sentenza 5 febbraio 2004; Pres. Gamba, Est. Rossi; Milone (Avv. Bossi, Castelletto) c. Soc. Alex immobiliare (Avv. Margheritis, Spinelli) Source: Il Foro Italiano, Vol. 127, No. 9 (SETTEMBRE 2004), pp. 2497/2498-2503/2504 Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARL Stable URL: http://www.jstor.org/stable/23199409 . Accessed: 28/06/2014 14:02 Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at . http://www.jstor.org/page/info/about/policies/terms.jsp . JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range of content in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new forms of scholarship. For more information about JSTOR, please contact [email protected]. . Societa Editrice Il Foro Italiano ARL is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to Il Foro Italiano. http://www.jstor.org This content downloaded from 141.101.201.139 on Sat, 28 Jun 2014 14:02:38 PM All use subject to JSTOR Terms and Conditions
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sentenza 5 febbraio 2004; Pres. Gamba, Est. Rossi; Milone (Avv. Bossi, Castelletto) c. Soc. Aleximmobiliare (Avv. Margheritis, Spinelli)Source: Il Foro Italiano, Vol. 127, No. 9 (SETTEMBRE 2004), pp. 2497/2498-2503/2504Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23199409 .
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Inoltre la parola composta Wintex riproduceva semplice mente parole inglesi dal significato corrente («vincere» e «tes
suto»), con evidente distinzione di significato — facilmente
percepibile —
rispetto alla parola composta pure anglosassone Windtex («vento» e «tessuto»).
Si deve peraltro tenere conto del fatto che, nella specie, non si
ponevano a raffronto marchi «forti», poiché né il segno dell'at
trice, né quello del convenuto erano esclusivamente frutto di
fantasia, ma essi avevano invece palesi aderenze concettuali con
i prodotti di abbigliamento contrassegnati, onde la tutela si ca
ratterizzava anche per una minore incisività, risultando quindi
legittime e decisive ai fini distintivi tutte le variazioni idonee ad esaltare una differenziazione estrinseca dei segni.
Poteva per ciò stesso ragionevolmente concludersi che la
complessa dicitura Thermoblock Wintex Textile For Win fosse
senz'altro idonea ad escludere un pericolo di confusione.
Le espressioni utilizzate, in quanto puramente descrittive e di
genere, mancavano infatti di capacità individualizzante e signi ficativa.
L'uso poi di caratteri di stampa diversi anche in senso cro
matico costituiva elemento formale ulteriormente idoneo ad
escludere la confondibilità, contribuendo a rendere avvertibile
una differenza impressiva non irrilevante per il consumatore
medio.
Anche le variazioni tipografiche emergenti dal confronto tra i
due segni, trattandosi di marchi deboli, avevano attitudine ad in
fluire sul nucleo ideologico in cui si riassumeva la loro capacità individuante e apparivano tali da impedire che nell'apprezza mento del consumatore medio l'attenzione si appuntasse solo
sull'elemento fonetico di una singola parola. Pertanto il suono
della pronuncia, in assenza di qualunque carattere descrittivo, non faceva da richiamo sensibile e non era destinato a colpire con immediatezza la percezione e l'attenzione del consumatore, non inducendolo ad attribuire ad alcuna delle parole, in cui il
marchio del convenuto si sostanziava, un carattere distintivo ri
levante per contrassegnare i relativi prodotti, sì da richiamare o
evocare in via di assimilazione confusoria il marchio attoreo.
Deve poi precisarsi che, nella fattispecie concreta, il marchio
con cui l'attrice aveva contraddistinto i beni di sua produzione non possedeva affatto alcuna particolare simbologia, o alcuna
combinazione con simboli figurativi speciali o con altri elementi
grafici fantasiosi. L'unico elemento figurativo di nota presente nel marchio attoreo poteva ravvisarsi laddove la parola Windtex
si concludeva con una x il cui ultimo braccio si convertiva nel
disegno di una freccia indirizzata verso l'alto, simbolo che, non
essendo presente nel marchio dell'appellato, contribuiva sem
mai a rimarcare la distinzione grafica tra i due segni.
Quanto alle altre differenze grafiche vere e proprie, esse ap
parivano alquanto marcate. L'espressione Windtex aveva infatti
uno specifico andamento e una precipua distinzione cromatica.
