INDICE
01 02 03 04
070605
Chi è AUDIS Rigenerazione Urbana: inquadramento
La rincorsa impossibile
Il rischio amministrativo
Nuove frontiereIl dilemma della fiducia
I limiti del mercato e del settore privato
01
CHI E’ AUDIS
RIGENERAZIONE URBANA
AUDIS Associazione indipendente per la Rigenerazione Urbana
25 anni di impegno alla ricerca del dialogo tra pubblico e privato e delle buone pratiche per lo sviluppo sociale, economico, ambientale e culturale delle città e del territorio
AUDIS: quando, chi, come, perché
Quando: AUDIS nasce a metà anni 90, quando le aree dismesse hanno invaso il cuore delle città e nessuno sapeva come affrontare i vuoti fisici e il disagio sociale creato dalla perdita di funzioni, di posti di lavoro e di identità.
Chi: l’idea è di Dionisio Vianello, consulente di Cimimontubi(poi Fintecna) incaricato di vendere o trasformare le aree ex-IRI di Torino, Napoli, Venezia, Sesto San Giovanni, Modena…
Perché: per mettere insieme il punto di vista di due soggetti storicamente contrapposti, il pubblico e il privato, “obbligati” a parlarsi e a capirsi di più per imparare a risolvere i propri, inediti, problemi.
Come: facendo un’Associazione indipendente composta da enti locali, proprietari di aree e operatori, appoggiati da alcuni centri di ricerca e poche università.
RIGENERAZIONE URBANA
Torino: Lingotto, Mirafiori, Spine
Napoli: Bagnoli
Venezia: Porto Marghera
Sesto San Giovanni: Aree Falck e Breda
RIGENERAZIONE URBANA
AUDIS: con chiI comuni: Torino, Venezia, Milano, Roma, Napoli, Firenze, Genova, Modena, Sesto San Giovanni, Monza, Bergamo, Ravenna, Forlì, Padova, Verona, Caserta, Crotone, Rho, Rieti
I privati proprietari e sviluppatori: Cimi Montubi-Fintecna, Aareal Bank, Auchan-Rinascente, Bagnoli Futura, Metropolis-FS Sistemi Urbani, Kuwait Petroleum Italia, Pirelli Real Estate, Sviluppo Sistema Fiera Milano, Acen, Arsenale di Venezia, Acer Ferrara, Aler Milano, Altarea Italia, Risorse per Roma, CMC Ravenna, Europrogetti & Finanza, Sviluppo Italia Aree Produttive, Tecnologie industriali e ambientali, Gruppo TRS, Dentons, Sorgente Group, DLA Piper, Legacoop E.R, Valdadige costruzioni, Seci Real Estate, Golder Associates, Kcity, Rebuilding Network, Lama, Open Project, Coop Ansaloni, Aster, Ingegneri Riuniti, John Lang Lasalle, Ambiente, Cervelli in Azione, Ifel
La ricerca: Censis, Cresme, Nomisma, Enea, ITC-CNR, Oikos, Ervet, Arter, Centro Internazionale Città d’Acqua, Coses, Politecnico di Torino, Università IUAV, Università Federico II, Università Pegaso, SiTI, INU, Aipai
RIGENERAZIONE URBANA
Torino
Firenze, 2003
Sesto San Giovanni, 2010
Milano, 2013
Padova, 2007
Roma, 2006
Milano, 2017
Milano
Le attività
RIGENERAZIONE URBANA
AUDIS: un nuovo ruolo
AUDIS ha maturato nel tempo una riconosciuta esperienza nell’ambito della Rigenerazione Urbana che le ha consentito di costruire una solida rete di relazioni.
Il suo ruolo di ponte tra i soggetti in campo l’ha portata a essere vicina al lavoro dei suoi associati -sia pubblici, sia privati - rafforzando il suo profilo di istituzione “saggia” (o think-tank).
Oggi AUDIS costituisce un soggetto unico nel panorama italiano che non si propone come consulente, ma aiuta a mettere nei giusti binari i processi di rigenerazione urbana, anche attraverso una maggiore consapevolezza da parte degli attori in campo, nei diversi contesti.
