sezione III civile; sentenza 21 novembre 1994, n. 9849; Pres. Iannotta, Est. M. Finocchiaro, P.M.Marinelli (concl. conf.); Soc. C.M.S. (Avv. Nicoletti) c. Fondazione centro San Romanello delMonte Tabor (Avv. Reale, Tucci). Regolamento di competenza avverso Trib. Milano 9 marzo1992Source: Il Foro Italiano, Vol. 118, No. 11 (NOVEMBRE 1995), pp. 3281/3282-3285/3286Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23190408 .

Accessed: 24/06/2014 21:39

Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at .http://www.jstor.org/page/info/about/policies/terms.jsp

.JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range ofcontent in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new formsof scholarship. For more information about JSTOR, please contact support@jstor.org.

.

Societa Editrice Il Foro Italiano ARL is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to IlForo Italiano.

http://www.jstor.org

This content downloaded from 185.2.32.46 on Tue, 24 Jun 2014 21:39:21 PMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions

GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

vizi (v. sent. 26 aprile 1993, n. 4895, id., Rep. 1993, voce Con

tratto in genere, n. 376; 11 novembre 1990, n. 11126, id., Rep.

1990, voce cit., n. 292), ma da quest'ultimo orientamento, per le ragioni in precedenza esposte, la corte è dell'avviso di doversi

discostare, poiché, se si ritiene applicabile, come hanno fatto

le sezioni unite con la richiamata sentenza n. 1720 del 1985, la disciplina dei vizi dettata dall'art. 1492 c.c., tale disciplina deve trovare integrale applicazione, senza possibilità di affidare

il riequilibrio delle contrapposte prestazioni a rimedi estranei

ad essa e in nessun modo congeniali alla natura e alla struttura

della compravendita e del corrispondente contratto preliminare. Ha errato, quindi, la corte palermitana nel considerare legit

timo il rifiuto del Siragusa, basato sull'eccezione inadimpleti

contractus, di addivenire al rogito definitivo finché non fossero

stati eliminati i vizi dell'immobile promesso in vendita (e antici

patamente consegnatogli) e nel ritenere poi consentita allo stes

so Siragusa, in alternativa alla redibitoria, l'azione di esatto

adempimento insieme con quella di esecuzione specifica dell'ob

bligo di concludere il contratto, mentre la possibilità di scelta

si sarebbe dovuta correttamente porre tra la prima di dette azioni

e la domanda di riduzione del prezzo con contestuale richiesta

di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

Alla stregua delle osservazioni che precedono, i primi due

motivi del ricorso vanno accolti, con assorbimento del terzo

(col quale si denunzia omessa motivazione e omessa pronuncia sulla questione dell'accertamento e della tempestiva denuncia

dei vizi), per cui l'impugnata sentenza deve essere cassata, con

rinvio, anche in ordine alle spese del presente procedimento, ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo la quale si

uniformerà ai principi di diritto innanzi enunciati.

Infine, se si accede alla ricostruzione autonoma della fase esecutiva

del regolamento d'interessi nascente dal preliminare — ma, in realtà, potrebbe darsi l'ipotesi di qualsiasi vincolo o rapporto giuridico prepa

ratorio, del tipo opzione, prenotazione d'acquisto e cosi via — non

è difficile liberarsi anche dagli ostacoli, sempre di principio e riconduci

bili al rispetto delle categorie formali, incontrati (e talvolta superati) dalla dottrina nelPammettere l'azione di esatto adempimento nella com

pravendita (di cui s'è rapidamente dato conto). In sostanza, anche i condizionamenti costituiti dal 'tipo' — questo

si caratterizza, nella vendita definitiva, per il trasferimento della pro

prietà e per l'esistenza di obblighi di dare, ma non di fare — finirebbe

ro per essere fortemente ridimensionati qualora la giurisprudenza ade

risse ad una concezione del contratto preliminare fondata sulla prospet tiva dinamica dello svolgimento di un rapporto, che è certo preparatorio del risultato finale (nel caso della promessa di vendita, individuabile

nel trasferimento del titolo in senso formale), ma che è dotato di una

sua propria disciplina giuridica (autonoma rispetto alle regole legali del

tipo) idonea a tutelare i contraenti nel senso della realizzazione concreta

dell'interesse contrattuale.

Francesco Macario

Il Foro Italiano — 1995.

