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STUDIO TECNICO geom.CRISTIANO BERTOJA Villa Opicina 1258 34016 TRIESTE TEL.040-212282 p.iva 00917240327 c.f. BRT CST 59T25L424Q
mail [email protected] PEC [email protected]
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRIESTE
FALLIMENTI
Reg.Fall. n°2/2018 Giudice Delegato: dott.Riccardo Merluzzi
Curatore : dott.Maurizio Marini
A seguito dell’incarico ricevuto dal Curatore, il sottoscritto geom.
Cristiano Bertoja con studio a Trieste loc.Villa Opicina 1258, iscritto presso
il Collegio dei Geometri della provincia di Trieste al n° 889, effettuati gli
accertamenti di rito presso i pubblici archivi, nonché verificato, a seguito di
ripetuti sopralluoghi, lo stato di consistenza e di conservazione degli
immobili, redige la presente stima finalizzata a determinare il più probabile
valore commerciale della massa immobiliare appartenente al fallimento.
RELAZIONE PERITALE
Da una accurata analisi della tipologia degli immobili compresi nella massa
fallimentare, ho ritenuto opportuno suddividere gli immobili in più lotti,
trattando gli stessi in modo distinto e precisamente:
lotto A) edificio adibito a ristorante - locanda sito in località Col.n°19 –
Comune amministrativo di Monrupino (TS) e terreni ad esso collegati -
presso l’Ufficio Tavolare Regionale di Trieste gli immobili sono allibrati in
c.t.1° della P.T. 745 del C.C. di Rupingrande e in c.t.2° della P.T. 1383 del
C.C.di Rupingrande.
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lotto B) Villa con terreni alberati di pertinenza sita in località Col.n°69 –
Comune amministrativo di Monrupino (TS) - presso l’Ufficio Tavolare
Regionale di Trieste gli immobili sono allibrati in c.t.1° della P.T. 650 del
C.C. di Rupingrande .
lotto C) Terreno a destinazione agricola sito nel Comune amministrativo di
Monrupino (TS) – presso l’Ufficio Tavolare Regionale di Trieste
l’immobile è allibrato in c.t. 2 della P.T. 481 di Rupingrande.
LOTTO A)
Edificio adibito a ristorante - locanda sito in località Col 19 – Comune
Amministrativo di Monrupino – (TS)
STATO TAVOLARE
c.t. 1° della P.T. 745 C.C. di Rupingrande
Foglio A parte prima Consistenza
p.c. 786/2 cortile parificato orto di mq. 335
p.c. 786/5 ente urbano di mq.379
il tutto come descritto nel piano tavolare e catastale di frazionamento agli
atti sub.G.N. 9990/03
Foglio A parte seconda
Trasporto dalla P.T.243
Pres.11/02/1960 G.N. 696 – G.N.371/65
Si annota che sulla p.c.n. 123/1 ora p.c.n. 786/5 è eretta una trattoria locanda
civ.n°19 di Zolla di Monrupino e che sono di pertinenza di detta p.c.n. ai
sensi dell’art. 817 C.C. tutti gli impianti, il mobilio, le suppellettili, gli
arredi costituenti o che potranno essere immessi nell’edificio per
l’occorrenza dell’esercizio della trattoria locanda.
Pres.16/06/1966 G.N. 4065 – G.N.924/95
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Si rende evidente il diritto di servitù a favore della p.c.n. 123/1 ora p.c.n.
786/5, a peso della p.c.n. 860/1 in c.t.1° della P.T. 569 s.C.-C.
Foglio B Proprietà
Pres.21 settembre 1992 G.N. 8482
In base alla compravendita d.d. 15/09/1992 si intavola il diritto di proprietà
del c.t.1° a nome “Furlan – Società in nome collettivo di Gustin Carlo e C.”
con sede in Monrupino
Pres.15/10/2015 G.N. 10237
Si annota la variazione sociale in “Furlan Società in nome collettivo di
Peter Corbatti” con sede in Monrupino.
Foglio C aggravi
Pres.06/06/2013 G.N. 6485
In base al contratto di mutuo d.d. 03/06/2013 si intavola il diritto di ipoteca
a favore della Banca di Credito Cooperativo del Carso – Società
Cooperativa con sede in Trieste – Opicina, per la somma complessiva di
€.650.000,00 di cui €.325.000,00 di capitale, interessi spese ed accessori
come da titolo a peso del c.t.1°
Pres.12/04/2017 G.N. 4353 Principale
In base al decreto ingiuntivo provvisorio d.d. 01/04/2017 si prenota il diritto
di ipoteca simultanea a favore di Servis d.o.o. s.r.l. sede in Trieste per
complessivi €.34.000,00, di cui €.22.058,37 di capitale, interessi spese ed
accessori come da titolo a peso del c.t.1°. Accessoria P.T. 650 di q.C.C.
c.t. 2° della P.T. 1838 C.C. di Rupingrande
Foglio A parte prima Consistenza
p.c. 786/6 corte di mq. 258
p.c. 786/7 corte di mq. 94
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p.c. 786/3 cortile prf. Orto di mq. 1184
Il tutto come descritto nel piano tavolare e catastale di frazionamento agli
atti sub.G.N. 10794/04.
Foglio A parte seconda
N.N.
Foglio B Proprietà
Pres.01/09/2004 G.N. 10794
In base all’atto di scissione parziale d.d. 31/05/04 si intavola il diritto di
proprietà del c.t.2° a nome di:
a) Gustin Società a nome collettivo di Gustin Carlo e Gustin Alenka con
sede in Monrupino con 1/2 p.i.
b) “Furlan – Società in nome collettivo di Gustin Majda & C” con sede in
Monrupino con 1/2p.i.
Pres.15/10/2015 G.N. 10237
Per la proprietà b)
Si annota la variazione sociale in “Furlan Società in nome collettivo di Peter
Corbatti” con sede in Monrupino
Foglio C aggravi
N.N.
STATO CATASTALE
Catasto fabbricati
Beni intestati alla soggetto giuridico Furlan Società in nome collettivo di
Peter Corbatti con sede in Monrupino C.F. 00835120320
Sez. A fg.6 particella 786/5 categoria D/2 rendita €. 6.042,55 piani S1-T-1-2
Frazione Col n°19 proprietà 100/100.
Catasto terreni
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Immobili siti nel Comune di Monupino C.C. di Rupingrande
Fg.6 p.c. 786/2 qualità orti cl. 3 sup. mq. 335 RD. €. 4,15 RA €. 2,25
Fg.6 p.c. 786/5 qualità Ente Urbano cl. / sup. mq. 379 RD. €. // RA €. //
Intestazione: Furlan Società in nome collettivo di Peter Corbatti con sede
in Monrupino
Fg.6 p.c. 786/3 qualità orti cl. 3 sup. mq. 1.184 RD. €. 14,68 RA €. 7,95
Fg.6 p.c. 786/6 qualità cortile cl. / sup. mq. 238 RD. €. // RA €. //
Fg.6 p.c.786/7 qualità cortile cl. / sup. mq. 94 RD. €. // RA €. //
Intestazione :
Furlan Società in nome collettivo di Peter Corbatti con sede
in Monrupino C.F. 00835120320 proprietà per1/2
Gustin S.n.c. di Gustin Alenka &C. con sede a Trieste C.F. 01070650328
proprietà per 1/2
CORRISPONDENZA TAVOLARE E CATASTALE
Si riscontra la corrispondenza degli immobili tra l’Ufficio Tavolare e
l’Agenzia delle Entrate – Territorio – .
CENSO, LIVELLO, USO CIVICO
I beni immobiliari sopra descritti non sono gravati da vincoli di censo,
livello o uso civico e non risultano affrancature da tali pesi.
VALORE CATASTALE e IMU
Per la determinazione del valore catastale degli immobili
Edificio classe D/2 €.6.042,55 x 1.05 x 60 = €. 380.680,65
Terreno p.c. 786/2 €. 4,15 x 1.25 x 90 = €. 466,88
Terreno p.c. 786/3 €.14,68 x 1,25 x 90 x1/2 = €. €.825,75
Si precisa che l’eventuale vendita degli immobili sopradescritti é soggetta
ad IVA.
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Base imponibile ai fini IMU
Edificio classe D/2 €. 6.042,55 x 1.05 x 65 = €. 412.404,04
Terreno p.c. 786/2 €. 4,15 x 1.25 x 135 = €. 700,31
Terreno p.c. 786/3 €. 14,68 x 1,25 x 135 x 1/2 = €. 1.238,62
DESCRIZIONE ANALITICA
Il lotto in questione è costituito da un fabbricato adibito a ristorante e da 4
terreni posti nell’area limitrofa all’immobile principale. Il terreno
contraddistinto dalla p.c. 786/2 è di proprietà esclusiva della società fallita,
mentre i terreni contraddistinti dalle pp.cc. 786/3,786/6 e 786/7 sono in
comproprietà nella misura di 1/2 p.i.
Il fabbricato con pianta irregolare si articola su 4 livelli di piano, 1 piano
interrato, piano terra, primo piano e secondo piano; confina a Nord a Est con
la strada pubblica, a Sud e a Ovest con le pp.cc. 786/6 e 786/7 di proprietà
per la quota di 1/2 p.i.
Nell’anno 1958, l’edificio originario è stato sottoposto a un intervento
massiccio di ristrutturazione ed ampliamento, trasformando radicalmente
l’edificio originario. Con tale intervento, si è provveduto alla
riorganizzazione del piano terra e all’ampliamento dello stesso, la modifica
e l’ampliamento del primo piano e la sopraelevazione del secondo piano. La
tipologia costruttiva dell’edificio può essere così riassunta:
- Struttura verticale in muratura portante con alcuni pilastri in c.a.
