Sblocca Italia: c’è il via libera Casa e “Stabilità”: è polemica · 2014-11-12 · 2CASA...

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Numero 22 novembre 2014 dal 1981

Compravenditadi immobili

Quali impostebisogna pagare?

Pagg. 8-9

FISCO

Nessun limitealla fruizionedi un bene

condominiale

Pag. 19

SENTENZECASSAZIONE

Prima casaDifficile evitare

la decadenza del bonus

Pag. 17

Le addizionaliIrpef costanopiù della Tasie della Tari

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IMPOSTE

Niente Apese la venditadi immobile

è forzata

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NOTARIATO DOTTRINA

Videocameree privacy

Quali regolein condominio

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Nella legge numerose novità su edilizia e immobiliare Confedilizia, per protesta “audizione muta” alla Camera

Sblocca Italia: c’è il via liberaDopo una lunga ed agitata traversata nel mare

magnum parlamentare di proposte, modifi-che, bocciature, aggiustamenti, conteggi, pole-miche, opposizioni, lo Sblocca Italia è finalmen-te giunto in porto. Nella serata di mercoledì 5novembre, infatti, il Governo ha incassato la fi-ducia anche al Senato. Quindi, al termine di uniter a dir poco travagliato, il decreto entrerà fi-nalmente in vigore, introducendo numerosenovità anche nel settore della casa.Innanzitutto, vengono confermate le dedu-

zioni Irpef del 20% sull’acquisto di immobilinuovi ed energeticamente efficienti che sianoimmessi per almeno 8 anni nel mercato della lo-cazione a canone agevolato. Resta fuori dal de-creto, invece, l’ipotesi di abbassare dal 10 al 4%l’Iva sulle ristrutturazioni edilizie, innalzandocontestualmente dal 4 al 10% l’aliquota sull’ac-quisto di abitazioni nuove dal costruttore. Sempre in ambito residenziale, ha un cer-

to interesse anche l’obbligo - a partire da metà2015 - di prevedere canaline per i cavi dellabanda ultra larga negli edifici di nuova edifica-zione. Ma in materia di costruzioni, forse il prov-vedimento più atteso è quello destinato a por-re le basi per il cosiddetto regolamento ediliziounico, che dovrebbe uniformare una disciplinaestremamente frammentata. In sostanza, in sededi Conferenza unificata, tra Governo, regioni eautonomie locali sarà adottato uno schema diregolamento edilizio che dovrà indicare i requi-siti prestazionali degli edifici, con particolareriguardo a sicurezza e risparmio energetico, e chedovrà essere recepito dai Comuni.

Una nota a sé riguarda un’altra misura: quellarelativa alla “disciplina dei contratti di godimen-to in funzione della successiva alienazione diimmobili”: in altre parole, il rent to buy. La for-mula, la cui diffusione è cresciuta in questi ulti-mi anni di crisi del comparto, certamente mira a contribuire al rilancio del mattone. Di certo,tuttavia, come precisato nelle ultime settimanedalle associazioni di categoria (prima fra tutteConfedilizia) e dallo stesso Consiglio nazionaledel Notariato, occorrerà incanalarla nell’alveodi una regolamentazione (anche e soprattuttofiscale) che sgomberi il campo da dubbi e incer-tezze interpretative.

Altri servizi a pag. 2

Casa e “Stabilità”: è polemica Archiviato lo Sblocca Italia, ora è tempo di

pensare alla legge di Stabilità. E il percorsonon sembra meno tortuoso. Lo dimostra la sin-golare forma di protesta adottata da Confedili-zia, che convocata in audizione dalla Commis-sione Bilancio della Camera, per la prima voltanon ha depositato in Parlamento alcun docu-mento. Perché? Come spiega la stessa associazio-ne, “per denunciare l’assenza di un sia pur mini-mo segnale di attenzione al settore immobiliarenel provvedimento principale del Governo inmateria economica”.Secondo Confedilizia, “la situazione di gravis-

sima crisi in cui versa il settore immobiliare è tal-mente conclamata che non necessita neppure

di essere illustrata al Parlamento. Da tre anni aquesta parte, sugli immobili si è abbattuta un’of-fensiva fiscale senza precedenti, che ha portato i proprietari a versare nel solo 2014 quasi 28miliardi di imposte rispetto ai 9 del 2011, e l’Ita-lia ad avere una imposizione sul settore quasidoppia rispetto a quella media dei Paesi Ocse(2,2% contro 1,2%). Un carico tributario cheha provocato l’abbattimento del valore degliimmobili di duemila miliardi”. Di qui, la prote-sta: “Il fatto che il disegno di legge di stabilitànon contenga alcuna misura per l’immobiliarelascia sconcertati. Specie se si pensa che la ridu-zione di un quasi simbolico 3% delle renditecatastali sarebbe costata non più di 7-800 milio-ni di euro”.Una posizione, quella di Confedilizia, condi-

visa, da diverse altre realtà del comparto immo-biliare, tra cui la Fiaip, secondo il cui presidentePaolo Righi, “la manovra nel suo insieme è deltutto inadeguata in termini di investimenti epolitiche di sostegno alla crescita del settoreimmobiliare, malgrado esso rappresenti il 20 percento del Pil”.Sulla stessa lunghezza d’onda, Massimo

Anderson, presidente di Arpe - Federproprietà:“Per i proprietari di case e per i loro inquilini,dopo il salasso del 16 ottobre, sta arrivando per il16 dicembre il pesante conto del saldo della Tasi.È assurdo che la casa sia diventata il bancomatdel Governo, e paradossale, per un Paese in crisi,che il carico fiscale sul patrimonio immobiliareabbia raggiunto 52,3 miliardi, con un aumentodel 5,4% rispetto al 2013”.

Renzi, ecco la tassa unica sulla casaIntanto, mentre i proprieta-ri di immobili sono alle pre-se con gli impatti attuali del-l’imposizione fiscale sullacasa, il Governo già pensa alfuturo, con un’importantemodifica (si spera soltanto alivello formale) della tassa-zione immobiliare. L’intro-duzione, a partire dal 2015,della cosiddetta impostaunica sulla casa, è stata, in-fatti, la vera protagonistadell’intervento del premier

Matteo Renzi a conclusionedella prima giornata dell’as-semblea Anci, svoltasi neigiorni scorsi. “Il Governo -ha spiegato il presidente delConsiglio - è al lavoro perarrivare ad avere una solatassa locale, chiamatela localtax, già dal prossimo anno.Imposta che, a partire dal2016, arriverà pre-compilataa casa. È giusto che parte del-l’addizionale Irpef passi alloStato, così come è giusto che

parte della tassazione immo-biliare resti ai Comuni”.Renzi ha anche ricordato

che sul punto, oggetto di unaserrata trattativa tecnica traGoverno ed Anci, ci sonoancora problemi da risolve-re: “Riguardano il modo dicompensare la disparità dipartenza che si registra quan-do l’addizionale Irpef vienetrasferita allo Stato, senzatenere conto della situazionedei diversi Comuni”.

Nuovo accordo per fronteggiare il fenomeno delle pratiche commerciali scorrette

Luce e gas: giro di vite contro le truffeIl tema, purtroppo, è di sempre più stret-ta attualità, dato che la frequenza conla quale si registrano pratiche commer-ciali scorrette nei settori regolati di luce egas è in aumento. Così, per arginare ilfenomeno, i presidenti dell’Autoritàgarante della concorrenza e del mercato,Giovanni Pitruzzella, e dell’Autorità perl’energia elettrica e il gas e il sistema idri-co, Guido Bortoni hanno firmato neigiorni scorsi un nuovo Protocollo d’inte-sa per rafforzare la tutela dei consumato-ri, integrando il precedente ProtocolloQuadro del 2012, individuando “stru-menti, procedure e termini per assicura-re un efficace coordinamento tra le dueAutorità e dare puntuale e concretaattuazione alle novità in tema di tuteladei consumatori introdotte dal nuovoCodice del Consumo (Dlgs 21 febbraio

2014, n. 21) che recepisce la Direttiva2011/83/UE”.La cooperazione fra le due Autorità,

tramite il Protocollo d’intesa, si realizzain particolare attraverso la segnalazionereciproca, nell’ambito di procedimentidi diretta competenza, di casi di pratichecommerciali scorrette e/o di violazionidelle normative e/o della regolamenta-zione nei settori dell’energia elettrica, delgas e dei servizi idrici. L’intesa prevedeanche un insieme di azioni quali l’istitu-zione di un gruppo di lavoro permanenteche dovrà sovraintendere e monitorarel’attuazione del Protocollo stesso; loscambio di documenti, dati e informa-zioni sui procedimenti avviati; interven-ti congiunti per le casistiche che richie-dono una specifica attenzione; la fissazio-ne di precisi termini di 30 e di 45 giorni

(nel caso di presentazione di impegnisostitutivi a sanzioni) per poter dare ilparere previsto nella procedura in que-stione.Altre forme di collaborazione si realiz-

zeranno con la comunicazione all’Anti-trust, da parte dell’Autorità per l’energia,dell’esito negativo dei tentativi di conci-liazione delle controversie tra imprese econsumatori (con la trasmissione del re-lativo fascicolo per le valutazioni di com-petenza) in caso di contratti nei settoridell’elettricità e del gas conclusi in viola-zione delle disposizioni del Codice dicondotta commerciale: l’Autorità ener-gia, infatti, in questi casi mantiene e im-plementa una regolazione finalizzata allaconciliazione volontaria del problema,anche mediante il ricorso alle proceduredi ripristino o switching back.

2 CASA NEWS NOVEMBRE 2014N.22

Assoedilizia sulle deduzioni Irpef sul valore di acquisto di immobili nuovi

Sblocca Italia e agevolazioni casa Sposarsi diventa una scelta fiscale

Aproposito dello SbloccaItalia c’è da porsi qualche

interrogativo. Il decreto con-vertito in legge, all’art. 21, nel-l’intento di alleggerire lo stockdi case invendute in mano aicostruttori e favorire l’immis-sione nel mercato di abitazionia canone di locazione conte-nuto, prevede una deduzioneai fini Irpef del 20 per cento delprezzo di acquisto per chi com-

Le note di Confedilizia al decreto

Rent to buy, sgravi:quanti nodi irrisoltiGià prima dell’ultimo via libera acquisito in Senato,

Confedilizia si era detta molto scettica sullo SbloccaItalia e soprattutto sull’efficacia del provvedimento nelcontribuire a rilanciare il comparto dell’immobiliare fiac-cato da tanti anni di crisi: “Alla misura - commenta l’asso-ciazione - non sono state, infine, apportate quelle modifi-che che alcune disposizioni potenzialmente di grande inte-resse richiedevano per avere speranza di essere efficaci”. Secondo Confedilizia, gli esempi in tal senso sono innu-

merevoli, ma se ne possono citare alcuni: “Tra tutti, laregolamentazione di una forma contrattuale innovativacome il Rent to buy sarebbe stata un’ottima notizia per unmercato della casa in crisi da un triennio. Ma chi darà vitaal nuovo contratto se non verrà risolto il problema dellatutela per il mancato pagamento dei canoni e non saràchiarito che il futuro acquirente non dovrà pagare subitole forti tasse sul futuro trasferimento dell’immobile? Inol-tre, la liberalizzazione delle locazioni non abitative, regola-te da una legge vincolistica di quasi quarant’anni fa, èsacrosanta, ma che senso ha limitarla a pochi casi, comeha fatto la Camera elevando a 250mila euro di canoneannuo il già altissimo limite minimo che il decreto stabili-va in 150mila euro? E ancora: come si può pensare di rilan-ciare il mercato della compravendita e quello dell’affitto segli incentivi all’acquisto di immobili da destinare alla loca-zione sono accompagnati da talmente tanti vincoli -come quello di raggiungere classi energetiche per moltiedifici materialmente irraggiungibili o quello di impegnar-si ad un affitto di 8 anni senza che esista un contratto adat-to allo scopo - da renderne possibile l’applicazione solo inpochissimi casi? Da ultimo, quanti Comuni si convince-ranno a concedere esenzioni fiscali a comunità volontariedisponibili a gestire singole aree, se non si prevedonoincentivi per le amministrazioni locali? Tutto questo,senza ricordare che anche lo stesso disegno di legge di sta-bilità non contiene alcun segnale per l’immobiliare, con laconseguenza che né crescita né consumi potranno riceve-re quell’ossigeno di cui hanno invece drammaticamentebisogno”.

pera un immobile residenzia-le e lo loca, sembrerebbe nel-la forma del contratto libero, a determinate condizioni. Fraqueste, una limitazione del ca-none locativo che non devesuperare quello concordato aifini della stipula dei contrattiagevolati.Ma l’acquirente/locatore, si

trova di fatto costretto a doverlocare utilizzando proprio ilcanale dei contratti agevolati;ciò al fine di evitare quellaverifica di congruità (parame-trata al 10 per cento del valo-re catastale) del canone stes-

so, che scatterebbe, in caso dicontratto libero, in base allaFinanziaria del 2005.Egli stipula dunque un con-

tratto che dura per legge almassimo cinque anni, mentrel’obbligo posto dallo SbloccaItalia di mantenere in locazio-ne deve durare almeno ottoanni. Vero è che, per non per-dere retroattivamente i benefi-ci di legge, il compratore/loca-tore ha un anno di tempo perriaffittare: ma non è cosa auto-matica. Quindi si prefigura unpercorso ad ostacoli.Sempre al medesimo artico-

lo, è poi previsto che la agevo-lazione non sia applicabile sesussiste un rapporto di paren-tela di primo grado tra acqui-rente/locatore e inquilino: ilrapporto, per intendersi, tragenitori e figli. Sembrerebbe-ro, quindi, fatti salvi i rapportidi coniugi e gli altri di parente-la di grado maggiore. Ma, se ildiscorso è pacifico quando si tratti di nonni o zii e nipoti,perché gli stessi non sono soli-tamente conviventi, diventapiù arduo ove si tratti di coniu-gi conviventi. Risulta evidente, infatti, co-

me possa darsi luogo, in talcaso, ad un contratto di loca-zione simulato, dal punto divista, sia soggettivo, sia og-gettivo. Un contratto tra dueconiugi conviventi dei qua-li l’uno è il locatore e l’altro ilconduttore della casa acqui-stata. Ad un contratto, cioè,probabilmente nullo, che po-trebbe produrre una chiaraelusione fiscale: insomma unasorta di abuso del diritto. Lanorma dello Sblocca Italia,quindi, ove i due promessi de-cidessero, sposandosi, di con-vivere, potrebbe avere unaportata decisamente dissuasi-va dal matrimonio civile oconcordatario. Se ciò fosse, iconiugi o, sposandosi, non de-vono convivere o, se convivo-no, non debbono sposarsi?

Fimaa: l’atteso choc che non c’è stato“Le norme sul pacchetto casa contenutenello Sblocca Italia sono insufficienti per ilvero rilancio del settore immobiliare. L’elimi-nazione del vincolo dell’affitto per poter usu-fruire della deduzione Irpef del 20%, per chiacquista casa da un costruttore, e l’estensionedelle deduzioni fiscali anche per chi comprada privati avrebbero consentito la ripartenzadelle compravendite immobiliari con benefi-ci sia per le imprese di costruzione sia per lecentinaia di agenzie immobiliari che a causadella crisi rischiano la chiusura in tutto ilPaese”.Così Valerio Angeletti, presidente nazio-

nale di Fimaa - Confcommercio (Federazioneitaliana mediatori agenti d’affari) commental’approvazione avvenuta nei giorni scorsi inSenato del decreto Sblocca Italia, che vienecosì definitivamente convertito in legge. “Se non riparte l’immobiliare - continua

Angeletti - inevitabilmente non riparte nem-meno il Paese. Quello che serve per rimetterein moto la macchina delle compravenditeimmobiliari e l’intero indotto è un vero e pro-prio choc che dia fiducia ai cittadini e a tutto ilsistema Italia, a partire dall’abbassamentodella pressione fiscale sul mattone. Senza tassechiare ed eque non si va da nessuna parte. Perquesto accogliamo positivamente la propostadi unificare le imposte sugli immobili in un’u-nica tassa che sostituisca il balzello delle varitributi sul mattone e che dia più autonomia aiComuni e dunque maggiori responsabilitàalle scelte dei sindaci. Fare chiarezza, semplifi-cando con una tassa sulla casa unica e seccavuol dire mettere ordine. Ci auguriamo - con-clude Angeletti - che non si ricada però nelsolito giochetto del cambiar nome alle cosesolo per nascondere improvvisi aumenti delletasse a carico dei cittadini e delle imprese”.

Achille Colombo Clerici presidente Assoedilizia

Imposte, che sorpresa: addizionali Irpef costano più di Tasi e Tari messe insieme

❖una dozzina di Comuni hanno aumentato lealiquote nell’ultimo anno, mentre sono solo unpaio quelli che hanno ridotto il prelievo.

ADDIZIONALEREGIONALE Anche i Governatori hanno subito il blocco

delle aliquote, tuttavia le Regioni in disavanzosanitario hanno attuato (e attuano tuttora) l’in-cremento dell’aliquota per ridurre il deficit. L’a-liquota base dell’addizionale regionale era pariallo 0,9% sino al 2010; è stata elevata all’1,23%dal cosiddetto “Salva Italia” del 2011. Sino al2013 l’aliquota base poteva essere elevata dialtri 0,5 punti percentuali, raggiungendol’1,73%. Dal 2014 può essere elevata di 1,1punti percentuali: pertanto dall’1,23% si puòtoccare la soglia massima del 2,33%. Nel caso incui la Regione sia in disavanzo sanitario e nonabbia rispettato gli obiettivi intermedi del pianodi rientro, l’aliquota dell’addizionale regionaleIrpef viene elevata di ulteriori 0,3 punti percen-tuali oltre il livello massimo. Nel 2014 si trovain questa situazione il Molise che aveva artico-lato la maggiorazione dell’aliquota per scaglionidi reddito. Per effetto di questa regola l’aliquotadell’ultimo scaglione è salita sino al 2,63%.Infatti, a rendere ancora più variegata la situa-zione vi è la possibilità che le Regioni modulinole variazioni dell’addizionale regionale per sca-glioni di reddito.

Fonte: Cgia Mestre

Quando si parla dell’imposizione fiscale acarico dei contribuenti, si fa sempre più

spesso, in primo luogo, alla tassazione immobi-liare. La quale, certamente, è cresciuta inmaniera esponenziale. Ma il cui peso, comun-que, resterà inferiore a quello delle tasse locali,vere protagoniste della batosta sulla schiena deicittadini. A denunciarlo è la Cgia di Mestre,secondo cui tra il 2010 e il 2015 l’incremento diaddizionali comunali e regionali ammontaaddirittura al 35 per cento per un impiegato, al36 per cento per un lavoratore autonomo, al 38per cento per un quadro e al 41 per cento per undirigente.“Salvo rare eccezioni - afferma il segretario

della Cgia, Giuseppe Bortolussi - negli ultimianni le addizionali Irpef hanno subito dei fortiincrementi, sia per compensare i tagli dei trasfe-rimenti statali, sia per fronteggiare gli effettidella crisi che hanno messo a dura prova i bilan-ci delle Regioni e dei Comuni. Risultato? Gliitaliani si sono ritrovati con i portafogli più leg-geri”.Ma l’aspetto singolare di questa vicenda è,

appunto, che il loro peso economico è addirittu-ra superiore a quello di Tari e Tasi messe assieme.Se in una abitazione principale media, tra Ta-si (150/170 euro circa) e Tari (300/350 eurocirca) una famiglia di 3 persone nel 2014 paga alComune di residenza attorno ai 500 euro, tral’addizionale comunale e quella regionale, inve-ce, un impiegato quest’anno versa 732 euro, un lavoratore autonomo 924 euro, un quadro1.405 euro e un dirigente 3.583 euro. Solo nelcaso dell’operaio la situazione si capovolge: leaddizionali si attestano sui 430 euro, contro i500 euro circa che verserà quest’anno di Tasi piùTari.

peso delle addizionali sarà pari a 747 euro (più15 euro rispetto al 2014). Un quadro con unostipendio mensile netto di circa 3.000 euro almese, ha subito, invece, un aggravio di 403 euro(+38%). L’anno prossimo verserà 1.455 eu-ro (più 50 euro rispetto al 2014). Un dirigente,infine, con uno stipendio di quasi 7.000 euronetti al mese ha visto aumentare il peso delleaddizionali di 1.094 euro (+41%). Nel 2015 leaddizionali peseranno per un importo comples-sivo di 3.753 euro (più 170 euro rispetto l’annoprima).Ovviamente - fanno notare dalla Cgia - il

prelievo delle addizionali e proporzionale al red-dito. La crescita del peso fiscale legato alle addi-zionali è da addebitare anche alle modifichelegislative avvenute in questi ultimi anni.

ADDIZIONALECOMUNALE Nel 2009 e nel 2010 vigeva il “blocco” delle

aliquote. Solo nel 2011, e poi definitivamentenel 2012, è stata ridata la possibilità ai Sindaci diaumentare le aliquote sino ad un valore massi-mo dello 0,8%. Analizzando quelle applicatenei 108 Comuni capoluogo di provincia, si notache:❖sono 60 i sindaci che hanno elevato l’aliquotaal livello massimo dello 0,8%, pur riconoscendodelle soglie di esenzione;❖solo Trento e Gorizia non applicano l’addizio-nale comunale Irpef;

“Pur costando mediamente meno delle addi-zionali Irpef - conclude Bortolussi - la Tari e laTasi sono le tasse locali più avversate dai cittadi-ni. La ragione di questo paradosso va ricercatanelle modalità di pagamento di queste imposte.Le addizionali Irpef vengono prelevate mensil-mente alla fonte, di conseguenza il contribuen-te non ha la percezione di quanto gli vienedecurtato lo stipendio o la pensione. Per il paga-mento della Tasi e della Tari, invece, i cittadinidevono mettere mano al portafogli per onorarele scadenze e recarsi fisicamente in banca o allePoste. Operazioni che psicologicamente riman-gono ben impresse nella mente di ciascuno”.Ma vediamo quanto peseranno in effetti sulle

tasche degli italiani le addizionali comunali eregionali Irpef. Le aliquote applicate sono quellemedie nazionali per livello di reddito. Gliimporti sono riferiti all’anno di imposta 2014che, come prassi, verranno pagati nel 2015. Unoperaio con uno stipendio mensile netto pari diquasi 1.290 euro, ha visto aumentare in que-sti ultimi 6 anni il carico fiscale di 114 euro(+36%). Nel 2015 pagherà 429 euro (meno 1euro rispetto al 2014). Un impiegato con unostipendio netto di poco superiore ai 1.800 euroal mese, tra il 2010 e il 2015 versa 195 euro inpiù, pari ad un aumento del 35%. L’anno pros-simo pagherà 747 euro (più 15 euro rispetto al2014). Un lavoratore autonomo con un redditoannuo di 40.000 euro ha subito un incrementodi imposta di 253 euro (+36%). Nel 2015 il

CASA NEWS 3NOVEMBRE 2014 N.22

Il report dell’associazione sui 507 corsi che sono stati organizzati a partire dal 1993

Anammi: 21 anni di formazioneAnammi ha celebrato il

ventunesimo complean-no dei suoi corsi per ammini-stratori con un report sull’at-tività di formazione partitodalle origini, ovvero da quel-l’autunno del 1993 in cui par-tirono i primi corsi dell’asso-ciazione nazional-europea,che oggi conta su oltre 13milasoci attivi.“Fin dai primi iscritti - com-

menta Giuseppe Bica, presi-dente dell’Anammi - abbiamocercato di essere un’associazio-ne vera, non una lobby. Oggi,possiamo ben dire che siamodavvero cresciuti: nell’ulti-mo triennio abbiamo registra-to un trend in aumento, pari al35%”. In più di vent’anni diattività, l’associazione ha pro-mosso 507 corsi di formazione,impiegando 192 docenti. Inol-tre, ha organizzato 114 semi-nari di aggiornamento, for-nendo 18.400 consulenze agliiscritti su problemi condomi-niali e 1.685 pareri focalizzatisu questioni interne ai con-domini amministrati dai soci.Oggi, i professionisti associatiamministrano quasi 2 milio-ni di unità immobiliari, pari adun totale di 7.562mila italiani,mentre l’associazione conta su35 sedi provinciali”.

Secondo il numero uno diAnammi, “queste statistichespiegano bene come una pro-fessione di cui si parla spessomale, in realtà, sia stata capacedi creare reddito e occupazio-ne. Del resto, qualcosa come14 milioni di famiglie in Ita-lia vivono in condominio, ali-mentando così un settore incontinua evoluzione”.Chiaramente, in questi 21

anni di attività la categoria haregistrato numerose novitàlegislative, che hanno riguar-dato le competenze dell’am-ministratore ed il condominiostesso. Come ricorda ancoraBica, “nel ‘93 siamo nati conl’idea di puntare sulla figura delprofessionista condominiale,

abbandonando l’immaginedell’improvvisatore che gesti-sce gli immobili facendo i con-ti a mano. Oggi, il mondo delcondominio è molto cambia-to. Sulla base della Legge 4 del2014, siamo in grado di certifi-care la professionalità delsocio, garantendo all’utentefinale, cioè il condomino, glistandard qualitativi dell’am-ministratore iscritto. Inoltre,abbiamo adeguato tutti i nostricorsi al recente Decreto mini-steriale 140, che regolamentale modalità di erogazione deicorsi stessi e le competenze deiformatori”.Accanto alle nozioni tradi-

zionali di contabilità e diritto,ora il professionista del condo-

minio è chiamato a orientarsiin materia di contratti, risolu-zione dei conflitti, informati-ca, relazioni istituzionali e ur-banistica. “Negli anni - con-clude Bica - l’amministratore èstato chiamato a occuparsidelle problematiche più dispa-rate, dall’aiuto concreto incaso di calamità naturali allagestione delle liti di pianerot-tolo. Il professionista devemostrare capacità da avvoca-to, fiscalista, ingegnere e, inqualche caso, psicologo. I luo-ghi comuni sono duri a morire,ma oggi, anche in virtù delleresponsabilità che le autori-tà ci hanno attribuito, non c’èdavvero più spazio per l’ammi-nistratore fai-da-te”.

L’amministrazione:sbocco professionale

Idati allarmati che vedono in costante aumento il tassodi disoccupazione, ormai senza grandi differenze in ter-mini anagrafici o di genere, hanno sollecitato la nostraassociazione ad un’attenta riflessione, e riteniamo chemolte persone diplomate e laureate, oggi senza lavoro,potrebbero guardare anche al mondo delle libere professio-ni ed in particolare a svolgere quella di amministratoreimmobiliare e condominiale”. A dichiararlo è GiovanniDe Pasquale, presidente nazionale dell’Anaip (Associazio-ne nazionale amministratori immobiliari professionisti).“Da qui nasce la proposta deliberata dalla nostra Giunta

Esecutiva - annuncia il presidente - di offrire particolari age-volazioni a tutti quei giovani e meno giovani oggi senzaoccupazione. Un vero contributo di solidarietà, dimezzan-do a questa categoria di persone il costo per frequentare inostri corsi di formazione professionale di 75 ore di lezionegià dal mese di novembre. Ci riferiamo ai corsi obbligatoriper svolgere la professione di amministratore di condomi-nio come previsto dal Codice Civile ed in base a quantospecificato nel recente Regolamento ministeriale entratoin vigore lo scorso 9 ottobre”.Secondo il numero uno di Anaip, “nonostante il Gover-

no abbia inserito nel testo della Legge di stabilità le agevo-lazioni per l’assunzione a tempo indeterminato per i prossi-mi tre anni, a breve termine ciò non è sufficiente per incen-tivare l’occupazione, ma occorrerà prima far ripartire laproduzione. Ecco che cambiare prospettiva e pensare adun’attività non da dipendente, ma da libero professionista,potrebbe essere un’opportunità immediata per uscire dallapalude in cui versa l’occupazione italiana, e la nostra profes-sione rappresenta una prospettiva da cogliere al volo. InItalia esiste oltre un milione di edifici condominiali che conla legge 220/2012 necessitano di amministratori preparati,capaci e con requisiti professionali e deontologici verifica-bili, pena la revoca del mandato da parte dell’assembleacondominiale”.

“

Confabitare: sì al decoro, no ai graffitiUn sostegno concreto ai comitati di cittadiniche vogliano impegnarsi per la manutenzio-ne ed il decoro degli spazi pubblici spessolasciati all’incuria o al degrado. In particolare,la pulizia dei muri deturpati dai graffiti, lamanutenzione di portici e marciapiedi, gliinterventi sul verde pubblico. È l’attività pro-mossa da Confabitare, che fiancheggerà que-sti comitati attraverso tutte le sedi provincialiattive sul territorio nazionale, presentando aiComuni progetti mirati per la riqualificazio-ne di aree e spazi urbani.

Come spiega il presidente, Alberto Zan-ni, “la campagna di Confabitare nasce sul-la scia dell’Art.24 del decreto Sblocca Ita-lia, che prevede sconti o esoneri sulla Tasi e su altre tasse comunali per cittadini sin-goli o associati che intendano impegnar-si concretamente per il decoro della propriacittà. Questa iniziativa è la dimostrazio-ne di come Confabitare abbia a cuore ilnostro Paese e voglia contribuire in pri-ma linea al miglioramento della sua im-magine”.


La cedolare secca con l’aliquota ridotta Ecco la fattispecie in cui conviene risolvere consensualmente il contratto e stipularne uno nuovo

L’art. 9, comma uno, del Decreto Legge 28marzo 2014, n. 47 - recante “misure urgenti

per l’emergenza abitativa, per il mercato dellecostruzioni e per Expo 2015” - stabilisce che“per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota previ-sta all’art. 3, comma due, quarto periodo, delDecreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23,come modificato dall’art. 4, del Decreto Legge31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modifi-cazioni, dalla Legge 28 ottobre 2013, n. 124, èridotta al 10 per cento”. E, dunque, per i contratti stipulati secondo le

disposizioni degli articoli 2, comma tre, e 8 dellaLegge 431 del 2008, relativi ad abitazioni ubica-te nei Comuni ad alta tensione abitativa e neglialtri Comuni ad alta tensione individuati dalComitato Interministeriale, l’aliquota della ce-dolare secca calcolata sul canone pattuito è oradel 10%.

Tale riduzione - salvo verificare in concreto ilvalore dei canoni pattuiti nell’Accordo locale -può risultare vantaggiosa per molti proprietari,con esclusione di quelli che hanno redditi bassie rilevanti detrazioni fiscali (esemplificativa-mente per aver usufruito delle detrazioni sulrisparmio energetico, sulle ristrutturazioni espese sanitarie). La rinuncia all’aggiornamentoIstat, prevista dall’art. 3, comma undici, delDecreto Legislativo 23/2011, non dovrebbeperaltro spostare la convenienza rispetto all’op-zione “cedolare secca”. In tale contesto, torna rilevante il ruolo delle

associazioni di categoria, sia in termini di con-trattazione per spuntare Accordi con un cano-ne di poco inferiore a quello di mercato, sia perprestare assistenza agli associati per la stipula deicontratti di locazione a canone concordato. Secondo una recente stima - riferita al perio-

do in cui l’aliquota per la cedolare secca era del19% - la cedolare doveva ritenersi convenienteper pressoché tutti i redditi dichiarati superioriad euro 28.000 annuiPotrebbe allora convenire, relativamente ai

contratti in corso, procedere alla loro risoluzio-ne - anche consensuale a norma dell’art. 1372del Codice Civile - con contestuale stipula di un nuovo contratto a canone concordato, anorma dell’art. 2, comma tre, della Legge 431-1998. Secondo un’interpretazione letterale del-l’articolo 3, comma IV, del Decreto Legislativo23/2011 - salve diverse istruzioni dell’Agenziadelle Entrate - sarebbero escluse dall’aliquotaagevolata le locazioni transitorie e per studentiuniversitari di cui all’articolo 5 della richiama-ta Legge 431/98, anche relativamente ad im-mobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abi-tativa.

Si ricorda che, l’esercizio della opzione cedo-lare secca deve essere effettuata con modalitàtelematica, mediante presentazione presso l’A-genzia delle Entrate, del nuovo modello RLI,approvato con provvedimento del Direttore2970/2014. Il modello RLI può essere presenta-to telematicamente direttamente dal contri-buente abilitato o mediante intermediari abili-tati (tra cui le associazioni di categoria dei pro-prietari immobiliari, tra cui la Confappi), orecandosi direttamente presso l’Agenzia delleEntrate. Il modello RLI ha sostituito il prece-dente modello 69 (richiesta di registrazione),anche relativamente agli ulteriori incombenti:comunicazione dei dati catastali; cessione, riso-luzione o proroga; opzione cedolare secca etc.

Avv. Matteo Rezzonico pres. comm.ne legale

Fna Confappi

➣ Rom come “tecnici gas”Arrestati per furto

Si sono spacciati per addetti ai controlli diuna società del gas inventata, per entrare inun condominio e rubare negli appartamenti,ma sono stati scoperti dalla polizia, che è riu-scita ad arrestarli. È successo a Pescara. Le forzedell’ordine hanno posto in stato di arresto trerom, di cui un uomo di 41 anni, e due donnedi 29 e 41 anni, una delle quali in stato di gra-vidanza. Prima di essere intercettati e bloccati,i tre malviventi erano riusciti ad entrare nel-l’appartamento di una coppia di anziani por-tando via alcuni monili in oro.

➣ Droga: picchia la madre, Lei lascia l’appartamento

Da mesi picchiava la madre e la minacciavaper farsi dare i soldi per la droga. Molestie per-petrate al punto che la donna è stata costrettaad abbandonare la propria casa. I carabinieridi Reggio Calabria hanno messo fine alla tri-ste vicenda e arrestando il figlio: un giovane di21 anni, ora accusato di maltrattamenti in fa-miglia. Secondo quanto rivelato dalle indagi-ni, il ragazzo avrebbe più volte picchiato lamamma, minacciandola di morte e distrug-gendo parte dell’arredamento dell’abitazione.

➣ Sale sul tetto e spara con la pistola a salve

In una cittadina in provincia di Udine, ungiovane di 22 anni, originario dell’Albania, è salito sul tetto di casa in evidente stato diebbrezza, e ha cominciato a sparare colpi dipistola e salve. Il ragazzo era sottoposto allamisura di sorveglianza speciale, in quanto direcente aveva aggredito un uomo in borgostazione a Udine. Grazie alla madre del giova-ne, la polizia è riuscita ad entrare in casa facen-dolo scendere dal tetto. All’intervento degliagenti, il 22enne teneva in pugno una Beret-ta, come quelle usate in dotazione alle forzedell’ordine.

➣ Rapina con armi in villa Coppia chiusa in stanzino

A Pavona, ai Castelli Romani, quattrouomini armati di pistole e con il volto copertoda passamontagna hanno assalito la proprie-

taria di una villa, che stava rincasando. Lahanno aggredita alle spalle e spinta dentrocasa, dove c’era il marito. Poi, per poter agi-re indisturbati, hanno richiuso la coppia nel-lo stanzino minacciando di far fuoco qualoraavessero provato ad uscire. La banda, i cuicomponenti, a quanto pare, avevano accentodell’Est Europa, è riuscita a rubare circa 4000euro tra contanti, gioielli e un orologio divalore.

➣ Brucia tetto di casa Stufa causa scatenante

Una ragazza di 25 anni, residente in provin-cia di Genova, è stata accompagnata in ospe-dale per un principio di intossicazione, causa-to da un incendio che ha distrutto il tetto diuna villetta. Il rogo si è sviluppato in serata, eprobabilmente è stato innescato dall’accen-sione di una stufa difettosa. Sul posto sonoaccorsi i vigili del fuoco, che hanno dichiaratoinagibile la palazzina.

➣ Fidanzato-ladro ruba all’anziana compagna

Avere un fidanzato più giovane a volteporta qualche svantaggio. Deve averlo capitouna pensionata di 71 anni di Genova, compa-gna di un uomo di origini calabresi di 50 anni,che le svaligiava la casa di gioielli e oggetti divalore e li andava a rivendere ai compra oro. Il50enne è stato denunciato a piede libero daicarabinieri per aver derubato la compagna.Per riuscire ad incastrare l’uomo, per gli inqui-renti è stato fondamentale il ritrovamento inuna vetrina di un compra oro di un anello conrubini del valore di alcune migliaia di euro, diproprietà dell’anziana donna.

➣ Aggredita in condominioArrestato lo stupratore

Violenza sessuale in condominio. È suc-cesso a Milano, quartiere Chinatown. Unadonna cinese è stata aggredita da un conna-zionale, all’interno di un solaio. L’uomo èstato scoperto da un condomino che stavariordinando la propria mansarda, e sentendochiamare aiuto, si è precipitato nel solaio ac-canto al suo, dove ha trovato un cinese e unadonna sgattaiolata da sotto una branda condei segni sul volto. Il condomino ha seguito

l’aggressore, che poco dopo è stato bloccato earrestato per violenza sessuale.

➣ Genitori si separano Figlio incendia alloggio

Quella separazione non doveva proprioaverla mandata giù. Così, un uomo di 32 anni,affetto da problemi psichici, ha dato alle fiam-me casa del padre, a parer suo responsabiledella fine del rapporto con la madre. Mentre ilfiglio appiccava il rogo, il genitore, residentein provincia di Varese, stava dormendo in ca-sa con la nuova compagna: entrambi sono ri-masti feriti (lui ustionato, lei intossicata). Ilgiovane piromane è stato fermato dai carabi-nieri con l’accusa di tentato omicidio, stalkinge danneggiamenti.

➣ Ruba gioielli in alloggioFugge ma è arrestato

Si era introdotto nell’alloggio da una fine-stra che affaccia sul cortile posteriore, lasciataaperta dal padrone di casa. Poi, aveva sottrattogioielli per un valore stimato attorno ai milleeuro. Ma il ladro è stato colto in flagrante dalproprietario, che ha allertato le forze dell’ordi-ne. Il malvivente ha tentato la fuga, ma è statoindividuato e arrestato dai Carabinieri di Ma-cerata. Si tratta di un uomo di 46 anni diAscoli Piceno.

➣ Degustazione marijain garage: un arresto

Aveva adibito il garage come base per confe-zionare e spacciare stupefacenti, con la possibi-lità di degustare la marijuana in vendita. L’ideaè stata studiata e messa in pratica da un ragazzodi 22 anni disoccupato, residente in provinciadi Pesaro Urbino e già noto alle forze di poliziaper analoghi reati. Quando i carabinieri hannofatto irruzione nel box, hanno trovato tre clien-ti che stavano assaggiando i diversi prodottivenduti dal ragazzo. Durante la perquisizione, imilitari hanno sequestrato 100 gr di marijuana.

➣ Condominio: dà fuocoall’amministratore

Non condivideva la gestione condominialedel proprio amministratore. Così, ha tentatodi dargli fuoco durante un’assemblea. È suc-

cesso a Collegno, in provincia di Torino: unuomo di 81 anni è stata arrestato dai carabi-nieri per tentato omicidio, dopo essere statobloccato da altri condòmini presenti alla riu-nione. L’anziano, dopo aver versato benzinasull’amministratore, aveva preso in mano unaccendino per appiccare le fiamme, ma è statofermato in tempo dai vicini di casa e si è rifu-giato nel suo alloggio.

➣ Pulisce vetri domesticiCade nel vuoto e muore

Ancora un drammatico incidente domesti-co. La vittima, in questo caso, una donna di 68anni, che ha perso la vita dopo essere precipi-tata nel vuoto da una decina di metri d’altezzamentre stava pulendo i vetri delle finestre dicasa. La tragedia è accaduto in provincia diVercelli. Inutile il tempestivo allarme al 118da parte di vicini e passanti. All’arrivo dei soc-corritori, la donna era già priva di vita.

➣ Sottrae da casa affittatainfissi e arredi: arrestato

Avrebbe dovuto restituire l’appartamentoammobiliato dove abitava in affitto nelle con-dizioni in cui lo aveva trovato, come previstodal contratto di locazione. Invece ha deciso disvuotarlo completamente, arredamento e og-gettistica compresa. Durante il trasloco illeci-to, però, i carabinieri si sono recati da lui perun controllo e, dopo accertamenti, lo hannoarrestato per appropriazione indebita e dan-neggiamento. Il protagonista della vicenda èun ex imprenditore edile di 41 anni, residentein provincia di Pisa.

➣ Anziana chiama idraulico e lui le ruba il bancomat

Aveva chiamato l’idraulico per effettuareun intervento di manutenzione nel suo ap-partamento. Pochi giorni dopo, si è accorta dinon avere più nel portafoglio il bancomat,con il quale, nel frattempo, erano stati effet-tuati due prelievi da 500 euro. Una pensiona-ta di 75 anni, di Perugia, ha denunciato l’acca-duto ai carabinieri che, individuato lo sportel-lo bancomat da cui erano stati fatti i prelievi,hanno denunciato un perugino di 60 anni (l’i-draulico) per furto aggravato in abitazione eutilizzo illecito di tessera bancomat.

ATTUALITÀ 5NOVEMBRE 2014 N.22

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Autorizzazione Tribunale di Torino n° 4754 del 27/01/1995 - Copie arretrate 8 4,00

dal 1981 dal 1981

Secondo l’ultimo studio del Consiglio del Notariato, obblighi e sanzioni non sono applicabili alla procedure giudiziali

Vendita forzata di immobile: niente attestato energetico

agenzie immobiliari (!) potrà fornire ulterio-ri argomenti a favore della prima (o dellaseconda) interpretazione proposta, ma è cer-tamente opportuno, anche in un’ottica diefficienza del sistema che il professionistaeventualmente delegato alla vendita, primadi effettuare gli adempimenti pubblicitari,verifichi sempre se l’attestato di prestazioneenergetica sia agli atti e ne tenga conto nellaredazione dell’avviso di vendita.Le conclusioni fin qui raggiunte non esclu-

dono naturalmente che l’applicazione dellenorme di diritto processuale, nei diversi isti-tuti e nelle diverse fasi del procedimento,possa comportare diversi e specifici obblighidegli ausiliari del Giudice, in ottemperanzaalle direttive ed istruzioni da questi loroimpartite, nel rispetto dei principi che gover-nano la materia delle vendite forzate. La riflessione è importante per chiarire che

il principio di corretta informazione dellecaratteristiche dei beni posti in vendita è,comunque, presente con proprie peculiaritàanche nella vendita forzata, ma con ricadutein caso di sua violazione sulla validità degliatti processuali secondo la disciplina della sta-bilità della vendita forzata, che dipendonodalla gravità del difetto di informazione e dalmomento in cui lo stesso è fatto valere.Pertanto, la valutazione circa l’estensione

di discipline pensate per la vendita consen-suale a quella coattiva giudiziale, pur in alcunicasi opportuna sul piano della competitivitàdella vendita forzata, deve sempre tenereconto e della natura coattiva della venditaforzata e dei meccanismi processuali chegovernano il processo esecutivo e che rimet-tono al Giudice dell’Esecuzione, in assenza diun’espressa previsione normativa diversa, ladirezione del processo.Non a caso, la Costituzione riserva la ma-

teria del diritto processuale (che regola l’at-tività giudiziaria) in esclusiva al legislatorenazionale, in considerazione del delicato enecessario bilanciamento degli interessi ingioco sempre di ordine pubblico e di livellonazionale.

Fonte: Consiglio Nazionale Notariato

Vendita forzata di un immobile e attesta-to di prestazione energetica. È interes-

sante quanto attuale l’oggetto dell’ultimo studio pubblicato dal Consiglio Nazionaledel Notariato, di cui si riporta, di seguito, un estratto.

SINTESILa disciplina contenuta nel D.lgs. 192 del

2005 origina dalla necessità di dare attuazio-ne a quanto prescritto dalla normativa euro-pea che, nel perseguimento di una maggioreefficienza energetica degli edifici sul territoriodegli Stati membro, è certamente rivolta adisciplinare la sola attività negoziale/contrat-tuale di circolazione dei beni immobili, la-sciando al diritto interno dei singoli Statimembro la regolamentazione della materiain termini di procedimenti giudiziari.Nel nostro sistema interno nazionale, la

vendita coattiva per l’attuazione (forzata egiudiziale) del diritto di credito insoddisfattoè tradizionalmente regolata da una disciplinaspeciale: quanto al contenuto, alla forma, aimezzi di impugnazione e alla stabilità delprovvedimento giudiziale che la attua; per-tanto, una disciplina destinata a regolare unavendita negoziale e a sanzionare una sola oentrambe le parti di una compravendita con-sensuale non può considerarsi automatica-mente applicabile ad essa e, in assenza diespressi ed inequivocabili indici normativi,l’indagine interpretativa deve tenere contodella delicata e particolare materia processua-le/giudiziale che coinvolge interessi pubbliciil cui bilanciamento non a caso è riservato inesclusiva al legislatore nazionale. Né nell’originaria formulazione dell’art. 6

del D.lgs. 192 del 2005 né nelle riformulazio-ni che si sono succedute fino a quella attual-mente vigente (dal 22 febbraio 2014) sono, anostro parere, rinvenibili sicuri indici dellavolontà del legislatore nazionale (unico legit-timato a regolare la materia processuale) diattrarre ed includere nella disciplina prevista(e adeguatamente sanzionata) anche le ven-dite forzate attuate a mezzo di decreto di tra-sferimento in ambito giudiziale.La espressa estensione (da ultimo) dell’ob-

bligo di allegazione dell’attestato di prestazio-ne energetica agli “atti di trasferimento a tito-lo oneroso” ben può essere interpretata comesemplicemente intesa a ricomprendere tuttauna serie di atti (sempre contrattuali) che nellinguaggio interno nazionale potevano nonritenersi ricompresi nel termine precedente-mente utilizzato di “vendita”.

NIENTE ATTESTATOSembrano piuttosto rinvenibili diversi in-

dizi - sia sul piano letterale che su quello siste-matico - nel senso della non estensione allevendite forzate giudiziali degli obblighi e dellesanzioni ivi previsti:❖ il riferimento espresso ad una “clausola”contenente una certa dichiarazione dell’ac-quirente;❖ il riferimento espresso al “contratto” a pro-posito dell’obbligo di allegazione;❖il principio di legalità e tipicità delle sanzio-ni amministrative in generale e, quindi, laloro non estensibilità a soggetti diversi daquelli indicati nella norma di legge (le partidella vendita) che, però, nel caso di venditaforzata, non possono ritenersi in alcun modoresponsabili del contenuto del provvedimen-to del giudice con cui viene effettuato il tra-sferimento (in forma di decreto); ❖ la complessiva disciplina della vendita for-zata che si caratterizza, tra l’altro, per esserecoattiva e funzionale all’attuazione del dirittodi credito, secondo uno statuto che tieneconto di interessi di ordine pubblico di gradoalmeno pari a quelli perseguiti dalla normati-va in ambito energetico. Come è stato in altre sedi rilevato, la disci-

plina in ambito energetico è oggetto di sem-pre più intensa attenzione in ambito euro-peo, come in continua evoluzione è anche ilprocesso di riavvicinamento delle disciplinenazionali in ambito di circolazione di immo-bili e di attuazione coattiva e giudiziaria deldiritto di credito, ma allo stato attuale dell’e-voluzione normativa interna ed europea nonci sembra si possa dubitare del fatto che lavendita attuata a mezzo di provvedimentogiudiziale nell’ambito dell’esecuzione forzatacome disciplinata dal legislatore italianogoda di uno statuto del tutto speciale sottrat-to a quello della vendita contrattuale che è,appunto, oggetto del D.lgs. 192/2005.

