TRIBUNALE DI TRENTO - d3h8bn4njg0vla.cloudfront.net · Lo Studio Associato geom. Gianni Luchetta e...

Stima del valore di mercato Studio Associato Luchetta

degli immobili di proprietà geom. Gianni Luchetta & ing. arch. Lorenzo Luchetta

della società Eragon s.r.l. Via IV Novembre, 23 - 38073 Cavedine (TN) Tel.+39 0461/568435 – e-mail: [email protected]

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RELAZIONE di STIMA

relativa ai beni immobili di proprietà

della società Eragon s.r.l.

rif. fallimento n. 67/2016

Il perito estimatore

geom. Gianni Luchetta

Cavedine, settembre 2017




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SOMMARIO

1 CONFERIMENTO DELL’INCARICO E OGGETTO DI STIMA ......................................... 3

2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI IN STIMA .................................................. 6

3 VALUTAZIONE ............................................................................................................ 8

3.1 Metodo di valutazione ................................................................................. 8

3.2 Valutazione dell’immobile ........................................................................... 8

4 SUPERFICI E COEFFICIENTI ........................................................................................ 9

5 PRINCIPI ESTIMATIVI ................................................................................................ 11

5.1 Coefficiente di vetustà ............................................................................... 11

5.2 Coefficienti di omogeneizzazione ............................................................. 12

5.3 Coefficiente di destinazione e di piano .................................................... 13

5.4 Coefficiente di orientamento..................................................................... 13

5.5 Coefficiente di veduta ............................................................................... 14

6 INQUADRAMENTO DELLE AREE ............................................................................... 15

7 DATI CATASTALI E TAVOLARI .................................................................................. 16

8 INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................... 17

9 DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI ................................................................ 18

10 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO ........................................................ 30

10.1 Analisi dei valori di mercato della zona ................................................... 30

10.2 Determinazione del valore di mercato dei beni ...................................... 32

SOLUZIONE 1 - Valore di mercato dei lotti singoli .......................... 34 10.2.1

SOLUZIONE 2 - Valore di mercato in lotto unico ............................ 35 10.2.2

11 CONCLUSIONI ......................................................................................................... 36

12 ALLEGATI ............................................................................................................ 37

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1 CONFERIMENTO DELL’INCARICO E OGGETTO DI STIMA

Lo Studio Associato geom. Gianni Luchetta e ing. arch. Lorenzo Luchetta con

sede in Cavedine via IV novembre n° 23, ha ricevuto l’incarico dal dott. Stefano

Lauro, di redigere una perizia di stima al fine di accertare il più probabile valore di

mercato dei beni immobiliari di proprietà della società Eragon s.r.l., con sede in

Via Marino Stenico n. 26 - 38121 - Trento (TN), p.iva 02049880228 contraddistinti dal-

la:

PT 322 - p.ed. 146 c.c. Cavareno

Accettato l’incarico, sono state effettuate le verifiche tavolari, catastali, ur-

banistiche, sono stati eseguiti i sopralluoghi sui luoghi oggetto di relazione e rac-

colta una dettagliata documentazione fotografica degli immobili oggetto di sti-

ma.

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La presente relazione di stima viene redatta proponendo due soluzioni di

vendita:

1. Vendita degli alloggi per singoli lotti1 (appartamento con cantina, posto/i

auto e spazi comuni);

2. Vendita del compendio immobiliare in lotto unico.

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1 I riferimenti delle porzioni materiali sono stati ripresi dalla bozza del piano di divisione materia-

le redatto dal tecnico progettista del compendio. Si evidenzia che al fine di poter procedere con la

vendita in singoli lotti sarà necessario predisporre il piano di divisione materiale del compendio e ta-

le onere sarà a carico dell’acquirente.




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SOLUZIONE 1:

LOTTO 1 – Appartamento a piano terra con cantina p.ed. 146 p.m. 1 e posto auto

p.ed. 146 p.m. 15;


p.ed. 146 p.m. 16;


p.ed. 146 p.m. 17;


p.ed. 146 p.m. 18;

LOTTO 5 – Appartamento a piano primo con cantina p.ed. 146 p.m. 5 e 2 posti au-

to p.ed. 146 pp.mm. 19 e 20;


to p.ed. 146 pp.mm. 21 e 22;


to p.ed. 146 pp.mm. 23 e 24;


to p.ed. 146 pp.mm. 25 e 26;

LOTTO 9 – Appartamento a piano secondo con cantina p.ed. 146 p.m. 9 e 2 posti

auto p.ed. 146 pp.mm. 27 e 28;




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LOTTO 10 – Appartamento a piano secondo con cantina p.ed. 146 p.m. 10 e 2 po-

sti auto p.ed. 146 pp.mm. 29 e 30;





LOTTO 13 – Appartamento a piano terzo con cantina p.ed. 146 p.m. 13 e 2 posti

auto p.ed. 146 pp.mm. 35 e 36;


auto p.ed. 146 pp.mm. 37 e 38.

SOLUZIONE 2:

LOTTO UNICO - Edificio p.ed. 146 c.c. Cavareno

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2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI IN STIMA

Stimare il valore di mercato di un bene significa determinare il più probabile

prezzo di vendita che potrà verificarsi in uno scambio in un determinato tempo.

Il valore di libero mercato è il miglior prezzo ottenibile, alla data della stima,

dalla libera vendita di un bene immobile, assumendo che:

1. vi sia un proprietario orientato alla vendita;

2. il bene sia oggetto di una adeguata commercializzazione prima della data

della stima;

3. non si tenga conto dell’eventualità che un acquirente con interessi partico-

lari possa formulare l’offerta;

4. vi sia più di un soggetto orientato all’acquisto.

Il valore dipende principalmente dalle caratteristiche estrinseche, cioè

dall’ubicazione, dall’accessibilità, dalla vicinanza di fonti di approvvigionamento,

dai mercati di vendita, dai nodi di comunicazione, dall’esistenza di infrastrutture,

nonché dalla destinazione d’uso prevista nei piani regolatori comunali.

