sezione II civile; sentenza 15 febbraio 1996, n. 1154; Pres. Di Ciò, Est. Corona, P.M. Gambardella(concl. diff.); Condominio via Della Conciliazione 26, Putignano (Avv. Furci, D'Alena) c. Vinella(Avv. Carlucci, Casulli). Conferma App. Bari 26 febbraio 1993Source: Il Foro Italiano, Vol. 119, No. 6 (GIUGNO 1996), pp. 2127/2128-2129/2130Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23190505 .

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2127 PARTE PRIMA 2128

CORTE DI CASSAZIONE; sezione II civile; sentenza 15 feb

braio 1996, n. 1154; Pres. Di Ciò, Est. Corona, P.M. Gam

bardella (conci, diff.); Condominio via Della Conciliazione

26, Putignano (Aw. Furci, D'Alena) c. Vinella (Aw. Car

lucci, Casulli). Conferma App. Bari 26 febbraio 1993.

Comunione e condominio — Condominio negli edifici — Muro

maestro in proprietà esclusiva — Spese di manutenzione —

Soggetti obbligati (Cod. civ., art. 1117, 1118, 1123).

Alle spese per la conservazione di un muro maestro di edificio

soggetto al regime del condominio che, per titolo, appartiene in proprietà esclusiva ad uno soltanto dei condomini, sono

tenuti a contribuire (salvo che il proprietario esclusivo abbia

assunto espresso impegno di sostenerle da solo) tutti i condo

mini, in proporzione alle quote di proprietà, secondo il prin

cipio generale di cui all'art. 1123, 1° comma, c.c. (1)

Svolgimento del processo. — Con citazione 24 settembre 1984,

Michelangelo Vinella convenne, davanti al Tribunale di Bari, il condominio dell'edificio sito in Putignano, traversa via Della

Conciliazione 26, in persona dell'amministratore in carica.

Espose di essere proprietario degli appartamenti ubicati al quin

to, sesto e settimo piano del fabbricato soggetto al regime del

condominio e che, nella stagione invernale 1983-1984, a causa

del cattivo stato di manutenzione della facciata cielo prospicien te la via Bixio, nelle adiacenti unità immobiliari di sua proprie tà si erano verificate diffuse infiltrazioni di umidità.

Domandò che il convenuto condominio fosse condannato ad

eliminare gli inconvenienti lamentati e al risarcimento dei danni.

Il condominio, in persona dell'amministratore in carica, chie

se il rigetto della domanda avversa, osservando di non essere

tenuto alla manutenzione del muro, perché esso apparteneva in proprietà esclusiva a Michelagelo Vinella.

Il tribunale, con sentenza 27 ottobre-17 novembre 1989, re

spinse la domanda e condannò l'attore al pagamento delle spese. Giudicando sulla impugnazione proposta da Vinella in con

traddittorio con il condominio, la Corte d'appello di Bari, con

sentenza 22 gennaio-26 febbraio 1993, in riforma della decisio

ne impugnata, condannò il condominio ad eseguire le opere in

dicate dal consulente tecninco ed al pagamento della metà delle

spese processuali. Ricorre per cassazione il condominio, in persona dell'ammi

nistratore in carica; resiste con controricorso Michelangelo Vinella.

(1) Non risultano precedenti in termini, anche a motivo della pecu liarità della fattispecie.

Normalmente, i muri maestri, costituendo parti essenziali per l'esi stenza del fabbricato, in quanto destinati a sorreggerlo, sono parti co muni dell'edificio condominiale, secondo la previsione dell'art. 1117, n. 1, c.c. (v., da ultimo, Cass. 26 marzo 1994, n. 2953, Foro it., Rep. 1994, voce Comunione e condominio, n. 94; 19 novembre 1993, n. 11435, ibid., n. 93, nel senso che alle spese di conservazione dei muri maestri devono concorrere tutti i partecipanti al condominio, compresi i pro prietari dei negozi siti al piano terra; 29 ottobre 1992, n. 11771, id., Rep. 1993, voce cit., n. 85; 7 marzo 1992, n. 2773, id., Rep. 1992, voce cit., n. 60; 18 ottobre 1988, n. 5668, id., Rep. 1988, voce cit., n. 41; 12 dicembre 1986, n. 7402, id., Rep. 1987, voce cit., n. 52, ove si sottolinea che tutti i condomini hanno diritto di partecipare all'as semblea condominiale che deve deliberare su argomenti riguardanti i muri perimetrali, anche se relativi a «chiostrine» o cortili su cui affacci no solo una parte dei condomini; 11 giugno 1986, n. 3867, id., Rep. 1986, voce cit., n. 42; 9 febbraio 1982, n. 776, id., Rep. 1982, voce

cit., n. 33). Ed è appunto nel rilievo della indispensabilità del muro maestro per l'esistenza dell'edificio e della sua funzione di sorreggere tutti i piani o porzioni di piano e di proteggerli, al contempo, dagli agenti atmosferici, che trova fodamento il principio, ora affermato dal la corte di legittimità (e a conferma della cui validità si richiama anche la statuizione dei primi due commi dell'art. 882 c.c., in tema di suddivi sione delle spese per la riparazione e la ricostruzione del muro comune), secondo cui l'appartenenza del muro portante ad uno solo dei parteci panti al condominio non esonera gli altri (salvo diversa specifica pattui zione) a contribuire alle spese per la sua conservazione.

