TRIBUNALE DI TREVISO - aste33.com · Di pertinenza del capannone vi è quindi una modesta area...

Studio TecnicoGeom. Giovanni Simeoni

TRIBUNALE DI TREVISO

Fallimento a carico della ditta:

C.3 S.R.L.

FALLIMENTO N. 27/2018

Giudice delegato: dott.ssa Fabbro Antonello

Curatore della procedura: dott. Baggio Tarcisio

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RELAZIONE DI STIMA

dei beni immobili di proprietà della ditta fallita siti nei Comuni di:

- CARBONERA (Tv);

- CASALE SUL SILE (Tv);

- BREDA DI PIAVE (Tv);

- JESOLO (Ve).

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A seguito dell’incarico ricevuto dal Curatore della procedura dott. Tarcisio

Baggio di valutare i beni immobili di proprietà della soc. C.3 srl e situati nel

Comune di Carbonera (Tv), Breda Di Piave (Tv), Casale Sul Sile (Tv) e Jesolo

(Ve) il sottoscritto geom. Giovanni Simeoni, perito del Tribunale di Treviso, ha

eseguito le necessarie verifiche e gli accertamenti degli immobili di proprietà

della ditta fallita.

Ha pertanto effettuato le visure presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso - Servizi

Catastali - Catasto Fabbricati e Catasto Terreni - richiedendo le mappe catastali

della zona (mappe digitali), le visure catastali dei beni e le planimetrie catastali

degli immobili.

Ha quindi effettuato le visure presso l’Agenzia delle Entrate di Venezia - Servizi

1


Catastali - Catasto Fabbricati e Catasto Terreni - richiedendo le mappe catastali

della zona (mappe digitali), le visure catastali dei beni e le planimetrie catastali

degli immobili.

Ha quindi effettuato presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso – Servizi Pubblicità

Immobiliare, già Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, le visure delle

iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni.

Ha di seguito effettuato presso l’Agenzia delle Entrate di Venezia – Servizi

Pubblicità Immobiliare, già Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, le

visure delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni.

Ha poi svolto gli accessi e gli accertamenti presso gli uffici Tecnici dei Comuni di

Carbonera, Breda Di Piave, Casale Sul Sile (provincia di Treviso) e Jesolo

(provincia di Venezia) con recupero dei progetti, delle concessioni edilizie dei

fabbricati e di altri documenti tecnico-amministrativi utili alla relazione peritale.

Ha inoltre effettuato ricerche degli atti di provenienza dei beni, accertandone

l’intestazione in capo alla fallita.

Sulla base degli accertamenti e dei sopralluoghi svolti lo scrivente espone la

seguente relazione peritale.

***

LOTTO 1°

immobile in Carbonera

Capannone ad uso magazzino

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DESCRIZIONE CENSUARIA DEI BENI

per l’intero

AGENZIA DEL TERRITORIO

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Comune di Carbonera (codice B744)

Catasto fabbricati

Sez. D - foglio 1

Mappale 605 sub.1 Via Biban P.T. area urbana di mq. 293

Mappale 605 sub.2 Via Biban P.T categ. C/2 cl.2 mq.307 sup. Catastale mq.

325 RC€ 539,08

***

PROVENIENZE

Gli immobili sono pervenuti alla fallita:

- giusto decreto di trasferimento del Tribunale di Treviso reg. 445/05 cron. 1208,

di Treviso, trascritto presso la conservatoria Dei Registri Immobiliari di Treviso

in data 29.09.2009 ai n. 21958 registro particolare e n. 36160 registro generale.

***

CONFINI

L’immobile confina con mappali 630, 463, 638, salvo altri e/o variati.

***

Descrizione dell’immobile:

Trattasi di corpo di fabbrica del tipo “capannone” ad uso magazzino - porzione di

testa- ubicato nel Comune di Carbonera (Tv), frazione Biban, con fronte ed

accesso da Vicolo Biban.

Lo stabile è situato all’interno della zona industriale di Biban Di Carbonera.

La proprietà del capannone oggetto di stima è recintata e dotata di accesso

pedonale e carraio.

Di pertinenza del capannone vi è quindi una modesta area scoperta, perlopiù

pavimentata, posta sui tre lati del fabbricato.

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Il capannone è stato ultimato nell’anno 1993, con agibilitàrilasciata nell’anno

1994.

Internamente è composto da ampio magazzino e da piccola appendice ad uso

ufficio e servizi igienici, con sovrastante soppalco.

La struttura si eleva su pilastri prefabbricati in c.a. con murature di tamponamento

in muratura e parte in pannelli prefabbricati.

La copertura ha struttura in c.a. e pannelli sandwich in lamiera grecata.

Il pavimento è in cemento lisciato nella zona capannone ed inpiastrelle di

ceramica nella zona ufficio/servizi igienici.

Le finestre sono in lamiera con vetrocamera ed intelaiatura metallica.

Le porte interne degli uffici sono in legno.

Il portone di accesso in lamiera preverniciata.

E soglie sono in marmo.

L’immobile è dotato di impianto elettrico, idraulico.

Il magazzino sviluppa una superficie di mq.300 circa.

L’altezza de magazzino corrisponde a m.5,90 circa.

L’area scoperta ha superficie catastale di mq. 293.