- Struttura orizzontale in laterocemento e travi in c.a.
- Tetto a falde con struttura portante in legno e manto di copertura in
coppi.
Le facciate dell’immobile risultano parzialmente intonacate e tinteggiate,
parte di esse risultano rivestite con zoccolatura in pietra, i pilastri nella zona
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veranda sono pure rivesti in pietra mentre il parapetto della veranda al
primo piano e il basamento parapetto terrazza sono rivestiti con materiale
litoceramico. I serramenti esterni sono parte in alluminio anodizzato, parte
in alluminio elettrocolorato color testa di moro accoppiato internamente con
legno e parte in legno.
Internamente l’edificio si compone dai seguenti vani.
Piano Terra
Ingresso posto nella zona veranda, quest’ultima di fatto inglobata con la sala
del ristorante, zona bar, zona cucina e dispensa con 1 cella frigo in
muratura, disimpegno in prossimità della zona cucina e disobbligo con
accesso ad un’altra cella frigo in muratura. Nel locale cucina è ubicato un
piccolo montavivande che collega detto locale con il primo e il secondo
piano. Dal locale dispensa inizia la scala che collega il piano interrato,
mentre dalla zona bar si accede al vano scala che collega i piani superiori,
nonché attraverso il disimpegno collegato al vano scala si raggiungono i
servizi igienici a servizio del pubblico. Sotto la rampa della scala con la
quale si accede ai piani superiori, è stato ricavato un locale ripostiglio. Le
finiture interne di questo piano sono in materiale litoceramica per quanto
concerne le pavimentazioni e i rivestimenti della cucina e dei locali igienici,
si notano alcuni rivestimenti di pilastri e architravi in legno nonché risulta
rivestita in legno parte del soffitto della zona veranda.
Primo Piano
Attraverso la scala interna si raggiunge il primo piano con due sale adibite
alla ristorazione collegate alla cucina attraverso il montavivande, con
apertura di comunicazione posta nella stanza di servizio in prossimità del
vano scala; dette salette risultano di fatto collegate con il locale veranda e
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formano un’unica superficie, inoltre su tale livello di piano trovano
ubicazione una saletta attrezzata a guardaroba, una stanza di servizio
(comunicante con il montavivande), due locali igienici disimpegnati
riservati al pubblico, un disimpegno, 2 stanze e un servizio igienico
completo dedicati al personale, il tutto collegato attraverso un corridoio che
sfocia nel suddetto disimpegno. Le finiture interne dei locali rimarcano lo
stile già riscontrato al piano terra, con una netta preponderanza dei
rivestimenti in legno. Le 2 stanze e il corridoio per il personale sono
pavimentati con listoni di legno.
Secondo piano
Proseguendo le rampe del vano scala, si arriva al secondo livello di piano
nel quale sono ubicate nove stanze da letto, un corridoio e due servizi
igienici disimpegnati a servizio del pubblico. Le stanze sono dotate di
lavello interno, le finiture interne risalgono all’epoca di costruzione della
sopraelevazione con pareti tinteggiate e pavimentazioni in legno per quanto
concerne le stanze da letto, mentre sono litoceramiche per quanto riguarda il
vano scala e i servizi igienici.
Le cinque stanze prospettanti ad Ovest accedono alla terrazza ricavata sopra
la veranda.
Primo interrato
Attraverso la scala di collegamento con il locale dispensa sito al pianoterra,
si accede a tre locali cantina e alla centrale termica ricavati nel piano
interrato. Il locale cantina di maggior superficie inoltre è dotato di un
accesso autonomo che, attraverso una scala, collega all’esterno detto locale
al terreno p.c. 786/7.
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Dal vano cantina centrale, attraverso una scala di collegamento interno, si
accede ad un vano che ha la quota del pavimento a circa -1,40 ml rispetto ai
vani principali che costituiscono lo scantinato dell’edificio. Tale vano, delle
dimensioni di ml. 4,70 X ml. 2,45 e altezza massima pari a ml. 2,70,
originariamente assolveva alle funzioni di cisterna per le acque piovane; tale
destinazione emerge in modo inequivocabile dall’apertura sul soffitto
attualmente chiusa dalla pavimentazione sovrastante del vano al piano terra
denominato veranda.
Le finiture interne dei locali cantina sono buone, con pavimentazioni
litoceramiche, alcune pareti presentano finiture in pietra a vista, mentre il
locale caldaia risulta allo stato grezzo e inadeguato all’utilizzo.
COLLEGAMENTI ALLE RETI DI URBANIZZAZIONE E IMPIANTI
TECNOLOGICI PRESENTI NELL’EDIFICIO.
L’edificio risulta collegato alla rete di acquedotto pubblico, alla rete di
energia elettrica e alla rete telefonica. Anche se presente e di facile
collegamento, non è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas
metano. La zona e tutto il comune non è servito da fognatura pubblica, e
pertanto l’immobile è provvisto di impianto di depurazione costituito da una
fossa biologica e relativa dispersione nel terreno il tutto presente nella p.c.
860/1 gravata da servitù a favore della p.c. 786/5.
Tutti gli impianti tecnologici presenti nell’edificio, costituiti da impianto
idrico, termico a termosifoni, trattamento aria locali ristorazione, impianto
elettrico, impianto telefonico e impianto montavivande, non risultano
provvisti di certificato di conformità e soprattutto da un esame visivo sono
obsoleti e inefficienti. Si evidenzia che l’alimentazione della centrale
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termica, ora dismessa e inefficiente, nonché i bruciatori della cucina, erano
alimentati a gasolio.
STATO DI CONSERVAZIONE DELL’EDIFICIO
L’edificio dopo la ristrutturazione risalente all’anno 1958, non ha subito
particolari opere di manutenzione straordinaria; dall’accesso effettuato
presso l’Archivio comunale, dopo l’anno 1958, risultano essere autorizzate
nell’anno 1992 delle opere riguardanti il rifacimento di intonaci esterni di
facciata ed una modifica al tracciato della condotta fognaria ricadente nella
superficie di proprietà esclusiva della società fallita. Allo stato attuale, come
evidenziato dalla corposa documentazione fotografica, l’edificio è in uno
stato di conservazione pessimo. Per assolvere correttamente al suo utilizzo
dovrebbe essere sottoposto ad una ristrutturazione totale, sia dal punto di
vista edilizio e soprattutto dal punto di vista impiantistico. Nel primo e
secondo piano, si notano macroscopiche infiltrazioni provenienti dalla
copertura e dalla terrazza posta sopra la zona denominata veranda, mentre
tutti i locali igienici denotano delle perdite provenienti dell’impianto idrico
di adduzione o di scarico.
DESCRIZIONE DEI TERRENI p.c. 786/2 e pp.cc. 786/3-786/6 e 786/7 del
C.C. di Rupingrande
I suddetti terreni risultano limitrofi alla costruzione adibita a ristorante-
locanda e sono funzionali all’attività. Il terreno contraddistinto dalla p.c.
786/2, di proprietà esclusiva della fallita, risulta pavimentato con masselli in
cls autobloccante, delimitato su tutto il perimetro, piantumato con alberi
dalla fluente chioma, il tutto utilizzato per il posizionamento di tavoli
utilizzati dal pubblico del ristorante nel periodo estivo. Nel corso del
sopralluogo ho potuto constatare l’apertura di un accesso lungo il confine
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con la p.c. 786/4 non regolamentato da alcuna iscrizione di servitù di
passaggio.
La p.c. 786/6 di proprietà della società fallita per la quota di 1/2 p.i.,
pavimentata con lastricato, garantisce l’accesso al ristorante-locanda e mette
in comunicazione la struttura ricettiva con il terreno p.c. 786/2. I terreni
pp.cc. 786/7 e 786/3 di proprietà della società fallita per la quota di 1/2 p.i.
costituiscono il passaggio pedonale e carraio dalla pubblica via verso
l’ingresso pedonale del’edificio e verso l’area parcheggio autoveicoli (p.c.
786/3). La superficie della p.c.. 786/7 risulta totalmente pavimentata con
manto di asfalto mentre la p.c. 786/3 risulta pavimentata in asfalto per circa
il 60% della superficie.
GDIMENTO DEI BENI
L’immobile risulta nella piena disponibilità della società fallita
SITUAZIONE URBANISTICA
Dall’analisi del P.R.G.C. vigente nel Comune di Monrupino, variante
generale n° 7 approvata con deliberazione del consiglio Comunale n°18 d.d.
31/07/2012, conferma di esecutività con decreto Presidente della Regione
FVG DPReg. N. 0179/Pres. d.d. 20/09/2013, pubblicato sul BUR
03/10/2013, entrata in vigore dalla data del 04/10/2013, gli immobili sopra
descritti ricadono in zona B1 – residenziale satura.
A tal riguardo si riporta un breve estratto delle Norme Tecniche di
Attuazione
Art. 17.1 - Zona B1 residenziale satura
MODALITÀ DI ATTUAZIONE Intervento diretto.