Si ritiene che la presunzione di comunione prevista dal n. 1 dell'art. 1117 c.c. operi anche per i «muri perimetrali» non aventi funzione di «muri portanti» (cfr. Cass. 3867/86, cit.), e quindi, negli edifici moder

ni, anche per i c.d. pannelli di rivestimento o di riempimento tra pila stri in cemento armato (v. le citate Cass. 2773/92 e 776/82).

Quanto alla ripartizione delle spese per la conservazione delle parti

li Foro Italiano — 1996.

Motivi della decisione. — 1. - A fondamento del ricorso, il

ricorrente condominio deduce:

1.1. - Violazione degli art. 832 ss. e falsa applicazione del

l'art. 1123 c.c.

La proprietà esclusiva di un bene comporta l'onere della sua

manutenzione e un regime diverso non può avere origine che

dalla legge o dal titolo. D'altra parte, l'estensione analogica del

l'art. 1126 c.c. è impossibile, applicandosi la norma esclusiva

mente al caso previsto: altrimenti il legislatore Io avrebbe detto.

1.2. - Violazione dell'art. 1126 c.c.

La corte d'appello estende la portata dell'art. 1126 c.c., rite

nendo non che il condominio debba concorrere alle spese, ma

che debba sostenerne interamente l'onere. Il che non è esatto,

perché nella specie il concorso nelle spese, a norma dell'art.

1123 c.c., è derogato dal titolo.

1.3. - Ulteriore violazione dell'art. 1126 c.c..

Non è fondata la condanna del condominio a provvedere di

rettamente alla riparazione, posto che la intrusione nella pro

prietà altrui trova precedenti solo nella normativa dei diritti reali

su cosa altrui, qui mai richiamata.

1.4. - Omessa motivazione su un punto decisivo della contro

versia e difetto di ultrapetizione. La corte d'appello, invece che accogliere la domanda relativa

alla eliminazione delle infiltrazioni di umidità verificatesi negli appartamenti siti al5°,60e7° piano, ha condannato il condo

minio alla riparazione di tutto il muro: ha pronunziato una con

danna di misura diversa e più ampia di quella formulata dal

l'attore.

2. - I motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, in

ragione della loro evidente connessione.

2.1. - La questione di diritto, che la Suprema corte deve risol

vere per decidere la controversia, concerne la imputazione (e,

susseguentemente, la ripartizione) delle spese per la conserva

zione di un muro maestro di un edificio soggetto al regime del

condominio: muro che, per titolo, appartiene in proprietà esclu

siva ad uno soltanto dei condomini. La peculiarità del caso, relativamente al quale non si rinvengono precedenti specifici, consiste nella appartenenza esclusiva ad un condomino del mu

ro maestro, che è necessario per l'esistenza stessa del fabbricato

e, quindi, per l'esistenza dei piani o delle porzioni di piano ap

partenenti in proprietà esclusiva agli altri partecipanti. 2.2. - Per giurisprudeza consolidata, i muri maestri dell'edifi

cio condominiale sono destinati al servizio dell'intero fabbrica

to, di cui costituiscono parte integrante (Cass. 26 marzo 1994,

comuni dell'edificio condominiale deputate (come — appunto — i mu

ri, ex art. 1117, n. 1, c.c.) a preservarlo dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, nel senso che esse vanno ripartite (salvo diversa

convenzione) in proporzione al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi dell'art. 1123, 1° comma, c.c., e non già secondo i criteri di cui ai commi successivi, v. Cass. 27 novembre 1990, n. 11423, id., Rep. 1990, voce cit., n. 104. Per l'applicabilità del suddetto criterio con ri

guardo alle spese di rifacimento del tetto dell'edificio condominiale di viso in più piani, v., inoltre, Cass. 29 aprile 1993, n. 5064, id., Rep. 1993, voce cit., n. 158, che, in ragione della funzione strumentale delle

parti comuni dell'edificio rispetto alle porzioni in proprietà esclusiva, ha escluso la possibilità di fare riferimento al differente criterio stabili

to, in tema di comunione, dall'art. 1101 c.c. (secondo cui le spese devo no gravare su tutti i comunisti in ugual misura, ove non risulti una diversa entità delle quote).

