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Sommario

Vuoi investire in immobili da mettere a reddito?.........................3

Quali costi e quali strumenti a mia tutela?...................................9

3 caratteristiche da cercare in un immobile................................12

I 4 Peggiori tipi di investimenti immobiliari.................................14


Vuoi investire in immobili da mettere a reddito? Questo è il report che fa per te.

Questo report nasce dall’esperienza di investitori immobiliari professionisti.

Ci siamo specializzati solo nell’investimento in immobili da reddito, ovvero proprietà che garantiscono un cash flow immediato.

Negli ultimi anni, abbiamo investito in Francia, Italia, Svizzera, Monaco e Stati Uniti.

E soprattutto in Florida abbiamo trovato un terreno particolarmente favorevole agli investitori che come noi seguono 3 criteri principali:

1. Rapporto Rent-to-Value eccellente, ti spiegheremo tra poco cosa è e perché lo devi sempre monitorare

2. Legislazione favorevole all’investitore, che rende possibile esercitare in tempi brevissimi qualsiasi azione a protezione del nostro investimento

3. Diversificazione dell’investimento, permessa dai bassi prezzi di acquisto degli immobili. A parità di capitale investito, in Florida possiamo comprare più proprietà rispetto agli altri mercati, diluendo così il rischio

Ma prima, vediamo perché negli ultimi anni abbiamo investito principalmente in Florida e perché a nostro avviso, qualsiasi investitore, anche se la Florida è lontana e anche mastica solo poco inglese, dovrebbe concentrarsi su questa opportunità.


Il Mercato Americano e l’Immobiliare in Florida

Il mercato immobiliare residenziale statunitense, a seguito della crisi dei mutui subprime, ha subito una forte depressione, che ha portato a una drastica diminuzione dei prezzi del mercato immobiliare a partire dal 2006 fino al 2011.

Questo ha favorito l’investimento nel settore immobiliare residenziale da parte di capitali esteri, che hanno trovato contemporaneamente:

ottime condizioni di acquisto degli immobili, scontati anche fino al 70% rispetto al precedente valore di mercato

tutela dell’investimento, grazie alla legislazione favorevole all’acquirente e di tutela dell’investimento

mercato degli affitti in forte crescita, sia in termini di prezzo che di domanda, come conseguenza diretta degli sfratti legati alla crisi dei mutui subprime.

Attualmente, sebbene in alcuni Stati permangano situazioni di forte depressione, esistono zone in cui il mercato immobiliare ha già dato segnali di ripresa, e gli investitori hanno oggi la possibilità di ottenere un ritorno sull’investimento composto contemporaneamente dall’incasso dell’affitto mensile e dalla rivalutazione dei prezzi del bene.

Questo vale in particolare per la Florida.Con una popolazione di 18 milioni di abitanti e oltre 60 milioni di turisti all’anno, presenta un indice di sviluppo positivo e un tessuto imprenditoriale che ruota intorno all’industria dei servizi, delle tecnologie, della ricerca e dell’informazione.

La Florida, vanta inoltre un clima ideale, con temperature che oscillano dai 24 ai 32 gradi per 11 mesi all’anno e rendono lo Stato la meta ideale per il turismo e per il buen retiro dei pensionati della middle class americana.


Un’analisi della situazione congiunturale del mercato degli immobili è utile per capire come sia in caso di condizioni di mercato vantaggiose che in caso di mercato non favorevole, le operazioni di investimento per messa a reddito presentino comunque un ottimo potenziale di redditività.

Vediamo perché.

Il mercato immobiliare USA è stato caratterizzato da una fase di prezzi fortemente ascendenti, una vera bolla cresciuta tra il 2001 e il 2006 ed esplosa a seguito della crisi dei mutui subprime.

Lo si puo’ vedere analizzando l’American Housing Prices Index creato dall’economista di Yale Robert J. Shiller. E’ un indice che risale al 1890 e considera il prezzo di vendita delle case esistenti (escludendo le nuove costruzioni) per considerare il valore dell’investimento nel tempo.

Prendendo come riferimento il 1890 e aggiustando il prezzo di acquisto medio dell’immobile all’inflazione e al valore corrente del dollaro otteniamo una curva che mostra come il mercato immobiliare statunitense sia da sempre altamente speculativo e caratterizzato da picchi molto pronunciati.


