VALFON1

DEFINIZIONE DELL’ESTIMO

L’ESTIMO E’ LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA

FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI

FINI PRATICI

CARATTERISTICHE DELL’ESTIMO

1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA

ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E

STATISTICHE

2 - L’ATTIVITA’ PROFESSIONALE DELL’ESTIMO RICHIEDE

CONOSCENZE TECNICHE, ECONOMICHE E GIURIDICHE

DEL BENE DA STIMARE ED ETICA PROFESSIONALE

VALFOND2

DEFINIZIONE DI CRITERIO DI STIMA(ASPETTO ECONOMICO)

PER CRITERIO DI STIMA SI INTENDE IL MODELLO DI

VALUTAZIONE, VALE A DIRE LO SCHEMA LOGICO CHE SI

DEVE SEGUIRE NELLO SVOLGIMANTO DELLA STIMA

DEFINIZIONE DI PROCEDIMENTO DI STIMA

PER PROCEDIMENTO DI STIMA SI INTENDE IL COMPLESSO

DELLE OPERAZIONI MESSO IN ATTO PER SVOLGERE LO

SCHEMA LOGICO, OVVERO IL CRITERIO DI STIMA

RELAZIONE FRA CRITERIO E PROCEDIMENTOIL CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) HA UNA

VALIDITA’ GENERALE ED AMMETTE DIVERSI MODI DI

SOLUZIONE OVVERO DIVERSI PROCEDIMENTI DI STIMA

VALFOND3

CRITERI DI STIMA(ASPETTI ECONOMICI)

1. VALORE DI COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO (VALORE DI MERCATO)

2. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

3. COSTO DI PRODUZIONE

4. COSTO DI SURROGAZIONE

5. VALORE COMPLEMENTARE

6. VALORE DI TRASFORMAZIONE

VALFOND4

IL PROCEDIMENTO DI STIMA CONSISTE NELLA

DISAGGREGAZIONE DEL QUESITO IN DATI

ELEMENTARI SULLA CUI ATTENDIBILITA’ SI

ABBIA IL MASSIMO DEL CONSENSO

VALFOND5

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE PER

COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI

CON INTERPOLAZIONE A SENSO

PROCEDIMENTI ANALITICI

CON INTERPOLAZIONE STATISTICA

VALFOND6

I PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI SI

RISOLVONO IN UNA SEMPLICE ENUNCIAZIONE

DEL VALORE DI STIMA, SENZA CHE ALCUN

ELEMENTO DELLA COMPARAZIONE SIA

RIPORTATO ESPLICITAMENTE IN UNA

RELAZIONE DI STIMA

VALFOND7

FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

1 - RICERCA DI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA

IL VALORE DI MERCATO

2 - INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL

VALORE DI MERCATO

3 - ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE

OGGETTO DI STIMA E DEI BENI DI RIFERIMENTO

4 - STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI

MERCATO

5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

VALFOND8

VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO(O VALORE DI ACCUMULAZIONE INIZIALE, PER )

- ACCUMULA ZIONE, AL MOMENTO DELLA STIMA, DEI REDDITI FUTURI CHE IL BENE E’ IN GRADO DI FORNIRE

- PRESUPPOSTI : a) capacità di fornire un reddito autonomo (o possibilità diisolare il reddito fornito)

b) disponibilità dei dati di base

c) conoscenza del saggio di capitalizzazione

per legge o consuetudine

per analisi razionale per confronto con investimenti alternativi

APPLICAZIONI : - fondi rustici - aziende - debito residuo mutui - diritto usufruttuario, diritto vitalizio, affrancazione enfiteusi - investimenti fondiari

n

VALFOND9

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 1

MODELLO GENERALE DI STIMA

Vi

n

0

Riq i

.1

dove:

V = valore

i = 0,1,2..n ORIZZONTE TEMPORALE

Ri = reddito all’anno i-esimo

q = (1+r)

r = saggio di sconto

VALFOND10

CAPITALIZZAZIONE

- REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI

VR

r

- REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI

V Pq t

1

1dove: P = reddito periodico t = periodicità

ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI

V aq

r q

n

n

1

.dove: a = reddito annuo

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 2

VALFOND11

DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE

IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE CORRISPONDE AL SAGGIO REALE DI RENDIMENTO DEI CAPITALI

dove rr = saggio reale di rendimento

rn = saggio nominale di rendimento rilevato sul mercato finanziato (depositi bancari, obbligazioni, titoli di stato…)

ri = saggio di inflazione

IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE VARIA IN MANIERA DIRETTAMENTE PROPORZIONALE ALLA RISCHIOSITA’

DELL’INVESTIMENTO

VALORI INDICATIVI PER L’ITALIA

TERRENI AGRICOLI 1,5% 4,0% FABBRICATI 3,0% 6% AZIENDE 5 % 15%

i

in

r

rrrr

1

VALFOND12

COSTO DI PRODUZIONE

- somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore astratto per produrre il bene

- presupposto : possibilità di riproduzione

- reintegrazioni dei capitali consumati nel processo produttivo :

- spese varie (materie prime e servizi)

- quote (ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni)

- retribuzioni dei fattori della produzione - beneficio fondiario - interessi - salari - stipendi - tributi

K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr)

- applicazioni : - rimanenze - analisi progetti - danni e miglioramenti

VALFOND13

COSTO DI SURROGAZIONE

- Somma delle spese che comporta la sostituzione del bene

oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le

medesime funzioni

- Presupposti : a) esistenza di beni che possono surrogare ;

b) conoscenza del valore di mercato del surrogato.

- Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o

detrazioni

- Applicazioni : scarse (letame, ecc.)

VALFOND14

VALORE COMPLEMENTARE

- Differenza tra il valore di mercato del complesso di beni

con i quali ha rapporti di complementalità d’uso o

produttiva ed il valore della parte residua

- Il valore di mercato dell’intero complesso di beni e quello

della parte residua può essere determinato con

uno qualsiasi degli altri criteri

- Presupposti : a) esistenza della complementarità b) impossibilità di reintegrazione tecnica c) valutabilità della parte residua

- Applicazioni : - espropriazioni parziali beni fondiari - estimo civile in monopolio bilaterale

A = A + B - B

VALFOND15

VALORE DI TRASFORMAZIONE

- differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione del bene oggetto di stima ed il costo della trasformazione - il valore di mercato dei beni trasformati può essere determinato con uno qualsiasi degli altri criteri

- il costo della trasformazione corrisponde al criterio del costo di produzione, riferito ai beni ottenuti dalla trasformazione al netto della spesa relativa all’impiego del bene oggetto di stima (che è l’incognita)

- applicazioni : - prezzo di macchiatico - foraggi e uva - fabbricati e aree fabbricabili

VALFOND16

VALORE DI TRASFORMAZIONE (2)

V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione

(attivo) (passivo)

= - a b

Attivo

- quantità prodotta per prezzo di mercato

- quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato

1a

a

a2

Passivo

- reintegrazioni: ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni, spese varie

- remunerazioni: tributi, salari, stipendi, interessi, prezzo d’uso cap.fondiario

1b

2b

b

V trasf = V merc + Profilo

VALFOND 17

SCELTA DEI CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA

QUESITO O SCOPO DELLA

STIMA

RAPPORTI ECONOMICO

GIURIDICO FRA COSE, FATTI E

PERSONE

DATI ELEMENTARI DISPONIBILI

SCELTA DEL CRITERIO DI

STIMA

DEFINIZIONE DEL

PROCEDIMENTO DI STIMA

VALFOND18

RAPPORTI ECONOMICI

- può fornire un reddito autonomo

- è complementare all’attività agricola

- non si presta ad alcun uso, ma può essere trasformato

DISPONIBILITA’ DI DATI ELEMENTARI

- sono noti i prezzi di mercato

- non sono noti i prezzi di mercato

VALFOND19

V trasf x = V merc y – k trasf x y

K prod y = K trasf x y + V merc x

V trasf x – V merc x =

(V merc y – K trasf x y) – (K prod y – K trasf x y) =

V merc y – K trasf y – K prod y + K trasf x y =

V merc y – K prod y = Profitto y

Se Profitto y > 0 conviene trasformare x y

Se Profitto y < 0 conviene vendere x

VALFOND 20

RAPPORTI ECONOMICO-GIURIDICI TRA COSE, FATTI E PERSONE

Variano al variare del caso e del quesito:

- origine del caso e/o della controversia

- descrizione dei beni da valutare

- legislazione vigente

- osservazioni delle parti implicate

VALFOND 21

I RIFERIMENTI TEMPORALI

- DATA DI STIMA O DI RIFERIMENTO

- DATA DI ACCADIMENTO DEI FATTI: PUO’ ESSERE CONTEMPORANEA O PRECEDENTE O SUCCESSIVA ALLA DATA DI STIMA

DATI ELEMENTARI

1 – DEFINIZIONE: sono i dati quantitativi usati nel procedimento di stima, che non sono il risultato di alcun calcolo

2 – VI SONO DIVERSI LIVELLI DI ANALICITA’, OVVERO DI DISAGGREGAZIONE DEL PROCEDIMENTO IN DATI ELEMENTARI. ES.: Il costo della manodopera per capo allevato potrebbe costituire un dato elementare oppure tale dato potrebbe essere ottenuto come somma dei costi delle singole operazioni (alimentazione, mungitura, …) richieste.

3 – CLASSIFICAZIONE:

CERTI

MISURABILIDATI ELEMENTARI

DI FATTO

IPOTETICI - STIMATI

VALFOND 22

SCELTA DEL CRITERIO DI VALUTAZIONE DI UN FABBRICATO RURALE

RAPPORTI

ECONOMICI

DATI

ELEMENTARI

FORNISCE UN REDDITO AUTONOMO

E’ COMPLEMENTARE ALL’ATTIVITA’ AGRICOLA

NON E’ UTILIZZABILE NELLO STATO IN CUI SI TROVA, MA SI PRESTA AD UNA TRASFORMAZIONE

SONO NOTI I PREZZI DI MERCATO DI FABBRICATI COMPARABILI

- COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO- CAPITALIZZAZIONE

- COSTO DI PRODUZIONE

- COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO

- COSTO DI PRODUZIONE

- COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO

- VALORE DI TRASFORMAZIONE

NON SONO NOTI PREZZI DI MERCATO DI RIFERIMENTO

- CAPITALIZZAZIONE

- COSTO DI PRODUZIONE

- COSTO DI PRODUZIONE

- VALORE DI TRASFORMAZIONE

VALFOND 23

SCHEMA PER UNA RELAZIONE DI STIMA

1 – IL QUESITO DI STIMA

2 – LA DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE

3 – IL CRITERIO ED IL PROCEDIMENTO

4 – LA STIMA DEI DATI ELEMENTARI

5 – IL CALCOLO DEL VALORE

6 - RIEPILOGO