sezione III civile; sentenza 27 gennaio 1997, n. 810; Pres. Giuliano, Est. M. Finocchiaro, P.M.Dettori (concl. conf.); Perni (Avv. Armano) c. Soc. Iper Montebello (Avv. Cucci, Folchi,Pistolesi). Conferma Trib. Voghera 18 maggio 1993Source: Il Foro Italiano, Vol. 120, No. 4 (APRILE 1997), pp. 1159/1160-1161/1162Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23191403 .

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1159 PARTE PRIMA

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 27 gen naio 1997, n. 810; Pres. Giuliano, Est. M. Finocchiaro, P.M.

Dettori (conci, conf.); Perni (Avv. Armano) c. Soc. Iper Montebello (Aw. Cucci, Folchi, Pistolesi). Conferma Trib.

Voghera 18 maggio 1993.

Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diverso

dall'abitazione — Indennità per la perdita dell'avviamento —

Avviamento parassitario — Tassatività della fattispecie —

Esclusione (L. 27 luglio 1978 n. 392, disciplina delle locazioni di immobili urbani, art. 34, 35).

L'art. 35 l. 27 luglio 1978 n. 392, relativo agli immobili comple mentari o interni ad altri per i quali è esclusa l'indennità per la perdita di avviamento, non è norma speciale rispetto al

precedente art. 34 ed è, perciò, estensibile ad altre ipotesi in

cui l'immobile sia interno a strutture simili a quelle esemplifi cate dalla norma (nella specie, è stata confermata la decisione di merito che aveva negato il diritto all'indennità di avvia

mento al conduttore di area di parcheggio, all'interno di iper mercato, ove era stato collocato un camion per la vendita di panini e bevande). (1)

Svolgimento del processo. — Con ricorso 26 giugno 1991 Perni

Marisa, premesso di condurre in locazione un'area di parcheg gio— ove collocare un camion per la vendita di panini e bevan de — presso l'ipermercato della Iper Montebello s.p.a. e che

quest'ultima le aveva intimato disdetta, chiedeva al Pretore di

Casteggio la condanna della Iper Montebello s.p.a. a corrispon derle l'indennità di avviamento di cui all'art. 34 1. 27 luglio 1978 n. 392.

Costituitasi in giudizio, la società convenuta resisteva alla av versa domanda eccependo l'infondatezza.

(1) La Suprema corte si pronuncia in materia di 'avviamento parassi tario', ribaltando nella sostanza, le conclusioni già formulate da Corte cost. 10 giugno 1992, n. 264, Foro it., 1992, I, 2599, chiamata, a suo

tempo, a valutare la legittimità dell'art. 35 1. 392/78, in riferimento

agli art. 3, 2° comma, e 42, 2° comma, Cost. La norma esclude l'in dennità di avviamento nei rapporti di locazione relativi ad immobili destinati ad attività che non comportino contatti diretti con il pubblico, ad attività professionali, ad attività di carattere transitorio ed agli im mobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici: ipo tesi, queste ultime, nelle quali la clientela può essere definita 'parassita ria', perché conseguenza più dell'accesso del pubblico all'immobile prin cipale che non del particolare impegno profuso dal conduttore nella propria attività. L'elenco, tuttavia, ha margini piuttosto angusti e la pronuncia additiva, nell'occasione invocata al giudice delle leggi, mira va proprio a rendere giustizia dell'esclusione degli immobili interni o complementari a cliniche o case di cura. La questione, in ogni caso, è stata ritenuta infondata dai giudici della Consulta, in considerazione, soprattutto, della norma impugnata, che, qualificata come derogatoria rispetto alla regola generale di cui al precedente art. 34 e costituendo il frutto di una valutazione discrezionale del legislatore, non poteva essere oggetto della richiesta soluzione adeguatrice (poiché si sarebbero superati i margini di «un'estensione logicamente necessitata ed implicita nella potenzialità interpretativa del contesto normativo»: cfr. anche Corte cost., ord. 12 giugno 1991, n. 269, id., Rep. 1991, voce Locazione, n. 488).

L'insormontabile ostacolo alla dilatazione della norma oltre i confini espressamente previsti dal legislatore rinviene, ancora una volta, dalla ferma convinzione che l'art. 35 costituisca norma 'speciale' rispetto alla precedente fattispecie; e va individuato nel rigoroso tenore dell'art. 14 disp. prel., che espressamente preclude la possibilità di intervenire sul l'equilibrio fra norma derogata e norma derogante, ampliando l'ambito di applicazione della seconda a scapito della prima (va tuttavia ricorda ta l'opinione di Cassetti, L'«avviamento parassitario» fra norma dero gatoria e discrezionalità legislativa, in Giur. cost it., 1992, 2035, a cui dire la natura eccezionale della norma non è comunque idonea, in asso luto, a precludere il sindacato di legittimità del giudice costituzionale).

