Smart ICT Solutions nel Real Estate: conoscere e gestire il patrimonio per creare valore
I trend innovativi e la filiera dell’offerta integrata-Mario Caputi- in2it
21 Maggio 2013
CON IL PATROCINIO DI
IN COLLABORAZIONE CON
PARTNER
SPONSOR
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La Ricerca 2013
Obiettivi
• definire uno schema di classificazione dei principali processi e degli attori coinvolti
nel settore Real Estate, con particolare attenzione alle evoluzioni di ruoli e
competenze registrati negli ultimi anni;
• analizzare criticamente il ruolo dell’ICT nel settore Real Estate e la maturità del
portafoglio applicativo delle principali tipologie di attori;
• mettere in evidenza le principali aree di innovazione tecnologica nel settore, con
particolare attenzione all’evoluzione del Facility Management e alle opportunità
offerte dalle soluzioni di Smart Building.
Metodologia
� 70 studi di caso realizzati attraverso interviste dirette a Manager e CIO di imprese operanti nel settore del Real Estate.
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Un tema di urgente attualità
Il 14 Maggio è stata nominata l’Azienda Lombarda Pubblica Edilizia (Alpe), il nuovo nome
dell'Azienda Lombarda Edilizia Residenziale (Aler).
• Da 13 enti a uno, dotato di distaccamenti periferici
• Da 13 Cda a uno
L’Aler Milano:
• Gestisce 110.000 unità immobiliari, di 86.000 residenziali, per un totale di circa 2 milioni di metri quadri
• 80 milioni di spesa per manutenzione, 20 milioni di investimenti in nuove costruzioni
• 1.200 dipendenti dislocati su 20 uffici
In Italia: si stimano 1.000.000 edifici italiani per circa 100 milioni di metri quadri.
• Stima spesa manutentiva: 4 miliardi di euro
• A quando:
� Una centrale di acquisti?
� Una divisione di progettazione integrata?
� Un processo unitario di manutenzione programmata?
� Un sistema di controllo e reportistica?
� Uno standard nazionale sulla gestione dell’edilizia pubblica per scelte informate al centro e la conduzione delegata all’utilizzatore finale e la progettazione manuntentiva per recuperi di efficienza?
Fonte: Adnkronos e Acer Bologna
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Execution of construct
Planning of execution
Tenant Strategy
Asset ManagementObject
StrategyServicing and
budgeting
Services and People Technical and Infrastructural Energy
Management of tenant and object
Market-/ location-survey
Conception (technical & business usage) Building license
AccountingSteer
Prop. Mgt.ControllingReporting
Cor
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te R
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Investment Management
ReportingInvestment-
strategy
Financial Engineering(financial, law,
taxes)
Requirements,, and control of
management PMRisk mngt.Owner representation
Portfolio Management
Overall Strategy Redeployment
Portfolio-strategy
Portfolio analyses and appraisal
Real Estate Strategy
ReportingControlling
Aim: - Optimization of stock / appreciation of object s- Control of risk and liquidity
Aim: - Optimization of customer benefits- Optimization of costs and business
Aim: - Maximisation of result
Aim: - Return oriented optimization of objects- Optimization of costs and areas
Standards, strategy, control Reports
Targets, Goals Reports
Aim: - Optimizaiton of object service / optimizaiton of costs and return- Guarantee rate of letting and customer satisfactio n
Research
Research
Buy / SellValuation
InputProperty book
& finance
Property ManagementRealization
Object strategyTenant support
/lettingAdministrative management
Representation towards public
authorities
ControlFM-DL
ControllingReporting
Upkeep/ Restoration
Facility Management
Maintain and Optimize assets and related services
Project Development
Valorization of Asset
Aim: - Optimization of customer benefit and potential s of worth- Guarantee of Bbudget-, time- and quality
ControlPrep. to construct
Il Corporate Real Estate Management
Fonte: ICME Management Consultants
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Property
Management
Investment
Management
Portfolio
Management
Asset
Management
Project
Development
Facility
Management
CREM®Corporate Real Estate Management
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Il L’ICT del CREM
Fonte: in2it
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Indice
1. Macro-trend
2. Business o Real Estate Management?
3. Le soluzioni e le aree di innovazione
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Indice
1. Macro-trend
2. Business o Real Estate Management?
3. Le soluzioni e le aree di innovazione
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Conosciamo l’importanza degli asset per prendere le decisioni più giuste da un punto di vista di budget o per pianificare ristrutturazione e/o manutenzione?
Current Maturity Level
Fonte: Booz
Conoscere per decidere
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I macro-trend
Più fattori impatteranno i luoghi di lavoro del futuro, per la prima volta nella storia:
� Riduzione della forza lavoro a seguito della recessione del 2009: taglio di spazi, aumenti di produttività, più lavoro flessibile e mobile.
