sezione III civile; sentenza 20 dicembre 2004, n. 23638; Pres. Giuliano, Est. Segreto, P.M. Golia(concl. conf.); Arnaldi (Avv. Barberis, Tabellini) c. Soc. Brima plast; Soc. Brima plast (Avv.Contaldi, Besostri Grimaldi) c. Arnaldi. Conferma App. Torino 15 marzo 2002Source: Il Foro Italiano, Vol. 128, No. 10 (OTTOBRE 2005), pp. 2767/2768-2773/2774Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23201552 .

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2767 PARTE PRIMA 2768

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 20 di cembre 2004, n. 23638; Pres. Giuliano, Est. Segreto, P.M.

Golia (conci, conf.); Arnaldi (Avv. Barberis, Tabellini) c.

Soc. Brima plast; Soc. Brima plast (Avv. Contaldi, Besostri

Grimaldi) c. Arnaldi. Conferma App. Torino 15 marzo 2002.

Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diver so dall'abitazione — Obbligazioni del conduttore — Pa gamento del canone — Pattuizione di pagamento anticipa to — Nullità — Fattispecie (Cod. civ., art. 1572, 1587; 1. 27 luglio 1978 n. 392, disciplina delle locazioni di immobili ur bani, art. 11, 32, 79).

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, è

nulla, ai sensi dell'art. 79 l. 392/78, la pattuizione che preve da la decorrenza dell'obbligo di pagamento del canone da

una data antecedente alla consegna e, quindi, all'effettivo inizio del godimento del bene locato (nella specie, peraltro, la

Suprema corte ha ritenuto coerentemente e adeguatamente motivata la pronunzia del giudice del merito secondo cui, in

base ad una lettura del contratto nel suo complesso e secondo

buona fede ed alla corrispondenza intervenuta tra le parti, la

clausola che prevedeva il pagamento da parte del conduttore

di un contributo a partire dalla data di ultimazione dei lavori

di costruzione dell'immobile, non ancora edificato, doveva

interpretarsi nel senso di far coincidere la decorrenza del ca

none con la immissione del conduttore nel godimento del be

ne). (1)

( 1 ) Non risultano precedenti in termini. Nel caso di specie il contratto di locazione aveva ad oggetto, oltre ad

un capannone industriale già esistente — ed immediatamente conse

gnato al conduttore, all'atto della stipulazione del contratto —, anche un nuovo corpo di fabbrica, da adibire ad uffici, che il locatore avrebbe

provveduto ad edificare, e le parti avevano convenuto che il conduttore, a partire dalla data di ultimazione di tale nuova costruzione, avrebbe versato un contributo annuale, pari agli interessi legali (e comunque non inferiore al dieci per cento) sul capitale impiegato per l'edificazio ne. In seguito al mancato pagamento di tale contributo a far tempo dal l'ultimazione del nuovo fabbricato, il locatore aveva chiesto ed otte nuto l'emissione di un decreto ingiuntivo; ma il conduttore aveva pro posto opposizione, ai sensi dell'art. 645 c.p.c., eccependo di nulla do vere per il periodo antecedente alla consegna del nuovo immobile, av venuta oltre un anno dopo la sua ultimazione. La tesi del conduttore, disattesa in primo grado dal tribunale, era stata, invece, accolta in sede di gravame dalla Corte d'appello di Torino, la quale aveva ritenuto: a) che la locazione conclusa tra le parti relativamente al nuovo corpo di fabbrica doveva intendersi sospensivamente condizionata alla sua edifi

cazione; b) che il «contributo annuale» pattuito a carico del conduttore

rappresentava, in realtà, il canone di locazione dovuto per tale contrat

to, e la relativa obbligazione, secondo la volontà manifestata dalle parti attraverso il riferimento all'utilizzazione dell'immobile ed alle esigenze del conduttore, doveva farsi decorrere non già dall'ultimazione della

costruzione, bensì dalla immissione del conduttore nel suo godimento; c) che, conseguentemente, omettendo di pagare il «contributo» stabilito

per il periodo antecedente alla messa a sua disposizione dell'immobile in questione, il conduttore versava in una «oggettiva situazione di au totutela ex art. 1460 c.c.».