NIENTE SANZIONIE se anche non si volesse escludere a priori

un’interpretazione che ritenesse applicabileanche al trasferimento in ambito giudizialecoattivo la normativa in tema di dotazione e di allegazione dell’attestato di prestazio-ne energetica (contrariamente a quanto quisostenuto), le eventuali violazioni non po-trebbero comunque mai determinare l’appli-cabilità delle sanzioni amministrative ivi pre-viste, infatti:◆non si vede come possa applicarsi la sanzio-

ne prevista per la violazione dell’obbligo didotazione (a carico del solo proprietario nelcaso di vendita) a chi subisce coattivamentel’alienazione del proprio bene;◆non sembrano applicabili agli organi dellaprocedura o al creditore procedente leresponsabilità civili conseguenti alla violazio-ne degli obblighi di informativa precontrat-tuale previsti in ambito energetico (infor-mazioni e consegna della documentazione in fase di trattativa), in quanto, una voltaesaurite le eventuali contestazioni su presun-te irregolarità della vendita, non è comunquedata la responsabilità per vizi nella vendi-ta forzata;◆né sembrano irrogabili alle parti della ven-dita (visto che il decreto di trasferimento èatto unilaterale del giudice e non contratto)le sanzioni amministrative previste per la vio-lazione dell’obbligo di inserimento della clau-sola (con la quale l’acquirente dichiara diavere ricevuto le informazioni e la documen-tazione tra cui l’attestato) o dell’obbligo diallegazione (“al contratto”) dell’attestato diprestazione energetica, previsti dall’art.6 per i “contratti di compravendita” e gli “atti ditrasferimento di immobili a titolo oneroso”,se il decreto di trasferimento è atto del Giudi-ce delle Esecuzioni sul cui contenuto le partinon possono incidere.

DATI ENERGETICIQuanto, infine, all’obbligo di inserimento

delle caratteristiche energetiche del beneofferto in vendita in caso di annuncio con imezzi di pubblicità commerciali e alla sanzio-ne prevista in caso di sua violazione a caricodel “responsabile dell’annuncio”, come sopragià meglio esplicitato, si è pervenuti per esclu-sione a sole due letture possibili:❖ la prima, a nostro avviso preferibile, secon-do cui la disposizione andrebbe letta in coor-dinamento con tutte le altre, e, quindi, rivol-ta alle sole vendite consensuali;❖ la seconda che propone una frattura traquesta e tutte le altre disposizioni dell’arti-colo 6 (e che presuppone che il responsabi-le dell’annuncio sia in grado di conoscere seil bene sia stato dotato di attestato), secon-do cui, ogni volta che dalla documentazio-ne agli atti risulti la dotazione, l’annunciodovrebbe indicare le caratteristiche energe-tiche del bene. Forse il decreto previsto per l’adeguamento

del D.M. 26 giugno 2009 destinato a preve-dere, tra l’altro, la definizione di uno schemadi annuncio di vendita per esposizione nelle


Video-sorveglianza e privacyCome conciliarli in condominio?che modo venga visualizzata o impressa,possa costituire “dato personale” ai sensi delDlgs n. 196 del 2003, art. 4, noto anchecome “codiceprivacy”. In tal senso depongo-no specifiche decisioni del Garante per laprotezione dei dati personali (da ultimo, 18giugno 2009 numero 1623306), nonché ladecisiva circostanza della previsione, nel-l’ambito del codice privacy, di una specificanorma (articolo 134) in materia di videosor-veglianza.Per quanto attiene alla videosorveglianza

privata, l’unica norma esistente è quellaintrodotta dalla recente riforma del condo-minio con il “nuovo” art. 1122 c.c. ter c.c.,che però si limita a ritenere ammissibile unadecisione assembleare a maggioranza qualifi-cata che consenta l’installazione. Tuttavia,in materia sono intervenuti diversi provve-dimenti del Garante (da ultimo, in data 8aprile 2010 - par. 6.1) in cui si afferma chel’installazione delle telecamere, se effettuatanei pressi di immobili privati e all’interno dicondomini e delle loro pertinenze (es. postiauto, box, ecc), benché non sia soggetta alCodice quando i dati non sono comunicatisistematicamente o diffusi (ai sensi dell’art. 5,co. 3 del Codice), richiede comunque l’ado-zione di cautele a tutela dei terzi. Per evitare di incorrere nel reato di interfe-

renze illecite nella vita privata (art. 615 c.p.),l’angolo visuale della ripresa deve essere limi-tato ai soli spazi di propria esclusiva pertinen-za, ad esempio antistanti all’accesso alla pro-

ra era facilmente modificabile. In particola-re, le telecamere riprendevano anche spazi diesclusiva proprietà e possesso del ricorrente,che non possono considerarsi “appartenen-ze” di luoghi di “domicilio” e di “dimora pri-vata”, ai quali si riferisce l’art. 614 c.p., edinoltre non erano state dimostrate specificheragioni di sicurezza, non suscettibili di soddi-sfacimento ad opera di altri sistemi di prote-zione che non compromettano i diritti deiterzi, nell’ottica di un bilanciamento deicontrapposti interessi.Non ha invece trovato accoglimento

quell’orientamento della Cassazione che ri-tiene in materia non sufficiente che un certocomportamento venga tenuto in luoghi diprivata dimora, ma occorra, altresì, che essoavvenga in condizioni tali da renderlo ten-denzialmente non visibile a terzi, precisandoche se l’azione - pur svolgendosi in luoghi diprivata dimora - può essere liberamente os-servata dagli estranei, senza ricorrere a parti-colari accorgimenti (ad esempio spazi esternial condominio, ovvero intercorrenti fra can-cello e portone di ingresso), il titolare deldomicilio non può accampare una pretesaalla riservatezza.In forza di quanto sopra evidenziato, il Tri-

bunale di Catania, sussistendo sia il fumusboni iuris della tutela invocata sia il periculumin mora che, in conformità alla giurispruden-za prevalente, è da ritenersi in re ipsa, vista laviolazione del diritto alla riservatezza, sicchétrattandosi di diritti fondamentali della per-sonalità, gli stessi ad ogni lesione si consu-mano, senza possibilità di ripristino dello sta-tus quo ante, ordinava la rimozione imme-diata delle telecamere di videosorveglianzainstallate.

Un interessante caso sottoposto all’atten-zione dei Giudici della terza sezione del

Tribunale di Catania riguarda la richiesta dirimozione di un impianto di videosorve-glianza illegittimamente installato dall’in-quilino (che indicheremo come “Tizio”) diuna villetta composta da tre corpi di fabbricadi cui due dallo stesso detenuti.Tizio apponeva arbitrariamente, all’ester-

no dei locali da lui detenuti, delle telecame-re, per sedicenti motivi di sicurezza (avendoin precedenza subito un furto). Il proprieta-rio, che peraltro abita stabilmente la restanteparte della villetta, ha proposto ricorso ex art.703 c.p.c. e 1170 c.c., per il predetto motivoe per altre condotte illegittime poste in essereda Tizio, per manifesta turbativa del possessoe violazione del diritto alla privacy. In parti-colare si evidenziava che le telecamere, oltrea pregiudicare il pacifico possesso del ricor-rente, violano il suo diritto alla privacy,secondo quanto previsto dal Dlgs n.169/2003 e dalle norme di attuazione per laprotezione dei dati personali, inquadrandospazi di sua esclusiva pertinenza.Nel panorama odierno, dove i problemi

connessi a sicurezza e tutela della privacy so-no all’ordine del giorno, soprattutto nei con-domini, il caso posto all’attenzione offre unachiave di lettura.Occorre prima evidenziare i principi di

diritto vigenti in materia. In particolare, nonpuò dubitarsi che anche l’immagine di unapersona, in sé considerata, quando in qual-

pria abitazione, escludendo ogni forma diripresa di immagini relative ad aree comuni(cortili, pianerottoli, scale) o antistanti all’a-bitazione di altri condòmini. Il Codice trovainvece applicazione nel caso di utilizzazionedi un sistema di ripresa di aree condominialida parte di più proprietari o condòmini,oppure dal condominio o dalla relativa am-ministrazione. L’installazione di questi im-pianti è ammissibile esclusivamente in rela-zione all’esigenza di preservare la sicurezza dipersone e la tutela di beni da concrete situa-zioni di pericolo, di regola costituite da illecitigià verificatisi, oppure nel caso di attività checomportino, ad esempio, la custodia di dana-ro, valori o altri beni. La valutazione di proporzionalità va effet-

tuata anche nei casi di utilizzazione di sistemidi videosorveglianza che non prevedano laregistrazione dei dati, in rapporto ad altre mi-sure già adottate (es. sistemi comuni di allar-me, blindatura o protezione rinforzata di por-te e portoni, cancelli automatici, abilitazionedegli accessi).Nel caso in esame veniva rilevato che: 1)

l’impianto di videosorveglianza era statoinstallato dal detentore, senza il consenso delproprietario dell’immobile, abitante tra l’al-tro la parte restante dell’immobile; 2) dallaCtu espletata, emergeva che l’impianto,costituito da due telecamere, riprendeva siaun piazzale utilizzato come spazio comune,sia una porzione di terreno di uso esclusivodel proprietario, ed inoltre che l’inquadratu-

avvocati Claudia Caruso e Gaetano Fiamma UPPI Catania

IMMOBILI & FISCO 7NOVEMBRE 2014 N.22

Riforma dei “minimi” Architetti dicono noIl Governo spara sulla Croce Rossa, penalizzando lanostra categoria professionale già alle soglie dell’inca-

pienza”. È il commento del Consiglio Nazionale degliArchitetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori sullemisure che nella Legge di stabilità riguardano il regimedelle Partite Iva. Nel testo è stata infatti triplicata, passan-do dal 5 al 15%, l’imposta forfettizzata che sostituisceIrpef, Irap e altre tasse e finora riservata a coloro che si tro-vavano nel cosiddetto regime dei minimi; e - come senon bastasse - è stata anche differenziata, a seconda deidiversi settori professionali, la soglia di accesso al regimeforfetizzato, che per gli architetti viene dimezzata dagliattuali 30 mila a 15 mila euro annui, riducendo fortemen-te la platea di possibili beneficiari. Ed ancora, mentre l’at-tuale sistema prevedeva una detrazione delle spese inmaniera analitica, la previsione legislativa fissa in manie-ra forfetaria le detrazioni, che non possono superare lasoglia del 22%.Come sottolinea il Cnappc, “se queste misure venissero

confermate si tratterebbe di un’altra prova dell’incapacitàdel Governo e della politica tout court di comprendere ladrammaticità della situazione. Gli architetti italiani, stre-mati dalla crisi, hanno redditi medi da incapienti, con fat-turati crollati di un terzo nel 2013 rispetto all’anno prece-dente; non dispongono di garanzie sindacali né beneficia-no di cassa integrazione o bonus statali; hanno invecedebiti con le banche, devono attendere in media 218 gior-ni per ottenere un pagamento da parte della PubblicaAmministrazione, 172 dalle imprese, 98 dai privati”.Di qui, l’amara conclusione del Consiglio: “È sempre

più forte il dubbio che il nostro non sia davvero più unPaese per architetti, e anzi che esso sia volutamente por-tato - da una classe politica miope - a fare a meno dellanostra professionalità proprio quando le città hanno biso-gno di essere rigenerate e messe in sicurezza, così come inostri territori”.

Uppi: “La Tasi è incostituzionale”

In tutte le favole che inizianocon “c’era una volta”, il finale ènoto: il bene vincerà sul male.Questa volta, però, sarà durissi-ma vincere: mai, nella storia del-la nostra Repubblica, una impo-sta od una tassa è stata dichiarataincostituzionale. Comunque, civogliamo provare, e ce l’abbia-mo con la Tasi.La Tasi è la tassa che incassano

i Comuni per i servizi indivisibi-li, per esempio: l’illuminazionepubblica, la sicurezza, l’anagra-

fe, la manutenzione delle stradeecc.; quei servizi, cioè, che nonsono individuali, tipo trasportoscolastico oppure asili nido doveil cittadino, appunto, paga il ser-vizio di cui usufruisce. Bene. Lafavola, questa volta, è la seguen-te: “c’era una volta” la Tasi, chedeve essere pagata dai cittadiniin base alla rendita catastale del-l’immobile di cui si è proprietari eresidenti. Quindi, la Tasi è com-misurata alle rendite rivalutatedelle case, e non parametrata inbase al reddito che ciascun con-tribuente possiede. Per esempio,un cittadino risiede in un ap-partamento con una rendita ca-

tastale di 1.000 euro; magari èdisoccupato in cassa integrazio-ne con moglie e figli a carico, epaga la stessa cifra di quel cittadi-no che ha un appartamento ana-logo ma entrambi i coniugi lavo-rano e con lo stesso numero difigli a carico. È evidente la dispa-rità di trattamento.Ma non è finita qui. C’è un’al-

tra categoria di cittadini che usu-fruisce dei servizi del Comune, è residente, ma non paga nien-te. Sono gli inquilini. In realtà lalegge stabiliva che il Comuneavesse la facoltà di applicare unapercentuale sull’aliquota dallo 0 (zero) al 30 per cento. Sapete

che percentuale ha approvato,ad esempio, il Comune di Bolo-gna (come tantissimi altri)? Lo 0 (zero). Gli inquilini, pur usu-fruendo dei servizi indivisibili,non pagano nulla. Ancora unavolta i bilanci dei Comuni sonofinanziati dai proprietari, chenella maggioranza dei casi sono ipiccoli proprietari.Noi, allora, ancora una volta,

combatteremo. Come? Nellariviste dell’Uppi sarà pubblicatoil modulo per la richiesta del rim-borso della Tasi: costo (per ora)una raccomandata con ricevutadi ritorno, indirizza al Comune.Possibilità di rimborso: uguale azero. Il Comune può rispondere(risponderà “picche” natural-mente) e dalla data di ricezionedella risposta avrete 60 giorni ditempo per rivolgervi alla Com-missione Tributaria Provincialeper eccepire l’incostituzionalitàdell’imposta, con le motivazioniriportate. In caso, invece, di si-lenzio-rifiuto, trascorsi 90 giornisi hanno 10 anni di tempo per ri-volgersi alla stessa Ctp. Ci si puòrivolgere anche alle sedi ed al-le delegazioni Uppi per ritirare ilmodulo della richiesta del rim-borso della Tasi. Facciamoci sen-tire: chissà se questa volta la favo-la finirà bene.

Bonus ristrutturazioni e norme UniLe norme Uni protagoniste delle detrazionifiscali. È lo stesso ente a specificarlo, facendoriferimento alla guida “Ristrutturazioni edili-zie: le agevolazioni fiscali” pubblicata a settem-bre dall’Agenzia delle Entrate. Come rimarcal’Uni, a pagina 9, della guida, al capitolo “Al-tre spese ammesse all’agevolazione”, vengonocitate le spese per la messa in regola degli edifi-ci ai sensi del DM 37/2008 - regolamento con-cernente le disposizioni in materia di attivitàdi installazione degli impianti all’interno degliedifici, ex legge 46/90 (impianti elettrici) - edelle norme Uni, elaborate dal CIG - Comi-

tato Italiano Gas - per gli impianti a metano(legge 1083/71 “Norme per la sicurezza del-l’impiego del gas combustibile”).La detrazione fiscale per interventi di ristrut-

turazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bisdel Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte suiredditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione èstata resa permanente dal decreto legge n.201/2011.dopo il quale si sono susseguiti co-stanti aggiornamenti normativi. Dal 1° gen-naio 2016 la detrazione tornerà alla misuraordinaria del 36% e con il limite di 48.000 eu-ro per unità immobiliare.

Nelle sedi dell’associazione, disponibile modulo per chiedere il rimborso dell’imposta

Andrea Casarini - Uppi “

8 IMMOBILI& FISCO NOVEMBRE 2014N.22

In una guida dell’Agenzia delle Entrate un approfondimento sull’imposizione fiscale relativa alle transazioni

Compravendite immobiliari: quali tasse?

Segue a pag. 9

ta immediata: perché, ad esempio, l’acquirente èin cerca di un finanziamento (un mutuo) oppu-re il venditore è in attesa che gli venga conse-gnata una nuova casa. Il motivo per il quale si sti-pula il preliminare è, appunto, quello di impe-gnare giuridicamente le parti durante il temponecessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita

deve essere registrato entro venti giorni dallasottoscrizione. Per la registrazione sono dovute: ◆ l’imposta di registro di 200 euro, indipenden-temente dal prezzo della compravendita; ◆ l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 faccia-te e comunque ogni 100 righe. Se il preliminare è stipulato con atto notarile,

la registrazione viene eseguita dal notaio entrotrenta giorni. Quando il contratto prevede unpagamento, è dovuta l’imposta proporzionale diregistro: ❖ 0,50% sulle somme previste a titolo di caparraconfirmatoria; ❖ 3% delle somme previste a titolo di accontosul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la regi-

strazione del contratto definitivo sarà poi detrat-ta quella pagata sul preliminare. Se per le sommeversate in occasione della stipula del contrattopreliminare manca una espressa qualificazione,oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sullanatura delle stesse, le somme vanno considerateacconti di prezzo.

CONTRATTO SOGGETTO A IVA Anche quando il trasferimento è soggetto a

Iva, il trattamento fiscale del preliminare saràdifferente a seconda che preveda il versamentodi una somma a titolo di acconto o di caparraconfirmatoria. Il versamento di un acconto, rap-presentando l’anticipazione del corrispettivopattuito, va fatturato con addebito dell’imposta.In questo caso, l’imposta di registro sarà dovutain misura fissa (200 euro). La caparra confirmatoria, anche se prevista da

un’apposita clausola contrattuale, non costitui-sce, invece, il corrispettivo di una prestazione diservizi o di una cessione di beni. La stessa non è,quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta diregistro proporzionale.

TRASCRIZIONEDI PRELIMINARE Come premesso, la stipula del preliminare fa

sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore eacquirente, senza determinare il trasferimentodella proprietà. Pertanto, potrebbe accadereche, nonostante il “compromesso”, il venditorevenda lo stesso immobile ad altra persona, costi-tuisca sullo stesso diritti reali di godimento (peresempio un usufrutto) o iscriva ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al

giudice solo il risarcimento dei danni, non an-che l’annullamento della vendita o dell’iscrizio-ne dell’ipoteca. Per evitare di trovarsi in una si-tuazione del genere, la legge mette a disposizionelo strumento della trascrizione del preliminarenei registri immobiliari. In tal modo, eventualivendite dello stesso immobile o la costituzionedi altri diritti a favore di terze persone non pre-giudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario

l’intervento del notaio. In questo caso, all’impo-sta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro siaggiunge il versamento dell’imposta ipotecariadi 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

L’obbligo di registrazionedell’agenzia immobiliare I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di

registrare i contratti preliminari di compraven-dita stipulati a seguito della loro attività. In gene-

rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto dinotorietà” in cui segnalare: ❖ le modalità di pagamento del corrispettivo(assegno, bonifico, eccetera); ❖ se per l’operazione si è fatto ricorso ad attivitàdi mediazione e, in caso affermativo, tutti i datiidentificativi del titolare, se persona fisica, o ladenominazione, la ragione sociale e i dati identi-ficativi del legale rappresentante, se soggettodiverso da persona fisica, ovvero del mediatorenon legale rappresentante che ha operato per lastessa società, la partita Iva, il codice fiscale, ilnumero di iscrizione al ruolo degli agenti di affariin mediazione e della Camera di Commercio; ❖ le spese sostenute per l’attività di mediazione,con le analitiche modalità di pagamento. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazio-

ne comporta (oltre all’applicazione della sanzio-ne penale) l’assoggettamento, ai fini dell’impo-sta di registro, ad accertamento di valore deibeni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul

valore di mercato dell’immobile, anche se leparti avevano richiesto la tassazione sulla basedel valore catastale. Inoltre, è prevista una san-zione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di

agenti di affari in mediazione, il notaio è obbliga-to a effettuare apposita segnalazione all’Agenziadelle Entrate.Attenzione. Per evitare le compravendite di

unità immobiliari urbane non in regola con lenorme catastali (immobili non denunciati al ca-tasto o che hanno subito variazioni mai comuni-cate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, apena di nullità, non soltanto i dati catastali maanche il riferimento alle planimetrie depositatein catasto. Inoltre, l’atto deve contenere ladichiarazione con cui gli intestatari affermanoche la situazione reale dell’immobile è conformea quanto risulta dai dati catastali e dalle planime-trie. Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto aindividuare gli intestatari catastali e verificare laloro conformità con le risultanze dei registri im-mobiliari.

QUANDO VERSARELE IMPOSTE Le imposte di registro, ipotecaria e catastale

sono versate dal notaio al momento della regi-strazione dell’atto.

IL VALOREPER IL CALCOLOQuando la vendita della casa è soggetta a Iva,

la base imponibile è costituita dal prezzo dellacessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abi-tativo e delle relative pertinenze, effettuate neiconfronti di persone fisiche che non agiscononell’esercizio di attività commerciali, artistiche oprofessionali, l’acquirente può scegliere - richie-dendolo al notaio rogante - di calcolare l’impo-sta di registro sul valore catastale del fabbricato,anziché sul corrispettivo pagato. È possibile versare le imposte sulla base del

valore catastale a condizione che nell’atto siaindicato l’effettivo importo pattuito per la ces-sione. L’occultamento, anche parziale, del corri-spettivo o la dichiarazione nell’atto di compra-vendita di un importo inferiore a quello pattuitodetermina la perdita del beneficio con le seguen-ti conseguenze: ◆ le imposte di registro, ipotecaria e catastale sa-ranno calcolate sul corrispettivo effettivamentepattuito ◆ sarà inoltre applicata una sanzione che va dal50 al 100% della differenza tra l’imposta dovutae quella già versata. Questo sistema di determinazione dell’impo-

sta è applicabile anche all’acquisto di pertinenze(effettuato da persone fisiche che non agiscononell’esercizio di attività commerciali, artistiche o

Dopo il nulla di fatto sull’incremento dal 4 al10% dell’Iva sull’acquisto di immobili

nuovi direttamente dal costruttore (compensa-to dall’abbassamento dal 10% al 4% dell’impo-sta sui lavori di ristrutturazione), l’ultima versio-ne del decreto Sblocca Italia ha lasciato, sostan-zialmente, inalterata la tassazione sulletransazioni immobiliari, confermando, peraltro,la deduzione Irpef del 20% solo qualora si com-peri un alloggio nuovo, di classe energetica ele-vata, e lo si immetta per almeno 8 anni sul mer-cato della locazione a canone agevolato.Tutto il bailamme delle scorse settimane,

tuttavia, potrebbe aver ingenerato un pizzi-co di confusione aggiuntiva in un comparto -quale quello dell’imposizione fiscale sulla ca-se - che è già stato caratterizzato, negli ultimianni, da incessanti e talvolta cervellotici cam-biamenti (seppur relativi principalmente aldiritto di proprietà piuttosto che al regimedelle transazioni).Ad ogni buon conto, in tale contesto pare

opportuno richiamare la normativa attualmen-te vigente in materia, e per farlo lo strumentomigliore è certamente rappresentato da unadelle Guide dell’Agenzia delle Entrate pubblica-te lo scorso mese di agosto: quella, appunto, daltitolo “Fisco e casa: acquisto e vendita”.Di seguito, ne riportiamo un ampio stralcio,

tralasciando, al momento, l’ampio capitolodedicato alle incombenze post-acquisto.

PRIMADI ACQUISTARE

Prima di acquistare un’immobile, è sicura-mente utile avere più informazioni possibili sullostesso e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’ac-quisto dal legittimo proprietario. Premesso cheverifiche di questo tipo sono svolte dal notaioche redige l’atto di vendita, nella sua pubblicafunzione di garanzia, è importante sapere chel’Agenzia delle Entrate mette a disposizione diogni cittadino alcuni strumenti pratici per cono-scere la situazione di un immobile. Per esempio, effettuando un’ispezione ipote-

caria è possibile visionare i dati riguardanti letipologie di “formalità” presenti nei Registri im-mobiliari. Quando si parla di “formalità”, si fariferimento alle trascrizioni, alle iscrizioni e alleannotazioni: ❖ le trascrizioni vengono effettuate quando sitrasferisce (per esempio, una vendita) o si costi-tuisce un diritto (per esempio, l’usufrutto) su unbene immobile; ❖ un’iscrizione fa seguito alla costituzione di ipo-teche su immobili derivanti, per esempio, dacontratti di finanziamento (mutui); ❖ l’annotazione è fatta alla modifica di prece-denti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (peresempio, le cancellazioni di ipoteche e di pigno-ramenti). In sintesi, con l’ispezione ipotecaria è possibile

verificare il legittimo proprietario dell’immobilee la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze,anche giudiziarie. Le ispezioni ipotecarie posso-no essere richieste presso gli sportelli degli ufficiprovinciali - Territorio, oppure on line sul sitointernet dell’Agenzia.

Il contratto preliminare In tante occasioni, un passaggio che precede il

rogito è quello del contratto preliminare (ilcosiddetto “compromesso”). Si tratta, sostan-zialmente, di un accordo tra venditore e com-pratore con il quale essi si obbligano reciproca-mente a stipulare un successivo e definitivo con-tratto di compravendita. Il trasferimento deldiritto di proprietà sull’immobile si avrà solo conla firma di quest’ultimo. Di regola, il preliminareviene stipulato quando non è possibile la vendi-

rale, per gli affari conclusi con l’intervento degliagenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la re-gistrazione nasce con riferimento: ◆ ai contratti preliminari ◆ all’accettazione della proposta, quando leclausole inserite nello schema di proposta sianodi per sé sufficienti e necessarie a determinare laconclusione di un contratto preliminare di com-pravendita. Non sono, invece, soggetti a registrazione:

❖ gli incarichi di vendita conferiti al mediatore; ❖ la proposta di acquisto; ❖ l’accettazione della proposta che non sia di persé sufficiente a determinare la conclusione di uncontratto preliminare di compravendita.

IMPOSTEE AGEVOLAZIONI

Le imposte sull’acquistoLe imposte da versare quando si acquista ca-

sa dipendono da vari fattori. Sono diverse, peresempio, le imposte dovute quando si acquistada un venditore “privato” o da un’impresa. Sonodi importo inferiore quando si acquista la “primacasa”. Se il venditore è un privato, la vendita è assog-

gettata all’imposta di registro del 9% e alle impo-ste ipotecaria e catastale nella misura di 50 eurociascuna. Se il venditore è un’impresa, a secondadei casi, la cessione potrà essere: ◆ esente da Iva, con l’imposta di registro pari al9% e le imposte ipotecaria e catastale nella mi-sura di 50 euro ciascuna ;◆ soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, leimposte di registro, ipotecaria e catastale sonopari a 200 euro ciascuna. Se il venditore è un’impresa, la cessione è

sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi: ❖ vendite effettuate dalle imprese costruttrici odi ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ulti-mazione della costruzione o dell’intervento, op-pure anche dopo i 5 anni se il venditore scegliedi sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espres-sa nell’atto di vendita); ❖ vendite di fabbricati abitativi destinati adalloggi sociali, per le quali il venditore sceglie disottoporre la cessione a Iva (anche in questocaso, la scelta va espressa nell’atto di vendita). Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle

agevolazioni “prima casa”, le imposte sarannopiù basse, e cioè: ◆nel caso di acquisto da privato (o da impresa,ma con vendita esente da Iva) - imposta di registro del 2%; - imposta ipotecaria fissa di 50 euro; - imposta catastale fissa di 50 euro ◆nel caso di acquisto da impresa, con venditasoggetta a Iva: - Iva al 4%; - imposta ipotecaria fissa di 200 euro; - imposta catastale fissa di 200 euro; - imposta di registro fissa di 200 euro Per completare il quadro, bisogna aggiungere

che l’imposta di registro proporzionale non puòcomunque essere di importo inferiore a 1.000euro, e che i trasferimenti assoggettati a tale im-posta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tribu-ti speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.Oltre all’imposta di registro, alle vendite

assoggettate a Iva si applicano di regola, salvocasi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro(considerando il caso del rogito notarile) e latassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltu-ra catastale).

DICHIARAZIONESOSTITUTIVA Nelle compravendite di immobili, anche se

assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel

IMMOBILI & FISCO 9NOVEMBRE 2014 N.22

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Compravendite immobiliari: quali tasse?Compravendite immobiliari: quali tasse?professionali), senza limitazione di numero, acondizione che: ❖ il bene principale cui accedono sia un immo-bile a uso abitativo; ❖nell’atto di cessione venga data evidenza delcosiddetto “vincolo pertinenziale”, che rendeil bene servente una proiezione del bene prin-cipale.

Le agevolazioni “prima casa”

I REQUISITI I requisiti necessari per usufruire delle agevola-

zioni “prima casa” sono i seguenti: se la vendita è soggetta a imposta di registro,

l’abitazione non deve essere di categoria catasta-le A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazio-ni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminentepregio artistico e storico). Se la vendita è soggetta a Iva, l’abitazione deve

essere “non di lusso”, sulla base dei criteri fissatidal Dm 2 agosto 1969 (fino al 31 dicembre 2013,l’abitazione doveva essere “non di lusso”, ancheper le vendite soggette a imposta di registro). L’immobile deve essere ubicato:

◆nel territorio del Comune in cui l’acquirenteha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, lapropria residenza. La dichiarazione di voler sta-bilire la residenza nel Comune ove è situato l’im-mobile acquistato deve essere resa, a pena didecadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.Ai fini della corretta valutazione del requisitodella residenza, il cambio di residenza si conside-ra avvenuto nella data in cui l’interessato rendeal Comune la dichiarazione di trasferimento; ◆ se diverso, nel territorio del Comune in cuil’acquirente svolge la propria attività, intenden-do per tale anche quella svolta senza remunera-zione, come per esempio le attività di studio, divolontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994,n. 1); ◆ se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nelterritorio del Comune in cui ha sede o esercital’attività il soggetto da cui dipende; ◆ se l’acquirente è un cittadino italiano emigra-to all’estero, nell’intero territorio nazionale pur-ché l’immobile sia acquisito come “prima casa”sul territorio italiano. La condizione di emigratopuò essere documentata attraverso il certificatodi iscrizione all’AIRE o può essere autocertifica-ta dall’interessato mediante autocertificazioneresa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445) Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’at-

to di acquisto il compratore deve dichiarare: ❖ di non essere titolare, esclusivo o in comunio-ne col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto,uso e abitazione, su altra casa nel territorio delComune dove si trova l’immobile oggetto del-l’acquisto agevolato; ❖ di non essere titolare, neppure per quote o incomunione legale, su tutto il territorio naziona-le, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazio-ne o nuda proprietà, su altro immobile acquista-to, anche dal coniuge, usufruendo delle agevola-zioni per l’acquisto della prima casa. L’agevolazione spetta allo stesso modo per

l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualo-ra le stesse siano destinate in modo durevole aservizio e ornamento dell’abitazione principaleper il cui acquisto si è già beneficiato della tassa-zione ridotta; questo, anche quando la pertinen-za è acquistata con un atto separato. In ogni caso, va ricordato che il beneficio spet-

ta per le pertinenze classificate o classificabilinelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limi-tatamente a una pertinenza per categoria cata-stale. Se, per errore, nell’atto di compravenditaqueste dichiarazioni sono state omesse, è possibi-le rimediare mediante uno specifico atto inte-grativo, redatto secondo le stesse forme giuridi-che del precedente, in cui dichiarare la sussisten-za dei presupposti soggettivi e oggettivi perusufruire delle agevolazioni fiscali.

Perdita dei benefici fiscali Le agevolazioni ottenute quando si acquista

un’abitazione con i benefici “prima casa” posso-no essere perse, con la necessità di versare leimposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzio-ne del 30% dell’imposta stessa. Questo può accadere se:

◆ le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto diacquisto sono false; ◆ l’abitazione è venduta o donata prima chesiano trascorsi cinque anni dalla data di acqui-sto, a meno che, entro un anno, non si riacquistaun altro immobile da adibire in tempi “ragione-voli” a propria abitazione principale. Il requisitodel riacquisto non si considera soddisfatto nelcaso in cui venga stipulato, entro l’anno dallavendita del primo immobile, un contratto preli-minare, in quanto questa fattispecie negozialenon produce l’effetto reale del trasferimento delbene, ma soltanto quello obbligatorio di conclu-dere il contratto definitivo; ◆non venga trasferita la residenza nel Comu-ne ove è situato l’immobile entro diciotto mesidall’acquisto. Le agevolazioni non si perdono quando, entro

un anno dalla vendita o dalla donazione: ❖ il contribuente acquista un’immobile situatoin uno Stato estero, sempre che esistono stru-menti di cooperazione amministrativa che con-sentono di verificare che l’immobile acquistatoè stato adibito a dimora abituale; ❖ il contribuente acquista un terreno e, semprenello stesso termine, realizza su di esso un fabbri-cato non di lusso da adibire ad abitazione princi-pale. Non è necessario che il fabbricato sia ulti-

mato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno,acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.Deve esistere, quindi, un rustico comprensivodelle mura perimetrali delle singole unità e deveessere stata completata la copertura per evitaredi incorrere nella decadenza.Con riferimento alla causa di decadenza del-

l’agevolazione “prima casa” per mancato trasfe-rimento della residenza nel termine di diciottomesi, con la risoluzione n. 105/E del 3 ottobre2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che: ◆ se è ancora pendente il termine di diciottomesi per il trasferimento della residenza, l’acqui-rente che non può rispettare l’impegno assuntopuò revocare la dichiarazione formulata nell’attodi acquisto dell’immobile. A tal fine, deve pre-sentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto èstato registrato, chiedendo la riliquidazione del-l’imposta. L’ufficio riliquida l’atto di compraven-dita e notifica avviso di liquidazione dell’impostadovuta e degli interessi, calcolati a decorreredalla data di stipula dell’atto. Non sarà applicata,invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro iltermine di diciotto mesi dalla data dell’atto nonpuò essere imputato al contribuente il mancatoadempimento dell’impegno assunto, cui conse-gue la decadenza dall’agevolazione;◆ se, invece, il contribuente lascia trascorrere iltermine di diciotto mesi senza trasferire la resi-denza e senza presentare un’istanza di revocaall’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenzadall’agevolazione “prima casa”. In tale situazio-ne, il contribuente ha comunque la possibilità,sempre che la violazione non è stata già consta-tata, di ricorrere all’istituto del ravvedimentooperoso. È sufficiente che egli presenti un’istanzaall’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è statoregistrato l’atto con cui dichiari l’intervenutadecadenza dall’agevolazione e richieda la riliqui-dazione dell’imposta e l’applicazione delle san-zioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’attoregistrato e notifica l’avviso di liquidazione del-l’imposta dovuta, degli interessi e della sanzioneopportunamente ridotta, in applicazione dell’i-stituto del ravvedimento operoso. Il ravvedimento, che è lo strumento con il

quale il contribuente può rimediare, spontanea-mente ed entro termini ben precisi, alle violazio-ni tributarie commesse a seguito di omissioni oerrori, ottenendo una forte riduzione delle san-zioni, è valido a condizione che: ❖ la violazione non sia già stata constatata dal-l’ufficio; ❖non siano iniziati accessi, ispezioni e verifiche; ❖non siano iniziate altre attività amministrati-ve di accertamento (notifica di inviti a compari-re, richieste di esibizione di documenti, invio diquestionari, ecc.), delle quali il contribuente ab-bia avuto formale conoscenza. Riguardo al caso del contribuente che vende

l’abitazione, acquistata con i benefici “primacasa”, prima che sia decorso il termine di cinqueanni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le se-guenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27dicembre 2012): ◆ se, prima che sia trascorso un anno dallarivendita dell’immobile acquistato con le age-volazioni (periodo entro il quale è necessario,per non incorrere nella decadenza, riacquista-re un altro immobile da adibire a “prima casa”),il contribuente manifesta l’intenzione di nonvoler acquistare un’altra casa di abitazione, puòchiedere, presentando un’istanza all’ufficio pres-so il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazio-ne dell’imposta. In tal modo, non scatta alcunasanzione: il contribuente dovrà versare la diffe-renza tra l’imposta pagata al momento dell’ac-quisto e quella dovuta, oltre al pagamento degliinteressi; ◆ se, invece, il contribuente lascia trascorrere iltermine di dodici mesi, senza acquistare un nuo-vo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agen-zia l’intenzione di non voler più fruire dell’age-volazione, si verifica la decadenza del benefi-cio “prima casa” goduto al momento del primoacquisto. In tal caso, egli ha comunque la possi-bilità di beneficiare del ravvedimento operoso eottenere la riduzione delle sanzioni (sempre chela violazione non sia stata già constatata).

Credito d’imposta per riacquistodella “prima casa” Chi cede l’abitazione “agevolata” ed entro un

anno dalla vendita ne acquista un’altra (anchese non ultimata) avente i requisiti “prima casa”,ha diritto a un credito d’imposta pari all’impostadi registro o all’Iva pagata per il primo acquistoagevolato. Il credito d’imposta spetta anchenell’ipotesi in cui l’altra abitazione venga riac-quistata mediante contratto di appalto o di per-muta. Il credito d’imposta non può essere superio-

re all’imposta dovuta in relazione al secondoacquisto e può essere utilizzato: ❖ in diminuzione dell’imposta di registro dovutain relazione al nuovo acquisto; ❖ in diminuzione delle imposte di registro, ipo-tecaria, catastale, dovute su denunce e atti pre-sentati dopo la data di acquisizione del credito; ❖ in diminuzione dell’Irpef dovuta in base allaprima dichiarazione successiva al nuovo acqui-sto; ❖ in compensazione con altri tributi e contributidovuti in sede di versamenti unitari con ilmodello F24 (usando il codice tributo 6602). Per fruire del credito d’imposta, è necessario

che il contribuente manifesti tale volontà nel-l’atto di acquisto del nuovo immobile, specifi-cando se intende utilizzarlo in detrazione dal-l’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Inparticolare, l’atto di acquisto dovrà contenere(oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possessodei requisiti per l’agevolazione prima casa), l’e-spressa richiesta del beneficio e dovrà indicaregli elementi necessari per la determinazione delcredito. Occorrerà, perciò: ◆ indicare gli estremi dell’atto di acquisto del-

l’immobile sul quale era stata corrisposta l’impo-sta di registro o l’Iva in misura agevolata nonchél’ammontare della stessa; ◆nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridottain assenza della specifica agevolazione primacasa, rendere la dichiarazione di sussistenza deirequisiti che avrebbero dato diritto al beneficioalla data dell’acquisto medesimo; ◆nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sul-l’immobile alienato, produrre le relative fatture; ◆ indicare gli estremi dell’atto di vendita del-l’immobile.

QUANDO NON SPETTA Il credito d’imposta non spetta se:

❖ è stato perso il beneficio prima casa in relazio-ne al precedente acquisto; ❖ il contribuente ha acquistato il precedenteimmobile con aliquota ordinaria, senza cioè usu-fruire del beneficio “prima casa”; ❖ il nuovo immobile acquistato non ha i requi-siti “prima casa”; ❖ viene ceduto un immobile acquistato con leagevolazioni “prima casa” riacquistando, non atitolo oneroso, un altro fabbricato avente irequisiti per fruire del beneficio.

IMPOSTESULLA VENDITA

Dalla cessione dell’abitazione può derivareuna plusvalenza, vale a dire una differenza posi-tiva tra l’incasso della vendita percepito nell’an-no e il prezzo di acquisto o il costo di costruzionedell’immobile ceduto, aumentato dei costi ine-renti l’immobile stesso.

Sistema ordinario di tassazione Questo valore, se deriva da una cessione a tito-

lo oneroso di immobili acquistati o costruiti danon più di cinque anni, è considerato come unodei redditi appartenenti alla categoria “redditidiversi” e, come tale, va tassato con le normalialiquote Irpef (la plusvalenza va, quindi, dichia-rata nel modello Unico o nel modello 730). In altri termini, la plusvalenza concorre, insie-

me agli eventuali altri redditi del venditore, alladeterminazione del suo reddito imponibile aifini Irpef. Fanno eccezione a questa regola (la plusva-

lenza non è, quindi, tassabile): ◆ gli immobili pervenuti per successione o usu-capione; ◆ quelli ricevuti in donazione, se, con riferimen-to alla persona che ha donato l’immobile, sonotrascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzionedello stesso (in questo caso, il costo d’acquisto odi costruzione è quello sostenuto dal donante); ◆ le unità immobiliari urbane che, per la mag-gior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (ola costruzione) e la cessione, sono state adibitead abitazione principale del cedente o dei suoifamiliari, cioè, il coniuge, dei parenti entro ilterzo grado e degli affini entro il secondo. Vaconsiderato familiare anche il coniuge in regimedi separazione.

L’imposta sostitutiva Per la tassazione di queste plusvalenze è previ-

sto anche un sistema alternativo a quello “ordi-nario”. Infatti, il venditore ha la facoltà di chie-dere all’atto della cessione, con dichiarazioneresa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate siaapplicata un’imposta sostitutiva di quella sulreddito. L’aliquota d’imposta sostitutiva applicabile è

pari al 20%. Il notaio stesso provvede ad applica-re e a versare l’imposta sostitutiva, ricevendo dalvenditore la somma relativa. Quindi, comunicaall’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla com-pravendita.

10 EVENTI NOVEMBRE 2014N.22

Dal 29 gennaio al 1° febbraio l’edizione del decennale Riqualificazione di scena a Milano dal 18 al 21 marzo

Tutto pronto per Klimahouse Fiera leader in Italia per l’efficienza energeti-

ca e il risanamento in edilizia, Klimahouse,giunta alla sua decima edizione, è dal 29 gen-naio al 1° febbraio 2015 la vetrina per oltre400 aziende che espongono le ultime novi-tà di prodotto e servizi più all’avanguardia delsettore. Oltre al ricco spazio espositivo, Kli-mahouse propone un ricco programma diappuntamenti formativi: congressi, convegni,workshop, seminari mostre e visite guidaterivolte a tecnici e privati.Tra gli eventi per i professionisti, in pro-

gramma come di consueto gli Enertours eRenertours: 16 visite guidate sul territorio aedifici nuovi costruiti secondo alti standard diefficienza energetica e a edifici riqualificatienergeticamente secondo gli standard Casa-Clima. Anche il consumatore finale è diventa-to sempre più consapevole e capace di sce-gliere e prendere decisioni. Per questo Kli-mahouse, già da alcuni anni, si rivolge anche aiprivati offrendo il Klimahouse City Parcour,una vera e propria living experiencededicata atutti i visitatori della fiera, in particolare a fami-glie e privati che possono entrare in abitazionienergeticamente riqualificate secondo glistandard CasaClima. Gli inquilini illustranopersonalmente ai visitatori gli interventi dirisanamento, raccontando le sfide affrontate,i costi sostenuti e soprattutto il modo in cui ècambiata la qualità di vita in termini di comfortabitativo e di risparmio energetico.Fiore all’occhiello della manifestazione, il

congresso internazionale “Costruire con

intelligenza”: organizzato dall’Agenzia Casa-Clima in collaborazione con Fiera Bolzano, sisvolge nei giorni centrali della Fiera, venerdì30 e sabato 31 gennaio. Ma Klimahouse ospi-terà anche i convegni di Sinergie ModerneNetwork, di Anit dal titolo “Energia e rumo-re quasi zero” e dei commercianti di materialiedili nell’Unione, intitolato “Commercio dimateriali edili in Alto Adige: dati di settore esfide future. Nuove norme e soluzioni per gliedifici di domani”, oltre a svariati appunta-menti sul Klimahouse Forum, organizzato daFiera Bolzano in collaborazione con gli espo-sitori. Nella giornata di domenica, sempre alForum, si svolge la giornata di consulenza,aperta a tutti gli interessati al tema del risana-mento energetico, con riferimenti a certifica-zioni, incentivi e cultura del costruire.Innumerevoli la partnership nazionali ed

internazionali, così come le attività organizza-te per gli espositori, quali ad esempio il Kli-mahouse Marketing Award e il KlimahouseTrend, per premiare, con il supporto di duecomitati tecnici, da un lato le aziende esposi-trici in grado di comunicare al meglio in fierale proprie novità di prodotto, coerentemen-te con la tematica della manifestazione, edall’altro le aziende che presentano i prodottipiù innovativi nel campo dell’efficienza ener-getica e del risanamento. Infine, per festeggia-re i dieci anni di Klimahouse, Fiera Bolzano hapiantato un grande albero del futuro (5 metriper 4 metri) che raccoglierà i pensieri e ledichiarazioni di visitatori e ospiti speciali.

Made Expo: ecco Build SmartLa fiera MADE expo, che avrà luogo dal 18

al 21 marzo 2015 a Fiera Milano Rho, è larassegna leader in Italia e tra le prime in Euro-pa dedicata al mondo dell’architettura e dellecostruzioni. La manifestazione, giunta alla set-tima edizione, e cresciuta di anno in anno finoa superare i 211.000 visitatori, e rappresenta illuogo di incontro ideale tra materiali per lecostruzioni diversi ma accomunati da un in-trinseco valore di sostenibilità.Grazie a questa caratteristica, infatti,

MADE expo è diventata nel corso degli annila fiera di riferimento per centinaia di migliaiadi professionisti del settore, che per tutta ladurata della manifestazione hanno la possibi-lità di conoscere e approfondire le ultimesoluzioni in grado di rendere confortevoli esostenibili le costruzioni nuove e quelle og-getto di ristrutturazione. Un valore garantitodalla perfetta sinergia tra un’offerta merceo-logica di assoluto primo piano e l’organiz-zazione di numerosi incontri tecnico-culturaliche affrontano i temi più attuali del settore.Proprio su quest’ultimo aspetto, un ruolo

di primo piano lo giocherà Build Smart!, ilnuovo programma di eventi organizzato incollaborazione con Agorà che diffonderàconoscenze e contribuirà a sensibilizzare neiconfronti dell’innovazione tecnologica dell’in-dustria delle costruzioni.In sostanza, si tratta di un grande evento

tecnico-culturale al cui centro spicca la riqua-lificazione. Build Smart! - che garantirà unaricca panoramica su prodotti, materiali, siste-mi e tecnologie per progettare, costruire e

rinnovare edifici sostenibili, sicuri, antisismici eperformanti - sarà caratterizzato da una fortecapacità attrattiva nei confronti di visitatorialtamente qualificati.L’evento affronterà, quindi, il tema del co-

struire e del riqualificare in maniera sostenibi-le e sicura attraverso momenti di approfondi-mento e formazione organizzati in due luoghifisici che, pur collocati in due padiglioni distinti,saranno fortemente connessi tra loro graziealla presenza di aree caratterizzate sia da unintenso programma di convegni e workshopche garantiranno crediti formativi, sia da ap-puntamenti interattivi in cui verranno presen-tati i prodotti più evoluti.Nell’area Involucro e Serramenti andrà in

scena principalmente il tema della sostenibi-lità e verranno ospitate le Lab Stations che,grazie a un format innovativo curato da pro-tagonisti di spicco del mondo della sostenibi-lità, vedranno l’organizzazione di un percorsoa tappe con laboratori dedicati all’involucro,al sistema tetto, all’integrazione edifici-im-pianti, alla salubrità indoor, al pacchetto pa-vimento.Il tema dell’innovazione, invece, sarà decli-

nato soprattutto nell’area Costruzioni e Ma-teriali, dove i visitatori troveranno il moduloHi-Tech Lab for the Building Industry, uno spaziodinamico e interattivo, cui collabora anche ilPolitecnico di Milano, che consentirà ai visita-tori di sperimentare nuove tecnologie e diripensare il modo di progettare e costruiregrazie alle ultime novità in tema di BIM, stam-panti 3D, droni, realtà aumentata.

