sezione III civile; sentenza 13 gennaio 1998, n. 212; Pres. Grossi, Est. Boffa Tarlatta, P.M. Nardi(concl. diff.); Soc. Galleria d'arte antica il Sagittario (Avv. Iuvara) c. Montebugnoli (Avv.Tamburelli, Monzoni). Cassa App. Bologna 15 marzo 1995Source: Il Foro Italiano, Vol. 121, No. 12 (DICEMBRE 1998), pp. 3627/3628-3629/3630Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23192753 .

Accessed: 28/06/2014 11:21

Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at .http://www.jstor.org/page/info/about/policies/terms.jsp

.JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range ofcontent in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new formsof scholarship. For more information about JSTOR, please contact support@jstor.org.

.

Societa Editrice Il Foro Italiano ARL is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to IlForo Italiano.

http://www.jstor.org

This content downloaded from 91.213.220.135 on Sat, 28 Jun 2014 11:21:59 AMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions

3627 PARTE PRIMA 3628

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 13 gen naio 1998, n. 212; Pres. Grossi, Est. Boffa Tarlatta, P.M. Nardi (conci, diff.); Soc. Galleria d'arte antica il Sagittario (Aw. Iuvara) c. Montebugnoli (Avv. Tamburelli, Monzo

ni). Cassa App. Bologna 15 marzo 1995.

Locazione — Sublocazione — Rapporti tra locatore e subcon

duttore — Rilascio dell'immobile — Condizioni (Cod. civ., art. 1595).

Il locatore può far valere nei confronti del subconduttore il di

ritto al rilascio dell'immobile locato solo previo accertamento

della cessazione del rapporto principale con il conduttore

sub locato re. (1)

Svolgimento del processo. — Con atto di citazione notificato il 15 ottobre 1990 Montebugnoli Pier Luigi evocava in giudizio avanti il Tribunale di Bologna la galleria d'arte il Sagittario s.r.l. ed il Consorzio installatori idro - termo sanitari - Cicai - soc. a r.l., chiedendo dichiararsi che il contratto di locazione

stipulato in data 18 settembre 1989 tra esso attore e la galleria il Sagittario doveva intendersi risolto per mancato avveramento della condizione pattuita; conseguentemente chiedeva condan narsi la convenuta a riconsegnare i locali oggetto del contratto, ed al risarcimento dei danni.

Nell'atto di citazione nessuna domanda veniva formulata nei confronti del consorzio, limitandosi l'attore ad affermare che l'atto veniva notificato a tale soggetto per quanto potesse oc correre.

A sostegno della domanda nei confronti del Sagittario il Mon

tebugnoli esponeva:

1) con contratto 18 novembre 1983 egli aveva concesso in locazione al consorzio un immobile di sua proprietà sito in Bo

logna, via S. Stefano 21, ad uso deposito, con negozio di vendi ta di articoli sanitari ed affini.

2) La durata della locazione era stata convenuta per il perio

(1) La Suprema corte afferma il principio sopra massimato, che trova un unico precedente sostanzialmente in termini nella giurisprudenza di merito (v. Pret. Roma 12 ottobre 1986, Foro it., Rep. 1987, voce Loca zione, n. 594, e Rassegna equo canone, 1987, 69), in un caso in cui il locatore aveva proposto azione di rilascio nei confronti del solo sub conduttore, senza avere previamente agito per ottenere la risoluzione del rapporto principale ed affermando, anzi, la persistenza del medesimo.

La decisione si segnala, comunque, per la sua piena aderenza al prin cipio secondo il quale, mentre nel caso di cessione del contratto di loca zione s'instaura un rapporto diretto tra locatore e terzo cessionario, con fuoriuscita del conduttore originario, nell'ipotesi di sublocazione si verifica esclusivamente la nascita di un ulteriore rapporto la cui esi stenza dipende da quella del contratto principale, che permane; in tal senso, v. Cass. 10 febbraio 1996, n. 1038, Foro it., Rep. 1996, voce cit., n. 320 (e Arch, locazioni, 1996, 516), che precisa che, per tale ragione, il subconduttore può partecipare al giudizio in cui si contro verta sulla risoluzione del rapporto principale nella sola veste di inter ventore adesivo dipendente in appoggio del conduttore-sublocatore; im plicitamente, Cass. 7 febbraio 1991, n. 1269, Foro it., Rep. 1991, voce cit., n. 461, in motivazione; 26 maggio 1980, n. 3441, id., 1981, I, 57, che aggiunge che è da ritenere pertanto inammissibile l'impugnazio ne autonoma promossa dal subconduttore contro la sentenza che abbia visto soccombente il proprio immediato dante causa senza che quest'ul timo, a sua volta, l'abbia impugnata.