La valutazione delle aree è eseguita ricercando il valore attuale di mercato

che dipende anche dalla configurazione planimetrica e dalla natura fisica del ter-

reno, dall’accessibilità, dalla distanza dalle vie di comunicazione, nonché dalla

destinazione urbanistica dei piani regolatori di zona.

Si determinerà quindi il valore di un fabbricato simile al nuovo con dedotto il

deprezzamento che, al momento della stima, ha subito per effetto dell’uso e/o di

trasformazione.

L’eventuale obsolescenza è stimata a seguito di una attenta valutazione del

degrado dell’edificio, del superamento delle strutture, delle tecnologie utilizzate,

anche per ciò che concerne la funzionalità.

Il valore di un fabbricato è influenzato prevalentemente dalle caratteristiche

intrinseche e dalla destinazione d’uso, al contrario del valore delle aree, il quale

dipende principalmente dalle caratteristiche estrinseche cioè dall’ubicazione,

dall’accessibilità nonché dalla destinazione d’uso prevista nei P.R.G. di zona.




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Il deprezzamento si applica sia ai beni materiali sia a quelli immateriali; in ge-

nerale il deprezzamento di un edificio non è costante nel tempo, ma è maggiore

nella fase intermedia della sua vita utile.

Il deprezzamento per vetustà è collegato alla durata della vita utile

dell’edificio riferito convenzionalmente in 100 anni per edifici ad uso residenziale

(e/o assimilabile al residenziale).

Nella stesura di una relazione peritale si deve mirare a determinare il valore

ordinario o normale dell’immobile nelle condizioni in cui si trova, in condizioni ordi-

narie e reali in cui versa il bene al momento della stima. Gli elementi quindi che si

assumono per la stima dovranno essere accuratamente vagliati sotto il principio

dell’ordinarietà e nel presupposto della permanenza delle condizioni assunte.

I principi base dell’estimo, così come anche riportato da autorevoli fonti, si

basano sul procedimento sintetico diretto (solamente quando non si dispone di

sufficienti informazioni sul valore di mercato del bene si procede con il valore di

trasformazione); la stima è altresì legata al preciso momento storico in cui viene

concretizzata nelle condizioni in cui si trova il bene alla data di stima. Tale valore,

che si suppone possa attuarsi, è legato a molteplici influenze che nel medio o an-

che breve periodo possono influenzare e modificare il mercato.

Tra gli eventi che hanno fortemente influenzato il mercato si annotano:

- fase recessiva che ha colpito le attività immobiliari con conseguente con-

trazione dei valori e prezzi;

- la maggior attenzione delle imprese industriali, commerciali e finanziarie

nei riguardi della gestione del proprio patrimonio immobiliare;

- la dismissione del patrimonio immobiliare di Enti pubblici e istituzioni priva-

te, non in grado di gestire la notevole massa di immobili che la costitui-

scono;

- le sofferenze bancarie, le quali necessitano di maggior affidabilità delle

valutazioni;

- la crisi industriale;

- una popolazione sempre più vecchia;

- le nuove condizioni di lavoro, di svago, di mercato, nuove attrattive,




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ecc.).

In definitiva oggi si assiste che “un acquirente razionale non è disposto a pa-

gare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo

stesso grado di utilità”.

3 VALUTAZIONE

La determinazione del valore di un fabbricato viene eseguita a mq di costru-

zione VPP (vuoto per pieno) considerando, oltre al valore delle opere murarie, la

presenza di opere impiantistiche interne ai fabbricati (impianti elettrici, idrici, ter-

moidraulici), anditi comuni, porzioni di fabbricato comuni ed altre specifiche, co-

me meglio riportate sulle singole descrizioni.

Il valore complessivo del fabbricato, in base alla sua consistenza, ricompren-

derà anche il valore dell’area di sedime e pertinenziale.

I coefficienti applicati ed i criteri di stima adottati sono quelli normalmente in

uso dai consulenti immobiliari e riportati dalle pubblicazioni e testi specializzati del

settore (consulente immobiliare, il Sole 24 ore, coefficienti ISTAT, ecc.).

3.1 Metodo di valutazione

Il metodo di valutazione adottato è quello della stima sintetica, riferita a mq,

con valori ripresi da ricerche svolte presso operatori del settore nonché da valori di

mercato recentemente applicati ad edifici simili per tipologia ed ubicazione.

I valori dei fabbricati sono stati rapportati al tipo di costruzione specifica,

considerandone il grado di obsolescenza tecnologica e funzionale, lo stato di

conservazione, di manutenzione e le altre caratteristiche ambientali.

3.2 Valutazione dell’immobile

Sulla base delle informazioni assunte e dalla consultazione delle riviste del set-

tore si è accertato che il prezzo medio di mercato a metro quadrato di superficie

commerciale, praticato per la compravendita di realità similari, sia per caratteri-

stiche costruttive che tecnologiche, è riferito al valore al nuovo, successivamente

omogeneizzato e vetustato.




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4 SUPERFICI E COEFFICIENTI

Come parametro di confronto per i fabbricati viene utilizzato il mq commer-

ciale, adottato sia in commercio che in sede fiscale e ricomprende, oltre alla su-

perficie utile netta, le partizioni interne, le strutture portanti e l’intero spessore dei

muri perimetrali esterni.

La superficie sulla base della quale si stabilisce il valore è ottenuta

dall’elaborazione delle planimetrie catastali reperite presso i pubblici uffici.

Le superfici così ricavate sono state poi omogeneizzate applicando gli usuali

coefficienti di differenziazione.

Per il calcolo delle superfici commerciali ci si rifà comunemente alle seguenti

normative: UNI 10750 del 2005 e D.P.R. n. 138/98.

Norma UNI 10750: “Criteri per la valutazione patrimoniale”

La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale".

Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso resi-

denziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico)

si deve considerare:

la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupa-

te dai muri interni e perimetrali;

le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,

box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

100% delle superfici calpestabili;

100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);

50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve es-

sere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, ecce-

dere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

D.P.R. n. 138/98 Allegato C: “Norme Tecniche per la determinazione della

superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”

Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a desti-

nazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie

catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'all. C.




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Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria,

i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo

di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di

25 cm.

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza uti-

le inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, in-

terni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipenden-

temente dal numero di piani collegati.

La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti, viene arrotondata al metro qua-

drato.

Per il calcolo del valore di mercato, si è fatto riferimento alle planimetrie catastali

depositate all’ufficio catasto.

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5 PRINCIPI ESTIMATIVI

5.1 Coefficiente di vetustà

Per definire tale coefficiente deve essere fatta una distinzione tra diversa vita

utile dell’edificio, da un lato per quanto concerne la parte strutturale, dall’altro

per quanto concerne quella impiantistica e le finiture. Infatti, le opere di finitura e

di impiantistica di un edificio, hanno una durata inferiore rispetto a quella degli

elementi strutturali portanti, alle coperture, ai tamponamenti; in altri termini, alcu-

ne opere costituenti un edificio hanno durata molto più limitata della parte struttu-

rale quindi la loro vita economica è molto più breve di quella della struttura.

Per edifici ad uso residenziale o assimilabili si può ipotizzare una vita media

delle strutture di 100 anni mentre quella delle finiture e degli impianti può assumersi

di pari a 30 anni.

Nei casi di stima in oggetto si adottano i coefficienti di età/qualità/stato di

manutenzione dell’edificio così come sotto esposto.

Età e qualità dell’edificio Stato ottimo Stato buono Stato mediocre Stato pessimo

edificio nuovo

Lusso 1.10 - - -

Signorile 1.05 - - -

Medio 1.00 - - -

Popolare 0.90 - - -

Ultrapopolare - - - -

edificio recentissimo

Lusso 0.95 0.90 0.85 -

Signorile 0.90 0.85 0.80 -

Medio 0.85 0.80 0.75 -

Popolare 0.80 0.75 0.70 -


10-20 anni

Lusso 0.90 0.85 0.80 -

Signorile 0.85 0.80 0.75 -

Medio 0.80 0.75 0.70 -

Popolare 0.75 0.70 0.65 -




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5.2 Coefficienti di omogeneizzazione

I coefficiente delle pertinenze ed i criteri di misurazione sono:

Fonte “Tecnoborsa: Codice valutazioni immobiliari”


21-40 anni

Lusso 0.85 0.80 0.75 0.65

Signorile 0.80 0.75 0.70 0.60

Medio 0.75 0.70 0.65 0.55

Popolare 0.70 0.65 0.60 0.50


41-60 anni

Lusso 0.80 0.75 0.70 0.60

Signorile 0.75 0.70 0.65 0.55

Medio 0.70 0.65 0.60 0.50

Popolare 0.65 0.60 0.55 0.45


Oltre 60 anni

Lusso 0.75 0.70 0.65 0.55

Signorile 0.70 0.65 0.60 0.50

Medio 0.65 0.60 0.55 0.45

Popolare 0.60 0.55 0.50 0.40

Ultrapopolare 0.55 0.50 0.45 0.35




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5.3 Coefficiente di destinazione e di piano

I coefficienti che tengono conto della variazione di valore di un bene al va-

riare del livello di piano nell’edificio sono così esposti:

Coefficiente di livello del piano (da considerare solo per le abitazioni plurifa-

miliari)

Edifici con ascensore:

piano terreno e rialzato 0.90

primo piano 0.94

secondo piano 0.96

terzo piano 0.98

piani superiori 1.00

ultimo piano 1.05

5.4 Coefficiente di orientamento

È il coefficiente che tiene conto dell'orientamento delle pareti esterne dei va-

ri locali e quindi dei vantaggi/svantaggi che ne possano derivare.

L'orientamento è uno di quegli elementi che incidono in maniera rilevante sul

valore di un immobile, poiché per un'abitazione la maggiore o minore esposizione

del sole condiziona notevolmente la vivibilità dell'alloggio, influenzando non di ra-

do la propensione stessa dei potenziali compratori ad acquistare.

Per gli alloggi con più pareti esterne, alle quali corrisponda un diverso coeffi-

ciente, si calcola il valore medio.

Coefficiente di orientamento:

Nord: 0,90

Nord – est: 0,93

Est: 0,95

Sud: 1,00

Sud - Est: 0,98

Sud - Ovest: 0,98

Ovest: 0,96

Nord - Ovest: 0,93




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5.5 Coefficiente di veduta

È il coefficiente che quantifica i benefici derivanti ad un ambiente per effetto

della sua posizione rispetto agli spazi esterni che circondano il compendio.

In particolare, si considerano gli affacci, prospettanti o meno su luoghi pano-

ramici o strade più o meno trafficate, su aree a verde o cortili ed androni.

Tale coefficiente considera una diversità notevole di affaccio tra un alloggio

e l'altro, come ad esempio un appartamento con vista panoramica e dominante

rispetto ad altro alloggio dello stesso stabile con vista ostruita su androni e cortili in-

terni.

Nel caso in esame sono presenti alcuni alloggi che si affacciano sul cortile in-

terno, mentre altri hanno viste sulla valle e quindi risulta indispensabile l’impiego

dei seguenti coefficienti.

Coefficienti di veduta:

su cantinati, locali senza finestre, autorimesse 0.75

su giardini, vedute panoramiche, strade 1.00

su zone di rispetto 0.90

su cortili 0.85

su chiostrine e corti interne 0.80

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6 INQUADRAMENTO DELLE AREE

Cavareno è un comune italiano della provincia di Trento con poco più di

1.000 abitanti sito nell’Alta Val di Non.