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12 CASA & ENERGIA NOVEMBRE 2014N.22

Le imprese artigiane denunciano la confusione sulle scadenze e gli svantaggi rispetto ai fornitori monopolisti di energia

Cna: attenzione ai controlli sulle caldaieoperatori energetici che sfruttano tale con-dizione anche nelle attività che non fannoparte del loro core business, quali quelle post-contatore. Questi operatori, mediante la lororete in franchising, offrono agli utenti l’eroga-zione di servizi post-contatore mediante ad-debito in bolletta, a condizione che il clientedisponga di un contratto di fornitura di ener-gia elettrica o gas.Tale aspetto penalizza fortemente le nostre

imprese, che operano in una condizione dievidente debolezza rispetto a soggetti che, inparticolare nel settore del gas, operano inregime di sostanziale monopolio. Questi ope-ratori, infatti, oltre a godere di una situazionedi innegabile vantaggio dovuto al fatto di

svolgere prioritariamente ed in posizione do-minante un’attività indispensabile per il cit-tadino, sfruttano in tal modo l’ulteriore van-taggio di poter offrire al cliente un serviziodilazionando il pagamento nel tempo, offertapossibile grazie all’attività principale di forni-tore di energia, rendendo di fatto impratica-bile la concorrenza da parte di altre impreseche non possono beneficiare di tale elementocompetitivo. Dall’altro lato, il presuppostodel pagamento in bolletta necessario per usu-fruire del servizio, costituisce per questi ope-ratori uno strumento per ottenere ulterio-ri quote di mercato nella fornitura di ener-gia, contribuendo a penalizzare la concorren-za anche nei settori dell’elettricità e gas chegià presentano forti barriere ad una effettivaapertura.

Fonte: Cna Installazione Impianti

L’inverno si avvicina, ed è tempo di con-trolli sulle caldaie. Così piovono “consi-

gli” più o meno interessati agli utenti con l’in-tento, nemmeno troppo velato, di “capitaliz-zare” sulla loro parziale o addirittura nullaconoscenza delle norme e delle leggi.Non bastava la frottola, messa in giro ad

arte grazie anche ad un decreto, il DPR 74-2013, dalle mille lacune, della manutenzio-ne delle caldaie da fare ogni 4 anni (mentre la legge dice chiaramente che la tempisti-ca dei controlli la decide l’installatore o il ma-nutentore); adesso ad ingannare i consuma-tori ci si mette anche qualche solerte ven-ditore.Ci sono stati segnalati, infatti, modi di fare

ai margini della legalità di chi, in un modoche definire commercialmente aggressivo èun eufemismo, si presenta a casa degli utentifacendo credere di essere un dipendente dellalocale società di distribuzione e vendita dienergia e, chiedendo in modo imperativo dipoter vedere la bolletta, gli prospetta fanta-smagorici risparmi non prima, però, di avernotificato al malcapitato cliente che la suacaldaia non è a norma e che va cambiata.Come? Naturalmente acquistando da lui unacaldaia nuova e pagandola in comode rateche possono essere rateizzate in bolletta qua-lora il cliente decida - ma spesso è una deci-sione che il cliente stesso non prende libera-mente - di cambiare gestore. Va da sé che ilnuovo gestore propone al cliente appenaacquisito - in che modo lo abbiamo appena

descritto - tutta una serie di altri servizi, tra cuianche quello della manutenzione e del con-trollo di efficienza energetica.In pratica, siamo alle solite. La posizione

dominante degli operatori che svolgono atti-vità in regime di libera concorrenza (produ-zione e vendita) detenendo contestualmentemonopoli tecnici quali la gestione delle retidi distribuzione, da un lato ostacola il realiz-zarsi dei benefici, in termini di minor costo emaggiore qualità del servizio, di cui i consu-matori di energia avrebbero dovuto benefi-ciare a seguito della liberalizzazione del mer-cato, e dall’altro costituisce un fattore forte-mente penalizzante per le Pmi e le impreseartigiane che operano, in una condizione dievidente debolezza, nelle attività in liberaconcorrenza (quali ad esempio le cosiddetteattività post-contatore); gli operatori che ge-stiscono monopoli tecnici detengono, infat-ti, elementi informativi e conoscitivi deri-vanti dall’attività svolta in concessione, cheutilizzano per operare nelle attività a monte ea valle della filiera energetica, escludendo inpratica dal mercato le imprese concorrentianche in ragione di presunti principi comu-nitari sulla libertà di concorrenza che l’Unio-ne Europea, rispondendo a ben precise lo-giche di mercato, non manca mai di sotto-lineare.Per Cna Installazione Impianti tali princi-

pi, nella fattispecie in questione, sono violatia causa della chiara posizione dominante (oaddirittura monopolistica) detenuta dagli

Da Altroconsumo un approfondimento sull’obbligo di installazione dei sistemi di contabilizzazione in ambito condominiale

Termovalvole: definizione e costi

Seu: la consultazione sulle regoleIl Gestore dei Servizi Ener-getici ha comunicato che,sulla base delle indicazionifornite dall’Autorità per l’e-nergia elettrica il gas e il si-stema idrico nella riunionedel 16 ottobre 2014, vengo-no poste in consultazione le“Regole applicative per lapresentazione della richie-sta e il conseguimento del-la qualifica SEU e SEESEUper i Sistemi entrati in eser-cizio entro il 31/12/2014”.

Le Regole applicative,redatte dal Gse ai sensi diquanto disposto con deli-bera dell’Autorità per l’e-nergia elettrica il gas e ilsistema idrico 578-2013-R-eel e s.m.i. per la regola-zione dei servizi di connes-sione, misura, trasmissione,distribuzione, dispaccia-mento e vendita in caso diSistemi Semplici di Produ-zione e Consumo, descri-vono le modalità di richie-

sta, il procedimento di va-lutazione e la comunica-zione degli esiti della qua-lifica SEU o SEESEU (A-B-C) esclusivamente per iSistemi entrati in esercizioentro il 31 dicembre 2014.Tutti i soggetti interessatipossono inviare le loro os-servazioni e le loro propo-ste entro il 25 novembre2014 alla casella di postaelettronica: [email protected].

Come è noto, il recepimento della direttiva Ue in materia diefficienza energetica ha disposto che entro il 31 dicembre

2016 tutti i condomini italiani si dotino di sistemi di termorego-lazione e contabilizzazione del calore. In realtà, in alcune regionila misura è già stata adottata da numerosi edifici, sulla scia dinorme locali che inizialmente prevedevano tempistiche piùstringenti per l’adeguamento, onde poi cambiare in corso d’ope-ra e prorogare l’entrata in vigore dell’obbligo o l’applicazionedelle sanzioni a carico dei trasgressori. Per i residenti dei moltissi-mi condomini italiani in cui le termovalvole non sono ancorastate installate, invece, gli interrogativi sono sempre gli stessi:che cosa prevede la legge? E quanto costano gli interventi? Neigiorni scorsi, anche Altroconsumo ha deciso di dedicare unapprofondimento a tale tematica, con l’intento di rispondere,appunto, ai principali dubbi degli utenti.

COSA DICE LA LEGGEPer far fronte alle esigenze di gestioni sempre più semplificate

degli impianti, per una maggiore indipendenza nella program-mazione e nelle temperature, la legge impone adeguamenti atutti i condomini e gli edifici polifunzionali riforniti da una fontedi riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete diteleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato chealimenta una pluralità di edifici. Le singole abitazioni, pertanto,devono essere fornite di impianto che consenta la termoregola-zione e la contabilizzazione del calore. In pratica, per tutti i con-domini con impianto centralizzato, è obbligatoria l’installazione(da parte delle imprese di fornitura del servizio) di contatori indi-viduali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffredda-mento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, entro il31 dicembre 2016.

QUALI INTERVENTILa termoregolazione del calore è un sistema che prevede l’in-

stallazione di una valvola termostatica su ogni calorifero dell’abi-tazione, così da poterne controllare e regolare la temperatura. Percontabilizzazione del calore, invece, si intende la misurazione e laregistrazione dei consumi che avviene grazie all’installazione diun contabilizzatore: i dati vengono quindi trasmessi a una centra-

lina, generalmente installata nelle parti comuni. La contabilizza-zione del calore può avvenire, a seconda della fattibilità, in duemodalità distinte. Quella diretta è attuabile in circuiti di riscalda-mento separati per ogni unità immobiliare: è la più precisa ed ècompatibile con tutti i sistemi di riscaldamenti utilizzati (radiato-ri, ventilconvettori, pavimenti radianti). Quando non è possibi-le effettuare quella diretta, si può optare per la modalità indiretta.Il caso classico è nei condomini con le colonne montanti, in cuii termosifoni sono alimentati senza separazioni tra le unitàimmobiliari.

I DATI E LE VALVOLELa comunicazione dei dati raccolti può avvenire in controllo

remoto, verso centraline di zona che raccolgono tutti i dati deidispositivi del condominio, o a lettura ottica, effettuata fisica-mente per ogni dispositivo da un operatore autorizzato. Le classi-che valvole dei corpi radianti devono essere sostituite con valvo-le termostatiche, che consentono consumi mirati e tarati secon-do i limiti massimi di legge di 20° C per ogni ambiente. Questepossono essere manuali statiche oppure automatiche program-mabili.

DETRAZIONI FISCALII lavori di contabilizzazione e di termoregolazione, sia per i

componenti che per la manodopera necessaria, sono detraibili:◆ per il 65% se l’adeguamento avviene contestualmente a unintervento di efficientamento energetico, come la sostituzionedel vecchio generatore con uno ad alta efficienza, anche se effet-tuato dal condominio.◆per il 50% in caso di solo intervento di termoregolazione e con-tabilizzazione, si ha beneficio dell’aliquota per la sola ristruttura-zione.

AMMONTARE DEI COSTIL’acquisto e l’installazione di pacchetti con valvola termosta-

tica e contabilizzatore indiretto hanno un costo che oscilla tra i100 e i 120 euro (Iva esclusa) per singolo termosifone. Il prezzomedio può variare a seconda della tipologia della valvola e delle

eventuali modifiche agli attacchi esistenti, spesso necessarie incaso di radiatori più datati. Il singolo contabilizzatore viene lettoannualmente a un costo di circa 4/5 euro. Nei casi di contabiliz-zazione diretta, meno frequenti, i prezzi oscillano tra i 50 e i 60euro per singola valvola termostatica e ammontano a circa 200euro per il ripartitore unico installato all’ingresso delle singoleunità immobiliari, escluse Iva e installazione.

COSÌ NEI CONDOMINILe dimensioni del condominio e lo stato degli impianti influi-

scono sui prezzi dei lavori sulle caldaie centralizzate. Questi lavorisono necessari sia per il corretto funzionamento che per il man-tenimento delle valvole termostatiche e la spesa viene general-mente ripartita tra i condòmini secondo i millesimi.Altroconsumo ha effettuato alcune rilevazioni dei costi di rife-

rimento per gli interventi (lavaggio dell’impianto di riscalda-mento prima dell’installazione delle valvole, più pompa elettro-nica per modulazione della potenza di circolo dell’acqua, piùdefangatore, più addolcitore dell’acqua) su palazzine situate aMilano:❖Palazzina di 20/30 unità immobiliari: 7/8 mila euro.❖Palazzina di 30/60 unità immobiliari: 9/10 mila euro.❖Palazzina di circa 100 unità immobiliari: 11/12 mila euro.Questi costi indicati si riferiscono ad un unico “gruppo

pompe”, cioè quando l’impianto di riscaldamento ha una solacentrale termica; in palazzine grandi è possibile che ne siano pre-senti più di una, per cui in questo caso i costi saranno notevol-mente maggiori. Spetta a un termotecnico valutare l’interventoe il costo è molto variabile in base alle specifiche caratteristichedi ogni palazzina.

RIPARTIZIONE SPESEDalle prime stime, sembra che i condomini stiano optando per

una suddivisione delle spese totali riferite ai consumi annuali peril riscaldamento (quindi manutenzione, spese di caldaia, spese dicombustibili, eventuali contratti di assistenza) in misura del 30%come quota ripartita attraverso le quote millesimali e il restante70% in base alla ripartizione del consumo di calore effettivo diogni unità immobiliare sul totale. L’approvazione della riparti-zione avviene con voto favorevole della maggioranza degli inter-venuti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000.

Fonte: Altroconsumo

CASA & ENERGIA 13NOVEMBRE 2014 N.22

Proposti da Enea, riguardano acqua, energia e rifiuti

Città “smart” in dieci progettiSono oltre 10 i progetti smart per migliora-

re la qualità della vita nelle città, messi apunto dall’Enea e presentati alla Smart CityExhibition di Bologna. I progetti sonoincentrati sull’applicazione di tecnologieintelligenti ai centri urbani, con l’obiettivo,ad esempio, di ridurre i consumi e promuo-vere l’efficienza energetica e la sostenibilitàambientale anche attraverso una gestioneintegrata dei servizi, il monitoraggio, l’inte-grazione delle reti.“Come Enea abbiamo nel Dna la ricerca e

lo sviluppo di tecnologie innovative, da ren-dere poi disponibili e trasferire ai diversi sog-getti coinvolti - ha sottolineato il Commis-sario dell’Enea, professor Federico Testa -. Inquesto caso si tratta delle amministrazionipubbliche, del sistema industriale, ma anchedei singoli cittadini, i più diretti interessatialla qualità dei servizi nei centri urbani”. Fra i progetti di più immediato interes-

se per i comuni, ha spiegato Testa, vi sonoquelli incentrati sulla realizzazione di servizismart per l’illuminazione pubblica, la mobi-lità sostenibile, la gestione energetica di edi-fici, il monitoraggio ambientale, l’Ict, la sicu-rezza, il ciclo dei rifiuti, le reti idriche ed ener-getiche. I ricercatori dell’Enea presenti allostand dell’Agenzia presentano una decinadi progetti; fra questi, ad esempio, gli SmartVillage, per la sperimentazione di servizi e tecnologie smart nei centri urbani; City2.0, in corso all’Aquila, o Res Novae, per

lo sviluppo di una piattaforma integrata per la distribuzione energetica, la gestionedel traffico e il monitoraggio in tempo realedel centro urbano. Del pacchetto iniziativesmart city, fanno parte anche il progetto Pellper la realizzazione di un centro di raccol-ta dati e diagnostica sui consumi energetici ele prestazioni di impianti di illuminazionepubblica e di edifici pubblici, e il progettoEspresso, per l’utilizzo delle cabine elettri-che secondarie per rendere disponibili ser-vizi smart agli utenti della rete. All’efficien-za energetica per il servizio dell’illumina-zione pubblica è dedicato anche il proget-to Lumiere, al quale hanno già aderito 800comuni.Fra gli altri progetti presentati, anche

Smart Basilicata per lo sviluppo di proces-si organizzativi, modelli gestionali e soluzio-ni tecnologiche innovative per la gestio-ne sostenibile ed efficiente del sistema ener-getico ed ambientale in Basilicata, e BresciaSmart Living, per coniugare innovazione,sicurezza e risparmio nei settori dell’energia edei servizi, all’insegna del concetto di “smartdistrict”. Infine, i progetti CIPRNet, per rea-lizzare un Centro Virtuale per la condivisio-ne della conoscenza, delle metodologie dianalisi e simulazione nella Protezione del-le Infrastrutture Critiche e - il progetto Ro-MA, per dar vita a un Centro multi-settoria-le CSAM - Centro per la Sicurezza dell’A-rea Metropolitana.

Cna: Governo abbia coraggio di renderlo strutturale

Ecobonus: “Un anno non basta”Non convince gli imprenditori del settore

installazione impianti la previsione, con-tenuta nell’art. 8 della Legge di Stabilità, diprorogare di un solo anno la durata delle detra-zioni Irpef per le ristrutturazioni edili e l’effi-cienza energetica degli edifici e di innalzare dal4 all’8% la percentuale della ritenuta d’accon-to applicata sugli importi dei bonifici con iquali i beneficiari delle agevolazioni fiscalipagano le imprese esecutrici dei lavori. Purvalutando positivamente il mantenimentodelle aliquote del 65% e del 50%, che la leg-ge di stabilità dello scorso anno prevedeva dilimare progressivamente nel tempo, c’è de-lusione sulla mancata trasformazione de-gli sconti fiscali in una norma stabile.“Da que-sto punto di vista il bicchiere è decisamentemezzo vuoto - afferma Carmine Battipa-glia, presidente nazionale Cna InstallazioneImpianti -. Il Governo non ha avuto il corag-gio di rendere strutturale un provvedimentoche ha dimostrato di avere effetti positivi intermini di investimenti, di creazione di ric-chezza e di occupazione e si è uniformato aicomportamenti degli Esecutivi precedenti,che hanno reiterato gli incentivi di anno inanno, con una politica di piccolo cabotaggio,senza dimostrare alcun disegno strategico peril settore. Le aspettative erano altre: è un po’come se la montagna avesse partorito il classi-co topolino”.In effetti, i dati confermano, qualora ce ne

fosse stato il bisogno, il successo degli incenti-vi. Le pratiche inviate all’Enea nel 2013 per

usufruire delle detrazioni fiscali del 65% per lariqualificazione energetica degli edifici sonostate più di 355.000, con un aumento di circail 35% rispetto al 2012, mentre gli investimen-ti da parte dei privati sono stati pari a 28 miliar-di di euro nel 2013, generando 4,8 miliardi diIva, e 226 mila nuovi posti di lavoro.Il Cresme - centro studi italiano sul settore

delle costruzioni - afferma che è cresciuta con-siderevolmente la quota dei lavori incentivati(e quindi necessariamente regolari) rispetto altotale del mercato della riqualificazione edili-zia: nel 2013 si è arrivati al 60,7% del totale,cioè 27,3 miliardi incentivati su un totale di 45miliardi. Nel 2012 questa quota era pari al43,2% (19,2 miliardi su 44,1) e nel 2011 del39,1% (17,7 miliardi su 45,3). Gran parte diquesto boom è dovuto alla detrazione del 50%per le ristrutturazioni (temporaneamentemolto più alto rispetto al 36%) e all’innalza-mento delle agevolazioni per il risparmio ener-getico al 65%, avvenuto nel giugno 2013.Sul fronte dell’occupazione, il Cresme ha

stimato in 226.339 gli occupati diretti crea-ti dagli incentivi nel 2013, contro i 157.949del 2012, ed in 339.508 unità la somma deglioccupati diretti e dell’indotto (erano 238.508nel 2012).“Sono numeri inequivocabili - con-clude Battipaglia - che speriamo stimolino ilGoverno a superare le attuali timidezze ed avarare con maggiore decisione provvedimenticapaci di dare una prospettiva di lungo perio-do al settore come la stabilizzazione definitivadegli incentivi”.

14 CASA & ENERGIA NOVEMBRE 2014N.22

Certificati bianchi: l’industriasoppianta l’ambito residenziale

Segue a pag. 15

risparmio netto contestuale addizionale, equi-valenti al rilascio di 23.479.144 Tee (determi-nati considerando sia il risparmio netto conte-stuale sia quello anticipato).Alcuni dei principali fenomeni che han-

no guidato il meccanismo durante l’anno,influenzandone i risultati conseguiti, sonostati:◆nella prima parte dell’anno e fino al mese digiugno 2013, il picco di richieste relative aprogetti di efficienza energetica realizzati nelsettore civile per l’ottenimento dei Tee insovrapposizione con altri strumenti di incenti-vazione statali, in attuazione dell’art.10 delD.M. 28 dicembre 2012;◆nel mese di dicembre 2013, il picco di pre-sentazione di progetti di efficienza energeticaimputabile, senza dubbio, all’entrata in vigore,a decorrere dal 2014, dell’art.6 comma 2 delD.M. 28 dicembre 2012 finalizzato a raziona-lizzare il meccanismo e a dare ulteriore im-pulso e “spinta tecnologica” allo stesso, preve-dendone l’accesso esclusivamente per i nuo-vi interventi di efficienza energetica e per gliinterventi in corso di realizzazione;◆ la presentazione dei primi “grandi progetti”di efficienza energetica;◆ il costante e deciso spostamento verso il set-tore industriale dell’interesse degli operatoricoinvolti nel meccanismo.Da una sommaria analisi dei dati, da cui si

evincono le considerazioni sovra esposte, sirileva altresì che:❖ i soggetti accreditati al meccanismo sonocresciuti rispetto al 2012 di 601 unità; leSocietà Servizi Energetici (Sse) rappresentanoancora la maggioranza con circa 3.000 opera-tori accreditati, ma sensibile è stato l’ingressonel meccanismo degli utenti finali (Societàcon obbligo di nomina dell’Energy Manager -SEM, Società non obbligate alla nominadell’Energy Manager - EMV, Società dotate diun Sistema di Gestione dell’Energia - SSGE)che sono passati da circa 50 a 209 unità a dimo-strazione dell’interesse e della partecipazionediretta sempre maggiore del settore industrialeal meccanismo. La Lombardia è la regione conil maggior numero di soggetti accreditati men-tre i soggetti SEM e EMV sono distribuiti,principalmente, in Lombardia, Lazio, Veneto,Emilia Romagna e Piemonte;❖ le Proposte di Progetto e Programma diMisura (PPPM), strumento prevalentementeimpiegato per la valutazione di progetti nelsettore industriale (circa l’80% sono infattiinterventi riconducibili alle categorie indu-striali), sono state 1.530, pari a circa il 5% deiprogetti presentati nel 2013, con un anda-mento più o meno costante di invio, ad ecce-zione del succitato picco di dicembre 2013.Rispetto al 2012 è cresciuto il ricorso a que-

sta metodologia di presentazione di proposte,che si concretizza con la presentazione, daparte del proponente, del progetto e della pro-posta per misurare e calcolare il risparmioaddizionale da incentivare;❖ le Richieste di Verifica e Certificazione dirisparmio afferenti a metodi di valutazione aconsuntivo (RVC-C), che quindi si riferisco-no a PPPM già precedentemente approvate,sono state 1.135 (circa il 4% dei progetti com-plessivamente trasmessi). Le RVC-C, chesono riconducibili per il 97% dei casi ad inter-venti relativi al settore industriale, hanno ge-nerato 4.874.353 Tee, pari all’82% dei Teecomplessivamente generati nell’anno 2013(contro il 31% del primo semestre 2012), perun risparmio addizionale di 1.772.002 tep, parial 77% dei risparmi complessivamente conse-guiti. Il 20% di queste Richieste sono relativea nuove rendicontazioni di risparmi. Nel 2013sono così stati rilasciati 824.600 Tee relativi a

Lo strumento dei Certificati Bianchi funzio-na oppure no? E, in caso di risposta affer-

mativa, in che misura incide sul settore dell’ef-ficienza energetica? È quanto ha sondato ilGse, mediante il Rapporto annuale sul mec-canismo dei Certificati Bianchi relativo al pe-riodo compreso tra gennaio e dicembre 2013.Ne riportiamo di seguito, un’ampia sintesi, percomprendere meglio le tendenze del mercatodi settore di riferimento.

QUALI PREMESSEIl Pacchetto Clima - Energia 20-20-20 vara-

to dall’Unione Europea, e la Direttiva 2012-27-CE recepita anche nell’ordinamento na-zionale, spingono gli Stati Membri a dotarsi distrumenti per il miglioramento dell’efficienzaenergetica e la riduzione dei consumi energe-tici al fine di raggiungere gli obiettivi europeifissati al 2020 e guidare l’Europa verso le sfidedella competitività e della sostenibilità am-bientale nei prossimi decenni. L’Italia si è dotata, sin dal 2004, di un mec-

canismo di incentivazione di mercato conobiettivi di risparmio vincolanti per i distribu-tori di energia elettrica e gas naturale. In ag-giunta, con la Strategia Energetica Nazionale(SEN) - frutto di un ampio processo di consul-tazione pubblica con il confronto di tutte leistituzioni e di oltre 100 tra associazioni di ca-tegoria, parti sociali e sindacali, associazioniambientaliste e di consumatori, enti di ricercae centri studi - si è tracciata una strada, dilungo periodo e coerente con la Roadmap didecarbonizzazione europea, finalizzata a far sìche l’energia non rappresenti più, per il nostroPaese, un fattore economico di svantaggiocompetitivo, tracciando così un percorso checonsenta al contempo di migliorare forte-mente gli standard ambientali e di rafforzare lanostra sicurezza di approvvigionamento, favo-rendo investimenti nel settore. In questo contesto, il Governo individua

una specifica linea d’azione della strategiamirata ad una migliore definizione degli stru-menti previsti per accelerare i progressi nelcampo dell’efficienza energetica (es. Certifi-cati Bianchi, PA, standard obbligatori, certif-cazione). Infatti, la strategia individua nellapromozione dell’efficienza energetica lo stru-mento ideale per contribuire al raggiungi-mento di tutti gli obiettivi di politica energe-tica: la riduzione dei nostri costi energetici,grazie al risparmio di consumi; la riduzionedell’impatto ambientale (l’efficienza ener-getica è lo strumento più economico per l’ab-battimento delle emissioni, con un ritornosugli investimenti spesso positivo per il Paese,e quindi da privilegiare per raggiungere gliobiettivi di qualità ambientale); il migliora-mento della nostra sicurezza di approvvigio-namento e la riduzione della nostra dipen-denza energetica; lo sviluppo economico ge-nerato da un settore con forti ricadute sullafiliera nazionale, su cui l’Italia vanta numero-se posizioni di leadershipe può quindi guardareanche all’estero come ulteriore mercato in ra-pida espansione.

RIDUZIONE CONSUMITra gli obiettivi individuati nella strategia vi

è anche quello di diminuzione dei consumiprimari in un range dal 17% al 26% al 2050rispetto al 2010, disaccoppiando la crescitaeconomica dai consumi energetici. In partico-lare, saranno fondamentali gli sforzi nell’areadell’edilizia e dei trasporti. Al centro delle poli-tiche energetiche vi è quindi un programmanazionale di efficienza energetica che consen-ta il perseguimento di una leadership industria-le. In termini di obiettivi quantitativi, il pro-gramma al 2020 si propone di risparmiare 20

I nuovi sviluppiDopo circa un anno dall’applicazione del

D.M. 28 dicembre 2012, che ha apportatorilevanti aggiornamenti alla disciplina deiCertificati Bianchi, con il Rapporto Annuale2013 si riassumono i principali indicatori e lelinee di sviluppo che hanno caratterizzatoquesto anno di cambiamento. L’analisi dell’e-voluzione del contesto normativo illustra unasituazione di stabilizzazione e di minore incer-tezza dell’impianto regolatorio. L’introduzio-ne del D.M. 28 dicembre 2012 ha infatti favo-rito una sensibile spinta alla presentazione diprogetti grazie ai nuovi obiettivi di risparmioper il periodo 2013-2016 e all’implementazio-ne delle regole applicative per l’ottenimentodei Titoli di Efficienza Energetica (TEE).Inoltre, al fine di potenziare il meccanismo

dei Certificati Bianchi, sono stati aumentati isoggetti che possono partecipare alla genera-zione di titoli (tutte le imprese previa nominadell’energy manager) ed introdotte premialitàper i grandi progetti industriali e infrastruttu-rali in grado di generare risparmi addizionaliper almeno 35.000 tep/anno. Il D.M. 28 di-cembre 2012 ha disciplinato, tra l’altro, ilruolo e le attività dei soggetti istituzionalicoinvolti nella definizione degli indirizzi e nel-la valutazione dei progetti volti al raggiungi-mento degli obiettivi annuali in carico ai di-stributori di energia elettrica e gas naturale, apartire dal Ministero dello Sviluppo Econo-mico e dal Ministero dell’Ambiente e dellatutela del territorio e del mare, ai quali sonoattribuiti i compiti di coordinamento e di indi-rizzo; al Gse che ha assunto la responsabilitàdel processo di valutazione e certificazione deirisparmi energetici; ad Enea ed RSE che, tral’altro, supportano il Gse nella valutazione diprogetti; all’Autorità per l’energia elettrica ilgas ed il sistema idrico a cui spettano le impor-tanti attività di definizione dei rimborsi tarif-fari e di monitoraggio del meccanismo stesso e che vede coinvolto il Gestore dei mercatienergetici nella gestione delle piattaformeregolate di scambio dei titoli di efficienza ener-getica.Il repentino passaggio di consegne nella

governance del meccanismo dall’Autorità alGse è stato reso possibile grazie alla forte colla-borazione tra le due istituzioni. Il Gse ha cosìprovveduto ad implementare le attività pro-pedeutiche e gli strumenti atti a garantire con-tinuità nell’azione amministrativa, in terminidi presentazione dei progetti, certificazione deirisparmi energetici agli stessi sottesi, oltre chead attuare le rilevanti novità introdotte dalsuccitato decreto. In definitiva, è stata datagaranzia di operatività alle imprese e agli ope-ratori attivi nel meccanismo senza soluzionedi continuità, e sono state adottate, in seguitoulteriori azioni mirate al conseguimento diobiettivi di semplificazione e trasparenza in-formativa nonché di certezza delle regole edelle procedure attuative.

I dati di sistemaIl crescente interesse degli operatori si è con-

cretizzato nel corso dell’anno 2013 attraversola presentazione di 21.709 progetti (contro i7.000 del 2012) ottenendo 5.932.441 titoli diefficienza energetica (Tee) e 2.350.608 tep dirisparmio energetico addizionale, calcolaticonsiderando la sola quota di risparmio nettocontestuale (c.d. Rnc).Il meccanismo dal 2006 al 2013 ha permes-

so di conseguire complessivi 17.646.778 tep di

Mtep di energia primaria l’anno, e 15 Mtep dienergia finale, raggiungendo al 2020 un livellodi consumi circa il 24% inferiore rispetto alloscenario di riferimento europeo.Ora, in questo scenario strategico è inserito

il meccanismo dei Certificati Bianchi, che sistima possa contribuire, secondo la SEN, percirca 5 Mtep all’anno nel breve periodo dal2011 al 2020 sulla riduzione dei consumi finalidi energia. Vi è quindi un programma miratoal rafforzamento degli obiettivi e del meccani-smo dei Certificati Bianchi che, tenuto contodell’esistenza di nuovi strumenti di sostegnoper i piccoli interventi del settore residenzialee della PA (detrazioni fiscali e Conto Termi-co), potrà essere nel tempo prevalentementededicato ai settori industriale e dei servizi, allapromozione di interventi di risparmio addizio-nale di energia di valenza infrastrutturale, purmantenendo un ruolo importante anche perinterventi nell’area residenziale.

CERTIFICATI BIANCHIIl meccanismo dei Certificati Bianchi, or-

mai al suo nono anno di vita nel 2013, in questi anni ha subito vari miglioramenti intermini di opportunità alla promozione degliinvestimenti alle imprese, grazie sia ad unfavorevole quadro normativo e regolatorio, siaall’introduzione di accorgimenti operativi,procedimentali e di governance. In particolare,il Ministero dello Sviluppo Economico, diconcerto con il Ministero dell’ambiente del-la tutela e del mare, con il D.M. 28 dicembre2012, ha ulteriormente potenziato lo stru-mento, adeguandolo all’evoluzioni che stavasubendo, al fine di ottenere più efficacia nelraggiungimento degli obiettivi di risparmio dienergia primaria fissati per i periodi d’obbligo,promovendo lo sviluppo tecnologico e l’ulte-riore generazione e scambio di titoli di effi-cienza energetica.Con il Rapporto Annuale, secondo quanto

indicato nel D.M. 28 dicembre 2012, vienetracciato il bilancio dell’anno di operatività2013 del meccanismo rispetto al raggiungi-mento degli obiettivi, agli interventi realizzatie ai soggetti coinvolti, individuando i possibiliscenari futuri e i fenomeni che ne hanno ca-ratterizzato il suo sviluppo.Il meccanismo, caratterizzato da una sensi-

bile crescita di progetti a partire dal 2008, nelcorso degli anni sembra essersi maggiormentefocalizzato proprio nel settore industriale e deiservizi, che ha rivolto particolare interesse alleopportunità di realizzazione di interventi di ef-ficienza energetica, e quindi di risparmio, conla presentazione di una sempre crescente nu-merosità di progetti molto corposi in terminidi risparmi maturati. Ciò all’interno di un contesto economico

ed energetico del Sistema Paese che è attual-mente difficile e incerto. Infatti, dopo undecennio di crescita molto limitata, la crisieconomica dal 2008 ha avuto un impatto diriduzione di oltre 5 punti percentuali sul pro-dotto interno lordo italiano. Il 2008 è statol’anno in cui l’Italia ha iniziato a subire, inmaniera sensibile, gli effetti della crisi econo-mica, i prezzi delle commodities energetichehanno registrato un significativo rialzo e il2009 rappresenta l’anno di crollo del PIL e deiconsumi di energia. Anche in concomitanzacon tali eventi, si è assistito in questi ultimianni ad una maggiore capacità del meccani-smo dei Certificati Bianchi nel produrre ri-sparmi energetici addizionali.

CASA & ENERGIA 15NOVEMBRE 2014 N.22

Continua da pag. 14

Certificati bianchi: l’industria soppianta l’ambito residenzialenuovi interventi di efficienza energetica;❖ l’anno di svolta, in termini di aumento deltasso di presentazione di RVC-C, è senza dub-bio il 2012, e ciò deriva dall’introduzione,nell’ambito delle Linee Guida EEN 9/11,emanate dall’Autorità, del fattore moltiplica-tivo noto come “tau factor”, che ha reso piùsignificativa l’incidenza dei Certificati Bian-chi sul rientro degli investimenti, soprattuttodi tipo industriale e con maggior grado di strut-turalità, e quindi il ricorso a tale metodo è cre-sciuto. Dal 2011 ad oggi i Tee conseguiti attra-verso progetti a consuntivo sono quindi staticondizionati da un costante aumento. Inoltre,il 12% dei progetti, circa 190, sono stati pre-sentati dalle imprese utilizzatrici finali. Il 33%dei Tee rilasciati a consuntivo e14 il 25% deiTee totali è stato realizzato direttamente dautilizzatori finali (circa 1.500.000 Tee);❖ le Richieste di Verifica e Certificazione dirisparmio afferenti a metodi di valutazioneanalitiche (RVC-A) sono state 2.786 (circa il13% dei progetti complessivamente presenta-ti nel 2013), presentate prevalentemente dalleSSE. Le RVC-A hanno generato, nel 2013,288.197 Tee, il 5% dei TEE complessivamen-te generati nell’anno, per un risparmio addizio-nale di 97.552 tep, pari al 4% dei risparmi con-seguiti nel 2013. I progetti sono soprattuttoafferenti al settore civile, con una prevalenzaalla realizzazione di reti di teleriscaldamento edi sistemi di climatizzazione centralizzati. Il13% circa di queste rendicontazioni sono rela-tive a nuove richieste, il resto è afferente a pro-getti già approvati negli anni precedenti. A talproposito, nel 2013 sono stati rilasciati 37.466Teeafferenti a soli nuovi interventi;

❖ le Richieste di Verifica e Certificazione dirisparmio afferenti a metodi di valutazionestandardizzati (RVC-S) sono state 16.258(circa il 75% dei progetti complessivamentepresentati nel 2013), presentati primariamen-te da SSE. Le RVC-Ssono dedicate ad inter-venti riconducibili, prevalentemente, al setto-re civile (per l’84%). I Certificati Bianchi ge-nerati nel 2013 sono stati 769.891 Tee (pari acirca il 13% dei titoli complessivamente rila-sciati) per un totale di 481.054 tep di rispar-mio addizionale (21% dei risparmi annui con-testuali complessivi). Diquesti Certificati,231.891 Tee sono relativi a nuove rendiconta-zioni di risparmi.Inoltre, il ricorso alle schede standard è gra-

dualmente scemato a partire dal 2010, mo-mento in cui le RVC-S risultavano decisa-mente trainanti per la generazione dei Tee.Successivamente, alcune di queste schede,inerenti a tecnologie ormai divenute “mediadi mercato”, sono state ritirate, pertanto l’inci-denza dei progetti standardizzati è gradual-mente in diminuzione;- le nuove 18 schede tecniche, pubblicate conil D.M. 28 dicembre 2012, sono state oggettodi 1.473 progetti prevalentemente relativiall’applicazione di sistemi UPS e a sistemi diriscaldamento unifamiliari a biomasse conpotenza inferiore a 35 kW. Le schede sonostate rese operative dal Gse nel corso del pri-mo semestre del 2013. La presentazione daparte dei proponenti è avvenuta nel corso del-l’ultimo trimestre 2013;❖ i Grandi Progetti, novità introdotta dal

D.M. 28 dicembre 2012 per supportare inter-venti con risparmi addizionali uguali o superio-ri a 35.000 tep annui reali zati su infrastrutture,processi industriali o interventi realizzati nelsettore dei trasporti, sono stati oggetto di dueproposte di cui una in corso di valutazione.Si registra, quindi, uno spostamento della

partecipazione al meccanismo verso tecnolo-gie e progetti afferenti al settore industriale edei servizi, cresce l’uso del metodo di valuta-zione a consuntivo con cui nel 2013 sono statiottenuti i maggiori risparmi.

Quali prospettiveComplice l’aumento del costo dell’energia,

e sempre più grazie ai Certificati Bianchi, sipotranno supportare anche investimenti im-portanti i cui effetti in termini di risparmio eaumento dell’efficienza energetica sono moltosignificativi e duraturi, trattandosi di interven-ti strutturali di lungo periodo. Il meccanismopotrebbe essere sempre più rivolto a incenti-vare: interventi strutturali nel settore indu-striale e dei servizi; specifici interventi del set-tore residenziale e delle PA in sinergia con glialtri strumenti normativi dedicati al settore;interventi di risparmio di energia di valenzainfrastrutturale in settori finora meno coinvol-ti (ITC, distribuzione idrica, trasporti).Inoltre, dal 2014 i Certificati Bianchi incen-

tivano applicazioni nuove, non ancora realiz-zate, partecipando così, già a partire dai primiflussi di cassa, al rientro dell’investimento.Non da meno, si evidenzia il contributo che

il nuovo programma di verifiche, redatto dalGse, può portale al meccanismo, grazie ad uncontrollo sulla corretta realizzazione e gestionedei progetti, nonché sui risparmi rendicontati,al fine di evidenziarne eventuali difformità.Dalle analisi condotte si evince la capacità delmeccanismo di generare una quantità di certi-ficati bianchi sufficiente a garantire il raggiun-gimento degli obiettivi in capo ai distributori.Il futuro del meccanismo dei Certificati

Bianchi vedrà il coinvolgimento del Gse e ditutti i soggetti istituzionali e gli stakeholder inte-ressati nell’implementazione delle nuoveregole in occasione della pubblicazione dellenuove linee guida e del recepimento della nor-mativa europea, nella definizione della siner-gia e armonizzazione di tutti gli strumenti diincentivazione dedicati all’efficienza energeti-ca; nel rafforzamento della bancabilità e finan-ziabilità degli interventi basati su energy perfor-mances; nella definizione ed individuazione didati tecnici di riferimento e certificazioni tec-niche dedicate al fine di accertare l’addiziona-lità e l’innovazione delle tecnologie incenti-vate.In tale contesto, si ravvisa altresì la possibi-

lità di introdurre nuovi elementi correttivi almeccanismo, tali da garantire una relazionetra l’incentivo percepito, il costo e la tecnolo-gia dell’intervento, al fine di non incorrere nelrischio di sovraremunerazione dell’investi-mento sostenuto, nonché offrire una garanziaal Sistema Paese nel caso di dismissione anti-cipata degli impianti rispetto alla vita tecnica.

Fonte: Gse

Un ministro punta, l’altro rilancia. La partita è quella sul futurodelle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione e di efficienta-mento energetico degli immobili. E sul piatto la posta è elevata:decine di miliardi di euro considerando tutti i comparti della filiera,indotto compreso. Il primo a parlare, nei giorni scorsi, era statoMaurizio Lupi, titolare delle Infrastrutture e dei Trasporti cheaveva annunciato la volontà del Governo di confermare gli ecobo-nus nel 2015, seppur riducendo, percentualmente, il beneficio.

[A cura di: Achille Colombo Clerici - pres. Assoedilizia] Esprimiamoapprezzamento e soddisfazione per l’impostazione del decretoa proposito della formazione professionale e l’aggiornamentodegli amministratori di condominio. Il Decreto favorisce la pro-fessionalità degli amministratori senza appesantimenti di ecces-sivi obblighi amministrativi e formalità burocratiche. In linea conil contenuto normativo del Decreto, stiamo dunque organiz-zando un apparato di corsi in tal senso.

LEGGI & SENTENZE 17NOVEMBRE 2014 N.22

Si riducono le cause che impediscono di spostare la residenza non per volontà del contribuente, consentendo di mantenere l’agevolazione

Decadenza bonus prima casaForza maggiore più limitata

Il trasferimento della residenzanell’immobile acquistato è ele-mento essenziale per conseguire ilbeneficio delle agevolazioni pri-ma casa, la cui decadenza non puòessere impedita né da motivi di sa-lute riguardanti l’acquirente né daopere di consolidamento dell’edi-ficio limitrofo.La Corte di cassazione, con la

sentenza del 17 ottobre 2014, n.22002, ha avuto modo di conti-nuare nella sua attività di elabora-zione della casistica delle cause diforza maggiore che possono esse-re invocate dai contribuenti perevitare la decadenza dal benefi-cio agevolativo previsto per chiacquista un immobile con l’impe-gno di adibirlo ad abitazione prin-cipale.

I fatti in causaL’Agenzia delle Entrate recu-

perava a carico di due coniugi lemaggiori imposte di registro, cata-stale e ipotecaria relative all’attodi acquisto di un immobile, nonavendo gli stessi trasferito la resi-denza nel termine di legge.I contribuenti contestavano

l’atto loro notificato invocando ilcaso fortuito sulla base di due cir-costanze: le precarie condizioni disalute del marito e i lavori di con-solidamento dell’edificio limitrofoa quello da loro acquistato.La Ctp di Novara accoglieva il

ricorso, mentre i giudici di appel-lo, riformandone la decisione, ri-tenevano legittimo l’operato del-l’Amministrazione finanziaria.I contribuenti, dunque, conte-

stando la sentenza della Ctr siasotto il profilo della violazione dinorme di legge che sotto quel-lo motivazionale, ricorrevano inCassazione.

La sentenzadella CassazioneI giudici di legittimità, esamina-

te tutte le diverse doglianze avan-zate nel ricorso, le ritengono nonfondate.Premettono, prima di esamina-

re il merito della controversia, chela realizzazione dell’impegno ditrasferire la residenza rappresenti“un elemento essenziale per il conse-guimento del beneficio richiesto eprovvisoriamente concesso dallalegge al momento della registrazionedell’atto e costituisce un vero e proprioobbligo del contribuente verso ilfisco”.Trattandosi dunque di una si-

tuazione “inerente ad un comporta-mento del debitore, nella relativavalutazione va, quindi, tenuto contodella sopravvenienza di un caso diforza maggiore, e cioè di un ostacoloall’adempimento dell’obbligazione,caratterizzato dalla non imputabilitàalla parte obbligata, e dall’inevitabilitàed imprevedibilità dell’evento, essen-do, per contro, irrilevanti le motiva-zioni soggettive relative al mancatotrasferimento della residenza nelcomune in cui è ubicato l’immobileacquistato”.La Cassazione, alla luce di tali

osservazioni, riconosce la corret-tezza delle conclusioni cui sonogiunti i giudici di appello i quali,infatti, “dopo aver elencato, con larelativa cadenza temporale, i ricoveriospedalieri del marito” hanno affer-mato che “le prime non costituivanodi per sé causa oggettivamente impe-ditiva del trasferimento di residenza“nei termini di legge”, così ponendo inrelazione l’impedimento temporaledato dalle prime in riferimento al mar-gine di tempo di diciotto mesi concessodalla disposizione agevolativa”.Allo stesso modo, legittima-

mente, nella sentenza impugnatasi è esclusa la possibilità di applica-

re l’esimente del caso fortuito ri-guardo ai lavori di consolidamen-to delle fondazioni di un immobi-le limitrofo a quello acquistato, inquanto mancava del tutto la pro-va che gli stessi lavori avessero in-teressato anche l’edificio per ilquale si chiedeva l’applicazionedell’agevolazione.Nella sentenza in esame, dun-

que, si esclude la possibilità di rico-noscere avverato il caso fortuito ola forza maggiore in mancanza diprove sul verificarsi di cause estra-nee alla sfera soggettiva del contri-buente che abbiano impedito l’a-dempimento dei presupposti perl’applicazione dell’agevolazione.