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 21 no

vembre 1994, n. 9849; Pres. Iannotta, Est. M. Finocchia

ro, P.M. Marinelli (conci, conf.); Soc. C.M.S. (Avv. Nico

letti) c. Fondazione centro San Romanello del Monte Tabor

(Avv. Reale, Tucci). Regolamento di competenza avverso

Trib. Milano 9 marzo 1992.

Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso

dall'abitazione — Vendita — Azione di riscatto del condutto

re — Competenza per territorio (Cod. proc. civ., art. 18, 20,

21; 1. 27 luglio 1978 n. 392, disciplina delle locazioni di im mobili urbani, art. 39).

L'azione di riscatto ai sensi dell'art. 39 l. 392/78 ha natura rea

le, e non personale, e rientra quindi, a norma dell'art. 21

c.p.c., nella competenza del giudice del luogo dove è sito l'im

mobile oggetto del retratto. (1)

(1) La questione della natura dell'azione di riscatto, che la sentenza

in epigrafe (riportata anche in Giust. civ., 1995, I, 1271, con nota di C. Perago) prende per la prima volta in considerazione con riferimento

all'art. 39 1. 392/78, per le sue implicazioni in tema di competenza, non è nuova, essendo stata più volte esaminata in relazione al retratto

agrario, e fa registrare — nell'ambito della corte di legittimità — un

profondo contrasto interpretativo (del quale la sentenza che si riporta dà conto).

Conformemente a Cass. 9849/94, nel senso della natura reale dell'a zione di riscatto, v., in tema di retratto urbano ex art. 39 1. 392/78, nella motivazione, Cass. 5 maggio 1990, n. 3741, Foro it., 1990, I,

3165, che dalla natura reale dell'azione (desunta dal fatto che con essa

«si tende ad ottenere una sentenza che riconosca il diritto di proprietà dell'immobile in capo al conduttore, con effetti reali, validi erga omnes . . .») fa discendere la necessità di integrare il contraddittorio

nei confronti del coniuge dell'acquirente retrattato, ove sia in regime di comunione legale dei beni; e, in tema di retratto del coltivatore diret

to pretermesso nella vendita del fondo rustico, ex art. 8 1. 590/65, Cass.

11 marzo 1992, n. 2928, id., Rep. 1992, voce Competenza civile, n.

62 (per esteso in Giust. civ., 1992, I, 1735, e Dir. e giur. agr., 1992,

278), che ha conseguentemente affermato l'applicabilità dei criteri pre visti dall'art. 15 c.p.c. ai fini della competenza per valore.

Contra, nel senso che l'esercizio del diritto di riscatto da parte del conduttore (pur rappresentando una forma di tutela «reale» del diritto

di prelazione violato) dà luogo a un'azione natura personale ad rem,

v., invece, tutte in materia di retratto agrario: Cass. 18 gennaio 1991, n. 465, Foro it., Rep. 1991, voce cit., n. 117 (e Giur. agr. it., 1991,

346), e 18 giugno 1981, n. 3987, Foro it., Rep. 1981, voce cit., n. 91, che quindi risolvono in modo opposto alla pronunzia in epigrafe la

questione della competenza territoriale; 6 aprile 1983, n. 2422, id., Rep. 1983, voce Agricoltura, n. 147 (che ha ritenuto applicabili i criteri di

competenza ex art. 12 c.p.c. per l'azione di riscatto ex art. 7 1. 814/71, esercitata dal coltivatore diretto proprietario del fondo confinante); 21

febbraio 1980, n. 1252, id., Rep. 1980, voce cit., n. 188 (riportata in

Giust. civ., 1980, I, 1313, che peraltro, attesa l'operatività con effetti

ex tunc del retratto, sottolinea l'inefficacia delle iscrizioni ipotecarie successive alla alienazione del fondo); sez. un. 9 maggio 1977, n. 1767, Foro it., 1977, I, 1375 (nella parte non massimata), che ha ritenuto

inapplicabile, ai fini della liquidazione delle spese processuali, il criterio

di determinazione del valore della causa stabilito dall'art. 15 c.p.c.; 15 ottobre 1970, n. 2039, id., 1970, I, 2706, in tema di competenza territoriale (nella cui ampia motivazione si osserva come «per attribuire

natura reale ad un'azione non basta che essa abbia ad oggetto un im

mobile, di cui si chieda la consegna o la restituzione, ma occorre avere

riguardo alla causa petendi su cui la domanda è fondata, con la neces

saria conseguenza che la causa deve definirsi di natura personale, quan do a fondamento di essa, anziché un diritto reale, sia dedotto un diver