Il paese è sito a circa 1.000 m. s.l.m., sul terrazzo dell'Alta Val di Non, vicino al

Monte Roen e nei pressi del passo della Mendola.

La sua economia si fonda essenzialmente sui settori secondario e terziario. La

comunità dei cavarenesi, che presenta un indice di vecchiaia superiore alla me-

dia, ed è raggruppata principalmente nel capoluogo comunale; la restante po-

polazione si distribuisce equamente negli aggregati urbani elementari di Genzia-

nella e Mendola.

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ROMENO

DON

AMBLAR

CAVARENO




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7 DATI CATASTALI E TAVOLARI

Estratto Mappa Catastale p.ed. 146 C.C. Cavareno

Estratto Tavolare P.T. 322 C.C. Cavareno

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8 INQUADRAMENTO URBANISTICO

Estratto P.R.G. comune di Cavareno

Come si evince dallo strumento urbanistico il compendio in oggetto, ricade

in “area residenziale satura – B1” normata dall’art. 15 delle N.T.A. del PRG di Ca-

vareno.

I beni oggetto di stima, secondo la normativa relativa ai vincoli geologico e

idrogeologico sono normati da P.U.P. e P.G.U.A.P. della Provincia di Trento e sono

classificati come di seguito:

Carta di sintesi geologica, carte del rischio e pericolo:

- Aree a sismicità trascurabile - Carta di Sintesi Geologica;

- Non si evidenziano classi di rischio - Carta del Rischio;

- Non si evidenziano pericolosità geologiche - Carta del Pericolo.

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9 DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI

EDIFICIO P.ED. 146 C.C. CAVARENO

Il compendio immobiliare contraddistinto dalla p.ed. 146 c.c. Cavareno è un

edificio residenziale sito a sud dell’abitato di Cavareno che si compone di alloggi

bi e trilocali per complessive 14 unità immobiliari.

Il fabbricato è stato oggetto di un intervento di ristrutturazione globale nel

2011 e non è mai stato abitato, ad eccezione di un alloggio a piano terra.

INQUADRAMENTO DEL COMPENDIO

Il volume edilizio insiste su un terreno di superficie pari a complessivi 2.401 mq

catastali ed è collocato a ridosso del confine nord del lotto; a sud è presente il

piazzale d’accesso adibito a posti macchina, mentre ad est sopraelevato rispetto

al piazzale d’accesso è presente un ampio giardino incolto, sostenuto da un muro

in calcestruzzo armato con soprastante rete metallica.

La particella confina sui lati ovest ed est con la via pubblica, mentre sui lati

nord e sud confina con enti

privati. La proprietà è delimi-

tata da muretti in calcestruz-

zo armato sormontati da una

rete metallica.

Il fabbricato ha uno svi-

luppo in pianta irregolare e si

compone di più volumi edilizi

accostati. Il corpo principale

si sviluppa su 4 livelli fuori ter-

ra, mentre i volumi contigui

sul lato nord sono rispettivamente di due e tre piani fuori terra; sul lato est è presen-

te un volume parzialmente interrato adibito a cantine.

Il fabbricato è attorniato sui lati est ed ovest da camminamenti/anditi pavi-

mentati in formelle di calcestruzzo. Interposto tra i parcheggi ed il fabbricato, sul

lato sud, sono presenti dei giardini, che in base allo schema di divisione materiale,




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sono da assegnarsi come proprietà esclusiva degli alloggi di piano terra; i percorsi

comuni ed i giardini esclusivi sono delimitati da muretti con soprastante recinzione

metallica.

ACCESSI ED ANDITI

L’accesso pedonale è interposto tra il fabbricato e la via pubblica, via Larset-

ti, e sull’accesso è pre-

sente un cancello pe-

donale che immette al

camminamento sito sul

lato ovest; sullo stesso

lato è presente anche

l’accesso carraio dei

posti macchina siti a

sud del fabbricato, de-

limitato rispetto alla strada pubblica da una stanga automatizzata.

I posti macchina ricomprendono una corsia di manovra centrale pavimenta-

ta in conglomerato bituminoso sulla quale prospettano 24 posti auto “a pettine”

pavimentati in grigliato di calcestruzzo inerbito.

I parcheggi sono comunicanti con il camminamento di piano terra, sito ad

una quota inferiore rispetto all’area parcheggio ed il dislivello è superabile o dalla

scala (marciapiede ovest) o da una rampa (marciapiede est).

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DESCRIZIONE DEL FABBRICATO

La struttura del fabbricato è parte con muratura portante in pietra e parte in

calcestruzzo armato con pareti di tamponamento in laterizio; le coperture sono in

legno a più falde con ampi abbaini ed il manto di copertura è in tegole marsiglie-

si.

I prospetti sono semplici con ampi poggioli siti sui lati sud ed ovest; sul lato est

a piano primo è presente

un ampia terrazza ad uso

esclusivo di un alloggio. La

terrazza ed i poggioli sono

protetti da una recinzione

metallica tinteggiata. I fori

finestra sono con cornice in

intonaco colore bianco e

sono per lo più allineati

lungo assi verticali. I serra-

menti esterni sono in legno

con vetrocamera e griglia tipo “inglesina”, parte ad arco, parte a due elementi

accostati e parte di dimensioni regolari; alcuni serramenti sono con ante ad oscu-

ro, altri sono privi di schermature solari. Le pareti sono per lo più con cappotto

termico esterno, intonacato e tinteggiato, ad eccezione di alcune porzioni a pia-

no terra che sono in pietra ed il cappotto termico è sito sul lato interno.

L’impianto di riscaldamento è centralizzato e la centrale termica comune è

sita al piano terra; la contabilizzazione del calore avviene mediante conta calorie.

Sono presenti i collettori solari per la produzione dell’acqua calda sanitaria.