RIGENERAZIONE URBANA
TRE fili conduttori di questa relazione:
• La necessità di lavorare per un ritorno alla città come luogo di costruzione del capitale sociale ed economico e quindi di sviluppo di tutto il paese, dopo quattro decenni di cultura sostanzialmente anti-urbana;
• La centralità del rapporto tra pubblico (inteso come istituzione e come bene comune) e privato (impresa, proprietari, terzo settore e cittadini) come elemento essenziale (collaborativo econflittuale) per individuare (insieme) e realizzare (ognuno per la propria parte) le migliori soluzioni.
• Il nodo della domanda: oggi non è l’offerta a condurre il mercato (siamo pieni di aree e di volumi che nessuno vuole), ma la domanda; una domanda nuova e in gran parte sconosciuta
RIGENERAZIONE URBANA
02RIGENERAZIONE URBANA: INQUADRAMENTO
Rigenerazione Urbana: una pratica antica quanto la città
RIGENERAZIONE URBANA
Cos’è cambiato nella seconda metà del 900?
RIGENERAZIONE URBANA
Dalla lentezza del cambiamento all’accelerazione
RIGENERAZIONE URBANA
La nostra rigenerazione urbana, con le sue regole, attori e modelli E’ GIOVANE
RIGENERAZIONE URBANA
Un’attività di scala urbana che coinvolgendo gli interessi collettivi trasforma il territorio assicurando impatti positivi a livello:
• sociale (servizi, lavoro, residenze);
• economico (economie di scala degli interessi collettivi);
• ambientale (bonifiche, efficienza energetica, lotta al consumo di suolo);
• culturale (la positività della città: complessità, flessibilità, promiscuità, contaminazione umana, efficienza).
COS’È LA RIGENERAZIONE URBANA?Una definizione sintetica
Schema K-City – www.kcity.it
RIGENERAZIONE URBANA
Un’attività di lungo periodo che richiede:
• chiarezza delle condizioni (territoriali, infrastrutturali, economiche, sociali, culturali);
• chiarezza di obiettivi condivisi (generali, raggiungibili, desiderabili);
• capacità di coordinamento (enti pubblici diversi, privati diversi, cittadini diversi);
• capacità di adattamento (tenuta dell’obiettivo, adattamento degli strumenti);
• capacità di gestione (la tenuta nel tempo, la considerazione dei cambiamenti);
COS’È UN PROCESSO RIGENERAZIONE URBANA?Una definizione sintetica
RIGENERAZIONE URBANA
PERCHÉ OGGI VA TANTO DI MODA?Tre cicli di evoluzione delle città italiane nel dopoguerra
1951-1971: tutti pazzi per lei
La città rappresenta la ricostruzione, il riscatto sociale ed economico, il progresso.9 milioni di italiani si spostano dalle campagne alle città capoluogo.Nella città crescono case, infrastrutture, servizi
RIGENERAZIONE URBANA
1951-1971: tutti pazzi per lei
1971-2008: la cultura anti-urbana
I costi crescenti delle aree centrali e una cultura urbanistica che ha dichiarato guerra a traffico e densità espellono residenti e funzioni. La classe media e i servizi popolano territori sempre più vasti inseguendo i bassi costi al mq e il mito della tranquillità. Gli sprechi e i costi indiretti non sono contabilizzati
1971-2008: la cultura anti-urbana