CommentoLa sentenza in esame rappresen-

ta un ulteriore tassello dell’opera-zione di definizione dei casi diforza maggiore e caso fortuito chepossono evitare la decadenza dal-l’agevolazione dei benefici pri-ma casa anche in mancanza dellarealizzazione di tutti i presuppostidi legge.I giudici di legittimità sposano

una tesi che, in modo aderentealla ratio della normativa, tende arestringere il campo di applicazio-ne delle esimenti richiamate al-le sole ipotesi in cui realmente siconfigurino accadimenti comple-tamente estranei alla sfera sogget-tiva dell’acquirente.La Cassazione, infatti, con la

sentenza 841/2013, ha ricordatocome sul punto si sia formato unindirizzo giurisprudenziale conso-lidato (cfr. Cassazione, sentenze1530-2012, 1173-2008, 10151-2002), in base al quale “i beneficifiscali per l’acquisto della prima casaspettano unicamente a chi possa

dimostrare in base ai dati anagrafici dirisiedere o lavorare nel Comune doveha acquistato l’immobile senza che, atal fine, possano rilevare la residenzadi fatto o altre situazioni contrastanticon le risultanze degli atti dello statocivile”. In tale decisione, dato l’as-sunto che il riconoscimento del-l’agevolazione non può prescin-dere dalla realizzazione dei pre-supposti normativi, si è esclusoche il mancato completamentodei lavori di ristrutturazione possacostituire valida ragione per evi-tare la decadenza dai benefici age-volativi in materia di imposta diregistro.Sotto questo profilo, del resto, i

giudici di legittimità avevano giàaffermato che il protrarsi dei lavoridi manutenzione, anche se causa-to da terzi, comporta la perdita deivantaggi fiscali richiesti, conside-rato che il contribuente ha pursempre la possibilità di trasferire lapropria residenza in un immobileubicato nello stesso comune diquello acquistato (cfr. Cassazione,ordinanza 13800/2010).Nella stessa direzione si può far

riferimento anche alla più recenteordinanza 2527/2014, la quale haescluso la natura di caso fortuitoper l’ipotesi di tardivo rilascio delcertificato di abitabilità da partedell’amministrazione locale, trat-tandosi di circostanza che non ha carattere di oggettivo impedi-mento al trasferimento della resi-denza nel comune dell’immobileoggetto del contratto di compra-vendita.Allo stesso modo, la Cassazione

ritiene legittimo il provvedimen-to di diniego dell’agevolazione“prima casa” in capo a un sogget-to che invochi le infiltrazioni di

acquee reflue dall’appartamentodel piano di sopra come causa esi-mente della mancata realizzazio-ne dei presupposti normativi.Trattasi, infatti, di un evento che“non rappresenta in sé un impedi-mento avente le caratteristiche dellaforza maggiore (soprattutto conside-rato l’ampio lasso di tempo entro ilquale il trasferimento di residenzaavrebbe potuto realizzarsi)” (cfr Cas-sazione, sentenza 1392/2010).In un’altra pronuncia, i giudici

di piazza Cavour hanno, inoltre,affermato come la circostanza cheal momento della stipula del con-tratto di compravendita di unimmobile già locato fosse statointimato lo sfratto di finita loca-zione per un termine posteriore aquello previsto dalla legge fiscaleper il trasferimento della residenza(diciotto mesi), non possa rappre-sentare causa di forza maggiore,impeditiva della decadenza dalbeneficio prima casa (Cassazione,sentenza 13177/2014).In tale logica, è evidente che le

circostanze riguardanti la sferapersonale di chi invoca il rico-noscimento del beneficio fisca-le sono ancora più irrilevanti. LaCassazione, infatti, ha stabilito,con le ordinanze 8620 e 16082 del2014, che la perdita dell’agevola-zione non può essere impeditadalla separazione coniugale se ilcontribuente ha ceduto l’immo-bile acquistato con l’agevolazione“prima casa” entro il quinquennioe non ha provveduto a un nuovoacquisto entro l’anno.La sentenza in commento, dun-

que, rappresenta un’ulteriore con-ferma delle previsioni contenutenella risoluzione dell’Agenziadelle Entrate 140/2008, la qualechiarisce come, per ritenersi veri-ficata una causa di forza maggiore,si debba generare una situazioneimprevista e imprevedibile al mo-mento della stipula dell’atto.

Mara Oreste (FiscoOggi)

18 LEGGI & SENTENZE NOVEMBRE 2014N.22

La Cassazione sulla vicenda di una figlia che ha tentato di sfrattare il padre vedovo

ACQUISTO DI IMMOBILE CON DENARO GENITORINel caso di soggetto che abbia erogato il denaro perl’acquisto di un immobile in capo ad uno dei figli sideve distinguere l’ipotesi della donazione diretta deldenaro, impiegato successivamente dal figlio in unacquisto immobiliare, in cui, ovviamente, oggettodella donazione rimane il denaro stesso, da quella in cuiil donante fornisce il denaro quale mezzo per l’acquistodell’immobile, che costituisce il fine della donazione.In tale caso il collegamento tra l’elargizione del denaropaterno e l’acquisto del bene immobile da parte delfiglio porta a concludere che si è in presenza di unadonazione (indiretta) dello stesso immobile e non deldenaro impiegato per il suo acquisto.☛Cass., sez. VI-II civ., sent. 2.9.2014, n. 18541.

CONDOMINIO, SANZIONI E REGOLAMENTOQualora nel regolamento condominiale sia inserita,secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70disp. att. cod. civ., la previsione di una “sanzione pecu-niaria” avente natura di pena privata, a carico del con-domino che contravvenga alle disposizioni del regola-mento stesso, l’ammontare di tale sanzione non puòessere superiore, a pena di nullità, alla misura massimaconsentita dallo stesso articolo. A maggior ragione,quindi, per le infrazioni dei condòmini (nella specie,parcheggio irregolare in area comune) non può rite-nersi consentito introdurre nel regolamento condomi-niale sanzioni diverse da quelle pecuniarie ovvero di-versamente “afflittive” (nella specie, rimozione dell’au-tovettura), posto che ciò risulterebbe in contrasto con iprincìpi generali dell’ordinamento, che non consento-no al privato – se non eccezionalmente – il diritto di“autotutela”.☛Cassazione, sent. n. 820/2014.

DISTANZE TRA COSTRUZIONI ED USUCAPIONE DI SERVITÙ In materia di violazione delle distanze tra le proprietàdeve ritenersi sempre ammissibile l’acquisto per usuca-pione di una servitù avente a oggetto il mantenimentodi una costruzione a distanza inferiore a quella fissatadalle norme del codice civile e da quelle dei regola-menti e degli strumenti urbanistici.☛Cass., sez. II civ., sent. 8.9.2014, n. 18888.

AUTODISCIPLINA CONDOMINIALEL’art. 1102 cod. civ., nel prescrivere che ciascun parte-cipante può servirsi della cosa comune purché non nealteri la destinazione e non impedisca agli altri parteci-panti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, nonpone una norma inderogabile, ragion per cui i suoilimiti possono essere resi più rigorosi dal regolamen-to condominiale o dalle apposite delibere assembleariadottate con i quorum prescritti dalla legge. L’unicolimite della legittima «autodisciplina condominiale» èrappresentato dalla previsione del divieto sostanziale diutilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel casoin cui, invece, l’assemblea condominiale (con le pre-scritte maggioranze) adotti una delibera che vieti sol-tanto un uso specifico (nella fattispecie, apertura dinuovi accessi nel muro comune), la stessa deliberazio-ne deve ritenersi legittima.☛Cassazione, sent. n. 27233/2013.

Il testo integrale di queste sentenze sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”.

ULTIME SENTENZEULTIME SENTENZEDELLA CASSAZIONEDELLA CASSAZIONE

La casa coniugale rimane sempreoggetto del diritto di abitazione

SVOLGIMENTODEL PROCESSOCon sentenza del 13 settembre 2004 ilTribunale di Roma respinse la domandaproposta da R.L., diretta ad ottenere lacondanna di suo padre R.E. al paga-mento di una indennità per il mancatogodimento, da parte dell’attrice, di unappartamento di cui era stata spossessa-ta dal convenuto pur essendone usu-fruttuaria per la quota di metà, per suc-cessione testamentaria alla madreM.M., deceduta il (omissis). A tale deci-sione il giudice di primo grado pervenneosservando che a R.E. - il quale avevaesercitato con esito positivo azione diriduzione delle disposizioni testamenta-rie della moglie, come legittimariototalmente pretermesso - competeva, anorma degli art. 540 e 548 c.c., il dirittodi abitazione sull’immobile in questio-ne, che aveva costituito la casa familiarefino alla separazione personale deiconiugi, intervenuta consensualmentenel giugno 1993. Impugnata dalla soccombente, la de-

cisione è stata confermata dalla Corted’appello di Roma, che con sentenza del4 luglio 2008 ha rigettato il gravame,ritenendo che non fosse stata adeguata-mente censurata la pronuncia di primogrado; è stata altresì disattesa, in quantonon proposta con impugnazione inci-dentale, la domanda dell’appellato diaccertamento dell’inclusione, nell’og-getto del suo diritto di abitazione, delbox auto di pertinenza dell’appartamen-to suddetto. R.L. ha proposto ricorso per cassazio-

ne, in base a un motivo. R.E. si è costitui-to con controricorso, formulando a suavolta un motivo di impugnazione in viaincidentale, cui R.L. ha opposto un pro-

prio controricorso. Sono state presenta-te memorie dall’una e dall’altra parte.

MOTIVI DELLA DECISIONECon il motivo addotto a sostegno delricorso principale R.L. lamenta che laCorte d’appello, ritenendo che la sen-tenza di primo grado non fosse stataimpugnata adeguatamente sul punto, haeluso la questione che le era stata posta,invece, in maniera specifica e puntuale:se R.E. fosse titolare del diritto di abita-zione sull’appartamento oggetto dellacontroversia, pur se al momento dellamorte di M.M. l’immobile da oltre cin-que anni non era più la loro casa familia-re, essendosene il marito allontanato findall’epoca della loro separazione. La censura è fondata. Dagli atti di causa - che questa Corte

può direttamente prendere in esame,stante il carattere di error in procedendodel vizio denunciato: cfr. Cass. 10 set-tembre 2012 n. 15071, risulta che R.L.,nell’adire la Corte d’appello, avevarivolto alla sentenza del Tribunale criti-che precise e pertinenti, sostenendo latesi che il diritto riservato dall’art. 540c.c. non compete al coniuge superstiteche al momento dell’apertura della suc-cessione, a seguito di separazione perso-nale, non abita più in quella che era statala casa familiare, poiché la norma inten-de assicurare una continuità di residenzache in tal caso è stata ormai interrotta. Questo assunto viene ora ribadito da

R.L., che conclude l’illustrazione delmotivo posto a base del suo ricorso for-mulando il quesito: “Se sia conforme aldisposto dell’art. 540 c.c. l’attribuzionedel diritto di abitazione al coniuge super-stite quando lo stesso sia legalmenteseparato e non più convivente nella casaoggetto della disposizione successoria”. La questione, in tali precisi termini, è

stata affrontata per la prima volta nellagiurisprudenza di legittimità, per quantoconsta, solo recentissimamente, con

Cass. 12 giugno 2014 n. 13407, che l’harisolta nel senso propugnato da R.L.: si èritenuto, essenzialmente, che “il dirittoreale di abitazione, riservato per legge alconiuge superstite..., ha ad aggetto lacasa coniugale, ossia l’immobile che inconcreto era adibito a residenza familia-re” e “si identifica con l’immobile in cui iconiugi - secondo la loro determinazioneconvenzionale, assunta in base alle esi-genze di entrambi - vivevano insiemestabilmente, organizzandovi la vitadomestica del gruppo familiare”; che “leespressioni usate dall’art. 540, commasecondo... non lasciano al riguardo spazia dubbi interpretativi”, riferendosi “allacasa che dai coniugi era stata adibita aresidenza familiare (dove il concetto diresidenza, di cui all’art. 43, comma se-condo, c.c., richiama la effettività delladimora abituale nella casa coniugale)”;che “la ratio della suddetta disposizione èda rinvenire non tanto nella tutela del-l’interesse economico del coniuge super-stite di disporre di un alloggio, quantodell’interesse morale legato alla conser-vazione dei rapporti affettivi e consuetu-dinari con la casa familiare”, quali “laconservazione della memoria del coniu-ge scomparso, delle relazioni sociali edegli status simbols goduti durante ilmatrimonio”; che “l’art. 548 primo com-ma c.c. equipara, quanto ai diritti suc-cessori attribuiti dalla legge, il coniugeseparato senza addebito al coniuge nonseparato”, ma “in caso di separazione per-sonale dei coniugi e di cessazione dellaconvivenza, l’impossibilità di individua-re una casa adibita a residenza familiare[fa] venire meno il presupposto oggettivorichiesto ai fini dell’attribuzione dei dirit-ti in parola”, sicché “l’applicabilità dellanorma in esame è condizionata all’effet-tiva esistenza, al momento dell’aperturadella successione, di una casa adibita adabitazione familiare, evenienza che nonricorre allorché, a seguito della separazio-ne personale, sia cessato lo stato di convi-venza tra i coniugi”. Alla luce di questi principi - dai quali

non vi è ragione di discostarsi, stante laloro coerenza con la lettera e lo scopodella norma da cui sono stati tratti - ilricorso principale deve essere accolto. Ne consegue altresì, per le stesse assor-

benti ragioni, il rigetto del ricorso in-cidentale, con il quale R.E. si duole delmancato accoglimento della propriadomanda di accertamento dell’inclusio-ne, nell’oggetto del preteso suo diritto diabitazione nell’appartamento in que-stione, del box auto di pertinenza. Accolto pertanto il ricorso principale e

rigettato l’incidentale, la sentenza impu-gnata deve essere cassata con rinvio adaltro giudice, che si designa in una diver-sa sezione della Corte d’appello di Roma,cui viene anche rimessa la pronunciasulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso principale;rigetta l’incidentale; cassa la sentenzaimpugnata; rinvia la causa ad altra sezio-ne della Corte d’appello di Roma, cuirimette anche la pronuncia sulle spesedel giudizio di legittimità.

CORTE CASSAZIONESez. II civ., sent. 22.10.2014,

n. 22456

Tutela possessoria del conduttoredopo la scadenza del contratto

Il conduttore che si trovi nella deten-zione dell’immobile dopo la cessazio-ne di efficacia del contratto di loca-zione mantiene la veste e la qualità diconduttore, peraltro inadempienteall’obbligo di restituzione dell’immo-bile. Nella fase successiva alla sca-denza del contratto, e fintanto che illocatore non proceda all’esecuzionedel provvedimento di rilascio, il con-duttore che continui ad occuparel’immobile è soggetto ad una serie diobblighi, collegati al contratto do-vendo tra l’altro corrispondere al lo-catore il canone, fino alla riconsegna,salvo il maggior danno, anch’esso dinatura contrattuale. Deve ritenersi che il conduttore

dell’immobile, dunque, rimane de-

☛Cass., sez. II civ., sent. n. 18486 del 1.9.2014.

tentore qualificato del bene di cuicontinua a mantenere la disponibi-lità, pur dopo la scadenza del con-tratto; come tale è legittimato a ri-correre alla tutela possessoria, ex art.1168, comma II, c.c.. Consideratopoi che la ratio storica della tutelapossessoria risponde ad esigenze diordine pubblico, essendo diretta adevitare che i cittadini si faccianoragione da sé medesimi, si deve rite-nere che il locatore, il quale abbiaottenuto in sede giurisdizionale il ti-tolo esecutivo per il rilascio dell’im-mobile, non possa agire direttamen-te, con azioni violente o clandestine,per privare, in tutto o in parte, il con-duttore, della disponibilità dell’im-mobile e delle sue pertinenze.


L’apposizione di un cancello lungo la scala che impediva l’accesso al locale macchine dell’ascensore situato sul lastrico solare

Se un bene ha natura condominialenessun condomino può limitarne l’usoIn particolare la Corte di Appello di Messina,

con sentenza del 18/12/2012 rigettava l’appellodi D.T. rilevando: - che, contrariamente a quanto affermato dal-l’appellante in atto di appello, il condominioaveva chiesto la declaratoria della servitù dipassaggio costituita per destinazione del padredi famiglia; - che in mancanza di titolo contrario i locali ovesono ubicati i motori dell’impianto di elevazio-ne devono presumersi comuni ai sensi dell’art.1117 n. 3 c.c.; - che la situazione dei luoghi, inalterata fin dalprogetto dell’edificio evidenziava il vincolo diservizio tra le due proprietà (condominiali)attualmente divise; la scaletta collocata sullaterrazza era opera che garantiva l’accessibilità alvano motori; - che la collocazione della cassetta contenentele chiavi di accesso alla terrazza non era suffi-ciente ad escludere la limitazione dell’eserci-zio del diritto di servitù perché il fatto addot-to non era stato riscontrato dal Ctu e gli stessiconvenuti avevano riferito che la collocazio-ne della cassetta era stata limitata ad un certoperiodo; - che il pianerottolo dell’ultimo piano, così co-me la terrazza di sua copertura e l’area sopra-stante non potevano considerarsi di proprietàesclusiva trattandosi di parti che, per obiettivecaratteristiche strutturali erano permanente-mente destinate all’uso e al godimento comunee quindi di contitolarità necessaria a meno diun atto di natura negoziale che ne disponga undiverso regime. D.T. ha proposto ricorso affidato ad un unico

motivo. Il Condominio ha resistito con controricorso

mentre è rimasto intimato I.M.. 2. Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente

FATTO E DIRITTO Il relatore nominato per l’esame del ricorso hadepositato la relazione ai sensi dell’art. 380 bisc.p.c. nella quale ha esposto le ragioni di mani-festa infondatezza del ricorso e ha concluso peril suo rigetto. Il ricorso è stato fissato per l’esamein camera di consiglio e sono state effettuate lecomunicazioni alle parti costituite che nonhanno depositato memorie. Nella relazione il relatore ha rilevato quanto

segue:“Osservazione in fatto e in diritto

1. Con citazione del 6/5/1995 il Condominio divia P. conveniva in giudizio i condomini I.M. eD.T., proprietari della terrazza, di proprietàesclusiva, posta al sesto piano dell’edificio. L’at-tore esponeva: - che lo stabile, sin dall’epoca della sua costru-zione era munito di ascensore e che il localemacchine (condominiale) era sito sul lastricosolare, sulla sommità del vano scale e vi si acce-deva salendo la scala condominiale fino allaterrazza dei convenuti, transitando sulla stessa esalendo sulla scaletta che conduceva sopra lagabbia scale; - che i convenuti avevano apposto un cancellolungo la scala condominiale; - che con provvedimento di urgenza era statoordinato ai condomini di consentire il liberoaccesso. Tanto premesso e rilevato che era fallito ogni

tentativo di bonario componimento, l’attorechiedeva che fosse dichiarata la natura condo-miniale della scala di accesso e che fosse accer-tata la servitù di passaggio sulla terrazza dei con-venuti, costituita per destinazione del padre difamiglia. I convenuti chiedevano il rigetto della do-

manda attrice che invece era accolta sia inprimo che in secondo grado.

deduce la violazione degli artt. 840, 841, 843,934 e 1117 c.c.. La ricorrente sostiene:

a) che siccome la gabbia ove è ubicato il localemacchine è stata costruita sulla terrazza di pro-prietà esclusiva, la costruzione ai sensi dell’art.934 c.c. è anch’essa di proprietà esclusiva; b) che ai sensi dell’art. 841 c.c. il proprietariopuò chiudere in qualunque tempo il fondo edessa si è avvalsa di tale facoltà; c) che non viene in rilievo l’art. 843 c.c. perchéessa non ha mai impedito in modo assolutol’accesso al locale macchine, ma intende con-sentirlo solo in caso di necessità e, anzi, la Cortedi Appello avrebbe violato proprio tale normaimponendo di lasciare aperta la proprietà sem-pre a tutti; d) che ha sopraelevato sulla terrazza ai sensi del-l’ars 840 c.c. senza compromettere il locale atti-guo ove è ubicato il locale macchine. 2.1 Il motivo è manifestamente infondato sottoogni profilo. a) La gabbia ove è ubicato il locale macchinenon risulta costruita sulla parte di terrazza diproprietà esclusiva; al contrario, dalla motiva-zione della sentenza di appello, non specifica-mente impugnata sul punto, si evince che lacostruzione insiste su una parte condominiale;in ogni caso risulta che la situazione dei luoghiera tale sin dal progetto così che nella venditadell’area scoperta costituente la terrazza nonpoteva essere ricompresa la costruzione chealloggiava le macchine, sicuramente destinataall’uso comune; b) non viene in rilievo l’art. 841 c.c., secondo ilquale il proprietario può chiudere in qualunquetempo il fondo, perché il diritto di proprietà èappunto limitato dalla necessità di rispettare ildiritto di servitù di passaggio accertato dai giu-dici del merito;

CORTE DI CASSAZIONE Sez. VI-2 civ., ord. 20.10.2014,

n. 22192

c) l’art. 843 c.c. (che disciplina l’obbligo del pro-prietario di consentire l’accesso al fondo) non èpertinente nella fattispecie, nella quale si discu-te di un accertato impedimento all’eserciziodella servitù; il motivo non attinge neppure laratio decidendi secondo la quale la disponibilitàdelle chiavi non risultava garantita; il riferimen-to all’indiscriminato accesso di tutti alla terrazzadi proprietà esclusiva è del tutto fuori luogo per-ché la servitù atipica accertata ha come conte-nuto il rapporto di asservimento a carico di unaunità in proprietà esclusiva al fine di consentirel’accesso all’impianto comune e quindi consen-te l’accesso a quello servente non in via indiscri-minata, ma nei casi di specifiche esigenze corre-late alla manutenzione del bene comune; d) il fatto che la ricorrente abbia sopraelevatosulla terrazza senza compromettere il locale atti-guo ove è ubicato il locale macchine è irrile-vante nel caso concreto nel quale è stato accer-tato che è stato impedito l’esercizio della servitùdi passaggio. 3. In conclusione il ricorso può essere trattato incamera di consiglio, in applicazione degli arti.380 bis e 375 c.p.c. per essere dichiarato mani-festamente infondato”. Il collegio condivide e fa proprie le argomen-

tazioni e la proposta del relatore. Ne discende il rigetto del ricorso per manife-

sta infondatezza_ Le spese del presente giudizio di cassazione,

liquidate come in dispositivo, seguono la soc-combenza della ricorrente.

P.Q.M. La Corte di cassazione rigetta il ricorso e con-danna la ricorrente a pagare al controricorrentele spese di questo giudizio di cassazione cheliquida in euro 2.500 per compensi oltre curo200 per esborsi.

CORTE DI CASSAZIONE

Sez. VI pen., sent.24.7.2014, n. 33023

Non paga il mutuo della casa assegnata alla moglie: è reato

SVOLGIMENTODEL PROCESSO1.Con la decisione indicata in epigrafela Corte d’appello di Napoli ha confer-mato la sentenza del 15 febbraio 2008con cui il Tribunale di Avellino avevacondannato L.G. alla pena di due mesidi reclusione ed Euro 500 di multa inordine al reato di cui all’art. 570 c.p.,per essersi sottratto agli obblighi di assi-stenza inerenti alla qualità di coniuge edi genitore, omettendo di contribuireal mantenimento della propria moglie,R.M. A., e dei figli C. e A.; con la stessasentenza l’imputato è stato condanna-to al risarcimento dei danni in favoredel coniuge, costituitosi parte civile,con la sospensione della pena subor-dinata all’avvenuto risarcimento deidanni entro due mesi dal passaggio ingiudicato della sentenza.La Corte d’appello, richiamando la

sentenza di primo grado, ha ritenutointegrato il reato con riferimento all’o-

messo versamento mensile della som-ma di Euro 315 per il pagamento delmutuo acceso per l’acquisto della casaconiugale.2. L’avvocato A.S., nell’interesse del-l’imputato, ha proposto ricorso percassazione.Con il primo motivo ha dedotto la

violazione dell’art. 516 c.p.p., art. 521c.p.p., comma 2 e art. 522 c.p.p., com-ma 1, sostenendo che l’imputato è sta-to condannato per un fatto diverso daquello contestato nell’imputazione,che non faceva riferimento all’omessopagamento della rata del mutuo.Con il secondo motivo ha denun-

ciato il vizio di motivazione sottoforma del travisamento per omissionedella prova, nonché l’erronea applica-zione degli artt. 570 e 47 c.p. In parti-colare, si assume che i giudici di meritonon abbiano valutato le ordinanzerese ex art. 700 c.p.c., prodotte agliatti, con cui il giudice civile ha rigetta-to le domande volte ad ottenere chel’imputato fosse gravato del pagamen-to del mutuo e delle quote condomi-niali straordinarie, trattandosi di que-stioni patrimoniali estranee al giudiziodi separazione, escludendo inoltre chetali pagamenti possano rientrare tra gli obblighi di mantenimento dei figli.

Sulla base di tale documentazione igiudici avrebbero dovuto considera-re diversamente la sussistenza dell’ele-mento soggettivo del reato, essendoevidente la incolpevole percezionedella realtà da parte dell’imputato cir-ca l’insussistenza del proprio obbligo alversamento delle rate del mutuo.

MOTIVI DELLA DECISIONE3. Il primo motivo è inammissibile, inquanto non risulta essere stato dedot-to nell’atto di appello.4. Il secondo motivo è infondato.Deve ritenersi corretta la decisione

dei giudici di merito che hanno rite-nuto sussistente il reato di cui all’art.570 c.p. anche in ordine al mancatopagamento delle rate di mutuo dellacasa coniugale.In particolare, risulta accertato che

l’imputato dal dicembre 2004 fino almarzo 2005 ha omesso di versare lesomme stabilite dal giudice civile insede di separazione, riprendendo a ver-sarle regolarmente nell’aprile 2005,per poi sospendere dal gennaio 2007la corresponsione della rata del mu-tuo, pari ad Euro 315 mensili, accesosulla casa coniugale, costringendo lamoglie a ripianare il debito con la ban-

ca utilizzando la stessa somma chel’imputato le versava a titolo di man-tenimento.Questo Collegio condivide quanto

sostenuto nella sentenza impugnata,secondo cui tra i mezzi di sussistenzadeve ricomprendersi anche l’alloggiofamiliare, sicché è responsabile delreato previsto dall’art. 570 c.p. anche ilconiuge che con la sua condottarischia di far perdere alla moglie e aifigli la casa in cui vivono: in altri ter-mini la “casa di abitazione” rientra tra imezzi di sussistenza che devono essereassicurati al coniuge e ai minori (cfr.,Sez. 6, 1 ottobre 1986, n. 12989).Nel caso in esame, l’imputato, pur

riprendendo a versare le somme stabi-lite dal giudice civile in favore del co-niuge, ha tuttavia omesso di contri-buire al pagamento del mutuo per l’a-bitazione, in questo modo privandosostanzialmente la moglie del contri-buto per il mantenimento, che è statodistratto per il pagamento del mutuo.La Corte territoriale ha, quindi,

riconosciuto la situazione di un verostato di bisogno della persona offesa,

che è dovuta ricorrere all’aiuto econo-mico dei familiari.Dinanzi a questa ricostruzione dei

fatti i motivi dedotti nel ricorso si rive-lano del tutto infondati: nessun rilievopossono avere ai fini della configurabi-lità del reato i provvedimenti con cuiil giudice civile ha respinto le istanzedella moglie trattandosi di profili rela-tivi ad un inadempimento contrattua-le; quanto al profilo soggettivo, si ricor-da che il reato in questione presup-pone il dolo generico, non essendonecessario per la sua realizzazione chela condotta omissiva venga posta inessere con l’intenzione e la volontà difar mancare i mezzi di sussistenza allapersona bisognosa (Sez. 6, 22 dicem-bre 2010, n. 785, S.).5. In conclusione, il ricorso deve essererigettato con la condanna del ricor-rente al pagamento delle spese proces-suali.

P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricor-rente al pagamento delle spese proces-suali.

“

“

Tra i mezzi di sussistenza deve ricomprendersi anche l’alloggio familiare,sicché è responsabile del reato previsto dall’art. 570 c.p. anche il coniugeche con la sua condotta rischia di far perdere alla moglie e ai figli la casain cui vivono: in altri termini la “casa di abitazione” rientra tra i mezzi disussistenza che devono essere assicurati al coniuge e ai minori.

20 LEGGI & SENTENZE NOVEMBRE 2014N.22

La confessione in sede di interrogatorio formale non è sufficiente a provare la simulazione. Occorre la prova scritta

Vendita di immobile e interposizione fittiziatestimoniale, e con essa quella per presunzio-ni, di un contratto che richiederebbe la provascrittaad substantiam. Principio di prova scrit-ta che, nella specie, si desumerebbe da quantola C. ha dichiarato in sede d’interrogatorioformale, allorché ella ha ammesso: a) chetutti gli assegni impiegati per il pagamento delprezzo le erano stati consegnati dalla N.; b) dinon aver mai abitato nell’immobile acquista-to, che sin dall’inizio la N. aveva utilizzato persvolgervi la propria attività lavorativa; c) dinon aver mai abitato a …; d) che la N. avevasempre pagato le imposte relative alla pro-prietà dell’immobile; e) di non aver mai rice-vuto dalla stessa N. alcun corrispettivo per ilgodimento del bene. La ricorrente deduce, inoltre, di essere stata

nell’impossibilità morale di procurarsi unaprova scritta, essendo la C. sua nipote ex sorore. 4. - Il motivo è infondato, seppure per ragionidiverse da quelle indicate nella motivazionedella sentenza impugnata, di cui s’impone,pertanto, la correzione ai sensi dell’art. 384,ultimo comma c.c.. Infatti, contrariamente a quanto affermato

dalla Corte capitolina, l’art. 2725 c.c. stabilisceche quando, secondo la legge o la volontàdelle parti, un contratto deve essere provatoper iscritto, la prova per testimoni è ammessasoltanto nel caso indicato dal n. 3 dell’articoloprecedente, e che la stessa regola si applica neicasi in cui la forma scritta è richiesta sotto penadi nullità. Resta esclusa, pertanto, sia l’ipotesidi principio di prova scritta (n. 1 dell’art. 2724c.c.), sia quella in cui il contraente sia stato nel-l’impossibilità morale o materiale di procurar-sela (n. 2 dell’articolo appena citato). Ed infatti, a) in caso di simulazione relati-

va riguardante un contratto per il quale siarichiesta la forma scritta ad substantiam, laprova dell’accordo simulatorio, traducendosinella dimostrazione del negozio dissimulato,deve essere data, ai sensi dell’art. 2725 c.c.,

SVOLGIMENTODEL PROCESSO E MOTIVIDELLA DECISIONE I. Il Consigliere relatore, nominato ai sensidell’art. 377 c.p.c., ha depositato in cancelleriala seguente relazione in base agli artt. 380-bis e375 c.p.c.: “1. - N.R. agiva innanzi al Tribunale di

Roma affinché fosse accertata l’interposizionesoggettiva fittizia della nipote, C.S., nell’inte-stazione di un immobile sito in Roma, viadella stazione Vaticana, acquistato con attopubblico di vendita dell’8.5.1997 e di cui ellaassumeva di essere l’effettiva proprietaria. Resistendo la convenuta, il Tribunale riget-

tava la domanda. 1.1. - Con sentenza n. 285/12 la Corte d’ap-pello di Roma rigettava l’impugnazione pro-posta dalla N., in quanto la prova della simu-lazione soggettiva poteva essere fornita solomediante apposita controdichiarazione scrit-ta, nella specie inesistente. Rilevava, quindi,che ai sensi dell’art. 2725 c.c. la prova per testidi un contratto per il quale sia prevista la for-ma scritta è ammissibile solo nelle tre ipotesipreviste dall’art. 2724 c.c., ossia principio diprova scritta, impossibilità morale di procurar-sela e perdita incolpevole del documento,nessuna delle tre sussistenti nel caso in esame.Aggiungeva, infine, che detta prova non po-teva essere fornita neppure mediante presun-zioni. 2. - Per la cassazione di tale sentenza N.R. pro-pone ricorso, affidato ad un unico motivo. 2.1.- Resiste con controricorso C.S.. 3. - L’unico mezzo d’annullamento propo-sto denuncia la violazione e falsa applicazio-ne dell’art. 2727, nn. 1 e 2 c.c., per non aver laCorte territoriale considerato che ai sensidell’art. 2724, n. 1 c.c., in presenza di un prin-cipio di prova scritta è ammissibile la prova

mediante atto scritto, cioè con un documentocontenente la controdichiarazione sottoscrit-ta dalle parti, e comunque dalla parte controla quale esso sia fatto valere in giudizio, consalvezza della prova testimoniale nella solaipotesi, prevista dall’art. 2724 n. 3 c.c., di per-dita incolpevole del documento (Cass. nn.13459/06, 7021/94 e 1690/91); b) nell’ipotesidi compravendita immobiliare simulata perinterposizione fittizia dell’acquirente, il com-pratore effettivo, quale parte dell’accordosimulatorio e del contratto dissimulato, oveintenda avvalersi di quest’ultimo, deve soggia-cere al regime probatorio previsto dall’art.1417 c.c. e, quindi, provare per iscritto l’accor-do simulatorio, senza potersi giovare di unaprova orale, in forza della deroga ex art. 2724n. 2 c.c. (impossibilità morale o materiale peril contraente di procurarsi una prova scritta),in quanto tale deroga è inapplicabile a termi-ni dell’art. 2725 c.c. nei casi come la compra-vendita immobiliare, nei quali sia richiesta laforma scritta non solo a pena di nullità, maanche ai fini probatori (Cass. nn. 4189/79 e196/74). Va da sé che, inammissibile la prova per te-

sti, è inammissibile anche quella per presun-zioni diretta a provare l’esistenza di una con-trodichiarazione. Infatti, nel caso di allegazione della simula-

zione relativa per interposizione fittizia di per-sona di un contratto necessitante la formascritta ad substantiam, la dimostrazione dellavolontà delle parti di concludere un contrattodiverso da quello apparente incontra non solole normali limitazioni legali all’ammissibilitàdella prova testimoniale e per presunzioni, maanche quella, più rigorosa, derivante daldisposto degli articoli 1414, secondo comma,e 2725 c.c, di provare la sussistenza dei requi-siti di sostanza e forma del contratto diverso daquello apparentemente voluto e l’esisten-za, quindi, di una controdichiarazione, dalla

CORTE DI CASSAZIONE Sez. VI-2 civ., ordin. 2.10.2014,

n. 20857

quale risulti l’intento comune dei contraentidi dare vita ad un contratto soggettivamentediverso da quello apparente. Di conseguenza,e con riferimento alla compravendita immo-biliare, la controversia tra il preteso acquirenteeffettivo e l’apparente compratore non puòessere risolta, fatta salva l’ipotesi di smarri-mento incolpevole del relativo documento(articolo 2724, n. 3, c.c.), con la prova pertestimoni o per presunzioni di un accordosimulatorio cui abbia aderito il venditore, eneppure, in assenza della controdichiarazio-ne, tale prova può essere data con il defe-rimento o il riferimento del giuramento (art.2739, comma primo, c.c.), né tanto menomediante l’interrogatorio formale, non po-tendo supplire la confessione, in cui si risolvela risposta positiva ai quesiti posti, alla man-canza dell’atto scritto (Cass. nn. 21822/10 e4071/08). 5. - Per le considerazioni svolte, si propone ladecisione del ricorso con ordinanza, nei sensidi cui sopra, in base al n. 5 dell’art. 375 c.p.c.”. II. La Corte condivide la relazione, in ordinealla quale nessuna delle parti ha depositatomemoria. III. Il ricorso va, pertanto, respinto. IV. Seguono le spese, liquidate come in dispo-sitivo, a carico della parte ricorrente. V. Ricorrono, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1,comma 17 legge n. 228/12, i presupposti per ilversamento da parte della ricorrente dell’ulte-riore importo a titolo di contributo unificatopari a quello dovuto per il ricorso, a norma delcomma I-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricor-rente alle spese, che liquida in Euro 4.700, dicui 200 per esborsi, oltre accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R.

n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17 leggen. 228/12, dichiara la sussistenza dei presuppo-sti per il versamento da parte della ricorrentedell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello dovuto per il ricorso, anorma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Ristrutturazioni, solo Scia o permesso di costruire?La ristrutturazione deve consi-

stere in interventi compatibilie complementari con il manufattosu cui sono realizzati. Se abbinataad ampliamenti e al cambio di de-stinazione d’uso, è necessario ilrilascio del permesso di costruireperché si deve considerare che ilmutamento investe tutta la zona ecomporta una variante urbanisti-ca. Allo stesso tempo bisogna va-lutare la compatibilità degli inter-venti con le norme urbanisticheperché il rilascio in deroga è possi-bile solo in alcuni casi.Per questi motivi, il Consiglio di

Stato, con la sentenza 5031/2014,ha spiegato i casi in cui le ristruttu-razioni non possono essere realiz-zate con la Segnalazione certifica-ta di inizio attività (Scia) e che ilpermesso di costruire in derogapuò essere rilasciato solo per gliedifici di interesse pubblico.Nel caso preso in esame dal

CdS, una società di costruzioneaveva presentato la Scia per l’am-pliamento con cambio di destina-zione d’uso di una serra, che dove-va essere trasformata in edificioresidenziale. Secondo la socie-tà, l’intervento era ammissibile aisensi del Decreto Sviluppo (DL70/2011).Va fatto presente infatti che, in

vista della scadenza delle primeleggi regionali sul Piano Casa, ildecreto chiedeva alle Regioni diapprovare norme per incentivaree semplificare le demolizioni ericostruzioni, i cambi di destina-zione d’uso e la delocalizzazionedegli edifici per obiettivi di rigene-razione urbana. Ma non solo, per-ché il Decreto Sviluppo ammet-teva il rilascio del permesso di co-struire in deroga agli strumentiurbanistici anche per i cambi didestinazione d’uso, a condizioneche si trattasse di destinazioni tra

loro compatibili e complementari.Il Consiglio di Stato ha invece

affermato che la ristrutturazionedeve consistere in un interventocompatibile e complementare ri-spetto alla costruzione esistente eche la trasformazione di una serrain appartamenti non rientra inve-ce in questa categoria.Il CdS ha inoltre affermato che,

in mancanza di una disciplinaregionale che recepisca il DL 70-2011, deve essere applicato l’arti-colo 14 del Testo unico dell’edilizia(Dpr 380/2001), in base al quale ilpermesso di costruire in deroga alledisposizioni urbanistiche può esse-re rilasciato solo per i cambi di de-stinazione d’uso degli edifici di in-teresse pubblico.Il Decreto Sblocca Italia (DL

133/2014), che sta affrontando l’i-ter per la conversione in legge,ammette il permesso di costruirein deroga per gli interventi di ri-strutturazione edilizia e urbanisticaa condizione che una delibera delConsiglio comunale ne attesti l’in-teresse pubblico.

Se c’è ampliamento e cambio d’uso bisogna considerare l’effetto su tutta la zona

Agibilità anche se l’immobile non rispetta il titolo abilitativoIl titolo abilitativo e il certificato diagibilità non sono tra loro colle-gabili. Per questo motivo non si puònegare l’agibilità ad un immobilerealizzato in difformità rispetto altitolo abilitativo. Lo ha affermato ilConsiglio di Stato con la sentenza4309/2014.Il CdS ha spiegato che il titolo abi-

litativo, come la Dia o il permesso dicostruire, accerta il rispetto dellenorme edilizie e urbanistiche.Al contrario, dal certificato di agi-

bilità si evince se un immobile è sta-to realizzato nel rispetto delle normetecniche vigenti in materia di sicu-rezza, salubrità, igiene e risparmioenergetico.Dopo questa premessa, il Consi-

glio di Stato ha chiarito che non sipuò negare l’agibilità se l’immobile è stato realizzato non rispettando il progetto approvato. Allo stessotempo, non si può usare il mancatorilascio del certificato di agibilità

come prova di u abuso edilizio dasanzionare.Nel caso preso in esame dal CdS,

durante le trattative per una com-pravendita erano sorte delle dif-ficoltà con la società venditrice, le-gate ad irregolarità edilizie e all’agi-bilità.Dagli accertamenti condotti sulla

Dia era emerso che il titolo abilitati-vo non presentava irregolarità, ma ilprogetto era stato realizzato in mododifforme da quanto assentito. Sullabase di queste considerazioni, il Co-mune aveva giudicato improcedi-bile la domanda per il rilascio dell’a-gibilità.Il Consiglio di Stato ha invece da-

to torto al Comune affermando chei due provvedimenti hanno conse-guenze disciplinari non sovrappo-nibili. L’Amministrazione non puòquindi negare l’agibilità ad un im-mobile realizzato in modo difformerispetto al titolo abilitativo.

Provvedimenti indipendenti, conseguenze distinte


Benché il trasferimento sia già registrato, il contribuente può esercitare l’opzione con una dichiarazione nell’istanza di rimborso

È dovuta indipendentemente dall’effettivo uso del servizio e anche dall’esistenza dell’allacciamento fognario della singola utenza

Immobili abitativi comperati all’astaOk al “prezzo valore”, anche postumoApplicazione del “prezzo valore”

anche ai trasferimenti immobi-liari tramite asta pubblica, avvenutiprima della sentenza della Corte costi-tuzionale n. 6 del 23 gennaio 2014,purché non “esauriti”.È questo il parere espresso dall’A-

genzia delle Entrate con la risoluzionen. 95/E del 3 novembre 2014, in rispo-sta a un interpello.Come è noto, la Corte costituziona-

le, con la sentenza 6/2014, ha estesol’applicazione del criterio di determi-nazione della base imponibile del“prezzo valore”, ricorrendone le condi-zioni, anche ai trasferimenti di immo-bili a uso abitativo e relative pertinenzeavvenuti in sede di espropriazione for-zata o a seguito di pubblico incanto.L’orientamento è stato recepito dal-

l’Agenzia delle Entrate con la circolaren. 2/2014, superando la posizione as-sunta con la risoluzione n. 102/2007.Con l’odierno documento di prassi,

l’Agenzia chiarisce ulteriormente chela pronuncia della Consulta esplicaeffetti anche in riferimento ai trasferi-menti derivanti da pubblico incantoeffettuati prima del deposito della sen-tenza medesima, a condizione che sitratti di rapporti non “esauriti”.

Il casoL’istante, aggiudicatario di un’unità

abitativa a seguito di partecipazione aun bando d’asta pubblica, non haoptato per l’applicazione del criterio dideterminazione della base imponibiledel “prezzo valore”, in quanto non pre-vista dall’articolo 1, comma 497, dellalegge 266/2005, per i trasferimenti de-gli immobili a uso abitativo avvenuti a

seguito di pubblico incanto o di espro-priazione forzata.Per tali trasferimenti, infatti, la ba-

se imponibile è determinata, ai sensidell’articolo 44 del Testo unico delledisposizioni concernenti l’imposta diregistro (Tur), sulla base del prezzo diaggiudicazione o dell’indennizzo rico-nosciuto.Conseguentemente, l’imposta di re-

gistro dovuta per detto trasferimentoera stata versata facendo riferimento alprezzo di aggiudicazione.Successivamente, è intervenuta la

citata sentenza della Corte costituzio-nale, con la quale è stata dichiarata l’il-legittimità dell’articolo 1, comma 497,nella parte in cui non prevede lafacoltà, per gli acquisti di immobili auso abitativo e relative pertinenze insede di espropriazione forzata o a segui-to di pubblico incanto (da parte di sog-getti che non agiscano nell’esercizio diattività commerciali, artistiche o pro-fessionali), di richiedere che la baseimponibile, ai fini delle imposte diregistro, ipotecarie e catastali, sia costi-tuita dal valore catastale dell’immobi-le.L’interpellante ha, quindi, chiesto

di conoscere se sia possibile ottenere il rimborso della maggiore imposta diregistro versata, in conseguenza del-la mancata applicazione del criteriodel “prezzo valore”, e se, a tal fine, sianecessaria l’integrazione dell’atto dicompravendita onde effettuare l’op-zione.Al quesito l’Agenzia risponde fa-

vorevolmente, in considerazione delfatto che si possono invocare gli effettidi una sentenza della Corte costituzio-

nale, che dichiara illegittima unanorma, anche con riferimento ai rap-porti sorti anteriormente al depositodella medesima, a condizione che sitratti di rapporti non ancora “esauriti”.Si considerano esauriti, precisa l’A-genzia, i rapporti rispetto ai quali siadecorso il termine di prescrizione o di decadenza stabilito dalla legge perl’esercizio dei diritti a essi relativi, adesempio nei casi in cui sia decorso iltermine previsto per presentare l’istan-za di rimborso delle maggiori imposteversate (risoluzione 2/2005).Tenuto conto che, nel caso in com-

mento, risulta ancora pendente il ter-

mine di tre anni per la richiesta delrimborso della maggiore imposta diregistro versata e che, quindi, non si è in presenza di un rapporto esaurito,l’Agenzia ritiene che la sentenza dellasuprema Corte possa esplicare i suoieffetti anche con riferimento all’atto ditrasferimento in argomento, avvenutoin data anteriore al deposito dellarichiamata sentenza.L’Agenzia, tuttavia, precisa che,

essendo quello del “prezzo valore” unregime opzionale, è necessaria la speci-fica richiesta della parte acquirente. Atal riguardo, ricorda quanto già chiari-to, con la risoluzione 145/2009, in rela-

zione a un contratto di permuta regi-strato senza la richiesta di applicazionedel “prezzo valore”, ossia che la dichia-razione di volersi avvalere di tale re-gime non può essere resa successiva-mente in un atto integrativo.Diversamente, nella fattispecie in

commento, la richiesta di applicazionedel “prezzo valore” non è stata formu-lata dal contribuente, in quanto nonprevista dalle norme in quel momen-to. Pertanto, non è riconducibile allavolontà del contribuente.In considerazione di tale circostan-

za, benché l’atto di trasferimento siastato già registrato, il contribuente puòesercitare l’opzione per l’applicazionedel “prezzo valore” con un’apposita di-chiarazione da rendere nell’istanza dirimborso, entro i termini previsti dal-l’articolo 77 del Tur.

Lucia Grifoni (FiscoOggi)

Distanze minime, il ricorsoDistanze minime, il ricorsonon può essere tardivonon può essere tardivo

Chi intende presentare ricorso contro la realizzazionedi un immobile che non rispetta le distanze minimenon può farlo in modo tardivo, ma deve rispettare iltermine di 60 giorni oltre il quale la possibilità di ricor-rere decade. È questa la conclusione cui è arrivato ilConsiglio di Stato con la sentenza 4901/2014.Nel caso esaminato dal CdS, il Comune aveva rila-

sciato una concessione edilizia per l’ampliamento e laristrutturazione di un immobile. Dopo un sopralluogoda parte dei Vigili Urbani, l’Amministrazione avevadisposto la sospensione dei lavori a causa di lavori ese-guiti in difformità dalla concessione originaria.La società di costruzioni aveva quindi presentato

domanda di sanatoria, contro la quale avevano fattoricorso i proprietari degli immobili confinanti che la-mentavano la violazione delle distanze.In prima istanza il Tar aveva dichiarato il ricorso

irricevibile perché tardivo. Secondo i giudici, almomento del sopralluogo le mura perimetrali eranogià state erette, quindi i ricorrenti dovevano già aver-le notato e aver presentato ricorso.La posizione del Tar è stata confermata dal Consi-

glio di Stato secondo il quale il termine per presentareil ricorso doveva decorrere dal momento in cui gliinteressati si erano accorti che l’intervento stava vio-lando le distanze e non da quando erano stati effet-tuati i sopralluoghi o era stata chiesta la sanatoria.Il CdS ha inoltre affermato che, per il principio

della certezza delle situazioni giuridiche, il titolare diun permesso di costruire non può rimanere a lungonell’incertezza circa le sorti del titolo abilitativo. Con-sentendo ricorsi tardivi, invece, i lavori potrebberoavanzare e il danno per il titolare del permesso dicostruire sarebbe maggiore.

