studio tecnico ing. arch. marco carollo
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PAREREDICONGRUITÀSU
RELAZIONEDISTIMA
PERLADETERMINAZIONEDELVALOREDI
MERCATODELL’IMMOBILE
“COLLEGEVALMARANAMOROSINI”
Immobile di proprietà della società “College Valmarana Morosini S.p.A.”
Arcugnano 21 luglio 2015
Carollo ing. arch. Marco
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INDICE:
1. PREMESSA ................................................................................................................................................. 2
2. DESCRIZIONE DEL BENE ............................................................................................................................. 3
3. DATI URBANISTICI E CATASTALI................................................................................................................. 4
4. CONSISTENZE ............................................................................................................................................. 6
5. PROCESSO DI ANALISI DELLE STIME ........................................................................................................ 11
6. CONCLUSIONI .......................................................................................................................................... 13
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1. PREMESSA
Il sottoscritto Carollo ing. arch. Marco, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della
Provincia di Vicenza al n. 940 ed all’Ordine degli Architetti della Provincia di Vicenza al n. 1295, con
studio in Arcugnano (VI), via Monte Lungo 22, è stato incaricato di redigere il presente parere di
congruità delle perizie di stima stilate da “CRIF RES ‐ Valutazione Immobili” in data 11/11/2013 e
da “Agenzia delle EntrateTerritorio” in data 10/03/2015, per la determinazione del più probabile
valore di mercato dell'immobile denominato “College Valmarana Morosini”, ubicato nel Comune
di Altavilla Vicentina in via G. Marconi n. 97.
Al fine di stilare la presente relazione è stata attentamente esaminata la documentazione fornita
in particolare sono state analizzate le due perizie di stima, sono stati verificati gli atti catastali e
sono state svolte le necessarie verifiche tecniche durante il sopralluogo effettuato in data
14/07/2015, ed inoltre sono state fatte ulteriori indagini di mercato per elaborare le opportune
considerazioni sulle valutazioni di stima sopracitate.
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2. DESCRIZIONE DEL BENE
Il complesso in questione è di proprietà della società “College Valmarana Morosini S.p.A.” ed è
situato in zona centrale del Comune di Altavilla Vicentina (VI) con accesso da via G. Marconi n. 97.
L'area su cui sorge il fabbricato "College Valmarana Morosini" si estende per Ha 0.56.63, dei quali
Ha 0.15.77 coperti dal fabbricato; risulta recintata in alcuni tratti da una mura ed in altri da rete
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metallica, è collegata al CUOA ed al suo parco ed è anche accessibile da pubblica via tramite
passaggio carraio (civico 95).
L’immobile oggetto di valutazione (originariamente trattasi della parte ad uso agricolo di Villa
Valmarana Morosini, oggi sede delle Fonadazione CUOA – importante business school d’Italia), che
nei primi anni del 1980 fu oggetto di un importante lavoro di ristrutturazione trasformandola in
College, idoneo ad ospitare gli studenti della business school.
La barchessa è composta da un piano seminterrato, un piano terra ed un primo piano. Il locale
seminterrato, che in origine ospitava le cantine della Villa, a seguito del restauro sono stati ricavati
i locali comuni del College, realizzati da strutture modulari che possono esser adibiti ad aule per
attività didattiche o business meeting o ad unica grande zona. Al piano terra ed al piano primo,
della zona sopra il seminterrato, sono state ricavate le 52 camere singole, comprensive di servizi
igenici.
Il corpo centrale dell’immobile al piano terra è principalmente dedicato ai servizi di ricevimento
degli ospiti ed all'amministrazione ed al primo piano è invece destinato principalmente al servizio
di ristorazione ed alle attività didattiche e conferenze, mentre al piano secondo (mansardato) sono
allocate alcune camere di ridotta funzionalità per la minore altezza del solaio.
Le strutture portanti sono realizzate in cemento armato e muratura mentre i solai, così come la
struttura portante della copertura, sono realizzati in latero‐cemento. L'impianto elettrico è
adeguato alla normativa vigente, mentre l'impianto di rilevazione incendi è datato.