La corte di legittimità, rilevando l'erroneità in diritto di quest'ultima argomentazione, dal momento che, una volta esclusa l'esistenza di un

obbligo di pagamento del canone a carico del conduttore per il periodo in questione, non poteva (evidentemente) farsi luogo ad una eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (la quale presuppone che la presta zione non effettuata sia dovuta, in termini contrattuali), enuncia il prin cipio riassunto in massima, osservando che, anche qualora l'interpreta zione data al contratto dal giudice del gravame non avesse potuto rite nersi corretta, la domanda del locatore volta ad ottenere il pagamento del canone per il periodo antecedente alla consegna del nuovo edifìcio avrebbe dovuto comunque essere respinta, attesa la nullità della clau sola in questione (nullità rilevabile anche d'ufficio, vertendo la contro versia sull'esatto adempimento degli obblighi derivanti, appunto, da detta clausola), per violazione dell'art. 79 1. 392/78: la corresponsione delle somme in questione, infatti, non trovando giustificazione nel si

nallagma contrattuale, avrebbe dovuto ritenersi diretta ad attribuire al locatore un «vantaggio in contrasto con le disposizioni . ..» della stessa I. 392/78, la quale, in tema di locazioni ad uso diverso dall'abitazione, se ha lasciato alle parti la libera determinazione del canone, non ha tuttavia mancato (segnatamente attraverso le disposizioni dell'art. 32, in tema di aggiornamento del canone, e dell'art. 11, in tema di deposito cauzionale) di stabilire dei limiti inderogabili all'autonomia negoziale.

Il Foro Italiano — 2005.

Svolgimento del processo. — Con ricorso al Tribunale di To

rino, depositato il 29 giugno 2000, Brima plast di Manetti Um

berto e C. s.a.s. assumeva che era conduttrice di un capannone

industriale, sito in Torino, locato da Benito Arnaldi; che l'art. 7

del contratto prevedeva che l'Arnaldi avrebbe edificato a pro

prie spese in aderenza al capannone un corpo avanzato su due

piani da adibire ad uffici; che essa conduttrice si impegnava a

corrispondere gli interessi annuali, e comunque non inferiori al

dieci per cento sul netto capitale impiegato per l'edificazione; che il locatore aveva consegnato l'edificio il 1° giugno 2000 e

che da tale data essa conduttrice aveva cominciato a versare le

somme pattuite; che il locatore pretendeva anche il pagamento di tale «contributo» per il periodo antecedente dal 1° febbraio

1999 al 1° giugno 2000, essendo i lavori stati ultimati il 1° feb braio 1999.

L'attrice chiedeva che fosse dichiarata non dovuta alcuna

somma per il periodo antecedente la consegna dell'immobile.

Con ricorso depositato il 7 luglio 2000 Benito Arnaldi espo neva le stesse circostanze, assumendo che il contratto prevedeva che il contributo fosse dovuto dalla data dell'ultimazione dei la

vori, per cui chiedeva che fosse ingiunto alla Brima plast il pa

gamento della somma di lire 44.064.000, oltre agli aggiorna menti ed agli interessi di mora. Il presidente del Tribunale di

Torino, emetteva decreto ingiuntivo il 5 luglio 2000.

Con ricorso del 14 agosto 2000, la Brima plast proponeva op

posizione. Resisteva Benito Arnaldi.

Riuniti i processi il Tribunale di Torino, con sentenza del 10

ottobre 2001, rigettò l'opposizione e la domanda di accerta

mento negativo richiesta dalla Brima plast.

Quest'ultima proponeva appello. Si costituiva e resisteva l'Arnaldi.

La Corte d'appello di Torino, con sentenza depositata il 15

marzo 2002, revocava il decreto ingiuntivo, rigettava la doman

da di pagamento avanzata dall'Arnaldi per il periodo 1° feb

braio 1999 - 31 maggio 2000, condannando la Brima al paga mento della somma di lire 2.592.000, quale canone per il solo

mese di giugno 2000. Riteneva la corte di merito che le parti stipularono nel 1995

un contratto di locazione per il capannone esistente ed un con

Come si osserva nella motivazione, il problema si pone in termini si mili a quello concernente eventuali pattuizioni che prevedano la corre

sponsione da parte del conduttore di una somma a titolo di c.d. buona

entrata, la cui nullità, ex art. 79 1. 392/78, è stata ripetutamente affer mata dalla stessa corte di legittimità: v., da ultimo, Cass. 11 febbraio

1998, n. 1418. Foro it., Rep. 1998, voce Locazione, n. 249; 9 ottobre

1996, n. 8815, id., 1996, I, 3682, con nota di richiami (riportata anche in Giust. civ., 1996, I, 3147, con nota di N. Izzo); nonché, tra le pro nunzie di merito, App. Bologna 11 aprile 2002, Foro it., Rep. 2003, vo ce cit., n. 202 (di segno contrario, v., peraltro, Trib. Roma 5 maggio 2000, id., Rep. 2004, voce cit., n. 197, che si legge in Rass. locazioni, 2003,581).