La parola Wind, posta diagonalmente, era scritta in nero in lette
re grandi, in grassetto e tutte di identica misura, mentre subito
sotto, e in leggera sovrapposizione a partire dalle lettere «N» e
«D» vi era la scritta Tex, le cui prime due lettere erano colorate
in rosso e l'ultima in azzurro. La x finale, come si è detto, pre sentava poi una variazione grafica del segno, trasformandosi la
sua parte destra in una freccia indirizzata verso l'alto. Sotto la
scritta vi era la dicitura in italiano «L'antivento», scritta in colo
re bianco su sfondo rettangolare nero; ancora sotto vi era, su
fondo bianco, la scritta nera «Impermeabile». Il marchio dell'appellato, invece, recava le parole Ther
moblock Wintex Textile For Win scritte su un rettangolo che
passava dal color rosa aranciato all'azzurro. In alto vi era la pa rola Thermoblock e, sotto, a grandi lettere nere, la parola Win
tex che si allargava oltre il rettangolo sporgendo nella parte su
periore destra e sinistra della lettera iniziale e finale. Più sotto
ancora vi era la dicitura Textile For Win.
Mentre la parola Windtex era composta da due termini il cui
significato è «vento» e «tessuto», il marchio del convenuto era
formato da un complesso unitario di parole che letteralmente si
gnificavano «blocco-termico-vittoria-tessuto per vincere», un
significato, dunque, ideologicamente diverso e molto più vasto,
essendo indirizzato ad evidenziare che con l'uso del prodotto
contrassegnato dal marchio «si vinceva».
La circostanza poi che i prodotti fossero destinati ad un pub
II Foro Italiano — 2004.
blico se non proprio specialistico, comunque più qualificato del
consumatore finale medio, contribuiva certamente ad impedire la confondibilità.
Dunque un esame comparativo sintetico ed impressionistico dei due marchi, che erano di tipo essenzialmente denominativo, esteso a tutti i loro possibili aspetti individualizzanti —
quello
grafico, quello fonetico e quello concettuale-ideologico —
por tava de plano ad escludere qualunque inesorabile effetto confu
In quanto non contrasta con la disciplina delle autorizzazioni e
dei controlli volti ad impedire manovre speculative, il con
tratto di mediazione è pienamente compatibile con la norma
tiva in materia di edilizia residenziale agevolata e convenzio
nale; ne consegue che, in caso di assegnazione dell'alloggio
prescelto dal promittente acquirente da parte della cooperati va edilizia, è dovuta la provvigione, poiché in tale momento
l'affare può ritenersi concluso. (1)
(1) I. - Normalmente, la mediazione immobiliare vive di rapporti inter privatos: tuttavia, può accadere — come nel caso di specie — che l'immobile debba rispettare la disciplina pubblicistica di settore. Nel nostro caso, il mediatore di turno ha promosso l'acquisto di un appar tamento appartenente ad una cooperativa soggiacente alla normativa in tema di edilizia residenziale agevolata e convenzionale: in tal caso, va
rispettata la trama di autorizzazioni e controlli preordinata ad impedire manovre speculative in contrasto con le finalità cui è diretta la legisla zione in materia. La risposta data dalla giurisprudenza è nel senso di non ritenere «preclusiva della configurazione della mediazione la qua lità dei soggetti e l'oggetto del contratto»: già Cass. 23 settembre 1980, n. 5326, Foro it., Rep. 1981, voce Mediazione, n. 5, riteneva che,
«[s]ebbene gli enti pubblici e gli istituti di diritto pubblico si determi nino a stipulare negozi di ogni tipo con i privati in esecuzione di norme
legislative o statutarie che impongono loro di perseguire determinate finalità nel pubblico interesse, è lecita l'opera intermediatrice per la
stipulazione di negozi di diritto privato; valida è quindi l'obbligazione, assunta da terzi, di corrispondere compensi al mediatore per l'attività
svolta presso enti pubblici al fine di agevolare la conclusione di con
tratti». E la mediazione, a mente di Cass. 17 dicembre 1996, n. 11244,
id., Rep. 1996, voce cit., n. 8, è ammissibile e valida «anche nel caso in
cui la stipulazione del contratto ... sia avvenuta attraverso meccanismi
che escludevano una libera negoziazione (nel caso di specie, mediante
una gara per l'aggiudicazione di un subappalto, svoltasi con il sistema a
buste chiuse), purché uno dei contraenti abbia avuto conoscenza del
l'affare e abbia preso contatto con l'altro per l'esclusiva opera del me
diatore o del procacciatore, che ha così acquistato efficacia di concausa
della conclusione di esso». II. - Con esplicito riferimento alla figura del mediatore di assicura
zione pur se in ambito parzialmente diverso rispetto al caso di specie, Trib. Torino 26 gennaio 2000, id., Rep. 2001, voce cit., n. 14, ha affer
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Svolgimento del processo. — Con atto di citazione del 10 set
tembre 1999 la società Alex immobiliare evocava in giudizio
l'appellante Milone avanti al Tribunale di Novara al fine di ve
derlo condannare al pagamento dell'importo di lire 5.686.560,
quale compenso per mediazione effettuata dalla Alex in relazio
ne ad una compravendita di immobile avvenuta tra Milone e la
cooperativa Corep di Novara.