INTERVENTI AMMESSI Nelle zone B1 costituite dalle aree quali la
possibilità edificatoria è da considerarsi satura dalla volumetria esistente,
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sono consentiti: − interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (demolizione,
con ricostruzione recupero volumi); nuova edificazione tramite
ampliamento. − interventi non aventi rilevanza urbanistica (con aumento di
volume); − interventi di ristrutturazione edilizia ed interventi di
ampliamento fino ad un massimo di 200 mc da eseguirsi una tantum ed in
un unico intervento e per un singolo edificio. L’ampliamento sarà soggetto
agli stessi vincoli e prescrizioni delle zone B2 per quanto riguarda le
altezze, i distacchi, le distanze. − Parimenti vincoli e prescrizioni delle
zone B2 saranno applicati alle costruzioni accessorie.
Vincoli
Gli immobili sopra descritti ricadono in zona vincolata ai sensi del D.Lgs
42/2004 parte III art.136 ( EX L.1497/1939).
DOCUMENTAZIONE AUTORIZZATIVA
Presso il Comune di Monrupino, risultano depositati in copia i seguenti atti
riguardanti gli immobili costituenti il lotto A) della presente stima.
- Permesso di costruzione per il progetto di ampliamento e ristrutturazione
dell’edificio civ. 19 di Zolla di Monrupino d.d. 20/02/1958 n°395.
- Inizio lavori d.d. 10/05/1958.
- Fine lavori d.d. 30/10/1959.
- Richiesta utilizzo d.d. 14 luglio 1959.
- Rilascio autorizzazione all’utilizzo in data 06/11/1959 al prot.1120/59.
- Richiesta per il rifacimento di intonaci pericolanti di facciata in data
13/06/1992 al prot. 2202.
- Autorizzazione per il rifacimento degli intonaci pericolanti rilasciata in
data 01/07/1992 al prot.2202.
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CONDONO EDILIZIO
Presso gli Uffici comunali non risulta alcuna pratica di condono edilizio in
merito agli immobili sopra descritti.
PROVVEDIMENTI SANZIONATORI
Dalle informazioni assunte presso gli Uffici comunali, non emerge alcun
provvedimento sanzionatorio in essere ai sensi della L.28 febbraio 1985
n°47.
CONFORMITA’ EDILIZIA RISPETTO ALLO STATO IN NATURA DEI
LUOGHI
Dal confronto tra lo stato in natura degli immobili e la documentazione
depositata agli atti, emergono le seguenti difformità.
- Edificio civ. 19 di Col p.c. 786/5
Difformità esterne per le quali sarà necessario tentare una procedura di
compatibilità paesaggistica per sanare gli abusi in quanto l’immobile
ricade in zona soggetta vincolo ai sensi del D.Lgs 42/2004 parte III
art.136.
Rispetto ai prospetti allegati al progetto approvato in data 20/01/1958
prot. 395, si riscontra la diversa tipologia dei serramenti di facciata e
relative dimensioni, il rivestimento della facciata principale nella zona
verande (piano 1° e 2°), le dimensioni dei pilastri della veranda del
primo piano e la loro finitura nonché le dimensioni dei serramenti, la
tettoia zona ingresso e relativo serramento. E’ evidente soprattutto
dall’esame dei materiali impiegati per la realizzazione dei serramenti
che sono state apportate numerose modifiche dopo l’anno 1958, epoca
del rilascio del permesso di costruzione, modifiche apportate senza le
necessarie autorizzazioni in materia paesaggistica ed edilizia. L’esito
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positivo della pratica di accertamento di conformità paesaggistica non è
scontato a priori, pertanto si può ipotizzare anche la necessità di
intervenire con lavori di modifica esterna al fine di ottenere l’assenso
alle opere realizzate senza autorizzazione. Successivamente si dovrà
provvedere alla sanatoria di carattere edilizio.
Difformità interne all’edificio
Unica difformità di rilievo riscontrata all’interno dell’edificio, consiste
nell’esistenza del locale cantina ricavato nella cisterna per l’acqua
piovana nella zona sottostante la superficie denominata veranda e
l’apertura del vano montavivande rivolta verso la stanza di servizio
anziché sul pianerottolo del vano scala come rappresentato del disegno
allegato al permesso di costruzione d.d. 20/02/1958 n°395. Per sanare
detta difformità sarà necessario effettuare una sanatoria edilizia e
successiva regolarizzazione catastale.
- Terreni pp.cc. 786/2-786/6-786/7 e 78673
Dalla verifica effettuata presso l’Ufficio Tecnico comunale non emerge
alcuna autorizzazione in merito alle sistemazioni esterne eseguite sui
terreni di cui sopra. Come anticipato i suddetti immobili ricadono sotto
zona di vincolo ai sensi D.Lgs 42/2004 parte III art.136 e pertanto anche
per queste opere realizzate senza la dovuta autorizzazione si dovrà
provvedere con l’inoltro di una pratica di compatibilità paesaggistica per
la quale l’esito positivo non è scontato a priori. Successivamente si
dovrà provvedere alla sanatoria di carattere edilizio.
GESTIONE CONDOMINIALE
L’immobile non fa parte di un condominio.
ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
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Non è stato possibile risalire all’esistenza di una certificazione
energetica, pertanto sarà necessario provvedere alla redazione di una
attestazione energetica prima di un’eventuale transazione.
CORRISPONDENZA CATASTALE CON LO STATO IN
NATURA
Come evidenziato nei capitoli precedenti, l’unica difformità di carattere
edilizio e non paesaggistico riscontrata tra lo stato in natura e la
documentazione agli atti risulta l’esistenza di un vano cantina ricavato in
una cisterna per l’acqua piovana interrata. Per tale incremento di
superficie e modifica del perimetro del piano interrato, necessita operare
un aggiornamento mediante variazione DOCFA presso l’Agenzia delle
Entrate – Territorio – catasto urbano. Dopo tale operazione, si potrà
attestare la conformità catastale con lo stato in natura dell’immobile.
CRITERIO DI STIMA E DETERMINAZIONE DEL VALORE
COMMERCIALE DEL BENE
L’immobile oggetto di stima, possiede delle caratteristiche peculiari che
non permettono molte possibilità per il cambio di destinazione d’uso. A
cominciare dalla sua ubicazione nel contesto della frazione di Col, a
confine con la strada principale pubblica che collega Monrupino con il
confine di stato, dallo sviluppo in altezza di una pianta e irregolare, alle
superfici interne concepite per un’attività di ristorazione e alberghiera.
Non potendo ricavare dei valori medi di compravendite di immobili
simili in zone limitrofe, in quanto non sono state fatte delle
compravendite in tal senso, la stima sarà fatta partendo da un valore di
una costruzione ristrutturata e pienamente efficiente adibita ad attività
principale di ristorazione unitamente all’attività ricettiva che riveste
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carattere secondario. Un fabbricato rifinito con tali caratteristiche in
zona periferica può valere al massimo €. 2.150,00 rapportati al mq. di
superficie utile, detto valore si riferisce alla struttura edilizia completa di
impianti esclusi arredi. Da tale valore saranno quantificate le opere
necessarie per riportare il fabbricato in condizioni normali unitamente a
tutte le spese accessorie.
Computo superfici commerciali
P.T. mq. 347 x 1.00 = mq. 347
I°P. mq. 325 x 1.00 = mq. 325
II°P. mq. 269 x 1.00 = mq. 269
II°P. terrazza mq. 80 x 0,20 = mq. 16
S1 cantine mq.133 x 0,30 = mq. 40
Superficie commerciale totale = mq. 997
Valore edificio ristrutturato €./ mq 2.150,00 x mq. 997 = €. 2.143.550,00
Valore terreni funzionali all’attività
p.c. 786/2 area sistemata per attività di ristoro all’aperto mq. 335
proprietà. 100/100
pp.cc. 786/3 mq. 1.184
786/6 mq. 238
786/7 mq. 94
I suddetti terreni corrispondono ad aree di passaggio sistemate con
idonee pavimentazioni e all’area adibita a parcheggio indispensabile per
svolgere l’attività di ristorazione e ricettiva.
Tot. mq. 1.516 proprietà 50/100 corrispondenti a mq. 758
Sup. tot. terreni mq.1.093
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Valore unitario terreno esterno sistemato e fruibile per l’attività
€/mq.25,00
Valore complessivo terreni funzionali all’attività
Mq.1.093 x €/mq.28 = €.30.604,00
Valore totale dell’immobile a ristrutturazione ultimata
€. 2.143.550,00 + €. 30.604,00 = €. 2.174.154,00
Valore intervento di ristrutturazione
riferito a mq. di superficie commerciale comprensivo
di utili
€./mq 1.300,00 x mq. 997 = €. 1.296.100,00
Spese tecniche, sanatorie
e oneri vari= €. 65.000,00
Oneri finanziari €. 57.050,00
Allacciamenti reti €. 10.000,00
Imprevisti €. 21.000,00
Tot. €. 1.449.150,00 - €. 1.449.150,00
Valore dell’immobile allo stato attuale €. 725.004,00
Valore lotto A) arrotondato €. 725.000,00
LOTTO B)
Villa con terreni alberati di pertinenza sita in località Col.n°69 –
Comune amministrativo di Monrupino (TS)
STATO TAVOLARE
c.t. 1° della P.T. 650 C.C. di Rupingrande
Foglio A parte prima Consistenza
18
p.c. 819 prato 4̂di mq. 94
p.c. 820/1 bosco 4̂ di mq.2345
p.c. 757/5 giardino par. orto 4̂ di mq. 1580
757/21 prato 4̂ di mq.1588
Ed.297 edifico di mq. 310 – civ. 69 di Zolla
Foglio A parte seconda
Pres.11/11/1985 G.N. 7377
In base al contratto di regolazione dei confini d.d.7/5/1985 ed al piano
524/84:
a) si distaccano dalla frazione 820/1 la frazione “L” incorporandola nella
la p.c.n. 818 in P.T. 660 e la frazione “I” di mq. 62 incorporandola nella
p.c.n. 792/3 in P.T. 615;
b) si incorporano nella frazione 820/1 la frazione “B” della p.c.n. 792/1 e
la frazione “F” e “G” della p.c.n. 818 escorporate dalla P.T. 660 e la
frazione “D” della p.c.n. 792/3 escorporata dalla P.T. 615;
c) Si rende evidente che le pp.cc.nn. 819,820/1 e 757/5 corrispondono ora
alle
p.c. 819 prato 4̂di mq. 94
p.c. 820/1 bosco 4̂ di mq.2345
p.c. 757/5 giardino par.orto 4̂ di mq. 1580
757/21 prato 4̂ di mq.1588
Ed.297 edifico di mq. 310 – civ. 69 di Zolla
Foglio B Proprietà
Pres.8 luglio 1974 G.N. 4134
19
Sulla base dell’atto di donazione d.d. 24 giugno 1974 si intavola il diritto di
proprietà del ct. 1 a nome di
Gustin Majda in Corbatti (nata a Monrupino 29/08/1948) con 1/2 p.i.