Ulteriore corollario della dipendenza del rapporto di sublocazione da

quello principale è che il conduttore-sublocatore non è legittimato ad agire nei confronti del subconduttore per vicende inerenti al rapporto subordinato, quando l'azione sia proposta posteriormente alla scadenza del contratto di locazione; in tal senso, v. Cass. 25 giugno 1981, n. 4138, id., Rep. 1981, voce cit., n. 168.

Esaminando poi il principio da un'altra prospettiva, nel senso che, ai sensi dell'art. 1595, 3° comma, c.c., la sentenza pronunciata tra loca tore e conduttore spiega nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata e del titolo esecutivo per il rilascio, ancorché questi sia rimasto estraneo al giudizio, v. Cass. 24 maggio 1994, n. 5053, id., Rep. 1994, voce cit., n. 461 (e Arch, locazioni, 1994, 775), cit. in moti vazione. Sul punto, cfr. anche Cass. 6 novembre 1993, n. 11003, Foro it., 1994, I, 58, con nota di richiami.

Sulla manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzio nale dell'art. 1595, 3° comma, c.c., in riferimento all'art. 24 Cost., v. Corte cost. 21 gennaio 1988, n. 60, id., 1988, I, 3665, con nota critica di A. Proto Pisani, nonché la relativa ordinanza di rimessione alla corte di Trib. Asti 30 aprile 1980, id., 1980, I, 3100, con nota sempre di A. Proto Pisani.

Il Foro Italiano — 1998.

do 18 novembre 1983 - 17 novembre 1989, con rinnovazione tacita alla prima scadenza per eguale periodo, e facoltà del con duttore di recesso anticipato.

3) Nell'estate 1989 il consorzio aveva verbalmente manifesta

to l'intenzione di lasciare i locali ed aveva peraltro indicato che

la galleria il Sagittario era interessata a succedere nella locazione.

4) Tra il Montebugnoli e il Sagittario in data 19 agosto 1989

era stato così stipulato un contratto preliminare di locazione, avente per oggetto i locali già oggetto della precedente locazio

ne; nel contratto stesso era stata inserita clausola del seguente tenore: «la presente scrittura verrà perfezionata, con regolare contratto di locazione dopo che l'attuale conduttore avrà comu

nicato la sua formale rinuncia al contratto in essere. Mancando tale rinuncia, il presente preliminare deve intendersi automati

camente risolto ed annullato, senza che le parti possano preten dere indennizzi, o rimborsi, o rifusioni di alcun genere».

5) Con lettera 18 agosto 1988 indirizzata alla proprietà ed al Sagittario, il consorzio comunicava di aver concesso l'uso

precario dei locali condotti al Sagittario, pur mantenendo la titolarità del rapporto di locazione.

6) Successivamente essendo insorta controversia tra il consor zio ed il Sagittario in ordine alla cessione di ramo d'azienda

(che costituiva il presupposto del subentro definitivo nei locali da parte del Sagittario) il consorzio non aveva formalizzato la rinuncia al contratto di locazione in essere con il Montebugnoli, ed aveva continuato a corrispondere alla proprietà i canoni di

locazione.

7) Stante il perdurare della situazione anomala così creatasi, esso Montebugnoli aveva invitato il Sagittario a riconsegnargli i locali, dovendo il contratto preliminare intendersi risolto, non essendovi stata rinuncia del conduttore consorzio.

Si costituiva in giudizio il Sagittario chiedendo respingersi la domanda contro di esso proposta.