� Le economie sono in espansione, anche in piena espansione, in alcune parti del mondo. Ma in altri casi, l'incertezza causata da problemi di debito sovrano fiscali e frena la crescita.
� Consumismo «bottom-up»: è cambiato il paradigma di come le aziende ed i prodotti mantengono la loro reputazione, a seguito dei social media.
� I prezzi del petrolio, la qualità e le questioni di sostenibilità stanno ridefinendo il modo in cui le catene di approvvigionamento sono gestiti: ritorno della produzione on-shore.
� Le città, che non esistono ancora oggi, ridisegneranno la mappa urbana del mondo di domani, grazie anche alle preferenze delle generazioni più giovani.
� Riduzione di emissioni di anidride carbonica etc.
� E, in mezzo a tutto questo, l’avanzata inarrestabile della tecnologia e la sua "consumerizzazione».
I nuovi immobili faranno sempre più «premio» rispetto a quelli esistenti.
���� nuove costruzioni e più ristrutturazioni
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«translating organizational strategy into physical design»
� “It is clear that the Corporate Real Estate Management (CREM) model is becoming thebusiness model.”
� …“the fact that work environments are now part of executives’ definitions of work-life supports is testament to the influence CRE is having on the business.”
� “work-life supports exist at the intersection of people, place and technology. The workplace needs to be accountable to both the organization and to the employees.”
� “Technology’s relentless advance has only become more concentrated. It is hard to imagine another external factor with as far-reaching effect”
� “sophisticated data platforms will transform real estate portfolio optimization, strategic planning and workplace management”
Fonte: Leader Magazine, Dr. Brower – SAB Miller - May 2012
Fluid Real Estate
Global Culture
People at the centre
Technology
Common Sense
Five Forces
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Il Business Information Modeling (BIM)
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Business o Real Estate Management?
Se ci chiedessero di focalizzare la nostra attività manageriale su questi otto ambiti, cosa dovrebbe rispondere il management preposto al CRE?
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
1. Creare innovazione, aumentando il valore del CREM in azienda
2. Abbandonare criteri basati solo sui costi per introdurre quelli sul valore
3. Misurare l’impatto delle infrastrutture legate al workplace su BUs e azienda
4. Dimostrare una serie di competenze diversificate oltre il classic “transaction management”
5. Far leva sulla collaborazione con IT, HR, diventando “evangelizzatori” sull’adozione di tecnologie emergenti
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
RE-SHORING: Assicurare la migliore “location” possibile 1.Assisteremo ad un vero rinanscimento nei Paesi che si sono spinti all’estero, specialmente verso
coloro che hanno flessibilizzato le relazioni di lavoro. 2.L’ottimizzazione delle “supply chain” e i rischi di interruzione spingeranno a maggiori “regional
manufacturing”:• Locati in mercati ampi, ricchi, stabili• Massimizzando qualità e minimizzando difetti produttivi• Garantendo vantaggi di costo e di “armonizzazione” delle interfacce di filiera• Permettendo efficienze e migliori tempistiche (order lead and product delivery)• Abbassando i costi di magazzino• Aumentando l’iimagine aziendale “buy local”
3.L’ufficio virtuale aumenterà importanza nei prossimo anni ma il classico spazio “brick-and-mortar” rimarrà essenziale per la maggioranza.
Il Manager CREM “affina” le proprie competenze e st rumenti, utilizzando le tecnologie adeguate per disegnare assieme al top management strategie l ocalizzative efficienti ed efficaci.
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. WorkplaceSUPER-NUCLEUS1.Una nuova struttura aziendale:
un’unità strategica di servizio2.Integrazione di strategie, relazioni
istituzionali, pianificazione, sistemi. Includerà CREM, ICT, Finanza, HR et al..
3. Il management CREM hanno l’opportunità unica di assumere nuove responsabilità di leadership basate sui loro ruoli “storici”: project management e progetti di larga scala.
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. WorkplaceIL SACRO GRAIL
1. L’immagine di una impresa a rete senza confini geografici ha rimpiazzato l’azienda tradizionale, entità fissa rinchiusa in un perimetro geografico ben definite
2. L’abilità del CREM di migliorare drasticamente la raccolta di dati real-time e la loro analisi intelligente a supporto delle decisioni più strategiche (es. domanda future di postazioni di lavoro) va gestita a fronte dei
fattori esterni di difficile predittibilità (es.recessione)
3. Stima della domanda: predire accuratamente gli headcount.
4. Stima dell’offerta: predire accuratamente il tasso di occupazione
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Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
Il futuro è più dei servizi che dei m2
1.Una grande sfida per una disciplina che ha da sempre misurato i suoi successi sui metri quadrati (�fornitori ed utilizzatori devono ripensare il ruolo e le metriche)
2.L’outsourcing nel real estate è ora modus operandi per molte realtà. (�il management CREM cercherà fornitori di servizio capaci di aggregare)
3.Un certo gradi di rischio e assunzione di responsabilità passerà dalle aziende ai fornitori di servizio (� global integrators capaci di offrire servizi integrati e abili a
competere con team efficienti, “highly skilled” su prezzi e valore creato).