Diversamente, con riferimento ad una pattuizione che, in ipotesi di locazione ad uso diverso dall'abitazione, ponga a carico del conduttore, oltre al pagamento del canone, gli esborsi necessari per la ristruttura zione dell'immobile locato, v., nel senso della sua legittimità, Cass. 26 febbraio 1999, n. 1683, Foro it.. Rep. 1999, voce cit., n. 300 (per este

so, Arch, locazioni, 1999, 605). E più in generale sulla validità, con ri ferimento all'art. 79 1. 392/78, nel caso di locazione non abitativa, della clausola che accolli al conduttore le spese di manutenzione, anche

straordinaria, dell'immobile locato, v. Cass. 4 novembre 2002, n.

15388, Foro it., Rep. 2003, voce cit., n. 133; e, da ultimo, 30 aprile 2005, n. 9019, id., Mass., 682 (al contrario, per la nullità di una siffatta

clausola, ove si tratti di locazione abitativa soggetta al regime dell'equo canone ex 1. 392/78, v., invece, Cass. 5 agosto 2002, n. 11703, id., Rep. 2003, voce cit., n. 134; 9 ottobre 1996, n. 8812, id., Rep. 1997, voce

cit., n. 160; 9 ottobre 1996, n. 8819, id., 1996, I, 3681, con nota di ri

chiami). Sui limiti della rilevabilità d'ufficio da parte del giudice della nullità

del contratto (o di sue singole clausole), oltre ai precedenti richiamati nella motivazione, v., da ultimo, Cass. 30 luglio 2004, n. 14570, id., 2005, I, 122, con nota di richiami; e, successivamente, Cass. 11 agosto 2004, n. 15561, id., Rep. 2004, voce Contratto in genere, n. 536; 10 settembre 2004, n. 18210, ibid., n. 535; 20 ottobre 2004, n. 20548, ibid., n. 534; 4 novembre 2004, n. 21095, ibid., n. 533; 14 dicembre

2004, n. 23292, ibid., n. 521.

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GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

tratto di locazione sospensivamente condizionato all'edificazio

ne di un nuovo corpo di fabbrica da adibire ad uffici; che ciò

che veniva definito «contributo» annuale, nella misura degli in

teressi legali ed in ogni caso non inferiore al dieci per cento del

capitale, era in effetti il canone di quest'ultimo contratto, per cui la causa giuridica di questo pagamento era la locazione; che,

quanto alla decorrenza di questo canone, nonostante che nel

contratto si indicasse l'ultimazione dei lavori, tenuto conto che

nell'art. 7 si faceva riferimento all'utilizzazione dell'immobile

ed alle esigenze della conduttrice, doveva ritenersi che le parti volessero che essa coincidesse con l'immissione nel godimento; che tanto era coerente con la natura di canone del c.d. contribu

to, nonché con la natura di contratto a prestazioni corrispettive,

propria della locazione; che conseguentemente la Brima plast versò in un'oggettiva situazione di autotutela ex art. 1460 c.c.

nel non pagare il canone nel periodo in questione, non essendo

stata immessa nel godimento dell'immobile.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione

Benito Araldi, che ha anche presentato memoria.

Resiste con controricorso la Brima plast, che ha anche propo sto ricorso incidentale condizionato.

Motivi della decisione. — 1.1.- Preliminarmente vanno riuniti i

ricorsi a norma dell'art. 335 c.p.c. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la viola

zione degli art. 112, 447 bis, 414, 416, 437 c.p.c., nonché l'o

messa motivazione circa un punto decisivo della controversia, a

norma dell'art. 360, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. Assume il ricorrente che, poiché la sentenza impugnata ha

ritenuto che correttamente la Brima plast non ha pagato i canoni

dal 30 gennaio 1999 al 31 maggio 2000, in quanto versava in

una situazione di autotutela ex art. 1460 c.c., per non avergli in

quel periodo l'Arnaldi consegnato l'immobile costruito, essa ha

violato l'art. 437 c.p.c., in quanto la Brima plast non aveva mai

sollevato alcuna eccezione di inadempimento a norma dell'art.

1460 c.c., ma si era limitata a chiedere un'interpretazione della

clausola contrattuale che facesse decorrere il pagamento a suo

carico dalla consegna dell'immobile e non dalla costruzione

dello stesso.

1.2. - Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta

la violazione degli art. 1460, 2909 c.c., 112, 324, 329, 447 bis e 437 c.p.c., nonché l'omessa insufficiente motivazione circa un

punto decisivo della controversia, ai sensi dell'art. 360, nn. 3, 4

e 5, c.p.c. Secondo il ricorrente la sentenza impugnata ha ritenuto sussi

stente un'oggettiva situazione di autotutela della Brima plast ex

art. 1460 c.c., mentre ciò presupponeva un inadempimento del

l'Arnaldi, che invece era stato accertato con giudicato endopro cessuale insussistente, poiché il tribunale aveva statuito che

l'Arnaldi non aveva realizzato con ritardo la costruzione del

l'immobile in questione; che la stessa corte di appello aveva

escluso ogni inadempimento colpevole dell'Arnaldi e che il ri

tardo nella consegna del bene dal 30 gennaio 1999 al 1° giugno

2000, pur costituendo un inadempimento dell'Arnaldi, era però

incolpevole. 1.3. - Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la

violazione degli art. 1460, 1362, 1366, 1367 c.c., nonché degli art. 221 r.d. 1265/34, 52 1. 47/85 e 4 1. 10/77.

