. 2113 c.c.) e, per un aspetto, la sospensione del termine di prescri zione breve del diritto alla retribuzione, durante il rapporto di

lavoro non caratterizzato da garanzia di stabilità (Corte cost. 10

giugno 1966, n. 63, Foro it., 1966, I, 985). La riconsegna dell'immobile locato, segnando in pari tempo

l'estinzione sia dell'obbligazione primaria del locatore di far go dere quel bene al conduttore (art. 1571 e 1575, n. 1, c.c.), sia

della obbligazione residuale di restituzione gravante sul condutto

re (art. 1590 e 1591 c.c.), è certamente collegata alla cessazione

del rapporto locativo da una relazione di dipendenza la quale si manifesta anche nel profilo cronologico di posteriorità o con

temporaneità e mai di anteriorità rispetto allo spirare della loca

zione. Comunque, essa implica così l'eliminazione sia del vincolo

negoziale sia della relazione di fatto (godimento) che dal primo traeva titolo (detenzione qualificata del conduttore). Quando, dun

que, il conduttore si renda acquirente della cosa locata, la ricon

segna di cui si tratta, ovviamente mancante (o fatta a titolo diverso, ad esempio di locazione invertita), è sostituita da una nuova si

tuazione giuridica, caratterizzata dall'acquisto della proprietà del

l'immobile da parte del conduttore — con conseguente, automatica

risoluzione del rapporto di locazione per sopravvenuta carenza

di causa ed estinzione per confusione dell'obbligazione residuale

di restituzione — e del mutamento del titolo del godimento del

bene da parte dell'ex locatario, da detenzione qualificata per lo

cazione a esercizio del diritto di proprietà. Orbene — ed è questo il punto focale dell'indagine in diritto, necessaria nella specie —

qualora l'acquisto del conduttore avvenga per esercizio del diritto

di prelazione, l'identificazione del momento dell'insorgenza della descritta situazione sostitutiva della «riconsegna», fattispecie ge netica del termine perentorio per l'esercizio del diritto di ripeti zione contemplato nelle summenzionate disposizioni in tema di

locazione, comporta l'analisi del meccanismo acquisitivo specifi

co, onde acclarare con precisione in che momento si compia l'ef

fetto traslativo del diritto di proprietà, dal locatore al conduttore, e si generi quel mutamento di titolo del godimento nel secondo.

Nel caso concreto, si tratta di esaminare il paradigma dell'art.

38 1. 392/78, dal 1° al 4° comma, che giova riportare: «Nel caso

in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile

locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notifi

cato a mezzo ufficiale giudiziario» (1° comma). «Nella comuni cazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in

ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendi ta dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare il diritto di

prelazione» (2° comma). «Il conduttore deve esercitare il diritto

di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione

della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo

di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comu

nicategli» (3° comma). «Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salva diversa condizione in

dicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato

entro il termine di trenta giorni decorrenti dalla comunicazione


da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del

contratto di compravendita o del contratto preliminare» (4°

comma). La sentenza impugnata è dell'opinione che la dichiarazione del

conduttore, di esercitare il diritto di prelazione, realizzi «una ve

ra e propria conclusione del contratto» nel momento stesso in

cui viene comunicata al locatore che ha fatto la denuntiatio. Que sto convincimento non può essere condiviso. Esso implica erro

neamente che quella dichiarazione — come la tipica accettazione

(art. 1326 c.c.) — si combini giuridicamente con la denuntiatio, sicché questa abbia valore giuridico di proposta di contratto. La

combinazione, in realtà, avviene soltanto sul terreno procedimen

tale, nel paradigma dell'art. 38 citato, non su quello negoziale

perché la denuntiatio non è una proposta di contratto rivolta al

conduttore (stando all'ipotesi tipica) e, conseguentemente, non

è un'accettazione l'esercizio del diritto di prelazione da parte del

conduttore «offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli». La proposta (art. 1326 c.c.) è una dichiarazione di volontà ne

goziale, indirizzata ad altri in funzione dell'estrinsecazione del

l'autonomia privata mediante la combinazione con l'accettazione.

Invece, la denuntiatio che è elemento della fattispecie di cui al

l'art. 38 1. 392/78, a differenza di quelle delle ipotesi tradizionali

di prelazione, ha natura diversa. Essa è un atto (dovuto) d'infor

mazione, propriamente una comunicazione d'intento cioè avente

a oggetto una dichiarazione non negoziale di volontà, partecipan te una propensione (la disponibilità ad alienare a titolo oneroso

e a determinate condizioni) verso destinatario ancora indefinito

o anche diverso dal locatario e spiegante, in ogni caso, nei con

fronti di quest'ultimo la duplice funzione di una provocazione a proporre («offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli») nella forma prescritta nonché di attivare la decorrenza del termi

ne all'uopo previsto dalla legge. Nel meccanismo descritto nel

l'art. 38 citato, la proposta negoziale in senso proprio è quella

proveniente dal conduttore (tale, in fondo, è l'essenza di «offrire

condizioni») ed essa, come tale, non può automaticamente pro durre ex se l'effetto traslativo del diritto di proprietà dal locatore

al conduttore e, così, realizzare quella situazione sostitutiva della

«riconsegna» contemplata nell'art. 79 sopraricordato. Secondo Cass. 17 aprile 1986, n. 2726 (id., 1986, I, 2161), l'e

sercizio del diritto di prelazione nelle modalità stabilite nel 3°

comma dell'art. 38 1. 392/78 conclude la vicenda acquisitiva del

bene, la quale è di stampo legale e non contrattuale, sicché il

«contratto di compravendita», poi stipulato ai sensi del 4° com

ma dell'articolo medesimo, ha la natura di negozio di mero ac

certamento, realizzando «la consacrazione documentale di una

vicenda traslativa già perfetta» e «la creazione di un nuovo titolo

di acquisto, questa volta di tipo contrattuale». Rimeditato il pa

radigma segnato dall'articolo citato, questa corte è convinta, in

vece, che l'esercizio del diritto di prelazione avvenga con una

proposta («offrendo condizioni») corrispondente al contenuto della

denuntiatio («comunicazione»), la quale generi semplicemente l'ob

bligo del locatore di stipulare col conduttore il contratto corri

spondente alla «comunicazione» sicché soltanto dalla conclusione

di una compravendita (o contratto analogo nell'efficacia) segua l'effetto traslativo della proprietà dal locatore al conduttore. Ne

convincono:

1) La lettera della legge, elemento fondamentale di interpreta zione (art. 12 disp. prel. c.c.): il significato «proprio» delle paro le «contratto di compravendita», che descrivono la fattispecie del

4° comma dell'art. 38 designa un contratto traslativo tipico, che

è per sua natura autosufficiente a realizzare, sia quanto a struttu

ra che quanto a contenuto, l'esclusiva fonte del regolamento ne

goziale. Invece, un mero negozio di accertamento non costituisce

mai l'esclusiva fonte del regolamento, originandosi questo dalla

situazione preesistente talché il nuovo negozio, dalla struttura co

stitutiva ma dalla funzione dichiarativa, si limita a porre fuori

discussione un contenuto eteronomo. Perciò, l'identificare un ne

gozio di accertamento nel «contratto di compravendita» previsto nell'art. 38 cit. non può discendere dall'interpretazione della nor

ma, anzi concretizza una escogitazione, una operazione di plasti ca legislativa che, per quanto elegante e coerente con la presupposta accezione della prelazione del conduttore come diritto potestativo a effetto reale, non è consentita al giudice. L'autonoma, perfetta e completa natura regolamentare-dispositiva del contratto trasla

tivo previsto dal legislatore, dimostra, al contrario, che quell'ac




cezione non ha reale fondamento normativo e che, piuttosto, an

che nell'ipotesi considerata, come generalmente nel sistema posi

tivo, il diritto di prelazione ha efficacia obbligatoria, strumentale

alla stipulazione del contratto, che qui può essere sia finale sia

preliminare.