Sosteneva che la validità dell'accordo era stata solo subordi nata all'ottenimento da parte del Sagittario di licenza per vendi ta di opere di antiquariato; mentre in relazione alla cessione di ramo di azienda operata a suo favore dal consorzio, doveva ritenersi concretata la rinuncia del consorzio stesso alla conti nuazione della locazione a proprio nome.

Parte convenuta eccepiva anche che, qualora si fosse ritenuto non avverata la condizione e risolto pertanto il contratto preli minare stipulato con il Montebugnoli, lo stesso non aveva titolo a richiedere la riconsegna dei locali, avendo essa convenuta ot tenuto il godimento del bene da parte del conduttore, in forza del disposto dell'art. 36 1. 392/78.

Il Tribunale di Bologna, con sentenza 7 maggio 1993 acco

glieva la domanda attorea e dichiarava risolto il contratto, con condanna del Sagittario al rilascio dell'immobile, ritenuta non essersi verificata la condizione di una formale rinunzia del con

duttore, che non poteva così ritenersi receduto dal contratto. Il Sagittario proponeva gravame avverso tale sentenza. Si costituiva il solo Montebugnoli resistendo. La Corte di appello di Bologna, con sentenza 10 febbraio

1995 rigettava l'appello. La corte territoriale osservava che in base alle risultanze pro

cessuali doveva ritenersi provato l'assunto attoreo circa la man cata verificazione della condizione apposta dalle parti al con tratto preliminare; le circostanze allegate dall'appellante in or dine ai rapporti, peraltro non definiti, intercorsi con il consorzio, non erano idonee a far ritenere avvenuta una formale rinunzia del consorzio al contratto di locazione di cui era titolare.

La corte rilevava ancora, in ordine alla eccepita carenza di

legittimazione del Montebugnoli a richiedere il rilascio dei locali nei confronti del Sagittario, subdetentore, che questo non aveva titolo a conservare il godimento del bene, avendo conseguito solo un uso precario in vista della cessione.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il

Sagittario sulla base di unico complesso motivo illustrato da memoria.

Ha resistito con controricorso il Montebugnoli. Motivi della decisione. — Con l'unico complesso motivo pro

posto il ricorrente denuncia la insufficiente e contraddittoria mo tivazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha dispo sto il rilascio dell'immobile, atteso che esso aveva legittimo tito lo a detenere, concessogli dal conduttore consorzio, il cui contratto si era automaticamente prorogato per un sessennio.

Superata così la questione in punto di inefficacia del contrat

This content downloaded from 91.213.220.135 on Sat, 28 Jun 2014 11:21:59 AMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions

GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

to preliminare di locazione intercorso tra il Montebugnoli ed

il Sagittario, per non essersi verificata la condizione di una for

male rinuncia del conduttore in atto al contratto con lui in esse

re — capo non impugnato in questa sede dal ricorrente — viene

censurata la carenza della motivazione della corte territoriale

in ovviare alle circostanze che il Sagittario non avrebbe titolo

per conservare la detenzione, in quanto cessionario dell'uso pre cario dell'immobile da parte del conduttore in vista del recesso, mentre il c.d. contratto preliminare non prevedeva né concede

va alcuna detenzione.

L'attore Montebugnoli a fondamento della domanda di riso

luzione (rectius, di declaratoria di inefficacia) del contratto pre liminare di affitto concluso con il Sagittario aveva dedotto la

persistenza del contratto in essere con il consorzio, rinnovabile

in assenza di valido recesso per un sessennio, alla prima scadenza.

La concessione del bene al Sagittario in godimento ad uso

precario, senza che risulti apposta scadenza, è stata però con

cessa dal consorzio nel perseguimento di interessi suoi propri, e non è quindi riferibile alla volontà del proprietario.

Solo assumendo l'avvenuta risoluzione del contratto in essere

con il consorzio, per inadempimento anche correlato alla con

cessione in uso al terzo del bene, il proprietario avrebbe potuto far valere il diritto al rilascio del bene nei propri confronti,

da parte di colui che ne era il materiale detentore. Invece, per

conseguire la dichiarazione di inefficacia del contratto prelimi

nare, il Montebugnoli ha sostenuto la piena validità del contrat

to di locazione in essere con il consorzio.