Il ricorrente censura l'impugnata sentenza sempre nella parte in cui ritiene che essa abbia ritenuta fondata l'eccezione di ina

dempimento della Brima plast sul presupposto che le reciproche

obbligazioni avessero il medesimo termine di scadenza e che

l'obbligo di pagamento per la conduttrice decorresse dalla mes

sa a disposizione del nuovo edificio. Rileva il ricorrente che nel

contratto non vi è alcun riferimento al momento in cui l'Arnaldi

doveva immettere nella detenzione dell'immobile l'altra parte e

che il pagamento dei canoni ben può essere effettuato anticipa tamente (a norma dell'art. 1572, 2° comma, c.c.). Secondo il ri

corrente erratamente la sentenza d'appello ha ritenuto di inter

pretare l'atto nel senso che il godimento dell'immobile ed il pa

gamento del canone dovessero coincidere, poiché il testo del

contratto militava in senso contrario, decorrendo il canone dal

l'ultimazione dei lavori, mentre la consegna dell'immobile non

poteva avvenire contestualmente a tale ultimazione, in quanto

per la legislazione vigente era necessario ottenere preventiva mente il certificato di abitabilità.

Il Foro Italiano — 2005.

Ritiene, pertanto il ricorrente che, non essendovi contestualità

tra i due termini di scadenza delle obbligazioni, non poteva farsi

applicazione dell'art. 1460 c.c.

1.4. - Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente lamenta la

violazione e falsa applicazione degli art. 1460, 1175 e 1183 c.c., nonché degli art. 221 r.d. 1265/34, 52 1. 47/85 e 4 1. 10/77, non ché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un

punto decisivo della controversia, ai sensi dell'art. 360, nn. 3, 4

e 5, c.p.c. Osserva il ricorrente che, sempre ai fini dell'art. 1460 c.c.,

poiché non era stato stabilito un termine entro il quale doveva

l'Arnaldi consegnare l'immobile alla Brima plast, questo non

poteva mai essere precedente al rilascio del certificato di abita

bilità da parte della pubblica amministrazione. 1.5. - Con il quinto motivo di ricorso il ricorrente lamenta la

violazione e falsa applicazione degli art. 1460, 2° comma, 1175

e 2909 c.c., nonché l'omessa e comunque insufficiente motiva

zione circa un punto decisivo della controversia.

Lamenta il ricorrente che, poiché l'eccezione di inadempi mento richiede che il rifiuto di adempiere non sia contrario a

buona fede, nella fattispecie la sentenza impugnata non ha ef

fettuato alcuna valutazione comparativa dei comportamenti di

entrambe le parti; che, se la corte avesse effettuato ciò, avrebbe

rilevato che la mancata immissione della Brima plast nell'im

mobile non dipendeva da colpa dell'Arnaldi, ma della stessa

Brima, che aveva omesso di dotare del sistema antincendio il

capannone industriale che già occupava, ostacolando il rilascio

del certificato di abitabilità per il nuovo edificio. 2.1. - Ritiene questa corte che i cinque motivi di ricorso, es

sendo strettamente connessi vadano esaminati congiuntamente: tutti infatti investono, sia pure attraverso diverse prospettazioni

processuali o sostanziali, l'assunta eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.

Essi sono infondati e vanno rigettati, per quanto vada corretta

la motivazione della sentenza, errata in diritto, pur essendo

esatto il dispositivo (art. 384 c.p.c.). La sentenza impugnata si sviluppa in due punti: «quale sia la

natura del famoso contributo e quale ne sia la decorrenza».

Sul primo punto la sentenza impugnata, escluso che detto

contributo annuo nella misura del dieci per cento del capitale

impiegato per la costruzione dell'immobile costituisse una libe

ralità o un finanziamento a fondo perduto, ha ritenuto, interpre tando la volontà contrattuale, che esso costituisse il canone, an

ticipatamente pattuito, del contratto di locazione sospensiva mente condizionato all'edificazione di un nuovo corpo di fab

brica da adibire agli uffici della società appellante, che già con

duceva in locazione l'esistente capannone.