Il termine decorre dalla conoscenza dell’attività di costruzione

La depurazione delle acque reflueè una tassa da pagare “a prescindere”

vo di prestazioni contrattuali e non di tributo.Da ciò, i giudici di legittimità costituzionale

hanno desunto che è costituzionalmente illegit-timo vuoi l’articolo 14, comma 1, della legge 5gennaio 1994, n. 36 (sia nel testo originario sianel testo modificato dall’articolo 28 della legge31 luglio 2002, n. 179), nella parte in cui prevedeche la quota di tariffa riferita al servizio di depura-zione è dovuta dagli utenti, vuoi l’articolo 155,comma 1, primo periodo, del decreto legislativo3 aprile 2006, n. 152, nella parte in cui prevedeche la quota di tariffa riferita al servizio di depura-zione è dovuta dagli utenti in ogni caso.Infatti, come noto, dal 3 ottobre 2000, la tassa

è stata sostituita dalla tariffa del servizio idricointegrato, della quale una quota è riferita al servi-zio di depurazione, quota che la decisione in notaqualifica in termini di “corrispettivo di una presta-zione commerciale complessa che, per quanto deter-minata nel suo ammontare in base alla legge, trovafonte non in un atto autoritativo direttamente inci-dente sul patrimonio dell’utente, bensì nel contratto diutenza”, per effetto dell’articolo 24 del D. lgs 18agosto 2000, n. 258, che ha soppresso l’articolo62, commi 5 e 6 del D. lgs 11 maggio 1999, n.152, i quali avevano posticipato l’entrata in vigo-re della legge 5 gennaio 1994, n. 36, istitutiva delservizio idrico integrato.

Fonte: ASSONIME

La Suprema corte (pronunce n. 12763 e12769 del 2014) conferma la propria giuri-

sprudenza sull’esclusione della necessaria instal-lazione o del funzionamento degli impianti didepurazione delle acque reflue in riferimento allalegittimazione della richiesta del Comune delpagamento della relativa tassa di depurazioneprevista dagli articoli 16 e seguenti della legge n.319 del 1976, in vigore fino al 3 ottobre 2000,quando è stata sostituita dal canone per il servizioidrico integrato.In questo senso, si veda la sentenza della Cas-

sazione 4 gennaio 2005, n. 96, per la quale il ser-vizio di depurazione delle acque reflue costituisceun servizio pubblico irrinunciabile, che gli entigestori sono tenuti a istituire per legge. Tale con-clusione è stata resa in riferimento alla cennatalegge del 1974, dalla quale i giudici di legittimi-tà, nella sentenza che si annota, hanno tratto laconseguenza che la tassa per i servizi di depura-zione delle acque reflue è dovuto indipendente-mente non solo dall’effettiva utilizzazione del ser-vizio, ma anche dalla istituzione di esso o dall’esi-stenza dell’allacciamento fognario a esso dellasingola utenza.La questione oggetto dell’intervento della Cor-

te regolatrice del diritto concerne un profilo parti-colare emergente dalla circostanza che lo stabili-mento provvedeva a scaricare le acque reflue inun canale, il quale era tributario di un collettoreappartenente al consorzio di bonifica, ente nonterritoriale al quale la società contribuente corri-spondeva il relativo contributo, la cui presen-za aveva indotto i giudici di primo e di secondogrado a escludere la debenza del canone di depu-

cietà risulti soggetta per lo stesso presupposto auna duplice tassazione, in quanto, ancorché nondetto expressis verbis dai giudici di legittimità, i tri-buti sono due: uno per la depurazione, l’altro perla canalizzazione delle acque. In questo senso, siveda quanto affermato dalla Suprema corte nellasentenza 17 febbraio 2010, n. 3718, secondo cuidal riconoscimento della natura e funzione dicollettore di smaltimento di scarichi fognari de-ve trarsi la logica conseguenza che il canone difognatura e depurazione era dovuto perché nonescluso dalla concorrente funzione di drenaggiodelle acque meteoriche e di falda proprie delleopere di bonifica.Pertanto, due presupposti d’imposta diversi

sullo stesso bene (nel caso di specie, alveo) nondeterminano alcuna doppia imposizione, a nul-la rilevando che vengono a incidere sullo stessobene, come d’altronde usuale nell’ordinamentoitaliano (si pensi, ad esempio, agli immobili sog-getti a Ici/Imu e imposte personali).Infine, è da tenere conto che la natura tributa-

ria della tassa per la depurazione delle acque reflueè stata riconosciuta dalla Consulta 8 ottobre2008, n. 335, la quale ha aggiunto che nel sistemadelineato dalla legge n. 36 del 1994 la tariffa delservizio idrico integrato, articolato in tutte le suecomponenti – e, quindi, anche quella relativa alservizio di depurazione – ha natura di corrispetti-

razione per evitare una doppia imposizione.Il Comune opponeva che il presupposto della

tassa di depurazione delle acque reflue era daindividuare nel mero allacciamento alla retefognaria e che il trasferimento al Comune dell’al-veo suddetto e di tutti i relativi canali era avve-nuto con un decreto ministeriale esecutivo dellalegge n. 559 del 1993, ma la Commissione tribu-taria regionale evidenziò, in primo luogo, che dalTribunale superiore delle acque era stato accerta-to che l’alveo e i suoi affluenti avevano conserva-to la natura di canali di bonifica ricadenti nelcomprensorio delle paludi.In secondo luogo, e ancora in fatto, fu attestato

che alcuna “sdemanializzazione” era stata docu-mentata con riferimento a tali canali, i quali per-manevano nel patrimonio della Provincia e nondel Comune e, infine, che “l’effettuazione di operedi infrastruttura primaria, quanto al regime delleacque, non poteva costituire elemento idoneo amutare la titolarità del diritto sull’alveo, giacché que-sto era comunque destinato a ricevere acque nonconfondibili con quelle di scarico, cui associare l’appli-cazione del contributo”.L’accertamento in fatto che le acque reflue

scorrevano nel Fosso appartenente al consorziodi bonifica e che al consorzio era stato già pagatoil contributo, non determina, come rileva la de-cisione della Cassazione in rassegna, che la so-

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23NOVEMBRE 2014 N.22

Immobili: una rendita catastale da 37 miliardi

Segue a pag. 24

Una fotografia del patrimonio immobiliaredegli italiani al 31 dicembre 2013, scatta-

ta attraverso i dati catastali contenuti nellabanca dati del Catasto Edilizio Urbano. Offre uno spaccato dettagliato e completo

l’indagine effettuata dalla Direzione centraleOsservatorio del mercato immobiliare e deiServizi Estimativi delle Entrate con la collabo-razione e condivisione della Direzione centraleCatasto e Cartografia, su un totale di circa 73milioni di beni fra unità immobiliari urbane edaltre tipologie immobiliari che non produconoreddito: uno stock fatto oggetto anche di appo-site elaborazioni statistiche, e confrontato conquello del 2012 per coglierne le variazioni.

LE PREMESSEPrima di calarsi nello specifico del report,

occorre far presente come la variazione dellostock di unità immobiliari urbane, da un annoall’altro, possa dipendere da almeno tre fattori: ❖nuove costruzioni;❖ frazionamenti di unità immobiliari esistenti; ❖censimento di unità immobiliari già esistenti(per esempio, derivante dalle attività di fotoi-dentificazione). Peraltro, le variazioni intervenute nella

numerosità dello stock riguardano tutti i movi-menti registrati dagli uffici, quali, a titolo diesempio, la riclassificazione di unità immobi-liari residenziali a seguito dell’applicazionedell’articolo 1, commi 335 e 336, della legge 30dicembre 2004, n. 311, le modifiche interve-nute per la revisione del classamento nell’am-bito delle unità immobiliari censiti nella cate-goria E (articolo 2, commi 40 e seguenti, deldecreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, converti-to, con modificazioni, dalla legge 24 novembre2006, n. 286), l’iscrizione di immobili rilevatidalle attività di fotoidentificazione (articolo 2,comma 36 decreto-legge n. 262 sopra citato),ecc.. Pertanto, occorre interpretare tali varia-zioni tenendo conto dei fenomeni, non soloeconomici, ma anche amministrativi-fiscalisottostanti. Il processo di valorizzazione statistica delle

informazioni contenute negli archivi dell’A-genzia ed espresso dall’insieme di pubblicazioni,curate dalla Direzione Centrale OsservatorioMercato Immobiliare e Servizi Estimativi (DCOMISE) dell’Agenzia delle Entrate, disponibilisul sito internet www.agenziaentrate.it, forniscesia un utile quadro informativo ai fini della tra-sparenza del mercato immobiliare ed alla cono-scenza dei territori sia un supporto allo studio edalla analisi economico-sociale.

STOCK COMPLESSIVO Lo stock immobiliare censito negli archivi

catastali italiani consiste di quasi 73 milioni diimmobili o loro porzioni, di cui: ❖circa 63,5 milioni sono censiti nelle categoriecatastali ordinarie e speciali, con attribuzionedi rendita; ❖ oltre 3 milioni sono censite nelle categoriecatastali del gruppo F che rappresentano unità

12% circa è detenuto da persone non fisiche.Una quota residua, solo lo 0,2%, riguarda pro-prietà comuni. Risulta evidente la quota predominante di

unità immobiliari con intestatari persone fi-siche nei gruppi A e C, intorno al 90%; me-no accentuata per le unità della categoria A10(Uffici e studi privati), con il 56% detenutodalle PF. La quota di stock con intestatari perso-ne non fisiche supera l’80% per le unità deigruppi B ed E, risulta più del 54% per gli immo-bili censiti nel gruppo D.

Rendite catastali per intestatariLa rendita catastale complessiva attribuita

allo stock immobiliare italiano ammonta nel2013 a quasi 37 miliardi di euro, di cui circa il60% relativa ad immobili di proprietà dellepersone fisiche (22,3 miliardi di euro) e il re-stante 40% (14,6 miliardi di euro) detenutodalle PNF. Risulta pari a circa 24 milioni di euro(solo lo 0,1% del totale) la rendita catastale deibeni comuni censibili. Rispetto al 2012, la ren-dita catastale è aumentata dell’1,2%. La distri-buzione della rendita catastale secondo la tipo-logia di intestatari per i diversi gruppi di immo-bili evidenzia, per i gruppi B, D e E la quotapreponderante delle rendite catastali delleunità di proprietà delle persone non fisiche.Quanto alle rendite medie per tipologia di

intestatari e per ogni gruppo di categorie cata-stali, si evidenzia un totale nazionale medio di582 euro, con quasi 400 euro in media per leunità delle PF, circa 1.970 euro per le PNF e po-co meno di 280 euro per i beni comuni.

IMMOBILIRESIDENZIALI

Immobili per tipologiadi intestatari Le unità immobiliari censite nelle categorie

catastali del gruppo A, dalla categoria A1 allaA11 con eccezione della A10, sono abitazionie, al 31 dicembre 2013, ammontano a 34,6milioni: circa 170 mila unità in più di quellerilevate con riferimento al 2012. Nel dettagliodelle singole categorie, sono aumentate nel2013 le abitazioni nelle categorie A1, A2, A3(abitazioni signorili, civili e di tipo economico)e A7 (ville e villini). Sono diminuite invece dicirca il 5% le abitazioni di tipo popolare e ultra-popolare (A5 e A6) e di circa l’1% le abitazionidi particolare pregio (A9). Quasi il 90% delleunità residenziali è censito in catasto tra le abi-tazioni civili (A2), economiche (A3) e popo-lari (A4). Lo stock abitativo è soprattutto di proprietà

delle persone fisiche: circa 31,8 milioni diunità, quasi il 92% del totale. Alle PNF risulta-no intestate 2,8 milioni di unità, e sono menodi 10 mila le abitazioni tra i beni comuni. Tra lecategorie catastali delle abitazioni, quelle chepresentano una maggior quota di unità dellePNF rispetto al dato complessivo, sono le abi-tazioni di maggior pregio (A1, A8 e A9) e leabitazioni tipiche dei luoghi (A11).

non idonee, anche se solo temporaneamente,a produrre ordinariamente un reddito (areeurbane, lastrici solari, unità in corso di costru-zione o di definizione, ruderi);❖oltre 6 milioni sono beni comuni non censi-bili, cioè di proprietà comune e che non produ-cono reddito, o unità ancora in lavorazione(circa 190 mila). Non considerando questi ultimi (beni co-

muni non censibili e immobili in lavorazione),la maggior parte dello stock immobiliare è cen-sito nel gruppo A (oltre il 50%) e nel gruppo C(quasi il 40%), dove sono compresi, oltre adimmobili commerciali (negozi, magazzini elaboratori) anche le pertinenze delle abitazio-ni cioè soffitte, cantine, box e posti auto. Larestante parte dello stock, il 7,6%, è costituitada immobili censiti nei gruppi a destinazionespeciale (gruppo D; 2,3%), particolare (grup-po E; 0,3%), d’uso collettivo (gruppo B; 0,3%)e da immobili che non producono reddito(gruppo F; 4,7%). In termini di rendita catastale, la quota mag-

giore è ancora rappresentata dagli immobili delgruppo A e C, ma scende al 65% circa del tota-le. Le unità del gruppo D rappresentano, di con-tro, una rilevante quota di rendita del patrimo-nio immobiliare italiano: circa il 29%, a frontedi una quota di solo il 2% in numero. Per quanto riguarda i dati dello stock catasta-

le in termini di numerosità e di rendita, questisono distinti secondo la tipologia di intesta-tario catastale che detiene un diritto reale sul-l’immobile. Gli intestatari possono essere per-sone fisiche, (PF), o persone non fisiche (enti,società, fondazioni, ecc.) - PNF. Si precisa che,ai fini delle statistiche, tra gli immobili intestatialle persone fisiche sono incluse anche le unitàcon intestati misti, cui godono contempora-neamente diritti reali sia persone fisiche sia per-sone non fisiche. Si tratta di circa il 3% dellostock totale e tale scelta è indotta dalla consta-tazione che nella gran parte dei casi i dirittigoduti dalle persone non fisiche afferiscono adiritti concessori dell’area sulla quale sono statiedificati gli immobili. Per completare il quadro delle tipologie di

intestatari, è necessario, infine, considerare gliimmobili di proprietà comune con autonomacapacità reddituale, e per questo censiti in unadeterminata categoria catastale (ad esempioalloggi per i portieri, piscine condominiali, areedi parcheggio per autoveicoli, ecc.). Per questeunità immobiliari il catasto non rileva i soggettiintestatari ed esse rappresentano i beni comunicensibili (BCC). In tale gruppo è stato incluso,ai fini delle statistiche elaborate, un numeroesiguo di immobili (3.141 unità) che risultanoprivi di intestatari catastali, ipotizzando che sitratti in realtà di beni comuni censibili.

Immobili per tipologiadi intestatariLo stock immobiliare italiano nel 2013 è

aumentato dell’1%: circa 680 mila unità piùdel 2012. Nel 2013 lo stock immobiliare è perquasi l’88% di proprietà di persone fisiche, il

A tanto ammonta il patrimonio complessivo degli edifici italiani, di cui circa 16,6 mld di euro sono afferenti alle abitazioniRendite catastali per intestatari Alle abitazioni censite al 31.12.2013 negli

archivi catastali italiani corrisponde una rendi-ta pari 16,6 miliardi di euro, circa 200 milioni dieuro in più del 2012. Lo stock abitativo di pro-prietà delle persone fisiche presenta una rendi-ta catastale complessiva pari a 15,2 miliardi dieuro, 91,5% circa del totale. La rendita attribui-ta alle abitazioni delle PNF è pari a 1,4 miliardidi euro ed è pari a circa 3 milioni di euro per leabitazioni censite tra i beni comuni. Sempre in termini di rendita catastale, la

quota delle abitazioni di proprietà delle perso-ne non fisiche supera il 20% per le abitazionisignorili e le ville (A1 e A8) e assume parti-colare rilievo - quasi il 60% - per le abitazioni dimaggiore pregio (A9). Per le abitazioni tipichedei luoghi (A11) la quota di rendita catastaledelle unità delle PNF è superiore a un quartodel totale. La media nazionale della rendita catastale di

un’abitazione è circa 480 euro; è circa 500 europer quelle di proprietà delle PNF, con punte dioltre 4 mila euro per le abitazioni di maggiorpregio, sempre delle PNF. Inferiori a 100 eurosono le rendite medie delle abitazioni popolari,ultra popolari o tipiche dei luoghi.

Consistenze medieper intestatariL’abitazione media censita in catasto ha 5,4

vani, leggermente più piccola quando è diproprietà delle PNF e con soli 3,4 vani, in me-dia, quando si tratta di un bene di proprietàcomune. La superficie media delle abitazionicensite negli archivi, calcolata come rappor-to tra la superficie catastale complessiva e ilnumero di unità, è pari a circa 116 mq al 31dicembre 2013; è inferiore a 100 mq per leabitazioni in categoria A4, A5, A6 e A11 e vaben oltre i 200 mq per le unità nelle categorieA1, A8 e A9.

DESTINAZIONEORDINARIA

Immobili per tipologiadi intestatari Tra le unità censite nelle categorie del grup-

po A, sono stati considerati separatamente gliimmobili in categoria A10, nella quale rientra-no le unità ordinariamente destinate a ufficio ostudio privato: ebbene, esse ammontano a662.550 unità, ripartite tra il 56% circa di pro-prietà delle PF e il restante 44% delle PNF; soloun residuo 0,1% riguarda unità di proprietàcomune. Nelle categorie catastali del gruppo B sono

censite unità immobiliari destinate ordinaria-mente all’uso collettivo, come collegi, prigioni,ospedali, scuole, biblioteche, uffici pubblici.Tali unità sono aumentate dell’1,7% rispetto al2012 e sono più rilevanti, in numero, quelle de-stinate ordinariamente a scuole (B5, 32,5%),collegi e convitti (B1, 23,1%) e uffici pubblici(B4, 21,4%). Emerge, inoltre, una rilevantequota di proprietà delle persone non fisiche per

24MERCATO NOVEMBRE 2014N.22

A pochi mesi dall’evento, i canoni di locazione degli uffici sono ancora in calo, e restano lontani da quelli degli hotspot europei

Milano, aspettando l’effetto ExpoAdispetto di quanto osservato da altre indagini di setto-

re, secondo il report del portale di annunci immobiliariNuroa il tanto atteso “effetto Expo” sembra non essereancora arrivato a Milano, dove anche a settembre i prezzidegli affitti per immobili a uso ufficio, confermerebbero iltrend in discesa iniziato da tre anni: meno 20% rispetto amaggio 2011.Guardando ai dati, che sono stati elaborati comparando

le inserzioni delle oltre 70 aziende partner della società, pre-sente dal 2009 in Italia, Miguel Zablah, direttore commer-ciale di Nuroa, commenta: “Grazie al nostro ampio databasegli utenti possono monitorare l’andamento nel tempo deiprezzi delle case o degli uffici, sia in affitto sia in vendita. Il portale comprende 1.473.581 immobili in affitto e5.656.694 in vendita, restituendo il prezzo medio totale oper metro quadro delle proprietà attraverso grafici di facilelettura. Ora, confrontando le principali città italiane, si puòvedere come a Roma il valore degli affitti abbia tenuto me-glio di fronte alla crisi, con un decremento medio del 7,3%.Napoli, invece, dove il costo degli affitti di immobili a usoufficio è diminuito del 13,2%, è - tra le grandi città - la piùconveniente per aziende e professionisti: affittare un ufficioqui costa in media 1.174 euro al mese. Circa mille euro inmeno rispetto a Roma (2.161 euro in media) e Milano(2.229 euro), che si conferma la città più cara d’Italia. Tra glialtri centri analizzati, colpisce il crollo del valore degli affittia Bari (-24%) e Torino (-15%). In controtendenza Firenze,

dove sulla base degli annunci inseriti sul portale il prezzodegli uffici aumenta addirittura del 16%”. Se si passa ad analizzare i dati relativi ai prezzi per metro

quadro degli uffici in vendita, la situazione non cambia.Anche qui, il confronto rispetto ai dati relativi a maggio2011 mostra ovunque il segno meno, con picchi a Torino (-27%), Palermo (-26%) e Firenze (-25%). La palma dellacittà più cara va in questo caso a Roma, dove acquistare unufficio costa 3.972 euro/mq, seguita da Milano (3.376 eu-ro/mq) e Napoli (2.948 euro/mq). Proprio quest’ultima è,tra le tre, quella in cui il calo del prezzo di vendita degli uffi-ci è maggiore (-14,5%), mentre Roma (-12,8%) e Milano (-12,5%) si attestano su valori simili.Venendo al focus su Milano, come è noto, per la ripresa

del mercato immobiliare, molti analisti confidano nell’Expo2015, che inizierà il prossimo maggio sul sito espositivo diRho-Pero. Speranze condivise anche dagli investitori esteri,come dimostra il rapporto Emerging trends Europe, realizza-to dalla società di consulenza Pricewaterhouse Coopers incollaborazione con Urban Land Institute. La surveyè basatasulle interviste a più di 500 tra i più influenti leader del settoreimmobiliare e fornisce indicazioni su dove investire in Euro-pa, anticipando tendenze e analizzando quali mercati e setto-ri offrono le migliori prospettive. Ebbene, Milano si sta pre-parando a ospitare Expo 2015, e questo innalzerà il profilodella città. Grazie all’effetto Expo il capoluogo lombardo èvisto come una delle location al top, soprattutto nel settore

degli uffici. Questi ultimi attraggono sia investitori istituzio-nali sia chi è in cerca di alternative agli hotspoteuropei comeLondra, Parigi e le principali città tedesche, sempre più care.A Milano si registrerà un maggior interesse da parte di quegliinvestitori stranieri che vogliono diversificare. Al momento,però, le previsioni non si sono ancora tradotte in realtà. L’a-nalisi degli immobili presenti nel database di Nuroa, suddivisiper zone, mostra un generale calo dei prezzi degli affitti, piùaccentuato nei quartieri di Porta Venezia (-25%), Città Stu-di (-21%), Centro storico (-19%) e Centro direzionale (-15,5%). L’area intorno a corso Magenta mantiene inaltera-to il valore, mentre crescono leggermente rispetto a maggio2011 i prezzi degli affitti nella zona di Porta Ticinese (+4,5%).Rispetto al quadro tratteggiato da Nuroa, tuttavia, c’è

anche una visione che lascia maggior adito all’ottimismo,almeno sul versante delle locazioni. È quella che scaturiscedai dati dell’osservatorio trimestrale di Jones Lang LaSalle,secondo cui a Milano nel terzo trimestre 2014 sono tornati acrescere i canoni d’affitto degli uffici, con un +4,4% che rap-presenta il primo movimento al rialzo dal 2011. peraltro, dalreport emerge anche che Milano è la città europea con l’in-cremento maggiore. Intorno al Duomo si spendono circa500 euro al metro quadro anno per anno, ma la città più carad’Europa si conferma Londra, dove gli uffici nell’area ovestarrivano a costare oltre 1500 euro al metro quadro, mentrenella city i prezzi si fermano a 800 euro. La seconda città piùcara è Mosca, con prezzo medio di circa 900 euro, seguita daGinevra, Parigi e Zurigo intorno ai 750 euro. In fondo allaclassifica ci sono invece Atene, Lisbona e Barcellona, concirca 300 euro al metro quadro.

Continua da pag. 23

Immobili: una rendita catastale da 37 miliardiaerei, fari, fabbricati destinati all’esercizio pub-blico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.Sono in totale poco più di 90 mila le unità im-mobiliari con rendita catastale del gruppo E.

Rendite catastali per intestatari La rendita catastale complessiva delle unità

immobiliari del gruppo E ammonta complessi-vamente a circa 700 milioni di euro, per la granparte attribuita alle unità immobiliari delle ca-tegorie E1 (Stazioni per servizi di trasporto), E3(Immobili per speciali esigenze pubbliche) eE9 (Immobili particolari con altre destinazio-ni) che rappresentano oltre il 90% del totale.Rispetto al 2012, la rendita complessiva è au-mentata del 3,6%.

BENI SENZA REDDITOImmobili per tipologiadi intestatari Gli immobili censiti nel gruppo F sono circa

3 milioni e rappresentano unità identificate alsolo scopo inventariale in quanto non produ-cono reddito. Sono per la maggior parte areeurbane (F1) e lastrici solari (F5): quelle unità,cioè, dotate di potenziale autonomia funzio-nale ma prive di autonomia reddituale e che,se pur pertinenza o dipendenza di altre unitàimmobiliari, non contribuiscono, per la loronatura, ad incrementarne il reddito. Le altrecategorie del gruppo F riguardano unità incorso di costruzione (F3), di definizione (F4) oin attesa di dichiarazione (F6), cioè unità chetrovano in queste categorie una collocazionetemporanea alla quale dovrà seguire una clas-sificazione rispondente alle definitive caratte-ristiche che assumeranno quegli immobili. Infine, in questo gruppo di immobili ci sono

le unità collabenti (F2): sono circa 420 mila e sitratta di immobili che hanno perso la propriacapacità reddituale in quanto ridotti in ruderi.Rispetto al 2012, lo stock del gruppo F è au-mentato di circa il 3,7%.

le unità in tutte le categorie del gruppo B, fattaeccezione per le categorie B7 (cappelle e orato-ri) e B8 (magazzini per derrate).Nelle categorie catastali del gruppo C sono

censite unità immobiliari a destinazione com-merciale e varia. Si tratta di circa 26 milioni diunità, detenute per circa l’87% dalle PF. Lamaggior quota di questi immobili è rappresen-tata dalle unità in categoria C6 (63,1%), pre-valentemente box e posti auto, e dalle unità incategoria C2 (25,8%), prevalentemente canti-ne e soffitte. Rilevante è anche la quota deinegozi (C1) che rappresentano il 7,5% deltotale. Rispetto al 2012, lo stock relativo a talegruppo è aumentato del 1,3%. La distribuzionedelle unità secondo la tipologia di intestatarievidenzia la prevalenza della quota con intesta-tari PNF solo per le unità nelle categorie C4 eC5, rispettivamente immobili per esercizi spor-tivi e stabilimenti balneari.

Rendite catastali per intestatari Per le unità immobiliari della categoria A10,

la rendita complessiva ammonta a 1,5 miliardidi euro, +3,1% rispetto al 2012, e per oltre il60% riguarda immobili di proprietà delle per-sone non fisiche.Gli immobili censiti nel gruppo B hanno una

rendita complessiva pari a 1,3 miliardi di euro,aumentata del 1,5% nel 2013 rispetto al 2012.Ammonta invece a quasi 6 miliardi di euro larendita catastale delle unità del gruppo C, di cuioltre 3 miliardi di euro (il 56% circa) è stataattribuita agli immobili destinati a negozio obottega (C1). Rispetto al 2012, l’incremento direndita è stato, per le unità di questo gruppo,pari all’1,3%. In tutte le categorie, la quota dellePNF in termini di rendita risulta più ampia diquella calcolata in termini di stock.

Consistenze medieper intestatariPer le unità immobiliari ad uso ufficio o stu-

dio privato, A10, la consistenza media catasta-le è pari a 5,6 vani e, in termini di superficie, a134 mq. Per tali unità la consistenza catastale ela superficie media aumenta se il dato si riferisce

D8 (immobili per le attività commerciali) che,come già visto, sono tra quelle categorie delgruppo D con lo stock più numeroso. Alle u-nità in categoria D10, a fronte di un’elevataquota di stock, 25% circa, la rendita attribuitarappresenta solo il 6,8%. Per i motivi citati nelprecedente paragrafo, la categoria D10 è anchequella con il maggior incremento di rendita nel2013, rispetto al 2012, +21,3%. Complessiva-mente la rendita catastale delle unità del grup-po D è aumentata, nel 2013, di quasi l’1%, cioècirca 100 milioni di euro più del 2012. Anchein termini di rendita la quota delle PNF superaampiamente quella delle PF, con la sola ecce-zione delle unità in D10.Per le unità immobiliari a destinazione spe-

ciale del gruppo D non si accerta la consistenza.Non potendo quindi analizzare le dimensionifisiche di tali unità, si è proceduto con un’analisidella distribuzione delle rendite catastali, unicodato disponibile che porta in sé anche il datodimensionale. Risulta evidente per le unitàdelle categorie D2 (Alberghi e pensioni), D3(Teatri e cinematografi) e D4 (Case di cura eospedali) un’elevata quota di immobili conrendite oltre 2 mila euro, che rimane sostenutaanche per rendite oltre 30 mila euro. Da notareche la categoria D1 è quella con la maggiornumerosità di immobili con rendita entro i 100euro, legata al fatto che in questa categoria sonocensite, tra l’altro, le cabine di trasformazionedell’energia, numerose sul territorio nazionalee, generalmente, di piccole dimensioni.

DESTINAZIONEPARTICOLARE

Immobili per tipologiadi intestatari Nel gruppo E rientrano tutte le unità immo-

biliari che hanno caratteristiche singolari e so-no a uso pubblico o di interesse collettivo, qualiad esempio stazioni per servizi di trasporto ter-restri e di navigazione interna, marittimi ed

alla solo quota di unità con intestatari PNF, 7,1vani e 171 mq. La consistenza catastale è espressa in metri

cubi per le unità del gruppo B, e in media taliimmobili hanno un volume pari 5.670 mc.Anche per queste unità, la consistenza è deci-samente maggiore quando sono detenute daPNF.

DESTINAZIONESPECIALE

Immobili per tipologiadi intestatari Nel gruppo D sono censite le unità immobi-

liari a destinazione speciale a fine produttivo,terziario o commerciale che presentano caratte-ristiche specifiche determinate dalla loro desti-nazione d’uso e per le quali il cambio di destina-zione non può avvenire senza radicali trasforma-zioni. Sono presenti negli archivi catastali quasi1,5 milioni di unità per la maggior parte classifi-cate nelle categorie D1 (opifici), D7 (immobiliper le attività industriali), D8 (immobili per leattività commerciali) e D10 (immobili produt-tivi per le attività agricole). Questi ultimi sonoaumentati nel 2013 del 7,1% a seguito dell’in-troduzione dell’obbligo di accatastamento deifabbricati rurali introdotto dalla Legge n. 214-2011 (articolo 13, comma 14 ter). Le personenon fisiche sono titolari di diritti reali della mag-gior parte degli immobili del gruppo D (55%circa, Figura 3); tra le singole categorie di questogruppo fa eccezione solo la D10, per la quale laquota di intestatari PF supera il 90%.

Rendite catastali per intestatari Le unità del gruppo D, anche se rappresenta-

no solo il 2,3% in numero dello stock censitoin catasto, possiedono una rendita catastalepari a quasi il 30% del totale, con oltre 10miliardi di euro. Oltre il 70% di questa renditaè attribuito alle unità delle categorie D1 (opifi-ci), D7 (immobili per le attività industriali) e

26 BORSINI NOVEMBRE 2014N.22

Roma: centro e investimenti compensanoRoma: centro e investimenti compensanoil calo dei prezzi nelle aree perifericheil calo dei prezzi nelle aree perifericheAREA CENTRALE

La diminuzione dei valori immobiliari èappena dello 0,3%. Nel cuore della capitale iprezzi sono rimasti, quindi, sostanzialmentestabili. Si cercano sia prima casa sia alloggi aduso investimento. Per quest’ultima finalità sirichiedono bilocali e trilocali nelle zone mag-giormente turistiche (Piazza Navona, Campodei Fiori e il Tridente). La revisione delle ren-dite catastali che ha interessato le zone centra-li di Roma sta determinando un aumento diofferta di immobili in affitto e in vendita. Le quotazioni più elevate spettano natural-

mente a Piazza di Spagna, dove le soluzio-ni top ristrutturate toccano cifre medie di 13 mila euro al mq. Nel Tridente si arriva a9000-10000 euro al mq, così come per gliimmobili storici e con affreschi situati in viaGiulia e via Monserrato nel Ghetto Ebraico.Prezzi più bassi per la zona di piazza del Popolodove, al momento, difficilmente si superano6000 euro al mq per soluzioni in ottimo stato,e per la zona Prati, dove oggi si toccano topprices di 6000-6500 euro al mq. Le zone più apprezzate sono quelle meno

trafficate tra cui piazza Cavour, via Cassiodo-ro, via Virgilio e via Plinio. Sul mercato dellelocazioni si segnala sempre una buona do-manda, alimentata da professionisti che lavo-rano in zona e da studenti. Per un bilocale incentro si spendono mediamente 1100-1200euro al mese. Si stipulano prevalentementecontratti a canone libero e in minima partecontratti a canone concordato. I prezzi immobiliari della zona dei Parioli si

sono stabilizzati e si è registrata una maggiorerichiesta per immobili dal taglio compreso trai 130 e i 150 mq, mentre per metrature supe-riori si segnala un notevole rallentamento deitempi di vendita. Tra le zone maggiormenteapprezzate ci sono via di Villa Grazioli, viaPanama, Piazza delle Muse, via dei Monti Pa-rioli: è qui che si possono trovare stabili signo-rili, a partire dai 200 mq in su con affacci im-portanti e in taluni casi con soffitti alti a cas-settoni. Le quotazioni di queste tipologie inbuono stato possono raggiungere 8000 euro almq. Più contenuti, invece, i prezzi in viale deiParioli, piazza Euclide e vie adiacenti, dove lequotazioni medie sono di 5000 euro al mq.In zona sono stati avviati anche degli inter-

venti di recupero di alcuni stabili che hannoprezzi medi tra i 9000 e 10000 euro al mq.

AREA POLICLINICO Anche in questa zona, i valori sono abba-

stanza stabili. Buonaperformanceper l’area diTiburtina - Casalbruciato: si registra un au-mento della domanda dovuto soprattutto adun più facile accesso al credito. Questa zo-na sorge non lontano dall’Università la Sa-pienza, e per questo motivo molti potenzialiacquirenti sono genitori di studenti. Presen-te anche una buona parte di investitori cheacquistano per affittare agli universitari. Piace, in particolare, la zona di via Facchi-

netti, via Donati, via Crispolti perché sorge aridosso della Tiburtina e offre stabili in cortinadegli anni ‘70. Le quotazioni per una soluzio-ne di piccolo taglio da ristrutturare sono di3000-3200 euro al mq. Il mercato delle locazioni è animato soprat-

tutto da studenti, e per un bilocale si spendo-no mediamente 700-750 euro al mese.

Prezzi in ribasso nella zona dell’Università.Tra gli acquirenti resta lo “zoccolo duro” deigenitori degli studenti universitari, anche senegli ultimi tempi ci sono segnali di sofferen-za. Molto ambita la zona di Villa Massimo,che si sviluppa non lontano da Villa Torlonia,è compresa tra via Nomentana, viale XXIAprile e via Catanzaro, ed è caratterizzata dasoluzioni di prestigio. In quest’area si registrauna maggiore offerta, e al momento non si su-perano 7500 euro al mq. Su viale Ippocrate e viale delle Province i

valori sono di 5000 euro al mq, perché pena-lizzate dalla presenza del traffico. Le nuovecostruzioni in via Como costano 8000 euro almq. Continuano i lavori nella Città del Sole,dove nell’ex deposito Atac di via Lega Lom-barda dovrebbero sorgere appartamenti, villeunifamiliari, negozi. Sul mercato delle locazioni si registra una

buona tenuta grazie alla domanda degli stu-denti anche se la loro capacità di spesa è inribasso. Per un bilocale si spendono media-mente 900-950 euro al mese. In aumento gliuniversitari che chiedono di stipulare contrat-ti di 10 mesi evitando così di pagare i mesi esti-vi. In diminuzione anche la domanda di abita-zioni da parte di aziende per i loro dipendenti.

CASSIA - TORREVECCHIA Anche qui i prezzi sono in calo (-3,3%). Tra

i quartieri che hanno segnalato una contra-zione dei valori c’è Camilluccia - CortinaD’Ampezzo, dove spesso acquistano personeche lavorano nelle vicine sedi del PoliclinicoGemelli e della Rai. In via Camilluccia siconcentrano le soluzioni più esclusive, chehanno prezzi medi di 5000 euro al mq. A se-guire c’è la zona residenziale di viale Corti-na d’Ampezzo e limitrofe, con quotazioni di4000 euro al mq.

VILLA ADA - M. SACRO Prezzi in diminuzione del 3,1%. Stabili i

valori nel quartiere di Montesacro - CittàGiardino e Tufello. Soffrono le abitazioni didimensioni medio grandi (da 120 mq in su).Nella zona popolare del Tufello le quotazionidi un’abitazione usata sono di 3000 euro almq. Piace il quartiere di Città Giardino, dovei valori sono di 4000-4200 euro al mq. Continuano a diminuire i prezzi degli im-

mobili nella zona di Casal De’ Pazzi, dove siacquista a 3000 euro al mq. Punte di 4000-4500 euro al mq si possono registrare in viaCartesio, via Voltaire e via Torraccia di Aguz-

zano. Più popolari le soluzioni situate in vialeMarx e limitrofe, con valori medi di 2400-2500 euro al mq. Nella zona Talenti, tra viaGrazia Deledda e via Gaspara Stampa, aridosso della via Nomentana, le quotazionisono più contenute e si attestano intorno a2500 euro al mq.

AREA ROMA SUDI prezzi continuano a scendere, sebbene

con comportamenti diversi (-2,6%). Le abi-tazioni dell’Eur hanno quotazioni ormai sta-bili, mentre sono in diminuzione quelle diOstia e della Garbatella. In quest’ultimoquartiere, i valori, più elevati rispetto alle zo-ne limitrofe si sono dovuti ridimensionare.Nella Garbatella storica una soluzione ristrut-turata costa 4600-4700 euro al mq. Dal-la parte opposta, oltre la circonvallazioneOstiense, i prezzi sono di 2000 euro al mq. Valori immobiliari in calo nell’area di

Ostia - Mar Rosso. Via Mar Rosso è una dellestrade più signorili del quartiere, dove 110 mqcommerciali con posto auto costano circa240-250 mila euro. Prezzi più contenuti inzona Fiamme Gialle: un appartamento da 55mq commerciali da ristrutturare costa circa140 mila euro. Verso il lungomare, nella zonadi via Ugolino Vivaldi e di via Giuseppe Re-nato Velt, si possono acquistare appartamen-ti fronte mare, originariamente costruiti co-me case vacanza ma attualmente richiesti dafamiglie per abitarci.

S. GIOVANNI - ROMA ESTLa diminuzione delle quotazioni è stata

contenuta intorno all’1,9%. Buon andamen-to per la zona Tuscolano - Porta Furba - Qua-draro: le banche stanno erogando più mutui esi nota una maggiore fiducia e volontà diacquisto. Esiste un’area di tipo economico-popolare, con stabili ex Ina Casa, e una realiz-zata con edilizia civile: per la prima tipologia iprezzi medi oscillano tra 2800 e 3000 euro almq, per la seconda i valori possono arrivare a3500 euro al mq. Si riscontra un notevole interesse per le

abitazioni già ristrutturate inserite in piccolecorti di stampo signorile, dove le quotazionitoccano 4000 euro al mq. La zona di TorreMaura ha subito un netto calo dei prezzi, inparticolare sulle tipologie economico-popo-lari. Torre Maura è ben servita dalla linea fer-roviaria che porta in centro, dalla nuova me-tropolitana che dovrebbe essere aperta abreve e da scuole primarie e secondarie. La

parte più apprezzata si sviluppa nei pressi diCinecittà Est, dove le quotazioni medie siattestano intorno a 2500-2600 euro al mq,ma possono toccare 3000-3100 euro al mq.Nella restante parte di Torre Maura, i prezzimedi sono compresi tra 2000 e 2100 euro almq, ma scendono a 1700-1800 euro al mqper contesti più vetusti. In corso interventi diriqualificazione a valori medi di 3000 euro almq. Il nuovo costa 3200-3300 euro al mq.

MONTEVERDE - AURELIO Si attesta un calo dei valori dell’1,6%. Prez-

zi ancora in leggera diminuzione in zonaAurelio -Gregorio VII, ma domanda più vi-vace. In questa zona della città si acquista siaper abitare sia per affittare (in particolare affit-ti brevi come casa vacanza, B&B ed affittaca-mere). Sulle arterie principali del quartie-re un buon usato ha un valore medio di 3400-3600 euro al mq. Quotazioni più elevate(4000-4200 euro al mq per un buon usato) siregistrano su via San Pio V e su via dei Gozza-dini, strade residenziali e tranquille.

PRATI - FRANCIANella prima parte del 2014 i prezzi sono

calati dell’1,9%. Valori costanti per le abita-zioni situate in zona Prati - Borgo Pio. Ap-prezzatele soluzioni situate a Borgo Pio, quar-tiere adiacente al Vaticano e spesso con vistasullo stesso. Una soluzione in buono stato sicompravende a prezzi medi di 6000-7000euro al mq. In via Cola di Rienzo la stessa ti-pologia costa 5000-6000 euro al mq. In viale Giulio Cesare, via Candia, viale

delle Milizie le quotazioni immobiliari sonopiù contenute, e per questo motivo la zona èoggetto di interesse per l’apertura di attivitàcome Bed and Breakfast e casa vacanza. Que-sto tipo di domanda è in forte aumento negliultimi tempi, e si cercano soprattutto trilocalie quattro locali su cui investire intorno ai 500mila euro. Prezzi ancora in ribasso nella zona di Monte

Mario Alto, che sorge compreso tra due im-portanti strutture ospedaliere della zona: ilPoliclinico Gemelli e il San Filippo Neri.Buona la domanda da parte dei genitori per ifigli che studiano in zona: acquistano bilocalie trilocali e prediligono il posizionamento instrade ben servite (infatti via Troya e le paral-lele sono tra le preferite in zona) insieme aquelle a ridosso della via Trionfale dove c’è lastazione di Monte Mario. Qui un buon usatocosta 3400 euro al mq contro una media dellazona di 3000 euro al mq.

Un calo. Contenuto, ma pur sempre un nuovo calo. Secondo il periodicoreport di Tecnocasa, nel primo semestre 2014 le quotazioni degli allogginella Capitale hanno perso un ulteriore 1,8% rispetto al semestre

precedente. Il dato è frutto di una sostanziale tenuta delle aree centralidella città a fronte di una diminuzione dei prezzi nelle zone più periferiche.Ancora una volta la domanda si concentra soprattutto su bilocali (40,3%),

e trilocali (36,3%), per un budget medio che oscillatra prevalentemente tra 250 e 349 mila euro, e viene stanziato

nella stragrande maggioranza dei casi (84,6%)per l’acquisto dell’abitazione principale da parte di un target

la cui età è compresa principalmente tra 35 e 44 anni. Ad ogni buon conto,è importante sottolineare che (nei primi tre mesi del 2014)

il numero delle compravendite è risultato in aumento del 21,4% in chiavetendenziale annua. Bene anche la domanda di alloggi in locazione, complice,

anche in questo caso, una diminuzione dei canoni superiore all’1%.

BORSINI 27NOVEMBRE 2014 N.22

Bari: la fotografia di un mercato in saluteMACROAREA CENTRO

Anche a Bari, come in altre grandi città, lezone centrali sono rimaste sostanzialmentecostanti, facendo registrare un calo dello 0,5%.Nell’area murattiana pesano ancora le diffi-coltà di accesso al credito e chi può acquista-re direttamente in contanti cerca di spuntareprezzi ancora più bassi, ma in generale si notaun atteggiamento più positivo verso l’acquistoimmobiliare.Tra i venditori ci sono persone che non rie-

scono più a sostenere le spese e investitori che,pur di non lasciare l’appartamento vuoto oridurre eccessivamente il canone, vendono peracquistare in zone limitrofe e ottenere renditepiù elevate. Il mercato del Borgo Antico è vivace nelle

zone più esterne (Castello e limitrofe), dove unbuon usato si acquista con 1300-1400 euro almq. Le strade più importanti di Bari Vecchia(piazza Mercantile, piazza del Ferrarese e viaVenezia) sono molto signorili e prestigiose, mai prezzi sono molto elevati (fino a 3000 euro almq) e difficilmente si riesce a compravendere.Tra le zone più apprezzate ci sono via Cairoli,via De Rossi, via Piccinni e via Putignani, dovei prezzi medi sono di 2600 euro al mq; in viaSparano e piazza Umberto I non si superano3000 euro al mq, mentre a ridosso della Stazio-ne i valori si attestano a 2400-2600 euro al mq. Gli investitori acquistano prevalentemente

per i figli; chi ricerca la prima casa ha un budgettra 70 e 140 mila euro che destina a bilocali e tri-locali. Nell’area di Murat 2 (via Quintino Sella,via Manzoni) i valori dell’usato sono di 1800-2000 euro al mq; in quella che dà sulla ferrovia

scendono a 850-900 €al mq (in stabili vetusti esenza ascensore). Di stampo signorile è l’offertaabitativa su piazza Garibaldi, dove ci sono abita-zioni di almeno quattro locali che possono toc-care punte di 2400-2500 euro al mq. A causa delle elevate spese condominiali,

la domanda di appartamenti in affitto è bassa.Un bilocale costa 400-450 euro inserito in unpalazzo con ascensore e 350 euro se sprovvi-sto.

LUNGOMARE PEROTTILa macroarea Lungomare Perotti - Poliva-

lente ha evidenziato il ribasso più importante,perdendo il 4,9%. Diminuiscono del 3,5% lequotazioni immobiliari di Torre a Mare. Nellaprima parte del 2014 i potenziali clienti mani-festano più concretezza e i proprietari sono piùdisponibili a rivedere le cifre richieste: pertanto,il numero di compravendite è in aumento e letempistiche medie di vendita sono più veloci. Il mercato immobiliare è di tipo misto, conacquisti da parte di investitori (che ricercanobilocali da 60-70 mila €a scopo di affitto), turi-sti (sebbene in calo) e prime case. La tipologiapreferita è la villetta con ampio giardino, già inbuone condizioni.In ogni caso, a Torre a Mare un appartamen-

to usato continua a costare almeno 2000 euroal mq e può toccare 2600-2700 euro al mq se sipuò godere della vista sul mare. Piacciono le strutture inserite a Parchitello,

dove un appartamento degli anni ‘70 costa me-diamente 2000 euro al mq; si tratta di un resi-dence con 700 abitazioni, di varie dimensioni.Oltre la tangenziale, lungo la strada per Noicat-taro, c’è una zona in espansione e sviluppo,

dove si trovano prevalentemente ville, singolee a schiera: una tipologia di tre livelli da 60 mqciascuno costa al massimo 270-280 mila euro.Sul mercato delle locazioni si registra una

buona domanda da parte di lavoratori fuorisede. I bilocali costano 350-400 euro al mese, itrilocali 450-500 euro.