Si costituiva ritualmente in giudizio il sig. Milone, contestan
do quanto asserito dall'attrice, eccependo la non applicabilità del contratto di mediazione all'assegnazione di alloggi in regi me di cooperativa.
mato: «[l]a circostanza che un contratto di assicurazione venga stipu lato da una pubblica amministrazione all'esito di una procedura nego ziata non è in astratto incompatibile con l'attività di brokeraggio, posto che, pur senza scalfire l'autonomia di scelta della pubblica amministra
zione, è ammessa la presenza di un soggetto che assista l'ente pubblico nella fase di determinazione del contenuto del contratto e contatti le
compagnie di assicurazioni nella fase di negoziazione». Di contro, App. Torino 8 marzo 2001, ibid., n. 12, ha ritenuto che «[Inattività mediato ria di brokeraggio è incompatibile con le procedure di evidenza pubbli ca, iniziate con pubblico bando o avviso di gara nelle quali la ricerca dell'assicuratore o la messa in contatto con esso avviene direttamente senza interposizione del preteso mediatore; essa può perciò configurarsi — ove vi sia incarico della pubblica amministrazione — limitatamente alle prestazioni di assistenza e consulenza nella determinazione del contenuto del contratto e nell'individuazione dell'offerta più congrua ai
bisogni dell'assicurando». App. Torino 5 novembre 1998, id., Rep. 1999, voce cit., n. 11, aveva già rilevato che «[n]ella stipulazione di contratti assicurativi, quando l'assicurando è la pubblica amministra
zione e l'individuazione dell'assicuratore è preceduta da bando di con corso (trattativa privata), non è ravvisabile l'attività mediatoria di pro mozione di affari a favore della compagnia di assicurazione da parte del
broker, in quanto la messa in relazione tra pubblica amministrazione e assicuratore prescinde dal fondamentale e diretto intervento del broker ed avviene non in base ai dettami del libero mercato ma secondo norme amministrative volte alla verifica di predeterminate caratteristiche del
partner contrattuale». In tal senso, anche la dottrina ha ritenuto di do ver negare l'ammissibilità dell'attività mediatizia nei rapporti con la
pubblica amministrazione tutte le volte che «si prospetti il caso di una messa in relazione indirizzata all'ottenimento di un atto amministrativo che sia espressione della potestà istituzionale dell'ente» (U. Perfetti, La mediazione - Profili sistematici ed applicativi, Milano, 1996, 16
ss.), perché «è la stessa attività di messa in relazione che fa difetto in casi come questi. (. . .) [L]a messa in relazione è in questi casi, sia sog gettivamente (avuto riguardo cioè all'ente competente all'emanazione di un atto), sia oggettivamente (avuto riguardo al possibile atteggiarsi dell'atto), non ravvisabile per l'inidoneità funzionale della relativa atti vità umana a generare il contatto/rapporto posto che quest'ultimo sa rebbe già assicurato dal sistema giuridico con l'apparato delle sue nor me idonee a produrre la relazione di cui si discute».
III. - A diversa soluzione si perviene in presenza della mediazione nell'ambito dell'attività contrattuale della pubblica amministrazione: se la dottrina continua a ritenere impedita l'attività mediatizia a causa della mancanza del nesso causale tra l'attività del mediatore e la con clusione dell'affare (la scelta del contraente, infatti, sarebbe affidata a meccanismi predeterminati e mancherebbe l'autonomia decisoria da
parte dell'ente pubblico: per tutti, v. Perfetti, op. cit., 19 e nota 45), la
giurisprudenza distingue tra le diverse modalità di contrattazione. Ne deriva che nei casi di trattativa e di licitazione privata la mediazione è
pienamente configurabile: l'opera mediatizia potrebbe rivelarsi utile anche per l'ente pubblico, ove il mediatore segnalasse all'ente la o le
persone da invitare e poi una di queste concludesse l'affare o, il che è 10 stesso, qualora chi aspira all'acquisto della cosa venga a conoscenza dell'affare esclusivamente attraverso il mediatore, adoperandosi attra verso il suo interessamento per prendere contatto con il soggetto che vende. Il nesso causale, in tal caso, non sarebbe escluso: Cass. 11 aprile 1972, n. 1124, Foro it., 1973, I, 230, cui hanno fatto eco nel tempo Cass. 23 settembre 1980, n. 5326, cit., e 3 novembre 1978, n. 4989, id..