L’immobile in questione, come indicato nella relazione di stima redatta dell’Agenzia delle Entrate,
è dotato di certificato di agibilità rilasciato in data 15/12/1983 (relativo alla pratica 96/1980) e di
Certificato di Prevenzione Incendi n. 15778 del 13/07/2011.
3. DATI URBANISTICI E CATASTALI
Secondo il vigente strumento urbanistico “Piano degli Interventi”, adottato con D.C.C. n. 33 del
07.06.2010 ed approvato con D.C.C. n. 69 del 18.10.2010 e successive varianti (ultima in ordine
cronologico Variante 10/2014 approvata con D.C.C. n. 5 del 29.01.2015), l'immobile ricade in
"Zona CENTRO STORICO". Inoltre il complesso immobiliare "Villa Valmarana Morosini" è vincolato
ai sensi dell'art. 2 (comma 1 lettera a) del Decreto Legislativo 29 ottobre 1999 n. 490 (ora D. Lgs n.
42/2004 ), provvedimento emanato dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali.
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Sulla base della documentazione trasmessa e per quanto risulta dalla ispezione telematica svolta
presso il Catasto di Vicenza, il complesso immobiliare in esame ed oggetto di valutazione risulta
intestato come segue:
DATI CATASTO TERRENI
FOGLIO MAPPALE QUALITA’ CLASSSE CONSISTENZA REDDITO
DOMINICALE AGRARIA
7 396 Ente urbano ‐‐‐ 5.663 mq ‐‐‐ ‐‐‐
DATI CATASTO FABBRICATI
FOGLIO MAPPALE SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA
7 396 3 B/5 3 14.880 mq 18.443,76 €
DATI ANAGRAFICI PROPRIETA’
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI
1 COLLEGE VALMARANA MOROSINI S.p.A. con sede in Altavilla Vicentina
01231920248 (1) proprietà
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4. CONSISTENZE
A seguito di un’accurata analisi delle due stime oggetto di parere, come primo elemento si è
subito rilevato che tra le due non vi è convergenza per quanto concerne la consistenza
dell'immobile (superficie commerciale).
Nello specifico la Perizia redatta da CRIF RES considera:
Superficie principale 2.457,00 mq
Superfici secondarie, annessi e collegate
sale congressi 480,00 mq
ristorante 206,00 mq
terrazzo 114,00 mq
area esterna scoperta 129,00 mq
Mentre la Perizia redatta da AGENZIA delle ENTRATE individua le superfici per ogni piano e le
relative consistenze, derivate in base ad opportuni coefficienti di ragguaglio per omogeneizzare le
superfici accessorie a quella principale, come segue:
Superficie principale Piano terra 1 1.115,00 mq
Piano primo 1 1.439,00 mq
Superfici secondarie, annessi e
collegate
Piano interrato 576,00 mq 0,66 380,10 mq
Piano terra 286,00 mq 0,25 71,86 mq
Piano primo 108,00 mq 0,25 27,00 mq
Piano secondo 202,758 mq 0,66 133,82 mq
TOLATE SUPERFICIE 3.166,48 mq
La notevole diversità tra la metodologia di calcolo delle superfici delle due stime ha condotto il
sottoscritto ad effettuare una riesamina, determinando la consistenza complessiva dell'immobile
desunta in base agli elaborati grafici forniti dalla dirigenza del College, confrontati con gli elaborati
grafici catastali.
Di seguito si riporta l’individuazione delle superfici per ogni piano e le relative consistenze, con
l’applicazione degli opportuni coefficienti di ragguaglio (secondo tabella “Criteri di calcolo delle
superfici commerciali” fornita da Borsa Immobilire della Camera di Commercio di Vicenza).