so rapporto»; sicché deve riconoscersi natura personale ad rem, e non

reale, alla controversia «sull'esistenza del presupposto del diritto di ri

scatto o sull'avvenuto esercizio di tale diritto potestativo», giacché in

tal caso «la controversia ed il thema decidendum portato alla cognizio ne del giudice hanno per oggetto principale l'avvenuta o meno modifi

cazione soggettiva della vicenda negoziale intervenuta, con effetto tra

slativo o costitutivo del diritto reale, tra il soggetto passivo della prela zione ed il terzo, nel senso che il soggetto attivo della prelazione si

sia o meno sostituito, con effetto ex tunc, nella posizione del terzo

in conseguenza di una sua valida dichiarazione unilaterale recettizia,

e perciò sia divenuto egli acquirente, con effetto ex tunc, del diritto

reale; mentre l'accertamento dell'avvenuto o meno acquisto di tale di

ritto reale con effetto ex tunc è soltanto conseguenziale all'accertamen

to principale»). La natura reale dell'azione di riscatto ex art. 8 1. 590/65 è esclusa,

altresì', da Cass. 6 gennaio 1982, n. 6, id., Rep. 1982, voce cit., n. 206.

Circa la legittimazione passiva del solo acquirente retrattato, rispetto alla domanda di riscatto ex art. 39 1. 392/78, v., per tutte, Cass. 18

This content downloaded from 185.2.32.46 on Tue, 24 Jun 2014 21:39:21 PMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions

3283 PARTE PRIMA 3284

Svolgimento del processo. — Con atto 5 marzo 1990 la C.M.S.

Industria estrattiva inerti di Milano conveniva in giudizio, in

nanzi al Tribunale di Milano, la Fondazione Centro S. Roma

nello del Monte Tabor.

Premesso di condurre in locazione un immobile sito in comu

ne di Vilmodrone (costituito da un terreno con impianti, utiliz zato per l'estrazione, la frantumazione e la vendita di materiali

inerti), recentemente acquistato dalla fondazione convenuta in

violazione del suo diritto di prelazione, la società attrice chiede

va che l'adito tribunale dichiarasse il proprio diritto al riscatto

del bene, con ammissione al pagamento del prezzo risultante

dall'atto.

Costituitasi in giudizio la Fondazione Centro S. Romanello

del Monte Tabor resisteva alla avversa pretesa eccependo, da

una parte, che l'adito tribunale era ratione territorii incompe tente a conoscere della domanda (per essere competente il Tri

bunale di Monza, essendo, il bene oggetto del riscatto in terri

torio soggetto alla giurisdizione di quel tribunale), dall'altra che l'invocato diritto di prelazione non sussisteva (vuoi tenuto pre sente che faceva difetto il requisito del contatto con il pubblico

degli utenti, vuoi considerato che trattavasi di vendita in blocco). Con sentenza 11 febbraio-9 marzo 1992 il tribunale dichiara

va la propria incompetenza per territorio, per essere competente il Tribunale di Monza, innanzi al quale rimetteva le parti, poste le spese di lite a carico della società attrice.

Avverso tale sentenza ha proposto regolamento di competen za la s.r.l. C.M.S. industria estrattiva inerti. Resiste, con con

troricorso la Fondazione Centro S. Romanello del Monte Taber.

Motivi della decisione. — 1. - Il Tribunale di Milano, investi

to della domanda di riscatto — ai sensi dell'art. 39 1. 27 luglio 1978 n. 392 — di un immobile costituito da terreno con impian

ti, utilizzato per l'estrazione, la frantumazione e la vendita di

materiali inerti, ha dichiarato la propria incompetenza, ratione

territorii, a conoscere una tale vertenza atteso che, trattandosi

inequivocabilmente di controversia relativa a diritto reale (quel lo di proprietà sul bene oggetto del retratto), in applicazione dell'art. 21 c.p.c. giudice competente è quello del luogo ove è posto l'immobile: poiché questo è sito nel territorio del comu

ne di Vimodrone, competente a giudicare della causa è il Tribu

nale di Monza, nel cui circondario rientra il territorio del pre detto comune.

2. - Oppone il ricorrente che, vertendosi in tema di diritto di prelazione (cioè nella preferenza da accordarsi ex lege al con

duttore in caso di vendita dell'immobile locato), non si tratta

marzo 1987, n. 2721, id., 1988, I, 1151, con nota di richiami di D. Piombo.