DESCRIZIONE INTERNA

L’accesso alle unità immobiliari site a piano terra avviene dai camminamenti

siti sui lati est ed ovest del compendio, mentre gli alloggi siti ai piani superiori sono

con accesso dal vano scala comune; il vano scala è completo di ascensore.

Le finiture degli alloggi sono simili e comparabili.




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La pavimentazione dei locali

giorno ed i rivestimenti dei bagni sono

in piastrelle mentre le stanze da letto

sono con pavimento in legno; le pa-

reti sono intonacate e tinteggiate.

Sugli accessi è presente un por-

toncino di sicurezza, mentre le porte

interne sono in legno.

I servizi igienici sono completi di

vaso WC, lavandino, bidet sospesi e piatto doccia o vasca.

L’impianto di riscaldamento è centralizzato con radiatori a parete e sistema

di contabilizzazione del calore. L’impianto elettrico è con videocitofono ed è

completo di frutti e placchette. Sono presenti le principali predisposizioni per gli al-

lacci della zona cottura e della lavatrice.

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PIANO TERRA

Il piano terra si compone di quattro alloggi, una centrale termica comune e

quattordici cantine, alcune site contigue il volume residenziale, alcune distaccate

e site ad est del fabbricato, sottostanti il giardino comune. I lotti sottoriportati ri-

specchiano il progetto divisionale già predisposto ma non ancora perfezionato ed

intavolato


p.ed. 146 p.m. 15

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 1 è sito al piano terra il cui accesso è

posto sul camminamento ad ovest.

Si accede direttamente alla cucina/soggiorno di forma allungata e da qui

ad un piccolo disbrigo sul quale prospettano due stanze, il ripostiglio ed il bagno

privo di aperture dirette verso l’esterno.

L’alloggio è esposto ad ovest e a nord; la finestra della stanza a nord è di di-

mensioni ridotte e prospetta sulla proprietà vicina p.f. 1077/6.

Si evidenzia che sono presenti evidenti macchie di umidità di risalita lungo le

pareti e quindi si applica un deprezzamento pari al 10.000,00 € quale onere per il

ripristino/risanamento dell’intonaco.

Il lotto ricomprende la cantina contraddistinta dalla p.m. 1 (circa 7 mq) ed il

posto auto contraddistinto dalla p.m. 15.


p.ed. 146 p.m. 16

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 2 è sito al piano terra ed è accessibile di-

rettamente dal camminamento sito sul lato ovest.

Si accede alla cucina/soggiorno e da qui ad un primo disbrigo sul quale pro-

spetta una stanza, quindi ad un secondo atrio che immette rispettivamente ad al-

tra stanza e locale bagno privo di aperture dirette verso l’esterno.




LG

23 di 37

L’alloggio è esposto sui lati ovest e sud e sul lato sud è presente un giardino

esclusivo con accesso dal soggiorno.



L’alloggio è abitato ed in considerazione di tale fattore si applica un coeffi-

ciente di vetustà pari a 0.852.


p.ed. 146 p.m. 17

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 3 è sito al piano terra ed è accessibile

dalla corte interna.

Si accede ad un atrio e da qui alla cucina/soggiorno e quindi al disbrigo sul

quale prospettano la stanza ed il bagno privo di aperture dirette verso l’esterno.

L’alloggio è esposto a sud e prospetta sul giardino esclusivo con accesso dal

soggiorno.

Si evidenzia che sono presenti evidenti macchie di umidità di risalita sulle mu-

rature e quindi si applica un deprezzamento pari a 5.000,00 € quale onere per il ri-

pristino/risanamento dell’intonaco.




p.ed. 146 p.m. 18

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 4 è sito al piano terra ed è accessibile

dalla corte interna.

Si accede nell’ampia cucina/soggiorno e da qui ad un disbrigo sul quale

prospettano la stanza ed il bagno finestrato.

2 Edificio recentissimo, qualità media e stato di manutenzione ottimo.




LG

24 di 37

L’alloggio è libero su tre lati e sul lato sud è presente il giardino esclusivo ac-

cessibile dal soggiorno. Il tetto è piano a terrazza.

Si evidenzia che sono presenti evidenti macchie di umidità di risalita e per ta-

le fattore negativo si applica un deprezzamento pari a 15.000,00 € quale onere

per il ripristino/risanamento dell’intonaco.



**************




LG

25 di 37

PIANO PRIMO

L’accesso ai piani avviene dal vano scala sito centrale al fabbricato; il vano

scala ha un doppio accesso: uno dal marciapiede ovest ed uno dal cammina-

mento est. La pavimentazione dei pianerottoli e delle scale è in marmo ed il pa-

rapetto della scala è in acciaio. Il vano scala è completo di ascensore.

Il piano primo si compone di quattro alloggi di cui tre bilocali ed un trilocale.


to p.ed. 146 pp.mm. 19 e 20

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 5 è sito al piano primo ed è esposto sui

lati sud e ovest.

Dall’atrio comune si accede alla cucina/soggiorno e da qui ad un disbrigo

sul quale prospettano la stanza ed il bagno finestrato. Sul lato ovest è presente il

poggiolo.

Il lotto ricomprende la cantina contraddistinta dalla p.m. 5 (circa 8 mq) ed i

posti auto contraddistinti dalle pp.mm. 19 e 20.


to p.ed. 146 pp.mm. 21 e 22

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 6 è sito al piano primo ed è esposto sui

lati sud ed est.

Si accede all’appartamento in un corridoio/atrio a forma di “L” sul quale pro-

spettano in senso orario: il bagno finestrato, la cucina/soggiorno e la stanza. Sul la-

to est è presente un’ampia terrazza di superficie pari a circa 84 mq.




to p.ed. 146 pp.mm. 23 e 24




LG

26 di 37

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 7 è sito al piano primo con esposizione a

nord ed a ovest.

Si accede alla cucina/soggiorno di forma allungata e da qui si accede ad

un piccolo disbrigo sul quale prospettano la stanze ed il bagno finestrato; sul lato

ovest è presente un piccolo poggiolo con acceso dal soggiorno.