***

ACCERTAMENTO della CONFORMITA’ URBANISTICA dei BENI e di

EVENTUALI ABUSI EDILIZI ai SENSI della legge n. 47/85 e

SUCCESSIVE

L’edificio è stato edificato secondo i seguenti titoli abilitativi:

- Concessione Edilizia n. 11 del 10.02.1988;

- Concessione Edilizia in variante n. 364 del 13.12.1989;

- Concessione edilizia in variante n. 218 del 28.09.1992;

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- agibilità rilasciata in data 24.03.1994 n.333.

Collaudo statico del 10.07.1992.

DIFFORMITA’ ACCERTATE

Si sono riscontrate alcune difformità rispetto al progettolicenziato e,

precisamente:

- lievi modifiche prospettiche;

- modifiche interne;

- realizzazione di scala interna con struttura in ferro per l’accesso al piano

soppalcato.

SANABILITA’ DELLE OPERE

Sentito l’ufficio tecnico del Comune di Carbonera, le modifiche/difformità si

ritengono sanabili.

Dovrà essere presentata apposita pratica in Comune, pagamento della sanzione

pecuniaria, con costi per sanzione e pratica da redigere di indicativi e complessivi

€ 2.700,00 circa.

Precisazione in ordine alla sanabilità

In relazione alle verifiche di sanabilità delle difformitàregistrate sull’immobile,

pur nella volontà da parte di questo ausiliario di fornire dati e informazioni

complete nel rispetto dell’incarico ricevuto, – in ordine alle limitazioni d’indagine

esposte – lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un quadro

definitivo sul punto. D’altra parte – per la natura ed i limiti insiti del mandato

rimesso all’esperto, non pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire

l’espressione che compete per legge agli uffici deputati circa i termini di

ammissione delle istanze e l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni

e pagamenti, manifestazione che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni

5


svolte, rimandano all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di

pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio. Alla luce di ciò, nel

quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, quanto

contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulatoin termini orientativi e

previsionali e, per quanto attiene gli importi economici, in indirizzo prudenziale,

ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalitàperitali. In

conclusione, pertanto, è da precisarsi che quanto indicatopuò essere soggetto a

possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in

ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione

peritale ed altresì secondo le indicazioni verbali fornitedall’ufficio tecnico di

Carbonera.

***

DIFFORMITA’ CATASTALI

Va evidenziata la difformità della scheda catastale del Catasto Fabbricati –che

non rappresenta correttamente lo stato dell’unità immobiliare al suo interno, per la

presenza della attuale scala di accesso al soppalco.

Il costo per la redazione della pratica di catasto si riconduce ad indicativi €

300,00.

***

OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI

Per quanto comunicato dal curatore l’immobile risulta libero.

***

SERVITU’ - CONVENZIONI

Per quanto ricavato dai precedenti rogiti si riscontrano:

1) Il terreno sul quale si erige il capannone fa parte di una lottizzazione

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convenzionata stipulata con il Comune di Carbonera con attonotaio Alberto Broli

in data 21 marzo 1985 rep. 32450, trascritta a Treviso in data10 aprile 1985 ai

n.ri 7761/6525.

2) Servitù non aedificandi costituita con atto in data 4 ottobre 1988 rep. 46825

notaio Alberto Broli di Brescia, trascritta a Treviso in data 25 ottobre 1988 ai nn.

27997/21607;

3) Servitù di passaggio costituita con atto in data 26 febbraio 1991 rep. 57677

notaio Alberto Broli, trascritta a Treviso in data 12. Marzo 1991 ai nn. 7787/5917.

4) Servitù passiva costituita con atto 24 luglio 1992 rep. 63369 notaio Enrico

Fumo di Treviso, trascritto in data 27 luglio 1992 a nn. 21281/16020, a carico del

fondo sul quale è stato edificato il fabbricato in oggetto, afavore di quelli che

potranno venire eretti sui mappali n. 601, 571, 559, 564, 561, 31, stesso Comune

e foglio, relativa alla possibilità di allacciamento dellecondutture di scarico delle

acque meteoriche e agli altri impianti tecnologici quali fognature, Sip, Enel,

esistenti sul fondo servente.

***

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico del

Comune di Carbonera (Tv) non è stato rinvenuto alcun Attestato di Prestazione

Energetica.

L’attestato di prestazione energetica (APE), che attribuirà la corretta classe di

prestazione energetica dell’unità immobiliare, verrà in ogni caso redatto

successivamente all’aggiudicazione del bene.

***

CERTIFICAZIONI IMPIANTI – ALTRI DOCUMENTI

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In atti presso la P.A. si è accertata la presenza/deposito della dichiarazione di

conformità dell’impianto elettrico.

Tale documento si allega alla presente perizia.

Nessuna altra dichiarazione di conformità riguardante gliimpianti si è reperita

presso la P.A.

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STIMA DEGLI IMMOBILI

Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione

dell’ubicazione dell’immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza,

vetustà e stato manutentivo, considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di

edifici nella zona, la specifica destinazione d’uso ammessa dallo strumento

urbanistico vigente in Comune di Carbonera (Tv), il contesto circondante il

fabbricato, le servitù in essere.

Si sono quindi considerati i valori di mercato di immobili consimili nella zona,

l’attuale andamento del mercato immobiliare e quant’altro influente sul valore.

Ai fini della determinazione del valore di stima, si è tenutaparticolarmente in

considerazione l’attuale difficoltà di vendita di beni immobili in generale.

