sezione III civile; sentenza 4 febbraio 2004, n. 2069; Pres. Giuliano, Est. Segreto, P.M. Russo (concl. conf.); Forciniti (Avv. Leporace) c. Soc. Ferro Sud (Avv. Baffa). Conferma App. Catanzaro 31 maggio 2000 Source: Il Foro Italiano, Vol. 127, No. 3 (MARZO 2004), pp. 679/680-689/690 Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARL Stable URL: http://www.jstor.org/stable/23199460 . Accessed: 28/06/2014 19:17 Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at . http://www.jstor.org/page/info/about/policies/terms.jsp . JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range of content in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new forms of scholarship. For more information about JSTOR, please contact [email protected]. . Societa Editrice Il Foro Italiano ARL is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to Il Foro Italiano. http://www.jstor.org This content downloaded from 62.109.6.2 on Sat, 28 Jun 2014 19:17:21 PM All use subject to JSTOR Terms and Conditions
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sezione III civile; sentenza 4 febbraio 2004, n. 2069; Pres. Giuliano, Est. Segreto, P.M. Russo(concl. conf.); Forciniti (Avv. Leporace) c. Soc. Ferro Sud (Avv. Baffa). Conferma App.Catanzaro 31 maggio 2000Source: Il Foro Italiano, Vol. 127, No. 3 (MARZO 2004), pp. 679/680-689/690Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23199460 .
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in parola deriverebbe anche dal fatto che le regioni a statuto
speciale non potrebbero rientrare nel novero delle «amministra
zioni pubbliche» di cui all'art. 1, 2° comma, d.leg. 3 febbraio
1993 n. 29 (razionalizzazione dell'organizzazione delle ammi
nistrazioni pubbliche e revisione della disciplina in materia di
pubblico impiego, a norma dell'art. 2 1. 23 ottobre 1992 n. 421) — trasfuso ora nel d.leg. 30 marzo 2001 n. 165 (norme generali sull'ordinamento del lavoro alle dipendenze delle amministra
zioni pubbliche) —, al quale fa riferimento l'art. 1, comma 126, 1. n. 662 del 1996, in sede di delimitazione del campo di appli cazione della legge stessa.
In realtà, come esattamente ha ritenuto l'avvocatura dello
Stato, il menzionato d.p.c.m. n. 486 del 1998 ha un valore me
ramente esecutivo della legge, poiché non risponde al vero l'af
fermazione delle ricorrenti secondo la quale l'art. 1, comma
126, 1. n. 662 del 1996, per un verso includerebbe nella nozione
di «erario» anche l'erario regionale, e per altro verso accoglie rebbe una nozione di «amministrazioni pubbliche», nella quale non potrebbero includersi le regioni a statuto speciale.
Infatti, che la disposizione della 1. n. 662 del 1996 intendesse
riferirsi soltanto all'erario statale e non anche a quello regionale è provato dalla circostanza che le entrate di cui si parla, come
chiarisce il successivo art. 3, comma 216, stessa legge, «sono ri
servate all'erario e concorrono alla copertura degli oneri per il
servizio del debito pubblico, nonché alla realizzazione delle li
nee di politica economica e finanziaria in funzione degli impe
gni di riequilibrio del bilancio assunti in sede comunitaria . ..».
Di fronte ad una così chiara formulazione della legge non pos sono davvero esserci dubbi.
Neppure può sostenersi che la nozione di «amministrazioni
pubbliche» di cui all'art. 1, 2° comma, d.leg. 3 febbraio 1993 n.
29, cui fa riferimento la 1. n. 662 del 1996, non contempli anche
le regioni a statuto speciale. Se è vero, infatti, che il 2° comma
dell'art. 1 di detto decreto legislativo, nel precisare cosa debba
intendersi con l'espressione «amministrazioni pubbliche» enu
mera, tra l'altro, genericamente «le regioni», è altrettanto vero
che il 1° comma dello stesso articolo considera nell'ambito di
applicazione del decreto anche le «regioni e le province auto
nome», sicché è fin troppo evidente che la successiva enumera
zione non può non riferirsi anche a queste ultime.
4. - Se ne deve concludere che. sia sotto il profilo della desti
nazione degli importi in questione all'erario statale, sia sotto il
profilo dell'inclusione delle regioni a statuto speciale nella no
zione di «amministrazioni pubbliche» di cui al d.leg. n. 29 del
1993, il d.p.c.m. n. 486 del 1998 non si discosta dalle norme
previste dalla 1. n. 662 del 1996, della quale costituisce anzi uno
strumento meramente attuativo, e che di conseguenza i ricorsi
per conflitto di attribuzione sollevati dalla regione Friuli
Venezia Giulia e dalla regione siciliana devono essere dichiarati
inammissibili. Per questi motivi, la Corte costituzionale riuniti i giudizi, di
chiara inammissibili i ricorsi per conflitto di attribuzione in epi
grafe, promossi dalla regione Friuli-Venezia Giulia (r. confi, n.
12 del 1999) e dalla regione siciliana (r. confi, n. 14 del 1999), in relazione all'art. 2, 2° comma, d.p.c.m. 16 ottobre 1998 n.
486 (regolamento recante norme per le modalità di versamento
all'erario dell'importo previsto dall'art. 1, comma 126, 1. 23 di
cembre 1996 n. 662).
II
Diritto. — 1. - La regione siciliana ha sollevato conflitto di
attribuzione nei confronti dello Stato con riferimento alle istru
zioni ministeriali allegate alla nota del direttore centrale del mi
nistero delle finanze 21 dicembre 1998, prot. n. 1998/201476, relative al riversamento agli enti destinatari delle somme riscos
se da parte dei concessionari, istruzioni dalle quali si evincereb
be la volontà dello Stato di non devolvere alla regione siciliana
entrate di sua indiscussa spettanza. 2. - Il ricorso è inammissibile.
Perché si dia la materia di un conflitto di attribuzione fra re
gione e Stato, occorre che l'atto impugnato abbia idoneità ad es
sere lesivo della «sfera di competenza costituzionale» di cui al
l'art. 39, 1° comma, 1. 11 marzo 1953 n. 87 e tale carattere man
ca al provvedimento qui in esame.
Le istruzioni ministeriali impugnate, infatti, sono relative ad
Il Foro Italiano — 2004.
una fase interna e meramente provvisoria del procedimento di
versamento dallo Stato alla regione siciliana del gettito tributa
rio ad essa spettante e riscosso dall'amministrazione finanziaria
statale ai sensi del d.leg. 19 novembre 1998 n. 422 (disposizioni
integrative e correttive dei d.leg. 9 luglio 1997 n. 237 e n. 241, 4
dicembre 1997 n. 460, 15 dicembre 1997 n. 446 e 18 dicembre
1997 n. 472). Non a caso l'allegato 1 dell'atto impugnato fa
esplicito riferimento alle imposte riscosse sul territorio siciliano,
prevedendo in alcuni casi al suo immediato versamento (in tutto
o in parte) alla regione siciliana ed in altri casi allo Stato, ma
evidentemente in via provvisoria, dal momento che resta salvo il
successivo conguaglio da effettuarsi sulla base della effettiva
titolarità dei tributi.