Si evidenzia che le finestre site a nord prospettano sulla proprietà vicina p.f.

1077/6.




to p.ed. 146 pp.mm. 25 e 26

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 8 è sito al piano primo, ha tre lati liberi la-

ti ed è di forma allungata.

Dalla cucina/soggiorno e da qui ad un corridoio sul quale prospettano una

stanza, un bagno e quindi l’altra stanza con bagno; sul lato sud è presente un

poggiolo che si estende per tutta la facciata.

Si evidenzia che le finestre site a nord prospettano sulla proprietà vicina p.f.

1077/6.



**************




LG

27 di 37

PIANO SECONDO

Il piano secondo si compone di quattro alloggi di cui tre bilocali ed un triloca-

le.

LOTTO 9 – Appartamento a piano secondo con cantina p.ed. 146 p.m. 9 e 2 posti

auto p.ed. 146 pp.mm. 27 e 28

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 9 è sito al piano secondo, con esposizio-

ne a sud.

L’ingresso avviene in un corridoio/atrio che conduce nella cucina/soggiorno

e da qui si accede ad un disbrigo sul quale prospettano la stanza ed il bagno, pri-

vo di aperture verso l’esterno. Sul lato sud è presente il poggiolo.




sti auto p.ed. 146 pp.mm. 29 e 30

L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 10 è sito al piano secondo con esposi-

zione sui lati sud ed ovest.

Si accede ad un corridoio/atrio che conduce nella cucina/soggiorno; da qui

si accede al disbrigo sul quale prospettano la stanza ed il bagno, privo di aperture

verso l’esterno. Sul lato sud è presente il poggiolo.





L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 11 è sito al piano secondo con esposi-

zione sui lati nord ed ovest.




LG

28 di 37

Si accede alla cucina/soggiorno e da qui al disbrigo sul quale prospettano la

stanza, il bagno finestrato ed il ripostiglio. Sul lato ovest è presente un ampio il

poggiolo.

Si evidenzia che le finestre a nord prospettano sulla proprietà vicina p.f.

1077/6.





L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 12 è sito al piano secondo, con esposi-

zione su tre lati ed è di forma allungata.

Si accede alla cucina/soggiorno e da qui al corridoio sul quale prospettano

una stanza, un bagno e quindi l’altra stanza con bagno esclusivo; sul lato sud è

presente un poggiolo che corre lungo tutta la facciata.

Si evidenzia che le finestre a nord prospettano sulla proprietà vicina p.f.

1077/6.



**************




LG

29 di 37

PIANO TERZO

Il piano terzo si compone di due alloggi trilocali con soffitto mansardato ed

altezza interna variabile da circa 1.20 m a circa 3.90 m.



L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 13 è sito al piano terzo ed è libero su tre

lati.

Si accede al corridoio/atrio a forma di “T” sul quale prospettano a destra la

cucina/soggiorno, frontali il bagno ed una stanza, a sinistra l’altra stanza; sul lato

sud è presente il poggiolo.





L’alloggio contraddistinto dalla p.m. 14 è sito al piano terzo ed è libero sui lati

ovest e parte ad est.

Si accede all’ingresso/atrio sul quale prospettano la cucina/soggiorno, due

stanze ed il bagno finestrato; sul lato ovest è presente un ampio il poggiolo.



STATO DI MANUTENZIONE

Lo stato di manutenzione degli alloggi è nel

complesso buona, ad eccezione delle macchie di

umidità di risalita presenti negli alloggi di pian ter-

reno.

Si evidenzia che sull’estradosso della coper-

tura del vano ascensore la lattoneria è stata ri-




LG

30 di 37

mossa a causa delle folate di vento e tale inconveniente ha di fatto causato delle

infiltrazioni di acqua con percolamento anche ai sottostanti piani in corrisponden-

za della muratura del vano ascensore.

A piano terra si evidenziano distacchi d’intonaco su alcune pareti esterne.

CONFORMITA’ CATASTALI e URBANISTICHE

Conformità urbanistica

Il fabbricato è conforme alla variante alla concessione edilizia n. 27/2011 dd.

16.06.2011.

È presente la fine lavori parziale delle pp.mm. 2, 37 e 38.

Non sono presenti i certificati di agibilità.

Conformità catastale

Le planimetrie catastali sono conformi.

Conformità tavolare

La planimetria tavolare non è presente.

10 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

10.1 Analisi dei valori di mercato della zona

Sono state effettuate attente e puntuali indagini, rivolte sostanzialmente ver-

so due tipologie di fonti:

la prima, di carattere orientativo, è stata effettuata sulla scorta delle

informazioni e dei dati riportati dai borsini immobiliari locali maggior-

mente accreditati quali la rivista “Guida Casa” e sui siti web “Agenzia

del Territorio” e “www.immobiliare.it” come sotto riportato;

la seconda, di tipo fiduciario, dalla rilevazione di specifici dati di com-

pravendita, di offerta nonché da valori desumibili da operatori immo-

biliari di zona.

Le analisi sono state svolte in contesti urbanistici simili e con unità immobiliari

affini, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quelle oggetto di stima, indi-




LG

31 di 37

viduando gli elementi di positività e criticità degli immobili quali l’esposizione, le

opere di finitura esterna, le condizioni strutturali, ecc.; nonché agli strumenti urba-

nistici vigenti di zona.

Si riportano di seguito i valori risultanti dalle analisi eseguite:

fonte: Guida Casa 2017 - Zona Alta Anaunia

fonte: Agenzia del Territorio semestre 2 anno 2016 (comune di Cavareno, CENTRO ABITATO)

fonte: www.immobiliare.it




LG

32 di 37

Nell’abitato di Cavareno, il valore al nuovo per edifici residenziali è variabile

in un range tra €/mq 1.700,00 e €/mq 1.900,00 in funzione alle caratteristiche intrin-

seche ed estrinseche dei singoli fabbricati.