S. PASQUALE - CARRASSILa macroarea San Pasquale-Carrassi ha

chiuso la prima parte del 2014 nel segno dellastabilità.Nella zona di San Pasquale si registra un mer-

cato stabile, ma si nota più movimento grazie airibassi dei semestri precedenti. I potenzialiclienti, tuttavia, non sembrano particolarmen-te decisi all’acquisto, complice anche l’elevataofferta presente. La zona si sviluppa tra il Cam-pus Universitario (Facoltà di Ingegneria, Chi-mica, Matematica), la Stazione e il Centro diBari, in un’area commerciale e ben servita. Lestrade principali sono viale dell’Unità d’Italia eviale della Repubblica, dove si concentrano letipologie più recenti e più ambite, che in buonecondizioni si valutano circa 2200 euro al mq.La parte più recente del quartiere è più ricerca-ta: in quest’ultimo caso si parla di cifre intorno a2200 euro al mq per abitazioni ristrutturate.Il mercato delle locazioni vede un calo della

domanda, che proviene da famiglie e giovanicoppie che non riescono ad acquistare. I cano-ni medi sono di 400 euro per i bilocali e 500euro per i trilocali.

ZONA AEROPORTOAnche la macroarea Aeroporto fa registrare

valori immobiliari costanti. Palese e Santo Spi-rito mantengono invariate le quotazioni rispet-to al semestre precedente. Il mercato è alimen-tato in prevalenza da giovani coppie e famiglieche, con un budget di 130-150 mila euro, ricer-cano appartamenti di tre locali o soluzioni indi-pendenti. Discreta la domanda di alloggi inaffitto, mercato a cui si rivolge chi non riesce adacquistare: il taglio più richiesto è il trilocale, ilcui canone è compreso tra 400 e 500 euro almese, mentre i bilocali costano 350-400 euro.Tra le zone più ricercate di Palese ci sono

Fontanelle e via Nazionale, dove un apparta-mento degli anni ‘90 si acquista con una spesadi 1800-1900 euro al mq, mentre una villetta sivaluta tra 250 e 300 mila euro. Di Santo Spiritosi segnala la parte centrale, dove un buon usatocosta 1800-1900 euro al mq, mentre una villet-ta a schiera di nuova costruzione è immessa a420-430 mila euro.

Nel primo semestre del 2014neanche Bari si è sottratta al calodei prezzi degli immobili, facendotuttavia registrare il ribasso dellequotazioni più contenuto tra legrandi città italiane, dopo Firenze:-1,4%. A differenza che in altricontesti nazionali, però, nelcapoluogo pugliese l’ennesimadiscesa dei prezzi non ha trainatoal rialzo la domanda, tanto chele compravendite, nel periodo tragennaio e giugno del 2014,sono calate dell’11,4% rispettoallo stesso periodo dell’anno prima. Quanto al budget di spesa espressodai potenziali acquirenti di alloggi,si è attestato tra 169 e 249 mila €.

A differenziare il mercato immobiliare di Palermoda quello di molte altre grandi città, secondo i dati raccoltida Tecnocasa non è tanto il calo delle quotazioni (-2%

nel primo semestre 2014), bensì il fatto che il ribasso maggioresia stato registrato nella macroarea del Centro (- 5%).

Minore rispetto che altrove è anche la percentualendi acquistodi prima casa sul totale (77,6%) nonché il budget medio

stanziato dai potenziali acquirenti di appartamenti (e tra 120e 169 mila euro nel 27,2% dei casi), anche se in questo

caso incide, ovviamente, anche il costo medio delle abitazioni:inferiore rispetto ad altre grandi città italiane.

Calo delle quotazioni piuttosto contenuto nel primo semestre 2014; l’altra faccia della medaglia è la diminuzione degli scambi

La riqualificazione verde di alcune aree cittadine bilancia il crollo dei prezzi degli immobili registrato nella zona del centro

Palermo: a sostenere le vendite sono i parchiCENTRO

Nella macroarea del Centro i valoriimmobiliari sono diminuiti del 5,0%.La zona residenziale del Centro stori-co è quella che si sviluppa verso il mare(via Alloro e via Butera) dove è possi-bile acquistare abitazioni del 1500 edel 1600, ristrutturate nel tempo, adun prezzo di 2500 euro al mq. Nume-rose richieste si concentrano sulle arte-rie principali, via Vittorio Emanuele,via Roma e via Maqueda, dove le quo-tazioni si attestano su 2000 euro al mqper i palazzi storici e su 1500 euro al mqper gli edifici in edilizia civile già inte-ressati da lavori di ammodernamento.Nell’area del mercato Ballarò il prezzoscende anche a 600-700 euro al mq sel’interno è completamente da rifare. Prezzi in netto calo in zona Terra-

santa (-12,5%). La zona di via Cata-nia offre tipologie degli anni ‘30, ma lecaratteristiche variano notevolmen-te: la prima parte della via è caratteriz-zata da edilizia medio-signorile ed iprezzi oscillano tra 1900 e 2100 euro almq, mentre la parte finale di via Cata-nia, via La Farina, via Marchese Ugo ela parte bassa di via Notarbartolo se-gnalano valori medi di 2800 euro almq. Su via Aurispa, zona popolare, lequotazioni scendono a 1200 euro almq per tipologie da ristrutturare senzaascensore.

UNIVERSITÀLa macroarea Università-Bran-

caccio ha registrato un leggero calodelle quotazioni, pari al -0,9% rispet-to al semestre precedente. Prezzi inleggero rialzo, invece, in zona Calata-fimi. Corso Calatafimi è una dellestrade principali e vi si trovano palaz-zine degli anni ‘70 che, se da ristruttu-rare, costano 1500 euro al mq, se giàristrutturate si vendono a 2000 euroal mq. Nell’area di Villatasca si trovano

anche tipologie degli anni ‘80 costrui-te in edilizia privata il cui valore si atte-sta su 1500-1600 euro al mq. Del quar-tiere Brancaccio-Ciaculli la zona piùrichiesta è via Giafar, dove l’offertaedilizia risale agli anni ‘70 ed ‘80 e con-siste anche in case padronali, e le quo-tazioni del medio usato non superano900-1000 euro al mq. Da segnalare anche via Conte

Federico, che si divide in due sottozo-ne: la parte bassa è stata edificata neglianni ‘50-’60 e presenta quotazioni di

800-900 euro al mq, quella alta è piùnuova (prima metà degli anni ‘80) e,grazie anche alla presenza di spazi ver-di, i prezzi sono più alti e si attestano su1000 euro al mq.

UDITORELa macroarea Uditore nel primo

semestre dell’anno ha evidenziato un ribasso delle quotazioni dell’1,9%.Prezzi in leggera crescita nell’area diPasso di Rigano, dove è aumentato ilnumero di richieste e di compraven-dite ed il mercato ha evidenziato se-gnali di miglioramento anche gra-zie ad una maggiore apertura da par-te degli istituti di credito. In questoquartiere, il valore di un appartamen-to economico è compreso tra 1000 e1500 euro al mq, mentre per le tipo-logie civili le quotazioni salgono a1300-1600 euro al mq. I prezzi piùelevati si toccano nell’area di viaLeonardo da Vinci, dove si registrano

prezzi compresi tra 1900 e 2300 euroal mq. In zona Pitrè nella prima parte del-

l’anno i valori delle abitazioni sonorisultati in diminuzione. Il calo è deter-minato in particolare da un aumentodell’offerta di immobili sul mercato.Pitrè è un quartiere semicentrale diPalermo che è composto da un’areaeconomica edificata verso la fine de-gli anni ‘60 dove è possibile acquistareappartamenti in buono stato a 1000euro al mq, e da un’area più recenterealizzata alla fine degli anni ‘70 e neglianni ‘80 nella zona di via RegioneSiciliana. Le abitazioni degli anni ‘70costano circa 1000 euro al mq, mentrele tipologie degli anni ‘80 sono valuta-te 1600-1700 euro al mq.

FAVORITAIl leggero calo le quotazioni immo-

biliari nella macroarea Parco dellaFavorita (-1,2%). Sono in lieve au-mento però i prezzi in zona Pallavici-no. Il mercato infatti evidenzia segnalipositivi, una crescita del numero dicompravendite e di richieste ed unamaggiore fiducia da parte dei poten-ziali acquirenti. Il quartiere è caratte-rizzato da residence costruiti neglianni ‘80 che si concentrano soprattut-to nell’area compresa tra il monumen-to “Palazzina Cinese” e la Città deiragazzi (parco verde). Qui un appar-tamento in buone condizioni si puòacquistare con una spesa di 1800 euroal mq.

Quotazioni più basse si registrano inzona Barcarello, lungomare del quar-tiere, dove ci sono ville e villette valu-tate 1500-1600 euro al mq se in buonecondizioni. Popolare zona La Mari-nella, che si è sviluppata negli anni ‘80ed è caratterizzata da palazzine da 7-8piani e da soluzioni di ampia metratu-ra: qui per l’acquisto di un apparta-mento in buone condizioni si spendo-no circa 800 euro al mq.

FIERANella macroarea Fiera nel primo

semestre del 2014 i prezzi sono dimi-nuiti del 3,4%. In zona Montepelle-grino - Fiera le quotazioni immobiliarihanno segnalato un calo del 4,6% ri-spetto al semestre precedente. Qui il mercato si divide in due zone: quellache si sviluppa intorno a via Montal-bo, dove ci sono immobili in ediliziapopolare costruiti ante ‘67 e che siscambiano a prezzi medi di 800 euro almq e la zona che si sviluppa intorno avia Don Orione, con grandi condo-mini dotati di portineria costruiti ne-gli anni ‘70 e che, in buono stato,hanno quotazioni medie di 1600 euroal mq. Intorno a via Ammiraglio Rizzo e

via Marturano ci sono abitazioni co-struite nella seconda metà degli an-ni ‘80 che in questo momento han-no valutazioni medie di 1700 euro almq. Da segnalare che la creazione diparchi nelle zone Uditore, Libertà eUniversità determina una buona ri-chiesta da parte di famiglie con figlipiccoli.

28 PROFESSIONE NOVEMBRE 2014N.22

Da Sblocca Italia e Stabilità alcun sostegno al mattone

Fiaip: pollice verso alla politicaArchiviato lo Sblocca Ita-

lia e con in vista la leg-ge di Stabilità, l’attività par-lamentare di queste settima-ne ha numerosi, pesanti risvol-ti sul settore della casa. Misuredifferenti ma, secondo Fiaip,con un unico comune deno-minatore: l’incapacità di ri-spondere alle esigenze di unmercato immobiliare che ver-sa in una situazione di crisisempre più pesante. A denun-ciarlo è il presidente della fede-razione, Paolo Righi, secondoil quale “i contenuti dei duemaxi provvedimenti ogget-to dei lavori parlamentari noncontengono nulla che possa in qualche modo rilanciare ilnostro comparto. Per l’enne-sima volta, dopo i GoverniMonti e Letta, anche il Gover-no Renzi non tiene conto delfatto che l’unico modo per farripartire i consumi è lasciarenelle tasche degli italiani idenari che sono attualmenteobbligati a versare per le tassesulla casa. Anziché inventarsicontinuamente nuovi metodiper rimettere liquidità sul mer-cato, basterebbe allentare lapressione fiscale immobiliare,

Fimaa: la comunicazione è ipnoticaDimenticatevi il luogo comune del cion-dolo agitato davanti agli occhi della“cavia” per addormentarla e soggiogarnela volontà. Le modalità e gli scopi delCorso di Comunicazione Ipnotica e Ven-dita Creativa organizzato da Fimaa (Fede-razione italiana mediatori e agenti d’affari)di Firenze presso l’Auditorium della sede diConfcommercio sono state, ovviamente,ben altre, e la risposta del pubblico dimo-stra che la tecnica espositiva è stata centra-ta. Più di 40 agenti immobiliari associati,infatti, hanno preso parte con estremointeresse e gradimento finale alle tre lezio-ni in cui era strutturato il corso, tenuto dalprofessor Lino Barbasso.Soddisfazione per il risultato viene

espressa da parte di Leonardo Boschi eKatia Ricciardi, componenti del direttivodi Fimaa Firenze delegati alla formazione:“Questo corso - spiegano - è il secondoappuntamento di un progetto formativoche segue un precedente appuntamentorealizzato nel maggio scorso, e che mira aprofessionalizzare sempre più gli operatoridel nostro settore che si riconoscono sottol’egida di Fimaa Confcommercio”.Per il presidente di Fimaa Firenze, Arri-

go Brandini, si è trattato di un altro tassellonell’attività di sensibilizzazione al costanteaggiornamento professionale degli iscrittiche costituisce un elemento fondamenta-le dell’attività della Fimaa provinciale fio-rentina.

e un’ulteriore stangata è deter-minata dal provvedimentosecondo cui i venditori di casa,al momento del rogito, non ri-ceveranno più i soldi derivantidalla compravendita, poichésaranno depositati su un contocorrente fino alla trascrizionedel trasferimento, e i relativi in-teressi saranno incamerati dal-lo Stato. Altro che cambia-re verso, qui stiamo andandosempre nella stessa direzione”.

sia per le famiglie che per leimprese”.Parole dure, che fanno per-

no sui dati che certificano ledifficoltà di un settore, qualequello immobiliare, che haperso 800 mila posti di lavoro,e che ha visto ridursi il numerodelle compravendite a meno400mila dal 2006 ad oggi, conuna contrazione del 50% dellevendite immobiliari.“Il lavoro lo creano le azien-

de che hanno le possibilità distare sul mercato - dichiara an-cora il presidente Fiaip - e l’uni-co modo per fare stare un a-zienda sul mercato dell’im-mobiliare è quello di liberare leimprese dall’eccessivo cari-co fiscale e di favorire l’inve-stimento sulla casa”. Di quil’appello: il Governo crei lecondizioni per fare tornare re-munerativo l’investimentoimmobiliare, mediante l’ab-bassamento della pressione fi-scale, perché questa è l’unicamodalità con cui si può far ri-partire l’economia Italiana.“La pressione fiscale sulla

casa è passata dai 9.5 miliardidella vecchia Ici, ai quasi 30miliardi attuali - sbotta Righi -

Grazie a preferenza accordata dai turisti alla formula

B&B: investimenti in aumentoTra le realtà del settore

immobiliare che sono ri-sultate in crescita negli ulti-mi anni, spiccano i B&B. Giànel 2012, l’Istat segnalava un aumento del numero del-le strutture extralberghiere inItalia, in particolare, appunto,di B&B (+5,8%): una soluzio-ne che è scelta da un numerosempre maggiore di turisti persoggiornare durante le vacan-ze e non solo. Un’analisi del

ni non ricreativi. Con questoscenario è immaginabile chein città ad alta attrazione turi-stica ci sia chi ha deciso di in-vestire sul mattone con lafinalità di avviare un B&B, edi qui il loro incremento nu-merico. Roma e Firenze sono quel-

le in cui si registra un discre-to interesse per questo tipo diacquisto. A Milano, in arrivodell’Expo, c’è chi si sta atti-vando in tal senso. In questocaso si cercano abitazioni inzone vicino a luoghi di in-teresse turistico oppure bencollegati con essi. Si valutanosia immobili in affitto sia inacquisto. Quelli situati ai pia-ni bassi sono preferiti, cosìcome piacciono gli stabili conascensore. In genere ci siorienta verso abitazioni già de-stinate a questo uso, con alme-no 4 stanze, ognuna con ba-gno annesso. Meglio ancorase l’immobile ha la vista pano-ramica. In genere, l’imprendi-tore che cerca o in affitto o inacquisto svolge già in questotipo di attività (possiede giàaltre strutture) e, nel caso del-l’acquisto, ricorre soprattuttoa capitale proprio.

portale “Bed and Breakfast”,ad esempio, ha constatato chenel 2014 il 60% dei viaggiato-ri che ha scelto il B&B viag-giava con la famiglia, al secon-do posto con il 44% ci so-no coloro che fanno un “viag-gio romantico”, a seguire conil 39% coloro che viaggianocon amici e il 30% fa un viag-gio culturale. Il 22% dellaclientela lo sceglie come for-mula per spostamenti con fi-

A Roma, via a Beliving: tratta centri storici e località turistiche di prestigio

Una società per immobili a 6 zeriÈnata una nuova realtà nel panora-

ma del real estate, specializzata nellacompravendita di immobili di presti-gio: apre a Roma la sua prima sede ope-rativa Beliving International Properties,che si rivolge principalmente ad unaclientela internazionale che ricerca nelnostro Paese immobili di alto livello inlocationuniche: dall’appartamento neicentri storici, alle case vacanze situatenelle più affascinanti località turistichefino a soluzioni immobiliari di nicchiache possono diventare per il cliente -proprio perché di estremo pregio - uninvestimento economico importanteper il prossimo futuro.La clientela che decide di avvalersi

della consulenza di Beliving, oggi, arrivaprincipalmente dagli Stati Uniti, dallaRussia, dall’Inghilterra, dalla Francia edalla Germania, ma nell’ultimo perio-do hanno segnalato il loro interesseanche potenziali acquirenti dalla Cinaal Sud America, dal Medioriente aiPaesi Scandinavi. “Abbiamo scelto difare il nostro ingresso nel settore del realestate aprendo la nostra prima sede pro-prio nella città di Roma perché attual-mente è ancora una delle mete più ri-cercate dagli investitori stranieri -commenta Danilo Orlando, partner diBeliving International Properties -.Anche il settore immobiliare sta risen-tendo in questo periodo di un significa-tivo rallentamento, fortunatamenteperò, il nostro cliente - per il 58% stra-niero - crede che il nostro Paese possacontinuare ad essere meta importanteper gli investimenti immobiliari so-prattutto se di pregio”.

Roma non solo è la capitale politicae culturale del nostro Paese, ma è an-che una delle città più visitate al mon-do, ogni anno infatti sono circa 12 mi-lioni i turisti che cercano alloggio pervisitare la città. Secondo i dati raccoltidall’ufficio studi di Beliving, gli stranieriche desiderano fare un investimento dipregio a Roma sono spinti oltre che dalfascino che esprime questa città, dal-l’attuale proposta vantaggiosa rispettoad altre capitali europee.Il portfolio di Beliving vanta ad oggi

proprietà esclusive in location uniche,appartamenti in centro, case vacanze,ville e casali che arrivano anche ad unvalore di 10 milioni di euro, per rispon-dere alle esigenze e alle richieste del-la sua clientela che nel 30% dei casi ha a disposizione un budget superioreal milione e mezzo di euro, ma che inalcuni casi raggiunge anche i 20 mi-lioni.Beliving, per differenziarsi ulterior-

mente dalle agenzie tradizionali, mettea disposizione l’esperienza e la profes-sionalità di un team che gestisce real-mente tutti i servizi integrati che con-tribuiscono ad “alleggerire” i doveri delcliente:❖ Property Search: il consulentediventa, un vero e proprio personalshopper del mercato immobiliare. At-traverso questo servizio si amplia la ri-cerca anche di fuori del portfolio Beli-ving.❖ Property Management: grazie allapartnership con Friendly Rentals- agen-zia internazionale specializzata nell’af-fitto turistico di case vacanza di qualità

- Beliving è in grado di inserire l’immo-bile nel mercato turistico degli affitti,permettendo al cliente di ottenere ilmaggior rendimento possibile sul mer-cato. Ciò consente di mantenere la di-sponibilità dell’appartamento, con-sentendo una veloce smobilitazionedell’investimento in tempi ragione-volmente brevi, senza sottostare ai vin-coli dei contratti tradizionali.❖ Home Staging: è l’attività che per-mette di mostrare l’immobile nella suaveste migliore grazie al sapiente in-tervento di interior designer, architet-ti e consulenti del gruppo che crea-no atmosfere ricche di fascino ed ele-ganza.Già dai prossimi mesi,Beliving preve-

de di attivarsi anche su altri mercatiimmobiliari, in questo caso per diven-tare il punto di riferimento delreal esta-teper gli italiani che vogliono compra-re immobili di prestigio all’estero: laprima città interessata a questa apertu-ra sarà Miami.Secondo quanto prospettato dal

gruppo, il portfolio Beliving entro unanno includerà immobili a Barcellona,Ibiza e Londra, tutte città in cui il mer-cato immobiliare sta registrando buonisegnali di ripresa. Per quanto riguardal’Italia, le città su cui Belivingsta ponen-do la sua attenzione e che sicuramenteentreranno a far parte del suo portfoliosono Milano - città in cui si svolgeràl’Expo 2015 - oltre a Firenze e Venezia,entrambe mete turistiche scelte per labellezza dei paesaggi e per la ricchezzaculturale, aspetti che le hanno rese duetra le città più visitate del nostro Paese.

Re/Max è alla ricercaRe/Max è alla ricercadegli “agenti giusti”degli “agenti giusti”

A.A.A. Agenti giusti cercansi. Si potrebbe sintetizzare nel piùclassico dei modi la seconda edizione delRoadshowRe/Max:progetto di reclutamento per selezionare i migliori agentiimmobiliari presenti sul territorio italiano, che potrannoentrare a far parte del network Re/Max Italia. L’iniziativa,peraltro, sarà on air su Discovery Media con una campagna tele-visiva fino al 16 novembre e sarà supportata da una campagnatv declinata in uno spot da 10 secondi e pianificata sui canaliReal Time, Dmax, Focus, Giallo, Discovery Channel, Disco-very Science, Discovery World, Travel&Living, Animal Pla-net, con oltre 500 passaggi visibili sia sul digitale terrestre chesul satellite.Inoltre per intercettare il potenziale agente giusto, Re/Max

Italia ha scelto di pianificare una parte degli spot billboard da 7secondi che saranno trasmessi durante i programmi dedicati altema del real estate, come “Cerco casa disperatamente” e“Cerco casa a Parigi” con Paola Marella; “La mia nuova casa incampagna”, “Case impossibili”, “Case da sogno in città”, “Caseda sogno cercasi”, “Il Re delle piscine” e “Grandi progetti”.La campagna - ideata dall’ufficio marketing e comunicazio-

ne Re/Max Italia, che ne ha curato anche la pianificazione -presenta il progetto RoadShow, che vedrà Dario Castiglia(presidente e amministratore delegato Re/Max Italia) e Ric-cardo Bernardi (amministratore delegato Re/Max Corporate)impegnati nuovamente nel tourdi incontri dedicati al mondodel real estateche farà tappa nelle principali città italiane.“Cerchiamo persone motivate, che abbiamo voglia di met-

tersi in gioco e che sappiano essere gli agenti giusti per prenderedi petto e affrontare insieme a tutti noi di Re/Max Italia il diffi-cile momento che il mercato sta ancora vivendo - commentaDario Castiglia -. Solo gli agenti giusti potranno essere la chia-ve di svolta per la ripresa del settore”.Durante gli appuntamenti del Roadshow verrà presentata e

analizzata l’attuale situazione del mercato immobiliare in Italiae all’estero, dove Re/Max è leader del settore con più di 6.600agenzie affiliate ed oltre 96mila consulenti immobiliari in 97Paesi nel mondo. Ma l’iniziativa sarà anche l’occasione perconoscere i risultati ottenuti dal gruppo in oltre 40 anni di atti-vità.

PROFESSIONE 29NOVEMBRE 2014 N.22

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30MERCATO GLOBALE NOVEMBRE 2014N.22

Fanno discutere i segnali di rallentamento del settore, complici le nuove tasse che potrebbero frenare gli investimenti

Ma il dato che colpisce maggiormente è quello sui prezzi delle case, che risultano in crescita ormai da 32 mesi consecutivi

Mercato inglese: tra la crisi e le opportunitàNegli ultimi mesi l’attenzione di

investitori e operatori immobi-liari si è particolarmente concentratasul mercato britanni, e in particola-re quello di Londra, complice il fattoche, dopo un lungo periodo di cresci-ta, anche nella City inizia a farsi stradaqualche segnale di crisi, a causa dellacrescita dei tassi di interesse e dell’in-certezza economica che non risparmial’Inghilterra.A lanciare l’allarme, tra i tanti, è

stato il noto gruppo immobiliare Fox-ton, che ha annunciato un calo delrisultato annuale a causa proprio delrapido rallentamento del mercatonella capitale, uno dei suoi businessmaggiori. Le difficoltà del compartosarebbero cominciate dopo l’estate,con un progressivo calo di valore an-che delle abitazioni di lusso (tenendosempre e comunque presente che ipezzi delle case a Londra rimangonotra i più alti al mondo, con una mediadi oltre 600 mila euro). Ma, aldilà della crisi in sé, c’è un

altro parametro da tenere in forte con-siderazione. Come infatti ricorda ilportale MonitorImmobiliare.it, aLondra pare ormai certa l’introduzio-ne della Mansion Tax, vale a direun’imposta equiparabile a quella ita-liana di registro, che inciderà per il 7%ed interesserà unicamente gli immo-bili di lusso. La cifra individuata dalGoverno di Cameron come linea diconfine fra le case di lusso e quelle non definibili come tali è ferma ai duemilioni di sterline. Sulla base di ta-le premessa, non ci sarebbe da stupirsise - come già fatto nel recente passatocon New York - gli investitori interna-zionali iniziassero a voltare almenoparzialmente le spalle alla capitale bri-tannica. Tuttavia, c’è pure chi legge la possi-

bile tendenza in maniera diametral-mente opposta. È il caso di EnricoSpagolla, Ceo della società BEagleInvest, a giudizio del quale “se si haintenzione di investire oggi a Londra,la scelta non è meno conveniente delpassato, anzi. Una giusta precisazionepoiché letture fuorvianti delle ultimeanalisi dei grossi player del real estatelondinese stanno gettando immotiva-to timore tra gli investitori, italiani enon”.Il riferimento è appunto alla revisio-

ne delle stime di crescita per gli immo-bili nella città di Londra nei prossimidue anni, effettuata da alcuni dei prin-cipali gruppi immobiliari. Una revi-sione corretta e prudenziale: oltreManica si attende un ritocco al rialzodei tassi di interesse, cosa che produrràuna contrazione del credito e quindiuna lieve diminuzione della doman-da, e con essa, a parità di offerta, dellacrescita dei prezzi. A ciò, peraltro, siaggiunge il classico clima di incertez-za che si vive in prossimità del voto: ilprossimo anno Cameron rimetterà ilproprio mandato per il rinnovo e unpotenziale avversario pare sia proprioil sindaco uscente di Londra, BorisJonhson. “Questa contrazione nel rialzo dei

prezzi - sostiene Vittorio Zaglia, salesmanager BEagle Invest - non andrà adinfluenzare il tasso di crescita previstonel quinquennio in corso (2014-2018) che, come abbiamo più volteavuto modo di dire, è fisso al 24%. So-no le ricerche medesime, anzi, a soste-nere che la crescita complessiva saràdel 24,4%”.Proiezioni condivise da Giusppe Di

Napoli,sales manager: “A sostegno del-la tesi, le medesime importanti realtàriportano come nel 2014 il tasso di cre-scita del 9,5% funzioni da riequilibra-

tore della mancata crescita dei prossi-mi due anni, così come si dice che gliultimi due anni, 2017-2018, terrannoil passo, e questo determinerà appuntoun +24,4% complessivo”. Ma che fare, dunque? BEagle Invest

individua tre possibili strade: 1. Si investe a Londra, in modalitàmordi e fuggi.I prezzi porteranno a ter-mine la loro crescita complessiva del9,5% ancora per i prossimi 3 mesi. Ciòsignifica che c’è convenienza ad inve-stire anche in modalità toccata e fuga.A maggior ragione se si tratta di flip-pling. In moltissimi casi gli “acquisti sucarta” non perderanno di valore, anzi,

sarà sufficiente scegliere bene doveeffettuarli. In molti casi questo tipo diimmobile in pianta, proprio per la suanatura di investimento volatile, nonsarà toccato dall’andamento del mer-cato in mattoni e calcestruzzo.2. Si investe a Londra, per mettere areddito in 2/3 anni. Nessun timore: lacrescita degli affitti ha tempi diversirispetto alla crescita dei costi di acqui-sto. Fissando oggi la richiesta per l’al-loggio, una volta definito l’acquisto latariffa non è destinata a scendere, anzi.La casa continuerà a rivalutarsi e conessa il valore dell’affitto. Il +24,4% in 5anni è comunque assicurato, quindi

anche per un periodo di investimentomedio la redditività è garantita e stabi-le. Un 7% di reddito sul valore dell’im-mobile, quando si parte da una cifragià elevata, è pur sempre maggiore diun 10% su una base di partenza decisa-mente inferiore.3. Si investe a Londra per un lungoperiodo. La scelta più sicura. Gliimmobili continueranno a crescere divalore, affrontando un impennata allafine di quest’anno per riprendere lacorsa nel biennio 2017-2018. In mez-zo una crescita meno forzata, ma pursempre crescita. Un investimento si-curo, un reddito alto e costante, ga-rantito anche da una domanda tam-bureggiante cui l’offerta non riesce astar dietro.

Usa: nuovo aumento delle vendite INVENTARIO L’offerta di case in vendita nel mese di settembre è stata inferio-

re sia di un mese fa che di un anno fa. La perdita anno su anno èstata del 5,4%, e la perdita mensile da agosto è stata del 2,9%. Laperdita dallo scorso anno è stata leggermente più alta del 4,4%rispetto al mese di agosto, ma per sette degli ultimi 10 mesi, la ridu-zione dell’offerta da un anno all’altro è stata inferiore rispetto almese precedente. I mesi di fornitura dell’offerta sono aumentati a4,9, avvicinandosi all’equilibrio di 6,0. Tra le città con un bassolivello d’offerta spiccano San Francisco e Denver.

TRANSAZIONINel mese di agosto, solo quattro città delle 52 città esaminate

dal report di Re/Max avevano registrato un aumento delle vendi-te, ma a settembre il numero è salito a ben 32 città, tra le qualispiccano: Nashville (+15,9%); Orlando (+14,8%); Billings(+13,1%); Charlotte (+12,7%); Tulsa (+9,9%); Birmingham(+9,6%).

QUOTAZIONINel mese di settembre, il prezzo mediano di vendita è stato

appunto di 195.000 dollari. Nel confronto anno su anno, ilprezzo mediano è salito per 32 mesi consecutivi. Poiché l’of-ferta è generalmente aumentata rispetto allo scorso anno, iprezzi delle case non sono aumentati così tanto. Nel mese disettembre 2013, il prezzo mediano era aumentato del 12,2%rispetto all’anno precedente. Ad ogni buon conto, tra le 52aree metropolitane, 44 hanno registrato prezzi di venditasuperiori rispetto a un anno fa. Gli aumenti più rilevanti sisegnalano a: Detroit (+14,2%); Miami (+10,5%); Las Vegas(+9,9%); San Francisco (+9,8%); Richmond (+9,7%);Atlanta (+9,1%).

TEMPISTICHELa media di giorni sul mercato di tutte le case vendute nel mese

di settembre è stata di 65 giorni, tre in più rispetto alla media vistanel mese di agosto e la stessa nel mese di settembre 2013. Agostodiventa il 28esimo mese consecutivo con una media di giorni sulmercato sotto i 90. Una bassa media di giorni è il risultato di unaridotta offerta di case in vendita.

Non solo Gran Bretagna. A completare il quadro del mercatoimmobiliare “di lunga anglosassone” non poteva mancare il

periodico aggiornamento delle tendenze in atto negli Stati Uniti,frutto del report mensile di Re/Max, dal quale emerge un dato sututti: per la prima volta nel 2014, le compravendite sono aumen-tate rispetto a un anno fa. Chiaramente, a seguito del ciclo stagionale, a settembre le tran-

sazioni immobiliari sono risultate del 10,4% inferiori rispetto adagosto. Tuttavia, hanno superato dello 0,9% la quota del settem-bre 2013. Il risultato di questo dato è che al momento, conside-rando l’intero 2014, le compravendite sono di poco inferiori aquelle del 2013. Quanto al prezzo mediano registrato in tutte lecase vendute nelle 52 aree analizzate, nel mese di settembre è essoè stato pari a 195.000 dollari, superiore, cioè, del 5,4% rispetto alprezzo medio del settembre 2013. In chiave di lettura annua, iprezzi nel 2014 hanno avuto una tendenza al rialzo, ma ad unritmo più moderato rispetto alle doppie cifre viste nel 2013. L’of-ferta di case in vendita, infine, è risultata inferiore del 5,8% rispet-to allo scorso anno. Al ritmo di vendite di case registrato a settem-bre, i mesi di fornitura di inventario sono saliti a 4,9 dove 6,0 indi-ca un mercato equilibrato equamente tra acquirenti e venditori.Come di consueto, il commento dei dati è affidato a Margaret

Kelly, Ceo di Re/Max, secondo cui “È significativo il fatto che set-tembre sia stato il primo mese di quest’anno in cui si nota unaumento delle compravendite rispetto allo scorso anno. Ciòdimostra che gli acquirenti risultano interessati ed il mercato èabbastanza forte da ripercorrere le vendite dello scorso anno.Mentre i cicli stagionali vedono la solita riduzione delle compra-vendite, è peraltro incoraggiante vedere che i prezzi delle casecontinuano a crescere a un ritmo sostenibile”.

E i britannici guardano di più all’ItaliaNon tanto gli investimenti degli italiani in Inghil-

terra, quanto piuttosto quelli degli inglesi nel BelPaese. È un punto di vista ribaltato quello sul quale haposto l’accento il portale Gate-away.com, tracciandoun bilancio all’indomani di “A Place in the Sun”: lafiera svoltasi a Birmingham dal 3 al 5 ottobre, frequen-tata principalmente da privati che vogliono acquistareun immobile all’estero. Un evento in crescita, avendofatto registrare un’affluenza di 6.500 visitatori: un terzoin più rispetto all’edizione 2013. “Abbiamo riscontratoun altissimo interesse - conferma Simone Rossi, diret-tore commerciale diGate-away.com -. Fino a qualchetempo fa, in Italia compravano solo gli inglesi che, pervarie ragioni, non prendevano proprio in considerazio-ne gli altri Paesi; oggi invece l’Italia riesce ad entrare nelventaglio di Paesi che gli inglesi valutano per l’acquistodi una seconda casa oltre confine: a dimostrazione delfatto che le attività di promozione stanno dando i lorofrutti. Il padiglione italiano mostrava però ancoraun’offerta ridotta e incompleta, anche su aree moltorichieste. I visitatori lamentavano una carenza nelleinformazioni fornite dalle agenzie italiane: mancanofoto, planimetrie, descrizioni dettagliate e ben tradotte,una geolocalizzazione dell’immobile”. Tra le nuove tendenze, la ski property: “Abbiamo

riscontrato molta richiesta per immobili vicini agliimpianti sciistici - aggiunge Rossi -; anche qui l’Italiamostra una forte carenza di offerta in confronto a Paesicome la Francia, che ha meno di noi da questo puntodi vista, ma riesce ad intercettare meglio la domandacon un’offerta molto più ampia”.L’interesse del mercato inglese per il mattone italia-

no è confermato anche dai dati di accesso al portaleGate-away.com: il Regno Unito è oggi il Paese da cuiprovengono la maggior parte delle richieste, dopo annidi primato statunitense. Secondo l’ultima rilevazionedel portale (giugno 2014), arriva da UK il 14% dellerichieste, dagli Usa il 13% e dalla Francia il 10%. Leprime cinque regioni richieste dagli inglesi sono: Pu-glia (18%), Toscana (16%), Abruzzo (12%), Liguria(11%) e Lombardia (6%). La maggioranza dellerichieste dal Regno Unito (73%) riguarda immobilifino a 250mila euro; il valore medio è di 285mila euro,un dato più basso della media generale legato al fattoche gli inglesi ricercano immobili da ristrutturare inmisura maggiore rispetto ad altri Paesi: il 21% dellerichieste inglesi riguarda immobili da ristrutturare,contro il 14,4% delle richieste complessive (prove-nienti da tutto il mondo), il 12,5% degli USA e il15,5% della Francia.

In Germania un frenoper il “caro-locazioni”Affitti calmierati. Il governoMerkel ha cercato di porreun freno in questo modoall’incremento record deicanoni di locazione registra-to negli ultimi tempi, so-prattutto a Berlino, Ambur-go, Francoforte e nelle cittàuniversitarie. Però, dato che,in fondo, tutto il mondo èpaese, è accaduto che ilprovvedimento abbia scon-tentato tutti: sia i beneficiari,sia le agenzie immobiliari. Iprimi ritengo infatti la mi-sura inadeguata, mentre isecondi la considerano co-

me un danno eccessivo algiro d’affari del settore. Main che cosa consiste l’inter-vento? Semplificando, adogni cambio di inquilino ilnuovo affitto non potrà esse-re superiore del 10% rispettoalla media dei prezzi per l’a-rea in questione. Occorretuttavia tener presente che i Laender hanno 5 anni ditempo per decidere dove farvalere questa nuova norma,dalla quale sono inoltre stateescluse le nuove costruzio-ni, per evitare di soffocarel’edilizia.

MUTUI & ISTAT 31NOVEMBRE 2014 N.22

Giugno 1988 159,525 135,975 Giugno 1989 175,875 150,675Giugno 1990 189,9 163,2Giugno 1991 208,275 179,775 Giugno 1992 223,8 193,8Giugno 1993 236,4 205,1Giugno 1994 248,025 215,55Giugno 1995 266,85 232,575Giugno 1996 280,275 244,65Giugno 1997 285,375 249,225Giugno 1998 291,9 255,075 Giugno 1999 297,375 259,95 Giugno 2000 307,2 268,875Giugno 2001 318,15 278,6Giugno 2002 327 286,65 Giugno 2003 336,225 294,975Giugno 2004 345,45 303,15Giugno 2005 352,275 309,37 Giugno 2006 361,125 317,32Giugno 2007 367,875 323,47Giugno 2008 384,6 338,47Giugno 2009 386,325 339,97 Giugno 2010 392,475 345,525 Giugno 2011 402,825 354,825Giugno 2012 417,75 368,325

I N D I C I I S T A T

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE

SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL 1975

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE

Giugno 2009 - Giugno 1978

+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)

Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento èannuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”

Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)

Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)

VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE

ANNO Gen. Feb. Mar. Apr. Mag. Giu. Lug. Ago. Sett. Ott. Nov. Dic.

1980 16,050 16,275 15,975 15,900 15,525 15,525 16,200 16,200 15,900 15,375 16,125 15,8251981 14,550 14,625 15,075 14,925 15,375 15,450 14,700 14,400 13,725 13,950 13,650 13,4251982 12,975 12,525 12,075 11,625 11,400 11,400 11,925 12,900 12,900 12,900 12,525 12,2251983 12,300 12,300 12,300 12,450 12,300 12,000 11,550 10,275 10,200 9,975 9,750 9,6001984 9,375 9,150 9,000 8,700 8,400 8,400 7,875 7,800 7,350 6,825 6,450 6,6001985 6,450 6,450 6,450 6,600 6,600 6,525 6,525 6,450 6,225 6,375 6,450 6,4501986 6,000 5,700 5,400 4,950 4,800 4,725 4,225 4,425 4,350 3,825 73525 3,2251987 3,375 3,150 3,150 3,150 3,150 3,075 3,300 3,375 3,750 3,975 3,900 3,8251988 3,750 3,675 3,675 3,750 3,675 3,675 3,675 3,750 3,600 3,525 3,975 4,1251989 4,275 4,275 4,800 5,025 5,100 5,250 5,250 5,025 4,950 5,100 4,800 4,8751990 4,800 4,650 4,575 4,350 4,275 4,200 4,275 4,725 4,725 4,650 4,875 4,8001991 4,875 5,025 4,950 5,025 5,100 5,175 5,025 4,725 4,650 4,575 4,658 4,501992 4,575 4,05 4,20 4,20 4,27 4,125 4,125 3,97 3,90 3,75 3,7 3,61993 3,2 3,37 3,15 3,15 3,00 3,15 3,3 3,3 3,15 3,22 3,15 31994 3,15 3,15 3,15 3,1 3,07 2,8 2,7 2,8 2,92 2,85 2,77 3,11995 2,85 3,2 3,67 3,9 4,1 4,35 4,2 4,35 4,35 4,35 4,5 4,351996 4,125 3,75 3,375 3,375 3,225 2,975 2,7 2,55 2,55 2,25 1,950 1,9501997 1,950 1,8 1,65 1,275 1,2 1,05 1,2 1,125 1,05 1,2 1,2 1,1251998 1,2 1,35 1,275 1,35 1,275 1,350 1,350 1,425 1,350 1,275 1,125 1,1251999 0,975 0,9 1,05 1,2 1,2 1,125 1,275 1,2 1,35 1,35 1,5 1,5752000 1,575 1,8 1,875 1,650 1,725 2,025 2,025 2,025 1,950 1,950 2,025 1,9502001 2,325 2,25 2,100 2,325 2,25 2,175 2,025 2,025 1,95 1,95 1,725 1,7252002 1,725 1,725 1,80 1,80 1,725 1,725 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,0252003 2,025 1,875 1,95 1,875 1,8 1,725 1,875 1,875 1,875 1,8 1,8 1,7252004 1,50 1,65 1,425 1,50 1,575 1,65 1,575 1,575 1,35 1,275 1,275 1,2752005 1,2 1,2 1,2 1,275 1,275 1,2 1,35 1,35 1,425 1,5 1,350 1,4252006 1,65 1,575 1,575 1,5 1,65 1,575 1575 1,575 1,575 1,275 1,275 1,2752007 1,125 1,125 1,125 1,05 1,05 1,2 1,2 1,2 1,2 1,5 1,725 1,9502008 2,175 2,175 2,475 2,475 2,625 2,85 3,0 2,925 2,775 2,55 1,95 1,52009 1,125 1,125 0,75 0,75 0,525 0,3 -0,075 0,15 0,075 0,15 0,525 0,752010 0,975 0,975 1,125 1,2 1,125 0,975 1,275 1,125 1,2 1,275 1,275 1,4252011 1,65 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,025 2,1 2,25 2,4 2,4 2,42012 2,4 2,475 2,4 2,4 2,25 2,325 2,175 2,325 2,325 2,025 1,8 1,82013 1,65 1,35 1,2 0,825 0,9 0,9 0,9 0,825 0,6 0,525 0,45 0,45

1985 16,650 16,425 16,200 16,050 15,675 15,675 15,075 14,925 14,100 13,725 13,25 13,5751986 12,925 12,600 12,375 12,000 11,850 11,625 11,325 11,250 10,875 10,500 10,275 9,9751987 9,600 9,075 8,775 8,325 8,100 8,025 7,950 8,025 8,250 8,025 7,650 7,2751988 7,275 6,975 6,975 7,050 6,975 6,900 7,125 7,350 7,500 7,725 8,100 8,1001989 8,175 8,625 8,700 9,000 9,075 9,150 9,150 9,075 8,850 8,925 9,000 9,2251990 9,300 9,675 9,600 9,675 9,675 9,750 9,825 10,050 10,050 10,125 9,975 9,9751991 9,975 10,050 9,825 9,675 9,600 9,675 9,600 9,675 9,675 9,525 9,78 9,601992 9,75 9,3 9,45 9,45 9,67 9,60 9,60 8,92 8,8 8,55 8,5 8,321993 8,03 7,57 7,5 7,5 7,5 7,42 7,65 7,5 7,2 7,12 6,9 6,671994 6,53 6,60 6,45 6,3 6,22 6,1 6,15 6,15 6,22 6,15 6 6,451995 6,15 6,5 6,97 7,12 7,3 7,35 7,125 7,27 7,5 7,35 9,9 10,11996 7,20 7,12 7,20 7,5 7,5 7,5 7,12 7,05 7,05 6,67 6,60 6,371997 6,23 5,70 5,10 4,73 4,50 4,05 3,98 3,75 3,68 3,45 3,23 3,081998 3,225 3,225 3,0 2,7 2,55 2,475 2,625 2,625 2,475 2,475 2,325 2,3251999 2,175 2,25 2,325 2,55 2,475 2,475 2,625 2,625 2,7 2,625 2,7 2,7752000 2,625 2,7 2,925 2,85 2,925 3,15 3,3 3,225 3,3 3,3 3,6 3,6752001 3,975 4,05 3,975 3,975 4,05 4,2 4,05 4,05 3,9 3,975 3,825 3,8252002 4,05 3,975 3,975 4,125 4,05 3,9 3,825 3,975 3,9 3,9 3,75 3,752003 3,75 3,6 3,825 3,675 3,525 3,45 3,675 3,75 3,9 3,75 3,825 3,752004 3,525 3,525 3,375 3,375 3,375 3,45 3,45 3,45 3,3 3,075 3,075 3,002005 2,7 2,85 2,7 2,775 2,85 2,925 2,925 2,925 2,775 2,85 2,625 2,7752006 2,85 2,77 2,85 2,77 2,92 2,77 2,92 2,92 2,92 2,77 2,70 2,702007 2,775 2,7 2,7 2,55 2,7 2,775 2,775 2,775 2,7 2,775 3,075 3,32008 3,30 3,30 3,60 3,60 3,75 4,05 4,20 4,12 3,97 4,12 3,75 3,602009 3,3 3,3 3,225 3,225 3,15 3,15 2,925 3,075 2,85 2,7 2,475 2,252010 2,175 2,1 1,875 1,95 1,65 1,275 1,2 1,35 1,275 1,425 1,8 2,1752011 2,625 2,7 3,00 3,225 3,15 3,075 3,3 3,225 3,45 3,75 3,75 3,8252012 4,05 4,2 4,35 4,425 4,35 4,5 4,275 4,425 4,65 4,5 4,275 4,2752013 4,05 3,82 3,67 3,30 3,22 3,30 3,15 3,22 2,92 2,55 2,25 2,25

Periodoriferimento

Senza soppressioneaggiornamento 1984 (%)

Con soppressione aggiornamento 1984 (%)

MESI INDICI (*) INCREMENTI PERCENTUALI

Su biennio Su anno Su anno prec. 100% prec. prec. 75%

Gennaio 107,3 2,8 0,6 0,45 Febbraio 107,2 2,3 0,5 0,375 Marzo 107,2 1,9 0,3 0,225 Aprile 107,4 1,6 0,5 0,375 Maggio 107,3 1,6 0,4 0,3 Giugno 107,4 1,5 0,3 0,225 Luglio 107,3 1,3 0,1 0,075 Agosto 107,5 1,0 -0,1 -0,075 Settembre 107,1 0,7 -0,1 -0,075

MEDIA ANNUA

107,0

MEDIA

PERCENTUALE

1,1

ANNO 2013 A N N O 2 0 1 4

(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100

INTERESSI LEGALINEL TEMPO

Fino al 15/12/1990 1 5%Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%Dal 01/01/1999al 31/12/2000 2,5%Dal 01/01/2001al 31/12/2001 3,5%Dal 01/01/2002al 31/12/2003 3%Dal 01/01/2004al 31/12/2007 2,5%

Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%

Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%

Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,5%

Dal 01/01/2012 al 31/12/2013 2,5%

Dal 01/01/2014 1%

Italiano, “giovane”, lavoro sicuroEcco chi chiede e ottiene il mutuo

mentre in poco più 35% dei casi il mutuatario ha un età difascia media compresa tra 35 e 44 anni.In generale, nelle regioni settentrionali è più elevata la per-

centuale degli under 35, che supera il 42%. Nelle regioni delSud, invece, emerge il dato relativo alla fascia compresa tra35 e 44 anni, che supera il 40%; allo stesso modo, gli under 35rappresentano il 34%, valore che si riscontra anche nelleIsole.