2) 11 sistema complessivo dei contratti previsti nel 4° comma

dell'art. 38 1. 392/78, ivi l'espressa previsione di un «contratto

preliminare», stipulabile in conseguenza dell'esercizio del diritto

di prelazione del locatario, dimostra che non soltanto in tale ipo

tesi quell'esercizio non ha efficacia traslativa reale ma che, per

coerenza sistematica, anche in quella del «contratto di compra

vendita» la vicenda acquisitiva ha propriamente fonte contrattua

le esclusiva.

3) L'osservazione delle situazioni profilabili alla stregua dei primi

quattro commi dell'art. 38 citato: l'obbligazione corrispettiva del

conduttore, quale compratore o promissario compratore, è ivi in

timamente collegata alle determinazioni del locatore, comunicate

con la denuntiatio e fatte proprie nella «offerta» (rectius «propo

sta») del conduttore. La circostanza che, in quest'ultima, debba

essere essa adempiuta «contestualmente alla stipulazione», salva

diversa condizione indicata dal locatore, e non già contempora

neamente alla proposta del conduttore di acquistare in prelazio

ne, dimostra che il collegamento non è semplicemente cronologico

bensì soprattutto genetico. Si ha, cosi, un ulteriore elemento di

convincimento per reputare che, nelle ipotesi considerate, anche

l'effetto omologo, corrispettivo all'obbligazione del pagamento

del prezzo, ossia il trasferimento della proprietà dell'immobile,

abbia fonte esclusivamente contrattuale.

4) La tradizione: nelle prelazioni regolate dal codice civile (art.

230 bis, 732, e, in passato, 966 ora abrogato) nonché dalle leggi

speciali (es. art. 8 1. 26 maggio 1965 n. 590, art. 7 1. 14 agosto

1971 n. 817) il diritto corrispondente è preordinato alla conclu

sione del negozio attributivo (vedi Cass. 12 marzo 1981, n. 1407,

id., Rep. 1981, voce Contratto in genere, n. 103; 25 gennaio 1979,

n. 586, id., Rep. 1979, voce cit., n. 147; 11 novembre 1974, n.

3537, id., Rep. 1974, voce cit., n. 99; per i contratti in genere,

la più antica sentenza delle quali precisa che nel caso in cui venga

stipulata una promessa di prelazione, l'obbligo di preferire il pro

missario non si esaurisce nella semplice denuntiatio ma si adem

pie prestandosi alla stipulazione del contratto di vendita con il

promissario, nella ipotesi in cui egli si dichiari disposto ad accet

tare le condizioni offerte; vedi Cass. 4 novembre 1982, n. 5802,

id., 1983, I, 683, per la prelazione del coerede; vedi Cass. 14

maggio 1983, n. 3325, id., Rep. 1984, voce Agricoltura, n. 119;

19 aprile 1982, n. 2440, id., Rep. 1982, voce cit., n. 190; 11 feb

braio 1981, n. 848, id.. Rep. 1981, voce cit., n. 280; 18 giugno

1980, n. 3858, id., Rep. 1980, voce cit., n. 158; 6 novembre 1975,

n. 3753, id., 1976, I, 1817, per la prelazione agraria). Si noti

in particolare il 10° comma dell'art. 8 1. 590/65, dove i prelazio

nari possono esercitare il riscatto (e non già potestivamente rea

lizzare il trasferimento mediante una semplice dichiarazione di

esercizio del diritto di prelazione) nei casi in cui il familiare che abbia cessato di far parte della famiglia colonica non venda la

quota del fondo di sua spettanza.

5) L'interpretazione orientata alla parità di trattamento in si

tuazioni non significativamente differenziate fra loro (arg. ex art.

3 Cost.): è ragionevole e prudente eliminare a priori ogni occasio

ne di dubbio circa il potere del conduttore, che si renda acquiren

te col meccanismo predisposto dall'art. 38 citato, di avvalersi —

occorrendo — di tutti gli strumenti di tutela attribuiti al compra

tore (es. art. 1478, 1480, 1481, 1483, 1484, 1489, 1496 c.c.) e

su quello di entrambe le parti di esperire — ricorrendone le con

dizioni — tutte le ordinarie protezioni spettanti a qualsiasi con

traente (azioni di nullità, o di annullabilità, o di rescissione, o di risoluzione, ecc.). L'esperibilità integrale dei cennati rimedi,

speciali e generali, potrebbe essere quanto meno problematica qua

lora si reputasse discendente l'effetto traslativo non già da un

contratto di compravendita ma immediatamente da una dichiara

zione unilaterale (quella di esercizio del diritto di prelazione), at

teso che «solo in quanto compatibili» le norme che regolano i

contratti si osservano per gli atti unilaterali tra vivi ed aventi con

tenuto patrimoniale (art. 1324 c.c.) e che, persino, secondo accre

ditata dottrina, quelle norme sono generalmente inapplicabili agli

atti giuridici in senso stretto, il cui effetto deriva dalla legge e

che hanno nella manifestazione di volontà semplicemente una con

dizione di fatto.

Le osservazioni espresse dimostrano che il ricorso merita acco

II Foro Italiano — 1988.

glimento. Si deve, dunque, cassare la sentenza impugnata e rin

viare la cassa a giudice pari ordinato a quello che ha pronunciato

in grado di appello, giudice che si designa in altra sezione dello

stesso Tribunale di Genova, perché decida nel merito uniforman

dosi ai seguenti principi di diritto: «Nei casi in cui il conduttore

si renda acquirente dell'immobile locato, il termine perentorio di

sei mesi dalla riconsegna, stabilito negli art. 8, 2° comma, 1.

833/69, 2 sexies d.l. 236/74, 1 septies d.l. 255/75 e 79 1. 392/78

per la proposizione, da parte del conduttore medesimo, dell'azio

ne di ripetizione, nei confronti del locatore, delle somme sotto

qualsiasi forma corrisposta in violazione dei divieti e dei limiti

previsti negli indicati testi normativi, decorre dalla data del muta

mento del titolo di godimento, da detenzione qualificata per lo

cazione a esercizio del diritto di proprietà».