Si è quindi considerato ed ipotizzato un possibile scenariofuturo del mercato

immobiliare.

Sulla base delle considerazioni più sopra espresse, il sottoscritto valuta e stima gli

immobili come segue:

CAPANNONE

- magazzino e uffici

mq.300 x € 430,00 € 129.000,00

- area scoperta

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mq.293 x € 40,00 € 11.720 ,00

Sommano € 140.720,00

- riduzione per vendita mediante procedura con

asta, per assenza di garanzia per vizi e difetti ecc.

a detrarre 20%, - € 28.144 ,00

residuano € 112.576,00

- a detrarre regolarizzazione opere - € 3.000 ,00

Residuano € 109.576,00

Arrotondati € 110.000,00

(diconsi Euro centodiecimila/00)

***

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Si è provveduto in data 07 giugno 2018 ad effettuare le visurepresso l’Agenzia

delle Entrate – Ufficio Provinciale di Venezia – Territorio– Servizio di

Pubblicità Immobiliare

Non si sono riscontrate iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli.

Essendo in corso la trascrizione della sentenza di fallimento, andranno verificati

in aggiornamento gli estremi della nota all’atto del deposito.

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ALLEGATI

- Estratto di mappa – Allegato n. 1

- Visure catastali dei beni - Allegato n. 2

- Planimetrie Catastali – Allegato n. 3

- Schede progettuali dei fabbricati e titoli abilitativi – Allegato n. 4

- Certificato di collaudo - Allegato n. 5

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- Documentazione fotografica – Allegato n. 6

- Atto di provenienza – Allegato n. 7

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LOTTO 2 °

immobile in Casale Sul Sile

Capannone ad uso magazzino con uffici

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per l’intero


Comune di Casale Sul Sile

Catasto fabbricati

Sez. B - foglio 1

Mappale 841 sub.7 Via Torre P.T-1 categ. D/1 RC€ 4.816,00

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PROVENIENZE

Gli immobili sono pervenuti alla fallita:

- giusto atto di compravendita rep. 53392 del 21 marzo 2003 notaio Gianluca

Forte in Treviso, trascritto presso la conservatoria Dei Registri Immobiliari di

Treviso in data 14.04.2011 ai n. 8494 registro particolare en. 13048 registro

generale.

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CONFINI

L’immobile con strada di lottizzazione Via Torre, mappali 374 del C.T, mappale

841 sub. 3 e sub.4 del catasto fabbricati, salvo altri e/o variati.

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Trattasi di capannone - porzione di testa- ad uso magazzini con annessi uffici

ubicato nel Comune di Casale Sul Sile (Tv), con accesso da ViaTorre, al civico n.

26.

Lo stabile è situato all’interno di una piccola zona industriale posta tra i centri

abitati di Lughignano e Casale Sul Sile.

La proprietà del capannone oggetto di stima è recintata per tre lati, mentre priva di

recinzione nel fronte principale.

Di pertinenza del capannone vi è quindi una modesta area scoperta, asfaltata.

Il capannone è stato costruito ed ultimato verso la fine degli anni novanta, con

agibilità rilasciata nell’anno 2002.

Nell’anno 2004 è stato oggetto di modifiche per opere interne nella zona uffici.

Il capannone, ha forma rettangolare, con superficie del magazzino di mq.487

circa.

Al piano terra il corpo ad uso uffici e servizi sviluppa una superficie lorda di

mq.262 circa;

Al piano primo il corpo ad uso uffici sviluppa una superficiedi mq.130 circa;

sempre al piano primo il deposito soppalcato sviluppa una superficie di mq.130

circa.

L’altezza del magazzino è di ml. 5,40/6,15 a seconda del punto di misurazione.

La struttura del fabbricato è in cls armato, con elementi divisori e pannellature in

cls ed in blocchi di cemento.

Le pareti sono tinteggiate.

La zona magazzino ha pavimento in calcestruzzo lisciato.

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Gli uffici hanno pavimentazione in ceramica, con pareti deibagni in piastrella

tura tipo mosaico.

I soffitti degli uffici del piano terra sono con travature inlegno a vista; gli uffici al

piano primo sono controsoffittati con elementi illuminanti.

Le finestre sono in alluminio.

Gli uffici sono dotati di condizionatori e francoiler.

L’immobile (uffici) è altresì dotato di impianto elettrico, idraulico e

riscaldamento.

L’area esterna è asfaltata e, quella laterale e retrostanterecintata e dotata di

cancello in ferro.

Si precisa che non è stata eseguita alcuna riconfinazione del fondo in quanto non

espressamente richiesto dal curatore.

Lo scrivente rileva che, all’atto del sopralluogo svolto durante una giornate di

pioggia intensa, si presentavano alcune infiltrazioni d’acqua dalla copertura dello

stabile all’interno della zona magazzino.

Arredo :

L’immobile verrà venduto completo dell’arredo/ beni ufficio come da allegato

inventario redatto da Aste 33.

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SUCCESSIVE

L’edificio è stato edificato secondo i seguenti titoli abilitativi:

- Concessione Edilizia in data 17 dicembre 1991 n.263, prot. 91/4221;

- Variante in corso d’opera in data 18 aprile 1994 n.72 prot. 93/4106;

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agibilità in data 28 maggio 1994;

- Variante in corso d’opera in data 24 febbraio 1999 n.25 prot. n.11362 pratica

edilizia n.9977;

- permesso di agibilità n.68 del 1 agosto 2002;

- D.I.A. depositata in data 07.08.2002;

- Concessione Edilizia n. 52/12505 del 10.04.2003;

- D.I.A. depositata in data 03.05.2004.