INDICE CASE SHILLER, dal 1890, inflation adjusted to today’s dollar value

Già dal 2012 é in atto un aumento dei prezzi del mercato immobiliare e questo viene confermato anche dai tre indicatori più comunemente utilizzati:

- Lo Shiller National Price Index- Lo Shiller National Composite 20 Index- Il Corelogic House Price Indexes

Nonostante i segnali di ripresa generalizzata, esistono zone che segnano un aumento più marcato e che hanno caratteristiche compatibili con i requisiti di redditività dell’immobile già esposte.

Miami in particolare presenta dei chiari segni di ripresa


Oggi puoi trovare ottime opportunità sul mercato immobiliare, con performance mensili nette superiori al 6% all’anno.

Questo avviene grazie a:

Anomalia del mercato delle locazioni in Florida, rispetto agli altri Stati americani; a seguito della bolla del 2006 i prezzi degli immobili sono scesi sotto al 30% del valore precedente, e questo consente, unitamente ad un limitatissimo accesso al credito per l’inquilino, di tenere il pricing della locazione su livelli elevati.

Aumento del valore degli affitti. L’evoluzione del mercato degli affitti USA è monitorata dall’indice PRICE-TO-RENT e dall’”Owner’s Equivalent Rent of Residence” che illustra come il mercato abbia registrato costanti aumenti, anche in caso di correzione all’inflazione (vedi grafico


sottostante). L’aumento del valore degli affitti è accelerato a seguito della crisi dei mutui sub-prime, a causa anche del difficile accesso al credito di un segmento della popolazione, che si è spostato sul mercato degli affitti.

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Consumer Price Index for All Urban Consumers: Owners' equivalent rent of residences

Source: U.S. Department of Labor, Bureau of Labor Statistics. Index December 1982=100


Ok, la Florida è il mercato in cui investire. Ma quali sono i costi e gli strumenti a mia tutela?

Numeri alla mano, abbiamo visto perché la Florida è ritenuta il posto migliore OGGI per investire in immobili a reddito. Ogni investitore pero’ sa che deve tenere l’attenzione alta sulla parte dei costi e dei rischi.

Analizziamoli insieme.

Dal lato dei costi, invece devono essere tenuti in considerazione i seguenti fattori, distinti in due categorie: Costi puntuali e costi ricorrenti.

Costi Puntuali, ovvero quelli che sostiene una sola volta:

Costi di acquisizione

Direttamente dal mercato libero, o informandoti presso degli agenti immobiliari specializzati in foreclosure, ovvero in vendita all’asta, puoi trovare molte informazioni interessanti, con prezzi ben al di sotto del mercato locale. Se non sei sul posto, affidati ad un agente di fiducia che ti segnalerà le opportunità che rispettano il tuo budget e i tuoi criteri di investimento.

Se non hai contatti sul territorio o sei vuoi ridurre i tempi, clicca qui per avere una soluzione rapida.

Costi di ristrutturazione

Parliamoci chiaro. Non puoi avere la botte piena e la moglie ubriaca. Ovvero: se compri una proprietà a prezzo irrisorio rispetto al valore di mercato, devi mettere in conto dei costi di ristrutturazione.

Sistemare il pavimento, sistemare l’aria condizionata e il riscaldamento, posizionare elettrodomestici di qualità, permettono di affittare più rapidamente e di avere inquilini più soddisfatti.

Costi Ricorrenti, ovvero quei costi che se non considerati inizialmente, possono ammazzare il tuo Cash Flow:


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Tassa di proprietà.

Negli Stati Uniti, dal punto di vista fiscale si può essere soggetti a tre diversi tipi di imposte: le imposte sui redditi, sugli immobili e sulle donazioni. Il calcolo delle tasse avviene annualmente, in base alla scelta del calendario solare o fiscale. Una volta deciso quale metodo seguire, lo stesso sistema va mantenuto nel corso degli anni.

L’imposizione avviene a diversi livelli: federale, statale e locale. Per quanto riguarda lo Stato della Florida, non sono previste tasse statali sui redditi personali, mentre il prelievo per le società ammonta al 5.5%. Per questo e altri motivi la città di Miami è considerata ideale per stabilire un’attività commerciale. L’aliquota massima della tassa federale sui redditi delle società oscilla tra il 15% e il 35% dell’utile.

