sezione III civile; sentenza 14 aprile 1989, n. 1802; Pres. Novelli, Est. Morsillo, P.M. De Martini (concl. conf.); Carlino (Avv. Zampone) c. Zagaria (Avv. Croce) e Orsini. Conferma App. Napoli 23 maggio 1985 Source: Il Foro Italiano, Vol. 112, PARTE PRIMA: GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE (1989), p. 3443/3444 Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARL Stable URL: http://www.jstor.org/stable/23184314 . Accessed: 28/06/2014 08:50 Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at . http://www.jstor.org/page/info/about/policies/terms.jsp . JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range of content in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new forms of scholarship. For more information about JSTOR, please contact [email protected]. . Societa Editrice Il Foro Italiano ARL is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to Il Foro Italiano. http://www.jstor.org This content downloaded from 91.220.202.97 on Sat, 28 Jun 2014 08:50:50 AM All use subject to JSTOR Terms and Conditions
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sezione III civile; sentenza 14 aprile 1989, n. 1802; Pres. Novelli, Est. Morsillo, P.M. De Martini(concl. conf.); Carlino (Avv. Zampone) c. Zagaria (Avv. Croce) e Orsini. Conferma App. Napoli23 maggio 1985Source: Il Foro Italiano, Vol. 112, PARTE PRIMA: GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE(1989), p. 3443/3444Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23184314 .
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1. 14 agosto 1971 n. 817, disposizioni per il rifìnanziamento
delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice,
art. 7).
Il coltivatore diretto che abbia acquistato un fondo con patto
di riservato dominio non può esercitare il diritto di prelazione su un fondo confinante prima del pagamento dell'ultima rata
del prezzo, dato che solo in quel momento si verifica l'effetto traslativo della proprietà. (1)
Svolgimento del processo. — Con atto di citazione notificato
il 30 maggio 1974, Zagaria Autilia conveniva innanzi al Tribuna
le di Santa Maria Capua Vetere Orsini Antonio, chiedendo che
fosse data esecuzione specifica al preliminare inter partes 18 otto
bre 1970 con cui aveva acquistato, contro un prezzo già in parte
pagato, un fondo rustico ubicato in Grazzanise e Cancello Arno
ne, già quasi interamente da lei posseduto ad eccezione di un
residuo detenuto da Carlino Martino, contro cui pendeva azione
di rilascio; subordinatamente, essa chiedeva che il fondo le fosse
attribuito, quale affittuaria coltivatrice diretta, ai sensi delle leggi 26 maggio 1965 n. 590 e 14 ottobre 1971 n. 817. Nel giudizio instauratosi interveniva il Carlino, il quale assumendo di avere
esercitato la prelazione sul fondo, come coltivatore diretto pro
prietario confinante, otteneva il sequestro giudiziario del fondo
di sua pertinenza. Con sentenza 20 maggio 1975 l'adito tribunale
dichiarava la propria incompetenza, per cui il Carlino, con cita
zione 23 giugno 1976 conveniva la Zagaria e l'Orsini innanzi alla
sezione specializzata agraria dello stesso tribunale chiedendo che
per l'esercitato diritto di prelazione fosse dichiarata la di lui pro
prietà dell'immobile, ordinandone il rilascio alla Zagaria. Anche
(1) Ancora una volta la Suprema corte conferma il proprio orienta
mento in materia di vendita con riserva di proprietà, ribadendo che il
trasferimento del diritto si verifica solo al momento dell'integrale paga mento del prezzo. Nella specie si fa discendere da questa affermazione
l'esclusione, in capo al coltivatore diretto che abbia acquistato un fondo con patto di riservato dominio, del diritto di prelazione sul fondo confi nante. Negli stessi termini, Cass. 14 giugno 1982, n. 3680, Foro it., Rep. 1982, voce Agricoltura, n. 107 e 1° agosto 1987, n. 6652, id., 1988, I, 1640, con nota di D. Bellantuono e in Nuova giur. civ., 1988, I, 13, con nota di Jesu.
In dottrina, ammette in questo caso l'esercizio della prelazione Casa
rotto, La prelazione nell'accesso alla proprietà agraria, Padova, 1988, 256. Accolgono invece la posizione della Cassazione, Carpino, Prelazio ne agraria, voce del Novissimo digesto, appendice, Torino, 1984, V, 1158, e Triola, in nota alla pronuncia riportata, in Giur. agr. it., 1989, 421, secondo cui una diversa soluzione non permetterebbe, qualora il mancato
perfezionamento della vendita determini il riacquisto della proprietà del fondo confinante da parte dell'alienante, la realizzazione della finalità di accorpamento perseguita con la prelazione. Si potrebbe però obiettare, partendo dal presupposto del trasferimento della proprietà già al momen to della conclusione del contratto (in questo senso, v. Bianca, La vendita e la permuta, in Trattato diretto da Vassalli, Torino, 1972, 520 ss.), che l'eventuale inadempimento dell'acquirente con riservato dominio com
porta semplicemente il venir meno di uno dei requisiti per l'esercizio della
prelazione (la proprietà del fondo confinante), e che, del resto, tale circo stanza non ha rilievo ove intervenga dopo l'acquisto della proprietà del fondo oggetto della prelazione da parte del prelazionante (v. Casarotto, cit., 272; si consideri inoltre l'orientamento giurisprudenziale in materia di riscatto secondo cui l'accertamento delle condizioni soggettive e ogget tive per il riscatto va fatto con riferimento alla data della compravendita e della ricezione da parte del terzo della dichiarazione del retraente, senza che abbiano rilevanza le circostanze intervenute in seguito. V. Cass. 12
gennaio 1988, n. 114, Foro it., Rep. 1988, voce cit., n. 179; 17 aprile 1987, n. 3787, id., Rep. 1987, voce cit., n. 204; 15 gennaio 1987, n.