Questa corte, d'altronde, ha già avuto occasione, proprio in
riferimento ad un ricorso della regione siciliana, di affermare —
nella sentenza n. 66 del 2001 (Foro it., Rep. 2001, voce Sicilia, n. 48) — che «il meccanismo di riscossione lascia (...) del tutto
impregiudicata la titolarità in capo alle varie amministrazioni
del diritto a percepire il gettito, secondo le norme che discipli nano il riparto delle entrate» e — nella successiva sentenza n.
156 del 2002 (id., Rep. 2002, voce cit., n. 42) — che non può ritenersi contrario a Costituzione prevedere il versamento alla
regione «solo dopo che la struttura di gestione [abbia] provve duto ai conteggi e alle operazioni di propria competenza».
Ovviamente, resta impregiudicato che la regione siciliana, al
termine dei procedimenti di versamento dei gettiti e di congua
glio rispetto alle somme provvisoriamente devolute ad essa,
possa eventualmente contestare errori od inesattezze nelle sedi
amministrative o giurisdizionali competenti. Per questi motivi, la Corte costituzionale dichiara inammissi
bile il conflitto di attribuzione promosso dalla regione siciliana
nei confronti dello Stato con il ricorso indicato in epigrafe.
I
CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 4 feb
braio 2004, n. 2069; Pres. Giuliano, Est. Segreto, P.M. Rus
so (conci, conf.); Forciniti (Avv. Leporace) c. Soc. Ferro Sud
(Avv. Baffa). Conferma App. Catanzaro 31 maggio 2000.
CORTE DI CASSAZIONE;
Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diver
so dall'abitazione — Area nuda — Vendita in blocco o
cumulativa — Diritto di prelazione del conduttore —
Esclusione — Fattispecie (L. 27 luglio 1978 n. 392, discipli na delle locazioni di immobili urbani, art. 38, 39).
In caso di vendita in blocco o di vendita cumulativa di aree nu
de adibite ad uso diverso dall'abitazione, al conduttore della
singola unità immobiliare facente parte del compendio og
getto della vendita non spetta il diritto di prelazione e riscatto
di cui agli art. 38 e 39 l. 392/78, sempre che risulti accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i
vari beni sono stati considerati strutturalmente e funzional mente coordinati tra loro, così da costituire un unicum, ovve
ro un 'entità patrimoniale diversa dalle singole componenti, con esclusione altresì di ogni intento fraudolento di eludere i
diritti del conduttore tramite il surrettizio aggregamento di
altri beni a quello locato; l'accertamento al riguardo com
pete al giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legit timità, se condotto attraverso l'esame di consulenza tecnica
d'ufficio e logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti (nella specie, la pronunzia del giudice del merito, con
fermata dalla Corte di cassazione, aveva ritenuto sussistere
un'ipotesi di vendita in blocco nel caso di vendita di una plu ralità di terreni contigui e fisicamente omogenei, uno dei
quali locato ad uso commerciale al ricorrente, rilevando tra
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l'altro come il riscatto da parte di quest'ultimo del terreno
condotto in locazione ne avrebbe determinato la completa
interclusione). (1)
II
CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 5 di
cembre 2003, n. 18648; Pres. Fiduccia, Est. Talevi, P.M.
Uccella (conci, conf.); M. Italia (Avv. S. Italia) c. Reggiani e altra; Reggiani (Avv. Are) c. M. Italia e altra. Cassa App. Roma 2 dicembre 1999.
Locazione — Legge 392/78 — Immobili adibiti ad uso diver so dall'abitazione — Vendita di quota di proprietà indivi sa dell'immobile locato — Diritto di prelazione del con
duttore — Esclusione — Fattispecie (L. 27 luglio 1978 n.
392, art. 38, 39).
Nel caso di vendita a terzi di una quota ideale di proprietà della
porzione immobiliare locata ad uso commerciale, al condut
tore non spetta il diritto di prelazione ai sensi dell'art. 38 l.
392/78 (e quello succedaneo di riscatto, ex art. 39 stessa leg
(1) La corte di legittimità ribadisce, affermandone argomentata mente l'applicabilità anche con riferimento alle aree nude o inedificate, il principio, da tempo consolidato, secondo cui deve escludersi l'opera tività degli art. 38 e 39 1. 392/78 non solo nel caso di vendita in blocco
dell'intero edificio comprendente l'unità immobiliare utilizzata dal
conduttore per una delle attività tutelate da tali disposizioni (ex art. 35 e
41, cpv., 1. 392/78), ma anche nel caso in cui si tratti del trasferimento,
per un prezzo unico, di una parte dell'edificio stesso o di un insieme di
immobili astrattamente suscettibili di alienazione separata (c.d. vendita
cumulativa), purché costituenti un complesso dotato di una propria in
dividualità giuridico-strutturale, e quindi un bene diverso dalle singole unità immobiliari che lo compongono. Al riguardo, v., da ultimo, Cass.
4 febbraio 2002, n. 1443, Foro it., Rep. 2002, voce Locazione, n. 202; 29 ottobre 2001, n. 13420, ibid., n. 203 (annotata da P. Perrotti, in
Contratti, 2002, 683, e da M. De Tilla, in Rass. locazioni, 2002, 243), la quale, conformemente alla pronunzia in epigrafe, sottolinea come
spetti al giudice del merito l'accertamento della sussistenza in concreto
delle condizioni anzidette; 14 maggio 2001, n. 6641, Foro it.. Rep. 2001, voce cit., n. 153 (secondo la quale, per stabilire se ci si trovi in
presenza di una vendita in blocco o di un complesso immobiliare unita
rio, va considerata la situazione esistente al tempo della denuntiatio ex
art. 38 cit. o, in mancanza, al momento del trasferimento); 20 aprile 2001, n. 5913, ibid., n. 154; 21 febbraio 2001, n. 2511, ibid., n. 155
(annotata da M. De Tilla, in Rass. locazioni, 2002, 243, la quale pun tualizza che nel caso di vendita cumulativa di unità immobiliari auto
nome, per stabilire se sussista o meno il diritto di prelazione del con
duttore, occorre accertare «se l'oggetto della compravendita, conside
rato nel suo complesso, costituisca o meno un compendio immobiliare
che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria individualità
giuridica e strutturale, oggettiva ed effettiva», restando a tal fine «irri
levante sia il vantaggio derivante ai locatore dal maggior prezzo dell'a
lienazione congiunta ad un unico acquirente, sia il proposito di que st'ultimo di unificare i beni successivamente all'acquisto»); 15 gennaio 2001, n. 502, Foro it., Rep. 2001, voce cit., n. 156 (e Arch, locazioni,
2001, 815, con nota di M. De Tilla); 21 maggio 1999, n. 4956, Foro
it.. Rep. 2000, voce cit., n. 178; 16 luglio 1999, n. 7520, ibid., n. 179; 1° settembre 1999, n. 9197, id., Rep. 1999, voce cit., n. 254; 12 ottobre
1998, n. 10087, ibid., n. 260 (annotata da C. Villani, in Giur. it., 1999,
2059; A. Sartore, in Riv. not., 1999, 437); 2 ottobre 1998, n. 9788, Fo
ro it., Rep. 1999, voce cit., n. 261; 21 ottobre 1998, n. 10427, e 19 ot
tobre 1998, n. 10340, ibid., nn. 258, 259 (anche esse annotate da C.