In considerazione della destinazione d’uso, della localizzazione, delle caratte-

ristiche intrinseche ed estrinseche del compendio e della trascrizione al libro fon-

diario di destinazione a residenza ordinaria, si stimano gli alloggi al nuovo pari a

1.700,00 €/mq.

Al valore al nuovo si applica un deprezzamento del 5 % in quanto gli alloggi

sono privi del certificato di agibilità ed un ulteriore 5 % per le spese di ultimazione

degli spazi comuni e ripristino degli ammaloramenti delle murature esterne e

quindi si applica un valore pari ad arrotondati 1.500,00 €/mq.

10.2 Determinazione del valore di mercato dei beni

Come è ben noto, dal 2009 ad oggi si è avuta una contrazione del mercato

che inevitabilmente ha ridotto i margini di realizzo.

Dalle riviste specializzate del settore a livello locale e dai dati reperiti

dall’osservatorio immobiliare dell’agenzia del territorio, si evince che relativamen-

te alla zona in oggetto, i valori non hanno subito significativi mutamenti dall’inizio

della crisi ad oggi.

A parere del sottoscritto, invece, tutti i prezzi di compravendita hanno porta-

to ad una significativa diminuzione, posto che sulla piazza vi sono numerosi inven-

duti, complici anche le numerose aste giudiziarie che immettono sul mercato di-

versi immobili.

Le cause sono molteplici, dalla difficoltà di contrarre mutui presso le banche,

le tasse, all’attuale mercato asfittico; in definitiva il mattone non viene più perce-

pito come l’investimento più sicuro.

Si evidenzia inoltre che il fabbricato è soggetto alla cosiddetta "Legge Gil-

mozzi" e tale legge è stata pensata per limitare l'edificazione di seconde case sul

territorio provinciale. L'apposizione del vincolo di residenza ordinaria ai sensi dell'ar-

ticolo 18 sexies della Legge Provinciale numero 22/91 e successive modifiche ed

integrazioni comporta che l'immobile deve essere destinato ad abitazione princi-




LG

33 di 37

pale del fruitore finale e quindi che gli immobili soggetti a questo vincolo devono

necessariamente essere abitati da coloro che vi trasferiscono la residenza. La ca-

sa deve necessariamente divenire l'abitazione principale del fruitore finale.

Per le motivazioni di cui sopra e considerando che saranno messe in vendita

complessivamente 14 unità immobiliari, si applica in via cautelativa e al fine di ri-

durre i tempi di vendita degli alloggi un ulteriore deprezzamento del 10 %.

**************




LG

34 di 37

La determinazione del più probabile valore di mercato degli alloggi viene di

seguito riportata:

SOLUZIONE 1 - Valore di mercato dei lotti singoli 10.2.1

Sup.coeff.

omog.

Sup.

comm.

coeff.

di piano

coeff.

di

coeff. di

orient.

coeff. di

v eduta

riduz.

v alore

v alore

unitario

VALORE

di STIMA

VALORE

del LOTTO

(mq) - (mq) - - - - % (€/mq) (€) (€)

piano TERRA - appartamento 85,00 1,00 85,00 0,90 1,00 0,93 0,80 10,00% 1.500,000 € 76.836,60

piano TERRA - cantina 7,00 0,20 1,40 0,90 1,00 - - 10,00% 1.500,000 € 1.701,00

P.M. 15 SUB. 16 piano PRIMO - posto auto 12,00 € 6.000,00

-€ 10.000,00


piano TERRA - giardino 41,00 0,10 4,10 1,00 0,85 - - 10,00% 1.500,000 € 4.704,75







-€ 5.000,00





-€ 15.000,00

piano PRIMO - appartamento 84,00 1,00 84,00 0,94 1,00 0,98 1,00 10,00% 1.500,000 € 104.464,08

piano PRIMO - poggiolo 9,00 0,25 2,25 0,94 1,00 - - 10,00% 1.500,000 € 2.855,25





piano PRIMO - terrazza 84,00 0,25 21,00 0,94 1,00 - - 10,00% 1.500,000 € 26.649,00














piano SECONDO - appartamento 61,00 1,00 61,00 0,96 1,00 1,00 1,00 10,00% 1.500,000 € 79.056,00

piano SECONDO - poggiolo 10,00 0,25 2,50 0,96 1,00 - - 10,00% 1.500,000 € 3.240,00



















piano TERZO - appartamento 120,00 1,00 120,00 0,98 1,00 1,00 1,00 10,00% 1.500,000 € 158.760,00

piano TERZO - poggiolo 13,00 0,25 3,25 0,98 1,00 - - 10,00% 1.500,000 € 4.299,75









Lotti

Edificio p.ed. 146 C.C. Cavareno

LOTTO 14

P.M. 14 SUB. 15

€ 137.000,00Valore a corpo

Valore a corpo

Descrizione ente

LOTTO 13

P.M. 13 SUB. 14

LOTTO 11

P.M. 11 SUB. 12


Valore a corpo

LOTTO 12

P.M. 1 SUB. 2

Valore a corpo


Valore a corpo

Valore a corpo

P.M. 12 SUB. 13


Valore a corpo

Valore a corpo

Valore a corpo

LOTTO 10

P.M. 10 SUB. 11


Valore a corpo

LOTTO 8

P.M. 8 SUB. 9

€ 148.000,00

€ 104.000,00

LOTTO 9

P.M. 9 SUB. 10


Valore a corpo

Valore a corpo

Valore a corpo

P.M. 3 SUB. 4

Valore a corpo

LOTTO 6

P.M. 6 SUB. 7

Valore a corpo

P.M. 7 SUB. 8

P.M. 5 SUB. 6

€ 120.000,00

LOTTO 4

LOTTO 2P.M. 2 SUB. 3

€ 93.000,00

Valore a corpo


Valore a corpo

LOTTO 7

LOTTO 5

LOTTO 3

LOTTO 1

Riduzione di valore per ripristino/risanamento dell'intonaco



€ 82.000,00

€ 80.000,00

€ 74.000,00

P.M. 4 SUB. 5

Valore a corpo




LG

35 di 37

SOLUZIONE 2 - Valore di mercato in lotto unico 10.2.2

Il valore di mercato complessivo del compendio immobiliare, comprensivo

degli spazi comuni risulta essere pari ad € 1.630.000,00.