- richiesta di agibilità presentata in data 09 novembre 2004(senza successivo

riscontro e rilascio da parte della P.A. secondo quanto messo a disposizione, per

accesso agli atti, dalla P.A.).

Il collaudo statico delle opere porta la data del 16.03.2004.

***

DIFFORMITA’ ACCERTATE :

Si sono riscontrate alcune modeste modifiche interne e prospettiche.

SANABILITA’

Le modifiche/difformità si ritengono sanabili con presentazione di apposita

pratica in Comune, pagamento di sanzione pecuniaria, con costi per sanzione e

pratica da redigere di indicativi, stimati e complessivi € 2.000,00 circa.

Precisazione in ordine alla sanabilità







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Casale Sul Sile.

***

DIFFORMITA’ CATASTALI

Va evidenziata la lieve difformità della scheda catastale del Catasto Fabbricati –

che non rappresenta correttamente lo stato dell’unità immobiliare al suo interno,

per alcune pareti divisorie interne e per la destinazione diun locale indicato nella

planimetria come spogliatoio, in luogo dell’attuale destinazione d’uso quale

centrale termica.

Quindi ed inoltre l’edificio non è ancora inserito in mappa al Catasto Terreni

Il costo per la redazione della pratica di catasto si riconduce ad indicativi €

2.000,00.

***

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Per quanto comunicato dal curatore l’immobile risulta libero.

Va precisato che, sino all’anno 2023, vi sarà l’occupazione della stanza

“ripostiglio” sita al piano primo, zona uffici.

Per precisare la compravendita è con onere per l’aggiudicatario di custodia e

conservazione nel ripostiglio del piano primo(con accessoconsentito al curatore o

a un suo delegato) della documentazione della società fallita, sino all’anno 2023,

e successivo onere di smaltimento.

Per ogni più precisa informazione al riguardo ci si dovrà rivolgere al curatore.

***

VINCOLI - SERVITU’

L’atto di provenienza dei beni riporta sul punto quanto segue:

“ la compravendita comprende pertinenze, dipendenze, adiacenze, accessori ed

accessioni, servitù attive e passive nonché una quota proporzionale di

comproprietà sugli enti e spazi comuni ai sensi dei titoli diprovenienza e delle

vigenti disposizioni di legge. La parte acquirente si è dichiarata a conoscenza che

gli immobili in oggetto sorgono su un terreno facente parte di una lottizzazione

convenzionata stipulata con atto in data 2 agosto 1990 repertorio n. 55295 a rogito

notaio Enrico Fumo di Treviso, trascritta nei registri immobiliari di Treviso in

data 9 agosto 1990 n. 21362/15972”.

Per quanto riscontrato dall’esame della documentazione depositata presso la P.A.

l’immobile ricade con vincolo del Parco Naturale Del Fiume Sile.

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Comune di Casale Sul Sile (Tv) non è stato rinvenuto alcun Attestato di

Prestazione Energetica.

E’ pervenuto, tramite il curatore, un Attestato di Certificazione Energetica che

classifica l’edificio in classe C.

L’attestato di prestazione energetica (APE), attribuirà la corretta classe di

prestazione energetica dell’unità immobiliare.

***

CERTIFICAZIONI IMPIANTI – ALTRI DOCUMENTI

Si sono reperite alcune certificazioni/dichiarazioni di conformità degli impianti,

che si uniscono al presente elaborato peritale.

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Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione

dell’ubicazione dell’immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza,

vetustà e stato manutentivo, considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di

edifici nella zona, la specifica destinazione d’uso ammessa dallo strumento

urbanistico vigente in Comune di Casale Sul Sile (Tv), il contesto circondante il

fabbricato, le servitù in essere.



Ai fini della determinazione del valore di stima, si è tenutaparticolarmente in


Si è quindi considerato ed ipotizzato un possibile scenariofuturo del mercato

immobiliare.

Si è quindi considerata l’incidenza dell’occupazione del ripostiglio, a tempo

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determinato, con oneri connessi.



- uffici piano terra

mq.262 x € 500,00 € 131.000,00

- uffici piano primo

mq.130 x € 400,00 € 52.000,00

- soppalco piano primo

mq.130 x € 150,00 € 19.500,00

- magazzino

mq. 487 x € 300,00 € 146.100,00

- area scoperta:

valore incluso nelle determinazioni sopra riportate € -------------

Sommano € 348.600,00

- riduzione per vendita mediante procedura con

asta, per assenza di garanzia per vizi e difetti ecc.

a detrarre dal 10 al 20% - € 40.000,00

- a detrarre regolarizzazione opere - € 4.000,00

- a detrarre onere occupazione a tempo determinato

Stanza ripostiglio - € 8.500,00

- a sommare valore arredo ufficio

A corpo € 2.160,00

sommano € 298.260,00

arrotondati € 298.000,00

(diconsi Euro duecentonovantottomila/00)

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delle Entrate – Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio– Servizio di Pubblicità