Villani, in Giur. it., 1999, 2060; A. Sartore, in Riv. not., 1999, 421); 18 dicembre 1997, n. 12821, Foro it.. Rep. 1998, voce cit., n. 189; 5 di
cembre 1997, n. 12360, ibid., n. 190; 22 aprile 1997, n. 3467, id., 1997,
I, 3269, con nota di richiami (annotata da G. Spagnuolo, in Rass. loca
zioni, 1997, 217). V., inoltre, Cons. Stato, sez. VI, 5 marzo 2002, n.
1308, Foro it., Rep. 2002, voce Demanio, n. 14; e, tra le pronunzie di
dell'immobile locato con quello venduto (nella specie, la
vendita aveva avuto ad oggetto una porzione più ampia, uni
tariamente considerata, del fabbricato comprendente l'unità
immobiliare locata ad uso commerciale, ma l'impugnata sentenza di merito, confermata sul punto dalla Corte di cas
sazione, aveva ritenuto trattarsi di vendita cumulativa di
unità immobiliari che avevano conservato la propria autono
mia). (2)
I
Svolgimento del processo. — Con citazione notificata I' 8
settembre 1994, Forciniti Domenico assumeva che da circa
trentanni conduceva in locazione un terreno di 1168 mq sito
alla via Popilia del comune di Cosenza, sul quale nella veste di
titolare dell'omonima ditta individuale esercitava l'attività di
segheria e vendita di legname; che detto immobile era stato
venduto dalle proprietarie Sessa alla Ferro Sud s.r.l.; che tanto
era avvenuto senza che gli fosse stata effettuata la preventiva comunicazione a norma dell'art. 38 1. 392/78, per l'esercizio
operare, ove si tratti di «vendita in blocco», v., ancorché solo inciden
talmente, Cass. 29 luglio 1987, n. 6576, id.. Rep. 1987, voce cit., n.
264; 4 luglio 1986, n. 4409, id., Rep. 1986, voce cit., n. 234; 16 giugno 1986, n. 3993, ibid., n. 235; e, per la giurisprudenza di merito, Trib.
Lucca 9 maggio 1987, id., Rep. 1987, voce cit., n. 266.
V. anche, su una vicenda analoga a quella esaminata da Cass.
2069/04, Cass. 23 aprile 2001, n. 5977, id., Rep. 2001, voce cit., n. 151
(e Arch, locazioni, 2001, 653), dove, tuttavia, la negazione del diritto
del conduttore dell'area nuda alla prelazione legale ex art. 38 1. 392/78
poggiava sull'assorbente considerazione della mancanza (di prova) del
l'utilizzazione del bene per un'attività commerciale, artigianale o indu
striale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori. In dottrina, da ultimo, A. Busani, Vendita «in blocco» e vendita
«cumulativa» nella prelazione urbana, agraria e societaria, in Nuova
giur. civ., 2001, II, 401; P. Rolleri, Sull'applicazione degli art. 38 e 39
l. n. 392 del 1978 in tema di vendita in blocco e di vendita cumulativa, in Riv. giur. edilizia, 2002, II, 32.
(2) La seconda delle pronunzie in rassegna richiama, come confor
mi, Cass. 21 ottobre 1998, n. 10431, Foro it., 1999,1, 3598, con nota di
richiami, e 20 dicembre 1990, n. 12088, id., Rep. 1991, voce Locazio
ne, n. 287 (e, per esteso, Giur. it., 1991, I, 1, 1062, con nota di S. Gio
ve; Giust. civ., 1991, I, 2743, con nota di P. Petrone), disattendendo il
contrario orientamento precedentemente espresso da Cass. 11 settembre
1990, n. 9354, Foro it., Rep. 1991, voce cit., n. 288 (anch'essa riportata in Giur. it., 1991, I, 1, 1062, con nota di S. Giove; nonché Riv. giur.
edilizia, 1991, I, 49, con nota di M. De Tilla), secondo la quale, inve
ce. nel caso di immobile in comproprietà indivisa, il diritto di prelazio ne previsto dall'art. 38 I. 392/78 spetta al conduttore anche con riguar do alla sola quota dell'immobile che uno dei comproprietari intenda
vendere, «realizzandosi in tal modo, anche gradualmente, ogni volta
che ciascuno dei comproprietari decida di mettere in vendita la propria
quota, lo scopo della norma, che è quello di unire alla titolarità dell'im
presa la titolarità del diritto di proprietà dell'immobile ove la stessa
viene gestita». Il contrasto con quest'ultima pronunzia è evidente e consapevole,
giacché la riportata sentenza, osservando tra l'altro come «nel caso di
vendita di una quota di comproprietà, la graduale realizzazione dello
scopo della norma . . .» di cui all'art. 38 1. 392/78 (e cioè la unificazio
ne della titolarità dell'impresa e della proprietà dell'immobile ove essa
viene esercitata) «è in realtà del tutto ipotetica ed eventuale . ..», di
chiara apertamente di non condividerne le argomentazioni. A ben vedere, tuttavia, il richiamo ai precedenti successivi (e cioè a
Cass. 10431/98 e 12088/90) non è del tutto puntuale, giacché nelle fat
tispecie da essi esaminate si trattava del trasferimento di una frazione
ideale dell'intero fabbricato (nel suo complesso) comprendente l'unità
immobiliare oggetto della locazione, in quanto tale assimilabile ad una
«vendita in blocco», ovvero di (una quota ideale di) una parte di esso
costituente un complesso unitario, per tal motivo univocamente esclusa
dall'ambito di operatività degli art. 38 e 39 1. 392/78; laddove, invece,
nel caso esaminato dalla pronunzia che si riporta si trattava dell'aliena
zione della (sola) quota di proprietà dell'unità immobiliare locata,
avendo il giudice del merito, con motivazione che la stessa corte di le
gittimità ritiene «sufficiente (anche se in parte implicita), logica e non
contraddittoria», accertato che le unità immobiliari unitariamente ven
dute (per una quota) non costituissero un coacervo di beni dotato di una
propria individualità giuridico-strutturale, ma avessero conservato la
propria autonomia. [D. Piombo]
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della prelazione; che, per l'effetto, intendeva esercitare il ri
scatto a norma dell'art. 39 1. 392/78.
L'attore, quindi, conveniva davanti al Tribunale di Cosenza la
Ferro Sud s.r.i., perché sentisse disporre il passaggio della pro
prietà in suo favore, a fronte del corrispettivo di lire 29.200.000.