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Il locale seminterrato, che in origine ospitava le cantine della Villa, è un unico grande ambiente
interamente ralizzato con soffitto a volta, ed in seguito alla ristrutturazione sono stati ricavati i
locali comuni del College, realizzati da strutture modulari che possono esser adibite ad aule per
attività didattiche o business meeting o ad unica grande zona. Il piano seminterrato non è servito
da ascensori, ma si accede solamente attraverso rampe di scale.
Sup. interrato =
576,00 mq
Coeff. ragguaglio =
2/3 di locali accessori
interrati e soffitte
(taverne, lavanderie,
vani multiuso) collegati
direttamente con
l’unità principale servita
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Sup. piano terra =
1115,00 mq
Coeff. ragguaglio =
1/1 delle superfici calpestabili abitabili
Sup. vani accessori =
121,00 mq
Coeff. ragguaglio =
1/2 di locali accessori
Sup. portici =
121,00 mq
Coeff. ragguaglio =
1/2 di portici
Sup. terrazza =
62,00 mq
Coeff. ragguaglio =
1/4 di balconi e terrazze scoperte con dimensioni dal 25% al 50% della superficie dell’unità principale servita
L'accesso al College avviene direttamente nel salone centrale del piano terra che risulta utilizzato
come Hall di ricevimento, mentre sul lato nord del salone sono collocati alcuni vani adibiti ad uso
segreteria, sala internet e cucina‐dispensa. Un accesso carrabile interrompe la continuità degli
spazi coperti al piano terra che comprendono anche un ampio porticato, un blocco servizi, una
centrale termica ed una centrale elettrica dotata di impianti di riduzione da media a bassa
tensione. Questi spazi (centrale termica, centrale elettrica e servizi igienici) risultano di servizio
anche per Villa Valmarana Morosini, sede delle Fondazione CUOA, creando promiscuità tra le due
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proprietà. Nell’ala barchessa sono presenti 26 camere singole dotate di servizi igienici privati, le
quali non sono servite da ascensore, ma solamente da rampe scale.
Il piano primo si estende su una superficie pari a quella del piano terra ed ha altezza variabile tra i
vari locali che lo compongono, e vi si accede tramite due rampe di scale o una coppia di ascensori,
uno ad uso pubblico ed uno ad uso del personale. Si evidenzia che l’ascensore pubblico collega
solamente l’androne del piano terra con il piano primo, mentre per accedere agli spazi attigui (bar
e camere) si devono percorrere dei gradini. L'accesso è posto tra la zona ristorante ed il salone
Sup. piano primo =
1439,00 mq
Coeff. ragguaglio =
1/1 delle superfici calpestabili abitabili
Sup. terrazza =
108,00 mq
Coeff. ragguaglio =
1/4 di balconi e terrazze scoperte con dimensioni dal 25% al 50% della superficie dell’unità principale servita
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adibito a sala convegni, con adiacenti i servizi igienici. Il pavimento della sala convegni risulta tutto
in parquet di legno, le pareti in parte finite a cemento faccia a vista ed in parte intonacate e
tinteggiate con colori a tempera. Nell’ala barchessa sono presenti 26 camere singole dotate di
servizi igienici privati, che non sono servite da ascensore, ma solamente da rampe scale.
Proseguendo per la scala in marmo o con ascensore per il personale, si arriva al secondo piano
(sottotetto con altezze variabili da m. 1,20 a m. 3,10), nel quale sono state ricavate quattro camere
non utilizzate e due locali adibiti a magazzino e deposito.