Rep. 1978, voce cit., n. 6. Diversamente, nel caso di asta pubblica (su cui A. Di Amato, Sull'ammissibilità della mediazione in un affare alla cui conclusione partecipi un ente pubblico, in Giust. civ., 1973, I, 135
ss., a cui dire il nesso causale tra l'attività mediatizia e la stipula del contratto va a spezzarsi a causa dell'automatismo del sistema di scelta del contraente): dal momento che si è in presenza di una sostanziale of ferta al pubblico, finalizzata alla ricerca del contraente che offre il mi
glior prezzo, viene provocata una gara tra i partecipanti; gara il cui esito non è controllabile da alcuna delle parti che il mediatore aveva
posto in relazione. Anzi, s'individua l'aggiudicatario secondo la logica di un meccanismo automatico affatto svincolato dalle trattative prece denti: Cass. 20 luglio 1972, n. 2483, Foro it., 1973,1, 792. [M. Caputi]
11 Foro Italiano — 2004.
Veniva dato corso all'istruzione della causa ed il Tribunale di
Novara pronunciava la sentenza 217/02, pubblicata il 12 marzo
2002, il cui dispositivo così recita: «accoglie la domanda e per l'effetto condanna Milone Michele a pagare alla società attrice a
titolo di provvigione l'importo di euro 2.936,86 (pari a lire
5.686.560), oltre interessi legali dal 17 dicembre 1999 al saldo; condanna Milone Michele alla rifusione delle spese processuali, che liquida complessivamente in euro 1.189,09 di cui euro
129,09 per spese, oltre Cpa come per legge». Contro la sentenza proponeva appello il Milone, con atto no
tificato in data 21 giugno 2002, chiedendone la riforma in base
alle conclusioni di cui in epigrafe. Parte appellata si costituiva chiedendo respingersi l'impugna
zione, col favore delle spese.
Dopo il decorso dei termini per il deposito di comparse con
clusionali e repliche, la causa veniva dal collegio trattenuta a
decisione.
Motivi della decisione. — L'appellante affida il gravame alla
censura di omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione
su un punto decisivo della controversia, dolendosi della sua
condanna al pagamento della somma di lire 5.686.560, corri
spondenti ad euro 2.936,86 pari al due per cento + Iva (lire 4.738.800 + 947.760), calcolata sul valore (lire 236.940.000) dell'immobile assegnatogli dalla cooperativa Corep di Novara.
Tale somma è stata liquidata dal primo giudice in base agli usi documentati dalla camera di commercio, industria ed agri coltura di Novara, che contemplano il diritto del mediatore ad
una tariffa pari al due per cento, da corrispondersi — in difetto
di diversa pattuizione — da parte di ciascuno dei contraenti, per
la compravendita di immobili urbani, sul valore degli stessi.
1) Con il primo motivo l'appellante si duole dell'inesatta
configurazione giuridica della fattispecie da parte dell'impu
gnata sentenza, potendo configurarsi, nella specie, le figure giu ridiche del contratto di agenzia ovvero di procacciamento di af
fari, entrambe comportanti il diritto alla provvigione per l'opera
prestata da parte del solo committente cooperativa Corep.
2) Con il secondo motivo l'appellante lamenta che il primo
giudice non abbia tenuto conto dell'illiceità della mediazione, asserendone l'incompatibilità con la disciplina in materia di
edilizia residenziale agevolata e di cooperative convenzionate.
Tanto premesso, la corte territoriale osserva quanto segue. In putito di fatto. I. - Dalle pagine processuali è emerso che la
cooperativa Corep diede incarico all'agenzia Alex di procurarle clienti per l'assegnazione degli alloggi dalla prima costruiti in
Novara, nel complesso residenziale ubicato ivi in Corso Milano
e facenti parte del complesso residenziale Bellavista (dep. teste
Testai, all'epoca dei fatti collaboratrice dell'Alex immobiliare). Nel marzo 1998 il Milone si recò presso l'agenzia Alex per
chiedere informazioni sul complesso immobiliare Bellavista, manifestando il suo interesse all'assegnazione di uno degli ap
partamenti sito in detto complesso (dep. teste Testai). Il Milone fu quindi accompagnato, nell'aprile e nel marzo
1998, dal personale dell'agenzia, a visitare uno di questi appar tamenti, con relativo box (dep. teste Testai, che ha dichiarato di
avere accompagnato personalmente il Milone). Il Milone partecipò poi ad un secondo incontro, unitamente a
personale della Alex immobiliare, nel corso del quale fu messo
in contatto col geom. Perugini, incaricato dalla Corep, per la de
finizione dei dettagli dell'operazione. In tale occasione il geom.
Perugini quantificò in complessive lire 236.940.000 il costo dell'appartamento e del box (dep. testi Testai e Perugini, il
quale ultimo ha riconosciuto come scritto di proprio pugno il
conteggio in atti recante l'importo complessivo suindicato e la
possibilità di mutuo settanta per cento).