Si costituiva la Ferro Sud e resisteva alla domanda, assumen
do di detenere in locazione da venticinque anni un terreno di
circa 1700 mq, per esigenze commerciali, di proprietà delle Ses
sa e contiguo con quello detenuto dall'attore ed inserito an
ch'esso nella particella 460; che i proprietari con atto notarile
avevano venduto ad essa convenuta tutti gli appezzamenti di ter
reno rientranti nella loro proprietà, tra cui il terreno detenuto
dalla Ferro Sud e quello detenuto dal Forciniti; che, trattandosi
di vendita in blocco non erano applicabili le norme in tema di
prelazione e riscatto.
Veniva disposta c.t.u.
Il tribunale, con sentenza depositata il 19 marzo 1998, riget tava la domanda.
Proponeva appello l'attore e resisteva la convenuta.
La Corte d'appello di Catanzaro, con sentenza depositata il
31 maggio 2000, rigettava l'appello. Riteneva la corte territoriale che, per costante giurisprudenza,
allorché si verifica l'ipotesi di «vendita in blocco», nell'ambito
della quale rientri anche il bene locato, non sussiste il diritto di
prelazione (e quindi anche di riscatto) di cui agli art. 38 e 39 1.
392/78, in quanto non vi è identità tra il bene locato e quello
venduto, identità che costituisce il presupposto della prelazione,
poiché in questo caso il bene complessivo venduto costituisce
un'entità patrimoniale del tutto diversa dalle singole unità che
lo compongono, sotto il profilo strutturale, giuridico, ammini
strativo ed economico. Tanto emerge anche dalla ratio legis che, se da una parte intende agevolare l'apprensione del bene locato, da parte di chi vi esplica attività produttive, dall'altra non giu stificherebbe la compressione dei diritti di disposizione del pro
prietario nell'ipotesi di trasferimento di un'entità patrimoniale, che sebbene comprende la porzione locata; costituisce un bene
diverso dalle singole unità che lo compongono. Riteneva, quindi, la corte di merito che detta disciplina relati
va alla vendita in blocco si riferisse non solo agli edifici, ma an
che ai terreni, quali aree nude su cui si esercitasse un'attività di
cui all'art. 27 1. 392/78; che nella fattispecie, giusto quanto ri
sultava dalla consulenza tecnica, il terreno controverso era fisi
camente omogeneo con la restante proprietà venduta e che vi
era una tangibile compattezza, anche in chiave economica fun
zionale tra le singole parti del complesso territoriale; che una
soluzione di continuità tra le parti di proprietà della Ferro Sud, ove fosse riscattato il terreno in contestazione, avrebbe determi
nato l'impossibilità per la Ferro Sud di accedere in una delle sue
quote di terreno e che l'estrapolazione della fascia di terreno lo
cativamente occupata dal Forciniti ne avrebbe provocato in pra tica una completa interclusione con danno non solo per il con
venuto, ma anche per l'attore.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione
Domenico Forciniti.
Resiste con controricorso la Ferro Sud s.r.l.
Motivi della decisione. — 1.1. - Con il primo motivo di ricor
so il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli art. 38 e 39 1. 392/78, nonché l'omessa ed insufficiente motiva
zione, ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c. Ritiene il ricorrente che sulla base del disposto degli art. 38 e
39 1. 392/78 non può giungersi alla conclusione che in caso di
vendita in blocco del bene locato non operi il diritto di prelazio ne del locatario e, quindi, il diritto di riscatto.
1.2. - Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la
violazione e falsa applicazione degli art. 27, 38 e 39 1. 392/78, nonché l'omessa ed insufficiente motivazione, ai sensi dell'art.
360, nn. 3 e 5, c.p.c. Ritiene il ricorrente che, in ogni caso, ove anche si dovesse
ritenere esatta la suddetta interpretazione degli art. 38 e 39, in
caso di vendita in blocco, dovendosi tale deroga alla prelazione
interpretare restrittivamente, essa non potrebbe essere applicata in caso di vendita di terreno. Infatti mentre l'edificio in caso di
vendita si presenta di norma come unico complesso immobilia
re, dotato di un proprio valore di mercato, non coincidente con
la sommatoria dei valori delle singole porzioni, nella vendita di
terreno può verificarsi che una porzione, facente parte di un più
ampio comprensorio, si presenti rispetto alle altre porzioni indi
li. Foro Italiano — 2004.
pendente sotto il profilo giuridico ed economico e quindi sepa ratamente trasferibile e scindibile dall'intero comprensorio e
che tanto si verificava nella fattispecie. 1.3. - Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la
violazione e falsa applicazione degli art. 38 e 39 1. 392/78, non
ché l'omessa ed insufficiente motivazione, l'omesso esame di
documentazione decisiva, ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c. Secondo il ricorrente nella fattispecie si sarebbe trattato di
vendita di beni, indipendenti strutturalmente e per caratteristi
che e non coordinati funzionalmente (vendita cumulativa) e che
la stessa consulenza ammette la distinzione del terreno in tre
parti autonome, le diverse caratteristiche delle tre parti, l'indi
pendenza giuridica e la separabilità del lotto Forciniti dal resi
duo comprensorio; che tanto emergeva anche dalla documenta
zione costituita dalla consulenza di parte ignorata dalla corte
d'appello. Secondo il ricorrente i decisivi elementi che, secondo la corte
di merito, facevano ritenere che il compendio del terreno era
stato venduto come un unicum o erano inconferenti o non erano
chiariti e spiegati. 2.1. - Ritiene questa corte che i tre motivi di ricorso, essendo
strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente. Essi sono infondati e vanno rigettati. Preliminarmente va osservato che la disciplina del capo II del
titolo I 1. 27 luglio 1978 n. 392 è applicabile alle locazioni non
solo di edifici ma di tutti gli immobili, di qualunque specie, nei
quali effettivamente si eserciti una delle attività contemplate dall'art. 27 1. cit., secondo le previsioni contrattuali e, comun
que, con il consenso o senza tempestiva opposizione del locato
re. Pertanto la predetta disciplina si applica anche alle c.d. aree
nude — anch'esse rientranti nell'ampia accezione di «immobile
urbano», poiché non rilevano la natura e la consistenza, anche
strutturale, dell'immobile locato, bensì la natura dell'attività ivi
svolta — che deve essere una di quelle contemplate dai primi due commi dell'art. 27 1. cit. — e, quindi, la destinazione attri
buita convenzionalmente dalle parti all'immobile stesso (giuris
prudenza pacifica: Cass. 2 giugno 1995, n. 6200, Foro it., 1995,
I, 3499; 20 ottobre 1988, n. 5701, id., Rep. 1989, voce Locazio
ne, n. 244; 9 luglio 1992, n. 8386, id., Rep. 1992, voce cit., n.