Costi di property management

L’attività di property management consiste nel coordinamento in un unico processo di tutte le attività di gestione degli obblighi connessi alla proprietà, con lo scopo di massimizzare la redditività. Una lista non esaustiva delle attività include: gestione dei rapporti contrattuali con gli utenti del patrimonio; gestione dei servizi al fabbricato e dei servizi di manutenzione; gestione dei rapporti condominiali; gestione assicurativa dei fabbricati; gestione della conservazione e tutela giuridica del patrimonio; regolarizzazione e recupero della morosità. Tale voce incide per il 10% del valore dell’affitto percepito.

Costi di assicurazione.

Il proprietario di un’abitazione è responsabile degli eventuali incidenti o infortuni che dovessero occorrere a terzi o inquilini all’interno della proprietà o per cattiva manutenzione della proprietà. Per tale motivo, è prassi stipulare una assicurazione, onde rimanere indenni da qualsiasi eventuale richiesta di risarcimento che dovesse sorgere.

Ci sono poi dei costi legati all’evenienza di dover intervenire per proteggere il proprio patrimonio, quali quelli per l’eviction, ovvero lo sfratto per morosità,


che in Florida costituisce una procedura molto economica (normalmente non più di 500 dollari) e veloce, durando in media 30 giorni e non eccedendo i 45/60 giorni: garantisce evidentemente al proprietario certezza in merito alla disponibilità del proprio immobile.

Usa il Profit Calculator

Ecco il Profit Calculator che puoi usare per valutare la bontà del tuo investimento:

PROFIT CALCULATOR – GOPROFIT

Ricavi annui

Affitto annuo totale $ 15.000,00

Costi Annui

Property Tax $ 800,00

Insurance cost $ 600,00

Property management (10%) $ 1.500,00

Totale costi annui $ 2.900,00

Profitto annuo $ 12.100,00

ROI % 9,0%

Ci sono grandi opportunità là fuori per le persone che vogliono investire in immobili in affitto, ma ci vuole impegno e perizia, oltre ad una squadra forte per aiutarvi a diventare un investitore immobiliare di successo. Ecco qualche consiglio che abbiamo imparato sul campo.


3 caratteristiche da cercare in un immobile

Fare un investimento immobiliare è abbastanza semplice. A patto che tu sappia quali caratteristiche deve avere. Altrimenti, l’investimento puo’ diventare la tomba del tuo capitale.

Di proprietà ne esistono molte, ma saper scegliere quella giusta non è facile perché devi sapere cosa cercare. E’ un duro lavoro di ricerca, visita, contatto e presa di decisione intelligente!

Ecco qui 3 caratteristiche che il tuo immobile deve avere per essere un buon investimento:

1.CASH FLOW POSITIVOQuando acquisti una proprietà, di fatto sposti i soldi dalle attività finanziarie liquide, come gli investimenti nei mercati finanziari, e li investi in un bene molto meno liquido.

Il ragionamento da fare quindi è: se nella peggiore delle ipotesi il tuo investimento in azioni rendeva il 2% all’anno, il tuo immobile deve darti una rendita (superiore). Investi il tuo tempo solo in immobili a cash flow positivo.

Non appena vedi una proprietà interessante, chiedi tutte le informazioni possibili per completare il PROFIT CALCULATOR, come:

Valore reale dell’affitto Spese di incasso Lavori previsti Valore delle tasse Valore delle utenze Spese condominiali Spese di gestione (o property management)

A quel punto tira la riga e guarda il numero che compare. E’ positivo? Rende almeno il 5% sul valore del capitale investito? Questo è l’unico criterio che devi controllare.


Lascia stare chi ti dice che l’investimento non rende, ma è in una zona che si rivaluterà. Lascia stare l’agente immobiliare che ti racconta che nell’immobile ha soggiornato Michael Jackson. Cash is king, soprattutto nell’immobiliare. Oppure, abbi il buonsenso di non chiamarlo investimento, ma disinvestimento.

2. LA GIUSTA LOCATIONPer l’immobiliare, la location è fondamentale. Ci sono situazioni che devi tenere presenti, perché una location sbagliata puo’ immobilizzare il tuo investimento.