Questa ricostruzione della volontà negoziale non è stata im

pugnata da alcuno, per cui essa è passata in giudicato. Il punto fondamentale della stessa è che il pagamento della

somma pari al dieci per cento del capitale impiegato nella co

struzione dell'immobile altro non era che il canone di locazione

dello stesso e che quindi la dazione di detta somma trovava cau

sa nel contratto di locazione relativo a tale immobile, per quanto

stipulato antecedentemente alla costruzione dello stesso.

2.2. - Quanto alla decorrenza del pagamento di detto canone, la corte di merito ha ritenuto che, per quanto il dato letterale la

fissasse alla data di ultimazione dei lavori, tuttavia, tenuto conto

che la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, che il

canone doveva trovare il suo corrispettivo nel godimento del

l'immobile, che questo nella specie non ebbe inizio alla data di

ultimazione dei lavori, ma solo il 1° giugno 2000; che nell'art. 7

del contratto si faceva riferimento all'utilizzazione dell'immo

bile, che dalla corrispondenza intervenuta tra le parti, si faceva

riferimento ad una consegna dello stesso, la sentenza impugnata ha ritenuto che «l'immissione in possesso fosse presupposta e

voluta dalle parti» ai fini di farla coincidere con la decorrenza

con l'obbligo di pagamento del canone.

Quindi, secondo la ricostruzione della volontà negoziale, ope rata dalla corte di merito, una volta ritenuto che il contributo in

questione altro non fosse che il canone di locazione, ha ritenuto

che esso fosse dovuto solo a decorrere dalla consegna del bene e

che quindi, poiché la consegna era avvenuta in data 1° giugno 2000, solo da quella data la conduttrice era tenuta al pagamento del canone.

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PARTE PRIMA 2772

2.3. - Avendo la sentenza impugnata così ricostruito la vo

lontà negoziale e così individuato in termini giuridici il con

tratto intervenuto tra le parti e la natura della prestazione a cari

co della conduttrice Brima plast, certamente è errato in diritto il

richiamo che essa fa all'autotutela di cui all'art. 1460 c.c.

Infatti, una volta ritenuto che la decorrenza della locazione

del bene coincideva con la consegna dello stesso e che il contri

buto altro non era che il canone della locazione e che per il pe riodo antecedente alla consegna, e quindi, al godimento del bene

le parti non avevano pattuito il pagamento di alcun canone, per detto periodo (febbraio 1999 -

maggio 2000) non poteva sorgere alcun obbligo di adempimento da parte della conduttrice, con la

conseguenza che, non essendo dovuto alcun canone, non poteva farsi luogo ad alcuna eccezione di inadempimento in via di au

totutela da parte dell'art. 1460 c.c., la quale presuppone che una

prestazione sia dovuta, in termini contrattuali, ma che — per

l'inadempimento della controparte — non viene effettuata.

Qui, invece, avendo la corte di merito ritenuto che per il pe riodo in questione non fosse dovuto alcun canone per il sempli ce fatto che la volontà delle parti e la natura del contratto com

portavano che la debenza del canone coincidesse con il godi mento dello stesso, ne consegue che è anzitutto ultronea e poi errato in diritto ogni riferimento all'art. 1460 c.c., poiché per il

periodo in questione la Brima plast non era tenuta ad alcuna

prestazione. 2.4. -

L'argomentazione della sentenza, fondata sulla rico

struzione della volontà delle parti e sulla natura ed oggetto del

contratto, ai fini della decorrenza dell'obbligo del pagamento del canone come coincidente con la messa a disposizione del

l'immobile, è già di per sé sufficiente a fondare la decisione di non debenza dei canoni fino a maggio 2000, mentre è errata

(oltre che ultronea) e va emendata quella parte della sentenza

che dal suddetto presupposto deduce: «da ciò consegue che

parte appellante, per il periodo 30 gennaio 1999 - 31 maggio 2000, versò in una situazione oggettiva di autotutela ex art.

1460 c.c.: a fronte dell'inadempimento del locatore, non era te

nuta ad adempiere». Ne consegue che sono infondati i motivi primo, secondo,

quarto e quinto, che si fondano tutti sull'assunta violazione del

l'art. 1460 c.c., per quanto sotto diverse prospettazioni proces suali e sostanziali.

3.1. - Il problema che si pone è solo se l'interpretazione della

volontà negoziale effettuata dalla corte di merito (coincidenza della decorrenza della consegna e godimento del bene da parte del locatore con la debenza del canone da parte della conduttri

ce) sia esatta o meno.

Solo con il terzo motivo di ricorso, come si è detto, il ricor

rente lamenta la violazione dei canoni ermeneutici di interpreta zione del contratto nella parte in cui la sentenza ha ritenuto che

l'immissione della Brima plast nel godimento del bene fosse voluto dalle parti come contestuale al pagamento, mentre è ben

possibile il pagamento anticipato dei canoni di locazione, come

previsto dall'art. 1572, 2° comma, c.c. e come era previsto an che nel contratto che faceva riferimento a rate mensili anticipa te.