Appare quindi non sufficientemente approfondita dalla sen

tenza impugnata la rilevanza dei rapporti che si sono instaurati

tra il conduttore originario ed i subdetentori, e la sussistenza

o meno di un obbligo di restituzione del bene da parte del Sa

gittario al consorzio, legittimo detentore, anche a tutela dei di

ritti che la legge riconosce al titolare di locazione non adibita

ad uso abitativo. Né, in questo giudizio si è instaurato pur nella

formale presenza del consorzio in giudizio, alcun diretto con

traddittorio tra il Sagittario ed il consorzio sulla natura del rap

porto tra gli stessi intercorso — e che costituisce — secondo

quanto accertato dal giudice di merito res inter alios acta nei

confronti del Montebugnoli. Pertanto in relazione alla domanda come proposta dall'atto

re, appare legittima la censura del ricorrente secondo cui non

risulta dimostrata ed appare anzi contraddittoria, la conseguen za tratta dalla corte territoriale circa la sussistenza di un diritto

di rilascio dell'immobile locato in capo al proprietario locatore

nei confronti del subdetentore. Sul punto deve ancora osservar

si che, ai sensi del 3° comma dell'art. 1595 c.c., la sentenza

pronunciata per qualsiasi ragione spiega nei confronti del sub

conduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio tra locatore

e conduttore, e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, ef

fetti di cosa giudicata sostanziale, nonché efficacia esecutiva

(Cass. 24 maggio 1994, n. 5053, Foro it., Rep. 1994, voce Lo

cazione, n. 461); il diritto di subingresso del subconduttore non

essendo autonomo ma derivato dalla posizione del conduttore,

deve però ritenersi condizionato nei confronti del locatore e de

stinato a perdere efficacia, solo a seguito della dichiarazione

di cessazione, per qualsiasi ragione, del contratto principale. In relazione alla carenza motivazionale rilevata, la sentenza

deve essere pertanto cassata, e rinviata per nuovo giudizio, an

che in punto spese, ad altra sezione della Corte d'appello di

Bologna.

Il Foro Italiano — 1998.

CORTE DI CASSAZIONE; sezione II civile; sentenza 15 di

cembre 1997, n. 12650; Pres. Riggio, Est. Paolini, P.M. Ce

niccola (conci, conf.); Lupi ed altra (Avv. Mirabelli Cen

turione, Giorgianni) c. Del Vescovo (Aw. Coccia, Cialdi

ni). Cassa App. Roma 4 giugno 1996.

Edilizia e urbanistica — Alienazione di immobili — Certificato

di destinazione urbanistica — Termine annuale di validità —

Scadenza — Nullità dell'atto — Dichiarazione dell'alienante — Irrilevanza (Cod. civ., art. 1418; 1. 28 febbraio 1985 n.

47, norme in materia di controllo dell'attività urbanistico

edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, art.

18).

Il termine di un anno dalla data del rilascio, previsto dall'art.

18, 3° comma, l. 28 febbraio 1985 n. 47 per la validità del

certificato di destinazione urbanistica da allegare, a pena di

nullità, agli atti traslativi della proprietà di terreni, deve con

siderarsi a carattere perentorio: ne consegue che la relativa

scadenza comporta la nullità dell'intero atto di alienazione, anche qualora sussista la dichiarazione dell'alienante, previ sta dalla medesima norma, attestante l'inesistenza di modifi cazioni agli strumenti urbanistici posteriori alla data del rila

scio del certificato, in quanto alla stessa è attribuita una fun zione meramente integrativa dell'efficacia del certificato in

questione, sul presupposto delta persistente validità tempora le di quest'ultimo. (1)