2008-2019: nuovi equilibri, nuove opportunità
La città diffusa perde appeal: • la crisi fa emergere i costi per le famiglie • la sensibilità ambientale fa emergere i costi
collettivi (suolo, energia)
La città torna a essere attrattiva:• restituisce tempo libero• risponde a una nuova domanda di abitare• offre spazi e reti adatti all’innovazione
C’è una nuova domanda di cittàLa RU come speranza del mercato
2008-2019: nuovi equilibri, nuove opportunità
La Rigenerazione Urbana: sempre più NECESSARIA, sempre più DIFFICILE
RIGENERAZIONE URBANA
03
LA RINCORSA IMPOSSIBILE
LE AREE DISMESSE SONO IN CONTINUA CRESCITA
22
RIGENERAZIONE URBANA
LA TERRA DI MEZZO: LA CITTÀ DIFFUSA
RIGENERAZIONE URBANA
QUALITÀ DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
RIGENERAZIONE URBANA
COMPETITIVITÀ TRA AREE DISMESSE E VERDI
RIGENERAZIONE URBANA
I SITI ORFANI E I DARKFIELD
RIGENERAZIONE URBANA
SINTESI
IL CORAGGIO E LA NECESSITA’ DI FARE DELLE SCELTE CONGIUNTE TRA PUBBLICO E PRIVATO PER SCEGLIERE ALCUNE AREE STRATEGICHE E:
- SMETTERE DAVVERO DI CONSUMARE SUOLO IN AREE NON ADEGUATE (NON INFRASTRUTTURATE, FUORI CONTESTO, …)
- CONCENTRARE GLI INVESTIMENTI SULLE AREE A MAGGIORE VALORE AGGIUNTO (GIA’ INFRASTRUTTURATE, INSERITE NEI TESSUTI URBANI E SOCIALI…)
- ACCETTARE LA NECESSITA’ DI RICONOSCERE IL VALORE REALE DELLA AREE, A PRESCINDERE DALLA LORO ISCRIZIONE A BILANCIO, COME ELEMENTO ESSENZIALE PER INNESCARE UNA OPPORTUNITA’ DI RIGENERAZIONE
- ATTIVARE LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE COME SOGGETTO PROATTIVO E NON COME MERO CONTROLLORE
RIGENERAZIONE URBANA
04
IL RISCHIO AMMINISTRATIVO
IL RISCHIO AMMINISTRATIVO: TEMPI LUNGHI
MANCATA TENUTA DEGLI OBIETTIVI PUBBLICI
RIGENERAZIONE URBANA
QUADRO IN CONTINUA EVOLUZIONE, ANCHE RETROATTIVA = RISCHI E INCERTEZZE
IL RISCHIO AMMINISTRATIVO: FISCO
RIGENERAZIONE URBANA
UNA GIUSTIZIA LENTA È UNA GIUSTIZIA NEGATA
(ARTHUR BLOCH)
IL RISCHIO AMMINISTRATIVO: GIUSTIZIA
LENTA E SPESSO NON ADEGUATA
RIGENERAZIONE URBANA
RISCHIO AMMINISTRATIVO: INADEGUATEZZA TECNICA DELLA PA
RIGENERAZIONE URBANA
RISCHIO AMMINISTRATIVO:DIFFICOLTA’ DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE NEL DEFINIRE E TENERE FEDE NEL TEMPO AGLI OBIETTIVI (ANCHE PUBBLICI)
RIGENERAZIONE URBANA
RISCHIO AMMINISTRATIVONORME: DISAGGREGATE, DISOMOGENEE, NON ADEGUATE
RIGENERAZIONE URBANA
SINTESI
SERVE UNA NUOVA CULTURA AMMINISTRATIVA CHE PASSI:
- DALL’IDEA DEL CONTROLLO ALLA PRATICA DELLA COLLABORAZIONE
- DALL’OSSESSIONE PER LE NORME ALLA DEFINIZIONE DI STRUMENTI DI LAVORO CHE INCENTIVINO LA TRASPARENZA E LA CHIAREZZA DEI FINI
- INTEGRARE LE COMPETENZE MANCANTI (PER ESEMPIO IN CAMPO ECONOMICO-FINANZIARIO) E ADOTTARE PROCEDURE TRAVERSALI ALL’INTERNO DEGLI ENTI (CONFERENZE DEI SERVIZI)
RIGENERAZIONE URBANA
05
I LIMITI DEL MERCATOE DEL SETTORE PRIVATO
MERCATO: DOMANDA DEBOLE E CAMBIATA
RIGENERAZIONE URBANA
INVESTITORI: SCAPPATI GLI STRANIERI, SCOMPARSI GLI ITALIANI
RIGENERAZIONE URBANA
INCENTIVI TRADIZIONALI: NON FUNZIONANO PIU’