3.2. - Anche questa censura è infondata e va rigettata. Anzitutto la sentenza impugnata ha accolto l'appello e riget

tato la domanda non perché ha ritenuto che non fosse possibile o previsto dalle parti un pagamento anticipato del canone, ma

perché ha ritenuto che non fosse stato previsto dalle parti un pa gamento del canone a fronte di un mancato godimento dell'im

mobile. Va, preliminarmente, osservato che l'art. 1572, 2° comma,

c.c., regolando le anticipazioni del corrispettivo della locazione, si riferisce alla diversa ipotesi che il canone sia pagato in antici

po rispetto al periodo in cui poi avviene il godimento del bene, ma vi è sempre, a fronte di un canone, un corrispondente perio do di godimento del bene.

Nella fattispecie, invece, si trattava della richiesta del paga mento di pretesi canoni, per un periodo (febbraio 1999 -

maggio 2000), per il quale non vi era stato alcun godimento del bene,

per non essere lo stesso neppure iniziato, per mancata consegna. In altri termini, «pagamento anticipato del canone» non signi

fica pagamento di un canone per un periodo senza rispondenza nella prestazione di godimento, come pare intendere il ricor

II Foro Italiano — 2005.

rente, ma significa solo che per un determinato periodo di tem

po (e quindi di godimento) il pagamento del canone precede il

godimento del bene: ma deve sempre sussistere la sinallagmati cità tra il canone ed il godimento del bene.

3.3. - Che poi la consegna dell'immobile non potesse effet

tuarsi immediatamente dopo la costruzione, essendo necessarie

alcune certificazioni o autorizzazioni amministrative, ciò non

sposta i termini della questione, avendo la sentenza impugnata ritenuto che, secondo la volontà delle parti, la prestazione del

pagamento del canone era dovuto solo per il periodo successivo

alla consegna ed utilizzazione del bene locato.

3.4. - La sentenza impugnata non ha violato i canoni erme

neutici di cui agli art. 1362 ss. c.c. Infatti la sentenza, pur dando atto che la lettera del contratto

prevedeva che il «contributo» fosse dovuto dall'ultimazione dei

lavori dell'immobile, ha poi osservato che la volontà delle parti era quella di far coincidere la decorrenza del canone con l'uti

lizzazione dell'immobile da parte della locatrice, come emerge va dall'art. 7 del contratto, dalla corrispondenza intervenuta tra

le parti e che tale interpretazione era la più coerente con la natu

ra del contratto, letto nel suo complesso e secondo buona fede

ed in modo da contemperare le esigenze delle reciproche obbli

gazioni. Ne consegue che la sentenza in questione non ha violato i

principi di ermeneutica contrattuale, in quanto, con motivazione

esente da vizi di insufficienza o contraddittorietà rilevabili in

questa sede di legittimità, non si è arrestata al senso letterale

delle parole, ma ha interpretato le stesse nel loro contesto, de

sumendo la volontà delle parti dal complesso delle clausole e

dal comportamento, anche successivo, delle parti (art. 1362 e

1363 c.c.), adottando, altresì i criteri sussidiari dell'interpreta zione secondo buona fede (art. 1366) di quello fondato sulla

natura e sull'oggetto del contratto (art. 1369 c.c.), nonché di

quello del contemperamento degli interessi delle parti (art. 1371

c.c.). 4.1. - Osserva, in ogni caso, questa corte che, ove anche fosse

stata esatta l'interpretazione del contratto propugnata dal ricor

rente e cioè che il canone fosse dovuto dalla conduttrice al mo

mento dell'ultimazione dei lavori dell'immobile (febbraio

1999), e non dal momento della consegna (avvenuta nel giugno 2000), egualmente la domanda di condanna avanzata dal ricor

rente al pagamento di detti canoni per il periodo in questione avrebbe dovuto essere rigettata per nullità di detta clausola.

La questione che si pone, infatti, è se sia valida una pattuizio ne che preveda in un contratto di locazione di immobile adibito

ad uso non abitativo che il conduttore paghi una somma, sia pu re a titolo di canone, per un periodo antecedente alla consegna del bene e quindi all'effettivo inizio del godimento del bene; in

altri termini, se sia valida la clausola che preveda la decorrenza

dei canoni da un certo periodo e solo successivamente la decor renza del godimento del bene.

Ritiene questa corte che una clausola di tal genere sia nulla

per violazione dell'art. 79 1. n. 392 del 1978.

Il problema si pone in termini simili a quello relativo alla cor

responsione di somma c.d. di «buona entrata».

4.2. - L'art. 79 1. n. 392 del 1978, inserito nelle disposizioni finali, reca una completa ed esaustiva disciplina in tema di

«patti contrari alla legge».