La popolazione del comune di Cavareno si attesta a poco più di 1.000 per-

sone e l’andamento demografico della popolazione è in leggera crescita per tra-

sferimenti da altri comuni; il saldo tra i nati ed i morti è invece pressoché pari.

Tali dati, in considerazione della modesta popolazione del comune, eviden-

ziano che realizzare un fabbricato come quello oggetto di stima composto da

una quindicina di alloggi non è un investimento remunerativo e conveniente.

Aggiungendo poi il fatto che l’immobile è soggetto alla cosiddetta “legge

Gilmozzi” e che sul territorio sono in vendita una cinquantina tra alloggi e case va-

canze si ottiene che l’immobile in oggetto se venduto in unica soluzione debba

essere notevolmente deprezzato, anche se trattasi di un fabbricato nuovo, ben ri-

finito, completo di posti macchina e sito in posizione dominante.

Tale deprezzamento si stima essere pari al 35 % rispetto al valore di stima In

considerazione del rischio di investimento e rientro economico, e quindi avremo:

Valore di mercato LOTTO UNICO =1.630.000,00 € x 0.65 = 1.060.000,00 €

**************

Sup.coeff.

omog.

Sup.

comm.

coeff.

di piano

coeff.

di

coeff. di

orient.

coeff. di

v eduta

riduz.

v alore

v alore

unitario

VALORE

di STIMA

VALORE

del LOTTO

(mq) - (mq) - - - - % (€/mq) (€) (€)




-€ 10.000,00









-€ 5.000,00





-€ 15.000,00







piano PRIMO - terrazza 84,00 0,25 21,00 0,94 1,00 - - 10,00% 1.500,000 € 26.649,00












































Lotti

Edificio p.ed. 146 C.C. Cavareno

LOTTO 14

P.M. 14 SUB. 15


Valore a corpo

Descrizione ente

LOTTO 13

P.M. 13 SUB. 14

LOTTO 11

P.M. 11 SUB. 12


Valore a corpo

LOTTO 12

P.M. 1 SUB. 2

Valore a corpo


Valore a corpo

Valore a corpo

P.M. 12 SUB. 13


Valore a corpo

Valore a corpo

Valore a corpo

LOTTO 10

P.M. 10 SUB. 11


Valore a corpo

LOTTO 8

P.M. 8 SUB. 9

€ 148.000,00

€ 104.000,00

LOTTO 9

P.M. 9 SUB. 10


Valore a corpo

Valore a corpo

Valore a corpo

P.M. 3 SUB. 4

Valore a corpo

LOTTO 6

P.M. 6 SUB. 7

Valore a corpo

P.M. 7 SUB. 8

P.M. 5 SUB. 6

€ 120.000,00

LOTTO 4

LOTTO 2P.M. 2 SUB. 3

€ 93.000,00

Valore a corpo


Valore a corpo

LOTTO 7

LOTTO 5

LOTTO 3

LOTTO 1




€ 82.000,00

€ 80.000,00

€ 74.000,00

P.M. 4 SUB. 5

Valore a corpo




LG

36 di 37

11 CONCLUSIONI

Eseguite le principali verifiche in merito alla consistenza dei vari immobili, sia

a livello catastale che urbanistico, si sottolinea che ai fini della valutazione estima-

tiva, gli impianti tecnologici, le norme igienico sanitarie, la normativa inerente le

barriere architettoniche, la normativa in merito all’acustica, la normativa in merito

al risparmio energetico, le prescrizioni di eventuali perizie geologiche, gli allac-

ciamenti alle reti di distribuzione e scarichi in genere e quant’altro necessario per

rendere agibile l’immobile, qualora non fosse stato rilasciato specifico certificato,

si presume siano state rispettate.

Si evidenzia inoltre che al fine della presente perizia non è stata eseguita una

dettagliata verifica di rispondenza dei confini di proprietà ma esclusivamente un

accertamento visivo con la mappa catastale.

Le planimetria, qualora presenti, sono da intendersi soltanto quali ausili per

rappresentare la proprietà e l’ambiente in cui essa è collocata. Sebbene il mate-

riale sia stato preparato utilizzando al meglio i dati disponibili, esso non deve esse-

re considerato come un rilevamento topografico o come una planimetria in sca-

la. Dette planimetrie sono state reperite presso l’ufficio del Catasto.

Premessa fatta il sottoscritto, dopo aver provveduto ad effettuare i rilievi ca-

tastali, urbanistici, fotografici e dopo aver eseguito tutti i sopralluoghi e rilievi del

caso sui luoghi interessati, può quindi riassumere le risultanze del su esposto lavoro

peritale in risposta al quesito posto, determinando, alla data del settembre 2017, il

più probabile valore dei beni immobiliari di proprietà della società Eragon s.r.l.,

con sede in Via Marino Stenico n. 26 - 38121 - Trento (TN), p.iva 02049880228 con-

traddistinti dalla PT 322 p.ed. 146 c.c. Cavareno come esposto al paragrafo pre-

cedente.

Cavedine, settembre 2017

Il perito estimatore

geom. Gianni Luchetta

**************




LG

37 di 37

12 ALLEGATI

- Estratto mappa;

- Estratto P.R.G.;

- Estratti cartografici;

- Estratto tavolare;

- Planimetrie catastali;

- Visure catastali;

- Calcolo superfici;

- Documentazione fotografica.

**************

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