RIGENERAZIONE URBANA
ACCESSO AL CREDITO: PIU’ DIFFICILE, PIU’ COMPLESSO
RIGENERAZIONE URBANA
PRIVATI: POCO DINAMICI
• Attaccamento ai vecchi modelli di businnes
• Scarsa capacità di innovare i processi
• Scarsa capacità di immaginare e creare nuova domanda
• Scarsa capacità di collaborazione con soggetti esterni
• Scarsa capacità di attivare nuovi strumenti finanziari
• Scarsa capacità di attingere a risorse europee
RIGENERAZIONE URBANA
LIMITI CULTURALI
• NON abbiamo davvero deciso di investire nella Rigenerazione Urbana come attività indispensabile per lo sviluppo del paese
• NON abbiamo capacità di gerarchizzare le scelte di investimento (le aree strategiche e i darkfield)
• È difficile invertire la rotta dopo 40 anni di sostanziale cultura anti urbana: la densità, la complessità creano elasticità indispensabili alla crescita sostenibile
RIGENERAZIONE URBANA
SINTESI
• LA QUESTIONE CENTRALE E’ LA RICERCA E LA COSTRUZIONE DELLA DOMANDA, NON DELL’OFFERTA
• LA NUOVA FRONTIERA DEGLI INCENTIVI CORRE SUGLI STRUMENTI FISCALI E SULLA LOTTA AI TEMPI AMMINISTRATIVI
• VANNO ADOTTATI NUOVI MODELLI DI BUSINESS PLAN CHE PREVEDANO UN USO PIU’ ADEGUATO DEGLI STRUMENTI ESISTENTI (FONDI DI FONDI, FONDI EUROPEI, BEI…)
• VANNO STUDIATE FORME DI COMPENSAZIONE URBANISTICATRA I SITI DA RINATURALIZZARE E I SITI DA RIGENERARE A FINI URBANI E/O PRODUTTIVI
RIGENERAZIONE URBANA
06
IL DILEMMA DELLA FIDUCIA
FIDUCIA?
RIGENERAZIONE URBANA
LA PA NON SI FIDA DEL PRIVATOIL PRIVATO NON SI FIDA DELLA PAI CITTADINI NON SI FIDANO DI NESSUNO DEI DUE
07
NUOVE STRADE
Le città: dall’industria ai servizi
• Torino: le Spine, le Olimpiadi, dalla città fordista alla città del terziario e della cultura
• Venezia: l’archeologia industriale per la nuova industria, l’università, la residenza, l’ospitalità
• Milano: l’aggancio all’Europa, la “resistenza” alla crisi
• Firenze, Sesto San Giovanni, Brescia, Modena, …
L’evoluzione dei temi
• dalle questioni urbanistiche, ai temi ambientali, sociali, economici
• la dismissione: dalle aree industriali, al terziario, ai servizi, ai quartieri residenziali
• dal recupero fisico delle aree alla rigenerazione della città
Non è impossibile
Torino: il “nuovo” Lingotto
Venezia: il Parco scientifico
Genova: il Porto antico
RIGENERAZIONE URBANA
GLI STRUMENTIDalla divisione netta delle competenze alla collaborazione (o gestione dei conflitti)
1. Perdono rilevanza i Piani (generali e dettagliati) e prendono piede i progetti (prima) e i processi (ora). Una città media italiana se vuole attivare e far arrivare in porto un processo di rigenerazione deve:
• cercare di avere una visione condivisa del suo ruolo nel contesto regionale e nazionale (infrastrutture e funzioni adeguate al ruolo);
• dotarsi di una classe dirigente (pubblica e privata) capace di pensare in termini di sviluppo, di collaborazione e di rete;
• dotarsi di una struttura tecnica trasversale e competente, capace soprattutto di togliere ostacoli senza perdere l’obiettivo.