«Qualora il trasferimento a titolo oneroso dell'immobile urba

no locato per uso diverso dall'abitazione si compia, a norma del

l'art. 38 1. 392/78, nei confronti del conduttore che all'uopo abbia

esercitato il diritto di prelazione, l'effetto traslativo del diritto

di proprietà e il mutamento del titolo del godimento dell'immobi

le si verificano con la stipulazione del contratto di compravendita

previsto nel 4° comma dell'articolo stesso».

II

Svolgimento del processo. — Con atto di citazione notificato

il 9 maggio 1980 Edda Sinceri conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Roma i coniugi Leone Piperno e Silvia DelPAriccia

e la loro figlia Gabriella Piperno, nonché i coniugi Mario Estivi e Fiorella Ippoliti esponendo i fatti seguenti.

Con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario in data 21

dicembre 1979 i tre Piperno avevano comunicato, ai sensi del

l'art. 38 1. 392/78, di avere stipulato un compromesso per la per

muta del locale di loro proprietà, concesso in locazione ad uso

negozio a Beniamino Caruso, e, questi defunto, gestito dalla di

lui vedova ed erede Edda Sinceri, con altro locale di proprietà

dei coniugi Estivi-Ippoliti; ed avevano invitato la conduttrice a

dichiarare se intendesse o meno esercitare il diritto di prelazione — a tal fine indicando per l'alienazione un corrispettivo di lire

70.000.000 — nonostante il dubbio circa la spettanza di quel di

ritto in presenza di un progetto di trasferimento immobiliare a

titolo di permuta. Con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario in data 12

febbraio 1980 la Sinceri aveva risposto ai Piperno di volere eser

citare il diritto di prelazione alle condizioni esposte e desiderate

ed aveva invitato le controparti a depositare presso il notaio Ma

rio Fazio il testo della promessa di permuta (che non le era stato

comunicato) e la documentazione di rito, onde stipulare l'atto

di compravendita alle condizioni che essi venditori avrebbero in

dicato.

Con atto notificato il 25 febbraio 1980 i Piperno replicavano

che era loro interesse non quello di realizzare il corrispettivo del

valore dell'immobile locato, bensì quello di ottenere in permuta

di esso altro individuato immobile; che essi non erano comunque

tenuti a fornire ulteriori chiarimenti di dati né a depositare do

cumenti.

Con atto notificato il 13 e 14 marzo 1980 la Sinceri aveva riba

dito la già espressa volontà di acquistare la proprietà dell'immo

bile per via di prelazione legale mediante il pagamento della somma

fissata dagli alienanti (che si dichiarava pronta a mettere sin da

allora a loro disposizione) ed aveva invitato i Piperno a compari

re, per il giorno 31 marzo 1980 ore 16 davanti al notaio Mario

Fazio, per la stipulazione dell'atto pubblico di compravendita.

Anziché aderire all'invito i Piperno, con atto notificato il 27

marzo 1980, avevano fatto presente alla Sinceri di considerarla

in ogni caso decaduta dall'esercizio del preteso e contestato dirit

to di prelazione in quanto in data 20 marzo 1980 era scaduto

il termine di novanta giorni previsto dal 4° comma dell'art. 38

1. 392/78, per effettuare il versamento del prezzo di acquisto;

e di ritenersi pertanto liberi di disporre della proprietà dell'immo

bile locato in relazione alla progettata permuta (trasferimento,

questo, poi realizzato con rogito per notar Capasso in data 21

aprile 1980). Sulla base delle soprariassunte premesse la Sinceri chiedeva che

l'adito tribunale dichiarasse che ella aveva legittimamente esercì



PARTE PRIMA

tato il diritto di prelazione; stabilisse le modalità per il pagamen to del prezzo ancora a disposizione degli alienanti; ed in subordi

ne, per il caso di intervenuta permuta, dichiarasse la nullità di

quell'atto emettendo sentenza che tenesse luogo dell'atto pubbli co ai fini del trasferimento in suo favore del bene.

Costituitesi tutte le parti convenute (che sollevavano varie ecce

zioni), le domande della Sinceri venivano respinte dal tribunale, e poi — in esito al gravame inteposto dalla soccombente — dalla

Corte d'appello di Roma con sentenza in data 8 ottobre 1984.

Premesso che la disciplina prevista dall'art. 38 1. 392/78 è ap

plicabile anche nell'ipotesi in cui il locatore intenda trasferire l'im

mobile locato mediante contratto di permuta, la corte territoriale

osservava che ai sensi di detta norma il conduttore deve effettua

re il versamento del prezzo nel termine perentorio — non suscet

tivo di abbreviazione o di allungamento e fissato a pena di

decadenza — di novanta giorni dalla notifica della denuntiatio; che il mancato rispetto del termine non poteva essere imputato ai Piperno, ma alla stessa Sinceri la quale — anziché provvedere alla loro convocazione davanti al notaio, onde procedere alla do

cumentazione dell'accordo mediante atto pubblico ed al conte

stuale versamento del prezzo, entro i novanta giorni suindicati, — aveva stabilito per tali incombenti una data (31 marzo) succes

siva a quella (14 marzo; recte: 20 marzo) della scadenza del ter

mine; che detta convocazione non poteva equivalere ad una

tempestiva rituale offerta della prestazione dovuta; offerta la quale, in caso di rifiuto, avrebbe dovuto essere effettuata o mediante

deposito della somma (art. 1212 c.c.) od in altra forma idonea

ad escludere la mora debendi; che infine all'attingimento di tali

conclusioni non ostava il rifiuto espresso dai Piperno (con l'atto

del 25 febbraio 1980) a fornire alla Sinceri ulteriori chiarimenti

circa le condizioni del progettato trasferimento dell'immobile.

Per la cassazione di tale sentenza Edda Sinceri ha proposto

ricorso, sulla base di tre motivi di censura. Alla impugnazione hanno resistito, con controricorso, Graziella Silvia e Angelo Pi

perno, e con altro controricorso i coniugi Mario Estivi e Fiorella

Ippoliti. Questi ultimi e la Sinceri hanno depositato memorie.

Motivi della decisione. — Con tre separate censure — che per la loro logica interconnessione possono essere congiuntamente esa

minate — la ricorrente si duole che la corte territoriale sia addi

venuta al disconoscimento del proprio diritto di prelazione sulla

base di una motivazione inficiata dalla violazione e falsa applica zione dell'art. 38 1. 392/78 oltre che dal difetto di motivazione

su punti decisivi della controversia e dall'omesso esame di docu

menti decisivi. Partendo dalla premessa che la vicenda acquisitiva della pro

prietà per via di prelazione si perfeziona con la stipulazione del

contratto, definitivo e preliminare, di compravendita e non per mero effetto dell'accettazione della «proposta contrattuale» con

tenuta nella denuntiatio; che il pagamento del prezzo non attiene

al momento perfezionativo di un contratto traslativo di diritti

reali su beni immobili, la ricorrente nella sostanza sostiene che in tanto il locatore potrebbe essere dichiarato decaduto dall'eser

citato diritto di prelazione per mancato tempestivo versamento

del prezzo entro il termine indicato nel 4° comma dell'art. 38, in quanto alla sua scadenza il proprietario locatore si sia dichia

rato pronto e disponibile alla stipulazione del contratto definitivo

(dovendosi altrimenti indagare, anche in base al principio ina

dempienti non est adimplendum, quale parte sia responsabile del

mancato perfezionamento dell'accordo); che nella fattispecie i lo

catori, posti di fronte l'offerta di pronto pagamento comunicata

loro il 12 febbraio 1980 dalla conduttrice, avevano manifestato

di non essere consenzienti al trasferimento dell'immobile in favo

re della Sinceri e che tale atteggiamento di chiusura giustificava l'intendimento di quest'ultima di non assolvere l'obbligo di ver

samento del prezzo prima della stipulazione del rogito notarile

di compravendita.