Pres.25 giugno 1999 G.N. 6756
In base al certificato di eredità d.d. 24/5/1999 R.n.c 1001/99 cron.2583/99
si annota il diritto di proprietà di 1/2 p.i. del c.t. 1 a nome di:
a) Gustin Majda ved. Corbatti nata a Monrupino il 29/08/1948 con 1/6 p.i.
b) Corbatti Elisabetta, nata a Trieste il 26/07/1971 con 1/6 p.i.
c) Corbatti Peter, nato a Trieste il 13/04/1980 con 1/6 p.i.
Foglio C aggravi
Pres.25 giugno 1999 G.N. 6756
In base al certificato di eredità d.d. 24/5/1999 R.n.c 1001/99 cron.2583/99
si intavola il diritto di abitazione a favore di Gustin Majda in Corbatti nata
a Monrupino 29/08/1948 ed a peso del c.t. 1 e sue p.i.
Pres.12/04/2017 G.N. 4353 Accessoria
prenota di ipoteca simultanea a favore di Servis D.o.o. s.r.l. sede in Trieste
per complessivi €.34.000,00, di cui €.22.058,37 di capitale, interessi spese
ed accessori come da titolo a peso di 2/6 del c.t.1°.di Peter Corbatti con 1/6
e Elisabetta Corbatti con 1/6 Principale P.T. 745di Q.C.C.
Pres 12/07/2017 G.N. 7896
In base al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo d.d. 14/06/2017
provvisoriamente esecutivo, si prenota il diritto di ipoteca giudiziale a
favore della Banca di Credito Cooperativo del Carso – Società Cooperativa
con sede in Trieste – Opicina, per complessivi di €.500.000,00 di cui
€.409.709,86 per capitale, interessi spese successive occorende, a peso della
20
quota di 2/6 del c.t.1° di Peter Corbatti con 1/6 e Elisabetta Corbatti con 1/6
Pres.15/11/2017 G.N. 12445
Si annota la giustificazione del diritto di ipoteca giudiziale prenotato sub.
G.N. 7896/17
Catasto fabbricati
Beni intestati a Corbatti Peter n. Trieste il 13/04/1980 CF.
CRBPTR80D13L424D con ½ e a Corbatti Elisabetta n. Trieste il
26/07/1971 C.F. CRBLBT71L66424W con ½
Sez. A fg.6 particella .297 sub1 categoria A/7 cl. 3 consistenza vani 14,5
rendita €.2.845,68 piani T-S1 Frazione Col n°69
Sez. A fg.6 particella .297 sub2 categoria C/6 cl. 5 consistenza mq. 31
rendita €.102,46 piani S1 Frazione Col n°69
Catasto terreni
Immobili siti nel Comune di Monupino C.C. di Rupingrande
Fg.6 p.c. 819 qualità prati cl.4 sup. mq. 94 RD. €. 0,19 RA €. 0,07
Fg.6 p.c. 820/1 qualità boschi cl.4 sup. mq. 2.345 RD. €. 2,42 RA €. 0,36
Fg.6 p.c. 757/7 qualità pascoli cl.2 sup. mq. 556 RD. €. 0,72 RA €. 0,23
Fg.6 p.c. 757/21 qualità prati cl.4 sup. mq. 1.554 RD. €. 3,21 RA €. 1,20
Intestazione: Corbatti Peter n. Trieste il 13/04/1980 CF.
CRBPTR80D13L424D con ½ e a Corbatti Elisabetta n. Trieste il
26/07/1971 C.F. CRBLBT71L66424W con ½
Fg.6 p.c. 757/5 qualità orti cl.4 sup. mq. 1.580 RD. €. 16,32 RA €. 8,16
Intestazione: Corbatti Peter n. Trieste il 13/04/1980 CF.
CRBPTR80D13L424D con 1/6 - Corbatti Elisabetta n. Trieste il26/07/1971
21
C.F. CRBLBT71L66424W con 1/6 e a Gustin Majda n. a Monrupino il
29/08/1948 C.F. GSTMJD48M69F378B con 4/6
Fg.6 p.c. 757/16 qualità prati cl.4 sup. mq. 34 RD. €. 0,07 RA €. 0,03
CORRISPONDENZA TAVOLARE E CATASTALE
Si riscontra la corrispondenza degli immobili tra l’Ufficio Tavolare e
l’Agenzia delle Entrate – Territorio – per le pp.cc. 820/1,757/5,.297 e
757/5, non si riscontra la corrispondenza catastale e tavolare per la p.c.
757/21 in quanto la sua consistenza presso l’ufficio Tavolare è comprensiva
della p.c. 757/16 quest’ultima rilevabile esclusivamente dalla banca dati
catastale. Considerando che la p.c.n. 757/16 presso l’Ufficio Tavolare
Regionale di Trieste non esiste in alcuna partita Tavolare del C.C. di
Rupingrande, si ritiene possibile il suo annullamento tramite istanza presso
l’Agenzia delle Entrate – Territorio - e il conseguente ripristino della
corrispondenza Tavolare e catastale della p.c. 757/21.
CENSO, LIVELLO, USO CIVICO
I beni immobiliari sopra descritti non sono gravati da vincoli di censo,
livello o uso civico e non risultano affrancature da tali pesi.
VALORE CATASTALE e IMU
Per la determinazione del valore catastale degli immobili
Edificio classe A/7 €.2.845,68 x 1.05 x 110 = €. 328.676,04
Edificio classe C/6 €.102,46 x 1.05 x 110 = €. 14.088,25
Terreno p.c. 819 €. 0,19x 1.25 x 90 = €. 21,38
Terreno p.c. 820/1 €.2,42 x 1,25 x 90 = €. 272,25
Terreno p.c. 757/7 €. 0,72 x 1,25 x 90 = €. 81,00
Terreno p.c. 757/21 €. 3,21 x 1,25 x 90 = €. 361,13
Terreno p.c. 757/5 €. 16,32 x 1,25 x 90 = €. 1.836,00
22
Terreno p.c. 757/16 €. 0,07 x 1,25 x 90 = €. 7,88
Base imponibile ai fini IMU
Edificio classe A/7 €.2.845,68 x 1.05 x 160 = €. 478.074,24
Edificio classe C/6 €.102,46 x 1.05 x 160 = €. 17.236,80
Terreno p.c. 819 €. 0,19x 1.25 x 135 = €. 32,06
Terreno p.c. 820/1 €.2,42 x 1,25 x 135 = €. 408,38
Terreno p.c. 757/7 €. 0,72 x 1,25 x 135 = €. 121,50
Terreno p.c. 757/21 €. 3,21 x 1,25 x 135 = €. 541,69
Terreno p.c. 757/5 €. 16,32 x 1,25 x 135 = €. 2.754,00
Terreno p.c. 757/16 €. 0,07 x 1,25 x 135 = €. 11,81
Il tutto rapportato per la quota di 1/2 ad avvenuto perfezionamento dell’atto
successorio
DESCRIZIONE ANALITICA
Il lotto di seguito descritto, è costituito da una villa unifamiliare con box
macchina e un terreno parzialmente sistemato parte a parco/giardino e parte
a bosco incolto. La superficie coperta del fabbricato (p.c.ed. 297)
comprensivo del box macchina é pari a mq. 310 desunti dalla visura
catastale. I terreni pertinenziali all’edificio individuati al’Ufficio Tavolare
Regionale di Trieste dalle pp.cc p.c. 819, 820/1, 757/5 e 757/21 per
complessivi mq.5607 (desunti dalle consistenze tavolari).
In prossimità dell’ingresso al primo piano dell’edificio, a confine con la p.c.
732/3 è stata realizzata una tettoia di circa 25 mq, con un’altezza media
prossima a ml.2,50. Tale struttura ospita un barbecue fisso con struttura in
muratura. La villa è stata realizzata tra l’anno 1973 e l’anno 1979, anno di
rilascio del certificato di abitabilità. La tipologia costruttiva dell’edificio
ricalca gli usi dell’epoca, la muratura perimetrale è portante, quella
23
realizzata fuori terra in laterizio pesante, la parte fondazionale e entroterra è
in c.a., la struttura di spina centrale del piano seminterrato è costituita da
muratura e pilastri e travi in c.a., quella del primo piano è formata da pilastri
e travi in c.a. I solai, compreso quello di copertura, sono in laterocemento.