Sup. piano secondo =
202,76 mq
Coeff. ragguaglio =
2/3 di locali accessori
interrati e soffitte (taverne,
lavanderie, vani multiuso)
collegati direttamente con
l’unità principale servita
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Si riportano nella tabella seguente le consistenze dell'immobile oggetto di valutazione (le superfici
riportate, ai fini della presente perizia, sono calcolate al lordo della muratura):
Destinazione Coeff. Superficie
Superficie principale Piano terra 1 1.115,00 mq
Piano primo 1 1.439,00 mq
Superfici secondarie, annessi e
collegate
Piano interrato 576,00 mq 0,67 384,00 mq
Piano terra ‐ accessori 121,00 mq 0,50 60,50 mq
Piano terra ‐ terrazze 62,00 mq 0,25 31,00 mq
Piano terra ‐ portici 286,00 mq 0,50 143,00 mq
Piano primo ‐ terrazze 108,00 mq 0,25 27,00 mq
Piano secondo 202,76 mq 0,67 135,85mq
TOLATE SUPERFICIE 3.319,17 mq
5. PROCESSO DI ANALISI DELLE STIME
La Perizia redatta da CRIF RES sviluppa la stima del valore del compendio immobiliare con
riferimento al criterio di capitalizzzazione diretta, mentre la Perizia redatta da AGENZIA delle
ENTRATE sviluppa la stima del valore del bene per mezzo del procedimento per costo di
riproduzione deprezzato. L’utilizzo di diversi criteri e procedimenti nelle due perizie rende molto
difficile il confronto puntuale dei parametri e dei dati di base utilizzati.
OSSERVAZIONI“PERIZIADISTIMA”REDATTADACRIFRES
E’ opportuno rilevare che la perizia di stima redatta da CRIF RES è molto schematica, poiché
elaborata su parametri e dati le cui entità non sono evidenziate, nè è citata la fonte. La PERIZIA
CRIF sviluppa la stima del valore dell’immobile con riferimento al criterio di capitalizzazione
diretta, utilizzata per convertire il reddito di un singolo anno in una stima di valore del bene. Come
riferimento del procedimento di valutazione, è stato indicato un canone medio annuo di mercato
pari a € 80.000 (l’immobile è utilizzato dal proprietario), ovvero pari ad un canone mensile 2,71
€/mq.
Pur in assenza di informazioni più dettagliate, si deduce che nel suddetto valore dovrebbero
essere stati considerati i relativi deprezzamenti per vetustà ed obsolescenza dell’immobile. Si
ritiene che il valore del canone preso a riferimento sia stato sottostimato.
Nel 2014 il sottoscritto, a seguito di una C.T.U. redatta su incarico del Tribunale di Vicenza, ha
valutato congruo un canone mensile pari a 6,45 €/mq., inerente un immobile ad uso alberghiero
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locato a Vicenza. Nel caso in esame, considerando tutti gli elementi positivi e negativi, si ritiene
congruo applicare un canone di locazione mensile pari a 4,00 €/mq.
Pertanto rivolgendo l’attenzione alle informazioni desumibili dal mercato locale, la scelta del
canone operata nella Perizia redatta da CRIF RES appare sottostimata, alla luce dei dati contenuti
nella fonte accreditata utilizzata nella Perizia per il Tribunale di Vicenza.
OSSERVAZIONI“PERIZIADISTIMA”REDATTADAAGENZIAdelleENTRATE
La perizia redatta da AGENZIA delle ENTRATE affronta la stima del valore del bene sviluppando il
procedimento estimativo che conduce ad individuare il valore di surrogazione come costo di
riproduzione deprezzato. Essa contiene un’estesa porzione dedicata alla descrizione del bene
oggetto di stima ed un’ampia descrizione sulla metodologia di valutazione.
Nella Perizia si afferma che “[…] si è assunto come costo di costruzione di riferimento quello
pubblicato dall'Ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori delle provincia di
Bergamo ‐ Delibera del Consiglio dell'Ordine del 11.09.2013 ‐ che indica in 468,00 €/mc il costo di
costruzione per l'anno 2012 di edifici destinati ad alberghi e case albergo”. È opportuno rilevare
che il costo di costruzione pubblicato dalla Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di
Vicenza, riferito al secondo semestre del 2014, per gli immobili del Comune di Altavilla Vicentina
attribuisce un valore minimo di 1.300,00 €/mq. Inoltre il CNAPPC‐CRESME mette a disposizione dei
professionisti architetti, iscritti agli Albi professionali italiani e censiti sull'Albo Unico Nazionale,
un’applicazione che permette di calcolare i costi di costruzione edilizia. Il sistema calcola il costo
medio di costruzione (in valore assoluto od in valori relativi, euro al mq) suddiviso tra edilizia,
strutture ed impianti, in base alla localizzazione dell’opera. L’individuazione del valore del bene
condotta con il suddetto applicativo conferma il costo di costruzione, per una struttura alberghiera
localizzata nel Comune di Altavilla Vicentina, pari a 1.300,00 €/m, pertanto si ritiene un po’
sovrastimato il costo di costruzione parametrico assunto nella Perizia AGENZIA delle ENTRATE.