Le conseguenze della rigida applicazione di tale principio, effettiva mente non prive di una certa illogicità sul piano concreto, hanno forni to alla dottrina lo spunto per trarre, dalla pur scarna motivazione della Corte costituzionale, una più generale riflessione sulla stessa tenuta logico giuridica dell'art. 14, già tacciato in passato di «irrimediabile illogicità» (se la sentenza in epigrafe non esita ad accennare all'irrazionalità di una pronuncia di segno opposto, parole ben più dure sono state riserva te alla norma da Carusi, Art. 14 delle preleggi, giurisprudenza additiva della Corte costituzionale, principio di uguaglianza-razionalità, in Riv. dir. civ., 1993, II, 573, che echeggia, a sua volta, Carnelutti, Teoria generale del diritto, Roma, 1946, 87).

Il Foro Italiano — 1997.

In realtà, osservava la Iper Montebello s.p.a., l'automezzo

della attrice era parcheggiato dinanzi all'ipermercato, di cui sfrut

tava la clientela, con conseguente applicazione dell'art. 35 1.

n. 392 del 1978, che esclude il diritto del conduttore all'indenni

tà di avviamento in caso di c.d. avviamento parassitario. Con sentenza 15-22 ottobre 1991 il pretore rigettava la do

manda attrice e il Tribunale di Voghera, adito in grado di ap

pello dalla soccombente Perni, con decisione 9 febbraio-18 mag

gio 1993 confermava la pronuncia del primo giudice.

Osservava, infatti, il tribunale che l'art. 35 1. 27 luglio 1978

n. 392 non configura una eccezione alla regola generale di cui

al precedente art. 34, ma un logico completamento: mentre que st'ultima — in particolare — premia con la corresponsione di

una indennità l'abilità professionale dell'imprenditore che ab

bia fatto del proprio esercizio un luogo di richiamo ed attrazio

ne, conquistandosi una propria clientela, la prima esclude tale

compenso per coloro che, al contrario, si siano limitati a sfrut

tare la clientela altrui.

Ne deriva, hanno concluso quei giudici — anche interpretan do la disposizione in armonia con i precetti costituzionali —

che l'elencazione di cui all'art. 35 ha esclusivamente carattere

esemplificativo e, pertanto, estendibile analogicamente al caso

di specie nel quale il camion dell'appellante era collocato da

vanti all'ingresso dell'ipermercato ed era separato dalla pubbli ca via da tutta l'ampia area destinata a parcheggio clienti.

Per la cassazione della riassunta pronuncia ha proposto ricor

so Perni Marisa, affidato ad un unico motivo. Resiste, con con

troricorso, la Iper Montebello s.p.a. Motivi della decisione. — 1. - Come accennato in parte espo

sitiva i giudici del merito hanno escluso che il conduttore di

un'area scoperta, all'interno degli spazi destinati a parcheggio di un ipermercato, separata dalla pubblica via e destinata ad

Pur tuttavia, la rotta segnata dalla Cassazione conduce allo sfonda mento degli steccati fissati dall'art. 14, non attraverso la (più prevedibi le e) sottile distinzione fra interpretazione 'analogica' ed 'estensiva' (sul punto, v. già Bobbio, Analogia, voce del Novissimo digesto, Torino, 1957, I, 606, favorevole all'applicazione della disposizione eccezionale, anche oltre i casi non espressamente previsti, purché nei limiti della ratio della norma stessa), né attraverso il ricorso alla qualificazione di norma 'speciale', che svolgerebbe la logica della norma generale piutto sto che romperla, com'è nella natura di quella eccezionale (v. Carusi, cit., 578; Irti, Le leggi speciali fra teoria e storia, in L'età della decodi ficazione, Milano, 1986, 46; Perlingeri, Il diritto civile nella legalità costituzionale, Napoli, 1991, 100 ss.). Muovendosi ben più a monte, la Suprema corte esclude la natura eccezionale dell'art. 35, riconducen do la norma in esso contenuta nei confini di un'unica fattispecie, nella quale confluirebbe anche il precedente art. 34, senza che, per questo, si debba registrare un allontanamento dalla ratio tradizionalmente ascritta alla disposizione in parola. Viene anzi ribadita l'affermazione secondo la quale la norma è finalizzata a ripristinare l'equilibrio economico e sociale turbato alla cessazione della locazione ed a compensare il con duttore per la perdita dell'avviamento che egli, con la sua attività, ha creato nel locale, evitando così l'ingiusto arricchimento del locatore (v. Corte cost. 10 giugno 1992, n. 264, cit.; 31 luglio 1989, n. 481, Foro it., 1990, I, 783; 30 novembre 1989, n. 519, id., Rep. 1990, voce cit., n. 504, tutte richiamate in motivazione).