Quanto alla natura di mero accertamento (e non costitutiva) dell'a zione di riscatto, v., invece, Cass., sez. un., 20 dicembre 1991, n. 13757, id., 1992, I, 2106, con nota redazionale di D. Piombo (nonché Giust. civ., 1992, I, 1181, con nota di N. Izzo).

* * *

Mette conto sottolineare come la differente soluzione del problema della natura (personale ad rem, oppure reale) dell'azione di riscatto ex art. 39 1. 392/78 si riflette, inevitabilmente, sulla possibilità di includere le relative controversie tra quelle «relative a rapporti di locazione . . . di immobili urbani», che l'art. 8 c.p.c., nel testo novellato dalla 1. 353/90 (in vigore dal 30 aprile 1995), attribuisce per materia al pretore (del luogo in cui l'immobile è sito, ex art. 447 bis, 2° comma, c.p.c.): sem bra infatti evidente che, se all'azione in discorso si dovesse riconoscere natura reale (come fa la pronunzia che si riporta), tale possibilità sareb be da escludere. Tanto più auspicabile appare, dunque, che le sezioni unite della Cassazione intervengano in tempi brevi per comporre il con trasto interpretativo dianzi segnalato.

È il caso di osservare, comunque, che la dottrina che si è soffermata ad elencare i vari tipi di controversie divenute di competenza del preto re in base al nuovo testo dell'art. 8 c.p.c., non sembra nutrire dubbi di sorta sulla inclusione, tra quelle relative a «rapporti di locazione di immobili urbani», anche delle controversie concernenti la prelazione e il retratto ex art. 38-39 1. 392/78 (in base al rilievo che la formulazio ne della norma sembra riferirsi a tutte le controversie che in detti rap porti trovino origine e fondamento): v. in proposito A. Proto Pisani, La nuova disciplina del processo civile, Napoli, 1991, 1 ss.; A. Cele ste, Novella del c.p.c. e cause ìocatizie pendenti: la fase decisoria da vanti al tribunale, in Rass. equo canone, 1993, 394; F. Carpi - M. Taruffo, Commentario breve al cod. proc. civ., Padova, 1994, 28.

[D. Piombo]

Il Foro Italiano — 1995.

di (causa relativa a) diritti reali su immobili, ma di (causa aven

te per oggetto) diritto collegato ex lege al contratto di locazione

e quindi ad esso inerente.

Il contratto di locazione, si osserva da parte del ricorrente, oltre a conferire al conduttore il diritto a godere della cosa,

pagando il canone, ricomprende la facoltà di acquistare la pro prietà, nel caso di alienazione dell'immobile stesso, dovendo es

sere preferito ad ogni altro compratore: non si tratta dunque di diritto di disposizione del bene immobile, ma di diritto ad essere preferito nell'acquisto della proprietà nascente dal con

tratto di locazione (si è a fronte, cioè, ad una causa relativa

a diritti di obbligazione, ex art. 20 c.p.c.). 3. - Sulla questione specifica non è ravvisabile, nella giuris

prudenza di questa Suprema corte un indirizzo costante.

Giusta una prima, più risalente, lettura dell'art. 8 1. 26 mag

gio 1965 n. 590, poiché la domanda di riscatto ha natura perso nale (ad rem o propter rem) (Cass. 21 febbraio 1980, n. 1252, Foro it., Rep. 1980, voce Agricoltura, n. 188), l'azione con cui — previo accertamento del rapporto agrario da cui deriva il

diritto di prelazione — si esercita il riscatto previsto dal citato

art. 8 1. 26 maggio 1965 n. 590 può essere promossa sia contro

il solo retrattato — nel qual caso la competenza territoriale si

determina ex art. 18 e non ex art. 21 c.p.c., avendo l'azione

carattere non reale ma personale ob rem — sia, congiuntamen te, contro l'acquirente e l'alienante, affinché la sentenza dichia

rativa della sussistenza del diritto di prelazione e dell'elusione

di esso faccia stato, con forza di giudicato, anche nei confronti

dell'alienante, con la conseguenza che, in questa seconda ipote

si, la competenza territoriale va determinata in base al criteiro

posto dagli art. 18 e 33 c.p.c., e non già con esclusivo riferi mento al luogo di residenza (o domicilio o dimora) dell'acqui rente (Cass. 18 giugno 1981, n. 3987, id., Rep. 1981, voce Com

