PIANO STRATEGICO DI VALORIZZAZIONE DI UN PORTAFOGLIO … · 2018. 10. 17. · Piano Strategico di...

con la consulenza di

Aprile 2018

CAIRECONSORZIO

PIANO STRATEGICO DI VALORIZZAZIONE DI UN PORTAFOGLIO DI IMMOBILI DI CIVICA PROPRIETÀ

19. Locali sottostrada piazza Cadevilla

COMUNE DI GENOVA

Consorzio Stabile CAIREElaborazione a cura di Atlante srl

JLL - Jones Lang LaSalle SpA

Consulente Strategicogiampiero lupatelli

Team di lavorolorenzo baldiniandrea Saloniafrancesco avesani

Team di lavoroluca Villaniclaudio Piccarretafederica Spini

CAIRECONSORZIO

Sindaco marco bucci

Assessore allo Sviluppo e Promozione economica della Cittàgiancarlo VinacciDirezione Sviluppo economico e Progetti di innovazione strategica

Direzione Valorizzazione Patrimoniale e Demanio marittimo

Assessore al Bilancio e PatrimonioPietro Piciocchi

Piano Strategico di Valorizzazione di un

Portafoglio di immobili di ciVica ProPrietà

CAIRECONSORZIO

16

1736537293

106121140157171187200215227242258272290306

B. SCHEDE DEGLI IMMOBILI

01. ex mercato ittico, p.zza cavour02. ostello della gioventù, via costanzi 12003. Villa gruber, corso Solferino04. Villa grimaldi “la fortezza”, via Palazzo della fortezza 405. Ufficio, via Pietro Borsieri 1106. ex mercato coperto cortellazzo, via fabio Persico07. Villa Serra, giardini luciano melis 08. ex Scuola, viale bernardo brea 6509. locali sottostrada, corso italia vicino al civico 1910. ex casa di riposo, via donati 511. Ufficio, via XX Settembre 7 12. Ufficio/Appartamento, via XX Settembre 713. Magazzino, via XX Settembre 1114. ex mercato coperto cornigliano, piazza monteverdi15. Uffici/Negozi, via dei SS. Giacomo e Filippo16. Ufficio, piazza del Portello17. Palazzo galliera, via garibaldi 918. ex Scuola Quasimodo, via Podestà19. locali sottostradi, piazza cadevilla 15

INDICE

04Introduzione

06A. CONTESTO LOCALE DI RIFERIMENTO

319C. PIANO STRATEGICO DI VALORIZZAZIONE

TIPOLOGIA

PROPRIETàSUP. LORDASUP. COPERTA

ZONAPIANI F.T.(interrati)

OCCUPAZIONEUSOVINCOLO CULTURALE (D.Lgs 42/02)

ANNO (Ristrutt.)

306

Locali sottostrada

1959

Intero edificio

570 mq

-

Vernazzola (est)

3

Libera

Ristorante (2006 ca.)

immobile localizzato nella parte est della città, a poche centinaia di metri dallaspiag-gia di Vernazzola, a est di boccadasse. Si tratta di un volume ricavato sotto il viadotto di via Caprera in prossimità di Piazza Cadevilla. La superficie è suddivisa in tre piani fuori terra, tutti con singolo affaccio verso nord. Questo determina una scarsa luminosità, accentuata al piano terra da una veranda coperta ricavata nello spazio antistante il fabbricato. Sono presenti due accessi,uno che conduce direttamente al piano terra (dove è presente anche uno spazio ad uso magazzino) e l’altro che condu-ce ai piani superiori tramite il corpo scale.il contesto è residenziale con una modesta presenza commerciale, si segnala una buona disponibilità di parcheggi garantita dall’ampio piazzale limitrofo.Ad oggi l’immobile è vuoto e in discreto stato manutentivo, ha ospitato per un lungo periodo un’attività di ristorazione.

locali SottoStradaPiazza Cadevilla

19.