La struttura della tettoia adiacente al confine con la p.c.792/3 e in prossimità
all’ingresso del primo piano abitativo, è realizzata con pilastri in pietra, tetto
con struttura in legno e manto di copertura in coppi. L’edificio di forma
planimetrica irregolare è articolato su due livelli di piano, al piano terra e
piano seminterrato. Per seguire l’orografia del terreno, il progettista ha
realizzato il piano terra adibito ad abitazione su due livelli sfalsati di circa
1 ml.. Al livello più alto (zona notte) sono ubicate cinque stanze da letto e
due bagni, un guardaroba e un corridoio di collegamento; nel livello più
basso (zona giorno) sono situati il locale soggiorno, la cucina, un bagno, un
locale ripostiglio e un corridoio di collegamento; dal poggiolo, accessibile
dal soggiorno e dalla cucina, in prossimità di quest’ultima attraverso un foro
di finestra, si accede a un locale soffitta ricavato sopra il box macchina. Tra
la zona notte e la zona giorno è ubicato il vano ingresso collegato all’area
esterna tramite il poggiolo e una scala esterna rivestita in porfido.
L’intercapedine tra il soffitto del primo piano e le falde del tetto è
raggiungibile da un’apertura esterna ricavata in un angolo della facciata
Nord – Ovest.
Il piano seminterrato è raggiungibile sia dal piano abitativo come pure
direttamente dall’esterno tramite l’apertura del box macchina e dall’accesso
ricavato sotto l’ingresso nel portico che comunica direttamente con il locale
adibito a taverna. Ad un livello sfasato rispetto il vano taverna, trovano
ubicazione un locale bagno, una lavanderia, un locale sauna e un corridoio
24
di collegamento. Nella zona portico del piano seminterrato, con accesso
esclusivamente dal portico, è ubicato il locale centrale termica. La fattura
dell’edificio e la sistemazione esterna delle superfici prossime al fabbricato
sono state eseguite con ottima fattura ed impiego di materiali pregiati.
L’edificio esternamente si presenta con facciate parzialmente intonacate e
tinteggiate e parte con rivestimento in pietra, i serramenti e parte dei
parapetti sono in legno. I serramenti di porta e finestra sono in legno
verniciato, alcuni con contorni in massello di pietra, altri con soltanto la
piana in massello di pietra. Su tutti i serramenti del piano seminterrato sono
applicate delle grate in ferro battuto, come pure su alcuni serramenti del
primo piano. Le finestre del primo piano, zona notte, sono dotate di scuri in
legno, come pure parte delle finestre o porte finestra della zona giorno. Il
manto di copertura del tetto è in coppi color bruno scuro, le pavimentazioni
esterne sono rivestite con massello di porfido. La strada di accesso al box
macchina è in cemento. Internamente troviamo pure delle finiture con
materiali di pregio risalenti all’epoca di costruzione dell’edificio, porte
interne in legno massello, pavimenti della zona notte in legno, pavimenti
della zona giorno in cotto, bagni e cucina sono pavimentati e rivestiti con
materiale litoceramica. Le pareti e i soffitti di tutti i locali abitativi sono
tinteggiate. Il poggiolo esterno è rivestito con piastrelle antigelive degli anni
’70 del secolo scorso. Il piano seminterrato, tranne il locale taverna e il
locale sauna, sono pavimentati con materiale litoceramica; il locale sauna è
pavimentato con legno, mentre il locale taverna è pavimentato con un
prefinito melamminico. Le pareti del bagno e del locale lavanderia sono
parzialmente rivestite con materiale ceramico.
25
Si evidenzia le grandi superfici dei locali, sia della zona notte come pure
della zona giorno e del seminterrato, nonché tutti gli spazi all’aperto
sistemati con particolare cura, che di fatto danno connotazione di villa
signorile all’immobile.
COLLEGAMENTI ALLE RETI DI URBANIZZAZIONE E IMPIANTI
TECNOLOGICI PRESENTI NELL’EDIFICIO.
L’edificio risulta collegato alla rete di acquedotto pubblico, alla rete di
energia elettrica e alla rete telefonica. Anche se presente e di facile
collegamento, non è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas
metano. La zona e tutto il comune non è servito da fognatura pubblica, e
pertanto l’immobile è provvisto di impianto di depurazione costituito da una
fossa biologica e relativa dispersione nel terreno. Tutti gli impianti
tecnologici presenti nell’edificio, costituiti da impianto idrico, termico a
termosifoni, impianto elettrico e impianto telefonico, non risultano
provvisti di certificato di conformità ma sono in piena efficienza. Si
evidenzia inoltre che la centrale termica con generatore alimentato pellet è
stata recentemente rinnovata.
STATO DI CONSERVAZIONE DELL’EDIFICIO
Come descritto nei capitoli precedenti, l’immobile tranne piccoli particolari,
conserva le finiture realizzate all’epoca di costruzione del fabbricato,
pertanto risalgono alla fine degli anni ‘70 del secolo scorso. Il fabbricato,
alla data della presente, necessita di opere di manutenzione ordinaria, con
particolare riguardo alla copertura che evidenzia alcune carenze come
evidenziate dalle macchie di infiltrazione di acque meteoriche presenti sul
soffitto di alcune stanze. Le tinteggiature interne ed esterne sono da
rinnovare come pure da sostituire la pavimentazione del poggiolo che risulta
26
staccata e rovinata. Per quanto riguarda i bagni e tutti i locali di servizio, pur
essendo funzionanti, dovrebbero essere rinnovati perché vetusti. Per quanto
concerne i serramenti, gli stessi potrebbero essere oggetto di manutenzione
con una revisione del loro funzionamento e ritinteggiatura delle superfici. In
merito all’area esterna, l’unico appunto si può fare per quanto concerne il
recinto della proprietà, che per una buona parte è rimasto incompiuto e
lungo alcuni tratti di confine non è evidenziato da alcun manufatto fisso.
DESCRIZIONE DELL’AREA ESTERNA
L’area esterna è costituita dai terreni contraddistinti dalle pp.cc.
820/1,819,757/5 e 757/21 (come risulta all’Ufficio Tavolare), le particelle
757/5 e 757/21 risultano sistemate e piantumate con relative opere quali
muretti in pietra carsica e pavimentazioni in porfido, mentre le pp.cc. 820/1
e 819 sono incolte e risultano ricoperte da alberi e piante tipiche delle aree
boschive del carso triestino. Per quanto concerne i confini con i terreni di
proprietà altrui, bisogna tener presente del piano tavolare e catastale di
frazionamento agli atti sub.G.N. 7377/1985 che mette in evidenza che alcuni
tratti di confine realizzati con manufatti fissi (muri) non corrispondono ai
confini di diritto.
GODIMENTO DEI BENI
L’immobile risulta nella piena disponibilità dei legittimi proprietari. Allo
stato attuale non risulta perfezionata al tavolare l’aggiornamento delle quote
di proprietà perché non è stata portata a compimento l’iscrizione della
successione legittima a seguito della morte della madre degli attuali
proprietari, riconosciuti nelle persone di Corbatti Peter e Corbatti Elisabetta,
che a conclusione della pratica di successione saranno proprietari di ½ di p.i.
ciascuno. Presso la partita tavolare 650 del c.c. di Rupingrande, risulta
27
iscritto in capo al c.t.1° il diritto di abitazione a favore della sig.ra Gustin
Majda ved. Corbatti non più esercitato in quanto defunta il giorno
01/08/2016.
SITUAZIONE URBANISTICA
Dall’analisi del P.R.G.C. vigente nel Comune di Monrupino, variante
generale n° 7 approvata con deliberazione del consiglio Comunale n°18 d.d.
31/07/2012, conferma di esecutività con decreto Presidente della Regione
FVG DPReg. N. 0179/Pres. d.d. 20/09/2013, pubblicato sul BUR
03/10/2013, entrata in vigore dalla data del 04/10/2013, gli immobili sopra
descritti ricadono in zona B1 – residenziale satura.
A tal riguardo si riporta un breve estratto delle Norme Tecniche di
Attuazione
Art. 17.1 - Zona B1 residenziale satura
MODALITÀ DI ATTUAZIONE Intervento diretto.
INTERVENTI AMMESSI Nelle zone B1 costituite dalle aree quali la
possibilità edificatoria è da considerarsi satura dalla volumetria esistente,
sono consentiti: − interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (demolizione,
con ricostruzione recupero volumi); nuova edificazione tramite
ampliamento. − interventi non aventi rilevanza urbanistica (con aumento di
volume); − interventi di ristrutturazione edilizia ed interventi di
ampliamento fino ad un massimo di 200 mc da eseguirsi una tantum ed in
un unico intervento e per un singolo edificio. L’ampliamento sarà soggetto
agli stessi vincoli e prescrizioni delle zone B2 per quanto riguarda le
altezze, i distacchi, le distanze. − Parimenti vincoli e prescrizioni delle
zone B2 saranno applicati alle costruzioni accessorie.
28
Vincoli
Gli immobili sopra descritti ricadono in zona vincolata ai sensi del D.Lgs
42/2004 parte III art.136 ( EX L.1497/1939).
DOCUMENTAZIONE AUTORIZZATIVA
Presso il Comune di Monrupino, risultano depositati in copia i seguenti atti
riguardanti gli immobili costituenti il lotto B) della presente stima.
- Licenza Edilizia n° 1855 d.d. 28/12/1973 rilasciata dal comune di
Monrupino.
- Inizio lavori d.d. 4/02/1974.