Immobiliare




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ALLEGATI


- Visure catastali dei beni - Allegato n. 2

- Planimetrie Catastali – Allegato n. 3

- Titoli abilitativi – Allegato n. 4

- Certificato di collaudo - Allegato n. 5


- Atto di provenienza – Allegato n. 7

- Inventario arredo ufficio – Aste 33 – Allegato n. 8

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LOTTO 3°

IMMOBILE IN BREDA DI PIAVE

APPARTAMENTO CON GARAGE

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Per l’intero

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Catasto Fabbricati:

Comune di Breda Di Piave (codice B128)

Sezione A - Foglio 9

Mapp. 1566 sub.16 Via C.A. dalla Chiesa P.S1 categ. C/6 cl.3 mq.18 sup. cata-

stale mq.19 RC€ 55,78

Mapp. 1566 sub.32 Via C.A. dalla Chiesa P.2 categ. A/2 cl.2 vani 3 sup. cata-

stale mq.62 - totale escluse aree mq.60 RC€ 247,90

Beni Comuni:

Comprese le pertinenza, dipendenze, adiacenze, accessorie accessioni, servitù at-

tive e passive, nonché la quota proporzionale di comproprietà degli enti e spazi

comuni ai sensi di legge e dei titoli di provenienza, ed in particolare i seguenti:

- Mappale 1566 sub.1, Via Dalla Chiesa, piano T, b.c.n.c. a tutti i sub (area cortili

zia);

- Mappale 1566 sub.2, Via Dalla Chiesa, piani S1-T-1-2, b.c.n.c. a tutti i sub. (spa-

zi a manovra su p. interrato e vano scale con ascensore)

L’edificio insiste in lottizzazione convenzionata con il Comune di Breda Di Piave

con atto in data 26 giugno 1992 del notaio Gianfranco Spinelli dio Treviso, reper-

torio n.47207, ivi trascritto in data 14 luglio 1992 ai nn. 20085/15142

L’atto di provenienza così inoltre richiama:

“ Le parti si danno atto che il sottotetto dei fabbricati, nonpraticabile, è assegnato

in uso esclusivo alle sottostanti unità del piano secondo; la porzione dello spazio

di manovra subalterno 2 è destinata a parcheggio ed assegnata in uso comune alle

unità sub.12 e 13; la porzione di area scoperta comune subalterno 1 è destinata a

parcheggio e assegnata in uso esclusivo alle singole unità dei fabbricati”

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PROVENIENZE

Gli immobili sono pervenuti giusto atto di compravendita rep. n.114470 del 06

marzo 2012 notaio Oleg Acconcia Forte in Treviso, trascritto presso la Conserva-

toria dei Registri Immobiliari di Treviso in data 12.03.2012 ai nn. 7876 di Regi-

stro Particolare e n. 5925 di Registro Generale.

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CONFINI

L’appartamento sub. 32 confina con sub.2, sub.31, muri perimetrali, salvo altri e/o

variati;

Il garage sub.16 confina con sub.17, sub.2, muri perimetrali, salvo altri e/o variati;

***


Trattasi di unità ad uso abitativo in essere nel complesso condominiale denomina-

to “Condominio Iside”, edificio n.2, ubicato in Breda Di Piave (Tv), – con fronte

ed accesso da Via Carlo Alberto Dalla Chiesa al civico n.23.

Il condominio si sviluppa su 3 piani fuori terra, oltre ad un piano interrato.

(Presente altresì un piano sottotetto, non praticabile).

Al piano terra, primo e secondo sono poste le varie unità ad uso abitativo.

Al piano interrato sono situati i garage.

Il condominio è dotato di area scoperta comune, di ingresso evano scala comuni,

di rampa e corsia manovra garage comuni.

La proprietà condominiale è recintata e dotata di accessi carrai e pedonali.

Il tutto come evidenziato nell’elaborato planimetrico catastale, che illustra i beni

comuni e la loro numerazione, elaborato che si allega alla presente relazione.

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L’unità abitativa oggetto di stima è situata al piano secondo dello stabile ed è così

progettualmente e catastalmente composta: unico ambientecottura-soggiorno, di-

simpegno, camera da letto, bagno e due piccoli terrazzini.

Di pertinenza vi è quindi un garage al piano interrato.

Di fatto si è accertata la presenza di un collegamento tra l’unità immobiliare in

oggetto ed il sovrastante piano sottotetto, mediante la presenza di una apertura sol

solaio e l’esistenza di una scala in legno, nel locale soggiorno.

Il locale sottotetto, con presenza di impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento,

è suddiviso in tre ambienti: due stanze e bagno.

Il locale ha tre finestre sui lati e due lucernai sul tetto

La superficie lorda dell’alloggio al piano secondo corrisponde a mq. 59 circa, ol-

tre a mq. 6 di terrazzini.

I locale sottotetto (non licenziato dalla P.A.) si pone sovrastante l’alloggio per la

medesima sagoma e dimensione, con altezze variabili da ml.1,20 sotto trave e ml.

2,40 sotto tavola a ml. 2,80 sotto trave e ml. 3,00 sotto tavola.

Il garage hanno superficie lorda di mq.20 circa e superficie utile di mq. 18 circa.

Le finiture dell’alloggio sono discrete e si possono così riassumere:

pareti delle stanze intonacate a civile e tinteggiate, pavimenti dei locali a giorno e

bagno in ceramica, pavimento della camera in parchetti di legno, rivestimento del-

le pareti del bagno ed angolo cottura in ceramica, serramenti in legno con vetroca-

mera, portoncino di ingresso blindato, porte interne in legno, battiscopa in legno,

davanzali in marmo, oscuri in legno.