150). 2.2. - Ne consegue, pur in assenza di precedenti di questa
corte, che anche la disciplina in tema di prelazione e riscatto da
parte del conduttore, di cui agli art. 38 e 39 1. 392/78, si applica anche alle aree nude, allorché su di esse si volga un'attività tra
quelle previste dall'art. 27 stessa legge. 3.1. - Premesso ciò, va osservato che la giurisprudenza co
stante di questa corte ha ritenuto che in tema di locazione di
immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, allor
ché la vendita riguardi non un intero edificio (c.d. vendita in
blocco, nella quale il conduttore non ha diritto alla prelazione ed
al riscatto previsti dagli art. 38 e 39 1. n. 392 del 1978), ma solo
alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna
delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un
unico atto (c.d. vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba
essere riconosciuto il diritto di prelazione e di riscatto del con
duttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accer
tarsi se l'oggetto del contratto sia unico, sia, cioè, un complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti so
no gli immobili, sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo. Mentre nel primo caso la prelazione ed il riscatto devono essere
esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in
blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha
una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'im
mobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poiché realizzano le finalità dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge (Cass. 21 maggio 1999, n. 4956, id., Rep. 2000, vo
ce cit., n. 178; 16 luglio 1999, n. 7520, ibid., n. 179; 2 ottobre 1998, n. 9788, id., 1999, voce cit., n. 261).
3.2. - Anzitutto ritiene questa corte, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente nel primo motivo di ricorso, che detto
principio vada condiviso, essendo esso fondato sulla lettera
della legge, che, per l'esercizio del diritto di prelazione o ri
scatto, richiede l'identità tra il bene locato e quello alienato, nonché sulla ratio della stessa.
Né il ricorrente ha addotto argomenti validi al fine di un mu
tamento di indirizzo.
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Sennonché una volta ritenuto che alle aree nude si applica la
stessa disciplina applicabile agli edifici adibiti ad uso non abita
tivo e quindi che il conduttore dell'area può esercitare la prela zione o il riscatto, non si vede la ragione per cui anche per dette
aree non debbano applicarsi gli stessi principi in caso di vendita
in blocco o di vendita cumulativa, sempre che risulti accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari
beni siano stati considerati strutturalmente e funzionalmente co
ordinati tra loro, sì da costituire un'entità patrimoniale diversa
dalle singole componenti, con esclusione altresì di ogni intento
fraudolento di eludere i diritti del conduttore tramite il surretti
zio aggregamento di altri beni a quello locato.
3.3. - Ciò che rileva, anche per le aree nude, come per gli edi
fici, non è la loro possibilità di essere trasferite separatamente e
quindi la loro scindibilità dall'intero comprensorio: tanto, infat
ti, si verifica anche in relazione a porzioni di edificio, ed anzi è un elemento fattuale che si verifica in ogni fattispecie in cui si
discuta di prelazione o riscatto in presenza di una vendita in
blocco, che presuppone che il conduttore detenga, sulla base di
un contratto di affitto, solo una parte di quanto si vende.
È rilevante, invece, che il compendio sia stato venduto come
un unicum e che quindi le varie componenti di questo vengano considerate strutturalmente e funzionalmente coordinate fra loro
sì da costituire un'entità patrimoniale diversa dalle singole unità
che lo compongono (cfr. Cass. n. 502 del 2001, id., Rep. 2001, voce cit., n. 156; n. 3467 del 1997, id., 1997,1, 3269).
Tanto è più facilmente evidenziabile se il locatore ha alienato
in blocco tutto il complesso delle sue aree nude, ma il principio rimane eguale nel caso di vendita cumulativa di alcune soltanto
di dette aree, purché le stesse risultino strutturalmente e funzio
nalmente coordinate tra loro.
3.4. - Ne consegue che la sentenza impugnata la quale ha
escluso il diritto di riscatto, sul rilievo che le aree erano state
alienate in blocco e costituivano un'unità funzionale e struttu
rale, non viola ne effettua falsa applicazione delle norme indi
cate.
4.1. - Residua la questione relativa al lamentato vizio motiva
zionale della sentenza, per aver erratamente ritenuto tale com
pendio venduto come un unicum sotto il profilo giuridico ed
economico, mentre esso riguardava diversi lotti, distinti ed
aventi ciascuno caratteristiche giuridiche, economiche e struttu
rali, diverse.
Osserva preliminarmente questa corte che l'accertamento
dell'unicità strutturale e funzionale del bene venduto (nell'am
bito del quale rientra anche il bene locato), al fine di escludere o
ammettere la prelazione o il riscatto, è di competenza del giudi ce del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se con
dotto attraverso l'esame di c.t.u. e logica valutazione degli ele
menti emergenti dagli atti (Cass. n. 13420 del 2001, id., Rep.
2002, voce cit., n. 203). 4.2. - Nella fattispecie la sentenza impugnata ha accertato che
la vendita in questione atteneva ad una vendita in blocco di un
bene funzionalmente e strutturalmente unico, sulla base della
consulenza tecnica e delle considerazioni che il terreno contro
verso è fisicamente omogeneo con il resto della proprietà ven
duta; che vi è «tangibile e solida compattezza, in chiave econo
mica funzionale del complesso territoriale», per cui ciascuna
parte, se isolata, andrebbe soggetta a depauperamenti commer
ciali; che una soluzione di continuità tra il quoziente 1 (di 1700 mq già detenuto dalla Ferro Sud) ed il quoziente 3 (di 6800 mq, libero ed incolto) comporterebbe l'impossibilità per la
Ferro Sud di accedere in quest'ultima parte, direttamente dal
suo terreno; che l'estrapolazione della fascia di terreno locati
vamente occupata da Forciniti, se pure teoricamente possibile, ne provocherebbe una completa interclusione, con spropositato danno per lo stesso aspirante al retratto e compromissione delle
aspettative della Ferro Sud.
Trattasi di valutazione fattuale, che il giudice di merito, nel
l'ambito dei suoi esclusi poteri, ha effettuato con motivazione
che è immune da censure in questa sede di sindacato di legitti mità e la censura sul punto del ricorrente non può trovare in
gresso in questa sede, in quanto mira a richiedere che questa corte sostituisca alla valutazione del giudice del merito una pro
pria valutazione.
4.3. - Quanto alla censura secondo cui il giudice di merito
avrebbe omesso di esaminare documentazione decisiva, la stes
II Foro Italiano — 2004.
sa è inammissibile per mancato rispetto del principio di autosuf
ficienza del ricorso.
Infatti, qualora, con il ricorso per cassazione, venga dedotta
l'omessa od insufficiente motivazione della sentenza impugnata
per l'asserita mancata valutazione di risultanze processuali (un
documento, deposizioni testimoniali, dichiarazioni di parti, ac
certamenti del consulente tecnico, ecc.), è necessario, al fine di
consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività
della risultanza non valutata (o insufficientemente valutata), che
il ricorrente precisi — ove occorra, mediante integrale trascri
zione della medesima nel ricorso — la risultanza che egli asseri
sce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, dato
che, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazio
ne, il controllo deve essere consentito alla Corte di cassazione
sulla base delle deduzioni contenute nell'atto, alle cui lacune
non è possibile sopperire con indagini integrative (Cass. 1° feb
braio 1995, n. 1161, id., Rep. 1995, voce Cassazione civile, n.
112). 5. - Il ricorso va, pertanto, rigettato.