Dispone infatti la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare

la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un cano ne maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti, ed estende la sanzione della nullità, con espressione di portata

generalissima, ad ogni patto diretto ad attribuire al locatore «al tro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente leg ge».

Al riguardo, questa Suprema corte ha già avuto modo di sta

tuire che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, anche se, ai sensi della 1. n. 392 del 1978, il ca none può essere liberamente determinato dai contraenti, il patto che preveda il pagamento di somme diverse dal canone a titolo di «buona entrata» è affetto da nullità ai sensi dell'art. 79 1. n. 392 del 1978, poiché la corresponsione delle dette somme non trova giustificazione nel sinallagma contrattuale (Cass. n. 1936 del 1987, Foro it., Rep. 1987, voce Locazione, n. 354; n. 3896 del 1993, id., Rep. 1994, voce cit., n. 432; 9 ottobre 1996, n.

8815, id., 1996,1, 3682).

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GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

4.3. - Il richiamato indirizzo merita adesione e va esteso, es

sendo identica la ratio, anche alle ipotesi in cui la decorrenza

del pagamento del canone attenga a periodi che precedano la

consegna del bene e quindi la possibilità di godimento dello

stesso da parte del conduttore.

Come già ricordato, l'art. 79 1. n. 392 del 1978 colpisce con

la sanzione della nullità ogni pattuizione diretta ad attribuire al

locatore ogni «altro vantaggio» (diverso da quelli correlati ad

una durata del rapporto inferiore a quella legale ed alla maggio re entità del canone rispetto a quello imposto) in contrasto con

le disposizioni della legge c.d. sull'equo canone.

Ora, è di tutta evidenza che costituisce vantaggio per il loca

tore l'acquisizione immediata di una somma di denaro, per le

potenzialità di investimento che siffatta disponibilità gli offre

sul piano economico.

Ma sussiste altresì il contrasto con le disposizione della 1. n.

392 del 1978. Questo non è escluso, infatti, dal rilievo che, in

tema di locazioni ad uso diverso dall'abitazione, la quantifica zione del corrispettivo a differenza di quanto avviene per le lo

cazioni ad uso di abitazione, soggette all'equo canone, è lasciata

alla libera disponibilità delle parti. Nella specie, non viene inve

ro in considerazione la quantificazione del corrispettivo, e cioè

del «prezzo» per la locazione dell'immobile (ipotesi che po trebbe configurarsi nel caso in cui il pagamento dissimuli una

anticipata parziale corresponsione del canone), bensì la previ sione di un'attribuzione patrimoniale estranea al contratto, ma

condizionante la sua conclusione. E un'attribuzione patrimo niale siffatta non trova giustificazione nel sinallagma del con

tratto di locazione come definito, con effetti limitativi rispetto al

potere di autonomia contrattuale (art. 1322, 1° comma, c.c.), dalla 1. n. 392 del 1978, e si pone pertanto in contrasto con le di

sposizioni della detta legge. 4.4. - Occorre infatti considerare che il contrasto non deve

necessariamente instaurarsi con una specifica disposizione della

suindicata legge, ma ben può essere ravvisato ponendo a con

fronto la pattuizione della cui validità si controverta con la

complessiva disciplina dettata per un determinato tipo di loca

zione.

Per quanto concerne il contratto di locazione ad uso diverso

dall'abitazione, dall'esame della 1. n. 392 del 1978 emerge che

il legislatore, se ha lasciato alla libera determinazione delle parti la quantificazione del corrispettivo, non ha mancato di discipli nare puntualmente, ed in senso limitativo dell'autonomia con

trattuale, ulteriore aspetti inerenti al regolamento economico del

rapporto, come quelli relativi all'aggiornamento del canone (art.

32) ed all'entità del deposito cauzionale (art. 11 e 41, 1° com

ma). In particolare, per quanto riguarda l'aggiornamento del cano

ne, l'art. 32, nella sua originaria formulazione, vietava, per i

primi tre anni dall'inizio della locazione, l'aggiornamento del

canone, e ne consentiva la previsione dall'inizio del quarto an

no, con cadenza biennale, solo nei limiti del settantacinque per cento della variazione accertata dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Nel testo ri

sultante dalla modifica apportata con l'art. 1, comma 9 sexies, 1.

n. 118 del 1985, il rigore della disciplina è stato attenuato, pre vedendosi che le parti possono convenire che il canone sia ag

giornato annualmente sin dall'inizio, ma sempre nei limiti del

settantacinque per cento dell'indice Istat.

Quanto al deposito cauzionale, l'art. 11, applicabile anche

alle locazioni non abitative per effetto del richiamo operato dal

l'art. 41, dispone che il suo importo non può superare il limite

massimo di tre mensilità di canone. Peraltro trattasi sempre di

somma versata a titolo di deposito cauzionale, e non di canone

senza godimento del bene.