Passando poi al confronto fra art. 34 e art. 35 1. 392/78, la Cassazio ne nega la sussistenza di un rapporto norma generale - norma speciale (sottoposto al vincolo dell'art. 14 preleggi). A suo dire, le due disposi zioni s'integrano l'una con l'altra, al punto che solo dalla lettura con giunta è possibile ricavare le condizioni in presenza delle quali sorge, per il conduttore, il diritto all'indennità. Depone in questo senso non solo la cennata ratio legis, ma anche la stessa lettera della disposizione legislativa, chiaramente formulata in termini descrittivi. A voler 'radio grafare' le argomentazioni della corte, non si tarda a scorgerne la linea di forza nell'idea di ricostruire la tecnica utilizzata dal legislatore come una «definizione per esclusione» operante fra genus e species, indivi duate nelle due diverse norme, secondo lo schema «sono x tutti gli a che non sono p»: in altri termini, innescano la corresponsione dell'in dennità di avviamento tutti i rapporti di locazione rientranti nell'art. 34 e non ricompresi dall'art. 35 (sull'argomento, v. Tarello, L'inter pretazione della legge, in Trattato Cicu-Messineo, Milano, 1980, I, 2, 206). Difficile dire se ciò è sufficiente a propiziare una reductio ad unum e, di conseguenza, ad escludere l'operatività del divieto di cui all'art. 14 preleggi, anche perché la scelta del legislatore di raccogliere in un articolo successivo le «condizioni negative» dell'insorgenza, in capo al conduttore, del diritto all'indennità di avviamento, appare difficilmente conciliabile con la previsione, nello stesso art. 34, di altre condizioni negative, quali, ad es., la cessazione del rapporto dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.

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GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

ospitare un camion per la vendita di panini e bevande, abbia

diritto, al momento della cessazione del rapporto, all'indennità

di cui all'art. 34 1. 27 luglio 1978, n. 392, ricorrendo Veadem

ratio delle ipotesi disciplinate dal successivo art. 35 della stessa

legge, norma quest'ultima non eccezionale (ai sensi dell'art. 14

preleggi) rispetto a quella di cui all'art. 34 e suscettibile, pertan

to, di applicazione analogica. 2. - Con l'unico motivo la ricorrente, denunciando «falsa ap

plicazione dell'art. 35 1. n. 392 del 1978 in relazione all'art.

12 preleggi» evidenzia, da una parte, la particolare ratio delle

norme che escludono il diritto all'indennità di avviamento per le attività in immobili complementari o interni a stazioni ferro

viarie, nonché di quelle che escludono tale diritto con riguardo alle attività in immobili interni o complementari ad alberghi e villaggi turistici e l'esistenza di una propria clientela, autono

ma, rispetto a quella dell'ipermercato, dall'altra che la norma

di cui all'art. 35 si pone come eccezionale, rispetto al preceden te art. 34 e, pertanto, non suscettibile di applicazione analogi

ca, come affermato anche dalla Corte costituzionale (sent. 10

giugno 1992, n. 264, Foro it., 1992, I, 2599), da ultimo, che

incombeva alla controparte provare che l'esercizio della attività

della Perni — che per sua ubicazione era autonomamente ac

cessibile al pubblico — non aveva contatti diretti con i consu

matori.

3. - È rimasto accertato in linea di fatto, nelle pregresse fasi

di merito: a) che la Iper Montebello s.p.a. ha concesso in locazione a

Perni Marisa un'area di parcheggio ove collocare un camion

per la vendita di panini e bevande, nell'area scoperta (destinata a parcheggio) prospiciente l'ipermercato da questa gestito in Mon

tebello della Battaglia;

b) che l'area in questione, sita davanti all'ingresso dell'iper

mercato, era separata dalla pubblica via da tutta l'ampia area

destinata a parcheggio delle vetture dei clienti diretti all'iper mercato.

Pacifico quanto sopra è evidente — in limine — che total

mente infondata è la pretesa della ricorrente allorché sollecita, da parte di questa corte, una diversa valutazione delle risultan

ze istruttorie e in particolare afferma che poteva accedersi all'a

rea oggetto di locazione direttamente dalla via pubblica (quindi senza attraversare il parcheggio dell'ipermercato), nonché il man

cato assolvimento, da parte della controparte dell'onere della

prova incombente sulla stessa.

4. - Premesso quanto sopra, si osserva che, come noto, l'art.

34 1. 27 luglio 1978 n. 392 prevede una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, in caso di cessazione della loca

zione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali o di immobili di interesse turistico.