II
Svolgimento del processo. —
Nell'impugnata decisione lo
svolgimento del processo è esposto come segue: «Con atto di
citazione, notificato il 13 novembre 1991, Reggiani Maria Gio
vanna, conduttrice dell'immobile adibito a farmacia, sito in
Cortina d'Ampezzo, corso Italia 250 (ora 272), conveniva in
giudizio avanti al Tribunale di Roma Italia Marialba, per sentire
dichiarare la titolarità del diritto di riscatto, ex art. 39 1. 392/78, della porzione immobiliare ora detta, da quest'ultima acquistata
per una quota pari al 50 per cento da Novello Marianna, spet tando l'altro 50 per cento a Parisi Elena. L'attrice deduceva di
non aver potuto esercitare il diritto suddetto perché era stata
omessa in suo favore qualunque comunicazione, dovutale quale
conduttrice, pure nella specie, in cui la vendita aveva avuto ad
oggetto il trasferimento di quota della porzione immobiliare.
L'attrice specificava, inoltre, che la vendita del locale, da lei
goduto in locazione, cumulativa ad altre porzioni dello stesso
immobile, altro non era che la somma di vendite del tutto auto
nome, a nulla valendo l'unicità del prezzo pattuito, per cui,
nella specie, era da escludere che si potesse ravvisare una ven
dita unitaria — c.d. in blocco —, sicché la vendita del locale in
questione era da ritenere senz'altro soggetta al diritto di prela zione e riscatto.
La convenuta, mentre contestava la fondatezza di quanto as
sunto dall'attrice con la suddetta domanda, di cui chiedeva la
reiezione, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa la
venditrice Novello Marianna, per essere dalla stessa in ogni ca
so manlevata.
Su conforme provvedimento del tribunale, veniva integrato il
contraddittorio.
Costituitasi, la Novello Marianna faceva proprie le difese
della Italia, specificando che quest'ultima, in effetti, neppure
sapeva della locazione esistente quanto al locale adibito a far
macia.
Sulle conclusioni delle parti, il tribunale rigettava le domande
dell'attrice, che condannava al pagamento delle spese di giudi zio.
Avverso tale decisione proponeva appello la Reggiani (.. .). Si costituivano le appellate, le quali deducevano l'infondatez
za dell'appello, di cui chiedevano la reiezione ...».
Con sentenza 23 novembre - 2 dicembre 1999 la Corte d'ap
pello di Roma, definitivamente pronunciando, accoglieva l'ap
pello di Reggiani Maria Giovanna e per l'effetto riconosceva in
capo alla medesima il diritto di riscatto quanto alla quota, pari al
50 per cento dell'intero, e relativa alla porzione immobiliare in
questione; subordinava l'esercizio del diritto di riscatto della
Reggiani al pagamento in favore di Italia Marialba della somma
di lire 227.357.750, con gli interessi di legge dalla domanda al
saldo; condannava Novello Marianna in favore di Italia Marial
ba al risarcimento dei danni cagionatile, quali sarebbero risultati
da separato giudizio; condannava Italia Marialba e Novello Ma
rianna, in solido tra loro, al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio in favore di Reggiani Maria Giovanna, quali dalla
stessa anticipate, che liquidava in lire 3.000.000, quanto al pri
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mo grado, e lire 12.990.000, quanto al secondo grado (oltre Iva
e Cpa se dovuti). Dichiarava interamente e reciprocamente compensate le spese anticipate nei due gradi di giudizio da Italia
Marialba e Novello Marianna.
Contro questa decisione ha proposto ricorso per cassazione
Marialba Italia.
Ha resistito con controricorso ed ha proposto ricorso inci
dentale Maria Giovanna Reggiani; la quale ha anche depositato memoria.
Con ordinanza 8 marzo 2002 questa corte ha ordinato l'inte
grazione del contraddittorio nei confronti di Marianna Novello. A ciò si è provveduto con modalità che debbono ritenersi ri
tuali.
Marianna Novello non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione. — Va anzitutto disposta la riunione dei ricorsi.
Con riferimento al rilievo esposto da Maria Giovanna Reg giani (nella sua memoria) circa la procura della parte ricorrente, si rileva che questa, considerati la sua collocazione ed il suo
contenuto, deve ritenersi del tutto rituale (cfr., tra le altre, Cass.
29 aprile 1999, n. 4299, Foro it.. Rep. 1999, voce Cassazione
civile, n. 165: «La procura per il giudizio di cassazione rila
sciata in calce o a margine del ricorso, costituendo corpo unico con l'atto cui inerisce, esprime necessariamente il suo riferi mento a questo e garantisce così il requisito della specialità del
mandato al difensore; restano pertanto irrilevanti sia la mancan za di uno specifico riferimento al giudizio di legittimità, sia il fatto che la formula adottata faccia cenno a poteri e facoltà so
litamente rapportabili al giudizio di merito»). I motivi del ricorso principale vanno esaminati insieme in
quanto connessi.
Con il primo motivo la ricorrente Marialba Italia denuncia
«violazione e falsa applicazione degli art. 38 e 39 1. 27 luglio 1978 n. 392 (art. 360, n. 3, c.p.c.) e/o insufficiente e contrad
dittoria motivazione (art. 360, n. 5, c.p.c.» esponendo le se
guenti doglianze. È principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di cassazione che «(...) le disposizioni degli art. 38 e 39 1. 27 luglio 1978 n. 392 integrano una limitazione del pote re dispositivo del proprietario locatore che è espressamente su bordinata al presupposto dell'identità dell'immobile locato con
quello oggetto di trasferimento» (ex multis, Cass. 24 ottobre
1983, n. 6256, id., 1983,1, 3004). Quindi, «(...) in caso di ven dita a terzi della quota di proprietà comprendente l'immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di ri
dell'immobile locato con quello venduto» (Cass. 21 ottobre
1998, n. 10431, id., 1999,1, 3598). Nella fattispecie in esame la Corte d'appello di Roma, in violazione degli art. 38 e 39 1. 392/78 e contrariamente alla giurisprudenza consolidata della
Suprema corte, ha invece statuito nell'impugnata sentenza che
«(...) nel caso in cui l'immobile urbano ad uso diverso da
quello abitativo appartenga pro indiviso a più comproprietari, è da riconoscere che il diritto di prelazione, di cui all'art. 38 cit.,
spetti anche riguardo alla sola quota che uno dei comproprietari intende vendere, ciò in considerazione dello scopo della norma, che in tal modo viene a realizzarsi gradualmente, scopo che è certamente quello di unire la titolarità dell'impresa a quella del diritto di proprietà dell'immobile ove essa è esercitata». La
«graduale» acquisizione dell'immobile, alla quale si riferisce la Corte d'appello di Roma, potrebbe di fatto non realizzarsi mai
e, quindi, la previsione in tal caso di un diritto di prelazione contrasterebbe proprio con quello che, a parere della medesima corte d'appello, sarebbe lo scopo della norma, vale a dire «unire la titolarità dell'impresa a quella del diritto di proprietà». A ciò si aggiunga che la compravendita intervenuta tra la sig. Novello,
quale venditrice, e la sig. Italia, quale acquirente, in relazione alla quale la sig. Reggiani vanta il preteso diritto di riscatto ri conosciutole dall'impugnata sentenza, aveva ad oggetto una
porzione di fabbricato, e cioè un complesso di più unità immo biliari senza distinzioni per parti, che come tale costituiva un bene diverso rispetto a quello in locazione alla sig. Reggiani. In
fatti, con atto di compravendita immobiliare del 15 marzo 1991, la sig. Marianna Novello vendeva alla sig. Marialba Italia tutti i diritti che alla stessa competevano sul complesso immobiliare sito in Cortina d'Ampezzo, corso Italia, 250; i diritti che l'alie nante vantava sul complesso dei beni ceduto derivavano dal l'atto di compravendita del 7 aprile 1967 con il quale la sig.