Il locale sottotetto ha pareti tinteggiate, pavimento in legno, finestre in legno,

impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento con radiatori.

L’immobile è dotato di impianto elettrico, idraulico e riscaldamento autonomo a

21


gas metano con radiatori, di videocitofono.

Il garage al piano interrato ha pavimentazione in cemento e basculante in metallo.

Il condominio è munito di ascensore.

***



SUCCESSIVE

Secondo i dati riportati nel rogito di provenienza, sl fabbricato è stato edificato

secondo i seguenti titoli abilitativi:

- Concessione Edilizia in data 12 agosto 2002 n.75;

- Permesso di Costruire per variante in data 05 maggio 2004 n.54.

- Abitabilità del 07 novembre 2004, certificato n.39

Effettuato in data 19/04/2018 l’accesso agli atti presso l’Ufficio tecnico del

Comune di Breda Di Piave, si è riscontrata la presenza delle seguenti ulteriori

pratiche edilizie:

- Concessione Edilizia n.63 del 18.11.2003;

- D.I.A. prot. 11263 del 04.08.2009

- D.I.A.E. prot. 3694 del 15.03.2004

- D.I.A.E. prot. 8920 del 24.06. 2004;

- abitabilità n.13 del 20.04.2010

- CILA del 17.07.2013.

Per quanto accertato all’atto del sopralluogo svolto si è accertata la presenza di un

abuso edilizio, come brevemente relazionato in precedenza e, precisamente:

Apertura sul soffitto/solaio, posizionamento scala interna e collegamento tra

l’appartamento ed il locale sottotetto; utilizzo ad uso abitativo del locale

22


sottotetto, con suddivisione di tale locale sottotetto in stanze, bagno e disimpegno;

impiantistica nel locale sottotetto.

Sentito l’Ufficio Tecnico del Comune di Breda Di Piave, l’utilizzo del locale

sottotetto risulterebbe fattibile limitatamente ad una zona con altezza media di ml.

2,20-2,40.

Il sottotetto in questione ha altezza variabili da ml. 1,20 (sotto trave) 1,40 (sotto

tavola), sino a ml. 2,80-3,00 (sotto trave – sotto tavola).

Ne consegue che non tutta la zona sottotetto può essere utilizzata e quindi sanata.

Indicativamente, sola una zona di complessivi mq. 45/50 circa potrà essere

utilizzata e quindi sanata.

Il bagno non ha quindi le altezze minime e non potrà essere sanato.

SANABILITA’ DELLE OPERE - costi

Per le opere (sanabili) si dovrà presentare apposita pratica in Comune di Breda Di

Piave, con pagamento della sanzione, oneri, ecc,, oltre alle spese tecniche di

presentazione della pratica, che si quantificano in complessivi ed indicativi €

7.000,00

Precisazione al riguardo della sanabilità:









23













Breda Di Piave.

**

DICHIARAZIONI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI

In atti presso la P.A. si sono acquisite le dichiarazioni di conformità dell’impianto

elettrico, termoidraulico.

Le dichiarazioni vengono allegate.

***


Gli immobili risultano locati con contratti di locazione aduso abitativo, registrato

a Treviso in data 01 novembre 2007 per l’importo annuo (ad inizio locazione) di €

5.400,00; contratto per la durata di anni 4, che si rinnova tacitamente per eguale

periodo qualora non sia data disdetta alla conduttrice nel termine di sei mesi

prima della scadenza.

Per ogni ulteriore informazione ci si dovrà rivolgere al curatore della procedura.

24


***

CONDOMINIO – SPESE CONDOMINIALI

Il fabbricato di cui l’immobile in oggetto è parte è disciplinato dal regolamento di

condominio che con annesse tabelle millesimali viene allegato alla presente rela-

zione.

L’amministratore del Condominio geom. Lisa Mattiuzzo di Maserada Sul Piave,

ha provveduto a trasmettere tali documenti.

Per quanto concerne l’ammontare delle spese condominiali per l’unità immobilia-

re in questione, si può rilevare che le spese ammontano in circa € 800,00 / €

900,00 annui.

***



Comune di Breda Di Piave (Tv) non sono stati rinvenuti né l’Attestato di

Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica.

Considerata quindi la consistenza dell’immobile, il suo stato di conservazione e

manutenzione, il tipo di struttura e di finiture realizzate, nonché la qualità dei

materiali impiegati e di finitura, l’epoca di sua edificazione ed ultimazione, il tipo

di murature perimetrali, si presuppone che il bene possa appartenere ad una delle

classi medio-basse sotto il profilo del risparmio energetico.

L’Attestato di Prestazione Energetica che verrà redatto classificherà con esattezza

la classe energetica dell’unità immobiliare.

***


Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell’u-

25


bicazione dell’immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà

e stato manutentivo, considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di edifici

nella zona, la specifica destinazione d’uso ammessa dallo strumento urbanistico

vigente in Comune di Breda Di Piave, il contesto circondanteil fabbricato, i vin-

coli imposti dallo strumento urbanistico vigente in Comune di Breda Di Piave.