Dall'interrogatorio formale del Milone è poi emerso che que sti si avvalse dell'opera dell'agenzia Alex; che non contattò di
rettamente la Corep, ma fu accompagnato a visionare l'appar tamento della Corep da una «ragazza dell'agenzia immobilia
re»; che lo stesso più volte chiese all'agenzia «quale fosse la
provvigione richiesta»; che, dopo l'incontro con il Perugini, avendo saputo che la provvigione era del quattro per cento, dis
se «che era troppo», in relazione al «prezzo richiesto per l'ap
partamento». Il Milone non contestò dunque Van debeatur del compenso
dovuto all'agenzia, ma si limitò a contestarne il solo quantum,
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ossia la percentuale del quattro per cento richiestagli (quantum
poi determinato, in sede di causa, dal primo giudice, nella mino
re misura del due per cento del valore dell'alloggio in base ai
dati della raccolta provinciale degli usi in atti). Significativo è
anche il comportamento tenuto dal Milone nel corso del rap
porto. Lo stesso ha ammesso di avere, in data 29 aprile 1998, dichiarato alla Alex di non essere più interessato all'apparta
mento, pur affermando, a domanda del primo giudice «l'immo
bile è stato da me acquistato». Il comportamento tenuto dal Milone (valutato ex art. 116
c.p.c.) evidenzia la consapevolezza di essersi avvalso dell'opera della Alex e di avere concordato, esternandolo, nel corso delle
trattative, di dovere un compenso per l'opera svolta alla Alex, nonostante il tentativo di sottrarvisi, con la (non veritiera) po stuma comunicazione alla Alex, dopo l'incontro col geom. Pe
rugini, di non essere più intenzionato a concludere l'affare (dep. teste Testai).
Quando la Alex immobiliare, qualche tempo dopo, vi vide il
nome del Milone sulla targhetta del citofono del complesso
Bellavista, questa contattò la Corep, da cui ebbe la conferma
che l'appartamento a suo tempo visionato dal Milone gli era
stato assegnato (dep. teste Testai). La Corep provvide quindi a pagare regolarmente alla Alex
immobiliare la provvigione a suo carico, pari a lire 2.768.750,
relativa all'affare concluso col Milone (dep. testi Perugini e Te
stai e fattura in atti in copia n. 3/99 del 21 gennaio 1999, avente
ad oggetto «provvigioni immobiliari per vendita appartamento sito in Novara c.so Milano al sig. Milone Michele»).
In corso di causa il Milone ha poi cercato di dimostrare che si
rivolse direttamente, senza l'opera della Alex, alla cooperativa, ma la circostanza è stata smentita dal teste Perugini, che ha pre cisato: «era stato lo stesso Milone a dirmi che aveva preso con
tatti con la Alex immobiliare».
In punto di diritto. II. - Le tesi difensive svolte dall'abile dife
sa dell'appellante non sono dunque sorrette, in punto di fatto, da
circostanze che ne consentano il favorevole accoglimento. A favore della tesi dell'appellante militerebbero i seguenti
argomenti: — la Alex avrebbe ricevuto dalla cooperativa Corep l'incari
co di reperirle i nominativi di persone interessate all'assegna zione degli alloggi costruiti; secondo l'appellante il rapporto intercorso con la cooperativa andrebbe quindi qualificato come
contratto di agenzia a termine determinato per relatìonem (fino all'esaurimento delle assegnazioni di alloggi ai soggetti interes
sati); — ricorrerebbe, secondo l'appellante, l'ipotesi di contratto di
agenzia, ovvero quello di procacciamento di affari, conferito
esclusivamente dalla cooperativa, unica obbligata al pagamento del compenso professionale;
— il compenso pagato dalla cooperativa alla Alex in relazio
ne all'assegnazione dell'alloggio in esame al Milone non fu pari al due per cento previsto dagli usi locali per l'attività di media
zione, onde tale elemento concorrerebbe ad escludere il conte
stato rapporto mediatorio; — trattandosi comunque di mandato a titolo oneroso confe
rito alla Alex dalla cooperativa, il compenso per l'attività svolta
si sarebbe potuto chiedere solo a tale parte; — la mediazione sarebbe comunque incompatibile con le ca
ratteristiche proprie dell'edilizia agevolata e della cooperativa
edilizia, posto che la Alex si limitò a reperire i soci, mentre il
rapporto correlato all'acquisto delle singole unità immobiliari si
instaurò esclusivamente tra la cooperativa ed il singolo socio.