Il Foro Italiano — 2004.
Novello acquistava la «quota indivisa di una metà, pari a
500/1000, dell'area di fabbricato demolito sito in Cortina
d'Ampezzo, corso Italia n. 250/252» e dal successivo atto di di
visione tra la sig. Parisi e la sig. Novello, del 28 settembre 1967, in virtù del quale «le comproprietarie, mantenendo la compro
prietà di tutto il restante fabbricato procedevano alla divisione
delle sole unità immobiliari adibite ad abitazione». Il contratto
di compravendita riporta fedelmente un collegamento di fatto
non occasionale tra i beni oggetto del medesimo, che deriva an
che dall'originaria situazione di essi al momento della divisione
tra la sig. Parisi e la sig. Novello. Erroneamente la corte d'ap
pello ha ritenuto che le parti non intendessero trasferirsi tutta la
consistenza immobiliare in quanto unitariamente considerata, mentre detta volontà risulta in maniera inequivoca sia dal testo
contrattuale che dalla previsione di un corrispettivo unitario, avendo le parti valutato in maniera globale un coacervo di beni
che erano strutturalmente connessi (la parte ricorrente cita poi Cass. 7520/99, id., Rep. 2000, voce Locazione, n. 179). La sen
tenza impugnata risulta altresì essere contraddittoria sotto il pro filo della motivazione, nella parte in cui ritiene applicabile al
caso di specie gli art. 38 e 39 1. 392/78 in virtù dell'attuazione
dello scopo della norma, così come individuato dalla stessa
corte nell'«unire la titolarità dell'impresa a quella del diritto di
proprietà». La motivazione dell'impugnata sentenza è, altresì, contraddittoria laddove da una parte evidenzia la strutturale connessione tra le unità immobiliari oggetto di vendita, così come affermata dalla c.t.u. depositata nel giudizio d'appello, e
dall'altra parte nega la configurabilità di una vendita in blocco nel caso di specie.
Con il secondo motivo la ricorrente Marialba Italia denuncia «insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisi vo della controversia in relazione al corrispettivo del diritto di riscatto (art. 360, n. 5, c.p.c.)» esponendo quanto segue. Per la
denegata ipotesi in cui dovesse essere confermata l'impugnata decisione nel senso di riconoscere in capo alla sig. Reggiani il diritto di riscatto sull'immobile locato in danno della sig. Italia, si rileva un ulteriore vizio della suddetta decisione nella parte in cui quantifica il valore della quota pro indiviso dell'immobile
oggetto del diritto di riscatto. Infatti, la decisione della corte
d'appello è evidentemente contraddittoria laddove nel quantifi care il prezzo della quota dell'immobile locato condivide i pa rametri dati dalla c.t.u., ma poi determina un prezzo che è esat tamente la metà di quanto stabilito dal consulente d'ufficio. Mentre nell'elaborato del consulente d'ufficio risulta nelle con clusioni quanto segue «complessivamente il valore degli immo bili oggetto di compravendita riferito ai parametri del 1996 ammonta a lire 1.688.390.500, di cui la quota relativa al nego zio, pari a lire 450.715.500 è circa il 26,93 per cento», in moti vazione la corte d'appello sostiene che «il valore della quota in
oggetto va determinato in lire 227.357.750, giusta la valutazione data dal c.t.u., le cui conclusioni la corte reputa condivisibili in
quanto fondate su parametri che risultano corretti, e su argo menti logicamente svolti» e, quindi, nel dispositivo subordina l'esercizio del diritto di riscatto della Reggiani al pagamento in favore di Italia Marialba della somma di lire 227.357.750.
I due motivi di ricorso vanno accolti per quanto di ragione. Infatti per la parte in cui si basano su una risultanza proces
suale (la c.t.u.) debbono ritenersi inammissibili (prima ancora che privi di pregio) in quanto, in violazione del principio di au tosufficienza del ricorso non riportano integralmente il conte nuto della risultanza stessa (cfr., tra le altre, Cass. 25 marzo
1999, n. 2838, id., Rep. 1999, voce Cassazione civile, n. 216: «Nel giudizio di legittimità, il ricorrente che deduce l'omessa o insufficiente motivazione della sentenza impugnata per mancata o erronea valutazione di alcune risultanze probatorie ha l'onere, in considerazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di specificare, trascrivendole integralmente, le prove non (o mal) valutate, nonché di indicare le ragioni del carattere decisivo delle stesse»).
Nella parte poi in cui sono ammissibili le doglianze in que stione sono prive di pregio per ciò che concerne le problemati che concernenti l'unicità o meno dell'oggetto della vendita.
Infatti la corte ha motivato in modo sufficiente (anche se in
parte implicito), logico e non contraddittorio la sua tesi che nella specie le unità immobiliari vendute hanno conservato la
propria autonomia e che (questa è la conclusione sostanziale, solo in parte implicita) non si è di fronte ad un complesso im
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mobiliare dotato di una propria individualità giuridico
strutturale; e tale rilievo appare rispettoso della normativa in
questione (v. Cass. 21 maggio 1999, n. 4956, id., Rep. 2000,
voce Locazione, n. 178: «In tema di locazione di immobili ur
bani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, allorché la ven
dita riguardi non un intero edificio (c.d. vendita in blocco, nella
quale il conduttore non ha diritto alla prelazione ed al riscatto
previsti dagli art. 38 e 39 1. n. 392 del 1978), ma solo alcune
delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto
(c.d. vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere ri
conosciuto il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di
una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l'og
getto del contratto sia unico, sia, cioè, un complesso immobilia
re dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, o se
contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili,
sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo. Mentre nel pri mo caso la prelazione ed il riscatto devono essere esclusi per le
stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco (in
quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configu razione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poiché realizzano le fi
nalità dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge»). Deve invece ritenersi non condivisibile la tesi in diritto con
cernente la sussistenza del diritto di prelazione e riscatto ex art.