- Richiesta abitabilità d.d. 10/11/1979 prot.2800.
- Rilascio abitabilità in data 20/11/1979 al prot.2800.
- Autorizzazione paesaggistica per la costruzione del muro di recinto,
portone di ingresso e ringhiera metallica N.4373/cei/99 d.d. 23/01/1999.
- D.I.A. per la realizzazione della recinzione di cui alla paesaggistica del
p.to precedente d.d. 23/12/1999.
- Richiesta di proroga dei termini della D.I.A. di cui sopra accordata con
atto prot.5181 d.d. 15/01/2003.
CONDONO EDILIZIO
Presso gli Uffici comunali non risulta alcuna pratica di condono edilizio in
merito agli immobili sopra descritti.
PROVVEDIMENTI SANZIONATORI
Dalle informazioni assunte presso gli Uffici comunali, non emerge alcun
provvedimento sanzionatorio in essere ai sensi della L.28 febbraio 1985
n°47.
CONFORMITA’ EDILIZIA RISPETTO ALLO STATO IN NATURA DEI
LUOGHI
29
Dal confronto tra lo stato in natura degli immobili e la documentazione
depositata agli atti, emergono le seguenti difformità.
- Edificio civ. 69 di Col p.c.ed. 297
- Difformità esterne per le quali sarà necessario provvedere alla
realizzazione di una serie di opere per far corrispondere l’edificio alle
volumetrie e dimensioni previste nel progetto approvato in data
28/12/1973
Rispetto al progetto approvato, si riscontrano delle consistenti differenze
tra le quote delle sistemazioni esterne prossime all’edificio e lo stato in
natura dei luoghi. Lungo le facciate Sud-Ovest ed Est, particolarmente
in corrispondenza del locale taverna, attuale zona portico piano
seminterrato e del box macchina (indicato cantina nel progetto); tale
discordanza crea un incremento volumetrico e una discordanza delle
misure di altezza riportate nel progetto tale da essere largamente
superiore alle tolleranze ammesse. Inoltre si rileva una maggior altezza
del volume adibito a box macchina (cantina in progetto), dovuta ad una
diversa impostazione altimetrica della pavimentazione di tale locale.
Lungo le altre facciate le quote altimetriche di progetto e quelle
riscontrate si discostano in misura minore, pur essendo superiori alle
tolleranze di misura. Per por rimedio a tali situazioni bisogna riportare
del terreno lungo il perimetro dell’edificio per ripristinare la volumetria
originaria e le relative altezze. Si precisa che l’immobile, come
precedentemente segnalato, ricade in zona di vincolo ai sensi D.Lgs
42/2004 parte III art.136 ( EX L.1497/1939) e pertanto pur potendo
usufruire di una autorizzazione in sanatoria dal punto di vista edilizio
utilizzando il volume di ampliamento per ristrutturazione pari a 200 mc.,
30
rimane l’impossibilità di sanare l’abuso dal punto di vista paesaggistico
in quanto il D.Lgs 42/2004 esclude la possibilità di richiedere la
compatibilità paesaggistica per opere che incrementano la volumetria
autorizzata dell’immobile.
Difformità esterne per le quali sarà necessario tentare una procedura di
compatibilità paesaggistica per sanare gli abusi in quanto l’immobile
ricade in zona soggetta vincolo ai sensi del D.Lgs 42/2004 parte III
art.136.
Una volta effettuati i ripristini di cui sopra, finalizzati a riportare una
situazione volumetrica e di altezze dei corpi di fabbrica come indicato
nel progetto approvato, bisognerà sanare tutta una serie di difformità
minori che emergono dallo stato in natura dei luoghi.
- Manto di copertura in coppi di colore marrone anziché colore rosso
come prescritto nella licenza di fabbrica, da estendere anche alla
copertura in coppi dei camini.
- Tipologia intonaco di facciata.
- Ringhiere e parapetti presenti sul terrazzo.
- Tipologia e disegno inferriate presenti su alcune finestre.
- Dimensioni, numero e posizione fori di finestra e di porta nonché
tipologia del serramento.
- Altezze, posizioni e disegno del rivestimento in pietra delle facciate .
- Tettoia con barbecue esterno in prossimità dell’accesso al primo piano.
- Scala esterna di accesso al primo piano.
- Sono inoltre da evidenziare tutti gli aspetti di finitura realizzati
esternamente al fabbricato per i quali l’attuale normativa richiede
precise specifiche.
31
- Opere di sistemazione esterna mai ultimate e realizzate, consistenti nel
recinto delle pp.cc. 820/1, 757/5 e 757/21.
- L’esito positivo della pratica di accertamento di conformità
paesaggistica non è scontato a priori, pertanto si può ipotizzare anche la
necessità di intervenire con ulteriori lavori di modifica esterna al fine di
ottenere l’assenso alle opere realizzate senza autorizzazione.
Successivamente si dovrà provvedere alla sanatoria di carattere edilizio.
Difformità interne all’edificio
Internamente, l’edificio non ha subito particolari modifiche rispetto al
progetto approvato, tuttavia si rilevano le seguenti incongruenze.
Piano terra
Nella zona ingresso e stata realizzata una parete con foro di porta per
separare edilmente la scala che conduce al piano seminterrato e la zona
abitazione, inoltre è stata installato un serramento tra l’ingresso e il
soggiorno. Sulla parete tra la cucina e il soggiorno è stato aperto un foro
di porta.
Piano seminterrato
Il dislivello tra l’attuale box auto (cantina nel progetto ) è aumentato di
circa 50 cm., tale modifica emerge in modo lapalissiano per la presenza
di 3 gradini nel corridoio che collega il box macchina al pianerottolo
intermedio della scala interna di comunicazione tra il P.T. e il piano
seminterrato. Nell’attuale box macchina (cantina in progetto) non esiste
traccia della scala di collegamento al vano sottotetto. Nel locale cantina
ora taverna, non esiste il locale ripostiglio comunicante con l’esterno,
ma risultano eseguite delle partizioni interne, inoltre risulta inglobato nel
locale cantina un vano intercapedine. Nell’attuale portico del piano
32
seminterrato, zona non chiaramente specificata nel progetto depositato, è
stata ricavata la centrale termica. L’altezza del locale box macchina è
pari a ml.2,13 anziché 2,00 come da progetto, l’altezza del locale
taverna misura ml. 2,40 anziché 2,30. I locali lavanderia e attigua
cantina nel progetto ora lavanderia e locale sauna, hanno una larghezza
maggiore di circa 60 cm a discapito del vano intercapedine posto sotto la
zona notte del primo piano. Dal p.to di vista edilizio per sanare dette
incongruenze è possibile presentare una sanatoria.
GESTIONE CONDOMINIALE
L’immobile non fa parte di un condominio.
ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Non è stato possibile risalire all’esistenza di una certificazione
energetica, pertanto sarà necessario provvedere alla redazione di una
attestazione energetica prima di un’eventuale transazione.
CORRISPONDENZA CATASTALE CON LO STATO IN
NATURA
La documentazione catastale presentata per il censimento dell’immobile,
rappresenta abbastanza fedelmente lo stato in natura dei luoghi, per
quanto concerne la villa, sono necessarie apportare le seguenti
modifiche.
-piano terra muro e porta zona scala di collegamento vano ingresso scala
di collegamento vani seminterrati.
Segnare il serramento di porta tra soggiorno e ingresso.
Segnare la porta esistente tra cucina e soggiorno.
Aggiornare il foro di accesso dal poggiolo al sottotetto zona box
macchina.
33
Eliminare la scala di collegamento tra il box e il locale soffitta
Modificare la posizione della porta della stanza da letto centrale di
fronte ai locali bagno.
Segnare nella muratura esterna zona poggiolo, il rivestimento in pietra
del camino.
Piano seminterrato
Aggiornare le planimetrie con la partizioni esistenti nel locale cantina.
Chiudere il foro di finestra nel locale caldaia e aggiornare con la presa
d’aria facciata Ovest.
Inserire nel locale doccia wc la parete della doccia.
Eliminare dalla planimetria del garage la scala di collegamento al piano
soffitta.
Per la conformità catastale dell’immobile necessita inoltre inserire in
mappa la tettoia esterna zona ingresso primo piano e presentare la
variazione catastale unitamente alla variazione della villa.
CRITERIO DI STIMA E DETERMINAZIONE DEL VALORE
COMMERCIALE DEL BENE
Per determinare il più probabile valore di mercato, si utilizzerà la stima
comparativa per valori tipici. Tali valori sono stati estrapolati dai valori
medi presenti nelle tabelle OMI e dai borsini immobiliari FIAIP per
immobili simili e in condizioni di manutenzione analoghi a quelle
dell’edificio in esame.. Naturalmente il valore così ricavato rappresenta
il valore del bene in condizioni di piena commerciabilità, situazione non
riscontrabile nel nostro caso. Pertanto dal valore ricavato per valori
tipici si dovranno dedurre tutte le spese necessarie a riporatre l’immobile
in condizioni di piena commerciabilità.
34
Computo superfici commerciali
Piano seminterrato taverna mq. 157 x 0,45 = mq.70,65
Garage mq. 35 x 0,30 = mq. 10,50
Porticato mq. 9 x 0,20 = mq. 1,80
Piano primo abitazione mq. 225 x 1 = mq. 225
Poggiolo mq. 57 x 0,30 = mq.17,10
Sofitta mq. 35 x 0,25 = mq. 8,75
Tettoia esterna mq. 25 x 0,40 = mq. 10
Sup.totale parametrata mq. 343,80
arrotondata mq. 344
valore medio in €. riferito al mq. di superficie commerciale €/mq.