No

307



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Ortofoto

Vista aerea

localizzazione19. locali SottoStrada P.zza cadeVilla

308



CAIRECONSORZIO

ScHemi urbani

Pieni e vuoti

Infrastruttture

19. locali SottoStrada P.zza cadeVilla

309



CAIRECONSORZIO

Elementi naturali

Aree a servizi e ricreative


310



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inQuadramento cataStale

Estratto dal Catasto dei Terreni


L’immobile risulta identificato nel catasto dei Fabbricati al Foglio 73, particella 910, subalterni 1,2,3

311



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inQuadramento urbaniStico

Estratto della Tavola di Livello 3 - Assetto Urbanistico del PUC vigente

Legenda

3. Villa gruber

312



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caratteriSticHe generali

intero Stabile edificio cielo terra Piano totale Pianitotale liVelli fuori terra Seminterrati interraticorPi Scala aScenSore ParcHeggi Quantità

STRUTTURA PORTANTE VERTICALE

Cemento armatoMuraturaMetallicaLegnoaltro

STRUTTURA SOLAIO

Cemento armatoMuraturaMetallicaLegnoaltro

TAMPONAMENTIMuraturaPrefabbricatialtro

COPERTURAA falde

TegoleArdesiaaltro

PianoPiastrellealtro

SERRAMENTILegnoMetallicialtro

SCALE

PietraLegnoMarmoaltro

AREE ESTERNE

TerrazziBalconiCortili interniAree verdiCopertura praticabile

STATO MANUTENTIVO

A buono B sufficiente C scarso D pessimo

Strutture (Murature, Solai, Coperture,..) A B C DFacciate esterne A B C DFiniture interne A B C DProblematiche puntuali da rilevare

si

3

1

si

0

1

-

3

-

-

-

-

-


313



CAIRECONSORZIO

Planimetrie & conSiStenze

N DENOMINAZIONE LIVELLO USO TERRENO SLP (mq) SLP (mq)0 ristorante sopra 1101 ristorante sopra 2002 deposito sopra 260

19 570Sottostrada p.zza Cadevilla


314



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Piano secondo (primo sottostrada)

Piano primo (secondo sottostrada)

Piano terra (terzo sottostrada)

m10510

veranda coperta

315



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regeSto fotgrafico19. locali SottoStrada P.zza cadeVilla

Vista di Piazza Cadevilla e del parcheggio pubblico contiguo all’immobile

Scorcio del fronte principale e della veranda coperta Vista di piazza Cadevilla e dell’immobile

316



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Vista dei locali interni posti al primo piano Vista dei locali interni posti al primo piano

Vista dei locali interni posti al primo pianoVista della veranda dal locale al piano terra

Vista del vano scale interno Vista del locale posto al secondo piano

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SO

WT

SWot analYSiS

Punti di forza

Opportunità

Punti di debolezza

Rischi

contesto urbano residenzialeampia dotazione di parcheggiprossimità al mare assenza di un contesto commerciale

scarsa visibilitàunico affaccio

scarsa flessibilità

accessibilità urbanadimensionearea esterna pertinenziale

318



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Strategia di Valorizzazione

1. SCENARIO DI VALORIzzAzIONE In considerazione della location e delle caratteristiche del bene, si ritiene che lo scenario preferibile per la valorizzazione dell’as-set sia il mantenimento dell’attuale destinazione uso: • Leisure/Entertainment.

Sulla base delle analisi condotte e delle caratteristiche proprie dell’asset e del contesto in cui si colloca, è stato identificato uno scenario di valorizzazione riportato di seguito:

2. STRATEGIA E MODALITA’ OPERATIVE DI VALORIzzAzIONE


1 .LOCALICO ERCIALISOTTOSTRADA PIA ACADEVILLA1

Scenario1

Destinazioned’uso Leisure Entertainment

Tipologiadiintervento Manutenzioneordinaria

Gradodiintervento Basso

Superfici

Superficielorda mq

Superficieaffittabile mq

Ricavi

Ricavipotenzialidalocazione mqp a 2 2

Totalericavi 2 .2

ro erOpinionofRentalValue( ORV)

2 .

odalitàdiaffidamento Locazione

Tempistichedicommercializzaz.

MedioPeriodo

Potenzialiinterlocutori Utilizzatoridiretti

1 .LOCALICO ERCIALISOTTOSTRADA PIA ACADEVILLA1

Scenario1

Destinazioned’uso Leisure Entertainment

Tipologiadiintervento Manutenzioneordinaria

Gradodiintervento Basso

Superfici

Superficielorda mq

Superficieaffittabile mq

Ricavi

Ricavipotenzialidalocazione mqp a 2 2

Totalericavi 2 .2

ro erOpinionofRentalValue( ORV)

2 .

odalitàdiaffidamento Locazione

Tempistichedicommercializzaz.

MedioPeriodo

Potenzialiinterlocutori Utilizzatoridiretti

Largo degli Alpini ,742121 Reggio Emilia

Tel 0522.451657

[email protected]

Via Agnello, 8 20121 Milano

Tel 02 8586861

Via Bissolati, 2000187 Roma

Tel 06 4200671

jll.it

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