38 e 39 cit. nel caso di vendita di quota di comproprietà, basata
su una non recente giurisprudenza di questa corte (Cass. n. 9354
dell'11 settembre 1990, id., Rep. 1991, voce cit., n. 288: «In
tema di locazione di immobile urbano che, adibito ad uso diver
so da quello di abitazione, appartenga pro indiviso a più com
proprietari il diritto di prelazione previsto dall'art. 38 1. n. 392
del 1978 spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell'immobile che uno dei comproprietari intenda vendere ad un
terzo o ad uno degli altri comproprietari realizzandosi in tal
modo, anche gradualmente, ogni volta che ciascuno dei com
proprietari decida di mettere in vendita la propria quota, lo sco
po della norma che è quello di unire alla titolarità dell'impresa la titolarità del diritto di proprietà dell'immobile ove la stessa
viene gestita. Pertanto, ove manchi la denuntiatio prevista dal
citato art. 38, spetta al conduttore, nell'ipotesi sopra indicata, il
diritto di riscatto di cui al successivo art. 39, che non trova osta
colo nel fatto che il conduttore, in occasione di vendita di altra
quota del medesimo immobile, non abbia esercitato la relativa
prelazione»). Va infatti condivisa la più recente giurisprudenza di questa
corte in base alla quale «In tema di locazione di immobili urbani
ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di
proprietà comprendente l'immobile locato non spetta al con
duttore il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli art. 38 e 39
1. n. 392 del 1978 mancando l'imprescindibile presupposto del
l'identità dell'immobile locato con quello venduto» (Cass. 21
ottobre 1998, n. 10431, cit.); v. anche, tra le altre, Cass. 20 di
cembre 1990, n. 12088, ibid., n. 287; si consideri tra l'altro che,
nel caso di vendita di una quota di comproprietà, la «graduale» realizzazione dello scopo della norma affermata nella predetta sentenza 9354/90, è in realtà del tutto ipotetica ed eventuale; in
fatti, nell'ipotesi che le quote siano due, detta «graduale» rea
lizzazione presuppone che alla vendita della prima quota segua
poi effettivamente la vendita della seconda quota, mentre que st'ultimo evento potrebbe anche non verificarsi; se poi le quote sono più di due presuppone che intervengano anche le vendite
delle quote ulteriori; oltre, ovviamente alle relative azioni legali volte al riscatto (ad es. se il riscatto è intervenuto per la quota n.
I ma non per la quota n. 2, il riscatto della quota n. 3 non può realizzare lo scopo della norma; quindi il riscatto operato in re
lazione alla prima compravendita — che potrebbe essere anche
l'ultima — non realizza di per sé «... lo scopo della norma che
è quello di unire alla titolarità dell'impresa la titolarità del di
ritto di proprietà dell'immobile ove la stessa viene gestita ...»).
L'impugnata decisione va dunque cassata.
Con l'unico motivo la ricorrente incidentale Maria Giovanna
Reggiani denuncia «violazione e/o falsa applicazione degli art.
38 e 39 1. 392/78 (art. 360, n. 3, c.p.c.)» esponendo le seguenti
doglianze. Il ricordato valore di lire 454.715.500, attribuito dal
c.t.u. all'unità immobiliare adibita a farmacia, è determinato —
unitamente al valore di lire 1.688.390.500 attribuito alla totalità
del compendio immobiliare oggetto del rogito di compravendita
II Foro Italiano — 2004.
per cui è causa — con riferimento «ai parametri del 1996 (an cora oggi da ritenersi validi)» (v. conclusioni c.t.u.). Nel riferirsi
e far proprie le valutazioni del c.t.u. in punto di determinazione
del corrispettivo per l'esercizio del diritto di riscatto ricono
sciuto in favore della dott. Reggiani, la Corte d'appello di Roma
non si è avveduta che tali valutazioni attenevano al valore di
mercato di detti beni, per di più riferite al settembre 1997 (data di redazione della c.t.u.), e non già al prezzo d'acquisto risul
tante dall'art. 2 del rogito 15 marzo 1991, il solo che, secondo il
chiaro disposto degli art. 38 e 39 1. 392/78, rileva ai fini del ri scatto. Ad ogni modo, a tale errore può essere posto rimedio
senza ulteriore attività istruttoria, dal momento che il c.t.u. ha
concluso in modo pertinente al quesito posto dalla corte d'ap
pello, laddove, ha altresì determinato in punti percentuali (il
26,93 per cento), rispetto al prezzo totale di vendita, la quota di
prezzo relativa al locale farmacia. Pertanto, rapportando al prez zo complessivo di vendita del compendio (lire 590.000.000) la
percentuale (26,93 per cento del totale) riferibile all'unità im
mobiliare locata alla dott. Reggiani, si ricava che il prezzo di
acquisto proprio di quest'ultima è pari a lire 158.887.000.
Tale motivo appare ictu oculi inammissibile in quanto, in
violazione del sopra citato principio di autosufficienza del ne
gozio, non viene ritualmente riportato (in modo integrale) il
contenuto della relazione del c.t.u.
Ritiene il collegio che non vada decisa la causa nel merito ex
art. 384, 1° comma, c.p.c. La causa va dunque rinviata ad altra sezione della Corte
d'appello di Roma.
CORTE DI CASSAZIONE; sezione tributaria; sentenza 29
gennaio 2004, n. 1647; Pres. Riggio, Est. Del Core, P.M.
Cafiero (conci, diff.); Ajmone Cat (Avv. Severa) c. Comune
di Roma. Conferma Comm. trib. reg. Lazio 8 maggio 2001.
Tributi in genere — Avviso di accertamento — Notifica a
mezzo posta — Momento di perfezionamento per il notifi
cante (Cod. proc. civ., art. 149; 1. 20 novembre 1982 n. 890,
notificazioni di atti a mezzo posta e di comunicazioni a mezzo
posta connesse con la notificazione di atti giudiziari, art. 4;
d.leg. 15 novembre 1993 n. 507, revisione ed armonizzazione
dell'imposta comunale sulla pubblicità e del diritto sulle pub bliche affissioni, della tassa per l'occupazione di spazi ed aree
pubbliche dei comuni e delle province nonché della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani a norma dell'art. 4 1.
23 ottobre 1992 n. 421, concernente il riordino della finanza
territoriale, art. 51).
La notifica a mezzo posta degli avvisi di accertamento (nella
specie, in materia di Tosap) si perfeziona, per l'amministra
zione notificante, al momento di spedizione dell'atto notifi cato e non dalla ricezione dell'atto medesimo da parte del
contribuente (per il quale resta fermo il principio del perfe
zionamento della notificazione solo alla data di ricezione del
l'atto, attestata dall'avviso di ricevimento). (1)
(1) Non si rinvengono, nella giurisprudenza della Suprema corte,
precedenti in termini. La Cassazione ritiene che, quantunque resa in tema di notifica di atti
giudiziari (ed in applicazione degli art. 3 e 24 Cost.), Corte cost. 26 no
vembre 2002, n. 477, Foro it., 2003, I, 13, con nota di Caponi (che ha
dichiarato l'illegittimità costituzionale del combinato disposto dell'art.
149 c.p.c. e dell'art. 4, 3° comma, 1. 20 novembre 1982 n. 890, nella
parte in cui prevede che la notificazione si perfeziona, per il notificante, alla data di ricezione dell'atto da parte del destinatario anziché a quella, antecedente, di consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario) affermi un
principio generale suscettibile di trovare applicazione anche nel caso di
notifica a mezzo posta degli avvisi di accertamento.
Nel senso che anche nel caso di notifica a mezzo posta di atti ammi
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