Sebbene, in linea di diritto, molte delle premesse da cui muo

vono le soprariassunte censure non siano meritevoli di adesione, deve peraltro riconoscersi che la impugnata sentenza non si pre senta immune da carenze e da errori logico-giuridici, sia di impo stazione che di svolgimento argomentativo.

Secondo il più recente indirizzo di questa corte regolatrice (cfr. sent. 2521 e 2726 del 1986, Foro it., 1986, I, 2161 ss.), la denun

tiatio del locatore, prevista dall'art. 38 1. 392/78 non costituisce

una proposta di vendita rivolta la conduttore — suscettibile come

tale di produrre l'automatica conclusione di un contratto di ven

dita in esito all'accettazione del conduttore — ma è espressione di osservanza di un obbligo legale di informativa diretto a mette

II Foro Italiano — 1988.

re in grado il conduttore di esercitare — ove ne ricorrano i pre

supposti — il diritto potestativo di prelazione; a sua volta l'esercizio

nelle forme e nei tempi dovuti di questo diritto — sempreché ne sussistano i presupposti — produce automaticamente l'effetto

traslativo dell'immobile, in virtù della sovrapposizione del mec

canismo di acquisto, di stampo legale, rispetto a quello, di stam

po contrattuale, che il locatore intendeva concludere con il terzo.

Ma, così conclusa la vicenda acquisitiva, rimangono a carico

delle parti, secondo il paradigma normativo di cui al 4° comma

del citato art. 38 — una serie di adempimenti rivolti essenzial

mente, in un quadro unitario, a far conseguire all'alienante il

pagamento del prezzo di vendita ed a consacrare documental

mente l'avvenuto trasferimento mediante la creazione di un nuo

vo titolo, di tipo contrattuale idoneo a sottrarre a contestazioni

i contrapposti diritti, anche da e nei confronti dei terzi, e passibi le di trascrizione.

Le parti sono cioè chiamate a prendere atto del perfezionamen to della vicenda traslativa e ad assolvere alle obbligazioni che

ne derivano, sia per quanto concerne il pagamento del prezzo e la consegna del bene, sia per quanto riguarda la stipulazione di un contratto dotato di una funzione essenzialmente accertativa

analoga a quella che, in caso di disaccordo circa il funzionamen

to del meccanismo legale di acquisto, verrebbe ad assolvere la

sentenza del giudice chiamato a dirimere il contrasto.

L'adempimento di tali obbligazioni, ex lege stabilite, impone alle parti un dovere di collaborazione e di comportamento secon

do correttezza (art. 1175 c.c.) tanto più pregnante in quanto: a) in tema di prelazione urbana non vige il principio secondo cui

il pagamento del prezzo condiziona sospensivamente l'efficacia

del rapporto instaurato dall'esercizio del diritto potestativo del

prelazionante (a differenza di quanto dispone l'art. 8, 8° comma, 1. 590/65 per la prelazione agraria); b) il termine di trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello della avve

nuta denuntiatio, è stabilito per il versamento del prezzo di ac

quisto sempreché una diversa (e per il conduttore più favorevole) condizione relativa al tempo di pagamento non sia indicata nella

denuntiatio medesima.

Ora, tale condizione temporale rientra nel novero di quello che

il locatore, ai sensi del 1° comma dello stesso art. 38, è in dovere

di comunicare al conduttore e che attengono al divisato trasferi

mento ad un terzo dell'immobile locato, in quanto il meccanismo

dell'acquisto preferenziale esclude, per sua natura, che al titolare

del diritto di prelazione possano essere proposte condizioni più

onerose, anche in ordine ai termini di pagamento, di quelle even

tualmente risultanti dal compromesso stipulate dal locatore con

un terzo aspirante acquirente; ed ancor prima esclude che diffor

mi da queste ultime e più gravose per il conduttore possano esse

re quelle indicate nella denuntiatio.

Si pone, a questo punto, il problema della imputabilità del ri

tardo nell'adempimento dell'obbligazione di pagamento (per co

me offerto dal conduttore prelazionante) nel caso — concretato

dalla fattispecie in esame — in cui nella comunicazione del loca tore ex 2° comma dell'art. 38 non sia contenuta indicazione alcu

na circa il termine per il conseguimento del corrispettivo (da

quantificare in ogni caso in denaro) ed il locatore medesimo, seb

bene sollecitato tempestivamente dal conduttore che eserciti il di

ritto di prelazione, si sia rifiutato — contravvenendo ai doveri

di collaborazione e di correttezza sopra richiamati — di fornire

chiarimenti a riguardo. Sembra indubitabile che, se ciò nonostante, il conduttore ac

quirente per via di prelazione abbia invitato il locatore davanti

a notaio per la stipulazione del contratto ed il contestuale versa

mento del prezzo, fissando una data compresa entro il termine

di novanta giorni dalla denuntiatio, nessun ritardo nel pagamen to potrà essergli imputato per essersi il locatore ingiustificata mente sottratto all'onere della stipula.

Quando invece — nonostante il comportamento renitente o re

ticente del locatore — sia stata fissata dal conduttore per la com

parizione davanti al notaio ai fini della stipula e del pagamento, una data successiva alla scadenza del termine di novanta giorni, ed il locatore non abbia aderito all'invito, è indispensabile valu

tare comparativamente il comportamento di entrambe le parti, anche sotto il profilo del dovere di cooperazione che incombe

sul creditore (art. 1206 c.c.) e dei suoi limiti.

Ma poiché, prima di fare questione di imputabilità del ritardo

del pagamento, per come offerto, occorre preliminarmente accer

tare se un ritardo sia concretamente configurabile, il locatore che

in forza di esso intenda giustificare la mancata adesione all'invito




di stipulare il contratto, dovrà anzitutto comprovare che il termi

ne per il versamento del prezzo dovutogli, operante nella fattispe

cie, è quello di novanta giorni stabilito dalla legge, in quanto nel compromesso concluso con il terzo aspirante acquirente non

era previsto alcun termine entro cui questi doveva fargli conse

guire il corrispettivo dell'alienazione, oppure era indicato un ter

mine con scadenza anteriore rispetto a quella fissata dal 4° comma

dell'art. 38.