PROFESSIONELa sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali

richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento.Tale caratteristica identifica l’86,2% del campione, a frontedell’8,1% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (tempodeterminato o autonomo) e dell’1,8% di chi non lavora.Otto mutuatari su dieci sono in possesso di un contratto dilavoro a tempo indeterminato, mentre i pensionati rappre-sentano il 4%.La tendenza a finanziare redditi certi (dipendenti a tempo

indeterminato e pensionati) è leggermente superiore allamedia nazionale nelle regioni del Nord-Est, dove superal’88%, e nel Sud (87,7%). Il Centro e le Isole si caratterizzanoper una quota di finanziamento a dipendenti a tempo inde-terminato più bassa, rispettivamente pari a 78% e 75%. AlSud e nelle Isole l’incidenza dei disoccupati è superiore rispet-to a tutte le altre realtà territoriali (2,9%).

nel Nord Italia. In particolare, spicca la macroarea Nord-Orientale, in cui la presenza di cittadini europei è più del dop-pio di quella nazionale (poco più del 15%). Dalla parte oppo-sta, si nota come nel Sud e, in particolare, nelle Isole, venga-no finanziati quasi esclusivamente italiani, cherappresentano più del 98% del totale.

ETÀ ANAGRAFICAL’età di chi ha sottoscritto un mutuo nel 2013 è media-

mente 38,9 anni. Le aree nelle quali si accede al finanziamen-to in età più avanzata sono tendenzialmente quelle centro-meridionali: nel Sud e nell’Italia Centrale si sfiorano i 40anni, barriera ampiamente superata tra Sicilia e Sardegna(41,1 anni). Nel Nord Italia, invece, si accede al mutuo in etàrelativamente più giovane, e comunque al di sotto dellamedia nazionale: 38,3 anni nel Nord-Ovest, 38 anni nelNord-Est.In ogni caso, complessivamente è la popolazione più giova-

ne a fare maggior ricorso al mutuo, e la percentuale decrescecon l’aumentare dell’età. Gli under 35 rappresentano il 40%,

Assodato, ormai, che il mercato del credito alle famiglieper l’acquisto dell’abitazione sta dando segnali di risve-

glio e ripartenza, è interessante anche comprendere chi sianoi destinatari dei mutui concessi dalle banche e su quali pro-dotti si orientino. Su entrambi questi fattori si è concentratal’analisi condotta da Tecnocasa su caratteristiche e scelte dicoloro i quali hanno sottoscritto un finanziamento ipotecarioattraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas nel primosemestre 2014.

PROVENIENZANove mutui su dieci, nel periodo di riferimento, sono stati

erogati a persone di origine italiana; solo il 7,08% a cittadinidi altri Paesi del Vecchio Continente e il 2% agli immigratiextra-europei. Dai dati raccolti si evince che la maggior partedegli stranieri non europei proviene dall’America Centro-Meridionale, seguiti dagli asiatici e dagli africani. Osservando la provenienza del mutuatario nell’ambito

delle macroaree italiane, si evince che gli istituti di creditotendono a finanziare i cittadini non italiani maggiormente

Impianti termici condominiali: esercizio, manutenzione ed ispezioni(Domenico Prisinzano) ...................................................................................................................................................

I controlli sugli impianti termici - Differenza tra efficienza e sicurezza(Assotermica) .................................................................................................................................................................

Sicurezza degli impianti alimentati a gas e certificazione degli operatori(CNA Installazione Impianti) .........................................................................................................................................

Impianti termici e imprese di installazione - Che cosa prevede il dm 37/2008(Camera di Commercio di Modena) ..............................................................................................................................

Appendice 1 - le disposizioni del dpr 74/2013 - Conduzionee manutenzione impianti termici ....................................................................................................................

Appendice 2 - le disposizioni del d.lgs 102/2014Le deroghe per lo scarico a parete ..................................................................................................................

Contibuti tecnologiciEcoMedit SRL ..............................................................................................................................................................

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SOMMARIOSOMMARIO

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Direttore responsabile: Gianluca Palladino

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IMPIANTI TERMICI CONDOMINIALI: ESERCIZIO, MANUTENZIONE ED ISPEZIONI

A cura di: Ing. Domenico Prisinzano, ENEA - UTEE-APL - CCEI PA,I° ricercatore - responsabile dei corsi di formazione degli ispettori degli impianti termici

La nuova normativa nazionale sugli impianti termici (D.P.R. n.74/2013) e l’entrata in vigore definitiva, avvenuta il 15ottobre 2014, dei nuovi modelli del libretto di impianto e dei rapporti di controllo di efficienza energetica (D.M.10/02/2014), offrono l’occasione per fare il punto sulla situazione. Al fine di aiutare la comprensione del quadro norma-tivo è opportuno porre l’attenzione su alcuni concetti fondamentali, quali: impianto termico, responsabile dell’impianto,libretto di impianto, manutenzione, controlli di efficienza energetica, accertamenti ed ispezioni. Nell’esporre questi argomenti, in questa sede, si evidenziano gli aspetti riguardanti gli impianti condominiali. Si segnalache, rispetto a quanto esposto in questo articolo, ci possono essere varianti introdotte localmente dalle leggi regionali.

L’IMPIANTO TERMICO Da una attenta lettura della definizione di impianto termico data dalla legge n.90/2013 e dalla FAQ n. 1, pubblicata dalMinistero dello Sviluppo Economico (MiSE) in data 19/09/13, si deduce che: l’impianto termico è un “impianto tecnologicodestinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipen-dentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calorenonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Nonsono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; taliapparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli appa-recchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW”. Non sono, invece, considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitariaal servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate. Tra le singole unità immobiliari ad uso residenzialeed assimilate sono compresi anche: ◆ gli edifici residenziali monofamiliari; ◆ le porzioni di edificio (appartamenti) utilizzate come sedi di attività professionale (ad esempio studio medico o legale)o commerciale (ad esempio agenzia di assicurazioni) o associativa (ad esempio sindacato, patronato) che prevedono unuso di acqua calda sanitaria comparabile a quello tipico di una destinazione puramente residenziale. Si ritiene che siano assimilati agli impianti termici quegli impianti ad uso promiscuo nei quali la potenza utile dedi-cata alla climatizzazione degli ambienti sia superiore a quella dedicata alle esigenze tecnologiche e/o a fini produttivi,comprendenti anche la climatizzazione dei locali destinati ad ospitare apparecchi o sostanze che necessitano di tem-perature controllate. In altre parole, nel caso degli impianti condominiali, sono impianti termici gli impianti centralizzati destinati alla climatiz-zazione invernale, alla climatizzazione estiva e alla produzione di acqua calda sanitaria centralizzata.

RESPONSABILE DELL’IMPIANTO Un impianto termico deve avere un responsabile, che nel caso di un impianto condominiale coincide, generalmente,con l’amministratore. Esiste anche la possibilità di delegare ad un terzo la responsabilità a condizione che il “terzo respon-sabile sia un’impresa abilitata ai sensi del D.M. 37/08 e - nel caso di impianti di potenza termica al focolare superiore a 350 kW-sia in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all’attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, o attesta-zione rilasciata ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica del 5 ottobre 2010, n. 207, nelle categorie OG 11, impianti tec-nologici, oppure OS 28”. Se non esiste l’amministratore e non c’è la nomina di un “terzo responsabile”, la responsabilità dell’impianto è ripartita

RESPONSABILITÀ PENALI PER CHI INQUINAI SERBATOI DI COMBUSTIBILE A SERVIZIO

DI CENTRALI TERMICHE DI RISCALDAMENTOA cura di: EcoMedit SRL

La manutenzione degli impianti termici di riscaldamento non può prescindere dalla corretta gestione delle problema-tiche ambientali legate all’esercizio dei serbatoi di combustibile. Il continuo processo di metanizzazione, anticipandol’arrivo di nuovi sistemi di fornitura calore, ha portato alla luce problematiche e costi un tempo sconosciuti, quale quelliper la dismissione dei vecchi impianti e quelli eventuali legati alla bonifica dei siti inquinati. Proprio quest’ultimi spesso lega-ti alla mancata o scarsa attenzione prestata durante le attività di rifornimento combustibile, ma anche ai mancati controlliperiodici di verifica della tenuta.L’art. 257 del Decreto Legislativo n. 152/06 recita: “Chiunque cagiona l’inquinamento del suolo, del sottosuolo, delleacque superficiali o delle acque sotterranee con il superamento delle concentrazioni di soglia di rischio è punito con la penadell’arresto dai sei mesi a un anno o con l’ammenda” aumentati a due anni se provocato da sostanze pericolose; inoltre èpunito “con la pena dell’arresto da te mesi ad un anno o con l’ammenda” anche chi “al verificarsi di un evento che poten-zialmente è in grado di contaminare il sito” non dà “immediata comunicazione ai sensi e con le modalità di cui all’articolo304, comma 2”.Al fine di sollevare le figure responsabili della amministrazione da tali problematiche all’interno dei condomini sembraquindi opportuno fare riferimento alle “Linee guida serbatoi interrati” elaborate dal gruppo di lavoro istituito da Arpaper definire le fasi operative relative alla corretta conduzione dei serbatoi interrati o al loro abbandono mediante dismis-sione definitiva.In breve, i serbatoi interrati esistenti, non realizzati secondo le prescrizioni sui nuovi impianti (doppia parete ed inter-capedine di tenuta) devono essere sottoposti a controlli della tenuta effettuati esclusivamente da aziende specializzatecon metodologie approvate UNICHIM, con la seguente frequenza determinata in base alla vetustà ed agli interventi dirisanamento:

Resta inteso che in caso di mancata tenuta del serbatoio si proceda con la messa in sicurezza e la relativa comunicazio-ne come previsto dall’art. 242 D. LGS. 152/06. I serbatoi di combustibile se non utilizzati ad altro scopo (riserva idrica irri-gazione/antincendio), devono obbligatoriamente essere dismessi mediante messa in sicurezza a cura di aziende autoriz-zate al trasporto di sostanze pericolose e abilitate ad operare in spazi confinati DPR 177/11 attraverso le seguenti ope-razioni: svuotamento completo dai residui e dai fondami, nel rispetto delle misure di sicurezza per gli operatori e perl’ambiente; pulizia de pozzetto di accesso; bonifica completa delle pareti interne con il conseguente corretto recuperoe/o smaltimento dei rifiuti. Al termine di tali fasi, prima di procedere alla estrazione, se non preventivamente autorizzatoall’abbandono mediante riempimento con materiale inerte, è sempre necessaria la verifica gas-free.

ETÀ

TABELLA PERIODICITÀ CONTROLLI SERBATOI (fonte: Linee guida serbatoi interrati Arpa Lombardia)

STATO FREQUENZA CONTROLLO

Superiore a 30 anni o sconosciuta Non risanato ANNUALE

Inferiore a 30 anni e superiore a 15 Non risanato BIENNALE

A partire dal quinto anno dal risanamento Risanato TRIENNALE

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in ugual modo tra tutti i condòmini proprietari o al proprietario che, affittando l’immobile, ha però mantenuto per sé lagestione dell’impianto termico centralizzato. Il responsabile dell’impianto (o, se esiste, il terzo responsabile) ha l’obbligo di mantenere in esercizio l’impianto osser-vando le norme in materia di sicurezza ed efficienza energetica. La nomina del terzo responsabile, che deve essere fatta in forma scritta, può avvenire a condizione che l’impianto ri-spetti le norme sulla sicurezza e sull’efficienza energetica, oppure nel caso che sia garantita, con apposita delibera condo-miniale, la copertura finanziaria per l’esecuzione dei lavori di adeguamento. In quest’ultima ipotesi “la responsabilità degliimpianti resta in carico al delegante, fino alla comunicazione dell’avvenuto completamento degli interventi necessari da inviarsi periscritto da parte del delegato al delegante”. Se durante l’esercizio si dovesse presentare la necessità di eseguire lavori non previsti all’atto della nomina o richiestidalle evoluzioni della normativa, occorre che, da parte del delegante, venga assicurata entro 10 giorni la relativa coper-tura finanziaria. In caso contrario la terza responsabilità automaticamente decade.

IL LIBRETTO DI IMPIANTO Ogni impianto termico deve avere un “libretto di impianto su cui vanno riportati l’ubicazione, il tipo e la destinazioned’uso dell’edificio, il responsabile, l’eventuale terzo responsabile, le caratteristiche tecniche dell’impianto, il tipo di ali-mentazione, i controlli di efficienza energetica e - quando possibile e/o pertinente - i consumi di combustibile, energiaelettrica, acqua di reintegro e prodotti per il trattamento dell’acqua. In applicazione del D.M. 10/02/2014, dallo scorso 15 ottobre occorre adottare il nuovo modello di libretto di impian-to, che sostituisce i vecchi libretti di impianto e di centrale. La compilazione del nuovo libretto, per gli impianti esistenti,deve essere effettuata a cura del responsabile dell’impianto, anche avvalendosi dell’aiuto del manutentore, in occasionedella prima manutenzione che si effettuerà. Per ogni sistema edificio/impianto, di norma, va compilato un solo libretto di impianto in modo da stabilire un legameunivoco tra edificio e codice di impianto che sarà attribuito dal catasto regionale degli impianti termici. Solo nel caso diimpianti centralizzati nei quali l’impianto di climatizzazione invernale è distinto dall’impianto di climatizzazione estiva èpossibile compilare due diversi libretti di impianto. È il caso, ad esempio, di quegli mpianti che hanno in comune soltantoil sistema di rilevazione delle temperature nei locali riscaldati e raffreddati. Qualora uno dei servizi sia centralizzato (riscaldamento o raffrescamento) e all’altro si provveda in modo autonomo,vanno anche compilati i libretti degli impianti autonomi. Nelle regioni che hanno realizzato il catasto degli impianti termici la gestione del libretto di impianto avviene per viatelematica. Per ulteriori chiarimenti occorre consultare i siti internet regionali a ciò dedicati.

LA MANUTENZIONE Le operazioni di controllo e manutenzione, a cura del responsabile, devono essere effettuare da imprese abilitate aisensi del D.M. 37/08. Gli installatori e i manutentori “devono definire e dichiarare esplicitamente al committente o all’utente,in forma scritta e facendo riferimento alla documentazione tecnica del progettista dell’impianto o del fabbricante degli apparecchi: a) quali siano le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto da loro installato o manutenuto, per garantire lasicurezza delle persone e delle cose; b) con quale frequenza le operazioni di cui alla lettera a) vadano effettuate”.

CONTROLLI DI EFFICIENZA ENERGETICA “In occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione degli impianti termici di climatizzazione inverna-le di potenza termica utile nominale maggiore di 10 kW e sugli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utilenominale maggiore di 12 kW, si effettua un controllo di efficienza energetica riguardante: a) il sottosistema di generazione come definito nell’Allegato A del decreto legislativo (generatori calore, macchine frigo-rifere, pompe di calore, scambiatori di calore di teleriscaldamento o teleraffredamento, sistemi di cogenerazione, ndr.); b) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali cli-matizzati; c) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di trattamento dell’acqua, dove previsti”. È opportuno segnalare che la FAQ n. 5 pubblicata dal MiSE, ha chiarito che per le macchine frigorifere e pompe di calo-re si procede al controllo di efficienza energetica solo quando la potenza utile, in una delle modalità di utilizzo (climatiz-zazione invernale/estiva), è maggiore o uguale a 12 kW. I modelli dei rapporti di controllo di efficienza energetica da usare sono quelli pubblicati con D.M. 10/02/2014. “Una

copia del rapporto è rilasciata al responsabile dell’impianto, che lo conserva e lo allega ai libretti di cui al comma 5 dell’articolo 7;

APPENDICE 2 - LE DISPOSIZIONI DEL D.LGS 102/2014LE DEROGHE PER LO SCARICO A PARETE

Di seguito, un estratto del Decreto legislativo n. 102/2014 di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica,che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.

In materia di deroghe per l’effettuazione dello scarico a parete dei prodotti da combustione degli impianti termici alposto dello scarico a tetto, è recentemente intervenuto il Decreto legislativo 102 del 4 luglio 2014, di attuazione delladirettiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica.Il decreto, all’articolo 14, amplia i casi di deroga e stabilisce le caratteristiche dei generatori installabili in funzione deicasi di deroga.

ARTICOLO 14(omissis)8. Al comma 9-bis, dell’articolo 5, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e successive modi-ficazioni, dopo la lettera c) sono aggiunte le seguenti: «d) si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella ver-sione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione consbocco sopra il tetto dell’edificio, funzionali e idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensa-zione; e) vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da unapompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.» 9. II comma 9-ter, dell’articolo 5, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e successive modi-ficazioni, è sostituito da seguente: «9-ter. Per accedere alle deroghe previste al comma 9-bis, è obbligatorio: i. nei casi di cui alla lettera a), installare generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quelloprevisto all’articolo 4, comma 6, lettera a), del decreto del Presidente della Repubblica, del 2 aprile 2009, n. 59; ii. nei casi di cui alle lettere b), c), e d), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustio-ne abbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di pro-dotto vigenti; iii. nel caso di cui alla lettera e), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustioneabbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di pro-dotto vigenti, e pompe di calore il cui rendimento sia superiore a quello previsto all’articolo 4, comma 6, lettera b), deldecreto del Presidente della Repubblica, del 2 aprile 2009, n. 59; iv. in tutti i casi, posizionare i terminali di scarico in conformità alla vigente norma tecnica UNI7129 e successive modifi-che e integrazioni.».

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una copia è trasmessa a cura del manutentore o terzo responsabile all’indirizzo indicato dalla Regione o Provincia autonoma com-petente per territorio, con la cadenza indicata all’Allegato A” e cioè: ◆ generatori a combustile liquido e solido (non rinnovabile) con potenza maggiore o uguale a 10 kW e minore di 100kW ogni due anni, con potenza maggiore o uguale a 100kW ogni anno; ◆ generatori alimentati a gas (metano o GPL) con potenza maggiore o uguale a 10 kW e minore di 100 kW ogni quattroanni, con potenza maggiore o uguale a 100kW ogni due anni; ◆macchine frigorifere e pompe di calore potenza maggiore o uguale a 12 kW e minore di 100 kW ogni quattro anni,con potenza maggiore o uguale a 100kW ogni due anni (per altri sottosistemi di generazione si rimanda all’allegato A delDPR 74/2013, ndr.). In presenza di più macchine, al fine di verificare il superamento delle soglie di potenza oltre le quali bisogna effettuare icontrolli di efficienza energetica, la suddetta FAQ n.5 ha precisato che “la somma delle potenze va effettuata solo quando lemacchine siano al servizio dello stesso sottosistema di distribuzione”. In altre parole, le macchine non connesse allo stesso sot-tosistema di distribuzione del calore o del freddo di potenza inferiore alle suddette soglie non devono effettuare i con-trolli di efficienza energetica e quindi non sono soggette neanche ad accertamenti e ispezioni.

ACCERTAMENTI ED ISPEZIONI Le autorità competenti, individuate dalle regioni e province autonome, hanno il compito di effettuare gli accertamenti ele ispezioni sugli impianti termici. La novità, rispetto alla precedente normativa, consiste nella cadenza e nel fatto che, per ipiccoli impianti (riscaldamento invernale con potenza utile compresa tra 10 e 100 kW e condizionamento estivo conpotenza utile compresa tra 12 e 100 kW), l’accertamento documentale, da parte dell’autorità competente, del rapportodi controllo di efficienza energetica inviato dal manutentore o dal terzo responsabile sostituisce l’ispezione. Le ispezioni si eseguono sugli impianti per i quali non sia pervenuto il rapporto di controllo di efficienza energetica esugli impianti con potenza superiore a 100 kW (ogni 4 anni per quelli alimentati a gas, ogni due anni per quelli alimentatia combustibile liquido o solido non rinnovabile). N.B. Si segnala che gli impianti termici devono essere dotati inoltre, ai fini della sicurezza, di altri documentiquali: dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/08, documentazione Inail (ex Ispesl) per impianti conpotenza termica al focolare maggiore di 35 kW, certificato di prevenzione incendi per impianti di potenza ter-mica al focolare maggiore di 116 kW. Per quanto riguarda la conduzione, infine, se la potenza al focolare è superiore a 232 kW occorre affidarla ad un con-duttore in possesso dell’apposito patentino di conduttore di generatore di calore.

LE SANZIONI Il proprietario, l’amministratore, l’occupante (nel caso di singole unità immobiliare), il terzo responsabile qualora nonprovveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti termici è punito con la sanzione amministrativa noninferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro. L’operatore incaricato del controllo e manutenzione, che non provvede a redigere e sottoscrivere il rapporto di con-trollo tecnico è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1000 euro e non superiore a 6000 euro.

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5. In caso di affidamento a organismi esterni delle attività di cui al comma 1, questi devono comunque soddisfare i requisitiminimi di cui all’Allegato C del presente decreto. 6. Ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, l’Unità tecnica per l’efficienza energetica dell’Enea(Enea - Utee) fornisce alle Regioni, alle Province autonome di Trento e di Bolzano, nonché alle autorità competenti e agli orga-nismi esterni che ne facciano richiesta, supporto nelle attività di formazione e qualificazione del personale incaricato degliaccertamenti e ispezioni degli impianti termici di cui al presente articolo. 7. Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano, nell’ambito delle proprie competenze territoriali, ed eventual-mente attraverso gli organismi da esse delegati, assolvono i compiti di cui al presente articolo, accertano la rispondenza allenorme contenute nel presente provvedimento degli impianti termici presenti nel territorio di competenza e, nell’ambito dellapropria autonomia, con provvedimento reso noto alle popolazioni interessate, stabiliscono le modalità per l’acquisizione deidati necessari alla costituzione di un sistema informativo relativo agli impianti termici e allo svolgimento dei propri compiti. 8. Le Regioni, le Province autonome di Trento e di Bolzano o l’organismo incaricato provvedono all’accertamento dei rap-porti di controllo di efficienza energetica pervenuti e, qualora ne rilevino la necessità, si attivano presso i responsabili degliimpianti affinché questi ultimi procedano agli adeguamenti eventualmente necessari. 9. Ai fini degli obiettivi di miglioramento dell’efficienza energetica, le ispezioni sono programmate in base ai seguenti criteri epriorità: a) impianti per cui non sia pervenuto il rapporto di controllo di efficienza energetica o per i quali in fase di accertamento sianoemersi elementi di criticità; b) impianti dotati di generatori o macchine frigorifere con anzianità superiore a 15 anni; c) impianti dotati di generatori a combustibile liquido o solido con potenza termica utile nominale superiore a 100 kW: ispe-zioni sul 100 per cento degli impianti, ogni due anni; d) impianti dotati di macchine frigorifere con potenza termica utile nominale superiore ai 100 kW: ispezioni sul 100 per centodegli impianti, ogni quattro anni; e) impianti dotati di generatori a gas con potenza termica utile nominale superiore a 100 kW e impianti dotati di generatori acombustibile liquido o solido con potenza termica utile nominale compresa tra 20 e 100 kW: ispezioni sul 100 per cento degliimpianti, ogni quattro anni; f) gli impianti, di cui all’articolo 8, comma 7, per i quali dai rapporti di controllo dell’efficienza energetica risulti la non ricondu-cibilità a rendimenti superiori a quelli fissati nell’Allegato B del presente decreto. 10. Entro il 31 dicembre 2014, le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano predispongono e trasmettono alMinistero dello sviluppo economico ed al Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare una relazione sullecaratteristiche e sullo stato di efficienza e manutenzione degli impianti termici nel territorio di propria competenza, con par-ticolare riferimento alle risultanze delle ispezioni effettuate nell’ultimo biennio. La relazione è aggiornata con frequenza bien-nale. Convenzionalmente il periodo di riferimento della stagione termica è fissato come inizio al primo agosto di ogni anno etermine al 31 luglio dell’anno successivo.

nomico 22 gennaio 2008, n. 37, per le sole attività di manutenzione, e la propria diretta responsabilità ai sensi e per gli effettidell’articolo 1667 e seguenti del codice civile. 7. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di venditore di energia per il medesimo impianto,e con le società a qualsiasi titolo legate al ruolo di venditore, in qualità di partecipate o controllate o associate in ATI o aventistessa partecipazione proprietaria o aventi in essere un contratto di collaborazione, a meno che la fornitura sia effettuata nel-l’ambito di un contratto di servizio energia, di cui al decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, in cui la remunerazione del ser-vizio fornito non sia riconducibile alla quantità di combustibile o di energia fornita, ma misurabile in base a precisi parametrioggettivi preventivamente concordati. Nel contratto di servizio energia deve essere riportata esplicitamente la conformitàalle disposizioni del decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115. 8. Nel caso di impianti termici con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW, ferma restando la normativa vigente inmateria di appalti pubblici, il terzo responsabile deve essere in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all’attivitàdi gestione e manutenzione degli impianti termici, o attestazione rilasciata ai sensi del decreto del Presidente della Repubblicadel 5 ottobre 2010, n. 207, nelle categorie OG 11, impianti tecnologici, oppure OS 28.

ARTICOLO 7 Controllo e manutenzione degli impianti termici 1. Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell’impianto devono essere eseguite da ditte abilitate ai sensi deldecreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, conformemente alle prescrizioni e con la periodicitàcontenute nelle istruzioni tecniche per l’uso e la manutenzione rese disponibili dall’impresa installatrice dell’impianto ai sensidella normativa vigente. 2. Qualora l’impresa installatrice non abbia fornito proprie istruzioni specifiche, o queste non siano più disponibili, le operazio-ni di controllo ed eventuale manutenzione degli apparecchi e dei dispositivi facenti parte dell’impianto termico devono essereeseguite conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche relative allo specifico model-lo elaborate dal fabbricante ai sensi della normativa vigente. 3. Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione delle restanti parti dell’impianto termico e degli apparecchi e dispo-sitivi per i quali non siano disponibili né reperibili le istruzioni del fabbricante, devono essere eseguite secondo le prescrizionie con la periodicità prevista dalle normative UNI e CEI per lo specifico elemento o tipo di apparecchio o dispositivo. 4. Gli installatori e i manutentori degli impianti termici, abilitati ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22gennaio 2008, n. 37, nell’ambito delle rispettive responsabilità, devono definire e dichiarare esplicitamente al committente oall’utente, in forma scritta e facendo riferimento alla documentazione tecnica del progettista dell’impianto o del fabbricantedegli apparecchi: a) quali siano le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto da loro installato o manutenuto, per garan-tire la sicurezza delle persone e delle cose; b) con quale frequenza le operazioni di cui alla lettera a) vadano effettuate. 5. Gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un “Libretto diimpianto per la climatizzazione”. In caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell’immobile o dell’unità immobiliare, i libretti diimpianto devono essere consegnati all’avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati. 6. (omissis)

ARTICOLO 9 Ispezioni sugli impianti termici 1. Ai sensi dell’articolo 9, comma 2, del decreto legislativo, le autorità competenti effettuano gli accertamenti e le ispezioninecessari all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degliimpianti termici, in un quadro di azioni che promuova la tutela degli interessi degli utenti e dei consumatori, ivi comprese infor-mazione, sensibilizzazione ed assistenza all’utenza. 2. Le ispezioni si effettuano su impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale non minore di 10 kW edi climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale non minore di 12 kW. L’ispezione comprende una valutazione diefficienza energetica del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento rispetto al fabbisogno energetico per la cli-matizzazione invernale ed estiva dell’edificio, in riferimento al progetto dell’impianto, se disponibile, e una consulenza sui pos-sibili interventi atti a migliorare il rendimento energetico dell’impianto in modo economicamente conveniente. 3. I risultati delle ispezioni sono allegati al libretto di impianto di cui all’articolo 7, comma 5. 4. Per gli impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale compresa tra 10 kW e 100 kW, alimentati agas, metano o gpl e per gli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale compresa tra 12 e 100 kW l’ac-certamento del rapporto di controllo di efficienza energetica inviato dal manutentore o terzo responsabile è ritenuto sostitu-tivo dell’ispezione.

I CONTROLLI SUGLI IMPIANTI TERMICIDIFFERENZA TRA EFFICIENZA E SICUREZZA

A cura di: Assotermica

Efficienza e sicurezza: sono due aspetti che hanno entrambi a che vedere con la manutenzione e la certificazionedegli impianti termici, ma che rispondono a regole e tempistiche differenti. Un fattore, questo, sottolineato da numerose

associazioni di categoria, nell’ottica di fugare dubbi ed interpretazioni scorrette della normativa di settore.Di seguito, le precisazioni di Assotermica (associazione produttori apparecchi e componenti

per impianti termici, federata ad Anima - Confindustria).

In occasione dell’avvio della stagione del riscaldamento e alla luce della recente pubblicazione del DPR 74/2013, è piùche mai attuale la discussione sui controlli e sulla corretta manutenzione degli impianti termici. In quest’ottica, è benesottolineare che, purtroppo, l’informazione che spesso viene data rischia di essere imprecisa e fuorviante. Riteniamodunque fondamentale fare chiarezza su una questione che riguarda la maggioranza delle famiglie italiane.

L’EFFICIENZA Innanzitutto è bene distinguere tra efficienza energetica e sicurezza, aspetti entrambi ovviamente importanti, ma cherichiedono di essere considerati separatamente.Per assicurare il miglior esercizio degli impianti, è necessario provvedere a far eseguire i controlli per l’efficienza ener-

getica secondo le scadenze temporali indicate dall’allegato A del DPR 74/2013, e di seguito riportate nei punti principali:1) per gli impianti alimentati a gas, metano o GPL: ogni 4 anni se di potenza inferiore a 100 kW e ogni 2 anni se di potenzesuperiori;2) per gli impianti alimentati a combustibile liquido o solido: ogni 2 anni se di potenza inferiore a 100 kW e ogni anno sedi potenze superiori;3) per gli impianti con macchine frigorifere a pompa di calore: ogni 2 o 4 anni a seconda della tipologia e della potenzadell’apparecchio.Per svolgere questi controlli - e l’eventuale manutenzione per l’efficienza energetica - il cittadino si deve rivolgere ad untecnico abilitato, che esegue quanto dovuto nel rispetto delle regole dell’arte e delle normative vigenti. Al termine del-l’intervento, l’operatore è tenuto a rilasciare al responsabile dell’impianto un Rapporto di controllo di efficienza energe-tica, che deve essere conservato insieme al libretto, ovvero la “carta d’identità” dell’impianto stesso. Le ispezioni operate dalle Autorità competenti accertano, a campione, il rispetto delle norme relative ai consumi energeticie comprendono una valutazione dell’efficienza del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento e, se disponibile,una consulenza su possibili interventi atti a migliorarne il rendimento energetico in modo economicamente conveniente.

LA SICUREZZABen diversa è la situazione relativa alla sicurezza dell’impianto, per la quale si rende necessaria una manutenzione contempistiche diverse da quelle appena citate. In questo caso, le scadenze temporali e le operazioni da effettuare per unacorretta manutenzione sono riportate nelle istruzioni tecniche per l’uso e la manutenzione rese disponibili dall’impresainstallatrice o dal fabbricante. È pertanto fondamentale che il responsabile dell’impianto legga attentamente e rispettiquanto riportato sulla documentazione a corredo dell’apparecchio.Queste operazioni di manutenzione devono essere effettuate da ditte abilitate ai sensi del decreto ministeriale 22 gen-naio 2008, n. 37.

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SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ALIMENTATI A GASE CERTIFICAZIONE DEGLI OPERATORI

A cura di: CNA Installazione Impianti

La norma Uni 11554 “Attività professionali non regolamentate - Figure professionali operanti sugli impianti a gas di tipo civilealimentati da reti di distribuzione - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”, destinata agli operatori del post-conta-tore gas” si pone l’obiettivo di tracciare i requisiti professionali di chi (responsabile tecnico, installatore, manutentore) rivestee svolge un ruolo fondamentale nel garantire una corretta installazione e, di conseguenza, la sicurezza degli impianti a gas ditipo civile.La norma ha anche lo scopo di favorire, tra i diversi paesi dell’Unione Europea, un reciproco riconoscimento delle qualificheprofessionali che favorisca il libero spostamento degli operatori del settore gas in Europa. Infatti, la Direttiva 2005/36/CE sulriconoscimento delle qualifiche professionali, e la Direttiva 2006/100/CE sull’adeguamento delle direttive sulla libera circola-zione delle persone sono state entrambe recepite dal nostro ordinamento con il Decreto Legislativo 206 del 2007. D’altron-de, l’aumento del numero di operatori del settore gas che si spostano da un Paese all’altro dell’Ue ha posto con forza la neces-sità di garantire la libera concorrenza con le stesse modalità e finalità in ogni Paese nel rispetto della sicurezza dei cittadini edegli utenti, e quindi anche di regole comuni dal punto di vista sia legislativo che normativo.In Europa il CEN ha emanato da tempo la Linea Guida 14 sulla standardizzazione della qualificazione delle professioni e delpersonale; è un contributo di estrema importanza, in quanto fornisce i necessari elementi per la preparazione di norme tec-niche sulla qualificazione, aiutando coloro che sono impegnati nell’elaborazione normativa a preparare le prescrizioni neces-sarie in modo chiaro, uniforme e rispondente alle leggi.Il TC 234 del CEN, “Infrastrutture per il gas”, ha già definito le linee guida per il corretto svolgimento delle operazioni diinstallazione e manutenzione di impianti alimentati a gas, definendo le competenze necessarie ed i riferimenti tecnici. Il TC 234sta anche lavorando alla definizione di buone pratiche in modo da dare un supporto agli operatori per evitare situazioni diinstallazione e manutenzione in situazioni di non sicurezza e fornire informazioni utili agli operatori; un po’ sulla falsariga diquanto, nel nostro Paese, ha fatto il CIG (Comitato Italiano Gas) con i manuali sull’applicazione delle norme UNI 7129(impianti termici unifamiliari a gas con potenza inferiore ai 35 kW), UNI 10738 (impianti alimentati a gas per uso domestico),UNI 11528 (impianti a gas di portata termica superiore ai 35 kW).A Bruxelles, infine, è in avanzata fase di revisione la Direttiva 2009/142/CE “Apparecchi a gas” nella quale è contenuta la defi-nizione di “competent person”, ovvero una qualifica che implica, per una specifica materia, conoscenza tecnica, delle leggi e dellenorme, della responsabilità soggettiva e della responsabilità verso terzi. Ovviamente, tale definizione è legata a doppio filo conil concetto di “qualificazione”, concetto che non è presente nell’atto legislativo che disciplina in Italia la materia, il D.M. 37/08,che senza alcuna perifrasi consente una “abilitazione” per riconoscimento di titoli ed attività lavorativa pregressa, senza con-trollo da parte di nessun ente preposto che il soggetto “abilitato” sia veramente preparato, o continui ad essere preparatodopo qualche anno di lavoro, a svolgere l’attività cui viene demandato.

LA NORMA UNI 11554In questo senso, la norma UNI 11554 si inserisce nelle lacune del nostro ordinamento legislativo in materia di qualificazionedegli operatori del settore installazione impianti - il DM 37/08 appunto - che appare superato da quanto, in tema di qualifica-zione, ci giunge dall’Europa; il cosiddetto “Patentino del Frigorista” (DPR 43/2012 in attuazione del Regolamento europeo842/2006) e la qualificazione obbligatoria di chi installa impianti FER (Dlgs 28/2011 in recepimento della Direttiva europea2009/28) dimostrano che la nuova strada da imboccare, pena l’obsolescenza delle competenze tecniche dei nostri installatori,è quella di un sistema di qualificazione basato su un processo di formazione propedeutico allo svolgimento di un esame, teo-rico e pratico, superato il quale si acquisisce l’abilitazione che va però mantenuta nel tempo tramite un sistema di formazionecontinua obbligatoria che contribuisca all’aggiornamento professionale degli operatori. Quello che va assolutamente evitato,

APPENDICE 1 - LE DISPOSIZIONI DEL DPR 74/2013CONDUZIONE E MANUTENZIONE IMPIANTI TERMICI

Di seguito, un estratto del regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo,manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione

dell’acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005,n. 192. (Il DPR è stato pubblicato sulla GU Serie Generale n.149 del 27-6-2013)

ARTICOLO 6 Criteri generali, requisiti e soggetti responsabili per l’esercizio, la conduzione, il controlloe la manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva 1. L’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in mate-ria di efficienza energetica sono affidati al responsabile dell’impianto, che può delegarle ad un terzo. La delega al terzo respon-sabile non è consentita nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati inlocale tecnico esclusivamente dedicato. In tutti i casi in cui nello stesso locale tecnico siano presenti generatori di calore oppu-re macchine frigorifere al servizio di più impianti termici, può essere delegato un unico terzo responsabile che risponde dellepredette attività degli impianti. 2. In caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge, la delega di cui al comma 1 non può essere rilasciata, salvo chenell’atto di delega sia espressamente conferito l’incarico di procedere alla loro messa a norma. Il delegante deve porre inessere ogni atto, fatto o comportamento necessario affinché il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dallanormativa vigente e garantire la copertura finanziaria per l’esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negliedifici in cui sia instaurato un regime di condominio, la predetta garanzia è fornita attraverso apposita delibera dell’assembleadei condomini. In tale ipotesi la responsabilità degli impianti resta in carico al delegante, fino alla comunicazione dell’avvenutocompletamento degli interventi necessari da inviarsi per iscritto da parte del delegato al delegante entro e non oltre cinquegiorni lavorativi dal termine dei lavori. 3. Il responsabile o, ove delegato, il terzo responsabilerispondono del mancato rispetto delle norme relative all’impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela del-l’ambiente. L’atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, anche come destinatario delle sanzioni amministrative,applicabili ai sensi dell’articolo 11, deve essere redatto in forma scritta contestualmente all’atto di delega. 4. Il terzo responsabile, ai fini di cui al comma 3, comunica tempestivamente in forma scritta al delegante l’esigenza di effettuaregli interventi, non previsti al momento dell’atto di delega o richiesti dalle evoluzioni della normativa, indispensabili al correttofunzionamento dell’impianto termico affidatogli e alla sua rispondenza alle vigenti prescrizioni normative. Negli edifici in cuivige un regime di condominio il delegante deve espressamente autorizzare con apposita delibera condominiale il terzo re-sponsabile a effettuare i predetti interventi entro 10 giorni dalla comunicazione di cui sopra, facendosi carico dei relativi costi.In assenza della delibera condominiale nei detti termini, la delega del terzo responsabile decade automaticamente. 5. Il terzo responsabile informa la Regione o Provincia autonoma competente per territorio, o l’organismo da loro eventual-mente delegato: a) della delega ricevuta, entro dieci giorni lavorativi; b) della eventuale revoca dell’incarico o rinuncia allo stesso entro due giorni lavorativi; c) della decadenza di cui al comma 4, entro i due successivi giorni lavorativi, nonché le eventuali variazioni sia della consistenzache della titolarità dell’impianto. 6. Il terzo responsabile non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappaltoo all’affidamento di alcune attività di sua competenza, fermo restando il rispetto del decreto del Ministro dello sviluppo eco-

DossIer sIcurezzaVIII

in pratica, è che il perdurare di “condizioni nazionali”, ormai francamente desuete, possa rappresentare nel futuro un ostacoloalla competitività delle nostre imprese del settoreLa norma UNI 11554 non si deve però in alcun modo configurare come l’ennesima norma che gli installatori dovrannoobbligatoriamente applicare, ma come un contributo alla discussione più generale di una revisione del sistema di abilitazionetecnico-professionale della categoria. La certificazione, seppur volontaria e non cogente, potrebbe indurre imprese private(ad es. quelle di distribuzione dell’energia) a selezionare i propri fornitori in base al possesso o meno della certificazione stessacreando una vera e propria discriminazione tra imprese a prescindere dalla loro capacità professionale. Il possesso o menodella certificazione non può pertanto costituire elemento discriminante nella scelta del contraente.

QUALI CONTENUTI La norma tratta tre diversi profili professionali: quello del Responsabile Tecnico, quello dell’installatore e quello del manu-tentore di impianti a gas. Nelle ditte individuali, il profilo di Responsabile Tecnico riassume anche quelli di installatore e manu-tentore. Inoltre, vengono definiti, in funzione della portata termica degli apparecchi asserviti e della pressione di alimentazione,due livelli per ognuno dei profili specialistici sopra elencati:◆ 2° livello: impianti domestici e similari per l’utilizzazione dei gas combustibili appartenenti alla 1a, 2a e 3a famiglia, a valle delpunto di inizio, asserviti ad apparecchi aventi portata termica nominale singola non maggiore di 35 kW;◆ 1° livello: impianti al servizio di edifici adibiti ad uso civile per l’utilizzazione dei gas combustibili appartenenti alla 1a, 2a e 3afamiglia, a valle del punto di inizio, asserviti ad apparecchi aventi portata termica nominale singola maggiore di 35 kW (o com-plessiva maggiore di 35 kW se installati in batteria) e alimentati da gas combustibile a pressione non maggiore di 0,5 bar.Naturalmente il primo livello include anche il secondo.

LA CERTIFICAZIONEIl processo di certificazione, conforme alla UNI CEI EN ISO/IEC 17024 sulla certificazione delle persone, prevede, da partedell’organismo di certificazione, la verifica dei requisiti del soggetto che vuole certificarsi in modo da comprovare l’effettivosvolgimento dell’attività per la quale si richiede di essere certificati. In questo contesto verrà verificata l’esperienza professio-nale del candidato e, successivamente, valutato il suo livello professionale mediante una prova teorica (scritta per misurarnele conoscenze tecniche, orale per approfondire il livello delle conoscenze) ed una pratica con la simulazione di una situazioneoperativa reale. Ogni prova deve essere positivamente superata per poter svolgere la prova successiva.Il contenuto della prova scritta (durata massima 50 minuti) deve prevedere almeno 20 quesiti con differenti risposte; il can-didato dovrà individuare quella corretta. Nel caso di esame con più “profili professionali” la prova teorica deve contenerecome minimo 30 quesiti per 2 profili, 40 quesiti per 3 profili, in modo da coprire tutte le attività dei “profili professionali” ogget-to di esame.La prova viene superata se il candidato risponde correttamente ad almeno l’80% dei quesiti. Pertanto bisognerà risponderesenza errori ad almeno 16 quesiti in caso di certificazione per un solo profilo professionale, a 24 quesiti per 2 profili ed a 32quesiti per 3 profili.La prova orale si baserà su almeno 3 domande alle quali il candidato dovrà rispondere positivamente (tempo massimo 15minuti), che salgono a 5 per la certificazione relativa a 2 profili professionali ed a 7 minuti per 3 profili.La prova pratica sarà svolta su un impianto esistente alimentato a gas, o all’interno di un laboratorio attrezzato. Il candidatodeve essere valutato:◆ su almeno un’operazione di tipo manuale relativa all’installazione o manutenzione di impianti o apparecchi a gas, con la veri-fica della capacità di utilizzare sia gli attrezzi che la strumentazione/apparecchiatura idonea per l’operazione;◆ sulla capacità di risoluzione di una condizione di pericolo potenziale ed una di pericolo immediato correlato alla tipologia diimpianto oggetto del proprio profilo professionale;◆ sulla stesura di un rapporto tecnico con l’allegata documentazione specifica.Il tempo concesso per la prova pratica è di 50 minuti, anche se il candidato si sottopone alla prova per più profili professio-nali. Superate le prove previste, l’organismo di certificazione rilascia un certificato della validità di 8 anni. Nel caso in cui il can-didato richieda la certificazione di più profili professionali, il certificato è unico.

IMPIANTI TERMICI E IMPRESE DI INSTALLAZIONECHE COSA PREVEDE IL DM 37/2008

A cura di: Camera di Commercio di Modena - Raccolta di pareri e circolari del Ministerodello Sviluppo Economico (Direzione generale per il mercato, la concorrenza,

il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica Divisione XXI - Registro delle Imprese)

PARERE A CCIAA DI PADOVA (24-2-2010)Installazione di caminetti e stufeIl Mi.S.E. ha definito come “impianto termico per riscaldamento“ il complesso di prodotti formati generalmente da un gene-ratore di calore, da un condotto per lo smaltimento dei fumi (ove generati), un sistema di aerazione e ventilazione ed even-tualmente uno o più sistemi per la distribuzione di calore e ha rappresentato, in proposito, che - indipendentemente dalle suepotenzialità - rientra nel campo di applicazione del D.m. 37/2008 (così come rientrava nel campo di applicazione della legge46/90, rispetto alla quale con il d.m. 37/2008 è stato solamente più puntualmente definito).Ha infine ravvisato l’opportunità di non riconoscere l’abilitazione “per l’intera lettera c)” in capo ai titolari/legali rappresen-tanti di imprese di installazione di stufe, caminetti e canne fumarie, che avessero dimostrato di aver operato nel settore - pre-cedentemente all’entrata in vigore del d.m. 37/2008 - installando impianti in configurazione singola o plurima. Ha invece rite-nuto opportuno limitare il riconoscimento - in capo ai medesimi soggetti - ad una abilitazione parziale, da codificare nelseguente modo: “attività relativa all’installazione di impianti di riscaldamento comprese le opere di evacuazione di prodottidella combustione e delle condense e di ventilazione ed areazione dei locali”.

PARERE A PRIVATO E P.C. ALLA CCIAA DI VENEZIA (17-1-2011)Pulizia e manutenzione ordinaria della canna fumaria del caminoIl Mi.S.E., concordando con quanto sostenuto dalla Camera di commercio di Venezia, ha rappresentato che l’attività di merapulizia e manutenzione ordinaria della canna fumaria (compresa la video ispezione del camino) non rientra nella declaratoriadi cui al d.m. 37/2008 poiché trattasi di attività “sugli impianti” e non attività di istallazione di impianti.