Come più volte affermato dalla Corte costituzionale, la di

sposizione trova fondamento nelle esigenze di ripristinare, a se

guito della cessazione della locazione, l'equilibrio economico e

sociale turbato per effetto della suddetta causa, e la prevista indennità si giustifica nei confronti del conduttore quale com

penso per la perdita dell'avviamento che egli, con la sua opero

sità, ha creato nel locale di cui trattasi, così da evitare, nei con

fronti del locatore, l'arricchimento che, senza causa propria,

egli consegue per l'incremento di valore che l'immobile ha rice

vuto per l'attività svoltavi dal conduttore (cfr. Corte cost. 30

novembre 1989, n. 519, id., Rep. 1990, voce Locazione, n. 504, nonché Corte cost. 31 luglio 1989, n. 481, id., 1990, I, 783).

L'art. 35 della stessa 1. 27 luglio 1978 n. 392 prevede, ancora,

che la indennità non è dovuta, tra gli altri, nel caso che si tratti

di immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, por

ti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi

o villaggi turistici. In detti casi — come puntualmente osservato dalla Corte co

stituzionale — la esclusione è giustificata dal fatto che l'avvia

mento non è frutto della attività del conduttore, perché il loca

le, per la sua posizione, gode dell'avviamento di altri locali ai

quali esso è complementare o partecipante (Corte cost. 10 giu

gno 1992, n. 264, cit.). Il legislatore — ha precisato, ancora, nella ricordata occasio

ne la Corte costituzionale — ha ritenuto che i detti locali, per essere compresi in altri immobili, principali o legati da un vin

colo di stabile accessorietà, non hanno una clientela propria

Il Foro Italiano — 1997.

ma godono di un avviamento parassitario, essendo frequentati dalla clientela della struttura organizzativa nella quale sono ospi tati o rispetto alla quale sono accessori.

«In altri termini — ha concluso la corte — la clientela non

è un prodotto dell'attività del conduttore, ma è un riflesso della

peculiare collocazione dell'immobile in un complesso più ampio i cui utenti garantiscono di per sé un flusso stabile di domanda».

Pacifico quanto precede, pacifico, come accertato in sede di

merito, che senza ombra di dubbio l'area per cui è ora contro

versia era compresa in un altro immobile, principale (l'iperme

cato), e legato da un vincolo di stabile accessorietà a questo sì che i «clienti» del camion della ricorrente erano i «clienti»

della struttura più ampia, è evidente che correttamente i giudici del merito hanno ritenuto la riferibilità, alla fattispecie, del ri cordato art. 35 1. 27 luglio 1978 n. 392.

Contrariamente a quanto assume parte ricorrente (ed a quan to si ricava, altresì, ponendo in relazione le premesse da cui

muove, Corte cost. 10 giugno 1992, n. 264, con le sue conclu

sioni) deve affermarsi, infatti, come esattamente evidenziato dai

giudici di merito, che non esiste tra l'art. 34 ed il successivo

art. 35 1. 27 luglio 1978 n. 392 un rapporto norma «generale»

(la prima) - norma «speciale», che faccia eccezione alla prece dente (la seconda), ai sensi dell'art. 14 preleggi.

In realtà, le due disposizioni si integrano vicendevolmente e

solo dalla loro lettura congiunta si ricava quali sono le condi

zioni — positive o negative — presenti le quali sorge in capo al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di

abitazione, il diritto a conseguire una «indennità» per la perdita dell'avviamento.

In altri termini, deve escludersi che l'elencazione contenuta

nell'art. 35 — circa le ipotesi in cui è inapplicabile, alla cessa

zione del rapporto di locazione, il precedente art. 34 — sia tas

sativa.

Ex art. 12 preleggi, confermano una tale conclusione sia la

lettera della legge, sia la sua ratio.

Quanto al primo profilo non può tacersi che la norma in

esame («le disposizioni di cui all'articolo precedente non si ap

plicano in caso di . . ., nonché destinati all'esercizio di attivi

tà ... ed agli immobili destinati . . .») è formulata in termini

chiaramente descrittivi.

Contemporaneamente — come osservato sopra — l'ultima par te della norma, ove esclude sussista il diritto all'indennità in

questione per gli «immobili complementari o interni» ad altri, è dettata dal rilievo che in tali ipotesi i conduttori non hanno

una clientela propria, ma godono di un avviamento parassita

rio, essendo frequentati dalla clientela della struttura organizza tiva nella quale sono ospitati o rispetto alla quale sono accesori.

Pacifico quanto sopra, è irrazionale ritenere che detto avvia

mento parassitario sussista — per volontà di legge — unica

mente ed esclusivamente «in caso di immobili interni a stazioni

ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostra

dali, alberghi e villaggi turistici» e non anche in altre ipotesi in cui l'immobile — come nella specie — sia «interno» ad altra

struttura simile.

4. - Risultato infondato, il proposto ricorso, come anticipato, deve rigettarsi.

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