Nel caso, infatti, che sia stato pattuito con il terzo un termine

di più ampio respiro, questo deve presumersi (art. 1184 c.c.) co

me stabilito anche in favore del conduttore prelante, quale dila

zione alla esigibilità del credito, salva la facoltà per quest'ultimo di rinunziarvi quando abbia interesse alla sollecita stipulazione del contratto.

Una volta accertata la vigenza del termine legale di novanta

giorni dalla denuntiatio, sarà poi onere del locatore, secondo i

comuni principi, di alligare e di dimostrare l'interesse che aveva

all'esatta e tempestiva prestazione di pagamento e che a suo avvi

so giustificava — di fronte all'inadempimento altrui — il rigetto

dell'offerta di versamento del prezzo (con contestuale stipulazio ne del contratto) in data successiva alla scadenza del termine di

legge. Giustificazione che, come si è detto, impone la valutazione

comparativa del comportamento delle parti, anche in relazione

ai pregressi rapporti tra di loro, ai rispettivi intendimenti volitivi

realmente perseguiti attraverso le rispettive condotte e — non ul

tima — alla entità oggettiva del ritardo rispetto alla scadenza del

termine.

Risulta ora evidente che dai surrichiamati principi di diritto

si è discostata, e dalle indagini da essi postulati si è sottratta

immotivatamente la corte territoriale allorché, con la impugnata

sentenza, ha ipotizzato una sorta di collegamento automatico tra

il mancato versamento del prezzo entro il termine indicato dal

4° comma dell'art. 38 1. 372/78 e la decadenza dell'effetto acqui

sitivo dell'immobile scaturito dall'esercizio del diritto potestativo

di prelazione. In accoglimento, per quanto di ragione, del ricorso si impone

pertanto la cassazione della sentenza predetta e la remissione del

la causa, per un nuovo esame, ad altro giudice.

Ili

Svolgimento del processo. — Con citazione notificata il 19 marzo

1979, Marcella Morel conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale

di Milano, Carlo Invernizzi, Lina Lovati e Giancarlo Gionchi per

il riscatto di un immobile, sito al piano terreno di uno stabile

alla via Piacenza n. 10, Milano, da lei condotto in locazione per

uso negozio.

Esponeva che i proprietàri-locatori, Camilla Calcaterra e Clau

dio Bellora con scrittura privata del 12 ottobre 1978 lo avevano

venduto ai tre convenuti senza darle previa comunicazione a mez

zo di ufficiale giudiziario, come prescritto dall'art. 38 1. 27 luglio

1978 n. 392.

Costituitisi in giudizio, i convenuti resistevano alla domanda,

eccependo che la Morel era stata posta in condizioni di esercitare

il diritto di prelazione ma aveva rinunciato al diritto medesimo,

per iscritto, in data 31 agosto 1978.

Il tribunale con sentenza 15 dicembre 1980, respingeva la

domanda.

La Corte d'appello di Milano, poi, adita dalla Morel, con sen

tenza 7 dicembre 1982 (resa dalla seconda sezione civile) confer

mava la decisione di prime cure, osservando, fra l'altro: a) che

la Morel, prima di sottoscrivere la rinuncia alla prelazione, aveva

letto il compromesso di vendita stipulato tra i locatori e i suddetti

compratori, prendendo così conoscenza sia del prezzo che delle

altre clausole contrattuali, e ancora prima aveva ricevuto notizia

delle intenzioni dei proprietari e dell'ammontare del prezzo, at

traverso persona incaricata della trattativa; b) che alla notifica

zione a mezzo di ufficiale giudiziario deve reputarsi equipollente,

come in tema di prelazione agraria, ogni comunicazione idonea

a porre il titolare del diritto di prelazione in condizione di optare

consapevolmente per l'acquisto o la rinuncia.

Avverso la sentenza della corte di Milano, Marcella Morel è

ricorsa per cassazione deducendo due motivi di censura. Carlo

Invernizzi, Lina Lovati e Giancarlo Gionchi hanno presentato con

troricorso. Le parti hanno depositato memoria.


Motivi della decisione. — Nel primo motivo del ricorso è ascritta

alla sentenza impugnata la violazione dell'art. 102 c.p.c., soste

nendosi che nel giudizio di merito il contraddittorio sia stato in

completo, non essendo stato radicato anche nei confronti dei

proprietari-venditori dell'immobile condotto in locazione, litiscon

sorzi necessari.

Si assume che, data la denunciata incompletezza del rapporto

processuale, la corte d'appello avrebbe dovuto annullare la pro nuncia gravata e rimettere la causa al primo giudice.

Il motivo non è fondato. L'alienante non è coinvolto nell'azio

ne di riscatto ai sensi dell'art. 39 1. 392/78.

Invero, con l'alienazione trasgressiva della prelazione attribuita

da quella disposizione si verifica la sostituzione dell'acquirente

all'alienante, nel rapporto di soggezione al diritto potestativo di

acquisto del conduttore.

La dichiarazione unilaterale di riscatto si dirige, quindi, nei

soli confronti dell'acquirente (Cass., sez. un., 21 giugno 1984,

n. 3654, Foro it., 1984, I, 2763, con riferimento al riscatto nell'a

lienazione di fondo rustico) e il giudizio volto a sancirne l'effet

to, di mero accertamento, non coinvolge necessariamente interessi

giuridici dell'alienante.

Conseguentemente, l'alienante non è litisconsorte necessario nel

giudizio medesimo.

In tali sensi, sia pure con motivazione diversa, è orientata co

stantemente la giurisprudenza di questa corte sulle effettive esi

genze di contraddittorio nel processo in tema dell'analogo riscatto

agrario (Cass., sez. un., 3654/84, cit.; 1° febbraio 1985, n. 658,

id., Rep. 1985, voce Agricoltura, n. 212; 17 novembre 1984, n.

5863, ibid., n. 211; 9 novembre 1984, n. 5660, ibid., n. 210, fra

le più recenti). Nel secondo motivo del ricorso è denunciata la violazione del

l'art. 38 1. 27 luglio 1978 n. 392, in quanto la sentenza impugnata — sul presupposto dell'equipollenza, alla comunicazione prescrit

ta dalla richiamata disposizione, della conoscenza del contratto

preliminare di vendita stipulato dai proprietari-locatori, acquisita

mediante lettura del documento e notizie delle relative trattative,

fornite da un terzo — reputa valida la rinunzia al diritto di prela

zione, poi fatta dalla conduttrice.

Il motivo è fondato. La sentenza denunciata dichiara che «è

rimasto provato che la Morel, prima di sottoscrivere i due atti

di rinuncia alla prelazione e riscatto, lesse il compromesso di ven

dita intercorso tra i venditori Calcaterra/Bellora e i compratori Invernizzi/Locati e Gionchi, prendendo così conoscenza sia del

prezzo che delle altre clausole contrattuali».

Aggiunge che un testimone ha asseverato che, quand'egli aveva

lasciato di curare le trattative, aveva già parlato con la Morel

del prezzo d'acquisto della tintoria, e lei era perplessa.