4.I fornitori di servizio:1.Accresceranno le loro
“piattaforme” per divenire più globali
2.Consolideranno sino ad includere fornitori ora esterni alla tipica filiera
3.Punteranno su HR e formazione continua per acquisire vantaggi competitivi
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
1. Gli incentivi per l’efficientamento delle risorse aumenteranno
2. Gli immobili saranno allo stesso tempo produttori e consumatori di energia (� impatti dello storage sull’operatività e manitenzione, trasporto, etc)
3. Le strategie real estate terranno conto dell’accesso alle fonti rinnovabili
4. Ci saranno ristrutturazioni “profonde” di portafogli immobiliari
5. Cambieranno comportamenti e standard (e metriche)
IMPATTI SUL CREM1. Maggiori conoscenze
(subject matter expertise) nel campo ambientale e sugli impatti sociali
2. Capacità di misurare gli impatti e stimare i ritorni economici (ROI, �Integrated Workplace Management Systems).
3. Motivare i cambiamenti interni per raggiungere le metriche obiettivo
4. “Impacchettare” i cambiamenti in messaggi comunicativi che beneficino l’organizzazione (es. work- at-home)
5. Innovare e creare consenso interno sulle proprie iniziative sulla sustainability
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
1. Il trade off della sicurezza. Esigenze di sicurezza sempre maggiori e complesse a fronte di richieste di ridurre capex e opex di hardware e software.
2. Spazi di lavoro e forza lavoro distribuita (mobile, video, sicurezza, prossimità ai clienti…) � capex necessary per riconfigurare gli spazi di lavoro
3. Necessità di sistemi gestionali e di pianificazione (il “SAP” del CREM)
IMPATTI SU ICT e CREM1. Device sempre
interconnessi e a memoria infinita
2. BYOT (bring your own device) e device indossabili
3. Standard di interoperabilità (BIM, OSCRE,…)
4. Sistemi di “sensing” che efficientino l’uso degli spazi e la comunicazione
5. Uso di spazi di “good will” per creare l’ecosistema di lavoro
6. Sensori nei BMS per gestire eventi real time (spazi, energia, qualità aria, etc)
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Business o Real Estate Management?
Otto ambiti di Management:
1. Enterprise Leadership
2. Location Strategy and the Role of Place
3. Partnering with Key Support Functions
4. Portfolio Optimization and Asset Management
5. Service Delivery and Outsourcing
6. Sustainability
7. Technology Tools
8. Workplace
LAVORO“à la carte”: da facility manager a work experience enabler.
1.CREM attore strategico del lavoro dei dipendenti implementando camboiamenti continui allo spazio di lavoro per allinerlo alle esigenze del business.
2.CREM facilitatore su una serie di attività distribuite su immobili di proprietà o utilizzati, consci che i lavoratori richiedono servizi 24/7.
3.CREM fornitore di competenze e servizi (da piccole sale riunioni a spazi privati, tecnologie per meeting virtuali ad aree di “brainstorming”, a qualsiasi ora e dovunque per garantire efficienti opportunità di lavoro, di interazione sociale e di creazione di relazioni e network tra i dipendenti.
4.CREM gestore di un portafoglio diverso (da proprietario a locatario) e «on-demand» per far leva sui picchi di domanda spazi in modo creativo ed esternalizzabile.
5.CREM “maitre a penser”, con metriche diverse ed orientate al support al core business: grado di innovazione, numero di “knowledge worker” gestiti… etc. Si offrirà la possibilità di diversi menu di “workplace experience” basati su servizi, locations, grado di supporto e ovviamente costi.
Proprietari verso Locatari di immobili ���� chi sta meglio?
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Building Model&
Building Data Management
Energy Control &
Optimization
Safety
Remote control
Supervision
Integrated Building System
Internet of things
MeteringSensing
Real Time Data Integration
Real Time+ Historical Data
Data Modeling + Analytics
Visualization+ Decisions
Fee
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or
Feedback to user and data source;Incentives and actions to change
behavior
� Data modeling and analytics to create insights from data to feed decision support and actions
� Comparison of historical data, with newly collected data
� Data collection
� Data Integration
Smart Building e Solutions
Fonte: IBM Corporate Strategy
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Security
TelecomSystems
Energy Management
ManagedPrinting
Comfort
Sefety
Gestione e misura del comfort percepito (interventi sul lightinge su variabili ambientali: temperatura ed umidità)
Rispetto degli obiettivi di efficienza
Massimizzazione livelli di sicurezza attiva (controllo accessi, anti-intrusione, video-sorveglianza) e passiva (sistemi anti-incendio, ….)