(1) In senso conforme, sul carattere perentorio del termine prescritto dall'art. 18, 3° comma, 1. 47/85, per la validità del certificato di desti nazione urbanistica, v. Cass. 23 ottobre 1992, n. 11568, Foro it., 1993, I, 326, con nota di richiami, che, peraltro, affronta la diversa ipotesi in cui, pur essendo avvenuta la stipula dell'atto traslativo nel rispetto del termine annuale, manchi invece la dichiarazione dell'alienante sul l'assenza di successive modifiche degli strumenti urbanistici, concluden

do, anche in tal caso, per l'inidoneità del certificato a produrre effetti

e, conseguentemente, per la nullità dell'intero negozio traslativo, oltre

all'assoggettamento a sanzione disciplinare del notaio rogante. L'allegazione del certificato di destinazione urbanistica costituisce,

infatti, ai sensi del 2° comma dell'art. 18 cit., non una mera condizione di efficacia, ma un vero e proprio requisito di validità degli atti inter vivos aventi ad oggetto la costituzione o il trasferimento di diritti reali su terreni, la cui mancanza determina quindi la nullità degli atti in que stione: v. Cass. 28 settembre 1994, n. 7893, id., Rep. 1995, voce Edili zia e urbanistica, n. 170, con nota di A. Coletta, Sul certificato di

destinazione urbanistica e la sua allegazione a fattispecie particolari, in Edilizia urbanistica appalti, 1995, 443.

La nullità comminata dalla norma de qua riguarda, tuttavia, i soli atti ad effetti reali, con esclusione, quindi, dei contratti preliminari, i quali sono validi e vincolanti, salva l'esigenza di allegazione del certi ficato di destinazione urbanistica al momento della stipula del contratto definitivo o della pronunzia della sentenza di esecuzione in forma speci fica dell'obbligo a contrarre, ex art. 2932 c.c.: v. Cass. 2 aprile 1996, n. 3028, Foro it., 1996, I, 2036, con nota di richiami, cui adde Cass. 9 luglio 1994, n. 6493, id., Rep. 1995, voce cit., n. 661, e Edilizia urba nistica appalti, 1995, 438, con nota di A. Coietta, Sul certificato, cit., nonché Trib. Trani 27 agosto 1994, Foro it., Rep. 1995, voce Contratto in genere, n. 405, e Trib. S. Maria Capua Vetere 13 aprile 1989, id.,

Rep. 1990, voce Vendita, n. 46, con nota di V. Santarsiere, Prelimi nare di vendita atecnico e principio di conservazione, in Nuovo dir., 1990, 108.

Sull'efficacia non retroattiva di tale normativa, v. Cass. 28 marzo

1997, n. 2776, Foro it., Rep. 1997, voce cit., n. 101, nonché 22 maggio 1992, n. 6164, id., Rep. 1992, voce Edilizia e urbanistica, n. 757.

Quanto all'ambito di applicazione, poiché l'art. 18 1. cit. eccettua

espressamente le sole donazioni tra parenti in linea retta, restano invece incluse le ipotesi di donazioni fra soggetti diversi (nella specie, in favore della coniuge del figlio): v. Cass. 3 luglio 1990, n. 6786, id., Rep. 1990, voce cit., n. 129.

La normativa in parola si applica anche agli atti di fusione di società che comportino trasferimento di diritti reali immobiliari: v. Trib. Firen ze 7 marzo 1992, id., Rep. 1994, voce Società, n. 943.

Non trova, invece, applicazione nei casi di dismissione di quote eredi tarie tra coeredi: v. Trib. Vallo della Lucania 16 agosto 1988, id., Rep. 1990, voce Edilizia e urbanistica, n. 558.

Quanto alla posizione del notaio rogante, se ottempera alle prescri zioni di cui all'art. 18 1. 47/85 (allegazione del certificato di destinazio ne urbanistica e trasmissione di copia dell'atto al sindaco, qualora l'ap pezzamento abbia superficie inferiore a diecimila metri quadrati), è, ai sensi degli art. 18, 6° comma, e 21, 2° comma, 1. cit., esonerato da ogni responsabilità: v., in proposito, Corte cost., ord. 29 dicembre

1989, n. 595, id., 1990, I, 1; Cass. 30 maggio 1989, Motta, id., Rep. 1990, voce cit., n. 562, e, in dottrina, Lucchese, Il certificato di desti

nazione urbanistica e la responsabilità del pubblico ufficiale, in Vita

not., 1986, 49.

This content downloaded from 91.213.220.135 on Sat, 28 Jun 2014 11:21:59 AMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions