sezione III civile; sentenza 27 febbraio 1995, n. 2231; Pres. Scala, Est. Francabandera, P.M.Carnevali (concl. conf.); Macchi e altri (Avv. Ferrara) c. Maffia (Avv. Bologna, Talanti).Conferma App. Milano 7 dicembre 1990Source: Il Foro Italiano, Vol. 119, No. 4 (APRILE 1996), pp. 1399/1400-1401/1402Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23190313 .

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1399 PARTE PRIMA 1400

Deve ancora aggiungersi che l'interesse a ricorrere si radica

comunque nel fatto, che il passaggio in giudicato di tale capo della sentenza avrebbe precluso alla locatrice di tornare a de

durre la responsabilità degli affittuari, per il perimento del fab

bricato, una volta che gli affittuari avessero riconsegnato il po dere senza il fabbricato, crollato, che all'origine vi insisteva.

6.2. — L'esame del motivo che si viene commentando richie

de ulteriori considerazioni.

Si è già visto che l'art. 1588 c.c. dispone, al 1° comma, che

il conduttore «risponde della perdita e del deterioramento della

cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivan

ti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa

a lui non imputabile». La disposizione dettata dal 1° comma — è stato notato —

ripete lo schema di quella posta dall'art. 1218 c.c.

La perdita o il deterioramento, che avvengono nel corso della

locazione, rilevano come inadempimento dell'obbligazione di con

servare e custodire la cosa, ma il conduttore può provare che

perdita e deterioramento si sono prodotti per una causa a lui

non imputabile. L'art. 1588 c.c. prosegue — al 2° comma — disponendo che

il conduttore è «...pure responsabile della perdita o del deterio

ramento cagionati da persone che egli ha ammesso, anche tem

poraneamente, all'uso o al godimento della cosa». La disposizione riprende ed amplia quella già dettata dal 2°

comma dell'art. 1588 c.c. del 1865 (che suonava: «È pur obbli

gato pei deterioramenti e per le perdite cagionate dalle persone della sua famiglia e dei suoi subconduttori»).

L'art. 1588 c.c., nei due commi di cui consta, va interpretato nel senso che è di seguito esposto.

Perdita e deterioramento costituiscono eventi che sono ogget tivamente in contrasto con il risultato atteso dall'adempimento della obbligazione di servirsi della cosa, conservandola e custo

dendola.

Di questi eventi risponde in confronto del locatore il condut

tore. Ne risponde in quanto non derivino da causa a lui non

imputabile, che è il limite oltre il quale non si configura ina

dempimento. Ne risponde anche quando gli eventi derivino dal

comportamento di terzi che il conduttore abbia ammesso al go dimento della cosa.

L'imputazione della responsabilità conseguente a tale serie di

eventi dipende dalla condotta del conduttore, che ha ammesso

altri a servirsi della cosa, altri che è tenuto ad osservare nel

suo godimento lo stesso grado di diligenza del conduttore.

Limite della responsabilità del conduttore è che perdita e de

terioramento, pur occorsi al terzo nel tempo in cui è stato am

messo al godimento, si configurino rispetto a questi come even

ti non dipendenti da causa a lui imputabile.

Questa interpretazione — non incontroversa in dottrina —

trova giustificazione nella considerazione che non vi sarebbe stata

necessità d'apposita norma per sancire la responsabilità del con

duttore rispetto a casi in cui lo stesso conduttore, nel consentire

ad altri il godimento della cosa, si fosse comportato in modo

imprudente. La presenza della norma si giustifica in quanto con essa risul

ti attuata un'estensione della serie di eventi che producono la

responsabilità del conduttore: estensione la quale trae la sua

ragion d'essere dal fatto, che perdita e deterioramento si deter

minano nel tempo in cui la cosa è dal locatore affidata al con

duttore e si ricollegano a scelte dello stesso conduttore quanto al modo di servirsene, sicché è ragionevole che il rischio della

insolvenza del terzo ricada sul conduttore e non sul locatore.

Intesa nel senso sostenuto, la disposizione si rivela informata

allo stesso criterio che è alla base degli art. 1228 e 2049 c.c.

Della esattezza dell'interpretazione accolta è conferma il con

fronto tra le disposizioni dettate dal codice attuale e da quello del 1865.

Quest'ultimo indicava espressamente tra i casi cui la norma

si applicava quello della sublocazione.

L'art. 1595 c.c. attribuisce bensì un'azione diretta al locatore

in confronto del subconduttore per costringerlo ad adempiere le obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione, ma ciò senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore.

Il subconduttore è tenuto ad osservare gli obblighi scaturenti

dagli art. 1587, n. 1, e 1588 c.c., e il locatore può pretendere che li adempia.

Dell'inadempimento del subconduttore, che si traduce in ina

li Foro Italiano — 1996.

dempimento del conduttore verso il locatore, risponde anche

il conduttore, il quale se può dal canto suo agire contro il sub

conduttore perché rispetti gli obblighi derivanti dal contratto

di sublocazione, non ha la detenzione della cosa e non è in

grado di svolgere una vigilanza che gli consenta di prevenire

fatti, derivanti da causa a quello imputabile, capaci di determi

nare la perdita o il deterioramento della cosa.

La sentenza impugnata ha fondato la decisione della causa

su una diversa interpretazione della norma: ha escluso la re

sponsabilità dei conduttori non in base al rilevo che la distru

zione dell'immobile s'era determinata in conseguenza d'un fat

to non imputabile al terzo ammesso al godimento, ma in base

alla considerazione che i conduttori non avrebbero potuto pre vedere e perciò neppure prevenire un tipo di comportamento

quale quello tenuto dal terzo.

Il primo motivo è dunque fondato in quanto denunzia un

vizio di violazione di norma di diritto (l'art. 1588, 2° comma, c.c.).

7. - Il ricorso principale è accolto.

La sentenza impugnata è cassata, quanto al capo relativo alla

domanda di risarcimento dei danni.

Il giudice di rinvio si uniformerà, nell'esame del punto inve

stito con il primo motivo, al principio di diritto enunciato al

punto 6.2. (Omissis) 9. - La causa è rinviata alla sezione specializzata agraria della

Corte d'appello di Brescia.

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 27 feb

braio 1995, n. 2231; Pres. Scala, Est. Francabandera, P.M.

Carnevali (conci, conf.); Macchi e altri (Avv. Ferrara) c.

Maffia (Avv. Bologna, Talanti). Conferma App. Milano 7

dicembre 1990.

Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso

dall'abitazione — Recesso del conduttore — Indennità per la perdita dell'avviamento — Esclusione (L. 27 luglio 1978

n. 392, disciplina delle locazioni di immobili urbani, art. 34).

Il «recesso» del conduttore di immobile non abitativo che, ai

sensi dell'art. 34, 1° comma, l. 392/78, comporta l'esclusione

del suo diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, non è soltanto quello regolato dall'art. 27, 7° comma, della

stessa legge, ma ricorre ogniqualvolta la risoluzione anticipa ta del contratto di locazione, anche se formalmente consen

suale per adesione del locatore, possa farsi risalire ad una

manifestazione di volontà del conduttore, che non abbia più interesse alla continuazione della locazione. (1)

(1) Nello stesso ordine di idee, Corte cost., ord. 20 dicembre 1989, n. 565, Foro it., 1990, I, 767, con nota di richiami, che ha ritenuto manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell'art. 34, 1° comma, 1. 392/78, sollevata sul presupposto che tale norma non

contemplerebbe la risoluzione del contratto di locazione per mutuo con senso tra i casi di esclusione del diritto all'indennità di avviamento os servando che, invece, anche tale ipotesi è assimilabile al recesso ad nu tum ovvero alla disdetta del conduttore, giacché ai fini in questione «ciò che rileva... è l'intento [del conduttore] di non proseguire il rap porto alla scadenza ovvero di interromperlo».

Nel senso della tassatività delle ipotesi di esclusione del diritto all'in dennità di avviamento previste dall'art. 34, 1° comma, cit., cfr. Cass. 8 novembre 1989, n. 4664, ibid., 784, con nota di D. Piombo, nonché Pret. Udine 2 luglio 1990, id., Rep. 1992, voce Locazione, n. 430 (e Giur. merito, 1992, 627, con nota di P. Scalettaris). Secondo Cass. 18 novembre 1994, n. 9757, Foro it., Rep. 1994, voce cit., n. 390, pe raltro, compete al conduttore (di immobile ad uso diverso dall'abitazio

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GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

Svolgimento del processo. — Con ricorso al presidente del

Tribunale di Como Elda Maffia espose: a) che con contratto

del 16 giugno 1982 aveva locato alla società di fatto «Tre archi»

di Roberta Macchi, Luigi Tunesi e Giorgio Frigerio alcuni loca li ad uso negozio per la durata di sei anni a decorrere dal 1°

luglio 1982; b) che il 21 maggio 1985 i predetti avevano chiesto

ed ottenuto di poter recedere anticipatamente dal contratto im

pegnandosi a corrisponderle, il 31 ottobre 1985, la somma di

lire 6.552.000 quale rimborso della trattenuta mensile di lire

168.000 che essi a norma dell'art. 5 del contratto di locazione

ne), che pretenda l'indennità di avviamento, la prova che il rapporto di locazione è cessato per cause diverse da quelle contemplate dalla

disposizione testé citata, trattandosi di fatto costitutivo del diritto fatto

valere (contra, sul punto, Pret. Carrara 16 agosto 1988, id., Rep. 1989, voce cit., n. 637).

Con specifico riferimento all'ipotesi del recesso del conduttore, v.

Cass. 24 febbraio 1993, n. 2284, id., Rep. 1993, voce cit., n. 401 (anno tata da A. Carraro, in Rass. equo canone, 1993, 261), e Pret. Napoli 25 novembre 1985, Foro it., Rep. 1986, voce cit., n. 614, secondo cui,

qualora la locazione sia cessata a causa del recesso del curatore del

fallimento del conduttore, a questi non spetta l'indennità di avviamen

to, anche se il fallimento sia stato successivamente revocato.

La prevalente giurisprudenza ha ritenuto assimilabile al recesso, cui

fa riferimento il 1° comma dell'art. 34 1. 392/78, la rinunzia (o la man

cata accettazione) da parte del conduttore alla rinnovazione obbligato ria del contratto prevista, con riferimento alle locazioni soggette alla

disciplina transitoria della stessa 1. 392/78, dall'art. 1, comma 9 bis, d.l. 12/85, convertito nella 1. 118/85 (norma, peraltro, dichiarata ille

gittima da Corte cost. 23 aprile 1986, n. 108, id., 1986, I, 1145, con

nota di D. Piombo): v. Cass. 16 aprile 1993, n. 4537, id., Rep. 1993,

voce cit., n. 409 (per esteso in Rass. equo canone, 1993, 156); Pret.

Verona 24 marzo 1986, Foro it., Rep. 1986, voce cit., n. 612; Pret.

Piacenza 3 aprile 1986, ibid., n. 611 (confermata da Trib. Piacenza 17 novembre 1986, id., Rep. 1987, voce cit., n. 461, riportata in Arch,

locazioni, 1986, 665); Trib. Torino 5 novembre 1985, Foro it., 1986,

I, 1074 (annotata da A. Mazzeo, in Arch, locazioni, 1986, 302). Con

tra, a ragione del fatto che nel caso considerato il rinnovo ope legis del contratto sarebbe avvenuto a condizioni ben più onerose di quelle

precedenti (per effetto della integrale rivalutazione del canone origina

rio), v., peraltro, Pret. Milano 28 aprile 1987, Foro it., Rep. 1988, voce cit., n. 517. A quest'ultima conclusione è giunta anche Pret. Ta

ranto 3 marzo 1988, id., Rep. 1989, voce cit., n. 574, con riferimento

ad un caso in cui il conduttore, dopo avere prestato acquiescenza all'in

timazione di licenza per finita locazione notificatagli dal locatore, non

aveva inteso avvalersi del diritto alla rinnovazione del contratto previ sto dalla sopravvenuta 1. 118/85.

Per costante giurisprudenza, d'altra parte, una volta che il locatore abbia assunto l'iniziativa per far cessare il rapporto (comunicando preav viso di recesso o la disdetta del contratto alla scadenza, ovvero instau

rando azione giudiziale di licenza o di sfratto per finita locazione), il

fatto che a questa il conduttore presti (in sede giudiziale o stragiudizia

le) spontanea adesione, rilasciando l'immobile, non influisce sulla sussi

stenza del suo diritto all'indennità di avviamento ex art. 34 e 69 1. 392/78

(v., oltre a Cass. 4664/89, cit., Cass. 18 marzo 1993, n. 3207, id., Rep. 1993, voce cit., n. 398; 28 ottobre 1993, n. 10730, id., Rep. 1994, voce

cit., n. 389; Trib. Firenze 10 novembre 1988, id., Rep. 1989, voce cit.,

n. 299; e, da ultimo, Cass. 9 giugno 1995, n. 6548 e Pret. Salerno-Eboli

4 novembre 1994, Rass. locazioni e condominio, 1995, 380); né, d'altra

parte, il locatore può sottrarsi all'obbligo di corresponsione dell'inden

nità di avviamento (naturalmente, ove sussistano le condizioni di cui

all'art. 35 1. 392/78) rinunziando al rilascio dell'immobile, a meno che

il conduttore accetti di rinnovare il contratto (oltre ai riferimenti in

nota a Corte cost. 565/89, cit., v. Cass. 7 febbraio 1989, n. 773, Foro

it., Rep. 1989, voce cit., n. 573, annotata da N. Izzo, in Giust. civ.,

1989, I, 1078, e da P. Venturini, in Giur. it., 1989, I, 1, 1878; 15

maggio 1991, n. 5461, Foro it., Rep. 1992, voce cit., n. 428; 24 feb

braio 1993, n. 2281, id., Rep. 1993, voce cit., n. 35, annotata da A.

Carrato, in Rass. equo canone, 1993, 260; 26 gennaio 1994, n. 783, Foro it., Rep. 1994, voce cit., n. 396, e Rass. locazioni e condominio,

1994, 634, con nota di A. Carrato; Pret. Verona 2 luglio 1990, Foro

it., Rep. 1990, voce cit., n. 499, e Giur. it., 1991, I, 2, 529, con nota

di B. CfflTo). V., altresì, Cass. 28 novembre 1990, n. 11469, Foro it., Rep. 1991,

voce cit., n. 493, nel senso che non ricorre un caso di risoluzione con

trattuale per mutuo consenso qualora, in seguito ad azione di rilascio

del locatore, intervenga tra le parti una conciliazione in ordine alla data

del rilascio stesso; con la conseguenza che, ove in fase conciliativa le

parti non abbiano provveduto a regolamentare tale profilo, non può

escludersi il diritto del conduttore all'indennità di avviamento.

In dottrina, v. anche A. Carrato, La spettanza dell'indennità di av

viamento commerciale nel caso di rilascio spontaneo dell'immobile da

parte del conduttore, in Arch, locazioni, 1994, 729.

Il Foro Italiano — 1996.

avevano effettuato sul canone pattuito, a titolo di indennità an

ticipata per la perdita dell'avviamento; che il termine suddetto

era scaduto senza che gli ex conduttori avessero provveduto al

pagamento. Pertanto la ricorrente chiese decreto ingiuntivo per

la somma indicata.

Contro il decreto, emesso il 7 aprile 1986, gli intimati propo sero opposizione sostenendo che il rapporto di locazione era

anticipatamente cessato non per loro recesso ma per mutuo con

senso, con la conseguenza che essi avevano diritto alla indenni

tà per la perdita dell'avviamento e quindi a non restituire quan

to avevano trattenuto sui canoni di locazione. Eccepivano inol

tre la nullità della scrittura privata del 21 ottobre 1985 con la

quale avevano assunto l'impegno di restituire quanto trattenuto.