1.650,00
Valore immobile in condizioni di piena commerciabilità
mq. 344 x €/mq.1.650,00 = €. 567.600,00
Valore medio terreni di pertinenza €/mq. 25,00
mq. 5.607 x €/mq.25,00 = €. 140.175,00
Valore totale beni €. 707.775,00
Da detrarre
Lavori per ripristini €. 58.000,00
Spese tecniche per pratiche
Paesaggistiche €. 15.000,00
Spese tecniche pratiche edilizie €. 8.275,00
Spese tecniche e oneri per
Pratiche catastali €. 6.500,00
Sanzioni e oneri vari €. 4.000,00
Tot. €. 91.775,00 - €. 91.775,00
35
Valore totale del lotto B) nelle condizioni attuali €. 616.000,00
LOTTO C)
Terreno p.c. 925/14 – C.C. di Rupingrande – Comune Amministrativo
di Monrupino – (TS)
STATO TAVOLARE
c.t. 2° della P.T. 481 C.C. di Rupingrande
Foglio A parte prima Consistenza
p.c. 925/14 bosco c
Foglio A parte seconda
N.N.
Foglio B Proprietà
Pres.3 dicembre 1999 G.N. 12768
In base alla compravendita d.d. 24/11/1999 ed al certificato di eredità d.d.
18/06/1999, si intavola il diritto di proprietà di 1/6 p.i. del c.t.2° a nome di
a) Gustin Majda nata a monrupino il 28/08/1948 con 1812 p.i.
c) Gustin Alenka nata a Trieste il 25/11/1961 con 1/12 p.i.
Foglio C aggravi
Pres.3 dicembre 1999 G.N. 12768
In base al certificato di eredità d.d. 18/06/1999 si intavola il diritto di
usufrutto di 1/3 p.i. a favore di Gustin Carlo, nato a monrupino il 6/01/1923
ed a peso di 1/6 p.i. dei cc.tt. 1° 2° di iscritta ragione di Gustin Maida
Corbatti e Gustin Alenka Paggiossi
STATO CATASTALE
Catasto terreni
Fg.8 particella 925/14 qualità boschi cl. 4 sup.mq.. 6.197 RD. 6,40 RA 0,96
36
CORRISPONDENZA TAVOLARE E CATASTALE
Si riscontra la corrispondenza degli immobili tra l’Ufficio Tavolare e
l’Agenzia delle Entrate – Territorio – .
CENSO, LIVELLO, USO CIVICO
I beni immobiliari sopra descritti non sono gravati da vincoli di censo,
livello o uso civico e non risultano affrancature da tali pesi.
VALORE CATASTALE e IMU
Per la determinazione del valore catastale degli immobili
Terreno p.c. 925/14 €. 6,40 x 1.25 x 90 = €. 720,00
Da rapportare alla quota di proprietà pari a 1/24 ad avvenuto
perfezionamento dell’atto di successione.
VALORE CATASTALE e IMU
Terreno p.c. 925/14 €. 6,40 x 1.25 x 135 = €. 1.080,00
Da rapportare alla quota di proprietà pari a 1/24 ad avvenuto
perfezionamento dell’atto di successione.
DESCRIZIONE ANALITICA
Il lotto oggetto di stima consiste in un terreno boschivo di mq. 6.197 di
forma rettangolare allungata posto ad est della trincea della linea ferroviaria
che da Opicina connette il traffico ferroviario con la Slovenia. Il terreno e
raggiungibile esclusivamente a piedi dalla strada ex provinciale n°9 ed è
coperto da vegetazione boschiva. Lo stato in natura denota un abbandono
secolare del bene. Non sono stati rilevati recinti.
GDIMENTO DEI BENI
L’immobile risulta intestato alla mamma del sig.Peter Corbatti la cui quota
legittima spettante sarà pari a 1/24 ad avvenuto perfezionamento della
successione.
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SITUAZIONE URBANISTICA
Dall’analisi del P.R.G.C. vigente nel Comune di Monrupino, variante
generale n° 7 approvata con deliberazione del consiglio Comunale n°18 d.d.
31/07/2012, conferma di esecutività con decreto Presidente della Regione
FVG DPReg. N. 0179/Pres. d.d. 20/09/2013, pubblicato sul BUR
03/10/2013, entrata in vigore dalla data del 04/10/2013, l’ immobile di cui
sopra descritto ricade in zona F2 con i seguenti vincoli:
- ZPS IT 3341002 aree carsiche della Venezia Giulia
- SIC IT 3340006 Carso Triestino e goriziano
- area protetta del Carso L.R. 42/1996 e L.442/1971
Si riporta a tal riguardo un estratto delle N.T.A.
Art. 23 - Zona F2 di tutela ambientale boschiva e silvo - zootecnica
La zona F2, di tutela ambientale, è costituita da parti del territorio
comunale di interesse boschivo e silvo - zootecnico, oltre che da una
particolare consistenza di situazioni e valori ambientali. Sia gli aspetti
naturali che gli aspetti antropici vanno salvaguardati ai fini del più
generale equilibrio ecologico, rendendoli nel contempo fruibili per fini
sociali e naturali. In particolare si tende a escludere da tali zone gli
interventi in grado di modificare le caratteristiche sociali, ambientali e
naturalistiche delle stesse. In queste zone il piano si attua tramite Piano di
Conservazione e Sviluppo (PCS), fermo restando gli effetti che potrà
comportare l’attuazione del Piano di Gestione in itinere per i siti Natura
2000. Sino alla formazione di detti piani, sono ammessi solo interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria del patrimonio edilizio esistente e
con l’uso rigoroso dei materiali tradizionali. Sono comunque consentiti gli
interventi, di entità limitata, funzionali al sostegno dell’attività agricola
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quali piccole opere di contenimento e regimentazione idrica, abbeveratoi e
similari. Sino alla formazione dei piani di sviluppo l’Amministrazione potrà
inoltre operare anche limitati interventi di sistemazione del terreno, con
l’esclusione di qualsiasi edificazione con caratteristiche permanenti, per
rendere più facilmente fruibile al pubblico la zona.
Art. 24.1 - SIC Carso Triestino e Goriziano e ZPS Aree Carsiche della
Venezia Giulia
Comprende le parti del territorio interessate dal patrimonio ambientale
carsico, soggette a particolare protezione in quanto riconosciuti quali siti di
importanza comunitaria (SIC e ZPS) all’interno della rete ecologica
europea “Natura 2000” con la denominazione SIC del Carso Triestino e
Goriziano IT3340006 e ZPS Aree Carsiche della Venezia Giulia IT3341002,
così come riconosciuti dal Terzo elenco aggiornato dei Siti di Importanza
Comunitaria per la regione biogeografia continentale in Italia, ai sensi
della Dir. 92/43/CEE approvato con decreto del 02/08/2010 e pubblicato in
G.U. n. 197 del 24/08/2010. Gli obiettivi del PRGC attengono la
conservazione delle caratteristiche geomorfologiche e della copertura
arborea, ai fini della valorizzazione ambientale e paesaggistica, nonché
della difesa idrogeologica dell’area; la salvaguardia della biodiversità
mediante la conservazione ed il ripristino degli habitat naturali e
seminaturali, nonché della flora e della fauna selvatiche di interesse
comunitario, ai fini dell’integrazione nella rete ecologica europea, nonché
per scopi scientifici, didattici e di fruizione controllata.
39
MODALITÀ DI ATTUAZIONE Ogni intervento sia diretto che attuativo
andrà corredato da apposita relazione per la valutazione di incidenza dello
stesso sul sito di importanza comunitaria, con contenuti ed elaborati di
COMUNE DI MONRUPINO VAR 7 P R G C
supporto riferiti all’Allegato G del Regolamento di attuazione delle
Direttive CEE di cui al DPR 8.9.1997, n° 357, per la quale relazione si
seguiranno le procedure indicate dalla Deliberazione della Giunta
Regionale n. 2203 del 21/9/2007. Con Decreto Ministeriale del 02/08/2010
è stato decretato il terzo elenco aggiornato dei siti di importanza
comunitaria per la regione biogeografia continentale in Italia, nel quale è
incluso il SIC Carso Triestino e Goriziano IT3340006. In attesa della
redazione dei piani di gestione sono ammessi i soli interventi e destinazioni
d’uso consentiti dalla normativa della zona omogenea propria qualunque
intervento deve essere comunque sottoposto a valutazione di incidenza e
dovranno essere comunque adottate tutte le misure opportune per evitare il
degrado degli habitat naturali e le perturbazioni delle specie non solo
limitatamente al perimetro considerato ma anche in un congruo e
dimostrato intorno. Inoltre nelle more dell’adozione del Piano di Gestione
del SIC e della ZPS, valgono le seguenti tutele: − è esclusa la riduzione di
superfici di habitat di interesse comunitario all’interno del SIC e della ZPS
in seguito a interventi di nuova edificazione o ampliamenti di esistente e a
realizzazione di infrastrutture; − la riduzione di habitat non aventi interesse
comunitario all’interno del SIC o della ZPS potrà essere assentita a fronte
di valutazione di incidenza positiva (esclusi gli interventi di cui alla DGR
2461 del 12/10/2007); nel caso di consumo significativo di habitat dovrà
essere previsto un intervento di ricostruzione e/o di recupero/miglioramento
40
di habitat di interesse comunitario. Tale intervento dovrà essere concordato
con il Servizio caccia, risorse ittiche e biodiversità
INTERVENTI AMMESSI - DESTINAZIONI D’USO Ogni attività volta al
mantenimento ed al ripristino ad uno stato soddisfacente dell’habitat
naturale e delle specie di flora e fauna selvatiche tipiche dell’area.