Evita quindi:

- le zone ad alto tasso di immigrazione- le zone industriali- le zone penalizzate da aree pedonali, ZTL etc… (sono belle per i turisti, ma se il tuo business è quello di affittare agli autoctoni, allora potrebbe essere un bel problema)- le zone vicine a fonti di rumore (sopra la ferrovia)- le zone sperdute in campagna, o comunque poco popolate

La location giusta è fondamentale per affittare bene e per poter diventare liquido appena ne hai bisogno.

3. FACILE DA GESTIREAlcune proprietà sono semplicemente troppo complicate da gestire. E il tempo speso a gestirle le rende degli investimenti poco intelligenti.

Qualche esempio? Case vacanza, immobili da ristrutturare completamente, immobili con alto turn- over (come nel caso di affitti universitari).

Se vuoi ottenere il massimo dal tuo investimento, scegli proprietà noiose, da affittare a lungo, ad inquilini noiosi che hanno una buona credibilità bancaria. Stai cercando di avere 12 mensilità piene, cui dedicare il minor tempo possibile; avere Indiana Jones come inquilino potrebbe essere un ottimo argomento di conversazione a cena, ma una pessima scelta per il tuo investimento.


I 4 Peggiori tipi di investimenti immobiliari

Tutti gli esperti lo sanno: non tutte le proprietà sono uguali. Esistono case che sono perfette per viverci, ma che non produrranno mai reddito. E ci sono case in cui non vivresti mai, ma che sono perfette per generare un cash flow che va dritto dritto nellle tue tasche.

Ecco qui 5 cose da evitare quando vuoi investire il tuo capitale in un immobile:

1. Tutto ciò che non genera reddito locativo Evita le seconde case ed i terreni, perché sono investimenti che si basano sul “buy and hold”, espressione che ormai dovremmo chiamare “buy and prey”.

Troppe persone investono in immobili sperando il loro valore aumenti nel tempo (in realtà sperano che accada in qualche mese). Certo puo’ accadere. Ma ha un costo, che è quello di avere un capitale che nel frattempo non produce alcun reddito, anzi, magari è eroso dai costi.

Concentrati su proprietà che puoi affittare. Magari nel tempo anche il prezzo aumenterà, ma consideralo un bonus aggiuntivo.

2. Proprietà a cash-flow negativo Immobili meravigliosi, con strutture interne da luna park (piscine, saune, idromassaggio, palestre, campi da tennis o persino cinema) sono un sogno. Lascialo agli altri.

Di solito queste proprietà hanno un problema: dei costi di manutenzione esagerati, che uccidono il Cash Flow. E tu devi concentrarti solo sul reddito da immobili.


3. Zone interessate da sviluppo del territorio Sviluppo del territorio è estremamente alto rischio. Ci sono diritti, costruzione e rischi di prezzo di mercato, oltre a innumerevoli altri. Questi investimenti è meglio lasciarle agli investitori estremamente ricchi ed esperti che possono prendere la possibilità che essi vedranno mai più i loro soldi.

4. Condo-hotel, intervalli e multiproprietà Questi non sono investimenti pari. Non c'è alcuna possibilità di prevedere i flussi di cassa, canoni di locazione o di valore / future dei prezzi di vendita. E sono molto difficili da rivendere e in genere solo ad una frazione del costo originale.

Chi siamo

GoProfit Real Estate è stata fondata da investitori professionisti operanti nel settore immobiliare e finanziario. Il nostro scopo è di proporre opportunità di investimento a cash flow immediato con performance nette annue superiori al 6% e un controllo del rischio stabile.

Il Team è formato da avvocati, contabili, istituzioni finanziarie, costruttori e agenti immobiliari operanti nelle aree geografiche di riferimento.

Il nostro approccio permette all’investitore di ottenere una performance annua superiore al 6%, stabile e sicura.

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Se sei già esperto di investimento in immobili a reddito e conosci il mercato americano e hai tanto tempo libero che devi occupare in qualche modo, allora fai l’investimento tu direttamente.

Se invece hai poco tempo, poca esperienza o semplicemente vuoi avere la certezza di un investimento a performance predefinita, allora scegli GOProfit.

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Cash Flow immediato Zero sorprese Zero spese di trasferta, viaggio, pernottamento, puoi

scegliere l’investimento anche dal listino online Assistenza legale, fiscale e amministrativa inclusa Servizio di Property management efficace, già previsto

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Date post:	05-Apr-2016
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