Nella Perizia si afferma anche che “[…] si ritiene infine che per quanto riguarda l'obsolescenza
funzionale l'intero cespite sia, per tipologia e caratteristiche intrinseche idoneo ed in linea con le
attuali esigenze di mercato, pertanto si considera pari a 0 (zero) l'ulteriore deprezzamento.”
Si ritiene che il ragionamento sviluppato nella Perizia non tenga conto di un elemento sostanziale,
e cioè la presenza di barriere architettoniche che non consentono ad un disabile di accedere né ai
locali del piano seminterrato, né alle camere del piano terra né a quelle del piano primo poiché non
sono serviti da ascensore, ma solamente da rampe di scale. Poi i servizi igienici delle camere stesse
non hanno i requisiti minimi previsti dalla legge in tema di superamento delle barriere
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architettoniche. Inoltre dal punto di vista funzionale questa impostazione tipologica risulta oggi
superata, sia perché sono cambiati gli utenti del College (sempre meno studenti e più clienti
esterni) sia perché sono cambiati gli standard e le esigenze medie della clientela.
Inoltre al piano terra dell’immobile di proprietà della società “College Valmarana Morosini S.p.A.”,
si evidenzia la presenta degli spazi centrale termica, centrale elettrica e servizi igienici, di servizio
anche dell’immobile adiacente, sede delle Fondazione CUOA, creando una servitù a carico del
College e promiscuità tra le due proprietà.
Si rileva quindi che, per i motivi sopraindicati, nella Perizia si debba applicare un ulteriore
deprezzamento stimato del 25% (onere per la messa a norma in termine di eliminazione delle
barriere architettoniche ed adeguamento degli impianti).
6. CONCLUSIONI
Vista la difficoltà di approfondire il confronto diretto tra le due diverse metodologie di stima ed in
esito alle considerazioni sin qui svolte, il sottoscritto ha ritenuto opportuno rielaborare la
valutazione di stima per determinare il più probabile valore di mercato all’attualità del compendio
immobiliare in oggetto:
COSTO DI COSTRUZIONE COMPLESSIVO PARI A €/mq 1.300,00 PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE ORDINE ING. E ARCH. MILANO ‐ SCHEDA A5 "COSTRUZIONE VILLA SINGOLA DI PREGIO"
INCIDENZA PER CATEGORIA DI OPERA
N° DESCRIZIONE OPERE INCIDENZA STRUTTURE FINITURE IMPIANTI
1 SCAVI E REINTERRI 1,52% 1,52%
2 OPERE STRUTTURALI 18,25% 18,25%
3 MURATURE E TAVOLATI 13,56% 13,56%
4 INTONACI/RASATURE/CONTROSOFFITTI 8,21% 8,21%
5 SOTTOFONDI MASSETTI VESPAI 2,11% 2,11%
6 COPERTURA/LATTONERIE/IMPERMEABILIZZAZIONI
12,10% 6,05% 6,05%
7 TUBI/CANNE/FOGNATURE 3,05% 1,52% 1,53%
8 OPERE IN PIETRA 5,60% 5,60%
9 PAVIMENTI/RIVESTIMENTI/ZOCCOLINI 6,18% 6,18%
10 SERRAMENTI 13,20% 13,20%
11 OPERE DA FABBRO 0,56% 0,56%
12 VERNICIATURE/TRATTAMEDTI PROTETTIVI 1,20% 1,20%
13 IMPIANTO IDRICO‐SANITARIO 8,20% 8,20%
14 IMPIANTO ELETTRICO 3,54% 3,54%
15 ASSISTENZE MURARIE 2,72% 0,90% 0,90% 0,92%
100,00% 43,91% 43,43% 12,66%