Queste notizie, secondo la corte d'appello, consentirono alla

conduttrice una «decisione ponderata e presa in precedenza» sul

la rinuncia alla prelazione, cosicché si realizzò, nella specie, lo

scopo prefisso dalla modalità tipica della denuntiatio, atteso che

«la notificazione a mezzo di ufficiale giudiziario prescritta nel

l'art. 38, 1° comma, non sembra essere l'unica modalità consen

tita», come lascerebbe intendere anche la giurisprudenza di questa

Corte di cassazione, che ammette equipollenti alla comunicazione

prevista in tema di prelazione agraria.

Orbene, il convincimento della corte d'appello implica una im

precisa nozione dell'essenza della modalità vincolata di comuni

cazione stabilita nell'art. 38 citato, imprecisione che conduce a

erronei parametri di equipollenza giuridica, quanto a requisiti for

mali e a effetti conseguibili mediante comunicazioni atipiche.

Com'è noto, l'art. 38, 1° e 2° comma, 1. n. 392/78 stabi

lisce:

1) «Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo onero

so l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore

con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario».

2) «Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo,

da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle

quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad eser

citare o meno il diritto di prelazione». Le riportate disposizioni differiscono, circa le modalità della

«comunicazione», dai precedenti normativi in tema di prelazione

agraria, nei quali si richiedeva genericamente la notificazione (for

mulazione originaria dell'art. 8, 4° comma, 1. 26 maggio 1965

n. 590) e si richiede la notificazione con lettera raccomandata

e la trasmissione del preliminare (formulazione attuale del citato

comma, come sostituito dall'art. 8 1. 14 agosto 1971 n. 817).



PARTE PRIMA

Pertanto, non è trasponibile alla questione in disamina la giuris

prudenza di questa corte circa gli atti equipollenti alla comunica

zione in materia di prelazione agraria, pur avvertendo che in quella

giurisprudenza talvolta è stato escluso il ricorso all'equipollenza

(Cass. 3 novembre 1982, n. 5778, id., Rep. 1983, voce cit., n.

220) e comunque costantemente si è segnalata l'irrilevanza di una

comunicazione verbale (Cass. 8 maggio 1981, n. 3022, id., Rep.

1981, voce cit., n. 181; 3 aprile 1981, n. 1900, id., Rep. 1982, voce cit., n. 194; 13 gennaio 1979, n. 283, id., Rep. 1979, voce

cit., n. 145). Quanto all'art. 38 citato, mette conto sottolineare l'attribuzio

ne espressa del compito di notifica all'ufficiale giudiziario, la quale

comporta tre concorrenti esigenze: quella dell'officialità dell'atto

di notifica, quella della corrispondenza dell'atto stesso alla strut

tura «nominata» della notificazione e quella della tipicità del

l'effetto.

Tali esigenze costituiscono, poi, congiunti parametri per l'iden

tificazione, nel concreto, di ventuali modalità equipollenti della

comunicazione in discorso.

La fattispecie tipica della denuntiatio ex art. 38 cit. deriva dal

la combinazione delle disposizioni surriportate dell'articolo stesso

con quelle disciplinanti la notificazione nel processo civile — se

gnatamente con l'art. 137 c.p.c. — le quali hanno una valenza

generalizzata, «quando non è disposto altrimenti», per la notifi

cazione degli atti in materia civile (tant'è vero che per le notifiche

a mezzo posta si devono seguire le norme stabilite per quelle de

gli atti giudiziari: art. 107, ultimo comma, d.p.r. 15 dicembre

1959 n. 1229, art. 1 1. 20 novembre 1982 n. 890). Tale fattispecie consta dunque della consegna al conduttore (o

altra persona legittimata per lui, ai sensi del codice di procedura

civile), eseguita dall'ufficiale giudiziario, su richiesta del locatore

(o di suo rappresentante), di copia conforme dell'atto (ovviamen te scritto) di comunicazione e di invito proveniente dal locatore

(o da suo rappresentante) e contenente le indicazioni prescritte. Il vincolo delle modalità della comunicazione de qua posto dal

legislatore con il prescrivere un «atto notificato a mezzo di uffi

ciale giudiziario» comporta così, per la denuntiatio, una sorta

di formalizzazione dell'ordinario regime di produzione degli ef

fetti degli atti sostanziali unilaterali recettizi (art. 1334 e 1335

c.c.), con l'ulteriore conseguenza che lo scopo della conoscenza

da parte del conduttore, destinatario dell'atto, resta relegato a

situazione psicologica irrilevante per il diritto, qualora non si evinca

dall'avvenuto compimento del procedimento della tipica notifica

zione o dall'esperimento di una modalità equipollente a tale pro cedimento per struttura e per effetto.

Vale a quest'ultimo riguardo sottolineare che la struttura e l'ef

fetto della notificazione sono caratterizzati dalla ufficiale messa

a disposizione del destinatario di un atto scritto (originale o copia ai sensi dell'art. Ili d.p.r. n. 1229 del 1952, citato), ossia dalla

consegna dell'atto medesimo dotata dell'attributo della pubblica fede quanto ai soggetti e quanto all'oggetto (vedi pure Cass. 16

maggio 1984, n. 3605, id., 1984, I, 2477). Soltanto la concorrenza di tali requisiti evita che nella pratica

del diritto vivente, — attraverso un confuso concetto di equipol lenza che faccia perno su un dato (il mero fenomeno percettivo) che trascende gli elementi propriamente giuridici della fattispecie — si pervenga a obliterare il precetto legislativo, funzionalmente

rigoroso e garantista. Nell'art. 38 1. 392/78, il vincolo formale della modalità della

denuntiatio e dell'esercizio della prelazione è preordinato alla cer

tezza obiettiva delle posizioni giuridiche sostanziali inerenti alla

vicenda contemplata e degli effetti conseguitine, cautela primaria dell'eliminazione di una delle più ricorrenti cause di litigiosità.

Nel profilo propriamente della denuntiatio, poi, la modalità

prescritta e il collegato, ampio tempus deliberandi («sessanta giorni dalla ricezione della notificazione», cioè dall'acquisizione della

disponibilità dell'atto notificato: art. 38, 3° comma, cit.) proteg

gono l'interesse del conduttore a un'autodeterminazione bene in

formata e ponderata. Nella specie, come risulta dai passaggi riportati della sentenza

di appello, omessa la notificazione a mezzo di ufficiale giudizia

rio, mancano altresì elementi essenziali di una comunicazione ve

ramente equipollente, compendiabile nella consegna ufficiale, alla

conduttrice, di un atto scritto dei locatori contenente con certez

za le indicazioni e l'invito prescritti dalla legge. Ciò dimostra che, per l'assenza dei suoi presupposti genetici


legali, un diritto di prelazione della conduttrice non era ancora

sorto quanto ella vi rinunziò.

La rinunzia riguardò un diritto semplicemente deferito dall'i

potesi normativa astratta ma non àncora soggettivazzato della Mo

rel a causa dell'inesistenza dell'atto costitutivo consistente nella

deuntiatio dei locatori secondo la modalità stabilita dalla legge ovvero altra equipollente nella struttura e nell'effetto.