PARERE A CCIAA DI RAVENNA DEL 20-2-2012Tipologia abilitazione utile ai fini installazione impianti riscaldamento elettrico È stato chiesto al Mi.S.E. di far conoscere se - ai fini dell’installazione degli impianti di riscaldamento elettrici (climatizzatori/con-dizionatori) - sia necessario o meno che l’impiantista ottenga il riconoscimento del possesso dei requisiti tecnico professionaliprevisti per l’installazione degli impianti di cui alle lettere a-c, comma 2, art.1 del d.m.37/2008 (così come - a parere della Cameradi commercio proponente - in presenza di impianti di riscaldamento alimentati a gas, occorrerebbe il riconoscimento dei requi-siti di entrambe le “lettere c-e, comma 2, art.1”), ovvero se sia sufficiente il solo riconoscimento del possesso dei requisiti tec-nico professionali previsti per l’esercizio dell’attività di installazione degli impianti di cui alla lettera c, comma 2, art.1.Il Mi.S.E., al riguardo, ha ritenuto opportuno suggerire alla Camera di commercio proponente di attenersi alle direttive impar-tite con circolare ministeriale n.3439/C del 27 marzo 1998 (punto 2, lettera b), laddove è stato specificato che “È inoltre il casodi precisare che l’eventuale estensione delle abilitazioni ad altre lettere, indipendentemente dal possesso dei requisiti di legge,non è necessaria qualora questa sia riferita a lavori strettamente attinenti all’esecuzione dell’impianto per il quale il soggetto èabilitato. In tali ipotesi non devono pertanto essere concesse ulteriori abilitazioni. È evidente quindi, per semplificare, che un’im-presa installatrice di un impianto idraulico, per provvedere alla sua alimentazione elettrica non ha bisogno dell’abilitazione di cuialla lettera a) dell’art.1 della legge 46/90, qualora si tratti di una semplice connessione con un impianto elettrico già esistente”.Anche se la circolare è stata a suo tempo emanata con riferimento alla legge 46/90, il Mi.S.E. la ritiene - per il caso in questio-ne - ancora attuale. Pertanto a parere del Mi.S.E. per lo svolgimento dell’attività in parola è necessaria la sola abilitazione allosvolgimento dell’attività di installazione impianti di cui alla lettera c, comma 2, art.1.

DossIer sIcurezzaVIII

in pratica, è che il perdurare di “condizioni nazionali”, ormai francamente desuete, possa rappresentare nel futuro un ostacoloalla competitività delle nostre imprese del settoreLa norma UNI 11554 non si deve però in alcun modo configurare come l’ennesima norma che gli installatori dovrannoobbligatoriamente applicare, ma come un contributo alla discussione più generale di una revisione del sistema di abilitazionetecnico-professionale della categoria. La certificazione, seppur volontaria e non cogente, potrebbe indurre imprese private(ad es. quelle di distribuzione dell’energia) a selezionare i propri fornitori in base al possesso o meno della certificazione stessacreando una vera e propria discriminazione tra imprese a prescindere dalla loro capacità professionale. Il possesso o menodella certificazione non può pertanto costituire elemento discriminante nella scelta del contraente.

QUALI CONTENUTI La norma tratta tre diversi profili professionali: quello del Responsabile Tecnico, quello dell’installatore e quello del manu-tentore di impianti a gas. Nelle ditte individuali, il profilo di Responsabile Tecnico riassume anche quelli di installatore e manu-tentore. Inoltre, vengono definiti, in funzione della portata termica degli apparecchi asserviti e della pressione di alimentazione,due livelli per ognuno dei profili specialistici sopra elencati:◆ 2° livello: impianti domestici e similari per l’utilizzazione dei gas combustibili appartenenti alla 1a, 2a e 3a famiglia, a valle delpunto di inizio, asserviti ad apparecchi aventi portata termica nominale singola non maggiore di 35 kW;◆ 1° livello: impianti al servizio di edifici adibiti ad uso civile per l’utilizzazione dei gas combustibili appartenenti alla 1a, 2a e 3afamiglia, a valle del punto di inizio, asserviti ad apparecchi aventi portata termica nominale singola maggiore di 35 kW (o com-plessiva maggiore di 35 kW se installati in batteria) e alimentati da gas combustibile a pressione non maggiore di 0,5 bar.Naturalmente il primo livello include anche il secondo.

LA CERTIFICAZIONEIl processo di certificazione, conforme alla UNI CEI EN ISO/IEC 17024 sulla certificazione delle persone, prevede, da partedell’organismo di certificazione, la verifica dei requisiti del soggetto che vuole certificarsi in modo da comprovare l’effettivosvolgimento dell’attività per la quale si richiede di essere certificati. In questo contesto verrà verificata l’esperienza professio-nale del candidato e, successivamente, valutato il suo livello professionale mediante una prova teorica (scritta per misurarnele conoscenze tecniche, orale per approfondire il livello delle conoscenze) ed una pratica con la simulazione di una situazioneoperativa reale. Ogni prova deve essere positivamente superata per poter svolgere la prova successiva.Il contenuto della prova scritta (durata massima 50 minuti) deve prevedere almeno 20 quesiti con differenti risposte; il can-didato dovrà individuare quella corretta. Nel caso di esame con più “profili professionali” la prova teorica deve contenerecome minimo 30 quesiti per 2 profili, 40 quesiti per 3 profili, in modo da coprire tutte le attività dei “profili professionali” ogget-to di esame.La prova viene superata se il candidato risponde correttamente ad almeno l’80% dei quesiti. Pertanto bisognerà risponderesenza errori ad almeno 16 quesiti in caso di certificazione per un solo profilo professionale, a 24 quesiti per 2 profili ed a 32quesiti per 3 profili.La prova orale si baserà su almeno 3 domande alle quali il candidato dovrà rispondere positivamente (tempo massimo 15minuti), che salgono a 5 per la certificazione relativa a 2 profili professionali ed a 7 minuti per 3 profili.La prova pratica sarà svolta su un impianto esistente alimentato a gas, o all’interno di un laboratorio attrezzato. Il candidatodeve essere valutato:◆ su almeno un’operazione di tipo manuale relativa all’installazione o manutenzione di impianti o apparecchi a gas, con la veri-fica della capacità di utilizzare sia gli attrezzi che la strumentazione/apparecchiatura idonea per l’operazione;◆ sulla capacità di risoluzione di una condizione di pericolo potenziale ed una di pericolo immediato correlato alla tipologia diimpianto oggetto del proprio profilo professionale;◆ sulla stesura di un rapporto tecnico con l’allegata documentazione specifica.Il tempo concesso per la prova pratica è di 50 minuti, anche se il candidato si sottopone alla prova per più profili professio-nali. Superate le prove previste, l’organismo di certificazione rilascia un certificato della validità di 8 anni. Nel caso in cui il can-didato richieda la certificazione di più profili professionali, il certificato è unico.

IMPIANTI TERMICI E IMPRESE DI INSTALLAZIONECHE COSA PREVEDE IL DM 37/2008

A cura di: Camera di Commercio di Modena - Raccolta di pareri e circolari del Ministerodello Sviluppo Economico (Direzione generale per il mercato, la concorrenza,

il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica Divisione XXI - Registro delle Imprese)

PARERE A CCIAA DI PADOVA (24-2-2010)Installazione di caminetti e stufeIl Mi.S.E. ha definito come “impianto termico per riscaldamento“ il complesso di prodotti formati generalmente da un gene-ratore di calore, da un condotto per lo smaltimento dei fumi (ove generati), un sistema di aerazione e ventilazione ed even-tualmente uno o più sistemi per la distribuzione di calore e ha rappresentato, in proposito, che - indipendentemente dalle suepotenzialità - rientra nel campo di applicazione del D.m. 37/2008 (così come rientrava nel campo di applicazione della legge46/90, rispetto alla quale con il d.m. 37/2008 è stato solamente più puntualmente definito).Ha infine ravvisato l’opportunità di non riconoscere l’abilitazione “per l’intera lettera c)” in capo ai titolari/legali rappresen-tanti di imprese di installazione di stufe, caminetti e canne fumarie, che avessero dimostrato di aver operato nel settore - pre-cedentemente all’entrata in vigore del d.m. 37/2008 - installando impianti in configurazione singola o plurima. Ha invece rite-nuto opportuno limitare il riconoscimento - in capo ai medesimi soggetti - ad una abilitazione parziale, da codificare nelseguente modo: “attività relativa all’installazione di impianti di riscaldamento comprese le opere di evacuazione di prodottidella combustione e delle condense e di ventilazione ed areazione dei locali”.

PARERE A PRIVATO E P.C. ALLA CCIAA DI VENEZIA (17-1-2011)Pulizia e manutenzione ordinaria della canna fumaria del caminoIl Mi.S.E., concordando con quanto sostenuto dalla Camera di commercio di Venezia, ha rappresentato che l’attività di merapulizia e manutenzione ordinaria della canna fumaria (compresa la video ispezione del camino) non rientra nella declaratoriadi cui al d.m. 37/2008 poiché trattasi di attività “sugli impianti” e non attività di istallazione di impianti.

PARERE A CCIAA DI RAVENNA DEL 20-2-2012Tipologia abilitazione utile ai fini installazione impianti riscaldamento elettrico È stato chiesto al Mi.S.E. di far conoscere se - ai fini dell’installazione degli impianti di riscaldamento elettrici (climatizzatori/con-dizionatori) - sia necessario o meno che l’impiantista ottenga il riconoscimento del possesso dei requisiti tecnico professionaliprevisti per l’installazione degli impianti di cui alle lettere a-c, comma 2, art.1 del d.m.37/2008 (così come - a parere della Cameradi commercio proponente - in presenza di impianti di riscaldamento alimentati a gas, occorrerebbe il riconoscimento dei requi-siti di entrambe le “lettere c-e, comma 2, art.1”), ovvero se sia sufficiente il solo riconoscimento del possesso dei requisiti tec-nico professionali previsti per l’esercizio dell’attività di installazione degli impianti di cui alla lettera c, comma 2, art.1.Il Mi.S.E., al riguardo, ha ritenuto opportuno suggerire alla Camera di commercio proponente di attenersi alle direttive impar-tite con circolare ministeriale n.3439/C del 27 marzo 1998 (punto 2, lettera b), laddove è stato specificato che “È inoltre il casodi precisare che l’eventuale estensione delle abilitazioni ad altre lettere, indipendentemente dal possesso dei requisiti di legge,non è necessaria qualora questa sia riferita a lavori strettamente attinenti all’esecuzione dell’impianto per il quale il soggetto èabilitato. In tali ipotesi non devono pertanto essere concesse ulteriori abilitazioni. È evidente quindi, per semplificare, che un’im-presa installatrice di un impianto idraulico, per provvedere alla sua alimentazione elettrica non ha bisogno dell’abilitazione di cuialla lettera a) dell’art.1 della legge 46/90, qualora si tratti di una semplice connessione con un impianto elettrico già esistente”.Anche se la circolare è stata a suo tempo emanata con riferimento alla legge 46/90, il Mi.S.E. la ritiene - per il caso in questio-ne - ancora attuale. Pertanto a parere del Mi.S.E. per lo svolgimento dell’attività in parola è necessaria la sola abilitazione allosvolgimento dell’attività di installazione impianti di cui alla lettera c, comma 2, art.1.

SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ALIMENTATI A GASE CERTIFICAZIONE DEGLI OPERATORI

A cura di: CNA Installazione Impianti

La norma Uni 11554 “Attività professionali non regolamentate - Figure professionali operanti sugli impianti a gas di tipo civilealimentati da reti di distribuzione - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”, destinata agli operatori del post-conta-tore gas” si pone l’obiettivo di tracciare i requisiti professionali di chi (responsabile tecnico, installatore, manutentore) rivestee svolge un ruolo fondamentale nel garantire una corretta installazione e, di conseguenza, la sicurezza degli impianti a gas ditipo civile.La norma ha anche lo scopo di favorire, tra i diversi paesi dell’Unione Europea, un reciproco riconoscimento delle qualificheprofessionali che favorisca il libero spostamento degli operatori del settore gas in Europa. Infatti, la Direttiva 2005/36/CE sulriconoscimento delle qualifiche professionali, e la Direttiva 2006/100/CE sull’adeguamento delle direttive sulla libera circola-zione delle persone sono state entrambe recepite dal nostro ordinamento con il Decreto Legislativo 206 del 2007. D’altron-de, l’aumento del numero di operatori del settore gas che si spostano da un Paese all’altro dell’Ue ha posto con forza la neces-sità di garantire la libera concorrenza con le stesse modalità e finalità in ogni Paese nel rispetto della sicurezza dei cittadini edegli utenti, e quindi anche di regole comuni dal punto di vista sia legislativo che normativo.In Europa il CEN ha emanato da tempo la Linea Guida 14 sulla standardizzazione della qualificazione delle professioni e delpersonale; è un contributo di estrema importanza, in quanto fornisce i necessari elementi per la preparazione di norme tec-niche sulla qualificazione, aiutando coloro che sono impegnati nell’elaborazione normativa a preparare le prescrizioni neces-sarie in modo chiaro, uniforme e rispondente alle leggi.Il TC 234 del CEN, “Infrastrutture per il gas”, ha già definito le linee guida per il corretto svolgimento delle operazioni diinstallazione e manutenzione di impianti alimentati a gas, definendo le competenze necessarie ed i riferimenti tecnici. Il TC 234sta anche lavorando alla definizione di buone pratiche in modo da dare un supporto agli operatori per evitare situazioni diinstallazione e manutenzione in situazioni di non sicurezza e fornire informazioni utili agli operatori; un po’ sulla falsariga diquanto, nel nostro Paese, ha fatto il CIG (Comitato Italiano Gas) con i manuali sull’applicazione delle norme UNI 7129(impianti termici unifamiliari a gas con potenza inferiore ai 35 kW), UNI 10738 (impianti alimentati a gas per uso domestico),UNI 11528 (impianti a gas di portata termica superiore ai 35 kW).A Bruxelles, infine, è in avanzata fase di revisione la Direttiva 2009/142/CE “Apparecchi a gas” nella quale è contenuta la defi-nizione di “competent person”, ovvero una qualifica che implica, per una specifica materia, conoscenza tecnica, delle leggi e dellenorme, della responsabilità soggettiva e della responsabilità verso terzi. Ovviamente, tale definizione è legata a doppio filo conil concetto di “qualificazione”, concetto che non è presente nell’atto legislativo che disciplina in Italia la materia, il D.M. 37/08,che senza alcuna perifrasi consente una “abilitazione” per riconoscimento di titoli ed attività lavorativa pregressa, senza con-trollo da parte di nessun ente preposto che il soggetto “abilitato” sia veramente preparato, o continui ad essere preparatodopo qualche anno di lavoro, a svolgere l’attività cui viene demandato.

LA NORMA UNI 11554In questo senso, la norma UNI 11554 si inserisce nelle lacune del nostro ordinamento legislativo in materia di qualificazionedegli operatori del settore installazione impianti - il DM 37/08 appunto - che appare superato da quanto, in tema di qualifica-zione, ci giunge dall’Europa; il cosiddetto “Patentino del Frigorista” (DPR 43/2012 in attuazione del Regolamento europeo842/2006) e la qualificazione obbligatoria di chi installa impianti FER (Dlgs 28/2011 in recepimento della Direttiva europea2009/28) dimostrano che la nuova strada da imboccare, pena l’obsolescenza delle competenze tecniche dei nostri installatori,è quella di un sistema di qualificazione basato su un processo di formazione propedeutico allo svolgimento di un esame, teo-rico e pratico, superato il quale si acquisisce l’abilitazione che va però mantenuta nel tempo tramite un sistema di formazionecontinua obbligatoria che contribuisca all’aggiornamento professionale degli operatori. Quello che va assolutamente evitato,

APPENDICE 1 - LE DISPOSIZIONI DEL DPR 74/2013CONDUZIONE E MANUTENZIONE IMPIANTI TERMICI

Di seguito, un estratto del regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo,manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione

dell’acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005,n. 192. (Il DPR è stato pubblicato sulla GU Serie Generale n.149 del 27-6-2013)

ARTICOLO 6 Criteri generali, requisiti e soggetti responsabili per l’esercizio, la conduzione, il controlloe la manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva 1. L’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in mate-ria di efficienza energetica sono affidati al responsabile dell’impianto, che può delegarle ad un terzo. La delega al terzo respon-sabile non è consentita nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati inlocale tecnico esclusivamente dedicato. In tutti i casi in cui nello stesso locale tecnico siano presenti generatori di calore oppu-re macchine frigorifere al servizio di più impianti termici, può essere delegato un unico terzo responsabile che risponde dellepredette attività degli impianti. 2. In caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge, la delega di cui al comma 1 non può essere rilasciata, salvo chenell’atto di delega sia espressamente conferito l’incarico di procedere alla loro messa a norma. Il delegante deve porre inessere ogni atto, fatto o comportamento necessario affinché il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dallanormativa vigente e garantire la copertura finanziaria per l’esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negliedifici in cui sia instaurato un regime di condominio, la predetta garanzia è fornita attraverso apposita delibera dell’assembleadei condomini. In tale ipotesi la responsabilità degli impianti resta in carico al delegante, fino alla comunicazione dell’avvenutocompletamento degli interventi necessari da inviarsi per iscritto da parte del delegato al delegante entro e non oltre cinquegiorni lavorativi dal termine dei lavori. 3. Il responsabile o, ove delegato, il terzo responsabilerispondono del mancato rispetto delle norme relative all’impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela del-l’ambiente. L’atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, anche come destinatario delle sanzioni amministrative,applicabili ai sensi dell’articolo 11, deve essere redatto in forma scritta contestualmente all’atto di delega. 4. Il terzo responsabile, ai fini di cui al comma 3, comunica tempestivamente in forma scritta al delegante l’esigenza di effettuaregli interventi, non previsti al momento dell’atto di delega o richiesti dalle evoluzioni della normativa, indispensabili al correttofunzionamento dell’impianto termico affidatogli e alla sua rispondenza alle vigenti prescrizioni normative. Negli edifici in cuivige un regime di condominio il delegante deve espressamente autorizzare con apposita delibera condominiale il terzo re-sponsabile a effettuare i predetti interventi entro 10 giorni dalla comunicazione di cui sopra, facendosi carico dei relativi costi.In assenza della delibera condominiale nei detti termini, la delega del terzo responsabile decade automaticamente. 5. Il terzo responsabile informa la Regione o Provincia autonoma competente per territorio, o l’organismo da loro eventual-mente delegato: a) della delega ricevuta, entro dieci giorni lavorativi; b) della eventuale revoca dell’incarico o rinuncia allo stesso entro due giorni lavorativi; c) della decadenza di cui al comma 4, entro i due successivi giorni lavorativi, nonché le eventuali variazioni sia della consistenzache della titolarità dell’impianto. 6. Il terzo responsabile non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappaltoo all’affidamento di alcune attività di sua competenza, fermo restando il rispetto del decreto del Ministro dello sviluppo eco-

nomico 22 gennaio 2008, n. 37, per le sole attività di manutenzione, e la propria diretta responsabilità ai sensi e per gli effettidell’articolo 1667 e seguenti del codice civile. 7. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di venditore di energia per il medesimo impianto,e con le società a qualsiasi titolo legate al ruolo di venditore, in qualità di partecipate o controllate o associate in ATI o aventistessa partecipazione proprietaria o aventi in essere un contratto di collaborazione, a meno che la fornitura sia effettuata nel-l’ambito di un contratto di servizio energia, di cui al decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, in cui la remunerazione del ser-vizio fornito non sia riconducibile alla quantità di combustibile o di energia fornita, ma misurabile in base a precisi parametrioggettivi preventivamente concordati. Nel contratto di servizio energia deve essere riportata esplicitamente la conformitàalle disposizioni del decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115. 8. Nel caso di impianti termici con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW, ferma restando la normativa vigente inmateria di appalti pubblici, il terzo responsabile deve essere in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all’attivitàdi gestione e manutenzione degli impianti termici, o attestazione rilasciata ai sensi del decreto del Presidente della Repubblicadel 5 ottobre 2010, n. 207, nelle categorie OG 11, impianti tecnologici, oppure OS 28.

ARTICOLO 7 Controllo e manutenzione degli impianti termici 1. Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell’impianto devono essere eseguite da ditte abilitate ai sensi deldecreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, conformemente alle prescrizioni e con la periodicitàcontenute nelle istruzioni tecniche per l’uso e la manutenzione rese disponibili dall’impresa installatrice dell’impianto ai sensidella normativa vigente. 2. Qualora l’impresa installatrice non abbia fornito proprie istruzioni specifiche, o queste non siano più disponibili, le operazio-ni di controllo ed eventuale manutenzione degli apparecchi e dei dispositivi facenti parte dell’impianto termico devono essereeseguite conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche relative allo specifico model-lo elaborate dal fabbricante ai sensi della normativa vigente. 3. Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione delle restanti parti dell’impianto termico e degli apparecchi e dispo-sitivi per i quali non siano disponibili né reperibili le istruzioni del fabbricante, devono essere eseguite secondo le prescrizionie con la periodicità prevista dalle normative UNI e CEI per lo specifico elemento o tipo di apparecchio o dispositivo. 4. Gli installatori e i manutentori degli impianti termici, abilitati ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22gennaio 2008, n. 37, nell’ambito delle rispettive responsabilità, devono definire e dichiarare esplicitamente al committente oall’utente, in forma scritta e facendo riferimento alla documentazione tecnica del progettista dell’impianto o del fabbricantedegli apparecchi: a) quali siano le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto da loro installato o manutenuto, per garan-tire la sicurezza delle persone e delle cose; b) con quale frequenza le operazioni di cui alla lettera a) vadano effettuate. 5. Gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un “Libretto diimpianto per la climatizzazione”. In caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell’immobile o dell’unità immobiliare, i libretti diimpianto devono essere consegnati all’avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati. 6. (omissis)

ARTICOLO 9 Ispezioni sugli impianti termici 1. Ai sensi dell’articolo 9, comma 2, del decreto legislativo, le autorità competenti effettuano gli accertamenti e le ispezioninecessari all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degliimpianti termici, in un quadro di azioni che promuova la tutela degli interessi degli utenti e dei consumatori, ivi comprese infor-mazione, sensibilizzazione ed assistenza all’utenza. 2. Le ispezioni si effettuano su impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale non minore di 10 kW edi climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale non minore di 12 kW. L’ispezione comprende una valutazione diefficienza energetica del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento rispetto al fabbisogno energetico per la cli-matizzazione invernale ed estiva dell’edificio, in riferimento al progetto dell’impianto, se disponibile, e una consulenza sui pos-sibili interventi atti a migliorare il rendimento energetico dell’impianto in modo economicamente conveniente. 3. I risultati delle ispezioni sono allegati al libretto di impianto di cui all’articolo 7, comma 5. 4. Per gli impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale compresa tra 10 kW e 100 kW, alimentati agas, metano o gpl e per gli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale compresa tra 12 e 100 kW l’ac-certamento del rapporto di controllo di efficienza energetica inviato dal manutentore o terzo responsabile è ritenuto sostitu-tivo dell’ispezione.

I CONTROLLI SUGLI IMPIANTI TERMICIDIFFERENZA TRA EFFICIENZA E SICUREZZA

A cura di: Assotermica

Efficienza e sicurezza: sono due aspetti che hanno entrambi a che vedere con la manutenzione e la certificazionedegli impianti termici, ma che rispondono a regole e tempistiche differenti. Un fattore, questo, sottolineato da numerose

associazioni di categoria, nell’ottica di fugare dubbi ed interpretazioni scorrette della normativa di settore.Di seguito, le precisazioni di Assotermica (associazione produttori apparecchi e componenti

per impianti termici, federata ad Anima - Confindustria).

In occasione dell’avvio della stagione del riscaldamento e alla luce della recente pubblicazione del DPR 74/2013, è piùche mai attuale la discussione sui controlli e sulla corretta manutenzione degli impianti termici. In quest’ottica, è benesottolineare che, purtroppo, l’informazione che spesso viene data rischia di essere imprecisa e fuorviante. Riteniamodunque fondamentale fare chiarezza su una questione che riguarda la maggioranza delle famiglie italiane.

L’EFFICIENZA Innanzitutto è bene distinguere tra efficienza energetica e sicurezza, aspetti entrambi ovviamente importanti, ma cherichiedono di essere considerati separatamente.Per assicurare il miglior esercizio degli impianti, è necessario provvedere a far eseguire i controlli per l’efficienza ener-

getica secondo le scadenze temporali indicate dall’allegato A del DPR 74/2013, e di seguito riportate nei punti principali:1) per gli impianti alimentati a gas, metano o GPL: ogni 4 anni se di potenza inferiore a 100 kW e ogni 2 anni se di potenzesuperiori;2) per gli impianti alimentati a combustibile liquido o solido: ogni 2 anni se di potenza inferiore a 100 kW e ogni anno sedi potenze superiori;3) per gli impianti con macchine frigorifere a pompa di calore: ogni 2 o 4 anni a seconda della tipologia e della potenzadell’apparecchio.Per svolgere questi controlli - e l’eventuale manutenzione per l’efficienza energetica - il cittadino si deve rivolgere ad untecnico abilitato, che esegue quanto dovuto nel rispetto delle regole dell’arte e delle normative vigenti. Al termine del-l’intervento, l’operatore è tenuto a rilasciare al responsabile dell’impianto un Rapporto di controllo di efficienza energe-tica, che deve essere conservato insieme al libretto, ovvero la “carta d’identità” dell’impianto stesso. Le ispezioni operate dalle Autorità competenti accertano, a campione, il rispetto delle norme relative ai consumi energeticie comprendono una valutazione dell’efficienza del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento e, se disponibile,una consulenza su possibili interventi atti a migliorarne il rendimento energetico in modo economicamente conveniente.

LA SICUREZZABen diversa è la situazione relativa alla sicurezza dell’impianto, per la quale si rende necessaria una manutenzione contempistiche diverse da quelle appena citate. In questo caso, le scadenze temporali e le operazioni da effettuare per unacorretta manutenzione sono riportate nelle istruzioni tecniche per l’uso e la manutenzione rese disponibili dall’impresainstallatrice o dal fabbricante. È pertanto fondamentale che il responsabile dell’impianto legga attentamente e rispettiquanto riportato sulla documentazione a corredo dell’apparecchio.Queste operazioni di manutenzione devono essere effettuate da ditte abilitate ai sensi del decreto ministeriale 22 gen-naio 2008, n. 37.

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una copia è trasmessa a cura del manutentore o terzo responsabile all’indirizzo indicato dalla Regione o Provincia autonoma com-petente per territorio, con la cadenza indicata all’Allegato A” e cioè: ◆ generatori a combustile liquido e solido (non rinnovabile) con potenza maggiore o uguale a 10 kW e minore di 100kW ogni due anni, con potenza maggiore o uguale a 100kW ogni anno; ◆ generatori alimentati a gas (metano o GPL) con potenza maggiore o uguale a 10 kW e minore di 100 kW ogni quattroanni, con potenza maggiore o uguale a 100kW ogni due anni; ◆macchine frigorifere e pompe di calore potenza maggiore o uguale a 12 kW e minore di 100 kW ogni quattro anni,con potenza maggiore o uguale a 100kW ogni due anni (per altri sottosistemi di generazione si rimanda all’allegato A delDPR 74/2013, ndr.). In presenza di più macchine, al fine di verificare il superamento delle soglie di potenza oltre le quali bisogna effettuare icontrolli di efficienza energetica, la suddetta FAQ n.5 ha precisato che “la somma delle potenze va effettuata solo quando lemacchine siano al servizio dello stesso sottosistema di distribuzione”. In altre parole, le macchine non connesse allo stesso sot-tosistema di distribuzione del calore o del freddo di potenza inferiore alle suddette soglie non devono effettuare i con-trolli di efficienza energetica e quindi non sono soggette neanche ad accertamenti e ispezioni.

ACCERTAMENTI ED ISPEZIONI Le autorità competenti, individuate dalle regioni e province autonome, hanno il compito di effettuare gli accertamenti ele ispezioni sugli impianti termici. La novità, rispetto alla precedente normativa, consiste nella cadenza e nel fatto che, per ipiccoli impianti (riscaldamento invernale con potenza utile compresa tra 10 e 100 kW e condizionamento estivo conpotenza utile compresa tra 12 e 100 kW), l’accertamento documentale, da parte dell’autorità competente, del rapportodi controllo di efficienza energetica inviato dal manutentore o dal terzo responsabile sostituisce l’ispezione. Le ispezioni si eseguono sugli impianti per i quali non sia pervenuto il rapporto di controllo di efficienza energetica esugli impianti con potenza superiore a 100 kW (ogni 4 anni per quelli alimentati a gas, ogni due anni per quelli alimentatia combustibile liquido o solido non rinnovabile). N.B. Si segnala che gli impianti termici devono essere dotati inoltre, ai fini della sicurezza, di altri documentiquali: dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/08, documentazione Inail (ex Ispesl) per impianti conpotenza termica al focolare maggiore di 35 kW, certificato di prevenzione incendi per impianti di potenza ter-mica al focolare maggiore di 116 kW. Per quanto riguarda la conduzione, infine, se la potenza al focolare è superiore a 232 kW occorre affidarla ad un con-duttore in possesso dell’apposito patentino di conduttore di generatore di calore.

LE SANZIONI Il proprietario, l’amministratore, l’occupante (nel caso di singole unità immobiliare), il terzo responsabile qualora nonprovveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti termici è punito con la sanzione amministrativa noninferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro. L’operatore incaricato del controllo e manutenzione, che non provvede a redigere e sottoscrivere il rapporto di con-trollo tecnico è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1000 euro e non superiore a 6000 euro.

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5. In caso di affidamento a organismi esterni delle attività di cui al comma 1, questi devono comunque soddisfare i requisitiminimi di cui all’Allegato C del presente decreto. 6. Ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, l’Unità tecnica per l’efficienza energetica dell’Enea(Enea - Utee) fornisce alle Regioni, alle Province autonome di Trento e di Bolzano, nonché alle autorità competenti e agli orga-nismi esterni che ne facciano richiesta, supporto nelle attività di formazione e qualificazione del personale incaricato degliaccertamenti e ispezioni degli impianti termici di cui al presente articolo. 7. Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano, nell’ambito delle proprie competenze territoriali, ed eventual-mente attraverso gli organismi da esse delegati, assolvono i compiti di cui al presente articolo, accertano la rispondenza allenorme contenute nel presente provvedimento degli impianti termici presenti nel territorio di competenza e, nell’ambito dellapropria autonomia, con provvedimento reso noto alle popolazioni interessate, stabiliscono le modalità per l’acquisizione deidati necessari alla costituzione di un sistema informativo relativo agli impianti termici e allo svolgimento dei propri compiti. 8. Le Regioni, le Province autonome di Trento e di Bolzano o l’organismo incaricato provvedono all’accertamento dei rap-porti di controllo di efficienza energetica pervenuti e, qualora ne rilevino la necessità, si attivano presso i responsabili degliimpianti affinché questi ultimi procedano agli adeguamenti eventualmente necessari. 9. Ai fini degli obiettivi di miglioramento dell’efficienza energetica, le ispezioni sono programmate in base ai seguenti criteri epriorità: a) impianti per cui non sia pervenuto il rapporto di controllo di efficienza energetica o per i quali in fase di accertamento sianoemersi elementi di criticità; b) impianti dotati di generatori o macchine frigorifere con anzianità superiore a 15 anni; c) impianti dotati di generatori a combustibile liquido o solido con potenza termica utile nominale superiore a 100 kW: ispe-zioni sul 100 per cento degli impianti, ogni due anni; d) impianti dotati di macchine frigorifere con potenza termica utile nominale superiore ai 100 kW: ispezioni sul 100 per centodegli impianti, ogni quattro anni; e) impianti dotati di generatori a gas con potenza termica utile nominale superiore a 100 kW e impianti dotati di generatori acombustibile liquido o solido con potenza termica utile nominale compresa tra 20 e 100 kW: ispezioni sul 100 per cento degliimpianti, ogni quattro anni; f) gli impianti, di cui all’articolo 8, comma 7, per i quali dai rapporti di controllo dell’efficienza energetica risulti la non ricondu-cibilità a rendimenti superiori a quelli fissati nell’Allegato B del presente decreto. 10. Entro il 31 dicembre 2014, le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano predispongono e trasmettono alMinistero dello sviluppo economico ed al Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare una relazione sullecaratteristiche e sullo stato di efficienza e manutenzione degli impianti termici nel territorio di propria competenza, con par-ticolare riferimento alle risultanze delle ispezioni effettuate nell’ultimo biennio. La relazione è aggiornata con frequenza bien-nale. Convenzionalmente il periodo di riferimento della stagione termica è fissato come inizio al primo agosto di ogni anno etermine al 31 luglio dell’anno successivo.

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in ugual modo tra tutti i condòmini proprietari o al proprietario che, affittando l’immobile, ha però mantenuto per sé lagestione dell’impianto termico centralizzato. Il responsabile dell’impianto (o, se esiste, il terzo responsabile) ha l’obbligo di mantenere in esercizio l’impianto osser-vando le norme in materia di sicurezza ed efficienza energetica. La nomina del terzo responsabile, che deve essere fatta in forma scritta, può avvenire a condizione che l’impianto ri-spetti le norme sulla sicurezza e sull’efficienza energetica, oppure nel caso che sia garantita, con apposita delibera condo-miniale, la copertura finanziaria per l’esecuzione dei lavori di adeguamento. In quest’ultima ipotesi “la responsabilità degliimpianti resta in carico al delegante, fino alla comunicazione dell’avvenuto completamento degli interventi necessari da inviarsi periscritto da parte del delegato al delegante”. Se durante l’esercizio si dovesse presentare la necessità di eseguire lavori non previsti all’atto della nomina o richiestidalle evoluzioni della normativa, occorre che, da parte del delegante, venga assicurata entro 10 giorni la relativa coper-tura finanziaria. In caso contrario la terza responsabilità automaticamente decade.

IL LIBRETTO DI IMPIANTO Ogni impianto termico deve avere un “libretto di impianto su cui vanno riportati l’ubicazione, il tipo e la destinazioned’uso dell’edificio, il responsabile, l’eventuale terzo responsabile, le caratteristiche tecniche dell’impianto, il tipo di ali-mentazione, i controlli di efficienza energetica e - quando possibile e/o pertinente - i consumi di combustibile, energiaelettrica, acqua di reintegro e prodotti per il trattamento dell’acqua. In applicazione del D.M. 10/02/2014, dallo scorso 15 ottobre occorre adottare il nuovo modello di libretto di impian-to, che sostituisce i vecchi libretti di impianto e di centrale. La compilazione del nuovo libretto, per gli impianti esistenti,deve essere effettuata a cura del responsabile dell’impianto, anche avvalendosi dell’aiuto del manutentore, in occasionedella prima manutenzione che si effettuerà. Per ogni sistema edificio/impianto, di norma, va compilato un solo libretto di impianto in modo da stabilire un legameunivoco tra edificio e codice di impianto che sarà attribuito dal catasto regionale degli impianti termici. Solo nel caso diimpianti centralizzati nei quali l’impianto di climatizzazione invernale è distinto dall’impianto di climatizzazione estiva èpossibile compilare due diversi libretti di impianto. È il caso, ad esempio, di quegli mpianti che hanno in comune soltantoil sistema di rilevazione delle temperature nei locali riscaldati e raffreddati. Qualora uno dei servizi sia centralizzato (riscaldamento o raffrescamento) e all’altro si provveda in modo autonomo,vanno anche compilati i libretti degli impianti autonomi. Nelle regioni che hanno realizzato il catasto degli impianti termici la gestione del libretto di impianto avviene per viatelematica. Per ulteriori chiarimenti occorre consultare i siti internet regionali a ciò dedicati.

LA MANUTENZIONE Le operazioni di controllo e manutenzione, a cura del responsabile, devono essere effettuare da imprese abilitate aisensi del D.M. 37/08. Gli installatori e i manutentori “devono definire e dichiarare esplicitamente al committente o all’utente,in forma scritta e facendo riferimento alla documentazione tecnica del progettista dell’impianto o del fabbricante degli apparecchi: a) quali siano le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto da loro installato o manutenuto, per garantire lasicurezza delle persone e delle cose; b) con quale frequenza le operazioni di cui alla lettera a) vadano effettuate”.

CONTROLLI DI EFFICIENZA ENERGETICA “In occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione degli impianti termici di climatizzazione inverna-le di potenza termica utile nominale maggiore di 10 kW e sugli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utilenominale maggiore di 12 kW, si effettua un controllo di efficienza energetica riguardante: a) il sottosistema di generazione come definito nell’Allegato A del decreto legislativo (generatori calore, macchine frigo-rifere, pompe di calore, scambiatori di calore di teleriscaldamento o teleraffredamento, sistemi di cogenerazione, ndr.); b) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali cli-matizzati; c) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di trattamento dell’acqua, dove previsti”. È opportuno segnalare che la FAQ n. 5 pubblicata dal MiSE, ha chiarito che per le macchine frigorifere e pompe di calo-re si procede al controllo di efficienza energetica solo quando la potenza utile, in una delle modalità di utilizzo (climatiz-zazione invernale/estiva), è maggiore o uguale a 12 kW. I modelli dei rapporti di controllo di efficienza energetica da usare sono quelli pubblicati con D.M. 10/02/2014. “Una

copia del rapporto è rilasciata al responsabile dell’impianto, che lo conserva e lo allega ai libretti di cui al comma 5 dell’articolo 7;

APPENDICE 2 - LE DISPOSIZIONI DEL D.LGS 102/2014LE DEROGHE PER LO SCARICO A PARETE

Di seguito, un estratto del Decreto legislativo n. 102/2014 di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica,che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.

In materia di deroghe per l’effettuazione dello scarico a parete dei prodotti da combustione degli impianti termici alposto dello scarico a tetto, è recentemente intervenuto il Decreto legislativo 102 del 4 luglio 2014, di attuazione delladirettiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica.Il decreto, all’articolo 14, amplia i casi di deroga e stabilisce le caratteristiche dei generatori installabili in funzione deicasi di deroga.

ARTICOLO 14(omissis)8. Al comma 9-bis, dell’articolo 5, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e successive modi-ficazioni, dopo la lettera c) sono aggiunte le seguenti: «d) si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella ver-sione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione consbocco sopra il tetto dell’edificio, funzionali e idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensa-zione; e) vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da unapompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.» 9. II comma 9-ter, dell’articolo 5, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e successive modi-ficazioni, è sostituito da seguente: «9-ter. Per accedere alle deroghe previste al comma 9-bis, è obbligatorio: i. nei casi di cui alla lettera a), installare generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quelloprevisto all’articolo 4, comma 6, lettera a), del decreto del Presidente della Repubblica, del 2 aprile 2009, n. 59; ii. nei casi di cui alle lettere b), c), e d), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustio-ne abbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di pro-dotto vigenti; iii. nel caso di cui alla lettera e), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustioneabbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di pro-dotto vigenti, e pompe di calore il cui rendimento sia superiore a quello previsto all’articolo 4, comma 6, lettera b), deldecreto del Presidente della Repubblica, del 2 aprile 2009, n. 59; iv. in tutti i casi, posizionare i terminali di scarico in conformità alla vigente norma tecnica UNI7129 e successive modifi-che e integrazioni.».

IMPIANTI TERMICI CONDOMINIALI: ESERCIZIO, MANUTENZIONE ED ISPEZIONI

A cura di: Ing. Domenico Prisinzano, ENEA - UTEE-APL - CCEI PA,I° ricercatore - responsabile dei corsi di formazione degli ispettori degli impianti termici

La nuova normativa nazionale sugli impianti termici (D.P.R. n.74/2013) e l’entrata in vigore definitiva, avvenuta il 15ottobre 2014, dei nuovi modelli del libretto di impianto e dei rapporti di controllo di efficienza energetica (D.M.10/02/2014), offrono l’occasione per fare il punto sulla situazione. Al fine di aiutare la comprensione del quadro norma-tivo è opportuno porre l’attenzione su alcuni concetti fondamentali, quali: impianto termico, responsabile dell’impianto,libretto di impianto, manutenzione, controlli di efficienza energetica, accertamenti ed ispezioni. Nell’esporre questi argomenti, in questa sede, si evidenziano gli aspetti riguardanti gli impianti condominiali. Si segnalache, rispetto a quanto esposto in questo articolo, ci possono essere varianti introdotte localmente dalle leggi regionali.

L’IMPIANTO TERMICO Da una attenta lettura della definizione di impianto termico data dalla legge n.90/2013 e dalla FAQ n. 1, pubblicata dalMinistero dello Sviluppo Economico (MiSE) in data 19/09/13, si deduce che: l’impianto termico è un “impianto tecnologicodestinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipen-dentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calorenonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Nonsono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; taliapparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli appa-recchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW”. Non sono, invece, considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitariaal servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate. Tra le singole unità immobiliari ad uso residenzialeed assimilate sono compresi anche: ◆ gli edifici residenziali monofamiliari; ◆ le porzioni di edificio (appartamenti) utilizzate come sedi di attività professionale (ad esempio studio medico o legale)o commerciale (ad esempio agenzia di assicurazioni) o associativa (ad esempio sindacato, patronato) che prevedono unuso di acqua calda sanitaria comparabile a quello tipico di una destinazione puramente residenziale. Si ritiene che siano assimilati agli impianti termici quegli impianti ad uso promiscuo nei quali la potenza utile dedi-cata alla climatizzazione degli ambienti sia superiore a quella dedicata alle esigenze tecnologiche e/o a fini produttivi,comprendenti anche la climatizzazione dei locali destinati ad ospitare apparecchi o sostanze che necessitano di tem-perature controllate. In altre parole, nel caso degli impianti condominiali, sono impianti termici gli impianti centralizzati destinati alla climatiz-zazione invernale, alla climatizzazione estiva e alla produzione di acqua calda sanitaria centralizzata.

RESPONSABILE DELL’IMPIANTO Un impianto termico deve avere un responsabile, che nel caso di un impianto condominiale coincide, generalmente,con l’amministratore. Esiste anche la possibilità di delegare ad un terzo la responsabilità a condizione che il “terzo respon-sabile sia un’impresa abilitata ai sensi del D.M. 37/08 e - nel caso di impianti di potenza termica al focolare superiore a 350 kW-sia in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all’attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, o attesta-zione rilasciata ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica del 5 ottobre 2010, n. 207, nelle categorie OG 11, impianti tec-nologici, oppure OS 28”. Se non esiste l’amministratore e non c’è la nomina di un “terzo responsabile”, la responsabilità dell’impianto è ripartita

RESPONSABILITÀ PENALI PER CHI INQUINAI SERBATOI DI COMBUSTIBILE A SERVIZIO

DI CENTRALI TERMICHE DI RISCALDAMENTOA cura di: EcoMedit SRL

La manutenzione degli impianti termici di riscaldamento non può prescindere dalla corretta gestione delle problema-tiche ambientali legate all’esercizio dei serbatoi di combustibile. Il continuo processo di metanizzazione, anticipandol’arrivo di nuovi sistemi di fornitura calore, ha portato alla luce problematiche e costi un tempo sconosciuti, quale quelliper la dismissione dei vecchi impianti e quelli eventuali legati alla bonifica dei siti inquinati. Proprio quest’ultimi spesso lega-ti alla mancata o scarsa attenzione prestata durante le attività di rifornimento combustibile, ma anche ai mancati controlliperiodici di verifica della tenuta.L’art. 257 del Decreto Legislativo n. 152/06 recita: “Chiunque cagiona l’inquinamento del suolo, del sottosuolo, delleacque superficiali o delle acque sotterranee con il superamento delle concentrazioni di soglia di rischio è punito con la penadell’arresto dai sei mesi a un anno o con l’ammenda” aumentati a due anni se provocato da sostanze pericolose; inoltre èpunito “con la pena dell’arresto da te mesi ad un anno o con l’ammenda” anche chi “al verificarsi di un evento che poten-zialmente è in grado di contaminare il sito” non dà “immediata comunicazione ai sensi e con le modalità di cui all’articolo304, comma 2”.Al fine di sollevare le figure responsabili della amministrazione da tali problematiche all’interno dei condomini sembraquindi opportuno fare riferimento alle “Linee guida serbatoi interrati” elaborate dal gruppo di lavoro istituito da Arpaper definire le fasi operative relative alla corretta conduzione dei serbatoi interrati o al loro abbandono mediante dismis-sione definitiva.In breve, i serbatoi interrati esistenti, non realizzati secondo le prescrizioni sui nuovi impianti (doppia parete ed inter-capedine di tenuta) devono essere sottoposti a controlli della tenuta effettuati esclusivamente da aziende specializzatecon metodologie approvate UNICHIM, con la seguente frequenza determinata in base alla vetustà ed agli interventi dirisanamento:

Resta inteso che in caso di mancata tenuta del serbatoio si proceda con la messa in sicurezza e la relativa comunicazio-ne come previsto dall’art. 242 D. LGS. 152/06. I serbatoi di combustibile se non utilizzati ad altro scopo (riserva idrica irri-gazione/antincendio), devono obbligatoriamente essere dismessi mediante messa in sicurezza a cura di aziende autoriz-zate al trasporto di sostanze pericolose e abilitate ad operare in spazi confinati DPR 177/11 attraverso le seguenti ope-razioni: svuotamento completo dai residui e dai fondami, nel rispetto delle misure di sicurezza per gli operatori e perl’ambiente; pulizia de pozzetto di accesso; bonifica completa delle pareti interne con il conseguente corretto recuperoe/o smaltimento dei rifiuti. Al termine di tali fasi, prima di procedere alla estrazione, se non preventivamente autorizzatoall’abbandono mediante riempimento con materiale inerte, è sempre necessaria la verifica gas-free.

ETÀ

TABELLA PERIODICITÀ CONTROLLI SERBATOI (fonte: Linee guida serbatoi interrati Arpa Lombardia)

STATO FREQUENZA CONTROLLO

Superiore a 30 anni o sconosciuta Non risanato ANNUALE

Inferiore a 30 anni e superiore a 15 Non risanato BIENNALE

A partire dal quinto anno dal risanamento Risanato TRIENNALE

Impianti termici condominiali: esercizio, manutenzione ed ispezioni(Domenico Prisinzano) ...................................................................................................................................................

I controlli sugli impianti termici - Differenza tra efficienza e sicurezza(Assotermica) .................................................................................................................................................................

Sicurezza degli impianti alimentati a gas e certificazione degli operatori(CNA Installazione Impianti) .........................................................................................................................................

Impianti termici e imprese di installazione - Che cosa prevede il dm 37/2008(Camera di Commercio di Modena) ..............................................................................................................................

Appendice 1 - le disposizioni del dpr 74/2013 - Conduzionee manutenzione impianti termici ....................................................................................................................

Appendice 2 - le disposizioni del d.lgs 102/2014Le deroghe per lo scarico a parete ..................................................................................................................

Contibuti tecnologiciEcoMedit SRL ..............................................................................................................................................................

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SOMMARIOSOMMARIO

© Copyright Il Condominio editrice s.a.s., Torino - 2014

La traduzione, l’adattamento totale o parziale, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm, i film,le fotocopie), nonché la memorizzazione elettronica, sono riservati per tutti i Paesi.

Stampa: I.T.S. - Cavaglià (BI)

Editore: Il Condominio editrice s.a.s. – Via E. Thesauro, 2 – 10125 TorinoTel. 011/6523611 – Fax 011/6523690 – E-mail: [email protected]

Direttore responsabile: Gianluca Palladino

L’elaborazione del testo, se pur effettuata con scrupolosa attenzione, non può comportare specificheresponsabilità da parte dei curatori/redattori per eventuali errori o inesattezze.

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Date post:	29-Feb-2020
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