Urbanistici
RIGENERAZIONE URBANA
GLI STRUMENTIDalla divisione netta delle competenze alla collaborazione (o gestione dei conflitti)
Economici 2. La crescente complessità del sistema porta una rapida evoluzione:
• Sono in forte difficoltà gli imprenditori tradizionali e “soli”: progetti “chiavi in mano” e conti basati su entrate e uscite in tempi rapidi;
• Provano a muoversi imprenditori tradizionali consorziati: adottano business plan associati a masterplan che prevedono tempi più lunghi di realizzazione, ma non la gestione unitaria
• Cominciano a presentarsi nuovi soggetti (non immobiliari) che si candidano alla gestione del processo in tutto il tempo di vita, dall’ideazione alla gestione proiettandosi sui 30/50 anni: utilizzano i fondi e i fondi di fondi per gestire una complessità di soggetti che intervengono nel processo in tempi, investimenti e obiettivi diversi.
RIGENERAZIONE URBANA
GLI STRUMENTIDalla divisione netta delle competenze alla collaborazione (o gestione dei conflitti)
Inclusivi 3. Evolve il rapporto tra pubblico e privato
• cresce la centralità della P/P/P e nascono diversi tentativi, ma fino ad oggi non si è trovata la formula giusta per definire e proteggere gli interessi pubblici, senza soffocare le regole del mercato sulle quali agisce (necessariamente) il privato: l’esempio delle STU;
• si moltiplicano e si consolidano gli strumenti per la partecipazione dei cittadini (mano a mano che cala il ruolo di mediazione della politica e delle strutture intermedie).
RIGENERAZIONE URBANA
Tutti gli attori coinvolti sono in evoluzione e nessuno può più giocare solo il proprio ruolo tradizionale:
• Il Pubblico: non può più giocare solo il ruolo di arbitro ed è costretto anche a ragionare in termini di interessi dell’ente;
• Il Privato: non può più giocare da solo e non può più proporre “ricette preconfezionate”. Deve mettersi nelle condizioni di saper costruire e accompagnare la domanda;
• I Cittadini: conquistato il ruolo di interlocutori, non possono più giocare solo in ruolo oppositivo;
• Il Terzo settore: è un soggetto nuovo, che si sta affermando come anello di congiunzione tra l’impresa e la fornitura di servizi pubblici. Stanno diventando un riferimento per gli inneschi.
RIGENERAZIONE URBANA
GLI ATTORI
Necessità, pubblica e privata di INVESTIRE in capitale umano e strumenti
• Formazione • Competenze• Gestione complessa
• Monitoraggio e misurazione degli impatti
• Strumenti di progettazione (BIM, certificazioni, ecc)
• Strumenti di programmazione
RIGENERAZIONE URBANA
SINTESI
- IL QUADRO IN CUI CI MUOVIAMO E’ MOLTO COMPLESSO E NON OFFRE RICETTE SICURE
- NEGLI ULTIMI ANNI LA RIGENERAZIONE URBANA (E TERRITORIALE) HA ASSUNTO I TRATTI DI UN OBIETTIVO STRUTTURALE LEGATO SOPRATTUTTO AL NUOVO CICLO DI SVILUPPO CHE TORNA A VALORIZZARE I NODI DEL SISTEMA CARATTERIZZATI DA: DENSITA’ DI FUNZIONI E COMPETENZE, ECONOMIE DI SCALA, FLESSIBILITA’
- TUTTI GLI ATTORI COINVOLTI (PA, PRIVATI, CITTADINI) DEVONO ESSERE DISPONIBILI A METTERSI IN DISCUSSIONE ED EVOLVERE
- L’ORIENTAMENTO ALLA “FILIERA” CHE STA MATURANDO IN DIVERSI CONTENSTI RAPPRESENTA UN PASSO AVANTI, MA NON SUFFICIENTE: BISOGNA ARRIVARE (TORNARE?) AL CONCETTO DI COMUNITA’
- IN QUEST’OTTICA IL RAPPORTO PUBBLICO/PRIVATO HA BISOGNO DI FARE UN IMPORTANTE SALTO DI SCALA IN CUI OGNUNO FA LA SUA PARTE IN RELAZIONE A UN OBIETTIVO COMUNE
C’E’ BISOGNO DI VOLONTA’, INVENTIVA, CORAGGIO
RIGENERAZIONE URBANA
GRAZIE per l’attenzione!