Ai fini della determinazione del valore di stima si è poi tenuta particolarmente in


Si è quindi considerato ed ipotizzato un possibile scenariofuturo del mercato im-

mobiliare.

Si è quindi tenuta in considerazione la locazione in corso e le problematiche con-

nesse alle irregolarità urbanistiche accertate.



- alloggio

mq. 59 x € 900,00 € 53.100,00

- terrazzini

mq.6 x 0,25 x € 900 € 1.350,00

- garage € 8.000,00

- utilizzo sottotetto

a corpo € 18.000 ,00

Sommano € 80.450,00

- Riduzione percentuale dal 10 al 25%

per vendita in asta, in assenza di garanzie per

26


vizi/difetti ecc., per problematiche connesse

alle irregolarità riscontrate, con necessità di loro

regolarizzazione

a detrarre € 15.000,00

- Deprezzamento per locazione in corso: a detrarre € 10.000 ,00


Arr. Complessivi € 55.000,00

(Diconsi euro cinquantacinquemila/00)

***



delle Entrate – Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio– Servizio di Pubblicità

Immobiliare




ALLEGATI


- Visure catastali dei beni – Allegato n. 2

- Schede catastali dei fabbricati – Allegato n. 3


- Concessioni Edilizie e Dichiarazione Impianti - Allegato n. 5

- Atto di provenienza– Allegato n. 6

- Contratto di locazione - Allegato n. 7

- Documentazione condominiale – Allegato n. 8

27


***

LOTTO 4° -

IMMOBILE IN JESOLO (Venezia)


Per l’intero


Catasto Fabbricati:

Comune di Jesolo (codice C388)

Foglio 100

mapp. 4 sub.9 Via Rotterdam 25 P.T-1 categ. A/2 cl.4 vani 6 sup. catastale

mq.146 - Totale escluse aree scoperte mq. 129 RC€ 588,76

***

PROVENIENZE

Gli immobili sono pervenuti giusto atto di compravendita rep. n. 71959 del 27

novembre 2000 notaio Carlo Bordieri in Jesolo, trascritto presso la Conservatoria

dei Registri Immobiliari di Venezia in data 12.12.2000 ai nn. 35533 di Registro

Particolare e n. 23168 Registro Generale.

***

CONFINI

L’unità immobiliare confina con Via Rotterdam, Via Torcello, mappale 535, map-

pale 599 salvo altri e/o variati;

***


Trattasi di unità immobiliare sita in Comune di Jesolo Lido,con fronte ed accesso

da Via Rotteram al civico n.25.

28


L’immobile si pone in prossimità della Piazza Milano, non lontano dalla spiaggia.

L’unità era precedentemente destinata ad uso laboratorio,poi trasformata urbani-

sticamente ad uso ufficio (catastalmente invece censita come abitazione; uso altre-

sì dedotto dalla visione interna dello stato dei luoghi.).

Il corpo di fabbrica si sviluppa su due livelli fuori terra.

Al piano terra è composto da ingresso, corridoio, tre stanzeuso ufficio e magazzi-

no, bagno e stanza doccia; nel piano ammezzato un bagno; al piano primo, nel lo-

cale sottotetto, tre stanze e terrazza.

L’immobile è dotato di ampia area scoperta di pertinenza, completamente recinta-

ta e dotata di accessi e pedonale e carraio.

Lo scoperto è pavimentato e dotato di piccola piscina..

La superficie lorda dell’unità al piano terra corrisponde amq.92 circa, oltre a mq.

10 circa nel piano ammezzato;

la superficie lorda dei locali nel sottotetto corrisponde a mq.78 circa.

La struttura dello stabile è in laterocemento con tamponamenti in laterizio e car-

tongesso.

Le finiture dell’alloggio sono buone, originate da un presumibile recente interven-

to di risistemazione interna, e si possono così riassumere:

pareti delle stanze intonacate a civile e tinteggiate, pavimenti dei locali del piano

terra in ceramica, del piano sottotetto in legno, serramenti di finestre e portafine-

stra in alluminio con vetrocamera, alcune porte interne in legno.

L’immobile è dotato di impianto elettrico, idraulico e riscaldamento con radiatori,

di citofono.

All’atto del sopralluogo svolto si è accertato un ammaloramento dei una parete in-

terna di una stanza al piano terra ed il sollevamento del parquet in una zona del

29


locale sottotetto.

***



SUCCESSIVE

Secondo i dati riportati nel rogito di provenienza ed i dati acquisiti dalla P.A.

l’unità immobiliare di cui si discute è stato edificata ed oggetto dei seguenti

provvedimenti autorizzativi/pratiche edilizie presentate:

- licenza edilizia 13/01/1962 prot. n.16491;

- licenza edilizia del 20.01.1970 prot. 4112/67

- Concessione Edilizia n. 3086 del 1987

- DIA 1547 per opere interne pratica 174/2001 del 26.02.2001;

- DIA 1732 del 30.07.2001;

- Concessione in Sanatoria n.4500 del 12.08.2014 - pratica edilizia n.1985/510 –

pratica di sanatoria n.79.

- SCIA N. 2374 pratica edilizia 646/215 presentata il 30.06.2015 (autorizzata)

- SCIA 651/216 (oggetto cambio d’uso da commerciale a residenziale) del

09.06.2016, sospesa dalla P.A. in data 5/7/2016

- Abitabilità del 12.01.1988 prot. 21189/87.