petenza civ., n. 91). Da ultimo, in questo senso, Cass. 18 gen naio 1991, n. 465 (id., Rep. 1991, voce cit., n. 117), secondo

cui, trattandosi, nella specie, non di un'azione reale, ma di un'a

zione personale ad rem, non può trovare applicazione l'art. 21

c.p.c., ma sono applicabili gli art. 18 e 20, con la conseguenza

che, sussistendo più fori competenti ai sensi dei citati articoli

(rispettivamente, foro generale, foro del contratto e forum exe

cutions), il convenuto è tenuto a contestare nella prima rispo

sta, a norma dell'art. 38 c.p.c, la non ricorrenza di tutti gli anzidetti criteri, onde evitare che la competenza per territorio resti radicata presso il giudice adito sotto il profilo non con

testato).

Diversamente, secondo altro — recente — indirizzo (Cass. 5 maggio 1990, n. 3741, id., 1990, I, 3165) con l'azione giudi ziale per l'esercizic del diritto di riscatto ai sensi dell'art. 38

1. 27 luglio 1978 n. 392 si tende ad ottenere una sentenza che riconosca il diritto di proprietà dell'immobile in capo al con

duttore, con effetti reali validi erga omnes, ed in particolare nei confronti di tutti gli acquirenti dello stesso immobile (e, pertanto, nel caso in cui l'acquirente di un immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione alienato in violazione del diritto di prelazione spettante al conduttore si trovi in regi me di comunione legale con il proprio coniuge, quest'ultimo riveste la qualità di litisconsorte necessario nel c.d. giudizio di

riscatto). (Nel senso che ha natura reale l'azione di riscatto di fondo rustico, con conseguente applicazione dei criteri di com

petenza dell'art. 15 c.p.c., Cass. 11 marzo 1992, n. 2928, id.,

Rep. 1992, voce cit., n. 62). 4. - Tra le due — contrapposte — interpretazioni dell'identi

co fenomeno ritiene la corte preferibile quest'ultima. Dalla premessa che per aversi la speciale competenza territo

riale prevista dall'art. 21 c.p.c. — concernente il foro per le

cause relative a diritti reali (e ad azioni possessorie) — non è

sufficiente che la domanda attrice abbia relazione giuridica, sia

pure diretta e immediata, con un immobile, ma occorre che

si tratti di causa che possa veramente e rigorosamente conside

rarsi relativa a diritti reali su beni immobili (cfr., ad esempio, in questo senso, già le remote Cass. 21 maggio 1963, n. 1310, id., Rep. 1963, voce cit., n. 274; 10 giugno 1961, n. 1362, id.,

Rep. 1961, voce cit., n. 220; 26 ottobre 1959, n. 3105, id., 1960, I, 240, ecc.), si ricava che le azioni previste dall'art. 39 1. 27

luglio 1978 n. 392 e dall'art. 8 1. 26 maggio 1965 n. 590, sono

tipiche «cause relative a diritti reali».

Le stesse, infatti, possono essere esercitate dal soggetto «tute

lato» cioè da colui cui l'ordinamento garantisce il diritto di pre

This content downloaded from 185.2.32.46 on Tue, 24 Jun 2014 21:39:21 PMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions

GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

lazione, nei confronti di qualsiasi «terzo», che si sia reso titola

re del diritto di proprietà nei confronti di quel determinato im

mobile, in violazione del diritto di prelazione ex lege. La relativa azione — come è giurisprudenza consolidata —

non deve proporsi, contestualmente (a norma dell'art. 102 c.p.c.), anche nei confronti del locatore-cessionario: è evidente, pertan to, che con la stessa il conduttore non si duole del venire meno, da parte del concedente, agli obblighi derivanti dal contratto

di locazione, con una pronuncia avente efficacia riflessa anche

nei riguardi del terzo acquirente (nella quale ipotesi potrebbe in effetti sostenersi la natura personale dell'azione), ma fa vale

re il proprio diritto ad essere riconosciuto (previa sua sostitu zione al terzo) proprietario dell'immobile stesso nei confronti

di chiunque. Come noto l'azione di rivendicazione ha natura reale (ai sensi

e per gli effetti di cui all'art. 21 c.p.c.) in quanto si fonda sul

rapporto immediato e diretto esistente tra il bene e colui che

si proclama suo proprietario: l'azione di restituzione invece, pre suppone che il bene sia stato trasferito in virtù di un rapporto

negoziale obbligatorio e si fonda sullo scioglimento di quel rap

porto e tale azione ha, pertanto, natura personale (cfr. Cass.