L'assenza del diritto di prelazione nel patrimonio della condut

trice comportò dunque la nullità della rinunzia per mancanza del

l'oggetto. Tale invalidità è stata già molte altre volte evidenziata da que

sta corte nei casi analoghi di rinunzia al diritto di prelazione agra ria, quando la previa denuntiatio non era legalmente avvenuta

(Cass. 8 maggio 1981, n. 3022, cit.; 3 aprile 1981, n. 1900, cit.; 13 gennaio 1979, n. 283, cit.; 6 luglio 1978, n. 3355, id., Rep.

1979, voce cit., n. 144). In conclusione, le osservazioni esposte convincono che si deve

accogliere il secondo motivo del ricorso e rigettare il primo, cas

sare la sentenza impugnata, in relazione all'accoglimento, e rin

viare la causa a giudice pari ordinato a quello di appello — giudice che si designa in altra sezione della corte di Milano — perché la decida uniformandosi ai principi di diritto enunciati nella pre sente motivazione.

IV

Motivi della decisione. — Va preliminarmente disposta la riu

nione del ricorso principale e di quello incidentale in quanto pro

posti contro la stessa sentenza.

Con il primo mezzo di annullamento, le ricorrenti principali denunziata violazione dell'art. 39 1. 392/78, lamentando che la

corte di Firenze ha ritenuto opposizione al riscatto la eccezione

relativa alla quantificazione del prezzo dovuto.

La censura è infondata, e va, pertanto, rigettata.

Dispone l'art. 39 1. 392/78 che «ove sia stato esercitato il dirit

to di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato en

tro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia

opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudi zio. . .». «Se per qualsiasi motivo l'acquirente. . . faccia opposi zione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal passaggio in

giudicato della sentenza che definisce il giudizio». Certamente si ha opposizione al riscatto qualora l'acquirente

retrattato contesti il titolo in base al quale il retraente esercita

il riscatto, ovvero contesti l'applicabilità alla fattispecie della nor

mativa sul riscatto, oppure contesti la ritualità o tempestività del

l'esercizio del diritto di riscatto. Senonché il legislatore non si

è limitato a prevedere l'opposizione al riscatto può far capo a

«qualsiasi motivo». L'ampia formulazione legislativa, che, per avere una sua ratio, sicuramente non può riguardare soltanto gli stretti motivi che investono la sussistenza di tutte le condizioni soggetti ve o oggettive necessarie ai fini di un utile esercizio di riscatto, ma necessariamente deve considerare tutte quelle opposizioni che in qualsiasi modo operano perché il diritto potestativo del re traente di subentrare nella qualità di acquirente del bene, con effetti ex tunc, mediante la dichiarazione unilaterale recettizia ri

volta, al retrattato, non trovi immediata e diretta soddisfazione. Nella specie, orbene, quando alla dichiarazione unilaterale ri

volta alla carrozzeria Saw alla Innocenti ed alla Leonardi di vole re subentrare nella stessa posizione dagli stessi assunta nel negozio di vendita a suo tempo conclusa, dichiarandosi pronta a versare nei termini di legge il prezzo di vendita dell'immobile, quale ri

sultante del predetto negozio, l'Innocenti non si oppone al diritto di riscatto fatto valere dalla predetta carrozzeria, ma aggiunge che il prezzo risultante dall'atto di vendita doveva essere maggio rato di «tutti gli esborsi accessori, preliminari, inerenti e conse

guenti alla compravendita» e che «il tutto sarebbe stato provato in causa», non può di certo affermarsi che non vi sia stata op posizione al riscatto, perché il diritto potestativo del ricorrente non poteva trovare immediatamente attuazione, ma doveva co

noscere una fase contenziosa diretta all'accertamento della som ma che la retraente avrebbe dovuto versare oltre a quella di lire 35 milioni, risultante dal predetto negozio di vendita. Se infatti, il versamento del prezzo condiziona l'efficacia del rapporto in staurato con la manifestazione della volontà di esercitare il riscat

to; la questione sollevata dal retrattato, in ordine al contenuto

dell'obbligo a carico del retraente in relazione al maggiore prezzo da versare rispetto a quello risultante dall'atto di trasferimento

a titolo oneroso dell'immobile, si configura certamente come oppo




sizione al riscatto, sotto il profilo innanzi considerato, in quanto l'effetto condizionante di esso versamento è ormai legato alla pro nuncia giudiziale che indichi il prezzo da versare.

Con il secondo mezzo di annullamento, poi, i ricorrenti, de nunziata ancora violazione e falsa applicazione del predetto art.

39, nonché vizio di motivazione, lamentano che la corte territo riale non ha considerato che la mancata costituzione di essa ri

corrente Leonardi, comproprietaria del bene riscattato, alla prima udienza di comparizione non poteva che intendersi come «una

totale remissività al riscatto esercitato ex adverso».

Anche tale doglianza va rigettata. La contumacia, infatti, della

Leonardi all'udienza di comparizione è contegno processuale nel

quale più che mancata opposizione al riscatto ben può ravvisarsi

quella tacita adesione all'opposizione quale proposta dal compro

prietario Innocenti. Il che trova conferma nella circostanza che, all'atto della costituzione essa Leonardi, all'udienza delle precisa zioni della conclusione, fece proprie le domande proposte dal

l'Innocenti.

Con l'ultimo mezzo di annullamento, infine, i ricorrenti la

mentano che la sentenza impugnata ha omesso di considerare la

posizione processuale di essa ricorrente Leonardi, titolare «di au

tonomi interessi ed autonome facoltà di decisione, ma prima di

tutto di autonome situazioni giuridiche». Anche tale doglianza va rigettata, dovendosi ritenere implicita,

nella valutazione fatta dalla corte di merito della posizione difen

siva assunta dall'Innocenti, la valutazione della posizione proces suale della Leonardi, e quanto sopra per le considerazioni svolte

nell'esame del precedente motivo.

Il ricorso va, pertanto, respinto, dichiarandosi assorbito l'esa

me del ricorso indidentale condizionato.

CORTE DI CASSAZIONE; sezione I civile; sentenza 18 gennaio

1988, n. 315; Pres. Vela, Est. Caturani, P.M. Di Renzo (conci,

conf.); Zanniboni (Avv. Lombardo) c. Istituto autonomo case

popolari di Forlì (Avv. Cavasola, Maggiori). Conferma App.

Bologna 30 luglio 1985.

Edilizia popolare ed economica — Alloggi — Assegnazione —

Requisiti — Fattispecie (D.p.r. 30 dicembre 1972 n. 1035, nor

me per l'assegnazione e la revoca nonché per la determinazione

e la revisione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia

residenziale pubblica, art. 2).