Il principio generale di cui all'art. 1123, 1° comma, c.c., secondo la pronunzia in epigrafe, deve trovare applicazione anche nel caso di

specie (muro maestro di proprietà esclusiva), in mancanza di una previ sione normativa ad hoc, non sussistendo le condizioni per l'applicazio ne di altri criteri di ripartizione della spesa, e, in particolare, né di

quello stabilito dall'art. 1126 (per il lastrico solare di uso esclusivo), né di quello previsto dall'art. 1124 c.c. (per le scale).

Per una fattispecie particolare, v. Trib. Milano 10 febbraio 1992, ibid., n. 172 (e Arch, locazioni, 1993, 129), che ha ritenuto riparàbili tra i condomini in base al criterio di cui all'art. 1126 c.c. le spese per la riparazione del parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva costi tuito dalla parte terminale del muro perimetrale di facciata.

In dottrina, v. A. Strip poli, Sulla «condominialità» dei muri peri metrali nonché sulla individuazione del soggetto obbligato a mantener li, in Arch, locazioni, 1987, 243; nonché, in ordine alla portata del criterio di ripartizione delle spese comuni dettato dall'art. 1123, 1° com ma, c.c. e alle varie posizioni emerse sul rapporto fra tale disposizione e quelle dei commi successivi, per tutti, G. Terzago, Il condominio, Milano, 1993, 2a ed., 729 ss.

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GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

n. 2953, Foro it., Rep. 1994, voce Comunione e condominio, n. 94; 7 marzo 1992, n. 2773, id., Rep. 1992, voce cit., n. 60; 10 ottobre 1979, n. 5261, id., Rep. 1979, voce Distanze legali, n. 35; 30 giugno 1966, n. 1690, id., Rep. 1966, voce Comunio

ne e condominio, n. 191). Nella nozione di muri maestri, di

cui all'art. 1117 c.c., rientrano i pannelli esterni di riempimento tra i pilastri di cemento armato i quali — ancorché la funzione

portante sia assolta principalmente dai pilastri e dagli architravi — sono anche essi edificati a difesa dagli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edi

ficio (Cass. 7 marzo 1992, n. 2773, cit., e 9 febbraio 1982, n.

776, id., Rep. 1982, voce cit., n. 33). Il muro portante dell'edificio, così come ogni altra cosa, im

pianto o servizio elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù del titolo

può appartenere in proprietà esclusiva ad uno solo dei parteci

panti al condominio. Nondimeno, essendo il muro indispensa bile per l'esistenza dell'edificio, in quanto svolge la funzione

di sorreggere tutti i piani e le porzioni di piano di proteggerli

dagli agenti atmosferici, la proprietà esclusiva di esso non im

pedisce che gli altri condomini se ne avvantaggino, ricavando

appunto l'utilità del sostegno dei loro piani o porzioni di piano e della protezione degli stessi dagli agenti atmosferici.

Sul muro, pertanto, con la proprietà esclusiva concorre una

comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell'e

dificio sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano. Donde la conseguenza che tutti i condomini — i quali ricavano una utilità dalla res, necessaria per l'esisten

za e per la protezione dei loro immobili — sono tenuti a sop

portare le spese per la conservazione della cosa.

Non è sufficiente, dunque, che il titolo attribuisca la proprie tà esclusiva di una cosa, dalla legge solitamente attribuita in

proprietà comune a tutti i partecipanti, perché le spese necessa

rie per la sua conservazione gravino soltanto sul proprietario. Se la cosa appartenente in proprietà esclusiva ad uno solo dei

condomini materialmente è necessaria per l'esistenza delle unità

immobiliari degli altri partecipanti al condominio, coloro i qua li dalla cosa traggono utilità e, perciò, partecipano alla comu

nione di godimento, sono tenuti a contribuire alle spese per la

conservazione: salvo che il proprietario esclusivo, in base ad

una espressa e specifica pattuizione, così come si è riservata

la proprietà, per titolo abbia assunto anche l'impegno di soste

nere da solo queste spese, con esonero degli altri partecipanti da ogni concorso.

2.3. - La validità della ricostruzione proposta è confermata

dalla statuizione dettata dall'art. 882, 1° e 2° comma, c.c., se

condo cui «le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro

comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in

proporzione del diritto di ciascuno» ... e «il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle

spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di

comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio

di sua spettanza». La disposizione riguarda l'ipotesi del muro comune a più per

sone; non afferisce espressamente al caso, di cui si discute, con

cernente il muro (di sostegno dell'edificio composto da più uni

tà immobiliari in proprietà separata) che, per titolo, appartiene in proprietà esclusiva ad un solo condomino.