6 marzo 1970, n. 584, id., 1970, I, 1718; 12 novembre 1969, n. 3718, non massimata): analogamente, potendo (dovendo) l'a

zione di riscatto essere esperita nei confronti del terzo acquiren te non perché costui è subentrato al cedente nella posizione di

locatore nel contratto di locazione in forza del quale il condut

tore medesimo è nel godimento dell'immobile, ma perché il ter

zo ha illegittimamente acquisito la qualità di proprietario di un

bene, spettante, con precedenza, al conduttore riscattante, è in

dubitabile — come accennato — la natura reale dell'azione in esame e l'inaccettabilità della opposta conclusione.

Assume Cass. 21 febbraio 1980, n. 1252, cit., dopo aver pre cisato che l'azione di riscatto di cui all'art. 8 1. 26 maggio 1965

n. 590 ha natura personale che la sostituzione con effetti ex

tunc del riscattante all'acquirente del negozio da questi conclu

so con il proprietario del fondo senza il rispetto del diritto di

prelazione comporta l'inefficacia delle iscrizioni ipotecarie suc

cesive alla alienazione: un tale effetto, in realtà, deve ritenersi

tipico delle azioni reali, e non già di quelle personali.

Deve, in conclusione, affermarsi la natura reale dell'azione

proposta dalla s.r.l. C.M.S. e dichiararsi, in conclusione, la com

petenza del Tribunale di Monza.

CORTE DI CASSAZIONE; sezione II civile; sentenza 25 giu

gno 1994, n. 6109; Pres. Di Ciò, Est. Calfapietra, P.M.

Viale (conci, conf.); Portiglia e altra (Avv. Rinaldi, Otto

lia) c. Facchini (Avv. Mayer), Condominio via Tortosa 8, Genova. Conferma App. Genova 25 febbraio 1992.

Comunione e condominio — Condominio negli edifici — Eli minazione delle barriere architettoniche — Innovazioni — Li

miti (Cod. civ., art. 1102, 1120, 1136, 1139; 1. 9 gennaio 1989

n. 13, diposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione

delle barriere architettoniche negli edifici privati, art. 2, 3).

Anche per le innovazioni finalizzate a favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche opera il divieto

delle innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edifi cio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condo

mino; sicché, deve escludersi che l'assemblea condominiale

possa, a maggioranza, ledere i diritti dei singoli condomini sulle porzioni dell'edificio di proprietà esclusiva. (1)

(1) 1. - Non constano precedenti in termini (né, più in generale, si

rinvengono altre pronunce con le quali la Suprema corte sia stata chia mata ad applicare la 1. 13/89). La sentenza (annotata anche da M. De

Il Foro Italiano — 1995.

Svolgimento del processo. — Con atto di citazione notificato

il 6 luglio 1989 Maria Pia Facchini, proprietaria di un apparta mento nel condominio sito in Genova alla via Tortosa, 8 (scala

C, int. 1) convenne in giudizio davanti al tribunale, lo stesso

condominio, in persona del suo amministratore pro tempore e

chiese la dichiarazione di nullità della delibera, adottata dall'as semblea il 6 giugno precedente, di installazione di un ascensore

nel cortile interno dell'edificio, al servizio della scala C, finaliz

zata alle esigenze della sig. Vittoria Gotelli in Portiglia, proprie taria di un appartamento sito al terzo piano, portatrice di han

dicap, affermando che la delibera stessa era stata approvata con una maggioranza inferiore a quella prescritta, che l'ascen

sore le avrebbe cagionato grave pregiudizio, e che l'impianto sarebbe stato eseguito in violazione delle norme sulle distanze

legali.

Thxa, Installazione dell'ascensore nel condominio e norme dirette a

favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche, in Giust. civ., 1995, I, 1691) appare, quindi, di particolare interesse, sia per la novità assoluta, sia per l'astratta idoneità a porre i «picchet ti» per i successivi interventi nomofilattici del Supremo collegio.