Appare opportuno, a fini di motivazione, delineare la distin
zione tra mediatore e figure affini (agente, procacciatore di affa
ri, mandatario). II a. - L'elaborazione giurisprudenziale ha chiarito che l'a
gente si limita a procurare clienti ed ha diritto alla provvigione da parte del solo committente, che normalmente, inserisce nel
costo del bene anche le spese di produzione del reddito, tra cui
quelle di agenzia.
L'agente, diversamente dal mediatore, è legato da uno stabile
(ex art. 1742 c.c.) rapporto con una delle parti dell'affare, nel
cui esclusivo interesse (ex art. 1746 c.c.) agisce quale ausiliario,
assumendo l'incarico di promuovere la conclusione di contratti.
L'interesse che viene in considerazione nell'agenzia è quello
Il Foro Italiano — 2004.
della conclusione di una pluralità di affari omogenei, per cui
l'attività dell'agente non viene in rilievo come intermediazione
dei singoli contratti, atomisticamente considerata, ma come atti
vità intermediatrice nel suo complesso. L'incarico assunto dall'agente ha il connotato proprio dei
contratti di durata, a tempo determinato ovvero indeterminato
(art. 1750 c.c.). II b. - L'art. 1754 c.c., sancendo l'incompatibilità dello
schema mediatizio con altri rapporti, impedisce che la stessa at
tività possa inquadrarsi in due rapporti diversi, che pertanto non
possono coesistere.
La legge nega la qualità di mediatore a chi sia legato profes sionalmente ad una delle parti da rapporti di collaborazione, di
dipendenza o di rappresentanza, allo scopo di garantirne l'im
parzialità, presumendo che tali rapporti siano incompatibili con
l'autonomia e l'indipendenza che devono caratterizzare l'opera del mediatore e che difettano nel rapporto di collaborazione, es
sendo il collaboratore legato ad una delle parti, alla quale presta assistenza nelle sue relazioni con il terzo (Cass. 22 novembre
1974, n. 3780, Foro it., Rep. 1974, voce Mediazione, n. 2).
L'imparzialità del mediatore, peraltro, non consiste in una
generica ed astratta equidistanza dalle parti, ma va intesa, con
formemente al dettato dell'art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato ovvero di qualsivoglia altro rapporto che
renda riferibile ad un dominus l'attività svolta (cfr. Cass. 25
febbraio 1987, n. 1995, id., Rep. 1987, voce cit., n. 7; 16 gen naio 1997, n. 392, id., 1997, I, 1864; 9 febbraio 2000, n. 1447, id., Rep. 2000, voce cit., n. 17; 26 maggio 2000, n. 6959, ibid., n. 16).
II c. - Diversamente dal mandatario, il mediatore svolge atti
vità materiale e non giuridica, ossia non contratta, ma fa con
trattare. Il mandatario, quindi, in quanto incaricato della conclu
sione di un contratto, assume, nei confronti del mandante, l'ob
bligo del compimento degli atti giuridici necessari per l'esple tamento dell'incarico —
obbligo che il mediatore non ha — e
matura il diritto al compenso indipendentemente dal risultato
raggiunto — mentre il mediatore matura il compenso solo a
conclusione dell'affare — (Cass. 14 giugno 1988, n. 4032, id.,
Rep. 1988, voce Mandato, n. 6; 18 febbraio 1998, n. 1719, id.,
Rep. 1998, voce cit., n. 8; 24 giugno 1993, n. 7008, id., Rep. 1993, voce cit., n. 12).
II d. - La giurisprudenza della Suprema corte ha anche chia
rito che il conferimento di un incarico complesso (quale la ri
cerca di più acquirenti per distinte unità immobiliari) o di una
pluralità d'incarichi reiterati nel tempo non comporta il presun tivo venir meno del requisito dell'imparzialità, caratterizzante
l'istituto della mediazione, in quanto quel requisito è indipen dente dall'(unilateralità o bilateralità dell')incarico ed attiene al
momento, successivo, del suo concreto svolgimento, mentre la
stessa complessità o reiterazione degli incarichi, anche unilate
ralmente conferiti, non implica di per sé la costituzione di un
rapporto di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza,
potendo trovare spiegazione, come nella specie, nella fiducia
nell'abilità e correttezza dell'intermediario (Cass. 14 marzo
1984, n. 1750, id., Rep. 1984, voce Mediazione, n. 4). Sulla falsariga dei suenunciati principi di diritto applicato,
appare ravvisabile nella specie la figura della mediazione, come
correttamente ritenuto dal primo giudice. II e. -
Neppure è rilevante, alla luce del diritto vivente, il
fatto che l'incarico al mediatore sia conferito da una sola parte e
che il compenso sia previsto solo a carico di una sola delle parti,
ovvero, come nel caso in esame, in maniera diseguale tra le
parti, non comportando tale circostanza il venir meno dell'indi
pendenza, intesa — come sopra precisato — come assenza di
vincoli che rendano riferibile ad un dominus l'attività dell'in
termediario (Cass. 12 novembre 1981, n. 5982, id:, Rep. 1981, voce cit., n. 4; 8 giugno 1993, n. 6384, id., Rep. 1993, voce cit., n. 10; 27 giugno 2002, n. 9380, id., Rep. 2002, voce cit., n. 8).