Nondimeno, la norma presenta interesse per il caso in esame

per la ragione della impossibilità di sottrarsi al contributo nelle

spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando alla compro

prietà, quando il muro sostiene un edificio o una porzione di

edificio di spettanza del contitolare. Evidentemente, la ratio della

norma è che, nonostante la rinunzia, la utilità del muro per l'edificio di spetanza del rinunziante non viene meno.

Con la dismissione del suo diritto di comproprietà, il rinun

ziante non può, per ragioni obiettive, rinunziare a servirsi del

muro, in quanto esso è necessario per l'esistenza e per il godi mento del suo edificio. Anche nell'ipotesi di rinunzia al diritto di comproprietà, egli continua a godere del muro ed il perdura re della comunione di godimento importa necessariamente il per sistere delle obbligazioni, che alla comunione sono connesse.

La giustificazione della norma, dunque, si rinviene nella co

munione di godimento del muro, ragion per cui può concluder

si che le obbligazioni di contribuire alle spese non mutano tanto

se sul muro esiste la comunione del diritto di proprietà, quanto se esiste la mera comunione di godimento.

2.4. - Risolta la questione alla imputazione delle spese, si po

li, Foro Italiano — 1996.

ne il problema ulteriore della loro ripartizione. Il quesito è se

i condomini siano tenuti, alla stregua del principio generale enun

ciato dall'art. 1123, 1° comma, c.c., in proporzione alle quote di comproprietà (che, nella specie, non afferiscono alla cosa, essendo questa di proprietà esclusiva); ovvero sulla base di altri

criteri di ripartizione, previsti per esempio per il lastrico solare

(art. 1126 c.c.) e per le scale (art. 1124 c.c.). Nella specie, trova applicazione il criterio consueto della sud

divisione delle spese in proporzione alle quote di cui all'art. 1103, 1° comma, c.c., previsto dall'art. 1123, 1° comma, c.c.

Non si applica il criterio fissato dall'art. 1126 c.c. che, per i lastrici solari di uso esclusivo, pone un terzo delle spese a

carico dei condomini titolari dell'uso esclusivo ed i due terzi

a carico di tutti gli altri condomini dell'edificio, o della parte di esso, cui il lastrico solare serve. Per la verità, la ratio di

questa norma consiste nella differente utilità offerta ai condo

mini, i quali godono dell'uso esclusivo, ed a quelli, che benefi

ciano della semplice copertura: differente utilità, che per il mu

ro maestro non si riscontra.

Non si applica neppure il criterio stabilito per le scale dal

l'art. 1124, 1° comma, c.c., che ripartisce metà delle spese in

ragione del valore di singoli piani o porzioni di piano e l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal

suolo. Questa disposizione contiene una norma a sé che, sulla

base della altezza dei piani dal suolo, esplicitamente riconosce

alle scale una diversa utilità. Orbene, in difetto di espressa pre visione normativa, la utilità della comunione di godimento del muro deve commisurarsi secondo la consueta proporzione fissa

ta per la comproprietà, ai sensi del combinato disposto degli art. 1117, 1118, 1° comma, e 1123, 1° comma, c.c.

Allo stesso modo della comunione di prioprietà, la misura

della comunione di godimento del muro si ragguaglia al servi

zio, che la cosa rende ai piani o alle porzioni di piano in pro prietà esclusiva. Poiché praticamente non è possibile misurare

detta utilità, anche per la comunione di godimento del muro

appare necessario ricorrere al criterio empirico, ma di facile at

tuazione, prescelto dalla legge per commisurare la comproprietà di esso e rappresentato dalla proporzione al valore del piano o delle porzioni di piano.

Del resto, decidendo su un caso consimile, la giurisprudenza afferma che, in tema di condominio, non è applicabile il crite

rio posto dall'art. 1101, 1° comma, c.c. in materia di comunio

ne, avuto riguardo alla funzione strumentale delle parti comuni

dell'edificio rispetto alle parti in proprietà esclusiva: donde il principio che le spese di rifacimento di una cosa comune si ri

partiscono, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a

ciscuno in proprietà esclusiva (Cass. 29 aprile 1993, n. 5064,

id., Rep. 1993, voce cit., n. 158). 2.5. - Posto che il muro dell'edificio soggetto al regime del

condominio, appartenente in proprietà esclusiva ad un solo con

domino, è indispensabile per l'esistenza dell'edificio medesimo,

e, quindi, su di esso concorre la comunione di godimento degli altri condomini, in ragione delle quote di ciascuno, segue che

tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per la con

servazione in proporzione alle quote, secondo il principio gene rale enunciato dall'art. 1123, 1° comma, c.c.

3. - Con le precisazioni esposte riguardanti la motivazione

(art. 384, 2° comma, c.c.), il dispositivo della sentenza impu

gnata appare conforme al diritto. La Corte suprema, corretta

la motivazione, deve pertanto respingere il ricorso.

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