4.5. - Ora, in un quadro significativamente limitativo del

l'autonomia delle parti, qual è quello risultante dalle menzio

nate disposizioni, non può che ritenersi confliggente con la di

sciplina legale inderogabile del tipo di locazione in esame, e

quindi colpita da nullità ai sensi dell'art.. 79 1. n. 392 del 1978, una pattuizione avente ad oggetto la corresponsione di somme a

titolo di canone senza che vi sia un corrispondente periodo di

consegna e di godimento del bene e quindi di possibilità di uti

lizzazione dello stesso da parte del conduttore.

Se, infatti, in presenza di un interesse sicuramente apprezza

li. Foro Italiano — 2005.

bile, qual è quello del locatore di garantirsi per l'eventuale ina

dempimento delle obbligazioni del conduttore, il legislatore ha

limitato a tre mensilità del canone l'entità del deposito cauzio

nale, a maggior ragione deve ritenersi non consentita l'imposi

zione, senza limite alcuno, del versamento di somme a fondo

perduto a vantaggio del locatore, in difetto di ogni apprezzabile

interesse, ed anzi in situazione caratterizzata da violazione dei

principi di lealtà, correttezza e solidarietà (art. 1175 e 1337 c.c.) da parte del contraente più forte.

Ed inoltre, se, ai sensi dell'art. 32, non è consentito al locato

re sottrarsi all'incidenza del fenomeno inflattivo sul corrispetti

vo, se non pattuendo l'aggiornamento periodico del canone, a

maggior ragione deve ritenersi vietata l'acquisizione di somme

anticipate rispetto alla consegna del bene, che pone al riparo dall'inflazione la somma immediatamente riscossa.

4.6. - Ne consegue nella fattispecie che, se anche fosse fon

data la tesi del ricorrente, secondo cui la corretta interpretazione della pattuizione contrattuale prevedeva che il canone era do

vuto dalla data dell'ultimazione dei lavori (febbraio 1999) e non

dalla data della consegna dell'immobile (giugno 2000), detta

clausola in ogni caso sarebbe nulla, per violazione dell'art. 79 1.

392/78, con la sostituzione della normativa derivante da detta

legge, secondo cui il pagamento del canone, per quanto libera

mente determinato, deve trovare collocazione esclusivamente

nel sinallagma contrattuale.

4.7. - Detta nullità della clausola va rilevata anche d'ufficio

in questa sede di legittimità, vertendosi in un'azione di esatto

adempimento degli obblighi derivanti da detta clausola e quindi

presupponente la validità della clausola stessa (cfr. Cass. 22

giugno 2000, n. 8478, id., Rep. 2000, voce Contratto in genere, n. 546; 15 febbraio 2000, n. 1679, ibid., voce Cassazione civile,

n. 72). Il ricorso principale va, quindi, rigettato. 5. - Il rigetto del ricorso principale comporta l'assorbimento

del ricorso incidentale.

CORTE DI CASSAZIONE; sezione lavoro; sentenza 17 di

cembre 2004, n. 23552; Pres. Ianniruberto, Est. Stile, P.M.

Napoletano (conci, conf.); Soc. Ideal Camin (Avv. Morixe) c. Cuccureddu (Avv. Bussa, Acquilino). Conferma App. Ge

nova 18 aprile 2002.

Lavoro (rapporto di) — Sciopero — Partecipazione — Li

cenziamento — Illegittimità (Cost., art. 40; cod. civ., art.

2104,2119).

È illegittimo il licenziamento irrogato al lavoratore che abbia

partecipato ad uno sciopero finalizzato alla tutela dell'inte

resse collettivo concernente l'orario di lavoro, anche se in

detto da tre lavoratori su sei dipendenti e comunicato al dato

re di lavoro nella medesima giornata. (1)

(1) I. - In motivazione, la Cassazione ribadisce che il diritto di scio

pero, riconosciuto dall'art. 40 Cost, direttamente ai lavoratori, rinviene soltanto i limiti di esercizio connessi alla sua ratio nonché i limiti deri vanti dal bilanciamento con altri diritti di pari rango. In termini, Cass. 14 settembre 2000, n. 12150, Foro it.. Rep. 2001, voce Sciopero, n. 40;

App. Firenze 24 aprile 2002, id., Rep. 2003, voce cit., n. 14. Sulla legittimità dello sciopero politico, v. App. Torino 16 luglio

2001, id., Rep. 2002, voce cit., n. 17; Trib. Milano 29 maggio 2000, id.,

Rep. 2001, voce cit., n. 42. II. - Sulla legittimità della condotta del datore che, in occasione di

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