Ottimizzazione illuminazione e climatizzazione gestione integrata dei sistemi di accensione graduale delle luci e delle unità di condizionamento, della movimentazione di elementi oscuranti (e.g. tapparelle, veneziane) e dei sistemi di rilevazione della presenza di persone
Ottimizzazione manutenzioni ordinarie e straordinarie
L’intelligenza nei Building e i suoi vantaggi
Fonte: Telecom Italia
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Building Management Systems
Fonte: Honeywell Centraline & Telecom Italia
Unico hardware
Unico tool
Unico front-end
Web access (no PC)
Facilità di programmazione
Protocolli standard
Mobile communication
Integrazione
Accesso Web
Gestione remota
Elaborazione dati
Memorizzazione dati
Analisi
Segnalazione e gestione interventi
Acquisizione Dati
Controllo integrato ambiente
Termoregolazione e climatizzazione
Controllo accessi e rilevazione presenze
Rilevazione incendi e spegnimento
Sistemi antintrusione
Automazione distribuzione elettrica
Gestione dell’immobile
Interfacciabilità con sistemi di terzi• Facility Management• Servizi telefonici ed infrastrutturali• Sistema Gestionale• Soluzioni wireless e RFID• Info Meteo e Web Services• Sistemi di ICT Power• Stoccaggio energia• Business Continuity• ....
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Standard
Foto
Sub-Portfolio (uffici, hotel)
Modellizzazione
Stima affitti
Stima costi
Metriche
Valutazione
Performance
Prioritizzazione asset
Dati storici
Valutazione
Charts/Reporting
Anagrafiche
Protocollazione
Generale Investment Management Web-based
Scenari
Analisi di sensitività
Analisi costi addizionali
Pannello controllo
Simulazioni
Analisi geografica
Fiscalità
Impatti sociali
Pagamento dividenti
Finanziamento
Reportistica
Raccolta dati
Moduli AddizionaliModulo Base
required not required
Gestione vendite
Piani di liqudità
Portfolio Management Systems
Fonte: ICME Management Consultants
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Property Management Systems
Fonte: ICME Management Consultants & ideaRE
ASSETConsistenze, Catasto, Fiscalità, CAD, GIS, Gest. Documentale
PROPERTYERP, Locazioni attive e passive, incassi, crediti, servizi, condomini, foresterie
FACILITYAcquisti, manutenzione programmata, richieste di intervento, appalti, contratti di servizio
AGENCYVendite, integrazioni web
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� Quali sono i miei impanti ed asset? (Asset Priority
Index)
� Dove sono?
� Quale è il loro stato? (Facility Condition Index)
� Quale è il loro valore economico?
� Quale è la loro vita residua?
� Quale è il costo totale (Total Cost of Facility
Ownership)
Facility Management System
I sistemi devono permettere la raccolta dei dati in modo comparativo per
valutare l’importanza degli asset, le loro condizioni, l’età, il costo di sostituzione, etc etc. in un “pannello di controllo” ad
uso distribuito
Fonte: in2it
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� Determinare i costi della manutenzione
dell’opera.
� Disporre di “cruscotti” dinamici di valutazione
dell’andamento dei costi della manutenzione nel
tempo.
� Ottenere il Gantt della pianificazione degli
interventi, delle verifiche e dei controlli derivati
dal piano.
Piani di Manutenzione
Redigere anche il piano di manutenzione del servizio di manutenzione di un’opera esistente, e fornire al committente gli
elementi di “conoscenza” delle componenti manutentive esistenti, il piano degli
interventi previsti e la loro “calendarizzazione”.
Fonte: 24ore Software
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Esigenze
24 x 7
AIX ® - Linux ® - Windows ®Team di ingegneri interamente dedicato Monitoraggio continuo 24 x 7Regolari analisi proattive
Supporto Tecnico
Infrastuttura e SLA
Infrastruttura
Fonte: Servizi Informatici
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Real Estate
Management
Città
Studio di architettura
Azionisti(Investors)
Filiera delConstruction
Servizi (FM)
Studi di progettazione (Engineers)
Oggi
Soluzione
Progettazione integrata con un‘unica interfaccia (il BIM)
Problema
Il processo tradizionale porta a svariate interazioni e ricicli che distruggono valore
T
T
T
T
T
T
T
T
Domani
Real Estate
Management
Città
Studio di architettura
Azionisti (Investors)
Filiera delConstruction
Servizi (FM)
Studi di progettazione (Engineers)
Infrastuttura e SLA