Art. 24.2 - Area protetta del Carso
L’Area protetta del Carso di valenza nazionale e internazionale è promossa
dalla Regione FVG. La perimetrazione di tale aree comprende le aree
definite dalla L. n. 442/1971 (L. Belci). La gestione delle aree protette, la
disciplina delle attività, la salvaguardia e quant’altro di interesse per le
aree stesse sono definite ai sensi del combinato degli articoli 55 e 69 della
LR 42/96 recante Norme in materia di parchi e riserve naturali regionali.
CONDONO EDILIZIO
Presso gli Uffici comunali non risulta alcuna pratica di condono edilizio in
merito all’ immobile sopra descritto.
PROVVEDIMENTI SANZIONATORI
Dalle informazioni assunte presso gli Uffici comunali, non emerge alcun
provvedimento sanzionatorio in essere ai sensi della L.28 febbraio 1985
n°47.
CRITERIO DI STIMA E DETERMINAZIONE DEL VALORE
COMMERCIALE DEL BENE
Per la determinazione del valore del bene si applicherà un valore
unitario riferito al mq. di superficie pari a 7 € ricavato da transazioni
effettuate su terreni analoghi. Si precisa che l’appetibilità commerciale
di questa tipologia di bene e pressoché nulla. Da quanto sopra si ricava
che il valore globale del terreno è pari a mq. 6.197 x €. 7 = €. 43.379. Il
41
valore della quota spettante al sig. Peter Corbatti pari ad 1/24
corrispondenti a 4,2% corrisponde ad €. 1.821,92
Il perito estimatore
TRIESTE 4 maggio 2018
ALLEGATI:
1) mappa catastale lotto A)
2) planimetrie catastali lotto A)
3) documentazione forografica lotto A)
4) mappa catastale lottoB)
5) planimetrie catastali lotto B)
6) documentazione fotografica lotto B)
7) mappa catastale lotto C) trasferita su ripresa aerea
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PROSPETTO RIEPILOGATIVO
Lotto A)
Edificio adibito a ristorante - locanda sito in località Col.n°19 –Comune
amministrativo di Monrupino (TS) e terreni ad esso collegati
c.t.1° della P.T. 745 C.C. di Rupingrande
quota di proprietà 1/1
p.c. 786/2 cortile parificato orto di mq. 335
p.c. 786/5 ente urbano di mq.379
censiti presso l’Agenzia delle Entrate –Territorio
Sez.A fg.6 particella 786/5 categoria D/2 rendita €. 6.042,55 piani S1-T-1-2
Frazione Col n°19 proprietà 100/100
Fg.6 p.c. 786/2 qualità orti cl. 3 sup. mq. 335 RD. €. 4,15 RA €. 2,25
c.t.2° della P.T. 1383 del C.C.di Rupingrande.
Quota di proprietà 1/2
p.c. 786/6 corte di mq. 258
p.c. 786/7 corte di mq. 94
p.c. 786/3 cortile prf. Orto di mq. 1184
censiti presso l’Agenzia delle Entrate –Territorio
Fg.6 p.c. 786/3 qualità orti cl. 3 sup. mq. 1.184 RD. €. 14,68 RA €. 7,95
Fg.6 p.c. 786/6 qualità cortile cl. / sup. mq. 238 RD. €. // RA €. //
Fg.6 p.c.786/7 qualità cortile cl. / sup. mq. 94 RD. €. // RA €. //
Valore lotto €. 725.000,00
43
PROSPETTO RIEPILOGATIVO
Lotto B)
Villa con terreni alberati di pertinenza sita in località Col.n°69 –Comune
amministrativo di Monrupino (TS)
c.t.1° della P.T. 650 del C.C. di Rupingrande .
quota di proprietà 1/2 (ad avvenuta successione)
p.c.t.757/5 giardino par.orto 4̂ di mq. 1580
p.c.t. 757/21 prato 4̂ di mq.1588
p.c.t.819 prato 4̂ di mq.94
p.c.t.820/1 bosco 4̂ di mq. 2345
p.c.e.297 edificio di mq. 310 civ.n°69 di Zolla
censiti presso l’Agenzia delle Entrate –Territorio
sez.A fg.6 particella .297 sub.1 cat.A7 cl.3 consistenza 14,5 vani rendita
€.2.845,68 – Frazione Col 69 piano T-S1
sez.A fg.6 particella .297 sub.2 cat.C6 cl.5 consistenza 31 mq rendita
€.102,46 – Frazione Col 69 piano S1
Fg.6 p.c. 819 qualità prati cl. 4 sup.mq. 94 RD.€.0,19 RA.€. 0,07
Fg.6 p.c. 820/1 qualità boschi cl. 4 sup.mq. 2.345 RD.€.2,42 RA.€. 0,36
Fg.6 p.c. 757/21 qualità prati cl. 4 sup.mq. 1.554 RD.€.3,21 RA.€. 1,20
Fg.6 p.c. 757/5 qualità orti cl. 4 sup.mq. 1.580 RD.€.16,32 RA.€. 8,16
Fg.6 p.c. 757/16 qualità prati cl. 4 sup.mq. 34 RD.€.0,07 RA.€.0,03
Valore lotto per la quota di proprietà €. 308.000,00
44
PROSPETTO RIEPILOGATIVO
Lotto C)
Terreno agricolo –Comune amministrativo di Monrupino (TS)c.t. 2 della
P.T. 481 di Rupingrande
quota di proprietà 1/24 ad avvenuta successione
p.c.t. 925/14 bosco
censito presso l’Agenzia delle Entrate –Territorio
Fg.8 p.c. 925/14 qualità boschi cl. 4 sup.mq. 6197 RD.€.6,40 RA.€. 0,96
Valore lotto per la quota di proprietà €. 1.821,92
ALLEGATO1
ALLEGATO2
1
Allegato 3
Foto 1
Edificio ristorante-locanda
2
Foto 2
Edificio ristorante facciata Nord-Ovest
3
Foto 3
Facciata Est
4
Foto 4
p.c. 756/3 adibita a parcheggio
5
Foto 5
p.c. 786/2 area attrezzata per ristoro all’aperto
6
Foto 6
Ripresa cancello della p.c.785/4 con accesso diretto su p.c. 786/2
7
Foto 7
Ingresso ristorante
8
Foto 8
Zona bar-ingresso
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Foto 9
Zona sala ristorante P.T.
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Foto 10
Zona veranda –sala ristorante P.T.
11
Foto 11
Zona veranda – saletta P.T.
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Foto 12
Cucina ristorante zona lavaggio stoviglie
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Foto 13
Cucina zona cottura
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Foto 14
Scala di accesso dal P.T. al piano 1
15
Foto 15
Sala ristorante primo piano
16
Foto 16
Veranda primo piano
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Foto 17
Stanza guardaroba primo piano
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Foto 18
Servizio igienico per il pubblico primo piano
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Foto 19
Pozza d’acqua nella sala del primo piano, infiltrazione di acqua meteorica
proveniente dalla terrazza del secondo piano
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Foto 20
Infiltrazioni sul soffitto del bagno I°P. provenienti dagli impianti del secondo piano
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Foto 21
Stanza ad uso del personale sita al primo piano
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Foto 22
Bagno sito al primo piano ad uso del personale.
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Foto 24
Scala di collegamento al secondo piano
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Foto 25
Corridoio stanze secondo piano
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Foto 25
Stanza secondo piano
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Foto 26
Stanza secondo piano con copiose infiltrazioni provenienti dal tetto
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Foto 27
Stanza secndo piano usata come archivio con infiltrazioni provenienti dal tetto
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Foto 28
Servizio igienico del secondo piano
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Foto 29
Secondo servizio igienico piano 2°
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Foto 30
Piano interrato locale centrale termica
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Foto 31
Alimentazione del bruciatore della con fusto di gasolio ubicato nello stesso
ambiente
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Foto 32
Locale cantina
33
Foto 33
34
Vano interrato ricavato nella cisterna dell’acqua piovana
Foto 34
Zona del piano seminterrato nella quale è stato recuperato il muro in pietra
ALLEGATO4
ALLEGATO5
1
ALLEGATO 6
Foto 1
Prospetto Sud della villa
2
Foto 2
Prospetto Est della villa
3
Foto 3
Prospetto Nord Est della villa
4
Foto 4
Prospetto Nord Ovest della villa
5
Foto 5
Prospetto Sud Ovest della villa
6
Foto 6
Ingresso al primo piano – zona abitazione –
7
Foto 7
Sona ingresso tettoia barbecue
8
Foto 8
Accesso pedonale
9
Foto 9
Accesso carraio alla proprietà
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Foto 10
Vano ingresso abitazione
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Foto 11
Vano ingresso scala per accesso zona notte
12
Foto 12
Vano cucina
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Foto 13
Vano soggiorno
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Foto 14
Bagno zona giorno
15
Foto 15
Bagno zona notte
16
Foto 16
Stanza da letto
17
Foto 17
Stanza da letto
18
Foto 18
Vano taverna seminterrato
19
Foto 19
Scala interna accesso box macchina
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Foto 20
Locale lavanderia piano seminterrato
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Foto 21
Bagno seminterrato
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Foto 22
Vano sauna
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Foto 23
Box macchina
Allegato 7