Con sentenza 8 giugno 1988 il Tribunale di Como accolse

l'opposizione, osservando che nella specie ricorreva un caso di

risoluzione anticipata del contratto per mutuo consenso e che

la scrittura era nulla ex art. 79 1. n. 392 del 1978.

A seguito della impugnazione della Maffia, la sentenza sud

detta fu riformata dalla Corte d'appello di Milano la quale ri

tenne che il rapporto di locazione fosse cessato per recesso del

conduttore per cui lo stesso non aveva diritto alla indennità;

escluse che la scrittura del 21 ottobre 1985 fosse nulla perché

con la stessa era stato riconosciuto al locatore soltanto un dirit

to derivante dallo scioglimento anticipato del rapporto voluto

dai conduttori.

Per la cassazione di questa sentenza Macchi, Frigerio e Tune

si hanno proposto ricorso con due motivi. La Maffia ha resisti

to con controricorso, illustrato con memoria.

Motivi della decisione. — 1. - Col primo motivo i ricorrenti,

denunziando la violazione dell'art. 34 1. n. 392 del 1978, censu

rano la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la cessazione

del rapporto fosse dipesa dalla volontà dei conduttori. Assumo

no invece che le circostanze emerse e il fatto che da nessun

documento risultasse la volontà dei conduttori di recedere uni

lateralmente dal contratto, avrebbero dovuto indurre il giudice

a diverse conclusioni in ordine alla reale volontà delle parti;

con la conseguenza del persistere del diritto dei conduttori, co

stretti a cessare la propria attività nell'immobile locato, alla in

dennità di avviamento.

La censura è infondata. Con accertamento in fatto, incensu

rabile in questa sede perché sorretto da motivazione nei con

fronti della quale i ricorrenti non evidenziano vizi logici o giuri dici, la corte milanese, dopo aver premesso che neppure i con

duttori avevano sostenuto che il rapporto fosse cessato per

volontà della locatrice e che essi fossero stati costretti a rilascia

re i locali contro la loro volontà e contro i loro interessi, ha

tratto da tale circostanza e dal fatto che i conduttori avevano

sottoscritto una scrittura con la quale si obbligavano a corri

spondere una somma pari all'ammontare delle trattenute mensi

li che durante il corso della locazione essi avevano effettuato

a titolo di indennità anticipata per la perdita dell'avviamento,

il convincimento che l'iniziativa per l'anticipato scioglimento fosse

partita da essi conduttori. Donde la perdita del diritto a conse

guire l'indennità di cui trattasi. Invero, l'art. 34 1. n. 392 è

chiarissimo nel senso che l'indennità non spetta nelle tre ipotesi

ivi previste (inadempimento, disdetta o recesso del conduttore),

tutte risalenti alla colpa o alla volontà del conduttore stesso.

Ed è pure evidente che per «recesso» non deve intendersi sol

tanto quello regolato dall'art. 27, 7° comma, 1. n. 392, in quan

to nella norma in questione il termine è usato in una accezione

ampia, comprensiva di ogni risoluzione anticipata del contratto

che, anche se formalmente consensuale per adesione del locato

re, possa farsi risalire ad una manifestazione di volontà del con

duttore che non abbia più interesse alla continuazione della lo

cazione.

2. - Col secondo motivo, denunziando la violazione dell'art.

79 1. n. 392, si sostiene che con la scrittura 21 ottobre 1985

sono stati attribuiti vantaggi non dovuti alla locatrice per cui

essa è affetta da nullità.

Anche questo motivo va disatteso avendo la corte milanese

accertato in punto di fatto che nessun vantaggio indebito è sta

to pattuito a favore della locatrice, ma soltanto le è stato rico

nosciuto un diritto derivante dallo scioglimento anticipato del

contratto, voluto dai conduttori. Anche per questa parte della

motivazione il ricorso non contiene censure ammissibili.

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