II / - Diversa da quella del mediatore è infine la figura del
procacciatore, che è un collaboratore occasionale (privo della
connotazione di imparzialità propria della posizione del media
tore e di quella della stabilità del rapporto propria dell'agente), la cui attività promozionale è normalmente attuativa del rap
porto intercorrente con il preponente, dal quale soltanto può
pretendere la provvigione (Cass. 17 dicembre 1996, n. 11244,
id., Rep. 1996, voce cit., n. 8).
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In applicazione dei suesposti principi, correttamente l'impu
gnata sentenza ha qualificato come mediazione l'attività svolta dalla Alex, svolta con efficacia determinante in relazione alla
conclusione dell'affare.
La Alex immobiliare non risulta nella fattispecie aver rice
vuto alcun incarico di durata indeterminata, né alcuna esclusiva, ed il suo rapporto con la cooperativa, secondo quanto emerso
dalle risultanze processuali, non riguardava un numero indefi
nito di prestazioni bensì solo quelle relative al complesso Bella
vista.
Non è stata comunque provata, ex art. 2697 c.c., la sussisten
za di un rapporto di agenzia tra la Alex e la Corep, trattandosi
solo di tesi difensiva elaborata dalla difesa del Milone nella
comparsa conclusionale, non sorretta da idonea rituale allega zione e prova di alcuna circostanza in punto di fatto.
Non risponde al vero l'assunto dell'appellante secondo cui la
attività della Alex consistette esclusivamente nel reperire il so
cio Milone. È emerso nel giudizio di primo grado che l'attività della Alex
fu quella di pubblicizzare l'immobile, di proporlo al Milone nel
corso della sua visita all'agenzia, di fargli visitare il cantiere e di accompagnarlo durante la trattativa svolta con il responsabile
Corep, seguendo attivamente le trattative.
Il Milone venne, dal canto suo, a conoscenza dell'affare poi concluso ad esclusiva opera della Alex ed attraverso il suo in
tervento prese contatto con la Corep ed individuò l'alloggio poi
acquisito, onde sussiste nesso genetico e di causalità esclusiva
tra attività del mediatore e conclusione dell'affare (cfr. Cass. 11
aprile 2003, n. 5762, id., Mass., 494). III. - Quanto alla dedotta incompatibilità della mediazione
con la materia relativa all'edilizia residenziale convenzionata, la
corte territoriale osserva quanto segue. L'attività della Alex, oltre a rivelarsi utile e determinante per
la conclusione dell'affare, per le ragioni sopra indicate, non
venne posta in essere in violazione di alcuna norma di legge, non risultando la mediazione svolta avere interferito con la
normativa in materia di edilizia residenziale agevolata e con
venzionale, e segnatamente con la disciplina delle autorizzazio
ni e dei controlli volti ad impedire manovre speculative in con
trasto con le finalità cui è preordinata la legislazione in materia, mentre è palesemente lecita la causa del contratto intercorso tra
le parti. Tale attività venne poi pacificamente posta in essere dal
mediatore prima che il Milone divenisse socio della cooperati va, onde non si vede come tale qualifica possa essere invocata
come impeditiva del diritto in contestazione.
Ili a. - Sotto autonomo profilo osserva la corte territoriale
che la giurisprudenza della Suprema corte ha in materia chiarito
che con il termine affare, ai fini delle norme sulla mediazione, deve intendersi ogni operazione di contenuto economico che si
risolva in una utilità di carattere patrimoniale. Tale espressione, pertanto, attesa la maggiore latitudine del termine affare rispetto alla nozione di contratto, è riferibile non solo ai contratti, ma ad
ogni operazione generatrice di obbligazioni, e cioè ad ogni rap
porto giuridico che rivesta carattere vincolante e che riceva tu
tela dall'ordinamento giuridico, il quale ne assicuri l'adempi mento (così Cass. 10 agosto 1966, n. 2184, id., 1967,1, 1618).
Ili b. - Gli art. 1754 e 1755 c.c. parlano di affare e non di
compravendita, onde appare irrilevante la distinzione, nel caso di specie, fra assegnazione dell'alloggio e sua compravendita, in
quanto il termine usato dal legislatore è comprensivo di qualsia si rapporto giuridico posto in essere dalle parti.