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COSTI DIRETTI E INDIRETTI DELL'AREA Tasso o aliquota
(%)
Valore Unitario €/mq
Unità di misura
Quantità Costo (€)
COSTI Costo acquisto area € 12,00 mq 5.663 € 67.956
ONERI Oneri acquisto area 11% € 67.956 € 7.475
€ 75.431
COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO
Tasso o aliquota (%)
Prezzo Unitario €/mq
Unità di misura
Quantità Costo (€)
COSTI
Costo di idoneizzazione (demolizioni, consolidamenti)
€ ‐
Costo di costruzione € 1.300 mq 3.319,17 € 4.314.924
Costo sistemazione esterna € 10 mq 5.663 € 56.630
ONERI
Oneri urbanizzazione primaria e secondaria
€ ‐ €/mc € ‐
Oneri urbanizzazione sul costo di costruzione
€ ‐ €/mq € ‐
Onorario professionale 10% € 4.371.55
4 € 437.155
Spese generali 2% € 4.371.55
4 € 87.431
Spese di commercializzazione 11% € 0 € ‐
€ 4.896.140
ONERI FINANZIARI Costi (€) Tasso (%) Tempi (anni) Quota di debito
Oneri finanziari
ONERI AREA € 75.431 4% 2,00 60% € 3.621
ONERI FABBRICATO € 4.896.140 4% 0,50 60% € 58.754
€ 62.374
ONERI PROMOTORE Costi (€) Oneri
Finanziari (€) Costi e oneri
Aliquota (%)
Oneri finanziari
ONERI AREA € 75.431 € 3.621 € 79.052 10% € 7.905
ONERI FABBRICATO € 4.896.140 € 58.754 € 4.954.894 10% € 495.489
€ 503.395
VALORE DI RIDUZIONE A NUOVO € 5.537.340
DEPREZZAMENTO
Vita utile n
(anni)
Età appartenente t
(anni)
A=t/n (%)
Incidenza (y)
Percentuale (d)
Valori (€)
Quota deprezzamento struttura 100 31 31% 43,91% 6,90%
Quota deprezzamento impianti 20 15 75% 12,66% 7,80%
Quota deprezzamento finiture 30 25 83% 43,43% 31,88%
Quota deprezzamento per obsolescenza 25,00%
Quota deprezzamento totale 71,58%
Valore di riduzione area € 86.957
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pag. 15
Valore di riduzione area a nuovo € 5.450.383
Deprezzamento € 3.901.549
VALORE DI RIDUZIONE DEPREZZATO € 1.635.791
Il giudizio di stima formulato dal sottoscritto risulta nettamente più contenuto rispetto al risultato
conseguito nella Perizia AGENZIA delle ENTRATE. Tale differenziale è da ascrivere alle fonti
utilizzate ed in particolare ai dati relativi al costo di costruzione ed al deprezzamento applicato
all’immobile a causa della presenza di barriere architettoniche ed all’obsolescenza
dell’impostazione tipologica alberghiera.
Mentre la suddetta valutazione risulta leggermente superiore rispetto alla Perizia di Stima redatta
da CRIF RES, per effetto del maggior canone di locazione stimato.
Pertanto il più probabile valore di mercato all’attualità dell’immobile in oggetto (considerato la
situazione del mercato, le carattesristiche intrinseche ed estrinseche, servitù, oneri per
l’adeguamento delle barriere architettoniche ecc.) è stato determinato complessivamente,
arrotondato, in € 1.635.000,00 (euro un milioneseicentotrentacinquemila/00). Tale valore
complessivo, derivato da un processo di stima particolareggiata, è da considerarsi idoneo per gli
scopi richiesti, nell’ambito della ordinaria alea estimativa.
Arcugnano 21 luglio 2015
Carollo ing. arch. Marco