In tema di assegnazione di alloggi dell'edilizia residenziale pub

blica, nella disciplina introdotta dal d.p.r. 30 dicembre 1972

n. 1035, la non disponibilità da parte dell'aspirante assegnata rio di altro alloggio idoneo nello stesso comune deve sussistere

per tutto il corso del procedimento di assegnazione in proprietà

dell'alloggio, e cioè fino a quando non sia stato stipulato, tra

Iacp e assegnatario, il contratto di compravendita (nella specie, è stato ritenuto che la carenza del requisito suindicato determi

na la risoluzione di diritto del contratto preliminare stipulato

fra l'istituto e l'assegnatario per errore essenziale circa la quali tà di quest'ultimo). (1)

Svolgimento del processo. — Con citazione del 12 aprile 1982,

Giorgio Zanniboni conveniva innanzi al Tribunale di Forlì l'isti

tuto autonomo per le case popolari, gestione Ina-casa di quella

città, esponendo quanto segue.

Quale assegnatario in locazione di un appartamento di proprie tà dell'Iacp sito in Forlì, frazione Cava via Tevere 56, essendo

(1) Non risultano precedenti in termini. V., comunque, i toni ambigui di Cons. Stato, sez. IV, 7 febbraio 1985, n. 33, Foro it., Rep. 1985, voce Edilizia popolare ed economica, n. 96, ove si afferma che il possesso dei requisiti per ottenere l'assegnazione deve sussistere alla data di pub blicazione del relativo bando o a quella dell'effettiva assegnazione; e di Cons. Stato, sez. II, 18 febbraio 1983, n. 470, id., Rep. 1983, voce cit., n. 102, secondo la quale, invece, i requisiti devono sussistere sino al mo mento della consegna dell'alloggio.

In dottrina, sui profili attinenti alla procedura di assegnazione, v. G.

Mineo, Assegnazione in proprietà - Contratti stipulati in base a provvedi mento di individuazione illegittimo, in Nuova giur. civ., 1986, I, 284; A. Cremonini, In tema di revoca delle assegnazioni in locazione, in Giur.

merito, 1984, 947.


stata accolta la sua domanda di cessione in proprietà dell'allog

gio previa stipulazione di contratto preliminare, aveva dichiarato, a richiesta dell'istituto, di essere nudo proprietario di un apparta mento acquistato nel 1968 e abitato da sua madre Elena Ravaioli

in Forlì viale Salinatore 61 e che sua moglie nel 1975 aveva acqui stato in proprietà con la sorella una vecchia casa nel comune

di Portico, dove attualmente abitava la madre di lei.

Con lettera 14 novembre 1981 l'istituto aveva notificato il va

lore dell'alloggio in lire 11.866.700 e l'istante a sua volta aveva

comunicato la propria accettazione.

Infine, con lettera 4 dicembre 1981, l'istituto aveva invitato

l'assegnatario a presentarsi presso la sua sede in Forlì I'll dicem

bre 1981 per la stipula del preliminare ed egli aveva versato la

quota del 15 per cento del prezzo e del'Iva il 9 successivo; mentre

il giorno 11 aveva sottoscritto il contratto presso la sede dell'i

stituto.

Tuttavia, richiestagli altra dichiarazione, attestante che la sua

situazione patrimoniale non era mutata dal 31 dicembre 1980, data della precedente dichiarazione — che la impiegata addetta

all'ufficio riscatti dell'istituto aveva detto di avere dimenticato

di chiedergli precedentemente — l'istante aveva risposto che ciò

non era possibile, poiché in data 6 marzo 1981 egli aveva acqui stato altro appartamento allo scopo di potervi abitare con la ma

dre rimasta sola.

Poiché a sua richiesta gli era stato comunicato che gli atti rela

tivi alla cessione dell'alloggio in proprietà compreso il prelimina re di vendita, dovevano intendersi caducati e comunque revocati

e gli era stata restituita anche la somma versata il 9 dicembre

1981, chiedeva che il tribunale dichiarasse che il 14 novembre

1981 (con la comunicazione del prezzo provvisorio) si era conclu

so il contratto di compravendita dell'alloggio ai sensi dell'art.

27, 2° comma, 1. 8 agosto 1977 n. 513 come integrato dall'art.

52 1. 5 agosto 1978 n. 457. In subordine chiedeva dichiararsi sti

pulata una cessione definitiva della proprietà dell'alloggio. In ul

teriore subordine, previa pronunzia di validità del preliminare, chiedeva la condanna dell'istituto al risarcimento dei danni da

liquidarsi in separata sede.

Nella resistenza dell'Iacp che eccepiva tra l'altro la nullità del

preliminare perché viziato da errore ai sensi dell'art. 1427 c.c., il tribunale, con sentenza del 20 ottobre 1983, dichiarava che l'at

tore aveva diritto, come assegnatario, alla cessione dell'alloggio, onde il contratto preliminare 11 dicembre 1981 era valido ed effi

cace e l'istituto andava condannato al risarcimento dei danni da

liquidarsi in separata sede.

Il primo giudice osservava che l'attore aveva la qualifica di

assegnatario richiesta per la cessione in proprietà dell'alloggio, mentre gli altri requisiti previsti dagli art. 22-23 1. 8 agosto 1977

n. 513 inerivano all'assegnazione che non era stata revocata.

Con l'accettazione della domanda di riscatto e la comunicazio

ne del prezzo il diritto alla cessione si era oramai perfezionato, onde appariva irrilevante la prospettata annullabilità del contrat

to in base agli art. 1427 e 1428 c.c.

Andava quindi riconosciuta la validità del contratto prelimina

re, con la condanna dell'istituto al riconoscimento dei danni.

La Corte d'appello di Bologna, adita dall'Iacp, con sentenza

del 30 luglio 1985, in riforma della decisione di primo grado,

rigettava invece la domanda.

Riteneva la corte che il rappresentante dell'ente prestò il con

senso alla stipula del contratto preliminare sull'erroneo convinci

mento della ricorrenza, nell'altro contraente di una situazione

soggettiva che l'istituto riteneva indispensabile (che cioè le perso ne conviventi nell'alloggio, oltre all'assegnatario, non fossero ti

tolari nel territorio nazionale del diritto di proprietà di uso o

di abitazione su beni immobili ex art. 2 d.p.r. 30 dicembre 1972

n. 1035) e che l'errore era riconoscibile da una persona di norma

le diligenza. Contro la sentenza d'appello ricorre Giorgio Zanniboni, in ba

se a tre motivi; resiste con controricorso l'Iacp di Forlì. Entram

be le parti hanno presentato memoria.

Motivi della decisione. — Con il primo motivo del ricorso il

ricorrente sostiene: a) che, se dopo l'emanazione della 1. 8 agosto 1977 n. 513 non è più possibile effettuare la cessione in proprietà

dell'alloggio economico e popolare, salvo che per i casi nei quali la domanda sia stata precedentemente proposta, ne discende che

i requisiti richiesti dalla legge per la cessione non possono essere

riferiti ad un tempo posteriore alla entrata in vigore della legge

(nel quale la cessione stessa non è più consentita), ma vanno rife



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PARTE PRIMA: GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE || sezione III civile; sentenza 19 gennaio 1988,...

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