Per la recinzione è stata presentata DIA n. 1507 – 86/2001

Per quanto accertato dall’esame della documentazione presentata presso i pubblici

uffici, l’immobile è stato originariamente autorizzato aduso laboratorio, con

annessi locali a magazzino.

Con la pratica di condono 1985 (sanatoria rilasciata dalla P.A. nell’anno 2014)

l’immobile ha subito delle trasformazioni al suo interno.

30


Con le pratiche DIA dell’anno 2001 l’immobile ha subito delle modifiche anche

con cambio d’uso da laboratorio ad ufficio.

Con la pratica SCIA del 2015 sono state sanate delle difformità interne e

prospettiche, nonché sanato un bagno al piano ammezzato.

Con la pratica SCIA 2016 si è richiesto un cambio di destinazione d’uso (con

destinazione prevista residenziale), cambio d’uso però sospeso però dal Comune

di Jesolo per mancato pagamento degli oneri.

Se ne ricava che l’attuale destinazione d’uso riscontrabile dalla documentazione

presentata presso la P.A. è direzionale (ufficio).

***

ACCERTAMENTO CONFORMITA’ DELLE PLANIMETRIE

CATASTALI

La scheda catastale depositata presso gli uffici del Catasto non è conforme a

quanto autorizzato dalla P.A.

Necessiterà ripresentare la planimetria presso gli uffici del catasto.

Per tale incombenza si quantifica una spesa di, indicativi, € 400 circa.

**

DICHIARAZIONI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI

In atti presso la P.A. non si sono rilevate depositate dichiarazioni di dell’impianto

elettrico e termoidraulico.

***


Gli immobili risultano liberi.

Per ogni ulteriore informazione al riguardo di eventuali occupazione dei beni ci si

dovrà rivolgere al curatore della procedura.

31


***



Comune di Jesolo non sono stati rinvenuti né l’Attestato di Qualificazione

Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica.

Considerata quindi la consistenza dell’immobile, il suo stato di conservazione e

manutenzione, il tipo di struttura e di finiture realizzate, nonché la qualità dei

materiali impiegati e di finitura, l’epoca di sua edificazione ed ultimazione, il tipo

di murature perimetrali, si presuppone che il bene possa appartenere ad una delle

classi medie sotto il profilo del risparmio energetico.

L’Attestato di Prestazione Energetica che verrà redatto classificherà con esattezza

la classe energetica dell’unità immobiliare.

***

VINCOLI E CONVENZIONI

Il rogito di provenienza riporta quanto segue:

“ Relativamente all’unità compravenduta è stata stipulataconvenzione ai sensi

dell’art. 4 L.R. 29 dicembre 1978, n.73 di cui all’atto in data 10 giugno 1982

n.5668 di rep. del Notaio Pietro Zotti di Jesolo registrato aSan Donà di Piave il

14 giugno 1982 al n.2307 vol. 65 e trascritto a Venezia il 17 giugno 1982 ai n.ri

9921/8073) e che il suolo sul quale insiste il fabbricato medesimo è stato

assoggettato a vincolo di non edificabilità as favore del Comune di Jesolo con

scrittura privata autenticata in data 10 giugno 1982 al n. 5667 di rep. notaio Zotti

predetto (registrata a San Donà di Piave il 14 giugno 1982 al n. 2306 vol. 65 e

trascritta a Venezia il 17 giugno 1982 ai n.ri 9920/8072)”.

Nel quadro D dell’atto di provenienza è precisato che una porzione di scoperto,

32


sul lato nord, costituisce il sedime (sino alla mezzeria) diuna strada da tempo ad

uso pubblico.

***


Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell’u-

bicazione dell’immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà

e stato manutentivo, considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di edifici

nella zona, la specifica destinazione d’uso ammessa dallo strumento urbanistico

vigente in Comune di Jesolo, il contesto circondante il fabbricato.



Ai fini della determinazione del valore di stima si è poi tenuta particolarmente in


Si è quindi considerato ed ipotizzato un possibile scenariofuturo del mercato im-

mobiliare.



- locali piano terra

mq. 92 x € 1.700,00 € 156.400,00

- locale ammezzato

mq. 10 x 0,60 x € 1.700,00 € 10.200,00

- locale sottotetto

mq. 78 x 0,50 x € 1.700,00 € 66.300,00

- area scoperta

a corpo € 20.000 ,00

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Sommano € 252.900,00

- Riduzione percentuale dal 10 al 25%

per vendita in asta, in assenza di garanzie per

vizi/difetti ecc.

a detrarre € 25.000,00

- A detrarre per regolarizzazione documenti pubblici

Uffici – a detrarre € 400 ,00


arrotondati complessivi € 227.000,00

(Diconsi euro duecentoventisettemila/00)

***



delle Entrate – Ufficio Provinciale di Venezia – Territorio– Servizio di Pubblicità

Immobiliare




***

ALLEGATI


- Visure catastali dei beni – Allegato n. 2

- Schede catastali dei fabbricati – Allegato n. 3


- Concessioni Edilizie - Allegato n. 5

34


- Atto di provenienza– Allegato n. 6

Treviso, lì 06 luglio 2018

IL PERITO

(geom. Giovanni Simeoni)

35

Date post:	19-Feb-2019
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TRIBUNALE DI TREVISO - aste33.com · Di pertinenza del capannone vi è quindi una modesta area...

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