267, ibid., n. 224; 21 giugno 1984, n. 3654, id., 1984, I, 2763, con nota di Jannarelli; v. inoltre Trib. Forlì 17 febbraio 1984, id., Rep. 1986, voce cit., n. 119 e in Foro romagnolo, 1985, 133, che esclude la rilevanza delle sopravvenienze che si verificano dopo il perfezionamento del con tratto di vendita, e Cass. 5 settembre 1985, n. 4618, Foro it., Rep. 1985, voce cit., n. 137, che ritiene ininfluente la perdita delle condizioni sogget tive necessarie per esercitare l'azione di prelazione o riscatto quando so
pravvenga dopo il concreto esercizio del diritto).
Il Foro Italiano — 1989.
la Zagaria, con citazione 15 ottobre 1976 aveva adito la stessa
sezione ribadendo le proprie tesi, ma questa, riunite le cause, con
sentenza 16 febbraio 1978, aveva dichiarato la propria incompe tenza per materia. Con atto di riassunzione 9/10 maggio 1978
il Carlino conveniva avanti al tribunale indicato la Zagaria e l'Or
sini, chiedendo l'accoglimento della domanda in precedenza avanzata.
Costituitasi, la Zagaria resisteva eccependo che il contratto 18
ottobre 1970 era stato consensualmente risolto e sostituito con
altri due contratti preliminari, attinenti alle porzioni di fondo in
contestazione e, tra l'altro, chiedeva che l'immobile fosse a lei
trasferito cone richiesto il 15 ottobre 1976, impugnando il vanta
to diritto di prelazione. Con sentenza 13 gennaio/9 febbraio 1983
il tribunale respingeva la domanda del Carlino ed in accoglimen to di quella della Zagaria, trasferiva, tra l'altro, ad essa la pro
prietà dell'intero fondo contestato. Avverso tale decisione propo neva gravame il Carlino, ma la Corte d'appello di Napoli, con
sentenza 28 maggio 1985, confermava la prima pronuncia. Osser
vava, tra l'altro, che il Carlino, all'atto dell'esercizio della prela zione e della proposizione della domanda era solo acquirente del
fondo de quo, in virtù di rogito 21 aprile 1961, trascritto il 9
maggio 1961, contenente una riserva di proprietà della parte ven
ditrice, fino alla data del pagamento integrale, avvenuto il 4 lu
glio 1978. Poiché il diritto alla prelazione sorge nel momento in
cui il venditore stipuli il contratto (preliminare) di vendita e non
è consentita applicazione analogica della 1. 817/71 al coltivatore
non proprietario essendo, peraltro, tale norma di natura eccezio
nale, non sussisteva il diritto vantato dal Carlino. Ne derivava
l'invalidità del contratto stipulato e, comunque, la Zagaria van
tava un diritto poziore, avendo trascritto la propria domanda il
25 gennaio 1976. Essa, infine, aveva diritto ad essere risarcita, in separato giudizio, per l'indebita occupazione dell'immobile.
Avverso tale pronuncia ha proposto ricorso per cassazione il
Carlino, deducendo tre mezzi di gravame. Resiste con controri
corso Zagaria Autilia. Non si è costituito in questa sede di legitti mità l'Orsini.
Motivi della decisione. — (Omissis). Con il secondo mezzo di
gravame il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione del
l'art. 7 1. 14 agosto 1971 n. 817 e dell'art. 8 1. 26 maggio 1965
n. 590, nonché insufficiente e carente motivazione su punto deci
sivo della controversia, sotto il profilo che l'assunto relativo all'i
nesistenza del diritto di prelazione, stante la riserva di proprietà sul fondo posseduto dal Carlino, violerebbe i principi di giustizia sostanziale che imporrebbero l'applicazione analogica della legge.
La tesi è del tutto infondata. Invero, questa Suprema corte
con la decisione 14 giugno 1982, n. 3630 (Foro it., Rep. 1982, voce Agricoltura, n. 107) ha ritenuto che l'acquirente con patto di riservato dominio diviene proprietario del bene soltanto quan do il prezzo sia stato interamente versato (Cass. 2167/80, id.,
Rep. 1980, voce Vendita, n. 110). Ne deriva che non è seriamente
sostenibile che il venditore, finché il prezzo non sia stato intera
mente pagato, conservi sul bene un semplice diritto di garanzia, laddove la proprietà dovrebbe considerarsi interamente già passa ta in capo al compratore fin dal momento della conclusione del
contratto. È, peraltro, da escludersi l'interpretazione analogica della norma di cui all'art. 7 1. 817/71, nel senso che la locuzione
«coltivatore diretto proprieiario di terreno confinante» dovrebbe
includere anche i coltivatori che abbiano acquistato con patto di riservato dominio. Le due situazioni, infatti, quella diretta
mente disciplinata dalla norma e quella non disciplinata non so
no omogenee né analoghe, non rivestendo lo stesso fondamento
razionale, e, peraltro, l'analogia non sarebbe applicabile comun
que al caso in esame, trattandosi di norma eccezionale in quanto limitativa dell'autonomia privata del soggetto che intende aliena
re il fondo. Del pari inesistente è la censura di omessa motivazio
ne., essendo tale vizio configurabile in relazione all'accertamento
o alla valutazione di questioni di fatto e non quando, come nella
specie, trattasi di questioni di diritto (Cass. 27 gennaio 1976, n.
199, id., Rep. 1976, voce Cassazione civile, n. 81) e comunque la corte del merito ha ampiamente motivato il proprio convinci
mento sull'interpretazione da darsi all'art. 7 1. 817/71. (Omissis)
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