Ebbene, se, in punto di principio la decisione merita consenso in quanto solidamente ancorata al quadro normativo di riferimento, è tuttavia

l'applicazione concreta di quella massima che desta perplessità. 2. - Prima, però, di esaminare il nucleo critico della pronuncia, gio

verà ricordare come la dottrina — già in prima lettura — avesse rileva

to l'inadeguatezza della 1. 13/89 in relazione agli scopi che essa si pre figgeva, specie quanto al problema della eliminazione delle barriere ar chitettoniche negli edifici esistenti. Il legislatore, difatti, ha cercato un

problematico compromesso tra le ragioni della proprietà esclusiva nel condominio degli edifici privati e quelle — più propriamente sociali

(solennemente ribadite anche con la successiva 1. 5 febbraio 1992 n.

104) — della tutela del disabile calato in quella realtà, con i prevedibili riflessi negativi evidenziati anche dalla sentenza in epigrafe (cfr. D. De

Pretis-F. Pellizer, in Nuove leggi civ., 1989, 324 ss., per i quali «in

primo luogo non si comprende l'impianto di base della scelta legislativa che, a fronte della praticabile possibilità di sottoporre ad un regime unificato ed omogeneo gli interventi edilizi volti al superamento delle

barriere, ha percorso invece la strada delle distinzioni subsettoriali, per venendo ad una disarticolazione disciplinare»; v., altresì, S. Maglia, Installazione di ascensore e superamento delle barriere architettoniche

(anche alla luce della l. 5 febbraio 1992 n. 104), in Arch, locazioni,

1992, 144; F. Petrolati, La tutela civile del portatore di handicap nella

disciplina sulla eliminazione delle barriere architettoniche, id., 1993, 683; E. Ditta, Nuovi orientamenti in tema di eliminazione delle barriere

architettoniche negli edifici, in Nuova giur. civ., 1993, I, 338, secondo cui «gli obiettivi della 1. 13/89 sono minimi, cosi come le novità che

essa introduce per quanto riguarda la questione dell'installazione dell'a

scensore . . .»; di diverso parere sembra, invece, G. Terzago, Il con

dominio, Milano, 1993, 971, per il quale «... è agevole rilevare come

la nuova normativa abbia un'ampia portata di applicazione sia da parte del giudice per il principio dello ius superveniens, sia per tutti gli edifici

anche se abitati da non portatori di handicap»; analogo giudizio positi vo esprime M. A. Ricci, Eliminazione delle barriere architettoniche e

disciplina condominiale, in Giur. it., 1992, I, 2, 671; v. ancora F. Sal

tarelli, La legge sul superamento e l'eliminazione delle barriere archi tettoniche negli edifici privati: problematiche condominiali, in Arch,

locazioni, 1989, 21; Nitti, Provvedimenti legislativi in materia di bar

riere architettoniche. Legge 9 gennaio 1989 n. 13, in Ammin. e politica, 1990, 65).

Giova ancora annotare che il principio enunciato dalla Suprema cor

te non rappresenta un unicum, ma riecheggia, piuttosto, le tesi di un

primissimo orientamento di merito che, enfatizzando la portata del ri

cordato divieto di cui all'art. 1120, 2° comma, c.c., ha finito per com

primere la portata incentivante dell'art. 2 1. cit., in contrasto con la

sua naturale forza espansiva (v., ad es., Pret. Milano 18 aprile 1989, Foro it., Rep. 1990, voce Comunione e condominio, n. 82; Trib. Mila no 23 settembre 1991, id., Rep. 1992, voce cit., n. 103, per il quale costituisce innovazione vietata, ex art. 1120, 2° comma, c.c., l'installa

zione di un impianto di ascensore che, pur rispettando le dimensioni

minime della cabina previste dalle prescrizioni tecniche sia della legge nazionale che di quella regionale, comporti una riduzione del piano di calpestio dei vari piani; Trib. Napoli 16 novembre 1991, ibid., nn.

67, 101, nel senso che l'installazione dell'ascensore, anche se ai sensi dell'art. 3 1. 13/89, non può comportare un danno apprezzabile ad un

singolo condomino). A questa corrente giurisprudenziale, per converso, se ne contrappone

altra, per cosi dire estensiva, che propone una lettura della norma in

esame più aderente ai principi costituzionali di solidarietà (art. 2) e di

tendenziale funzione sociale del diritto di proprietà (art. 42); cosi, ad

This content downloaded from 185.2.32.46 on Tue, 24 Jun 2014 21:39:21 PMAll use subject to JSTOR Terms and Conditions