Non hanno dunque natura preclusiva della ritenuta configura bilità della mediazione la qualità dei soggetti e l'oggetto del
contratto.
Significativamente, pacifica giurisprudenza in materia ha ri
tenuto applicabile il contratto di mediazione anche agli enti
pubblici ed agli istituti di diritto pubblico che stipulano negozi in esecuzione di norme legislative o statutarie che impongono loro di perseguire finalità di pubblico interesse, quale ad esem
pio la concessione di mutui fondiari, riconoscendo il diritto al
compenso del mediatore per l'attività svolta a favore di enti
pubblici al fine di agevolare la semplice attività consistente nel
reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente o nella se
gnalazione dell'affare (Cass. 23 settembre 1980, n. 5326, id.,
Rep. 1981, voce cit., n. 5).
Il Foro Italiano — 2004.
È stata del pari riconosciuta l'ammissibilità del rapporto di
mediazione anche nei contratti disciplinati da meccanismi che
escludono una libera negoziazione, quali quelli stipulati dagli enti pubblici a trattativa privata con il sistema della gara e del
l'offerta segreta a busta chiusa, in quanto — a differenza di
quelli stipulati col sistema dell'asta pubblica, nei quali l'iter di
formazione del negozio è incompatibile con qualsiasi presa di
contatto diretta tra le parti prima della conclusione del contratto — la gara tra i concorrenti attiene unicamente alla determina
zione del prezzo e pertanto non preclude 1 ' ipotizzabilità di un
lecito contratto di mediazione (Cass. 17 dicembre 1996, n.
11244, cit., che ha ritenuto ammissibile l'intervento mediatorio
in una gara per l'aggiudicazione di un subappalto; in termini,
Cass. 3 novembre 1978, n. 4989, id., Rep. 1978, voce cit., n. 6; 11 aprile 1972, n. 1124, id., 1973,1, 230).
Proprio tenendo presente l'esatta nozione del termine «affa
re» di cui all'art. 1754 c.c., la giurisprudenza della Suprema corte ha altresì ritenuto ammissibile la mediazione nella vendita
forzata immobiliare effettuata in sede fallimentare (Cass. 10
agosto 1966, n. 2184, cit.). Per le suesposte, assorbenti argomentazioni, l'appello deve
essere respinto.
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI; decreto 25 novembre 2003; Pres. Nardi, Rei. Casoria; Soc. Bagnolifutura (Avv. Allodi, Verde) c. Soc. Cimi.Montubi e altra (Avv. Ambro
selli, clarizia, magri).
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI;
Trascrizione e conservatorie dei registri immobiliari — Do
mande giudiziali — Ricorso volto all'annullamento di un
Non è suscettibile di trascrizione il ricorso giurisdizionale volto a conseguire l'annullamento di un atto amministrativo (nella
specie, di acquisizione onerosa di una determinata area da
parte del comune). (1)
(1) Significativa pronuncia con la quale la Corte d'appello di Napoli giunge ad escludere la trascrivibilità del ricorso giurisdizionale volto a
conseguire l'annullamento di un atto amministrativo (di acquisizione onerosa di una determinata area al patrimonio del comune) tanto «ai sensi del combinato disposto degli art. 2653, n. 1, e 2652, n. 6» quanto «in via gradata . . . degli art. 2684, n. 5, e 2690, n. 3».
La possibilità che alla trascrizione di cui si discute possa procedersi sulla base di queste ultime due previsioni normative viene rapidamente esclusa in radice.
Maggiore spazio dedica, invece, la pronuncia in epigrafe all'esame della possibilità di procedere alla trascrizione sulla base della previsio ne di cui all'art. 2652, n. 6, c.c., pur giungendo però alla medesima conclusione.
Sul punto si rileva, in via più generale con riferimento alla previsione di cui all'art. 2652, come si tratti di previsione normativa «diretta a di
sciplinare i rapporti tra l'attore e gli acquirenti del convenuto in rela zione ad una serie di specifiche ipotesi, oltre le quali all'interprete non è consentito di andare»; e, con più specifico riferimento al n. 6 di tale
norma, come sia impossibile farvi rientrare il ricorso giurisdizionale per l'annullamento di un atto amministrativo, essendo «questa norma di
legge dettata con tutta evidenza per disciplinare gli effetti prodotti dalle domande proposte per far valere le cause di nullità e di annullamento di atti negoziali» e non degli atti «adottati nell'esercizio di una potestà amministrativa (i provvedimenti)».
Si esclude, infine, che possa ricorrere con riferimento al caso di spe cie l'ipotesi di cui all'art. 2653, n. 1, c.c.
Non sussistono, a quanto consta, precedenti specifici in termini.
Analogamente, cfr. però, da ultimo, con riferimento al decreto di
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